close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Мусин Вячеслав Александрович. Инвестиционный проект доходного дома

код для вставки
4
АННОТАЦИЯ
на
выпускную
квалификационную
работу
Мусина
Вячеслава
Александровича на тему: «Инвестиционный проект доходного дома».
Выпускная квалификационная работа изложена на 98 страницах, включает
15 таблиц, 19 рисунков. Для ее написания использован 91 источник.
Перечень ключевых слов: недвижимость, рынок аренды, рынок жилого
найма, доходные дома, наемные дома, инвестиционный проект.
Цель выпускной квалификационной работы – разработка инвестиционного
проекта по созданию доходного дома в г. Орле и оценка его эффективности.
В данной работе впервые предпринят анализ эффективности
инвестиционного проекта доходного дома с учетом современной государственной
программы софинансирования в городе с численностью населения менее 400 тыс.
человек. В рамках обоснования инвестиционного проекта осуществлен анализ
состояния рынка наемного жилья в г. Орле.
Методы исследования: сравнительный анализ, графический метод, метод
обобщения, анализ абсолютных и относительных показателей, коэффициентный
метод, статистические методы оценки эффективности инвестиционных проектов,
динамические методы оценки эффективности инвестиционных проектов и др.
Теоретическая значимость работы: развитие и совершенствование
методологии изучения рынка жилого найма и инвестиционных проектов
доходных домов.
Практическая значимость:
полученные результаты могут быть
использованы потенциальными инвесторами для эффективного выбора объектов
инвестирования,
профессиональными
девелоперами
для
реализации
инвестиционных проектов доходных домов, органами государственной власти
для развития рынка наемного жилья.
Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка литературы и
приложений.
В первой главе «Теоретико-методические основы и институциональные
предпосылки инвестиционного проектирования доходного дома» раскрываются
теоретико-методические и институциональные аспекты исследуемой темы.
Во второй главе «Разработка инвестиционного проекта доходного дома в г.
Орле» проводится исследование рынка наемного жилья в городе, анализ
основных инвестиционных расходов в проекте доходного дома в г. Орле,
оценивается финансовая целесообразности инвестиционного проекта доходного
дома.
5
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………6
1.ТЕОРЕТИКО-МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ И ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫЕ
ПРЕДПОСЫЛКИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ ДОХОДНОГО
ДОМА ............................................................................................................................... 9
1.1 Доходные дома в России и за рубежом: понятие и тенденции .................. 9
1.2 Формирование институциональной среды рынка доходных домов как
элемента рынка жилого найма ..................................................................................... 16
1.3 Методы оценки эффективности инвестиционного проекта доходного
дома ................................................................................................................................. 27
2. РАЗРАБОТКА ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА ДОХОДНОГО ДОМА
В Г. ОРЛЕ ....................................................................................................................... 39
2.1 Анализ потенциального спроса и предложения на рынке наемного жилья
в г. Орле .......................................................................................................................... 39
2.2 Анализ основных инвестиционных расходов в проекте доходного дома в
г. Орле ............................................................................................................................. 54
2.3 Способы финансирования и анализ финансовой целесообразности
инвестиционного проекта доходного дома в г. Орле ................................................ 69
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ................................................................................................... 84
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ .................................................................................. 89
ПРИЛОЖЕНИЕ А - Классификация девелопмента недвижимости …..…..99
ПРИЛОЖЕНИЕ Б - Контекстная реклама инвестиционного проекта
доходного дома в Яндексе………………………………………………………..…100
ПРИЛОЖЕНИЕ В - Денежный поток инвестиционного проекта доходного
дома при финансировании за счет собственных средств организации…………..101
ПРИЛОЖЕНИЕ Г - Денежный поток инвестиционного проекта доходного
дома с применением ипотечного кредитования ………………………......………107
6
ВВЕДЕНИЕ
В настоящее время в России наблюдается проблема низкой доступности
жилья. Большая часть молодых семей приобретает жилье в собственность
посредством ипотечного кредитования, тем самым обременяя себя на срок 10-20
лет ежемесячными платежами по кредиту, которые занимают весомую долю в
семейном бюджете.
Легальный рынок наемного жилья находится в зачаточном состоянии.
Арендодатели чаще всего предпочитают не регистрировать свою деятельность,
повышая доходность от сдачи жилой площади в аренду. В результате бюджеты
разных уровней недополучают налоговых отчислений, а квартиросъемщики
страдают от издержек нелегальности сделки по аренде жилья.
Решением данных проблем может стать развитие в стране цивилизованного
рынка аренды жилья в доходных домах. Рассматриваемый в данной работе
инвестиционный проект предполагает строительство в Орле многоквартирного
жилого дома, с последующей сдачей всех квартир в долгосрочную аренду по
доступным ценам.
Цель выпускной квалификационной работы – разработка инвестиционного
проекта по созданию доходного дома в г. Орле и оценка его эффективности.
Для достижения цели были поставлены следующие задачи:
‒
определить понятие и тенденции развития доходных домов в России и
за рубежом;
‒
обобщить тенденции формирования институциональной среды рынка
доходных домов;
‒
рассмотреть методы оценки эффективности инвестиционного проекта
доходного дома;
‒
проанализировать состояние рынка наемного жилья в г. Орле;
‒
разработать инвестиционный проект доходного дома в г. Орле и
провести анализ его финансовой целесообразности.
7
Объектом исследования является инвестиционный проект доходного дома в
г. Орле жилой площадью в размере 7824 кв. м с предполагаемым адресом: г.
Орел, ул. Октябрьская, 56а.
Предметом исследования является разработка и оценка экономической
эффективности инвестиционного проекта.
Теоретическую основу данной выпускной квалификационной работы
составили работы отечественных и зарубежных авторов: А.Н. Асаула, М.В.
Бойко, Р.С. Дребушевскего, Е.И. Кириченко, Ф. Котлера, Б.Т. Кузнецова,
Д.
Гамильтона, И.И. Петрова, Е.А. Петрохиной, Р.С. Русина, Л.В. Соколовой, Н.С.
Савченко, Т.В. Тепловой, А.Е. Юртаевой, М. Лайонса, С. Мальпеззи, Ф.Э.
Пейзера, Д. Гамильтона, А. Шмитца, Э. Тоффлера и других.
Информационная база исследования представлена данными органов
официальной статистики, статистикой и аналитикой информационных порталов
по аренде недвижимости («Домофонд», «Авито», «Этажи»), проектными
декларациями многоквартирных жилых домов, публикуемыми компаниямизастройщиками, а также другими источниками сети Internet.
Выполнению поставленных задач способствовали следующие методы:
графический метод, метод обобщения, сравнительный анализ, анализ абсолютных
и относительных показателей, коэффициентный метод, статистические методы
оценки эффективности инвестиционных проектов, динамические методы оценки
эффективности инвестиционных проектов и др.
В
данной
работе
впервые
предпринят
анализ
эффективности
инвестиционного проекта доходного дома с учетом современной государственной
программы софинансирования в городе с численностью населения менее 400 тыс.
человек. В рамках обоснования инвестиционного проекта осуществлен анализ
состояния рынка наемного жилья в г. Орле.
Апробация результатов исследования осуществлена в рамках
Международной
научно-практической
конференции
«European
VIII
Scientific
Conference», состоявшейся 7 января 2018 г. в г. Пенза, а также в Международном
научно-практическом журнале «Интеграция наук».
8
Теоретическая
совершенствовании
значимость
методологии
работы
изучения
заключается
рынка
в
развитии
и
найма
и
жилого
инвестиционных проектов доходных домов.
Практическая значимость работы заключается в том, что полученные
результаты могут быть использованы потенциальными инвесторами для
эффективного
выбора
объектов
инвестирования,
профессиональными
девелоперами для реализации инвестиционных проектов доходных домов,
органами государственной власти для развития рынка наемного жилья.
9
1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ И ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫЕ
ПРЕДПОСЫЛКИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ
ДОХОДНОГО ДОМА
1.1 Доходные дома в России и за рубежом: понятие и тенденции
Понятие «доходного дома» со стороны разных подходов (экономического,
юридического, исторического и архитектурного) имеет разное значение, для
более целостного понимания определения «доходный дом» в рамках данной
работы необходимо рассмотреть каждый из них и выбрать те элементы, которые
наиболее значимы.
Большая советская энциклопедия дает следующее определение доходного
дома: «это тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом,
построенный для сдачи квартир в наем» [8, т.3, c. 142]. Доходный дом отечественный
термин,
использующийся
для
обозначения
типа
жилой
недвижимости, предназначенной для сдачи внаем на длительный срок.
Зарубежная теория экономики недвижимости предлагает взгляд на данное
понятие с противоположной стороны: жилая недвижимость как один из сегментов
коммерческой (доходной) недвижимости в ряду офисной, торговой, складской
[89, c. 205].
Кириченко Е.И. определяет доходный дом как многоквартирный дом,
построенный с целью извлечения дохода путем сдачи квартир в наем [28, c. 432].
Современный историк доходных домов Е.Д. Юхнева дает следующее
определение: «Доходными домами называются здания, специально построенные
или перепланированные для сдачи квартир внаем на длительный срок» [85, c. 57].
В данном определении особый акцент сделан на том, что сдача квартир в аренду
предполагается «на длительный срок». Очевидно, эта ремарка призвана
экономически разделить понятия доходных домов и гостиниц (отелей), так как в
последних помещения (номера) также предназначаются для сдачи внаем, но на
короткий срок.
Классическая
зарубежная
литература
по
экономике
недвижимости
10
принципиально не отличает жилую или коммерческую недвижимость, если речь
идет о сдаче в аренду: кто формирует денежный поток от аренды (жильцыарендаторы или фирмы-арендаторы) - финансовых различий нет [90, 92].
Исторически этот тип недвижимости сложился в Европе к середине XIX века, а
уже в начале XX века доходные дома стали одним из основных типов жилья в
крупных городах многих развитых стран.
Разделение доходной недвижимости жилого назначения и гостиничной
недвижимости по сроку, на который помещение сдается внаем, также
подчеркивается в иностранной профессиональной литературе. Практически такое
разделение играет важную роль при бухгалтерском и налоговом учете, принципы
которого для жилых зданий, сдаваемых в аренду, и объектов гостиничного
бизнеса, различны. Так, чтобы объект недвижимости квалифицировался жилым,
не менее 80% доходов от него должно поступать от сдачи в аренду квартир [86].
Федеральный закон № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс
Российской
Федерации
и
отдельные
законодательные
акты
Российской
Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых
помещений
жилищного
фонда
социального
использования» был
принят
21.07.2014 г. Этот Закон направлен на регулирование правоотношений на
российском рынке найма и аренды жилья [29].
Основой целью Закона является решение таких задач как: обеспечение
законодательного регулирования института найма и аренды жилья, в том числе
введение института наемного дома и создание легитимности отношений найма
жилых помещений в таком доме; установление и развитие понятийного аппарата,
в том числе определение классификации жилищного фонда в зависимости от цели
его использования.
В Жилищном кодексе РФ (ЖК РФ) «наемным домом признается здание,
которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности
одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для
предоставления гражданам во владение и пользование для проживания» [24].
Бойко М.В. в своей работе «Девелопмент доходных домов» утверждает, что
11
доходным
домом
юридически
можно
называть
только
наемный
дом
коммерческого использования [7, с. 34].
Все выше перечисленные определения доходного дома верны, но требуют
определенных
уточнений
на
современном
этапе
развития
частно-
государственного предпринимательства на рынке арендного жилья.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 ЖК РФ, к «жилым помещениям относятся:
жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната» [24].
Согласно ч. 2 ст. 16 ЖК РФ «жилым домом признается индивидуальноопределенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений
вспомогательного
использования,
предназначенных
для
удовлетворения
гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании»
[24].
Проведенное исследование нормативных документов и существующих
мнений и трактовок позволило дать новую трактовку понятию доходный дом –
как
индивидуально-определенное
здание,
специально
построенное
или
перепланированное с целью получения предпринимательского дохода путем
сдачи квартир, частей квартир, комнат по договорам найма жилых помещений, а
также нежилых помещений и машино-мест по договорам аренды во временное
владение и пользование физическим и юридическим лицам по одному из
установленных видов договора. Данное определение:
–
учитывает нацеленность собственника (арендодателя) на получение
предпринимательского дохода (арендной платы);
–
указывает на сохранение права собственника (арендодателя) на
распоряжение имуществом;
–
отражает временный характер отношений, в которых собственность
передается во владение и пользование (или только пользование) арендатору
(физическому и/или юридическому лицу);
–
определяет возможность заключения договора найма или аренды в
рамках, установленных законодательством.
Следует рассмотреть и классификацию доходных домов, которая позволит
12
разделить их на разные типы.
Согласно законодательству доходные (наемные) дома разделяются на две
категории [25]:
‒
коммерческого использования;
‒
социального использования.
Согласно работе Юртаевой А.Е. «Методические основы определения
экономической эффективности инвестиций в «доходные дома»» можно условно
разделить доходные дома по уровню комфортности [86, с 43]:
‒
доходные дома эконом-класса;
‒
доходные дома бизнес-класса;
‒
доходные дома элит-класса.
Пик строительства доходных домов в России имело место на период конца
XIX - начало XX века. Их особенностью является то, что строились они для
разных слоев населения, что привело к появлению доходных домов разного типа,
в зависимости от арендаторов: элитных доходных домов, доходных домов «для
небогатых» и доходных домов с общедоступными (дешевыми) квартирами [31].
Итогом всего этого стало то, что практически каждый гражданин мог позволить
себе снимать жилье в таком доме, в зависимости от своих финансовых
возможностей. В дореволюционной России количество таких домов составляло
более 600 [28, с 137], но после 1917 года из-за революции доходные дома
потеряли свой статус, и перешли в собственность государства. Остановилось
вместе с этим и строительство таких домов в России.
Это продолжалось до 2002 г., когда Правительством Москвы было
утверждено постановление «О проведении эксперимента по строительству и
эксплуатации в Москве муниципального доходного дома»[54], закрепившего
правовой статус пилотного проекта доходного дома как объекта муниципального
жилищного фонда, в котором все жилые и нежилые помещения предназначены
для сдачи во временное пользование юридическим и физическим лицам.
Ряд пилотных проектов продолжался до настоящего времени. Программа
софинансирования проектов арендного жилья, которую реализует Агентством
13
ипотечного жилищного кредитования, была разработана и утверждено в июле
2017г., поэтому свою эффективность она еще не успела показать [52].
Создание и реализация проектов строительства доходных домов, по мнению
американского экономиста Тоффлера вызвана макроэкономическими причинами.
Происходит кардинальное изменение вектора развития экономики, обеспечивая
стремительный
переход
к
совершенно
новому
постиндустриальному
информационному обществу [91, с.203]. Условия жизни и работы в таком
обществе играют первостепенную роль, в связи, с чем необходимо создание
жилья совершенно нового типа, отличного от жилья доиндустриальной и
индустриальной экономики. В России таким жильем потенциально могут стать
доходные дома.
По мнению Тоффлера люди постиндустриального общества нуждаются в
принципиально новом жилье, которое [91, с.215]:
–
достаточно легко и без особых проблем можно продать или поменять,
переехав в другой район, город, страну для участия в новом трудовом коллективе;
–
обеспечивает возможность полностью или частично работать, не
выходя из дома;
–
можно приспособить к новой деятельности жильца, к его новому
образу, уровню, статусу жизни;
–
снимает с человека максимум бытовых проблем;
–
обеспечивает комфорт и уют, при минимальных затратах сил и
средств.
Структура жилищного фонда отдельных стран по видам использования
представлена на рисунке 1.
Ведущие позиции по уровню социальной аренды занимают такие страны,
как Нидерланды, Австрия, Великобритания, а по уровню коммерческой аренды
лидируют Германия, США, Швеция.
Большинство отечественных и зарубежных исследователей рынка найма и
аренды жилья отмечают, что в современных условиях урбанизации и эволюции
государственности:
14
в мегаполисах зарубежных стран доля арендного жилья является
–
весьма значительной, охватывая практически все слои населения, и имеет
тенденцию к увеличению;
в странах, имеющих более развитый рынок жилья, государственное
–
регулирование арендных отношений минимально, осуществляется лишь на
законодательном
уровне,
позволяя
рынку
формировать
инфраструктуру,
ценообразование, свободный перелив средств, обеспечивающих тем самым
экономическую привлекательность и высокую активность мобильности трудовых
ресурсов.
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Велико
Австри
Герман Нидерл
Россия
британи
я
ия
анды
я
60
69
46
58
74,4
Недвижимость в собственности
17
11
49
10
11,4
Коммерческая аренда
23
20
5
32
14,2
Социальная аренда
США
67,4
31,6
1
Финлян
Швеция
дия
69
15
16
56
27
17
Рисунок 1. - Структура жилищного фонда отдельных стран по видам использования в
2016 г. [7, с. 33]
Основные причины, по которым реализация проектов доходных домов до
последнего времени не приобрела широкой популярности в России, представлены
в таблице 1.
Как показывает таблица, проблема реализация проектов доходных домов –
это проблема всех уровней власти, строительного комплекса, рынка аренды и
населения. Решение указанных проблем требует программного решения с
участием всех стейкхолдеров, связанных с проектами строительства доходных
домов [34].
15
Таблица 1. – Матрица проблем реализации инвестиционных проектов доходных домов
[50]
Уровни
Федеральный
уровень
Строительный комплекс
Дефицит недвижимости
искусственно
взвинчивает спрос на
недвижимость.
Отсутствие активной
государственной
поддержки.
Несовершенство
законодательства.
Рынок аренды
Отсутствие интереса
потенциальных
инвесторов на
Федеральном уровне
к доходным домам.
Несовершенство
законодательства
Региональный
уровень
Объективно
обусловленная низкая
рентабельность
строительства и
эксплуатации доходного
дома.
Дорогой земельный
участок под
строительство.
Отсутствие поддержки
регионального бюджета.
Несовершенство
законодательства.
Большой срок
окупаемости вложений,
по разным данным от 10
до 25 лет. Не хватает
долгосрочных
финансовых вложений.
Отсутствие поддержки
муниципального
бюджета.
Несовершенство
законодательства.
Отсутствие
инфраструктур,
обеспечивающих
развитие механизма
доходного дома.
Несовершенство
законодательства.
Муниципальный
уровень
Черный рынок
аренды тормозит
развитие ниши
доходного дома.
Высокая стоимость
найма и мобильность
цен на жилье.
Несовершенство
законодательства.
Население
Государство выделяет
дополнительные деньги на
приобретение жилья
финансово-несостоятельным
людям, тем самым нарушая
элементарную логику в
реализуемой социальноэкономической политике.
Люди предпочитают
собственное жилье, что
связано с желанием достичь
стабильности.
Малый опыт реализации
программ доходных домов,
направленных на решение
жилищных проблем
населения, в том числе
отсутствие таковых в
большинстве регионов
Низкая информированность
населения о доходных
домах.
Таким образом, под доходным домом понимается индивидуальноопределенное здание, специально построенное или перепланированное с целью
получения предпринимательского дохода путем сдачи квартир, частей квартир,
комнат по договорам найма жилых помещений, а также нежилых помещений и
машино-мест по договорам аренды во временное владение и пользование
физическим и юридическим лицам по одному из установленных видов договора.
По
уровню
комфортности
для
потенциальный
клиентов
данный
вид
недвижимости можно разделить на доходные дома эконом класса, бизнес класса и
16
элит-класса, а по правовому статусу на доходные (наемные) дома коммерческого
и социального назначения.
Потребность в развитии проектов строительства доходных домов возникла
на макроэкономическом уровне с изменение вектора развития экономики к
постиндустриальному информационному обществу, где требуется доступное и
качественное жилье при сохранении трудовой мобильности граждан. В России
процесс возрождения доходных домов начался с 2000-х гг. и продолжается до сих
пор. Причинами, по которым проекты строительства доходных домов не обрели
большого масштаба, является проблема всех уровней власти (федерального,
регионального и муниципального) строительного комплекса, рынка аренды и
населения, для решения которых требуется комплексный подход.
1.2 Формирование институциональной среды рынка доходных домов как
элемента рынка жилого найма
Создание доходного дома невозможно без исследования нормативноправовой базы и особенностей правового режима, которые регулируют данный
вид деятельности. Термин «наемный дом» в рамках данной работы будет
приниматься тождественно равным понятию «доходный дом».
Согласно ст. 40 Конституции РФ каждый гражданин РФ имеет право на
жилище [29]. Но с учетом сложившихся нормативов право на бесплатное
получение жилья социального типа имеют, как правило, малоимущие. Что
касается оставшихся лиц, то они должны решать жилищный вопрос с помощью
собственных средств. Для решения жилищного вопроса граждан, которые не
относятся к категории малоимущих и, в то же время, не способные приобрести
жилье в собственность, была разработана и утверждена программа «Обеспечение
доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан
Российской Федерации» [58]. В данной программе были определены приоритеты
и
цели
политики
государства,
в частности,
в
рассматриваемой
сфере
общественных отношений.
Необходимыми условием для создания рынка доступного арендного жилья
17
и некоммерческого жилищного фонда является реализация мер по развитию двух
ключевых сегментов рынка наемного арендного жилья [33]:
‒
найма жилых помещений в жилищном фонде коммерческого
использования;
‒
найма
жилых
помещений
в
жилищном
фонде
социального
использования.
Для реализации государственной политики в этом направлении был принят
Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в
Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты
Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по
найму жилых помещений жилищного фонда социального использования»[81].
Кроме того, в Жилищный кодекс РФ были внесены новые разделы: «Жилые
помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного
фонда социального использования» и «Наемные дома». Следует отметить, что
также внесли изменения в ч. 2 Гражданского кодекса РФ [21], Градостроительный
кодекс РФ [20], Земельный кодекс РФ [25], в Федеральные законы «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
[80], «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [79], «О государственном кадастре
недвижимости» [82].
Согласно ст. 91.16 Жилищного кодекса РФ наемные дома делятся на 2
категории по типу использования [24]:
‒
наемные дома социального использования;
‒
наемные дома коммерческого использования.
Под наемными домами социального использования понимают «здание,
которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности
одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для
предоставления гражданам во владение и пользование для проживания на
основании договора найма жилых помещений жилищного фонда социального
использования или договора найма жилых помещений» [24].
Под наемными домами коммерческого использования следует понимать
18
«здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве
собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором
предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для
проживания на основании договора найма жилых помещений» [24].
Сравнительная
характеристика
наемного
дома
коммерческого
и
социального использования представлена в таблице 2. Выбор типа наемного дома
является важной составляющей бизнеса, т.к. каждый из них имеет свои
особенности. Наемный дом коммерческого использования строится за счет
средств собственника, но при этом в дальнейшем не имеет ограничений по
назначению использования жилых площадей. Наемный дом социального
использования может привлекать средства бюджетов РФ и (или) применять
находящееся в государственной собственности имущество, но пользование
государственной помощью накладывает ограничения по получению прибыли, т.к.
только половина жилых площадей может применять в коммерческих целях.
Сравнение преимуществ и недостатков типов наемного дома является одной из
важных задач для создания и реализации проекта доходного дома.
Предоставление государственной поддержки для строительства наемного
дома социального использования имеет ряд следующих условий, установленных
ЖК РФ [24].
Первым условием является возвратность средств. При этом изменение цели
использования здания в качестве наемного дома социального использования
(наемный
дом
социального
использования
становится
наемным
домом
коммерческого использования) или прекращение использования здания в качестве
наемного дома, для создания, эксплуатации которого была предоставлена
государственная
или
муниципальная
поддержка,
до
истечения
срока,
установленного решением или договором, допускается при условии возмещения
этой поддержки в полном объеме.
Вторым условие является то, что жилые помещения в наемном доме
должны предоставляться гражданам, признанным нуждающимися в жилых
помещениях жилищного фонда социального использования, на срок от года до
19
десяти лет. Перезаключение договора найма жилищного фонда социального
использования на новый срок возможно лишь при условии, что граждане
продолжают относиться к числу нуждающихся в жилых помещениях жилищного
фонда социального использования.
Таблица 2. - Сравнительная характеристика наемного дома коммерческого и
социального использования (составлено автором на основании ЖК РФ [24])
Наименование
Наемный дом
Наемный дом социального использования
признака
коммерческого
использования
Цель
- извлечение
- выполнение социальных функций
прибыли.
(преимущественно);
- извлечение прибыли.
Форма договора
- договор найма
- договор найма жилых помещений;
жилых помещения.
- договор найма жилых помещений
жилищного фонда социального
использования.
Ограничения по
- какие-либо
- не менее 50% жилых помещений от
цели
конкретные
общего количества жилых помещений
предоставления
ограничения
должны быть предоставлены по договорам
жилых
отсутствуют за
найма жилых помещений жилищного фонда
помещений
исключением норм,
социального использования;
исходя из формы
которые
- не менее 50% должна быть доля общей
договора
регулируются ГК РФ площади жилищных помещений
главы 35. Наем
социального использования в общей
жилого помещения.
площади всех жилых площадей.
Источники
- частные источники - средства бюджетов бюджетной системы
финансирования
финансирования.
РФ и (или) находящиеся в государственной
или муниципальной собственности
имущество;
- частные источники финансирования.
Размер наемной
- не имеет каких- максимальный размер платы
платы
либо конкретных
устанавливается органами государственной
ограничений.
власти субъектов РФ дифференцированно
для муниципальных образований и в
зависимости от месторасположения
наемных домов социального использования
Третьим условием является то, что минимальная доля жилых помещений,
подлежащих предоставлению по договорам найма жилых помещений жилищного
фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в
наемном доме социального использования и минимальная доля общей площади
таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в таком доме
не может быть менее 50 %. Решением или договором может быть установлено
20
условие о предоставлении всех жилых помещений в наемном доме социального
использования по договорам найма жилых помещений жилищного фонда
социального использования.
Еще одним условием является то, что наймодатель обязан согласовывать с
лицом,
предоставившим
поддержку,
порядок
учета
заявлений
граждан,
нуждающихся в жилых помещениях; сроки и форму информирования граждан о
количестве жилых помещений, которые могут быть предоставлены в наемном
доме (периодичность, форма, место и срок размещения информации).
Кроме того, наемная плата за жилое помещение не может быть больше
размера платы (за 1 кв. м), установленной органами государственной власти
субъекта РФ дифференцированно по муниципальным образованиям. При этом
плата будет зависеть от месторасположения, потребительских свойств, уровня
благоустройства и площади жилого помещения [57].
Застройщик наемного дома перед предоставлением ему финансовой или
материальной помощи обязан заключить договор об освоении территории в целях
строительства и эксплуатации наемного дома на срок от 20 до 49 лет, что
регламентировано Градостроительным кодексом РФ [20].
Договор об освоении территории заключается исполнительным органом
государственной
власти
или
органом
местного
самоуправления,
уполномоченными на предоставление находящегося в государственной или
муниципальной собственности земельного участка для освоения территории в
целях строительства и эксплуатации наемного дома, с победителем аукциона на
право заключения договора или с единственным участником, явившимся или
допущенным на аукцион, чья заявка соответствует всем требованиям, указанным
в извещении о проведении аукциона.
В договоре об освоении территории должны быть указаны [20]:
‒
цель использования здания и вид такого здания (многоквартирный дом,
или жилой дом блокированной застройки, или объект индивидуального
жилищного строительства);
‒
сведения о земельном участке, предоставляемом лицу, заключившему
21
договор;
‒
обязательство лица, заключившего договор, обеспечить строительство
на земельном участке здания и ввод его в эксплуатацию в срок, не превышающий
трех лет с даты заключения договора;
‒
максимальная
доля
общей
площади
нежилых
помещений
в
многоквартирном доме, за исключением помещений общего пользования, в
общей площади всех жилых и нежилых помещений в таком доме;
‒
обязательство
лица,
заключившего
договор,
осуществить
предусмотренные договором мероприятия по благоустройству земельного
участка и обеспечить эксплуатацию в течение срока действия договора
построенного на земельном участке здания;
‒
обязательство лица, заключившего договор, обеспечить предоставление
жилых помещений в таком доме по договорам найма жилых помещений
жилищного фонда социального использования или по договорам найма;
‒
обязательство исполнительного органа государственной власти или
органа местного самоуправления, заключивших договор, обеспечить своими
силами и за свой счет или с привлечением других лиц технологическое
присоединение к сетям инженерно-технического обеспечения здания в срок, не
превышающий трех лет со дня заключения договора;
‒
основания и порядок изменения цели использования здания;
‒
условия возмещения убытков в форме упущенной выгоды от
предоставления
строительства
земельного
и
участка
эксплуатации
для
наемного
освоения
дома
территории
в
случае
в
целях
прекращения
использования здания в качестве наемного дома или изменения цели
использования наемного дома до истечения срока договора;
‒
способы и размер обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из
договора;
‒
срок действия договора, который может быть установлен не менее чем
на двадцать и не более чем на сорок девять лет;
‒
ответственность
сторон
договора
за
его
неисполнение
или
22
ненадлежащее исполнение.
Договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации
наемного дома социального использования устанавливает максимальный размер
наемной платы за наем жилого помещения в таком доме по договору найма
жилого помещения жилищного фонда социального использования в расчете на
один квадратный метр общей площади жилого помещения.
Плата
за
наем
строится
по
принципу
возмещения
расходов
на
строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома или приобретение
всех помещений в таком доме, расходов, связанных с содержанием и текущим
ремонтом, капитальным ремонтом дома, и некоторых других. Наемная плата
будет устанавливаться в зависимости от того, кому принадлежит дом, - органом
государственной власти, органом местного самоуправления или наймодателем.
Наймодатель должен согласовать размер платы за наем с органом местного
самоуправления. Договор может содержать формы, размеры, сроки и условия
предоставления государственной, муниципальной и (или) иной поддержки для
создания, эксплуатации наемного дома.
Договор об освоении территории заключается по итогам аукциона.
Принимает решение о проведении аукциона и проводит его исполнительный
орган государственной власти или орган местного самоуправления. Кроме этого,
организатором аукциона может являться специализированная организация.
Участниками аукциона на право заключения договора об освоении
территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого
использования могут быть лица, соответствующие следующим требованиям [20]:
‒
отсутствие у заявителя на участие в аукционе недоимок по налогам,
сборам, задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной
системы Российской Федерации за прошедший календарный год, размер которых
превышает 25 % балансовой стоимости активов заявителя, по данным
бухгалтерской отчетности за последний отчетный период;
‒
отсутствие у физического лица - заявителя либо у руководителя,
членов коллегиального исполнительного органа или главного бухгалтера
23
юридического лица - заявителя судимости за преступления в сфере экономики, а
также неприменение в отношении указанных лиц наказания в виде лишения права
занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью
в
сфере
строительства,
реконструкции
или
организации
строительства,
реконструкции объектов капитального строительства и административного
наказания в виде дисквалификации;
‒
заявитель - юридическое лицо не находится в процессе ликвидации, в
отношении него не введено внешнее управление или конкурсное производство на
день подачи заявки на участие в аукционе;
‒
деятельность заявителя не приостановлена в соответствии с Кодексом
РФ об административных правонарушениях на день подачи заявки на участие в
аукционе.
Участниками аукциона на право заключения договора об освоении
территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального
использования
могут
вышеперечисленным,
быть
а
юридические
также
лица,
дополнительно
соответствующие
следующим
всем
обязательным
требованиям [56]:
‒
осуществление заявителем деятельности в качестве застройщика в
течение не менее чем три года при условии, что совокупный объем ввода им
домов в эксплуатацию за последние три года, предшествующие дате окончания
срока подачи заявок на участие в аукционе, составляет не менее чем
установленный
минимальный
объем
ввода
домов
в
эксплуатацию,
предусмотренный извещением о проведении аукциона;
‒
наличие у заявителя свидетельства о допуске к работам по
организации строительства, реконструкции и капитальному ремонту объектов
капитального строительства;
‒
соответствие заявителя требованиям жилищного законодательства к
наймодателям жилых помещений по договорам найма жилых помещений
жилищного фонда социального использования;
‒
отсутствие в реестре недобросовестных поставщиков сведений о
24
юридическом лице - заявителе, в том числе об учредителях, о членах
коллегиального
исполнительного
органа,
лице,
исполняющем
функции
единоличного исполнительного органа юридического лица - заявителя, в части
исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами,
предметом которых является выполнение работ, оказание услуг в сфере
строительства, реконструкции и капитального ремонта или организации
строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального
строительства либо приобретение у юридического лица - заявителя жилых
помещений.
Аукцион проводится одним из способов: путем повышения начальной цены
за право заключения данного договора или путем снижения размера платы за
наем жилых помещений в социальном наемном доме в расчете на один
квадратный
победителем
метр
общей
аукциона
площади
признается
жилого
помещения.
участник
аукциона,
Соответственно,
предложивший
наибольшую либо наименьшую цену предмета аукциона.
Застройщики,
заключившие
такие
договоры,
смогут
получить
государственные или муниципальные земельные участки под строительство
наемных домов в аренду без проведения торгов и предварительного согласования
мест размещения объектов. Арендная плата - в размере не выше земельного
налога за соответствующий земельный участок [25].
Все наемные дома социального использования и земельные участки под их
строительство подлежат учету в муниципальном реестре органами местного
самоуправления. Порядок учета устанавливается нормативным правовым актом
субъекта РФ.
Еще одним способом сдачи земли в аренду помимо аукциона является
заключение договора аренды земли, арендная плата по которому устанавливается
от кадастровой стоимости участка. Срок заключения договора аренды может
составлять от 5 до 49 лет с возможностью дальнейшего перезаключения договора
[59]. Формула для расчета стоимости ежегодной арендной платы имеет
следующий вид:
25
А = КСт ∗ k;
(1)
где КСт - кадастровая стоимость земли;
k – корректирующий коэффициент, изменяющийся в зависимости от землепользователя
и назначения сдачи в аренду.
Размеры корректирующего коэффициента установлены законодательством
РФ [59] и имеет следующие ставки:
‒
0,6 % от кадастровой стоимости земли. В случаях предоставления
земельного участка гражданину или организации в целях ведения личного
подсобного
хозяйства
либо
для
применения
по
сельскохозяйственному
назначению (включая организацию крестьянско-фермерского хозяйства);
‒
1 % от кадастровой стоимости земли. В случае предоставления
земельного участка в целях реализации положений концессионного соглашения, а
также
в
случаях
предоставления
земельного
участка
гражданину
либо
организации, которые вправе освободиться от уплаты налога на землю либо
имеют другие налоговые привилегии. Такой процент арендной платы также
применим к землям, изъятым из оборота (включая земельные наделы,
подвергшиеся
загрязнению,
деградации
и
заражению),
которые
по
законодательству можно передавать в аренду;
‒
1,5 % от кадастровой стоимости земли. В случаях предоставления
земельного участка по заключенному договору аренды на основании пункта 5 ст.
39.7 Земельного кодекса Российской Федерации [25];
‒
2 % от кадастровой стоимости земли. При предоставлении земли
недропользователю в целях осуществления работ, касающихся пользования
недрами.
Управление наемным домом [24] может осуществляться его наймодателем в
соответствии с общими правилами управления домами, установленными в ЖК
РФ. Либо собственник такого дома может принять решение об управлении домом
управляющей
организацией. В первом случае, если управление домом
осуществляет
наймодатель,
именно
он
несет
ответственность
перед
собственником за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые
обеспечивают
надлежащее
содержание
наемного
дома,
за
обеспечение
26
предоставления коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства
наемного дома.
Порядок управления наемными домами, все помещения в которых
находятся
в
собственности
Российской
Федерации,
субъекта
РФ
или
муниципального образования, устанавливается соответственно уполномоченным
Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, органом
государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления.
Следует отметить, что правовое регулирование отношений в сфере создания
и эксплуатации наемных домов еще только формируется и складывается. Можно
с уверенностью сказать, что нормативно-правовая база в данном направлении еще
длительное время будет изменяться.
Таким образом, для реализации прав граждан на комфортное жилье, были
разработаны и приняты в силу нормативно-правовые акты, реализующие
приоритеты и цели политики государства в области жилищного строительства, в
частности, введение раздела III.2. Наемные дома в ЖК РФ. Законодательство
разделяет наемные дома коммерческого и социального использования. Это
выражается в различии договоров найма, ограничений по предоставлению
площадей, по возможности предоставления государственной поддержки и
ограничению по размеру наемной платы. Строительство наемного дома
социального найма не делает его абсолютно некоммерческим по следующим
причинами: во-первых, владелец наемного дома может сдавать половину жилых
площадей по договорам найма жилых площадей, устанавливая свою арендную
плату; во-вторых, для владельца наемного дома социального найма может быть
предоставлен участок под застройку дома на условиях аренды, арендная плата по
которому будет равна земельному налогу, и др. государственная поддержка.
Застройщик наемного дома перед предоставлением ему финансовой или
материальной помощи обязан заключить договор об освоении территории в целях
строительства и эксплуатации наемного дома на срок от 20 до 49 лет, после
которого он должен будет пройти конкурс для предоставления ему территории.
После строительства все наемные дома социального использования и земельные
27
участки под их строительство подлежат учету в муниципальном реестре органами
местного самоуправления. Управление наемным домом может осуществляться
его наймодателем в соответствии с общими правилами управления домами,
установленными в ЖК РФ.
1.3 Методы оценки эффективности инвестиционного проекта доходного
дома
Инвестиционный проект - экономический или социальный проект,
основывающийся на инвестициях; обоснование экономической целесообразности,
объема и сроков осуществления прямых инвестиций в определенный объект,
включающее проектно-сметную документацию, разработанную в соответствии с
действующими стандартами. Одной и разновидностей инвестиционных проектов
является девелопмент [64].
Девелопмент (от англ. real estate development «совершенствование,
развитие недвижимости») – особый вид предпринимательской деятельности с
целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов,
выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимости [5, с. 186].
Девелопер – предприниматель, занимающийся созданием объектов
недвижимости и организацией соответствующих процессов. Девелопер обычно
сопровождает процесс создания здания на всех этапах. Он организует выкуп
земли
под
объект,
проектирование
объекта,
получение
разрешения
на
строительство, подыскивает строительную фирму, а впоследствии и брокера для
продажи объекта. Сегодня девелоперами чаще всего выступают юридические
лица – девелоперские фирмы, которые имеют возможность привлекать крупные
инвестиции под развитие своих проектов [23].
В России широко используется понятие застройщик, которое унаследовано
со времен СССР. Оно в определенной степени соответствует понятию девелопер,
однако является более широким. Под девелопером обычно понимают инвестора,
который осуществляет инвестиции в строительство объекта, желая получить
28
прибыль от продажи или сдачи в аренду этого объекта после его постройки
(целиком или частями).
Выделяют пять этапов девелопмента [49]:
1. Предварительный анализ, разработка концепции и предварительное
рассмотрение проекта.
2. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта.
3. Проектирование и оценка проекта.
4. Заключение контрактов и строительство.
5. Ввод объекта в эксплуатацию, маркетинг, управление и распоряжение
результатами.
С точки зрения бизнес-модели девелопмента различают три основные
модели [46, с. 315]:
‒
fее-development – компания, которая создает проект под заказ, не
вкладывая финансы. Fее-development обеспечивает полный комплекс услуг
(предпроектные согласования, маркетинговая концепция проекта, продажи,
стратегия продвижения и т.д.) и получает комиссию 15-30% от общей стоимости
проекта. В данной модели бизнеса функции девелопера и инвестора жестко
разведены. В США и Западной Европе доля fее-компаний составляет более 50%
от всех девелоперов. Это игроки с приличным портфелем проектов, которые
внушают доверие будущим партнерам. Их бизнес открыт для рейтинговых
компаний. В России данной модели бизнеса пока нет в системном формате, что
вполне объяснимо.
‒
speculative development – более сложная разновидность, чем fee-
development. В данном случае девелопер строит коммерческую недвижимость, он
выступает единоличным организатором проекта. Девелопер выполняет такие же
функции, как при первой схеме, но в этом случае он дополнительно строит
финансовую схему проекта. Девелопер вкладывает собственные или привлекает
заемные средства в проект, они и становятся стержнем финансовой схемы. В этом
случае прибыль распределяется по долям. На практике, доля собственника
29
земельного участка, с учетом оформленной градостроительной документации,
составляет 30% стоимости введенного в эксплуатацию объекта.
‒
built-to-suit – это строительство под конкретного заказчика. Проект
реализуется профессиональным девелопером, с учетом нестандартных и
специфических
требований
заказчика
к
техническим
характеристикам,
инженерии, планировке и объемам строительства. По окончании реализации
проекта
built-to-suit
заказчик
становится
единоличным
и
долгосрочным
арендатором, либо владельцем объекта.
В
зависимости
от
типа
объекта
недвижимости
девелопмент
классифицируется:
‒
девелопмент жилой недвижимости;
‒
девелопмент коммерческой недвижимости;
‒
девелопмент загородной недвижимости;
‒
ленд-девелопмент
(девелопмент
земли;
девелопмент
земельных
участков);
‒
девелопмент арендной недвижимости (доходные дома).
Более подробная схема классификация девелопмента недвижимости
представлена в Приложении А.
Для принятия решения по поводу того, что именно строить, для кого
строить и сколько строить, необходимо получить достоверную информацию о
рынке. Для этого нужно выявить:
– в каких районах города существует наибольшая потребность в
квартирах;
– какие типы домов имеют наибольший спрос и наиболее привлекательны
для арендаторов;
– каковы демографические характеристики потенциальных нанимателей
(возраст, доход, состав семьи), которые обладают наибольшей потребностью в
жилье;
– каковы предпочтения рынка относительно типа и размера квартир;
– каков приемлемый диапазон арендной платы.
30
Методы оценки экономической целесообразности проекта представлены
на рисунке 2.
Методы оценки экономической
целесообразности проекта
Анализ спроса и
предложения
Оценка
потребностей по
районам
Оценка демографии
арендаторов
Оценка по типам
квартир
Оценка по
диапазону арендной
платы
Анализ основных
инвестиционных расходов
Выбор земельного
участка и способа его
предоставления
Анализ расходов на
строительство объекта
недвижимости и его
благоустройство
Анализ затрат на
административноуправленческие расходы
и на обслуживание
доходного дома
Анализ затрат на рекламу
Анализ расходов на
налогообложение и
амортизацию
Анализ финансовой
целесообразности
Срок окупаемости
инвестиционного
проекта (PP)
Рентабельность
инвестиционного
проекта (ARR)
Чистый
дисконтированный
доход (NPV)
Внутренняя норма
прибыли (RR)
Индекс прибыльности
(PI)
Дисконтированный
срок окупаемости (PI)
Рисунок 2. - Методы оценки экономической целесообразности инвестиционного проекта
доходного дома (составлено автором на основе [2, 7, 46])
Отправным этапом для проекта девелопмента доходного дома является
изучение конъюнктуры рынка, которая измеряется соотношением между спросом
и предложением квартир на рынке арендного жилья.
Состояние рынка недвижимости в целом, как совокупности действующих
и потенциальных субъектов-покупателей, арендаторов объектов недвижимости,
так и отдельных составляющих его сегментов, характеризуют такие элементы:
спрос, предложение, цена и конкуренция (рисунок 3).
31
Рынок недвижимости
С2
С1
Спрос
Предложение
Сn
…
Конкуренция
Цена
Рисунок 3. – Основные элементы, характеризующие состояние конъюнктуры рынка
недвижимости [68]
Известный маркетолог Филип Котлер утверждает, что состояние рынка
недвижимости характеризуется через систему количественных и качественных
показателей, каждый из которых отражает определенную сторону конъюнктуры
рынка [30, с. 114]. Система показателей конъюнктуры рынка недвижимости
представлена в таблице 3.
Таблица 3. - Система показателей конъюнктуры рынка недвижимости (составлено
автором на основании [30, с. 120])
Наименование
Характеристика
Масштаб рынка
Емкость рынка объем операций по купле-продаже объектов,
количество недвижимости, выступающих на рынке;
Показатели сферы
производства
Тип рынка
Степень активности
Уровень конкурентной
борьбы
Кредитно-денежное
обращение
Уровень рыночного
риска
Анализ
Размер инвестиций, уровень занятости, размеры заработной
платы.
Чистой конкуренции, монополистической конкуренции,
олигополистической конкуренции (олигополия), чистой
монополии.
Число заказов, объем и динамика сделок.
Число конкурентов, активность конкурентов.
Процентные ставки, валютные курсы.
Оценка вероятности потерпеть поражение на рынке
финансовой
целесообразности
проектов
девелопмента
осуществляется в два этапа.
Первый
инвестиционного
этап
включает
проекта,
в
том
анализ
числе
статистических
показателей
расчет
окупаемости
срока
32
инвестиционного проекта (PP, Payback Period), а также расчет рентабельности
инвестиционного проекта (ARR, Accounting Rate of Return).
Второй этап включает динамические методы оценки инвестиционных
проектов, в том числе чистый дисконтированный доход (NPV, Net Present Value),
внутреннюю норму прибыли (IRR, Internal Rate of Return), индекс прибыльности
(PI, Profitability index) и дисконтированный срок окупаемости (DPP, Discounted
Payback Period).
На первом этапе анализа финансовой целесообразности инвестиционных
проектов девелопмента производится быстрый и приблизительный расчет
финансовый показателей проекта, что позволяет потенциальным инвесторам
отсеивать неэффективные инвестиционные проекты.
Срок окупаемости и инвестиционного проекта (PP) показывает период, за
который окупятся первоначальные инвестиции (затраты) в инвестиционный
проект. Экономический смысл данного показателя состоит в том, чтобы показать
срок, за который потенциальный инвестор вернет обратно свои первоначальные
инвестиции. Формула расчета данного показателя имеет следующий вид [32, с.
253]:
PP = min n, при котором ∑ni=1 CFi > IC;
(2)
где IC (Invest Capital) – инвестиционный капитал, первоначальные затраты инвестора в
объект вложения;
CF (Cash Flow) – денежный поток, который создается объектом инвестиций.
Достоинствами данного показателя являются его скорость и простота
расчета. Недостатком данного показателя является то, что на этапе расчета
используется постоянный денежный поток. В реальных условиях достаточно
сложно спрогнозировать устойчивые будущие денежные поступления, поэтому
период окупаемости может существенно измениться.
Коэффициент рентабельности инвестиций или инвестиционного проекта
(ARR , Accounting Rate of Return) – показатель отражающий прибыльность
объекта инвестиций без учета дисконтирования. Формула расчета данного
показателя имеет следующий вид [32, с. 261]:
33
CFср
ARR = IC ;
(3)
где CFср - средний денежный поток (чистая прибыль) объекта инвестиций за
рассматриваемый период;
IC - инвестиционный капитал, первоначальные затраты инвестора в объект вложения.
Достоинства коэффициента в его простоте расчета и получения и на этом
его достоинства заканчиваются. К недостаткам данного коэффициента можно
отнести сложность прогнозирования будущих денежных поступлений/доходов от
проекта. К тому же если проект венчурный, то данный показатель может сильно
исказить картину восприятия проекта. ARR как правило используется для
внешней демонстрации успешного того или иного проекта. Показатель в своей
формуле не учитывает изменения стоимости денег во времени. Данный
показатель может быть использован на первом этапе оценки и отбора
инвестиционных проектов
На втором этапе анализа финансовой целесообразности инвестиционных
проектов девелопмента учитывается изменение стоимости денег во времени за
счет применения ставки дисконтирования.
Ставка дисконтирования – это процентная ставка, которая используется
для того чтобы переоценить стоимость будущего капитала на текущий момент.
Одним из способов расчета ставки дисконтирования является модель
оценки капитальных активов (CAPM), формула которого имеет следующий вид
[70, с. 315]:
ri = rf + β ⋅ (rm − rf ) + ru ;
(4)
где ri - ставка дисконтирования;
rf - доходность по безрисковому активу (например, ключевая ставка ЦБ РФ);
β - коэффициент, который говорят о влиянии параметров rm и rf на ставку
дисконтирования;
ru - рисковая премия, включающая несистематический риск компании.
Главный недостаток модели CAPM – это однофакторность, поэтому в
модифицированной модели оценки капитальных активов включены также
поправки на несистематический риск. Для оценки специфических рисков
34
используют, как правило, экспертов, потому что они трудно поддаются
формализации средствами статистики.
Чистый дисконтированный доход
показатель, который
(NPV, Net Present Value) – это
отражает изменение денежных потоков и показывает
разность между дисконтированными денежными доходами и расходами. Этот
показатель
применяется
в
целях
отбора
наиболее
привлекательных
инвестиционных проектов. Формула чистого дисконтированного дохода имеет
следующий вид [70, с. 330]:
CF
NPV = ∑nt=1 (1+r)t t − CF0 ;
(5)
где CFt - денежный поток в период времени t;
CF0 - денежный поток в первоначальный момент;
r – ставка дисконтирования.
Инвестиционный проект является привлекательным, если показатель NPV
выше нуля. Если показатель NPV ниже нуля, то инвестиционный проект следует
исключить из рассмотрения. В случае, если показатель равен нулю, то
инвестиционный проект обеспечит уровень безубыточности, т.е. все доходы
равны расходам.
Внутренняя норма прибыли (IRR, Internal Rate of Return) показывает такую
ставку дисконтирования, при которой чистый дисконтированный доход равняется
нулю. Формула расчета данного показателя имеет следующий вид [4, с. 105]:
CF
t
0 = ∑nt=1 (1+IRR)
t − CF0 ;
(6)
где CF - денежный поток, который создается объектом инвестиций;
IRR - внутренняя норма прибыли;
CF0 - денежный поток в первоначальный момент.
К достоинствам показателя внутренней нормы прибыли следует отнести
возможность сравнения инвестиционных проектов между собой, имеющих
разный горизонт инвестирования; возможность сравнения не только проектов, но
и альтернативных инвестиций, например банковский вклад; экспресс-оценка
проекта на его целесообразность дальнейшего развития. К недостаткам
35
показателя внутренней нормы прибыли относится то, что в показателе не отражен
абсолютный рост стоимости инвестиционного проекта, а также то, что денежные
потоки часто имеют не систематическую структуру, что затрудняет правильный
расчет данного показателя.
Индекс прибыльность инвестиций (PI, Profitability index) – это показатель
эффективности инвестиций, который отражает отдачу доходность вложенного
капитала. Индекс прибыли представляет собой отношение дисконтированной
стоимости будущих денежных потоков к стоимости первоначальных инвестиций.
Экономический смысл данного показателя – это оценка дополнительной ценности
на каждый вложенный рубль. Формула расчета данного показателя имеет
следующий вид [32, с. 278]:
PI =
NPV
IC
.
(7)
Чем выше коэффициент прибыльности инвестиций, тем большую отдачу
на вложенный капитал приносит данная инвестиция. Данный критерий
используется для сравнения между собой нескольких инвестиционных проектов.
На практике большой индекс прибыли не всегда показывает эффективность
проекта, ведь в таком случае оценка будущих доходов могла быть завышена или
периодичность их получения не правильно оценена.
Инвестиционный проект является привлекательным, если показатель PI
выше единицы, т.к. проект способен обеспечить дополнительную отдачу
капитала. Если показатель PI ниже единицы, то инвестиционный проект следует
исключить из рассмотрения. В том случае, если показатель равен единице, то
инвестиционный
проект
имеет
доходность
равную
выбранной
ставки
дисконтирования.
Дисконтированный срок окупаемости (DPP, Discounted Payback Period) –
это
показатель,
который
отражает
период,
через
который
окупятся
первоначальные инвестиционные затраты. Формула расчета данного показателя
имеет следующий вид [4, с. 113]:
36
CF
DPP = min n, при котором ∑ni=1 (1+r)t t > IC.
Главным
достоинством
показателя
DPP
(8)
является
возможность
использовать в формуле свойство денег изменять свою стоимость во времени. Это
повышает точность оценки периода возврата вложенного капитала. Сложность
использования данного коэффициента заключаются в точном определении
будущих
денежных
поступлений
от
инвестиции
и
оценке
ставки
дисконтирования. Ставка может изменяться на всем жизненном цикле инвестиции
из-за действия различных экономических, политических, производственных
факторов.
Таким образом, под инвестиционным проектом понимается экономический
или социальный проект, основывающийся на инвестициях. Девелопмент является
разновидностью инвестиционного проекта, характерной чертой которого является
инвестиционное развитие объектов недвижимости. Существует различные
классификации девелопмента в зависимости от бизнес-моделей, от типа объектов
и др. Комплексный анализ экономической целесообразности реализации проекта
включает анализ потенциального платежеспособного спроса и предложения на
рынке аренды жилой недвижимости, анализ основных инвестиционных расходов
и анализ финансовой целесообразности инвестиционного проекта. Анализ спроса
и предложения включает в себя анализ факторов, которые оказывают влияние на
рынок
арендного
жилья.
Анализ
основных
инвестиционных
расходов
подразумевает выбор способа предоставления земельного участка, анализ
расходов на строительство объекта недвижимости и его благоустройство, анализ
административно-управленческих расходов, оценку расходов на рекламу, анализ
расходов
на
налогообложение
и
амортизацию.
Анализ
финансовой
целесообразности инвестиционного проекта доходного дома состоит из анализа
статистических
и
динамических
показателей:
срока
окупаемости
инвестиционного проекта (PP), рентабельности инвестиционного проекта (ARR),
чистого дисконтированного дохода (NPV), внутренней нормы прибыл (IRR),
индекса прибыльности (PI) и дисконтированного срока окупаемости (DPP).
37
Подводя итог изложенному в 1 главе, следует отметить, что доходный дом это индивидуально-определенное здание, специально построенное с целью
получения предпринимательского дохода путем сдачи жилых площадей по
договорам найма жилых помещений, а также нежилых помещений и машино-мест
по договорам аренды во временное владение и пользование физическим и
юридическим лицам по установленным законодательством видам договоров.
Потребность в развитии проектов строительства доходных домов возникла
на макроэкономическом уровне и вызвана спросом рынка в качественном,
доступном и комфортном наемном жилье. Проекты встретили ряд проблем со
стороны всех стейкхолдеров рынка арендного жилья и поэтому не получили
массовости в России на данный момент. Законодательством РФ были внесены
изменения и дополнения в нормативно-правовую базу, регулирующую сферу
наемного жилья, в частности, введение понятия наемного дома, который принят в
данной работе тождественным понятию доходный дом. На законодательном
уровне были закреплены типы наемных домов, цели использования здания в
качестве наемного дома, учет наемных домов, а так же государственная и
муниципальная поддержка в строительстве наемного дома, способы управления
наемным домом и др. правовые аспекты.
Инвестиционным проектом является экономический или социальный
проект,
основывающийся
на
инвестициях.
Существуют
разные
виды
инвестиционных проектов, одним из которых является «девелопмент». Данный
термин подразумевает инвестиционный проект, характерной чертой которого
является
инвестиционное
экономической
развитие
целесообразности
объектов
реализации
недвижимости.
Анализ
инвестиционного
проекта
доходного дома включает в себя анализ потенциального платежеспособного
спроса и предложения на рынке аренды жилой недвижимости, анализ основных
финансовых затрат проекта, выбор способа финансирования и анализ финансовой
целесообразности.
Чтобы обосновать экономическую целесообразность инвестиционного
проекта доходного дома следует проанализировать потенциальный спрос и
38
предложение на рынке наемного жилья, основные инвестиционные расходы, а
также финансовую целесообразность проекта.
39
2. РАЗРАБОТКА ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА ДОХОДНОГО ДОМА В
Г. ОРЛЕ
2.1 Анализ потенциального спроса и предложения на рынке наемного жилья в
г. Орле
Обоснование экономической целесообразности инвестиционного проекта
доходного дома требует предварительного анализа потенциального спроса и
предложения на рынке наемного жилья. Это продиктовано тем, что информация о
потенциальных клиентах доходного дома необходима при принятии решении о
выборе места для строительства доходного дома, о структуре предложения
квартир в доходном доме, о величине арендных ставок и др.
В рамках данной работы в качестве местоположения строительства
доходного дома был выбран г. Орел. Этот выбор был сделан по ряду следующих
причин, описанных ниже.
Во-первых, инвестиционные проекты доходных домов в настоящее время
проходят стадию тестирования. Под финансовой поддержкой АО «ДОМ.РФ» (до
2 марта 2018 г. – АИЖК) на текущий момент запущены только пилотные
проекты, причем все они строятся в г. Москве [3].
Во-вторых, не было исследовано, насколько финансово целесообразно
строить доходные дома в других регионах России, кроме г. Москвы, с учетом
действующих на данный момент времени программ софинансирования. Если в
рамках исследования будет сделан вывод, что доходный дом целесообразен в г.
Орле, то это позволит сделать предположение о целесообразности проектов
доходных домов и в других не менее развитых городах России.
В-третьих, значимая часть рынка наемного жилья в г. Орле, как и во многих
других городах России, находится «в тени». С практической точки зрения
необходимо проанализировать состояние рынка наемного жилья в г. Орле, чтобы
выяснить его особенности, которые будут заложены в процессе создания проекта
доходного дома.
40
Город Орел является административным центром Орловской области. Он
расположен в 368 км к юго-западу от Москвы, на Среднерусской возвышенности
в европейской части России, по обоим берегам реки Оки и ее притока Орлика.
Орел и Орловская область входят в состав Центрального федерального округа, а
также Центрального экономического района.
Территория города административно разделена на 4 района: Советский,
Северный, Заводской и Железнодорожный (рисунок 4).
Рисунок 4. - Карта территории города Орла [66]
Динамика численности населения г. Орла и городского населения
Орловской обл. за период 2010-2017 гг. имеет отрицательные тенденции (таблица
4). Численность трудоспособного населения за рассматриваемый период
снижается в среднем ежегодно на 1,91%, а численность населения моложе и
старше трудоспособного возраста в среднем ежегодно растет на 1,11% и 2,34%
соответственно. Население региона «стареет»: численность населения выше
трудоспособного возраста растет более быстрыми темпами, чем группа моложе
41
трудоспособного возраста, и самая большая группа городского населения
Орловской обл. по возрасту – это лица от 70 и более лет.
Таблица 4. - Динамика численности населения г. Орла и Орловской обл., человек [71]
Численность
населения г. Орла
Всего городское
население
Орловской обл., в
том числе в
возрасте:
0-4
5-9
10-14
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70 и более
Из общей
численности
Орловской обл. –
население в
возрасте:
Моложе
трудоспособного
Трудоспособном
Старше
трудоспособного
2010
317747
2011
317900
2012
319138
2013
318136
2014
317076
2015
319550
2016
319651
2017
318663
517497
514518
513665
510592
507590
507449
505864
503647
24550
22643
20846
31118
41762
40179
39182
36679
31965
36646
44150
40428
33486
15329
55555
24615
23014
20642
29477
41508
40526
38934
36891
32408
34697
42899
41117
35362
15099
56476
24766
23351
21097
25842
40621
40835
38950
36863
33263
32939
41162
41629
36672
17097
55505
24620
23969
21594
24160
37943
40646
39178
37429
33897
31163
39435
42445
36855
21091
53165
24420
24645
22482
23115
35777
41467
39372
37575
34868
30791
37282
41833
36647
26030
51145
24839
25497
22725
22675
32149
41859
39118
38120
35521
30691
34851
41624
37248
29856
49091
25513
25591
23183
22067
29174
41175
39906
38013
35772
31124
33053
40438
37981
31503
49154
72780
72816
72788
73349
74393
75500
77371
78608
323755
120962
313613
128089
309737
131140
303530
133713
297178
136019
293504
138445
288011
140482
282826
142213
24634
21987
21263
31823
41515
41205
40459
36933
32250
37259
44347
39214
34065
14872
55671
Несмотря на то, что население региона «стареет», возрастная доля наиболее
мобильного населения региона в возрасте от 20-40 лет на 2017 г. достаточно
велика и составляет 30% от общей величины городского населения региона.
Представители
данной
возрастной
группы
являются
потенциальными
арендаторами в рамках инвестиционного проекта доходного дома, т.к. по мнению
экспертов, они наиболее склонны к изменению места жительства, места учебы,
места работы.
42
На потенциальный спрос в инвестиционном проекте доходного дома
оказывает влияние не только структура населения, но и потенциальная
платежеспособность,
что
выражается
в
динамике
доходов,
расходов
и
сбережений.
Согласно данным Росстата, по величине среднедушевых денежных доходов
Орловская область на 2017 г. занимает 17 место среди других регионов в
Центральном федеральном округе [78]. Выявлено, что в Орловской области
наблюдается положительная динамика среднедушевых денежных доходов
населения за рассматриваемый период, что оказало также и позитивное влияние
на среднедушевые денежные доходы и расходы населения (рисунок 5).
25000
20000
Среднедушевые
денежные доходы
населения, руб
15000
Среднедушевые
денежные расходы и
сбережения населения,
руб
10000
5000
0
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Рисунок 5. - Динамика среднедушевых денежных доходов и расходов населения в
Орловской области (составлено автором на основании данных Орелстата [71])
Если сравнивать темпы роста среднедушевых денежных доходов населения
и темпы роста цен на товары и услуги в Орловской области (рисунок 6), то можно
проследить, что среднедушевые денежные доходы населения падают более
быстрыми темпами, чем темпы роста цен на потребительские товары и услуги в
регионе. Это свидетельствует о снижении реального благосостояния домашних
хозяйств за рассматриваемый период. На основании этого можно предположить,
43
что потенциальная платежеспособность населения региона на рынке наемного
жилья за рассматриваемый период снизилась.
120,0
100,0
Темпы роста
среднедушевых
денежных доходов
населения,%
80,0
60,0
Темпы роста на
потребительские товары
и услуги,%
40,0
20,0
0,0
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Рисунок 6. - Динамика темпов роста среднедушевых денежных доходов населения и
темпов роста цен на товары и услуги в Орловской области (составлено автором на основании
данных Орелстата [71])
В рамках инвестиционного проекта доходного дома целевой аудиторией
нанимателей, как это отмечалось ранее, является население в возрасте от 20 до 40
лет, т.к. это представители самой мобильной группы населения. Условно это
группу населения можно разделить на 2 подгруппы: работающие и студенты.
Анализ нуждаемости в наемном жилье у первой подгруппы населения
(работающие от 20 до 40 лет) является трудной задачей ввиду того, что у этой
подгруппы очень сильные возрастные различия, что сказывается и на их
предпочтениях. Кроме того, представители данной подгруппы имеют, как
правило, больше финансовых возможностей и обладают гораздо большей
склонностью приобретать жилье в собственность, чем студенты.
Анализ нуждаемости в наемном жилье у студентов также представляется
непростой задачей. Основная концентрация средних и высших учебных заведений
в Орловской области находится в г. Орле. В рамках исследования основной
интерес представляют студенты очной формы обучения, т.к. очная форма
44
обучения предполагает ежедневное посещение занятий в учебном заведении, для
чего желательно проживание вблизи его нахождения.
Численность студентов высших учебных заведений, обучающихся по очной
форме обучения, согласно данным Росстата, снижается на 7,86% ежегодно
(таблица 5). Это отразилось на количестве принятых и выпущенных студентов
вузов, их численность значительно снизилась за рассматриваемый период.
Сокращение бюджетных мест снизило общее количество студентов вузов,
обучающихся по очной форме обучения в Орловской области [71].
Иные тенденции наблюдаются в динамике численности студентов очной
формы, обучающихся в средних учебных заведениях Орловской области. За
период с 2013 по 2017 гг. число студентов очной формы осталось практически
неизменным, средний ежегодный темп роста составил лишь 0,86%.
Таблица 5. - Динамика численности студентов средних и высших учебных заведений в
Орловской обл., человек (составлено автором на основании данных Орелстата [71])
Общая численность студентов высших учебных
заведений очной формы обучения
Принято студентов на очную форму отделения в
вузы
Выпущено бакалавров, специалистов, магистров,
находившихся на очной форме обучения
Общая численность студентов очного отделения
в образовательных организаций,
осуществляющих подготовку специалистов
среднего звена
Принято студентов в образовательных
организаций, осуществляющих подготовку
специалистов среднего звена на очную форму
Выпущено специалистов в образовательных
организациях, осуществляющих подготовку
специалистов среднего звена, находившихся на
очной форме обучения
2013
2014
2015
2016
2017
20841
18049
17121
15350
14955
4701
4186
4164
4556
4121
4854
4577
4136
5678
3647
10204
9723
10442
10042
10504
3007
2908
3141
3024
3133
2053
2125
2317
2154
2177
Несмотря на то, что в совокупности наблюдается снижение общей
численности студентов очной формы высших и средних учебных заведений, их
количество все равно является достаточно большим и в совокупности к концу
2017 г. составляет 25459 человек.
45
Следует также иметь в виду, что выпускники учебных заведений
сталкиваются с проблемой поиска работы. Чтобы решить данный вопрос, они
зачастую арендуют жилье рядом с будущим местом работы, наиболее
привлекательным из которых в регионе является город Орел.
Если сравнивать текущее количество студентов с общим количеством мест
в студенческих общежитиях Орловской области (таблица 6), то можно сделать
вывод, что 15303 человек проживают в регионе на других условиях, помимо
проживания в общежитии, в том числе, вероятней всего, весомая доля снимает
жилье. Финансовыми источниками средств на аренду жилья для студентов может
являться финансовая поддержка со стороны родителей, стипендия, собственная
заработная плата и др. источники.
Таким образом, можно предположить, что в городе Орле существует
достаточный спрос на наемное жилье в доходном доме. Целевой аудиторией, на
которую можно рассчитывать в рамках инвестиционного проекта доходного дома,
являются лица от 20 до 40 лет, в том числе студенты и работающие. Это наиболее
активный слой населения, который ввиду различных социально-экономических
причин склонен менять место жительства.
Инвестиционный проект доходного дома является новым видом жилой
недвижимости в г. Орле. Потенциальными конкурентами в рамках проекта
являются частные арендодатели. Осуществим анализ предложения на рынке
жилого найма в г. Орле, сформированном частными арендодателями. Результаты
анализа будут положены в позиционирование доходного дома на рынке жилого
найма.
Значимая доля квартир на рынке жилого найма в целях сокрытия от
налогообложения сдается неофициально. В виду этого было принято решение
анализировать состояние рынка наемного жилья не только с помощью
официальных источников государственной статистики, но и на основе Интернетресурсов, где размещаются объявления на сдачу и наем жилья: «Домофонд» [51],
«Авито» [65] и «Этажи» [73]. В рамках анализа рассматривались только
46
объявления квартир с целью долгосрочного найма, т.е. помесячная аренда
квартир.
Таблица 6. - Количество мест в общежитиях учебных заведений Орловской области на
2018 г. (составлено автором на основании данных официальных сайтов учебных заведений
Орловской области [9 – 19, 36, 38 - 40, 42, 74 - 76])
Количество мест для
проживания в
Название учебного заведения
общежитии
ОГУ им. И.С. Тургенева
2806
ОГАУ им. Н.В. Парахина
1974
ОГИК
767
Среднерусский институт управления - филиал РАНХиГС
212
Орловский юридический институт МВД России имени В.В.
Лукьянова
250
ОГИЭТ
990
Училище олимпийского резерва
22
Орловский реставрационно-строительный техникум
450
Орловский техникум путей сообщения имени В. А. Лапочкина
136
Орловский базовый медицинский колледж
135
Орловский техникум агротехнологий и транспорта
160
Орловский технологический техникум
356
Орловский музыкальный колледж
396
Орловский техникум технологии и предпринимательства
имени В. А. Русанова
140
Орловский филиал ПГУПС
312
Орловский технический колледж
640
Мезенский педагогический колледж
150
Орловский областной колледж культуры и искусств
50
Покровский техникум
120
Орловский техникум агробизнеса и сервиса
90
Итого:
10156
Динамика средней цены 1 кв. м на рынке жилого найма в г. Орле (рисунок
7) показывает в целом отрицательный характер.
Следует отметить, что темпы роста средней цены на 1 кв. м имеют
циклический характер: каждый третий квартал года отмечается повышением
цены. Мы объясняем это тем, что возможно, основная группа съемщиков жилья это студенты учебных заведений, обучающих по направлениям среднего и
высшего образования, учебный год которых начинается в третьем квартале.
47
Кроме того, в этот период времени выпускники учебных заведений заканчивают
обучение в образовательном учреждении и часто снимают жилье в городе, чтобы
найти там работу. Третьим объяснением является то, что наниматели
предпочитают менять наемное жилье летом, ввиду удобства переезда.
245,00
4
240,00
3
2
235,00
1
230,00
0
225,00
-1
220,00
-2
-3
215,00
-4
210,00
-5
205,00
-6
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
квартал квартал квартал квартал квартал квартал квартал квартал квартал квартал квартал квартал
2015
2016
2017
Средняя цена 1 кв. метра, руб.
Прирост средней цены 1 кв. метра, %
Рисунок 7. - Динамика средней цены 1 квадратного метра и темпы ее прироста на рынке
наемного жилья в г. Орле (построено автором на основании [51, 65, 73])
Если сравнивать динамику средних цен на рынке наемного жилья с
динамикой средних цен на рынке первичного и вторичного жилья (рисунок 8), то
можно проследить общую тенденцию рынка, не смотря на слабый уровень
корреляции (0,66 п.п.). Цены на рынке жилой недвижимости в г. Орле снизились
за рассматриваемый период.
Анализ динамики средней цены за 1 квадратный метр на рынке наемного
жилья г. Орла по разным типам квартир (рисунок 9) свидетельствует о том, что
среднестатистически за рассматриваемый период самым дорогим был наем
однокомнатных квартир. Он составлял 236,87 руб. за 1 кв. м. Цена на данный тип
квартир имела сильное колебание до второго квартала 2016г., затем до конца
2017г. это колебание стало незначительным. Однокомнатные квартиры, начиная
со второго квартала 2016г., занимают устойчивое первое место среди других
48
типов квартир по количеству комнат, и в то же время цены на них подверглись
самым низким колебаниям на рынке.
48000
46000
44000
42000
40000
38000
36000
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
квартал квартал квартал квартал квартал квартал квартал квартал квартал квартал квартал квартал
2015
2016
2017
Средняя цена 1 кв. метра на первичном и вторичном рынках жилой
недвижимости, руб.
Рисунок 8. - Динамика средней цены 1 квадратного метра на первичном и вторичном рынках
жилой недвижимости г. Орла (построено автором на основании [51, 65, 73])
Динамика цен за двухкомнатные и трехкомнатные квартиры имела в целом
схожий характер. Несмотря на колебания цен на рынке жилого найма, цена
аренды 1 квадратного метра в трехкомнатной квартире в целом выше, чем в
двухкомнатной квартире за весь период.
Положение цен на рынке жилого найма, исходя из количества комнат,
нельзя трактовать однозначно. Высокая стоимость найма однокомнатных квартир
может объясняться тем, что однокомнатные квартиры по площади меньше чем
остальные типы, и соответственно, дешевле, поэтому на них выше спрос. Это
особенно актуально, если предположение окажется верным, и основной долей
нанимателей являются студенты средних и высших учебных заведений. Кроме
того, не стоит забывать, что съемщиком однокомнатной квартиры необязательно
является только одно физическое лицо. Съем жилья вскладчину позволяет решить
жилищный вопрос на время обучения иногородних студентов очной формы,
которым по тем или иным причинам недоступно общежитие.
49
300
250
200
150
Однокомнатные
Двухкомнатные
100
Трехкомнатные
50
2015
2016
4 квартал
3 квартал
2 квартал
1 квартал
4 квартал
3 квартал
2 квартал
1 квартал
4 квартал
3 квартал
2 квартал
1 квартал
0
2017
Рисунок 9. - Динамика средней цены за 1 квадратный метр на рынке наемного жилья в г.
Орле по разным типам квартир, руб. (построено автором на основании [51, 65, 73])
Динамика цен на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры схожа. Анализ
динамики средней цены за 1 квадратный метр на рынке наемного жилья (рисунок
10) показывает то, что дороже всего стоит аренда жилой недвижимости в
Советском районе г. Орла. Это объясняется следующими факторами. Во-первых,
данный район является историческим центром города. Во-вторых, в данном
районе наиболее развита инфраструктура. В-третьих, в этом районе наблюдается
наибольшее скопление жилья повышенной комфортности. В-четвертых, в этом
районе достаточно большое количество высших учебных заведений. В-пятых,
уровень среднемесячной номинальной начисленной заработной платы в данном
районе выше, чем в других районах согласно данным Орелстата [71].
Динамика цен в Советском районе в целом соответствует общей динамике
цен на жилую недвижимость. На период с 1 квартала 2015 г. по 1 квартал 2016 г.
цены на 1 квадратный метр жилой недвижимости снижались в среднем на 3,48%
ежеквартально, но со 2 квартала 2016 года до конца 2017 г. цены начали расти в
среднем ежеквартально на 1,27%. Это свидетельствует об общей положительной
динамике цен в Советском районе, несмотря на незначительные колебания.
50
300,00
250,00
200,00
150,00
Советский
Железнодорожный
100,00
Заводской
Северный
50,00
2015
2016
4 квартал
3 квартал
2 квартал
1 квартал
4 квартал
3 квартал
2 квартал
1 квартал
4 квартал
3 квартал
2 квартал
1 квартал
0,00
2017
Рисунок 10. - Динамика средней цены за 1 квадратный метр на рынке наемного жилья в
г. Орле по районам размещения, руб. (построено автором на основании [51, 65, 73])
Движение и величина цен в Заводском и Железнодорожном районе на
рынке жилого найма установилась на примерно одинаковом уровне. Цены за
аренду 1 квадратного метра в Заводском и Железнодорожном районах до второго
квартала 2016 г. ежеквартально снижались на 2,04% и на 2,39% соответственно,
но начиная с третьего квартала 2016 г. по конец 2017 г. цены установились
примерно на одном уровне. На конец 2017 г. они составляют 218,02 руб. в
Заводском районе и 220,14 руб. в Железнодорожном районе. Состояние цен в этих
двух районах может объясняться тем, что районы располагаются на примерно
одинаковом расстоянии от центра города и имеют примерно одинаковый уровень
развития инфраструктуры.
Дешевле всего обходится съемное жилье в Северном районе г. Орла.
Несмотря на то, что до второго квартал 2016 г. стоимость найма жилья в данном
районе ежеквартально падала в среднем на 1,83%, в дальнейшем наблюдался
практически неуклонный рост стоимости. Начиная с третьего квартала 2016 г. по
конец 2017 г. наблюдался ежеквартальный рост стоимости на 1,02%, благодаря
чему цены за 1 квадратный метр наемного жилья в Северном районе практически
сравнялись с ценами в Заводском и Железнодорожном районах.
51
Оценить реальное предложение квартир на рынке нелегального жилого
найма в динамике на основе использования Интернет-ресурсов является сложной
задачей по следующим причинам.
Во-первых, объявления по сдаче квартир в аренду могут дублироваться на
разных информационных порталах. Это может привести к тому, что предложение
квартир на рынке жилого найма будет завышено.
Во-вторых, специфика Интернет-ресурсов такова, что объявление о сдаче
квартиру в аренду может находиться еще долгое время на информационном
портале, несмотря на то, что квартира уже будет длительное время сдана в аренду.
В процессе анализа это может привести к неправильным выводам, к примеру,
если ежеквартальная цена за 1 квадратный метр будет расти по сравнению с
предыдущим периодом, и предложение на рынке тоже будет расти. Это событие
может означать, что на рынок значимое влияние оказывают другие факторы.
В-третьих, вполне возможно, что доля квартир в разное время года сдается
на разных условиях. Например, с начала осени до конца весны следующего года
часть квартир может сдаваться в долгосрочную аренду, а летом, вполне
возможно, что часть этих же квартир может сдаваться посуточно.
Чтобы
избежать
искаженных
выводов,
было
принято
решение
проанализировать предложение на рынке жилого найма в г. Орле на конкретную
дату, например, на
21 апреля 2018 г. Общее количество квартир, которые
сдавались в долгосрочную аренду на данную дату в г. Орле, составило 429.
Анализ структуры предложения квартир на рынке долгосрочного наемного
жилья в зависимости от количества комнат (рисунок 11) свидетельствует о том,
что значительную долю рынка занимают однокомнатные квартиры (65%).
Второе и третье место по количеству квартир на рынке наемного жилья
занимают двухкомнатные (29%) и трехкомнатные квартиры (6%) соответственно.
Величина и динамика цен за аренду 1 квадратного метра в данных типах квартир
примерно одинакова.
52
6%
65%
29%
однокомнатные
двухкомнатные
трехкомнатные
Рисунок 11. - Структура предложения квартир на рынке долгосрочного наемного жилья
в зависимости от количества комнат на 21.04.2018, % (построено автором на основании [51, 65,
73])
Анализ структуры предложения квартир на рынке долгосрочного наемного
жилья в зависимости от района расположения (рисунок 12) свидетельствует о том,
что большая часть квартир сдается в Заводском районе г. Орла (40%).
Северный
14%
Советский
31%
Заводской
40%
Железнодорожный
15%
Рисунок 12. - Структура предложения квартир на рынке долгосрочного наемного жилья
в зависимости от района расположения на 21.04.2018, % (построено автором на основании [51,
65, 73])
53
Советский район занимает второе место по предложению квартир на рынке
жилого найма (31%). Цены в данном районе за 1 квадратный метр найма жилой
недвижимости выше всего в городе.
Предложение квартир по долгосрочному найму в Железнодорожном и
Северном районе установилось примерно одинаковое: 15% и 14% соответственно.
Таким образом, в рамках анализа было выяснено, что реальные доходы
населения Орла падают, а само население «стареет», тем не менее, удельный вес
наиболее мобильной группы городского населения (группы от 20 до 40 лет)
достаточно высокий. Именно на эту группу можно рассчитывать в качестве
потенциальных нанимателей в рамках инвестиционного проекта доходного дома.
Результаты исследования показали, что как минимум около 60% студентов,
обучающихся на очной форме обучения в учреждениях среднего и высшего
профессионального образования, не проживают в общежитии. На основании
этого можно предположить, что значимая доля студентов арендует жилье, т.к.
маловероятно, что все 60% проживают по месту постоянной регистрации.
Анализ динамики средней цены 1 кв. м на рынке наемного жилья в г. Орле
показал, что за рассматриваемый период цены падают. Это снижение в целом
совпадает с общей тенденцией на рынке жилой недвижимости. Данный факт
свидетельствует
о
том,
что
значимое
влияние
на
рынок
оказывают
макроэкономические факторы. Кроме того, на рынке прослеживается сезонный
рост стоимости наемного жилья в 3 квартале каждого года. Причиной этого
может являться то, что основной группой съемщиков жилья являются студенты
высших и средних учебных заведений, а также выпускники данных заведений,
кроме того, наниматели могут предпочитать менять наемное жилье летом, ввиду
удобства переезда и др. факторов.
По результатам анализа самыми дорогим по цене за 1 кв. м и наиболее
сдающимися являются однокомнатные квартиры. Основной причиной этого
является то, что арендная плата такой квартиры обходится дешевле, чем двух- и
трехкомнатной.
Кроме
того,
можно
представители небольших домохозяйств.
предположить,
что
снимают
их
54
Если рассматривать структуру предложения квартир, то дороже всего
обходится снимать квартиру в Советском районе г. Орла, т.к. данный район
является историческим центром города, имеет развитую инфраструктуру,
высокую концентрацию элитного жилья. Наибольшее количество квартир по
сдаче в аренду предлагают в Заводском районе г. Орла.
2.2 Анализ основных инвестиционных расходов в проекте доходного дома в
г. Орле
При анализе расходов в рамках рассматриваемого инвестиционного проекта
доходного дома были использованы проектные декларации многоквартирных
жилых домов в г. Орле, строительство которых ведется в данный момент, и
данные о кадастровой стоимости земельных участков в г. Орле.
Руководствуясь тем, что доходный дом должен находиться в относительной
близости к «центру» города, было принято решение в качестве земельного
участка для строительства доходного дома взять участок площадью 5850 кв. м. по
адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, 56а. Данный участок находится в Советском
районе г. Орла, где средние цены на наемное жилье значительно выше, чем в
других районах города.
Исходя из информации, находящейся на публичном кадастровой карте РФ,
было определено, что кадастровая стоимость земельного участка на 21.04.2018 г.
составляет 27585337,50 руб [62]. Схема земельного участка, выбранного для
строительства доходного дома, представлена на рисунке 13.
Существует два основных способа предоставления этого участка под
застройку, а именно: покупка или аренда. Руководствуясь критерием, что
потенциальные инвесторы инвестиционного проекта доходного дома будут нести
большие издержки на начальных этапах проекта, было принято решение взять
участок в аренду. В таком случае ежегодная арендная плата за участок на
основании кадастровой стоимости составит: 27585337,50 руб. ⋅ 1,5 % = 413 780
руб. в год.
55
Рисунок 13. - Схема земельного участка на публичной кадастровой карте РФ [62]
Преимущества расположения выбранного участка:
‒ рядом с будущим доходным домом находится транспортная магистраль
(ул. Октябрьская) и остановки маршрутных транспортных средств на расстоянии
менее 500 м: «Завод приборов» (100 м), «Стадион Динамо» (200 м), «Улица 8
Марта» (300 м) и «Улица 60 лет октября» (500 м).
‒ магазины «Магнит» и «Пятерочка» находятся на расстоянии менее 150м
‒ Городской парк культуры и отдыха (350 м)
‒ Детский сад №63 (350 м)
‒ ТЦ «Утес» (350 м)
‒ Поликлиника №2 (450 м)
‒ Аптека №52 (170 м)
‒ Лицей № 1 им. М.В. Ломоносова (450 м)
‒ заведения общественного питания «Формула вкуса» и «Кофейный рай»
(300 м.)
‒ тренажерный зал «Азбука тела» (450 м)
‒ научная библиотека Орловского государственного университета имени И.
С. Тургенева (600 м)
56
В настоящее время квартиры в доме, строящемся по данному адресу,
предназначены исключительно для будущей продажи, тем самым предложение
квартир по количеству комнат не соответствует спросу на рынке жилого найма.
По
этой
причине,
чтобы
подобрать
наиболее
оптимальный
проект
многоквартирного дома в рамках научного исследования, была составлена
сравнительная характеристика проектов многоквартирных домов в г. Орле по
количеству комнат (таблица 7). Следует отметить, что сравнивались только
проекты тех многоквартирных домов, площадь фундамента которых меньше 5850
кв. м., т.е. не более площади земельного участка, выбранного для застройки.
Таблица 7. - Структура предложения квартир в строящихся многоквартирных домах
(составлено автором на основании [51, 61],
Количество комнат
Адреса новостроек
1
2
3
4
Всего
г. Орел, ул. Октябрьская, 56а
29
26
36
2
93
г. Орел, ул. Родзевича-Белевича, поз. 2
96
64
160
г. Орел, ул. Черкасская
84
51
17
152
г. Орел, ул. Московская, 76
24
49
11
84
г. Орел, ул. Гайдара, 37
95
33
6
134
г. Орел, ул. Панчука 83а
64
64
33
31
192
Руководствуясь тем, что наибольшей стоимостью и наибольшим спросом на
рынке пользуются однокомнатные квартиры, а также тем, что стоимость
строительства многоквартирного дома должна иметь оптимальную цену по
сравнению с аналогами, в качестве основы инвестиционного проекта доходного
дома был взят многоквартирный жилой дом, строящийся по адресу: г. Орел, ул.
Родзевича-Белевича, поз. 2, строительством которого занимается компания ООО
«ЖИЛСТРОЙ – Инвест» [61]. Общая характеристика планируемого доходного
дома представлена в таблице 8.
Следует отметить, что инженерное обеспечение здания включает в себя
систему пожарной безопасности, мусоропровод, систему водоснабжения и
канализации, систему электроснабжения, систему АСКУЭ, телефон, радио,
интернет, систему диспетчеризации и др. Кроме того, входная группа состоит из
57
общего вестибюля с помещением консьержа, входная дверь оборудована
домофоном с возможностью установки видеонаблюдения (видеодомофона).
Таблица 8. - Общая характеристика доходного дома (составлено автором на основании
проектной декларации [61])
Название параметра
Описание
Тип дома
монолитно-кирпичный
17
Количество этажей
16
Количество жилых этажей
1
Количество подъездов в доме
Теплоснабжение
крышная котельная
пассажирский г/п 400 кг.,
Лифты
грузопассажирский г/п 630 кг.
Площадь земельного участка
под строительство
5800 кв. м
Общая жилая площадь
7824,16 кв. м
Планируемая стоимость
строительства
250 380 тыс. руб.
Планируемый срок
строительства
34 месяца
На основании проектной декларации [61] была составлена таблица 9, в
которой сведены количественные показатели квартир, а точнее - общий размер
жилой площади однокомнатных и двухкомнатных квартир, которые необходимы
для планирования бюджета инвестиционного проекта доходного дома.
Таблица 9. - Общая поэтажная площадь квартир в доходном доме, кв. м (составлено
автором на основании проектной декларации [61])
Количество комнат
Общая
1
2
Этаж
площадь
479,41
1
239,22
240,19
4401,45
2-10
2237,04
2164,41
2943,3
11-16
1500,36
1442,94
Итого
3976,62
3847,54
7824,16
Чтобы сдавать квартиры в будущем доходном доме в аренду, необходимо,
чтобы в них был сделан ремонт «под ключ». В проектной декларации, взятой за
основу инвестиционного проекта доходного дома, запланирована только
«черновая» отделка квартир, поэтому одной из необходимых фаз строительства
доходного дома будет ремонт квартир «под ключ».
58
Понятие «черновая отделка» включает в себя следующее:
‒
стены в квартирах будут оштукатурены, но будут требовать
дополнительной шпатлевки;
‒
на полу в квартире будет находиться только стяжка;
‒
в помещениях квартир будут установлены окна и двери, причем двери
будут установлены самые простые - деревянные, которые будет необходимо
заменить;
‒
к квартирам будут проведены все необходимые коммуникации,
однако при этом телевизионный, телефонный и Интернет кабели будут требовать
разводки по квартире.
Из этого следует, что по завершению строительства в доходном доме будет
необходимо провести дополнительные ремонтные работы. На основании этого в
качестве подрядчика была выбрана строительно-ремонтная компания «Мой дом»
[69], которая в частности занимается отделкой квартир «под ключ».
Данная организация предлагает три основных пакета ремонта: «Эконом»,
«Стандарт» и «Люкс». Выбранным в рамках инвестиционного проекта стал пакет
«Стандарт», который включает в себя следующее [69]:
‒
настил линолеума, установка пластикового плинтуса по периметру
пола, установка металлических порогов в местах примыканий разных видов
покрытий и/или перепада уровня пола, укладка напольной плитки;
‒
выравнивание стен, оштукатуривание, шпатлевание, шлифование,
наклейка обоев, окраска стен, укладка настенной плитки в санузле;
‒
устройство
оштукатуривание,
простых
шпатлевание,
форм
потолка,
шлифование
обшитого
потолков,
гипсокартоном,
побелка,
окраска
потолков, наклеивание потолочного плинтуса по периметру потолка;
‒
разводка новых труб по санузлу, установка унитаза, установка
раковины, установка ванны, установка смесителей раковины и ванны (душа),
установка полотенцесушителя;
59
‒
добавление розеток и выключателей со штроблением стен, замена и
добавление автоматов в электрощите, установка вентиляторов принудительной
вентиляции;
‒
целью
устройство коробов, обшитых гипсокартоном в ванной и кухне с
скрыть
трубы,
установка
сантехнических
лючков,
установка
межкомнатных дверей, замена дверного звонка, установка люстр и светильников.
Совокупное время ремонтных работ по отделке квартир, с учетом
задействования всех мощностей организации, составляет около 1 года, при
необходимости для сокращения сроков ремонта возможна поддержка других
строительно-ремонтных компаний г. Орла. Совокупная стоимость ремонта
7824,16 кв.м жилой площади, с учетом стоимости ремонтных работ и с учетом
стоимости материалов, составляет 19560000 руб. [69]
Еще одной важной статьей расходов в инвестиционном проекте доходного
дома является закупка и установка мебели и бытовой техники, т.к. это является
базовым принципом доходного дома. Клиент при заезде в квартиру уже должен
находиться в комфортных условиях. За основу того, что должно находиться в
доходном доме были взяты предметы мебели и бытовой техники, которые
присутствуют в доходном доме «Лайнер», построенном в г. Москве в рамках
государственной программы «Арендное жилье».
В рамках проекта были взяты следующие предметы бытовой техники и
мебели: холодильник, вытяжка, электрическая плита, стиральная машина,
кондиционер, телевизор, кухня, кухонный стол, кухонные стулья, гардероб для
прихожей комнаты, гардероб для гостиной, тумбочка для телевизора, двуспальная
кровать,
односпальные
кровати,
матрасы
для
кроватей,
диван-кровать
двуместный, прикроватные тумбы, карнизы, занавески и зеркало для ванной
комнаты [26, 27, 43]. На основании того, что основная часть мебели закупается в г.
Москве в магазине «Икеа» и «Витерра», а бытовая техника закупается в г. Орле в
магазине «Эльдорадо», то целесообразным является разделить бюджеты по
покупке бытовой техники и мебели для того, чтобы наиболее точно рассчитать
60
стоимость доставки и установки мебели и техники. Совокупная стоимость
расходов по покупке бытовой техники представлена в таблице 10.
Таблица 10. - Совокупная стоимость расходов по покупке бытовой техники (составлено
автором на основании [26, 27, 43])
Тип квартиры
Кол-во
квартир
Затраты
на
бытовую
технику
на одну
квартиру,
руб.
Вес
бытовой
техники
на одну
квартиру,
кг
Объем
бытовой
техники
на одну
квартиру,
куб. м
Сумма
общих
затрат на
бытовую
технику,
руб.
Совокупный
объем
бытовой
техники, куб. м
Совокупный
вес бытовой
техники, кг
Однокомнатная
96
36078,0
124,8
0,9
3463520,0
11983,7
90,2
Двухкомнатная
96
36078,0
124,8
0,9
3463520,0
11983,7
90,2
6927040,0
19972,8
150,3
Итого:
Итоговая
стоимость
затрат
на
покупку
бытовой
техники
для
инвестиционного проекта доходного дома составляет 6927040 руб. Данные по
совокупному весу и совокупному объему бытовой техники необходимы для
расчета стоимости перевозки товара.
Совокупная стоимость расходов по покупке мебели составила 9150704 руб.
(таблица 11).
Таблица 11. - Совокупная стоимость расходов по покупке мебели (составлено автором на
основании [26, 27, 43])
Тип квартиры
Однокомнатная
(с диваномкроватью)
Однокомнатная
(с двумя
кроватями)
Двухкомнатная
Итого:
Кол-во
квартир
Затраты
на мебель
на одну
квартиру,
руб.
Вес
мебели на
одну
квартиру,
кг
Объем
мебели
на одну
квартиру,
м. куб.
Совокупные
затраты на
мебель, руб.
Совокупный
вес мебели,
кг
Совокупный
объем
мебели, м.
куб.
48
45384
312,1
4,0
2178432
14982,5
193,2
48
60153
350,1
3,9
2887344
16806,5
189,2
64
63827
397,4
4,5
4084928
25436,5
287,9
9150704
57225,6
670,3
Расходы, связанные с доставкой, сборкой и установкой бытовой техники и
мебели в рамках данной работы рассчитывались укрупненным бюджетом.
Ориентировочная стоимость доставки, сборки и установки мебели и бытовой
техники составляет 520 тыс. руб., если воспользоваться услугами транспортно-
61
экспедиционной компании «Инком-Карго» [72] и услугами службы бытового
сервиса в Орле «Гормастер» [67].
В процессе длительного пользования имущества доходного дома его
потребительские свойства теряются. Тем самым возникает потребность
в
периодической замене имущества посредством амортизации. Расчет амортизации
является важной статьей затрат в рамках инвестиционного проекта доходного
дома. Расчет ежемесячной нормы амортизации доходного дома по главным
статьям основных средств представлен в таблице 12.
Таблица 12. - Расчет ежемесячной нормы амортизации на имущество (составлено
автором на основании [26, 27, 37, 43, 61, 67, 72])
Первоначальная СПИ,
Тип предмета
стоимость, руб. лет
Бытовая техника
6724400
5
Мебель
9619504
7
Система охраны
31000
7
Многоквартирный
жилой дома
250380000
150
Итого:
Ежегодная
норма
амортизации,
Норма
амортизации, % руб.
20,0
1344880
14,3
1374215
14,3
4429
0,7
Ежемесячная
норма
амортизации,
руб.
112073
114518
369
1669200
139100
366060
Бытовая техника и мебель относятся к 3 и 4 амортизационным группам [55]
основных средств, поэтому в осгову расчета был взят максимально возможный
срок полезного использования данного имущества, т.е. 5 и 7 лет соответственно.
Следует отметить, что в первоначальную стоимость имущества помимо
стоимости закупки бытовой техники и мебели вошли также затраты на доставку,
сборку и установку, что целесообразно включить в состав амортизации, т.к. это не
противоречит правилам ведения бухгалтерского учета [60].
Несмотря на то, что максимальный срок полезного пользования имущества
определяется правилами ведения бухгалтерского учета, зачастую действительный
срок, в течение которого им все еще можно пользоваться, превышает
бухгалтерский. Данный случай был учтен в рамках инвестиционного проекта
доходного дома. Действительную замену бытовой техники будут осуществлять
каждые 10 лет, а замену мебели и системы охраны – каждые 15 лет.
62
Многоквартирный жилые дома относятся к 10 амортизационной группе,
срок их полезного использования составляет более 30 лет и не ограничен законом
[55]. Из этого следует, что срок эксплуатации имущества устанавливает
непосредственно
сама
организация
из
соображений
целесообразности.
Определение срока эксплуатации многоквартирного дома является сложной
задачей и требует дополнительных экспертных оценок, т.к. в расчет идут
поправки на материалы здания, на качество строительства, на условия внешней
среды и др.
Ориентировочный срок эксплуатации многоквартирного жилого дома,
конструктивная
схема
которого
является
каркасной
сборно-монолитной,
составляет приблизительно 150 лет. Таково экспертное мнение представителей
следующих
риэлтерских
и девелоперских компаний:
«Метриум Групп»,
«Rezidental Group», «Gravion Group», ФРК «Этажи-Краснодар», «SDI Group» [51].
Мнения
экспертов
послужили
основой
для
выбора
срока
амортизации
многоквартирного жилого дома, взятого за основу инвестиционного проекта.
Для обеспечения безопасности в доходном доме необходима установка
системы видеонаблюдения и оборудования места для работы консьержа, которое
предусмотрено в проектной декларации строительства многоквартирного дома.
Стоимость покупки и установки камер видеонаблюдения составляет 18000 руб.,
если
воспользоваться
услугами
фирмы
ЧОП
«Щит»
[37].
Стоимость
оборудования места для консьержа и установка вызывной панели для входной
двери в подъезд составляет 10000 руб. и 3000 руб. соответственно, если
воспользоваться услугами той же компании [37]. Срок полезного использования
данного имущества составляет 7 согласно действующему законодательству [55].
Важной статьей расходов в рамках инвестиционного проекта доходного
дома является оплата наемного труда персонала организации, занимающегося
управлением и обслуживанием доходного дома. В состав персонала организации
входят директор, бухгалтер, юрист, менеджер, маркетолог, консьерж и др.
работники. Составление организационной структуры предприятия не является
целью данной работы, поэтому достаточно составить укрупненный бюджет на
63
оплату труда работников. Руководствуюсь данными о вакансиях и предлагаемых
заработных платах в г. Орле, размещенным на сайте компании «HeadHunter» [22],
сумма бюджета на оплату труда, в том числе включая сумму НДФЛ и сумму
отчислений во внебюджетные фонды, ориентировочно составляет 120 000 руб. в
месяц.
Следует также учитывать, что у организации должен быть офис в нежилом
здании, на который можно зарегистрировать юридический адрес. Стоимость
аренды офисного помещения составляет 8000 руб. в месяц [65]. После
строительства доходного дома, одно из его жилых помещений можно будет
перевести в статус нежилого и затем перенести офис компании в это место, что
позволит сократить затраты на аренду помещения для офиса.
Расходы на налогообложение являются важной статьей расходов в рамках
инвестиционного проекта доходного дома. На основании того, что на практике
реализовать инвестиционный проект доходного дома сможет только юридическое
лицо, перед потенциальными инвесторами встает вопрос выбора организационноправовой формы организации. В качестве формы организации в рамках
инвестиционного проекта доходного дома было принято решение взять общество
с ограниченной ответственностью. Стоимость регистрации юридического лица
«под ключ» будет составлять 20000 руб [44]. Стоимость открытия счета в банке
составляет 2000 руб., а ведение счета 6000 руб. в месяц [48].
Независимо от выбора формы у организации как юридического лица
появляется обязанность платить налоги. Структура налогов, которые необходимо
выплачивать организации в рамках инвестиционного проекта доходного дома в г.
Орле представлена в таблице 13.
Расходы, связанные с уплатой налога на доходы физических лиц (НДФЛ) и
уплатой страховых взносов во внебюджетные фонды в данной работе не
рассматривались. Вместо этого ранее был составлен укрупненный бюджет,
учитывающий общие расходы на оплату наемного труда.
64
Таблица 13. - Структура налогов в рамках инвестиционного проекта доходного дома в г.
Орле (составлено автором на основании данных официального сайта ФНС [77])
Налог
Объект
Ставка
налогообложения
Налоговая
база
Налоговый
период /
отчетный
период
Денежное
Календарный
выражение
год / квартал,
прибыли
полугодие, 9
организации
месяцев
Среднегодовая Календарный
стоимость
год /
имущества
календарный
организации
год
Налог на
Прибыль
прибыль
организаций
20%
Налог на
Движимое и
имущество
недвижимое
организаций имущество
организации
(основные
средства)
2,2 %
НДC
Реализация
товаров (работ,
услуг)
18%
Арендная
плата
Земельный
налог
Земельный
участок
0,3%
Кадастровая
стоимость
земельного
участка
Уплата налога
Не позднее 28 дней со
дня окончания
соответствующего
отчетного периода
Авансовые платежи не
позднее 5 мая, 5 августа
и 5 ноября.
Уплачивается сумма
налога до 5 апреля года,
следующего за
истекшим налоговым
периодом.
Квартал /
Уплата НДС
квартал
производится не
позднее 25-го числа
каждого из трех
месяцев, следующих за
истекшим налоговым
периодом
Календарный Авансовые платежи не
год / первый позднее 15 мая, 15
августа, 15 ноября.
квартал,
Уплачивается сумма
второй
налога не позднее 15
квартал и
февраля года,
третий
следующего за
квартал
календарного истекшим налоговым
года
периодом.
Следует рассмотреть некоторые вопросы, связанные с налогообложением
деятельности организации.
Во-первых, согласно Постановлению Орловского городского совета
народных депутатов от 17 ноября 2005 г. № 77/811-ГС «Об установлении
земельного налога» [53] на период строительства доходного дома исчисление
суммы земельного налога происходит со ставкой, умноженной на коэффициент 2.
Если строительство и ввод в эксплуатацию доходного дома произойдет ранее 3
лет, то сумма земельного налога за эти 3 года будет пересчитана с
коэффициентом 1, а излишне уплаченные средства вернутся организации. Это
делается для того, чтобы в городе не образовался долгострой.
65
Во-вторых, в качестве налоговой базы для расчета налога на имущество
организации
было
принято
решение
взять
стоимость
строительства
многоквартирного жилого дома и расходы на бытовую технику, мебель и систему
охраны в силу следующих причин:
‒
инвентаризационная стоимость имущества многоквартирного жилого
дома не определена и требует дополнительной оценки;
‒
если верить информации, предоставленной на официальном портале
Орловской области, имущество организаций будет оцениваться по кадастровой
стоимости не позднее 01.1.2020 г., которую тоже нельзя посчитать в рамках
данной работы [1].
В-третьих, арендная плата в доходном доме признается доходом от
реализации и будет облагаться налогом на прибыль, т.к. предоставление
имущества в аренду происходит на систематической основе согласно НК РФ [35].
Т.к. выручка в доходном доме, вероятней всего, будет превышать 15 млн. руб. в
среднем за квартал в течение года, то организации, занимающейся управлением
доходного дома будет необходимо выплачивать авансовые платежи по налогу на
прибыль ежемесячно и ежеквартально.
В-четвертых, сдача квартир по найму в доходном доме является объектом
налогообложения для НДС и облагается по ставке 18%, т.к. проживание в жилых
помещениях физических лиц имеет временный и систематический характер.
Отдельным встает вопрос, облагаются ли НДС операции по сдаче внутреннего
имущества квартир (бытовой техники и мебели) во временное пользование.
Руководствуясь Письмом Минфина России 25.10.2013 № 03-07-11/45082 ,
чтобы операции по предоставлению имущества в аренду не облагались НДС, в
договорах найма жилых помещений необходимо не разделять стоимость найма
жилья и аренды имущества, достаточным будет указать только то, какое
имущество находится в жилом помещении и принадлежит арендодателю. В
рамках инвестиционного проекта доходного дома был рассмотрен именно такой
случай.
66
Отдельной статьей расходов в рамках инвестиционного проекта доходного
дома являются оплата коммунальных услуг и взносов на капитальный ремонт.
После введения доходного дома в эксплуатацию организация, занимающаяся
управлением доходного дома, вправе заключить договор с управляющей
компанией, предоставляющей услуги ЖКХ. В процессе эксплуатации доходного
дома между организацией, занимающейся управлением доходного дома, и
съемщиками жилья возникают отношения арендодатель-арендатор. На основании
договора коммерческого найма арендодатель вправе включить коммунальные
платежи в сумму ежемесячной арендной платы. В таком случае арендатор платит
фиксированную плату за пользование жильем и не фиксированную плату за
коммунальные услуги. Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт
может быть также перенесена на арендаторов, если это учтено в договоре
коммерческого найма. Организация, занимающаяся управлением доходного дома,
является только посредником между арендаторами и управляющей компанией,
предоставляющей услуги ЖКХ. Именно такой случай был рассмотрен в данной
работе.
Еще одной важной статьей затрат в рамках инвестиционного проекта
доходного дома являются затраты на рекламу. Доходный дом является новым
объектом на рынке арендного жилья г. Орла и требует затрат для его
узнаваемости. Затраты носят сезонный характер, т.к. спецификой арендного дома
является то, что наниматели живут в нем ограниченное количество времени.
В качестве основных каналов распространения рекламы были выбраны
реклама на транспорте, реклама на билбордах и реклама в Интернете. Наиболее
подходящее время для размещения рекламы является третий месяц года, т.к.
средние цены на наемное жилье, как правило, растут именно в этот период
согласно результатам исследования.
Реклама на транспорте была выбрана одним из основных каналов рекламы,
т.к. способна генерировать большой поток отклика потенциальных клиентов как
из числа пешеходов, так и среди автомобилистов. Кроме того, она ненавязчива и
существует
возможность
выбирать
маршруты,
по
которым
будем
67
рекламироваться доходный дом. Стоимость размещения рекламы на 2ух
общественных транспортах в г. Орле на 3 месяца будет составлять 48000 руб [45].
Реклама на билбордах была выбрана из-за того, что широкая аудитория
потенциальных клиентов может увидеть рекламу о доходном доме. Стоимость
аренды одного билборда в г. Орле на 3 месяца с учетом стоимости печати и
монтажа баннера составляет 46500 руб [63].
Достаточно широкая часть населения пользуется услугами сети Интернет в
поисках необходимых товаров и услуг, поэтому размещение в ней рекламы
является одним из способов продвижения услуг доходного дома.
Во-первых, доходному дому необходим сайт, на который потенциальные
клиенты будут заходить, чтобы узнать подробную информацию об услугах
доходного дома. Стоимость создания сайта составит 7700 руб., а стоимость
ежемесячного сопровождения сайта составляет 2000 руб [83].
Во-вторых, для быстрого продвижения сайта в поисковиках требуются
дополнительные вложения в контекстную рекламу, т.е. рекламу по ключевым
словам. В качестве основных ключевых слов были выбраны: «аренда квартиры в
Орле», «снять квартиру в Орле», «аренда жилья в Орле». Стоимость контекстной
рекламы на сайте Яндекс на 3 месяца составит 945 руб. Ориентировочный
прогноз показов за рассматриваемый период составляет 15632, а прогноз кликов –
153 (Приложение Б). Еще одним местом для размещения рекламы являются сайты
по подбору недвижимости, в том числе «Домофонд» [51], «Авито» [65] и «Этажи»
[73].
График работ по реализации первоначальной стадии инвестиционного
проекта доходного дома, основанный на информации официальных сайтов
компаний, оказывающих услуги по соответствующим статьям расходов,
представлен на рисунке 14. Общая продолжительность периода первого этапа
инвестиционного проекта доходного дома составляет 4 года. Успешная
реализация данного этапа позволит перейти на вторую стадию инвестиционного
проекта доходного дома, а именно: сдачу квартир в аренду.
68
01.07.2018
13.11.2019
27.03.2021
09.08.2022
22.12.2023
Регистрация юридического лица
Согласование проекта с мэрией
Согласование аренды земельного участка
под застройку
Строительство доходного дома и введение
в эксплуатацию
Заключение договора с компанией ЖКХ
Ремонт квартир «под ключ»
Длительность, дни
Покупка,сборка,доставка и установка
бытовой техники и мебель
Установка системы охраны
Создание сайта компании
Наем управленческого персонала
Наем обслуживающего персонала
Реклама
Сдача в аренду квартир
Аренда офиса
Рисунок 14. - График работ по реализации первоначальной стадии инвестиционного
проекта доходного дома (построено автором)
Таким образом, в качестве земельного участка для строительства доходного
дома был выбран участок в Советском районе г. Орла, который является
достаточно привлекательным для потенциальных арендаторов ввиду близости к
центру города, развитости инфраструктуры и нахождения поблизости основных
социальных объектов, мест для учебы и работы. За основу инженерного проекта
доходного дома была выбрана проектная декларация многоквартирного жилого
дома,
структуру
квартир
которого
представляют
однокомнатные
и
двухкомнатные квартиры, построенного из монолита, что обеспечивает его
долговечность.
Основными статьями расходов, учтенными в рамках инвестиционного
проекта доходного дома стали: расходы на аренду земельного участка; расходы на
строительство доходного дома и ремонт «под ключ» жилых помещений в нем;
расходы на покупку, доставку, сборку и установку бытовой техники и мебели;
административно-управленческие
расходы;
расходы
на
обслуживающий
69
персонал; расходы на систему охраны; расходы на налогообложение и
амортизацию имущества; расходы на рекламу и ведение сайта организации.
Расходы на оплату услуг ЖКХ и взносы на капитальный ремонт в рамках данной
работы были возложены на арендаторов, что не противоречит законодательным
нормам.
2.3 Способы финансирования и анализ финансовой целесообразности
инвестиционного проекта доходного дома в г. Орле
Существует 2 основных способа финансирования инвестиционного проекта
доходного дома в г. Орле: с помощью внутренних источников финансирования
(собственных средств) и с помощью внешних источников финансирования
(заемных средств). Целесообразно рассмотреть и проанализировать оба этих
метода.
К собственным средствам организации относятся первоначальные вложения
учредителей
(уставный
капитал организации), прибыль от деятельности
компании, остающаяся после выплаты всех причитающихся взносов и сборов
взносы и вливания, выполненные на безвозвратной основе в фонд предприятия.
Если организация реализует инвестиционный проект доходного дома за
счет собственных средств, то потенциальные инвесторы могут выполнить
следующие основные этапы проекта:
‒
создание
инвесторами
Управляющей
компании,
занимающейся
управлением доходным домом;
‒
Управляющая компания становится Заказчиком проекта и привлекает
Застройщика для выполнения работ по строительству доходного дома и введению
его в эксплуатацию;
‒
Управляющая компания принимает работу у Застройщика, нанимает
ремонтную организацию, которая делает ремонт жилых помещений «под ключ» и
обустраивает доходный дом имуществом, необходимым для конечной сдачи
квартир в аренду, нанимает персонал, заказывает рекламу;
‒
квартиры в доходном доме сдаются в аренду арендаторам.
70
Мы предположили, что в доходном доме вся жилая площадь является
сданной в аренду арендаторам и никогда не простаивает, тогда организация
получает следующую выручку (таблица 14). Ставка найма 1 кв. м жилой площади
бралась среднерыночной по городу. Стоимость найма однокомнатной квартиры в
таком случае будет обходиться от 9500 руб. до 10500 руб. в месяц в зависимости
от площади квартиры. Стоимость найма двухкомнатной квартиры потенциальным
арендаторам обойдется от 12600 руб. до 15000 руб. в месяц.
Таблица 14. - Выручка доходного дома (составлено автором на основании проектной
декларации и статистике сайта «Домофонд» [51, 61])
Общая жилая
Цена найма 1 Выручка в Выручка в
Тип квартиры
площадь, кв. м кв. м
месяц, руб. год, руб.
Однокомнатная
3976,62
241,85
961745,5 11540946,56
Двухкомнатная
3847,54
221,89
853730,7 10244767,81
Итого:
1815476 21785714,37
С учетом вышеизложенных условий ежемесячная норма выручки в
инвестиционном проекте доходного дома составила 1815,476 тыс. руб., а
ежегодная составила 21785,715 тыс. руб. Полученные результаты стали основой
для дальнейших расчетов.
Совокупная величина расходов, которые организация понесет до момента
сдачи квартир в аренду, т.е. за первые четыре года инвестиционного проекта
доходного дома составляет 323934,425 тыс. руб.
На основании планируемой выручки организации, а также на основании
всех планируемых расходов организации был рассчитан денежный поток
инвестиционного проекта доходного дома, при условии, что инвестирование
проходит за счет собственных средств организации (Приложение В).
Анализ эффективности инвестиций в рамках работы был проведен с
помощью двух групп методов:
‒
статистических. К ним относятся срок окупаемости инвестиционного
проекта (PP) и рентабельность инвестиционного проекта (ARR);
71
‒
динамических. К ним относятся чистый дисконтированный доход
(NPV), внутренняя норма прибыли (IRR), индекс прибыльности (PI) и
дисконтированный срок окупаемости (DPP).
Срок окупаемости инвестиционного проекта доходного дома (PP) составил
30 лет (рисунок 15). Это говорит о том, что инвестор вернет обратно свои
вложенные деньги спустя данное время.
1400000000
1200000000
1000000000
800000000
Денежный поток
нарастающим
итогом, руб.
600000000
400000000
200000000
0
1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58
-200000000
-400000000
-600000000
Рисунок 15. - График денежного потока нарастающим итогом без дисконтирования за
счет собственных средств организации (составлено автором на основании Приложения В)
Рентабельность инвестиционного проекта (ARR) в расчете на период 60 лет
составила 17,5 %. Чем выше ARR, тем выше привлекательность инвестиционного
проекта доходного дома для инвесторов. Значение данного показателя позволит
потенциальным инвесторам выяснить, какой инвестиционный проект является
более рентабельным на первом этапе оценки и отбора инвестиционных проектов.
Главным недостатком статистических методов оценки эффективности
инвестиций является то, что они не учитывают изменение стоимости денег во
времени. На основании этого были рассчитаны динамические методы оценки
72
эффективности
инвестиций.
Дисконтированный
денежный
поток
инвестиционного проекта доходного дома представлен в Приложении В.
Следует отметить, что в рамках инвестиционного проекта доходного дома
рассматривался вариант, когда организация, занимающаяся управление доходного
дома находится в безрисковом состоянии. Данный подход позволяет выяснить,
эффективен инвестиционный проект или нет, если находится в условиях,
приближенным к идеальным. В таком случае ставка дисконтирования денежного
потока была принята равной безрисковой ставке доходности и составила 7,25%,
что равняется ключевой ставке ЦБ РФ на данный момент [6]. На основании
Приложения В был составлен график дисконтированных денежных потоков
нарастающим итогом сроком на 60 лет.
Чистый дисконтированный доход (NPV) за рассматриваемый период
составил -158594224,1. Отрицательное значение показателя свидетельствует о
том, что инвестору нецелесообразно осуществлять инвестиции в проект
доходного дома в г. Орле, если инвестирование проекта будет проходить только
за счет средств внутренних источников финансирования.
Дисконтированный срок окупаемости инвестиций (DPP) отражает, через
сколько окупятся первоначальные инвестиционные затраты. По результатам
исследования данный период составляет более 60 лет, что только подтверждает
нецелесообразность инвестиций в проект доходного дома на данных условиях
(рисунок 16).
Чистая приведенная стоимость проекта (NPV) составила -128 474 218,75
руб., что является критическим значением, т.к. показатель ниже нуля, что говорит
о нецелесообразности инвестиций в проект доходного дома, если инвестирование
проекта происходит без привлечения кредита.
Средняя внутренняя норма доходности за (IRR) за рассматриваемый период
составила -3%. Это только подтверждает тот факт, что инвестирование является
нецелесообразным, т.к. помимо того, что средняя внутренняя норма доходности
меньше безрисковой ставки 7,25%, она также ниже нуля, что говорит о
неэффективности инвестирования в проект доходного дома на текущих условиях.
73
0
1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58
-50000000
-100000000
Дисконтированный
денежный поток
нарастающим итогом,
руб.
-150000000
-200000000
-250000000
-300000000
-350000000
Рисунок 16. - График дисконтированных денежных потоков нарастающим итогом за счет
собственных средств организации (составлено автором на основании Приложения В)
Индекс прибыльности инвестиций (PI) за рассматриваемый период составил
-0,51. Значение показателя ниже 1 свидетельствует о том, что инвестиционный
проект не сможет возместить в полном размере вложенные в него капитальные
затраты.
Необходимо также рассмотреть инвестиционный проект доходного дома,
инвестирование в котором будет вестись за счет внешних источников
финансирования. Под внешними источниками финансирования в рамках
инвестиционного проекта доходного было принято ипотечное кредитование.
В
рамках
поддержкой
АО
программы
софинансирования
«ДОМ.РФ»
существует
арендных
два
проектов
основных
под
способов
софинансирования проектов: финансирование проектов путем приобретения в
ЗПИФН (Фонд АО «ДОМ.РФ»), а также финансирование проектов путем выкупа
закладной. Исходя из требований к проектам арендного жилья, установленных
АО «ДОМ.РФ», было выявлено, что единственным возможным вариантом для
инвестиционного проекта доходного дома в г. Орле является финансирование
проекта путем выкупа закладной [52]. Требования к проекту представлены в
таблице 15.
74
Таблица 15. - Условия софинасирования АО «ДОМ.РФ» инвестиционного проекта
доходного дома в г. Орле [52]
Название параметра
Критерии
Арендаторы
физические и юридические лица
География проектов
Срок инвестиций АО
«ДОМ.РФ»
Сумма инвестиций
АО «ДОМ.РФ»
Общая жилая
площадь
Количество квартир
или апартаментов
города России с населением от 50 тыс. до 1 млн человек
Договорная база
Требования к
Заемщику
договор купли-продажи закладной
отдельное юридическое лицо, созданное специально и исключительно для реализации
проекта, без обременений, не связанных с реализацией проекта
‒ целевое назначение – приобретение квартир или апартаментов, нежилых
помещений, парковочных мест (в дополнение к квартирам и апартаментам)
‒ срок 3–30 лет, размер 100–4 000 млн. руб., наличие страхового обеспечения
‒ оформление права собственности на объект залога, один заемщик
‒ доля собственных средств ≥ 30%, коэффициенты К/З ≤ 70%, DSCR ≥ 1,3
Требования к
Ипотечному кредиту
Требования к
Закладной
Требования к Гаранту
/ Поручителю
3–30 лет
от 150 до 4 000 млн. руб.
от 4 до 20 тыс. кв. м
от 100 до 300 штук
обеспечение обязательства Заемщика гарантией или поручительством
кредитный рейтинг не ниже «суверенный минус 1 ступень» (Fitch, Moody’s,
Standard&Poor’s) или не ниже AA- (АКРА)
Порядок взаимодействия участников проекта путем рефинансирования
ипотечных кредитов (выкупа закладной) представлен на рисунке 17.
Рисунок 17. - Порядок взаимодействия участников проекта путем рефинансирования
ипотечных кредитов [52]
75
На первом этапе застройщик привлекает ипотечный кредит у Банка (иного
финансового партнера) для строительства арендного дома. Оформляется
закладная, держателем которой является Банк.
На втором этапе строительства застройщик осуществляет платежи по
ипотечному кредиту в Банк согласно кредитному договору.
На третьем этапе после окончания строительства и оформления права
собственности Застройщик сдает арендный дом в аренду физическим лицам или
корпоративным клиентам.
На четвертом этапе арендаторы регулярно перечисляют арендную плату в
адрес застройщика, который занимается операционным управлением арендным
домом на протяжении всего срока.
На пятом этапе АО «ДОМ.РФ» рефинансирует ипотечный кредит
Застройщика на более выгодных условиях путем выкупа Закладной у Банка.
Застройщик осуществляет платежи по ипотечному кредиту на новых условиях в
АО «ДОМ. РФ» за счет арендных платежей.
Исходя из условий, установленных АО «ДОМ.РФ» для проектов арендного
жилья следует, что инициатором проекта может быть только отдельное
юридическое лицо, созданное специально и исключительно для реализации
проекта. Чтобы не нарушить условия программы, потенциальные инвесторы
могут выполнить следующие основные этапы проекта:
‒
создание
инвесторами
Управляющей
компании,
отвечающей
условиям программы софинансирования проектов арендного жилья;
‒
привлечение кредита у стороннего Банка для строительства арендного
‒
Управляющая компания становится Заказчиком проекта и привлекает
дома;
Застройщика для выполнения работ по строительству дома и введению его в
эксплуатацию;
‒
Управляющая
компания
принимает работу
у
Застройщика
и
обустраивает доходный дом имуществом, необходимым для конечной сдачи
квартир в аренду;
76
‒
АО «ДОМ.РФ» рефинансирует ипотечный кредит Управляющей
компании проекта на более выгодных условиях путем выкупа закладной у Банка.
Управляющая компания осуществляет платежи по ипотечному кредиту на новых
условиях в АО «ДОМ.РФ» за счет арендных платежей;
‒
Управляющая компания полностью выплачивает ипотечный кредит
АО «ДОМ.РФ», тем самым выкупает закладную и становится полноправным
собственником доходного дома.
В процессе расчета учитывались следующие условия для кредита:
‒
в расчет брался дифференцированный кредит, т.к. переплата по нему
кредиту меньше, чем по аннуитетному.
‒
ставка кредита была взята с сайта АО «Сбербанк» по проектам
покупки для девелоперов коммерческой недвижимости и составила 12,5% [48]
сроком на 10 лет, чтобы ежемесячный платеж был минимально возможным.
Сумма кредита составила 70% от стоимости строительства доходного дома и
составила 175266000 руб. Оставшиеся 30% (75114000 руб.) - собственные
средства организации.
‒
по окончанию выплаты кредита в течение 4 лет АО «ДОМ.РФ»
рефинансирует взятый ранее кредит у АО «Сбербанк» на максимально
возможный срок (30 лет) при ставке 9,0%. Полученный кредит при этом будет
также дифференцированным [3].
Совокупная величина расходов, которые организация понесет до момента
сдачи квартир в аренду, т.е. за первые четыре года инвестиционного проекта
доходного дома составляет 215108,805 тыс. руб.
На основании выручки и затрат, планируемых в рамках инвестиционного
проекта доходного дома при условии, что инвестирование проходит с
привлечением заемных средств, был составлен денежный поток, который
представлен в Приложении Г. Условия ипотечного кредита, установленные АО
«ДОМ.РФ» полностью соблюдаются, т.к. доля собственных средств организации,
занимающейся управлением доходного дома составляет 30%, коэффициент К/З
77
(кредит / залог) равен 70%, а коэффициент покрытия долга DSCR (доход / платеж)
равен 1,31.
По результатам
анализа срок окупаемости инвестиционного проекта
доходного дома (PP) за рассматриваемый период составил 32 года (рисунок 18),
что является большим сроком даже для проектов девелопмента.
Рентабельность инвестиционного проекта (ARR) в расчете на период 60 лет
составила 27 %. Значение данного показателя выше, чем в инвестиционном
проектирования доходного за счет собственных средств. Данный факт можно
объяснить тем, что организация несет значительно меньше затрат на начальных
стадиях инвестиционного проекта, т.е. до момента сдачи квартир в аренду, т.к.
затраты
на
строительство
доходного
дома
снизились
путем
замены
единовременных расходов на строительство доходного дома на постепенные
платежи по кредиту.
1 400 000 000,00
1 200 000 000,00
1 000 000 000,00
800 000 000,00
Денежный поток
нарастающим
итогом, руб.
600 000 000,00
400 000 000,00
200 000 000,00
0,00
1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58
-200 000 000,00
-400 000 000,00
Рисунок 18. - График денежного потока нарастающим итогом без дисконтирования с
учетом привлечения внешних источников финансирования (составлено автором на основании
Приложения Г)
Кроме того при расчете налога на прибыль за соответствующий период
сумма расходов организации, потраченных на оплату процентов по кредиту,
снижают налоговую базу, вследствие чего фактическая стоимость кредита
78
становится приближенной к тому варианту, если бы он выдавался на
безвозмездной основе.
Стоимость денег будущих периодов не равна стоимости текущего периода,
поэтому необходимо проанализировать дисконтированные денежные потоки
инвестиционного проекта доходного дома, где одним из главных источников
финансирования является ипотечное кредитование. Результаты составления
дисконтированного денежного потока представлены в Приложении Г. В качестве
нормы дисконтирования была выбрана безрисковая ставка равная 7,25%.
На основании Приложения Г был составлен график дисконтированных
денежных потоков нарастающим итогом сроком на 60 лет. Как показывает
рисунок 19, срок окупаемости инвестиционного проекта доходного дома с учетом
дисконтирования денежных потоков (DPP) составляет более 60 лет, что говорит о
неэффективности инвестиций для потенциальных инвесторов.
0,00
1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58
-20 000 000,00
-40 000 000,00
-60 000 000,00
Дисконтированный
денежный поток
нарастающим
итогом , руб.
-80 000 000,00
-100 000 000,00
-120 000 000,00
-140 000 000,00
-160 000 000,00
-180 000 000,00
-200 000 000,00
Рисунок 19. - График дисконтированных денежных потоков нарастающим с учетом
привлечения внешних источников финансирования (составлено автором на основании
Приложения Г)
Чистая приведенная стоимость проекта (NPV) составила -99709774 руб. Это
является
недопустимым
значением
для
потенциальных
инвесторов,
т.к.
79
показатель является отрицательным, что свидетельствует о неэффективности
инвестирования в проект доходного дома на заданных условиях.
Показатель
средней
внутренней
норма
доходности
за
(IRR)
за
рассматриваемый период составил -2%. Данный факт подтверждает суждение о
том, что инвестирование в проект доходного дома является нецелесообразным,
т.к. средняя внутренняя норма доходности ниже нуля, что говорит о
неэффективности инвестирования в проект доходного дома на текущих условиях.
Индекс прибыльности инвестиций (PI) за рассматриваемый период составил
-0,53. Отрицательное значение индекса говорит о том, что инвестиционный
проект доходного дома на заданных условиях не способно возместить в полном
размере вложенные в него капитальные затраты.
Анализ финансовой целесообразности инвестиционного проекта доходного
дома в г. Орле при разных способах финансирования показал, что инвестирование
в рассматриваемый проект является неэффективным. Способы повышения
эффективности проекта можно разделить на две категории: увеличение доходов
от реализации услуг и снижение расходов на эксплуатацию доходного дома.
Низкая рыночная стоимость 1 кв. м наемного жилья в г. Орле является
одной из главных причин низких финансовых показателей инвестиционного
проекта доходного дома независимо от формы финансирования. Оказать влияние
на установившуюся ставку наемного жилья, организация, занимающаяся
управлением доходного дома не в состоянии. По этой причине потенциальным
инвесторам, которые планируют инвестировать в проекты доходных домов в
приоритете стоит рассматривать те города, где цены на наемное жилье выше, чем
в г. Орле при прочих равных условиях.
К способам снижения расходов в рамках инвестиционного проекта
доходного дома в г. Орле можно отнести снижение затрат на отделку квартир и на
меблировку. Кроме того, чтобы снизить расходы на покупку стиральных машин,
можно установить стиральные машины с монетоприемником в подвале здания,
что будет более экономным и экологическим решением. Также к способам
снижения затрат можно отнести перепланировку самого здания, к примеру,
80
добавление в доходный дом квартир-студий, добавление на первом этаже здания
коммерческой
нежилой
недвижимости
для
сдачи
в
аренду,
отсутствие
мусоропровода и др.
Снижение ставок по налогу на имущество организации и земельному налогу
региональными и местными властями по деятельности доходного дома также
могло бы способствовать улучшению финансовых показателей инвестиционного
проекта доходного дома. Т.к. значимая часть рынка жилого найма находится «в
тени», то для региональных и муниципальных органов власти снижение ставки
позволило бы получать дополнительные доходы в бюджеты, чем если бы они не
получали их совсем от деятельности доходного дома.
Отдельно стоит отметить, что в условиях сложившегося уровня цен на
рынке наемного жилья и в условиях сложившегося законодательство развитие
инвестиционных проектов доходных домов трудноосуществимо без более
активной поддержки со стороны государства.
Таким образом, финансирование инвестиционного проект доходного дома в
г. Орле можно осуществить двумя методами: за счет собственных средств
организации и за счет привлечения кредитных средств. Анализ финансовой
целесообразности с условием каждого метода показал, что инвестиционный
проект является неэффективным. Финансовые показатели проекта в случае
привлечения кредита в среднем лучше, чем без него, даже несмотря на
увеличение срока окупаемости. Это объясняется тем, что в случае привлечении
кредита часть расходов по строительству доходного дома переносится на
будущие периоды, где стоимость денег отличается от текущей стоимости, а также
тем, что при расчете налога на прибыль за соответствующий период сумма
расходов организации, потраченных на оплату процентов по кредиту, снижают
налоговую базу.
Основными
причинами
неэффективности
инвестиционного
проекта
доходного дома в г. Орле является низкий уровень цен на рынке наемного жилья
и высокие расходы на реализацию проекта доходного дома. К методам
повышения эффективности
инвестиционного проекта доходного дома можно
81
отнести: перепланировку здания с добавлением квартир-студий и отсутствием
мусоропровода; добавление на первом этаж здания коммерческой нежилой
недвижимости для сдачи в коммерческую аренду; снижение расходов на отделку
жилой
площади
и
меблировку;
установку
стиральных
машин
с
монетоприемником в подвале здания; снижение ставок по налогу на имущество
организации и земельному налогу региональными и муниципальными уровнями
власти; а также более активная поддержка развития инвестиционных проектов
доходных домов со стороны государства на федеральном уровне.
Подводя итог изложенному во 2 главе, следует отметить, что реальные
доходы населения Орла падают, а само население «стареет». Не смотря на это,
доля наиболее мобильной группы городского населения в возрасте от 20 до 40 лет
достаточно велика, чтобы рассчитывать на нее, как на группу потенциальных
арендаторов доходного дома. Состав потенциальных арендаторов условно можно
разделить на работающих и студентов.
Общее количество студентов очного отделения средних и высших
образовательных учреждений значимо снизилась за рассматриваемый период, тем
не менее, их количество все равно является большим. Не менее 60% студентов
очного отделения средних и высших учебных заведений не проживают в
общежитиях. Высока вероятность, что значимая часть студентов арендует жилье
рядом с местом учебы, т.к. весьма сомнительно, что все 60% проживают по месту
жительства.
Динамика цен на рынке наемного жилья в г. Орле в целом носит
отрицательный характер, что в целом совпадает с общим состоянием рынка
жилой недвижимости в городе. Значимое влияние на рынок наемного жилья
оказывает фактор сезонности. На рынке наблюдается постоянный рост цен на
наемное жилье в третьем квартале каждого года. Данный рост можно объяснить
следующими причинами: начало учебного года у студентов средних и высших
учебных заведений; поиск выпускниками учебных заведений временного место
жительства, чтобы найти работу в городе; наниматели предпочитают менять
наемное жилье летом ввиду удобства переезда и др. причины.
82
Наиболее дорогими по цене найма и наиболее сдающимися являются
однокомнатные квартиры. Высокая стоимость на них объясняется тем, что они
меньше по метражу, поэтому арендная плата за них обходится дешевле, чем на
другие квартиры. Съем жилья вскладчину позволяет решать жилищный вопрос
на время обучения иногородних студентов очной формы, которым по тем или
иным причинам не доступно общежитие.
Наиболее дорогими по цене найма являются квартиры в Советском районе
г. Орла. Данный район является историческим центром города, имеет развитую
инфраструктуру, высокую концентрацию элитного жилья, в этом районе
находится достаточно много зданий высших учебных заведений и уровень
среднемесячной номинально начисленной заработной платы в этом районе выше,
чем в других.
Чтобы реализовать инвестиционной проект доходного дома был выбран
участок в Советском районе г. Орла по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, 56а.
Главными преимуществами данного места является близость к центру города,
развитость инфраструктуры, нахождение вблизи основных социальных объектов,
мест для учебы и работы.
За основу инженерного проекта доходного дома была выбрана проектная
декларация многоквартирного жилого дома, структуру квартир которого
представляют однокомнатные и двухкомнатные квартиры, построенного из
монолита, что обеспечивает его долговечность.
Основными статьями расходов инвестиционного проекта доходного дома
стали: расходы на аренду земельного участка; расходы на строительство
доходного дома и ремонт «под ключ» жилых помещений в нем; расходы на
бытовую технику и мебель; административно-управленческие расходы; расходы
на обслуживающий персонал; расходы на систему охраны; расходы на
налогообложение и амортизацию имущества; расходы на рекламу и ведение сайта
организации. Взносы на капитальный ремонт и оплата услуг ЖКХ не
рассматривались детально в данной работе. Одним из условий договора
коммерческого найма, заключенного между арендатором и арендодателем
83
является то, что оплата услуг ЖКХ и взносы на капитальный ремонт возлагаются
на арендатора. Именно такой случай был рассмотрен в данной работе.
Финансирование инвестиционного проект доходного дома в г. Орле можно
осуществить двумя способами: за счет собственных средств организации и за счет
привлечения
кредитных
средств.
По
результатам
анализа
каждый
из
предложенных способов является неэффективным.
Финансовые показатели проекта с применением кредита в среднем лучше,
чем без него. Это можно объяснить тем, что в случае привлечении кредита часть
расходов по строительству доходного дома переносится на будущие периоды, где
стоимость денег ниже текущей, а также тем, что при расчете налога на прибыль
сумма расходов организации, потраченных на оплату процентов по кредиту,
снижают налоговую базу при расчете налога на прибыль.
Причинами, почему инвестиционный проект доходного дома в г. Орле не
эффективен, является низкий уровень цен на рынке наемного жилья, а также
высокие расходы на реализацию проекта доходного дома.
Способами
повышения
эффективности
инвестиционного
проекта
доходного дома является: перепланировка здания с добавлением квартир-студий и
отсутствием мусоропровода; добавление на первом этаже здания коммерческой
нежилой недвижимости для сдачи в аренду; снижение расходов на отделку жилой
площади и меблировку; установку стиральных машин с монетоприемником в
подвале здания; снижение ставок по налогу на имущество организации и
земельному налогу региональными и муниципальными уровнями власти; а также
более активная поддержка со стороны государства.
84
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Под понятием «доходный дом» мы понимаем индивидуально-определенное
здание, специально построенное с целью получения предпринимательского
дохода путем сдачи жилых площадей по договорам найма жилых помещений, а
также нежилых помещений и машино-мест по договорам аренды во временное
владение и пользование физическим и юридическим лицам по установленным
законодательством видам договоров. По уровню комфортности доходные дома
делятся на доходные дома эконом класса, бизнес класса и элит-класса, а по
правовому статусу на доходные (наемные) дома коммерческого и социального
назначения.
Потребность
в
строительстве
доходных
домов
возникла
на
макроэкономическом уровне с изменением вектора развития в направлении к
постиндустриальному (информационному) обществу, где требуется доступное и
качественное жилье при сохранении трудовой мобильности граждан. Если за
рубежом этот тренд был выявлен и поддерживается на государственном уровне
уже длительное время, то в России процесс становления доходных домов
проходит только на стадии пилотных проектов. Причинами, по которым
доходные дома не обрели популярности к настоящему времени, являются
проблемы всех уровней власти (федерального, регионального и муниципального)
строительного комплекса, рынка аренды и населения, для решения которых
требуется комплексный подход.
Институциональная среда рынка доходных домов находится только на
стадии формирования. Для реализации прав граждан на комфортное жилье, в
России были разработаны и приняты нормативно-правовые акты, реализующие
приоритеты и цели политики государства в области жилищного строительства, в
частности, развитие рынка наемного жилья посредством создания наемных
домов. На законодательном уровне закреплены типы наемных домов, цели
использования здания в качестве наемного дома, учет наемных домов, а также
85
формы государственной и муниципальной поддержки в строительстве наемного
дома, способы управления наемным домом и др. правовые аспекты.
Понятие «инвестиционный проект» подразумевает экономический или
социальный проект, основывающийся на инвестициях. Существуют разные виды
инвестиционных проектов, одним из которых является «девелопмент». Под
данным понятием подразумевается инвестиционный проект, направленный на
инвестиционное
развитие
объектов
недвижимости.
Методами
оценки
экономической целесообразности инвестиционного проекта доходного дома
являются анализ потенциального платежеспособного спроса и предложения на
рынке наемного жилья, анализ основных инвестиционных расходов проекта,
выбор
метода
финансирования
и
анализ
финансовой
целесообразности
инвестиционного проекта.
Анализ структуры городского населения Орловской области показал, что
население региона «стареет», а реальные доходы падают, тем не менее, доля
наиболее мобильного городского населения, в возрасте от 20 до 40 лет, является
значимой и составляет 30%. Именно люди этой возрастной группы являются
потенциальными арендаторами помещений доходного дома. Потенциальных
арендаторов можно условно разделить на две категории: студенты и работающие.
Динамика численности студентов и выпускников средних и высших
учебных заведений, обучавшихся на очной основе за период с 2013 по 2017 г.,
имеет отрицательный характер, общая численность снизилась, но она все также
велика.
Как
минимум,
профессионального
около
образования
60%
не
студентов
проживают
среднего
в
и
общежитии.
высшего
Можно
предположить, что значимая доля студентов арендует жилье, т.к. вероятность
того, что все 60% студентов проживают по месту постоянной регистрации,
достаточно сомнительна. Это открывает перспективы для инвестиционного
проекта доходного дома.
Динамика средней цены 1 кв. м на рынке наемного жилья в г. Орле, в целом,
носит отрицательный характер. Данная тенденция в целом совпадает с общей на
рынке жилой недвижимости. По результатам исследования, рынок жилой
86
недвижимости г. Орла находится под значимым влиянием фактора сезонности.
Особенно это прослеживается в 3 квартале каждого года, когда цены начинают
расти. Данный факт можно объяснить разными причинами: начало учебного года
у студентов средних и высших учебных заведений; в данный период времени
выпускники учебных заведений ищут временное место жительства, чтобы найти
работу в городе; наниматели предпочитают менять наемное жилье летом, ввиду
удобства переезда, а также ввиду смены места работы после отпуска и др.
причины.
Самыми дорогими по цене за 1 кв. м наемного жилья в г. Орле являются
однокомнатные квартиры, т.к. они более доступные из-за меньшего метража.
Самые дорогие квартиры по найму находятся Советском районе г. Орла. Данный
район является историческим центром города, имеет развитую инфраструктуру,
высокую концентрацию элитного жилья, в этом районе находится достаточно
много зданий высших учебных заведений и уровень среднемесячной номинально
начисленной заработной платы в этом районе выше, чем в других районах.
Наибольшее предложение квартир на рынке наемного жилья в г. Орле составляют
однокомнатные квартиры. Наибольшее число квартир, предложенных для сдачи
в аренду, находится в Заводском районе г. Орла, что можно объяснить активной
застройкой микрорайонов.
Для реализации инвестиционного проекта доходного дома был выбран
участок в Советском районе г. Орла по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, 56а.
Преимуществами данного расположения является близость к центру города,
развитость инфраструктуры, нахождение вблизи основных социальных объектов,
мест для учебы и работы.
В качестве доходного дома был рассмотрен 16-этажный монолитный жилой
дом, структуру квартир которого представляют однокомнатные и двухкомнатные
квартиры. Физические характеристики объекта недвижимости обеспечивает его
долговечность, а также соответствует структуре спроса на рынке наемного жилья
в г. Орле. Главными статьями расходов инвестиционного проекта доходного дома
являются: расходы на аренду земельного участка; расходы на строительство
87
доходного дома и ремонт «под ключ» жилых помещений в нем; расходы на
покупку,
доставку,
сборку
и
установку
бытовой
техники
административно-управленческие
расходы;
расходы
на
и
мебели;
обслуживающий
персонал; расходы на систему охраны; расходы на налогообложение и
амортизацию имущества; расходы на рекламу и ведение сайта организации.
Взносы на капитальный ремонт и оплата услуг ЖКХ в рамках инвестиционного
проекта доходного дома были возложены на арендаторов, поэтому не
рассматривались детально. Одним из условий договора коммерческого найма,
заключенного между арендатором и арендодателем является то, что оплата услуг
ЖКХ и взносы на капитальный ремонт возлагаются на арендатора. Именно такой
случай был рассмотрен в данной работе.
Способы финансирования инвестиционного проекта доходного дома в г.
Орле можно разделить на две категории: за счет собственных средств
организации и за счет привлечения кредитных средств. Анализ эффективности
инвестирования в проект доходного дома в г. Орле показал отрицательный
результат для каждого метода финансирования. Финансовые показатели проекта в
случае привлечения кредита, в среднем, лучше, чем без него, даже несмотря на
увеличение срока окупаемости. Это объясняется тем, что в случае привлечении
кредита часть расходов по строительству доходного дома переносится на
будущие периоды, где стоимость денег отличается от текущей, а также тем, что
при расчете налога на прибыль за соответствующий период сумма расходов
организации, потраченных на оплату процентов по кредиту, снижают налоговую
базу.
Основными
причинами
неэффективности
инвестиционного
проекта
доходного дома в г. Орле являются низкий уровень цен на рынке наемного жилья,
а также высокие расходы на реализацию проекта доходного дома. К методам
повышения эффективности инвестиционного проекта доходного дома относятся:
перепланировка
здания
с
добавлением
квартир-студий
и
отсутствием
мусоропровода; добавление на первом этаже здания коммерческой нежилой
недвижимости для сдачи в аренду; снижение расходов на отделку жилой площади
88
и меблировку; установку стиральных машин с монетоприемником в подвале
здания; снижение ставок по налогу на имущество организации и земельному
налогу региональными и муниципальными уровнями власти; а также более
активная поддержка развития инвестиционных проектов доходных домов со
стороны государства на федеральном уровне.
89
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1.
Администрация Губернатора и Правительства Орловской области:
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://orel-region.ru. – Дата доступа:
21.03.2018.
2.
Анисимова,
инвестиционных
В.Ю.
проектов
/
Анализ
В.Ю.
существующих
Анисимова
//
методов
Вестник
оценки
Самарского
государственного университета. – 2015. - №9. – С. 62-67.
3.
АО
«ДОМ.РФ»:
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
https://дом.рф. – Дата доступа: 21.04.2018.
4.
Асаул, А.Н. Инвестиционный анализ: учебное пособие / А.Н. Асаул,
В.В. Биба, В.Л. Буняк, А.С. Скрыльник, Р.А. Фалтинский, В.Я. Чевганова. - СПб.:
АНО «ИПЭВ», 2014. - 288 с.
5.
Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: учебник для студентов
высших учебных заведений / А.Н. Асаул. – М.: Питер, 2013. - 412 с.
6.
Банк
России:
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
http://www.cbr.ru. – Дата доступа: 21.03.2018.
7.
Бойко, М.В. Девелопмент доходных домов / М.В. Бойко. – М.: ИИУ
МГОУ, 2016. – 102 с.
8.
Большая советская энциклопедия: в 30 т. / глав. ред. А.М. Прохоров. -
3-е изд. – М.: Сов. энциклопедия, 1969. – 3 Т.
9.
БП ОУ ОО «Училище Олимпийского резерва»: [Электронный ресурс].
– Режим доступа: http://uororel.ru. – Дата доступа: 12.04.2018.
10.
БПОУ ОО «Мезенский педагогический колледж»: [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: http://www.mezpk.ru. – Дата доступа: 12.04.2018.
11.
БПОУ
ОО
«Орловский
базовый
медицинский
колледж»:
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://orelmed.org/. – Дата доступа:
12.04.2018.
12.
БПОУ ОО «Орловский музыкальный колледж»: [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: http://www.muscol-orel.ru. – Дата доступа: 12.04.2018.
90
13.
БПОУ ОО «Орловский реставрационно-строительный техникум»:
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.orstorel.ru. – Дата доступа:
12.04.2018.
14.
БПОУ
ОО
«Орловский
техникум
агробизнеса
и
сервиса»:
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.mgal.orel.ru. – Дата доступа:
12.04.2018.
15.
БПОУ ОО «Орловский техникум агротехнологий и транспорта»:
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://ortait.ru. – Дата доступа:
12.04.2018.
16.
БПОУ ОО «Орловский техникум путей сообщения имени В. А.
Лапочкина»: [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://отпс.рф. – Дата
доступа: 12.04.2018.
17.
БПОУ ОО «Орловского техникум технологии и предпринимательства
имени В. А. Русанова»: [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://ottrus.ru. –
Дата доступа: 12.04.2018.
18.
БПОУ ОО «Орловского технического колледжа»: [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: http://orel-tk.ru. – Дата доступа: 12.04.2018.
19.
БПОУ ОО «Покровский техникум»: [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: http://pokrtex.ru. – Дата доступа: 12.04.2018.
20.
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №
190-ФЗ по состоянию на 30.09.2017: [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/.
-
Дата
доступа:
01.12.2017
21.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от
26.01.1996 № 14-ФЗ по состоянию на 05.12.2017: [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/. - Дата доступа:
01.12.2017
22.
Группа компаний «HeadHunter»: [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: https:// hh.ru. – Дата доступа: 21.03.2018.
91
23.
Дребушевский,
Р.С.
Девелопмент
как
вид
профессионально-
предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: формирование и
экономическое
содержание:
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
https://cyberleninka.ru/article/n/development-kak-vid-professionalnopredprinimatelskoy
-deyatelnosti-na-rynke-nedvizhimosti-formirovanie-i-ekonomicheskoe-soderzhanie.
–
Дата доступа: 21.12.2017.
24.
состоянию
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ по
на
20.12.2017:
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/8dd5906e30c4335119f7c9
0d065de512736ddecf/. - Дата доступа: 01.12.2017
25.
состоянию
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ по
на
01.11.2017:
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/.
-
Дата
доступа:
01.12.2017
26.
Интернет-магазин товаров для дома «Witerra»: [Электронный ресурс].
– Режим доступа: https://witerra.ru. – Дата доступа: 11.02.2018.
27.
Интернет-магазин
электроники,
цифровой
и
бытовой
техники
«Эльдорадо»: [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.eldorado.ru. –
Дата доступа: 11.02.2018.
28.
Кириченко, Е.И. Градостроительство России середины XIX - начала
XX века: Общая характеристика и теоретические проблемы / Е.И. Кириченко. М.: Прогресс-Традиция, 2010. – 612 с.
29.
Конституция
Российской
Федерации:
принята
всенародным
голосованием 12.12.1993 с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках
к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014
№ 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ: [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_ doc_LAW_28399/.
01.12.2017
- Дата доступа:
92
30.
Котлер, Ф. Маркетинг по Котлеру: как создать, завоевать и удержать
рынок / Ф. Котлер ; пер. с англ. В. А. Гольдич, И. А. Оганесова. – М.: Альпина
Бизнес Букс, 2008. - 282 с.
31.
Кривобок, Р. Доходные дома в Москве. Справка: [Электронный
ресурс]. - Режим доступа: https://ria.ru/spravka/20110825/424004781.html. Дата
доступа: 01.12.2017
32.
Кузнецов, Б.Т. Инвестиционный анализ: учебник и практикум для
академического бакалавриата / Б.Т. Кузнецов. - М.: Издательство Юрайт, 2016. —
361 с.
33.
Мусин, В.А. Государственное стимулирование развития рынка
арендного жилья/ В.А. Мусин, Е.А. Лузганова // European Scientific Conference: сб.
статей VIII межд. науч-практ. конф., Пенза. – Пенза: МЦНС «Наука и
просвещение», 2018. – 109-111 с.
34.
Мусин, В.А. Доходные дома как инструмент повышения доступности
жилья в России / В.А. Мусин // Международный научно-практический журнал
«Интеграция наук» 2(6)-2017г.: [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://insc.ru/d/1942991/d/integratsiya_nauk_26.pdf
35.
Налоговый Кодекс Российской Федерации: [Электронный ресурс]. –
Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_ 28165. – Дата
доступа: 21.03.2018.
36.
Образовательный портал Орловского технологического техникума:
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://ott-orel.ru. – Дата доступа:
12.04.2018.
37.
ООО ЧОП «Щит»: [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.schit-orel.ru. – Дата доступа: 21.03.2018.
38.
Орловский государственный университет Экономики и торговли:
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://orelgiet.ru. – Дата доступа:
12.04.2018.
39.
Орловский областной колледж культуры и искусств: [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: http://ооккии.рф. – Дата доступа: 12.04.2018.
93
40.
Орловский филиал ПГУПС: [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://orel.pgups.ru. – Дата доступа: 12.04.2018.
41.
Орловский филиал Российская академия народного хозяйства и
государственной службы при Президенте Российской Федерации: [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: http://old.orel.ranepa.ru. – Дата доступа: 12.04.2018.
42.
Орловский
юридический
институт
МВД
России
имени
В.В.
Лукьянова: [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://орюи.мвд.рф. – Дата
доступа: 12.04.2018.
43.
Официальный
интернет-магазин
мебели
с
доставкой
«IKEA»:
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.ikea.com. – Дата доступа:
11.02.2018.
44.
Официальный сайт «ЦентрКонсалт.рф»: [Электронный ресурс]. –
Режим доступа: http://центрконсалт.рф. – Дата доступа: 21.03.2018.
45.
Официальный сайт рекламного агентства «Orel Promo»: [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: http://orelpromo.ru/bus-advertising. – Дата доступа:
21.03.2018.
46.
Пайзер,
Р.
Профессиональный
девелопмент
недвижимости.
Руководство ULI по ведению бизнеса / Р. Пайзер, Д. Гамильтон; пер. с англ.
Степанова В.А., Яцюк Н.Г. – М.: Манн, Иванов и Фербер, 2015. – 592 с.
47.
ПАО «Орелстрой»: [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.orelstroy.ru. – Дата доступа: 11.02.2018.
48.
ПАО
«Сбербанк»:
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
http://www.sberbank.ru. – Дата доступа: 21.03.2018.
49.
Петров, И.И. Использование инновационных торговых стратегий
фондового рынка в развитии девелоперских проектов: [Электронный ресурс]. –
Режим
доступа:
https://cyberleninka.ru/article/n/ispolzovanie-innovatsionnyh-
torgovyh-strategiy-fondovogo-rynka-v-razvitii-developerskih-proektov.
доступа: 21.12.2017.
–
Дата
94
50.
Петрухина, Е.А. Матричный подход к анализу проблем в реализации
и эксплуатации проектов доходных домов / Е.А. Петрухина // Ивановский
государственный политехнический университет. – 2015. - № 2. – С.105-111.
51.
Платформа для подбора недвижимости «Домофонд»: [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: https://www.domofond.ru. – Дата доступа: 11.02.2018.
52.
Порядок и условия финансирования арендных проектов АО «АИЖК»:
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
https://arendaДата
bk.ahml.ru/documents/poryadok_i_usloviya_finansirovaniya.pdf.
доступа:
21.03.2018.
53.
Постановление Орловского городского Совета народных депутатов от
17.11.2005 № 77/811-ГС «Об установлении земельного налога»: [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: https://www.nalog.ru/rn57/about_fts/docs/4293742. – Дата
доступа: 21.03.2018.
54.
Постановление Правительства Москвы от 02.04.2002 № 239-ПП «О
проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве
«Доходного
дома»:
[Электронный
ресурс].
Режим
–
доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=MLAW&n=36789#0.
Дата доступа: 01.12.2017
55.
Постановление Правительства РФ от 01.01.2002 № 1 (ред. от
28.04.2018)
«О
амортизационные
Классификации
группы»:
основных
[Электронный
средств,
ресурс].
–
включаемых
Режим
в
доступа:
http://www.consultant.ru/
/document/cons_doc_LAW_34710/1e41717903a74912327e10eb80547bd73a1f7378. –
Дата доступа: 21.03.2018.
56.
Постановление Правительства РФ от 05.12.2014 № 1318 (ред. от
23.12.2016) «О регулировании отношений по найму жилых помещений
жилищного фонда социального использования» (вместе с «Требованиями к
организациям,
являющимся
наймодателями
по
договорам
найма
жилых
помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилых
помещений частного жилищного фонда»): [Электронный ресурс]. – Режим
95
доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_172032/.
-
Дата
доступа: 01.12.2017
Постановление Правительства РФ от 12.12.2014 № 1356 «О порядке
57.
установления, изменения и ежегодной индексации платы за наем жилых
помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда
социального использования» (вместе с «Правилами установления, изменения и
ежегодной индексации платы за наем жилых помещений по договорам найма
жилых
помещений
[Электронный
жилищного
фонда
ресурс].
социального
использования»):
Режим
–
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_172325/.
доступа:
Дата
-
доступа:
01.12.2017
58.
Постановление Правительства РФ от 15.04.2014 № 323 (ред. от
17.08.2017) «Об утверждении государственной программы Российской Федерации
«Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами
граждан Российской Федерации»: [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_162177/.
Дата
-
доступа:
01.12.2017
59.
Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 по состоянию
на 05.05.2017 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде
земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также
порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в
собственности Российской Федерации»: [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_
LAW_89826/.
-
Дата
доступа:
01.12.2017
60.
Приказ Минфина России от 09.06.2001 № 44н (ред. от 16.05.2016) «Об
утверждении
Положения
производственных
по
запасов»
бухгалтерскому
[Электронный
учету
ресурс].
«Учет
–
материально-
Режим
доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_32619/569b43a13c040cfc64ff580
6d5838fd8. – Дата доступа: 21.03.2018.
96
Проектная декларация долевого строительства многоквартирного
61.
жилого дома поз.2, по ул. Родзевича-Белевича в г. Орле: [Электронный ресурс]. –
Режим
доступа:
http://gsinv.ru/rodzevicha-belevicha-poz.2/radzevicha-belevicha-
poz.2-proektnyie-deklaraczii. – Дата доступа: 11.02.2018.
62.
Публичная кадастровая карта Российской Федерации: [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: https://kadastrmap.ru. – Дата доступа: 21.03.2018.
63.
Рекламное агентство «Plazma TV»: [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: http://www.orelplazmatv.ru/reklana_na_bilbordah.php. – Дата доступа:
21.03.2018.
64.
Русин, Р.С. Инвестиционные проекты: сущность и классификация:
[Электронный
ресурс].
Режим
–
доступа:
https://cyberleninka.ru/article/n/investitsionnye-proekty-suschnost-i-klassifikatsiya.
–
Дата доступа: 21.12.2017.
65.
Сайт объявлений «Авито»: [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
https://www.avito.ru. – Дата доступа: 11.02.2018.
66.
Сервис
поисково-информационной
картографической
службы
Яндекс.Карты: [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://yandex.ru/maps. –
Дата доступа: 21.04.2018.
67.
Службы бытового сервиса в Орле «Гормастер»: [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: http://orel.gor-master.ru. – Дата доступа: 21.03.2018.
68.
Соколова, Л.В. Теоретические подходы к исследованию конъюнктуры
рынка недвижимости / Л.В. Соколова, Н.С. Савченко // Вестник экономики,
транспорта и промышленности. – 2010. - №29. – С. 283-285.
69.
Строительно-ремонтная компания «Мой дом»: [Электронный ресурс].
– Режим доступа: http://orel.365rem.ru/. – Дата доступа: 21.03.2018.
70.
Теплова, Т.В. Инвестиции: учебник / Т.В. Теплова - М.: Издательство
Юрайт, 2011. - 724 с.
71.
Территориальный
орган
Федеральной
службы
государственной
статистики по Орловской области: [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://orel.gks.ru. – Дата доступа: 12.04.2018.
97
72.
Транспортно-экспедиционная
компания
«Инком-Карго»:
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://incom-cargo.com. – Дата доступа:
21.03.2018.
73.
Фeдepaльнaя pиeлтopcкaя кoмпaния «Этажи»: [Электронный ресурс].
– Режим доступа: https://orel.etagi.com. – Дата доступа: 11.02.2018.
74.
ФГБОУ ВО «ОГУ имени И.С. Тургенева»: [Электронный ресурс]. –
Режим доступа: http://oreluniver.ru. – Дата доступа: 12.04.2018.
75.
ФГБОУ ВО «Орловский ГАУ»: [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: http://www.orelsau.ru. – Дата доступа: 12.04.2018.
76.
ФГБОУ ВО «Орловский государственный институт культуры»:
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: http:// ogiik.orel.ru. – Дата доступа:
12.04.2018.
77.
Федеральная налоговая служба: [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: https://www.nalog.ru. – Дата доступа: 21.03.2018.
78.
Федеральная служба государственной статистики: [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: http://www.gks.ru. – Дата доступа: 12.04.2018.
79.
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 25.11.2017) «Об
ипотеке (залоге недвижимости)»: [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/.
Дата
-
доступа:
01.12.2017
80.
Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с
изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017): [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_15287/.
-
Дата
доступа:
01.12.2017
81.
Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О
внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные
законодательные акты Российской Федерации в части законодательного
регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда
социального
использования»:
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
98
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_165811/.
-
Дата
доступа:
01.12.2017
82.
Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О
кадастровой деятельности» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017):
[Электронный
ресурс].
–
Режим
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_70088/.
-
доступа:
Дата
доступа:
01.12.2017
83.
Центр разработки сайтов «Parallel GROUP»: [Электронный ресурс]. –
Режим доступа: https://www.p-gp.ru. – Дата доступа: 21.03.2018.
84.
Юртаева, А.Е. Методические основы определения экономической
эффективности инвестиций в «доходные дома»: дис. канд. экон. наук: 08.00.05 /
А.Е. Юртаева.- М., 2008. - 135 с.
85.
Юхнева, Е.Д. Петербургские доходные дома. Очерки из истории быта
/ Е.Д. Юхнева. - М.: ЗАО Центрполиграф, 2008. - 362 с.
86.
Lyons, M. Spatial Segregation in Seven Cities: A Longitudinal Study of
Home Ownership / M. Lyons // Housing Studies. – 2013. - № 3. – P. 305-327.
87.
Malpezzi, S. Urban Regulation, the New Economy and Housing Prices / S.
Malpezzi // Housing Policy Debate. – 2012. - № 2. – P. 323-325
88.
Peiser, R. Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the
Business / R. Peiser, A. Frej. - Washington, D.C.: ULI-the Urban Land Institute, 2003. –
397 p.
89.
Schmitz, A. Multifamily Housing Development Handbook / A. Schmitz. -
Washington, D.C.: Urban Land Institute, 2000. – 367 p.
90.
Schmitz, A. Residential Development Handbook / A. Schmitz. -
Washington, D.C.: Urban Land Institute. - 2004. – 376 p.
91.
448 p.
Toffler, A. The Third Wave / A. Toffler. – N.Y.: McGraw-Hill, 1980. –
Сервисный
девелопмент
Офисный
девелопмент
Девелопмент
учреждений
Коммунальный
девелопмент
Девелопмент
загородного жилья
Девелопмент
городского жилья
Логистический
девелопмент
Девелопмент
коммерческой
недвижимости
Девелопмент
социальной
недвижимости
Девелопмент жилой
недвижимости
Промышленный
девелопмент
Универсальный
девелопмент
Отраслевой
девелопмент
Кластерный
девелопмент
Девелопмент
поселений
Комплексный
девелопмент
Девелопмент
участков земли и
шельфа
Инфраструктурный
девелопмент
Девелопмент особых зон,
парков и районов
Лесопромышленный
девелопмент
Агропромышленный
девелопмент
Девелопмент
капитальной
недвижимости
По объектам
девелопмента
По участию
заказчика
Экологический
редевелопмент
Географический
девелопмент
Рекреационный
девелопмент
Ландшафтный
девелопмент
Лизинг
девелопмент
Бренд
девелопмент
BTS-девелопмент
(Built-to-suit)
Рисунок 1. - Классификация девелопмента недвижимости
Спекулятивный
девелопмент
Концессионный
девелопмент
Фи-девелопмент
По бизнес-модели
девелопмента
Базис классификации
Смешанное
финансирование
Ипотека
Проектное
финансирование
Займы и кредиты
Спонсорство
Авансирование
Инвестиции
По источникам
финансирования
99
ПРИЛОЖЕНИЕ А
868
3185
20346
24399
«Аренда жилья в Орле»
«Аренда квартиры в Орле»
«Снять квартиру в Орле»
«Итого с учетом выбранного объема
трафика»
Примерное
количество
запросов
-
9
9
9
Объем
трафика
15632
461
2281
12890
Примерное
количество
показов в
квартал (при
выбранном
объеме трафика)
153
7
20
126
Примерное
количество
переходов в
квартал (при
выбранном
объеме
трафика)
-
19,70
39,10
39,50
Средняя
установленная
ставка (при
выбранном
объеме
трафика), руб.
-
1,90
6,30
6,40
Средняя
списываемая
цена клика (при
выбранном
объеме трафика),
руб.
Таблица 1. - Контекстная реклама инвестиционного проекта доходного дома в Яндексе
945,70
13,30
126,00
806,40
Примерный
бюджет, руб.
(при
выбранном
объеме
трафика)
100
ПРИЛОЖЕНИЕ Б
1
7
6
5
4
3.10
3.9
3.8
3.6
3.7
3.5
3.2
3.3
3.4
3.1
3
2
1.6
1.5
1.4
1.3
1.2
1.1
№
Год
Статья, руб.
Инвестиции (всего, в
денежной форме)
Регистрация
юридического лица
Строительство
доходного дома
Ремонт жилых
помещений «под ключ»
Покупка, сборка,
доставка и установка
бытовой техники и
мебель
Установка системы
охраны
Расходы на создание
сайта
Всего поступлений от
реализации услуг
Всего текущих платежей
Аренда земельного
участка
Расходы на оплату труда
Аренда офиса
Ведение счета в банке
Амортизационные
отчисления
Расходы на рекламу
Земельный налог
Нналог на имущество
организации
НДС
Налог на прибыль
организации
Денежный поток за
период (2-1-3)
Денежный поток нараст.
итогом (сумма 4)
Дисконтированный
денежный поток за
период
Дисконтированный
денежный поток за
период нарастающим
итогом
-259082096
-259082096
-259082096
-259082096
-
5508360
-
82756
1669200
413780
1440000
96000
72000
8682096
-
-
-
-
250380000
20000
250400000
1
-
-
-
-
-
-
-
-266598137
-7516041
-267727470
-8645374
-
5471638
-
82756
1669200
413780
1440000
96000
72000
8645374
2
-
-
-
-
-
-
-
-274082253
-7484116
-276336121
-8608651
-
5434915
-
82756
1669200
413780
1440000
96000
72000
8608651
3
-312665572
-38583318
-323934425
-47598304
-
5758441
-
82756
4392723
413780
1440000
96000
72000
11655700
7700
31000
16343904
19560000
-
-
35942604
4
-
-
-
-
-
-
-
-308988252
3677320
-319069001
4865424
1216356
5661801
3921429
4392723
103446
82756
413780
1440000
0
72000
21785714
16920291
5
-
-
-
-
-
-
-
-305324665
3663587
-313870323
5198678
1299670
5565161
4039071
4392723
103446
82756
413780
1440000
0
72000
22439286
17240607
6
-
-
-
-
-
-
-
-301567765
3756900
-308152727
5717596
1429399
5468521
4160244
4392723
103446
82756
413780
1440000
0
72000
23112464
17394869
7
-
-
-
-
-
-
-
-297738792
3828973
-301902967
6249761
1562440
5371881
4285051
4392723
103446
82756
413780
1440000
0
72000
23805838
17556078
8
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
4415128
-288894738
293309866
-285860518
8289322
2072331
5356125
4546010
3047843
103446
82756
413780
1440000
0
72000
25255614
16966292
10
4428926
7753126
294149840
1938282
5423178
4413602
3047843
103446
82756
413780
1440000
0
72000
24520013
16766887
9
Таблица 2. - Денежный поток инвестиционного проекта доходного дома при финансировании за счет собственных
средств организации
101
ПРИЛОЖЕНИЕ В
1
7
6
5
4
3.10
3.9
3.8
3.6
3.7
3.5
3.2
3.3
3.4
3.1
3
2
1.6
1.5
1.4
1.3
1.2
1.1
№
Год
Статья, руб.
Инвестиции (всего, в
денежной форме)
Регистрация
юридического лица
Строительство доходного
дома
Ремонт жилых
помещений «под ключ»
Покупка, сборка,
доставка и установка
бытовой техники и
мебель
Установка системы
охраны
Расходы на создание
сайта
Всего поступлений от
реализации услуг
Всего текущих платежей
Аренда земельного
участка
Расходы на оплату труда
Аренда офиса
Ведение счета в банке
Амортизационные
отчисления
Расходы на рекламу
Земельный налог
Нналог на имущество
организации
НДС
Налог на прибыль
организации
Денежный поток за
период (2-1-3)
Денежный поток нараст.
итогом (сумма 4)
Дисконтированный
денежный поток за
период
Дисконтированный
денежный поток за
период нарастающим
итогом
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-265603229
4776093
-279180765
4937879
-283956859
10314380
2578595
5464661
4822863
1669200
103446
82756
413780
1440000
0
72000
26793681
16479301
12
-275917609
9942909
2485727
5289073
4682391
1669200
103446
82756
413780
1440000
0
72000
26013282
16070373
11
-
-
-
-
-
-
-
-274487186
4693579
-254732172
10871057
2717764
5427939
4967548
1669200
103446
82756
413780
1440000
0
72000
27597491
16726434
13
-
-
-
-
-
-
-
-270313542
4173644
-244364522
10367650
2591912
5391217
5116575
3014080
103446
82756
413780
1440000
0
72000
28425416
18057766
14
-
-
-
-
-
-
-
-266192145
4121397
-233384412
10980110
2745027
5324907
5270072
3014080
103446
82756
413780
1440000
0
72000
29278178
18298069
15
-
-
-
-
-
-
-
-262129129
4063015
-221775060
11609352
2902338
5258597
5428174
3014080
103446
82756
413780
1440000
0
72000
30156524
18547172
16
-
-
-
-
-
-
-
-258129795
3999334
-209519180
12255880
3063970
5192287
5591019
3014080
103446
82756
413780
1440000
0
72000
31061219
18805339
17
-
-
-
-
-
-
-
-254198682
3931113
-196598967
12920213
3230053
5125978
5758750
3014080
103446
82756
413780
1440000
0
72000
31993056
19072843
18
-
-
-
-
-
-
-
-250380877
3817805
-183141443
13457524
3364381
5207605
5931513
3047843
103446
82756
413780
1440000
0
72000
32952848
19495324
19
-
-
-
-
-
-
-
246635421
3745456
14159678
168981764
3539920
5140552
6109458
3047843
103446
82756
413780
1440000
0
72000
33941433
19781755
20
продолжение таблицы 2
102
1
7
6
5
4
3.10
3.9
3.8
3.6
3.7
3.5
3.2
3.3
3.4
3.1
3
2
1.6
1.5
1.4
1.3
1.2
1.1
№
Статья, руб.
Инвестиции (всего, в
денежной форме)
Регистрация
юридического лица
Строительство доходного
дома
Ремонт жилых
помещений «под ключ»
Покупка, сборка,
доставка и установка
бытовой техники и
мебель
Установка системы
охраны
Расходы на создание
сайта
Всего поступлений от
реализации услуг
Всего текущих платежей
Аренда земельного
участка
Расходы на оплату труда
Аренда офиса
Ведение счета в банке
Амортизационные
отчисления
Расходы на рекламу
Земельный налог
Нналог на имущество
организации
НДС
Налог на прибыль
организации
Денежный поток за
период (2-1-3)
Денежный поток нараст.
итогом (сумма 4)
Дисконтированный
денежный поток за
период
Дисконтированный
денежный поток за
период нарастающим
итогом
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-138477541
3592687
-239372494
3670240
-242965181
15622936
3905734
5006447
6481524
3047843
103446
82756
413780
1440000
0
72000
36008466
20385530
22
-154100477
14881288
3720322
5073500
6292742
3047843
103446
82756
413780
1440000
0
72000
34959676
20078389
21
-
-
-
-
-
-
-
-235859222
3513272
-122092316
16385225
4096306
4939394
6675970
3047843
103446
82756
413780
1440000
0
72000
37088720
20703496
23
-
-
-
-
-
-
-
-232641892
3217330
-105999448
16092869
4023217
4872342
6876249
4392723
103446
82756
413780
1440000
0
72000
38201382
22108513
24
-
-
-
-
-
-
-
-229487498
3154395
-89077464
16921984
4230496
4775702
7082536
4392723
103446
82756
413780
1440000
0
72000
39347423
22425440
25
-
-
-
-
-
-
-
-226206616
3280881
-70200896
18876568
4719142
4679062
7295012
3014080
103446
82756
413780
1440000
0
72000
40527846
21651278
26
-
-
-
-
-
-
-
-223037193
3169424
-50643541
19557355
4889339
4825063
7513863
3014080
103446
82756
413780
1440000
0
72000
41743682
22186327
27
-
-
-
-
-
-
-
-219949870
3087323
-30211623
20431918
5107980
4758754
7739279
3014080
103446
82756
413780
1440000
0
72000
42995992
22564074
28
-
-
-
-
-
-
-
-216809651
3140219
-7922941
22288682
5572170
4840381
7971457
1669200
103446
82756
413780
1440000
0
72000
44285872
21997190
29
-
-
-
-
-
-
-
-213763358
3046293
15266664
23189606
5797401
4803658
8210601
1669200
103446
82756
413780
1440000
0
72000
45614448
22424842
30
продолжение таблицы 2
103
1
7
6
5
4
3.10
3.9
3.8
3.6
3.7
3.5
3.2
3.3
3.4
3.1
3
2
1.6
1.5
1.4
1.3
1.2
1.1
№
Статья, руб.
Инвестиции (всего, в
денежной форме)
Регистрация
юридического лица
Строительство доходного
дома
Ремонт жилых
помещений «под ключ»
Покупка, сборка,
доставка и установка
бытовой техники и
мебель
Установка системы
охраны
Расходы на создание
сайта
Всего поступлений от
реализации услуг
Всего текущих платежей
Аренда земельного
участка
Расходы на оплату труда
Аренда офиса
Ведение счета в банке
Амортизационные
отчисления
Расходы на рекламу
Земельный налог
Нналог на имущество
организации
НДС
Налог на прибыль
организации
Денежный поток за
период (2-1-3)
Денежный поток нараст.
итогом (сумма 4)
Дисконтированный
денежный поток за
период
Дисконтированный
денежный поток за
период нарастающим
итогом
Год
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
64454017
2863187
-207946253
2953918
-210809440
25070677
6267669
4730213
8710626
1669200
103446
82756
413780
1440000
0
72000
48392368
23321691
32
39383340
24116676
6029169
4766936
8456919
1669200
103446
82756
413780
1440000
0
72000
46982881
22866206
31
-
-
-
-
-
-
-
-205172075
2774178
90506434
26052417
6513104
4693491
8971945
1669200
103446
82756
413780
1440000
0
72000
49844139
23791722
33
-
-
-
-
-
-
-
-202701445
2470630
115390342
24883908
6220977
4656769
9241103
4392723
103446
82756
413780
1440000
0
72000
51339463
26455555
34
-
-
-
-
-
-
-
-200297137
2404308
141361923
25971581
6492895
4560129
9518336
4392723
103446
82756
413780
1440000
0
72000
52879647
26908066
35
-
-
-
-
-
-
-
-197958857
2338280
168451488
27089564
6772391
4463489
9803887
4392723
103446
82756
413780
1440000
0
72000
54466036
27376472
36
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2207722
-193478430
195686153
226110384
29420128
7355032
4270209
10400943
4392723
103446
82756
413780
1440000
0
72000
57783018
28362890
38
2272704
196690255
28238768
7059692
4366849
10098003
4392723
103446
82756
413780
1440000
0
72000
56100017
27861249
37
-
-
-
-
-
-
-
-191267974
2210456
257702548
31592164
7898041
4321506
10712972
3047843
103446
82756
413780
1440000
0
72000
59516508
27924344
39
-
-
-
-
-
-
-
189127030
2140944
290519640
32817091
8204273
4254453
11034361
3047843
103446
82756
413780
1440000
0
72000
61302004
28484912
40
упродолжение таблицы 2
104
1
7
6
5
4
3.10
3.9
3.8
3.6
3.7
3.5
3.2
3.3
3.4
3.1
3
2
1.6
1.5
1.4
1.3
1.2
1.1
№
Год
Статья, руб.
Инвестиции (всего, в
денежной форме)
Регистрация
юридического лица
Строительство доходного
дома
Ремонт жилых
помещений «под ключ»
Покупка, сборка,
доставка и установка
бытовой техники и
мебель
Установка системы
охраны
Расходы на создание
сайта
Всего поступлений от
реализации услуг
Всего текущих платежей
Аренда земельного
участка
Расходы на оплату труда
Аренда офиса
Ведение счета в банке
Амортизационные
отчисления
Расходы на рекламу
Земельный налог
Нналог на имущество
организации
НДС
Налог на прибыль
организации
Денежный поток за
период (2-1-3)
Денежный поток нараст.
итогом (сумма 4)
Дисконтированный
денежный поток за
период
Дисконтированный
денежный поток за
период нарастающим
итогом
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
361981928
2057806
-184929268
2139955
-186987075
36282217
9070554
4362989
11706353
1669200
103446
82756
413780
1440000
0
72000
65035296
28753079
42
325699711
35180072
8795018
4187401
11365391
1669200
103446
82756
413780
1440000
0
72000
63141064
27960992
41
-
-
-
-
-
-
-
-182941330
1987938
399573417
37591489
9397872
4326267
12057544
1669200
103446
82756
413780
1440000
0
72000
66986355
29394865
43
-
-
-
-
-
-
-
-181074374
1866956
437436672
37863255
9465814
4289545
12419270
3014080
103446
82756
413780
1440000
0
72000
68995945
31132691
44
-
-
-
-
-
-
-
-179268758
1805616
476710815
39274143
9818536
4223235
12791848
3014080
103446
82756
413780
1440000
0
72000
71065824
31791681
45
-
-
-
-
-
-
-
-177522973
1745785
517436581
40725766
10181441
4156925
13175604
3014080
103446
82756
413780
1440000
0
72000
73197798
32472032
46
-
-
-
-
-
-
-
-175835505
1687468
559655927
42219346
10554837
4090615
13570872
3014080
103446
82756
413780
1440000
0
72000
75393732
33174386
47
-
-
-
-
-
-
-
-174204835
1630669
603412070
43756143
10939036
4024306
13977998
3014080
103446
82756
413780
1440000
0
72000
77655544
33899401
48
-
-
-
-
-
-
-
-172634501
1570334
648604162
45192092
11298023
4105933
14397338
3047843
103446
82756
413780
1440000
0
72000
79985211
34793119
49
-
-
-
-
-
-
-
-171117583
1516918
695424004
46819843
11704961
4038880
14829258
3047843
103446
82756
413780
1440000
0
72000
82384767
35564924
50
продолжение таблицы 2
105
1
7
6
5
4
3.10
3.9
3.8
3.6
3.7
3.5
3.2
3.3
3.4
3.1
3
2
1.6
1.5
1.4
1.3
1.2
1.1
№
Год
Статья, руб.
Инвестиции (всего, в
денежной форме)
Регистрация
юридического лица
Строительство доходного
дома
Ремонт жилых
помещений «под ключ»
Покупка, сборка,
доставка и установка
бытовой техники и
мебель
Установка системы
охраны
Расходы на создание
сайта
Всего поступлений от
реализации услуг
Всего текущих платежей
Аренда земельного
участка
Расходы на оплату труда
Аренда офиса
Ведение счета в банке
Амортизационные
отчисления
Расходы на рекламу
Земельный налог
Нналог на имущество
организации
НДС
Налог на прибыль
организации
Денежный поток за
период (2-1-3)
Денежный поток нараст.
итогом (сумма 4)
Дисконтированный
денежный поток за
период
Дисконтированный
денежный поток за
период нарастающим
итогом
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
794137252
1414493
-168238115
1464975
-169652608
50218431
12554608
3904775
15732360
3047843
103446
82756
413780
1440000
0
72000
87401999
37183568
52
743918821
48494817
12123704
3971828
15274136
3047843
103446
82756
413780
1440000
0
72000
84856310
36361493
51
-
-
-
-
-
-
-
-166872658
1365457
846129397
51992144
12998036
3837722
16204331
3047843
103446
82756
413780
1440000
0
72000
90024059
38031915
53
-
-
-
-
-
-
-
-165581153
1291505
898870953
52741556
13185389
3770670
16690461
4392723
103446
82756
413780
1440000
0
72000
92724781
39983225
54
-
-
-
-
-
-
-
-164333523
1247630
953514644
54643692
13660923
3674030
17191174
4392723
103446
82756
413780
1440000
0
72000
95506524
40862833
55
-
-
-
-
-
-
-
-163105093
1228430
1011218131
57703487
14425872
3577390
17706910
3014080
103446
82756
413780
1440000
0
72000
98371720
40668233
56
-
-
-
-
-
-
-
-161923594
1181499
1070740772
59522641
14880660
3723391
18238117
3014080
103446
82756
413780
1440000
0
72000
101322872
41800231
57
-
-
-
-
-
-
-
-160784076
1139518
1132310495
61569723
15392431
3657082
18785260
3014080
103446
82756
413780
1440000
0
72000
104362558
42792835
58
-
-
-
-
-
-
-
-159668707
1115370
1196944676
64634181
16158545
3738709
19348818
1669200
103446
82756
413780
1440000
0
72000
107493435
42859254
59
-
-
-
-
-
-
-
-158594224
1074483
1263723705
66779029
16694757
3701986
19929283
1669200
103446
82756
413780
1440000
0
72000
110718238
43939208
60
продолжение таблицы 2
106
1
7
6
5
4
3.12
3.11
3.10
3.8
3.9
3.7
3.4
3.5
3.6
3.3
3
3.1
3.2
2
1.6
1.5
1.4
1.3
1.2
1.1
№
Год
Налог на прибыль
организации
Денежный поток за
период (2-1-3)
Денежный поток нараст.
итогом (сумма 4)
Дисконтированный
денежный поток за
период
Дисконтированный
денежный поток за
период нарастающим
итогом
НДС
Инвестиции (всего, в
денежной форме)
Регистрация
юридического лица
Строительство доходного
дома
Ремонт жилых
помещений «под ключ»
Покупка, сборка,
доставка и установка
бытовой техники и
мебель
Установка системы
охраны
Затраты на создание
сайта
Всего поступлений от
реализации услуг
Всего текущих платежей
Платеж по кредиту без %
% по кредиту
Аренда земельного
участка
Расходы на оплату труда
Аренда офиса
Ведение счета в банке
Амортизационные
отчисления
Расходы на рекламу
Земельный налог
Налог на имущество
организации
Статья, руб.
-96463308
-96463308
-96463308
-96463308
-
-
5508360
1669200
82756
413780
1440000
96000
72000
21329308
3456635
9190577
-
-
-
-
75114000
20000
75134000
1
-
-
-
-
-
-
-
-114715336
-18252028
-117457818
-20994510
-
-
5471638
1669200
82756
413780
1440000
96000
72000
20994510
3456635
8892501
2
-
-
-
-
-
-
-
-131430719
-16715382
-138078746
-20620928
-
-
5434915
1669200
82756
413780
1440000
96000
72000
20620928
3456635
8555642
3
-176259302
-44828583
-197390971
-59312225
-
-
5758441
4392723
82756
413780
1440000
96000
72000
23369621
3456635
8257285
7700
31000
16343904
19560000
-
-
35942604
4
-
-
-
-
-
-
-
-180009121
-3749819
-202712015
-5321044
-
3921429
5661801
4392723
103446
82756
413780
1440000
72000
21785714
27106758
3456635
7946188
5
-
-
-
-
-
-
-
-183034674
-3025553
-207316579
-4604564
-
4039071
5565161
4392723
103446
82756
413780
1440000
72000
22439286
27043850
3456635
7646277
6
-
-
-
-
-
-
-
-185254172
-2219498
-210939308
-3622729
-
4160244
5468521
4392723
103446
82756
413780
1440000
72000
23112464
26735194
3456635
7313089
7
-
-
-
-
-
-
-
-184497935
756237
-209615466
1323843
159861
4285051
5371881
4392723
103446
82756
413780
1440000
72000
23805838
26623030
3456635
7012897
8
-
-
-
-
-
-
-
-183714472
783462
-208144529
1470936
597922
4413602
5423178
3047843
103446
82756
413780
1440000
72000
24520013
25584962
3456635
6701800
9
10
-
-
-
-
-
-
-
-182945524
768948
-206596176
1548354
792320
4546010
5356125
3047843
103446
82756
413780
1440000
72000
25255614
25542970
3456635
6400054
Таблица 3. - Денежный поток инвестиционного проекта доходного дома с применением ипотечного кредитования
107
ПРИЛОЖЕНИЕ Г
3.8
3.9
3.7
3.4
3.5
3.6
3.3
3
3.1
3.2
2
1.6
1.5
1.4
1.3
1.2
1.1
1
7
6
5
4
3.12
3.11
3.10
№
Год
Инвестиции (всего, в
денежной форме)
Регистрация
юридического лица
Строительство
доходного дома
Ремонт жилых
помещений «под ключ»
Покупка, сборка,
доставка и установка
бытовой техники и
мебель
Установка системы
охраны
Затраты на создание
сайта
Всего поступлений от
реализации услуг
Всего текущих платежей
Платеж по кредиту без %
% по кредиту
Аренда земельного
участка
Расходы на оплату труда
Аренда офиса
Ведение счета в банке
Амортизационные
отчисления
Расходы на рекламу
Земельный налог
Налог на имущество
организации
НДС
Налог на прибыль
организации
Денежный поток за
период (2-1-3)
Денежный поток нараст.
итогом (сумма 4)
Дисконтированный
денежный поток за
период
Дисконтированный
денежный поток за
период нарастающим
итогом
Статья, руб.
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-202723391
968389
-181222432
754703
-182190820
2242938
1424893
5464661
4822863
1669200
103446
82756
413780
1440000
0
72000
26793681
24550743
3456635
5768508
12
-204966329
1629846
1271620
5289073
4682391
1669200
103446
82756
413780
1440000
0
72000
26013282
24383436
3456635
6070535
11
-
-
-
-
-
-
-
-179995218
1227214
-199674898
3048493
1626282
5427939
4967548
1669200
103446
82756
413780
1440000
0
72000
27597491
24548998
3456635
5457411
13
-
-
-
-
-
-
-
-178948757
1046461
-196886947
2787951
1561146
5391217
5116575
3014080
103446
82756
413780
1440000
0
72000
28425416
25637465
3456635
5153830
14
-
-
-
-
-
-
-
-177667457
1281300
-193225857
3661090
1779431
5324907
5270072
3014080
103446
82756
413780
1440000
0
72000
29278178
25617089
3456635
4827982
15
-
-
-
-
-
-
-
-176188113
1479344
-188692436
4533422
1997514
5258597
5428174
3014080
103446
82756
413780
1440000
0
72000
30156524
25623102
3456635
4524120
16
-
-
-
-
-
-
-
-174536334
1651779
-183263608
5428827
2221366
5192287
5591019
3014080
103446
82756
413780
1440000
0
72000
31061219
25632392
3456635
4213022
17
-
-
-
-
-
-
-
-172738431
1797902
-176926116
6337493
2448532
5125978
5758750
3014080
103446
82756
413780
1440000
0
72000
31993056
25655563
3456635
3907606
18
-
-
-
-
-
-
-
-170851762
1886670
-169793569
7132547
2647295
5207605
5931513
3047843
103446
82756
413780
1440000
0
72000
32952848
25820301
3456635
3585428
19
-
-
-
-
-
-
-
-168859137
1992625
-161714311
8079258
2883973
5140552
6109458
3047843
103446
82756
413780
1440000
0
72000
33941433
25862175
3456635
3279731
20
продолжение таблицы 3
108
1
7
6
5
4
3.12
3.11
3.10
3.8
3.9
3.7
3.4
3.5
3.6
3.3
3
3.1
3.2
2
1.6
1.5
1.4
1.3
1.2
1.1
№
Год
Инвестиции (всего, в
денежной форме)
Регистрация
юридического лица
Строительство доходного
дома
Ремонт жилых
помещений «под ключ»
Покупка, сборка,
доставка и установка
бытовой техники и
мебель
Установка системы
охраны
Затраты на создание
сайта
Всего поступлений от
реализации услуг
Всего текущих платежей
Платеж по кредиту без %
% по кредиту
Аренда земельного
участка
Расходы на оплату труда
Аренда офиса
Ведение счета в банке
Амортизационные
отчисления
Расходы на рекламу
Земельный налог
Налог на имущество
организации
НДС
Налог на прибыль
организации
Денежный поток за
период (2-1-3)
Денежный поток нараст.
итогом (сумма 4)
Дисконтированный
денежный поток за
период
Дисконтированный
денежный поток за
период нарастающим
итогом
Статья, руб.
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-142627371
2152146
-164625891
2081100
-166778037
10037195
3373457
5006447
6481524
3047843
103446
82756
413780
1440000
0
72000
36008466
25971272
3456635
2661383
22
-152664565
9049745
3126595
5073500
6292742
3047843
103446
82756
413780
1440000
0
72000
34959676
25909931
3456635
2968634
21
-
-
-
-
-
-
-
-162415887
2210003
-131573081
11054290
3627731
4939394
6675970
3047843
103446
82756
413780
1440000
0
72000
37088720
26034430
3456635
2342874
23
-
-
-
-
-
-
-
-160363914
2051973
-120565121
11007960
3616149
4872342
6876249
4392723
103446
82756
413780
1440000
0
72000
38201382
27193422
3456635
2035342
24
-
-
-
-
-
-
-
-158263290
2100624
-108479168
12085953
3885647
4775702
7082536
4392723
103446
82756
413780
1440000
0
72000
39347423
27261471
3456635
1724245
25
-
-
-
-
-
-
-
-155947839
2315452
-94191363
14287805
4436110
4679062
7295012
3014080
103446
82756
413780
1440000
0
72000
40527846
26240041
3456635
1415159
26
-
-
-
-
-
-
-
-153647982
2299857
-78970900
15220463
4669275
4825063
7513863
3014080
103446
82756
413780
1440000
0
72000
41743682
26523219
3456635
1100321
27
-
-
-
-
-
-
-
-151345509
2302473
-62628379
16342520
4949789
4758754
7739279
3014080
103446
82756
413780
1440000
0
72000
42995992
26653472
3456635
790954
28
-
-
-
-
-
-
-
-148922074
2423435
-44180218
18448161
5476199
4840381
7971457
1669200
103446
82756
413780
1440000
0
72000
44285872
25837710
3456635
479857
29
-
-
-
-
-
-
-
-166778037
2081100
-152664565
9049745
3126595
5073500
6292742
3047843
103446
82756
413780
1440000
0
72000
34959676
25909931
3456635
2968634
30
продолжение таблицы 3
109
3.8
3.9
3.7
3
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
2
1.5
1.6
1.4
1.3
1.2
1.1
1
7
6
5
4
3.12
3.11
3.10
№
Год
Инвестиции (всего, в
денежной форме)
Регистрация юридического
лица
Строительство доходного
дома
Ремонт жилых помещений
«под ключ»
Покупка, сборка, доставка
и установка бытовой
техники и мебель
Установка системы охраны
Затраты на создание сайта
Всего поступлений от
реализации услуг
Всего текущих платежей
Платеж по кредиту без %
% по кредиту
Аренда земельного участка
Расходы на оплату труда
Аренда офиса
Ведение счета в банке
Амортизационные
отчисления
Расходы на рекламу
Земельный налог
Налог на имущество
организации
НДС
Налог на прибыль
организации
Денежный поток за период
(2-1-3)
Денежный поток нараст.
итогом (сумма 4)
Дисконтированный
денежный поток за период
Дисконтированный
денежный поток за период
нарастающим итогом
Статья, руб.
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-465720
2754236
-143767409
2400429
-146521645
24116676
6029169
4766936
8456919
1669200
103446
82756
46982881
22866206
0
0
413780
1440000
0
72000
32
-24582396
19597822
5763614
4803658
8210601
1669200
103446
82756
45614448
26016626
3456635
168935
413780
1440000
0
72000
31
-
-
-
-
-
-141097771
2669638
24604957
25070677
6267669
4730213
8710626
1669200
103446
82756
48392368
23321691
0
0
413780
1440000
0
72000
33
-
-
-
-
-
-138511125
2586647
50657374
26052417
6513104
4693491
8971945
1669200
103446
82756
49844139
23791722
0
0
413780
1440000
0
72000
34
-
-
-
-
-
-136207507
2303617
75541282
24883908
6220977
4656769
9241103
4392723
103446
82756
51339463
26455555
0
0
413780
1440000
0
72000
35
-
-
-
-
-
-133965728
2241779
101512863
25971581
6492895
4560129
9518336
4392723
103446
82756
52879647
26908066
0
0
413780
1440000
0
72000
36
-
-
-
-
-
-131785513
2180214
128602427
27089564
6772391
4463489
9803887
4392723
103446
82756
54466036
27376472
0
0
413780
1440000
0
72000
37
-
-
-
-
-
-129666442
2119072
156841195
28238768
7059692
4366849
10098003
4392723
103446
82756
56100017
27861249
0
0
413780
1440000
0
72000
38
-
-
-
-
-
-127607960
2058482
186261324
29420128
7355032
4270209
10400943
4392723
103446
82756
57783018
28362890
0
0
413780
1440000
0
72000
39
-
-
-
-
-
-125546928
2061032
217853488
31592164
7898041
4321506
10712972
3047843
103446
82756
59516508
27924344
0
0
413780
1440000
0
72000
40
продолжение таблицы 3
110
3.8
3.9
3.7
3
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
2
1.5
1.6
1.4
1.3
1.2
1.1
1
7
6
5
4
3.12
3.11
3.10
№
Год
Инвестиции (всего, в
денежной форме)
Регистрация юридического
лица
Строительство доходного
дома
Ремонт жилых помещений
«под ключ»
Покупка, сборка, доставка
и установка бытовой
техники и мебель
Установка системы охраны
Затраты на создание сайта
Всего поступлений от
реализации услуг
Всего текущих платежей
Платеж по кредиту без %
% по кредиту
Аренда земельного участка
Расходы на оплату труда
Аренда офиса
Ведение счета в банке
Амортизационные
отчисления
Расходы на рекламу
Земельный налог
Налог на имущество
организации
НДС
Налог на прибыль
организации
Денежный поток за период
(2-1-3)
Денежный поток нараст.
итогом (сумма 4)
Дисконтированный
денежный поток за период
Дисконтированный
денежный поток за период
нарастающим итогом
Статья, руб.
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
322132868
1918700
-119636713
1995296
-121555413
36282217
9070554
4362989
11706353
1669200
103446
82756
65035296
28753079
0
0
413780
1440000
0
72000
42
285850651
35180072
8795018
4187401
11365391
1669200
103446
82756
63141064
27960992
0
0
413780
1440000
0
72000
41
-
-
-
-
-
-117783157
1853556
359724357
37591489
9397872
4326267
12057544
1669200
103446
82756
66986355
29394865
0
0
413780
1440000
0
72000
43
-
-
-
-
-
-116042406
1740751
397587612
37863255
9465814
4289545
12419270
3014080
103446
82756
68995945
31132691
0
0
413780
1440000
0
72000
44
-
-
-
-
-
-114358848
1683558
436861755
39274143
9818536
4223235
12791848
3014080
103446
82756
71065824
31791681
0
0
413780
1440000
0
72000
45
-
-
-
-
-
-112731076
1627771
477587521
40725766
10181441
4156925
13175604
3014080
103446
82756
73197798
32472032
0
0
413780
1440000
0
72000
46
-
-
-
-
-
-111157679
1573397
519806867
42219346
10554837
4090615
13570872
3014080
103446
82756
75393732
33174386
0
0
413780
1440000
0
72000
47
-
-
-
-
-
-109637242
1520438
563563010
43756143
10939036
4024306
13977998
3014080
103446
82756
77655544
33899401
0
0
413780
1440000
0
72000
48
-
-
-
-
-
-108173061
1464181
608755101
45192092
11298023
4105933
14397338
3047843
103446
82756
79985211
34793119
0
0
413780
1440000
0
72000
49
-
-
-
-
-
-106758685
1414376
655574944
46819843
11704961
4038880
14829258
3047843
103446
82756
82384767
35564924
0
0
413780
1440000
0
72000
50
продолжение таблицы 3
111
3.8
3.9
3.7
3
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
2
1.5
1.6
1.4
1.3
1.2
1.1
1
7
6
5
4
3.12
3.11
3.10
№
Год
Инвестиции (всего, в
денежной форме)
Регистрация юридического
лица
Строительство доходного
дома
Ремонт жилых помещений
«под ключ»
Покупка, сборка, доставка
и установка бытовой
техники и мебель
Установка системы охраны
Затраты на создание сайта
Всего поступлений от
реализации услуг
Всего текущих платежей
Платеж по кредиту без %
% по кредиту
Аренда земельного участка
Расходы на оплату труда
Аренда офиса
Ведение счета в банке
Амортизационные
отчисления
Расходы на рекламу
Земельный налог
Налог на имущество
организации
НДС
Налог на прибыль
организации
Денежный поток за период
(2-1-3)
Денежный поток нараст.
итогом (сумма 4)
Дисконтированный
денежный поток за период
Дисконтированный
денежный поток за период
нарастающим итогом
Статья, руб.
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
754288192
1318875
-104073866
1365944
-105392741
50218431
12554608
3904775
15732360
3047843
103446
82756
87401999
37183568
0
0
413780
1440000
0
72000
52
704069761
48494817
12123704
3971828
15274136
3047843
103446
82756
84856310
36361493
0
0
413780
1440000
0
72000
51
-
-
-
-
-
-102800712
1273154
806280337
51992144
12998036
3837722
16204331
3047843
103446
82756
90024059
38031915
0
0
413780
1440000
0
72000
53
-
-
-
-
-
-101596512
1204200
859021893
52741556
13185389
3770670
16690461
4392723
103446
82756
92724781
39983225
0
0
413780
1440000
0
72000
54
-
-
-
-
-
-100433221
1163291
913665584
54643692
13660923
3674030
17191174
4392723
103446
82756
95506524
40862833
0
0
413780
1440000
0
72000
55
-
-
-
-
-
-99287831
1145390
971369071
57703487
14425872
3577390
17706910
3014080
103446
82756
98371720
40668233
0
0
413780
1440000
0
72000
56
-
-
-
-
-
-98186201
1101631
59522641
103089171
2
14880660
3723391
18238117
3014080
103446
82756
101322872
41800231
0
0
413780
1440000
0
72000
57
-
-
-
-
-
-97123713
1062487
61569723
109246143
5
15392431
3657082
18785260
3014080
103446
82756
104362558
42792835
0
0
413780
1440000
0
72000
58
-
-
-
-
-
-96083742
1039972
64634181
115709561
5
16158545
3738709
19348818
1669200
103446
82756
107493435
42859254
0
0
413780
1440000
0
72000
59
-
-
-
-
-
-95081893
1001848
1223874645
66779029
16694757
3701986
19929283
1669200
103446
82756
110718238
43939208
0
0
413780
1440000
0
72000
60
продолжение таблицы 3
112
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа