close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Подоляко Дмитрий Всеволодович. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения: тенденции и перспективы

код для вставки
4
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………. 5
ГЛАВА
1.
ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ
ГОСУДАРСТВЕННОГО
РЕГУЛИРОВАНИЯ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО
АСПЕКТЫ
ОБОРОТА
НАЗНАЧЕНИЯ
В
ЗЕМЕЛЬ
УСЛОВИЯХ
РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКИ…………………………………………………12
1.1.Социально-ориентированная рыночная модель правового регулирования
оборота земель сельскохозяйственного назначения……………………… 12
1.2. Соотношение земельного и гражданского законодательства в правовом
регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения……… 21
1.3. Целевое назначение и использование земель - ключевое положение
механизма правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного
назначения……………………………………………………………………….33
1.4. Развитие земельного законодательства в сфере управления земельными
ресурсами………………………………………………………………………. 35
ГЛАВА
2.
ПРАВОВОЕ
РЕГУЛИРОВАНИЕ
ОТДЕЛЬНЫХ
ВИДОВ
СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО
НАЗНАЧЕНИЯ В УСЛОВИЯХ РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКИ………………38
2.1. Новые тенденции в правовом регулировании земельных участков
сельскохозяйственного назначения как объектов гражданских прав……… 38
2.2.
Правовое
регулирование
договора
аренды
земельного
участка
сельскохозяйственного назначения ……………………………………………50
2.3. Правовое регулирование договора
ипотеки земельного участка
сельскохозяйственного назначения и права аренды земельного участка… .53
2.4.
Правовое
регулирование
сделок,
направленных
на
отчуждение
земельного участка сельскохозяйственного назначения ………………….. .57
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………....63
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ………………………….. 75
5
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. В России земля долгое время была
выведена из гражданского оборота. Существовали только административнокомандные формы и методы распределения и перераспределения земли,
предоставление ее в пользование. Однако переустройство экономической и
правовой системы в Российской Федерации обусловило необходимость
осуществления земельной реформы. В ее рамках была ликвидирована
исключительная государственная собственность на землю, была признана
возможность приобретать земельные участки в частную собственность.
Вполне
естественно,
что
рыночный
оборот
земельных
участков
сельскохозяйственного назначения возникает вслед за признанием земельных
участков объектами гражданских прав.
В результате Россия столкнулась с необходимостью создания в
кратчайшие
сроки
земельного
законодательства,
соответствующего
современным экономическим и политическим реалиям. Вопросы оборота
земельных участков в современной России были и остаются чрезвычайно
политизированными, поэтому говорить о создании детально проработанного и
непротиворечивого законодательства в сфере оборота земельных участков
пока еще преждевременно.
видится
выявление
Поэтому
главной задачей на данном этапе
особенностей
оборота
земельных
участков
сельскохозяйственного назначения и их учет в законах о земле.
Наблюдается тенденция к сокращению площади сельскохозяйственных
угодий и вывод их из хозяйственного оборота, большая часть собственников
земельных долей не распорядились своим имуществом, что представляет
угрозу устойчивости земельного фонда сельскохозяйственных предприятий.
Все эти процессы обусловливают необходимость поиска новых механизмов
регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения.
Разработанность темы. В
последнее время появились работы,
6
посвященные реформированию земельных отношений и формированию рынка
земель сельскохозяйственного назначения. Этим проблемам в известной мере
посвящены научные публикации известных отечественных цивилистов таких,
как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Н.П. Кабытов, B.П. Камышанский,
О.Н. Садиков, Е.А. Суханов, A.Е. Черноморец и др.
В науке природоресурсного, аграрного и экологического права
исследования в области правового регулирования оборота
земельных
участков представлены в трудах таких видных российских ученых, как А.П.
Анисимов, А. Емельянов, Н.И. Крестникова, Н. Шагайда, З.С. Беляева, C.А.
Боголюбов, Г.Е. Быстров, А.К. Голиченков, В.А. Дозорцев, A.B. Дмитриев,
Ю.Г. Жариков, И.А. Иконицкая, О.М. Козырь, О.И. Крассов, Н.Н.Мельников,
H.A. Сыроедов, В.В. Устюкова, B.В. Чубаров и др.
Вместе с тем, многие из них по-разному подходят к решению одних и
тех же проблем, например, к вопросу о земельной собственности, рычагам
государственного
регулирования
земельного
рынка,
формам
землепользования, размерам земельных платежей, способам их определения и
т.д.
Цель
исследования
-
комплексное
исследование
проблем
государственного регулирования оборота земель сельскохозяйственного
назначения, а также выработка на этой основе предложений и рекомендаций
по
совершенствованию
действующего
законодательства
и
правоприменительной практики.
В соответствии с поставленной целью решались следующие задачи:
-определить
особенности
формирования
земельного рынка, рассмотреть его механизм;
--провести сравнительное исследование
и
функционирования
норм
гражданского
и
земельного законодательства в регулировании оборота земельных участков
сельскохозяйственного
применении;
назначения
и
определить
приоритеты
в
их
рассмотреть развитие законодательства в сфере управления
земельными ресурсами;
7
- научно обосновать меры совершенствования арендных отношений и
залоговых
операций
с
земельными
участками
сельскохозяйственного
назначения;
- выявить признаки земельных участков как объектов гражданских
правоотношений, а также характерные черты, предопределяющие специфику
их правового регулирования;
- проанализировать специфику правового
регулирования договоров,
направленных на передачу земельного участка в аренду и залог, провести
анализ норм, регулирующих порядок заключения договоров, направленных на
передачу имущества в собственность и решить вопрос об учете качественных
особенностей земельного участка при совершении сделок с ним;
- разработать предложения по совершенствованию законодательства в
исследуемой сфере.
Объект исследования - общественные отношения, складывающиеся в
связи с оборотом земельных участков сельскохозяйственного назначения и
земельных долей, образовавшиеся в результате осуществления аграрной
реформы.
Предмет исследования - положения российского законодательства,
регулирующие рыночный оборот земель сельскохозяйственного назначения,
а также договорная и судебная практика применения данных норм и
соответствующие доктринальные положения в данной сфере.
Методологическую основу исследования составляет диалектический
метод познания общественных процессов и социально-правовых явлений.
Кроме того, при проведении исследования использовались системный,
исторический, формально-логический, сравнительно-правовой методы, а
также метод правового моделирования.
Теоретическую основу
исследования составили труды по общей
теории права, земельному и гражданскому праву, экономическая и
историческая литература.
8
Эмпирической
основой
правоприменительной
практики:
исследования
послужили
Постановления
Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ,
материалы
Пленумов
Высшего
судебная практика по
конкретным делам, а также договорная практика.
Нормативная основа исследования: Конституция РФ, Гражданский
кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), Земельный кодекс
Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федеральный закон «Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения» (далее- Закон об обороте) и иные
федеральные законы, а также подзаконные нормативные акты.
Научная
новизна
исследования
заключается
в
следующем:
обозначены границы соотношения норм гражданского и земельного
законодательства в области имущественного оборота земельных участков;
выявлены наиболее значимые характерные черты земельного участка как
социально значимого объекта, а также особенности отношений по поводу
данного объекта, влияющие на специфику правового регулирования;
сформулированы предложения, направленые на обеспечение долгосрочности
и стабильности отношений в сфере аренды земельных участков.
По результатам исследования на защиту выносятся следующие
основные положения:
1.В
современной
России
для
регулирования
оборота
земель
сельскохозяйственного назначения характерна социально-ориентированная
рыночная модель правового регулирования, многоуровневое правовое
регулирование и разноотраслевая принадлежность правовых норм в этой
сфере. Целевое назначение и разрешенное использование земель является
ключевым положением в механизме правового регулирования оборота
земель сельскохозяйственного назначения.
2. Правовой режим земельных участков сельскохозяйственного
назначения определяется нормами, имеющими различную отраслевую
принадлежность. При этом, в части
регулирования имущественных
отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными
9
участками
обосновывается
необходимость
сочетания
двух
режимов
правового регулирования - гражданско-правового и земельно-правового.
Регулирование
включающую
земельных
участие
отношений
публично-правовых
предполагает
образований
специфику,
и
наличие
определенных ограничений при использовании и обороте земельных
участков сельскохозяйственного назначения и земельных долей таких
участков.
3.
В целях совершенствования правового регулирования ипотеки
земельных
участков
сельскохозяйственного
назначения
предлагается
внесение изменений в земельное законодательство, предоставляющее
каждому собственнику земельного участка и предпринимателю возможность
ипотечного
кредитования
под
залог
земель
сельскохозяйственного
назначения, что создаст необходимые условия для перераспределения земель
в
пользу
высокоэффективных
конкурентоспособных
хозяйств
(правообладателей).
4. Предлагается включить в главу 14 Земельного кодекса РФ «Земли
сельскохозяйственного назначения» положения ФЗ об обороте земель
сельскохозяйственного назначения, что позволит оптимизировать правовое
регулирование
гражданского
оборота
земельных
участков
сельскохозяйственного назначения и исключить разбросанность норм
данного института по различным законам.
5. Для обеспечения стабильности арендных отношений
и создания
надлежащих условий для инвестиций в аграрный сектор экономики
целесообразно:
- установить в ЗК РФ минимальный срок договора аренды земельного
участка сельскохозяйственного назначения продолжительностью от 5 до 9
лет, предусмотрев, что в случаях заключения договора аренды на срок более
пяти лет, обязанность по комплексному осуществлению мероприятий в целях
улучшения плодородия земельного участка возлагается на арендатора, а при
сроке договора менее пяти лет - на арендодателя;
10
- в земельном законодательстве предусмотреть положение о том, что
земельный участок из состава публичных земель не может быть выставлен на
торги, если арендатор обладает преимущественным правом заключения
договора аренды на новый срок;
- торги на получение права на заключение договора купли-продажи
земельных участков сельскохозяйственного назначения из государственной и
муниципальной собственности либо права на заключение договора аренды
должны осуществляться только в форме конкурса, так как в отношении
земельных
участков
сельскохозяйственного
назначения
необходимо
установление особых условий по их использованию;
- в земельном законодательстве предлагается установить, что размер
арендной платы при аренде земельных участков сельскохозяйственного
назначения
может
изменяться
по
соглашению
сторон
в
сроки
предусмотренные договором, но в пределах срока действия кадастровой
стоимости земельного участка, определенной в установленном порядке
(поскольку размер арендной платы в соответствии с ЗК РФ устанавливается в
определенном проценте от величины кадастровой стоимости, которая
пересматривается не чаще чем 1 раз в течение 3-х лет).
6.Анализ
региональных
законов
сельскохозяйственного назначения позволяет
об
обороте
земель
выделить три группы
регионов относительно реализации ими права преимущественной покупки
отчуждаемого собственником земельного участка сельскохозяйственного
назначения: 1) регионы, где преимущественное право покупки полностью
оставлено за субъектом Федерации (Московская область, Краснодарский
край, Республика Алтай, Чувашская Республика и ряд других); 2) субъекты
Российской Федерации, где право преимущественной покупки передано на
муниципальный уровень или оба уровня действуют на основе
Такой подход
свойственен регионам
паритета.
с меньшим числом земельных
проблем; 3) субъекты Федерации, где компетенция строго разграничена:
право преимущественной покупки земельного участка оставлено за
11
регионом, а земельной доли - передано муниципальным образованиям.
Имеется
и другая практика, когда в региональных законах проведена
дифференциация
правомочий
между
регионом
и
муниципальными
образованиями в зависимости от размера и местоположения отчуждаемых
земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Структура работы. Выпускная квалификационная работа состоит из
двух глав, включающих 8 параграфов, введения, заключения и списка
использованных
источников.
Объем
работы
-115,
количество
использованных источников - 109.
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ
ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В УСЛОВИЯХ
РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКИ
12
1.1.Социально-ориентированная рыночная модель правового
регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения
Учитывая
особую
социальную
значимость
земель
сельскохозяйственного назначения, важное место при рассмотрении вопроса
об обороте земельных участков сельскохозяйственного назначения имеет
значение, какая модель в условиях рыночной экономики наибольшим
образом соответствует характеру исследуемых отношений.
Следует подчеркнуть, что развитие рыночной экономики в России
пришло к настоящему моменту к модели социально - ориентированной
рыночной экономики. Данному этапу развития рыночной экономики
соответствует
определенная
модель
экономической
конституции,
характерной чертой которой, по сравнению с «чистой» либерально-рыночной
моделью экономической конституции, является наличие значительного числа
норм, посвященных роли государства в экономике. Можно сказать, что в
данной модели преодолен недостаток «чистой» либерально-рыночной
модели, который состоял в игнорировании объективно существующей и
необходимой
роли
государства
как
создателя
системы
регуляторов
общественных отношений. В нормативном плане эта модель может быть
выражена различным образом, с использованием разных форм и методов.
Однако, поскольку суть юридической конструкции экономической
конституции состоит в связанности государства правом, конституционноправовое регулирование экономических отношений включает систему
принципов и норм, обеспечивающих эту связанность. Исходя из этого
конституционные принципы и нормы, регулирующие экономические
отношения, можно разделить соответственно на две группы: относящиеся к
государству и относящиеся к гражданам и хозяйствующим субъектам,
участвующим в экономической деятельности, в том числе, связанного с
оборотом земельных участков сельскохозяйственного назначения.
13
Другой особенностью, отличающей данную модель от «чистой»
либерально-рыночной модели, является мощная социальная составляющая
конституционного регулирования экономических отношений. Характерно,
как свидетельствует практика,
данный аспект имеет значение для
регулирования земельных отношений, при чем, в наибольшей степени для
оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Анализ показал, что «…социальная составляющая сближает эту модель
с
социалистической
моделью
конституционного
регулирования
экономических отношений, однако между ними имеются серьезные
содержательные отличия, как отмечается в юридической и экономической
литературе» [2.64].
Третья
особенность
экономической
конституции
с
социально-
ориентированной рыночной экономикой заключается в том, что она
предполагает
формирование
модели,
включающей
конституционное
оформление взаимосвязанных механизмов регулирования экономических
отношений и контроля за их осуществлением, включая конституционный
контроль.
Разделяем точку зрения ученых, которые исходят из того, что «…
конституционное регулирование экономических отношений в странах с
социально - ориентированной рыночной экономикой представляет собой
сложную систему, в которую вовлечено множество конституционных
институтов и правовых средств, которые в самой конституции могут быть
прямо не увязаны с экономикой, но которые учитываются при решении
вопроса о конституционности того или иного положения. Преимущества
этой
модели
определяются
тем,
что
она
опирается
на
широкую
институциональную базу социального и правового государства, которое
выступает
необходимым
условием
существования
экономической
конституции» [2.64].
В западных системах права большое значение придается основным
правовым принципам. В доктрине предложена следующая систем общих
14
принципов экономической конституции социально - ориентированной
рыночной модели, включающая: «… 1) принцип сочетания возможности
государственного вмешательства с его институциональным и правовым
ограничением,
прежде
всего
требованиями
обеспечения
социального
характера государства; 2) принцип гарантированности и защиты частной
собственности в сочетании с ограничением ее социальной функцией; 3)
принцип
единого
экономического
пространства
внутри
страны,
не
исключающий возможности различных форм поддержки отдельных регионов
страны с целью выравнивания уровня экономического развития; 4) принцип
открытости рынка в сочетании с защитой и поддержкой национального
производителя; 5) принцип равенства субъектов в экономической сфере в
сочетании
с
особым
статусом
государства
при
осуществлении
им
государственных функций (государственные монополии, резервирование
определенных сфер экономической жизни за государством и т.д.)» [2.54].
По мнению автора настоящей работы, приведенная система принципов
применима
и
к
регулированию
рыночного
оборота
земель
сельскохозяйственного назначения.
Кроме того, можно, «… помимо указанных выше общих принципов,
выделить две группы специальных принципов, характерных
оборота
земельных
участков
сельскохозяйственного
для сферы
назначения:
а)
принципы, распространяющиеся на деятельность государства и его органов,
и б) принципы, относящиеся к деятельности граждан и
хозяйствующих
субъектов в экономической сфере» [2.49].
По
способам
правового
регулирования
в
модели
социально-
ориентированной рыночной экономической конституции преобладает способ
управомочивания, а на втором месте находится способ обязывания
в
правовом регулировании оборота земельных участков. Способ обязывания
применяется как к органам государства, так и к физическим лицам и
хозяйствующим субъектам. Следует констатировать, что запрет, как способ
регулирования, не имеет значительного распространения, но наличие такого
15
способа регулирования является обязательным для правового регулирования
наиболее ценных и специфичных объектов, например, таких, как земельные
участки сельскохозяйственного назначения.
В ходе исследования осуществлен анализ развития рыночных земельных
отношений,
как
в
товарном,
так
и
в
нетоварном
секторах
сельскохозяйственного производства.
Анализ показал, что «… в экономической и юридической литературе
выделяются три этапа в процессе формирования рыночного оборота
сельскохозяйственных угодий: 1) создание условий для развития земельного
рынка (1990-1993гг.); 2) становление рынка (в секторе нетоварного
сельскохозяйственного производства (1993-1998гг.); в секторе товарного
производства (2003 - по настоящее время); 3) развитие рынка в нетоварном
секторе (1998г. – по настоящее время) и четырех основных сегментов
современного сельскохозяйственного землепользования: приватизированные
земли на праве общей долевой собственности; приватизированные земельные
участки; неприватизированные земельные участки; земельные участки
хозяйств населения» [2.47].
Как
показали
сформулированы
исследования,
основные
на
задачи,
данном
требующие
этапе
в
решения
доктрине
в
рамках
государственного регулирования рыночного земельного оборота «… в
следующих сегментах: сегменте
земель, принадлежащих физическим и
юридическим лицам
на праве общей долевой собственности;
приватизированных
земельных
участков;
стимулирование
сегменте
сделок,
повышающих эффективность использования сельскохозяйственных угодий, в
том числе, их переход к более экономически крепким хозяйствам;
недопущение сделок, влекущих к нерациональному землепользованию
(необоснованная
дробимость
участка);
ограничение
экономически
необоснованной концентрации земельных участков сельскохозяйственного
назначения (борьба с монополизмом); создание условий для привлечения
дополнительных кредитных ресурсов в аграрно-производственный комплекс
16
посредством залога земельных участков сельскохозяйственного назначения»
[2.19].
Разделяем точку зрения ученых, утверждающих, что «… вплоть до 2002
года система регуляторов земельного рынка не была сформирована. Это в
определенной мере явилось следствием «рыночной эйфории» в начале 90-х
годов «рынок сам все урегулирует» [2.4].
Действительно, как показали исследования, формирование механизмов
регулирования рыночного оборота земельных участков началось после
принятия Земельного кодекса РФ в 2001 году.
Значимыми элементами
механизма регулирования рыночного оборота сельскохозяйственных угодий
стали: 1) преимущественное право субъектов Российской Федерации и
муниципальных образований на приобретение продаваемых земельных
участков (в отношении земельных долей - период 2003-2005 гг.); 2) запрет на
приобретение земельных участков
и земельных долей
в собственность
иностранными лицами; 3) ограничение максимальных и минимальных
размеров земельных участков, которые могут находиться в собственности у
одного
лица;
4)
запрет
несанкционированного
изменения
целевого
назначения и разрешенного использования земельного участка; 5) санкции
за ненадлежащее использование земельного участка.
Как справедливо отмечается в доктрине, «… действующие в настоящее
время на федеральном уровне решения по регулированию оборота земельных
участков сельскохозяйственного назначения носят
концептуальный
и
отчасти рамочный характер с учетом того, что региональная специфика
земельных отношений предполагает детальное правовое регулирование на
уровне законов субъектов Российской Федерации» [2.1].
Результаты обобщений свидетельствуют, что на практике большинство
субъектов Федерации приняли законы, регулирующие оборот земельных
участков сельскохозяйственного назначения. Вместе с тем, некоторые
региональные законодатели
воспользовались своим правом установления
17
моратория на приватизацию земли и, соответственно, не приняли подобные
законы.
Наиболее действенным регулятором рыночного земельного оборота в
товарном
секторе
сельскохозяйственного
производства
является
преимущественное право органов публичной власти на покупку земельных
участков сельскохозяйственного назначения и земельных долей в праве
общей собственности на такие земельные участки.
По результатам
проведенного автором настоящей работы анализа региональных законов об
обороте земель сельскохозяйственного назначения можно
выделить три
группы регионов относительно возможности реализации указанного права
преимущественной покупки.
Первая группа – регионы,
где
преимущественное право покупки
полностью оставлено за субъектом Федерации, передача этого права
муниципальному образованию только в случае отказа региона от покупки
земельного
участка
или
земельной
доли
(Московская
область,
Краснодарский край, Республика Алтай, Чувашская Республика и ряд
других).
Сюда
же
можно
отнести
регионы,
в
законах
которых
соответствующая компетенция вообще не оговорено, поскольку такое право
за
ними
закреплено
Федеральным
законом
об
обороте
земель
сельскохозяйственного назначения № 101-ФЗ.
Вторая
группа
-
субъекты
Российской
Федерации,
где
право
преимущественной покупки передано на муниципальный уровень или оба
уровня действуют на основе паритета. Такой подход свойственен регионам
с меньшим числом земельных проблем.
Третья группа – субъекты Федерации, где
разграничена:
право
преимущественной
покупки
компетенция строго
земельного
участка
оставлено за регионом, а земельной доли - передано муниципальным
образованиям. Имеется и другая практика, когда в региональных законах
проведена дифференциация правомочий между регионом и муниципальными
18
образованиями в зависимости от размера и местоположения отчуждаемых
земельных участков сельскохозяйственного назначения.
В 2005 году, после внесения поправок в Закон об обороте земель
сельскохозяйственного назначения, механизм преимущественного права
покупки претерпел существенную трансформацию. Он перестал действовать
в отношении земельных долей, так как соответствующее право перешло от
органов публичной власти к сельскохозяйственным организациям.
Полагаем ошибочным отстранение публично-правового образования от
прямого регулирования сделок с земельными долями.
В целях исправления этой ошибки, автором настоящей работы
обосновывается
следующий
вывод
-
необходимо
многоступенчатости (очередности) реализации права
возвратиться
к
на приобретение
земельной доли, с установлением следующей системы приоритетов
покупке отчуждаемых земельных долей: первая очередь -
при
другие
собственники земельных долей,
являющиеся по отношению к продавцу
сособственниками
участка,
земельного
собственности; вторая очередь -
находящегося
в
общей
орган публичной власти субъекта
Российской Федерации или местного самоуправления; третья очередь сельскохозяйственная
организация, использующая земельный участок,
соответствующий земельным долям (доли).
По мнению автора настоящей работы, именно такая трехуровневая
система обеспечит необходимый баланс интересов других собственников
права
общей
долевой
собственности
на
земельный
участок
сельскохозяйственного назначения, и публично-правовых образований,
представляющих
интересы
общества,
а
также
сельскохозяйственной
организации, использующей земельный участок, равный отчуждаемым
земельным долям, и собственника доли (ее продавца).
Одним из недостатков в реализации
механизма преимущественной
покупки отчуждаемого земельного участка сельхозназначения является то,
что он не работает при «скрытой» купле - продаже, что имеет место в
19
случае отчуждения путем оформления договором дарения или внесения в
уставный (складочный) капитал или паевой фонд. По существу, подобные
сделки представляют собой легальный способ нейтрализации механизма
преимущественной покупки
управомоченным лицом земельного участка
или земельной доли.
С учетом такой практики, некоторые ученые предлагают «… в случае,
если в отношении земель, используемых в товарном сельскохозяйственном
производстве,
будут складываться тенденции, аналогичные нетоварному
сектору, где на каждые пять проданных участков сейчас приходится один
переданный по договору дарения, дополнить механизм преимущественного
права покупки введением
приобретающим
квалификационных
земельные доли
в порядке
требований
дарения,
к лицам,
или выдачей
разрешений для заключения сделок» [2.58]. По мнению автора настоящего
исследования, подобное предложение представляется спорным, поскольку
отсутствуют надежды на появление таких правовых норм в действующем
законодательстве.
Может целесообразнее, в целях исключения ухода от уплаты налогов, а
также дарения в целях последующей перепродажи одаряемым земельного
участка вместо использования его по назначению,
законодательстве
предусмотреть в
срок, в течение которого приобретатель земельного
участка сельскохозяйственного назначения не вправе произвести его
отчуждение. Целью приобретения земельного участка должно
являться
использование его по назначению, а не перепродажа.
Что касается развития земельно-ипотечного кредитования, то основная
проблема здесь заключается в недостаточной ликвидности передаваемых в
залог земельных участков сельскохозяйственного назначения. В целях
развития ипотеки земельных участков целесообразно его осуществлять по
двум основным направлениям: совершенствование правового регулирования
сделок залога, в части уточнения правил залога; участие государства в этом
механизме, когда возможные риски, связанные с ликвидностью объекта
20
залога, берет на себя
государство (возможно - Россельхозбанк и
федеральный бюджет).
Кроме того, как свидетельствует практика, необходимым условием для
развития рыночного оборота
сельскохозяйственных угодий является
доступность землеустроительных услуг (в т.ч. ценовая); а поскольку в
настоящее время их оказывают негосударственные организации - то наличие
устоявшегося рынка таких услуг. Вместе с тем, как отмечается в литературе,
«…формирование такого рынка идет с рядом трудностей, обусловленных,
главным образом, повышенным спросом на указанные услуги в связи с
необходимостью
постановки
участков
на
кадастровый
учет
и
переоформления в сжатые сроки прежних прав на землю» [2.69].
Предлагается, в связи с тем, что рынок землеустроительных услуг
только начал складываться, задействовать в данной сфере инструментарий
государственного регулирования: меры нормативного и административного
характера, участие государства в оказании услуг, минимизирование
обязательных землеустроительных действий при постановке земельного
участка на кадастровый учет или при совершении с ним разного рода сделок.
В условиях рыночной экономики важно разграничить публично властную и предпринимательскую функции
государства на земельном
рынке, а также полномочия между регулирующими и контролирующими
государственными органами. В этой связи,
доктрина предлагает «…при
уточнении функций федеральных органов исполнительной власти вопросы,
связанные с регулированием рыночного оборота сельскохозяйственных
угодий
и
сельскохозяйственным
землепользованием,
целесообразно
сосредоточить в компетенции Министерства сельского хозяйства России, а
вопросы земельного контроля и контроля за сохранением плодородия почв в компетенции
федеральным
Госсельхознадзора, который является самостоятельным
органом,
но
под
методологическим
Министерства сельского хозяйства» [2.56].
руководством
21
Что касается предпринимательской функции государства на земельном
рынке, то для ее реализации целесообразно наделить уполномоченный
федеральный
орган (организацию) правом преимущественной покупки в
отношении отдельных земельных участков, если не нашлось покупателей
при продаже предмета залога (земельного участка) на публичных торгах.
Такой подход позволит при необходимости сформировать федеральный фонд
перераспределения земель, что усилит степень регулирующего участия
государства на земельном рынке.
1.2. Соотношение земельного и гражданского законодательства в
правовом
регулировании
оборота
земель
сельскохозяйственного
назначения
Вопрос о соотношении земельного и гражданского законодательства
уже неоднократно поднимался в юридической литературе. Данный аспект
весьма важен, поскольку определяет приоритеты правовых норм в
регулировании земельных отношений. В связи с тем, что
земельные
отношения фактически регулируются нормами различных отраслей права,
важно определить - в каком случае должны применяться нормы того или
иного законодательства, учитывая, что Земельный кодекс РФ возвел в ранг
принципа
разграничение действия норм гражданского
и земельного
законодательства в части регулирования отношений по использованию
земельных участков.
Актуальность данной проблемы
отдельные
положения
земельного
обусловлена также тем, что
законодательства
противоречат
некоторым положениям ГК РФ, в том числе нормам, содержащимся в гл.17
Кодекса «Право собственности и другие вещные права на землю», на что
неоднократно обращается внимание в научных публикациях профессора
В.В. Устюковой [2.70].
22
Данный вопрос в доктрине является дискуссионным. С учетом
высказанных
мнений,
предлагается
три
направления
в
решении
обозначенной проблемы.
С точки
зрения одних ученых, в
советское время «… на основе
сочетания норм гражданского и административного права формировались не
только законодательные акты, но
и конструировались отрасли права,
провозглашенные в качестве самостоятельных» [2.19].
Земельное право
было отнесено к таким отраслям. «…Теперь земля
стала объектом
экономического оборота и опять попала в сферу действия гражданского
права. Земельные отношения распались на регулируемые гражданским и
административным правом, и основания для признания земельного права
самостоятельной отраслью
перестали существовать. Оно должно быть
квалифицировано как комплексная отрасль законодательства» [138, c.26].
Аналогичной позиции придерживаются и М.И. Брагинский, который
отмечает, что «… самые разнообразные тенденции в развитии современной
экономики и права подтверждают
стремление к слиянию земельного
и
гражданского права» [52, c.75].
Однако
данные
высказывания
отнюдь
не
отрицают специфики
земельного участка. Так, В.А. Дозорцев отмечает: «… Разумеется, для земли
может быть установлен особый правовой режим по сравнению с другими
объектами гражданского оборота» [138, c.26].
В этой связи представляется, что говорить
о полном слиянии
земельного и гражданского права не совсем корректно, поскольку
существует значительный массив отношений публично-правового характера
(в частности, отнесение земель к определенной категории, охрана земель,
землеустройство,
ведение государственного земельного кадастра и др.),
которые ни в коей мере нельзя отнести к предмету гражданского права.
Некоторые исследователи полагают, что все отношения, связанные с
землей, должны регулироваться только нормами земельного права» [163,
c.30]. Так, Н.Н. Осокин подчеркивает, что «… включение земельных
23
участков в сферу
гражданского права, субъекты которого свободны в
направлении использования и не
ограничены в распоряжении своим
имуществом, неизбежно приведет к экологическому кризису, деградации
окружающей среды. В отношениях, связанных с землей, публичный интерес
должен превалировать над индивидуальным, и именно поэтому институты
земельного законодательства должны быть поставлены впереди институтов
гражданского законодательства» [151, c.52-53].
К таким же выводам приходит и Б.В. Ерофеев, который отмечает, что
«…земельные отношения имеют имущественное содержание, но в силу
своих уникальных и специфических особенностей земля не может стать в
полном смысле
имуществом, потому что является продуктом
самой
природы, не имеет и не может иметь имущественной основы. В условиях
рынка
земли
ей
придается
конъюнктурная
оценка
и
видимость
имущественной ценности. Следовательно, сделки с землей не должны
определяться по правилам имущества, которое является
гражданского права, поскольку на первое место
объектом
в использовании земли
должны ставиться не интересы пользователя либо собственника (на чем
особенно делают акцент цивилисты), а интересы общества, социальная
целесообразность» [67, c.28].
Третья
позиция,
как
указывает
А.Л.
Корнеев,
является
«…
компромиссным и более взвешенным подходом к ситуации» [80, c.31]. Его
точка зрения исходит из того, что и
гражданское, и земельное право
являются регуляторами земельных отношений и поэтому авторы
видят
целью
норм
исследования
-
выявление
баланса
или
соотношения
гражданского и земельного права (законодательства) в регулировании этих
отношений.
Так, Ю.Г. Жариков пишет: «…Применительно к вашему случаю (к
вопросу о том, нормами какой отрасли должны регулироваться сделки с
землей) можно утверждать, что при коллизии норм гражданского и
земельного права преимущество должно остаться за нормами земельного
24
права. Этот теоретический вывод нисколько не умаляет роли гражданского
права при регулировании поземельных отношений, особенно в настоящее
время. Дело в том, что гражданское право более детально регулирует сделки,
чем земельное право. в части регулирования сделок более глубокого, чем
земельное. Поскольку сделки с земельными участками детально
не
регулируются в земельном праве, происходит субсидиарное применение к
таким сделкам норм гражданского права. В этом смысле можно утверждать,
что пробелы специального права (земельного) могут быть преодолены путем
обращения к праву гражданскому» [142, c.54]. Обобщая
сказанное,
Ю.Г.Жариков отмечает, «…что по отношению к земле поземельные нормы
выполняют роль
специального регулирования, тогда
как нормы
гражданского права - роль общего регулирования» [142, c.54].
Приоритет норм
земельного законодательства над
гражданским
признает и профессор Н.И. Краснов. Однако необходимость установления
принципа приоритетности земельного законодательства в регулировании
земельных отношений
гражданского права
он связывает
с тем, что «…
цели и задачи
и земельного права в этой сфере находятся
в
определенном диалектическом противоречии. Гражданское право исходит
из автономии воли субъекта права, недопустимости вмешательства
частные дела,
неограниченности имущества, принадлежащего
права, свободы распоряжения
в
субъекту
имуществом вплоть до его порчи или
уничтожения, свободы договоров и т.д.
Земельное право, в отличие от гражданского, исходит из: «…наличия у
правообладателя
не
только
прав,
но
и
обязанности
рационально
использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и
разрешенным использованием; из нормирования количества земли
праве собственности у одного лица: осуществления
контроля
за использованием
территориального
планирования
в на
государственного
и охраной земель; пространственно использования
земли;
необходимости
государственного контроля за совершением сделок с земельными участками
25
и регулируемого земельного рынка; особенностей порядка наследовании
сельскохозяйственных земель и т.д» [156, c.53].
Ф.Х. Адиханов, в свою очередь,
регулировании
которых
есть
земельные отношения,
вероятность
соприкосновения
при
норм
гражданского и земельного права, условно подразделяет на три группы. «…
Первая группа
отношений касается
земельного участка
как объекта
собственности и иных вещных прав. В этом случае земля выступает как
вещь.
Во вторую группу входят отношения, связанные с оборотом
земельных участков как объектов частной собственности. Третью группу
составляют обязательственные отношения, объектом которых является
земельный участок» [117, c.36]. При этом грань «совместного ведения»
гражданского
и земельного права проводится в зависимости от того,
выступает ли земля в качестве одного из любых объектов гражданских прав
или же учитывается ее специфика как природного объекта. В целом можно
отметить, что данная позиция
исходит от того, что земельное право
включает нормы, которые непосредственно посвящены регулированию
особенностей отношений с землей, а к гражданскому праву относятся нормы,
которые регулируют отношения (в том числе и обязательственные)
безотносительно от вида объекта прав.
При этом, по существу, предлагается относить к земельному праву
любые нормы, которые непосредственно касаются земельных участков. Это
можно проследить из приводимых примеров, в частности: ГК РФ (ст. 454491) определяет общие положения купли - продажи (понятие, обязанности
сторон и др.). Они касаются любых объектов гражданских прав и, в том
числе,
земли. «… Вместе с тем, особенности купли – продажи земельных
участков регулируются нормами земельного права» [117, c.38].
Четвертая группа отношений, которые «…можно назвать земельными
отношениями в чистом виде, собственно земельными отношениями, именно
они составляют предмет земельного права
как отрасли
отношения
земель,
по предоставлению и изъятию
права.
Это
по планированию
26
земельных ресурсов и
осуществлению
охране земель
нетрудно
землеустройству, ведению земельного кадастра и
земельного контроля, отношения
по использованию и
и многие другие» [117, c.38]. Из приведенных примеров
заметить,
что
действительно
эти
отношения
к
предмету
гражданского права не относятся. Именно такое определение предмета
земельного права представляется верным.
Что же касается
норм, которые регулируют
отношения оборота
земельных участков, то они составляют элемент предмета гражданского
права
вне зависимости
от того, касаются ли они непосредственно
земельного участка или нет. Данный вывод представляется важным,
поскольку
позволяет
определить
круг норм
права, составляющих
рассматриваемые отрасли права, и помочь в определении приоритетности
применения нормативных актов, которые в той или иной мере регулируют
земельные отношения.
Разрешая данную задачу,
в первую очередь необходимо обратить
внимание на то обстоятельство, что в вышеуказанных позициях и цитатах
зачастую такие понятия « как отрасль права» и « отрасль законодательства»
употребляются как синонимы и соответственно противопоставляются друг
другу
такие кодифицированные акты как Гражданский кодекс РФ и
Земельный кодекс РФ. Н.А.Сыроедов в этой связи говорит, что «…данные
понятия обычно используются в качестве синонимов, ибо они теснейшим
образом связаны между собой. И соотношение между ними автор
характеризует как содержание и форма» [2.65]. На этой основе и решаются
вопросы о приоритетности одного законодательства над другим.
Таким образом, можно сделать следующий вывод. Отрасли права не
могут пересекаться между собой и разные отрасли права не могут
регулировать одни и те же отношения. Если какие-либо общественные
отношения подпадают под признаки предмета одной отрасли права, то они не
могут регулироваться никакой другой отраслью права. Следовательно,
нельзя устанавливать и «примат» одной отрасли права над другой. Они
27
регулируют разного рода отношения, и пересекаться не могут. Однако это не
касается отраслей законодательства, в которых
иногда и возникает
необходимость в определении субординации норм. Именно в этом аспекте
имеет смысл выявлять соотношение норм гражданского и земельного
законодательства в регулировании сделок с земельными участками.
Из этого общего вывода можно сделать следующий частный: если норма
права, расположенная в земельном законодательстве регулирует отношения,
входящие в предмет гражданского права, то это гражданско-правовая, а не
земельно-правовая норма.
В соответствии с п. 1 ст. 2 ЗК РФ земельное законодательство состоит из
самого Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в
соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Гражданское
законодательство согласно п. 2 ст. 3 ГК РФ состоит из Гражданского кодекса
и принятых в соответствии с ним федеральных законов, регулирующих
отношения, входящие в предмет гражданского права. При этом и ст.2 ЗК и
ст.3 ГК содержат положения о том, что нормы и гражданского и земельного
права могут содержаться и в иных законах.
Соответственно, допускается, что нормы гражданского права могут
содержаться и в иных отраслях законодательства, в том числе и в земельном,
тем самым обеспечивается единство гражданского права как отрасли.
Данные нормативные положения вполне согласуются с вышеуказанным
выводом. Для выявления норм гражданского права в составе земельного
законодательства следует обращать внимание на признаки отношений,
входящих в предмет гражданского права.
Гражданское право регулирует два вида отношений: имущественные и
личные неимущественные, что имеет под собой и нормативную основу
(п.1.ст.2 ГК). Имущественные отношения представляют собой общественные
правовые
связи
распределения
экономическом
по
и
поводу
мены
смысле.
имущества,
материальных
Под
то
благ,
материальными
есть
то
принадлежности,
есть
благами
ценностей
в
традиционно
28
понимаются вещи, работы, услуги, и иное имущество в широком смысле
этого слова.
В научной литературе выделяют следующие признаки этих отношений.
«…Во-первых, они характеризуются имущественной обособленностью
участников, причем степень этой обособленности такова, что позволяет им
самостоятельно
распоряжаться
имуществом
и
одновременно
нести
самостоятельную имущественную ответственность за результаты своих
действий. Во-вторых, рассматриваемые отношения по общему правилу носят
эквивалентно-возмездный
товарообмену,
участники
характер,
стоимостным
данных
свойственный
экономическим
отношений,
нормальному
отношениям.
будучи
В-третьих,
самостоятельными
товаровладельцами, вступают в качестве равноправных и независимых друг
от друга субъектов, которые находятся в состоянии административной или
иной подчиненности» [2.61].
Нетрудно выявить, что отношения по поводу совершения сделок
с
земельными участками (как договорных, так и односторонних) полностью
соответствуют вышеуказанным признакам. В связи с чем, считаем, что
данные отношения регулируются нормами именно гражданского права,
несмотря на то, что большинство таких норм содержится в земельном
законодательстве. Такой же позиции придерживаются и многие другие
ученые. Напрмер, абсолютно прав А.Н. Корнеев, который отмечает: «…Вряд
ли
обоснованно
включать
в
структуру
земельного
права
нормы,
регулирующие отношения, которые по своей природе естественным образом
связанны с понятием стоимости, эквивалентности, возмездности, основаны
на частном интересе. Нет смысла в рамках земельного права создавать
теорию сделок, которая сформировалась и апробирована в гражданском
праве, следует использовать, а не отвергать разработки цивилистов в области
правоотношений собственности, в том числе собственности на землю, и т.п.»
[2.39].
29
Поэтому нельзя согласится с Н.А. Сыроедовым в том, что «…попытки
разорвать земельные отношения на регулируемые земельным и гражданским
правом непродуктивны» [2.65].
Основным аргументом противников проведения такой границы между
гражданским и земельным правом является то, что земля, исходя из ее
социальной ценности, не может быть предметом гражданского оборота, и на
нее не могут распространяться в полной мере принципы и нормы
гражданского права. В этой связи можно согласиться с тем, «…что земля-это
действительно имущество особого рода, однако это всего лишь повод для
того, чтобы при регулировании таких отношений гражданское право
учитывало специфику такого объекта правового регулирования, наряду с тем,
что при регулировании отношений с землей необходимо установить
множество ограничений» [2.65].
Гражданское право уже давно отказалось от идеализации абсолютной
свободы в регулируемых отношениях. Ограничения свободы коснулись и
процедуры заключения договоров, и невмешательства в частные дела, и, в
том числе, права частной собственности. Нельзя согласиться с мнением
профессора Г.В.Чубукова о том, «… что гражданское право не обладает
правовым инструментом учета многообразия и специфики земли как объекта
земельных отношений. Оно определяет единые унифицированные правила
гражданского оборота и собственности на землю без учета ее уникальных
специфических
особенностей»
экономическое значение земли,
[2.32].
Они
учитывают
социально-
что можно сделать в целом в рамках
гражданского права. Полагаем, что именно к данному выводу подводит нас
системный анализ норм Конституции РФ. Согласно п. 1 ст. 9 Конституции
РФ «…земля и другие природные ресурсы используется, и охраняются в
Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов,
проживающих на соответствующей территории» [1.1]. Однако уже п. 2
данной статьи указывается на гражданско-правовой аспект в регулировании
30
земельных отношений: «… Земля и другие природные ресурсы могут
находиться в частной собственности» [1.1].
Кроме того, п. 2 ст. 36 Конституции РФ, по нашему мнению,
совершенно однозначно говорит о гражданско-правовой природе отношений
по поводу совершения сделок с земельными участками: «… Владение,
пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами
осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерб
окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц»
[1.1].
На основе изложенного можно сделать вывод: действительно, нужно
учитывать особую социально-экономическую сущность земли, однако это
можно и нужно делать и в рамках отрасли гражданского права.
Таким образом, придя к выводу, что нормы гражданского права
содержатся также в земельном законодательстве, можно попытаться
определить соотношение и субординацию норм, регулирующих земельные
отношения. Гражданский кодекс РФ, решая данный вопрос, указывает, что
нормы гражданского права, содержащиеся в других законах (помимо
гражданского законодательства), должны соответствовать самому кодексу
(абз.2 п.2 ст.3 ГК РФ).
В этой связи, А.Д.Александров вполне обоснованно отмечает, что «…
нормы, регулирующие имущественные отношения, могут содержаться в
Земельном кодексе РФ и иных принимаемых в соответствии с ним законах,
нормативно-правовых актах Президента РФ, Правительства РФ, но при этом
они не должны противоречить общим началам и смыслу гражданского
законодательства, сущности отдельных его институтов» [ 2.14].
Примерно также определяет соотношение и И.Ф.Панкратов, который со
ссылкой на ст.3 ГК РФ пишет: «…Следовательно, в Земельном кодексе РФ и
других актах земельного законодательства нормы ГК РФ: во-первых, могут
воспроизводится (полностью или частично), не вступая в противоречие с ГК
РФ; во-вторых, они могут и должны развиваться, конкретизироваться с
31
учетом особенностей регулирования земельных отношений, опять-таки, не
вступая в противоречие с ГК РФ, в первую очередь, с нормами о праве
собственности и другими правами, о сделках с землей и др.; в-третьих, могут
и должны содержать сугубо «свои» земельно-правовые нормы, не
включаемые в ГК РФ» [2.48; 2.49].
Однако, с другой стороны, учитывая сложность и разнообразие
гражданско-правовых отношений с землей, в ГК РФ не могут содержаться
все нормы, регулирующие эти особенности (в том числе и те, которые входят
в противоречие с общими нормами ГК). Данная коллизия в настоящее время
вполне успешно преодолевается тем, что сам ГК РФ в некоторых вопросах
отдает приоритет и отсылает нас к законодательству о земле (которое, как
уже отмечалось, содержит нормы гражданского права).
Так,
например,
п.3
ст.129
ГК
«Оборотоспособность
объектов
гражданских прав» указывает, что земля и другие природные ресурсы могут
отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными способами в той
мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных
ресурсах. Данный аспект еще раз подчеркивает положение, содержащееся в
п.1 ст.260 ГК РФ
Как показал анализ доктринальных высказываний и положений
Конституции РФ и ГК РФ,
гражданское законодательство признает, что
земля – это особый объект гражданских прав, и предлагает учесть эти
особенности в специальном законодательстве.
Учитывая
особенность
земли
как
объекта
гражданских
прав,
предлагается п.3 ст.209 ГК изложить в следующей редакции: « Владение,
пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той
мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их
собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и
не нарушает прав и законных интересов других лиц».
В
предложенной автором формулировке специально подчеркивается
ограничение использования земли, если это наносит ущерб окружающей
32
среде, хотя общая норма о пределах осуществления гражданских прав
указывает на недопустимость действий граждан и юридических лиц,
осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому
лицу, а также злоупотреблением правом в иных нормах (п.1 ст.10 ГК).
В отношении всей части второй ГК РФ имеет специальное нормативное
указание о том, что нормы части второй Кодекса в части, касающейся сделок
с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот
допускается земельным законодательством (ст.13 ФЗ от 26.01.1996 № 15-ФЗ
«О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской
Федерации).
Ссылки
на
возможность
особого
регулирования
гражданских
отношений по поводу земли в специальном законодательстве имеются и в
отдельных нормах части 2 ГК РФ. Так, например, п.2 ст.607 ГК РФ отмечает,
что законом могут быть установлены особенности (в отличие от ГК РФ)
сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных
объектов. Указание на особенности сделок с земельными участками имеется
и в других нормах (ст.ст.660,666 ГК и др.).
Таким образом, из данных примеров можно предположить, что
гражданско-правовые нормы о земле могут, входя в противоречие с общими
нормами гражданского законодательства, иметь приоритет, однако только
при специальном указании об этом в ГК РФ и в иных федеральных законах,
входящих в систему гражданского законодательства.
Подводя итоги анализу, изложенному в данном параграфе, можно
сделать следующие выводы. Любые общественные отношения, которые
подпадают под признаки гражданского отношения, должны регулироваться
нормами гражданского права. Учитывая особенности отдельных объектов
гражданских прав, нормы гражданского права могут содержаться и в ином (а
не только гражданском) законодательстве.
Нормы права, расположенные в Земельном кодексе и иных законах о
земле
(земельное
законодательство)
и
регулирующие
гражданские
33
отношения по поводу земли, имеют гражданско-правовую природу
и
структурно входят в систему гражданского права. На них распространятся
режим абз.2 п.2 ст.3 ГК РФ о том, что нормы гражданского права,
содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому
кодексу.
С учетом изложенного, предлагается
следующей
редакции:
пользованию
«Имущественные
и распоряжению
п.3 ст.3 ЗК РФ изложить в
отношения
земельными
по
участками,
владению,
а также
по
совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, а
также
земельным,
в
пределах,
допускаемых
гражданским
законодательством».
1.3. Целевое назначение и использование земель – ключевое
положение
механизма
правового
регулирования
оборота
земель
сельскохозяйственного назначения
Целевое использование земель - это основополагающий принцип
отечественного земельного права, сформировавшийся в советский период
развития нашего государства.
Земли сельскохозяйственного назначения составляют самостоятельную
категорию земель Российской Федерации, приоритетное значение которой
обусловлено их социально-экономической значимостью.
Правовой
механизм
по
обеспечению
целевого
использования
сельскохозяйственных земель стал формироваться одновременно с развитием
рыночных отношений. Именно наличие частных собственников, имеющих
возможность по своему усмотрению определять способ извлечения дохода из
земельного участка, создало проблему нецелевого использования угодий.
Перемены формирования свободного рынка земли связаны с принятием
Конституции РФ в 1993году, закрепившей право частной собственности на
землю, и Земельного кодекса РФ в 2001 г., которые развили эти положения. В
34
частности, ч. 2 ст. 7 ЗК РФ закреплено, что земли должны использоваться в
соответствии с их целевым назначением. Правовой режим земельного
участка определяется, исходя из его принадлежности к категории земель и
разрешенному использованию в соответствии с зонированием территории.
Земли сельскохозяйственного назначения на основании ч. 1 ст. 78 ЗК РФ
могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства.
Таким
образом,
использование
земельного
участка
сельскохозяйственных угодий по целевому назначению - это осуществление
на
земельном
участке
из
состава
сельскохозяйственных
угодий
сельскохозяйственного производства.
Неиспользование земельного участка из состава сельскохозяйственных
угодий соответственно должно рассматриваться как правонарушение,
которое должно быть «… отнесено к области окружающей среды и
природопользования, из чего следует, что основной вред от этого
негативного явления наносится не экономическим интересам общества, а
экологическим» [2.31; 2.51].
Наличие обширных площадей неиспользуемых сельскохозяйственных
угодий представляет собой в настоящее время серьезное препятствие для
дальнейшего развития сельского хозяйства в Российской Федерации. Эта
проблема создает комплекс негативных последствий: снижается не только
экономическая отдача от сельского хозяйства, но и его потенциал, так как
неиспользуемые сельскохозяйственные угодья постепенно теряют качества,
необходимые для сельскохозяйственного производства.
Важным
направлением
должно стать устранение многочисленных
противоречий в законодательстве и четкое закрепление в нем признаков
использования сельскохозяйственных угодий по назначению.
35
1.4. Развитие земельного законодательства в
сфере управления
земельными ресурсами
Общеизвестно, что земля, являясь ограниченным и невосполнимым
ресурсом,
получает
при рыночной экономике в условиях гражданского оборота
свойство
товара
и
становится
объектом
имущественных
отношений.
В связи с этим земля рассматривается как объект хозяйственной
деятельности и как
пространственно-территориальный базис для
размещения различных объектов недвижимости.
С учетом этого, одна из насущных задач государства заключается в
создании
оптимальной
системы
земельного
законодательства,
регулирующего, в том числе, отношения по управлению земельными
ресурсами.
Важным в этой проблеме является разграничение предметов ведения и
полномочий между федеральными, региональными органами власти и
органами местного самоуправления относительно регулирования в сфере
управления земельными ресурсами.
Разделяем точку зрения Л.П. Фоминой о том, что «… федеральным
органам целесообразно передать управление землями, необходимыми для
реализации предметов ведения Российской Федерации, а также ее
полномочий в предметах совместного ведения» [2.74]. Что касается вопросов
организации рационального использования и охраны земли, то Российская
Федерация может взять на себя те вопросы, которые требуется решать в
рамках всей страны (порядок ведения кадастра недвижимости, координация
деятельности землеустроительных служб и т.п.).
По мнению автора настоящей работы, функции государственного
управления в области использования и охраны земель не следует передавать
регионам.
36
Как показали исследования, существует проблема законодательного
обеспечения
правильного
соотношения
федерального
земельного
законодательства и земельного законодательства субъектов Российской
Федерации по вопросам совместного ведения. Складывается практика
разработки модельных законов субъектов Российской Федерации, в том
числе по вопросам управления земельными ресурсами.
Возможно, практика разработки и принятия модельных законов будет
способствовать решению проблемы, связанной с управлением земельными
ресурсами. Важно определить приоритетные направления, по которым
целесообразно принятие модельных законов. Пока
ясности относительно
приоритетных направлений не имеется.
Проблема осложняется тем, что по такому важному и сложному вопросу
до настоящего времени на федеральном уровне не принято специального
федерального
закона,
отсутствие
которого
сказывается
на
решении
проблемы, связанной с разграничением предметов ведения и полномочий в
регулировании
отношений по управлению земельными ресурсами и
определении приоритетных направлений развития законодательства в этой
области.
В качестве мер, направленных на решение обозначенных проблем, может
быть принятие на уровне Правительства Российской Федерации Концепции
государственной политики развития законодательства в области управления
земельными ресурсами. Следует отметить, что в России имеется практика
принятия Основ, Концепций, Стратегий по важным для России и общества
социально-экономическим вопросам, утверждаемым Президентом РФ или
Правительством РФ.
Разработка и принятие подобного документа и позволит субъектам
Федерации определиться
законодательства
взаимодействием
с направлениями
относительно управления
развития регионального
земельными ресурсами и
с муниципальными образованиями. Эта проблема не
37
решается на протяжении длительного времени, в связи с этим возникают
самые различные вопросы.
По мнению И.Ф. Панкратова, «…основная проблема, связанная с
разграничением государственной и муниципальной собственности на землю,
заключается в том, что субъекты Федерации не желают передавать земли в
муниципальную собственность. Такое положение вещей может привести к
тому, что муниципальной собственности не будет вообще» [2.48].
Реально в России существует на данный момент большое количество
«неразграниченных» земель, по существу собственник в отношении таких
земель не определен. Вместе с тем, муниципальным образованиям
предоставлено
право ими распоряжаться.
Сложилась парадоксальная
ситуация, когда в нарушение основ гражданского права правомочие
распоряжения земельными участками предоставляется субъектам, которые
не являются собственниками этих участков.
По мнению автора настоящей работы, объективно
поддерживается
коррупциогенная ситуация в отношении большого числа земельных
участков, имеющих статус «неразграниченных». Это серьезный провал в
государственной политике, касающейся управления земельными ресурсами.
Это вопрос к федеральному центру, который должен положить начало
разрешения «сомнительной» ситуации.
Профессор И.Ф. Панкратов также обращал внимание на другую
проблему, связанную с долевой собственностью на землю [2.49].
Таким образом, земельная реформа в России пока не завершена. Как
показано выше, имеется потребность в совершенствовании земельного
законодательства, в том числе, в сфере управления земельными ресурсами.
38
ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ В УСЛОВИЯХ
РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ СДЕЛОК С
ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО
НАЗНАЧЕНИЯ
2.1. Новые тенденции в правовом регулировании земельных
участков сельскохозяйственного назначения как объектов гражданских
прав
Проблема участия земли в гражданском обороте приобрела чрезмерную
остроту вследствие того, что она напрямую связана с возрождением частной
собственности на землю и установлением пределов распоряжения ею. В
настоящее время пришло осознание того факта, что земля с ее почвенным
покровом, являясь уникальным природным ресурсом, не может не
рассматриваться в качестве общественного достояния, независимо от того,
кому она принадлежит.
В связи с этим регулирование земельных отношений предполагает
определенную
специфику,
включающую
участие
публично-правовых
образований и наличие определенных ограничений при использовании и
обороте земли. В тоже время, это не означает введение необоснованных
ограничений на участие земли в гражданском обороте. Как правильно
отмечала И.А. Иконицкая: «…Регулирование отношений, связанных с
использованием и охраной земель есть не что иное, как установление
определенных правил по использованию соответствующего недвижимого
имущества» [2.35].
Анализируя особенности правового регулирования сделок с земельными
участками сельскохозяйственного назначения, необходимо исходить из того,
что эти особенности предопределены спецификой самого земельного участка
как социально значимого объекта. Соответственно, наиболее значимыми
особенностями
земельного
участка
сельскохозяйственного
назначения
являются: «…общенациональное значение земель сельскохозяйственного
39
назначения;
существенная
значимость
количественных
и
особенно
качественных (плодородие почвы) характеристик земельного участка;
необходимость в надлежащем поддержании качественного состояния
земельного участка; необходимость в обеспечении стабильности отношений
в
земельной
сфере;
необходимость
в
рациональном
использовании
земельного участка» [2.71].
Ученые справедливо отмечают, что только «…земля одновременно
обладает множеством свойств, которые характерны другим средствам
производства, но в тоже время имеет уникальные особенности и
специфические закономерности, которые значительно отличают ее как от
других средств производства, так и от иных природных ресурсов» [2.72].
Признавая
множественность
отличительных
черт
земли,
и
законодателем, и теоретиками, и практиками особое внимание всегда
уделялось именно плодородию, как важнейшему качеству земель. Таким
образом,
первенствующее
значение
земель
сельскохозяйственного
назначения среди всех других категорий земель обусловлено их социальноэкономической значимостью.
Следует
отметить,
что
понятие
«земля»
и
«земли»
являются
абстрактными и не выражаются в конкретных, индивидуально-определенных
объектах. «… Данные термины рассматриваются законодателем с публичноправовой позиции, то есть, прежде всего, для установления общих правил
использования и охраны, обеспечения публичных интересов в области
природопользования» [2.70].
Следовательно, земля, как природный объект и природный ресурс не
может быть объектом ни земельных, ни гражданских отношений, и,
естественно,
не
участвует
в
обороте.
Непосредственным
объектом
отношений выступает конкретный земельный участок и в ряде случаев
земельная доля, которые в настоящее время признаются вещью, недвижимым
имуществом (ст.130 ГК РФ и Закон об обороте земель сельскохозяйственного
назначения).
40
Следует отметить, что законодатель помимо термина «земельный
участок» оперирует и другими терминами: «земля», «земли», «угодья»,
«участки лесного фонда» и «водные объекты».
Очевидно, что термины «земля» и «земли» рассматриваются в данном
контексте как синонимы земельных участков. Что касается «угодий»,
«участков лесного фонда» и «водных объектов», то в подобных случаях речь
идет об отдельных разновидностях земельных участков, в названиях которых
указывается на их специфические особенности.
Так, из названия «угодья» следует, что речь идет о землях
сельскохозяйственного назначения. Когда мы говорим «участки лесного
фонда» и «водные объекты», то понятно, что речь идет о земельных
участках, покрытых в первом случае лесом, а во втором водой.
Как
отмечает
С.А.Степанов
«…гражданско-правовая
доктрина
принципиально рассматривает земельный участок в качестве объекта
гражданских прав как недвижимую вещь, но с непременной оговоркой о его
определенных, порой весьма существенных свойствах как объекта вещных
прав и особенностях участия в обороте» [2.68].
Земельный участок является особой разновидностью недвижимого
имущества и его правовой режим отличается от правого режима других
недвижимых вещей. Так, земельный участок может быть объектом большего
по сравнению с другими видами недвижимых вещей числа ограниченных
вещных прав. В частности, речь идет о таких правах, как право пожизненного
наследуемого владения и право постоянного бессрочного пользования
земельным участком.
Особенностью земельных участков является то, что их правовой режим
регулируется не только нормами гражданского права, но и земельноправовыми нормами, среди которых важнейшими являются Земельный
кодекс РФ и Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а
также так называемыми природоресурсовыми кодексами (Лесным, Водным и
т.д.)
41
Имущественные правоотношения по поводу земли имеют определенную
специфику, которая заключается в том, что земельные участки должны
использоваться строго по назначению, сам оборот земельных участков
ограничен,
действует
презумпция
государственной
собственности
на
земельные участки, не принадлежащие гражданам, юридическим лицам либо
муниципальным образованиям (п. 2 ст. 214 ГК РФ). Невыполнение
установленных
земельным
законодательством
правил
пользования
земельным участком может повлечь его изъятие у собственника. Это правило
закреплено в ст. 285 ГК РФ.
Установление границ земельного участка является одним из правовых
средств его индивидуализации. Описание границ земельного участка в
установленном порядке и его постановка на кадастровый учет подтверждают
его существование с характеристиками, позволяющими определить его в
качестве индивидуально-определенной вещи. Границы земельного участка
определяют территориальную и пространственную сферу осуществления
прав
и
исполнения
обязанностей
их
собственников,
других
лиц,
использующих земельные участки на законных основаниях. Согласно ст.261
ГК РФ, как правило, право собственности распространяется и на
находящийся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и
водные объекты, а также находящиеся на нем растения.
Представляется обоснованной позиция авторов, которые указывают, «…
во-первых, на недостаточность закрепляемого в ЗК РФ определения
земельного участка, а во-вторых, на необходимость акцентирования его
гражданско-правовой природы» [2.69].
Так, например, Н.Н. Мисник отмечает: «… гражданское, да и земельное
законодательство рассматривают земельный участок как недвижимую вещь,
объект вещных и обязательственных прав, то есть прав по своей природе
именно гражданских…Любое упоминание о земельном участке в ЗК РФ
имеет отношение либо к возникновению или прекращению вещных прав на
него, либо к их содержанию и осуществлению, в том числе и путем
42
совершения сделок, в результате которых земельный участок становится
объектом обязательственных прав, либо к защите этих прав. Ввиду
сказанного представляется, что определение земельного участка изначально
должно быть сформулировано как гражданско-правовое» [2.69].
Таким образом, представляется необходимым дополнить существующее
определение земельного участка указанием на его гражданско-правовую,
имущественную природу и обозначить наиболее значимую характеристику,
оказывающую решающее значение на его правовой режим - целевое
назначение.
В
свете
вышеизложенного
автором
настоящего
исследования
предлагается включить в ст.261 ГК РФ следующее определение земельного
участка:
«Земельный
участок
это
индивидуально-определенная
вещь
определенного целевого назначения, представляющая собой часть земной
поверхности, границы которой установлены в соответствии с федеральными
законами в составе соответствующей категории земель».
Земельные
участки
как
объекты
гражданского
оборота
имеют
множество особенностей. Прежде всего, это проявляется в том, что
содержание
прав
любого
землепользователя,
включая
собственника,
ограничено, поскольку, количество и состав такого рода объектов в силу
естественных причин конечны, а их использование, так или иначе,
затрагивает интересы общества в целом.
Особенно
данные
сельскохозяйственного
положения,
назначения,
касаются
как
земельных
наиболее
ценной
участков
категории
земельного фонда. Законодательством установлен целый ряд особенностей,
связанных с оборотом таких земельных участков, которые обусловлены
самим объектом оборота – земельным участков сельскохозяйственного
назначения.
Первоначально необходимо определить – на какие земельные участки
законодатель распространяет особые правила оборота, в связи с наделением
43
их особым правовым режимом в силу принадлежности к определенной
категории – землям сельскохозяйственного назначения.
Как справедливо указывает С.А. Боголюбов, «…при разрешении
подобного рода вопросов всегда следует иметь ввиду, что, во-первых, не все
земли, используемые в сельскохозяйственных целях, входят в категорию
земель сельскохозяйственного назначения и, во-вторых, что Закон об обороте
распространяется не на все земли сельскохозяйственного назначения» [2.71].
В соответствии со ст.77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного
назначения признаются земли, расположенные за чертой населенного пункта,
представленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для
этих целей.
В научных дискуссиях неоднократно поднимался вопрос, относятся ли
к
землям
сельскохозяйственного
назначения
земельные
участки,
используемые для нужд сельского хозяйства, но расположенные в черте
земель других категорий.
Можно
рассматривать
понятие
земель
сельскохозяйственного
назначения в широком смысле и узком смыслах. С учетом этого, следует
земли сельскохозяйственного назначения как самостоятельную категорию в
плане деления единого государственного земельного фонда по основному
хозяйственному назначению и как совокупность всех земельных участков,
используемых в качестве сельскохозяйственных угодий, независимо от того к
какой категории по признаку основного хозяйственного назначения они
относятся.
Широкое освещение данный вопрос получил в работах Г.А.Аксененка,
где он указывал, что «…под землями сельскохозяйственного назначения
наше законодательство понимает земли, используемые для сельского
хозяйства
и
расположенные
вне
городской
черты.
Земли
хотя
и
используемые для целей сельского хозяйства, но находящиеся внутри
городской черты, к этой категории земель не относятся» [2.3].
44
Полагаем, что земельные участки сельскохозяйственного назначения,
как категорию земельного фонда, нельзя отождествлять с земельными
участками сельскохозяйственного использования. Если первое - это
определенная категория земельных участков, то вторая – земельное угодье,
которое может находиться и в других земельных категориях, например, в
землях населенных пунктов.
К сожалению, говорить об окончательном решении данных вопросов в
настоящий момент не приходиться. То есть, уже существующее определение
было уточнено только одним новым признаком – расположенностью за
пределами черты населенных пунктов, которая в соответствии с п.2 ст.83 ЗК
РФ представляет собой внешние границы земель городских, сельских
населенных пунктов, отделяющие эти земли от земель других категорий.
Данный признак, закрепленный законодательно, с одной стороны, прямо
определил, что земельные участки сельскохозяйственного назначения не
смогут находиться в черте населенных пунктов, но, с другой стороны,
оставил открытым вопрос о возможности их нахождения в пределах иных
категорий.
Так, статьи 87, 90, 93 ЗК РФ, ст.38 Лесного кодекса РФ, ст.46 Водного
кодекса РФ говорят о возможности использования земельных участков,
находящихся в пределах земель промышленности и иного специального
назначения,
водного
и
лесного
фонда
для
сельскохозяйственного
производства.
Несмотря на отмеченную неясность в толковании, ЗК РФ 2001 г. не
уточнил
содержание
уже
используемых
ранее
признаков
–
«предоставленности» и «предназначенности» для нужд сельского хозяйства.
В соответствии с п.8 ст.1 ЗК РФ правовой режим земельных участков
определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и
разрешенного использования в соответствии с зонированием территории и
требованиями законодательства.
Кроме того, п.10 указанной статьи
устанавливает, что при определении правового режима земельного участка
45
должны учитываться природные, социальные, экономические и иные
факторы. Таким образом, определение целевого назначения земельного
участка и, соответственно, отнесение его к той или иной категории, в
настоящее время никак не связано с определением того субъекта, которому
он возможно будет представлен в будущем.
Что
касается
признака
предназначенности
для
нужд
сельского
хозяйства, то, в отечественном земельном законодательстве и научной
литературе до сих пор отсутствует четкое
представление о критериях
определения такой предназначенности. А если не придавать этому признаку
ограничительного смысла, то вряд ли найдутся в пределах территории
России такие земельные участки, которые не смогли бы быть приспособлены
для того или иного вида сельскохозяйственного производства. Так как в
настоящее время виды деятельности, относящиеся к сельскому производству,
весьма разнообразны.
Анализ доктринальных положений позволяет сделать вывод, что
признак
«предназначенности»
для
сельского
хозяйства
определяет
экономическое, а не юридическое содержание.
Необходимо в законодательстве
участок
сельскохозяйственного
разграничить понятия «земельный
назначения»
и
«земельный
участок
сельскохозяйственного использования». Если первое понятие характерно для
отдельной категории земель, то второе указывает на земельные участки,
находящиеся в пределах иных категорий, но временно используемых в
сельском хозяйстве. Для них характерен смешанный правовой режим, и
нормы, которыми устанавливается правовой режим земельных участков
сельскохозяйственного назначения, на них распространяются постольку,
поскольку это не противоречит реализации элементов правового режима
земель той категории, в пределах которой они расположены, так как
использование указанных земельных участков для ведения сельского
хозяйства носит дополнительный характер. Указанные земельные участки
продолжают оставаться сельскохозяйственными по своим экономическим
46
признакам.
категорию
Однако, пока юридически не осуществлен их перевод в
земель
сельскохозяйственного
назначения
в
установленным законодательством, они продолжают оставаться
порядке,
в иной
категории, на них не распространяются особые правила участия в обороте,
характерные для земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Таким образом, необходимо различать земли сельскохозяйственного
назначения как правовую категорию и сельскохозяйственные земли – как
земли, по своим экономическим признакам используемые или могущие быть
использованными для ведения сельского хозяйства и входящие при этом в
различные категории земель, в том числе (а по площади и преимущественно)
в категорию земель сельскохозяйственного назначения. Это различие также
необходимо закрепить законодательно.
Итак,
разделить
земли
сельскохозяйственного
на:
сельскохозяйственные
производственными
объектами
и
назначения
угодья;
объектами
можно
земли,
условно
занятые
сельскохозяйственной
инфраструктуры; земли, занятые жилыми объектами, в том числе земли
сельских населенных пунктов; фонд перераспределения земель, другие
временно неиспользуемые земли.
Существует также такое понятие, как «земельная доля», аналогу
которому нет ни в законодательстве других стран, ни в законодательстве
дореволюционной России. Правом на земельную долю наделялись работники
сельскохозяйственных
предприятий
(бывших
колхозов
и
совхозов),
пенсионеры таких предприятий, а также работники социальной сферы.
Таким образом, в основу определения круга лиц, имеющих право на
бесплатное получение земельной доли, положен как производственный, так и
социальный принцип. Само понятие земельной доли - это идеальное понятие,
однако в определенных законом случаях она может быть выделена в натуре.
В частности, это возможно при создании крестьянского (фермерского)
хозяйства, при использовании в качестве личного подсобного хозяйства и в
47
других случаях участвовать в рыночном обороте
и являться объектом
гражданских прав.
Как
указывалось
выше, рыночный оборот возникает
вслед
за
признанием земельных участков объектами гражданских прав. Хотя ст.128
ГК РФ в качестве объекта гражданских прав прямо не называет земельный
участок, признание его вещью в настоящее время фактически бесспорно.
Данное положение подтверждается упоминанием земли п.3 ст.129 ГК РФ в
качестве объекта, участвующего в обороте, а в п. 1 ст.130 ГК РФ земельный
участок
напрямую
назван
недвижимой
вещью
(недвижимостью,
недвижимым имуществом).
Разделяем точку зрения авторов, утверждающих, что «…оборот
возможен только после признания соответствующего объекта вещью в
гражданско-правовом понимании данного термина. В случае с земельными
участками
сельскохозяйственного
назначения
это
предполагает:
прохождение государственного кадастрового учета; наличие определенных
качественных характеристик; отнесение его к свободному в обороте,
ограниченному, либо изъятому из оборота; соответствие его площади
минимальным и максимальным нормам» [2.58].
Таким образом, возможность участия того или иного земельного участка
в гражданских отношениях обусловлена предварительным проведением
сложной юридико-технической процедуры с участием государственных
органов. Подобную процедуру можно рассматривать как часть особого
правового режима земельных участков. Причем в данном случае можно
говорить о специфическом правовом режиме земельных участков даже по
отношению к другим видам недвижимых вещей (например, зданиям и
сооружениям).
Федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного
назначения №101-ФЗ предусматривает возможность выдела земельного
участка правообладателю в счет принадлежащих ему земельных долей.
48
Рассмотрим подробно процедуру выдела земельного участка, которая
включает несколько этапов.
Этап 1 - составление проекта межевания земельного участка, который
является обязательным и первоочередным для выдела земельного участка
сельскохозяйственного назначения в счет земельных долей. На основании
этого проекта будет проводиться выдел земельного участка как по решению
общего
собрания
участников
долевой
собственности,
так
и
по
самостоятельному решению собственника земельной доли (земельных
долей).
Этап 2. - созыв общего собрания участников долевой собственности и
утверждение проекта межевания. Нововведением в законодательство о
землях сельскохозяйственного назначения является изменение роли общего
собрания долевых собственников в процедуре выдела земельного участка.
Этап 3 - утверждение проекта межевания участником долевой
собственности. Реализация данного этапа происходит, если количество
участников общей долевой собственности на земельный участок менее или
равно пяти лицам или отсутствует решение общего собрания, описанное в
предыдущем пункте. По смыслу закона и содержания статьи 13 и пункта 3
статьи 19.1
Закона об обороте реализация выдела через описываемую
процедуру возможна в срок до 1 июля 2013 г., если нет решения общего
собрания долевых собственников, описанного в предыдущем пункте.
Этап 4 - кадастровый учет создаваемого земельного участка. В случае
отсутствия каких-либо споров, связанных с размером и местоположением
границ выделяемого земельного участка или земельных участков, проводится
процедура
кадастрового
учета
образуемых
объектов
недвижимого
имущества.
Этап 5 - государственная регистрация права собственности на
выделенный участок в Росреестре. Следующий и заключительный этап - это
регистрация права на выделенный участок. С этого момента земельный
49
участок считается выделенным и появляется как самостоятельный объект
права собственности и гражданского оборота.
Выдел земельного участка в натуре в счет своей доли в праве общей
долевой собственности является сделкой, которая может быть признана
недействительной по правилам ст.168 ГК РФ, если совершена с нарушением
установленной процедуры. В случае признания выдела недействительным,
применятся последствия, предусмотренные ст.167 ГК РФ.
Следует отметить
значимость ФЗ от 29 декабря 2010 г. N 435-ФЗ «О
внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации
в
части
совершенствования
оборота
земель
сельскохозяйственного назначения», который коренным образом перестроил
правовую
модель
отношений
выдела
земельного
участка
сельскохозяйственного назначения. Дело в том, что Закон, №453-ФЗ, с одной
стороны, упростил процедуру выдела, а с другой - увеличил гарантии прав
участников общей долевой собственности, изменив процедуру определения
местоположения и размера земельного участка, порядка созыва и проведения
общего собрания долевых собственников. Но одним из самых существенных
изменений в законодательстве явилось установление принудительного
характера процедуры выдела земельного участка.
Можно сделать вывод о том, что участие в обороте такого объекта как
земельный участок сельскохозяйственного назначения в основном зависит
от
его
индивидуальных
характеристик,
основными
особенностей
из
и
которых
определяется
множеством
выступает:
прохождение
государственного кадастрового учета, определение конкретного вида
разрешенного использования, оборотоспособность и размер земельного
участка.
50
2.2. Правовое регулирование договора аренды земельного участка
сельскохозяйственного назначения
На
практике
распространенная
договор
форма
аренды
в
настоящее
вовлечения
время
земельных
-
наиболее
участков
сельскохозяйственного назначения в гражданский оборот.
Возникает следующий вопрос. Нормы какой отрасли права регулируют
арендные отношения с земельными участками?
Проблема в том, что в Гражданском кодексе РФ нет специальных норм,
регулирующих
аренду
земельных
участков
сельскохозяйственного
назначения. Вместе с тем, Федеральным законом от 26 января 1996 года №
15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса
Российской Федерации» в ст.13 закрепил положение о том, что нормы части
второй ГК РФ, касающиеся сделок с земельными участками, применяются в
той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством и
Законом об обороте.
Следовательно, положения ГК РФ направлены на урегулирование
общественных
отношений,
касающихся
владения,
пользования
и
распоряжения земельными участками сельскохозяйственного назначения,
только во взаимосвязи с соответствующими нормами Земельного кодекса РФ
и Законом об обороте земель сельскохозяйственного оборота.
С точки зрения правовой природы договор аренды земельного участка
является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим и
срочным. При этом, одним из основных прав арендатора земельного участка
сельскохозяйственного назначения является вещно-правовая защита (ст.301305 ГК РФ).
Стороны договора - арендодатель и арендатор, в качестве которых в
соответствии с общими положениями ГК РФ могут выступать физические и
юридические лица, в том числе иностранные, обладающие необходимым
51
объемом правоспособности и дееспособности, а также публично-правовые
образования.
Относительно
объектов
аренды
законодатель
предусматривает
некоторые ограничения. В частности, ст. 666 ГК РФ предусматривает, что
предметом договора финансовой аренды (лизинга) не могут быть земельные
участки и другие природные объекты.
Полагаем, что существенными условиями договора аренды земельного
участка
сельскохозяйственного
назначения
являются
условия,
характеризующие предмет договора, то есть сам земельный участок, условия
об арендной плате, а также форма, срок, целевое назначение, условия
использования и сохранения качества предмета аренды.
Объектом
договора
аренды
выступает
вещь,
обладающая
индивидуальными признаками, т.е. земельный участок, расположенный в
определенной местности, имеющий границы, кадастровый номер, площадь,
целевое назначение.
Анализ договорной и судебной практики показал, что наиболее типичны
ситуации признания договора аренды незаключенным, если земельный
участок не поставлен на кадастровый учет [1. 27].
Анализ положений ст. 22 ЗК РФ и ст. 610 ГК РФ позволяет сделать
вывод, что условие о сроке аренды земельного участка является
существенным условием договора. В частности, Земельный кодекс РФ не
содержит положений, предоставляющих право передавать земельный
участок в аренду на неопределенный срок, не смотря на то, ГК РФ допускает
возможность передачи объекта в аренду на неопределенный срок.
По мнению автора настоящей работы, для обеспечения стабильности
правового положения арендатора земельного участка сельскохозяйственного
назначения, а также создания надлежащих условий для инвестирования в
сельское хозяйство целесообразно установить минимальный срок договора
аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения на срок от 5
до 9 лет. Кроме того, перераспределить между арендодателем и арендатором
52
обязанности по обеспечению плодородия дельного участка в зависимости от
срока договора аренды.
Как показал анализ судебной практики, при рассмотрении споров суды
учитывают
не
только
надлежащее
исполнение
арендатором
своих
обязательств по договору, но и позицию арендодателя, связанную с
намерением
сдавать
в
аренду
спорный
земельный
участок
сельскохозяйственного назначения другому лицу
Гражданский кодекс не определяет размер арендной платы в числе
основных условий договора аренды (ст.614 ГК РФ). Но в п.3 ст.65 ЗК РФ
размер арендной платы прямо назван в качестве существенного условия
договора аренды земельного участка.
В
настоящее
время
плата
за
аренду
земельного
участка
сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или
муниципальной собственности, в соответствии с п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ и
п. 5.1 ст. 10 Закона об обороте установлена в размере 0,3% его кадастровой
стоимости.
На практике актуальным является вопрос о том, как часто арендодатель
может в течение срока договора пересматривать размер арендной платы.
В доктрине в
целях обеспечения стабильного землепользования
предлагается установить, что «…размер арендной платы при аренде
земельных участков сельскохозяйственного назначения может изменяться по
соглашению сторон в сроки предусмотренные договором, но не чаще одного
раза в течение трех лет» [2.39, 2.50].
По мнению автора настоящей работы, возможности пересмотра размера
арендной
платы
кадастровой
целесообразно
стоимости
земель
связывать
со
сроками
сельскохозяйственного
пересмотра
назначения
в
конкретном регионе, поскольку размер арендной платы определяется в
размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка.
53
Целесообразно, в целях совершенствования правового регулирования
аренды земельных участков, в том числе сельскохозяйственного назначения,
предлагается включить в главу 34 ГК РФ параграф с названием «Договор
аренды земельного участка»,
особенности договора аренды такого
специфического объекта.
2.3. Правовое регулирование договора ипотеки земельного участка
сельскохозяйственного назначения и права аренды земельного участка
Уникальность земельных участков, порождаемая неподвижностью и
фиксированным местоположением, определяет и особую роль в залоговых
отношениях.
Ипотека регулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 года
№102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке)
[1.12], содержащем специальные нормы о залоге, в том числе земельного
участка. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ
(параграф 3 гл.23), применяются к ипотеке в случаях, когда Кодексом или
Законом об ипотеке не установлены иные правила (п.2 ст.334 ГК РФ).
Кроме того, регулирование особенностей залоговых правоотношений
содержится в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения и
других законах.
Федеральным законом № 104-ФЗ «О внесении изменений в
Федеральный закон «Об ипотеки (залоге недвижимости)» 10 февраля 2004
года был снял запрет на ипотеку земельных участков сельскохозяйственного
назначения, в связи, с чем в ГК РФ были
установлены определенные
особенности залога земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Предметом залога может быть земельный участок, а также право аренды
земельного участка, т.е. залог имущественного права.
Следует отметить, что некоторые авторы критически относятся к
реализации в законодательстве идеи залога права аренды земельного участка
54
и предлагают «… исключить из Закона об ипотеке положения, допускающие
залог права аренды» [2.14; 2.20].
Круг субъектов, имеющих право вступать в ипотечные отношения по
поводу залога земельных участков сельскохозяйственного назначения или
права аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения,
окончательно не сформировался. В частности, в законодательстве четко не
определено,
могут
ли
иностранные
лица
выступать
в
качестве
залогодержателей и залогодателей.
Гражданский Кодекс РФ к существенным условиям договора залога
относит условия о предмете, цене, сроке исполнения обязательства,
обеспечиваемого залогом (п. 1 ст. 339 ГК РФ). Кроме указанных условий,
судебная практика относит к существенным и условие о способе реализации
заложенного имущества во внесудебном порядке [1.4].
При заключении и оценке договоров об ипотеке необходимо учитывать,
что судебная практика исходит из того, что если сторонами не достигнуто
соглашение
хотя
бы
по
одному
из
существенных
условий
либо
соответствующее условие в договоре отсутствует, договор не может
считаться заключенным (п.1 ст.432 ГК). Но при
решении вопроса о
признании договора об ипотеке незаключенным, необходимо учитывать
положение, содержащееся в п.3 указанной статьи и базирующееся на
принципе добросовестности контрагента.
Анализ договорной практики, касающейся купли - продажи земельных
участков в различных регионах, показал, что договоры, как правило,
содержат условия, предусматривающие, что правообладатель распоряжается
принадлежащим ему земельным участком или арендными правами в
соответствии с действующим российским законодательством. Более того, в
некоторых договорах аренды содержатся положения о том, что арендодатель
обязуется оказывать арендатору содействие в распоряжении арендными
правами, в том числе, в целях залога.
55
При этом, согласно п.2 ст.63 Закона об ипотеке, не допускается залог
части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера,
установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и
нормативными актами органов местного самоуправления для земель
сельскохозяйственного назначения.
Кроме того, не допускается залог
земельных
сельскохозяйственного
участков
из
земель
назначения,
находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 7
Закона об обороте и ст. 63 Закона об ипотеке).
Собственник земельной доли не вправе передать ее в залог, без
выделения земельного участка в счет земельной доли (ч.2 п.1 ст.12 Закона об
обороте).
Следует отметить, что указанное ограничение критически
оценивается в юридической литературе и «…высказывается предложение о
его отмене» [2.44].
В случае, когда
кредит или сумма займа предоставлены для
приобретения права аренды земельного участка, при залоге права аренды
земельного участка возникает ипотека в силу закона на право аренды
конкретного земельного участка, если иное не установлено федеральным
законом или договором аренды. В подобных случаях залогодержателем
выступает банк или иная кредитная организация либо другое юридическое
лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного
участка или права аренды земельного участка (ст.64.1 Закона об ипотеке).
В договоре ипотеки указывается залоговая стоимость земельного
участка
и права аренды земельного участка, которые определяются в
порядке, предусмотренном
Федеральным законом от 29 июля 1998года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и
федеральными стандартами оценки, утверждаемыми в установленном
порядке.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме и не подлежит
государственной регистрации. Регистрируется залог, как обременение
недвижимости (п.3 ст.339 ГК РФ и п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке).
56
В отношении договора ипотеки ГК РФ (ст.339) и Закон об ипотеке
(ст.10) не содержат требования о заключении договора ипотеки посредством
составления одного документа.
Разделяем точку зрения Малова А.А., который предлагает «…
закрепить в законодательстве положения о том, что договор ипотеки должен
считаться
заключенным
по
части
элементов,
регулируемых
обязательственным правом – с момента заключения соглашения, а в части
элементов, регулируемых вещным правом (установление обременения, права
следования, преимущественное перед третьими лицами удовлетворение
требований) – только с момента государственной регистрации» [2.61].
Кроме того, актуальным является вопрос о соотношении основного и
обеспечительного договора, в качестве которого выступает договор ипотеки.
Ответ на этот вопрос зависит от того, какой из них признается
недействительным или незаключенным.
Актуальным в теоретическом и практическом аспектах длительное
время являлся вопрос о том, следует ли в договоре указывать одну цену,
либо раздельно цену за земельный участок и цену расположенное на участке
здание. В судебной практике по этому вопросу сложилась неоднозначная
практика. Эта проблема была преодолена правовой позицией, содержащейся
в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011года №10 «О
некоторых вопросах применения законодательства о залоге» [1.28].
Существует еще одна проблема. В доктрине и в гражданском
законодательстве не определена правовая природа права залога. Залоговое
право, принадлежащее залогодержателю, не признается законодателем
вещным правом.
Так, С.Н. Лунько считает, что «… ипотека земельных участков
сельскохозяйственного назначения даст возможность запустить механизм
долгосрочного кредитования аграрного производства. Несмотря на то, что
законодатель снял запрет на ипотеку земель сельскохозяйственного
57
назначения, тем не менее, специфика этих земель потребовала введения и
определенных механизмов их защиты» [2.70].
Как отмечает О.Б. Леппке, «… пока ипотечный кредит под залог земель
сельскохозяйственного назначения не получил широкого развития. По
мнению названного автора, ипотечный кредит, чтобы обеспечить его
возвратность должен быть ориентирован на доходность сельского хозяйства.
Земля при ее залоге является основным средством обеспечения ипотечного
кредита. В соответствии с земельным законодательством главным условием
представления и приобретения земель сельскохозяйственного назначения
является использование их по целевому назначению. Однако, при низкой
доходности или убыточности сельского хозяйства и ликвидная цена будет
низкой. С учетом такого положения дел, автор делает вывод о том, что
ипотека не может являться привлекательной как для сельскохозяйственного
производителя, так и для кредитной организации» [2.44].
По нашему мнению, необходимо в Федеральном законе об ипотеке
предусмотреть особенности залога земельных участков.
2.4. Правовое регулирование сделок, направленных на отчуждение
земельного участка сельскохозяйственного назначения
В соответствии
со статьей 52 Земельного кодекса РФ отчуждение
земельного участка сельскохозяйственного назначения его собственником
другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским
законодательством, с учетом ограничений, предусмотренных статьей 27
Земельного Кодекса и
Законом об обороте земель сельскохозяйственного
назначения.
Правовыми
формами
отчуждения
земельных
участков
является
совершение сделок купли – продажи, мены, дарения, передачи земельного
участка под выплату ренты либо внесение в уставный (складочный) капитал,
паевой фонд. Порядок совершения
и исполнения названных сделок
58
(договоров)
кодекса
РФ
регулируется
с
учетом
соответствующими
особенностей,
статьями
Гражданского
устанавливаемых
земельным
законодательством, Законом об обороте. Рассмотрим некоторые из них.
Гражданский кодекс РФ не содержит
правовых норм, специально
рассчитанных на регулирование купли – продажи земельных участков
сельскохозяйственного назначения. Нормы параграфа 7 главы 30 ГК РФ
обеспечивают учет лишь отдельных особенностей земельного участка
сельскохозяйственного назначения и только как объекта недвижимости, без
учета особенностей земельного участка как природного объекта
и
природного ресурса. Ряд правил о купле – продаже земельных участков
содержится также в Земельном кодексе РФ (ст. 15, 27- 28, 35- 37, 49, 55 и др.
ЗК) и Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии со ст.8 Закона №101-ФЗ п ри продаже собственником
земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, субъект РФ
или муниципальное образование имеет преимущественное право покупки
его по цене, за которую участок продается, за исключением случаев продажи
с публичных торгов.
Продавец обязан письменно известить соответствующий орган власти о
намерении продать земельный участок с указанием цены, размера,
местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен
быть осуществлен взаимный расчет, но не более 90 дней. Если субъект РФ
или муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в
письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый
земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения,
продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по
цене, не ниже указанной в извещении.
Как свидетельствует практика, публично-правовые образования
практически
не
используют
предоставленное
им
законодателем
преимущественное право покупки. Более того, законодатели субъектов
Федерации
в
своих
региональных
законах
об
обороте
земель
59
сельскохозяйственного
назначения,
распределению полномочий
диференцированно
подошли
к
региона и муниципального образования
относительно реализации преимущественного права на приобретение
земельного участка и земельных долей.
С точки зрения правовой природы договор купли – продажи земельного
участка
сельскохозяйственного
назначения
является
консенсуальным,
возмездным, взаимным. Он определяется как соглашение сторон о том, что
продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок
за определенную плату. В соответствии со ст.432 ГК РФ договор будет
считаться заключенным только в том случае, если
между сторонами
в
требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
По общему правилу существенными условиями договора купли-продажи
земельного участка сельскохозяйственного назначения являются предмет
договора и цена
Земельный кодекс РФ предусматривает, что в качестве объекта купли –
продажи
могут
выступать
только
земельные
участки,
прошедшие
государственный кадастровый учет (п.1 ст.37 Кодекса). Наличие указанных
данных о кадастровом учете
(или его кадастровом номере) в договоре
отвечает требованиям определения предмета в
договоре продажи
недвижимости, предусмотренным статьей 554 ГК РФ.
Представляется спорной позиция некоторых авторов о том, что «…
категория земель не относится к условию идентификации предмета
земельной сделки и нарушение обязанности, предусмотренной п.2 ст.8 ЗК РФ
в
этой
части,
не
является
основанием
для
признания
договора
незаключенным» [2.59]. Полагаем, что позиция указанного автора не
согласуется с положениям ст.7 Закона о кадастре и п.2 ст.8 ЗК РФ, которые
сведения
о категории земель
идентификации земельного участка.
относят к юридически значимым для
60
При проведении исследования, например, в Орловской области,
выявлена практика заключения предварительных договоров, в соответствии с
которыми стороны договариваются о заключении в дальнейшем основных
договоров купли – продажи земельных участков сельскохозяйственного
назначения. Чаще всего такая практика связана со скупкой земельных долей,
в счет которых на момент заключения предварительного договора земельный
участок из земель сельскохозяйственного назначения в натуре не выделен,
соответственно отсутствует
государственный кадастровый учет и право
собственности потенциального продавца не зарегистрировано в ЕГРП, либо с
необходимостью проведения раздела
существующего у собственника
земельного участка. Дополнительно к предварительному договору, владелец
земельных
долей
составляет
завещание
в
пользу
потенциального
приобретателя на случай, если предварительный договор будет признан
незаключенным, поскольку в нем не согласован предмет основного договора.
Земельный участок может приобретаться как у частного физического
или юридического лица, так и у публично-правового образования.
Приобретение
земельного
участка,
находящегося
в
публичной
собственности, как общее правило, в соответствии с Земельным кодексом РФ
может осуществляться на торгах.
Продавец
при
заключении
договора
купли-продажи
обязан
предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях
земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).
Согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в
случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об
обременениях земельного участка и ограничениях его использования в
соответствии с разрешенным использованием вправе требовать уменьшения
покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного
участка и возмещения причиненных ему убытков.
Указанные положения Земельного кодекса РФ применимы и к
договорам купли – продажи земельного участка сельскохозяйственного
61
назначения. Кроме того, при совершении и оценке подобных договоров
необходимо учитывать и сложившуюся судебную практику.
В случае непредставление продавцом информации об обременении
земельного участка или предоставление заведомо ложной информации может
явиться основанием для расторжения договора купли – продажи земельного
участка или уменьшения покупной цены.
Имеется арбитражная практика, когда суд удовлетворяет требование
покупателя об уменьшении покупной цены, поскольку продавец в договоре
указал об отсутствии ограничений (обременений) земельного участка, а
фактически они присутствовали.
Следует согласиться с мнением авторов о том, что «… содержание норм
п. 2 и 3 ст. 37 ЗК РФ не связано с особенностями купли-продажи именно
земельного участка и предлагается отменить пункт 2 ст.37 ЗК в полном
объеме» [2.63].
При совершении сделок купли-продажи земельных участков из состава
земель
сельскохозяйственного
ограничения,
предусмотренные
иностранных лиц, относительно
назначении
земельным
необходимо
учитывать
законодательством
для
максимального размера общей площади
сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственности
одного физического или юридического лица.
Земельный кодекс позволяют заключать договоры мены земельных
участков, в том числе сельскохозяйственного назначения аналогично
договорам купли-продажи, однако не определяют круг субъектов, которые
могут заключать подобного рода договоры. Надо признать, что обмен
земельными участками в России совершенно не развит и практически
отсутствует.
Кроме того, допускается дарение земельных участков, порядок
совершения которых регулируется нормами гл.32 ГК РФ. Анализ легального
определения договора дарения, содержащегося в ст.572 ГК РФ, позволяет
сделать
вывод,
что
договор
дарения
земельного
участка
62
сельскохозяйственного
назначения
может
быть
реальным,
так
и
консенсуальным.
На практике нередки случаи, когда договором дарения оформляется
купля – продажа земельного участка для уменьшения размера налога и
пошлины либо в целях не предоставления субъекту Российской Федерации
преимущественного права
покупки отчуждаемого земельного участка
(кассационное определение Санкт – Петербургского городского суда от 18
июля 2011г. №10828). Договор дарения земельного участка совершается в
письменной форме, государственной регистрации в соответствии со ст.574
ГК РФ подлежит переход права собственности на недвижимость с дарителя
на одаряемого.
Вывод Целесообразно внести изменения в гражданское и земельное
законодательство,
предусмотрев
обязательность
удостоверения сделок с земельными участками.
нотариального
63
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Рыночный
назначения
оборот
является
земельных
механизмом
их
участков
сельскохозяйственного
экономически
целесообразного
перераспределения, он стимулирует предпринимательскую активность и
конкуренцию, привлекает в аграрный сектор дополнительные инвестиции,
способствует
поддержанию
конкурентной
среды
и
объективному
ценообразованию в аграрном землепользовании. С другой стороны,
рыночный оборот сельскохозяйственных угодий сопряжен с вероятностью
ряда негативных проявлений. В первую очередь, к ним относятся: выведение
плодородных земель из сферы сельскохозяйственного использования;
нерациональное
перераспределение
сельскохозяйственных
угодий,
вызывающее разбалансированность между площадью земли и другими
факторами производства; проявление монопольных тенденций; возрастание
социальной напряженности в обществе.
Недопущение таких явлений - задача государственного регулирования.
Причем, специфика сельскохозяйственных угодий требует более жесткого
контроля
за
их
рыночным
оборотом
(в
сравнении
с
рынком
несельскохозяйственных земель и, тем более, других товаров), а также
ограничений некоторых прав участников рынка. Возрастание таких
ограничений свойственно большинству стран с рыночной экономикой.
Основными
мерами
сельскохозяйственных
угодий
регулирования
в
рыночного
современной
России
оборота
стали:
преимущественное право органов публичной власти на приобретение
продаваемых земельных участков сельскохозяйственного назначения; запрет
на их приобретение иностранными лицами; ограничение максимальных и
минимальных размеров земельных участков. Кроме того, в качестве
регулирующих механизмов можно рассматривать такие универсальные меры,
как запрет несанкционированного изменения целевого назначения участка и
64
разрешенного использования, санкции при ненадлежащем использовании
земельного участка.
Рассмотрение
вопроса о соотношении гражданского и земельного
законодательства в области регулирования оборота земельных участков
сельскохозяйственного назначения, позволяет сделать вывод о том, что
нормы, содержащиеся в земельном законодательстве, но регулирующие
отношения, подпадающие под признаки гражданско-правовых, являются
нормами гражданского права, которые должны соответствовать ГК РФ, если
иное не предусмотрено самим Кодексом.
Особенности
совершения
сделок
с
земельными
участками
сельскохозяйственного назначения предопределены спецификой самого
земельного участка как социально значимого и природного объекта. Данные
особенности
предопределяют
и
необходимость
расширения
перечня
существенных условий договора купли-продажи и других договоров. В
частности, обосновывается вывод о придании статуса существенного условия
указанию
на
качественные
характеристики
земельного
участка
сельскохозяйственного назначения.
В целях стимулирования арендодателя к заключению долгосрочных
договоров
аренды
земельных
участков
предлагается
распределить
обязанность по обеспечению плодородия земель следующим образом. В
случаях заключения договора аренды на срок более пяти лет, предлагается
на арендатора
возложить обязанность по комплексному осуществлению
мероприятий в целях улучшения плодородия земель.
В свою очередь, арендатор, который долгое время работает на
конкретном земельном участке, добросовестно выполняет все мероприятия
по повышению плодородия почвы, вкладывая свои средства, знает
особенности почвы на данном земельном участке, соблюдает севооборот и,
безусловно,
заслуживает
того,
чтобы
ему
было
предоставлено
преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
65
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1.Законодательство и практика
1.1.Конституция Российской Федерации (принята всенародным
голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о
поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ,
от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // http://www.pravo.gov.ru,
01.08.2014
1.2.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от
30.11.1994г. // СЗ РФ.1994. N 32. Ст. 3301.; 2017.№31 (ч.1).Ст.4748.
1.3.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от
26.01.1996г. // СЗ РФ.1996. N 5. Ст. 410; 2017. №14. Ст. 1998.
1.4.Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001г. // СЗ
РФ.2001. № 44. Ст. 4147; 2017. № 30. Ст.4457.
1.5.Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004г. //
СЗ РФ.2005. N 1 (часть 1).Ст. 16; 2017. №27. Ст.3932.
1.6.Федеральный закон от 25 октября 1991 года № 137-ФЗ «О введении в
действие Земельного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ.2001. N 44.
Ст. 4148; 2017. № 31 (ч.1).Ст.4829.
1.7.Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»
от 13 июля 2015г. № 218-ФЗ // СЗ РФ. 2015. №29 (ч.1).Ст.4344; 2017. №31
(ч.1).Ст.4829.
1.8.Федеральный закон от 16 июля 1998года №102-ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)» // СЗ РФ.1998. № 29. Ст. 3400; 2017. № 27.Ст.3938.
1.9.Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 101-ФЗ «О государственном
регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного
назначения» // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3399; 2016. № 15. Ст. 2066.
66
1.10.Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018;
2016. № 27 (ч.2). Ст.
1.11.Федеральный закон от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском
(фермерском) хозяйстве // СЗ РФ.2003. N 24. Ст. 2249; 2014. № 26
(ч.1).Ст.3377.
1.12.Федеральный закон «О кадастровой деятельности» 24 июля 2007г.
№221-ФЗ // СЗ РФ.2007. N 31. Ст. 4017; 2017. №31 (ч.1). Ст. 4829.
1.13. Указ Президента Российской Федерации от 14 июня 1992 года № 631
«Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации
государственных
и
муниципальных
предприятий,
расширении
и
дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных
гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности» //
Ведомости СНД и ВС РФ.1992. № 25. Ст. 1427.
1.14. Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года №
1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы
в России»// Российские вести. 1993. № 210.
1.15.Указ Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. №
1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и
картографии»// СЗ РФ.2008. № 52 (ч. 1). Ст. 6366.
1.16.Постановление Правительства Российской Федерации от 15 ноября
2006 года № 689 «О государственном земельном контроле» // СЗ РФ. 2006. №
47. Ст. 4919.
1.17.Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля
2009года №582 «Об основанных принципах определения арендной платы
при аренде земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной
платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли,
находящиеся в собственности Российской Федерации»// СЗ РФ.2009. № 30.
Ст. 3821.
67
1.18.Закон Орловской области от 30 июня 2006 года .№ 603-ОЗ «О
распоряжении земельными участками, государственная собственность на
которые не разграничена, в административном центре Орловской области –
городе Орле» // Орловская правда. 2006. № 107.
1.19.Закон Орловской области от 05 июня 2003 года № 331-ОЗ «Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения в Орловской области»//
Собрание нормативных правовых актов Орловской области. 2003. № 17.
1.20.Постановление Правительства Калининградской области от 8 июля
2009 г. N 402 «Об установлении критериев оценки состояния земельного
участка
из
земель
сельскохозяйственного
назначения
в
случаях
неиспользования, использования не в соответствии с целевым назначением
или используемого методами, приводящими к существенному снижению
плодородия почв» // Комсомольская правда в Калининграде. 2009. N 102. 14
июля.
1.21.Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с
применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ.- 2005.- №5.
1.22.Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации №
10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О
некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении
споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» //
Российская газета.- 2010.- № 109.
1.23.Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 17 февраля 2011года №10 «О некоторых вопросах применения
законодательства о залоге» // Вестник ВАС РФ.- 2011.- № 4.
1.24.Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики
применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре
аренды» // СПС «КонсультантПлюс».
68
1.25.Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 11 июля 2011года № 54 «О некоторых вопросах разрешения
споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет
создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ.- 2011.- № 9.
1.26.Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 05 мая 1997года № 14 «Обзор практики
разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением
договоров»// Вестник ВАС РФ.- 1997.- № 7.
1.27.Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики
разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ.- 2002.- № 3.
1.28.Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 28 января 2005 года № 90 «Обзор практики
рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об
ипотеке» // Вестник ВАС РФ.- 2005.- № 4.
1.29.Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 12.07.2006 N 11991/05 //СПС «КонсультантПлюс».
1.30.Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 25.11.2008 N 7297/08// СПС «КонсультантПлюс».
1.31.Постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного
округа от 25.03.2010 по делу N А56-58100/2009 // СПС «КонсультантПлюс».
1.32.Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.09.2009 г.// СПС
«КонсультантПлюс».
1.33.Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 14547/09. //
СПС «КонсультантПлюс».
1.34. Постановление ФАС Центрального округа от 24 декабря 2010 года
по делу N А09-2279/2010// СПС «КонсультантПлюс».
1.35.Постановление ФАС Центрального округа от 20 января 2011 года по
делу N А36-904/2010// СПС «КонсультантПлюс».
69
СПЕЦИАЛЬНАЯ ЛИТЕРАТУРА
2.1 Аверьянова Н.Н. Законотворческие полномочия субъектов
Российской Федерации в сфере земельных отношений //Нотариус. -2017.-N 2.
2.2.Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского права и норм
земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка
земли // Государство и право.- 2001.- №1.
2.3.Аксененок Г.А. Земельные правоотношения в СССР.- М.:
Госюриздат, 1958.- 328 c.
2.4. Андреева Г.Н. Институт собственности в конституциях зарубежных
стран и Конституции Российской Федерации.- М.: НОРМА, 2009.- 234 с.
2.5.Андреева Г.Н. Объекты права собственности в конституциях
зарубежных
стран:
ретроспективный
взгляд
//
Конституционное
и
муниципальное право.- 2007.- N 2.- С. 6-12.
2.6.Анисимов А.П., Мелихов А.И Правовой режим земельных участков:
новый межотраслевой подход к соотношению норм гражданского и
земельного права//Право и экономика.- 2008.- № 12.- С. 23-30.
2.7.Бандорин Л.Е. Разрешенное использование земельных участков:
проблемы понимания сущности определения //Имущественные отношения в
Российской Федерации.- 2015. - N 12.
2.8.Бевзенко Р.С. Существенные условия договора ипотеки в
арбитражной практике // Законодательство.- 2009.- №9.- С.25-33.
2.9.Бобровская О.Н. Проблемы ограничения и прекращения
субъективных гражданских прав собственников на земельный участок //
Современное право.- 2010.- № 11.- С.15-21.
2.10. Бобылев А.И. Проблемы развития экологического, аграрного,
земельного законодательства в субъектах РФ// Государство и право.- 1997.№ 7.
2.11. Боголюбов С.А. Земельное законодательство и Концепция развития
гражданского законодательства // Журнал российского права.- 2010.- № 1.
70
2.12. Богатов С.А. Пользование земельным участком //Подготовлен для
системы « КонсультантПлюс», 2017г.
2.13. Божок М. Правовое регулирование перевода земельных участков из
одной категории в другую // Жилищное право.- 2017.- N 3.
2.14.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: общие
положения.- М.: Статут, 2012.
2.15.Быстров Г. Е. Договор залога земельного участка (ипотека) и иные
сделки с земельными участками// Аграрное и земельное право.- 2005.- № 9.С.71-86.
2.16.Василевская Л. Ю. Учение о вещных сделках по германскому
праву.- М.: Статут, 2004.- 538 с.
2.17.Волкова А. Преимущественное право покупки земельного участка.
Способы защиты права // Жилищное право.- 2015.- N 3.
2.18.Выпханова Г.В. Информационно-правовые проблемы
экологического и земельного законодательства в условиях реформирования
гражданского законодательства // Экологическое право.- 2010.- № 4..
2.19.Галиновская Е.А. Теоретические и методологические проблемы
земельных правоотношений: Монография.- М.: Институт законодательства и
сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации;
Юридическая фирма «Контракт», 2009.
2.20.Герасин С.И Актуальные проблемы ипотеки сельскохозяйственных
угодий // Закон.- 2007.- N 1..
2.21.Гладышев И.И. Совершенствование управления земельными
ресурсами в условиях формирования рынка земель сельскохозяйственного
назначения: Автореф. дис… канд.экон. наук. – Новгород, 2007. – 28 с.
2.22.Грось
Л.А.
О
сопоставлении
понятий
«гражданское
законодательство», «гражданское право» и «земельное законодательство» и
вещных правах на земельные участки // Журнал российского права.- 2002.№9.
71
2.23.Дихтяр А. И., Попова И.В., Селифонова С.Ю., Разина Е.С.
Конституционно - правовое регулирование земельных отношений в
современной России / Орел: Издатель Александр Воробьев, 2011.
2.24.Дихтяр А. И., Попова И.В. Приобретение прав на земельный участок
из государственных и муниципальных земель на торгах: вопросы теории и
практики / Орел: Издатель Александр Воробьев, 2010.
2.25.Дихтяр А. И. Согласие на совершение сделки с земельным участком
как условие ее действительности // Юрист.- 2010.- № 1.
2.26.Дозорцев В.А. Проблемы совершенствования гражданского права
Российской Федерации при переходе к рыночной экономике // Государство и
право.- 2011.- №7.- С.25-33.
2.27.Емелькина И.А. Вещные права в проекте изменений Гражданского
кодекса Российской Федерации // Гражданское право.- 2011.- № 1.
2.28.Жариков Ю.Г. Особенности применения норм гражданского
законодательства при регулировании земельных отношений // Экологическое
право.-1999.- С.35-44.
2.29.Жариков Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и
гражданского законодательства при регулировании земельных отношений //
Государство и право.- 1996.- № 2.
2.30.Живихина И.Б. Гражданско-правовые средства защиты интересов
собственника
при
прекращении
права
собственности
//
Бюллетень
нотариальной практики.- 2010. N 4.
2.31. Земельные участки: основания и порядок приобретения/ Под ред.
М.Ю. Тихомирова.- М., 2006.
2.32.Землякова Г.Л. Проблемы совершенствования законодательства об
обороте земель сельскохозяйственного назначения // Подготовлен для
системы «КонсультантПлюс», 2011.
2.33.Землякова Г. Шаги по упрощению приватизации земли// ЭЖ-Юрист.2011.- №27.
72
2.34.Иващук И.С. Проблемы совершенствования правового регулирования
использования
сельскохозяйственных
угодий
из
состава
земель
сельскохозяйственного назначения// Экологическое право.- 2011.- № 4.- C.
12-21.
2.35.Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации.- М., 2002.
2.36.Иорданов А.С. Совершенствование земельного законодательства
(проблемы земельной реформы на муниципальном уровне // Право и
политика.- 2005. - №4.
2.37. Кистанова Е. Можно ли построить жилой дом или жилое строение на
земельном участке категории «земли сельскохозяйственного назначения»? //
Жилищное право. 2017. N 4.
2.38. Кислякова М. Проблемы перевода земель // Российская правовая
газета.- 2005.- №37.
2.39.Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. -М.:
ОАО «Издательский Дом « Городец», 2006.
2.40.Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации
(постатейный) (2-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. С.А.
Боголюбова).- Проспект, 2017.
2.41.Костина О.В. О существенных условиях договора купли-продажи
земельных участков // Нотариус.- 2010.- № 2.- С.20-38.
2.42.Крамкова Т.В. Гражданско-правовое понятие земельного участка //
Закон.- 2007.-№ 1
2.43.Кузнецова Н.Г. Земельный налог: практика применения судами норм
Главы 31 налогового кодекса Российской Федерации // Арбитражные споры.2011.- № 1.
2.44.Леппке О.Б. Концептуальные проблемы ипотечного кредитования под
залог земель сельскохозяйственного назначения // Земельный вестник.2003.- № 3.- С.12-15.
73
2.45.Липски С.А. Государственное регулирование рыночного оборота
сельскохозяйственных угодий: теория, методология, практика: Автореф.
дис…докт. экон. наук. – Москва, 2007. – 35 с.
2.46.Майборода В.А. Нотариальное удостоверение отчуждения земельной
доли //Нотариус.- 2016. -N 3.
2.47. Милованов П.В. Особенности и проблемы оборота земель
сельскохозяйственного назначения // Землеустройстройство, кадастр и
мониторинг земель.- 2011.- №8.
2.48. Панкратов И.Ф. Новый Гражданский кодекс и земельное
законодательство // Законодательство и экономика.- 1996.- №5-6.
2.49.Панкратов И.Ф. Проблемы экологического, земельного права и
законодательства в современных условиях // Государство и право.- 1999.- N
2.
2.50. Права на землю в Российской Федерации: практическое пособие
/Под. ред. М. Ю. Тихомирова.- М.: Издательство Тихомирова М. Ю., 2010.
2.51. Право собственности на землю в России и ЕС: правовые проблемы:
сборник статей/ отв. ред. И. А. Иконицкая. – М.: Волтерс Клувер, 2009.
2.52.Павлюченко Т.Н. Учет приобретения земель сельскохозяйственного
назначения
//Бухгалтерский
учет
в
бюджетных
и
некоммерческих
организациях", 2016, N 10)
2.53.Продажа недвижимости: общая характеристика, форма,
государственная регистрация: Постатейный комментарий статей 549 - 558
Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. Б.М. Гонгало, П.В.
Крашенинникова.- М.: Статут, 2010.
2.54. Рыженков А.Я. Принципы оборота земель сельскохозяйственного
назначения и их правовое значение
//Имущественные отношения в
Российской Федерации.- 2017.- N 6.
2.55.Разгельдеев Н.Т., Попов Д.И. Правовое регулирование сделок с
земельными долями.- Саратов, 2005.
74
2.56. Разрешительная система в Российской Федерации: Научнопрактическое
пособие
(отв.
ред.
А.Ф.
Ноздрачев)
/
Институт
законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ
-ИНФРА-М, 2015.
2.57. Седова Н.А. Возникновение долевой собственности на земельные
участки сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации //Власть
Закона.- 2015.- N 3.
2.58. Сомова А.В. Становление рынка земель сельскохозяйственного
назначения и тенденции его развития: Автореф. дис… канд.экон. наук. –
Орел, 2006. – 33 с.
2.59. Сергеев С. Судебные споры по делам о признании сделок куплипродажи земельных участков из категории земель сельскохозяйственного
назначения недействительными //Жилищное право.- 2016. - N 7.
2.60. Сапоткина Т.И. Споры в отношении земель сельскохозяйственного
назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного
фонда //Арбитражные споры. – 2016.- N 4.
2.61.Савенко Г.В. Земельные иски в современном российском праве:
постановка вопроса //Вестник гражданского права.- 2016.- N 4.
2.62.Савенко Г.В. Некоторые вопросы защиты прав на земельные участки
в связи с вступлением в силу Закона «О государственной регистрации
недвижимости» //Законы России: опыт, анализ, практика. - 2016. -N 12.
2.63. Сергеева С. Судебные споры по делам о признании сделок куплипродажи земельных участков из категории земель сельскохозяйственного
назначения недействительными //Жилищное право.- 2016. - N 7.
2.64.Рыженков А.Я. Принципы оборота земель сельскохозяйственного
назначения и их правовое значение
//Имущественные отношения в
Российской Федерации.- 2017.- N 6.
2.65.Сыроедов Н.А. О соотношении земельного и гражданского
законодательства// Государство и право.- 2001.- №4.
75
2.66. Тоточенко Д.А. Минимальный и максимальный размер земельного
участка // Российская юстиция.- 2015.- N 11.
2.67.Толстой
Ю.К.
О
Концепции
развития
гражданского
законодательства // Журнал российского права.- 2010.- № 1.
2.68. Устюкова В. В. Договоры и иные сделки с земельными участками//
Аграрное и земельное право.- 2011.- № 8 (80).
2.69.Устюкова В.В. Еще раз о соотношении земельного и гражданского
права (по материалам судебной практики) // Государство и право.- 2006.- №3.
2.70.Фархиуллина О. Р. Гражданско - правовое регулирование ипотеки
земельных участков в Российской Федерации и зарубежных странах:
Автореф. дис… канд. юрид. наук. – Москва, 2010. – 26с.
2.71.Фоков А.П. О судебной практике при разрешении споров, связанных
с защитой права собственности и других вещных прав // Российский судья.2010.- N 8.
2.72. Феоктистов М.В. Девиантное поведение в сфере государственного
кадастрового
учета
и
последующей
регистрации
недвижимости:
комментарий законодательных новелл с позиции доктрины и практики //
Законодательство и практика. – 2016.- N 1.
2.73. Харитонов А.Ю. Сельскохозяйственные земли: правовые основы//
Пищевая промышленность: бухгалтерский учет и налогообложение.- 2011.N 12.
2.74. Штукатурова Д.И. Договор аренды с множественностью лиц
/Подготовлен для системы «КонсультантПлюс». 2017.
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа