close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Филимонов Максим Игоревич. Совершенствование ипотечного кредитования в коммерческом банке (на материалах АО «АЛЬФА-БАНК»)

код для вставки
2
3
4
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ
АСПЕКТЫ
ОРГАНИЗАЦИИ
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КОММЕРЧЕСКОМ БАНКЕ
1.1 Экономическая сущность ипотечного кредитования и
характеристика основных субъектов рынка ипотечного кредитования
1.2 Классификация ипотечных кредитов
1.3 Основные этапы ипотечного кредитования и показатели
оценки его эффективности
2 АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
В АО «АЛЬФА-БАНК»
2.1 Характеристика деятельности АО «АЛЬФА-БАНК»
2.2 Анализ основных показателей деятельности
АО «АЛЬФА-БАНК»
2.3 Оценка
организации
ипотечного
кредитования
в
АО «АЛЬФА-БАНК»
3 ПРОБЛЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
АО «АЛЬФА-БАНК» И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ
3.1 Основные проблемы организации ипотечного кредитования в
АО «АЛЬФА-БАНК»
3.2 Направления совершенствования работы АО «АЛЬФА-БАНК» в
области ипотечного кредитования
3.3 Оценка экономической эффективности предложенных
мероприятий по совершенствованию ипотечного кредитования
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
ПРИЛОЖЕНИЕ А – Структура АО «АЛЬФА-БАНК» и его
менеджмента с разбиением на операционные и бизнес-блоки
ПРИЛОЖЕНИЕ Б – Годовая
бухгалтерская
отчетность
АО «АЛЬФА-БАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ В – Расчет суммы начисленных процентов по
одному кредитному договору в рамках программы «Взаимозачет по
ипотеке
5
8
8
15
22
30
30
39
51
60
60
70
81
92
98
103
104
121
5
ВВЕДЕНИЕ
В настоящее время ипотечное кредитование выступает важнейшим
фактором стимулирования развития рынка недвижимости и ценных бумаг, а
также одним из важнейших инструментов обеспечения нормального
функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на
должном уровне платежной дисциплины, гарантией прав и законных
интересов кредиторов. Также ипотечное кредитование является важнейшим
фактором обеспечения социальной стабильности страны. В российской
практике
современный
этап
развития
ипотечного
кредитования
специфически опосредован целым рядом дисбалансов. Он отличается как по
процентным ставкам, так и по способу реализации государственных
гарантий, а также механизмам, применяемым в России и за рубежом. При
этом ипотека используется при решении жилищных проблем. Сегодня
потребность
населения
и
хозяйствующих
субъектов
в
ипотечном
кредитовании действительно огромна.
Ипотечное кредитование является одним из методов решения
важнейшей
социально-политической
и
экономической
проблемы
современного государства: решение жилищной проблемы, повышение
доступности жилья для все большей части населения России, увеличение
доли собственников жилья является важнейшей социально-экономической
задачей стабилизации общества.
На сегодняшний момент времени в экономически развитых странах
сформировался и активно развивается рынок ипотечного кредитования. Роль
ипотечного кредитования в системе рыночных отношений заключается
главным
образом
в
разрешении
противоречия
между
ожиданиями,
задаваемыми стандартами жизни и планами потребления домашних хозяйств,
и размером их текущих доходов и сбережений. Дисбаланс между текущими
доходами и потребительскими стандартами, возникающий вследствие
высокой
стоимости
такого
товара,
как
жилье,
делает
все
более
6
востребованным ипотечное кредитование в хозяйственном обороте. С
помощью ипотечного кредитования доступ на рынок недвижимости может
получить основная часть потенциальных приобретателей недвижимости.
Также нельзя не отметить, что для банковского сектора развитие
ипотечного кредитования также очень выгодно и привлекательно, поскольку
позволяет разрешить противоречие между доходом и риском, возникающим
при отвлечении денег в кредит. Включение в состав кредитного портфеля
банка такого вида кредита, как ипотечный, обеспеченного залогом
недвижимого имущества, позволяет расширить кредитный портфель,
уменьшить риски необеспеченных кредитов, а также повысить доходность за
счет
обеспечения
будущих
поступлений
в
погашение
кредита
на
долгосрочный период.
Ипотечное
кредитование
выступает
важнейшим
инструментом
реализации прав граждан на доступное жилье и является привлекательным
инструментом современного кредитного рынка как для заемщиков, так и для
кредитных организаций. Этим объясняется актуальность выбранной темы
работы.
Целью выпускной квалификационной работы является разработка
направлений совершенствования ипотечного кредитования в АО «АЛЬФАБАНК».
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующий
круг задач:
 рассмотреть экономическую сущность ипотечного кредита и
ознакомиться с основными субъектами рынка ипотечного кредитования;
 исследовать основные виды ипотечного кредита;
 проанализировать основные этапы ипотечного кредитования и
показателями оценки его эффективности;
 охарактеризовать деятельность АО «АЛЬФА-БАНК»;
 провести анализ основных показателей деятельности АО «АЛЬФАБАНК»;
7
 проанализировать ипотечное кредитование в АО «АЛЬФА-БАНК»;
 выявить проблемы организации ипотечного кредитования в АО
«АЛЬФА-БАНК»;
 выработать
направления
совершенствования
ипотечного
кредитования АО «АЛЬФА-БАНК»;
 оценить
экономическую
эффективность
предложенных
мероприятий по совершенствованию ипотечного кредитования в АО
«АЛЬФА-БАНК»
Объектом исследования выступает АО «АЛЬФА-БАНК».
Предмет исследования – организация ипотечного кредитования в
коммерческом банке.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех
основных
глав,
заключения,
списка
использованных
источников,
приложений.
При подготовке выпускной квалификационной работы использовались
нормативно-правовые акты в области ипотечного кредитования, а также
труды
выдающихся
кредитования.
российских
ученых
по
проблемам
ипотечного
8
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ В КОММЕРЧЕСКОМ БАНКЕ
1.1
Экономическая
сущность
ипотечного
кредитования
и
характеристика основных субъектов рынка ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование играет значимую роль в современной
рыночной экономике. Мировой опыт показывает, что, как правило, ипотека
неразрывно связана с решением социальных задач, прежде всего с
обеспечением граждан страны качественным и современным жильем.
Ипотека – одна из основных форм приобретения недвижимости
населением. В настоящее время накопить на квартиру достаточно сложно,
поэтому многие пользуются данным финансовым инструментом. Сегодня
ипотека стала достаточно популярным, а иногда и единственным способом
обзавестись собственным жильем. Суть сделки заключается в том, что
квартира или дом, приобретаемые с использованием ипотечного кредита,
находятся в залоге у банка до тех пор, пока долг не будет погашен.
Ипотечное кредитование стало набирать популярность относительно
недавно, сейчас почти каждый банк имеет в линейке своих продуктов те,
которые связаны с приобретением жилья. Классическая модель представляет
собой следующий алгоритм действий: выбор объекта недвижимости, сбор
документов, получение одобрения банка, заключение договора куплипродажи, кредитного договора, регистрация сделки в Госреестре. Можно
отметить, что на сегодняшний момент ипотека является основным рыночным
инструментом приобретения жилья в собственность.
В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и
обеспечения
населения
жильем,
основным
источником
средств
для
приобретения жилья становятся собственные средства населения. Однако низкий
уровень платежеспособности большинства граждан как на первичном, так и на
вторичном рынках жилой недвижимости обуславливает поиск дополнительных
9
источников финансирования. При таких условиях объективно возрастает
потребность в использовании ипотечного механизма финансирования жилья,
который предусматривает привлечение долгосрочных ипотечных жилищных
кредитов для повышения платежеспособного спроса населения России на рынке
жилья и, таким образом, способствует решению жилищной проблемы в стране.
Развитие системы ипотечного кредитования приводит, с одной стороны, к
улучшению жилищных условий населения, а с другой, – стимулирует спрос на
рынке недвижимости и строительства. Кроме того, поддержка государством
развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок
достижения реального экономического роста в стране.
Под ипотечным кредитованием можно подразумевать рыночный
инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в
случаях,
когда
другие
формы
отчуждения
(купля-продажа,
обмен)
юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь
дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
Успешное
функционирование
и
развитие
системы
ипотечного
кредитования в современных условиях зависит от правильного понимания
данного процесса, что накладывает определенные требования к раскрытию
его определения, механизма и основных характеристик.
Следует отметить, что термин «ипотека» в переводе означает
«подставка», «подпорка» и имеет древнегреческое происхождение. Главным
назначение ипотеки было предотвращение опасности, которая связана с
определенными способами устранения прав на недвижимость. Позднее
римлянами было расширено поле применения термина «ипотека» и
распространили его на все имущество должника.
В настоящее время понятие «ипотечное кредитование» несколько поразному трактуется современными учеными. Однако в большинстве случаев
такой вид кредитования характеризуется в качестве формы предоставления
кредита под залог разного рода недвижимости. Также можно встретить
указание на то, что ипотечный кредит выступает способом обеспечения
10
обязательства недвижимым имуществом; при этом в случае неисполнения
залогодателем своего обязательства, залогодержатель имеет право получить
удовлетворение за счет имущества, которое находится в залоге.
Говоря
о
формах
кредита,
можно
отметить,
что
ипотечное
кредитование предполагает отождествление с формой долгосрочного
кредита, который предоставляется под залог недвижимости и имеет целевой
характер использования.
Также под ипотечным кредитом можно понимать денежные средства,
которые предоставляются физическому лицу кредитным учреждением на
основе кредитного договора или иным юридическим лицом на основе
договора займа для приобретения в собственность жилого помещения под
его залог и (или) под залог иного жилого помещения.
Таким образом, видно, что в настоящий момент времени сложилось
большое количество определений терминов «ипотечное кредитование» и
«ипотечный кредит». Разные авторы по-разному подходят к определению
сущности данного процесса, как это видно по данным таблицы 1.
Таблица 1 – Подходы разных авторов к трактовке термина «ипотечное
кредитование»
Автор
Солодилова М.Н.
Зотова Е.О.
Ковалишин И.
Чинаев Т.В.
Определение
ипотечного кредитования
«процесс, реализующий сущностную основу ипотечного
кредита, направленный на сохранение ссуженной стоимости в
целях ее полного и своевременного возврата посредством
основополагающих принципов (целевого использования
ссуженной стоимости, срочности, платности,
обеспеченности)» [33, С. 113]
«предоставление банком или финансовым учреждением денег
заемщику, под залог недвижимого имущества: квартиры;
коттеджа; участка; земли; комнаты; доли в квартире» [13, С. 139]
«экономически-правовые отношения, которые возникают
между кредитором и заемщиком по поводу движения
заемных средств, которые сопровождаются установлением
условной ипотеки в пользу кредитора» [32, С. 102]
«движение ссудного капитала в сфере жилой недвижимости,
связанное с предоставлением денежных ресурсов на условиях
возвратности, срочности, платности» [34, С. 80]
11
Из таблицы 1 видно, что ипотечное кредитование можно рассматривать
с разных точек зрения и подходить к определению сущности этого понятия с
позиции взгляда на него как на процесс, экономико-правовые отношения или
движение ссудного капитала. Однако в целом можно отметить, что сущность
ипотечного кредитования заключается в предоставлении физическому лицу
коммерческими банками долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог
недвижимости.
В
настоящее
время
основным
нормативно-правовым
актом,
регулирующим процесс ипотечного кредитования, выступает Федеральный
закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В
указанном законодательном акте приведены основания возникновения
ипотеки и ее регулирование, обязательства, обеспечиваемые ипотекой,
требования, обеспечиваемые ипотекой, перечень имущества, которое может
быть предметом ипотеки и другие основные моменты ипотеки. Согласно
данному закону, «по договору о залоге недвижимого имущества (договору об
ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по
обязательству,
обеспеченному
ипотекой,
имеет
право
получить
удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому
обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой
стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами
залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом «Об
ипотеке (залоге недвижимости)»» [3].
Необходимо отметить, что кроме указанного выше закона, существуют
также другие правовые акты, регулирующие деятельность в этой сфере:
Гражданский
кодекс
РФ
(ГК
РФ),
Федеральный
закон
РФ
«О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним», Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности» и др.
Отметим, что основными участниками рынка ипотечного кредитования
являются залогодатели и ипотечные кредиторы (залогодержатели).
Согласно Федеральному закону от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке
12
(залоге недвижимости)», «залогодателем может быть сам должник по
обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом
обязательстве (третье лицо)» [3]. В целом под залогодателем следует
понимать лицо, предоставившее объект недвижимости в залог для
обеспечения своего долга. К ним предъявляется ряд требований: надежность
и платежеспособность, добровольное предоставление в залог объекта
недвижимости, способность внести авансовые платежи и т.д.
Залогодержателями же выступают банки, фонды и другие кредитные
учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении
ипотечного
кредита.
Основные
функции
кредитора
при
ипотечном
кредитовании:
 предоставление
ипотечного
кредита
на
основе
оценки
кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями
кредитования;
 оформление кредитного договора и договора об ипотеке;
 обслуживание ипотечных кредитов.
В настоящее время в ипотечных отношениях также участвует ряд
других важных субъектов: застройщики, продавцы, инвесторы.
Застройщиками
являются
организации,
осуществляющие
строительство жилья или иного здания за счет собственных средств, средств,
взятых в кредит у банка (кредитора по ипотечному кредиту или иного),
средств инвестора. Застройщик входит в число основных субъектов
первичной ипотеки.
Продавцы – это организации или граждане, продающие готовое жилье
или иное здание, помещение заемщику. Продавец входит в число основных
субъектов вторичной ипотеки.
Также на ипотечном рынке могут функционировать инвесторы как
покупатели
ипотечных
ценных
бумаг.
Главным
образом,
это
институциональные инвесторы – паевые и пенсионные фонды, страховые
компании, банки, портфельные управляющие.
13
Кроме вышеперечисленных участников ипотечного рынка, также на
нем могут осуществлять свою деятельность субъекты, которые выполняют
вспомогательную функцию:
 рейтинговые агентства занимаются оценкой платежеспособности
эмитентов, долговых обязательств, качества корпоративного управления,
качества управления активами;
 ипотечные брокеры – их услуги включают в себя консультирование
клиента и подбор оптимальных условий ипотечного кредитования с учетом
его
возможностей,
потребностей,
особенностей
социального
и
профессионального статуса, а также сопровождение при получении кредита;
 страховые компании;
 бюро кредитных историй, которые осуществляют формирование и
хранение кредитных историй;
 коллекторские агентства – это лица, которые предоставляют
кредиторам услуги по работе с должниками, нарушившими взятые на себя
обязательства по погашению долга;
 ипотечные
агентства
и
рефинансирующие
организации
–
юридические лица, основным видом деятельности которых является
накопление крупных пулов закладных и дальнейшая их секьюритизация;
 специализированные
депозитарии
–
специализированная
организация, предоставляющая услуги по хранению сертификатов ценных
бумаг и/или учету и переходу прав собственности на ценные бумаги;
основная функция специализированного депозитария ипотечного покрытия
по отношению к эмитенту ипотечных ценных бумаг – ведение реестра
ипотечного покрытия;
 прочие субъекты рынка ипотечного кредитования [17, С. 72].
Так,
на
рынке
ипотечного
кредитования
осуществляют
свою
деятельность большое количество субъектов данного рынка: это как
основные участники рынка (залогодатель, залогодержатель, застройщик,
продавец), так и вспомогательные участники рынка.
14
Характеристика
основных
признаков
современного
ипотечного
кредитования представлена на рисунке 1.
Признак ипотечного
кредитования
Краткая характеристика признака
ипотечного кредитования
Целевое
назначение
Все займы имеют строго целевое назначение:
финансирование покупки, строительства и т.п.
Характер
обеспечения
Кредитование под залог
недвижимого имущества
Сумма
кредита
Кредитование на крупную сумму
в размере 50-90% суммы залога
Срок
кредитования
Длительный срок
кредитования (7-30 лет)
Метод
выдачи кредита
Преимущественно одноразовые ссуды, решение о выдаче
которых принимает банк на основании пакета документов
Процентная
ставка
Кредит с фиксированной
и плавающей процентной ставкой
Погашение
кредита
и процентов
Погашение кредита на условиях уплаты процентов;
проценты уплачиваются по мере использования
ссудного капитала
Рисунок
1
–
Характеристика
главных
признаков
ипотечного
кредитования
Таким образом, ипотечное кредитование представляет собой целостный
механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и
обслуживания ипотечных кредитов. Развитие рынка ипотечного кредитования
напрямую зависит от уровня развития других рынков.
Только при грамотном взаимодействии всех существующих элементов
системы ипотечного кредитования будет существовать возможность снижения
рисков ипотечных кредиторов, и при этом одновременно увеличения
доступности ипотечных кредитов, а также повышения надежности ипотечных
облигаций и, как следствие, – привлечения новых источников кредитования.
15
1.2 Классификация ипотечных кредитов
На сегодняшний день в России представлены различные виды
ипотечного кредитования, которые отличаются своими условиями. В
настоящее время, в связи с тем, что количество такого рода кредитов растет,
существует множество различных видов ипотеки. В основном выдачей
кредитов занимаются коммерческие банки, главной целью которых является
получение прибыли. Все виды отличаются между собой условиями
кредитования, а также особенностями их получения. На данный момент
ипотечное кредитование физических лиц можно разделить на два больших
сегмента: приобретение на первичном рынке недвижимости; покупка на
вторичном рынке недвижимости.
Приобретение квартиры на первичном рынке недвижимости является
особенно популярным на данный момент. Однако, несмотря на все видимые
преимущества (квартира новая), существует и ряд недостатков. Очень часто
возникает ситуация, когда дом не сдается в срок или долго не регистрируется
в определенном государственном органе. Также одним из основных минусов
новостройки является продолжительное оформление в собственность. Кроме
того, довольно непросто получить кредит на покупку новостройки, так как не
все банки предлагают данный вид ипотечного кредитования. При этом в банк
необходимо подать довольно большой пакет документов для оформления
кредитного
договора.
Множество
факторов
влияет
на
принятие
окончательного решения. Однако нельзя не отметить, что квартиры в
новостройках можно приобрести довольно недорого, и хорошим вариантом в
таких условиях становится ипотека. Молодая семья при выборе квартиры
практически всегда отдает предпочтение новому дому.
Другим видом ипотечного кредита является кредит на покупку жилья
на вторичном рынке недвижимости. Особенности ипотечного кредитования
этого вида включают в себя довольно быстрое оформление и сравнительную
легкость получения. Такой кредит получить легче, чем в новостройке, в
16
частности из-за того, что мало оснований для отказа. Среди них: продавец
произвел перепланировку квартиры и не зарегистрировал этот факт;
юридическая «чистота» дома.
Кроме указанного выше классификационного признака, также при
классификации видов ипотечных кредитов могут быть использованы
различные другие признаки. Рассмотрим каждую из классификаций далее
более подробно.
1. В соответствии с целями кредитования ипотечное кредитование
делится на:
1.1. кредитование
на
приобретение
готового
жилья
в
многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в
качестве основного или дополнительного места жительства;
1.2. приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых
домиков с участками земли;
1.3. приобретение земельного участка под застройку;
1.4. строительство,
индивидуального
жилья,
реконструкция,
домов
сезонного
капитальный
проживания,
ремонт
инженерное
обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
1.5. строительство и приобретение готового жилья с целью
инвестиций;
1.6. кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные
нужды заемщика.
2. По объекту недвижимости:
2.1. земельные участки;
2.2. предприятия,
здания,
сооружения
и
иное
недвижимое
имущество, используемое в коммерческой деятельности;
2.3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир,
состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
2.4. различные строения потребительского назначения: дачи,
садовые дома, гаражи и т.д.;
17
2.5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и
космические объекты;
2.6. незавершенное
строительством
недвижимое
имущество,
возводимое на земельном участке.
3. По виду кредитора:
3.1. по статусу: банковские и небанковские;
3.2. по принадлежности: государственные, частные, общественные;
3.3. по
степени
специализации:
универсальные
и
специализированные.
4. По виду заемщика:
4.1. как
субъектам
кредитования:
кредиты
застройщикам
и
строителям, кредиты будущему владельцу жилья;
4.2. кредиты сотрудникам банков, фирм-клиентов банка, лицам
данного региона, прочим лицам.
5. По способу рефинансирования:
5.1. кредитование при выпуске облигаций;
5.2. кредит
с
предварительными
накоплениями
заемщиков,
государственными субсидиями;
5.3. кредитование при продаже закладных ипотечному агентству
или крупному ипотечному банку.
6. По досрочному погашению:
6.1. с правом досрочного погашения;
6.2. без права досрочного погашения;
6.3. с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
7. По способу погашения долга:
7.1. ипотечный кредит с постоянными выплатами;
7.2. ипотечный кредит с переменными выплатами.
8. По виду используемой процентной ставки:
8.1. кредит с фиксированной ставкой;
8.2. кредит с постоянной ставкой.
18
9. По срокам:
9.1. среднесрочные (1-5 лет);
9.2. долгосрочные (более 5 лет).
10. По форме кредитования:
10.1.в форме ипотечных долговых обязательств;
10.2.кредит в денежной форме [49].
Следует
отметить,
что
перечисленный
выше
перечень
классификационных признаков не является исчерпывающим. Кроме того,
отдельные классификации можно продолжить и выделить в рамках одного
классификационного признака также несколько видов кредитов (рисунок 2).
Классификация ипотечных кредитов
в зависимости от способа погашения долга
Кредит с переменными выплатами
Кредит с постоянными выплатами
С шаровым платежом
Стандартный кредит
Кредит с участием
С выплатой только
процентов
С аннуитетными
платежами
В
доходах
С частичной
амортизацией
С дифференцированными
платежами
В приросте
стоимости
С замораживанием
процентных выплат
С переменной
ставкой
С перезакладываемым
залогом
Рисунок 2 – Виды ипотечных кредитов в зависимости от способа
погашения долга [11, С. 395]
Рассмотрим
далее
более
подробно
виды
ипотечного
кредита,
представленные на рисунке 2.
Ипотечный кредит с постоянными выплатами или постоянный
ипотечный кредит (аннуитетный) – это кредит с фиксированной процентной
19
ставкой, по которому предусмотрены равные по величине периодические
(как правило, ежемесячные) аннуитетные платежи. Аннуитетный ипотечный
кредит позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных
средств на весь срок договора.
Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату
процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую
необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение
срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке.
Кредит с шаровым платежом предусматривает выплату большей части
или всей суммы кредита, т.е. шаровой платеж в конце срока кредитования.
Термин «шаровой» означает крупный итоговый платеж по кредиту (то есть
эффект «снежного кома»).
Существуют различные механизмы реализации кредита с шаровым
платежом: отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании
срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент,
например, кредиты под освоение земли; выплата в течение кредитного периода
только процентов, в конце срока – погашение задолженности шаровым
платежом; частичная амортизация с итоговым шаровым платежом.
Кредит с нарастающими платежами. Этот механизм применяется для
заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. При кредитовании с ростом
платежей задается последовательность размеров платежей с увеличением
взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса
определяется по сумме остатка задолженности по кредиту.
Кредит с обратным аннуитетом предполагает снижение выплат по
кредиту в конце срока или их прекращение. На сегодняшний день в условиях
развития российского рынка ипотечного жилищного кредитования данная
схема сложна для реализации.
Кредит
с
переменной
процентной
ставкой
характеризуется
следующими признаками:
 процентная
ставка
меняется
в
соответствии
с
изменением
20
финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в
кредитном
договоре
финансовым
индексам,
например,
по
индексу
государственных ценных бумаг;
 может быть установлен максимальный и минимальный уровень
процентной ставки, выплачиваемой заемщиком;
 корректировки процентной ставки могут проводиться только через
заранее оговоренные в кредитном договоре интервалы времени с учетом
преобладающих процентных ставок в этот период;
 может быть установлен предельный уровень изменения процентных
ставок относительно предыдущего периода;
 в договоре по данному типу кредитов может быть предусмотрено
досрочное погашение после заранее оговоренного срока без уплаты штрафа
за досрочное погашение;
 могут
действовать
собственности,
дающие
условия
кредитору
кредита
право
до
момента
требовать
при
продажи
продаже
собственности немедленной выплаты остатка кредита.
Кредит с перезакладываемым залогом. Этот вид кредита основан на
схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи
недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не
погашенного на момент продажи собственности. На сегодняшний день
кредит
с
перезакладываемым
залогом
используется
банками
в
индивидуальном порядке при кредитовании потенциальных заемщиков.
Кредиты с участием предусматривают участие кредитора в потоке
доходов, генерируемых недвижимостью.
Таким образом, в сложившихся условиях рыночной экономики
специфика экономических отношений и процессов, возникающих при
ипотечном
кредитовании,
обусловили
многообразие
видов
данного
кредитного продукта.
На основании ипотечного законодательства на различных уровнях
предпринимаются попытки привлечь денежные средства населения. Для
21
этого и федеральные власти, и власти субъектов Российской Федерации, а
также основные участники рынка ипотечного кредитования (коммерческие
банки, застройщики, риэлторы, страховые компании и т.п.) разрабатывают
различные схемы по привлечению источников финансирования ипотечных
кредитов.
В целом различные
классификационные
признаки ипотечного
кредитования представлены на рисунке 3.
Виды ипотечных кредитов могут выделяться
в зависимости от:
вида
заемщика
вида процентной
ставки
досрочного
погашения
вида
кредитора
срока
способа
погашения
способа
рефинансирования
формы
кредитования
цели
объекта
недвижимости
вида рынка
недвижимости
Рисунок 3 – Классификационные признаки ипотечных кредитов
Таким образом, разновидности ипотеки и ипотечного кредитования
отличаются исходя из различных условий. При этом нельзя не отметить, что
классификация ипотечного кредитования может быть многоуровневой и в
рамках одного классификационного признака
можно выделить еще
несколько классификаций ипотечных кредитов.
В целом необходимо знать, что ипотечное кредитование представляет
собой достаточно сложный процесс, который начинается со сбора
необходимых документов для оформления ипотечного кредитного договора
и заканчивается полной выплатой такого кредита. Именно поэтому особый
интерес представляет ознакомление с основными этапами процесса
осуществления ипотечного кредитования.
22
1.3
Основные
этапы
ипотечного
кредитования
и
оценки
его
эффективности
Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки –
длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых
решений. Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и
получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными
учреждениями разработаны стандартные формы документов. Например, для
кредитования жилья: заявление о предоставлении кредита, справка о наличии
вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение
кредита и кредитная справка.
В целом же процесс ипотечного кредитования складывается из
совокупности определенных основных этапов, представленных на рисунке 4.
Этапы
ипотечного кредитования
1
Предварительный этап: разъяснение условий кредитования; сбор
необходимых документов
2
Проверка информации
о заемщике и залоге
3
Оценка вероятности
погашения кредита
4
Принятие решения по кредиту: определение суммы кредитования,
процентной ставки, порядка погашения и т.д.
5
Заключение кредитной
сделки
6
Обслуживание кредитной
сделки
7
Закрытие кредитной
сделки
Рисунок 4 – Основные этапы ипотечного кредитования
23
Из рисунка 4 видно, что процесс ипотечного кредитования является
многоступенчатым и включает в себя несколько основных этапов.
Рассмотрим далее данные этапы более подробно.
На предварительном этапе клиентский
менеджер осуществляет
консультирование и прием документов клиента, рассказывая об условиях
предоставления ипотечных кредитов физическим лицам. Клиентский
менеджер осуществляет частичное внесение данных по кредитной заявке, а
также регистрацию обращения клиента в системе учета заявок.
Также на данном этапе происходит заполнение заявления на кредит.
Заявление на предоставление ипотечного кредита выступает одним из
важнейших документов с информацией о клиенте. Как правило, данное
заявление содержит в себе следующий перечень информации:

желаемые условия предоставления ипотечного кредита: вид, сумма,
процентная ставка, размер платежей и т.д.;

описание приобретаемой недвижимости;

источник и размер первоначального взноса;

цель кредитования: строительство, покупка новой / вторичной
недвижимости, рефинансирование и т.п.;

биографические сведения заемщика;

сведения о размере ежемесячного дохода заемщика и его работе;

информация об активах и обязательствах заемщика и др.
Следующий этап заключается в проверке информации о клиенте и
залоге.
На
данном
этапе
происходит
выявление
потенциально
некредитоспособных заемщиков службой экономической безопасности
кредитной организации.
Далее происходит оценка вероятности погашения кредита, а также
определение максимально возможной суммы кредитования с учетом данных
о потенциальном заемщике банка.
На этапе принятия решения по кредиту оформляется запрос на оценку
объекта
залога,
анализируются
риски,
происходит
непосредственно
24
оформление залога недвижимости.
На этапе заключения сделки происходит заключение ряда договоров:
купли-продажи объекта недвижимости, кредитного договора, договора
ипотечного кредитования и договора страхования.
Обслуживание ипотечного кредитования заключается в приеме
платежей, учете совершенных операций, ведение отчетности по выданным
кредитам и т.д.
Заканчивается процесс ипотечного кредитования полным погашением
задолженности заемщиком с учетом уплаты начисленных процентов по
кредиту. На данном этапе прекращается действие кредитного договора и
происходит закрытие кредитной сделки.
Если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного
договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на
заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет
ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение
долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.),
осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи
предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.
Таким
образом,
ипотечное
кредитование
представляет
собой
длительный и многоэтапный процесс, который требует особой тщательности
и подготовки как со стороны кредитного учреждения, так и со стороны
самого заемщика.
При
определении
перспектив
и
оценке
потенциала
развития
ипотечного кредитования в рамках комплексного подхода, а также для
решения задач его стратегического развития и с учетом принципа
системности особое внимание необходимо уделять оценке эффективности
ипотечного кредита.
Показатели
эффективности
ипотечного
кредитования
позволяют
оценить уровень развитости не только рынка, но и государства в целом.
Эффективность ипотечного кредитования оценивается и кредитором, и
25
заемщиком. Для этого необходимо проанализировать такие факторы, как
процентная ставка по кредиту, срок займа, порядок погашения, величина
ипотечного кредита, особые условия кредитования.
Показателями
эффективности
ипотечного
кредитования
на
макроуровне выступают следующие показатели:

прирост численности населения, улучшившего жилищные условия;

повышение уровня занятости;

прирост ВВП;

прирост объемов производства строительной и смежных с ней
отраслей;

прирост налоговых поступлений в бюджет.
На микроуровне к таким показателям можно отнести следующие:
o анализ формирования прибыли за счет процентных ставок и
объемов займов;
o анализ роли ипотечной кредитной деятельности в формировании
прибыли;
o
анализ роли ипотечной кредитной деятельности в формировании
рентабельности.
В целом рассматривая эффективность ипотечного кредитования, можно
выделить следующие показатели, которыми ее можно охарактеризовать:
 доступность жилья;
 количество семей, улучшивших жилищные условия за счет
ипотечных кредитов;
 ставка ипотечного кредита;
 срок ипотечного кредита;
 количество выданных кредитов.
В процессе ипотечного кредитования важно также анализировать
состояние и эффективность использования кредита.
Коэффициент ипотечной
задолженности
(К3)
показывает долю
ипотечного долга (т.е. заемных средств) в общей стоимости недвижимой
26
собственности. Он рассчитывается по следующей формуле:
К3=(И/К)*100% ,
(1)
где И – сумма ипотечного кредита, руб.;
К – общая стоимость недвижимости, руб.
Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных
средств и ниже доля собственных средств.
Ипотечная постоянная (Пи) представляет собой процентное отношение
ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме кредита:
Пи=(Д/И)*100% ,
(2)
где Д – годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.;
И – основная сумма ипотечного кредита, руб.
Для этих целей используются специально рассчитанные карты
ипотечных постоянных. Меняя один из параметров (процентную ставку или
срок), заемщик может выбрать условия кредитования, обеспечивающие
оптимальную величину ежегодных выплат банку. Однако необходимо
помнить,
что
увеличение
сроков
кредитования,
применяемое
для
уменьшения ежегодных выплат кредитору, приводит к увеличению общей
суммы процентов, которую платит заемщик за весь период кредитования.
Теоретическую среднюю прибыль, приносимую кредитору одним
ипотечным кредитом, можно посчитать, зная срок кредита и процентную
ставку. Для расчета данного показателя используется следующая формула:
,
где Панн – теоретическая прибыль, руб.;
S – размер кредита, руб.;
M – срок кредитования, мес.;
r – ставка дисконтирования, %;
i – месячная процентная ставка, %.
(3)
27
Данный
показатель
может
использоваться
как
для
оценки
существующих ипотечных программ, так и для анализа новых, поскольку он
позволяет определить экономическую целесообразность введения данных
продуктов.
Не менее важным показателем, характеризующим прибыльность
проводимых
банком
ипотечных
операций,
является
коэффициент
эффективности предоставления ипотечного кредита. Данный показатель
представляет собой отношение суммы процентов, уплаченных заемщиком за
пользование ипотечным кредитом, к рублю кредитных вложений:
,
(4)
где Кэ – коэффициент эффективности предоставления ипотечного
кредита, %;
Дп – проценты, уплачиваемые заемщиком, руб.;
Рк – размер средств, предоставленных банком заемщику, руб.
Значения коэффициента эффективности предполагается анализировать
в динамике отдельно по каждому виду кредита, сравнивая соответствующие
значения с предыдущими периодами, так как это позволит оценить
изменение прибыльности ипотечной операции [23, С. 131-133].
Таким образом, среди важнейших показателей оценки эффективности
ипотечного кредитования следует назвать показатели эффективности
использования ипотечного кредита, а также ряд показателей оценки
эффективности
предоставления
кредитной
организацией
такого
вида
кредита.
В целом также следует отметить, что ипотечный кредит является очень
важным инструментом развития современного общества и повышения
доступности жилья для населения. При этом ипотечное кредитование имеет
свои достоинства и недостатки, которые зачастую противоречат друг другу,
т.к. один и тот же параметр кредитования может нести в себе как
28
положительные, так и негативные черты.
Основные преимущества и недостатки ипотечного кредитования
представлены в таблице 2.
Таблица 2 – Преимущества и недостатки ипотечного кредитования
Преимущества
Недостатки
существуют противоречия
ипотеки
ипотеки
Для большого количества людей ипотека
Формально квартира, взятая в ипотеку,
является единственным шансом для
принадлежит банку – ее нельзя продать или
приобретения собственного жилья
подарить
Ипотека выдается на продолжительный
За время займа человек выплачивает
срок и заемщики приобретают возможность стоимость 2 или даже 3 таких квартир, так
платить небольшие суммы
как срок слишком большой
Если заемщик перестает платить, банк
По завершению срока кредитования
забирает квартиру и выставляет на
недвижимость становится собственностью
продажу, чтобы покрыть свои расходы,
заемщика
остальная сумма возвращается
Из данных таблицы 2 видно, что виды ипотечного кредитования вне
зависимости друг от друга имеют свои плюсы и минусы. Это характерно не
только в отношении ипотеки, но и в отношении любых кредитов. При этом
некоторые моменты могут расцениваться и как достоинства, и как
недостатки – например, это касается длительного срока ипотечного
кредитования.
Решение жилищной проблемы граждан страны – одна из основных
задач власти. Ипотека – это один из способов, позволяющих решить
проблему модернизации экономики России в короткие сроки.
Совместная работа банка и государства, позволяет вывести «черные» и
«серые» доходы граждан из тени, поскольку, собирая сведения о доходах
заемщиков, кредитные организации, устанавливающие доступные условия и
щадящие проценты, учитывают только официальную зарплату по справке 2НДФЛ, заверенную налоговыми службами.
Главная выгода заемщика – это решение жилищной проблемы.
Безусловно, жилье, приобретенное ипотечной схеме, в итоге будет стоить
примерно на 70% дороже по сравнению с его рыночной стоимостью, однако
29
только на момент получения займа, но на момент выплаты ипотеки его
стоимость также возрастет, и, соответственно, цена на недвижимость
выровняется или даже возрастет.
К другим выгодным моментам ипотеки можно отнести следующее:
сравнительно
низкий
процент
и
первоначальный
взнос;
отсутствие
необходимости трат на аренду квартиры; налоговый вычет; возможность
получения различных государственных льгот и субсидий при покупке
недвижимости в ипотеку. При этом повышение рыночной стоимости жилья,
согласно
индексу
инфляции,
в
сочетании
с
налоговыми
льготами
уравновешивает, а иногда даже и превышает объем процентных выплат по
ипотеке.
Для кредитных организаций ипотечное кредитование также довольно
выгодно. Известно, что основной доход банков – это проценты, получаемые с
заемщиков
долгосрочных
или
краткосрочных
кредитов.
И
если
краткосрочные займы – это мгновенная прибыль кредитной организации, то
при долгосрочном кредите все проценты «съест» инфляция. Поэтому банки
стремятся к тому, чтобы деньги, получаемые с ипотеки, работали.
Кредиторам выгодно выдавать займы, а, значит, выгодно и развитие ипотеки.
Ни один банк не может формировать кредитный портфель из долгосрочных
займов, при этом опираясь на краткосрочные кредиты. Поскольку
несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или
поздно приведет к потере ликвидности и банкротству банка. В конечном
итоге, коммерческие банки, предоставляющие ипотечные кредиты, рискуют
меньше всего, т.к. убытки кредитная организация может понести только в
случае, если одновременно упадут цены на недвижимость и заемщик
прекратит выполнять обязательства за полученный ипотечный кредит.
30
2 АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В АО «АЛЬФА-БАНК»
2.1 Характеристика деятельности АО «АЛЬФА-БАНК»
АО
«АЛЬФА-БАНК»
является
универсальным
банком,
осуществляющим основные банковские операции, которые представлены на
рынке финансовых услуг, включая обслуживание корпоративных, а также
частных клиентов, торговое финансирование, инвестиционный банковский
бизнес и т.п.
АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «АЛЬФА-БАНК» (сокращенно АО
«АЛЬФА-БАНК») было создано в результате преобразования Коммерческого
Инновационного
Банка
«Альфа-Банк»
(общество
с
ограниченной
ответственностью) в акционерное общество по решению участников от
10.10.1997 г. В октябре 1999 г. банк был реорганизован в форме
присоединения к нему ООО «Альфа-Банк-Новосибирск». В 2011 г. к банку
присоединился Банк «СЕВЕРНАЯ КАЗНА» ОАО. В соответствии с
решением Общего собрания акционеров от 12.11.2014 г. наименования банка
изменены на текущие – АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «АЛЬФА-БАНК» и
сокращенное АО «АЛЬФА-БАНК».
Головной офис банка располагается в г. Москва. В АО «АЛЬФАБАНК» в настоящий момент времени работают около 23 000 сотрудников. В
2014 г. в состав группы «АЛЬФА-БАНК» вошел ПАО «Балтийский Банк» в
связи с решением о санации данного банка и победой АО «АЛЬФА-БАНК» в
тендере.
С 01.01.2014 г. банк выступает в качестве участника банковского
холдинга, головной организацией которого является ABH Holdings S.A.
Также
банк
выступает
головной
организацией
банковской
консолидированной группы, в состав которой входят также АО ДБ «АльфаБанк (Казахстан), AMSTERDAM TRADE BANK N.V., ПАО «Балтийский
Банк», ООО «Сосны», ООО «Залесье», ООО «АТБ-Лизинг», ООО «ВСК-
31
Недвижимость», Фонд содействия предпринимательству «СОЗИДАНИЕ»,
ООО «Альфа Фьюче Пипл», ООО «Альфа-Лизинг», ООО «Голдлайн», ООО
«Альфамобиль», ООО «Альфа-Форекс», ООО «Ателье-Люкс», ООО магазин
«ПАШКОВ» и др.
Акционерами банка в настоящий момент времени являются АО «АБ
Холдинг» (российская компания, владеющая более 99% акций АО «АЛЬФАБАНК») и «ALFA CAPITAL HOLDINGS (CYPRUS) LIMITED» (кипрская
компания, владеющая менее чем 1% акций АО «АЛЬФА-БАНК»).
Банковская группа «АЛЬФА-БАНК» в настоящий момент времени
входит
в
топ-10
системно
значимых
кредитных
организаций,
опубликованный Центральным Банком Российской Федерации. Банковская
группа имеет позицию крупнейшего частного банка по размеру капитала,
средствам клиентов, а также кредитному портфелю.
По состоянию на середину 2017 г. клиентская база АО «АЛЬФАБАНК» составляла около 14,2 млн. физических лиц и порядка 381,6 тыс.
корпоративных клиентов.
В настоящее время приоритетами группы «АЛЬФА-БАНК» являются
поддержание статуса одного из лидирующих частных банков России при
особом акценте на качество активов банка, их надежность, а также
ориентации на лучшее качество обслуживания клиентов, технологии и
эффективность ведения бизнеса.
Сегодня АО «АЛЬФА-БАНК» продолжает свое развитие в качестве
универсального банка по следующим основным направлениям:
 малый и средний бизнес;
 корпоративный и инвестиционный бизнес;
 торговое финансирование;
 лизинг;
 факторинг;
 розничный бизнес (потребительское кредитование, кредитные
карты,
кредиты
наличными,
накопительные
счета
и
депозиты,
32
дистанционные каналы обслуживания).
В 2016 г. группой «АЛЬФА-БАНК» были выпущены бессрочные
еврооблигации на общую сумму 700 млн. долл. США. Такого рода сделки
признаны уникальными на российском рынке. АО «АЛЬФА-БАНК» стал
первым коммерческим банком, выпустившим публичные бессрочные
еврооблигации после введения в России стандартов и требований Базеля III.
Отметим, что первый колл-опцион был предусмотрен через 5,25 лет при
ставке купона на этот период в размере 8% годовых с ежеквартальными
выплатами.
В настоящее время ведущими рейтинговыми агентствами позиции
банка оцениваются довольно высоко. Рейтинги группы находятся или на
одном уровне с ведущими крупнейшими банками России, опирающимися на
поддержку государства, или на несколько позиций ниже таких банков. Среди
частных банков рейтинги АО «АЛЬФА-БАНК» являются наивысшими.
Основные рейтинги АО «АЛЬФА-БАНК» представлены на рисунке 5.
Основные рейтинговые оценки
деятельности АО «АЛЬФА-БАНК»
Международное
рейтинговое агентство
Fitch Ratings
30 марта 2017 г. подтвердило долгосрочный кредитный
рейтинг на уровне «ВB+» и пересмотрело прогноз
с «Негативного» на «Стабильный»
Международное
рейтинговое агентство
S&P Global Rating
18 мая 2017 г. подтвердило долгосрочный кредитный
рейтинг на уровне «BB», прогноз по рейтингу
«Позитивный»
Международное
рейтинговое агентство
Moody’s Investors Service
24 мая 2017 г. подтвердило рейтинг на уровне Ba2,
прогноз «Стабильный», и повысило базовую оценку
кредитоспособности с bа3 до bа2
Рейтинговое
Агентство
Эксперт РА
29 августа 2017 г. присвоило рейтинг
по национальной шкале
на уровне ruАА, прогноз «Стабильный»
Аналитическое Кредитное
Рейтинговое Агентство
(АКРА)
Рейтинг АКРА АО «АЛЬФА-БАНК»
получил первым из системообразующих банков
в ноябре 2016 г.
Рисунок 5 – Рейтинги АО «АЛЬФА-БАНК» [38]
33
АО «АЛЬФА-БАНК» подтверждает ведущие позиции в российском
банковском секторе. Так, в 2016 г. АО «АЛЬФА-БАНК» был признан
лауреатом премии «Финансовый Олимп» в номинации «Надежный банк».
Кроме того, банк одержал победу в номинации «Лучшее дистанционное
банковское обслуживание» за предложения «Максимум+» и «Альфа-Мобайл
Премиум»
А-Клуба.
Также
АО
«АЛЬФА-БАНК»
с
программой
«Максимум+» вошел в тройку лучших предложений в секторе премиального
банковского обслуживания по версии компании Frank Research Group.
Также по итогам 2015 г. АО «АЛЬФА-БАНК» был удостоен наград
международной платежной системы VISA в рамках программы Visa Global
Service Quality Performance Awards за высокое качество операционных услуг
банка держателям карты VISA.
Несколько раз АО «АЛЬФА-БАНК» был награжден в номинациях
Authorization approval rate за самый высокий показатель успешных
одобренных операций по дебетовым продуктам и за самый высокий уровень
эффективности риск-менеджмента банка.
Кроме того, А-Клуб Private Banking возглавил рейтинг Forbes «Лучших
российский
банк
для
миллионеров»
среди
российских
банков
без
государственного участия.
Выше уже отмечались успехи банка в реализации требований Базеля.
АО «АЛЬФА-БАНК» получил награду конкурса компании Celent, участника
группы Oliver Wyman, за проект введения стандартов Базель II и Базель III –
за
концепцию
решения
в
области
безопасности,
противодействия
мошенничеству и управление рисками (Security, Fraud, and Risk Management).
АО
розничный
«АЛЬФА-БАНК»
клиентский
стал
победителем
сервис»
как
в номинации
банк,
«Лучший
отличающийся
клиентоориентированностью и безупречным отношением с клиентамифизическими лицами по версии портала FutureBanking.
Кроме того, банк несколько лет подряд становится лидером на
валютном
рынке
по
итогам
конкурса
«Дилер
года»,
проводимого
34
Московской международной валютной ассоциацией. По итогам 2015 г. АО
«АЛЬФА-БАНК» вошел в тройку сильнейших российских факторов.
Также нельзя не отметить заслуги высшего руководства банка. Так, по
итогам 2015 г. главный управляющий директор АО «АЛЬФА-БАНК» А.
Марей стал банкиром года по версии финансового портала «Banki.ru». В
целом руководство АО «АЛЬФА-БАНК» составляют люди, имеющие
обширный опыт работы, как в России, так и за рубежом. Многие из них
получили
образование
в
наиболее
авторитетных
зарубежных
и отечественных университетах и бизнес школах, имеют ученые степени
и являются авторами большого числа научных работ и статей [38].
Группа «АЛЬФА-БАНК» предстает в настоящий момент времени в
качестве социально ориентированной организации. В банке широко развита
благотворительная деятельность и помощь социально незащищенным слоям
населения (воспитанникам детских домов, тяжелобольным детям, ветеранам
Великой Отечественной войны).
АО «АЛЬФА-БАНК» расширяет свою стипендиальную программу по
поддержке талантливых российских студентов «Альфа-Шанс», а также
оказывает финансовую поддержку благотворительному фонду «Линия жизни».
В
АО
«АЛЬФА-БАНК»
существуют
три
основных
органа
корпоративного управления, представленные на рисунке 6.
Общее собрание
акционеров
Совет
директоров
Комитет по кадрам и
вознаграждениям
Комитет по аудиту
Правление
12 Комитетов
при Правлении
Рисунок 6 – Структура корпоративного управления АО «АЛЬФАБАНК» [38]
35
Общее собрание акционеров является высшим органом управления
банка. Общее собрание акционеров принимает решения в соответствии с
компетенцией, установленной законом, по основополагающим вопросам,
относящимся к деятельности банка, таким как внесение изменений и
дополнений
в
Устав
банка,
выпуск
новых
акций,
определение
количественного состава и избрание Совета директоров, утверждение
внешних аудиторов и распределение прибыли.
Общее руководство деятельностью банка, за исключением решения
вопросов, отнесенных к компетенции Общего собрания акционеров,
осуществляет Совет директоров. Совет директоров исполняет надзорные
функции и определяет стратегию банка.
Руководство текущей деятельностью банка, за исключением решения
вопросов, отнесенных к компетенции Общего собрания акционеров и / или
Совета директоров, осуществляется единоличным исполнительным органом
банка – Председателем Правления и коллегиальным исполнительным
органом банка – Правлением. Правление отвечает за оперативный контроль
над деятельностью банка [38].
На официальном сайте АО «АЛЬФА-БАНК» указано, что успех
деятельности банка во многом зависит от наличия сильной команды
менеджеров,
которые
обладают
выдающимися
организаторскими
способностями и богатым опытом банковской деятельности на российском и
международном уровнях [38]. В приложении А представлена структура банка
и его менеджмента с разбиением на операционные и бизнес-блоки с
указанием руководителей основных подразделений.
Основные сведения об АО «АЛЬФА-БАНК» в соответствии с его
годовыми отчетами за 2014-2016 гг. представлены в таблице 3.
По данным таблицы 3 видно, что в 2014-2016 гг. банк наращивал
объемы работы с корпоративными и частными клиентами. Некоторое
замедление показателей роста в 2016 г. связано с работой банка в условиях
ограниченной
экономической
активности.
При
этом
наблюдается
36
устойчивый рост чистой прибыли и собственного капитала банка в долл.
США. Также заметно некоторое замедление динамики по показателям
кредитного портфеля и активов в 2015 г., что связано с нестабильной
экономической обстановкой в целом и нестабильностью валютного курса.
Таблица 3 – Основные сведения об АО «АЛЬФА-БАНК» за 2014-2016
гг. [38]
Показатель
Офисы,
региональные
подразделения,
ед.
Сотрудники,
чел.
Корпоративные
клиенты
Частные
клиенты,
млн. чел.
Чистая
прибыль, млн.
долл. США*
Собственный
капитал, млн.
долл. США*
Кредитный
портфель, млн.
долл. США*
Активы, млн.
долл. США*
2014 г.
2015 г.
2016 г.
Абсолютное
отклонение
2015 г.- 2016 г.2014 г. 2015 г.
Темп прироста, %
2015 г./
2014 г.
2016 г./
2015 г.
804
745
733
-59
-12
-7,34
-1,61
24990
21036
21276
-3954
240
-15,82
1,14
162200
255000
334100
92800
79100
57,21
31,02
11,4
13,6
14,3
2,2
0,7
19,30
5,15
33
480
527
447
47
1354,55
9,79
4296
4344
5734
48
1390
1,12
32,00
28105
21654
23901
-6451
2247
-22,95
10,38
43566
31470
38247
-12096
6777
-27,76
21,53
* По данным консолидированной финансовой отчетности по МСФО группы ABH Financial Limited
Количество офисов и региональных подразделений банка, как видно из
таблицы 1, в 2014-2016 гг. незначительно снижается. В целом же банк
обладает довольно развитой региональной инфраструктурой.
В Краснодарском крае осуществляют свою работу кредитно-кассовые,
операционные офисы и филиалы в Краснодаре, Новороссийске, Сочи и Туапсе.
Во всех офисах АО «АЛЬФА-БАНК» (в т.ч. в ОО «Улица
Конституции» филиала «Ростовский») для предпринимателей, среднего и
37
малого бизнеса доступны:

расчетно-кассовое обслуживание;

открытие расчетных счетов;

подключение интернет-банка для бизнеса;

сквозное обслуживание;

выдача карты «Альфа-Cash Ультра»;

оформление депозита «Альфа-Доход» и др.
Особенностями отделения и дополнительными услугами офиса
являются:

услуга «Альфа-Консьерж»;

услуга «Альфа-Pay»;

услуга «Альфа-Курьер»;

оформление кредита «Партнер»;

оформление кредита «Овердрафт»;

кассовые операции для физических и юридических лиц [26].
2014-2016 гг. АО «АЛЬФА-БАНК» завершил со следующими
основными показателями, представленными в таблице 4.
Таблица 4 – Важнейшие показатели деятельности АО «АЛЬФА-БАНК»
за 2014-2016 гг. [38]
В тыс. руб.
01.01.2015 г.
01.01.2016 г.
01.01.2017 г.
Абсолютное
отклонение
01.01.2016г.- 01.01.2017г./01.01.2015г. 01.01.2016 г.
Активы
2157376149
2058558855
2246840199
-98817294
Капитал
252556750
353845131
352959351
101288381
Показатель
Темп прироста, %
01.01.2016г./
01.01.2015г.
01.01.2017г./
01.01.2016 г.
188281344
-4,58
9,15
-885780
40,11
-0,25
Показатель
2014 г.
2015 г.
2016 г.
Абсолютное
отклонение
2015 г. 2016 г. 2014 г.
2015 г.
Прибыль до
налогообложения
64284299
59035198
11316068
-5249101
-47719130
-8,17
-80,83
Прибыль после
налогообложения
49161089
43825450
4985561
-5335639
-38839889
-10,85
-88,62
Темп прироста, %
2015 г./
2014 г.
2016 г./
2015 г.
38
По данным таблицы 4 видно, что по состоянию на начало 2017 г. капитал
АО «АЛЬФА-БАНК» незначительно снизился – на 0,25% по сравнению с
уровнем прошлого года. При этом заметно, что в 2015 г. банк довольно активно
нарастил величину своего капитала. Отмеченное некоторое снижение размера
капитала в 2016 г. связано во многом с амортизацией субординированных
займов, включенных в состав дополнительного капитала. Активы банка
незначительно выросли в 2016 г. по сравнению с уровнем предыдущего года –
темп прироста составил 9,15%. Увеличение связано с некоторым ростом объемов
кредитования за год. При этом в 2015 г. наблюдалось незначительное снижение
размеров активов АО «АЛЬФА-БАНК».
На финансовые результаты банка повлияло его функционирование в
условиях ограниченной экономической активности, которая постепенно к
концу 2016 г. начала восстанавливаться, что характеризуется ростом спроса
на
потребительское
кредитование
и
увеличением
промышленного
производства. Несмотря на то, что по итогам 2016 г. был получен
значительно меньший объем прибыли до и после налогообложения по
сравнению с уровнем 2015 г. (прибыль до налогообложения снизилась более
чем на 80%, а прибыль после налогообложения – более чем на 88%), все же
финансовые результаты банка оказываются на приемлемом уровне и по
итогам 2014-2016 гг. убытка зафиксировано не было.
В целом можно сделать вывод о том, что 2016 год стал очередным
годом успешного развития АО «АЛЬФА-БАНК». Об этом свидетельствуют
его результаты: по итогам года были достигнуты все поставленные цели по
увеличению долей рынка и продемонстрирован «умный» рост в условиях
достаточно непростой макроэкономической ситуации. В результате банк
успешно преодолел сложный с экономической точки зрения период, доказав
устойчивость выбранной бизнес-модели, одним из факторов успеха которой
является качественное ежедневное банковское обслуживание. Проведем
далее анализ финансово-хозяйственной деятельности АО «АЛЬФА-БАНК»
за 2014-2016 гг.
39
2.2 Анализ основных показателей деятельности АО «АЛЬФА-БАНК»
Получение наиболее полной и объективной оценки деятельности АО
«АЛЬФА-БАНК» возможно лишь на основе проведения комплексного
анализа всех сфер и сторон деятельности банка. Анализ финансового
состояния коммерческого банка обычно проводится с целью выявления
текущего и перспективного состояния банка, а также для оценки вероятности
развития банка с позиции его финансового обеспечения.
Главным источником данных для оценки финансового состояния
любого коммерческого банка является его бухгалтерский баланс. В нем
отражается состояние привлеченных и собственных средств банка, а также
их размещение в кредитные и другие операции.
В таблице 5 представлен анализ основных статей актива баланса АО
«АЛЬФА-БАНК», проведенный на основе данных годовой бухгалтерской
отчетности банка, находящейся в приложении Б.
Таблица 5 – Анализ статей актива бухгалтерского баланса АО
«АЛЬФА-БАНК» [38]
В тыс. руб.
Показатель
1
Денежные
средства
уд. вес, %
Средства
в ЦБ РФ
уд. вес, %
Средства в
кредитных
организациях
уд. вес, %
2014 г.
2015 г.
2016 г.
2
3
4
104917438
92549420
4,86
4,50
47568231
Абсолютное
отклонение
2015 г. 2014 г.
5
-0,36
31662813 108753021 -15905418
2,20
1,54
67851759
31112867
3,15
1,51
4,84
-0,66
51492905 -36738892
2,29
2016 г. - 2015 г./ 2016 г./
2015 г. 2014 г. 2015 г.
6
83834980 -12368018
3,73
Темп
прироста, %
-1,64
7
8
-8714440 -11,79
-0,77
-
-9,42
-
77090208 -33,44 243,47
3,30
-
-
20380038 -54,15
65,50
0,78
-
-
40
Продолжение таблицы 5
1
2
3
4
5
6
7
8
Финансовые
активы,
оцениваемые по
справедливой
232161326 147502924 99666940 -84658402 -47835984 -36,47 -32,43
стоимости через
прибыль или
убыток
уд. вес, %
10,76
7,17
4,44
-3,59
-2,73
Чистая ссудная
1460399625 1398956141 1491720049 -61443484 92763908 -4,92
6,63
задолженность
уд. вес, %
68,20
67,96
66,39
-0,24
-1,57
Чистые
вложения в
110149529 190263930 209630077 80114401 19366147 72,73 10,18
ценные бумаги
для продажи
уд. вес, %
5,11
9,24
9,33
4,13
0,09
Основные
средства,
нематериальные
17811828 19019427 26723914
1207599
7704487
6,78 40,51
активы и
материальные
запасы
уд. вес, %
0,83
0,92
1,19
0,09
0,27
Прочие активы
45353260 60314889 40147073 14961629 -20167816 32,99 -33,44
уд. вес, %
2,10
2,93
1,79
0,83
-1,14
Валюта
2157376149 2058558855 2246840199 -98817294 188281344 -4,58
9,15
баланса
По данным таблицы 5 видно, что в абсолютном выражении размер
валюты баланса АО «АЛЬФА-БАНК» в 2016 г. увеличился после снижения в
предыдущем периоде.
Наибольший удельный вес в активах банка составляет чистая ссудная
задолженность; причем заметна тенденция к некоторому снижению ее объема в
совокупных активах АО «АЛЬФА-БАНК». В абсолютном выражении динамика
чистой ссудной задолженности несколько изменчива. Так, заметен ее рост в 2016
г. после снижения в 2015 г. За 2016 г. по сравнению с периодом 2015 г. темп
прироста чистой ссудной задолженности составил 6,63%.
Также большую долю в совокупных активах АО «АЛЬФА-БАНК»
занимают финансовые активы, оцениваемые по справедливой стоимости
41
через прибыль или убыток, а также чистые вложения в ценные бумаги для
продажи. Удельный вес финансовых активов постепенно снижается, а также
снижается их объем в абсолютном выражении в 2014-2016 гг. Удельный вес
вложений в ценные бумаги, напротив, увеличивается.
Доля основных средств, нематериальных активов и материальных
запасов в валюте баланса АО «АЛЬФА-БАНК» растет. При этом заметно
довольно сильное увеличение их объемов в 2016 г. (темп прироста по
сравнению с предыдущим годом составил 40,51%).
Объем
денежных
средств
АО
«АЛЬФА-БАНК»
снижается
на
протяжении 2014-2016 гг. А объем средств в Банке России довольно
существенно увеличился в 2016 г. Аналогична ситуация со средствами в
кредитных организациях.
В целом можно отметить, что для большинства статей актива баланса
банка АО «АЛЬФА-БАНК» характерна следующая динамика: снижение в
2015 г. по сравнению с предыдущим годом, а затем некоторый рост в 2016 г.
Такое
изменение
в
динамике
показателей
баланса
связано
с
функционированием банка в условиях нестабильной внешней среды и
высокой волатильности на финансовом рынке в целом. Однако в 2016 г.
небольшой рост показателей свидетельствует о некотором оживлении в
деятельности банка. К числу положительных тенденций по итогам анализа
статей актива бухгалтерского баланса АО «АЛЬФА-БАНК» можно отнести
рост чистой ссудной задолженности, что может свидетельствовать об
улучшении ситуации в сфере кредитования.
Рассмотрим
ниже
более
подробно
динамику
чистой
ссудной
задолженности в разрезе задолженности по клиентам банка (таблица 6).
По данным таблицы 6 видно, что наибольший удельный вес в
структуре чистой ссудной задолженности составляют кредиты юридическим
лицам. Это связано с тем, что кредитование таких клиентов, как правило,
осуществляется на большие суммы, а также с ориентацией стратегии
развития банка на работу с корпоративным сегментом.
42
Таблица 6 – Динамика объемов и структуры ссуд, ссудной и
приравненной к задолженности за вычетом сформированных резервов на
возможные потери по ссудам [38]
В тыс. руб.
Показатель
Ссуды
кредитным
организациям
Уд. вес в
общем
объеме
ссудной
задолженности, %
Ссуды
юридическим
лицам
Уд. вес в
общем
объеме
ссудной
задолженности, %
Ссуды
физическим
лицам
Уд. вес в
общем
объеме
ссудной
задолженности, %
Итого
ссудная
задолженность
Абсолютное
отклонение
01.01.2016г.- 01.01.2017г.01.01.2015г. 01.01.2016г.
Темп
прироста, %
01.01.2016г./ 01.01.2017г./
01.01.2015г. 01.01.2016г.
01.01.2015г.
01.01.2016г.
01.01.2017г.
158577542
122528288
220871592
-36049254
98343304
-22,73
80,26
10,86
8,76
14,81
-2,1
6,05
-
-
1066119816
1096989819
1102300517
30870003
5310698
2,90
0,48
73,00
78,41
73,89
5,41
-4,52
-
-
235702267
179438034
168547940
-56264233
-10890094
-23,87
-6,07
16,14
12,83
11,30
-3,31
-1,53
-
-
1460399625
1398956141
1491720049
-61443484
92763908
-4,21
6,63
Отметим, что по данным таблицы 6 заметно оживление кредитования
юридических лиц и кредитных организаций после его некоторого спада в
2015 г. Однако также заметна тревожная ситуация, связанная со снижением
объема предоставленных физическим лицам ссуд: на протяжении 2014-2016
гг. объем данных ссуд снижается при некоторой тенденции к замедлению
темпов снижения в 2016 г.
Анализ статей пассива баланса АО «АЛЬФА-БАНК» представлен в
таблице 7.
43
Таблица 7 – Анализ статей пассива бухгалтерского баланса АО
«АЛЬФА-БАНК» [38]
В тыс. руб.
Показатель
1
Средства ЦБ РФ
уд. вес, %
Средства
кредитных
организаций
уд. вес, %
Средства
клиентов
уд. вес, %
Финансовые
обязательства,
оцениваемые по
справедливой
стоимости через
прибыль или
убыток
уд. вес, %
Долговые
обязательства
уд. вес, %
Прочие
обязательства
уд. вес, %
Всего
обязательств
уд. вес, %
Средства
акционеров
уд. вес, %
Эмиссионный
доход
уд. вес, %
Резервный фонд
уд. вес, %
Нераспределенная прибыль
прошлых лет
уд. вес, %
2014 г.
2
338547002
15,69
2015 г.
3
26860955
1,30
Абсолютное
Темп
отклонение
прироста, %
2016 г.
2015 г. - 2016 г. - 2015 г./ 2016 г./
2014 г. 2015 г.
2014 г.
2015 г.
4
5
6
7
8
16707736 -311686047 -10153219
-92,07
-37,80
0,74
-14,39
-0,56
-
208426055 176516775 228711699 -31909280 52194924
-15,31
29,57
1,61
-
-
1110177453 1424717125 1548772391 314539672 124055266
28,33
8,71
-0,28
-
-
93848525 -100180662 36708664
-63,68
64,24
1,4
-
-
67846090 -31672650 -10470258
-28,80
-13,37
-0,78
-
-
46992881 10874640 -2516375
28,15
-5,08
-0,32
-
-
1980475417 1832013967 2019315105 -148461450 187301138
-7,50
10,22
9,66
8,57
51,46
69,21
157320523
57139861
7,29
2,78
109988998
78316348
5,10
3,80
38634616
49509256
1,79
2,41
10,18
68,93
4,18
3,02
2,09
-1,09
17,75
-4,51
-1,3
0,62
91,80
88,99
89,87
-2,81
0,88
-
-
59587623
59587623
59587623
0
0
0,00
0,00
2,76
2,89
2,65
0,13
-0,24
-
-
1810961
1810961
1810961
0
0
0,00
0,00
0,08
2979381
0,14
0,09
2979381
0,14
0,08
2979381
0,13
0,01
0
0
-0,01
0
-0,01
0,00
-
0,00
-
72253696 116879028 150703892 44625332 33824864
61,76
28,94
-
-
3,35
5,68
6,71
2,33
1,03
44
Продолжение таблицы 7
1
2
3
4
5
6
Неиспользованная прибыль
44624087 43825450
4985561 -798637 -38839889
отчетного года
уд. вес, %
2,07
2,13
0,22
0,06
-1,91
Всего
источников
176900732 226544888 227525094 49644156 980206
собственных
средств
уд. вес, %
8,20
11,01
10,13
2,81
-0,88
Валюта
2157376149 2058558855 2246840199 -98817294 188281344
баланса
7
8
-1,79
-88,62
-
-
28,06
0,43
-
-
-4,58
9,15
Согласно данным, представленным в таблице 7, наибольший удельный
вес в структуре пассивов АО «АЛЬФА-БАНК» занимают средства клиентов,
не являющихся кредитными организациями. В абсолютном выражении их
объем увеличивается на протяжении 2014-2016 гг. при некотором
замедлении темпов роста в 2016 г.: так, темп прироста в 2015 г. составил
более 28% в то время как в 2016 г. несколько превысил 8%. Такое замедление
в динамике может быть расценено как тревожный фактор для деятельности
банка.
Объем средств Банка России за рассматриваемый период времени
снижается.
Средства
кредитных
организаций
показывают
довольно
значительный рост в 2016 г. после снижения в 2015 г. (темп прироста в 2016
г. по сравнению с 2015 г. составил практически 30%).
Динамика финансовых обязательств, оцениваемых по справедливой
стоимости через прибыль или убыток, весьма изменчива: резкое падение в
2015 г. более чем на 60%, а затем резкое увеличение в 2016 г. более чем на
60%.
Объем долговых обязательств банка в рассматриваемом периоде
снижается, а динамика изменения объемов прочих обязательств является
разнонаправленной. В целом совокупный объем обязательств несколько
увеличивается в 2016 г. по сравнению с уровнем 2015 г.
45
Средства акционеров, размеры эмиссионного дохода и резервного
фонда АО «АЛЬФА-БАНК» не изменяются на протяжении 2014-2016 гг.
Объем
нераспределенной
прибыли
прошлых
лет
постепенно
увеличивается в рассматриваемом периоде в то время как объем
неиспользованной прибыли отчетного года снижается. Причем особенно
заметно снижение объемов неиспользованной прибыли в 2016 г. – темп
снижения составил более чем 88%.
В целом источники собственных средств банка незначительно
увеличиваются в рассматриваемом периоде, замедляя свой рост в 2016 г. по
сравнению с уровнем прошлого года.
Проанализируем далее динамику средств клиентов, не являющихся
кредитными организациями, как одной из самых крупных статей пассива
баланса банка АО «АЛЬФА-БАНК» (таблица 8).
Таблица 8 – Динамика средств клиентов АО «АЛЬФА-БАНК», не
являющихся кредитными организациями [38]
В тыс. руб.
Абсолютное
отклонение
01.01.2016г.- 01.01.2017г.01.01.2015г. 01.01.2016г.
5
6
Темп
прироста, %
01.01.2016г./ 01.01.2017г./
01.01.2015г. 01.01.2016г.
7
8
Показатель
01.01.2015г.
01.01.2016г.
01.01.2017г.
1
Средства
юридических лиц
Уд. вес в
общей
сумме
средств
клиентов, %
В т.ч.
средства
на
текущих и
расчетных
счетах
Уд. вес в
общей
сумме
средств
клиентов,
%
Срочные
депозиты
2
3
4
618297661
800250265
886637185
181952604
86386920
29,43
10,79
55,69
56,17
57,25
0,48
1,08
-
-
177344499
229802624
335739220
52458125
105936596
29,58
46,10
15,97
16,13
21,68
0,16
5,55
-
-
440953162
570447641
550897965
129494479
-19549676
29,37
-3,43
46
Продолжение таблицы 8
1
Уд. вес в
общей
сумме
средств
клиентов,
%
Средства
физических
лиц
Уд. вес в
общей
сумме
средств
клиентов, %
В т.ч.
средства
на
текущих и
расчетных
счетах
Уд. вес в
общей
сумме
средств
клиентов,
%
Срочные
депозиты
Уд. вес в
общей
сумме
средств
клиентов,
%
Итого
средства
клиентов
2
3
4
5
6
7
8
39,72
40,04
35,57
0,32
-4,47
-
-
491879792
624466860
662135206
132587068
37668346
26,96
6,03
44,31
43,83
42,75
-0,48
-1,08
-
-
240854718
317698000
390571819
76843282
72873819
31,90
22,94
21,70
22,30
25,22
0,6
2,92
-
-
251025074
306768860
271563387
55743786
-35205473
22,21
-11,48
22,61
21,53
17,53
-1,08
-4
-
-
1110177453
1424717125
1548772391
314539672
124055266
28,33
8,71
Из таблицы 8 видно, что объем средств клиентов – юридических лиц
постепенно увеличивается в рассматриваемом периоде. Однако заметно
замедление темпов роста данного показателя в 2016 г. по сравнению с
уровнем 2015 г. Это во многом связано со снижением степени доверия
клиентов к банковскому сектору в целом и несколько замедленной
динамикой оживления финансового рынка.
Объем средств физических лиц также увеличивается в течение
рассматриваемого периода. Однако темпы наращения совокупного объема
средств физических лиц также несколько снижаются в 2016 г. – прирост по
итогам 2016 г. составил порядка 6% против практически 27% прироста по
47
итогам 2015 г. Снижение темпов роста происходит по аналогичным
причинам, что и для юридических лиц.
В целом в структуре средств клиентов наибольший удельный вес
занимают средства юридических лиц. Причем доля средств юридических лиц
в совокупном объеме средств клиентов банка АО «АЛЬФА-БАНК»
постепенно увеличивается, что еще раз указывает на ориентацию банка на
преимущественную работу с данной категорией клиентов.
Анализ динамики доходов и финансового результата АО «АЛЬФАБАНК» представлен в таблице 9.
Таблица 9 – Анализ динамики доходов и финансового результата АО
«АЛЬФА-БАНК» [38]
В тыс. руб.
Показатель
2014 г.
2015 г.
2016 г.
1
Чистые процентные
доходы
Чистые процентные
доходы
(отрицательная
процентная маржа)
после создания
резерва на
возможные потери
Комиссионные
доходы
Чистые доходы
от операций с ин.
валютой
Доходы от участия в
капитале других
юридических лиц
Чистые доходы от
изм-я резервов на
возможные потери
Прочие
операционные
доходы
2
3
4
78468828
62410135
Абсолютное
Темп
отклонение
прироста, %
2015 г. 2016 г. - 2015 г./ 2016 г./
2014 г.
2015 г. 2014 г. 2015 г.
5
6
7
8
90694004 -16058693 28283869 -20,47 45,32
-10576963 -24197928 119504555 -13620965 143702483
48071054
55434684
62404594
7363630
23475256
16921117
9527069
274348
272279
646885
-2069
118460
11267
23285
-107193
1949906
3059944
3320178
1110038
-
-
6969910 15,32 12,57
-6554139 -7394048 -27,92 -43,70
374606
-0,75 137,58
12018 -90,49 106,67
260234 56,93
8,50
48
Продолжение таблицы 9
1
2
Прибыль (убыток)
64284299
до налогообложения
Прибыль (убыток)
за отчетный период
Финансовый
результат за
отчетный период
3
4
5
59035198
11316068
49161089
43825450
4985561
49161089
49642911
10993827
6
-5249101 -47719130
7
8
-8,17 -80,83
-5335639 -38839889 -10,85 -88,62
481822 -38649084
0,98 -77,85
Согласно данным таблицы 9, размер чистых процентных доходов АО
«АЛЬФА-БАНК» довольно существенно увеличивается в 2016 г. – темп
прироста по сравнению с уровнем предыдущего года составил 45,32%.
Однако после создания резерва на возможные потери чистые процентные
доходы были получены банком лишь в 2016 г.; в 2014 г. и 2015 г.
наблюдается отрицательная процентная маржа.
Размер комиссионных доходов банка показывает стабильный рост на
протяжении всего рассматриваемого периода. Также увеличиваются прочие
операционные доходы, а доходы от участия в капитале других юридических
лиц довольно существенно выросли в 2016 г.
Довольно серьезное снижение на протяжении 2015-2016 гг. показывает
размер доходов от операций с иностранной валютой – темп снижения по
итогам 2016 г. по сравнению с уровнем 2015 г. составил более 43%.
Доходы от изменения резервов на возможные потери показывают
разнонаправленную динамику в течение 2014-2016 гг.
В целом до и после налогообложения в рассматриваемом периоде
наблюдается прибыль. Однако серьезным тревожным фактором становится
сильное снижение размеров прибыли отчетного периода в 2016 г. – темп
снижения превышает 88%. Такое сильное снижение прибыли является
отрицательным фактором для любого коммерческого банка.
На столь сильное снижение размеров прибыли АО «АЛЬФА-БАНК»
повлиял
существенный
рост
представленных в таблице 10.
размеров
некоторых
расходов
банка,
49
Таблица 10 – Динамика некоторых видов расходов АО «АЛЬФАБАНК» за 2014-2016 гг. [38]
В тыс. руб.
Показатель
Процентные
расходы
Комиссионные
расходы
Операционные
расходы
2014 г.
2015 г.
Абсолютное
Темп
отклонение
прироста, %
2015 г. 2016 г. - 2015 г./ 2016 г./
2014 г.
2015 г. 2014 г. 2015 г.
2016 г.
70350673 116580982
91627833 46230309 -24953149 65,71 -21,40
13354182
16165163
18665330
2810981
51397369
50932249
78954552
-465120 28022303
2500167 21,05 15,47
-0,90 55,02
Из таблицы 10 виден существенный рост объемов операционных
расходов в 2016 г., что может быть расценено в качестве одного из факторов
снижения объемов прибыли текущего года. Также постоянно растут
комиссионные расходы. А динамика процентных расходов банка является
разнонаправленной в рассматриваемом периоде.
Динамика
соблюдения
АО
«АЛЬФА-БАНК»
нормативов
достаточности капитала, ликвидности и прочих обязательных нормативов
представлена в таблице 11.
Таблица
11
–
Динамика
соблюдения
АО
«АЛЬФА-БАНК»
обязательных нормативов [38]
В%
Показатель
1
Норматив достаточности базового
капитала (Н1.1)
Норматив достаточности основного
капитала (Н1.2)
Норматив достаточности собственных
средств (Н1.0)
Норматив мгновенной ликвидности (Н2)
Норматив текущей ликвидности (Н3)
Норматив долгосрочной
ликвидности (Н4)
Норматив 01.01.15 г. 01.01.16 г.
2
3
4
Норматив
5
01.01.17 г.
6
≥5
7,5
7,5
≥4,5
8,2
≥6
7,5
7,5
≥6
8,8
≥10
11,1
15,3
≥8
14,2
≥15
61,5
131,5
≥15
146,3
≥50
93,4
160,0
≥50
126,7
≤120
99,2
54,7
≤120
44,3
50
Продолжение таблицы 11
1
Норматив максимального размера риска
на одного заемщика (Н.6)
Норматив максимального размера
крупных кредитных рисков (Н7)
Норматив максимального размера
кредитов (Н9.1)
Норматив совокупной величины риска
по инсайдерам (Н10.1)
Норматив использования собственных
средств для приобретения акций (Н12)
Норматив миним. соотношения размера
ипотечного покрытия и объема эмиссии
облигаций ипотечным покрытием (Н.18)
2
3
макс. 24,4
мин. 0,4
4
макс. 22,1
мин. 0,3
≤800
323,3
232,9
≤800
278,8
≤50
0,0
0,0
≤50
0,0
≤3
0,1
0,0
≤3
0,1
≤25
3,9
4,0
≤25
4,8
≤15
0,0
0,0
≤100
0,0
≤25
5
6
макс. 20,3
мин. 0,3
≤25
По данным таблицы 11 видно, что в рассматриваемом периоде АО
«АЛЬФА-БАНК» соблюдались все обязательные нормативы. Нормативы
достаточности базового и основного капитала повысились по состоянию по
начало 2017 г. Норматив мгновенной ликвидности банка показывает устойчивый
рост. Нормативы текущей и долгосрочной ликвидности снижаются на начало
2017 г. по сравнению с их значениями на начало предыдущего года. Норматив
максимального размера риска на одного заемщика снижается, что может
свидетельствовать об улучшении работы банка по оценке кредитоспособности
заемщиков. Норматив использования собственных средств для приобретения
акций показывает постепенное увеличение, однако до выхода данного показателя
за пределы установленного нормативного значения еще большой разрыв. В
целом работа банка по итогам оценки его основных обязательных нормативов
может быть признана удовлетворительной.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что
рассматриваемого
периода
работа
АО
«АЛЬФА-БАНК»
в течение
является
положительной. Наблюдается рост важнейших показателей деятельности после
их некоторого снижения в 2015 г., связанного во многом с работой АО «АЛЬФАБАНК» в нестабильных экономических условиях. Тем не менее, опасение
вызывают снижение размера полученной прибыли банка в 2014-2015 гг., а также
снижение темпов наращения совокупного объема средств клиентов банка и
объемов ссуд физическим лицам. На фоне падения объемов ссуд физическим
лицам особый интерес представляет оценка ипотечного кредитования банка.
51
2.3 Оценка организации ипотечного кредитования в АО «АЛЬФАБАНК»
В настоящее время объемы кредитования физических лиц АО
«АЛЬФА-БАНК» довольно существенно снижаются. Это может быть связано
с ориентацией банка на работу преимущественно с юридическими лицами.
Однако в структуру кредитов, предоставленных физическим лицам, входит
ипотечное кредитование, выступающее важнейшим фактором обеспечения
жильем населения и решения многих социальных проблем современности.
Именно поэтому особый интерес представляет собой анализ организации
ипотечного кредитования АО «АЛЬФА-БАНК».
В
таблице
12
приведены
данные
о
динамике
кредитов,
предоставленных физическим лицам, в разрезе их видов.
Таблица 12 – Динамика кредитов, предоставленных АО «АЛЬФАБАНК» физическим лицам в 2014-2016 гг. [38]
В тыс. руб.
Показатель
01.01.2015г.
01.01.2016г.
01.01.2017г.
1
2
3
4
Ипотечные
кредиты
Уд. вес в общем
объеме кредитов
физ. лицам, %
Прочие
жилищные
кредиты
Уд. вес в общем
объеме кредитов
физ. лицам, %
Автокредиты
Уд. вес в общем
объеме кредитов
физ. лицам, %
Иные
потребительские
ссуды
Абсолютное
отклонение
Темп
прироста, %
01.01.2016г.01.01.2015г.
5
01.01.2017г.01.01.2016г.
6
01.01.2016г./
01.01.2015г.
7
01.01.2017г./
01.01.2016г.
8
9448820
7832496
5790480
-1616324
-2042016
-17,11
-26,07
4,01
4,37
3,44
0,36
-0,93
-
-
507168
68801
0
-438367
-68801
-86,43
-100,00
0,22
0,04
0,00
-0,18
-0,04
-
-
1001749
740845
660137
-260904
-80708
-26,04
-10,89
0,43
0,41
0,39
-0,02
-0,02
-
-
224743944
170795892
162097323
-53948052
-8698569
-24,00
-5,09
52
Продолжение таблицы 12
1
Уд. вес в общем
объеме кредитов
физ. лицам, %
Итого кредиты
физическим
лицам (чистая
ссудная
задолженность)
2
3
4
5
6
7
8
95,35
95,18
96,17
-0,17
0,99
-
-
235702267
179438034
168547940
-56264233
-10890094
-23,87
-6,07
Из данных таблицы 12 видно, что наибольший удельный вес в структуре
кредитов физическим лицам приходится на иные потребительские ссуды (более
95% совокупного размера кредитования физических лиц за 2014-2016 гг.).
Незначительной является доля автокредитования и прочих жилищных кредитов.
Снижение объемов предоставленных физическим лицам кредитов наблюдается
по всем их видам. Объемы автокредитования существенно снизились в 2015 г.; в
следующем году снижение продолжилось, несколько замедлив темпы.
Снижается также размер иных потребительских ссуд. Серьезное опасение
вызывает сильное снижение объемов предоставленных АО «АЛЬФА-БАНК»
своим клиентам ипотечных ссуд. Темпы их снижения нарастают – более 17%
снижения по итогам 2015 г. по сравнению с уровнем прошлого года и уже более
25% снижения по итогам 2016 г. по сравнению с 2015 г.
Для большей наглядности на рисунке 7 представлена динамика
размеров ипотечного кредитования АО «АЛЬФА-БАНК» за 2014-2016 гг.
10000000
Тыс. руб.
8000000
6000000
4000000
2000000
0
01.01.2015 г.
01.01.2016 г.
01.01.2017 г.
Рисунок 7 – Динамика ипотечного кредитования АО «АЛЬФА-БАНК»
за 2014-2016 гг. [38]
53
Из рисунка 7 отчетлива видна тенденция к довольно сильному
снижению объемов ипотечного кредитования в АО «АЛЬФА-БАНК».
Основные виды предлагаемых АО «АЛЬФА-БАНК» ипотечных
программ и их основные условия представлены на рисунке 8.
Готовое жилье
Стандартные
условия
 Сумма кредита –
от 600 000 руб.
 Срок кредита –
до 30 лет
 Процентная
ставка – от 10,24 %
 Первоначальный
взнос – от 15 %
Владельцам
зарплатных карт
 Сумма кредита –
от 600 000 руб.
 Срок кредита –
до 30 лет
 Процентная
ставка – от 9,49 %
 Первоначальный
взнос – от 15 %
Рефинансирование
Стандартные
условия
 Сумма кредита –
от 600 000 руб. до
30 000 000 руб.
 Срок кредита –
до 30 лет
 Процентная
ставка – от 10,24 %
 Максимальная
сумма кредита – до
85 % от стоимости
недвижимости
Владельцам
зарплатных карт
 Сумма кредита –
от 600 000 руб. до
30 000 000 руб.
 Срок кредита –
до 30 лет
 Процентная
ставка – от 9,49 %
 Максимальная
сумма кредита – до
85 % от стоимости
недвижимости
Строящееся жилье
Стандартные
условия
 Сумма кредита –
от 600 000 руб.
 Срок кредита –
до 30 лет
 Процентная
ставка – от 10,24 %
 Первоначальный
взнос – от 15 %
Владельцам
зарплатных карт
 Сумма кредита –
от 600 000 руб.
 Срок кредита –
до 30 лет
 Процентная
ставка – от 9,49 %
 Первоначальный
взнос – от 15 %
Кредит под залог
имеющегося жилья
Стандартные
условия
Владельцам
зарплатных карт
 Сумма кредита –
 Сумма кредита –
от 600 000 руб.
 Срок кредита –
до 30 лет
 Процентная ставка –
от 13,99 %
 Максимальное
соотношение суммы
кредита к стоимости
недвижимости —
до 60% / до 50% (для
кредита
на потребительские цели)
от 600 000 руб.
 Срок кредита –
до 30 лет
 Процентная ставка –
от 12,99 %
 Максимальное
соотношение суммы
кредита к стоимости
недвижимости —
до 60% / до 50% (для
кредита
на потребительские цели)
Основные предложения АО «АЛЬФА-БАНК» по ипотечному кредитованию
Рисунок 8 – Характеристика предлагаемых АО «АЛЬФА-БАНК» видов
ипотечных программ и их основные условия (по состоянию на конец октября
2017 г.) [38]
Отметим, что представленные на рисунке 8 процентные ставки по
кредитам приведены с учетом комплексного страхования рисков, а также при
условии выхода на сделку в течение 30 календарных дней с даты
54
положительного решения о предоставлении кредита. Также отметим, что
указанный размер первоначального взноса по программам готового и
строящегося жилья увеличивается до 50% при не предоставлении
документов, подтверждающих финансовое состояние и занятость заемщика.
На
рисунке
9
представлены
данные
о
динамике
ипотечного
кредитования в Филиале «Ростовский» АО «АЛЬФА-БАНК».
10000000
Тыс. руб.
8000000
6000000
4000000
2000000
0
01.01.2015 г.
АО «АЛЬФА-БАНК»
01.01.2016 г.
01.01.2017 г.
Филиал «Ростовский» АО «АЛЬФА-БАНК»
Рисунок 9 – Динамика ипотечного кредитования в АО «АЛЬФАБАНК» и Филиале «Ростовский» АО «АЛЬФА-БАНК» [38]
Из данных рисунка 9 видно, что динамика ипотечного кредитования в
Филиале «Ростовский» АО «АЛЬФА-БАНК» несколько отличалась в
рассматриваемый период от динамики ипотечного кредитования в целом по
банку. Так, сильного спада объемов кредитования в 2015 г. в филиале банка
не наблюдалось, что связано с довольно большой развитостью рынка
недвижимости в Ростовской области. Однако итоги 2016 г. указывают на то,
что общие тенденции замедления рынка и действия банка в условиях
экономической нестабильности отразились и на деятельности Филиала
«Ростовский» АО «АЛЬФА-БАНК», что выразилось в общем снижении
объемов выданных ипотечных кредитов.
Проанализируем
далее
распределение
объемов
ипотечного
кредитования по основным видам ипотечных программ (таблица 13).
55
Таблица 13 – Распределение объемов ипотечного кредитования по
основным видам ипотечных программ [38]
В тыс. руб.
Вид программы
Готовое жилье
уд. вес,%
Строящееся жилье
уд. вес,%
Кредит под залог
имеющегося жилья
уд. вес,%
Рефинансирование
уд. вес,%
Итого
Готовое жилье
уд. вес,%
Строящееся жилье
уд. вес,%
Кредит под залог
имеющегося жилья
уд. вес,%
Рефинансирование
уд. вес,%
Итого
Абсолютное
Темп
отклонение
прироста, %
2015 г. - 2016 г. - 2015 г. / 2016 г. /
2014 г. 2015 г. 2014 г. 2015 г.
2014 г.
2015 г.
3368205
35,65
3579103
37,88
АО «АЛЬФА-БАНК»
3044477
2508798 -323728 -535679 -9,61 -17,60
38,87
43,33
3,22
4,46
2908875
1999887 -670228 -908988 -18,73 -31,25
37,14
34,54
-0,74
-2,6
-
1484188
978337
2016 г.
673493
-505851 -304844 -34,08 -31,16
15,71
12,49
11,63
-3,22
-0,86
1017324
900807
608302 -116517 -292505 -11,45 -32,47
10,77
11,50
10,51
0,73
-0,99
9448820
7832496
5790480 -1616324 -2042016 -17,11 -26,07
Филиал «Ростовский» АО «АЛЬФА-БАНК»
287451
276199
111321
-11252 -164878 -3,91 -59,70
21,30
20,94
12,51
-0,36
-8,43
789654
784920
697854
-4734 -87066 -0,60 -11,09
58,50
59,51
78,39
1,01 18,88
169615
157111
50035
-12504 -107076
-7,37 -68,15
12,57
103080
7,64
1349800
11,91
100708
7,64
1318938
5,62
31001
3,48
890211
-0,66
-6,29
-2372 -69707
0
-4,16
-30862 -428727
-2,30 -69,22
-2,29 -32,51
Из данных таблицы 13 видно, что в целом по АО «АЛЬФА-БАНК»
произошло за рассматриваемый период смещение наибольшего удельного
веса ипотечного кредитования в сторону приобретения готового жилья. Так,
в 2014 г. наибольший удельный вес по банку приходился на программу
«Строящееся жилье», а уже к 2016 г. наибольший удельный вес приходился
на программу «Готовое жилье». Кредитование под залог имеющегося жилья
и рефинансирование занимают небольшую долю в общем объеме ипотечного
кредитования
АО
«АЛЬФА-БАНК».
В
целом динамика ипотечного
кредитования, как уже отмечалось выше, отрицательная.
По
Филиалу
«Ростовский»
АО
«АЛЬФА-БАНК»
тенденции
56
распределения отдельных видов ипотечных программ несколько иные, чем в
АО «АЛЬФА-БАНК» в целом. Так, программа «Строящееся жилье» уверенно
держит лидерство в общем объеме ипотечного кредитования филиала в 20142016 гг. Ее удельный вес по итогам 2016 г. достигает порядка 78% общего
объема выданных ипотечных кредитов. Причем заметно, что возможное
сильное падение объемов ипотечного кредитования в 2015 г. было несколько
сдержано именно за счет этой программы. В 2016 г. наблюдается сильное
падение
объемов
кредитования
под
залог
имеющегося
жилья
и
рефинансирования, причем их доля в общем объеме выданных Филиалом
«Ростовский» АО «АЛЬФА-БАНК» ипотечных кредитов незначительна в
рассматриваемых 2014-2016 гг.
На рисунке 10 представлена динамика средневзвешенных процентных
ставок по ипотечному кредитованию АО «АЛЬФА-БАНК» в сравнении со
ставками по потребительскому кредитованию, как одним из крупнейших
видов кредитования физических лиц АО «АЛЬФА-БАНК».
17
16
15
%
14
13
12
11
10
9
8
2014 г.
2015 г.
2016 г.
Ипотечное кредитование
2017 г.
Потребительское кредитование
Рисунок 10 – Динамика средневзвешенных ставок по ипотечному
кредитованию и потребительскому кредитованию АО «АЛЬФА-БАНК» [38]
По
данным
рисунка
10
видно,
что
ставки
потребительского
57
кредитования стабильно выше на несколько процентных пунктов по
сравнению со ставками по ипотечному кредитованию АО «АЛЬФА-БАНК». В
целом за 2014-2016 гг. заметно некоторое увеличение процентных ставок как
по ипотечному, так и по потребительскому кредитованию, что связано с
напряженной экономической обстановкой в стране, а также манипуляциями
Банка России с ключевой ставкой. Однако к 2017 г. наблюдается снижение
процентных ставок практически до уровня 2014-2015 гг.
Проанализируем далее качество ипотечных кредитов АО «АЛЬФАБАНК» и Филиала «Ростовский» АО «АЛЬФА-БАНК» (таблица 14).
Таблица 14 – Качество ипотечных кредитов, выданных АО «АЛЬФАБАНК» и Филиалом «Ростовский» АО «АЛЬФА-БАНК» в 2014-2016 гг. [38]
В тыс. руб.
Показатель
2014 г.
1
2
Объем ипотечного
кредитования
Объем просроченной
задолженности, всего
В т.ч. сроком
до 30 дней
Сроком
от 31 до 90 дней
Сроком
от 91 до 180 дней
Сроком
свыше 180 дней
Доля просроченной
задолженности в
общем объеме
ипотечного
кредитования, %
2015 г.
2016 г.
3
4
АО «АЛЬФА-БАНК»
9448820
7832496
1323780
1156076
891734
410372
369944
285355
728079
578038
472619
172091
173411
129301
13238
34682
4459
14,01
14,76
15,40
Абсолютное
Темп
отклонение
прироста, %
2015 г. - 2016 г. - 2015 г. / 2016 г. /
2014 г. 2015 г. 2014 г. 2015 г.
5
6
7
8
5790480 -1616324 -2042016 -17,11 -26,07
-167704 -264342 -12,67 -22,87
-40428 -84589
-9,85 -22,87
-150041 -105419 -20,61 -18,24
1320 -44110
0,77 -25,44
21444 -30223 161,99 -87,14
0,75
0,64
-
-
Филиал «Ростовский» АО «АЛЬФА-БАНК»
Объем ипотечного
кредитования
Объем просроченной
задолженности, всего
1349800
1318938
890211
-30862 -428727
-2,29 -32,51
175609
192037
130594
16428 -61443
9,35 -32,00
58
Продолжение таблицы 14
1
В т.ч. сроком
до 30 дней
Сроком
от 31 до 90 дней
Сроком
от 91 до 180 дней
Сроком
свыше 180 дней
Доля просроченной
задолженности в
общем объеме
ипотечного
кредитования, %
2
3
4
5
6
7
8
391442
408871
284868
17429 -124003
4,45 -30,33
607410
606711
427301
-699 -179410
-0,12 -29,57
347859
300400
174942
3089
2956
3100
-133
144
-4,31
4,87
13,01
14,56
14,67
1,55
0,11
-
-
-47459 -125458 -13,64 -41,76
Из данных таблицы 14 видно, что в целом по банку в 2014-2016 гг.
наблюдается довольно большой объем просроченной задолженности.
Удельный вес просроченной задолженности по банку колеблется за
рассматриваемый период в пределах 14-16% совокупного объема ипотечных
кредитов.
Отметим,
что
данный
объем
задолженности
является
существенным, т.к. в крупнейших банках страны, входящих в пятерку
крупнейших банков России, объем просроченной задолженности гораздо
меньше. Это указывает на необходимость усиления работы АО «АЛЬФАБАНК» с просроченной задолженностью. При этом следует отметить, что
наибольший объем задолженности приходится на задолженность сроком от
31 до 90 дней и сроком до 30 дней, т.е. задолженность долгосрочной не
является, что может рассматриваться как положительный момент в
деятельности банка в области ипотечного кредитования.
Судя по доле просроченной задолженности в совокупном объеме
выданных ипотечных кредитов, Филиал «Ростовский» осуществлял более
продуктивную работу с просроченной задолженностью, чем в целом АО
«АЛЬФА-БАНК». Так, объем просроченной задолженности в совокупном
объеме кредитования занимает меньший удельный вес по филиалу, чем по
банку в целом. В Филиале «Ростовский» АО «АЛЬФА-БАНК», также как в
АО
«АЛЬФА-БАНК»
в
целом,
наибольший
объем
просроченной
59
задолженности приходится на задолженность сроком от 31 до 90 дней, т.е. не
на долгосрочную. В то же время заметен общий рост объемов просроченной
задолженности филиала сроком более 180 дней в 2016 г., что может
расцениваться как негативный фактор работы филиала АО «АЛЬФА-БАНК».
Отметим также, что совокупное снижение объемов просроченной
задолженности как по банку, так и по его Филиалу «Ростовский» в 2016 г., во
многом связано с общим снижением объемов кредитования, а не с
улучшением работы с просроченной задолженностью.
В целом проведенный выше анализ качества ипотечного кредитования
указал на то, что АО «АЛЬФА-БАНК» и его Филиалу «Ростовский»
необходимо тщательно следить за объемами просроченной задолженности по
ипотечным кредитам и разрабатывать мероприятия по снижению ее
совокупного
объема.
Особое
внимание
следует
уделять
средне-
и
долгосрочной просроченной задолженности как в рамках работы АО
«АЛЬФА-БАНК», так и в рамках работы Филиала «Ростовский» АО
«АЛЬФА-БАНК».
Таким образом, из всей представленной выше информации можно
сделать вывод о том, что в настоящее время ипотечное кредитование как в
АО «АЛЬФА-БАНК» в целом, так и в Филиале «Ростовский» АО «АЛЬФАБАНК» замедлило темпы своего роста, что связано как с нестабильной
экономической обстановкой в целом, так и с ориентацией банка на работу с
корпоративными клиентами. Однако, на наш взгляд, ипотечное кредитование
является одним из важнейших видов кредитов для любого коммерческого
банка, позволяющего нарастить совокупные объемы процентных доходов
любого коммерческого банка. Именно поэтому особенно важна борьба с
основными проблемами развития ипотечного кредитования (к которым по
итогам проведенного анализа можно отнести, например, большой объем
просроченной
задолженности
в
совокупном
объеме
ипотечного
кредитования) и выработка направлений совершенствования ипотечного
кредитования в АО «АЛЬФА-БАНК».
60
3 ПРОБЛЕМЫ
ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ
АО «АЛЬФА-БАНК» И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ
3.1 Основные проблемы организации ипотечного кредитования
в
АО «АЛЬФА-БАНК»
В настоящее время ипотечное кредитование выступает одним из
важнейших видов кредитования физических лиц в любом коммерческом
банке, что подтверждает важность разработки направлений дальнейшего
развития
и
совершенствования
процесса
осуществления
ипотечного
кредитования. Однако современные проблемы организации ипотечного
кредитования во многом препятствуют его развитию.
Ипотечное кредитование в России развивается, но не заняло в
настоящее время того места, которое могло бы, в вопросе решения
обеспечения граждан жильем. Это происходит по ряду причин.
Все проблемы ипотечного кредитования для отдельного коммерческого
банка можно условно разделить на две основные группы: внешние проблемы,
во многом не зависящие от деятельности банка, и внутренние проблемы,
связанные непосредственно с тем, как организован процесс ипотечного
кредитования в конкретном коммерческом банке.
Рассмотрим ниже основные внешние, не зависящие от деятельности
банка, проблемы ипотечного кредитования.
Одной из важнейших проблем организации ипотечного кредитования в
настоящий момент времени выступают общеэкономические проблемы
ипотечного кредитования. По своей сути ипотека – это длительный
кредитный продукт. Срок, на который кредитные организации вкладывают
свои средства, должен измеряться десятилетиями. Для того чтобы предлагать
такие программы, требуется гарантия экономической стабильности. В то же
время экономика России в очень большой степени зависит от мировых цен на
сырьевые ресурсы.
61
В условиях, когда доходы страны в целом и каждого гражданина в
частности подвержены резким изменениям в связи с волнами мировых
кризисов, заключение длительных договоров представляет значительные
риски,
которые
кредитные
организации
вынуждены
компенсировать
высокими процентными ставками.
Не последнюю роль в этой ситуации играют и вопросы политической
стабильности, а также гарантии неизменности юридической базы, что также
не всегда может быть обеспечено в РФ.
Таким образом, видно, что группу общеэкономических проблем
организации ипотечного кредитования можно условно разделить на
проблемы политической стабильности, низкой степени доверия граждан к
ипотечному кредитованию, банковскому сектору и финансовому рынку,
значительных колебаний условий осуществления внешнеэкономических
сделок и др.
Следующей основной внешней проблемой организации ипотечного
кредитования в России выступают инфляционные проблемы ипотечного
кредитования. Несмотря на то, что уровень инфляции в России существенно
снизился за последние годы, он остается на более высоком уровне, чем в
большинстве развитых стран. В результате стоимость привлечения ресурсов
для банков не снижается.
Кредитные организации сталкиваются с ситуацией, когда, с одной
стороны, вкладчики не станут держать деньги на депозитах при ставках ниже
инфляции, а с другой, доходы потенциальных заемщиков растут меньшими, чем
этот уровень, темпами. В итоге ипотечное кредитование развивается, но не как
массовый продукт, а в форме предложения для избранных и наиболее успешных.
Также к внешней группе проблем ипотечного кредитования можно
отнести ипотечные проблемы, связанные со сроками вложений. Как правило, в
сегодняшних условиях банки имеют короткие деньги – это или вклады на период
до года, или счета юридических и физических лиц до востребования.
Альтернативными вариантами финансирования могут быть государственные
62
программы поддержки. Однако бюджет не всесилен, на все в нем денег не
хватит. Альтернативой может быть использование инструментов фондового
рынка. В будущем допустимо предположить, что станут развиваться схемы
секьюритизации ипотечных кредитных портфелей. В этом случае кредитные
организации смогут получить источники финансирования на длительный срок, а
покупатели таких ценных бумаг сумеют продать их в любой момент, чтобы
вернуть свои деньги.
Проблемы ипотечного кредитования, связанные с монополиями, также
занимают важнейшее место в группе внешних проблем ипотечного
кредитования. Рынок первичного жилья до сих пор непрозрачен. Зачастую
возможность строить новые жилые дома имеет узкий круг компаний.
Отсутствие конкуренции удерживает стоимость квадратных метров на
слишком высоком уровне, чтобы они стали доступными для рядовых
потребителей.
Когда
рынок
долевого
строительства
перестанет
быть
монополизированным, это автоматически приведет к решению целого ряда
проблем ипотечного кредитования – цена на недвижимость снизится в
соответствии с рыночными условиями.
Также немаловажными являются проблемы ипотечного кредитования,
связанные с альтернативой вложения. Коммерческие банки по своей сути – это
предприятия, доход которых складывается за счет разницы привлечения и
размещения средств. При формировании кредитного портфеля имеется ряд
альтернатив, таких как кредитование бизнеса, потребительское кредитование и
т.д. Из всего многообразия банковских продуктов ипотека – наиболее
длительный, но не самый выгодный с точки зрения действующих на рынке
процентных ставок.
Складывается парадоксальная для финансовых рынков ситуация: ставки
по длительным ипотечным займам оказываются ниже, чем по краткосрочным
кредитам, например, под залог того или иного имущества торговым
предприятиям.
63
Ситуация осложняется еще и тем, что смежные сегменты банковского
сектора развиваются слишком быстрыми темпами. Возможно, когда произойдет
насыщение рынка другими продуктами, дойдет очередь и до ипотеки.
Кроме вышеперечисленных, к внешним проблемам организации
ипотечного
кредитования
следует
отнести
проблемы,
связанные
с
миграционной политикой. Займы на строительство или покупку жилья
получают все большее распространение, но далеко не во всех регионах. До
сих пор наблюдается существенная разница в уровне жизни в нескольких
крупных городах и других регионах. В результате в условиях свободной
экономики в наиболее благополучные центры устремляется поток мигрантов,
увеличивая тем самым спрос на недвижимость.
Выравнивание доходов могло бы привести к снижению стоимости
жилья, что положительно сказалось бы на расширении ипотечного
кредитования.
Таким образом, группа внешних проблем организации ипотечного
кредитования на современном этапе является довольно громоздкой. Многие
из этих проблем требуют значительного временного периода для их решения,
а также коренной перестройки не только системы ипотечного кредитования,
но и экономической системы в целом, а также изменения отношения
населения к ипотечным продуктам, повышения степени их доверия к
банковскому сектору и финансовому рынку.
Решение проблем ипотечного кредитования – это комплексная задача,
затрагивающая макроэкономику страны, социальную и миграционную
политику, строительный сектор, развитие банковских продуктов и многое
другое. Такие цели не могут быть достигнуты сразу, для этого требуется
длительное время. Однако рано или поздно экономика страны обязательно
дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование в равной степени будет
выгодно и банкам, и самому широкому кругу их клиентов.
Также к проблемам организации ипотечного кредитования для
отдельного коммерческого банка можно отнести группу внутренних
64
проблем, непосредственно связанных с деятельностью конкретного банка.
На основе проведенного анализа процесса организации ипотечного
кредитования АО «АЛЬФА-БАНК», можно выделить ряд проблем для
данного банка в области ипотечного кредитования:
 достаточно высокий уровень просроченной задолженности по
ипотечным кредитам;
 недостаточно
развитая
методика
оценки
кредитоспособности
потенциального заемщика;
 отсутствие
программ
льготного
ипотечного
жилищного
кредитования с государственной поддержкой;
 внесение достаточно большого размера первоначального взноса по
ипотечному кредитованию, а также наличие комиссий;
 обязательные требования страхования по отдельным кредитным
продуктам;
 отсутствие
уникальных
кредитных
предложений
в
области
ипотечного кредитования и др.
Для достижения более высокого уровня в ипотечном жилищном
кредитовании АО «АЛЬФА-БАНК» необходимо стремиться максимально
увеличить конкурентоспособность своих программ ипотечного жилищного
кредитования по сравнению с другими банками. Для этих целей необходимо
исследование программ ипотечного кредитования, предлагаемых банками,
занимающими высокое место в рейтинге банков по ипотечному жилищному
кредитованию.
Заемщики при получении ипотечного кредита стремятся к более
привлекательным условиям кредитования, что связано, прежде всего, с долгим
сроком кредитования. Наличие даже незначительного более привлекательного
условия может стать для заемщика решающим при выборе банка.
В таблице 15 представлены банки, входящие в топ-20 лидеров рынка
ипотечного кредитования России по данным Аналитического Центра по
ипотечному кредитованию и секъюритизации «Русипотека».
65
Таблица 15 – Лидеры рынка ипотечного кредитования России по
итогам первого полугодия 2017 г. по данным Аналитического Центра по
ипотечному кредитованию и секъюритизации «Русипотека» [37]
№
Банк
1
2
3
4
5
Сбербанк
ВТБ 24
Райффайзенбанк
Россельхозбанк
Газпромбанк
ВТБ Банк
Москвы
Дельтакредит
Абсолют Банк
Банк СанктПетербург
Возрождение
Уралсиб
Промсвязьбанк
Российский
капитал
АК БАРС
Запсибкомбанк
Центр-Инвест
Транскапиталбанк
Юникредит
Банк
Связь-Банк
ФК Открытие
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Объем
выданных
ипотечных
кредитов,
млн руб.
396 500
155 147
31 270
24 621
24 253
Объем
КолиОбъем
купленных
чество
проданипотечных
выданных
ных
кредитов у
ипотечных
ипотечных
других
кредитов,
кредитов,
кредиторов,
штук
млн. руб.
млн руб.
290 485
74 814
0
0
11 838
0
0
15 051
0
0
10 429
13
0
Прирост /
снижение объема
выданных
кредитов по
отношению к I
полугодию 2016
года, %
19
19
182
-20
19
23 502
9 897
0
0
31
22 337
10 062
8 555
4 682
1 531
0
0
0
3
15
9 917
4 682
0
0
110
9 248
7 890
7 225
3 556
4 050
2 853
0
0
0
0
0
0
10
649
84
5 288
2 742
0
0
2 487
5 031
4 773
4 229
3 027
2 329
2 508
170
6,30
0
0
0
0
-7
82
15
3 766
1 621
0
0
-48
3 726
1 419
0
0
63
3 580
2 656
1 914
1 039
0
0
0
0
61
-51
Сбербанк сохранил первое место по объемам выдачи ипотечных
займов в России, несмотря на падение рыночной доли ниже 50%, сообщает
аналитическая компания «Русипотека», которая входит в состав Ассоциации
российских банков (АРБ). Авторы исследования раз в полгода готовят
аналитические отчеты и рейтинги ипотечных банков России. В рейтинг
традиционно входит 20 крупнейших игроков. В свежей версии рейтинга
появился новый участник: в топ-20 попал Промсвязьбанк. «Русипотека»
66
поставила его на 12-ое место.
На первой строчке разместился Сбербанк: по итогам 2016 года его доля
на рынке ипотечного кредитования упала на 8,63 п.п. и составила 49,05%. За
весь 2016 год Сбербанк выдал жилищные кредиты на сумму в 721,7 млрд.
руб., говорится в материалах «Русипотеки». Второе место сохранил ВТБ24 с
результатом в 20% рынка. Тройку лидеров замкнул Райффайзенбанк.
Наилучшую
динамику
Райффайзенбанк,
в
рейтинге
утверждает
продемонстрировал
«Русипотека».
Теперь
именно
Райффайзенбанк
контролирует 2,5% ипотечного рынка в стране.
Из таблицы 15 видно, что АО «АЛЬФА-БАНК» не входит в рейтинг
лидеров рынка ипотечного кредитования России. Однако имеет смысл
проанализировать основные программы развития ипотечного кредитования в
крупнейших банках по данным рейтинга, чтобы выявить сильные места
данных банков в области организации ипотечного кредитования.
Сравнение программ ипотечного кредитования АО «АЛЬФА-БАНК» с
программами конкурентов представлено в таблице 16.
Таблица 16 – Сравнительная характеристика программ ипотечного
кредитования АО «АЛЬФА-БАНК» с программами конкурентов (по
Срок
кредитования
Первоначальный
взнос
Сумма
кредитования
Комиссия за
выдачу кредита
Срок
рассмотрения
кредитной заявки
Сбербанк [44]
2
 Приобретение
готового жилья
 Акция на
новостройки
 Строительство
жилого дома
 Загородная
недвижимость
 Ипотека плюс
материнский
капитал
 Военная ипотека
Процентная
ставка
1
Наименование
программ
ипотечного
кредитования
Наименование
банка
состоянию на начало ноября 2017 г.)
3
4
5
6
7
8
От 7,4%
От 1
года до
30 лет
От 15%
До 20
млн.
руб.
-
В
среднем 5
дней
67
Продолжение таблицы 16
1
ВТБ 24 [43]
Райффайзенбанк
[40]
Россельхозбанк
[41]
Газпромбанк
[39]
АЛЬФА-БАНК
[38]
2
 Больше метров –
меньше ставка
 Покупка жилья
 Рефинансирование
 Победа над
формальностями
 Залоговая
недвижимость
 Ипотека для
военных
 Квартира на
вторичном рынке
 Квартира в
новостройке
 Рефинансирование
 Недвижимость
под залог
имеющегося жилья
 Ипотека с
материнским
капиталом
 Коттедж на
вторичном рынке
 Нецелевой кредит
под залог
имеющегося жилья
 Специальные
предложения от
застройщиков
 Ипотечное
жилищное
кредитование
 Целевая ипотека
 Молодая семья и
материнский
капитал
 Военная ипотека
 Ипотека по двум
документам
 Первичный рынок
 Вторичный рынок
 Рефинансирование
 Специальные
партнерские
программы
 Военная ипотека
 Готовое жилье
 Строящееся жилье
 Кредит под залог
имеющегося жилья
 Рефинансирование
3
4
5
6
7
8
От 9,5%
От 1
года до
30 лет
От 20%
До 60
млн.
руб.
-
В
среднем 5
дней
От 9,75%
От 1
года до
30 лет
От 10%
До 26
млн.
руб.
-
В
среднем
5-7 дней
От 6%
От 1
года до
30 лет
От 15%
До 20
млн.
руб.
-
В
среднем 5
дней
От 9,5%
От 1
года до
30 лет
От 10%
До 45
млн.
руб.
2-2,5%
В
среднем
7-10 дней
От 9,49%
От 1
года до
30 лет
От 15%
До 30
млн.
руб.
От 2%
В
среднем
7-10 дней
Из таблицы 16 видно, что у некоторых банков есть уникальные
кредитные предложения в рамках ипотечного кредитования. Например, ПАО
68
«Сбербанк» предлагает акцию для новостройки. Суть и привлекательность
данной акции заключается в следующем:
 возможность снизить ставку по кредиту на 1 п.п. за счет
страхования
жизни
и
здоровья
в
страховой
компании
«Сбербанк
страхование» или других аккредитованных ПАО «Сбербанк» компаниях;
 возможность снизить ставку по кредиту на 0,1 п.п. за счет
электронной регистрации сделки;
 возможность снизить ставку по кредиту на 2 п.п. при приобретении
жилья у определенных застройщиков, участвующих в акции и сроке кредита
до 7 лет [44].
Также уникальной является программа ВТБ 24 «Больше метров –
меньше ставка». По ней предполагается, что ставка ниже на 0,5 п.п. при
покупке квартиры от 65 м2 [43].
Наличие подобного
рода программ и
предложений
позволяет
привлекать в банк дополнительных клиентов, что может быть очень важно
для
АО
«АЛЬФА-БАНК»
в
рамках
развития
системы
ипотечного
кредитования.
Кроме того, необходимо отметить, что проблемами АО «АЛЬФАБАНК» в области развития ипотечного кредитования, выявленными на
основе проведения сравнительной характеристики программ ипотечного
кредитования банков – конкурентов, являются:
 узость кредитного продуктового ряда ипотечных программ;
 наличие комиссии за выдачу и ведение кредита;
 отсутствие уникальных ипотечных программ;
 довольно высокие процентные ставки по ипотечным программам по
сравнению с программами лидеров ипотечного рынка России;
 длительный срок рассмотрения кредитной заявки;
 довольно большой размер первоначального взноса по ипотеке.
В целом можно сделать вывод о том, что существующие в настоящее
времени проблемы организации АО «АЛЬФА-БАНК» являются довольно
69
многочисленными и в целом препятствуют дальнейшему развитию банка в
данном
направлении.
На
рисунке
11
представлены
все
проблемы
организации ипотечного кредитования АО «АЛЬФА-БАНК» с их разбивкой
на группы внешних и внутренних проблем.
Проблемы ипотечного кредитования АО «АЛЬФА-БАНК»
Внешние проблемы, во многом
не зависящие от деятельности банка
Внутренние проблемы, зависящие
от деятельности банка
 узость кредитного продуктового ряда
ипотечных программ;
 наличие комиссии за выдачу и ведение
кредита;
 отсутствие уникальных ипотечных
программ;
 довольно высокие процентные ставки по
ипотечным программам по сравнению с
программами лидеров ипотечного рынка
России;
 длительный срок рассмотрения кредитной
заявки;
 довольно большой размер первоначального
взноса по ипотеке;
 достаточно высокий уровень просроченной
задолженности по ипотечным кредитам;
 недостаточно развитая методика оценки
кредитоспособности потенциального
заемщика;
 отсутствие программ льготного ипотечного
жилищного кредитования с государственной
поддержкой;
 обязательные требования страхования по
отдельным кредитным продуктам.
 общеэкономические проблемы
организации ипотечного кредитования,
включающие проблемы политической
стабильности, низкой степени доверия
граждан к ипотечному кредитованию,
банковскому сектору и финансовому рынку
и др.;
 инфляционные проблемы ипотечного
кредитования;
 ипотечные проблемы, связанные с
соотношением сроков вложений и
процентных ставок;
 проблема монополизации кредитного и
ипотечного рынка;
 проблемы ипотечного кредитования,
связанные с альтернативой вложения;
 проблемы, связанные с миграционной
политикой.
Рисунок
11
–
Основные
проблемы
организации
ипотечного
кредитования АО «АЛЬФА-БАНК»
Безусловно, нельзя не отметить, что многие из указанных на рисунке 11
проблем довольно сложно решить, а для их предотвращения потребуется
довольно большой промежуток времени.
Наличие
большого
ряда
проблем
организации
ипотечного
кредитования в АО «АЛЬФА-БАНК» определяет необходимость выработки
предложений и направлений совершенствования ипотечного кредитования в
данном коммерческом банке.
70
3.2 Направления совершенствования работы АО «АЛЬФА-БАНК» в
области ипотечного кредитования
Выявленные в рамках исследования проблемы организации ипотечного
кредитования АО «АЛЬФА-БАНК» были условно разделены на две
основные группы – внешние и внутренние проблемы. Отметим, что для
устранения внешних проблем требуется большой период времени, а также
данные проблемы во многом не зависят от деятельности банка. Поэтому в
рамках выработки направлений совершенствования работы АО «АЛЬФАБАНК» в области ипотечного кредитования будет рассматриваться только
круг внутренних проблем ипотечного кредитования.
Как уже было отмечено выше, одной из важнейших внутренних
проблем ипотечного кредитования АО «АЛЬФА-БАНК» является отсутствие
уникальных кредитных программ с выгодными предложениями для
заемщика. По нашему мнению, таким уникальным предложением по
ипотечному кредитованию может стать ипотечный trade-in или взаимозачет.
Отметим, что понятия trade-in и взаимозачет являются несколько разными.
Основное отличие состоит в том, что при trade-in риелтор приобретает
«старую» недвижимость, в то время как по взаимозачету существуют
несколько основных схем совершения операций с недвижимостью.
Система взаимозачетов при покупке жилья заключается в быстрой
продаже своей квартиры и приобретении другого жилого или нежилого
помещения на вырученные средства. На практике, однако, в настоящее время
эта система применяется нечасто: при покупке квартиры в новостройках, при
покупке и продаже недвижимости в разных городах (областях) России или
даже в разных странах (последний вариант крайне редок). Редкость
применения подобных схем осуществления сделок с недвижимостью может
расцениваться как несомненный плюс для АО «АЛЬФА-БАНК» –
предложение будет поистине уникальным и поможет привлечь новых
клиентов.
71
Рассмотрим далее более подробно сущность ипотечного взаимозачета.
Характерной особенностью такой схемы является наличие в качестве
продавца и / или покупателя одного или нескольких юридических лиц.
Нужно отметить, что система взаимозачетов в настоящий момент
распространена исключительно слабо. Это связано, прежде всего, с тем, что
относительно простая и распространенная на рынке «альтернативная» сделка
приносит продавцу квартиры вполне рыночную выручку, без всякого
дисконта. А широкому распространению схемы с взаимозачетом при покупке
недвижимости в новостройке препятствует отсутствие «резервного» жилья у
большинства граждан, в котором можно дождаться сдачи новостройки, а
также высокие ставки на аренду жилья. Однако, на наш взгляд, рынок
недвижимости в Ростове-на-Дону нуждается в обновлении и существует
достаточный спрос среди населения на улучшение своих жилищных условий
и обмен старого малогабаритного жилья на новое.
К достоинствам взаимозачета можно отнести то, что он позволяет
относительно быстро получить деньги на новую недвижимость и не платить
при этом проценты по кредиту под залог собственной квартиры. Также в
некоторых
случаях
применение
системы
взаимозачетов
позволяет
«связывать» сделки в различных регионах.
К недостаткам схемы следует отнести, в первую очередь, довольно
крупные финансовые потери продавца при использовании срочного выкупа
(зачета) его квартиры.
Еще один серьезный недостаток: у продавца при покупке квартиры в
новостройке должен быть решен вопрос с проживанием и пропиской на
время строительства новой недвижимости. Причем необходимо учитывать,
что сроки возведения новостройки могут увеличиваться, из-за чего в другой
квартире придется жить дольше.
Основные схемы покупки недвижимости в зачет старой представлены
на рисунке 12.
72
Основные схемы взаимозачета недвижимости
№1
покупатель продает квартиру и вносит эти деньги в счет оплаты новой,
остальное доплачивает в рассрочку
№2
покупатель берет ипотеку под залог старого жилья, потом продает эту
квартиру – досрочно погашает кредит
№3
застройщик покупает квартиру
и затем перепродает ее
№4
покупатель приобретает жилье у застройщика на высокой стадии
готовности дома или уже в построенном доме, выбранная квартира в
построенном доме бронируется до момента совершения сделки по
продаже квартиры на вторичном рынке
№5
покупатель «резервирует» квартиру на начальном этапе строительства
дома, и продолжает жить в старой
Рисунок 12 – Схемы при покупке жилья в зачет старого
Рассмотрим ниже представленные на рисунке 12 схемы более подробно.
Схема №1. Происходит реализация квартиры на регулярном рынке
жилья. После этого покупатель вносит средства за приобретаемую квартиру в
новостройке, а недостающую сумму выплачивает по рассрочке платежа по
согласованию с правообладателем квартиры.
Схема №2. Покупатель оформляет кредит под залог своей квартиры.
После регистрации залога и подтверждения готовности банка перечислить
заемные средства, заключается договор приобретения с правообладателем. За
счет собственных и заемных средств стоимость новостройки погашается
полностью. После сдачи новостройки в эксплуатацию и проведения ремонта,
квартиру, находящуюся в залоге банка, продают и выплачивают кредит.
Схема №3. Крупные девелоперы имеют возможность выкупить
квартиру покупателя с дисконтом и параллельно оформить права требования
на новостройку. Процесс оценки жилья варьируется в разных компаниях. Как
73
правило, дисконт при срочном выкупе квартиры составляет 10-20%.
Схема №4. Данная схема подразумевает реализацию своей квартиры и
приобретение новой квартиры в новом доме, когда стадия готовности
новостройки очень высока (например, после получения разрешения на ввод
объекта в эксплуатацию), с фиксацией цены новостройки на период продажи
старой квартиры на регулярном рынке.
После того как покупатель старой квартиры найден, проходит сделка
на регулярном рынке и одновременно сделка по приобретению новостройки.
Если право собственности на квартиру правообладателем оформлено, то
возможно проведение «альтернативной» сделки. После получения денег от
продажи своей квартиры покупатель рассчитывается с правообладателем
квартиры в новостройке, получает ключи и делает ремонт.
Схема №5. Покупатель определяет, какая новостройка ему необходима
и заключает с правообладателем одновременно три договора: первый – на
приобретение квартиры в новостройке с отсрочкой платежа до ввода объекта
в эксплуатацию; второй – на продажу своей квартиры с отсрочкой оплаты, а
также физического и юридического освобождения квартиры (при этом сроки
по нему соответствуют срокам, прописанным в договоре на новостройку);
третий – на аренду помещения на период до физического и юридического
освобождения продаваемой старой квартиры. При этом третий договор
заключать необязательно – его положения могут быть прописаны в договоре
купли-продажи старой квартиры.
Следует отметить, что обычно под взаимозачетом подразумевается
продажа вторичного жилья и покупка квартиры в новостройке. Однако в
рамках этой альтернативной сделки можно обменять одну первичную
недвижимость на другую. Согласно статистике риэлтерских компаний,
порядка 15% от общих обращений по взаимозачету приходятся на клиентов,
желающих совершить эту сделку. При этом основной причиной обмена
является желание получить прибыль. Новостройки – это отличный
инструмент для инвестиций. По мере повышения стадии строительства
74
стоимость квадратного метра гарантированно растет. Поэтому клиенты
продают квартиры в построенных домах и вкладывают деньги в новые
проекты.
Среди тех, кто совершают обмен одной «первички» на другую, более
половины клиентов составляют частные инвесторы. Однако подобному
взаимозачету способствуют и другие факторы. Например, клиент может
разочароваться в выбранной новостройке и захотеть купить квартиру в
другом проекте. Изменения состава семьи, включая рождение ребенка,
являются еще одним поводом для обмена. Нередко бывает так, что клиент
сначала вкладывается в «однушку» или «двушку», а потом уже покупает
более просторное жилье. Если в выбранном доме нет подходящих по
площади и цене квартир, то тогда поиск переходит на другие объекты.
Взаимозачет – это одна из самых актуальных сделок на рынке
недвижимости. Так как новостройки на начальном этапе реализации
дешевле, то можно обменять свою вторичную квартиру на более просторное
и комфортное жилье. При этом доплата будет минимальной. В результате
взаимозачет очень популярен среди клиентов. Люди охотно продают
квартиры в пятиэтажках и переезжают в новые дома.
Комбинированная схема «взаимозачет плюс ипотека» является одной
из наиболее распространенных схем – продажа своей квартиры и
приобретение новой за счет выручки с добавлением средств ипотечного
кредита. В этом случае покупатель выставляет на продажу через
подразделение
холдинга,
занимающегося
регулярным
рынком,
свою
квартиру, одновременно бронируя квартиру в новостройке через компанию,
работающую на первичном рынке. Тогда же покупатель подает документы на
рассмотрение в банк для получения кредита. Но обращаться в банк до выбора
новостройки
нецелесообразно,
т.к.
большинство
банков
кредитуют
исключительно определенные новостройки.
Как только на старую квартиру находится покупатель и назначается
дата
сделки,
начинается
подготовка
и
согласование
с
банком
и
75
правообладателем договора покупки квартиры в новостройке.
После этого покупатель переводит деньги от продажи своей квартиры
на счет правообладателя, а банк переводит недостающую сумму за счет
кредитных средств.
Достоинством такой схемы является ее универсальность. Минус
данной схемы – ограничение по выбору жилья, так как, во-первых, это могут
быть только квартиры в новостройках, аккредитованных банками, во-вторых,
для того, чтобы кредит одобрили в интересующем банке, покупатель должны
соответствовать определенным критериям. Если же квартира приобретается
на стадии строительства, то появляется и необходимость где-то проживать и
быть официально зарегистрированным до ввода объекта в эксплуатацию и
проведения там ремонтных работ.
Наиболее распространенной, а также самой выгодной и безопасной,
схемой является продажа своей квартиры и приобретение новостройки за
счет вырученных денежных средств. Если последних недостаточно для
полной оплаты стоимости жилья, то возможно использование как кредитных
средств, так и рассрочки платежа. Главное же в данном вопросе – адекватно
оценивать собственные силы в погашении кредита и сопутствующих
расходов (например, аренды съемного жилья). А также быть уверенным, что
застройщик / правообладатель будет «держать» стоимость новостройки
неизменной на период поиска покупателя на продаваемую старую квартиру
на регулярном рынке.
Наиболее безопасна была бы схема с реализацией своей квартиры и
приобретением новой в новостройке, когда стадия ее готовности очень
высока (например, после получения разрешения на ввод объекта в
эксплуатацию новостройки) с фиксацией цены.
К зачету могут быть приняты практически все объекты недвижимости,
на которые у покупателя оформлены права собственности и которые
физически и юридически свободны, либо могут быть освобождены в
кратчайшие сроки, а также не имеют незаконных (незарегистрированных)
76
перепланировок и находятся в собственности более трех лет.
Таким образом, специальная услуга «взаимозачет плюс ипотека» –
способ приобретения нового жилья для тех, кто планирует улучшить
жилищные условия с помощью продажи старой квартиры, но при этом
нуждается в деньгах на доплату.
В некоторых риэлтерских агентствах работают еще по одной
аналогичной зачетной схеме, отмеченной выше, – trade-in, которая
отличается от взаимозачета тем, что жилые метры клиента выкупаются
непосредственно компанией, причем в сжатые сроки.
По словам большинства экспертов, схема, включающая взаимозачет
имеющегося жилья при покупке новостройки с привлечением ипотеки,
подходит абсолютно всем, и у нее немало преимуществ – быстрота,
надежность, минимум хлопот для клиента. Схема особенно хороша, когда
растет стоимость квадратного метра, или покупателям срочно нужно купить
конкретную квартиру или зафиксировать цену. Использование технологии
помогает многим семьям, у которых нет накоплений, но есть неплохой доход,
позволяющий выплачивать ипотечный кредит.
В сделках по ипотечному взаимозачету большая роль принадлежит
коммерческим банкам. Банк дает в долг недостающую сумму для покупки
нового жилья. Как правило, крупные застройщики сотрудничают с
несколькими
банками.
Например,
ипотечные
заемные
средства
для
приобретения жилья в новостройке могут быть привлечены клиентами
компании в любом из ведущих российских и зарубежных банков-партнеров,
аккредитовавших объекты. При этом все банки-партнеры предоставляют
клиентам застройщика различные преференции, например, аванс от 0%,
уменьшение процентной ставки, снижение срока рассмотрения заявки и
упрощенный процесс подачи документов.
В сделке может участвовать и новостройка, не аккредитованная ни
одним из банков, но в том случае, если дом уже построен и сдан
госкомиссии. Некоторыми компаниями допускается, что клиент сам найдет
77
тот банк, чьи ипотечные условия покажутся ему наиболее приемлемыми.
Таким образом, ипотечный взаимозачет может стать довольно
выгодным предложением как для клиента, так и для банка и застройщика.
Основные преимущества ипотечного взаимозачета для разных субъектов
ипотечного рынка представлены на рисунке 13.
Субъекты
кредитного рынка
Клиенты банков,
заемщики
Коммерческий
банк
Застройщик
Быстрая продажа
старого жилья,
обеспечивающая
реальные денежные
средства от продажи;
Возможность
получения ипотечного
кредита по более
низкой процентной
ставке;
Уменьшение суммы
кредитования
Привлечение новых
клиентов;
Получение
дополнительных
процентных доходов;
Наличие уникального
кредитного
предложения по
ипотеке
Получение реальных
денежных средств в
результате быстрой
продажи квартиры;
Возможность
получения
комиссионных за
реализацию объекта
на вторичном рынке;
Привлечение новых
клиентов
Преимущества
взаимозачета
Рисунок 13 – Преимущества ипотечного взаимозачета для разных
субъектов ипотечного рынка
Как видно из рисунка 13, взаимозачет выгоден для многих субъектов
ипотечного рынка. Кроме того, нельзя не отметить, что реализация данного
кредитного предложения позволит решить также еще ряд внутренних
проблем ипотечного кредитования АО «АЛЬФА-БАНК». Так, например,
будут решены проблемы повышенных процентных ставок по ипотечным
кредитам, а также будет расширен продуктовый ряд ипотечных программ
банка. Также будет решена проблема с первоначальным взносом по ипотеке.
Однако, применение в АО «АЛЬФА-БАНК» предлагаемой схемы
взаимозачета не решит все перечисленные выше внутренние проблемы
78
организации ипотечного кредитования в банке. Так, по нашему мнению,
очень важными и во многом взаимосвязанными проблемами выступают
высокий уровень просроченной задолженности по кредитам и неразвитая
методика оценки кредитоспособности заемщика.
Для
совершенствования
методики
оценки
кредитоспособности
заемщиков АО «АЛЬФА-БАНК» необходимо внести в процесс оценки
кредитоспособности заемщика элементы, представленные на рисунке 14.
Новые элементы АО «АЛЬФА-БАНК»
в процессе оценки
кредитоспособности заемщика
Включение
дополнительных
мероприятий
сотрудников банка,
направленных на
повышение точности и
достоверности
информации о заемщике
банка, влияющей на
оценку его
кредитоспособности
Изменение допустимого
уровня (допуска
величины)
количественных,
числовых значений
параметров
деятельности заемщика,
на основе сравнения с
которыми и принимается
решение о
кредитоспособности
Введение дополнительной
процедуры подтверждения
истинности (верификации)
принятого решения о
кредитоспособности
заемщика одним из таких
способов: проведение
оценки на основе другого
метода (косвенная
верификация); мнением
оппонента или эксперта и
др.
Рисунок 14 – Новые элементы АО «АЛЬФА-БАНК» в процессе оценки
кредитоспособности заемщика
Модификация
системы
оценки
кредитоспособности
заемщиков
позволит АО «АЛЬФА-БАНК» производить оценку более тщательно и
сократить размер потенциально возможных рисков.
Для
борьбы
АО
«АЛЬФА-БАНК»
с
ростом
просроченной
задолженности по ипотечным кредитам представляется возможным, помимо
совершенствования методики оценки кредитоспособности заемщиков, также
использование услуг коллекторских агентств. Отметим, что в настоящий
79
момент
времени
существует
несколько
вариантов
работы
банка
с
просроченной задолженностью:
 самостоятельная
работа
банка
по
возврату
просроченной
задолженности;
 совместная работа банка с коллекторскими агентствами на
условиях «агентского соглашения»;
 продажа портфеля просроченной задолженности.
АО
«АЛЬФА-БАНК»
предлагается
воспользоваться
услугами
коллекторских агентств для взыскания просроченной задолженности по
ипотеке. При такой работе банка с просроченной задолженностью, ее объем
сократится, произойдет высвобождение денежных средств, что приведет к
увеличению «выручки» по ипотечному кредитованию.
Повышению привлекательности программ ипотечного жилищного
кредитования АО «АЛЬФА-БАНК» будет способствовать снижение срока
рассмотрения заявок на выдачу ипотечных кредитов путем внедрения
отраслевого решения «ЦМД-софт: Ипотечное кредитование на базе Microsoft
Dynamics CRM», ставшего визитной карточкой ЦМД-софт для некоторых
ипотечных банков, кредитных брокеров и агентств недвижимости. Ключевое
преимущество отраслевого решения – разработка системы ипотечного
кредитования на базе одной из наиболее гибких и многофункциональных
технологических платформ, обсуживающих динамично развивающийся
бизнес.
Система
автоматизации
ипотечного
кредитования
позволит
оптимизировать бизнес-процессы от первого контакта с потенциальным
клиентом до завершения обслуживания кредита, сократив тем самым
временные затраты на рассмотрение кредитной заявки.
Также к одной из проблем организации ипотечного кредитования в АО
«АЛЬФА-БАНК»
страхования
относилась
объекта
проблема
недвижимости
при
повышенных
требований
осуществлении
ипотечного
кредитования.
Отметим, что в полной мере решить проблему страхования не
80
представляется возможным, т.к. в настоящее время страхование выступает
одним из важнейших направлений минимизации рисков коммерческих банков.
Таким образом, практически все вышеперечисленные внутренние
проблемы организации ипотечного кредитования в АО «АЛЬФА-БАНК»
будут решены за счет осуществления мероприятий по совершенствованию
ипотечного кредитования, представленных на рисунке 15.
Внутренние проблемы ипотечного
кредитования АО «АЛЬФА-БАНК»
отсутствие уникальных ипотечных
программ
узость кредитного продуктового ряда
ипотечных программ
довольно высокие процентные ставки по
ипотечным программам по сравнению с
программами лидеров ипотечного рынка
России
довольно большой размер
первоначального взноса по ипотеке
недостаточно развитая методика оценки
кредитоспособности потенциального
заемщика
длительный срок рассмотрения
кредитной заявки
достаточно высокий уровень
просроченной задолженности по
ипотечным кредитам
прочие проблемы, трудно поддающиеся
решению в силу ряда причин
Направления совершенствования ипотечного
кредитования в АО «АЛЬФА-БАНК»
внедрение новой программы
«Взаимозачет по ипотеке»
введение в процесс оценки кредитоспособности
заемщика новых элементов
рассмотрение заявок на выдачу ипотечных
кредитов путем внедрения «ЦМД-софт:
Ипотечное кредитование на базе Microsoft
Dynamics CRM»
привлечение к взысканию просроченной
задолженности коллекторских агентств
Рисунок 15 – Мероприятия по совершенствованию ипотечного
кредитования в АО «АЛЬФА-БАНК»
Осуществление представленных на рисунке 15 мероприятий поможет
АО «АЛЬФА-БАНК» усовершенствовать не только ипотечное кредитование,
но и также расширить спектр предоставляемых продуктов и услуг, круг
заемщиков, увеличить доход банка благодаря введению новых кредитных
программ и повысить спрос населения на рынке ипотечного кредитования.
Преимущества предлагаемых направлений совершенствования очевидны,
однако особый интерес представляет собой оценка экономического эффекта
и эффективности от предлагаемых мероприятий.
81
3.3 Оценка экономической эффективности предложенных мероприятий
по совершенствованию ипотечного кредитования
В
настоящее
время
функционирование
коммерческих
банков
направлено на получение максимально возможного размера прибыли.
Эффективность предлагаемых мероприятий необходимо оценить с точки
зрения количественных показателей или экономической эффективности, т.е.
размера дополнительных доходов или прибыли, которую может получить
банк.
Понятие «эффективность» в практической деятельности банков
занимает одно из важных мест. Именно категория эффективности позволяет
судить о целесообразности проведения тех или иных мероприятий
улучшения деятельности банка. Эффективность предлагаемых мероприятий
развития ипотечного кредитования может быть оценена с точки зрения
количественных и качественных показателей.
Проведение предлагаемых мероприятий в Филиале «Ростовский» АО
«АЛЬФА-БАНК»
позволит
банку,
прежде
всего,
повысить
свою
конкурентоспособность, что в условиях обострения конкурентной борьбы
является чрезвычайно важным. Завоевание клиента на ипотечном рынке
становится первостепенной задачей для банков.
Проведение предлагаемых мероприятий в Филиале «Ростовский» АО
«АЛЬФА-БАНК» помимо повышения конкурентоспособности позволит банку:

расширить
перечень
предлагаемых
программ
ипотечного
кредитования;

повысить привлекательность программ ипотечного кредитования за
счет новых условий кредитования;

снизить риски банка благодаря совершенствованию методики
оценки кредитоспособности заемщиков;

сделать программы ипотечного кредитования более доступными
для населения;
82

повысить степень доверия клиентов к АО «АЛЬФА-БАНК».
Все это непосредственно приведет к увеличению числа клиентов, а,
соответственно, и доходов банка.
Проведем далее оценку экономической эффективности и эффекта от
реализации обозначенных выше направлений совершенствования ипотечного
кредитования.
В качестве одной из мер по совершенствованию ипотечного
кредитования в АО «АЛЬФА-БАНК» является введение в практику работы
банка нового кредитного продукта по сниженной процентной ставке,
который условно назовем «Взаимозачет по ипотеке». В рамках реализации
данной
ипотечной
программы
предполагается
довольно
активное
взаимодействие банка с застройщиками для определения наиболее выгодных
схем реализации данной программы. Основные предлагаемые условия по
программе АО «АЛЬФА-БАНК» «Взаимозачет по ипотеке» представлены в
таблице
17.
Отметим,
что
для
АО
«АЛЬФА-БАНК»
предлагается
использование комбинированной схемы осуществления взаимозачета, при
которой предполагается продажа старой квартиры и приобретение новой за
счет выручки с добавлением средств ипотечного кредита.
Таблица 17 – Предлагаемые условия по программе «Взаимозачет по
ипотеке» в АО «АЛЬФА-БАНК»
Условие
Минимальная
ставка
Характеристика основных
условий
Основные условия – 9,24%; владельцам зарплатных карт – 8,49%
Конкретных требований к первоначальному взносу нет,
т.к. сумма кредита будет минимальной.
Размер первоначального
Исключение составляет приобретение дорогостоящего жилья
взноса
класса VIP, где разница между стоимостью старого и нового жилья
значительная – в этом случае первоначальный взнос планируется в
размере от 15% разницы стоимости жилья.
Остаточная разница между стоимостью старого и нового жилья.
Сумма кредита
При приобретении дорогостоящего жилья сумма кредита
ограничивается 20 млн. руб.
Срок
От 1 года до 30 лет
кредитования
83
Минимальный размер процентных ставок по данной программе был
установлен с учетом действующих ставок по ипотечным продуктам АО
«АЛЬФА-БАНК», скорректированных в сторону их уменьшения на 1 п.п. за
счет получения возможности привлечения новых клиентов и возможном
покрытии данной потери процентного дохода. Данные процентные ставки
будут более близкими с процентными ставками лидеров рынка. Также из
данных
таблицы
3
видно,
что
реализация
ипотечной
программы
«Взаимозачет по ипотеке» позволит расширить круг клиентов банка – будет
осуществлена
ориентация
некоторых
потенциальных
клиентов
на
приобретение дорогостоящего более комфортного жилья.
Выше уже было отмечено, что рынок недвижимости в Ростове-на-Дону
нуждается в обновлении и существует достаточный спрос среди населения на
улучшение своих жилищных условий и обмен старого малогабаритного
жилья на новое. Кроме того, существует спрос населения на дорогостоящее
жилье класса VIP.
Как уже отмечалось, как правило, большинство коммерческих банков
кредитуют
определенные
новостройки,
т.е.
существуют
некоторые
договоренности между застройщиками и коммерческими банками. Для АО
«АЛЬФА-БАНК» предлагается установление договорных отношений с
крупнейшими застройщиками. Для Филиала «Ростовский» АО «АЛЬФАБАНК» ими могут являться Строительно-монтажное управление №1 (СМУ
№1) Ростова-на-Дону, Кристина, Концерн Покровский, СК 10ГПЗ, АСО
«Комстрой», Мастер-Хаус, ГК Интеко, ГК Сигма, ЦСТ-строй, СК
«Инросстрой», ЮИТ ДОН, ЮЖС, ГК «РостЖилСтрой», ЭлитЖилСтрой и
др. Предлагается особый акцент при установлении договорных отношений
сделать на застройщика ЭлитЖилСтрой, т.к., как уже было отмечено, в
Ростове-на-Дону
существует
потребность
среди
населения
в
жилье
повышенной комфортности, а ЭлитЖилСтрой предлагает именно такую
недвижимость. По предварительной оценке, на установление партнерских
отношений между банком и застройщиком, подписание договора о
84
партнерстве и т.п. в Ростове-на-Дону затрачивается порядка 50 тыс. руб.
По данной договоренности застройщик ориентирует клиента на
заключение кредитного договора с конкретным банком, а коммерческий банк
предоставляет «скидки» клиенту в виде некоторого снижения процентной
ставки (как в рассматриваемом нами варианте снижения процентной ставки
на 1 п.п. по программе «Взаимозачет по ипотеке»).
Рассчитаем ниже экономическую эффективность от введения в
действие программы «Взаимозачет по ипотеке» в Филиале «Ростовский» АО
«АЛЬФА-БАНК».
Эффективность в данном случае будет во многом определяться
получением коммерческого банка процентных доходов от предоставленных
кредитов.
Предполагается расчет экономической эффективности для двух
основных вариантов: приобретение жилья повышенной комфортности взамен
старого или приобретение жилья обычного класса взамен строго. В
зависимости от данных вариантов средняя сумма кредитования будет разной.
Так, например, для приобретения новой двухкомнатной квартиры в Ростовена-Дону при условии взаимозачета старой однокомнатной квартиры сумма
кредитования составит около 800 тыс. руб. (примерная разница между
стоимостью старой и новой квартиры). Средний срок кредитования – 10 лет,
процентная ставка 9,24%. В случае приобретения жилья повышенной
комфортности сумма кредитования составит порядка 10 млн. руб. (средняя
стоимость квартиры на Ростовской набережной в ЖК «BARRIN HOUSE»
составляет 12 млн. руб.). Расчет суммы начисленных процентов по одному
кредитному договору для приобретения жилья обычного класса, а также
жилья повышенной комфортности представлен в приложении В. Отметим,
что в случае приобретения жилья повышенной комфортности предполагается
первоначальный взнос в размере 1,5 млн. руб. (15% от общей суммы
кредитования).
Также предполагается, что в первый год реализации программы
85
«Взаимозачет по ипотеке» она сможет привлечь в Филиал «Ростовский» АО
«АЛЬФА-БАНК» порядка 20 обычных клиентов и около 10 клиентов VIP.
Расчет доходов Филиала «Ростовский» от внедрения программы
«Взаимозачет по ипотеке» представлен в таблице 18.
Таблица 18 – Расчет доходов от внедрения программы ипотечного
жилищного
кредитования
«Взаимозачет
по
ипотеке»
в
Филиале
«Ростовский» АО «АЛЬФА-БАНК»
Показатель
Разница в стоимости жилья
Размер первоначального
взноса
Сумма кредитования
Годовая процентная ставка
Срок кредитования
Сумма процентных доходов
по ипотеке на 1 договор
Количество договоров
Сумма процентов по всем
договорам
Среднегодовые процентные
доходы Филиала
«Ростовский» АО «АЛЬФАБАНК»
Жилье обычного
класса
800 тыс. руб.
Жилье повышенной
комфортности
10 млн. руб.
–
1,5 млн. руб.
800 тыс. руб.
9,24 %
10 лет
8,5 млн. руб.
9,24 %
10 лет
428,6 тыс. руб.
4,5 млн. руб.
20 ед.
10 ед.
8572 тыс. руб.
45 млн. руб.
857,2 тыс. руб.
4,5 млн. руб.
Для привлечения внимания потенциальных клиентов к новому
рекламному
продукту
необходимым
является
проведение
рекламной
кампании минимальным сроком на 3 месяца. С учетом затрат на рекламные
листовки, рекламу на телевидении и на рекламных щитах совокупный размер
затрат за рекламу в месяц составит порядка 50 тыс. руб. Итоговая сумма
затрат на рекламу:
50 * 3 = 150 тыс. руб.
Также необходимо учитывать расходы банка на установление
партнерских отношений с застройщиками в размере 50 тыс. руб.
Кроме того, необходимы расходы на привлеченные средства банка для
выдачи кредитов в размере около 3% средней стоимости привлеченных
86
средств. Необходимый объем привлеченных средств составляет:
1) для жилья обычного класса: 20 ед. договоров * 800000 руб. =
16000000 руб.;
2) для жилья повышенной комфортности: 10 ед. договоров * 8500000
руб. = 85000000 руб.
Следовательно, размер процентных расходов филиала банка составит:
1) для жилья обычного класса: 16000000 * 0,03 = 480000 руб.
2) для жилья повышенной комфортности: 85000000 * 0,03 = 2550000
руб.
Итого совокупные затраты Филиала «Ростовский» АО «АЛЬФАБАНК» на внедрение программы «Взаимозачет по ипотеке»:
1) для жилья обычного класса: 480000 + 150000 / 2 + 50000 / 2 =
580000 руб.
2) для жилья повышенной комфортности: 2550000 + 150000 / 2 +
50000 / 2 = 2650000 руб.
Нельзя также не отметить, что продажей старых квартир в рамках
действия программы будет заниматься застройщик. Он будет удерживать
комиссию
от
стоимости
жилья
для
покрытия
своих
расходов
на
осуществление сделки. Однако размер комиссии является приемлемым для
населения Ростовской области и на размер расходов коммерческого банка он
никак не влияет.
Ниже проведем оценку экономической эффективности реализации
программы «Взаимозачет по ипотеке»:
1) для жилья обычного класса:
Эож = (857200 - 580000) / 580000 *100 = 47,79 %;
2) для жилья повышенной комфортности:
Экж = (4500000 - 2650000) / 2650000 *100 = 69,81 %.
Таким
образом,
внедрение
программы
ипотечного
жилищного
кредитования «Взаимозачет по ипотеке» позволит увеличить среднегодовые
процентные доходы Филиала «Ростовский» АО «АЛЬФА-БАНК» на 5357200
87
руб. уже после первого года ее запуска.
Для анализа эффективности новой системы оценки кредитоспособности
заемщика АО «АЛЬФА-БАНК» может быть использован следующий
алгоритм действий:
1. Прогнозирование значения процента просроченной задолженности
методом экспертных оценок после введения новой программы оценки
кредитоспособности заемщика.
2. Сбор
информации
и
вычисление
процента
просроченной
задолженности с учетом вероятности возврата, имевшего место в банке до
введения
в
этом
банке
модернизированной
программы
оценки
кредитоспособности заемщика.
3. Вычисление
объема
сокращения
АО
«АЛЬФА-БАНК»
просроченной задолженности по ипотечному кредитованию после введения
после модернизации программы оценки кредитоспособности заемщика.
Объем предоставленных АО «АЛЬФА-БАНК» ипотечных кредитов в
2016 году составляет 5790480 тыс. руб. Предположим, что за счет
совершенствования методики оценки кредитоспособности прогнозируемый
рост ипотечного портфеля составит порядка 10% в год.
Разница в величине процентов просроченной задолженности до и после
внедрения новой процедуры оценки кредитоспособности АО «АЛЬФАБАНК» составит:
По - Пок = 15,4% - 14% = 1,4%.
Далее рассчитаем объем сокращения потерь банка в прогнозном 2017
году (таблица 19) по следующей формуле:
Ф
=
Объем
выданных
кредитов
*
(Процент
просроченной
задолженности после изменения процедуры * Процент невозвратных
кредитов – Процент просроченной задолженности до изменения процедуры *
Процент невозвратных кредитов)
(1)
88
Таблица 19 – Расчет эффекта от модернизации системы оценки
кредитоспособности заемщиков АО «АЛЬФА-БАНК»
Показатель
Объем выданных ипотечных
кредитов, тыс. руб.
Процент просроченных ипотечных
кредитов
Невозвратные ипотечные кредиты
(% от просроченных ипотечных
кредитов)
2016 г.
Положительный эффект, тыс. руб.
Прогноз на 2017 г.
5790480
6369528
15,4%
14%
23%
21%
-
38344,56
В представленном случае объем сокращения потерь банка составит
38344,56 тыс. руб.
Рассмотрим далее эффект и эффективность от внедрения в АО
«АЛЬФА-БАНК» обеспечения «ЦМД-софт: Ипотечное кредитование на базе
Microsoft Dynamics CRM». Согласно данным сайта Аналитического Центра
по ипотечному кредитованию и секъюритизации «Русипотека» [37], на
внедрение данной системы с учетом покупки сервера, лицензий и
выполнения техзаданий приблизительно затрачивается около 15 млн. руб., а
стоимость затрат на поддержание работы в текущем режиме составляет чуть
более 3,8 млн. руб. в год. Согласно данным сайта, автоматизация ключевых
функций, непосредственно затрагивающая более половины сотрудников
банка, централизация процессов и качественный управленческий учет
способствуют взрывным темпам роста банков. Объем выданных ипотечных
кредитов увеличивается в среднем за первый год реализации программы
более чем на 3%. Отметим, что такое увеличение характерно для лидеров
рынка. По нашему мнению, для АО «АЛЬФА-БАНК» данный рост должен
быть скорректирован и сокращен как минимум вдвое. Таким образом,
получаем прогнозируемый объем ипотечного кредитования на следующем
уровне за счет реализации мероприятия:
1,015 * 5790480 = 5877337,2 тыс. руб.
89
То есть чистый прирост ипотечного кредитования составит 86857,2
тыс. руб.
Затраты на установку и реализацию программы за первый год составят:
15000 + 3800 = 18800 тыс. руб.
При этом также банку нужно будет осуществить расходы на обучение
всего персонала в размере порядка 10 млн. руб., а также привлечь
дополнительных
технических
сотрудников
для
работы
с
новым
программным обеспечением. Заработная плата таких работников в год
оценивается в размере порядка 36 млн. руб.
Таким образом, затраты на установку данной системы будут покрыты
полностью, а экономическая эффективность мероприятия составит:
Э = (86857,2 - 64800) / 64800 *100 = 34,04 %.
Мероприятие принесет реальную выгоду АО «АЛЬФА-БАНК».
Также в рамках совершенствования ипотечного кредитования было
предложено обращаться к услугам коллекторских агентств. Оценим
экономическую эффективность введения данного мероприятия для Филиала
«Ростовский» АО «АЛЬФА-БАНК».
Отметим, что передавать коллекторским агентствам предлагается лишь
просроченную задолженность сроком более 1 года. В Филиале «Ростовский»
в среднем, согласно внутренней информации банка, около 30 клиентов
имеют такой срок просроченной задолженности.
Согласно данным сайта Коллекторского агентства СП г. Ростова-наДону, стоимость услуг агентства в данном случае составит на 1 клиента
банка, имеющего просроченную задолженность:
1) верификация данных клиента – 1000 руб.;
2) получение судебного приказа, вступившего в законную силу, – 1000
руб.;
3) участие в судебном процессе с последующим получением решения
суда и исполнительного листа (в суде I инстанции) – 3000 руб.;
4) участие в Арбитражном суде с последующим получением решения,
90
вступившего в законную силу – 9000 руб.;
5) сопровождение исполнительного производства в службе судебных
приставов – 1000 руб.;
6) дополнительные услуги (например, уголовное судопроизводство) –
около 15000 руб.
Таким образом, максимальные затраты на одного клиента составят
30000 руб.
При условии, что Филиалом «Ростовский» АО «АЛЬФА-БАНК»
предполагается передача работы коллекторскому агентству с 30 клиентами,
получаем максимальный размер затрат в размере:
30000 * 30 = 900000 руб.
Предполагается, что коллекторским агентством будет взыскана
просроченная задолженность на общую сумму 2100 тыс. руб. (около 70%
просроченной задолженности Филиала сроком более чем на год).
Таким образом, экономический эффект оценивается в размере:
2100 - 900 = 1200 тыс. руб.
Экономическая эффективность от реализации мероприятия составит:
Э = (2100 - 900) / 900 * 100 = 133,33 %.
Таким
образом,
все
представленные
выше
мероприятия
по
совершенствованию ипотечного кредитования в АО «АЛЬФА-БАНК» в
целом и Филиале «Ростовский» позволят получить реальный экономический
эффект и значительный размер экономической эффективности, как это видно
на рисунке 16.
Отметим,
что
затраты
на
рекламу,
установление
партнерских
отношений с застройщиками и процентные расходы Филиала «Ростовский»
при реализации программы «Взаимозачет по ипотеке» будут покрыты уже в
первый год ее введения.
Также будут полностью покрыты расходы банка на проведение других
мероприятий по совершенствованию ипотечного кредитования как в АО
«АЛЬФА-БАНК» в целом, так и в Филиале «Ростовский» АО «АЛЬФА-БАНК».
91
Модернизация методики
оценки кредитоспособности
заемщиков
1) для жилья обычного класса Эож = 47,79 %;
2) для жилья повышенной комфортности
Экж = 69,81 %.
Дополнительные процентные дохода Филиала
«Ростовский» в размере более чем 5,4 млн.
руб. за год реализации программы.
Внедрение «ЦМД-софт:
Ипотечное
кредитование»
Затраты на установку данной системы будут
покрыты полностью, а экономическая
эффективность мероприятия в целом для
банка составит 34,04 %
Эффект и эффективность
Внедрение новой
программы
«Взаимозачет по ипотеке»
В представленном случае рассчитанный объем
сокращения потерь банка
АО «АЛЬФА-БАНК»
составит 38344,56 тыс. руб.
Привлечение к взысканию
просроченной задолженности
коллекторских агентств
Экономический эффект для Филиала
«Ростовский» АО «АЛЬФА-БАНК»
оценивается в размере 1200 тыс. руб.
Экономическая эффективность составит
133,33 %
Совокупный эффект:
 расширение перечня предлагаемых программ ипотечного кредитования;
 повышение привлекательности программ ипотечного кредитования за счет новых
условий кредитования;
 снижение рисков банка благодаря совершенствованию методики оценки
кредитоспособности заемщиков;
 повышение доступности программ ипотечного кредитования для населения;
 повышение степени доверия клиентов к АО «АЛЬФА-БАНК».
Рисунок 16 – Эффект и эффективность от реализации мероприятий по
совершенствованию ипотечного кредитования в Филиале «Ростовский» АО
«АЛЬФА-БАНК» и АО «АЛЬФА-БАНК» в целом
В целом осуществление данных мероприятий по совершенствованию
ипотечного кредитования в АО «АЛЬФА-БАНК» и Филиале «Ростовский» АО
«АЛЬФА-БАНК» поможет банку усовершенствовать не только ипотечное
кредитование, но и также расширить спектр предоставляемых продуктов и услуг,
круг заемщиков, увеличить доход банка благодаря введению новых кредитных
предложений и повысить спрос на рынке ипотечного кредитования. Реализация
указанных мероприятий положительным образом отразится на состоянии банка
и его Филиала «Ростовский».
92
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Широкое использование кредита является необходимым условием
нормального
функционирования
экономики
любого
государства.
Но
кредитование невозможно без серьезного обеспечения интересов кредитора.
Эволюция развития кредитования показала, что наиболее эффективно
интересы кредитора могут быть защищены посредством использования
залога
недвижимости,
подвержена
риску
поскольку
гибели
или
недвижимость
внезапного
сравнительно
исчезновения,
мало
стоимость
недвижимости имеет тенденцию к росту, а высокая стоимость недвижимости
и риск ее потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к
точному
и
своевременному
исполнению
своих
обязательств
перед
кредитором. Одним из инструментов защиты интересов кредиторов
посредством использования залога недвижимости явилась ипотека.
Ипотечное кредитование является важным финансово-экономическим
инструментом рыночной экономики, который способствует повышению
инвестиционной активности субъектов хозяйствования, а также обеспечивает
надежную
защиту
кредиторов.
Российские
банки,
изучая
богатый
исторический опыт страны в данном направлении и практику других стран,
стараются разработать собственные модели кредитования и банковские
продукты, способные реально функционировать в сложной экономической
обстановке.
Проведенное
в
работе
исследование
сущности
ипотечного
кредитования показало, что в общем смысле под ипотечным кредитованием
понимают кредитование под залог приобретаемой недвижимости. При этом
на ипотечном рынке осуществляют свою деятельность ряд как основных, так
и вспомогательных / дополнительных субъектов.
К настоящему моменту времени сложилось большое количество видов
ипотечных кредитов. Все их можно классифицировать в зависимости от
разных признаков. При этом классификация может быть многоступенчатой.
93
Непосредственно процесс ипотечного
кредитования состоит из
нескольких основных этапов, начинаясь с консультирования и формирования
пакета документов на выдачу ипотечного кредита и заканчиваясь полным
погашением суммы долга и причитающихся кредитной организации
процентов, а также прекращением действия кредитного договора и
закрытием сделки.
Ипотечное кредитование по многим причинам выгодно заемщику,
кредитору, а также государству. Однако также можно выделить ряд
негативных моментов ипотечного кредитования. При этом важно понимать,
что один и тот же фактор может рассматриваться в качестве положительного
или отрицательного.
Оценивать эффективность ипотечного кредита можно с двух основных
позиций: эффективности использования такого кредита и эффективности его
предоставления кредитной организацией.
В целом же ипотечное кредитование выступает важнейшим фактором
решения жилищной проблемы и вопроса обеспечения граждан государства
необходимым жильем.
АО «АЛЬФА-БАНК» – один из крупнейших коммерческих частных
банков Российской Федерации, входящий в список системно значимых
кредитных институтов. Приоритетами группы «АЛЬФА-БАНК» являются
поддержание статуса одного из лидирующих частных банков России при
особом акценте на качество активов банка и их надежность. Ведущие
рейтинговые агентства высоко оценивают позиции банка на российском
рынке. Банком и его руководством по итогам 2014-2016 гг. получено
множество разнообразных наград в области банковской деятельности. Офисы
и филиалы банка, в т.ч. Филиал «Ростовский», оказывают широкий спектр
услуг физическим и юридическим лицам.
Проведенный в работе анализ основных статей актива бухгалтерского
баланса показал, что наибольший удельный вес в активах банка занимает
чистая ссудная задолженность. Причем в абсолютном выражении ее размер
94
несколько увеличился в 2016 г. после падения в 2015 г. В целом динамика
большинства статей актива баланса банка была разнонаправленной в течение
2014-2016 гг.: некоторый рост в 2016 г. после снижения в 2015 г. Это во
многом связано с функционированием банка в условиях нестабильности
экономики страны и сильной волатильности на финансовом рынке.
Анализ структуры чистой ссудной задолженности показал некоторое
оживление кредитования юридических лиц и кредитных организаций после
спада в 2015 г. В то же время выявлена тревожная ситуация снижения
объемов кредитования физических лиц.
В структуре пассивов АО «АЛЬФА-БАНК» наибольший удельный вес
приходится
на
средства
клиентов,
не
являющихся
кредитными
организациями. Однако динамика роста данного показателя замедляется.
Объемы привлеченных средств физических и юридических лиц
увеличиваются, однако темпы наращения совокупного объема средств
физических лиц несколько снижаются в 2016 г. Следует отметить, что
увеличение объемов кредитования юридических лиц и привлеченных средств
клиентов – юридических лиц свидетельствует об ориентации АО «АЛЬФАБАНК» на работу с данной категорией клиентов.
В целом валюта баланса АО «АЛЬФА-БАНК» увеличивается в 2016 г.
после снижения в предыдущем периоде.
Анализ динамики доходов и финансового результата АО «АЛЬФАБАНК» позволил установить, что размер полученной банком по итогам 2016
г. прибыли существенно снижается – темп снижения составляет более 80%.
На снижение прибыли оказало влияние существенное увеличение объемов
некоторых расходов банка, а также снижение некоторых статей доходов АО
«АЛЬФА-БАНК».
Оценка изменения обязательных нормативов банка за 2014-2016 гг.
показала, что банк соблюдал все нормативы за рассматриваемый период, что
положительным образом характеризует его деятельность.
В целом работа АО «АЛЬФА-БАНК» за 2014-2016 гг. признается
95
удовлетворительной, однако тревожными тенденциями становятся снижение
темпов наращения совокупного объема средств клиентов банка и объемов
ссуд физическим лицам, а также снижение размера полученной прибыли
банка.
Оценка организации ипотечного кредитования в АО «АЛЬФА-БАНК»
показала, что за 2014-2016 гг. наблюдается снижение совокупного объема
выданных ипотечных кредитов как АО «АЛЬФА-БАНК» в целом, так и его
Филиалом «Ростовский», что во многом связано с ориентацией работы банка
и его филиалов в последние годы на работу с корпоративными клиентами. В
2016 г. наибольшим спросом как по банку, так и по его филиалу,
пользовалась программа «Строящееся жилье». Объемы программ «Кредит
под залог имеющегося жилья» и «Рефинансирование» в общем объеме
ипотечного кредитования незначительны как по банку, так и по Филиалу
«Ростовский» в 2014-2016 гг.
Анализ
средневзвешенных
процентных
ставок
по
ипотечному
кредитованию АО «АЛЬФА-БАНК» показал их некоторое снижение ставки к
2017 г., что во многом связано с политикой мегарегулятора финансового
рынка и его действиями с ключевой ставкой.
Оценка качества ипотечного кредитования указала на необходимость
улучшения работы банка с просроченной задолженностью. Так, удельный вес
просроченной задолженности в совокупном объеме ипотечных кредитов
довольно высокий как банку, так и по его Филиалу «Ростовский». Кроме
того, филиалу АО «АЛЬФА-БАНК» необходимо улучшить работу с
долгосрочной просроченной задолженностью по ипотечному кредитованию.
Все
это
обусловило
необходимость
совершенствования
организации
ипотечного кредитования в АО «АЛЬФА-БАНК» и Филиале «Ростовский»
АО «АЛЬФА-БАНК».
В целом следует отметить, что банку необходимо расширять объемы
предоставленных ипотечных кредитов, поскольку для любого коммерческого
банка ипотечное кредитование выступает фактором развития и роста
96
процентных доходов, а также является средством решения социальных и
экономических проблем как государства в целом, так и отдельных регионов.
Проведенный в работе анализ показал, что в банке АО «АЛЬФАБАНК» и его Филиале «Ростовский» существуют различные проблемы
организации
ипотечного
кредитования.
Все
проблемы
организации
ипотечного кредитования в АО «АЛЬФА-БАНК» можно условно разделить
на две большие группы – внешние проблемы, не зависящие от деятельности
банка,
и
внутренние
проблемы,
непосредственно
связанные
с
функционированием банка. Решение внешних проблем обычно требует
значительных временных затрат, а также перестройки всей экономической
системы государства. Именно поэтому АО «АЛЬФА-БАНК» необходимо в
первую очередь решать внутренние проблемы ипотечного кредитования.
Среди внутренних проблем организации ипотечного кредитования
особую
роль
занимают
проблемы
просроченной
задолженности
по
ипотечным кредитам, оценки кредитоспособности заемщиков, проблемы
отсутствия уникальных кредитных ипотечных предложений у АО «АЛЬФАБАНК», а также сроки рассмотрения заявки на ипотечное кредитование.
Многие из внутренних проблем организации ипотечного кредитования в
банке были выявлены на основе проведения сравнительной характеристики
программ ипотечного кредитования АО «АЛЬФА-БАНК» с программами
конкурентов.
В работе были предложены несколько основных направлений
совершенствования
ипотечного
кредитования
АО
«АЛЬФА-БАНК»:
внедрение новой ипотечной программы «Взаимозачет по ипотеке», введение
в процесс оценки кредитоспособности заемщика новых элементов, внедрение
нового порядка рассмотрения заявок на выдачу ипотечных кредитов путем
внедрения нового программного обеспечения «ЦМД-софт: Ипотечное
кредитование», привлечение к взысканию просроченной задолженности
коллекторских агентств. Отмечено, что некоторые из внутренних проблем
организации ипотечного кредитования в АО «АЛЬФА-БАНК» решить
97
довольно сложно в силу их специфики.
Оценка экономической эффективности предложенных мероприятий по
совершенствованию ипотечного кредитования в АО «АЛЬФА-БАНК» и его
Филиале «Ростовский» показала, что все предложенные мероприятия
являются эффективными; получены положительные значения показателей
экономической
эффективности
по
всем
предложениям
по
совершенствованию. Все затраты на реализацию предложенных мероприятий
по совершенствованию ипотечного кредитования в Филиале «Ростовский» и
АО «АЛЬФА-БАНК» в целом будут покрыты получаемыми доходами банка
и его филиала. Реализация указанных мероприятий положительным образом
отразится на состоянии банка и его Филиала «Ростовский» и позволит
расширить спектр предоставляемых продуктов и услуг, круг заемщиков,
увеличить доход банка, а также повысить спрос на рынке ипотечного
кредитования.
98
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть II от 26.01.1996
г. №14-ФЗ (в ред. от 23.05.2016 г. №146-ФЗ) [Электронный ресурс]. Доступ
из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
2. О банках и банковской деятельности [Электронный ресурс]:
Федеральный закон от 02.12.1990 г. №395-1 (ред. от 03.07.2016 г. №362-ФЗ).
Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
3. Об
ипотеке
(залоге
недвижимости)
[Электронный
ресурс]:
Федеральный закон от 16 июля 1998 года №102-ФЗ (в ред. от 03.07.2016 г.
№361-ФЗ). Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
4. Агафонова
М.С.
Структурирование
проблем
ипотечного
кредитования в РФ / М.С. Агафонова, О.С. Суховерхова // Современные
наукоемкие технологии. – 2014. – №7-2. – С. 136-138.
5. Алексеева
Е.А.
Современные
тенденции
развития
системы
управления ипотечным жилищным кредитованием в России // Сервис plus. –
2007. – №3. – С. 26-30.
6. Банковское дело: учебник / О.И. Лаврушин, Н.И. Валенцева [и др.];
под ред. О.И. Лаврушина. – М.: КНОРУС, 2016. – 800 с.
7. Белозеров, С.А. Банковское дело: Учебник / С.А. Белозеров, О.В.
Мотовилов. – М.: Проспект, 2015. – 408 c.
8. Брагина
Э.Н.
Направления
совершенствования
управления
ипотечным кредитованием / Э.Н. Брагина, А.А. Тлеубаева // Экономика и
предпринимательство. – 2015. – №9-2. – С. 595-598.
9. Гайткулова Л.Р. Управление ипотечным кредитованием в условиях
кризиса // Экономика и социум. – 2015. – №2-1(15). – С. 1129-1132.
10. Головач
Н.А.
Анализ
и
выявление
проблем
ипотечного
кредитования в РФ // Вектор науки Тольяттинского государственного
университета. Серия: Экономика и управление. – 2013. – №1(12). – С. 30-32.
11. Грудцын Г.О. Банковское ипотечное жилищное кредитование в РФ:
состояние и перспективы развития // Молодой ученый. – 2017. – №2. – С.
394-396.
99
12. Жуков, Е.Ф. Банковское дело: Учебник / Е.Ф. Жуков. – Люберцы:
Юрайт, 2015. – 591 c.
13. Зотова Е.О. Ипотечное кредитование: динамика ипотечного
кредитования
в
России
//
Державинские
чтения:
материалы
XXII
Всероссийской научной конференции. – 2017. – С. 137-147.
14. Кияткина В.В. Теоретические основы современных моделей
рефинансирования ипотечных кредитов // Финансы и кредит. – 2010. – №30.
– С. 57-62.
15. Колмогорова О.В. Пути решения проблем ипотечного кредитования
// В мире научных открытий. – 2010. – №4-16. – С. 38-41.
16. Корнилова К.А. Обзор проблем ипотечного кредитования // Наука.
Образование. Личность. – 2016. – №4. – С. 23-28.
17. Кочеткова
А.А.
Новые
возможности
развития
ипотечного
кредитования в России // Проблемы экономики и менеджмента. – 2015. – №5.
– С. 71-73.
18. Кузьмина М.И. Банковское ипотечное жилищное кредитование:
оценка состояния и перспектива развития на примере Сбербанка России //
Молодой ученый. – 2017. – №1. – С. 209-212.
19. Левина Л.И., Мазунов А.А. Перспективы развития системы
ипотечного кредитования // Банковское дело. – 2011. – №10. – С. 45-49.
20. Лепехин И.А. Ипотечное кредитование как способ финансирования
жилищного строительства // Финансы и кредит. – 2011. – №21. – С. 58-61.
21. Логинов
М.П.
Антикризисное
управление
ипотечным
кредитованием // Деньги и кредит. – 2009. – №3. – С. 24-29.
22. Мукабенова А.В. Ипотечное кредитование // Молодой ученый. –
2013. – №6. – 380 с.
23. Назарчук Н.П., Ипотечное кредитование как инструмент решения
жилищных проблем в Российской Федерации. – Тамбов: Изд-во ФГБОУ ВПО
ТГТУ, 2014. – 152 с.
24. Патлатенко А.А. Банковское ипотечное жилищное кредитование в
России // Молодой ученый. – 2017. – №3. – С. 389-392.
100
25. Петрова Д.В. Проблемы совершенствования механизма ипотечного
кредитования в коммерческих банках Российской Федерации // Экономика и
предпринимательство. – 2011. – №5(22). – С. 40-42.
26. Попова
И.В.
Исследование
основных
проблем
банковского
ипотечного кредитования в современных условиях / И.В. Попова, Н.И.
Чевакина, Т.Б. Старостина // Современные проблемы науки и образования. –
2015. - №1-1. – С. 736-744.
27. Разумов И.А. Ипотечное кредитование. – Спб.: Питер, 2009. – 304 с.
28. Рязанцев И.И. Проблемы и пути совершенствования механизма
ипотечного кредитования в России / И.И. Рязанцев, М.В. Звягина //
НаукаПарк. – 2016. – №5(46). – С. 94-96.
29. Савруков
А.Н.
Методы
эффективного
государственного
регулирования системы ипотечного кредитования // Финансы и кредит. –
2012. – №6. – С. 45-52.
30. Савруков А.Н. Оценка факторов и прогнозирование динамики
ипотечного жилищного кредитования в РФ // Финансы и кредит. – 2012. –
№26. – С. 11-16.
31. Савруков
А.Н.
Формирование
системы
критериев
оценки
эффективности ипотечного жилищного кредитования // Финансы и кредит. –
2012. – №5. – С. 68-73.
32. Савчук Е.О. Определение сущности ипотечного кредитования //
Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. – 2010. – №6. – С.
100-102.
33. Солодилова
М.Н.
Ипотечное
жилищное
кредитование:
экономическая сущность, особенности организации и финансирования //
Вестник Самарского муниципального института управления. – 2014. –
№1(28). – С. 112-120.
34. Чинаев Т.В. Сущность и роль ипотечного жилищного кредитования
в современной экономике // Вестник Башкирского университета. – 2006. –
Т.11. – №4. – С. 79-80.
101
35. Ахмадов
М.А.
Совершенствование
системы
ипотечного
кредитования в России [Электронный ресурс] // Научное сообщество
студентов XXI столетия. Экономические науки: сб. ст. по мат. LI междунар.
студ.
науч.-практ.
конф.
№3(51).
URL:
https://sibac.info/archive/economy/3(51).pdf (дата обращения 06.09.2017).
36. Маутова Д.С. Мероприятия по совершенствованию эффективности
деятельности банка на рынке ипотечного кредитования. [Электронный
ресурс]. URL: ttp://www.scienceforum.ru (дата обращения 13.11.2017).
37. Официальный
сайт
Аналитического
Центра
по
ипотечному
кредитованию и секъюритизации «Русипотека» [Электронный ресурс]. URL:
http://rusipoteka.ru (дата обращения 05.11.2017).
38. Официальный сайт АО «АЛЬФА-БАНК» [Электронный ресурс].
URL: https://alfabank.ru (дата обращения 25.11.2017).
39. Официальный сайт АО «Газпромбанк» [Электронный ресурс]. URL:
http://www.gazprombank.ru (дата обращения 06.11.2017).
40. Официальный сайт АО «Райффайзенбанк» [Электронный ресурс].
URL: https://www.raiffeisen.ru (дата обращения 06.11.2017).
41. Официальный сайт АО «Россельхозбанк» [Электронный ресурс].
URL: https://www.rshb.ru (дата обращения 06.11.2017).
42. Официальный сайт Банка России [Электронный ресурс]. URL:
http:// http://www.cbr.ru (дата обращения 03.11.2017).
43. Официальный сайт ВТБ 24 (ПАО) [Электронный ресурс]. URL:
https://www.vtb24.ru (дата обращения 06.11.2017).
44. Официальный сайт ПАО «Сбербанк» [Электронный ресурс]. URL:
http://www.sberbank.ru/ru/person (дата обращения 06.11.2017).
45. Проблемы ипотечного кредитования [Электронный ресурс]. URL:
http://www.banki.ru/wikibank/problemyi_ipotechnogo_kreditovaniya/
(дата
обращения 15.11.2017).
46. Проблемы и ограничения ипотечного кредитования объектов
жилищного
строительства
[Электронный
ресурс].
URL:
http://за-
деньги.рф/catalog/investitsii-i-innovatsii/400/ (дата обращения 16.11.2017).
102
47. Проблемы ипотечного кредитования в России [Электронный
ресурс]. URL: http://fb.ru/article/334096/problemyi-ipotechnogo-kreditovaniya-vrossii (дата обращения 15.11.2017).
48. Пути совершенствования ипотечного кредитования [Электронный
ресурс].
URL:
http://mirznanii.com/a/1497/puti-sovershenstvovaniya-
ipotechnogo-kreditovaniya (дата обращения 11.11.2017).
49. Различные классификации ипотечных кредитов [Электронный
ресурс]. URL: http://uristinfo.net/zhilischnoe-pravo/192-zhilischnoe-pravo-rossiilju-grudtsyna/4695-teorija-ipotechnogo-zhilischnogo-kreditovanija.html?start=2
(дата обращения 11.09.2017).
50. СП
Коллекторское
агентство
Ростова-на-Дону
ресурс]. URL: http://dolgrostov.ru (дата обращения 16.11.2017)
[Электронный
103
ПРИЛОЖЕНИЕ А
(обязательное)
Структура АО «АЛЬФА-БАНК» и его менеджмента
с разбиением на операционные и бизнес-блоки
Рисунок А.1 [26]
104
ПРИЛОЖЕНИЕ Б
(обязательное)
Годовая бухгалтерская отчетность АО «АЛЬФА-БАНК»
105
106
107
108
109
110
111
112
113
114
115
116
117
118
119
120
121
ПРИЛОЖЕНИЕ В
(справочное)
Расчет суммы начисленных процентов по одному кредитному договору
в рамках программы «Взаимозачет по ипотеке»
Таблица В.1 – Расчет суммы начисленных процентов по одному
кредитному договору в рамках программы «Взаимозачет по ипотеке» для
жилья обычного класса комфортности
В руб.
№
платежа
Дата платежа
Сумма
платежа
1
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
2
Ноябрь, 2017
Декабрь, 2017
Январь, 2018
Февраль, 2018
Март, 2018
Апрель, 2018
Май, 2018
Июнь, 2018
Июль, 2018
Август, 2018
Сентябрь, 2018
Октябрь, 2018
Ноябрь, 2018
Декабрь, 2018
Январь, 2019
Февраль, 2019
Март, 2019
Апрель, 2019
Май, 2019
Июнь, 2019
Июль, 2019
Август, 2019
Сентябрь, 2019
Октябрь, 2019
Ноябрь, 2019
Декабрь, 2019
Январь, 2020
Февраль, 2020
Март, 2020
Апрель, 2020
Май, 2020
Июнь, 2020
Июль, 2020
Август, 2020
Сентябрь, 2020
Октябрь, 2020
Ноябрь, 2020
Декабрь, 2020
3
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
Основной
долг
Начисленные
проценты
4
4 078,26
4 109,67
4 141,31
4 173,20
4 205,33
4 237,71
4 270,34
4 303,23
4 336,36
4 369,75
4 403,40
4 437,30
4 471,47
4 505,90
4 540,60
4 575,56
4 610,79
4 646,29
4 682,07
4 718,12
4 754,45
4 791,06
4 827,95
4 865,13
4 902,59
4 940,34
4 978,38
5 016,71
5 055,34
5 094,27
5 133,49
5 173,02
5 212,85
5 252,99
5 293,44
5 334,20
5 375,27
5 416,66
5
6 160,00
6 128,60
6 096,95
6 065,06
6 032,93
6 000,55
5 967,92
5 935,04
5 901,90
5 868,51
5 834,87
5 800,96
5 766,79
5 732,36
5 697,67
5 662,70
5 627,47
5 591,97
5 556,19
5 520,14
5 483,81
5 447,20
5 410,31
5 373,14
5 335,67
5 297,92
5 259,88
5 221,55
5 182,92
5 144,00
5 104,77
5 065,24
5 025,41
4 985,27
4 944,82
4 904,06
4 862,99
4 821,60
Ежемесячные
комиссии
6
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Остаток
задолженности
7
795 921,74
791 812,07
787 670,76
783 497,56
779 292,23
775 054,52
770 784,17
766 480,95
762 144,59
757 774,84
753 371,44
748 934,14
744 462,67
739 956,77
735 416,17
730 840,61
726 229,82
721 583,53
716 901,46
712 183,33
707 428,88
702 637,82
697 809,87
692 944,74
688 042,15
683 101,81
678 123,43
673 106,72
668 051,38
662 957,11
657 823,62
652 650,60
647 437,74
642 184,75
636 891,31
631 557,11
626 181,84
620 765,17
122
Продолжение таблицы В.1
1
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
2
Январь, 2021
Февраль, 2021
Март, 2021
Апрель, 2021
Май, 2021
Июнь, 2021
Июль, 2021
Август, 2021
Сентябрь, 2021
Октябрь, 2021
Ноябрь, 2021
Декабрь, 2021
Январь, 2022
Февраль, 2022
Март, 2022
Апрель, 2022
Май, 2022
Июнь, 2022
Июль, 2022
Август, 2022
Сентябрь, 2022
Октябрь, 2022
Ноябрь, 2022
Декабрь, 2022
Январь, 2023
Февраль, 2023
Март, 2023
Апрель, 2023
Май, 2023
Июнь, 2023
Июль, 2023
Август, 2023
Сентябрь, 2023
Октябрь, 2023
Ноябрь, 2023
Декабрь, 2023
Январь, 2024
Февраль, 2024
Март, 2024
Апрель, 2024
Май, 2024
Июнь, 2024
Июль, 2024
Август, 2024
Сентябрь, 2024
Октябрь, 2024
Ноябрь, 2024
Декабрь, 2024
Январь, 2025
Февраль, 2025
Март, 2025
Апрель, 2025
Май, 2025
Июнь, 2025
Июль, 2025
Август, 2025
Сентябрь, 2025
3
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
4
5 458,37
5 500,40
5 542,75
5 585,43
5 628,44
5 671,78
5 715,45
5 759,46
5 803,81
5 848,50
5 893,53
5 938,91
5 984,64
6 030,72
6 077,16
6 123,95
6 171,11
6 218,63
6 266,51
6 314,76
6 363,39
6 412,38
6 461,76
6 511,51
6 561,65
6 612,18
6 663,09
6 714,40
6 766,10
6 818,20
6 870,70
6 923,60
6 976,91
7 030,64
7 084,77
7 139,32
7 194,30
7 249,69
7 305,52
7 361,77
7 418,45
7 475,58
7 533,14
7 591,14
7 649,60
7 708,50
7 767,85
7 827,67
7 887,94
7 948,68
8 009,88
8 071,56
8 133,71
8 196,34
8 259,45
8 323,05
8 387,13
5
4 779,89
4 737,86
4 695,51
4 652,83
4 609,82
4 566,48
4 522,81
4 478,80
4 434,45
4 389,76
4 344,73
4 299,35
4 253,62
4 207,54
4 161,10
4 114,31
4 067,15
4 019,64
3 971,75
3 923,50
3 874,88
3 825,88
3 776,50
3 726,75
3 676,61
3 626,09
3 575,17
3 523,87
3 472,16
3 420,07
3 367,57
3 314,66
3 261,35
3 207,63
3 153,49
3 098,94
3 043,97
2 988,57
2 932,75
2 876,49
2 819,81
2 762,69
2 705,12
2 647,12
2 588,67
2 529,77
2 470,41
2 410,60
2 350,33
2 289,59
2 228,38
2 166,71
2 104,56
2 041,93
1 978,81
1 915,22
1 851,13
6
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
7
615 306,80
609 806,40
604 263,65
598 678,21
593 049,77
587 377,99
581 662,54
575 903,08
570 099,27
564 250,77
558 357,23
552 418,32
546 433,68
540 402,96
534 325,79
528 201,84
522 030,73
515 812,10
509 545,59
503 230,83
496 867,45
490 455,06
483 993,30
477 481,79
470 920,13
464 307,96
457 644,86
450 930,47
444 164,37
437 346,17
430 475,47
423 551,87
416 574,95
409 544,32
402 459,55
395 320,22
388 125,92
380 876,23
373 570,71
366 208,94
358 790,49
351 314,91
343 781,77
336 190,63
328 541,04
320 832,54
313 064,69
305 237,02
297 349,08
289 400,41
281 390,53
273 318,97
265 185,26
256 988,93
248 729,48
240 406,43
232 019,30
123
Продолжение таблицы В.1
1
2
96
Октябрь, 2025
97
Ноябрь, 2025
98
Декабрь, 2025
99
Январь, 2026
100
Февраль, 2026
101
Март, 2026
102
Апрель, 2026
103
Май, 2026
104
Июнь, 2026
105
Июль, 2026
106
Август, 2026
107
Сентябрь, 2026
108
Октябрь, 2026
109
Ноябрь, 2026
110
Декабрь, 2026
111
Январь, 2027
112
Февраль, 2027
113
Март, 2027
114
Апрель, 2027
115
Май, 2027
116
Июнь, 2027
117
Июль, 2027
118
Август, 2027
119
Сентябрь, 2027
120
Октябрь, 2027
Итого по кредиту
3
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
10 238,26
1 228 591,61
4
8 451,71
8 516,79
8 582,37
8 648,46
8 715,05
8 782,16
8 849,78
8 917,92
8 986,59
9 055,79
9 125,52
9 195,78
9 266,59
9 337,94
9 409,84
9 482,30
9 555,31
9 628,89
9 703,03
9 777,75
9 853,03
9 928,90
10 005,36
10 082,40
10 160,03
800 000,00
5
1 786,55
1 721,47
1 655,89
1 589,81
1 523,21
1 456,11
1 388,49
1 320,34
1 251,67
1 182,48
1 112,75
1 042,48
971,67
900,32
828,42
755,96
682,95
609,37
535,23
460,52
385,23
309,36
232,91
155,87
78,23
428 591,61
6
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
7
223 567,58
215 050,79
206 468,42
197 819,96
189 104,91
180 322,75
171 472,98
162 555,05
153 568,47
144 512,68
135 387,16
126 191,38
116 924,79
107 586,85
98 177,00
88 694,70
79 139,39
69 510,50
59 807,47
50 029,72
40 176,69
30 247,78
20 242,43
10 160,03
0,00
-
Таблица В.2 – Расчет суммы начисленных процентов по одному
кредитному договору в рамках программы «Взаимозачет по ипотеке» для
жилья повышенной комфортности
В руб.
№
платежа
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Дата платежа
Ноябрь, 2017
Декабрь, 2017
Январь, 2018
Февраль, 2018
Март, 2018
Апрель, 2018
Май, 2018
Июнь, 2018
Июль, 2018
Август, 2018
Сентябрь, 2018
Октябрь, 2018
Ноябрь, 2018
Декабрь, 2018
Январь, 2019
Сумма
платежа
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
Основной
долг
43 331,55
43 665,20
44 001,42
44 340,23
44 681,65
45 025,70
45 372,40
45 721,77
46 073,83
46 428,59
46 786,09
47 146,35
47 509,37
47 875,20
48 243,84
Начисленные
проценты
65 450,00
65 116,35
64 780,13
64 441,31
64 099,89
63 755,85
63 409,15
63 059,78
62 707,72
62 352,95
61 995,45
61 635,20
61 272,17
60 906,35
60 537,71
Ежемесячные
комиссии
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Остаток
задолженности
8 456 668,45
8 413 003,25
8 369 001,83
8 324 661,59
8 279 979,94
8 234 954,23
8 189 581,83
8 143 860,07
8 097 786,24
8 051 357,65
8 004 571,55
7 957 425,20
7 909 915,83
7 862 040,63
7 813 796,80
124
Продолжение таблицы В.2
1
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
2
Февраль, 2019
Март, 2019
Апрель, 2019
Май, 2019
Июнь, 2019
Июль, 2019
Август, 2019
Сентябрь, 2019
Октябрь, 2019
Ноябрь, 2019
Декабрь, 2019
Январь, 2020
Февраль, 2020
Март, 2020
Апрель, 2020
Май, 2020
Июнь, 2020
Июль, 2020
Август, 2020
Сентябрь, 2020
Октябрь, 2020
Ноябрь, 2020
Декабрь, 2020
Январь, 2021
Февраль, 2021
Март, 2021
Апрель, 2021
Май, 2021
Июнь, 2021
Июль, 2021
Август, 2021
Сентябрь, 2021
Октябрь, 2021
Ноябрь, 2021
Декабрь, 2021
Январь, 2022
Февраль, 2022
Март, 2022
Апрель, 2022
Май, 2022
Июнь, 2022
Июль, 2022
Август, 2022
Сентябрь, 2022
Октябрь, 2022
Ноябрь, 2022
Декабрь, 2022
Январь, 2023
Февраль, 2023
Март, 2023
Апрель, 2023
Май, 2023
Июнь, 2023
Июль, 2023
Август, 2023
Сентябрь, 2023
3
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
4
48 615,31
48 989,65
49 366,87
49 747,00
50 130,05
50 516,05
50 905,02
51 296,99
51 691,98
52 090,01
52 491,10
52 895,28
53 302,58
53 713,00
54 126,60
54 543,37
54 963,35
55 386,57
55 813,05
56 242,81
56 675,88
57 112,28
57 552,05
57 995,20
58 441,76
58 891,76
59 345,23
59 802,19
60 262,66
60 726,69
61 194,28
61 665,48
62 140,30
62 618,78
63 100,95
63 586,82
64 076,44
64 569,83
65 067,02
65 568,04
66 072,91
66 581,67
67 094,35
67 610,98
68 131,58
68 656,19
69 184,85
69 717,57
70 254,40
70 795,35
71 340,48
71 889,80
72 443,35
73 001,17
73 563,27
74 129,71
5
60 166,24
59 791,90
59 414,68
59 034,55
58 651,50
58 265,50
57 876,53
57 484,56
57 089,57
56 691,54
56 290,45
55 886,27
55 478,97
55 068,54
54 654,95
54 238,18
53 818,19
53 394,98
52 968,50
52 538,74
52 105,67
51 669,27
51 229,50
50 786,35
50 339,79
49 889,79
49 436,32
48 979,36
48 518,88
48 054,86
47 587,27
47 116,07
46 641,25
46 162,77
45 680,60
45 194,72
44 705,11
44 211,72
43 714,53
43 213,51
42 708,64
42 199,88
41 687,20
41 170,57
40 649,97
40 125,35
39 596,70
39 063,98
38 527,15
37 986,19
37 441,07
36 891,75
36 338,20
35 780,38
35 218,27
34 651,84
6
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
7
7 765 181,48
7 716 191,83
7 666 824,96
7 617 077,96
7 566 947,92
7 516 431,87
7 465 526,84
7 414 229,85
7 362 537,87
7 310 447,87
7 257 956,77
7 205 061,48
7 151 758,91
7 098 045,90
7 043 919,31
6 989 375,94
6 934 412,59
6 879 026,01
6 823 212,97
6 766 970,16
6 710 294,28
6 653 182,00
6 595 629,95
6 537 634,75
6 479 192,99
6 420 301,23
6 360 956,00
6 301 153,81
6 240 891,15
6 180 164,46
6 118 970,18
6 057 304,70
5 995 164,40
5 932 545,62
5 869 444,67
5 805 857,84
5 741 781,40
5 677 211,57
5 612 144,55
5 546 576,51
5 480 503,61
5 413 921,93
5 346 827,58
5 279 216,61
5 211 085,03
5 142 428,83
5 073 243,99
5 003 526,42
4 933 272,02
4 862 476,67
4 791 136,19
4 719 246,39
4 646 803,04
4 573 801,87
4 500 238,60
4 426 108,89
125
Продолжение таблицы В.2
1
2
72
Октябрь, 2023
73
Ноябрь, 2023
74
Декабрь, 2023
75
Январь, 2024
76
Февраль, 2024
77
Март, 2024
78
Апрель, 2024
79
Май, 2024
80
Июнь, 2024
81
Июль, 2024
82
Август, 2024
83
Сентябрь, 2024
84
Октябрь, 2024
85
Ноябрь, 2024
86
Декабрь, 2024
87
Январь, 2025
88
Февраль, 2025
89
Март, 2025
90
Апрель, 2025
91
Май, 2025
92
Июнь, 2025
93
Июль, 2025
94
Август, 2025
95
Сентябрь, 2025
96
Октябрь, 2025
97
Ноябрь, 2025
98
Декабрь, 2025
99
Январь, 2026
100
Февраль, 2026
101
Март, 2026
102
Апрель, 2026
103
Май, 2026
104
Июнь, 2026
105
Июль, 2026
106
Август, 2026
107
Сентябрь, 2026
108
Октябрь, 2026
109
Ноябрь, 2026
110
Декабрь, 2026
111
Январь, 2027
112
Февраль, 2027
113
Март, 2027
114
Апрель, 2027
115
Май, 2027
116
Июнь, 2027
117
Июль, 2027
118
Август, 2027
119
Сентябрь, 2027
120
Октябрь, 2027
Итого по кредиту
3
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
108 781,55
13 053 785,82
4
74 700,51
75 275,70
75 855,33
76 439,41
77 028,00
77 621,11
78 218,79
78 821,08
79 428,00
80 039,60
80 655,90
81 276,95
81 902,79
82 533,44
83 168,94
83 809,34
84 454,68
85 104,98
85 760,29
86 420,64
87 086,08
87 756,64
88 432,37
89 113,30
89 799,47
90 490,93
91 187,71
91 889,85
92 597,40
93 310,40
94 028,89
94 752,92
95 482,51
96 217,73
96 958,60
97 705,19
98 457,52
99 215,64
99 979,60
100 749,44
101 525,21
102 306,96
103 094,72
103 888,55
104 688,49
105 494,59
106 306,90
107 125,46
107 950,33
8 500 000,00
5
34 081,04
33 505,84
32 926,22
32 342,14
31 753,55
31 160,44
30 562,75
29 960,47
29 353,55
28 741,95
28 125,65
27 504,60
26 878,76
26 248,11
25 612,60
24 972,20
24 326,87
23 676,57
23 021,26
22 360,91
21 695,47
21 024,91
20 349,18
19 668,25
18 982,08
18 290,62
17 593,84
16 891,70
16 184,15
15 471,15
14 752,66
14 028,63
13 299,04
12 563,82
11 822,94
11 076,36
10 324,03
9 565,91
8 801,95
8 032,11
7 256,34
6 474,59
5 686,83
4 893,00
4 093,06
3 286,96
2 474,65
1 656,08
831,22
4 553 785,82
6
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
7
4 351 408,38
4 276 132,68
4 200 277,35
4 123 837,94
4 046 809,94
3 969 188,83
3 890 970,03
3 812 148,95
3 732 720,95
3 652 681,35
3 572 025,45
3 490 748,50
3 408 845,71
3 326 312,28
3 243 143,33
3 159 333,99
3 074 879,31
2 989 774,34
2 904 014,05
2 817 593,41
2 730 507,33
2 642 750,69
2 554 318,32
2 465 205,02
2 375 405,55
2 284 914,63
2 193 726,92
2 101 837,07
2 009 239,67
1 915 929,26
1 821 900,37
1 727 147,45
1 631 664,94
1 535 447,21
1 438 488,61
1 340 783,42
1 242 325,90
1 143 110,27
1 043 130,67
942 381,22
840 856,01
738 549,05
635 454,33
531 565,78
426 877,29
321 382,70
215 075,80
107 950,33
0,00
-
126
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа