close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Игнатов Александр Владиславович. Правовое регулирование аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения

код для вставки
4
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………….5
ГЛАВА1.ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО
НАЗНАЧЕНИЯ………………………………………………………………….11
1.1.Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения…………...11
1.2.Правовая
природа
отношений
по
аренде
земельных
участков
сельскохозяйственного назначения…………………………………………….20
ГЛАВА2.ОБЩАЯ
ХАРАКТЕРИСТИКА
ЗЕМЕЛЬНЫХ
ДОГОВОРА
АРЕНДЫ
УЧАСТКОВСЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО
НАЗНАЧЕНИЯ…………………………………………………………………..35
2.1.Содержание договора аренды земельных участков сельскохозяйственного
назначения………………………………………………………………………..35
2.2.Порядок исполнения и прекращения договора аренды земельных
участков сельскохозяйственного назначения………………………………….52
2.3.Особенности
аренды
земельных
участков
из
состава
земель
сельскохозяйственного назначения…………………………………………….66
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….82
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАНЫХ ИСТОЧНИКОВ……………………………...86
5
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования.В связи с особой экономической и
социальной значимостью в использовании и распоряжении землями
сельскохозяйственного назначения, действующее законодательство ставит
данную категорию земель на лидирующую позицию. Существенное влияние
при
формировании
правового
режима
земель
сельскохозяйственного
назначения оказала земельная реформа, которая внесла коренные перемены в
земельное законодательство и охватила широкий пласт правоотношений в
области сельского хозяйства. Результатом данной земельной реформы стал
отказ государства от монополии на эти земли, тем самым предоставив
гражданам и организациям на различных видах права земельные участки в
пользование и в собственность.
Важную роль при формировании новой системы земельных отношений
в России играетсельскохозяйственная аренда. Мировая практика доказала,
что договор аренды земель является наиболее рациональным способом
включения земель сельскохозяйственного назначения в гражданский оборот
для обеих сторон договора.
Аренда позволяет удовлетворить потребности как граждан, так и
юридических
лиц,
определенными
которые
вещами,
нуждаются
а
также
во
временном
обеспечивает
пользовании
собственнику
имуществаполучение прибыли в виде арендной платы.
Земли сельскохозяйственного назначения – это средство производства
продуктов питания, кормов для скота, сырья, такие землиотносятся к
особому правовому режиму и охране, которая нацелена на сохранение
площадей, предотвращение развития негативных процессов и повышение
плодородия почв.
Аренда земельного участка касается использования особого объекта
экономического оборота, влияющего на основы жизни и деятельности
народов, проживающих на соответствующей территории. Отношения,
касающиеся
аренды
земельных
участков
сельскохозяйственного
6
назначения,регулируются Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом
РФ, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения»
и
другими
нормативными
правовыми
актами.
С
принятиемвышеуказанныхнормативных правовых актов на практике и в
законодательстве возникло достаточно много пробелов и противоречий.
Поэтому встает вопрос о необходимости совершенствования нормативной
базы в сфере регулирования аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.
В
настоящее
время
в
нашей
стране
аренда
земель
сельскохозяйственного назначения играет важную роль в развитии сельского
хозяйства. Производители сельскохозяйственной продукции выступают в
качестве арендаторов и от их финансового положения напрямую зависит
дальнейшее развитие арендных отношений. А в связи с возникшим в
настоящее
кризисным
финансовым
положениемтаким
арендаторам
необходима государственная поддержка.
Проблемы, возникающие в правовом регулировании аренды земель
сельскохозяйственного назначения, являются актуальными, практически
значимыми как для юридической науки и практики, так и для деятельности
сельскохозяйственных организаций и граждан.
Степень разработанности. Отдельные правовые вопросы аренды
земель сельскохозяйственного назначения нашли свое отражение в трудах
российских
Боголюбова,
ученых-юристов:
М.М. Бринчука,
Ю.Н.
Андреева,
З.С.
Беляевой,
С.А.
Г.Е.
Быстрова,
Б.А. Воронина,
И.А.
Иконицкой, М.И. Козыря, Б.Д. Клюкина, О.И. Крассова, Э.И. Павловой, И.Ф.
Панкратова, O.A. Самончик, H.A. Сыродоева, В.В. Устюковой, Л.П.
Фоминой, Г.В. Чубукова.
Экономические
аспекты
аренды
земель
сельскохозяйственного
назначения, в том числе проблемы развития рынка сельскохозяйственных
земель, были рассмотрены в работах: A.A. Варламова, В.А. Горемыкина,
O.E. Леппке, М.А. Смирновой, О.Г. Строковой и др.
7
Вопросы
теории
правового
регулирования
аренды
земель
сельскохозяйственного назначения освещались в работах по общей теории
права А.И. Бобылева, В.М. Корельского, А.В. Малько, Н.И. Матузова, В.Д.
Перевалова, Ф.М. Раянова и др.
Однако
проблема
правового
регулирования
аренды
земель
сельскохозяйственного назначения в целом после принятия Земельного
кодекса
РФ,
Федерального
закона
«Об
обороте
земель
сельскохозяйственного назначения» не была предметом самостоятельного
монографического исследования.
Объектомисследования
являются
общественные
отношения,
складывающиеся в сфере аренды земель сельскохозяйственногоназначения в
Российской Федерации.
Предметом исследования выступает совокупность правовых норм
земельного, гражданского, экологического законодательства, регулирующих
отношения по аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного
назначения.
Цельюисследования
являетсяанализ
гражданско-правовых
основ
договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Для достижения указанной цели потребовалось решить ряд задач,
определивших логику и структуру исследования:
1)определить понятие и выявить состав земель сельскохозяйственного
назначения;
2) исследовать правовую природу отношений по аренде земельных
участков сельскохозяйственного назначения;
3)проанализировать содержание договора аренды земельных участков
сельскохозяйственного назначения;
4) изучить порядок исполнения и прекращения договора аренды
земельных участков сельскохозяйственного назначения;
5)выявить особенности аренды земельных участков из состава земель
сельскохозяйственного назначения.
8
Теоретическойосновой исследования послужили работы ведущих
отечественных
специалистов
и
зарубежных
в
ученых,
области
практических
правового
работников
регулирования
и
земель
сельскохозяйственного назначения, в т.ч. аренды земельных участков из
земель сельскохозяйственного назначения.
Методологическую основу исследования составляют совокупность
теоретико-методологических способов и приемов познания общественных
явлений и процессов. В работе используются такие научные методы как
историко-правовой,
сравнительно-правовой,
формально-юридический
и
др.
В
конкретно-статистический,
основу
исследования
положен
диалектический метод познания общественных явлений и процессов.
Нормативную базу исследования составляют Конституция РФ,
Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от
24.07.2002
N
101-ФЗ(ред.
от
03.07.2016)"Об
обороте
земель
сельскохозяйственного назначения", Федеральный закон от 10.01.2002 N 7ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об охране окружающей среды" , Федеральный
закон от 10.01.1996 N 4-ФЗ (ред. от 05.04.2016) "О мелиорации земель",
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним" и др., а также иные отечественные нормативные правовые акты,
касающиеся аренды земель сельскохозяйственного назначения.
Эмпирическую
базу
исследования
составляют
Постановления
Конституционного Суда РФ, Постановления Пленума Верховного Суда РФ,
судебные акты российских арбитражных судов и судов общей юрисдикции.
Теоретическая
и
практическая
значимостьисследования.Теоретическая значимость научного исследования
состоит в дальнейшем развитии методологии и теории при формировании
системы земельных отношений в аграрном секторе.
9
Содержащиеся в настоящей выпускной квалификационной работе
выводы и предложения могут быть учтены в ходе дальнейшей разработки
новых и совершенствования для совершенствования российского земельного
законодательства в сфере аренды земель сельскохозяйственного назначения.
Положения, выносимые на защиту:
1. Аренда земель сельскохозяйственного назначения - это аграрноправовой институт, включающий нормы аграрного, земельного,
экологического
предоставление
пользование
и
гражданского
арендодателем
арендатору
во
права,
регулирующие
временное
земельного
владение
участка
из
и
земель
сельскохозяйственного назначения за определенную арендную
плату для производства, хранения и первичной переработки
сельскохозяйственной продукции.
2. Существенными условиями договора аренды земельного участка
сельскохозяйственного
назначения
являются
условия,
характеризующие предмет договора, то есть сам земельный участок,
условия об арендной плате, а также форма, срок, целевое
назначение, условия использования и сохранения качества предмета
аренды.
3. Возникает необходимость в разработке и принятии Федерального
закона «Об аренде земель сельскохозяйственного назначения»,
принятие
которого
позволило
бы
всесторонне
раскрыть
содержательную сторону аграрно-правовой, земельно- правовой,
экологической и гражданско-правовой составляющих комплексного
правового
института
аренды
земель
сельскохозяйственного
назначения. Реализация данного закона активно способствовала бы
укреплению и развитию арендных отношений в России.
4. Для организации более рационального использования земельных
участков сельскохозяйственного назначения в Федеральном законе
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», следовало
10
бы закрепить требования к квалификации лиц, которые приобретают земельные участки в собственность или аренду. В этих целях
необходимо в ст. 2 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения» внести дополнение (п.З), закрепляющее следующее
положение: «Земельный участок из земель сельскохозяйственного
назначения может быть приобретен в собственность или в аренду
дееспособным
физическим
лицом,
имеющим
специальное
сельскохозяйственное (агрономическое) образование или опыт
работы в сельском хозяйстве, либо юридическим лицом, в Уставе
которого закреплено, что производство, переработка и хранение
сельскохозяйственной продукции является одним из основных
видов его деятельности; имеющим квалифицированных работников
со специальным сельскохозяйственным образованием или опытом
работы в сельском хозяйстве».
5. Представляется
целесообразным
разработать
и
утвердить
постановлением Правительства РФ примерные договоры аренды
земельного
участка
сельскохозяйственного
назначения.
Их
принятие позволит защитить интересы как арендаторов, так и
арендодателей земельного участка, так как утвержденная форма
может стать образцом для правильного оформления договора
аренды, и у арендаторов появится возможность сравнить все
положения заключаемого договора с утвержденной формой и
убедиться, что в нем нет условий, противоречащих закону.
Структура данной работы. Данная работа состоит из введения, двух
глав, каждая из которых включает в себя параграфы: первая глава – два
параграфа, вторая – три параграфа, а также заключения. Объѐм работы – 93
страницы. В конце приведѐн список, использованных источников, число
которых равно 67.
11
ГЛАВА1. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
1.1.Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения
Земля — это важнейший для всего человечества материальный ресурс.
Этот термин многогранен и употребляется в нескольких значениях: земля в
широком смысле понимается как планета; земля как среда обитания человека, которая охватывает земную поверхность и воздушную оболочку Земного
шара, его недра, поверхность, ландшафт, растительный и животный мир;
земля как предмет регулирования земельного права, который понимает под
ней важнейший природный ресурс, главное средство производства в
сельском и лесном хозяйстве, горном промысле и пространственный базис
для размещения зданий, строений, сооружений и других объектов.
Профессор А.И. Бобылев определяет понятие земли как «природный
объект, природный ресурс, природный комплекс, представляющий собой
поверхностный почвенный слой планеты»1. Как объект природы, земля —
это определенная часть земной поверхности1.
Как охраняемый законом природный объект и ресурс, существующий
независимо от воли человека, земля выполняет экологическую и ресурсную
функцию; как место и условие жизни человека — социальную; как территория государства — политическую; как объект хозяйствования и элемент рыночных отношений — экономическую функцию.
Особенности земли как природного ресурса в силу расположения земельных массивов в разных климатических зонах с различными природными
свойствами и производственными условиями создают условия для формирования
и
получения
устойчивого
дополнительного
дохода,
т.е.
дифференциальной ренты.
Земельное право: Учебник/О.И.Крассов, 5-е изд., перераб. и доп. - М.: Юр.Норма, НИЦ ИНФРА-М, 2016. 560 с
1
12
Функции земли как территории государства, места жизни и деятельности его граждан предполагают целую систему особых правил и запретов при
ее использовании. Законодательство РФ считает землю особым объектом,
основой жизни и деятельности народов, проживающих на ее территории. Если того потребуют государственные или общественные нужды, земельный
участок может быть принудительно изъят у любого пользователя и принудительно выкуплен у любого собственника. Государство вправе вмешиваться в
деятельность лиц, использующих землю способами, ухудшающими земельный участок1.
Экономическое значение земли усиливается в связи с тем, что она
представляет собой главное средство производства в сельском хозяйстве. Как
элемент рыночных отношений, земля выступает в форме недвижимости.
О.И. Крассов пишет, что земля — это определенная территория,
являющаяся пространственной сферой деятельности собственника, на
которой он может возводить здания, строения и различные сооружения.
Субъекты могут иметь право собственности и другие вещные права на
землю.2
Согласно ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к
недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что
прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания,
сооружения, объекты незавершенного строительства3.
Особенности, свойственные земле, выражаются в общих признаках.
Земля является частью окружающей среды, поэтому субъекты земельных отношений обязаны использовать ее не в противоречии с действием
объективных законов природы. Земля представляет собой единственное
место обитания человека и незаменима другим местом жизнеобитания.
1
История земельных отношений и землеустройства / под ред. A.A. Варламова. М., 2000. С. 5.
Земельное право современной России : учебное пособие/Крассов О.И. - М.: Юр.Норма, НИЦ ИНФРА-М,
2015. - 624 с.
3
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с
изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017)//Российская газета. N 238-239, 08.12.1994; Российская газета. N 298.
30.12.2016.
2
13
Ограниченность
земель
требует
экономного
и
нормированного
их
использования. И, как отмечает И.А. Иконицкая, «земля представляет собой
особый объект общественных отношений, подлежащих специальному
правовому регулированию при соблюдении принципа, заложенного в ст. 9
Конституции Российской Федерации»1.
В науке земельного права земля является объектом правового регулирования, который в свою очередь, классифицируется на общий - т.е. вся земля РФ, родовой - определенная категория земель (например, земли
сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, транспорта,
связи и т.д.), используемая по целевому назначению, и специальный - т.е.
конкретный земельный участок, предоставленный и используемый по
непосредственному целевому назначению2.
Особое внимание земельное законодательство РФ уделяет правовому
режиму земель сельскохозяйственного назначения. Так, в ст. 7 Земельного
кодекса РФ, определяющей состав земель в Российской Федерации, первой
категорией выделяются земли сельскохозяйственного назначения. Глава 14
Земельного кодекса РФ полностью посвящена правовому режиму земель
сельскохозяйственного назначения3.
Земли сельскохозяйственного назначения являются неотъемлемым и
незаменимым элементом процесса производства продуктов питания и
основным
средством
производства.
Земля
в
сельскохозяйственном
производстве есть незаменимый фактор в силу ряда особенностей, среди
которых можно назвать, следующие: ограниченность; неперемещаемость;
невоссоздаваемость;
неуничтожаемость;
практически
неисчерпаемые
производственные силы 4 . К категории сельскохозяйственного назначения
Земельный кодекс РФ относит земли, целевым назначением которых
' Сыроедов Н.А. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. Учебник. М.: Юрист, 2002. - 288
с. // Государство и право. - М.: Наука, 2003, № 4. - С. 121-123
2
Дегтев А.В. Земля - объект земельных и гражданских правоотношений // Право и экономика. - М.: Юрид.
Дом "Юстицинформ", 2005, № 8. - С. 54-61
3
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ.
в силу с 01.11.2017) //Российская газета. N 211-212, 30.10.2001; Российская газета. N 172, 04.08.2017.
4
Аграрное право России : учебник / рук. авт. кол. и отв. ред. М. И. Козырь. — М. : Норма : Инфра-М, 2013.
— 608 с.
14
является их использование в сельскохозяйственном производстве, для
осуществления
различных
видов
деятельности
(растениеводство,
животноводство, обслуживание сельского хозяйства)1.
В соответствии со ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли,находящиеся за границами населенного пункта и
предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные
для этих целей2.
В юридической литературе определение земель сельскохозяйственного
назначения дополняется и другими признаками. Свою точку зрения высказывает профессор К.Х. Ибрагимов, который указывает на то, что было бы более
предпочтительно изложить данное определение в следующей редакции:
«Земли сельскохозяйственного назначения составляют земли, используемые
для интенсивного производства, переработки, хранения, транспортировки и
реализации сельскохозяйственной продукции» 3 . В предлагаемом определении земель сельскохозяйственного назначения содержатся новеллы. Вопервых, предлагается считать землями сельскохозяйственного назначения не
земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а земли, используемые в сельском хозяйстве. Во-вторых, земли сельскохозяйственного назначения связываются с сельскохозяйственной деятельностью.
Важно отметить, что земли сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам, в том числе ведущим крестьянские (фермерские) хозяйства, а также сельскохозяйственным предприятиям, организациям для
осуществления сельскохозяйственной деятельности.
В литературе обращается внимание на соотношение понятий «земли
сельскохозяйственного назначения» и «земли сельскохозяйственного использования». Земли сельскохозяйственного назначения, отмечают С.А. Боголю1
Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации /О. И. Крассов. -2-е изд., перераб. и доп. -М.
:Норма,2010. -416 с.
2
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ.
в силу с 01.11.2017) //Российская газета. N 211-212, 30.10.2001; Российская газета. N 172, 04.08.2017.
3
Проблемы взаимодействия в системе государственного и муниципального управления охраной и
использованием земель сельскохозяйственного назначения / К. Х. Ибрагимов, Ф. К. Ибрагимова // Аграрное
и земельное право. - 2014. - № 9. - С. 65-70
15
бов и Е.Л. Минина, не следует путать с установленными ст. 85 ЗК РФ землями сельскохозяйственного использования, как входящими в состав иной категории — земель населенных пунктов. Эти земли, будучи землями иного
целевого назначения, имеют иной правовой режим12.
В юридической литературе существуют различные основания для классификации земель сельскохозяйственного назначения.
Земли сельскохозяйственного назначения бывают двух видов: земли,
предоставленные для нужд сельского хозяйства (т.е. фактически используемые), и земли, предназначенные для этих целей, т.е. те, которые будут
использованы для названных целей в ближайшее время и без которых
невозможен процесс сельскохозяйственного производства.
Сельскохозяйственное
назначение
охватывает
как
выращивание
сельскохозяйственной продукции, так и весь связанный с этим цикл.
Следовательно, все земли, обслуживающие этот цикл, подпадают под
понятие
«земли
сельскохозяйственного
назначения».
Так,
хранение
продукции и агрохимикатов требует строительства складов; доставка
техники, семян к полям и вывоз с полей готовой продукции вызывает
потребность
во
внутрихозяйственных
дорогах;
для
управления
сельскохозяйственным производством и содержания административного
аппарата необходимо административное здание и т.п. Соответственно, и
земли,
занятые
под
административными
складами,
зданиями,
внутрихозяйственными
относятся
к
дорогами
категории
и
земель
сельскохозяйственного назначения, хотя они по функционированию не
отличаются от земель несельскохозяйственного назначения.
Непосредственное сельскохозяйственное производство (выращивание
сельхозкультур,
откорм
скота)
невозможно
без
соответствующей
инфраструктуры (дорог, жилых зданий, мастерских, складов и т.п.). Так, при
1
Боголюбов С.А., Бутовецкий А.И., Ковалева Е.Л., Минина Е.Л., Устюкова В.В. Комментарий к Земельному
кодексу Российской Федерации (постатейный; 2-е изд., перераб. и доп., под ред. д.ю.н., проф. С.А.
Боголюбова). - М.: "Проспект", 2017. - 784 с.
16
организации крестьянского (фермерского) хозяйства на территории, где
отсутствуют объекты производственного и социально-бытового назначения,
государство берет на себя его первичное обустройство: строительство дорог,
линий электропередач, водообеспечение, телефонизацию, землеустройство,
мелиорацию земель. Местные органы самоуправления обязаны оказывать
помощь в возведении производственных объектов и жилья.
По хозяйственному использованию земли сельскохозяйственного
назначения
классифицируются
несельскохозяйственные
на
угодья,
сельскохозяйственные
используемые
лишь
угодья
в
и
качестве
территориальной основы сельскохозяйственного производства. В составе
сельскохозяйственных угодий Земельный кодекс РФ выделяет пашни,
сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями
(садами,
виноградниками
и
другими),
в
-
составе
земель
сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и
подлежат особой охране 1 .Составными частями несельскохозяйственных
угодий признаются земли, занятые: внутрихозяйственными дорогами,
коммуникациями,
обеспечения
объектами,
лесными
защиты
а
насаждениями,
земель
также
от
зданиями,
предназначенными
негативного
воздействия,
сооружениями,
для
водными
используемыми
для
производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной
продукции.
По
назначения
субъектам
могут
земельных
прав
классифицироваться
земли
на
сельскохозяйственного
земли,
предоставленные
крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления их деятельности,
гражданам,
ведущими
животноводство,
обществам,
подсобные
огородничество;
производственным
муниципальным
1
личные
унитарным
хозяйства,
хозяйственным
кооперативам,
предприятиям,
садоводство,
товариществам
и
государственным
и
иным
коммерческим
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ.
в силу с 01.11.2017) //Российская газета. N 211-212, 30.10.2001; Российская газета. N 172, 04.08.2017.
17
организациям; некоммерческим организациям, в том числе потребительским
кооперативам, религиозным организациям; казачьим обществам; опытнопроизводственным, учебным, учебно-опытным и учебно-производственным
подразделениям
научных
организаций,
образовательных
организаций,
осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и
общеобразовательных
организаций;
общинам коренных
малочисленных
народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для
сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и
промыслов1.
В зависимости от целей, для которых предоставляются земли
сельскохозяйственного назначения, их можно подразделить на земли для
ведения
сельскохозяйственного
производства;
земли
для
защитного
лесоразведения; земли для научно-исследовательских, учебных целей и
земли для иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством;
земли для аквакультуры (рыболовства).
Одним из видов земель сельскохозяйственного назначения следует назвать мелиорированные земли, которые подвергаются коренному улучшению
в результате проведения оросительных, осушительных и других мелиоративных работ. Федеральный закон от 10 января 1996г. «О мелиорации
земель»2устанавливает правовые основы деятельности в области мелиорации
земель, определяет полномочия органов государственной власти, органов
местного самоуправления по регулированию указанной деятельности, а
также права и обязанности граждан (физических лиц) и юридических лиц,
осуществляющих
деятельность
в
области
мелиорации
земель
и
обеспечивающих эффективное использование и охрану мелиорированных
земель.
1
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ.
в силу с 01.11.2017) //Российская газета. N 211-212, 30.10.2001; Российская газета. N 172, 04.08.2017.
2
Федеральный закон от 10.01.1996 N 4-ФЗ (ред. от 05.04.2016)"О мелиорации земель"// Российская газета. N
10, 18.01.1996; Российская газета.N 75, 08.04.2016.
18
Основную часть земель сельскохозяйственного назначения составляют
сельскохозяйственные угодья (участки земли с определенным сельскохозяйственным использованием).
По данным Государственного доклада «О состоянии и охране окружающей среды Российской Федерации в 2015 году», сельскохозяйственные
угодья
занимают
13%
от
общей
площади
территории
Российской
Федерации1.
Специфика использования сельскохозяйственных угодий состоит в
том, что их пользователи вторгаются в механизм взаимодействия земель с
другими
природными
функционирования.
объектами
Так,
распашка
путем
изменения
земель
режима
превращает
их
их
в
сельскохозяйственное угодье, которое осуществляет свою природную
функцию только с применением человеческого труда.
Некоторые
авторы
высказываются
о
том,
что
земли
сельскохозяйственного назначения, используемые в аграрном производстве
для нужд сельского хозяйства, должны стать объектом экономической
защиты. Государственная поддержка сельского хозяйства посредством
экономической защиты земель необходима для обеспечения благоприятных
условий отечественным производителям и развития внутреннего аграрного
рынка
2
. Предлагается создать экономические препятствия развитию
неконтролируемого
рыночного
сельскохозяйственного
механизма
назначения.
При
перераспределения
этом
права
земель
аграрных
производителей должны быть настолько четко определены и защищены
государством,
что
любая
попытка
развивать несельскохозяйственное
производство за счет земель сельскохозяйственного назначения станет
невыгодной из-за больших издержек.
Несомненно, сельскохозяйственные угодья, как наиболее ценные,
имеют приоритет в использовании и подлежат особой защите. Важное
1
Государственный доклад" О состоянии и об охране окружающей среды Российской Федерации в 2015
году" / Н. Г. Рыбальский, Е. В. Муравьѐва, Д. А. Борискин и др. — НИА-Природа Москва, 2016. — С. 603.
2
Земли сельскохозяйственного назначения как объект экономической защиты / В. Г. Брыжко // Аграрная
наука. - 2004. - N 5. - С. 2-4.
19
значение угодий определяется их плодородием. Плодородие земель
сельскохозяйственного назначения — способность почвы удовлетворять
потребность сельскохозяйственных культурных растений в питательных
веществах, воздухе, воде, тепле, биологической и физико-химической среде и
обеспечивать урожай.
Земли сельскохозяйственного назначения представляют особый биохимический комплекс, являющийся частью экосистемы, и воссоздать их в
совершенно искусственных условиях нельзя, но если систематически осуществлять меры по охране и воспроизводству плодородия, то земли сельскохозяйственного назначения можно использовать вечно1.
О состоянии плодородия земель сельскохозяйственного назначения, о
государственном регулировании и о государственной поддержке в этой
области Правительство РФ ежегодно представляет доклад Федеральному
Собранию РФ. Необходимость разработки и реализации государственной
политики в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного
назначения, вызвана кризисной ситуацией в аграрной сфере. Повсеместно
плодородие почв снижается из-за сокращения объема работ по улучшению
земель и увеличения негативного воздействия, прежде всего, антропогенной
деятельности.
Основной целью всех земельных преобразований должно быть
повышение плодородия почв и эффективности сельскохозяйственного
производства, обеспечение продовольственной безопасности страны2.
Таким образом, земли сельскохозяйственного назначения являются основным средством производства продуктов питания, кормов для скота, сырья, имеют особый правовой режим и подлежат особой охране, направленной
на сохранение их площадей, предотвращение развития негативных процессов
и повышение плодородия.
К вопросу о формировании объектов землеустройства на землях сельскохозяйственного назначения / Н. И.
Бухтояров, А. А. Харитонов, М. А. Жукова // Вестник Воронежского государственного аграрного
университета. - 2016. - № 4 (51). - С. 300-304.
2
Современные проблемы охраны и использования земель сельскохозяйственного назначения/ К.Х.
Ибрагимов // Аграрное и земельное право. - 2012. - № 11. - С. 39-47
1
20
1.2. Правовая природа отношений по аренде земельных участков
сельскохозяйственного назначения
Арендные отношения в России приобретают в последнее время
интенсивное развитие. Платное землепользование на основе аренды
обеспечивает полную свободу и самостоятельность хозяйствования на земле,
что делает систему землепользования гибкой и легко адаптируемой к
значительным изменениям в земельном законодательстве РФ. Арендные
отношения не разрушают глубинных основ экономического строя, не меняют
всего уклада деревенской жизни, формируют самостоятельных хозяев—
партнеров по рыночным отношениям и создают условия экономического
равенства
сельскохозяйственных
товаропроизводителей
в
условиях
многообразия форм хозяйствования.
Особая историческая роль аренды в том, что, с одной стороны, она
способствует становлению новых форм собственности, в том числе и
частной, а с другой — непременно ведет к преодолению их, к подлинной
демократизации экономических отношений. В процессе аренды происходит
саморазвитие
государственной
собственности,
а
при
определенных
экономических условиях и превращение ее в общую совместную или
долевую. Вкладывая свои средства и труд в улучшение и количественное
умножение основных средств производства, арендаторы становятся уже не
только владельцами, но и собственниками таких приращений. В результате в
аренде
достигается
разрешение
существующего
противоречия,
двойственности коллективной собственности, которая принадлежит всем
работникам вместе и одновременно каждому в отдельности1.
По сравнению с правом собственности у аренды есть некоторые
преимущества. Во-первых, она позволяет заняться сельским хозяйством при
ограниченных средствах. Во-вторых, расширяет круг лиц, использующих
землю. Она не сковывает хозяйственную инициативу, а постепенно
1
Охрана земель сельскохозяйственного назначения как комплексная правовая категория / В. И. Какнаев //
Аграрное и земельное право. - 2016. - № 4. - С. 121-127.
21
формирует реального хозяина - эффективно хозяйствующего субъекта и
собственника произведенного продукта.
Сегодня
в
приватизации
России
по-прежнему
государственной
и
осуществляется
муниципальной
программа
собственности.
Приватизаторы утверждают, что в России слишком много государственной
собственности, и предлагают лишь один метод управления государственным
и муниципальным имуществом, а именно: его продажу в частную
собственность.
муниципального
Однако
помимо
имущества
в
продажи
частную
государственного
собственность
и
существует
возможность передать его в аренду. Аренда, прежде всего долгосрочная,
позволяет
привлечь
огромные
внутренние
инвестиции
тех
предпринимателей, которые не в состоянии сразу приобрести земельный
участок, но имеют необходимые навыки для его использования.
Для
эффективного
использования
сельскохозяйственных
земель
собственность не является определяющей. Наоборот, анализ земельных
отношений западных стран показывает, что в них наблюдаются четкие
тенденции законодательно ограничить права собственника земель. Частная
собственность на землю сосуществует с арендой земель, причем доля
последней с каждым годом увеличивается. Это объясняется тем, что
приобретение в частную собственность земли требует больших затрат, тогда
как аренда дает возможность фермерам вкладывать средства в производство,
а не инвестировать их в покупку земли. Оборот земли через аренду — это
один
из
основных
путей
перехода
земли
к
более
эффективным
собственникам.
Ученые-юристы
более
осторожно
высказываются
по
вопросу
соотношения аренды земли и права частной собственности на землю.
Профессор Г.Е. Быстров считает, что после права частной собственности на
землю аренда становится распространенной правовой формой использования
земельных участков. Вместе с тем Г.Е. Быстров делает обобщение, что в
земельном законодательстве РФ, особенно с принятием ЗК РФ 2001 г., явно
22
просматривается тенденция законодателя свести правовой режим земельных
участков к двум основным титулам — праву собственности и аренде, как это
было в российском дореволюционном праве и преобладает в нынешнем
зарубежном праве1.
Что же представляет собой аренда? Аренда (от лат. arendo- сдаю в
батрачество, нанимаю) - это временное использование имущества (земельного участка) за плату. Аренда земельного участка - один из видов
одновременно гражданско-правовых и земельно-правовых обязательств.
Аренда как владение рассматривается с двух позиций: как вещное титульное
право, относящееся к категории ограниченного пользования, и как
обязательственное право, базирующееся на договорных отношениях2.
Аренду можно определить как форму реализации права собственности.
Нормы
гражданского
права
рассматривают
аренду
как
договор
имущественного найма. В Гражданском кодексе РФ изложены общие
положения об аренде и правила отдельных имущественных объектов. По
договору
аренды
(имущественного
найма)
арендодатель
обязуется
предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и
пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы
земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия
и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование,
транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных
свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)3.
Гражданский кодекс РФ рассматривает земельный участок как объект
недвижимости, который может быть передан по договору аренды.
Особенности
сдачи
в
аренду
земельных
участков
по
договору
устанавливаются Земельным кодексом РФ. Если аренда имущества — это
1
Правовое регулирование договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного
назначения / Ситдикова Л.Б. // Правовые вопросы недвижимости.-2015.-№2.-С.29-31.
2
Земельное право: учебник / под ред Г. Е. Быстрова, Р. К. Гусева; А. В. Бабанов [и др.]. — М.: ТК Велби,
Изд-во Проспект, 2008. — 720 с.
3
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с
изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017)//Российская газета. N 238-239, 08.12.1994; Российская газета. N 298.
30.12.2016.
23
категория только гражданского права, то аренда земельных участков касается
использования особого объекта экономического оборота, влияющего на
основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей
территории, и поэтому регулируется специальными нормами земельного
права.
Аренда земель сельскохозяйственного назначения как институт не
входит ни в одну из отраслей права. Нормы, регулирующие аренду земель
сельскохозяйственного
назначения,
объединяются
в
самостоятельный
институт аграрного права.
Основная особенность аграрных правоотношений состоит в том, что
они не представляют собой единого целостного отношения, а составляют
органический
комплекс
экологических
и
складывающихся
в
земельных,
имущественных,
трудовых,
организационно-управленческих
процессе
сельскохозяйственного
отношений,
производства
и
учитывающих их специфику.
В частности, в данный органический комплекс входят собственно
аграрные правоотношения по поводу организации и производственной
деятельности всех сельскохозяйственных предприятий и объединений.
Аграрное право регулирует земельные отношения в сфере временного и
возмездного
субъектом
(Российская
пользования
которых
землями
выступают
Федерация,
субъекты
сельскохозяйственного
собственники
РФ,
назначения,
земельных
муниципальные
участков
образования,
юридические лица, граждане) и арендаторы (крестьянские (фермерские)
хозяйства, сельскохозяйственные производственные кооперативы и др.). Так,
ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»
предоставления
фермерам
земельного
1
определяет порядок
участка
из
земель
сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или
муниципальной собственности. Для реализации данной нормы необходимо
1
Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ (ред. от 23.06.2014) "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"//
Российская газета. N 115, 17.06.2003; Российская газета. N 142, 27.06.2014.
24
заключить договор аренды (или договор купли-продажи). На фермерское
хозяйство, как субъекта договора аренды земельного участка из земель
сельскохозяйственного назначения, распространяются нормы гражданского и
земельного права.
На землепользователей, в том числе арендаторов, распространяются
нормы экологического права. Так, согласно ст. 42 ФЗ «Об охране
окружающей среды» при эксплуатации объектов сельскохозяйственного
назначения должны соблюдаться требования в области охраны окружающей
среды, проводиться мероприятия по охране земель, почв, водных объектов,
растений, животных и других организмов от негативного воздействия
хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду1.
Договорные
организации
правоотношения
или
крестьянского
с
участием
сельскохозяйственной
(фермерского)
хозяйстваявляются
комплексными. Так как договор аренды составляется на основе принципа
свободы договора, стороны могут включить в договор права и обязанности,
предусмотренные нормами различных отраслей права.
Аренда
земель
сельскохозяйственного
назначения
регулируется
нормами Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, ФЗ «Об обороте
земель
сельскохозяйственного
назначения»,
ФЗ
«О
государственном
регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного
назначения», ФЗ «Об охране окружающей среды», нормами федеральных и
региональных
программ
и
др.
В
совокупности
нормы
данных
законодательных актов образуют единый комплекс, действие которого
направлено
на
правовое
регулирование
аренды
земель
сельскохозяйственного назначения.
Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного
назначения является возмездным правовым соглашением. Размер арендной
платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной
1
Федеральный закон от 10.01.2002 N 7-ФЗ (ред. от 29.07.2017)"Об охране окружающей среды"//Российская
газета. N 6, 12.01.2002; Российская газета. N 172, 04.08.2017.
25
платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством
Российской Федерации.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все
арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из ее составных
частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых
периодически или единовременно; установленной доли полученных в
результате использования арендованного имущества продукции, плодов или
доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи
арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность
или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на
улучшение арендованного имущества1.
Данный перечень не является исчерпывающим - на основании закона
стороны договора могут установить свою собственную форму оплаты или
плату в виде сочетания приведенных видов оплаты. Данные формы оплаты
применимы
и
при
заключении
договора
аренды
земель
сельскохозяйственного назначения.
Чаще всего стороны в договоре предусматривают натуральную форму
арендной платы (мука, картофель, морковь и др.) и предоставление услуг
(подвоз сена, соломы; вспашка огорода и др.).
Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного
назначения заключается на определенный срок. Федеральным законом «Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что
договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного
назначения,
находящегося
в
государственной
или
муниципальной
собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за
исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.
Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ(ред. от 28.03.2017)//
Российская газета. N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996; Российская газета.
N 68, 31.03.2017.
26
земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной
или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет 1 .
Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных
угодий устанавливается субъектом Российской Федерации в зависимости от
разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в
аренду. Так, в соответствии с п.3 ст. 6 Закона Орловской области « Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения в Орловской области»,
минимальный
срок
аренды
земельного
участка
из
земель
сельскохозяйственного назначения на территории Орловской области
составляет три года 2 . Договор аренды земельного участка как срочное
соглашение между арендодателем и арендатором теряет юридическую силу
по истечении срока, указанного в договоре.
Одним из основных принципов аренды земельного участка является
его использование по целевому назначению, а именно, для производства
сельскохозяйственной продукции. Основной обязанностью собственника и
арендатора земельного участка является использование его по целевому
назначению способами, которые не должны наносить вред окружающей
среде.
Таким
образом,
сельскохозяйственного
аренда
назначения
земельного
представляет
участка
собой
из
земель
комплексный
аграрно-правовой институт, включающий нормы аграрного, земельного,
гражданского и экологического права, регулирующие арендные отношения
по
рациональному
и
целевому
использованию
земельного
участка,
предоставленного на определенный срок, за установленную арендную плату
для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной
продукции.
1
Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 03.07.2016)"Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения"(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // Российская газета. N 137, 27.07.2002; Российская
газета. N 151, 12.07.2016.
2
Закон Орловской области от 05.06.2003 N 331-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в
Орловской области" (принят ООСНД 30.05.2003) // Собрание нормативных правовых актов Орловской
области. N 17, 2003; Собрание нормативных правовых актов Орловской области. N 28, май-август, 2005.
27
Аренде
назначения
земельного
присущи
участка
следующие
из
земель
особенности.
сельскохозяйственного
Во-первых,
аренда
рассматривается как комплексный институт, состоящий из норм различных
отраслей
права;
во-вторых,
сельскохозяйственного
аренда
назначения
земельного
участка
предполагает
из
земель
рациональное
использование и охрану земель сельскохозяйственного назначения как
важнейшей категории земельного фонда страны; в-третьих, аренда как
комплексный
институт
регулирует
отношения
по
строго
целевому
использованию земель сельскохозяйственного назначения, а именно, для
производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции; вчетвертых, передача земельного участка осуществляется на определенный
срок; в-пятых, передача земельного участка при аренде носит возмездный
характер.
При возникновении противоречий между нормами Гражданского кодекса РФ и нормами Земельного кодекса РФ возникает вопрос, нормы какого
кодекса имеют приоритет. В соответствии с п. 1 ст. 2 Земельного кодекса РФ
нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному кодексу РФ. Таким образом, определяется приоритетное положение этого
специального закона в сфере регулирования прав на землю и сделок с земельными участками по отношению к иным законам, включая Гражданский
кодекс РФ. Согласно п.2 ст.3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. Из данного положения можно сделать вывод о допустимости применения земельного законодательства при регулировании договоров с земельными участками только в
той части, которая не противоречит гражданскому законодательству. В связи
с этим в литературе не сложилось единого представления о гражданскоправовой природе договора аренды земли. Профессор И.А.Иконицкая считает, что не нужно говорить о приоритете какой-либо отрасли над другой.
Земельные отношения настолько сложные, что ниша для их регулирования
28
может иметь место как в гражданском законодательстве, так и в земельном1.
При применении к договору аренды земельного участка гражданскоправовых норм и норм земельного права необходимо исходить из
традиционного правила о соотношении общих и специальных норм.
Земельное законодательство определяет пределы включения земли в
экономический оборот, а Гражданский кодекс регулирует отношения,
возникающие уже в этих пределах.
По
мнению
определении
профессора
соотношения
М.И.Козыря,
между
окончательную
земельным
и
точку
в
гражданским
законодательством поставил Федеральный закон «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения». Согласно п.2 ст.1 Закона правовое
регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в
праве
общей
собственности
сельскохозяйственного
земельные
назначения
Земельным кодексом РФ,
Федеральным
на
законом,
участки
из
осуществляется Конституцией РФ,
Гражданским кодексом РФ,
другими
земель
федеральными
настоящим
законами,
а
также
принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми
актами
Российской
Федерации
Федерации.Таким
образом,
законодательству
врегулировании
и
законами
никакого
субъектов
преимущества
данных
земельных
Российской
гражданскому
отношений
Федеральный закон неустанавливает2.
Правовому регулированию аренды земель сельскохозяйственного назначения государством в последнее время стало уделяться большое внимание. Основная причина этого — роль, которую играют сельскохозяйственные
земли в решении проблемы продовольственной безопасности страны. Аренда
полно отвечает целям повышения эффективности сельскохозяйственного
производства. Она является выгодной для сторон договора аренды. Собст1
Иконицкая И.А. Право собственности на землю в Российской Федерации // Право собственности на землю
в России и ЕС: правовые проблемы. Сборник статей. - М.: ВолтерсКлувер, 2009. - С. 3-57
2
Аграрное право России : учебник [для студентов, аспирантов и преподавателей юридических,
экономических и сельскохозяйственных вузов] / [Ю. Н. Андреев [и др.] ; рук. авт. кол. и отв. ред. М. И.
Козырь ; Ин-т государства и права Рос. акад. наук. - Москва : НОРМА : ИНФРА-М, 2013. - 607 с.
29
венник земельного участка, не имея возможностей его обрабатывать, сдает
участок в аренду и получает доход в виде арендной платы. Работник, не
имеющий земельного участка, вправе арендовать необходимые для него угодья. Арендатор заинтересован в эффективности производства. С одной стороны, арендатору необходимо регулярно выплачивать арендную плату, с
другой стороны, в случае нерационального использования арендодатель не
согласится заключить с ним договор на новый срок.
Позитивные аспекты аренды земель сельскохозяйственного назначения
заключаются в следующем. Во-первых, земля как фактор производства
вовлекается в сельскохозяйственный оборот, благодаря чему поддерживается
ее культурное состояние. Во-вторых, аренда в значительной мере обеспечивает доступ к земле тем, кто может ее обработать. В-третьих, аренда способствует укрупнению и интенсификации хозяйства, так как отдельные собственники начинают приарендовывать землю, снижая тем самым издержки
производства сельскохозяйственной продукции в расчете на единицу обрабатываемой площади. В-четвертых, сдача в аренду органами исполнительной
власти государственных и муниципальных земель позволяет пополнить соответствующие бюджеты, за счет которых решаются проблемы обустройства
территорий1.
Стороны,
вступающие
в
арендные
отношения,
опираясь
на
законодательные и иные правовые акты, определяют свои права и
обязанности при заключении соответствующего договора аренды. Этот
договор
является
основным
документом,
регламентирующим
их
взаимоотношения. Для упорядочения практики заключения договоров
аренды уполномоченные государственные органы издают типовые или
примерные
формы
договора
аренды.
Так,
например,
Федеральным
агентством по управлению имуществом было принято распоряжение «Об
1
Разработка научных основ использования залога земель сельскохозяйственного назначения для
привлечения инвестиций в сельское хозяйство России [Текст] / Н. И. Кресникова // Землеустройство,
кадастр и мониторинг земель. - 2014. - № 9. - С. 49-53
30
утверждении
примерной
формы
договора
аренды
находящегося
в
государственной собственности земельного участка».
Примерные формы упорядочивают процесс заключения договоров в
области арендных отношений, обозначая объект договора, условия об
арендной
плате,
права
и
обязанности
сторон.
Поэтому
было
бы
целесообразным разработать и утвердить постановлением Правительства
Российской Федерации «Примерные договоры аренды земельного участка из
земель сельскохозяйственного назначения». Их принятие позволит защитить
интересы как арендаторов, так и арендодателей земельного участка, так как
утвержденная форма может стать основой, примером для правильного
оформления договора аренды и у арендаторов появится возможность
сравнить все положения заключаемого договора с утвержденной формой и
убедиться, что в нем нет условий, противоречащих закону.
Правовое регулирование осуществляется на основе определенных
принципов, т.е. ведущих начал, определяющих идеи правового воздействия
на общественные отношения. Принципы правового регулирования аренды
земель сельскохозяйственного назначения имеют важное значение для
обеспечения эффективности использования и охраны данной категории
земель.
Принципы
правового
регулирования
оборота
земель
сельскохозяйственного назначения установлены в ч.3 ст.1 Федерального
закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Первый принцип предусматривает сохранение целевого использования
земельных участков. Второй принцип направлен на ограничение размера общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые
расположены на территории одного муниципального района и
могут
находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического
лица.
Третий
и
четвертый
принципы
направлены
на
установлениепреимущественного права субъекта Российской Федерации или
муниципального образования на покупку земельного участка из земель
31
сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев
продажи с публичных торгов, а также на установление преимущественного
права других участников долевой собственности на земельный участок,
находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный
участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена
крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей
собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного
назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой
собственности. Пятый принцип направлен на установление особенностей
предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного
назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам,
лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном
(складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных
юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.
Отдельные принципы правового регулирования оборота земель
сельскохозяйственного
назначения
распространяются
на
арендные
отношения. Аренда земель сельскохозяйственного назначения является
комплексным институтом и основывается на ряде принципов. На наш взгляд,
к ним относятся: принцип использования по целевому назначению; принцип
платности; принцип обеспечения рационального использования и охраны;
принцип
необходимости
проведения
мероприятий
по
повышению
плодородия земель; принцип приоритета долгосрочной аренды земель
сельскохозяйственного назначения.
Целевое назначение земель - это выражение социально-экономических
функций земли в обществе как важнейшего вида природных богатств.
Целевое назначение земель является общественной потребностью в
выполнении землей этих функций, общественным интересом, закрепляемым
законом. Эти функции заключаются в обслуживании основных видов
деятельности людей, связанных с необходимостью размещения средств этой
32
деятельности на земле. Одним из важных видов такой деятельности является
сельское хозяйство1.
Многие ученые считают, что принцип обязательного целевого
эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения
должен
быть одним из основополагающих. Обязательным является
требование о сохранении и повышении плодородия сельскохозяйственных
земель; сохранение и улучшение экологической обстановки на закрепленной
территории землепользования.
Принцип рационального использования земли сельскохозяйственного
назначения определяется как достижение максимального эффекта от
использования земли с минимальными затратами и соблюдением всех
установленных требований по ее охране.
Общее требование рационального использования земли, в том числе и
в сельскохозяйственной деятельности, реализуется в праве путем: а)
предоставления субъекту указанной деятельности широких прав по
хозяйственному
использованию
земли
и
возложения
на
него
соответствующих обязанностей по ее охране как природного объекта; б)
предоставления субъекту прав по распоряжению землей в целях создания
оптимального по своим размерам земельного массива, позволяющего
получить
максимальное
количество
сельскохозяйственной
продукции,
реализация которой обеспечит получение дополнительных средств для
инвестирования в сельскохозяйственное производство2.
На земли сельскохозяйственного назначения, и прежде всего на их
продуктивную
воздействуют
часть
-
негативные
сельскохозяйственные
процессы
угодья,
природного
и
постоянно
антропогенного
происхождения. Наиболее важными направлениями регулирования охраны
земель,
1
обеспечивающими
предотвращение,
оценку
и
компенсацию
Аграрная реформа в Российской Федерации: правовые проблемы и решения / Башмаков Г.С., Беляева З.С.,
Козырь М.И., Краснов Н.И., и др.; Отв. ред.: Беляева З.С., Самончик О.А. - М.: Изд-во ИГиП РАН, 1998. 226 c.
2
Бобылев А.И., Ивакин В.И. Предпринимательская деятельность в сельском хозяйстве России: Правовые
вопросы. - М.: Изд-во ИГиП РАН, 1998. - 168 с. // Государство и право. - М.: Наука, 1998, № 6. - С. 124-126
33
последствий негативного воздействия на сельскохозяйственные земли,
являются:
совершенствование
сельскохозяйственного
правовой
назначения,
базы
охраны
совершенствование
земель
нормативов
воздействия техногенных факторов на состояние земель и размеров платежей
за ее загрязнение, совершенствование экономических регуляторов охраны
земель, разработка и внедрение экологического страхования1.
Принцип необходимости проведения мероприятий по повышению
плодородия почв касается и правового регулирования аренды земель
сельскохозяйственного назначения. Земли сельскохозяйственного назначения
наиболее существенно проявляют свои основные свойства посредством почв,
т.е. их верхнего плодородного слоя.
Выполнение данного принципа арендатором способствует получению
высоких показателей урожайности, что, в свою очередь, влечет стабильное
экономическое положение арендатора и развитие земельных арендных
отношений. Для реализации данного принципа на государственном и региональном уровнях принимаются Программы, предусматривающие мероприятия по сохранению и повышению плодородия почв. Так, 12 октября 2012
года в Орловскойобласти была утверждена целевая программа «Развитие
сельского
хозяйства
и
регулирование
рынков
сельскохозяйственной
продукции, сырья и продовольствия в Орловской области на 2013-2020
годы».
Таким образом, чтобы один из основополагающих принципов аренды
земель сельскохозяйственного назначения начал реально выполняться,
необходима государственная поддержка. На наш взгляд, поддержка
государства может выражаться в форме дотирования, целевых программ,
льготного кредитования, субсидирования и др.
Согласно принципу платности, собственник передает арендатору
земельный участок в аренду за плату. Формами платы за использование
1
Основные направления регулирования охраны земель / Виноходова И.Г. // Земельный вестник России. 2004. - N2.-С.23-25. - С. 2004
34
земли является земельный налог и арендная плата. Размер арендной платы
устанавливается в соответствии с законодательством РФ или в договоре по
согласованию сторон. При расчете арендной платы при использовании
земель сельскохозяйственного назначения большую роль имеют качество
почв, местоположение сельскохозяйственных угодий.
Большое значение имеют сроки аренды. Арендатор, который осуществил мероприятия по повышению плодородия, рационально и эффективно использует земельный участок, реально может получить ожидаемый результат
от проведенных работ не раньше 5—6 лет. В сельскохозяйственном производстве из-за его специфики и различной специализации порой пяти лет бывает недостаточно для существенной перестройки. Краткосрочная аренда не
дает арендатору получить видимых результатов, поэтому не стимулирует его
к большим капиталовложения.
Таким образом, под арендой понимается временное использование
имущества (земельного участка) за плату, а также правовой институт,
который включает систематизированные правила передачи, условия и
порядок
использования
не
собственником
земельных
участков,
имущественных и других объектов по согласованию с их собственником.
Аренда земельного участка - один из видов одновременно гражданскоправовых и земельно-правовых обязательств.
Объектом сельскохозяйственной аренды может стать участок земли,
ограниченный в натуре. Он должен иметь четкие границы, отраженные на
плане и состоять на кадастровом учете. Некоторые категории земель не
подлежат передаче в аренду. В частности, с расположенными на их
территории парками и заповедниками или объектами государственной
важности (военными объектами и участками ЗАТО).Правом на аренду земли
у государства наделены физические и юридические лица.
35
ГЛАВА2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО
НАЗНАЧЕНИЯ
2.1.Содержание договора аренды земельных участков
сельскохозяйственного назначения
Передача в аренду земельных участков находящихся в собственности
граждан осуществляется по договору между собственником участка и
арендатором. Договор, исходя из определения, данного в ст. 420 ГК РФ это
— соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или
прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения относится к
договорам
имущественного
найма, согласно
которым
одна
сторона
(арендодатель) передает другой стороне (арендатору) земельный участок во
временное пользование за установленное вознаграждение. Договор является
двусторонним, возмездным, консенсуальным. Особенность договора аренды
определяется
целевым
назначением
земельного
участка,
его
принадлежностью к землям сельскохозяйственного назначения.
В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, когда
между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто
соглашение по всем существенным условиям договора.
К существенным условиям договора аренды земли относятся:
-объект аренды (местонахождение и размер участка);
-срок договора аренды;
-арендная плата ;
-целевое назначение, условия использования и сохранения качества
земли;
36
-форма договора.1
Указанные условия являются необходимым минимумом для данного
вида соглашения.
В литературе, как правило, отождествляют категории «предмет
договора» и «объект договора». О.С. Иоффе выделяет в договоре
юридический объект — действия и материальный объект — вещь или иное
благо, на которое направлено поведение2. В.В. Витрянский определяет, что
действия (бездействия) являются предметом всякого гражданско-правового
договора, и выделяет в ряде договоров сложный предмет, состоящий из
нескольких объектов3.
В гражданско-правовом договоре о передаче вещи воля сторон
направлена на эту вещь, следовательно, она будет предметом договора. Это
значит, что в данном виде договора о передаче вещи объект и предмет
совпадают4.
Ст.607 ГК РФ устанавливает, что предметом договора аренды могут
быть земельные участки и другие обособленные природные объекты,
предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения,
оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют
своих натуральных свойств в процессе их использования, то есть
непотребляемые вещи.
Земельный участок в ст. 130 ГК РФ рассматривается как недвижимое
имущество т.е. объект, перемещение которого без нанесения несоразмерного
ущерба их назначению невозможно.
Следует согласиться с H.A. Сыродоевым в том, что недвижимым
имущество может быть в силу назначения или по природе. По его мнению,
1
Ситдикова Л.Б. Правовое регулирование договора аренды земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения // Правовые вопросы недвижимости. 2015. N 2. С. 29 - 31.
2
Советское гражданское право. Учебник. Т. 1 / Иоффе О.С., Мусин В.А., Поссе Е.А., Потюков А.Г., и др.;
Отв. ред.: Иоффе О.С., Толстой Ю.К., Черепахин Б.Б. - Л.: Изд-во Ленингр. ун-та, 1971. - 472 c.
3
Витрянский, В.В. Существенные условия договора в отечественной цивилистике и правоприменительной
практике // Вестник ВАС РФ. 2002. № 6. С. 78-79.
4
Липски С.А. Правовые аспекты оборота земель сельскохозяйственного назначения в постсоветской России
// Журнал российского права. 2014. N 4. С. 12 - 19.
37
определение «перемещение, которое без несоразмерного ущерба их
назначению», весьма уязвимо. Современные технические достижения
позволяют перемещать даже монументальные здания на значительные
расстояния не только без «несоразмерного», и вообще без всякого ущерба их
назначению.
При
таких
обстоятельствах
происходит
ликвидация
недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом.
Такие объекты относятся к недвижимости по назначению. Что же насчет
земли,
то
она
обладает
такими
уникальными
свойствами,
как
неперемещаемость, неуничтожаемость, несоздаваемость. Она действительно
недвижима по природе. Земля в силу отмеченных свойств может придавать
объектам недвижимости по назначению конкретную, и при том постоянную
адресность
1
. Это свойство земли и обеспечивает необходимость ее
специальной регистрации как недвижимости.
При аренде земель сельскохозяйственного назначения объектами могут
быть прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из
земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки,
находящиеся в долевой собственности. В договоре аренды должны быть
указаны
данные,
позволяющие
определенно
установить
имущество,
подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если эти
данные в договоре не указаны, то условие об объекте аренды считается не
согласованным сторонами, а договор аренды не считается заключенным.
Согласно ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются:
земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части
земельных участков. Часть 2 ст. 6 ЗК РФ под земельным участком понимает
часть поверхности земли, которая имеет характеристики, позволяющие
определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в
порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться
искусственные земельные участки.
1
Сыродоев H.A. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество. /H.A. Сыродоев //
Государство и право. - 1998. - №8. - С.28-29.
38
Профессор К.Х. Ибрагимов разграничивает земельные участки из
земель сельскохозяйственного назначения в зависимости от разрешенного
способа их использования на полевой земельный участок, на котором
возделывают полевые культуры; пастбищный земельный участок, на котором
пасут скот; сенокосный земельный участок, на котором косят сено; садовый
земельный участок; огородный земельный участок; дачный земельный
участок;
личный
приусадебный
земельный
участок;
крестьянский
(фермерский) земельный участок1.
В зависимости от видов сельскохозяйственных угодий, которые в
основном передаются по договору аренды земель сельскохозяйственного
назначения, земельные участки можно разделить на пашни, сенокосы,
пастбища, орошаемый участок.
Также можно классифицировать земельные участки в зависимости от
цели использования на земельные участки, используемые для ведения
сельскохозяйственного производства; земельные участки для защитного
лесоразведения; земельные участки для научно-исследовательских, учебных
целей; земельные участки, используемые для иных целей, связанных с
сельскохозяйственным производством.
Части земельных участков являются самостоятельными объектами
земельных отношений только в случаях, предусмотренных в Земельном
кодексе РФ или иных федеральных законах. В частности, в Земельном
кодексе РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание,
сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно
приобретает право на использование соответствующей части земельного
участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их
использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
1
Ибрагимов К.Х., Ибрагимова Ф.К. Некоторые административно-правовые аспекты закрепления режима
охраны и рационального использования земель сельскохозяйственного назначения в субъектах Российской
Федерации // Аграрное и земельное право. - М.: Право и государство пресс, 2014, № 5 (113). - С. 28-32
39
Таким образом, часть земельного участка не может считаться
самостоятельным
объектом,
законодательства,
данная
пока,
часть
в
соответствии
земельного
с
участка
требованиями
не
будет
индивидуализирована. Если буквально толковать п.3 ст.6 ЗК РФ, можно
сделать вывод, что часть земельного участка не может быть предметом
договора аренды.
Однако, анализируя содержание других нормативных правовых актов,
можно сделать другой вывод о том, что часть земельного участка может
выступать самостоятельным объектом договора аренды. В частности,
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» предусматривает возможность государственной
регистрации договора аренды при сдаче в аренду части земельного участка.
Для проведения такой регистрации необходимо представление кадастрового
паспорта земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду 1 .
Таким образом, часть земельного участка может быть объектом договора
аренды.
Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не указывает в качестве объекта договора аренды часть земельного
участка из земель сельскохозяйственного назначения. Следует ли из этого,
что часть земельного участка сельскохозяйственного назначения не может
быть объектом договора аренды или нужно учитывать содержание других
нормативных правовых актов и рассматривать часть земельного участка в
качестве объекта договора аренды? Во избежание различного толкования
соответствующих норм следует внести в п.1 ст.9 ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» следующее дополнение: «В аренду
могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет
земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, части таких
1
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // Российская газета. N
145, 30.07.1997; Российская газета. N 151, 12.07.2016.
40
земельных участков, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой
собственности».
Таким образом, предмет договора аренды земли имеет свою
специфику, которая влияет на плату и на субъективные права и юридические
обязанности сторон.
Договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы
одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока,
должен быть заключен в письменной форме.По общему правилу договор
аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Нотариального удостоверения сделки закон не требует.Сдача земельного
участка в аренду на срок более года возможна только после его кадастрового
учета, данные которого являются юридической основой для определения
территориальных границ земельного участка. Поэтому государственная
регистрация договора аренды земельного участка может быть осуществлена
только при условии предоставления регистрирующему органу кадастрового
плана земельного участка 1 .Земельный кодекс РФ в порядке исключения
установил, что не подлежат государственной регистрации договоры аренды и
субаренды земельного участка, заключенныевсрок до одного года. В таком
случае, земельный участок формируется и учитывается в соответствии с
нормами права, действующими на момент его приобретения арендодателем в
собственность. Срок также является существенным условием договора,
устанавливаемым по соглашению сторон.Если срок в договоре не
зафиксирован, то такой договор считается заключенным на неопределенный
срок. Для аренды сельскохозяйственных земель максимальный срок не
должен превышать сорока девяти лет.
Законодатель,
предоставив
гражданину,
юридическому
лицу,
иностранному гражданину, лицу без гражданства право аренды земли на
1
Земельное право: Учебник для бакалавров / Под ред. Н.Г. Жаворонковой, И.О. Красновой. М.: Юрайт,
2013. С. 121.
41
срок сорок девять лет, практически закрепил за арендатором землю на праве,
которое в дальнейшем может перерасти в право частной собственности,
поскольку сорок девять лет - это немалый промежуток времени, в течение
которого на современном этапе могут возникнуть новые правоотношения,
которые, в свою очередь, станут причиной изменения действующего
законодательства.
Необходимо также отметить, что современное законодательство ничего
не говорит о минимальных сроках заключения договора аренды земельного
участка.
Для более полного понимания проблем, которые возникают на
практике при определении срока договора аренды необходимо рассмотреть
такой гражданско-правовой спор, который свидетельствует о нарушениях
действующего законодательства.
В районный суд Волгоградской области поступило исковое заявление
от гражданина Т.А. Терехова к ЗАО "ЛД" о признании договора аренды
недействующим.
В своем исковом заявлении гражданин Т.А. Терехов указывал, что он
является собственником земельной доли сельскохозяйственного назначения.
По условиям данного договора аренды по истечении срока действия договора
он может быть продлен по соглашению сторон. Указанный договор
сторонами продлен не был. В настоящее время гражданин Т.А. Терехов
имеет желание надлежащим образом оформить свой земельный участок,
поэтому просит суд
признать договор
аренды
земельного
участка
недействующим в связи с истечением срока действия данного договора.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, удовлетворил
исковые требования гражданина Т.А. Терехова. Анализ данного гражданскоправового спора позволяет сделать вывод о целесообразности установления
предельных сроков аренды, которые будут сокращены на срок менее чем
сорок девять лет.
42
В научной литературе имеются различные точки зрения по поводу
предельных сроков заключения договора аренды. Думается, справедлива
точка зрения А.Л. Корнеева, согласно которой предельные сроки аренды
необходимо установить в зависимости от категории земель. К тому же к
этому нужно подходить дифференцированно, так как различные виды земель
фактически имеют различный правовой режим.
Существенное условие договора аренды земельного участка — ее
возмездный характер. За владение и пользование или только пользование на
условиях аренды чужого имущества взимается арендная плата, которая
определяется сторонами практически самостоятельно.
Арендная плата — одна из обязанностей арендатора. В соответствии со
ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки ее внесения определяются
договором.
На основании ГК РФ арендная плата может устанавливаться в целом за
весь земельный участок или за каждое угодье в отдельности в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически
или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования
арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором
вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на
улучшение арендованного имущества.
Перечисленными формами оплаты перечень не исчерпывается. На
основании закона стороны договора могут устанавливать арендную плату в
виде сочетаний приведенных видов оплаты или установить собственную
форму. Все они вполне применимы и к аренде земельного участка.
43
При определении размера арендной платы за земельный участок
учитываются размер участка, его кадастровая оценка, расположение, наличие
на нем значимых для хозяйственной деятельности природных объектов и др.
В соответствии с действующим законодательством РФ к участникам
отношений,
связанных
с
владением,
пользованием,
распоряжением
земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения,
относятся граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты
РФ,
муниципальные
образования,
участвующие
в
отношениях
по
использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и
деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, а
также в имущественных отношениях, связанных с владением, пользованием
и распоряжением земельными участками.
В соответствии со ст. 22 ЗК РФ земельные участки на условиях аренды
предоставляются
гражданам
Российской
Федерации,
иностранным
гражданам, лицам без гражданства, юридическим лицам. К последним
относятся также международные объединения и организации с участием
российских и иностранных юридических лиц, международные организации,
иностранные государства, иностранные юридические лица, а в случаях,
установленных законодательством субъектов Российской Федерации, иные
организации и лица.
В соответствии с Конституцией РФ иностранные граждане и лица без
гражданства пользуются в Российской Федерации правами, и несут
обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных
федеральным законом или международным договором РФ.
По действующему законодательству РФ, иностранные граждане,
иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические
лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан,
иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем
44
50%,
могут
обладать
земельными
участками
из
земель
сельскохозяйственного назначения только на праве аренды1.
Минэкономразвития РФ пояснило, что в данном случае следует
различать земли сельскохозяйственного назначения как категорию земель и
земли сельскохозяйственного использования как территориальную зону
земель
населенного
пункта,
образуемую
в
соответствии
с
градостроительными регламентами.
На
земельные
участки,
отнесенные
к
территориальной
зоне
сельскохозяйственного использования, распространяется правовой режим
той категории земель, к которой они принадлежат, то есть земель населенных
пунктов.
Таким
образом,
по
мнению
Департамента
недвижимости
Минэкономразвития России, данные ограничения, на земельные участки
сельскохозяйственного использования из земель населенных пунктов не
распространяются.
По нашему мнению, такой подход в отношении иностранных лиц
определен законодателем, исходя из экономического положения в аграрном
секторе страны, из реальных возможностей российских граждан и
юридических лиц, а также продиктован желанием защитить интересы
российского товаропроизводителя и обеспечивать в переходный период
реформирования аграрного сектора российской экономики относительно
равные условия конкуренции с иностранным капиталом.
Субъектами
арендных
отношений
выступают
арендодатель
(собственник) и арендатор. Собственником земельного участка является
лицо, которому земельный участок принадлежит на праве собственности или
иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в
аренду.В случаях, когда земельный участок находится в государственной или
1
Федеральный закон от 18.07.2005 N 87-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О внесении изменений в Федеральный
закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Федеральный закон "О землеустройстве"//
Российская газета. N 156, 20.07.2005; Российская газета. N 149, 08.07.2016.
45
муниципальной собственности, в качестве арендодателя выступают также
государственные и муниципальные органы.
Арендодателями могут выступать один или несколько собственников
(граждан) земельных долей. Участник долевой собственности может
передать земельную долю в аренду только после выделения земельного
участка в счет земельной доли. Если в аренду желают передать земельный
участок
несколько
собственников,
то
заключается
договор
аренды
земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью
лиц на стороне арендодателя.
Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в
пользование. Земельный кодекс устанавливает круг лиц, которые могут
использовать земли сельскохозяйственного назначения:
- крестьянские (фермерские) хозяйства для осуществления своей
деятельности,
гражданами,
ведущими
личные
подсобные
хозяйства,
садоводство, животноводство, огородничество;
-
хозяйственные
товарищества
и
общества,
производственные
кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия,
иные коммерческие организации;
-
некоммерческие
организации,
в
том
числе
потребительские
кооперативы, религиозные организации;
- казачьи общества;
- опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебнопроизводственные подразделения научных организаций, образовательных
организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского
хозяйства, и общеобразовательных организаций;
-
общины коренных
малочисленных
народов Севера,
Сибири
и
Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их
традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.
Приведенный перечень не является ограничительным: в нем выделены
те граждане, объединения граждан и юридические лица, которые являются
46
основными пользователями земель сельскохозяйственного назначения,
однако заниматься выращиванием сельскохозяйственной продукции и
пользоваться для этих целей участками земли на том или ином праве могут
любые
граждане,
коммерческие
и
некоммерческие
организации.
Ограничения установлены только для иностранцев, лиц без гражданства и
иностранных юридических лиц.1
В
соответствии
сельскохозяйственного
с
п.5
ст.10
ФЗ
»
земельные
назначения
«Об
обороте
участки
земель
из
земель
сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или
муниципальной
собственности,
организациям
могут
(объединениям),
исследовательским
казачьим
организациям,
сельскохозяйственного
передаваться
религиозным
обществам,
научно-
образовательным
учреждениям
общинам
коренных
профиля,
малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской
Федерации
для
осуществления
сельскохозяйственного
производства,
сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и
промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего
Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота
в
аренду в
Федерации.
порядке,
При
этом
установленном
выкуп
Земельным кодексом Российской
арендуемого
земельного
участка
в
собственность не допускается.
Статья 615 ГК РФ допускает заключение субарендного договора при
наличии на это согласия арендодателя. В период становления арендных
отношений согласия арендодателя на заключение указанного договора не
требовалось. Лицо могло арендовать большой участок земли с расчетом, что
определенную часть его он сдаст в субаренду. «Поднаем, - отмечал Г.Ф.
1
Устюкова В.В., Мельников Н.Н., Самончик О.А., Землякова Г.Л., Климов Д.Ф. Современные проблемы
реформирования земельного законодательства // Аналитический вестник Совета Федерации Федерального
Собрания РФ. 2012. N 37 (480). С. 35, 37 - 38.
47
Шершеневич, - должен быть допущен, если только при свершении договора
хозяин прямо не устранил эту возможность»1.
Арендатор сам выбирал субарендатора и нес ответственность перед
арендодателем за его действия как за свои. Однако позднее выяснилось, что
этого недостаточно для защиты интересов арендодателя т.к. реализация
арендатором права на субаренду может при определенных условиях
(передача в залог) привести к утрате арендодателем имущества, сданного в
аренду. Вместе с тем, выражая согласие на субаренду, арендодатель
выражает доверие субарендатору. По словам Г.Ф. Шершеневича, с бытовой
точки зрения, договор имущественного найма носит личный характер, если
для нанимателя главный интерес сосредотачивается на удобстве помещения,
то для хозяина (наймодателя, арендодателя) личность нанимателя играет не
последнюю роль. Предоставляя свою вещь известному лицу, хозяин имел в
виду добросовестного нанимателя, его умение обращаться с вещью. Поэтому
он не может быть принужден терпеть, чтобы на месте его контрагента стало
другое лицо.
Наличие согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду имеет
определенное значение. Так п.2 ст.615 ГК РФ устанавливает, что срок
субаренды не должен быть больше срока аренды. Но возможно досрочное
прекращение основного договора аренды. В данном случае субарендатор
вправе заключить договор на условиях, соответствующих условиям
прекращенного договора аренды. Этим правом может воспользоваться
только субарендатор, т.е. лицо, которое заключило договор субаренды с
арендатором с согласия арендодателя. Наличие согласия арендодателя на
субаренду его имущества порождает у субарендатора право требовать
заключения с ним договора аренды на тех же условиях. Это право может
1
Шершеневич Г.Ф. Учебник российского гражданского права: В 2-х т. / Г.Ф. Шершеневич. - М.: Проспект,
1905. - Т.2. - С. 556.
48
быть реализовано субарендатором вплоть до предъявления иска в суд о
понуждении арендодателя заключить договор аренды1.
На арендодателя по основному договору ложиться ответственность
предоставить арендатору в пользование арендуемое имущество. В свою
очередь, по договору субаренды, обязанность предоставить имущество в
пользование субарендатору лежит на первоначальном арендаторе. Учитывая,
что субарендатор не связан с арендодателем каким-либо обязательством, он
не может ничего от него требовать. Такое требование можно предъявлять
только к первоначальному арендатору2.
При заключении договора субаренды необходимо иметь в виду, что
арендатор может передать в пользование имущество в тех пределах, в
которых оно предоставлено ему по договору аренды.
Возможно, что арендатору имущество предоставлено по целевому
назначению, а он сдал его, нарушая это условие соглашения. Например,
заключил
договор
на
использование
земельного
участка
для
сельскохозяйственного производства, передал в субаренду для строительства
спортивного сооружения. Данное обстоятельство само по себе не является
для договора субаренды недействительным. При таких обстоятельствах у
арендодателя возникает право требовать досрочного расторжения договора, а
у субарендатора - взыскания с первоначального арендатора убытков (в связи
с неисполнением обязанности по договору субаренды).
Таким образом, правовое положение сторон в договоре аренды земли
предопределено рядом факторов объективного и субъективного характера.
К
сожалению,
сельскохозяйственного
в
Федеральном
назначения»
законе
не
«Об
закреплены
обороте
земель
требования
к
квалификации лиц, которые используют земельный участок. Это приводит к
тому, что собственниками или арендаторами становятся люди далекие от
1
Разина Е.С. Муниципальные земельные торги: продажа земельных участков или права на заключение
договоров аренды земельных участков // Государственная власть и местное самоуправление. - М.: Юрист,
2013, № 6. - С. 25-28
2
Нальгиев Б.М. Договор аренды земельного участка: проблемы теории и практики // Сборник научных
трудов кафедры гражданского права и процесса за 2013/2014 учебный год. - Пятигорск: РИА на
Кавминводах, 2014. - С. 269-274.
49
проблем сельского хозяйства, ставящие перед собой цель не занятие
сельскохозяйственным производством, а получение прибыли путем передачи
таких участков в субаренду. В целях рационального использования
земельного
участка
из
земель
сельскохозяйственного
назначения
необходимо, по нашему мнению, в ст. 2 ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» внести дополнение (п.3), закрепляющее
следующее
положение:
«Земельный
участок
из
земель
сельскохозяйственного назначения может быть приобретен в собственность
или в аренду дееспособным физическим лицом, имеющим специальное
сельскохозяйственное образование или опыт работы в сельском хозяйстве,
либо юридическим лицом, в Уставе которого закреплено, что производство,
переработка и хранение сельскохозяйственной продукции является одним из
основных видов его деятельности, и имеющим квалифицированного
работника со специальным сельскохозяйственным образованием или опытом
работы в сельском хозяйстве».
Несмотря на разное правовое регулирование одного и того же вида
сделок применительно к участкам различных категорий и видов целевого
использования, необходимо установить общие требования ко всем сделкам с
земельными участками. Общий элемент всех рассматриваемых сделок —
земельный участок, который вне зависимости от целевого назначения, от
наличия на нем строения должен отвечать определенным требованиям.
Полагаем, что к таким требованиям можно отнести:
- сохранение целевого назначения участка;
-сохранение целевого использования участков;
-наличие
кадастрового
плана
земельного
участка
в
качестве
обязательного приложения к сделке;
-соблюдение минимальных размеров, установленных для участков
соответствующего целевого использования.
Сохранение целевого назначения участка, в том числе при совершении
сделок, не следует понимать абсолютно, так как законодательство допускает
50
изменение целевого назначения или, используя терминологию Земельного
кодекса
РФ,
категории
земельного
участка,
но
с
соблюдением
установленного порядка.
На наш взгляд, сохранения целевого назначения при совершении
сделок недостаточно. Необходимо установить в качестве общего правила
обязанность сохранения целевого использования участка. Действующее
законодательство
устанавливает
это
правило
только
для
участков,
подпадающих под действие ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения». Согласно п. 1 ч.3 ст. 1 этого Закона одним из принципов
оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранение
целевого
использования
земельных
участков.
Установление
данного
принципа вполне разумно, так как в противном случае нет смысла в особой
регламентации оборота земельных участков отдельных видов целевого
использования, в частности их купли-продажи.
При этом в земельном законодательстве следует решить вопросы о
возможности и порядке изменения целевого использования земельного
участка сельскохозяйственного назначения. Действующие нормы земельного
законодательства, в частности положения Земельного кодекса РФ, не
регламентируют этот вопрос.
Кроме того, потребность в изменении целевого использования
земельного участка может возникнуть не только при совершении сделки.
Например,
при
наследовании
земельного
участка
крестьянского
(фермерского) хозяйства допускается раздел участка между наследниками,
если нет никого, кто желал бы использовать участок с этой целью. В данном
случае раздел земельного участка должен быть сопряжен со сменой целевого
использования земельного участка. Не исключено при этом, что наследники
выберут разные виды целевого использования.
На наш взгляд, в качестве общего обязательного требования к сделкам
с земельными участками нужно установить наличие кадастрового плана
земельного участка. Формально указанное правило действует применительно
51
к отдельным видам сделок с земельными участками, причем выражено оно
путем предъявления несколько отличающихся друг от друга предписаний,
что, соответственно, влечет разные правовые последствия при неисполнении
таковых. Так, ст. 37 Земельного кодекса РФ определяет, что объектом куплипродажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный
кадастровый учет. Аналогичное правило закреплено в ст. 9 Федерального
закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В случае
заключения сделки купли-продажи земельного участка независимо от
целевого назначения или аренды земельного участка сельскохозяйственного
назначения, не прошедшего кадастровый учет, такие сделки, по-видимому,
должны квалифицироваться как ничтожные по ст. 168 ГК РФ.
Полагаем, что одним из обязательных требований при совершении
сделок с земельными участками должно быть соблюдение минимального
размера,
установленного
для
участков
соответствующего
целевого
использования. Особую актуальность эта проблема имеет для регламентации
сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения.
Действующее законодательство РФ должным образом не решает
проблему неэкономичного дробления земли. Исключения составляют
положения, касающиеся отдельных видов сделок. Согласно п. 2 ст. 63 ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» не допускается ипотека части
земельного участка, площадь которого меньше минимального размера,
установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными
актами органов местного самоуправления для земель различного целевого
назначения и разрешенного использования1.
Не включены земельные участки меньше минимального размера в
перечень земель, не подлежащих отчуждению, и в Федеральный закон РФ «О
приватизации
1
государственного
и
муниципального
имущества»
2
.
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 25.11.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"//
Российская газета. N 137, 22.07.1998; Российская газета. N 269, 28.11.2017.
2
Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "О приватизации государственного и
муниципального имущества"// Российская газета. N 16, 26.01.2002; Российская газета. N 144, 04.07.2017.
52
Интересными представляются положения п. 6 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения». Установлено, что «площадь земельных
участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно
находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается». Скорее
всего, речь идет об отсутствии ограничения максимального размера
земельного участка, переданного в аренду (учитывая подобное ограничение
применительно к собственности на такие участки). Но буквальный текст
указанного законоположения позволяет сделать более широкий вывод о том,
что закон не ограничивает, ни максимальный, ни минимальный размер
участка, используемого на праве аренды.
При этом в качестве общего положения указанный Федеральный закон
РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в п. 1 ст. 4
допускает
образуемых
возможность
земельных
установления
участков
из
минимальных
земель
размеров
вновь
сельскохозяйственного
назначения законами субъектов РФ.
По нашему мнению, анализ действующего земельного и гражданского
законодательства РФ свидетельствует о необходимости установления общих
требований к сделкам с земельными участками. Данная цель может быть
достигнута путем включения в Земельный кодекс РФ специальной статьи —
«общие требования, предъявляемые к сделкам с земельными участками». В
рамках этой же статьи имеет смысл установить перечень допускаемых сделок
с земельными участками, а также пределы возможного государственного
вмешательства в рассматриваемую область общественных отношений.
2.2.Порядок
исполнения
и
прекращения
договора
аренды
земельных участков сельскохозяйственного назначения
Для того чтобы земельный участок сельскохозяйственного назначения
передать по договору аренды, необходимо соответствие данного земельного
53
участка требованиям, основным характеристикам, предусмотренным федеральными
законами.
Индивидуальными
характеристиками
земельного
участка являются кадастровый номер, местоположение, площадь, границы,
целевое назначение. Данные сведения содержатся в кадастровом плане
земельного
участка,
наличие
которого
является
обязательным
для
заключения договора.
Согласно
Федеральному
сельскохозяйственного
прошедшие
закону
назначения» в
государственный
учет
«Об
обороте
аренду могут
земельные
быть
участки
земель
переданы
из
земель
сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки,
находящиеся в долевой собственности. Также, закон предусматривает, что
вопросы распоряжения земельными участками, находящимися в общей
долевой собственности (в том числе, их передача в аренду), принимается
общим собранием участников общей долевой собственности.
В соответствии с п.5 статьи 14 Закона, вопрос о выделе участка в счет
земельной доли в случае несогласия с заключением договора аренды или
изменением его условий, должно быть заявлено на общем собрании,
решающем вопрос о заключении договора аренды или изменении его
условий. Собственник земельной доли (земельных долей), не согласный с
заключением или изменением договора аренды и голосовавший на собрании
"против" такого заключения, изменения обязан заблаговременно известить
арендатора о намерении выделить участок в счет своей земельной
доли(земельных долей), а сам выдел производить с таким расчетом, чтобы не
препятствовать
арендатору
земельного
участка
завершить
все
сельскохозяйственные работы на выделяемой части.
Основанием для
выделения
земельной
доли
собственником
"несогласным" с договором аренды, находящегося в общей долевой
собственности земельного участка, является протокол общего собрания. В
Протоколе необходимо указывать не только правообладателя земельной доли
и его позицию по указанному вопросу, но и количество земельных долей,
54
принадлежащих конкретному лицу на момент принятия общим собранием
соответствующего решения. В этом случае будет соблюдено равновесие
между интересами арендодателя и арендатора: по результатам общего
собрания по вопросу передачи земельного участка в аренду или условий
такой передачи арендатор будет обладать информацией о площади
земельного участка, остающегося у него в аренде. Кроме того, это позволит
избежать ситуации, при которой лицо, голосовавшее на собрании против
заключения договора, но впоследствии приобретшее права на земельные
доли лиц, голосовавших "за" заключение договора, может вообще
практически прекратить исполнение договора аренды земельного участка,
выделив все скупленные им земельные доли.
Право на выделение земельной доли и определение количества
подлежащих
выделению
земельных
долей
должно
определяться
на
основании протокола, в котором указывается лицо, голосовавшее против
заключения договора и количество долей, которые могут быть выделены в
порядке п.5 статьи 14 Закона из состава находящегося в общей долевой
собственности земельного участка. Таким образом, лицо, голосовавшее на
собрании против заключения договора, но впоследствии приобретшее права
на земельные доли лиц, голосовавших "за" заключение договора, может
выделить лишь, то количество долей, которое принадлежало ему на момент
принятия общим собранием решения о передаче земельного участка в аренду
или об условиях договора аренды. Вместе с тем, необходимо учитывать, что
до момента расторжения договора (т.е. до момента выделения земельного
участка в установленном порядке) арендатор земельного участка имеет право
обрабатывать весь предоставленный ему на праве аренды земельный участок.
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой
участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать
свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную
долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной
организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой
55
собственности, или передать свою земельную долю в доверительное
управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой
собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный
участок,
находящийся
в
долевой
собственности.
Участник
долевой
собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению
иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной
доли.
Таким образом, если участник долевой собственности решит сдать в
аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, он
должен будет осуществить выдел земельного участка в счет своей земельной
доли1.
Все действия по выделу земельного участка осуществляются либо
участниками
долевой
собственности
непосредственно,
либо
лицом,
действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками
долевой собственности.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, договор аренды
земельного участка сроком более одного года, а если хотя бы одной из
сторон договора является юридическое лицо, — независимо от срока, должен
быть заключен в письменной форме. Обязательной государственной
регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на
срок не менее одного года.
В соответствии со ст. 14 Федерального закона «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проведенная
государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое
имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о
государственной
регистрации
прав
или
выпиской
из
Единого
государственного реестра прав.
1
Саргасян Р.А. Проблемы индивидуализации предмета договора аренды земельного участка // Российское
правоведение: Трибуна молодого ученого: Сборник статей. - Томск: Изд-во Том. ун-та, 2014, Вып. 14. - С.
135-136
56
Таким образом, после получения свидетельства о государственной
регистрации
права
собственности
собственник
может
передать
соответствующий земельный участок в аренду, заключив договор аренды.
Наличие зарегистрированного договора аренды земельного участка не
является препятствием для смены собственника земельной доли.
В случае, если собственник земельной доли на общем собрании
согласился с передачей земельного участка, находящегося в общей долевой
собственности, в аренду (или с условиями договора), но впоследствии продал
свою земельную долю иному лицу, новый собственник земельной доли не
вправе выделить указанную земельную долю до окончания действия
договора
аренды
либо
до
момента
изменения
условий
договора.
По истечении действия договора аренды либо в связи с изменениями условий
договора должно проводиться общее собрание участников общей долевой
собственности, на котором новый правообладатель земельной доли может
заявить о своем несогласии с заключением договора аренды либо его
условиями и осуществить выдел соответствующей земельной доли в порядке
закона1.
Основные права и обязанности арендатора и арендодателя закреплены
в Гражданском кодексе РФ, а правомочия по использованию земель
сельскохозяйственного назначения определены в Земельном кодексе РФ,
Федеральном
законе
назначения»,
плодородия
ФЗ
«О
земель
«Об
обороте
земель
государственном
сельскохозяйственного
регулировании
сельскохозяйственного
назначения»
обеспечения
и
других
нормативных правовых актах.
Права
и
обязанности
собственника
и
лиц,
не
являющихся
собственниками, в том числе арендатора, закреплены в ст. ст. 40—43
Земельного кодекса РФ.
1
Кособродов В.М. К вопросу о предмете договора аренды земельного участка сельскохозяйственного
назначения // Законодательство и экономика. - М.: Законодательство и экономика, 2015, № 9. - С. 35-38
57
Следует заметить, что ст. 41 Земельного кодекса РФ не приводит
перечень конкретных прав и обязанностей арендаторов, а отсылает к статье
40 ЗК РФ, где закреплены права собственника земельного участка:
1) использовать в установленном порядке для собственных нужд
имеющиеся
на
земельном
участке
общераспространенные
полезные
ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры
в соответствии с законодательством Российской Федерации;
2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные
здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного
участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований
градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарногигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
3)
проводить
в
соответствии
с
разрешенным
использованием
оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные
работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с
установленными
законодательством
экологическими,
строительными,
санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
4) осуществлять другие права на использование земельного участка,
предусмотренные законодательством.
Собственник земельного участка имеет право собственности на посевы
и
посадки
сельскохозяйственных
сельскохозяйственную
продукцию
и
культур,
доходы
от
ее
полученную
реализации,
за
исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду,
постоянное
(бессрочное)
пользование
или
пожизненное
наследуемое
владение либо безвозмездное пользование.
В статье 42 ЗК РФ объединены обязанности собственников земельных
участков и лиц, не являющихся их собственниками по использованию
земельных участков. Так, собственники земельных участков и лица, не
являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:
58
- использовать земельные участки в соответствии с их целевым
назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей
среде, в том числе земле как природному объекту;
- сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки,
установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
- осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов
и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;
- своевременно приступать к использованию земельных участков в
случаях,
если
сроки
освоения
земельных
участков
предусмотрены
договорами;
- своевременно производить платежи за землю;
- соблюдать при использовании земельных участков требования
градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарногигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
-
не
допускать
загрязнение,
истощение,
деградацию,
порчу,
уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;
- выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом,
федеральными законами.
Это наводит на мысль, что законодатель не видит разницы между
правами собственников и правами арендаторов, как и обязанностями.
Возможно, их уравняло право распоряжения земельным участком без
согласия собственника, лишь с его уведомления1.
В ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» также
нет четкого разделения прав и обязанностей арендатора.
Арендатор земельного участка сельскохозяйственного назначения
имеет право: владеть и пользоваться земельным участком, выращивать
продукцию,
извлекать
доходы
и
другие
выгоды;
самостоятельно
хозяйствовать на земле; использовать общераспространенные полезные
1
Правовые проблемы охраны земель сельскохозяйственного назначения: монография / Иващук И.С. - М.:
Юрлитинформ, 2013. - 208 c. С.161
59
ископаемые, глину, песок, гравий; проводить с согласия собственника
мелиоративные и другие работы по улучшению плодородия земли; строить
пруды и иные водоемы; получить компенсацию вложенных затрат на
повышение плодородия почв; сдавать земельный участок в субаренду при
условии уведомления арендодателя; имеет преимущественное право на
заключение договора аренды на новый срок.
Одним
из
важнейших
прав
арендатора
является
его
право
самостоятельно хозяйствовать на земле. Самостоятельно хозяйствовать на
земле означает, что сельскохозяйственный предприниматель имеет право
самостоятельно выбирать свою специализацию в зависимости от почвенноклиматических условий и конъюнктуры рынка, изменять ее, если это будет
продиктовано
экономическими
сельскохозяйственных
культур,
соображениями,
выбирая
те,
изменять
которые
составы
пользуются
наибольшим спросом. 1 Самостоятельное хозяйствование предполагает, что
никто не имеет права вмешиваться в деятельность арендатора, за
исключением случаев нарушения земельного законодательства. Убытки,
причиненные нарушением прав арендаторов земельного участка, согласно ст.
62 Земельного кодекса РФ подлежат возмещению в полном объеме.
Согласно п. п. 5 - 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе
передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка
третьему лицу, а также сдать участок в субаренду без согласия собственника
при условии его уведомления. Приведенные нормы не согласуются со ст. 615
ГК РФ, которая предусматривает в таких случаях обязательное получение
согласия арендодателя.
Порядок
арендованным
осуществления
земельным
прав
участком,
арендатора
по
распоряжению
предусмотренный
ГК
РФ,
представляется более разумным, чем порядок, установленный ЗК РФ.
Действительно, ст. 22 ЗК РФ ввела уведомительный порядок реализации
1
Ноятов М.Д. Рациональное использование земель в России. Охрана земель историко-культурного
назначения при использовании земель сельскохозяйственного значения в условиях развития экономики //
Правовые вопросы недвижимости. - М.: Юрист, 2013, № 1. - С. 35-37 103
60
распорядительных прав арендатора, что позволяет ему распоряжаться
арендованным земельным участком помимо воли арендодателя. Но
арендодателю, как правило, не все равно, как арендатор распоряжается его
участком, а закон должен защищать права и законные интересы и
собственников, и арендаторов земельных участков1.
Как
отмечают
ученые-цивилисты,
гражданско-правовая
норма
2
. В. В.
защищает права собственника, сданного в аренду имуществ
Витрянский отмечает, что «согласие арендодателя в данных случаях
требуется по той причине, что реализация арендатором названных прав
может привести к утрате арендодателем права собственностина имущество,
сданное в аренду». В соответствии со ст. 36 Конституции РФ и ст. 209 ГК РФ
собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения
принадлежащим ему имуществом. По мнению Е.А. Суханова, «передача
части или даже всех своих правомочий собственником другому лицу в
действительности представляет собой способ осуществления правомочий
собственника, а не способ отчуждения принадлежащих ему прав или
имущества». 3 Передавая отдельные полномочия (владения, пользования и
даже
распоряжения)
другим
лицам,
собственник
не
теряет
права
собственности на данное имущество. Н. Краснова указывает на то, что
«арендатор не должен иметь самостоятельного права распоряжаться
арендованной
землей.
Это
противоречит
сущности
арендных
отношений» 4 .Безусловно, необходимо получение согласия собственника на
последующее распоряжение арендатором чужим земельным участком.
Заключение
1
договора
субаренды
выходит
из
предмета
и
объекта
Быстров Г.Е. Правовое регулирование сделок с земельными участками и купли-продажи земельных
участков из земель сельскохозяйственного назначения // Евразийский юридический журнал. - М., 2015, № 12
(67). - С. 136-146.
2
Витрянский В.В. Реформа части первой Гражданского кодекса Российской Федерации // Арбитражные
споры. - С.-Пб.: ООО "Кадис", 2016, № 1 (73). - С. 70-83.
3
Российское гражданское право. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные
права. Личные неимущественные права/Суханов Е. А., 4-е изд., стер. - М.: Статут, 2015. - 958 с.
4
Манылов И.Е., Арсеньева Т.В. О совершенствовании земельного законодательства в части оборота и
использования земель сельскохозяйственного назначения // Аналитический вестник Совета Федерации
Федерального Собрания РФ. 2015. N 37 (480). С. 13 - 14.
61
регулирования земельным законодательством, а вследствие этого следует
руководствоваться нормами ГК РФ.
В соответствии со ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения» в случае, если иное не предусмотрено законом или договором
аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по
истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях
преимущественное право на заключение договора на новый срок.
Одним из требований к арендатору на заключение договора на новый
срок является надлежащее исполнение им своих обязанностей по договору
аренды. Закон не устанавливает, какие обязанности необходимо исполнить
для признания за ним преимущественного права на заключение договора. Но
анализ Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ позволяет
выделить некоторые из таковых обязанностей: использовать земельный
участок
по
целевому
назначению
для
сельскохозяйственных
нужд,
выполнять мероприятия по повышению плодородия почвы, уплачивать
своевременно арендную плату и др.
В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда
РФ от 11 января 2001 года № 60 1 указано, что соблюдение арендатором
требований закона (договора) о предварительном уведомлении арендодателя
о
намерении
воспользоваться
принадлежащим
арендатору
преимущественным правом является необходимым условием осуществления
последнего,
без
такого
уведомления
соответствующие
правовые
возможности арендатором утрачиваются. Закон не предъявляет к указанному
уведомлению
соблюдении
никаких
специальных
письменной
формы,
требований,
что
позволяет
кроме
условия
допустимым
о
его
произвольное оформление.
По законодательству арендатор имеет преимущественное право на
заключение договора «при прочих равных условиях». Это означает, что арен1
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.02.2001 N 60 "Обзор практики разрешения споров,
связанных с применением арбитражными судами Федерального закона "О приватизации государственного
имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" //
Специальное приложение к "Вестнику ВАС РФ", N 10, 2003 (ч. 1).
62
додатель вправе установить условия договора, отличные от прежних, причем
данные отличия могут касаться как существенных условий договора, так и
отдельных условий договора. И в случае безоговорочного принятия арендатором таких условий он может воспользоваться преимущественным правом
на заключение договора. Арендодатель по окончании срока договора аренды
может установить такие «прочие равные условия», которые не сможет исполнить прежний арендатор, причем об этом арендодатель заведомо знает.
В процессе использования земельного участка арендатор обязан :
эффективно использовать полученный в аренду земельный участок в
соответствии
с
экологической
целевым
обстановки
назначением;
на
не
арендуемом
допускать
участке
и
ухудшения
прилегающих
территориях в результате своей хозяйственной деятельности; осуществлять
комплекс мероприятий по рациональному использованию и охране земель,
защите почв от эрозии, подтопления, заболачивания, загрязнения; обеспечить
арендодателю, органам государственного контроля свободный доступ на
участок; своевременно уплачивать арендную плату; возвратить земельный
участок по истечении срока договора аренды.
Арендодатель обязан передать арендатору земельный участок в сроки и
в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора. Если
это необходимо, то земельный участок сдается в аренду вместе со всеми его
принадлежностями,
необходимыми
для
его
эксплуатации,
например,
оборудованием для полива участка. Если такие принадлежности не были
переданы арендатору, то в этом случае он может потребовать предоставления
их ему или расторжения договора и возмещения убытков.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке,
которые предусмотрены гражданским законодательством. Основания, по
которым арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды
земельного
участка,
перечислены
в
ст.ст.
619,
284-287
ГК
РФ.
Дополнительные основания предусмотрены земельным законодательством в
п.2 ст. 46 ЗК РФ:
63
1) при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно
при:
- использовании земельного участка с грубым нарушением правил
рационального использования земли, в том числе если участок используется
не в соответствии с его целевым назначением или его использование
приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных
земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
- порче земель;
- невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных
мероприятий по улучшению земель и охране почв;
- невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние,
пригодное для использования по целевому назначению;
-
неиспользовании
сельскохозяйственного
земельного
производства
участка,
либо
предназначенного
жилищного
или
для
иного
строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный
срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается
время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого
участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных
бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
2) при изъятии земельного участка для государственных или
муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными
Земельным кодексом.
В
настоящее
время,
действующее
земельное
законодательство
предусматривает два способа прекращения права аренды на земельный
участок:
1) расторжение (прекращение) договора аренды, в результате чего
происходит прекращение арендного обязательства (ст. 619-620 ГК РФ и п. 9
ст. 22 ЗК РФ);
64
2) прекращение права аренды при передаче его третьему лицу, в
результате чего прекращение арендного обязательства не происходит, а
только меняется состав его участников (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).
Для расторжения договора аренды, как по инициативе арендодателя,
так и по инициативе арендатора, законом предусмотрен судебный порядок,
при наличии оснований, предусмотренных ст. 619 и 620 ГК РФ либо самим
договором аренды.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно
расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий
договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором
срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные
договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в
тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или
договором производство капитального ремонта является обязанностью
арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания
досрочного
расторжения
договора
по
требованию
арендодателя
в
соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
При этом ст. 619 ГК РФ содержит важную процедурную норму о том,
что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только
после
направления
арендатору
письменного
предупреждения
о
необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном
случае исковое заявление о расторжении договора аренды будет оставлено
без движения или возвращено.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно
расторгнут судом в случаях, когда:
65
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору
либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с
условиями договора или назначением имущества;
2)
переданное
арендатору
имущество
имеет
препятствующие
пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при
заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны
были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или
проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью
капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а
при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает,
окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Пункт 9 ст. 22 ЗК РФ предусматривает некоторые особенности
расторжения договора аренды. Так, договор аренды земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности,
заключенный на срок более чем пять лет, может быть расторгнут по
требованию арендодателя лишь на основании решения суда и только при
существенном нарушении арендатором условий договора. Определение
понятия «существенное нарушение условий договора» Земельный кодекс РФ
не дает, поэтому необходимо обратиться к Гражданскому кодексу РФ, где в
п. 2 ст. 450 указано, что существенным признается нарушение договора
одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в
значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при
заключении договора.
Представляется, что норма п. 9 ст. 22 ЗК РФ противоречит п. 2 ст. 450
ГК РФ, который в качестве оснований для расторжения договора в судебном
порядке
по
требованию
иные(кромесущественного
одной
нарушения)
из
сторон
основания,
допускает
и
предусмотренные
Кодексом, другими законами или договором; а также ст. 619 ГК РФ.
66
Не все эти основания могут быть отнесены к случаям существенного
нарушения договора, в противном случае подп. 2, 3 ст. 619 ГК РФ теряют
смысл.
Возникает вопрос о соотношении юридической силы норм ГК РФ и ЗК
РФ. Безусловно, однозначно ответить на вопрос, нормами какого из двух
Кодексов следует руководствоваться, нельзя. Однако, по нашему мнению,
позиция ГК РФ поданному вопросу более обоснована.
Полагаем, что в целях «сглаживания» возможных коллизионных
моментов последнее предложение п. 9 ст. 22 ЗК РФ стоит изложить в
следующей редакции: «Досрочное расторжение договора аренды земельного
участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию
арендодателя возможно только на основании решения суда в следующих
случаях:
- при существенном нарушении договора аренды земельного участка
или при неоднократном нарушении его арендатором;
- при существенном ухудшении арендатором качества земельного
участка;
- при систематическом невнесении арендатором арендной платы;
- в иных случаях, прямо предусмотренных законом».
2.3.Особенности аренды земельных участков из состава земель
сельскохозяйственного назначения
Любым инвесторам в целях успешной реализации инвестиционных
проектов в сфере агропромышленного бизнеса важно понимать специфику
договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и его основные
черты, которые следует учитывать, как на стадии заключения, так и на
стадиях исполнения и прекращения договора. В таком случае можно
67
избежать рисков, связанных с возможностью оспаривания договора и
наступления иных неблагоприятных последствий для одной из сторон.
Специфика рынка аренды земли сельскохозяйственного назначения,
выражающаяся
в
отсутствии
сложившихся
коммерческих
арендных
отношений, малом количестве сделок по переуступке арендных прави
поддержке землепользования низкопродуктивных сельскохозяйственных
земель, обусловливает особенности оценки права аренды.
По общему правилу, возможность отчуждения прав и обязанностей по
договору аренды закреплена в п. 2 ст. 615Гражданского кодекса Российской
Федерации, в соответствии с которым с согласия арендодателя арендатор
вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому
лицу (перенаем), отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве
вклада в уставный капитал.
Что касается таких специфических объектов, как земельные участки, то
правомочие перенайма закреплено в пункте 5 статьи 22 Земельного кодекса
Российской Федерации, согласно которому "арендатор земельного участка,
за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов
земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору
аренды земельного участка третьему лицу, без согласия собственника
земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды
земельного участка не предусмотрено иное".
Нередки случаи, когда указанным активом обладают юридические
лица, признанные банкротами. Между тем это обстоятельство не является
безусловным основанием для отказа от применения механизма перенайма.
Напротив, одним из ключевых объектов, за счет продажи которого может
быть восстановлена платежеспособность должника и (или) удовлетворены
требования конкурсных кредиторов при конкурсном производстве, является
принадлежащее должнику по договору аренды право владения и пользования
(право
аренды)
земельным
участком
или
несколькими
земельными
участками, к примеру, сельскохозяйственного назначения. Право таких
68
компаний-банкротов
произвести
принадлежащего
имущественного
Федерального
им
закона
несостоятельности
от
26
отчуждение
права
октября
(банкротстве)",
(причем
основано
2002
года
регулирующих
возмездное)
на
правилах
N 127-ФЗ
"О
соответствующую
процедуру. Так, согласно статье 111 указанного Федерального закона в
случаях, предусмотренных планом внешнего управления, после проведения
инвентаризации, а также оценки имущества должника допускается продажа
части его имущества, к которой относятся имущественные права
1
.
Применительно же к процедуре конкурсного производства право аренды
земельного
участка
сельскохозяйственного
назначения
является
имущественным активом организации-банкрота и не отнесено правилами
пункта 2 статьи 131 и статьей 132 Закона о банкротстве к имуществу,
подлежащему исключению из конкурсной массы. Соответственно, в
дальнейшем это право может быть продано (в порядке перенайма) в
соответствии со статьей 139 Закона о банкротстве.
Безусловно, имеются исключения из общего правила о перенайме
земельных участков управомоченными лицами. К примеру, согласно
положениям статьи 22 ЗК РФ резиденты особых экономических зон арендаторов земельных участков не могут воспользоваться механизмом
перенайма в силу прямого указания закона.
Так, согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 18 Федерального закона от
14 ноября 2002 года N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных
унитарных предприятиях" недопустим, по общему правилу, перенаем
земельного участка сельскохозяйственного назначения государственными и
муниципальными унитарными предприятиями 2 . Однако этот запрет не
применяется к предприятиям, находящимся в процедурах банкротства.
Последняя
оговорка
полностью
соответствует
правовой
позиции
1
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 25.11.2017) "О несостоятельности (банкротстве)"//
Российская газета. N 209-210, 02.11.2002; Российская газета. N 154, 16.07.2015.
2
Федеральный закон от 14.11.2002 N 161-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственных и муниципальных
унитарных предприятиях" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.11.2017) // Российская газета. N 229, 03.12.2002;
Российская газета. N 172, 04.08.2017.
69
Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении
от 4 декабря 2003 года N 504-О, согласно которой "Закон о банкротстве
является по отношению к ГК РФ специальным законом, имеющим приоритет
над
общегражданским
законодательством,
частью
которого
является
Федеральный закон от 14.11.2002 N 161-ФЗ"1.
Таким образом, принципиально право аренды земельного участка
сельскохозяйственного
назначения
может
быть
реализовано
путем
перенайма, то есть путем замены действующего арендатора на нового. В
этом случае интересы собственника не затрагиваются, так как земельный
участок не выбывает из его собственности.
Как уже отмечалось, в делах о банкротстве продажа права аренды
может
быть
одним
платежеспособности
из
правомерных
должника
или
способов
восстановления
соразмерного
удовлетворения
требований конкурсных кредиторов или финансирования иных расходов в
деле о банкротстве.
В связи с этим резонно возникает вопрос об объекте оценки: что
необходимо оценить? Получается, что с точки зрения статей 111 и 139 Закона
о банкротстве объектом продажи будет имущественное право, например
право владения и пользования (право аренды) земельным участком
сельскохозяйственного назначения. Однако такое право будет реализовано
путем передачи всех прав и обязанностей по договору аренды новому лицу.
При этом передача будет возмездной. Учитывая, что согласно статье 111
Закона о банкротстве продажа имущественного права будет осуществляться
на аукционе, претендентов на его приобретение может быть достаточно
много, и они будут предлагать свою цену за возможность заключения с ними
договора перенайма. Соответственно, фактически получается, что объектом
торгов будет право на заключение договора перенайма, предметом которого
1
Определение Конституционного Суда РФ от 04.12.2003 N 504-О "Об отказе в принятии к рассмотрению
жалобы общества с ограниченной ответственностью "Адос" на нарушение конституционных прав и свобод
пункта 3 статьи 78 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"// Вестник Конституционного
Суда РФ. N 3, 2004.
70
будет весь комплекс прав и обязанностей арендатора по договору аренды
(напомним, что ГК РФ и ЗК РФ "говорят" о передаче арендатором всех прав
и обязанностей по договору аренды третьему лицу). Соответственно,
победителем торгов будет признано лицо, которое предложит большую цену
за право заключить договор перенайма.
Из изложенного можно сделать вывод о том, что объектом оценки
будет имущественное право - право аренды, которое включает "субправо"
(правомочие) арендатора передать свои права и обязанности по договору
аренды третьему лицу путем перенайма. В свою очередь, реализация такого
правомочия может быть возмездной.
Земельный кодекс РФ устанавливает ряд специальных положений о
продаже права аренды земельных участков, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, на торгах. В практике встречаются
случаи,
когда
осуществляется
передача
в
аренду
находящихся
в
государственной или муниципальной собственности земельных участков из
земель сельскохозяйственного назначения, минуя процедуру торгов.
Так, глава крестьянского (фермерского) хозяйства обратился в
Арбитражный суд Воронежской области с иском к администрации
Каширского муниципального района Воронежской области и обществу с
ограниченной ответственностью о признании недействительным договора
аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного
назначения, и о возложении на общество с ограниченной ответственностью
обязанности возвратить администрации Каширского муниципального района
Воронежской области земельный участок.
Решением
Арбитражного
суда
Воронежской
области
исковые
требования удовлетворены.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда
указанное решение оставлено без изменения.
Оставляя без изменения обжалуемые судебные акты, кассационная
инстанция исходила из следующего. Пунктом 1 ст. 34Земельного кодекса РФ
71
предусмотрено, что органы государственной власти и органы местного
самоуправления
обязаны
обеспечить
управление
и
распоряжение
земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в
ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности,
открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных
участков.
В силу ч. 2 ст. 10 Федерального закона "Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения" передача в аренду находящихся в
государственной или муниципальной собственности земельных участков из
земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке,
установленном ст. 34ЗК РФ, в случае если имеется только одно заявление о
передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в
аренду при условии предварительного и заблаговременного опубликования
сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков
в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской
Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в
аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента
опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае если
подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки
предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).
Судебными инстанциями было установлено, что сообщения о наличии
предлагаемого для передачи в аренду данного земельного участка не
публиковалось. Данное обстоятельство не оспаривалось представителем
администрации Каширского муниципального района Воронежской области в
ходе рассмотрения настоящего дела.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций
пришли к верному выводу о нарушении администрацией Каширского
муниципального района Воронежской области предусмотренного земельным
законодательствомпорядка
предоставления
земельных
участков
72
сельскохозяйственного назначения в аренду, в связи с чем обоснованно
признали недействительным в силу ст. 168Гражданского кодекса РФ договор
аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного
назначения.
Следует отметить, что наличие у арендатора по ранее действовавшему
договору преимущественного права на заключение нового договора аренды
земель сельскохозяйственного назначения, не исключает проведения торгов
при наличии двух или более заявлений о передаче земельных участков в
аренду.
Так, сельскохозяйственный производственный кооператив обратился в
администрацию муниципального района с заявлением о предоставлении в
аренду сроком на 15 лет для сельскохозяйственного производства ряда
земельных
участков
из
земель
фонда
перераспределения
района,
относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения.
Рассмотрев
предоставлении
указанное
заявление,
администрация
аренду
указанных
земельных
в
отказала
участков
в
ввиду
преимущественного права аренды на них иного крестьянского (фермерского)
хозяйства.
Постановлением
администрации
крестьянскому
(фермерскому)
хозяйству переданы в аренду сроком на 10 лет земельные участки,
перечисленные
кооператива,
и
в
заявке
Сельскохозяйственного
с
арендатором
заключен
производственного
соответствующий
договор,
прошедший государственную регистрацию.
Посчитав, что указанными действиями администрация ущемила его
права, сельскохозяйственный производственный кооператив обратился в
арбитражный
суд
с
заявлением
о
признании
недействительным
постановления администрации муниципального района о передаче ряда
пахотных земель в аренду крестьянскому (фермерскому) хозяйству.
Решением суда в удовлетворении заявленного требования отказано.
73
Постановлением суд апелляционной инстанции решение отменено. Суд
апелляционной
инстанции
удовлетворил
заявленное
кооперативом
требование и признал недействительным постановление администрации.
Оставляя без изменения постановление суда, кассационная инстанция
указала на следующее.
Из анализа положений ч. 2 ст. 607, ч. 1 ст. 621 ГК РФ, ч.ч. 2,3 ст. 22,
ст. 82 Земельного кодекса РФ, ч. 3 ст. 9Федерального закона от 24.07.2002
N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", суд
обоснованно указал, что арендатор по договору аренды земельного участка
из земель сельскохозяйственного назначения, срок действия которого истек,
в случае заключения арендодателем нового договора аренды имеет
преимущественное право на заключение указанного договора. Данное право
обусловлено
исполнением
надлежащим
образом
арендатором
своих
обязанностей по договору, срок действия которого истек.
Пунктом 1 статьи 9 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения" установлено требование, согласно которому в аренду могут быть
переданы земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения,
прошедшие
государственный
кадастровый
учет.Поскольку
земельные
участки, предоставленные обжалуемым постановлением крестьянскому
(фермерскому) хозяйству в аренду, на момент прекращения ранее
действовавшего договора (1998 года) на кадастровый учет поставлены не
были, то данное обстоятельство в силу ст. 9Федерального закона от
24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
препятствует сдаче участка в аренду.
С учетом изложенного с прекращением договора аренды земельного
участка для предоставления этого участка в аренду необходимо было
соблюдение установленного законом порядка, учитывающего особенности
предоставления
в
аренду
земель
сельскохозяйственного
назначения,
находящихся в государственной или муниципальной собственности.
74
Согласно п. 2 ст. 10 Закона N 101-ФЗ передача в аренду находящихся в
государственной или муниципальной собственности земельных участков из
земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке,
установленном статьей 34Земельного кодекса Российской Федерации, в
случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков
из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии
предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии
предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой
информации, определенных субъектом Российской Федерации 1 . При этом
принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при
условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не
поступили иные заявления.
Из указанного следует, что несоблюдение требования об обязательном
опубликовании сообщения о наличии предлагаемых для передачи земельных
участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду влечет
нарушение прав других лиц на получение, как указанной информации, так и
самих земельных участков в аренду.
В
силу
п. 2,
п. 3
ст. 10
Закона
"Об
обороте
земель
сельскохозяйственного назначения" в случае подачи двух и более заявлений,
- проведение торгов является обязательным.
Реализация в данном случае преимущественного права на заключение
договора аренды должна производиться в соответствии с требованиями
пункта 5 статьи 9Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения" при прочих равных условиях. Данное право по смыслу норм
статей 9и10 названного Закона может быть реализовано арендатором в том
случае, если по результатам торгов условия заявки иного лица совпали с
условиями договора аренды, срок действия которого истек, или заявки,
поданной прежним арендатором.
1
Постановление ФАС Центрального округа от 04.10.2014по делу N А15-19744-2013/536/8 // Документ
опубликован не был/ СПС «КонсультантПлюс»
75
Соответственно, само по себе наличие у арендатора по ранее
действовавшему договору преимущественного права на заключение нового
договора, не исключает проведения торгов при наличии двух или более
заявлений о передаче земельных участков в аренду.
Федеральным закономот 29.12.2010 N 435-ФЗ установлено два случая
принудительного
изъятия
земельного
участка
из
земель
сельскохозяйственного назначения у его собственника в судебном порядке.
1. Если земельный участок используется с нарушением установленных
земельным законодательством требований рационального использования
земли, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель
сельскохозяйственного
назначения
или
значительное
ухудшение
экологической обстановки.
2. Если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у
собственника права собственности на земельный участок он не используется
для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной
связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.
Критерии
существенного
снижения
плодородия
земель
сельскохозяйственного назначения, критерии значительного ухудшения
экологической обстановки, а также признаки неиспользования земельных
участков
с
учѐтом
особенностей
ведения
сельскохозяйственного
производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным
производством деятельности устанавливаются Правительством Российской
Федерации.
Принудительное
изъятие
земельного
участка
из
земель
сельскохозяйственного назначения у его собственника, по указанным
основаниям, может осуществляться при условии неустранения фактов
ненадлежащего
использования
земельного
участка
после
назначения
административного наказания.1
1
Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 03.07.2016)"Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения"(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // Российская газета. N 137, 27.07.2002; Российская
газета. N 151, 12.07.2016.
76
Схема изъятия земельного участка следующая.
1. Орган государственной власти по осуществлению государственного
земельного
контроля
привлекает
собственника
к
административной
ответственности и выносит предупреждение об устранении нарушений в
определѐнный срок.
2. В
случае
неустранения
правонарушений,
в
срок,
установленный
вынесенным одновременно с назначением административного наказания
предупреждением,
орган
государственной
государственного
земельного
контроля,
власти
по
вынесший
осуществлению
предупреждение,
направляет материалы об этом в орган исполнительной власти субъекта
Российской Федерации.
3. Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации по
результатам рассмотрения материалов вправе обратиться в суд с требованием
об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов в связи с
его ненадлежащим использованием.
4. В течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда
об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов в связи с
его ненадлежащим использованием орган исполнительной власти субъекта
Российской Федерации в отношении такого земельного участка обеспечивает
при необходимости проведение кадастровых работ и проводит публичные
торги
по
его
продаже
в
порядке,
установленном
гражданским
законодательством.
Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных
торгов либо приобретения земельного участка в государственную или
муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику
земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение
публичных торгов. В результате изъятия земельного участка по такой схеме
субъект Российской Федерации будет нести издержки при подготовке
материалов для подачи исковых заявлений в суд, проведении кадастровых
работ и публичных торгов.
77
Также необходимо отметить, что за период между изъятием земельного
участка и его продажей на публичных торгах не будет уплачиваться
земельный налог, что отрицательно скажется на доходной части бюджета
муниципального образования, на территории которого располагается
земельный участок.
На основании изложенного ни субъект Российской Федерации, ни
муниципальное образование не получают экономического эффекта от
изъятия земельного участка.
Также остается проблемой доказательство неиспользования земельного
участка сельскохозяйственного назначения в течение трех и более лет. Как
отмечалось выше, орган государственной власти по осуществлению
государственного земельного контроля привлекает собственника земельного
участка к административной ответственности и выносит предупреждение об
устранении нарушений.
В соответствии с п. 2 ст. 9 Федерального закона Российской Федерации
от 26.11.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных
предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора)
и муниципального контроля" плановые проверки проводятся не чаще, чем
один раз в три года. В соответствии с п. 2 ст. 10 указанного Федерального
закона основанием проведения внеплановой проверки является истечение
срока исполнения юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем
ранее выданного предписания об устранении выявленного нарушения
обязательных
требований
и
(или)
требований,
установленных
муниципальными правовыми актами. По всем остальным основаниям
внеплановые проверки могут осуществляться только при согласовании с
прокуратурой при возникновении угрозы причинения вреда жизни, здоровью
граждан, вреда животным, растениям, окружающей среде и т.д. В результате
такой систематичности проведения проверок органами государственного
земельного контроля будет проблематично собрать достаточный материал,
78
свидетельствующий о неиспользовании земельного участка более трех лет
подряд.1
Поэтому, по нашему мнению, необходимо разработать систему
контроля и учета использования земель сельскохозяйственного назначения,
которая будет заключаться в ежегодном сборе информации о культурнотехническом
состоянии
земельных
участков
в
составе
земель
сельскохозяйственного назначения. Нужно уполномочить специальные
органы, которые будут ежегодно систематически отслеживать состояние
земель
сельскохозяйственного
назначения.
Результаты
проведѐнных
исследований должны быть общедоступными, в том числе на специальном
сайте в сети Интернет. Факты неиспользования и нерационального
использования земельных участков сельскохозяйственного назначения,
ухудшения экологической обстановки, снижения почвенного плодородия
должны направляться в органы государственного земельного контроля и
органы местного самоуправления. Результаты таких исследований должны
считаться
фактическим
доказательством
неиспользования
земельных
участков и приниматься во внимание судами при принятии решений об
изъятии земельных участков.
По нашему мнению, следует уделить отдельное внимание, некоторым
ситуациям, которые могут возникнуть при проведении общего собрания
участников долевой собственности. Например, дольщик на общем собрании
участников долевой собственности может объявить о несогласии с
условиями предполагаемого договора аренды или о несогласии вообще
передавать земельный участок в аренду. В этом случае он вправе выделить
земельный участок в счет принадлежащей ему доли, и для этого заключает
договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект
межевания земельного участка для выдела в счет доли. При этом согласие
арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды этого
1
Калинин Г.И. Негативные последствия отмены минимально установленного срока аренды земельных
участков сельскохозяйственного назначения // Экологическое право. 2014. N 4. С. 9 - 11.
79
участка на выдел доли не требуется, а договор аренды или залог прав аренды
в отношении выделенного земельного участка прекращается.
В такой ситуации проведение общего собрания участников долевой
собственности не требуется, и лицо, уполномоченное общим собранием,
заключает дополнительное соглашение к договору аренды.
Ранее договор аренды и соглашение о предоставлении частного
сервитута
на
земельные
участки
сельскохозяйственного
назначения,
находящиеся в долевой собственности, должны были заключаться со всеми
участниками долевой собственности на земельный участок.
Теперь эти документы могут быть подписаны только на условиях,
согласованных и утвержденных общим собранием участников долевой
собственности, причем только тем лицом, которое уполномочено общим
собранием на заключение соответствующих договоров.
На общем собрании участников долевой собственности может быть
принято решение о выборе лица, уполномоченного от имени участников
действовать без доверенности при согласовании местоположения границ
земельных участков. Это удобно в следующих случаях:
- обращение с заявлениями о проведении государственного кадастрового
учета;
- государственная регистрация прав на недвижимое имущество в отношении
земельного участка и образуемых из него земельных участков;
- заключение договора аренды земельного участка;
- заключение соглашения об установлении частного сервитута.
Срок полномочий такого лица не может превышать трех лет, оно
может быть отозвано только по решению общего собрания.
Общее собрание считается правомочным при присутствии на нем не
менее 20 % от общего числа участников или, если способ указания размера
земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности
на земельный участок, владеющих более чем 50 % таких долей .
80
На практике возникает проблема работы с невостребованными долями.
Собрание считается правомочным в присутствии не менее 50 процентов от
общего числа участников долевой собственности, но за вычетом количества
лиц с невостребованными долями. Ответственность за обеспечение допуска к
голосованию несет уполномоченное должностное лицо органа местного
самоуправления.
Решение принимается общим собранием открытым голосованием и
считается принятым, если за него проголосовали:
- участники, владеющие более чем 50 процентами долей от общего числа
долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что
способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в
праве общей собственности на этот земельный участок);
- большинство участников общего собрания.
Рассматривая
проблемы
арендного
пользования
земель
сельскохозяйственного назначения, следует обратить внимание на круг
вопросов,
заключающихся
государственных
и
в
следующем.
муниципальных
При
земель
сдаче
в
аренду
сельскохозяйственного
назначения должно учитываться направление, связанное с решением
социальных вопросов, к которым относятся обеспечение продовольствием
населения, создание рабочих мест и привлечение трудовых ресурсов в
сельскохозяйственное производство, вовлечение в оборот неиспользуемых
земель
сельскохозяйственного
назначения.
Специфика
регионов
Центрального федерального округа (за исключением некоторых) такова, что
за последнее десятилетие наблюдается интенсивное выбывание земель из
сельскохозяйственного
оборота.
А
их
обратное
вовлечение
в
сельскохозяйственный оборот предполагает несение существенных затрат
производителем или будущим арендатором. И, по нашему мнению,
государство в лице субъекта Федерации или федерального центра должно
принять ряд мер по решению проблем, связанных с вовлечением в оборот
таковых земель. Выход из сложившейся ситуации может быть основан на
81
привлечении средств федерального бюджета или бюджета субъекта
Федерации и заключается в принятии целевых программ по вовлечению в
оборот земель.
Таким образом, в заключении договора участвуют две стороны:
арендатор
и
арендодатель,
которые
обладают
различным
объемом
правомочий. Согласно действующему законодательству арендодателем
может быть собственник имущества, земельного участка. Под понятием
"собственник" понимаются физические, юридические лица, а также
государство и органы местного самоуправления, которые обладают
правомочиями
владения,
пользования
и
распоряжения
земельными
участками.
Условиями договора аренды земельного участка являются условие о
предмете аренды, срок договора аренды, а также при рассмотрении
особенностей заключения договора аренды необходимо обратить внимание
на субъектный состав данного договора.
Согласно действующему законодательству существенным условием
данного договора является условие о предмете. Так, в соответствии со
статьей 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные,
позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче
арендатору в качестве объекта аренды.
Говоря о договоре аренды земельного участка, следует отметить, что в
соответствии с Гражданским кодексом РФ в случае, если срок в договоре не
определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.
Законом установлены максимальные сроки данного договора. Так, пунктом 3
статьи 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
установлен предельный срок аренды - 49 лет.
82
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подводя итог сказанному, следует отметить, что Россия располагает
огромными земельными ресурсами, но это национальное богатство страны
используется крайне неэффективно.
Возвращение
земельных
ресурсов
в
последние
десятилетия
в
гражданский оборот обусловило повышенный интерес к правовому
регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения. Это
напрямую связано с особыми свойствами земли, являющейся одновременно
и уникальным природным объектом, и основой сельского хозяйства, базой
для большинства отраслей экономики. В гражданском обороте земля
рассматривается как недвижимое имущество и территория, на которой могут
возводиться иные объекты недвижимости. Одним из общих начал земельного
законодательства, сформулированным в ст. 1 Земельного кодекса РФ,
является принцип учета значения земли как основы жизни и деятельности
человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и
охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о
природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части
природы,
природном
ресурсе,
используемом
в
качестве
средства
производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы
осуществления
хозяйственной
и
иной
деятельности
на
территории
Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об
объекте права собственности и иных прав на землю.
Основой правового регулирования аренды земельных участков
сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации является
Земельный кодекс РФ и Федеральный закон «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения». Он развивает нормы Конституции РФ и
Гражданского кодекса РФ по вопросам собственности на землю и оборота
земли, в том числе нормы ГК РФ, регламентирующие аренду земельных
участков.
83
С принятием Земельного кодекса РФ земельный участок стал
полноценным объектом хозяйственного, гражданского оборота. Вместе с
тем, будучи объектом гражданского оборота, земельный участок, его
правовое
положение
определяются
и
собственно
земельным
законодательством. Таким образом, земельный участок как имущественный
и природный объект находится «в ведении» как минимум двух отраслей
права — земельного и гражданского. При этом необходимо отметить, что
данные отрасли права отличаются друг от друга методом правового
регулирования, что, безусловно, создает проблему соотношения данных
отраслей права при правовом регулировании положения земельного участка
как объекта прав.
Основные
принципы
оборота
земель
сельскохозяйственного
назначения, особенности их включения в правовое поле должен был решить
принятый в развитие положений Земельного кодекса РФ Федеральный закон
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002г.
№101-ФЗ. Однако, очевидно, сказывается недостаточная теоретическая
проработанность института аренды сельскохозяйственных земель, вызванная
долгим
отсутствием
законодательного
регулирования
данных
правоотношений в нашей стране, что приводит к немалым противоречиям в
законодательстве.
Договор
аренды
земельного
участка
из
состава
земель
сельскохозяйственного назначения можно охарактеризовать как возмездную
гражданско-правовую
сделку,
сочетающую
нормы
гражданского
и
земельного законодательства, не приводящую к смене собственника
земельного участка.
Говоря о существенных условиях договора аренды земельного участка
из земель сельскохозяйственного назначения, следует отметить, что
основным условием является предмет договора - земельный участок и его
уникальные характеристики, а также большую роль при заключении
договора аренды имеют следующие условия:
84
- сохранение надлежащего состояния земельного участка;
-
использование
земельного
участка
в
соответствии
с
РВИ
(разрешенный вид использования);
- срок действия такого договора;
- размер арендной платы, порядок и форма ее оплаты.
Предметом договора аренды выступают земельные участки, не изъятые
из гражданского оборота, кадастровый учет которых осуществлен.
При отсутствии условия в договоре о размере арендной платы за
земельный участок такой договор в соответствии со статьей 654 ГК РФ
считается незаключенным. Размер арендной платы зависит от характеристик
предмета договора, таких как: размер земельного участка, кадастровая
стоимость и его месторасположение.
Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения"
регулирует
арендные
правоотношения
собственников
и
арендаторов статьями 9 и 10. Статья 9 говорит об аренде участков,
находящихся в любой собственности, среди которых особо можно выделить
участки, находящиеся в общей долевой собственности, и ограничивает
максимальный срок арендных отношений 49 годами, оставляя при этом
минимальный срок на усмотрение субъектов РФ. Также, при соблюдении
всех условий перед арендодателем, Закон об обороте регламентирует, что
арендатор имеет приоритетное право продления такого договора аренды.
В случае отказа арендодателя арендатору в пролонгации договора на
новый срок, хотя в течение года со дня истечения срока договора с этим
арендатором заключен договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по
своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по
заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом
возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Говоря о порядке регистрации договора аренды в настоящее время, мы
имеем дело с "законотворческой лихорадкой". Дело в том, что с 01.03.2013
вступали в силу изменения в Гражданский кодекс РФ, в том числе в части
85
регистрации договоров аренды. Так, в пункте 8 статьи 2 Федерального закона
от
30.12.2012
N
302-ФЗ,
который
вносил
изменения
в
ГК
РФ,
устанавливалось, что правила государственной регистрации договора
аренды, установленные статьей 609 ГК РФ, не применяются, если дата
заключения такого договора - после 01.03.2013. Такие нововведения вызвали
большую
дискуссию
в
обществе.
Из-за
таких
нововведений
в
законодательстве возникли противоречия, потому что изменения внесены
только в ГК РФ, а положения Кодекса и Закона о регистрации остались
нетронутыми. Например, в пункте 1 статьи 25 Кодекса прямо указано, что
возникшие права на земельные участки, включая аренду, подлежат
государственной регистрации.
Изложенное
регулирования
позволяет
аренды
утверждать,
земельных
что
участков
проблемы
правового
сельскохозяйственного
назначения являются важными и практически значимыми как для
отечественной юридической науки, так и для регулировании данных
отношений.
86
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1.
1.1.
Нормативные правовые акты
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от
30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с
06.08.2017) //Российская газета. N 238-239, 08.12.1994; Российская
газета. N 298. 30.12.2016.
1.2.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от
26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017)// Российская газета. N 23,
06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996;
Российская газета. N 68, 31.03.2017.
1.3.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред.
от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.11.2017) //Российская
газета. N 211-212, 30.10.2001; Российская газета. N 172, 04.08.2017.
1.4.
Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 03.07.2016)"Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения"(с изм. и доп.,
вступ. в силу с 01.01.2017) // Российская газета. N 137, 27.07.2002;
Российская газета. N 151, 12.07.2016.
1.5.
Федеральный закон от 10.01.1996 N 4-ФЗ (ред. от 05.04.2016)"О
мелиорации земель"// Российская газета. N 10, 18.01.1996; Российская
газета. N 75, 08.04.2016.
1.6.
Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ (ред. от 23.06.2014) "О
крестьянском (фермерском) хозяйстве"// Российская газета. N 115,
17.06.2003; Российская газета. N 142, 27.06.2014.
1.7.
Федеральный закон от 10.01.2002 N 7-ФЗ (ред. от 29.07.2017)"Об
охране окружающей среды"//Российская газета. N 6, 12.01.2002;
Российская газета. N 172, 04.08.2017.
87
1.8.
Федеральный закон от 18.07.2005 N 87-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О
внесении изменений в Федеральный закон "Об обороте земель
сельскохозяйственного
назначения"
и
Федеральный
закон
"О
землеустройстве"// Российская газета. N 156, 20.07.2005; Российская
газета. N 149, 08.07.2016.
1.9.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // Российская газета. N
145, 30.07.1997; Российская газета. N 151, 12.07.2016.
1.10. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 25.11.2017) "Об
ипотеке (залоге недвижимости)"// Российская газета. N 137, 22.07.1998;
Российская газета. N 269, 28.11.2017.
1.11. Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "О
приватизации государственного и муниципального имущества"//
Российская газета. N 16, 26.01.2002; Российская газета. N 144,
04.07.2017.
1.12. Федеральный закон от 14.11.2002 N 161-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О
государственных и муниципальных унитарных предприятиях" (с изм. и
доп., вступ. в силу с 01.11.2017) // Российская газета. N 229, 03.12.2002;
Российская газета. N 172, 04.08.2017.
1.13. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 25.11.2017) "О
несостоятельности (банкротстве)"// Российская газета. N 209-210,
02.11.2002; Российская газета. N 154, 16.07.2015.
1.14. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.02.2001 N 60
"Обзор практики разрешения споров, связанных с применением
арбитражными
судами
государственного
Федерального
имущества
и
об
закона
"О
основах
приватизации
приватизации
муниципального имущества в Российской Федерации" // Специальное
приложение к "Вестнику ВАС РФ", N 10, 2003 (ч. 1).
88
1.15. Закон Орловской области от 05.06.2003 N 331-ОЗ "Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения в Орловской области" (принят
ООСНД 30.05.2003) // Собрание нормативных правовых актов
Орловской области. N 17, 2003; Собрание нормативных правовых
актов Орловской области. N 28, май-август, 2005.
2. Специальная литература
2.1.
Аграрное право России : учебник / рук. авт. кол. и отв. ред. М. И.
Козырь. — М. : Норма : Инфра-М, 2013. — 608 с.
2.2.
Аграрное право России : учебник [для студентов, аспирантов и
преподавателей юридических, экономических и сельскохозяйственных
вузов] / [Ю. Н. Андреев [и др.] ; рук. авт. кол. и отв. ред. М. И. Козырь ;
Ин-т государства и права Рос. акад. наук. - Москва : НОРМА : ИНФРАМ, 2013. – 607 с.
2.3.
Аграрная реформа в Российской Федерации: правовые проблемы и
решения / Башмаков Г.С., Беляева З.С., Козырь М.И., Краснов Н.И., и
др.; Отв. ред.: Беляева З.С., Самончик О.А. - М.: Изд-во ИГиП РАН,
1998. - 226 c.
2.4.
Бобылев А.И., Ивакин В.И. Предпринимательская деятельность в
сельском хозяйстве России: Правовые вопросы. - М.: Изд-во ИГиП
РАН, 1998. - 168 с. // Государство и право. - М.: Наука, 1998, № 6. - С.
124-126.
2.5.
Боголюбов С.А., Бутовецкий А.И., Ковалева Е.Л., Минина Е.Л.,
Устюкова В.В. Комментарий к Земельному кодексу Российской
Федерации (постатейный; 2-е изд., перераб. и доп., под ред. д.ю.н.,
проф. С.А. Боголюбова). - М.: "Проспект", 2017. - 784 с.
2.6.
Боголюбов С.А., Минина Е.Л. Земельное право России: учебник для
вузов / М.: Изд-во «Проспект». – 2014. – 854с.
89
2.7.
Быстров Г.Е. Правовое регулирование сделок с земельными участками
и купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного
назначения // Евразийский юридический журнал. - М., 2015, № 12 (67).
- С. 136-146.
2.8.
Витрянский В.В. Реформа части первой Гражданского кодекса
Российской Федерации // Арбитражные споры. - С.-Пб.: ООО "Кадис",
2016, № 1 (73). - С. 70-83.
2.9.
Витрянский, В.В. Существенные условия договора в отечественной
цивилистике и правоприменительной практике // Вестник ВАС РФ.
2002. № 6. С. 78-79.
2.10. Государственный доклад" О состоянии и об охране окружающей среды
Российской
Федерации
в
2015
году" /
Н. Г. Рыбальский,
Е. В. Муравьѐва, Д. А. Борискин и др. — НИА-Природа Москва, 2016.
— С. 603.
2.11. Дегтев А.В. Земля - объект земельных и гражданских правоотношений
// Право и экономика. - М.: Юрид. Дом "Юстицинформ", 2005, № 8. - С.
54-61.
2.12. Земельное право: учебник / под ред Г. Е. Быстрова, Р. К. Гусева; А. В.
Бабанов [и др.]. — М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2008. — 720 с.
2.13. Земельное
право:
Учебник
для
бакалавров
/
Под
ред.
Н.Г.
Жаворонковой, И.О. Красновой. М.: Юрайт, 2013. С. 121.
2.14. Земельное право: Учебник/О.И.Крассов, 5-е изд., перераб. и доп. - М.:
Юр.Норма, НИЦ ИНФРА-М, 2016. - 560 с.
2.15. Земельное право современной России : учебное пособие/Крассов О.И. М.: Юр.Норма, НИЦ ИНФРА-М, 2015. - 624 с.
2.16. Земли сельскохозяйственного назначения как объект экономической
защиты / В. Г. Брыжко // Аграрная наука. - 2004. - N 5. - С. 2-4.
2.17. Ибрагимов К.Х., Ибрагимова Ф.К. Некоторые административноправовые аспекты закрепления режима охраны и рационального
использования земель сельскохозяйственного назначения в субъектах
90
Российской Федерации // Аграрное и земельное право. - М.: Право и
государство пресс, 2014, № 5 (113). - С. 28-32
2.18. Иконицкая
И.А.,
Беляева
сельскохозяйственных
З.С.
Договорные
товаропроизводителей
/
под
отношения
ред.
И.А.
Иконицкой, З.С. Беляевой. М: Колос, 2015. – 234с.
2.19. Иконицкая И.А. Право собственности на землю в Российской
Федерации // Право собственности на землю в России и ЕС: правовые
проблемы. Сборник статей. - М.: ВолтерсКлувер, 2009. - С. 3-57
2.20. История земельных отношений и землеустройства / под ред. A.A.
Варламова. М., 2000. С. 5.
2.21. Калинин
Г.И.
установленного
Негативные
срока
последствия
аренды
отмены
минимально
земельных
участков
сельскохозяйственного назначения // Экологическое право. 2014. N 4.
С. 9 - 11.
2.22. Калмыков Ю.X. Хозрасчет промышленного предприятия (правовые
вопросы). — М., 1972. – 184с.
2.23. Крассов О.И. Земельное право: учебник. М., 2013. 623с.
2.24. Кособродов В.М. К вопросу о предмете договора аренды земельного
участка сельскохозяйственного назначения // Законодательство и
экономика. - М.: Законодательство и экономика, 2015, № 9. - С. 35-38
2.25. К вопросу о формировании объектов землеустройства на землях
сельскохозяйственного назначения / Н. И. Бухтояров, А. А. Харитонов,
М. А. Жукова // Вестник Воронежского государственного аграрного
университета. - 2016. - № 4 (51). - С. 300-304.
2.26. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации /О. И.
Крассов. -2-е изд., перераб. и доп. -М. :Норма,2010. -416 с.
2.27. Липски С.А. Правовые аспекты оборота земель сельскохозяйственного
назначения в постсоветской России // Журнал российского права. 2014.
N 4. С. 12 - 19.
91
2.28. Манылов И.Е., Арсеньева Т.В. О совершенствовании земельного
законодательства
в
части
оборота
и
использования
земель
сельскохозяйственного назначения // Аналитический вестник Совета
Федерации Федерального Собрания РФ. 2015. N 37 (480). С. 13 - 14.
2.29. Нальгиев Б.М. Договор аренды земельного участка: проблемы теории и
практики // Сборник научных трудов кафедры гражданского права и
процесса за 2013/2014 учебный год. - Пятигорск: РИА на Кавминводах,
2014. - С. 269-274.
2.30. Ноятов М.Д. Рациональное использование земель в России. Охрана
земель историко-культурного назначения при использовании земель
сельскохозяйственного значения в условиях развития экономики //
Правовые вопросы недвижимости. - М.: Юрист, 2013, № 1. - С. 3537 103.
2.31. Правовое регулирование договора аренды земельных участков из
земель сельскохозяйственного назначения / Ситдикова Л.Б. //
Правовые вопросы недвижимости.-2015.-№2.-С.29-31.
2.32. Правовые
проблемы
охраны
земель
сельскохозяйственного
назначения: монография / Иващук И.С. - М.: Юрлитинформ, 2013. - 208
c. С.161
2.33. Проблемы
взаимодействия
в
системе
государственного
и
муниципального управления охраной и использованием земель
сельскохозяйственного назначения / К. Х. Ибрагимов, Ф. К.
Ибрагимова // Аграрное и земельное право. - 2014. - № 9. - С. 65-70
2.34. Основные направления регулирования охраны земель / Виноходова
И.Г. // Земельный вестник России. - 2004. - N2.-С.23-25. - С. 2004
2.35. Охрана земель сельскохозяйственного назначения как комплексная
правовая категория / В. И. Какнаев // Аграрное и земельное право. 2016. - № 4. - С. 121-127.
2.36. Саргасян Р.А. Проблемы индивидуализации предмета договора аренды
земельного участка // Российское правоведение: Трибуна молодого
92
ученого: Сборник статей. - Томск: Изд-во Том. ун-та, 2014, Вып. 14. С. 135-136
2.37. Ситдикова Л.Б. Правовое регулирование договора аренды земельных
участков из земель сельскохозяйственного назначения // Правовые
вопросы недвижимости. 2015. N 2. С. 29 - 31.
2.38. Советское гражданское право. Учебник. Т. 1 / Иоффе О.С., Мусин В.А.,
Поссе Е.А., Потюков А.Г., и др.; Отв. ред.: Иоффе О.С., Толстой Ю.К.,
Черепахин Б.Б. - Л.: Изд-во Ленингр. ун-та, 1971. - 472 c.
2.39. Современные
проблемы
охраны
и
использования
земель
сельскохозяйственного назначения/ К.Х. Ибрагимов // Аграрное и
земельное право. - 2012. - № 11. - С. 39-47
2.40. Сыроедов Н.А.
Иконицкая
И.А. Земельное право Российской
Федерации. Учебник. М.: Юрист, 2002. - 288 с. // Государство и право.
- М.: Наука, 2003, № 4. - С. 121-123
2.41. Сыродоев H.A. Регистрация прав на землю и другое недвижимое
имущество. /H.A. Сыродоев // Государство и право. - 1998. - №8. С.28-29.
2.42. Разина Е.С. Муниципальные земельные торги: продажа земельных
участков или права на заключение договоров аренды земельных
участков // Государственная власть и местное самоуправление. - М.:
Юрист, 2013, № 6. - С. 25-28
2.43. Разработка
научных
основ
использования
залога
земель
сельскохозяйственного назначения для привлечения инвестиций в
сельское
хозяйство
России
[Текст]
/
Н.
И.
Кресникова
//
Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2014. - № 9. - С. 4953
2.44. Российское
гражданское
Наследственное
право.
право.
Общая
часть.
Интеллектуальные
Вещное
права.
право.
Личные
неимущественные права/Суханов Е. А., 4-е изд., стер. - М.: Статут,
2015. - 958 с.
93
2.45. Устюкова В.В., Мельников Н.Н., Самончик О.А., Землякова Г.Л.,
Климов Д.Ф. Современные проблемы реформирования земельного
законодательства //
Аналитический
вестник
Совета Федерации
Федерального Собрания РФ. 2012. N 37 (480). С. 35, 37 - 38.
2.46. Шершеневич Г.Ф. Учебник российского гражданского права: В 2-х т. /
Г.Ф. Шершеневич. - М.: Проспект, 1905. - Т.2. - С. 556.
3. Судебная практика
3.1.
Определение Конституционного Суда РФ от 04.12.2003 N 504-О "Об
отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной
ответственностью "Адос" на нарушение конституционных прав и
свобод пункта 3 статьи 78 Федерального закона "О несостоятельности
(банкротстве)"// Вестник Конституционного Суда РФ. N 3, 2004.
3.2.
Постановление ФАС Центрального округа от 04.10.2014по делу N А1519744-2013/536/8
//
Документ
опубликован
не
был/
СПС
«КонсультантПлюс»
3.3.
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.04.2017 N Ф081904/2017 по делу N А53-20162/2016// Документ опубликован не был/
СПС «КонсультантПлюс»
3.4.
Постановление ФАС Уральского округа от 10 марта 2015 г. N Ф09251/15 по делу N ОСПАРИВАНИЕА50-10131/2014//Сайт: Картотека
арбитражных
дел.
[Электронный
ресурс]
URL:http://kad.arbitr.ru/Card/78a61f4c-5e78-43c5-bcad-4449f8932a2b
3.5.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.04.2010 по делу N
А26-5099/2009// Сайт: Картотека арбитражных дел. [Электронный
ресурс]
URL:
http://kad.arbitr.ru/Card/6bc27f65-3bf8-48e1-bbac-
ed65a0a760f7
3.6.
Постановление ФАС Московского округа от 19.05.2006 N КГА40/3730-06 по делу N А40-37047/05-94-298//// Документ опубликован
не был/ СПС «КонсультантПлюс»
94
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа