close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Мазалова Светлана Игоревна. Правовое регулирование риэлторской деятельности.

код для вставки
АННОТАЦИЯ
Выпускная
квалификационная
работа
на
тему:
«Правовое
регулирование риэлторской деятельности»
Год защиты: 2018
Направление подготовки: 40.03.01 «Юриспруденция»
Студент: Мазалова Светлана Игоревна
Руководитель: к.ю.н., доцент кафедры гражданского права
Е.Е. Сметанина
Объем ВКР: 76
Количество использованных источников: 51
Ключевые слова: риэлторская деятельность; правовое регулирование;
договор
оказания
услуг,
агентский
договор;
лицензирование;
ответственность риэлтора.
Краткая характеристика ВКР: в данной выпускной квалификационной
работе
исследуется
понятие
риэлторской
деятельности,
источники
регулирования данной деятельности, правовые формы организации, виды
риэлторских услуг, их права и обязанности, а также механизм привлечения к
ответственности
Методологическую основу исследования составляют диалектический
метод познания правовых явлений, общенаучные и формально-логические
методы теоретического анализа, такие как: исторический, сравнительноправовой методы.
По
результатам
проведенного
исследования
теоретического и практического характера.
сделаны
выводы
4
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ...……………………………………………………………….5
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ РИЭЛТОРСКОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ………………………………………………………………..11
1.1. Риэлторская деятельность как объект правового регулирования:
отечественный и зарубежный опыт………………………………………….…11
Источники
1.2.
правового
регулирования
риэлторской
деятельности………………………………………………………………….….21
Правовые
1.3.
формы
организации
риэлторской
деятельности…………………………………………………………..…………30
ГЛАВА
2.
ПРАВОВОЕ
РЕГУЛИРОВАНИЕ
СОДЕРЖАНИЯ
РИЭЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ……..……………………………...…….42
2.1.
Виды
риэлторских
услуг
и
их
договорное
оформление………………………………………………………………....……42
2.2. Права и обязанности риэлтора по договорам, регулирующим
риэлторскую деятельность………………………………………………….…..51
2.3.
Ответственность
риэлтора
за
причинение
убытков
и
некачественное оказание услуг………………………………………………....59
ЗАКЛЮЧЕНИЕ …………………………………………………..………68
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ………………………………….……………..71
5
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования.
территории
Российской
Федерации
С момента формирования на
рынка
недвижимости
большую
актуальность прибрела деятельность лиц, которые оказывают помощь при
сделках с недвижимым имуществом (купля – продажа, аренда, дарение).
Ценность их деятельности напрямую связанна с важнейшей материальной
ценностью для общества, а именно - жилищем.
Риэлторы это профессиональные участники рынка, деятельность
которых упрощает для субъектов гражданского оборота реализацию
правовых операций с недвижимым имуществом.
Их деятельность
регламентирует и контролируется государственными органами,
однако, в
связи с тем, что риэлторская деятельность функционируют в России
сравнительно недавно, в процессе реализации данных услуг, а также в
законодательном регулировании возникает ряд значимых проблем:
- во-первых, отсутствует специализированный нормативный акт,
определяющий
деятельность
обособленный механизм
риэлтора,
регулирования
который
с
учетом
устанавливал
бы
специфики сферы
деятельности;
- во-вторых, в доктрине гражданского права не сформировано единого
мнения о правовой природе, понятии и сущности рассматриваемого вида
деятельности. В связи с наличием нескольких позиций в отношении
правовой природы деятельности
риэлтора существует и ряд позиций по
моменту возникновения права риэлтора на получения оплаты;
- в-третьих, не урегулирован вопрос о механизме возмещения затрат,
понесенных риэлтором при реализации цели поставленной заказчиком, а
также о пределах юридической ответственности риэлторов;
-
в
-
четвертых,
отсутствует
четко
урегулированная
система
государственного контроля за осуществлением риэлторской деятельности,
что влечет недостаточный уровень защищенности участников гражданского
оборота от мошеннических действий с объектами недвижимости.
6
Именно
грамотное,
детальное
правовое
регулирование
данной
деятельности, единообразное применения норм права, государственный
контроль
являются
средством
устранения
выявленных
проблем.
Обозначенные обстоятельства формируют актуальность темы исследования.
Степень разработанности темы исследования. На сегодняшний день
можно констатировать, что в доктрине права нет активного исследования
вопросов правового регулирования риэлторской деятельности. Однако
существует множество научных работ, которые затрагивают риэлторскую
деятельность при рассмотрении смежных видов деятельности, либо объектов
недвижимости. Некоторым аспектам правового регулирования риэлторской
деятельности посвящены
работы
М.И. Брагинского, А.П. Белова, В.В.
Витрянского, A.B. Егорова, Б.И. Пугинского, Е.А. Суханова. Имеется ряд
специальных исследований, а именно: Шмелев Р.В. («Эксклюзивный договор
с агентством недвижимости (риэлтором)»), Самигулина А.В. («Правовое
регулирование риэлторской деятельности в России»), Накушнова Е.В.
(«Страхование ответственности риэлторов»), Бзыков А. А. («Риэлторские
услуги по договору комиссии»), Волкова М.А. («Правовая природа договора
на оказание риэлторских услуг в сфере оборота недвижимости»), Петрова
Е.С. («Субъекты в сфере оказания риэлторских услуг»).
В рассматриваемой сфере были проведены также диссертационные
исследования И.В. Коханого (Административно-правовое регулирование
риэлтерской
регулирование
деятельности.
риэлторской
М.,
2007),
деятельности
Д.В. Петелина (Договорное
в
РФ.
М.,
2008),
О.В. Семушиной (Фактическое посредничество на рынке недвижимости. М.,
2009), Е.В. Накушновой (Договор оказания риэлторских услуг в гражданском
праве России. Саратов, 2010).
Вместе с тем, не все вопросы правового регулирования риэлторской
деятельности находят отражение в результатах научных исследований, что
влечет необходимость дальнейшего исследования данной сферы правового
регулирования.
7
Целью
исследования
является
комплексный анализ
правового
регулирования риэлторской деятельности.
На основе поставленной цели необходимо сформулировать несколько
задач исследования:
1) рассмотреть риэлторскую
деятельность в качестве объекта
правового регулирования, как в отечественном, так и в зарубежном
законодательстве;
2) охарактеризовать источники правового регулирования риэлторской
деятельности;
3)
определить
правовые
формы
организации
риэлторской
деятельности;
4) раскрыть виды риэлторских услуг и их договорное оформление;
5) изучить права и обязанности риэлтора по договорам, оформляющим
риэлторскую деятельность;
6) проанализировать ответственность риэлтора за причинение убытков
и некачественное оказание услуг.
Предметом исследования являются нормы действующего российского
законодательства, регулирующие и определяющие механизм деятельности
риэлторов, а также научная и учебная литература по теме исследования,
сформировавшаяся судебная практика в данной области.
Объектом
исследования
являются
общественные
отношения,
складывающиеся в процессе осуществления риэлторской деятельности.
Нормативная
база
исследования:
Конституция
Российской
Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс
Российской
Федерации,
федеральные
законы,
подзаконные
акты,
регулирующие риэлторскую деятельность.
Эмпирическая база исследования: правовые позиции
Верховного
суда РФ, судов общей юрисдикции и арбитражных судов по конкретным
делам.
Методологическая основа исследования. Основой исследования
8
является
диалектико-материалистический
метод
научного
познания
социально-правовых явлений. В качестве частных методов научного
познания использовались: историко-правовой, сравнительного правоведения,
статистический, логический, системно-структурный, экспертных оценок.
Основные положения, выносимые на защиту:
1. В российском законодательстве отсутствует легальное определение
риэлторской деятельности. По итогам проведенного исследования можно
предложить следующее определение: это осуществляемая на постоянной
основе профессиональная деятельность по оказанию за вознаграждение услуг
при совершении сделок с объектами недвижимости, содержанием которых
является правовое консультирование; заключение сделок от имени и в
интересах других лиц; поиск и предоставление информации об объекте
недвижимости.
2. На основании оценки отечественного и зарубежного опыта
правового регулирования выявлена необходимость принятия нормативноправовых актов,
определяющих
порядок
осуществления,
содержание
риэлторской деятельности, ответственность по обязательствам риэлтора.
Создание специализированной нормативно-правовой базы позволит избежать
социальных и правовых проблем в данной сфере, что очень важно с учетом
высокой стоимости и социально-экономической значимости объектов
недвижимости.
Так
как
на
данный
момент
специального
закона,
регулирующего риэлторскую деятельность нет, источниками правового
регулирования данного вида деятельности являются нормативно-правовые
акты, регулирующие отношения между риэлторами и клиентами в рамках
наиболее типичных для сферы риэлторской деятельности договоров
(агентский, поручения, оказания услуг и т.д.).
3. Договор об оказании риэлторских услуг имеет смешанную природу и
может содержать в себе элементы нескольких видов договоров: договора об
оказании услуг, агентского договора (либо договора комиссии, договора
поручения). Кроме того, в настоящее время не существует установленного
9
законом
перечня
организация
или
определяют,
какие
услуг,
оказываемых
индивидуальный
услуги
будут
риэлторами,
поэтому
предприниматель
оказаны
каждая
самостоятельно
клиентам.
Это
влечет
неопределенность в правовом положении заказчиков услуг, сложности в
выборе способов защиты нарушенных прав заказчиков. Целесообразно
урегулировать вопрос о содержании риэлторских услуг на законодательном
уровне.
4. В настоящее время в российском законодательстве отсутствуют
требования к субъектам, осуществляющим риэлторскую деятельность. Отход
от лицензирования как способа контроля за уровнем профессиональных
качеств лиц, оказывающих риэлторские услуги, значительно сократил круг
гарантий,
обеспечивающих
надлежащее
осуществление
риэлторской
деятельности и защиту прав лиц, взаимодействующих с риэлторами.
Предлагается ввести законодательно закрепленные требования к лицам,
желающим осуществлять риэлторскую деятельность:
- наличие высшего юридического или экономического образования,
либо прохождение профессиональной подготовки, включающей получение
правовых и экономических знаний;
- наличие опыта работы в качестве помощника риэлтора;
- наличие заключенного договора страхования профессиональной
ответственности риэлтора.
5. В настоящее время в отношении риэлторской деятельности
отсутствует не только лицензионный контроль, но и обязательный контроль
со стороны профессионального сообщества. Представляется целесообразным
законодательно
закрепить
в
отношении
риэлторов
требование
об
обязательном членстве в саморегулируемой организации, что повлечет со
стороны данной организации как осуществление контрольных мероприятий,
так и принятие мер по организации и корпоративному регулированию
риэлторской деятельности (разработку правил профессиональной этики
риэлторов,
разработку
стандартов
профессиональной
деятельности,
10
рассмотрение жалоб на действия риэлторов, организацию повышения
квалификации и контроль за ее уровнем). В настоящее время подобную
функцию частично осуществляет Российская Гильдия Риэлторов, однако,
членство в ней не является обязательным, что позволяет незаинтересованным
в членстве риэлторам избегать контроля профессионального сообщества.
6. Согласно анализу договорной практики, с целью избежания
ответственности, риэлторы исключают из договора обязанности, которые
будут напрямую связаны риском причинения убытков заказчику. В случае
привлечения риэлтора к ответственности, размер возмещаемых убытков
обычно равен стоимости оказанных услуг. Изменить сложившуюся практику
можно детальным регулированием вопросов ответственности риэлторов в
законе, а также введением обязательного страхования ответственности
риэлтора.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух
глав, включающих в себя по три параграфа, заключения и списка
литературы.
11
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ РИЭЛТОРСКОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
1.1. Риэлторская деятельность как объект правового
регулирования: отечественный и зарубежный опыт
В настоящее время в Российской Федерации и в Зарубежных странах
активно развивается риэлторская деятельность. Данный вид деятельности
обеспечивает процветание и расширение рынка недвижимости.
С юридической точки зрения риэлторская деятельность как объект
правового
регулирования
имеет
перспективы
к
развитию
и
совершенствованию. Отечественный и зарубежный опыт дает нам понять,
что
правовое
регулирование
риэлторской
деятельности
не
совсем
совершенно. В различных странах данный вопрос контролируется поразному своими специфическими и общими методами. Однако следует
отметить, что правовое регулирование данной сферы деятельности имело
свое развитие в процессе становления рыночной экономики и в условиях
меняющейся конкуренции 1.
Для того чтобы понять суть правового регулирования, необходимо
выделить понятие риэлторской деятельности и его законодательное
подкрепление.
Впервые
легально
закрепленное
определение
риэлторской
деятельности содержалось в Положении «О лицензировании риэлтерской
деятельности», утвержденном Постановлением Правительства РФ от 23
ноября 1996 г. №1407. В данном документе отмечено, что под риэлторской
деятельностью понималась осуществляемая
индивидуальными
заинтересованным
предпринимателями
лицом
(либо
по
на
юридическими лицами и
основе
доверенности)
соглашения
с
деятельность
по
совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в
интересах
заинтересованного
лица
гражданско-правовых
сделок
с
земельными участками, зданиями, строениями¸ сооружениями, жилыми и
1
Термин риэлтор [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://acropol.com.ru/press/issue/issue004.shtml
12
нежилыми помещениями и правами на них. Данное понятие полностью
раскрывает сущность и цели риэлторской деятельности. Но данное
Постановление утратило свою силу в 2002 году. Это связано с принятием
Постановления Правительства РФ от 08.05.2002 № 302 «Об изменении и
признании
утратившими
силу
некоторых
решений
Правительства
Российской Федерации по вопросам лицензирования отдельных видов
деятельности» В настоящее время действует Федеральный закон от
04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»,
однако терминология, соответствующая риэлторской деятельности в нем не
предусмотрена,
а
значит,
деятельность
не
подлежит
обязательному
лицензированию.
Изначально решение о лицензировании риэлторской деятельности
было принято в связи тем, что требовалось оградить потенциального
покупателя объектов недвижимости от недобросовестных посредников.
Такими посредниками являлись и являются «серые» и «черные» маклеры или
риэлторы. Эти лица не имеют представления о качестве предоставляемых
услуг, а также существуют на рынке недвижимости полулегально.
По прошествии нескольких лет правовая практика показала, что
лицензирование риэлторской деятельности не обеспечивает должного
результата
по
выделению
и
отторжению
недобросовестных
фирм.
Противники сохранения процедуры лицензирования указывали на то, что в
том виде в котором она ранее существовала, процедура лицензирования
носила лишь обременительный характер, поскольку привела к излишней
бюрократизации, возникновению дополнительных издержек для бизнеса, при
этом тот результат (формирование прозрачного, конкурентного рынка
состоящего из добросовестных участников) на который рассчитывало
государство
при
поддержке
курса
на
лицензирование
риэлторской
деятельности достигнут не был, более того отсутствовал сколь бы то ни было
существенный прогресс в этом направлении.
13
Существуют и другие трактовки понятия риэлторская деятельность.
Так в проекте Федерального закона № 71948-3 «О риэлторской деятельности
в Российской Федерации»1 содержалось следующее понятие: «Риэлтерская
деятельность – осуществляемая на постоянной основе профессиональная
деятельность
по
оказанию
для
других
лиц
за
вознаграждение
предусмотренных настоящим Законом услуг при совершении операций с
объектами недвижимости, а равно иная коммерческая профессиональная
деятельность на рынке недвижимости в соответствии с настоящим Законом».
Данный проект был внесен депутатом Государственной Думы А.Г.
Пузановским, однако он был отклонен.
Следует
деятельности
отметить,
существуют
что
и
различные
в
трактовки
общественном
понятия
мнении,
так
данной
и
в
профессиональных объединениях, которые, так или иначе, имеют общие
признаки.
Следует знать, что в условиях современности, помимо риэлторской
деятельности есть и смежные виды деятельности в сфере оборота объектов
недвижимости, включая куплю-продажу объектов и их обмен между собой. К
смежным
видам
деятельности
можно
отнести
сервейнговую
и
дивелоперскую деятельности, характеристика которых указана в Таблице 1.
Таблица 1 – Характеристика смежных видов деятельности по
отношению к риэлторской.
№
Название
п/
деятельности
Характеристика
п
1
Сервейнговая
Вид предпринимательской деятельности по
оказанию
услуг,
связанных
с
комплексным
и
системным управлением недвижимостью на всех
этапах жизненного
цикла
объекта
недвижимого
Проект Федерального закона N 71948-3"О риелторской деятельности в Российской Федерации"(ред.,
внесенная в ГД ФС РФ, текст по состоянию на 21.03.2001)// СПС Консультант плюс
1
14
имущества.
2
Девелоперская
Вид предпринимательской деятельности по
оказанию
услуг,
реализацией
связанных
инвестиционных
с
подготовкой
проектов
в
и
сфере
недвижимости, а также с контролем и надзором за
ходом строительства объектов недвижимости.
Можно сделать вывод о том, что данные виды деятельности тесно
связаны с риэлторскими функциями. Однако их отличие от риэлторской
деятельности состоит в том, что в сервейнговой и девелоперской
деятельностях уделяют большее внимания проведению экономических,
юридических, технических, организационных экспертиз, нежели установка
акцента на предоставление качественной услуги по приобретению или
отчуждению объекта недвижимости и других операций с ним, с учетом
юридической чистоты документооборота и правового регулирования в
целом.
Риэлторскую
деятельность
осуществляют
различные
агентства,
которые имеют в своем штате людей – риэлторов, через которых
осуществляется взаимная связь между покупателями и продавцами.
Риэлторов также называют посредниками, агентами по недвижимости,
менеджерами и специалистами по недвижимости.
Рассматривая отечественный опыт развития риэлторской деятельности
как объекта правового регулирования необходимо отметить, что первые
легально организованные агентства появились в 1991 году. Массовая
потребность в оказании услуг населению в данной сфере потребовалась в то
время, так как в 1991 году был принят Закон РФ «О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации»1.
Впоследствии стали появляться саморегулируемые профессиональные
общественные объединения – гильдии, ассоциации, союзы, платы. Самым
Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1(ред. от 20.12.2017)"О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации"// "Ведомости СНД и ВС РСФСР", 11.07.1991, N 28, ст. 959, 25.12.2017, N 52 (Часть I), ст. 7922
1
15
крупным объединением в Российской Федерации является Российская
Гильдия Риэлторов. Гильдия официально использует аббревиатуру РГР.
Данное объединение позиционирует себя как национальная организация
профессиональных участников рынка недвижимости, объединяющая около
1200 компаний, в том числе 50 региональных ассоциаций.
Российская Гильдия Риэлторов основана в 1992 году. Ее главной
задачей было и остается развитие в России цивилизованного рынка
недвижимости, а также обеспечение правового регулирования деятельности.
В
своей
работе
все
члены
РГР
обязаны
руководствоваться
профессиональными стандартами и Кодексом Этики, которые разработаны
на базе РГР.
Бесспорным достижением РГР стали две ее основные разработки:
1) внедрение Системы добровольной сертификации с 2002 года,
которая в том же году была зарегистрирована Госстандартом;
2) появление торговой марки РГР в 2006 году.
Система добровольной сертификации содержит в себе требование по
обязательному страхованию профессиональной ответственности риэлторов.
Отличие системы сертификации от лицензирования для риэлторов состоит в
том, что агент по недвижимости добровольно берет на себя определенные
обязательства, которые контролируются уже более строгими правовыми
нормами на рынке недвижимости в рамках РГР.
Что касается торговой марки принятой в 2006 году, то суть ее в том,
что только члены гильдии могут называть себя «риэлторами». Данное
введение
выступает
еще
одним
способом
защиты
потребителя
от
недобросовестных агентств.
Важно уточнить то, что написание слова «риэлтор» или «риэлтор»
имеет одно и то же значение, так как оно является заимствованным из
иностранных языков и в официальных Российских источниках используется
в разных написаниях. Что касается РГР, то данное объединение использует
16
официальную торговую марку «риэлтор». и иных прав, принадлежащих
Российской Гильдии Риэлторов.
По мнению гильдии, риэлтор – это аттестованный специалист,
работающий
на
рынке
недвижимости
в
компании,
имеющей
профессиональный сертификат общенационального образца и являющийся
членом РГР.
Система добровольной сертификации позволяет потребителям выбрать
оптимальные условия по подбору агентства недвижимости в своем регионе,
также оценить высокое качество предоставляемых услуг. С точки зрения
агентств недвижимости – данная система устанавливает внутренние
стандарты, которым должны придерживаться члены гильдии. Благодаря
данным
стандартам
соответствие,
– деятельность
качество
каждого
предоставляемых
услуг
члена
проверяется
возрастает,
а
на
также
прослеживается четкое правоприменительное структурирование риэлторской
деятельности1.
По данным РГР в рамках Системы Добровольной Сертификации услуг
на рынке недвижимости аккредитованы: 28 территориальных органов по
сертификации РГР; 44 учебных заведений; 7 страховых компаний; 47
сертифицированных аналитиков-консультантов рынка недвижимости. На
сегодняшний
день,
согласно
данным
с
официального
сайта
РГР
региональными органами по сертификации сертифицированы 633 компаний. 2
Территориальные органы по сертификации аккредитуются с целью
контролирования риэлторской деятельности в регионах. Учебные заведения
имеют право на аккредитацию для проведения обучения и аттестации
агентов и брокеров. Помимо этого в рамках обучения и полноценности
аккредитации подлежат и страховые компании вместе с аналитиками рынка
недвижимости.
Батяев, А.А. Справочник риэлтора / А.А. Батяев, И.А. Дубровская. - М.: Горячая линия бухгалтера, 2015. 172 c.
2
Данные c официального cайта Российской гильдии риэлторов. Электронный ресурс. - Режим доступа:
http://www.rgr.ru/.
1
17
Развитие риэлторской деятельности также отражается в проведении
различных масштабных мероприятий российского рынка недвижимости,
которые проводятся на базе РГР. Для более доступного понимания
деятельности и регулирования были созданы Национальные Конгрессы
недвижимости. Национальные конгрессы недвижимости организуют деловые
программы в рамках мероприятий. Деловая программа Конгресса включает в
себя разнообразные мероприятия, в том числе: профессиональные секции и
круглые столы по самым актуальным направлениям развития рынка
недвижимости, бизнес-туры по интереснейшим и современным объектам и
офисам для обмена опытом работы ведущих компаний российского рынка
недвижимости, семинары и мастер-классы профессионалов.
Важнейшим фактором развития риэлторской деятельности стало
проведение конкурса «Национальное признание» на базе Конгресса. Лучшие
профессионалы
и
практики
на
рынке
недвижимости
оценивают
профессиональные качества участников конкурса, победитель получает
награду
и
статус
признанного
специалиста.
Победы
в
различных
мероприятиях агентов недвижимости обуславливают профессионализм и
выгодное
правовое
положение
всей
фирмы
в
жестких
условиях
современности1.
Помимо
внутренних
региональных
взаимоотношений,
РГР
сотрудничает с международными организациями: FIАВСI (Международная
Федерация
Участников
Рынка
Недвижимости),
NAR
(Национальной
Ассоциации Риэлторов США), ICREA (Международный Консорциум
Ассоциаций Недвижимости), СEPI (Европейский Союз Профессионалов
рынка недвижимости), A.N.A.M.A. (Национальная Ассоциация агентов и
брокеров, Италия). Ежегодно делегация РГР принимает участие в деловой
программе Конгресса Национальной Ассоциации Риэлторов, США (National
Крупченко, Е. А. Основы коммерческой деятельности: Учеб. пособие/ Е. А. Крупченко. - М. : Феникс,
2014. - 320 с.
1
18
Association of Realtors (NAR), USA), который собирает около 25000
профессиональных участников рынка недвижимости со всего мира.
Что касается зарубежного опыта по вопросу правового регулирования
риэлторской деятельности, то необходимо отметить, что международный
опыт регулирования риэлторской деятельности разнообразен.
Оценив мировую практику можно сделать вывод о том, что агенты
недвижимости других государств выполняют узкий круг функций, таких как:
представление интересов своего клиента, поиск покупателя или подбор
недвижимости, частичная подготовка к сделке. Предоставление интересов
клиента заключается в выяснении желаний и потребностей потребителя
услуг и дальнейшее разъяснение данного мнения заинтересованным лицам.
Поиск и подбор – это стандартные процедуры в профессии риэлтора. А
частичная подготовка к сделке означает сбор первичной документации,
необходимой для совершения к сделке. Далее полномочия риэлтора
прекращаются и вся ранее собранная документация передается юристам.
Характерно также то, что отечественные фирмы начинают перенимать
данную модель ведения и контроля риэлторской деятельности. Это связано с
тем,
что
для
риэлтора
нет
необходимости
получать
специального
образования, а тем более юридического, но при подготовке документов к
сделке от образованности и осведомленности агента недвижимости зависит
правовая
чистота
проведения
операций
по
объектам
недвижимого
имущества.
Опыт зарубежных стран также раскрывает нам свою историю
правового
регулирования
риэлторской
деятельности.
Например,
законодательное обязательство лицензирования риэлторской деятельности
установлено в Франции, в США, а общественное регулирование – в
Великобритании и Финляндии. Общественное регулирование основывается,
как и в Российской Федерации, на создании организованных объединений.
Примечательно то, что, например, в США лицензирование не отменяется уже
более 50 лет, но ни одного закона не принимается без участи практиков
19
рынка недвижимости, то есть тех самых гильдий и ассоциаций. Например, в
Голландии риэлторская деятельность также не лицензируется, однако,
внедрены специальные стандарты, которым должны подчиняться все
риэлторы данной страны.
Зарубежные
страны
также
пропагандируют
мультилистинговые
системы– системы, объединяющие базы данных агентств недвижимости в
единое информационное пространство. Данная система основана на том, что
создана единая информационная база данных, в которой отражены сведения
обо
всех
продаваемых
и
сдаваемых
в
аренду
объектах.
Задача
мультилистинговых систем состоит в том, чтобы обеспечит риэлторским
фирмам доступ к базе объектов. Примечательно то, что в базу попадают
сведения только о тех объектах, с собственниками которых риэлтор
заключил договор. При этом никакой другой агент недвижимости не может
продавать такой объект, но предложить его купить своему клиенту – может.
Мультилистинговая
система
позволяет
выявить
персональную
ответственность риэлтора за размещение правдивой информации об объекте.
Например,
в
Германии
правовое
регулирование
риэлторской
деятельности делает упор на Закон о защите прав потребителей. В этой
стране очень развито судебное и прецедентное право. Суровость закона о
защите прав потребителей доводит до того, что при малейшем недовольстве
действиями риэлтор клиент имеет право не заплатить ему. В Германии для
риэлторов остро стоит проблема защиты своих комиссионных1.
В зарубежных странах также отводится особая роль защиты прав
собственности. Мировая практика раскрывает 2 способа регистрации прав
собственности. Так в европейских странах, таких как Австралия и Канада,
популярна титульная система регистрации, сущность которой состоит в
регистрации государством права собственности и выдаче сертификата на
имущество. Сертификат выступает гарантом того, что в случае незаконной
Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб.: Питер, 2015.
478 с.
1
20
сделки, государство возмещает ущерб потерпевшей стороне и разбирается в
следственном порядке с нарушителем. Другой способ регистрации права
собственности – это актовая регистрация. Данный способ практикуется в
США и также в Российской Федерации. Этот способ акцентируется только
лишь на регистрации самой сделки с недвижимостью, при которой
государство не имеет обязательств по возмещению убытков в случае
конфискации ранее зарегистрированного недвижимого имущества.
Интересным, с точки зрения правового регулирования, явлением в
зарубежных странах является создание специальной структуры – «Home
inspection». Дословный перевод названия такой структуры – инспекция
домов. Сущность инспекции очень схожа с отечественными агентствами по
оценке недвижимости. Так как в зарубежных странах риэлтор информирует
покупателя о недостатках объекте, то дабы снять с себя ответственность за
небольшую сумму денежных средств на дом вызывают так называемых
«оценщиков», которые документально фиксируют как недостатки, так и
положительные стороны объекта. После вынесенного заключения риэлтор
уже не отвечает за состояние дома, помещения, здания, сооружения и так
далее. Оценочной деятельностью в зарубежных странах занимаются
специальные инженеры и техники 1.
Немаловажен в этом отношении и опыт наших соседей, в частности, 9
ться
м
и
зан
ться
м
и
зан
и
ен
ж
зл
во
ческо
д
и
р
ю
января 2006 г. был издан Указ Президента Республики Беларусь N 15 "О
ы
светн
р
б
о
д
ечм
н
ко
е
ы
ьн
л
и
ф
р
п
узко
риелторской деятельности в Республике Беларусь", которым утверждены
связи
Правила
ы
м
р
и
ф
осуществления
учае
сл
риелторской
кесая
о
р
б
деятельности,
ьта
езул
р
в
Кыргызской
Республике действует Закон "О риелторской деятельности в Кыргызской
я
ьд
л
ги
х
ы
ям
етвл
сущ
о
м
о
н
еш
усп
и
м
ган
р
о
Республике" от 27 июня 2003 г., в Республике Узбекистан с 22 декабря 2010
еи
н
м
я
и
н
етвл
сущ
о
е
ьы
вуал
д
н
и
г. вступил в силу Закон "О риэлторской деятельности", в Верховной Раде
ан
зд
со
й
гзсо
р
кы
ги
усл
о
л
ы
б
Украины ведется активное обсуждение проекта закона "О риэлторской
х
и
ящ
сто
ял
и
асш
р
кем
о
р
б
деятельности".
й
ы
частн
Ларионова, А. Д. Основы риэлтерской деятельности: Учебник / А. Д. Ларионова. - М. : “Проспект”, 2014. 392 с.
1
21
В рамках вопроса правового регулирования риэлторской деятельности
с учетом отечественного и зарубежного опыта можно сделать вывод о том,
что риэлторская деятельность – это профессиональный вид деятельности,
требующий более глубокого изучения правовой структуры и нормативно
узаконенной степени. К сожалению, в Российской Федерации в настоящее
время отсутствуют специальные нормативно-правовые акты, раскрывающие
как само понятие «риэлторская деятельность» так и регулирующие сферу
риэлторской деятельности по аналогии с адвокатурой и нотариатом, в
результате чего не существует единого понятия риэлторской деятельности и
риэлтора как профессии, и как следствие, отсутствует субъект правового
регулирования. Таким образом, на основании оценки зарубежного и
отечественного опыта выделяется острая проблема создания специальных
законов и нормативно-правовых актов, которые контролируют и регулируют
риэлторскую деятельность. Создание специализированной нормативноправовой базы позволит избежать массу социальных и правовых проблем,
как у физических, так и у юридических лиц.
1.2. Источники правового регулирования риэлторской
деятельности
Поднимая вопрос об источниках правового регулирования риэлторской
деятельности необходимо выделить опыт законодательной базы прошедшего
времени в сравнении с настоящим. Именно предыдущие законы, проекты и
нормативные разъяснения и положения могут служить источниками
правового регулирования, а с развитием деятельности и общей правовой
ситуации
в
Российской
Федерации
возникают
новые
аспекты,
контролирующие деятельность риэлторов в целом. Как и в любой отрасли,
подотрасли, а также направлении деятельности источники правового
регулирования имеют определенную структуру.
В качестве источников права в России следует рассматривать
Конституцию, федеральные конституционные законы, федеральные законы,
указы и распоряжения президента РФ, постановления и распоряжения
22
Правительства
РФ,
ведомственные
акты
федеральных
органов
исполнительной власти, конституции (уставы) субъектов РФ, законы
субъектов РФ, акты органов исполнительной власти субъектов РФ, акты
органов местного самоуправления; также к источникам права относятся
международные договоры и соглашения, если они были в установленном
порядке ратифицированы.
Выступает в качестве первоисточника права в Российской Федерации,
Конституция, принципам которой не должны противоречить все остальные
правовые нормы (часть 1 статьи 15 Конституции РФ)1. Любой акт,
вступающий в противоречие с Конституцией, признаётся недействительным
в части противоречащих норм и должен быть либо отменён, либо изменён.
До недавнего времени регулирование риэлторской деятельности
осуществлялось посредством следующих нормативных документов:
1.
Закон Российской Федерации «О лицензировании отдельных
видов деятельности» от 25.09.1998 года № 158-ФЗ (утратил силу);
2.
Постановление
правительства
Российской
Федерации
«Об
утверждении Положения о лицензировании риэлторской деятельности» от
23.11.1996 г. №1407 (утратил силу);
3.
Распоряжение
Государственного
комитета
Российской
Федерации по управлению государственным имуществом «Об утверждении
методических рекомендаций по аттестации специалистов, осуществляющих
риэлтерскую деятельность» от 27 февраля 1997 года № 88-р (ред. от
20.08.2001 г.);
4.
Закон Российской Федерации «О налоге на прибыль предприятий
и организаций» от 27.12.1991 г. № 2116-1 (с последующими изменениями и
дополнениями);
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосование12.12.1993) (с учетом поправок,
внесенных Законами РФ о поправках к Конституции от 30.12.2008 № 6 – ФКЗ, от 30.12.2008 № 7 – ФКЗ, от
05.02.2014 № 2 – ФКЗ, от 21.07.2014 № 11- ФКЗ) // Собрание Законодательства РФ от 25.12.1993г.,
04.08.2014, № 31, ст.4398.
1
23
5.
Инструкция Госналогслужбы России «О порядке исчисления и
уплаты в бюджет налога на прибыль с предприятий и организаций» от
10.08.1995 г. №37 (утратил силу);
6.
Положение о составе затрат по производству и реализации
продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ,
услуг), и о порядок формирования финансовых результатов, учитываемых
при
налогообложении
прибыли,
утвержденного
постановлением
Правительства Российской Федерации от 05 августа 1992 года №552 (утратил
силу);
7.
Письмо Минфина России от 06.10.1992 № 94 «Нормы и
нормативы на представительские расходы, расходы на рекламу и на
подготовку и переподготовку кадров на договорной основе с учебными
заведениями,
регулирующие
размер
отнесения
этих
расходов
на
себестоимость продукции (работ, услуг), и порядок их применения» с учетом
последующих изменений и дополнений (утратил силу);
8.
Закон Российской Федерации от 21.11.1996 г. № 129-ФЗ «О
бухгалтерском учете» (с последующими изменениями и дополнениями);
9.
Положение о бухгалтерском учете и отчетности в Российской
Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 26.12.1994 г. №
170 (утратил силу);
10.
План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной
деятельности
предприятий
и
инструкцию
по
его
применению,
утвержденными приказом Минфина СССР от 01.11.1991 г. № 56 с учетом
последующих изменений и дополнений (утратил силу);
11.
Методические
указания
по
инвентаризации
имущества
и
финансовых обязательств, утвержденных приказом Минфина России от 13
июня 1995 года №49;
12.
Письмо Госналогслужбы РФ от 12 октября 1998 г. № СШ-6-
02/717 «О проверке риэлтерских организаций»
24
Помимо
данного
перечня
документов,
ранее
существовало
Постановление ГД ФС РФ от 14.05.1998 г. № 2441-II ГД «О проекте
Федерального
закона
«О
риэлтерской
деятельности
в
Российской
Федерации»1. Однако данный проект был отклонен, но он содержал
разъяснение понятия риэлторской деятельности, а также акцентировал
внимание по вопросам взаимодействия риэлторов с исполнительными
органами власти, иными государственными организациями. В проекте
предусматривался вопрос информационного обеспечения риэлторов.
Безусловно, в настоящее время, главным источником правового
регулирования риэлторской деятельности является Гражданский кодекс
Российской Федерации. Именно ГК РФ закрепляет в рамках своих
положений
правовые
основы
договора
купли-продажи,
аренды,
доверительного управления, агентирования и другие неотъемлемые части,
связанные с ведением риэлторского бизнеса. ГК РФ как основной источник
правового регулирования риэлторской деятельности определяет договорные
отношения между менеджером по продаже недвижимости и клиентом. Так в
соответствии с нормами ГК РФ применительно к риэлторской деятельности
можно выделить два основных вида договора, а именно, в соответствии с ст.
779 ГК РФ – Договор возмездного оказания услуг, в соответствии с ст. 972
ГК РФ - Договор поручения. Именно эти виды договоров обосновывают
оказание информационных услуг клиенту, а также поручительство по
юридическому оформлению сделки. Что касается возмездного оказания
услуг,
то
в
этом
случае
риэлтор
рассчитывает
на
комиссионное
вознаграждение за проделанную работу. ГК РФ также четко прописывает в
гл. 51 все условия комиссионного вознаграждения. Существенным в этом
вопросе также является то, что в ст. 993 ГК РФ оговаривается
Постановление ГД ФС РФ от 14.05.1998 N 2441-II ГД"О проекте Федерального закона "О риэлторской
деятельности в Российской Федерации"// "Собрание законодательства РФ", 25.05.1998, N 21, ст. 2192
1
25
ответственность
комиссионера,
не
проявившего
необходимой
осмотрительности при выборе контрагента для комитента 1.
Непосредственным источником правового регулирования риэлторской
деятельности является Закон РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав
потребителей», который применяет к данному виду деятельности правовые
основы взаимоотношений исполнителей и потребителей риэлторских услуг.
В том числе данный закон предусматривает сроки оказания услуг, что
является одним из существенных условий при работе с клиентами в процессе
ведения риэлторской деятельности2.
Помимо
этого,
риэлторская
деятельность
зачастую
связана
с
оценочной. Оценочная деятельность – это профессиональная деятельность,
направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или
иной стоимости. В риэлторской деятельности предусмотрена возможность
проведения
сделок
купли-продажи
недвижимого
имущества
путем
приобретения объекта за счет собственных средств и кредитных. То есть
заключается дополнительно кредитный договор. Для того, чтобы кредитные
средства были реализованы по назначению банку, который предоставляет
кредит, необходимо предоставить определенный пакет документов по
приобретаемому объекту. В перечень документов включается отчет об
оценке недвижимого имущества. В связи с этим к источникам правового
регулирования
риэлторской
деятельности
можно
отнести
также
Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об
оценочной деятельности в Российской Федерации" 3. Конкретно в ст. 8, выше
указанного закона, раскрывается информация о том, что проведение оценки
объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку
объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017)//
"Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410, 11.12.2017, N 50 (Часть III), ст. 7550
2
Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1(ред. от 01.05.2017)"О защите прав потребителей"// "Собрание
законодательства РФ", 15.01.1996, N 3, ст. 140, 01.05.2017, N 18, ст. 2665
3
Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ(ред. от 29.07.2017)"Об оценочной деятельности в Российской
Федерации"// "Собрание законодательства РФ", 03.08.1998, N 31, ст. 3813, 31.07.2017, N 31 (Часть I), ст.
4823
1
26
Федерации,
субъектам
Российской
Федерации
либо
муниципальным
образованиям, в том числе при ипотечном кредитовании физических лиц и
юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости
предмета ипотеки.
Еще
одним
риэлторской
весомым
деятельности
источником
является
правового
Жилищный
регулирования
Кодекс
Российской
Федерации. Так как риэлтор в своей работе употребляет понятия об объектах
недвижимого имущества, а именно объектах жилищных прав. Легальное
разъяснение можно увидеть в главах 1 и 2 ЖК РФ. Кроме того специалисты
по недвижимости должны разбираться в вопросах о правах собственности и
других вещных прав на жилые помещения, нюансы данного вопроса
отражаются в разделе II ЖК РФ. ЖК РФ также регулирует вопросы
перепланировки помещений и перевода жилого помещения в нежилое
помещение и наоборот. Важным является вопрос о защите жилищных прав.
Юридический отдел фирмы или непосредственно сам риэлтор обязан
придерживаться данных нормативных положений1.
В
качестве
источника
правового
регулирования
риэлторской
деятельности можно также рассматривать профессиональные стандарты и
кодексы, являющиеся по мнению ряда ученых (Алексеев С.С., Братановский
С.Н., Матузов Н.И., Малько А.В.) локальными нормативными актами 2
разрабатываемыми
профессиональными
объединениями
риэлторов
и
распространяющими свое действие на членов данных объединений.
Российская Гильдия Риэлторов разработала профессиональный стандарт для
специалистов по недвижимости, а также Кодекс этики. Данным документам
обязаны следовать все аттестованные риэлторские фирмы и агентства.
Источником
правового
регулирования
могут
выступать
нормы
международного права. Важно, что составной частью правовой системы
"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ(ред. от 31.12.2017)(с изм. и доп.,
вступ. в силу с 11.01.2018)// "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14, 01.01.2018, N
1 (Часть I), ст. 69,
2
Захаренков Д.Н. К вопросу о кодексе профессиональной этики адвоката // Евразийская адвокатура. 2017. N
1. С. 23-24
1
27
Российской
Федерации
в
соответствии
с
Конституцией
Российской
Федерации являются международные договоры РФ в области риэлторской
деятельности. Несмотря на то, что на текущий момент отсутствуют
международные соглашения с участием РФ о координации или унификации
правовых систем в сфере деятельности риэлторов необходимо отметить, что
на отношения в сфере риэлторской деятельности распространяется действие
положений
ст.7
ГК
РФ
предусматривающей,
что
в
случае,
если
международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые
предусмотрены законодательством РФ в области риэлторской деятельности,
могут быть применены правила международного договора, если таковые
будут заключены1.
Источником правового регулирования также могут быть различные
комментарии, письма, статьи и публикации. Такие публикации доступно
разъясняют
процесс
ведения
риэлторской
деятельности,
правила
предоставления услуг. Статьи различных практиков показывают реально
существующую
критику действующего
законодательства
по
вопросу
правового регулирования риэлторской деятельности.
Подводя итог по данному вопросу, необходимо отметить, что
существует острая необходимость принятия серии нормативно-правовых
актов,
способных
определить
порядок
организации
риэлторской
деятельности.
Необходимость в принятии новых мер обуславливается потребностью в
более структурированных дополнительных механизмах защиты прав и
законных интересов ее участников. Так как на данный момент специальных
законов, регулирующих риэлторскую деятельность – нет, источниками
правового регулирования данного вида деятельности являются нормативноправовые документы, регулирующие отношения между риэлторами и
Самигулина А.В. Правовое регулирование риелторской деятельности в России // Вестник арбитражной
практики. 2015. N 5. С. 24 - 31.
1
28
клиентами
в
рамках
наиболее
типичных
для
сферы
риэлторской
деятельности договоров (агентский, поручения и т.д.)
Поскольку
в
Российской
Федерации
отсутствует
четкий
и
эффективный механизм правового регулирования важнейших общественных
отношений, возникающих в сфере коммерческого оборота недвижимого
имущества, и прежде всего жилой недвижимости, что оказывает негативное
влияние на всех без исключения участниках таких сделок1.
Возникшая необходимость в регламентации данных отношений
заставила общественные объединения риэлторов осуществить разработку
системы добровольной сертификации, имеющую цель сформировать некий
кодекс правил, являющийся для всех участников рынка недвижимости
приемлемым. Однако уже на текущий момент можно отметить, что
профессиональных
стандартов
практики
и
кодексов
этики
для
упорядоченного и эффективного регулирования риэлторской деятельности
явно недостаточно, поскольку система добровольной сертификации не может
выступать полноценной гарантией защиты интересов потребителей услуг
риэлторов
Во-первых,
интересов.
она
осуществляет
Национальные
стандарты
лишь
минимальную
профессиональной
защиту
их
деятельности
риэлторов только в общих чертах декларируют ответственность риэлтора
перед потребителем за качество, точность, полноту и конфиденциальность
оказанных услуг. При этом указанные стандарты не формулируют
требования, параметры, предъявляемые к качеству, точности, полноте
оказываемых риэлторами услуг. Границы ответственности исполнителя
определяется на основании условий договора оказания риэлторских услуг и
действующим законодательством, а в конечном счете - самим риэлтором
поскольку в большинстве случаев клиентам предлагают бланк договора с уже
определенными правами и обязанностями сторон.
Накушнова Е.В. К вопросу о необходимости принятия Федерального закона "О риелторской деятельности
в Российской Федерации" // Нотариус. 2015. N 5. С. 29 - 32.
1
29
Во-вторых, уровнем надежности риэлторской фирмы напрямую не
зависит от того прошел ли риэлтор процедуру добровольной сертификации
или нет. Суть идеи добровольной сертификации заключается в том, что
участники рынка
недвижимости
принимая
решение
о прохождении
процедуры сертификации добровольно принимают на себя обязательства
быть информационно открытыми и прозрачными. Необходимо отметить что
не все услуги риэлторов подлежат сертификации, а только брокерские услуги
(услуги
по
купле-продаже
недвижимости),
следовательно,
другие
риэлторские услуги, а также вопросы общей ответственности риэлтора,
вообще никак не регламентированы.
В-третьих, среди специалистов рынка недвижимости отсутствует
единое мнение о том, на основании каких параметров измерять качество
работы риэлтора, за что он должен нести ответственность и что находится в
сфере его компетенции. Качество риэлторской услуги - понятие юридически
не проработанное, и у каждого клиента – формулируется собственное
представление о том, как риэлтор ему должен оказывать те или иные услуги.
В связи с чем на практике основой измерения качества риэлторских услуг
является соотношение ожиданий клиента и его восприятия деятельности
компании1.
В-четвертых, в соответствии со стандартами профессиональная
ответственность риэлтора должна быть застрахована, или обязательства
риэлтора
по
возмещению
ущерба
при
осуществлении
риэлторской
деятельности обеспечены иным способом. При этом виды иных способов
обеспечения
исполнения
отсутствует
минимальный
осуществлении
своей
обязательств
уровень
деятельности
риэлтором
не
ответственности
без
определены
риэлтора
обеспечения
и
при
исполнения
обязательств.
Услуги агентства недвижимости [Электронный ресурс].-Режим доступа: http://www.mart-stroy.ru /page
218.html
1
30
Неурегулированность ответственности риэлторов за недобросовестные
действия, необходимость установления гарантий прав и законных интересов
потребителей риэлторских услуг, участившиеся случаи мошенничества на
рынке недвижимости - все это свидетельствует о необходимости именно
законодательной регламентации риэлторской деятельности, которая должна
быть
выражена
в
принятии
Федерального
закона
"О
риэлторской
деятельности в Российской Федерации". В пользу данного положения
говорит и тот факт, что правоотношения в сфере возмездного оказания услуг
в
силу
их
общественной
значимости
подлежат
обязательному
законодательному регулированию со стороны государства. Практически все
услуги в той или иной мере (на уровне закона или подзаконного акта)
законодательно урегулированы 1.
Конечно, наше государство, исходя из самого духа поступательного
развития российских законов, должно не ограничивать предпринимательские
устремления хозяйствующих субъектов, а помогать им развиваться. В
настоящее время многие авторы исходят из того, что не следует принимать
Закон о риэлторской деятельности, а надо всего лишь установить, что в
случае участия риэлтора в сделке он должен приложить к представляемым в
орган,
осуществляющий
государственную
регистрацию
недвижимого
имущества и сделок с ним, договор поручения, который он заключил со
сторонами в сделке. В этом видится решение проблемы: значительно
уменьшится количество "серых" риэлторов, а добросовестные риэлторы
будут оказывать населению именно те услуги, которых от них ожидают.
1.3. Правовые формы организации риелторской деятельности
я
и
казн
о
чы
ен
ц
о
На сегодняшний день можно констатировать, что рынок недвижимости
ая
тр
ко
х
ы
н
зако
счет
постоянно развивается. Люди, а также организации все чаще обращаются за
е
аш
н
помощью специалистов
ке
н
ы
р
е
аш
н
х
ы
ествн
щ
б
о
а
то
эл
и
р
в данной области – риэлторов. В России
скх
то
ел
и
р
Самигулина А.В. Правовое регулирование риелторской деятельности в России // Вестник арбитражной
практики. 2015. N 5. С. 24 - 31.
1
качество
31
сформировалась
классификация
правовой
тся
и
д
ахо
н
организации
риэлторской
ться
м
и
зан
деятельности1.
чть
ю
закл
По количественному составу выделят три вида (крупные, средние и
ы
д
ви
зц
и
ган
р
о
ука
стр
малые фирмы). По специализации подразделяют: на многопрофильные и
и
н
етвл
сущ
о
тся
ю
м
и
зан
узкопрофильные
си
о
ьн
еятл
д
К крупным фирмам, осуществляющим риэлторскую деятельность
относят фирмы, со штатом примерно в сто – сто пятьдесят человек. Такой
че
и
тл
о
е
о
частн
вид риэлторских фирм занимаются смежной деятельностью. Они не только
ю
и
ан
зд
со
ка
н
ы
р
оказывают посреднические
м
о
н
еш
усп
услугу, а также
е
ы
н
и
связан
сами могут принимать
е
такж
кем
о
р
б
непосредственное участие в процессе сделки. Они могут участвовать на
о
б
и
л
ю
ван
о
и
егул
р
я
ьд
л
ги
долевой основе в строительстве жилых комплексов. Они занимаются
й
ы
течн
о
п
и
етс
явл
яет
н
л
о
п
вы
спонсированием строительства, а затем приобретают жилью. Такие фирмы
еи
н
м
ан
зд
со
скх
то
ел
и
р
ю
и
ан
зд
со
имеют большой штат, сложную организационную структуру, а также имеют
ач
сд
ая
тр
ко
е
ги
о
н
м
си
о
ьн
еятл
д
свои филиалы и представительства 2.
ен
м
и
Для средних риэлторских фирм характерно следующее:
т
аген
ьта
езул
р
м
р
и
ф
- во первых, штат от тридцати до ста человек,
етс
явл
ер
сф
- во- вторых, многопрофильность осуществляемых услуг.
е
такж
Основным
достоинством
еи
н
м
а
ер
л
и
д
такого
фирмы
является
высокий
н
ж
л
о
д
профессионализм каждого из сотрудников, оперативность осуществляемых
е
ьы
вуал
д
н
и
е
акти
р
п
етс
явл
операций, и упрощенная система управления .
ю
кац
ф
ти
сер
й
ы
течн
о
п
и
Малые фирмы представляют собой организации со штатом от десяти
ту
н
м
п
о
евл
д
ы
м
р
и
ф
а
тем
си
до тридцати человек.
твм
ар
суд
го
Наиболее распространенным вид риэлтерских фирм – это те, которые
о
ьн
еятл
д
гут
о
м
занимаются оказанием посреднических услуг. Они занимаются следующими
т
аген
ем
и
казн
о
видами риэлтерской деятельности:
о
б
и
л
- во – первых, поиск подходящих вариантов недвижимого имущества;
и
н
етвл
сущ
о
в
о
р
д
стан
ст
о
м
ж
ви
ед
н
- во – вторых, осуществление обмена, а также найма.
зц
и
ган
р
о
1
2
и
ен
ж
зл
во
и
н
ед
ср
Основы риэлторской деятельности. Курс лекций. - М.: Норма, 2014. - 172 c.
Кондраков, Н. П. Сделки с недвижимостью: Учебник/ Н. П. Кондраков. - М. : ИНФРА-М, 2015. - 592 с.
я
вн
о
ур
е
аш
н
32
Такие риэлтерские организации могут существовать как в крупных
чев
и
н
уд
тр
со
яет
н
л
о
п
вы
м
тао
ш
городах России, так и в небольших.
ьы
сал
вер
и
ун
Узкопрофильные фирмы специализируются исключительно на одной
я
н
ю
и
а
схем
какой-либо услуге, например, на аренде жилья или на проведении
т
ею
м
и
х
ы
н
зако
л
и
вступ
ы
м
р
и
ф
финансовых операций. Они, как правило, укомплектованы специалистами,
в
то
ал
и
ец
сп
ю
ван
о
и
егул
р
пришедшими на работу из преуспевающих фирм. Как показывает практика,
счет
е
щ
тю
о
аб
р
а
схем
для рынка жилой недвижимости характерно преобладание малых фирм, здесь
м
р
о
ф
ческо
д
и
р
ю
ер
м
ем
и
казн
о
работают также индивидуальные брокеры и консультанты.
ческо
д
и
р
ю
тсв
аген
ать
д
еж
учр
Развитие риэлторских фирм происходит по-разному. Часть из них
скй
елто
и
р
в
зо
и
ан
ех
м
е
ги
у
р
д
предпочитает открывать филиалы в разных городах и регионах, считая, что
сле
и
ч
м
р
о
ф
с
х
и
щ
явлю
их клиентам должно быть удобно добраться до офиса. Другие более
сотвеи
ы
ьзн
сер
та
ш
еско
ч
д
и
р
ю
целесообразным считают развивать новые направления деятельности.
х
и
стоящ
т
аю
д
и
ж
о
ы
летван
п
м
ко
у
Многие организации предпочитают специализироваться на отдельных
х
ы
волекам
а
ем
сх
ая
тр
ко
направлениях риэлторской деятельности: купле-продаже, консультировании,
связан
и
ен
злж
во
ипотеке, либо выделять для каждого направления отдельных сотрудников.
о
еятльн
д
е
аш
н
й
и
етвляю
щ
су
о
лят
ед
асп
р
Причина в том, что многие виды услуг сложные и требуют особого подхода и
ач
сд
сальы
вер
и
н
у
м
ган
р
о
еств
кач
специализированных знаний. Универсальные специалисты, занимающиеся
ло
ы
б
я
д
о
сх
и
одновременно несколькими направлениями, встречаются все реже.
е
ы
льн
и
рф
узкоп
ет
ч
заклю
явлетс
Исходя их вышесказанного, можно сделать вывод, что существует
я
и
казн
о
яет
н
л
о
п
вы
ят
л
ед
асп
р
классификация риэлтерских организации по составу ( крупные и небольшие)
ем
и
казн
о
твм
ар
суд
го
ю
кац
ф
ти
сер
и по сфере деятельности ( конкретной направленности и многопрофильная
ы
светн
р
б
о
д
ы
ьзн
сер
деятельность)
ск
и
о
п
Заниматься риэлтерской деятельностью может как физическое, так и
д
ен
ар
сть
м
и
хд
б
ео
н
юридическое лицо. Отличие этих двух форм заключается в следующем:
скй
то
ел
и
р
и
ен
ж
зл
во
ск
и
о
п
о
б
и
л
- во - первых, юридическое лицо имеет обособленное имущество,
ст
м
и
хд
б
ео
н
скй
то
ел
и
р
ская
то
ел
и
р
которым он владеет опосредованно (это не его личное имущество). А
ы
м
р
и
ф
ьн
л
и
ф
р
п
узко
е
ы
м
ган
р
о
индивидуальный предприниматель непосредственно владеет имуществом.
д
ен
ар
т
аген
яет
н
л
о
п
вы
Такое имущество является его личной собственностью. Он только обязан
е
чащ
я
и
казн
о
ер
м
отчитаться перед государством за законность своих действий и полученную
т
ею
м
и
прибыль;
таву
со
е
ы
н
и
х
ы
екам
л
во
33
- во - вторых, юридическое лицо несет ответственность по своим
ться
м
и
зан
о
л
ы
б
д
ен
ар
обязательствам только обособленным имуществом, а частный риэлтор всем
х
и
ящ
о
стр
тся
и
д
ахо
н
ьы
сал
вер
и
ун
скй
то
ел
и
р
своим имуществом1.
и
н
ед
ср
Индивидуальные риелторы существуют несколько видов ( агентами,
сть
м
и
хд
б
ео
н
ер
сф
ы
ьзн
сер
маклерами, брокерами, риэлторами).
ать
д
еж
учр
Риэлтора нередко на рынке называют агентом по недвижимости,
ков
и
астн
уч
е
сво
твеи
со
брокером, поверенным, дилером. Рассмотрим правовое различие между
сотвеи
е
ы
н
и
й
ки
со
вы
й
ы
н
теч
о
п
и
этими терминами.
и
ен
возлж
Брокер по недвижимости – обычно это физическое лицо, получившее
й
гзсо
р
кы
м
вльн
р
б
о
д
я
и
казн
о
квалификационный аттестат брокера и работающее на рынке не менее двух
ы
м
р
и
ф
зц
и
ган
р
о
скх
елто
и
р
лет. Наличие квалификационного аттестата дает право подписи документов
х
ы
разн
язательсв
б
о
х
ы
етвлям
щ
су
о
слги
у
от имени субъекта рынка недвижимости. Брокер заключает с клиентами
хс
и
щ
явлю
е
о
астн
ч
е
ы
льн
и
ф
р
п
зко
у
договоры по осуществлению сделок гражданско-правового характера с
ям
рвлеи
ап
н
ле
о
б
аи
н
ская
елто
и
р
недвижимостью, а также изменению прав собственности на нее.
я
н
ю
и
м
тр
ко
Брокер ведет деятельность от имени самостоятельного субъекта рынка
вакум
ев
ч
и
н
д
у
тр
со
сле
и
ч
м
р
о
ф
недвижимости. Она подразумевает ведение переговоров, доведения до
скй
елто
и
р
м
р
о
ф
сведения партнеров по бизнесу или потенциальных покупателей информации
сотвеи
е
стян
о
п
зц
и
ган
р
о
об объектах недвижимости, вовлекаемых в оборот, распространение
ает
д
та
ш
ество
кач
рекламы. Итогом деятельности брокера является покупка, продажа, обмен,
х
ы
закон
асто
ч
м
ко
н
и
й
ы
астн
ч
аренда, ипотека, лизинг объектов недвижимости или совершение иных
е
такж
о
б
ли
б
аи
елн
о
сделок с правами на недвижимость. Цель ее – получение прибыли.
ац
м
р
о
ф
н
и
к
и
твен
б
со
Ипотечный брокер
может осуществлять свою деятельность как
м
ьн
вл
р
б
о
д
юридическое
е
акти
р
п
лицо,
а
лер
и
д
твеи
со
так
и
как
ан
зд
со
частное
лицо
о
б
и
л
(индивидуальный
си
о
р
предприниматель). На практике, ипотечный брокер представляет собой либо
ческо
д
и
р
ю
х
ы
о
ар
ун
д
еж
м
х
ы
азн
р
агентство недвижимости либо обособленно существующую организацию,
я
вн
о
ур
ст
о
м
ж
ви
ед
н
ы
етван
л
п
м
уко
которая имеет договорные отношения с определенной кредитной или иной
т
аген
и
м
ган
р
о
т
аген
гут
о
м
финансовой организацией2.
х
и
ящ
сто
Накушнова, Е.В. Договор оказания риэлторских услуг в гражданском праве России. Автореферат / Е.В.
Накушнова. - Саратов, 2012. - 23 c.
2
Накушнова, Е.В. Защита прав потребителей риэлторских услуг / Е.В. Накушнова // Законы России: опыт,
анализ, практика. - 2014. - № 5. - c. 13-16.
1
34
Агент по недвижимости – это физическое лицо, получившее
вар
ян
е
ги
у
р
д
квалификационный аттестат агента и представляющее интересы брокера.
ю
ован
регули
я
н
ю
и
ке
н
ы
р
Агент непосредственно работает с клиентами и выполняет подготовительную
влсь
ы
м
у
зад
и
н
ед
ср
ст
м
и
д
х
б
ео
н
работу для заключения с ними брокером договоров по осуществлению
х
ы
н
зако
еи
н
м
м
о
н
еш
сп
у
сделок с недвижимостью и изменению прав собственности на нее. Права
т
аген
си
о
р
ель
ц
подписи документов от имени субъектов рынка агент, в отличие от брокера,
ан
гли
м
о
н
еш
сп
у
ю
ван
о
ли
егу
р
ле
о
б
аи
н
не имеет. Свою деятельность он ведет на основании заключенного им с
лят
ед
расп
и
м
ы
ч
ен
ц
о
н
лж
о
д
брокером гражданско-правового договора.
рм
и
ф
е
такж
Деятельность агента по недвижимости включает в себя функции,
е
оги
н
м
и
м
ган
р
о
я
и
н
ч
есп
б
о
необходимые для осуществления вспомогательных действий по совершению
я
и
етвлн
щ
су
о
ская
елто
и
р
сделок на рынке недвижимости и операций, связанных с переходом прав на
й
ы
н
теч
о
п
и
я
д
о
сх
и
к
и
твен
б
со
й
влео
р
ап
н
объекты недвижимости. Данные функции делегируются ему брокером
яет
вли
скй
элто
и
р
й
ы
астн
ч
самостоятельного субъекта рынка недвижимости.
е
остян
п
м
ган
р
о
В качестве поверенного риэлтор работает на основании заключенного с
н
лж
о
д
скй
елто
и
р
та
ш
клиентом договора поручения, который предусматривает возложение на
оле
б
аи
н
я
н
звлеч
и
а
лер
и
д
риэлтора обязательств по осуществлению от имени и за счет доверителя
артвм
госуд
определенных
ле
о
б
юридических
действий
скй
елто
и
р
в
отношении
ы
летван
п
м
ко
у
имущества,
вар
ян
принадлежащего клиенту или используемого им.
тельы
и
ач
зн
т
аген
Рассматривать деятельность поверенного в качестве риэлторской
о
б
ли
е
ги
о
н
м
можно лишь в том случае, когда она связана с отчуждением, приобретением ,
и
ен
злж
во
рм
и
ф
ю
ску
лер
и
д
й
етко
ч
принятием или передачей во временное или постоянное пользование
ком
н
и
и
м
ы
ч
ен
ц
о
определенного в договоре недвижимого имущества.
х
ы
разн
ял
и
асш
р
В качестве дилера риэлтор выступает, когда недвижимое имущество,
й
и
етвляю
осущ
е
ы
н
и
с
о
еятльн
д
е
щ
тю
о
аб
р
являющееся объектом сделок купли-продажи, находится в его собственности
я
льд
ги
в
ко
и
астн
ч
у
т
аген
(оно было приобретено ранее с целью продажи).
оле
б
тся
и
д
о
ах
н
ю
сво
Дилерскую деятельность обычно осуществляют крупные фирмы,
е
акти
р
п
ать
д
еж
р
ч
у
о
б
ли
поскольку для нее требуются значительные вложения средств. Сначала
ю
ску
лер
и
д
тся
ю
м
и
зан
ская
елто
и
р
риэлторы приобретают недвижимое имущество, затем продают его по более
я
врем
скй
елто
и
р
я
и
н
свед
высокой цене или сдают в аренду. Площади могут приобретаться и в
еско
ч
д
ри
ю
и
м
ы
ч
ен
оц
ка
н
ы
р
т
аген
строящихся жилых домах по договорам уступки права требования. Выступая
и
м
ы
ч
ен
оц
м
еч
н
ко
ю
у
вн
екти
эф
т
ею
м
и
35
в качестве дилера, риэлторская фирма может не заключать договор с
ач
сд
асто
ч
тельы
и
ач
зн
потребителем об оказании риэлторских услуг – правоотношения сторон
ков
и
астн
уч
м
таки
скх
елто
и
р
оформляются договорами аренды или купли-продажи.
оле
б
аи
н
я
и
казн
о
Также выделяют сложившуюся на практике классификацию форм
риэлторской деятельности на компании, фирмы и агентства.
Наиболее распространенным видом являются агенты недвижимости.
о
л
ы
б
а
то
эл
и
р
е
аш
н
Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие
е
сво
ст
о
м
ж
ви
ед
н
функции консультантов по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача
чть
ю
закл
в
связан
аренду,
залоговые
ечм
н
ко
ук
стр
операции.
Предоставление
ться
м
и
зан
услуг
е
сво
агентства
недвижимости зависит от масштаба фирмы, если это небольшое агентство , в
я
и
н
свед
ческо
д
и
р
ю
я
ьд
л
ги
м
о
н
еш
усп
котором не предусмотрено наличие юридического отдела, то, следовательно,
ы
ьзн
сер
ен
м
и
те
о
аб
р
оно прибегает к сотрудничеству с юридическими компаниями, используя их
а
то
эл
и
р
и
гл
ан
услуги. На практике, любое крупное агентство имеет юридический отдел.
те
о
аб
р
в
ко
и
участн
е
такж
е
ги
о
н
м
Приведем пример структуры агентства по недвижимости в схеме 1.
аы
л
и
ф
м
ган
р
о
Схема 1. Структура агентства недвижимости
ская
то
ел
и
р
Риелторские
чет
ю
закл
фирмы
котрм
представляют
в
зо
и
ан
ех
м
собой
эффективную
г
ем
льзу
о
сп
и
организационную структуру, которая в большинстве случаев состоит из
ставляю
ед
р
п
влсь
ы
м
у
зад
ле
о
б
основного(головного) офиса и дополнительных ( региональных). Рассмотрим
ет
ч
заклю
скй
елто
и
р
структуру на примере Компании Инком – Недвижимость (схема 2).
е
щ
отю
раб
ск
и
о
п
ы
д
ви
ает
д
36
Схема 2. Структура Компании Инком-Недвижимость
Для
защиты
своих
профессиональных
и
ф
р
ы
м
интересов,
повышения
е
такж
профессионального уровня риэлторов и качества оказываемых ими услуг,
й
ы
н
отеч
п
и
ю
сво
м
р
и
ф
оказания содействия государственным органам в развитии риэлторской
тся
ю
м
и
зан
явлетс
деятельности
и
ы
рм
и
ф
рынка
недвижимости
ет
ж
о
м
ы
д
ви
риэлторы
могут
м
ваку
учреждать
общественные (некоммерческие) профессиональные организации1.
услг
й
ки
со
вы
Идея образования Российской гильдии риэлторов появилась в 1992 г.,
ой
н
и
ае
р
вп
еи
н
м
я
вн
о
р
у
поскольку в то время возникла острая необходимость определить «правила
рм
и
ф
й
и
етвляю
щ
су
о
х
ы
ествн
щ
б
о
игры» на рынке недвижимости и профессионалы были заинтересованы в том,
сальы
вер
и
н
у
й
ы
астн
ч
м
р
и
ф
чтобы эти правила отвечали их потребностям. Таким образом, инициатива
ет
сч
явлетс
в
о
р
д
стан
м
тр
ко
создания РГР пошла «снизу».
е
ы
льн
и
рф
узкоп
Грудцына, Л.Ю. Гражданское право России. Учебник / Л.Ю. Грудцына, А.А. Спектор. - М.: Юстицинформ,
2012. -- 560 c
1
37
Первоначально РГР задумывалась как объединение юридических лиц,
рм
и
ф
равп
способствующее решению конкретных задач по организации деятельности
ю
кац
ф
серти
я
и
н
ч
есп
б
о
ая
тр
ко
рынка недвижимого имущества в условиях правового вакуума и отсутствия
я
и
н
ч
есп
б
о
е
ащ
ч
ская
елто
и
р
скй
елто
и
р
четких правил игры для его профессиональных участников. Вместе с
оси
еятльн
д
развитием
м
р
и
ф
рынка
недвижимости
ть
ч
заклю
в
России,
м
еч
н
ко
увеличением
е
такж
числа
его
е
ги
о
н
м
профессиональных участников и накоплением ими профессионального опыта
теар
о
б
ество
кач
РГР развивалась, крепла и расширяла сферы своего влияния. Постепенно
ан
созд
и
етвлн
щ
су
о
связан
тсв
аген
происходило уточнение и переосмысление целей и задач, стоящих перед
ост
м
ж
ви
ед
н
е
щ
тю
о
аб
р
сть
м
и
д
х
б
ео
н
объединением. В итоге РГР превратилась в серьезную некоммерческую
рм
и
ф
зц
и
ган
р
о
ставляю
ед
р
п
организацию, которая решает уже не мелкие тактические проблемы рынка
й
и
астоящ
н
и
етвлн
щ
су
о
м
р
о
ф
недвижимости конкретного региона, а серьезные стратегические задачи
котрая
т
аген
и
ен
злж
во
развития этого рынка в масштабах России и с мнением и рекомендациями
ы
серьзн
я
и
етвлн
осущ
м
таки
которой уже нельзя не считаться. Успешному развитию РГР способствовал
услг
й
ы
н
теч
о
п
и
правильный выбор ее функций; задачей организации было создание в России
к
и
твен
соб
цивилизованного
м
ган
р
о
рынка
ле
о
б
аи
н
недвижимости
ы
д
ви
на
основе
е
ги
о
н
м
принятой
четкой
твеи
со
я
и
етвлн
щ
су
о
твеи
со
е
ащ
ч
законодательной базы, создание и развитие негосударственных правовых и
ать
д
реж
уч
т
ею
м
и
ю
у
вн
екти
эф
экономических механизмов регулирования этого рынка, разработка и
т
аген
ен
м
и
е
альы
ву
д
н
и
внедрение в практику системы стандартов профессиональной деятельности
е
ракти
п
ю
и
етвлн
щ
су
о
связан
для его участников. В своей деятельности РГР эффективно взаимодействует
твеи
со
й
влео
р
ап
н
и ведет конструктивный диалог с исполнительными и законодательными
х
и
стоящ
ев
ч
и
н
д
у
тр
со
органами государственной власти как федерального, так и местного уровня
х
ы
разн
ю
и
ан
зд
со
я
д
о
сх
и
ская
елто
и
р
по созданию максимально благоприятных условий для эффективного и
струка
а
ем
сх
динамичного развития рынка недвижимости1.
зц
и
орган
В
РГР
ке
н
ы
р
созданы
явлетс
комитеты
по
различным
е
ги
у
р
д
направлениям
профессиональной деятельности, а именно: по брокерской и агентской
х
ы
волекам
е
альы
ву
д
н
и
о
б
ли
деятельности; по девелопменту и инвестициям в недвижимость; по
я
и
ен
лж
о
п
я
вн
о
р
у
страхованию рисков на рынке недвижимости; по ценным бумагам и
струк
м
еч
н
ко
х
ы
связан
Данные c официального cайта Российской гильдии риэлторов. Электронный ресурс. - Режим доступа:
http://www.rgr.ru/.
1
38
ипотечному
кредитованию;
по
м
еч
н
ко
строительству,
по
управлению
й
о
н
и
недвижимостью; по оценке и т. д1.
е
оги
н
м
В настоящее время РГР является саморегулируемой организацией
ю
и
н
етвл
сущ
о
профессиональных участников рынка недвижимого имущества Российской
Федерации занимающейся обеспечением
деятельности
установленных
участников
ей
для
этого
своих
условий для профессиональной
рынка,
членов
контролем
стандартов
за
соблюдением
профессиональной
деятельности, защиту интересов собственников недвижимого имущества и
потребителей услуг профессиональных участников этого рынка, являющихся
членами РГР, установление правил и стандартов проведения операций на
рынке
недвижимого
имущества,
обеспечивающих
эффективную
деятельность всех участников рынка.
В
соответствии
с
уставом,
Гильдия
является
добровольным
объединением российских и иностранных профессиональных участников
рынка
недвижимости
для
содействия
ее
членам
в
осуществлении
деятельности, направленной на достижение социальных, образовательных,
научных, управленческих целей, защиты прав, законных интересов граждан и
организаций, разрешения споров и конфликтов в связи с операциями на
рынке
недвижимости,
оказания
юридической
помощи,
достижения
общественных благ и укрепления риэлторского движения в России.
Гильдия осуществляет представление и защиту интересов членов
Гильдии в организациях всех форм собственности, государственных органах,
суде, а также в международных организациях.
Важно отметить что, устав допускает осуществление Гильдией
предпринимательской
деятельности,
соответствующей
целям,
для
достижения которых она создана2.
При этом Гильдия не ставит перед собой задачу извлечения прибыли в
качестве основной цели своей деятельности и не распределяет полученную
Волкова, М.А. Гражданское право. Ч. 2. Учебный курс (учебно-методическое пособие) / М.А. Волкова. М.: МИЭМП, 2012. - 382 c.
2
Барнова Р.О. Сделки на рынке недвижимости. М.: Дело, 2013. 231 с.
1
39
прибыль между её членами. Все доходы, полученные в результате
деятельности Гильдии, используются для решения ее уставных целей.
Структуру Российской гильдии риэлторов на примере Поволжской
гильдии риэлторов (схема 3).
Схема 3. Структура Поволожской риэлторской деятельности.
На
практике,
часто
возникает
взаимодействие
агентства
недвижимости взаимодействует с оценочными компаниями.
Развитие рынка оценочных услуг будет совершенствоваться по мере
совершенствования
законодательной
базы
и
углубления
рыночных
отношений в области недвижимости. Оценочные агентства и брокерские
фирмы
также
взаимодействуют
на
рынке
недвижимости,
как
40
непосредственные субъекты. Брокерская фирма задает основной параметр
для оценщиков недвижимости и влияет на развитие того или иного сектора
рынка1.
Таким образом, риэлторская деятельность - осуществляемая на
постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию другим
лицам за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами
недвижимости, а равно иная коммерческая профессиональная деятельность
на рынке недвижимости, это предпринимательская деятельность по оказанию
посреднических и информационных услуг при совершении операций с
объектами недвижимости, в том числе по приобретению, продаже и обмену
объектов недвижимости.
Правовое регулирование деятельности риэлторов по оказанию услуг на
рынке недвижимости - насущная необходимость, проблема, стоящая перед
российским законодателем. Существующей в настоящее время системы
добровольной сертификации риэлторских услуг, к сожалению, недостаточно
для эффективного регулирования риэлторской деятельности, защиты прав и
законных интересов потребителей услуг риэлторов.
Риэлторская
проблемами.
Отход
деятельность
государства
характеризуется
от
политики
определенными
лицензирования
как
своеобразного способа контроля за профессионализмом лиц, оказывающих
риэлторские услуги, значительно сократил круг гарантий, обеспечивающих
надлежащее
осуществление
риэлторской
деятельности
и
защиту
ее
субъектов.
Среди основных правовых проблем, сопровождающих деятельность
риэлтора можно назвать:
- неразработанность самого понятия о специфике посреднической
услуги риэлтора;
- наличие множества гражданско-правовых договоров, опосредующих
риэлторскую деятельность, влекущее за собой неизбежное применение в
1
Основы риэлторской деятельности. Курс лекций. - М.: Норма, 2012. - 172 c.
41
судебной практике к риэлторским услугам норм о смешанном договоре. Это
и договор о фактическом посредничестве cо своими субститутами в ГК РФ,
такими как договор на оказание услуг фактического характера, агентский
договор, c его отличиями от простой суммы элементов услуг фактического
(гл.39 ГК РФ) и юридического характера (гл.49, 51 ГК РФ): оговорками об
эксклюзивности и особенностями расторжения.
- проблема использования модели договора комиссии при совершении
сделок с недвижимостью. Договор об оказании риэлтором информационных
услуг: пределы проверки риэлтором информации об объекте недвижимости.
42
ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СОДЕРЖАНИЯ
РИЭЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
2.1. Виды риэлторских услуг и их договорное оформление
Риэлторскую
деятельность
можно
охарактеризовать
как
предпринимательскую деятельность, осуществляемую самостоятельными
субъектами на рынке недвижимости, имеющими цель - получение прибыли
от организации и совершения гражданско-правовых сделок, в частности,
таких как купля-продажа, лизинг, аренда, мена, ипотека с не принадлежащим
им
недвижимым
имуществом
(земельными
участками,
зданиями,
строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями) и правами
на него, в том числе брокерская и агентская деятельность по недвижимости,
деятельность по управлению недвижимостью, деятельность по привлечению
частных инвестиций в создание и развитие недвижимости, также риэлтерская
деятельность включает в себя и деятельность по оказанию всех иных услуг,
связанных с
недвижимым
имуществом
клиента,
например,
перевод
помещения из одной категории в другую.
Участниками риэлтерской деятельности являются, с одной стороны,
юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые оказывают
услуги на рынке недвижимого имущества, а с другой - потребители их услуг
(клиенты)
Необходимо отметить, что в настоящее время к риэлторам как к
юридическим лицам так и индивидуальным предпринимателям, нет
специальных
правовых
требований
относительно
их
регистрации
и
лицензирования, они могут действовать на рынке недвижимости. Не
существует
риэлторами,
и
установленного
поэтому
предприниматель
законом
каждая
самостоятельно
перечня
организация
определяют,
услуг,
или
какие
оказываемых
индивидуальный
услуги
будут
43
предлагаться клиентам, что, как правило, регулируется внутренними
должностными инструкциями агента по недвижимости. 1
В сложившихся на практике правоотношениях сторон к риэлтерским
услугам можно отнести следующие виды деятельности риэлтора.
1. Деятельность в качестве агента или поверенного.
Деятельность риэлтора в качестве агента осуществляется им на
основании агентского договора, заключенного с клиентом (принципалом)
В агентском договоре исполнитель-агент обязуется по поручению и за
счет своего принципала совершать в его интересах юридические и иные
(фактические) действия
Действует исполнитель либо от своего имени и отношения между
риэлтором и клиентом в этом случае, строятся преимущественно по модели
договора комиссии, либо же от имени принципала и тогда отношения между
сторонами регулируются положениями договора поручения. Базовой нормой
для договора является ст. 1005 ГК РФ, с учетом которой суть договора можно
раскрыть следующим образом: клиент (физическое или юридическое лицо)
заключает договор с риэлтором, при этом он не предоставляет свои прав
иным лицам кроме риэлтора при этом и ответственность по предмету
договора возложена только на риэлтора, при этом сохраняется возможность
риэлтора к
осуществлению действий направленных на осуществление
сделок между его клиентами. 2
В том случае если риэлтор по агентскому договору действует от
собственного имени, то он становится стороной сделок, заключенных в
интересах клиента риэлтором с иными лицами, на что, важно отметить, не
влияет тот факт, что эти лица знали о совершении сделки в интересах
принципала, а не его агента, либо даже сам принципал фактически
осуществлял проведение сделки с третьим лицом.
Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров- 5-е изд., перераб. и доп. Изд-во Омега-Л, 2013 г. стр. 76 (всего 412)
2
Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. - "Юстицинформ", 2012 г. стр.-234-235(всего344)
1
44
И лишь после того как сделка будет заключена риэлтор должен
осуществить передачу прав и обязанностей по сделке своему клиенту.
Поскольку в соответствии со ст. 1011 ГК РФ к указанным отношениям
допустимо применение положений о договоре комиссии, в той части, в
которой они не вступают в противоречие со специальными правилами закона
об агентском договоре или существу этого договора.
В том же случае, когда риэлтор действует по условиям заключенного с
клиентом договора (как правило, договора поручения, положения которого
регулируются абз. 3 п. 1 ст. 1005 и п. 1 ст. 971 ГК РФ) действует
непосредственно от имени клиента, права и обязанности по сделкам
заключенным
риэлтором
с
третьими
лицами
возникают
сразу
же
непосредственно у принципала (клиента), и не возлагаются на риэлтора.
Важно отметить что в обоих случаях агентский договор не может быть
сведен к традиционному договору поручения или комиссии, поскольку
предметом
агентского
договора
становится
совершение
не
только
юридических действий а всех фактических действий которые будут
способствовать совершению сделки. 1
Наиболее подходящим агентский договор будет для клиентов, которым
необходимы комплексные услуги риэлторов по проведению ряда сделок и
проведению иных фактических или юридических действий, сопутствующим
этим сделкам. В качестве примера можно привести действия риэлтора по
оценке квартиры, ее приватизации и регистрации проведённых сделок с
недвижимостью которые будут сопутствовать основной цели договоразаключению договора купли продажи недвижимого имущества.
При заключении агентского договора может быть предусмотрено
возложение на риэлтора обязанности осуществления прописанных в договоре
действия не только в отношении объекта недвижимости, но и в отношении
лично потребителя услуг (принципала), в случае если такие действия связаны
Прокопьев, А. Ю. Гражданские правоотношения : понятие, элементы и виды : монография / А. Ю.
Прокопьев. -М. : Юрлитинформ, 2016. –с.22-23(всего-184 с.)
1
45
с приобретением или отчуждением принципалом, принятием или передачей
им во временное или постоянное пользование в будущем определенного в
договоре или неопределенного на момент заключения договора недвижимого
имущества.
Наряду с непосредственным исполнением агентского договора,
зачастую в нем предусматривается возможность возложения обязанностей на
третьих
лиц
путем
ответственность
за
заключения
действия
субагентского
этих
лиц
в
договора.
рамках
При
договора
этом
несет
первоначальный исполнитель независимо от его вины. В дальнейшем же в
порядке ч.1 ст. 1081 ГК РФ у него возникает право обратиться в порядке
регресса к фактическому причинителю ущерба.
Деятельность риэлтора в качестве поверенного осуществляется им на
основании заключенного с клиентом (доверителем) договора поручения, в
соответствии с которым риэлтор должен провести определённые юридически
значимые действия
от имени и за счет доверителя в отношении
принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества или в
отношении его лично. Необходимо отметить, в случае совершения риэлтором
юридически значимых действий в отношении доверителя указанные
действия будут
подлежать рассмотрению как риэлтерская деятельность
лишь при условии, что она связана приобретением или отчуждением
доверителем, принятием или передачей им во временное или постоянное
пользование в будущем определенного в договоре или неопределенного на
момент заключения договора недвижимого имущества.
Наиболее подходящим договор поручения будет для клиентов которым
необходимо посредничество при оформлении развой сделки и совершения,
связанных с оной действий юридического характера. В качестве примера
можно
привести
действия
риэлтора
по,
сдаче
в
аренду
объекта
недвижимости, будет необходимо разместить объявление средствах массовой
информации, а затем провести, регистрацию сделки.
46
Преимущество договора поручения для клиента заключается в том, что
риэлтор осуществляет данное ему поручение в соответствии с теми
указаниями, которые дает клиент, что обеспечивает высокий уровень
контроля над проводимыми сделками.
В качестве исключения законодатель в ст. 973 ГК РФ указал что
поверенный
вправе
отступить
от
указаний
доверителя,
если
по
обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный
(риэлтор) не мог предварительно запросить доверителя (клиента) либо не
получил в разумный срок ответа на свой запрос, при этом на поверенном
охраняется обязанность осуществить оповещение клиента о допущенных им
отступлениях, как только у поверенного появиться такая возможность. 1
2. Деятельность в качестве брокера.
Под брокерской деятельностью риэлтора понимается
оказание
риэлтором услуг в случае заключения между ним и клиентом договора
комиссии, в соответствии с которым на риэлтора возлагаются обязательства
от своего собственного имени и за счет клиента осуществить одну или
несколько сделок с недвижимым имуществом, которое принадлежит или по
результатам сделки будет принадлежать клиенту.
Так же, риэлтор может осуществлять оказание брокерских услуг на
основании
договора поручения. В этом случае природа таких
услуг не
изменится, к риэлтерской фирме не перейдут права и обязанности по
сделкам, которые она заключила в интересах клиента.
Оказание брокерских услуг и их оформление договором комиссии один из наиболее распространенных способов оформления посреднических
отношений. Согласно п. 1 ст. 990 ГК РФ риэлтор на основании договора
комиссии по поручению клиента и за вознаграждение обязуется совершить
одну или несколько сделок от своего имени, но за счет клиента. Сторонами
правоотношений по договору комиссии будут выступать комитент (клиент) и
комиссионер (риэлтор). Предметом договора, предоставляемым риэлтором
1
Гражданское право / Рассолова Т.М. - М.:ЮНИТИ-ДАНА, 2015. – 542-543 (всего 847 с.)
47
по договору комиссии являются услуги по совершению сделок в интересах и
по поручению клиента.
По данному виду сделки, приобретает права и становится обязанным
именно риэлтор, несмотря на то, что клиент мог быть назван в сделке или же
вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению
сделки.
Как правило, к сделкам, которые поручают заключить посреднику,
относятся договоры купли-продажи недвижимого имущества, при этом стоит
отметить, что заключение комиссионером иных сделок законом не
возбраняется, за исключением сделок, неразрывно связанных с личностью
сторон или стороны.1
В соответствии с п. 1 ст. 991 ГК РФ отношении договора комиссии
действует законодательно установленная презумпция его возмездности, т.е.
комитент (клиент) в любом случае должен уплатить комиссионеру
(риэлтору) причитающееся последнему вознаграждение.
Стороны договора комиссии определяют будет ли вознаграждение
однокомпонентное либо определить что кроме собственно вознаграждения
будет иметь место еще и дополнительный «бонус» в том случае, когда
риэлтор выступает поручителем за исполнение сделки третьим лицом,
поскольку по общему правилу (п. 1 ст. 993 ГК РФ)риэлтор по договору
комиссии не несет ответственности перед клиентом за неисполнение третьим
лицом
сделки,
заключенной
за
счет
комитента.
Осуществление
дополнительных выплат клиентом обосновано тем что, риэлтор принимает на
себя дополнительную обязанность и таким образом возлагает на себя
дополнительную ответственность. Важно отметить что, возлагая на себя
указанное обязательство, риэлтор, отвечает только за исполнение третьим
лицом сделки, заключенной последним с комиссионером, но не за
недействительность самой сделки как таковой, исключением является
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним : монография / В. С.
Бабушкин, И. А. Полянский. - Москва, 2016. Стр. – 53(всего-272 с.)
1
48
ситуации, когда комиссионер не проявил необходимой осмотрительности в
выборе третьего лица, с которым в пользу клиента была заключена сделка.
Необходимо обращать внимание, что при
оказании комиссионных
услуг, риэлтор использует имущество клиента, поэтому вещи, поступившие к
риэлтору от клиента либо приобретенные риэлтором за счет клиента,
являются собственностью именно клиента. При этом риэлтор может владеть
имуществом клиента, он не может осуществлять распоряжение им по своему
усмотрению при отсутствии от клиента специального указания на этот счет.
3.
Деятельность в качестве дилера.
Ключевой особенностью осуществления деятельности риэлтора в
качестве дилера является то, что когда недвижимое имущество, в отношении
которого будут осуществляться сделки купли-продажи с третьими лицами,
находится в собственности риэлтора, источником формирования фонда
недвижимого имущества в рассматриваемом случае является недвижимое
имущество приобретённое ранее с целью последующей продажи и гораздо
реже в инвестировании строительства которого риэлтор участвовал.
Важно отметить, что дилерскую деятельность в сфере недвижимости
могут позволить себе осуществлять только крупные компании, поскольку для
указанной деятельности необходимы серьезные капиталовложения.
В процессе ведения своей деятельности в качестве дилера риэлтерская
компания заключает договоры купли-продажи объектов недвижимости, или
же их аренды. Первоначально происходит покупка недвижимого имущества,
после чего риэлтор это имущество может, как продать по более высокой
цене, так и сдать в аренду. Наиболее популярным способом в настоящее
время является» покупка» недвижимого имущества на основании договора
цессии (уступки прав требования), когда приобретается доля (определенная
площадь) в строящемся жилом доме для целей последующей перепродажи
этих квартир или сдачи их в аренду.
Из плюсов такой деятельности для риэлтора стоит отметить что,
осуществляя оказание дилерских услуг, у риэлтерской фирме отсутствует
49
необходимость
заключения
с
потребителем
услуг
(предыдущем
собственником недвижимого имущества) договора на оказание риэлтерских
услуг, договора комиссии, агентирования или поручения. Оформлены
правоотношения сторонами
в данном случае будут непосредственно
договором купли-продажи или аренды.
4. Деятельность в качестве посредника при заключении сделок с
недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами.
Под деятельностью риэлтора в сфере посредничества следует понимать
деятельность, которая заключается в оказании юридическим и физическим
лицам, изъявившим намерение осуществить приобретение или продажу
недвижимого имущества (приобретение или передачу прав на недвижимое
имущество),
услуг
по
нахождению
контрагентов
для
заключения
соответствующих сделок в последующем, при этом непосредственно
стороной указанных сделок сам риэлтор не является
Необходимо отметить, что в рассматриваемом случае риэлтерская
компании не осуществляет заключение агентского договора, договора
поручения или комиссии, поскольку клиент не нуждается в посреднических
услугах риэлтерской фирмы по совершению каких-либо сделок, а испивает
необходимость в получении содействия в нахождении возможных клиентов,
получении
от
риэлтора
сведений
о
приблизительной
стоимости
недвижимости, которую он хочет продать или приобрести. Иными словами
риэлтор по поручению клиента осуществляет, рынка недвижимости на
определенной территории.
5. Деятельность в качестве организатора торговли недвижимым
имуществом.
Под деятельностью риэлтора по организации торговли недвижимым
имуществом следует понимать деятельность, которая заключается в
предоставлении
риэлтором
сторонам
сделок
с
недвижимостью
определённого набора услуг, которые будут способствовать надлежащему
заключению и (или) исполнению таких сделок, в частности к ним можно
50
отнести услуги по информированию участников сделок об объектах, ценах на
них, или иной информации, консультирование, оказание помощи в
оформлении
документов,
содействие
в
надлежащем
и
безопасном
проведении расчетов по указанным сделкам (исключением являются услуги,
предоставление которых может осуществляться, только если имеется
лицензия дающая право на осуществление банковской деятельности).
6. Деятельность по созданию отдельных объектов недвижимого
имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное
пользование.
Особенностью указанного
вида
деятельности является
то,
что
деятельность по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с
целью последующей их продажи или же передачи в аренду является
риэлтерской лишь
части, в которой она непосредственно относится к
гражданскому обороту недвижимого
имущества,
в
остальной
части
деятельность регулируется непосредственно профильным законодательством
(строительное если риэлтор-застройщик, о защите прав потребителей, если
риэлтор покупатель жилого помещения и т.д.).
Дальнейшие действия риэлтора с целью осуществления продажи или
передачи в аренду
как воссозданного/реконструированного недвижимого
имущества, являющегося как собственностью риэлтора так и собственностью
иного лица, также по своей сути являются услугами относящимися именно к
риэлтерской деятельности.
В случае если с целью последующей продажи (передачи в возмездное
пользование) является новый объект недвижимого имущества и при
совершении
сделки
вносятся
изменения
в
правовой
режим
ранее
существовавшего объекта (объектов), например : расселение нанимателей из
квартир коммунального типа, перевод помещений из статуса жилого в
нежилое или наоборот. Деятельность по изменению правового режима
использования таких помещений как мансардные и подвальные и т.п., также
можно отнести к услугам риэлтерской деятельности.
51
7.
Деятельность
по
доверительному
управлению
недвижимым
имуществом также может быть отнесена к риэлтерской, но только в той
части, в которой доверительный управляющий - риэлтор осуществляет
деятельность
по
созданию
отдельных
объектов
недвижимости
для
осуществления их продажи, либо передачи аренду.
8. Деятельность по предоставлению консультационных услуг, услуг по
изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих
гражданскому обороту недвижимого имущества.
Основные
направления
консультирования
риэлтора
являются:
техническое, которое в основном касается проверки и оценки технического
состояния
объекта
недвижимости,
экономическое
т.е.
проведение
комплексного анализа рынка недвижимости, с целью получения сведений о
стоимости того или иного объекта недвижимости, либо срока его
окупаемости; юридическое, заключающееся как во всестороннем правовом
анализе сделки («под ключ»), так и отдельных ее аспектов, например, рисков
связанных с проведением сделки по конкретному объекту недвижимости или
с конкретный лицом.
В зависимости от условий соглашения с клиентом риэлторы могут
оказывать и ряд других услуг, связанных с недвижимостью, непосредственно
не связанных с оказанием посреднических услуг по заключению договоров
купли-продажи недвижимого имущества. В качестве примера можно
привести, оказание услуги по проведению переустройства-перепланировки
жилого помещения. Не смотря на то, что такие разновидности услуг прямо не
относятся к компетенции именно риэлтерских фирм, но на практике
оказываются зачастую непосредственно или через субподрядчиков получая
за это предусмотренное соглашением с клиентом вознаграждение.
2.2. Права и обязанности риэлтора по договорам, регулирующим
риэлторскую деятельность
На сегодняшний день рынок оборота объектов недвижимости весьма
велик и продолжает развиваться и совершенствоваться. Однако назвать его
52
"цивилизованным", четко регламентированным, дающим его участникам
определенные гарантии, пока сложно. Не смотря на то что, неоднократно на
рассмотрение в Государственную думу РФ вносились законопроекты,
касающиеся
регулирования
риэлтерской
деятельности
(последний
законопроект от 22.06.2017 г.), ни один из них не стал законом, поэтому
рынок риэлтерской деятельности формируется его участниками.
При заключении соглашения с клиентом риэлтор, как правило,
предлагает свой вариант договора. При этом, клиент имеет возможность
огласить свои условия, внести изменения в договор убрав или добавив
пункты в соглашении. Как таковой полноценный договор с риэлтором имеет
смешанную природу и содержит в себе элементы нескольких видов
договоров: договора на оказание услуг, агентского договора, договора
комиссии; договора поручительства.
По сути, для клиента это будет означать, что все обязанности в рамках
процесса сделки с недвижимым имуществом, начиная с поиска объекта
недвижимости и до окончания его оформления будут возложены на риэлтора.
Сторонами по договору могут выступать: в качестве исполнителя/риэлторариэлтерское
агентство(юридическое
(индивидуальный
предприниматель),
лицо)
в
либо
качестве
частный
риэлтор
заказчика/клиента-
юридическое или физическое лицо. 1
Наиболее значимым аспектом договора является перечень услуг,
которые исполнитель обязуется оказать клиенту. Важным моментом с целью
избежать в дальнейшем проблем связанных с исполнением соглашения,
которое стороны могут трактовать по разному, является то что указные в
договоре услуги не только должны быть поименованы, но и расшифрованы.
В
качестве
примера
можно
привести,
юридические
оказываемые в рамках договора, которые могут включать в себя
услуги,
такие
действия как: согласование условий предстоящей сделки, проверка ее
Учебник риэлтора. В 2-х частях Автор: Шабалин В.Г., Хромов А.А., Манченко К.И. Издательство: ОмегаЛ, Филинъ , 2014 Страниц: Стр.- 168(2 ч. всего 568)
1
53
чистоты, подготовку и проверку проекта договора купли-продажи, мены,
дарения и т.д., осуществление регистрация объекта недвижимости в
государственных органах.
Поскольку в отечественном законодательстве до настоящего времени
не проработан вопрос, связанный с сектором услуг, которые может оказывать
риэлтор, то и перечень обязанностей в договорах заключаемым с клиентами
может быть разным. В качестве примерного перечня обязанностей агента по
недвижимости можно рассмотреть комплекс следующих обязанностей:
1) осуществление работы по приобретению, реализации или сдаче
внаем недвижимости от имени и по поручению клиента;
2) получение информации о реализуемом или же сдаваемом в наем
объектах недвижимости и о требованиях, которые будут выдвигать
потенциальные покупатели или арендаторы;
3) изучение спроса и предложения на рынке недвижимости;
4) осуществление поиска потенциальных покупателей и арендаторов,
установление с ними деловые контакты
5) осуществление презентации
покупателям или арендаторам
продаваемого или сдаваемого объекта недвижимости;
6) оказание помощи клиентам в сборе необходимых документов и
оформлении сделок
7) обеспечение своевременного получения платежных документов по
завершению сделок;
8)
информирование
клиента
о
поступивших
подходящих
ему
предложениях, консультирование по вопросам, касающимся характеристики
рассматриваемых объектов недвижимости и степени соответствия их
требованиям и запросам предъявляемых клиентом;
9) организация процедуры подписания договоров купли-продажи или
передаче в аренду недвижимого имущества
10) содействие оперативному оформлению нужных клиенту для
осуществления сделки документов, обеспечение их сохранности;
54
11)
представление
интересов
клиентов
при
осуществлении
взаимодействия с другими сотрудниками организации и иных организаций, в
том числе и государственных органов. 1
Если брать более узкую специфику, а именно права и обязанности
риэлторов по наиболее распространенным договорам: поручения, комиссии,
агентскому, то можно отдельно отметить следующее:
При
заключении с
клиентом
договора
поручения
необходимо
учитывать, что существенным условием договора является содержание
поручения доверителя поверенному, т.е. точный перечень тех юридических
действий, которые поверенный обязан совершить от имени доверителя. В
отечественном законодательстве в главе 49 ГК РФ «Поручение» дана общая
характеристика правам и обязанностям сторон среди которых стоит
выделить:
1) лично исполнять данное ему поручение, однако стоит отметить, что,
несмотря на общее правило риэлтор в том случае, когда это полномочие
предоставлено ему договором, вправе совершить передоверие, при этом
клиент имеет возможность в таком случае совершить отвод лица, избранного
риэлтором для исполнения заявленных в договоре обязательств. При этом
важно знать, если возможный субъисполнитель поименован в договоре
поручения, первоначальный исполнитель не несет ответственности ни за его
выбор, ни за ведение этим лицом дел;
2) предоставлять клиенту по его требованию всю информацию о ходе
исполнения поручения;
3) передавать клиенту без промедления все полученное по сделкам,
совершенным во исполнение поручения отдельно, при этом важно отметить,
что как в договоре агентирования, так и в договоре поручения крайне
рекомендуется описать порядок перехода риска случайной гибели или
повреждения имущества, в противном случае будут действовать общие
Учебник риэлтора. В 2-х частях Автор: Шабалин В.Г., Хромов А.А., Манченко К.И. Издательство: ОмегаЛ, Филинъ , 2014 Страниц: Стр.- 109-110 (2 ч. всего 568)
1
55
положения гражданского законодательства, на основании которых риски
связанные со случайной гибелью или повреждением имущества будет нести
его собственник;
4) осуществить возврат клиенту доверенности, если ее срок действия
не истек, а также, если это предусмотрено условиями договора или же
характером поручения, представить отчет с приложением оправдательных
документов после того как поручение будет исполнено или договор
поручения прекратит свое действие;
5) сохранять конфиденциальность сведений, которые стали известны
риэлтору в связи с исполнением поручений клиента.
В свою очередь у риэлтора возникают также и права:
1) получить от клиента (доверителя) доверенность на совершение
юридически значимых действий,
которые предусмотрены договором
поручения;
2) обращаться к клиенту за возмещением понесенные издержки в связи
с выполнением поручений в рамках договора, если соглашением сторон не
предусмотрено иное;
3) обращаться к клиенту за предоставлением средств, материалов,
информации, необходимой для исполнения поручения;
4) рассчитывать на принятие клиентом без промедления всего
исполненного соответствии с договором поручения; в частности, клиент
обязан принять от риэлтора все исполненное по договору поручения,
осуществить осмотр осмотреть имущества, приобретенного для него
риэлтором, и в случае обнаружения недостатков незамедлительно известить
его об этом, а также освободить риэлтора от обязательств, которые он принял
на себя перед третьими лицами во исполнение договора поручения.
5) получить вознаграждение за выполненную в рамках договора
работу. поскольку этот договор предполагается возмездным и связан с
осуществлением одной из сторон предпринимательской деятельности,
56
исключением могут являться случаи когда в договоре содержится прямое
указание на его безвозмездность.
Важно отметить, что в отечественном законодательстве (ст. 973 ГК РФ)
предусмотрено право поверенного (в рассматриваемом контексте-риэлтора)
осуществить отступление от указаний, данных ему доверителем, в случае
если в этом возникает необходимость в интересах доверителя и поверенный
(риэлтор) не может заранее направить запрос доверителю (клиенту) либо не
имел возможность получить ответ на запрос в разумный, однако в любом
случае. Риэлтор в дальнейшем должен осуществить уведомление своего
клиента о допущенных им отступлениях, как только это станет возможным 1
При заключении с клиентом агентского договора по оказанию
риэлтерских услуг в нем указываются следующие условия касаемые прав и
обязанностей исполнителя (риэлтора) регулируемые Законодателем в главе
52 ГК РФ «Агентирование».
В соответствии с законодательством риэлтор, как агент не имеет право
заключать с другими принципалами аналогичных агентские договора,
которые должны исполняться на той же территории, если этот запрет указан
в договоре (п. 3 ст. 1007 К РФ), ст.1008 ГК РФ возлагает на агента
обязанность представить принципалу отчет в порядке и в предусмотренные
договором, с приложением к нему необходимых доказательств понесенных
расходов, которые были произведены за счет принципала, в соответствии с
п.2 ч.1 ст. 1005 ГК РФ права и обязанности по сделкам, которые агент
совершил за счет принципала, не возникают у агента за исключением
случаев, когда он действовал от своего имени
В качестве основных прав агента по договору можно выделить, право
на получение вознаграждения за выполнение поручения принципала в
соответствии со ст. 1006. ГК РФ и право на заключение субагентского
Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 2. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут,
2017.-378-379 (всего 544)
1
57
договора с третьими лицам, при этом ответственность за действия субагента
перед принципалом остается на агенте в соответствии с п. 1 ст. 1009 ГК РФ.
При заключении с клиентом договора комиссии в нем указываются
условия, касающиеся прав и обязанностей исполнителя (риэлтора). Общие
положения о правах и обязанностях сторон договора комиссии установлены
главой 51 ГК РФ "Комиссия". Однако это не ограничивает, это не
ограничивает возможность сторон детализировать и конкретизировать такие
права и обязанности, а также предусматривать иные, не противоречащие
общему смыслу договора комиссии.
Основной обязанностью комиссионера (риэлтора) в соответствии со ст.
992 ГК РФ будет являться осуществление исполнения поручения комитента
(клиента) на условиях которые будут наиболее выгодны для клиента в
соответствии с данными им указаниями, а в случае отсутствия в договоре
комиссии указаний - руководствуясь с обычаями делового оборота или
иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 992 ГК РФ).
Риэлтор, как и в договоре поручения вправе осуществить отступление
от указаний комитента (клиента), если из обстоятельств дела очевидно, что
это соответствует интересам комитента и комиссионер не имел возможность
осуществить предварительный запрос у комитента либо же в разумный срок
ответ им не получен не был, за исключением случаев, специально
предусмотренных ч.2 и 3 ст. 995 ГК РФ. При этом за комиссионером так же
сохраняется
обязанность
уведомление
комитента
при
первой
(клиента)
о
же
возможности
допущенных
осуществить
отступлениях.
В
соответствии с ч. 1 ст. 995 ГК РФ в отношении комиссионера, который
осуществляет деятельность в качестве предпринимателя, действует особое
правило, по которому риэлтору может быть предоставлено клиентом право
осуществлять отступление от его указаний от его указаний без направления
предварительно запроса, по умолчанию в таком случае комиссионер
(риэлтор) должен в разумный срок осуществить уведомление комитента
(клиента) о тех отступлениях которые он допустил, однако в договоре
58
комиссии можем быть предусмотрено право комиссионера (риэлтора) не
осуществлять
уведомление
комитента
(клиента)
о
допущенных
им
отступлениях от данных клиентом указаний.
Одной
из
важнейших
гарантий
для
клиента
от
возможных
злоупотреблений со стороны посредника является установленная ст. 999 ГК
РФ, обязанность комиссионера, по представлению отчета, которая носит
императивный характер императивной нормы, в результате чего отсутствие в
договоре условия о представлении комиссионером (риэлтором) отчета
комитенту (клиенту), не означает, что такая обязанность у комиссионера
отсутствует, положения же в договоре пересматривающие эту обязанность
могут быть признаны ничтожными.
В соответствии со ст. 999 ГК РФ комитент, который имеет возражения
по предоставленному отчету, должен уведомить о них комиссионера в
течение 30 дней со дня, когда был получен отчет, если соглашением сторон
не установлено иное, иначе отчет считается принятым.
В соответствии со ст. 1003 ГК РФ клиент предоставлено право
отменить комиссионное поручение с возмещением убытков, вызванных
отменой поручения. В этом случае у риэлтора возникает права требовать от
клиента вознаграждение за те сделки, которые он совершил до прекращения
действия договора, а также возмещение понесенных им до прекращения
договора расходов. В случае отмены поручения и если клиент, в срок
установленный договором не распорядиться своим находящимся в ведении
риэлтора имуществом риэлтор вправе передать имущество на хранение за
счет клиента либо продать его максимально выгодной для клиента цене. 1
Стоит отметить, что зачастую стороны заключают договор комиссии, в
котором указывают, что комиссионер (риэлтор) берет на себя обязательства
по поручению комитента (клиента) и за вознаграждение осуществить одну
или несколько сделок от имени клиента и за его счет Данная формулировка
Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 2. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут,
2017.-382-383(всего 544)
1
59
является ошибочной, поскольку соответствует формулировке договора
поручения, который подразумевает под собой другие права и обязанности
сторон, что влечет за собой ошибочное определение сторонами своих прав и
обязанностей.
Указанное понимание договора комиссии противоречит действующему
законодательству поскольку в ст. 990 ГК РФ прямо указанно что
комиссионер осуществляет сделку не от чужого имени (имени комитента),
т.е. он не осуществляет представление интересов комитента, на основании
выданной комитентом доверенности. Комиссионер осуществляет реализацию
комиссионных товаров покупателю как самостоятельное лицо, действующее
от своего имени, не осуществляя привлечение комитента и даже не указывая
покупателю никакой информации о нем. Связи с изложенным по сделке,
заключенной комиссионером с третьими лицами, права и обязанности
приобретает сам комиссионер (риэлтор).
На основании вышеизложенного хотелось бы отметить, что ошибки и
некорректные формулировки предмета договора, а также определение круга
прав и обязанностей сторон желательно исключать еще до момента
подписания договора, поскольку это приведет только к неоправданным
тратам времени и денег при выяснение истинных обстоятельств, лежащих в
основе фактически сложившихся отношений.
2.3. Ответственность риэлтора за причинение убытков и
некачественное оказание услуг
В случае если риэлтор недобросовестно исполняет свои обязанности,
он может быть привлечен к гражданской, административной или уголовной
ответственности.
Риэлтор
будет
нести
ответственность
за
совершенное
им
правонарушение в том случае если его деяние будет иметь все признаки
состава правонарушения, а именно: его действие или бездействие будет
носить противоправный характер либо резко отличаться от общепринятой
практики поведения добросовестного специалиста, и будет иметь явную
60
причинно следственную связь с негативными последствиями для клиента или
третьих лиц вопреки сложившемуся у обывателей мнению одного только
факта недобросовестного поведения недостаточно.
Сложность возникает в процессе оценки профессионального поведения
риэлтора при привлечении его к гражданской ответственности, поскольку в
связи
с
отсутствием
деятельность
профильного
риэлторов
и
законодательства,
большим
количеством
регулирующего
условностей
при
применении общих норма права этот процесс в большей части носит
умозрительный характер, и бывает достаточно сложно спрогнозировать
какую оценку даст суд тому или иному действию риэлтора, более того в силу
особенностей отечественной судебной системы возможны ситуации, когда
при рассмотрении дел с идентичными обстоятельствами суды могут
приходить к диаметрально противоположным выводам.
В этой связи исходной точкой, на основании которой можно будет
определить степень виновности риэлтора, могут служить положения
заключенного между риэлтором и клиентом договора.
При разрешении вопроса об имущественной ответственности риэлтора
перед клиентом выделяются следующие направления.
1. Ответственность по Закону о защите прав потребителей. В том
случае,
если
клиент
является
физическим
лицом
и
осуществляет
приобретение помещения для личных нужд, а не для коммерческих целей, то
в случае, если оказанные риэлтором услуги будут ненадлежащего качества, с
него можно будет взыскать:
- денежные средства, оплаченные клиентом во исполнение договора;
-
проценты
(неустойку)
за
просрочку
исполнения
требований
потребителя в порядке и размере, предусмотренном ст. 23 и 28 Закона РФ «О
защите прав потребителей», при этом важно отметить, что договором может
быть предусмотрен иной размер неустойки, однако он не может быть меньше
предусмотренного законом, в противном случае этот пункт договора будет
61
являться недействительным в соответствии со ст. 16 Закона РФ «О защите
прав потребителей».
При этом у риэлтора сохраняется право заявить в суде ходатайство о
применении положений ст.333 ГК РФ в соответствии с которой, суд при
наличии к тому оснований имеет право снизить размер взыскиваемой
неустойки, особенности указной процедуры разъяснены в Постановлением
Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами
гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» 1;
- штраф 50% от общей суммы взысканного за неудовлетворение
требований потребителя в добровольном порядке на основании положений
ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»2.
Важно отметить, что перед обращением в суд крайне важно обратиться
к риэлтору с досудебной претензией. Особенностями судебной защиты по
Закону о защите прав потребителей являются отсутствие необходимости
оплачивать государственную пошлину и упрощенный порядок доказывания в
суде виновности риэлтора, поскольку для риэлтора будет действовать
презумпция вины, и риэлтор сам будет обязан доказать что он невиновен в
причинении клиентам убытков.
2. Общегражданская ответственность.
Данный способ защиты применяется в основном в тех случаях, когда
клиентом
является
юридическое
лицо
или
индивидуальный
предприниматель.
В случае, если в связи с неправомерными действиями риэлтора
покупатель лишился принадлежавшего ему на момент заключения сделки
имущества или же не приобрел имущество, которое должно было перейти к
нему в собственность по результатам сделки, в таком случае покупатель
получает право требовать от недобросовестного риэлтора компенсации
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17"О рассмотрении судами гражданских дел
по спорам о защите прав потребителей"//"Обязательное медицинское страхование в РФ", N 5, 2012
1
Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1(ред. от 03.07.2016)"О защите прав потребителей"//"Собрание
законодательства РФ", 15.01.1996, N 3, ст. 140, 04.07.2016, N 27 (Часть I), ст. 4198,
2
62
причиненных ему
убытков, в размере стоимости утерянного или не
приобретенного по вине риэлтора имущества, процентов за неосновательное
обогащение, в размере, предусмотренном соглашением сторон или при их
отсутствии положениями ст. 395 ГК РФ, так же в случае если целью
заключения договора было приобретение имущества для коммерческих
целей, у клиента возникает право требовать с риэлтора компенсацию за
упущенную выгоду согласно ст. 15 ГК РФ. 1
При этом необходимо отметить, что в отличие от ситуации когда в суд
за защитой своих прав обращается потребитель и где в соответствии с ФЗ «О
защите
прав
потребителей»
вина
исполнителя
предполагается,
при
обращении в суд (чаще всего арбитражный) в общем порядке, бремя
доказывания вины риэлтора целиком и полностью лежит на клиенте.
В связи с изложенным прежде, чем подавать исковое заявление в суд с
требованием о взыскании убытка с риэлтора, который оказал риэлтерскую
услугу
ненадлежащего
качества,
есть
необходимость
провести
доказательства подтверждающие: вину риэлтора; неправомерность его
действий, факт наличие убытка, наличие причинно следственной связи
между этими явлениями. Если истец (клиент) не сможет предоставить
доказательства хотя бы по одному из приведённых в перечне пунктов, с
высокой вероятностью в удовлетворении требований к риэлтору о взыскании
убытка ему будет отказано.
При разрешении вопроса об административной ответственности
риэлтора необходимо отметить следующее, самым распространенный
составом правонарушения по КоАП РФ вменяемым риэлторам является
состав
правонарушения,
предусмотренный
ст.
7.27.1,
которая
предусматривает ответственность за причинение имущественного ущерба
путем обмана или злоупотребления доверием 2.
1
Овдиенко Е.Б. Соотношение категорий «добросовестность» и «недобросовестность» в договорном праве:
монография / Е.Б. Овдиенко.— М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2015 .Стр.-69, с. 200
2
"Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях" от 30.12.2001 N 195-ФЗ(ред. от
23.04.2018)(с изм. и доп., вступ. в силу с 14.05.2018)// "Собрание законодательства РФ", 07.01.2002, N 1 (ч.
1), ст. 1., "Собрание законодательства РФ", 20.11.2017, N 47, ст. 6851
63
Цель введения в КоАП РФ данного состава административного
правонарушения защита права собственности, вне зависимости от ее форм,
от посягательств, последствиями которых станет причинение материального
ущерба в тех случаях, когда они не могут быть квалифицированы
по
соответствующей статье УК РФ. Необходимо заметить, что в данном составе
административного
правонарушения
отсутствует
в
качестве
признак
«корыстный мотив». Это дает возможность привлекать риэлтора к
ответственности даже в том случае, если он не оставил деньги или иное
имущество в своем распоряжении, а лишь способствовал своими действиями
или бездействием нанесению материального ущерба клиенту, что и будет
образовывать объективную сторону состава вменяемого правонарушения.
К обязательному признаку правонарушения будет относиться способ
совершения противоправных действий - путем обмана, который может
выражаться в форме полного или частичного искажения фактических
обстоятельств или характера совершаемых риэлтором действий либо путем
злоупотребления
доверием
путем
использования
благожелательного,
доверительного отношения клиента к риэлтору, которое может сложится не
только под влиянием впечатления от конкретного специалиста, но и от
репутации компании специалистом которой указанное лицо является или же
заявляет что является. Только совокупность указанных признаков является
основанием привлечения риэлтора к административной ответственности
Важно подчеркнуть, что для квалификации совершенного деяния по данному
составу административного правонарушения необходимо отсутствие в
действиях виновного лица признаков хищения, а также причинении
материального вреда, на сумму, не превышающую 250 000 рублей.
Отдельно стоит отметить, что за указанное правонарушение к
ответственности может быть привлечено только физическое лицо, т.е.
непосредственно индивидуальный предприниматель, если он лично оказывал
услуги клиенту или же конкретный сотрудник юридического лица
занимающегося оказанием риэлтерских услуг, чьи действия повлекли
64
нанесение имущественного ущерба клиенту. Наказание за правонарушение
назначается в виде штрафа размер, которого варьирует от 5 000 руб. до 5кратного размера от суммы причиненного ущерба.
Также, если у клиента имеются основания предполагать, что
совершенный в отношение него противоправные действия, основаны не на
личной непорядочности отдельного сотрудника организации, а являются ее
целенаправленной политикой, имеет смысл обратиться в компетентные
органы (Роспотребнадзор, Прокуратура) для рассмотрения вопроса о
привлечение непосредственно юридического лица к административной
ответственности, в том числе по ч.2 ст.14.7 КоАП РФ 1.
Хотя привлечение недобросовестного риэлтора к административной
ответственности, на первый взгляд, мало соотносится с интересами
пострадавшего, который остался без квартиры или денег. Однако материалы
дела об административном правонарушении, возбуждённом на основании
заявления потерпевшего, в дальнейшем могут послужить доказательствами
вины риэлтора в гражданском процессе при взыскании с него убытков даже в
том случае, если по каким-то причинам сотрудники компетентных органов
не усмотрят в действиях риэлтора состава правонарушения.2
Затрагивая вопрос об уголовной ответственности риэлтора необходимо
отметить следующее. Самым распространенный составом преступления по
УК
РФ,
вменяемым
риэлторам
является
состав
преступления,
предусмотренный ст. 159 УК РФ, которая предусматривает ответственность
за причинение имущественного ущерба клиента посредством хищения
имущества путем обмана или злоупотребления доверием3.
Отличительная чертой мошенничества является способ завладения
чужим имуществом: им являются обман потерпевшего или злоупотребление
"Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях" от 30.12.2001 N 195-ФЗ(ред. от
23.04.2018)(с изм. и доп., вступ. в силу с 14.05.2018)// "Собрание законодательства РФ", 07.01.2002, N 1 (ч.
1), ст. 1., "Собрание законодательства РФ", 20.11.2017, N 47, ст. 6851
2
Развитие гражданского права России. Тенденции, перспективы, проблемы: Монография / Богданов Е.В.,
Богданова Е.Е. - М.:ЮНИТИ-ДАНА, 2016. – с. 284.
3
Уголовный кодекс Российской Федерации" от 13.06.1996 N 63-ФЗ(ред. от 19.02.2018)// "Собрание
законодательства РФ", 17.06.1996, N 25, ст. 2954, 26.02.2018, N 9, ст. 1292.
1
65
его доверием, что роднит его с составом административного правонарушения
ответственность, за которое предусмотрена ст. 7.27.1 КоАП РФ. Отличием
является
цель,
которую
преследует
правонарушитель,
поскольку
в
административном в составе отсутствует цель хищения имущества. Владелец
имущества, иное лицо, уполномоченный орган власти, будучи введенными в
заблуждение
субъектом
преступления
относительно
истинных
его
намерений, передают имущество или право на него виновному, другим
лицам либо не препятствуют изъятию этого имущества или приобретению
ими права на него.
Преступным
деянием
в
указанном
составе
сообщаемые клиенту заведомо ложные сведения
следует
понимать
либо же умолчание о
сведениях известных риэлтору, при условии того, что риэлтор осознает, что
нераскрытие
данной
информации
повлечет
негативные
правовые
последствия для его клиента или третьих лиц, например к таким сведениям
могут относиться юридические факты и события, информация о качестве,
стоимости имущества, личности виновного, его полномочиях, намерениях.
Отдельно стоит отметить использование при совершении указанного
преступления поддельных документов, якобы выданных государственными
органами, либо изменённых после получения из государственных органов
риэлтором или иными лицами с ведома риэлтора. Такое преступление будет
квалифицироваться как совокупность преступлений, ответственность за
которые предусмотрена предусмотренных ст. 159 и ч. 1 ст. 327 УК РФ.
Также как и с административной ответственностью, само по себе
привлечение к уголовной ответственности не поможет вернуть квартиру или
деньги. Но как показывает практика, возникшая угроза уголовного
преследования
зачастую
стимулирует
недобросовестного
риэлтора
к
возмещению клиентам причинённого его действиями вреда. Стоит отметить,
что, если уголовное дело будет доведено до судебного разбирательства, у
клиента возникает право выступать не только в своем первоначальном
статусе потерпевшего, но и в рамках уголовного процесса предъявлять
66
гражданский иск к подсудимому (после возбуждения уголовного дела и до
окончания судебного следствия при разбирательстве данного уголовного
дела в суде первой инстанции). При этом, если клиент не воспользуется
своим правом в судебном процессе по уголовному делу, он сможет
обратиться с иском
к осужденному (риэлтору) в рамках гражданского
процесса, но в пределах срока исковой давности предусмотренного
отечественном законодательстве, в частности главой 12 ГК РФ. При этом
наличие вынесенного решения о признания риэлтора виновным во
вменяемом ему преступлении, значительно упростит гражданский процесс
по взысканию убытков с виновного. 1
Не смотря на имеющуюся
возможность привлечь риэлтора к
ответственности, рекомендуется не доводить дело до суда с риэлторами,
поскольку это повлечет траты не только денег, но и времени и здоровья и не
всегда гарантирует положительный исход.
При приобретении имущества самым простым способом обезопасить
себя
будет
заключение
впоследствии,
по
договора
решению
суда,
страхования
титула.
покупатель
будет
Даже
лишен
если
права
собственности на квартиру, у страховой компании возникнет обязанность
выплаты потерпевшему страхового возмещения (компенсации за изъятую
квартиру). Огромным дополнительным плюсом является проводимый
специалистами компании-страховщика (заинтересованной в том, чтобы
сделка не была в дальнейшем оспорена) аудит проводимой сделки на
предмет ее юридической чистоты, положительное заключение будет являться
дополнительной
гарантией
соблюдения
сторонами
договора
своих
обязательств.
Таким образом, в настоящее время к риэлторам, как к юридическим
лицам, так и индивидуальным предпринимателям, нет специальных
правовых требований относительно их регистрации и лицензирования. Также
Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и
недобросовестных партнеров- 5-е изд., перераб. и доп. Изд-во Омега-Л, 2013 г. стр. 124 (всего 412)
1
67
не существует и установленного законом перечня услуг, оказываемых
риэлторами,
поэтому
предприниматель
каждая
самостоятельно
организация
определяют,
или
какие
индивидуальный
услуги
будут
предлагаться клиентам. В сложившихся на практике правоотношениях
сторон к наиболее распространенным риэлтерским услугам можно отнести
следующие виды деятельности риэлтора:
1) качестве агента или поверенного;
2) в качестве брокера;
3) в качестве дилера;
4)
в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым
имуществом или правами на него между третьими лицами.
При заключении соглашения риэлтор, как правило, предлагает свой
вариант договора. При этом клиент имеет право предложить свои условия,
внести изменения, в договор, убрав или добавив пункты в соглашении. Как
таковой полноценный договор с риэлтором имеет смешанную природу и
содержит в себе элементы нескольких видов договоров: договора на оказание
услуг, агентского договора, договора комиссии; договора поручительства.
В качестве способов защиты прав клиентов от недобросовестных
риэлторов
могут выступать как меры направленные на привлечение
риэлтора к ответственности в рамках гражданского, административного и
уголовного законодательства, так и страхование ответственности риэлтором
самостоятельно, либо страхование сделки, в частности, страхование титула.
68
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
По итогам исследования хотелось бы отметить следующее.
С юридической точки зрения риэлторская деятельность как объект
правового
регулирования
имеет
перспективы
к
развитию
и
совершенствованию. Отечественный и зарубежный опыт дает нам понять,
что
правовое
регулирование
риэлторской
деятельности
не
совсем
совершенно. В различных странах данный вопрос контролируется поразному своими специфическими и общими методами. Однако следует
отметить, что правовое регулирование данной сферы деятельности имело
свое развитие в процессе становления рыночной экономики и в условиях
меняющейся конкуренции
Риэлторская деятельность была сформирована в нашем государстве с
момента перехода от командно – административной к рыночной системе
отношений. Данная деятельность является не только актуальным сектором
экономических отношений, но и имеет важное социальное значение в связи,
с возникновением у граждан и организаций потребностей в обороте объектов
недвижимости. На сегодняшний день в России риэлторская деятельность не
урегулирована
должным
образом.
Основными
проблемами
являются
следующие:
- неразработанность специфики посреднической услуги риэлтора;
- наличие множества гражданско-правовых договоров, опосредующих
риэлторскую деятельность, влекущее за собой неизбежное применение в
судебной практике к риэлторским услугам норм о смешанном договоре. Это
и договор о фактическом посредничестве со своими субститутами в ГК РФ,
такими как договор на оказание услуг фактического характера, агентский
договор, с его отличиями от простой суммы элементов услуг фактического
(гл.39 ГК РФ) и юридического характера (гл.49, 51 ГК РФ): оговорками об
эксклюзивности и особенностями расторжения.
69
- проблема использования модели договора комиссии при совершении
сделок с недвижимостью. Договор об оказании риэлтором информационных
услуг: пределы проверки риэлтором информации об объекте недвижимости.
Нормативная
основа
взаимоотношений
между
участниками
риэлторской деятельности определяется гражданским законодательством в
нормах о договоре купли – продажи, дарения
агентирования либо
доверительного управления и Закона «О защите прав потребителей»
Исходя их этого, в деятельности риэлтора существуют два вида
гражданско-правовых договоров, а именно – возмездное оказание услуги и
договор поручения. Риэлторская деятельность не подлежит лицензированию,
и в связи с этим, любое индивидуальный предприниматель или организация
может осуществлять данную деятельность, что осложняет надзорную
деятельность за качественным предоставлением услуг.
В
гражданском
относительно
законодательстве
не
закреплено
положение
существенных условий договора по оказанию риэлторских
услуг. В связи с этим риэлтор имеет право устанавливать свои условия
оказания отдельных видов риэлторских услуг. Каждый договор имеет свои
специфические черты.
Основной
практической
деятельностью
риэлторов
является
консультирование сторон по подготовке сделки и физическое сопровождение
сторон
собственно
во
время
заключения
сделки,
государственной
регистрации прав, а также расчетов между сторонами.
Согласно анализу договорной практики, редко наименование договора
отражает
суть
оказываемых
риэлтором
услуг.
С
целью
избежания
ответственности агентства по недвижимости исключают из договора
обязанность риэлтора, которая будет напрямую связана риском причинения
материального вреда заказчику. Даже в тех случаях, когда риэлтором была
предоставлена ложная информация, привлечь его к ответственности
предоставляется возможным в исключительных случаях. Объем выплат
обычно равен стоимости услуги риэлтора.
70
Актуальным выходом
из сложившихся правовых проблем является
унифицированный нормативный акт, в котором будут определены базовые
положения,
регулирующие
оказание
услуг
риэлторами,
а
именно:
терминология, основания и условия осуществления деятельности, принципы
деятельности,
механизм
нормативный
акт
будет
привлечения
являться
к
ответственности.
эффективным
потребителей при использовании услуг риэлтора.
способом
Данный
защиты
71
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Нормативные правовые акты и материалы судебной практики
1.1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным
голосование12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о
поправках к Конституции от 30.12.2008 № 6 – ФКЗ, от 30.12.2008 № 7 –
ФКЗ, от 05.02.2014 № 2 – ФКЗ, от 21.07.2014 № 11- ФКЗ) // Собрание
Законодательства РФ от 25.12.1993г., 04.08.2014, № 31, ст.4398.
1.2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от
30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018)//(с изм. и доп., вступ. в силу с
03.06.2018)// "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301,
"Собрание законодательства РФ", 28.05.2018, N 22, ст. 3040
1.3. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от
26.01.1996 N 14ФЗ (ред. от 23.05.2018)// "Собрание законодательства РФ",
29.01.1996, N 5, ст. 410, "Собрание законодательства РФ", 28.05.2018, N 22,
ст. 3040.
1.4. Уголовный кодекс Российской Федерации" от 13.06.1996 N 63-ФЗ
(ред. от 19.02.2018)// "Собрание законодательства РФ", 17.06.1996, N 25, ст.
2954, 26.02.2018, N 9, ст. 1292.
1.5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от
14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 03.04.2018)// "Собрание законодательства РФ",
18.11.2002, N 46, ст. 4532, 09.04.2018, N 15 (Часть I), ст. 2037
1.6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 28.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // "Собрание
законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14, 04.07.2016, N 27
(часть II), ст. 4237,
1.7.
Кодекс
Российской
Федерации
об
административных
правонарушениях" от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 23.04.2018) (с изм. и доп.,
вступ. в силу с 14.05.2018)// "Собрание законодательства РФ", 07.01.2002, N 1
(ч. 1), ст. 1., "Собрание законодательства РФ", 20.11.2017, N 47, ст. 6851
72
1.8. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017)"Об
оценочной
деятельности
законодательства
РФ",
в
Российской
03.08.1998,
N
Федерации"
31,
ст.
//
"Собрание
3813,
"Собрание
законодательства РФ", 31.07.2017, N 31 (Часть I), ст. 4823.
1.9. Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ (ред. от 30.12.2015)"О
лицензировании отдельных видов деятельности"(с изм. и доп., вступ. в силу с
01.01.2017//"Собрание законодательства РФ", 09.05.2011, N 19, ст. 2716,
04.01.2016, N 1 (часть I), ст. 51.
1.10. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016)"О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним"(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)// "Собрание законодательства
РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594, 04.07.2016, N 27 (часть II), ст. 4294,
1.11. Закон РФ от 27.11.1992 N 4015-1(ред. от 03.07.2016)"Об
организации страхового дела в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ.
в силу с 01.01.2017) // "Ведомости СНД и ВС РФ", 14.01.1993, N 2, ст. 56.
1.12. Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1(ред. от 03.07.2016)"О защите
прав потребителей"//"Собрание законодательства РФ", 15.01.1996, N 3, ст.
140, 04.07.2016, N 27 (Часть I), ст. 4198,
1.13. Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1(ред. от 20.12.2017)"О
приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" "Бюллетень
нормативных актов", N 1, 1992.// "Собрание законодательства РФ",
25.12.2017, N 52 (Часть I), ст. 7922
1.14. Постановление ГД ФС РФ от 14.05.1998 N 2441-II ГД "О проекте
Федерального
закона
"О
риэлторской
деятельности
в
Российской
Федерации"// "Собрание законодательства РФ", 25.05.1998, N 21, ст. 2192
1.15. Постановление Правительства РФ от 08.05.2002 N 302(ред. от
19.12.2014)"Об изменении и признании утратившими силу некоторых
решений Правительства Российской Федерации по вопросам лицензирования
отдельных видов деятельности"// "Российская газета", N 88, 21.05.2002.
73
1.16. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17
"О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав
потребителей"//"Обязательное медицинское страхование в РФ", N 5, 2012
2. Специальная литература
2.1. Авдеев В.В. Жилищно-коммунальное хозяйство, риэлторская
деятельность: квартплата - система налогообложения в соответствии со
структурой // Налоги. 2013. - N 14. - С. 14 - 20.
2.2.Барнова Р.О. Сделки на рынке недвижимости. М.: Дело, 2013- 231с.
2.3.Батяев, А.А. Справочник риэлтора / А.А. Батяев, И.А. Дубровская. М.: Горячая линия бухгалтера, 2015. - 172 c.
2.4. Бзыков А. А. Риэлторские услуги по договору комиссии / А. А.
Бзыков // Научное знание современности. — 2017. — № 4 (4). — С. 35-38.
2.5.
Волкова М.А. Правовая природа договора на оказание
риэлторских услуг в сфере оборота недвижимости // Правовые вопросы
недвижимости. 2015. N 2. С. 7 - 9.
2.6. Волкова, М.А. Гражданское право. Ч. 2. Учебный курс (учебнометодическое пособие) / М.А. Волкова. - М.: МИЭМП, 2012. - 382c.
2.7. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и
сделок с ним монография / В. С. Бабушкин, И. А. Полянский. - Москва, 2016.
- 272 с.
2.8. Гражданское право / Рассолова Т.М. - М.:ЮНИТИ-ДАНА, 2015. –
847 с.
2.9. Грудцына, Л.Ю. Гражданское право России. Учебник / Л.Ю.
Грудцына, А.А. Спектор. - М.: Юстицинформ, 2012. - 560c.
2.10. Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 2.
- 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2017.- 544 с.
2.11. Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. "Юстицинформ", 2012 г. - 344 с.
74
2.12. Кондраков, Н. П. Сделки с недвижимостью: Учебник/ Н. П.
Кондраков. - М.: ИНФРА-М, 2015. - 592 с.
2.13. Крупченко, Е. А. Основы коммерческой деятельности: Учеб.
пособие/ Е. А. Крупченко. - М. : Феникс, 2014. - 320 с.
2.14. Ларионова, А. Д. Основы риэлтерской деятельности: Учебник / А.
Д. Ларионова. - М.: “Проспект”, 2014. - 392 с.
2.15. Лейба А. Мечта риэлтора // ЭЖ-Юрист. 2013. N 34. С. 11
2.16. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на
рынке недвижимости. СПб.: Питер, 2015.- 478 с.
2.17.
Накушнова
Е.В.
Особенности
правового
регулирования
обязательств по оказанию риэлторских услуг // Современное право. 2014. N
2.С. 4
2.18. Накушнова Е.В. Страхование ответственности риэлторов //
Современное право. 2013. N 4. С. 66 - 71.
2.19. Основы риэлторской деятельности. Курс лекций. - М.: Норма,
2014. - 172 c.
2.20. Овдиенко Е.Б. Соотношение категорий «добросовестность» и
«недобросовестность» в договорном праве: монография / Е.Б. Овдиенко.—
М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2015 – 200 с.
2.21. Петрова Е.С. Субъекты в сфере оказания риэлторских услуг //
Юрист. 2014. N 18. С. 31 - 33.
2.22. Плещицкая Х. Ответственность риэлтора: за что и как отвечает
риэлтор // Жилищное право. 2014. N 8. С. 55 - 64.
2.23. Прокопьев, А. Ю. Гражданские правоотношения : понятие,
элементы и виды : монография / А. Ю. Прокопьев. -М. : Юрлитинформ,
2016.-184 с
2.24. Развитие гражданского права России. Тенденции, перспективы,
проблемы: Монография / Богданов Е.В., Богданова Е.Е. - М.:ЮНИТИ-ДАНА,
2016. – 284 с.
75
Самигулина
2.25.
А.В.
Правовое
регулирование
риэлторской
деятельности в России // Вестник арбитражной практики. 2015. N 5. С. 24 31.
2.26. Семушина О.В. Договор фактического посредничества //
Хозяйство и право. 2014. N 9. С. 103.
2.27.Ситдикова Л.Б. Нормативно-правовое и договорное регулирование
отношений на возмездное оказание консультационных услуг. М.: Юрист,
2013.- 176 с.
2.28. Ситдикова Л.Б. Роль и место информации и консультации в
договоре возмездного оказания риэлторских услуг // Юридический мир.
2013. N 10. С. 27 - 29.
2.29.
Ситдикова
Л.Б.
Проблемы
защиты
прав
потребителей
риэлторских услуг в свете гражданского законодательства // Юридический
мир. 2013. N 7. С. 26 - 29
2.30.Сибиряков Н. Риэлторская деятельность при долевом участии в
строительстве без поручения как купля-продажа имущественных прав //
Налоги. 2015. N 20. С. 15 - 18.
2.31. Учебник риэлтора. В 2-х частях Автор: Шабалин В.Г., Хромов
А.А., Манченко К.И. Издательство: Омега-Л, Филинъ , 2014. – 184 с.
2.32. Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с
недвижимостью. Защита от криминала и недобро-совестных партнеров- 5-е
изд., перераб. и доп. Изд-во Омега-Л, 2013 г., - 412. с.
2.33. Шмелев Р.В. Эксклюзивный договор с агентством недвижимости
(риэлтором) // СПС Консультант Плюс. 2016.,- 24.с
3. Электронные ресурсы
3.1.
Проект
Федерального
закона
N
71948-3"О
риэлторской
деятельности в Российской Федерации"// (ред., внесенная в ГД ФС РФ, текст
по состоянию на 21.03.2001)// СПС Консультант плюс
76
3.2. Данные c официального cайта Российской гильдии риэлторов.
Электронный ресурс. - Режим доступа: http://www.rgr.ru/.
3.3. Термин риэлтор [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
http://acropol.com.ru/press/issue/issue004.shtml
3.4. Услуги агентства недвижимости [Электронный ресурс].-Режим
доступа: http://www.mart-stroy.ru /page 218.html
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа