close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Павлова Марина Сергеевна. Разработка мероприятий по снижению рисков

код для вставки
АННОТАЦИЯ
Ключевые слова: коммерческая недвижимость, аренда, инвестиционная
деятельность, инвестиционный проект, риски инвестирования.
Основное содержание выпускной квалификационной работы изложено
на 80 страницах, включает 30 таблиц и 8 рисунков. Список литературы
содержит 60 источников, в том числе 6 - на иностранном языке.
Цель
выпускной
теоретических
аспектов
недвижимости,
оценка
квалификационной
работы
инвестирования
рисков
на
инвестиций
в
-
исследование
рынке
коммерческой
объект
коммерческой
недвижимости и разработка мероприятий по их снижению.
В
работе
используются
такие
эмпирические
методы,
как
информационный анализ и теоретическое обобщение научной литературы и
статистических источников по данной проблеме. Помимо этого применяется
анализ чувствительности, и экспертный метод оценки инвестиционного
риска.
Структура выпускной квалификационной работы состоит из введения,
трех глав, заключения, списка литературы и приложений.
Во
введении
обосновывается
актуальность
темы
исследования,
показывается степень ее разработанности, определяются цели и задачи
исследования, формулируются теоретическая и практическая значимости и
апробация полученных результатов.
В первой главе освещаются теоретические аспекты функционирования
рынка недвижимости, как объекта инвестиций, анализируются основные
методики анализа проектных рисков при инвестировании в объекты
коммерческой недвижимости.
Во второй главе выявляются основные тенденции развития рынка
коммерческой недвижимости в Орловской области, описываются основные
риски присущие данному сектору, а так же
анализируются динамика
арендных ставок и цены продаж коммерческой недвижимости города Орла.
5
В третьей главе оцениваются риски инвестирования по проекту
реконструкции и развития промышленного объекта недвижимости г.Орла и
разрабатываются мероприятия по их снижению.
В заключении подведены итоги работы и дано краткое резюме
результатов проведенного исследования.
6
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ................................................................................................ 7
1.
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ
АСПЕКТЫ
ЭФФЕКТИВНОСТИ
ИНВЕСТИРОВАНИЯ НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И
ОЦЕНКИ РИСКОВ ВЛОЖЕНИЙ ................................................................... 11
1.1 Понятие рынка коммерческой недвижимости и особенности
инвестиционной деятельности на нѐм ............................................................ 11
1.2 Риск и неопределенность при инвестировании в коммерческую
недвижимость .................................................................................................... 18
1.3 Анализ методик оценки рисков инвестиционных проектов при
инвестировании в объекты недвижимости ..................................................... 24
2. ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ И ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ
РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ОРЛОВСКОЙ
ОБЛАСТИ .......................................................................................................... 33
2.1 Анализ рынка коммерческой недвижимости Орловской
области................................................................................................................ 33
2.2.
Анализ
арендных
ставок
и
цены
продаж
коммерческой
недвижимости г.Орла ....................................................................................... 41
3. ОЦЕНКА РИСКОВ ПРИ ИНВЕСТИРОВАНИИ В ОБЪЕКТЫ
КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ........................................................ 47
3.1 Расчѐт показателей эффективности инвестиционного проекта ... 47
3.3 Оценка рисков инвестиционного проекта и разработка мероприятий
по их минимизации ........................................................................................... 57
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ....................................................................................... 67
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ...................................................................... 73
Приложение 1 .......................................................................................... 81
Приложение 2 .......................................................................................... 83
7
ВВЕДЕНИЕ
Рынок коммерческой недвижимости занимает важное место в
экономических отношениях, т.к. практически любая предпринимательская
деятельность требует имущественного обеспечения – будь то магазины,
офисные помещения или склады. По различным оценкам, доля затрат на
аренду и эксплуатацию недвижимости в структуре себестоимости продукции
занимает от 20% до 70% в зависимости от вида деятельности.
На протяжении нескольких лет цены на рынках коммерческой
недвижимости экономически развитых городов России постоянно росли,
значительный объем российских и иностранных инвестиций был направлен в
данную сферу. Практически каждая крупная компания, банк или финансовопромышленнная
инвестиционное
группа
стремились
подразделение
для
создать
реализации
девелоперское
проектов
на
или
рынке
коммерческой недвижимости. В основе подобных инвестиционных проектов
были неверные предпосылки о том, что российский рынок коммерческой
недвижимости
является
ненасыщенным,
и
предпринимательская
деятельность на нем всегда будет успешна.
Одновременно с развитием рынка коммерческой недвижимости растут
и требования к предлагаемым объектам недвижимого имущества, в связи с
чем, имеет место постепенное увеличение доли качественных объектов
недвижимости во всех секторах рынка.
В
этих
условиях
особую
актуальность
приобретает
процесс
девелопмента или редевеломента зданий или земельных участков.
Помимо того, что редевелопмент в современном мире является одним
из наиболее эффективных способов оживления пришедших в упадок
отдельных объектов или нерационально используемых территорий, данные
проекты считаются одними из наиболее привлекательных способов
долгосрочного и гарантированного размещения капитала обеспечивающие
высокий и стабильный доход для инвестора. Однако, как и любые
8
инвестиционные проекты, они сопряжены с определенными рисками.
Нестабильность
на
рынке
недвижимости
определяют
высокую
волатильность цен, что в свою очередь, увеличивает размах возможной
отдачи от проекта и риски инвесторов вследствие чего, процесс принятия
решений по проекту и оценка его эффективности всегда происходят в
условиях неопределенности.
Стремление инвестора минимизировать финансовые риски приводит к
необходимости
снизить
неопределенность
проекта
и
разработать
эффективную модель управления рисками, позволяющую формализовать и
объединить основные процедуры принятия решений и финансовой оценки.
Основными источниками, раскрывающими теоретические основы
аспектов управления и оценки риска, сопровождающего инвестиционную
деятельность в сфере недвижимости, явились работы Асаул А.Н., Волочкова
Н. Г., Горемыкина В.А., Балабанова И.Т., Фридмана Дж., Ордуэй Н., Дурнева
А., Ермолаева Е.Е., Калашниковой Е.Ю., Карповой Д.А., Левова Н.А.,
Петрушиной В., Пушкиной М.Л, Романова И.А., Смоленцева А.А.,
Щербаковa Н.А.
Так же были использованы работы таких зарубежных авторов как
Bartolomeo D., Gold R. A. , Brueggeman W., Fisher J., Doeswijk R.Q., Frame
J.D., Zinn C.D., Lesso W.G., Motazed B.
Цель
выпускной
теоретических
аспектов
недвижимости,
оценка
квалификационной
инвестирования
рисков
инвестиций
работы
на
в
-
исследование
рынке
коммерческой
объект
коммерческой
недвижимости и разработка мероприятий по их снижению.
В соответствии со сформулированной целью поставлены следующие
задачи:
- исследовать основные понятия и категории, присущие рынку
коммерческой недвижимости;
-
проанализировать
основные
инвестировании в недвижимость;
методы
оценки
рисков
при
9
- выявить основные тенденции развития рынка коммерческой
недвижимости Орловской области и города Орла;
- провести оценку рисков инвестирования на примере проекта
редевеломента промышленного объекта и предложить мероприятия по их
снижению.
Объект исследования выступает рынок коммерческой недвижимости
как сфера инвестиций.
Предметом
исследования
является
социально-экономические
отношения, возникающие между участниками инвестиционного процесса
при инвестировании в объекты коммерческой недвижимости.
В
работе
используются
такие
эмпирические
методы,
как
информационный анализ и теоретическое обобщение научной литературы и
статистических источников по данной проблеме. Помимо этого применяется
анализ чувствительности, и экспертный метод оценки инвестиционного
риска.
Информационную
характеризующие
базу
состояние
исследования
и
составили
тенденции
рынка
данные,
коммерческой
недвижимости Российской Федерации, в том числе Орловской области и г.
Орла. Источником информации по социально-экономическому положению
национальной и региональной экономики послужили издания официальных
государственных и муниципальных органов. Источником информации по
рынку коммерческой недвижимости послужили специализированные базы
данных Union Property Management.
Теоретическая значимость исследования состоит в количественной и
качественной
оценке
влияния
различных
социально-экономических
процессов на предпринимательскую деятельность на рынке коммерческой
недвижимости.
Результаты
исследования
могут
быть
дополнены
в
дальнейшем при анализе других сегментов рынка недвижимости, в частности
жилой или загородной. Теоретические выводы исследования, а также
различные определения и классификации могут быть использованы в
10
учебных
курсах
«Экономика
недвижимости»),
«Инвестиции
в
недвижимость» и др.
Практическая значимость исследования заключается в том, что
основные положения, выводы и рекомендации исследования, отражающие
позицию автора, доведены до конкретных практических предложений.
Использование материалов выпускной квалификационной работы поможет в
выявлении и оценке наиболее важных рисков при инвестировании в объекты
коммерческой недвижимости города Орла.
Основные результаты, полученные в ходе исследования докладывались
автором на научно-практических конференциях:
«Магистр – науке и
образованию» в рамках фестиваля научного творчества преподавателей и
студентов института экономики и управления ФГБОУ ВО «Орловский
государственный университет имени И.С. Тургенева» (г. Орѐл, апрель 2017
г.) «Магистр – науке и образованию» в рамках фестиваля научного
творчества преподавателей и студентов института экономики и управления
ФГБОУ
ВО
«Орловский
государственный
университет
Тургенева» (г. Орѐл, апрель 2018 г.).
По теме исследования опубликовано 2 статьи [34, 35].
имени
И.С.
11
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЭФФЕКТИВНОСТИ
ИНВЕСТИРОВАНИЯ НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И
ОЦЕНКИ РИСКОВ ВЛОЖЕНИЙ
1.1 Понятие рынка коммерческой недвижимости и особенности
инвестиционной деятельности на нѐм
Перед
тем
как
инвестиционных
проектов
«недвижимость»,
недвижимости.
рассматривать
особенности
необходимо
дать
финансирования
определение
понятия
следует описать основные характеристики и виды
В
экономической
литературе
существо
множество
определений понятия «недвижимость».
Недвижимость
промышленные
–
здания
земельные
и
участки,
помещения,
жилые,
объекты
гражданские,
незавершенного
строительства. Участок территории, с принадлежащими ему земельными
ресурсами, а также зданиями и сооружениями.
Необходимо отметить, что недвижимость является одним из немногих
благ, стоимость которых не только является относительно стабильной, но так
же имеет тенденцию к постепенному росту. Так как в процессе принятии
решения об инвестировании в недвижимость нельзя не принять во внимание
особенности
объекта
инвестирования,
существует
следующая
классификация недвижимого имущества.
Недвижимость – это материальный актив, стоимостной эквивалент
которого определяется эффективностью его использования в качестве
экономического блага, источника дохода и объекта инвестирования.
В мировой экономической науке до сих пор идут споры о том, к какому
классу активов относится недвижимость. Под активом следует понимать
собственность
для
получения
собственных
экономических
выгод.
Традиционно все активы делятся на три крупных класса или группы,
объединенные общностью их характера и назначения:
12
1) предметы потребления (ресурс для личного или общественного
пользования);
2) реальные активы (используются в производственном процессе для
производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли);
3) финансовые (инвестиционные) активы (используются для получения
дохода от сдачи в аренду).
В настоящее время вопрос об экономической природе недвижимости
трактуется весьма неоднозначно. Так, одни исследователи, например,
Балабанов И.Т. [7, C.5], Фридман Дж., Ордуэй Н. [48, C.17], Щербаков Н.А.
[53, C.12] утверждают, что недвижимость является финансовым активом.
Другие, напротив, пишут о том, что «недвижимость относится к категории
товаров» (Асаул А.Н. [3, C.9], Волочков Н. Г. [12, C.11], ГоремыкинВ.А. [13,
C.7]).
Двойственность недвижимости как экономического ресурса ведет к
многообразию мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих
на принятие решений о приобретении недвижимости.
Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в
аренду, в доверительное управление и т.д., то она рассматривается как
разновидность финансовых активов, если она приобретается для потребления
(производственного или личного), то, как разновидность реальных активов.
Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную
ценность в зависимости от того, как он используется с экономической точки
зрения.
Так,
производственное
здание,
построенное
по
уникальной
технологии, может иметь весьма высокую ценность как часть активов
конкретного предприятия, но получение дохода от сдачи его в аренду может
быть вовсе нереальным как раз в силу этой уникальности.
Как видно из рисунка 1 рынок одним из объектов рынка недвижимости
является коммерческая недвижимость.
13
Рисунок 1. – Классификация объектов недвижимости [49, C.191].
Перейдем к осмыслению термина «коммерческая недвижимость». В
отечественных
научных
исследованиях,
затрагивающих
проблемы
функционирования рынка коммерческой недвижимости, не сложилось
единого
мнения
ни
о
трактовке
самого
понятия
«коммерческая
недвижимость», ни о его содержании.
Понятие «коммерческая недвижимость» является относительно новым
в экономике России, поскольку такая недвижимость стала формироваться
только с началом приватизации [43, C.6].
Коммерческая недвижимость - это любая недвижимость, прежде всего
нежилая, которая способна приносить доход еѐ владельцу. К ней относятся
офисы, склады, гостиницы, магазины, торговые центры, промышленные
предприятия, спортивные клубы и многое другое (рис. 1). Коммерческая
недвижимость существует во всѐм мире. Жилая недвижимость может также
относиться к коммерческой, в том случае, если ее использование
предполагает получение прибыли.
В
США
коммерческая
недвижимость
стала
анализироваться
инвесторами как отдельный класс активов с середины 80-х годов ХХ века. В
14
1980
году
был
образован
Национальный
совет
управляющих
недвижимостью, который начал публиковать данные о динамике основных
индикаторов рынка недвижимости. С этого времени стала использоваться
современная теория портфелей недвижимости. В настоящее время за
рубежом существуют два разных понятия: «доходная недвижимость»
(income-producing property) и «коммерческая недвижимость» (commercial real
estate). Эти понятия отличаются тем, что в доходную недвижимость
включается жилье, в коммерческую недвижимость жилье и производственная
недвижимость не включаются. Оба этих понятия объединяет то, что под
ними понимается недвижимость для инвестиций с целью получения дохода
от аренды и (или) получения прибыли на вложенный капитал.
Зарубежные исследователи делают акцент на том, что функциональное
использование недвижимых активов в производственной деятельности
различно. Одни активы участвуют в производственном процессе и приносят
доход. Это - реальные активы (здания, сооружения, оборудование, товары).
Другие используются в производственном процессе без видимого участия и
тоже приносят доход. Такие активы называются финансовыми активами
(наличные деньги, счета в банках, ценные бумаги). Иногда их определяют
как фиктивные активы [57, C.11]. Для разных лиц объекты недвижимости
одновременно выступают как разновидность финансового актива и как
реальный актив, то есть и как товар, и как капитал.
Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в
аренду, в доверительное управление, с целью дальнейшей перепродажи по
более высокой цене и т.д., то она рассматривается как разновидность
финансовых активов - инвестиционная недвижимость. Если же она
приобретается для потребления (производственного или личного), то это
разновидность реальных активов - операционная недвижимость [55, C.7-8].
Таким образом, двойственность недвижимости как товара (вещи), с
одной стороны, и как капитала (экономического актива) - с другой, является
15
важнейшей особенностью недвижимости. Недвижимость тем и уникальна,
что может использоваться и как реальный, и как финансовый актив.
В России операторами рынка недвижимости понятия доходной и
коммерческой недвижимости традиционно признаются идентичными. В
российском законодательстве определения «коммерческая недвижимость»
нет. В 2006 году в новых рекомендациях Банка России по составлению
финансовой
отчетности
Международными
кредитных
стандартами
организаций
появилось
в
понятие
соответствии
с
«инвестиционная
недвижимость». Инвестиционная недвижимость (Investment property) – это
имущество (земля или здание либо часть здания, либо и то, и другое),
находящееся в распоряжении (собственника или арендатора по договору
финансовой аренды) в целях получения арендных платежей, доходов от
прироста стоимости капитала или того и другого, но не для использования в
производстве или поставках товаров (или услуг) либо для административных
целей; продажи в ходе обычной деятельности [30].
В соответствии с этим определением можно провести аналогию между
понятием
«инвестиционная
стоимость»
и
понятием
«коммерческая
недвижимость» и дать следующее определение коммерческой недвижимости:
коммерческая
недвижимость
(доходная,
инвестиционная)
–
это
недвижимость для инвестиций с целью получения стабильного денежного
дохода в долгосрочной перспективе. Мотивом приобретения объекта
коммерческой недвижимости является получение стабильного денежного
дохода в течение длительного времени (создание условия для его
извлечения) либо дохода от объекта за счет повышения его стоимости в
долгосрочной перспективе.
Коммерческой
недвижимостью
необходимо
управлять,
чтобы
использовать ее с максимальной отдачей. Рассмотрим более подробно
особенности недвижимости как финансового актива.
16
Чотчаева
З.Х.,
Джолова
А.С.Х.,
Калашникова
Е.Ю. выделяют
следующие характеристики недвижимого имущества как объекта инвестиций
[50, C.33]:
1) Раздельные юридические права. Так как оборот недвижимого
имущества является оборотом прав на недвижимость, то существует
неразрывная связь между объектами недвижимости и правами на него.
Каждый объект имеет различное сочетание юридических прав от права на
управление недвижимостью до права собственности (владение, пользование,
распоряжении).
2) Неравномерность денежных потоков, которые зависят от состояния
недвижимого
имущества
в
различные
этапы
их
формирования
и
функционирования.
На эту характеристику недвижимого имущества указывают многие
исследователи. Так, как отмечает Калашникова Е.Ю., начальный этап связан
с отрицательными потоками денежных средств на строительство или
покупку объекта В период его использования (например, сдачи в аренду)
отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные и
собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны
и затраты на ремонт и обслуживание здания [20, C.314]. Продажа объекта
обычно связана с наибольшими поступлениями денежных средств.
Рисунок 2. - Прогнозируемые денежные потоки по инвестиционным циклам
проекта [39, C.85]
17
3) Необходимость управления недвижимыми активами. Именно от
профессиональности управления коммерческой недвижимости зависит
доходность этого актива, начиная с поиска и анализа возможных альтернатив
и заканчивая практической реализацией намеченных стратегий.
4) Низкая ликвидность. На эту особенность недвижимости указывают в
своих работах такие авторы как Максимов С.Н. [26, C.57], Запорожцева
Ю.В., Дуванская Е.В. [19, C.272], Смоленцев А.А. [45, C.80]. Низкая
ликвидность обуславливается долгосрочным характером инвестиций и
относительно меньшим объемом спекулятивных операций по сравнению с
вложениями в другие формы активов.
5) Неоднородность. Так как каждый объект недвижимости уникален, то
существует значительная дифференциация в доходах между различными
объектами недвижимости одного типа даже в пределах одного небольшого
района.
6) Особенности налогообложения. Налогообложение недвижимости
различается по видам объектов, а так же социальному статусу собственников.
Асаул А.Н., Соян М.К. отмечают, что различные ставки налога на объекты
недвижимости, в конечном счете, могут повлиять на инвестиционную
активность на рынке коммерческой недвижимости [4, C.156].
7) Особенности ценообразования. В своѐм исследовании Минц В.
указывает, что в отличие от таких видов инвестиций как покупка ценных
бумаг, цены на которые зависят от последних сделок на фондовом рынке,
ценообразование на рынке недвижимости является результатом оценки
объектов недвижимости, а также переговоров между участниками сделки [28,
C.12].
8) Сохранность инвестируемых средств. Инвестиции в недвижимость
дают инвестору больше гарантий сохранности его средств в силу того, что
недвижимость обладает таким свойством как долговечность.
9) Территориальная локализация рынков недвижимости. На данную
особенность недвижимости опираются в своих работах Тарута С.В. [47,
18
C.194], Морозова А.П. [29, C.252]. Авторы придерживаются мнения, что
недвижимость привязана к земельному участку, именно это обстоятельство
определяет такие ее важные
характеристики как территориальные
предпочтения и дифференциация цен в зависимости от инфраструктуры
района.
10) Особенности формирование рисков, которые связаны с присущими
данному активу свойствами уникальности и неподвижностью. Так, с ростом
степени осознания риска инвестором повышаются требования к доходности
коммерческой недвижимости
Таким образом, в современной экономике коммерческая недвижимость
представляет собой один из вариантов размещения капитала, который не
только обеспечивает сохранность стоимости вложенного капитала, но и
возрастание, то есть получение положительного значения текущего дохода.
Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса
и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска,
с которым он сопряжен. Исходя из этого, реализация инвестиций в объекты
коммерческой недвижимости требует наличие логичного инвестиционного
проекта,
в
котором
характеристики
и
должны
описания
быть
объекта,
включены
так
и
как
анализ
технологические
эффективности
инвестирования в данный объект.
1.2 Риск и неопределенность при инвестировании в коммерческую
недвижимость
Важную роль в формировании инвестиционной стратегии играет
оценка рисков, поскольку бюджет предполагаемого проекта, и, в первую
очередь, его будущая доходность напрямую зависят от того, насколько
инвестор готов идти на риск. Неотъемлемой частью любого инвестиционного
проекта являются инвестиционные риски, так как полнота и достоверность
19
информации о планируемом виде деятельности существенно снижает
связанные с его реализацией риски.
Нестабильность рынка недвижимого имущества характеризуется
высокой волантильностью цен на объекты. Быстрая изменчивость цен на
рынке, с одной стороны, увеличивает размах возможной отдачи от проекта,
но, в то же время, преумножает и риски инвесторов, вследствие чего, процесс
принятия решений по проекту и оценка его эффективности всегда
происходят
в
минимизировать
условиях
неопределенности.
возможные
риски
ведет
Желание
к
инвестора
необходимости
и
целесообразности снижения возможных последствий риска в условиях
неопределенности проекта и разработке эффективной модели управления
рисками, которая позволит провести анализ и систематизацию основных
процедур финансовой оценки и принятию решений.
Начиная рассмотрение вопроса об оценке инвестиционного проекта в
условиях неопределенности и риска необходимо различать понятия «риск» и
«неопределенность».
Как отмечают многие исследователи неопределенность предполагает
наличие факторов, при которых результаты действий не являются
детерминированными, т.е о которых имеется полная и точная информация, а
степень возможного влияния этих факторов на результаты неизвестна, это
неполнота или неточность информации об условиях реализации проекта.
Такое определение встречается в работах Бирюковой В.А. [8, C.91], Думной
Н.Н. [16, C.3], Шкалаберды Я.Л. [51, C.66].
Под
риском
понимается
вероятность
возникновения
условий,
приводящих к негативным последствиям для всех или отдельных участников
проекта [20, C.134].
Необходимо отметить, что ситуация неопределенности качественно
отличается от ситуации риска, При этом, в случае неопределенности
вероятность наступления результатов решений или событий в принципе
невозможно установить. Исходя из этого, ситуация риска - это разновидность
20
неопределенности при которой наступление событий вероятно и может быть
определено.
Тот факт, что при оценке инвестиционного проекта учитывается
влияние факторов неопределенности и риска приводит к тому, что состав,
содержание
и
методы
оценки
эффективности
проекта
существенно
изменяются. Ключевым отличием проектов, которые разрабатываются и
анализируются и оцениваются с учетом неопределенности является то, что
условия их реализации и соответствующие затраты и результаты точно не
известны. Вследствие этого необходимо принимать во внимание весь спектр
их возможных значений и их вероятность.
Также можно выделить и некоторые другие отличия:
1.
Изменение экономического содержания понятия эффективности
инвестиционного проекта.
2.
Необходимость введения новых и обобщения традиционных
показателей эффективности проекта.
3.
Необходимость
учета
дополнительных
показателей,
характеризующих риск и неопределенность проекта.
4.
Существенное изменение содержания инвестиционного проекта,
в первую очередь в части усложнения организационно-экономического
механизма его реализации.
Риск связанный с инвестициями в недвижимость - специфический
риск, обусловленный уникальными особенностями недвижимости (низкая
ликвидность, большие затраты денежных средств и времени на совершение
сделок, необходимость качественного управления).
В научной литературе существует целый ряд классификаций рисков
связанных с инвестициями в недвижимость.
Так, в зависимости от того, насколько широкий круг активов
различных видов подвергается опасности их воздействия, риски принято
подразделять на системные и несистемные.
21
Системные риски обусловлены неопределенностями в экономической
ситуации на рынке в целом, то есть они влияют на любые активы,
существующие на рынке, в силу чего управлять системными рисками для
инвестора достаточно проблематично.
Андреев М.В., говоря о системных рисках на рынке недвижимости,
выделяет процентный риск как наиболее значимый. Данный вид риска
характерен для арендаторов, активно использующих финансовый леверидж и
(или) размещающих существенную часть своих активов в долговые
обязательства.
Помимо
этого
к
системным
рискам
автор
относит
инфляционный, валютный и ряд других [2, C.11].
Специфические или несистемные риски в отличие от системных
влияют только на отдельные активы или небольшие их совокупности и
связаны с особенностями этих активов. Так, Метельский И.М., для
различных активов выделяют различные типы специфических рисков [26,
C.27].
Риск потери ликвидности обусловлен колебаниями спроса на те или
иные активы на рынке. Он может быть характерен для управляющих
компаний, которые испытывают трудности с привлечением арендаторов.
Риск невыполнения обязательств/банкротства связан с возможностью
неполучения инвестором доходов от актива из-за дефолта соответствующего
бизнеса, лежащего в основе актива. Он в первую очередь имеет отношение к
управляющим компаниям, сотрудничающим с арендаторами, чей бизнес
является нестабильным (например, венчурными компаниями). Помимо этого,
в числе специфических рисков можно выделить такие риски как финансовый,
юридический, предпринимательский и ряд других.
Селютина
Л.Г.
выделяет
следующие
виды
специфических
инвестиционных рисков: риск управления недвижимостью; риск низкой
ликвидности;
секторный
риск;
региональный
риск;
риск
износа;
экологический риск; риск инфляции; законодательный риск; налоговый риск;
планировочный риск; юридический риск. В практике сложившихся рынков
22
инвестиций в недвижимость существуют только некие традиционно
сложившиеся представления о том, какой она должна быть. Эти
представления формируются на основе анализа фактических денежных
потоков,
ассоциируемых
с
конкретными
объектами
инвестиционной
недвижимости и являются отражением объективной рыночной реальности
[40, C.102$ 41, C.367].
Некоторые авторы, в частности Левов Н.А., классифицируют риски
инвестиций в недвижимость в зависимости от источника и выделяют: риск
типа недвижимости, риск местоположения, арендный риск, риск износа
объектов,
риск
законодательного
регулирования
и
изменения
налогообложения, риски инфляции, риск реинвестирования и др. [25, C.137138].
Борисов Е.В. в своѐм диссертационном исследовании настаивает на
том, что среди всего диапазона специфических рисков рынка коммерческой
недвижимости наиболее важными являются две группы рисков: риски,
обусловленные низкой эффективностью рынка коммерческой недвижимости
и
наличием
информационной
необходимостью
управления
асимметрии;
активами
на
риски,
обусловленные
рынке
коммерческой
недвижимости, т.е. операционные риски. По его мнению, «названные риски
являются факторами
необходимости применения
специализированных
методов к управлению рисками инвестиционной деятельности на рынке
коммерческой недвижимости» [9, C.58].
Анализ
зарубежных
источников
показал,
что
в
большинстве
англоязычных источников (Bartolomeo D. & Gold R., Zinn C.D., Lesso W.G.
and Motazed B.) описываются следующие категории рисков присущих
инвестициям в объекты недвижимости: социальные, технологические,
экономические, политические и риски связанные с окружающей средой.
Помимо всего прочего отдельно необходимо рассмотреть риски связанные с
использованием заемного капитала. Так как при вложении собственного
капитала у инвестора нет возможности диверсифицировать риск за счет
23
изменений структуры капитала, то минимизация рисков может быть
достигнута за счет вложений в различные типы недвижимости либо в
объекты находящиеся в различных регионах. При использовании заемного
капитала к вышеперечисленным рискам добавляются риски связанные со
своевременным обслуживанием долговых обязательств, а также риски
невыплаты основной суммы долга.
Bartolomeo D. & Gold R. В своѐм исследовании указывают, что есть и
положительный момент, связанный с инвестициями в сферу недвижимости.
В случае, если рост доходности облигаций происходит в результате роста
инфляции, то он будет отражаться на ожиданиях инвесторов относительно
роста арендной платы. В связи с этим доходность инвестиций в
недвижимость будет иметь тенденцию оставаться более стабильной, чем
доходность долгосрочных облигаций [54].
В конечном счете, утверждают Zinn C.D., Lesso W.G. and Motazed В.,
риски либо увеличивают, либо снижают запланированную выручку. В
процессе риск-менеджмента некоторые из них можно снизить. Для этого
необходимо выявить возможные риски, определить возможные пути их
снижения и связанные с этим затраты, разработать и проконтролировать
внедрение мер по их снижению [60, C.239-260].
С точки зрения девелопмента, Ермолаев Е.Е. классифицирует риски
на динамичные и статичные. Динамичные риски предполагают как
вероятность потери, так и дополнительного получения прибыли. Статичные
риски предполагают лишь вероятность потери, их стараются предотвратить.
Такая классификация, с одной стороны, справедливо отражает саму суть
рисков девелопмента как события, ведущего к изменению целей проекта –
сроков, стоимости и качества, с другой стороны, указывает на то, что
девелопер часто не может управлять всеми проектными рисками. Проектные
риски могут быть подразделены на риски, определяемые следующими
элементами: качеством планирования; выполнением работ временем,
соблюдением сроков; гарантией на выполненные работы; качеством;
24
финансированием, движением денежных потоков; использованием [18,
C.118].
Селютина Л.Г. и Булгакова К.О. предлагают такую классификацию
проектных рисков: где риски предлагается делить на две группы – группу А
и группу Б: А – риски до завершения строительства; Б – после завершения
строительного процесса. Проявление рисков группы А влечет за собой
материальный ущерб строительству, увеличивая стоимость реализации
проекта. Причины рисков группы А: срывы сроков в строительстве,
невыполнение обязательств поставщиками и подрядчиками, задержки в
строительстве по погодным условиям. Наиболее типичными рисками группы
Б являются риски качества строительной продукции; реализации готовой
продукции; менеджмента; типа «форс-мажор»; физический ущерб [41,
C.367].
В конечном итоге можно сделать вывод, что анализ рисков, а так же
оценка их значимости являются по сути анализом вероятности того, что
произойдут
определенные неблагоприятные события
и
отрицательно
повлияют на достижение целей проекта. Анализ рисков включает оценку
рисков и методы снижения рисков или уменьшения связанных с ним
неблагоприятных последствий.
1.3 Анализ существующих методик оценки рисков инвестиционных
проектов при инвестировании в объекты недвижимости
За последние годы теория и практика управления инвестиционными
проектами
обогатились
инвестиционных
различными
проектов,
методологиями
обеспечивающие
оценки
инвесторов
рисков
необходимой
информацией для принятия близких к оптимальным решениям. Выбор
метода зависит от конкретного проекта и задач, которые ставит перед собой
инвестор.
25
При
этом
общий
алгоритм
оценки
проекта
в
условиях
неопределенности и управления рисками является типичным и включает в
себя следующие пункты:
1. Определение причин и источников риска, выявление этапов проекта,
на которых возникает риск.
2. Выявление всех возможных рисков, свойственных рассматриваемому
инвестиционному проекту.
3. Оценка и анализ уровня отдельных рисков и риска проекта в целом,
определяющую его экономическую целесообразность.
4. Определение допустимого уровня риска.
5. Разработка мероприятий по оптимизации проекта и минимизация
проектных рисков.
В
соответствии
с
этими
этапами
методология
оценки
риска
инвестиционного проекта условно может быть подразделена на два взаимно
дополняющих направления: качественные и количественные методы.
Основными задачами методики качественной оценки рисков проекта
являются идентифицикация с помощью вышеприведенных классификаций
возможных видов риска проекта и их источников, определение и описание
факторов и причин, влияющих на их уровень. Помимо этого, необходимо
дать стоимостную оценку всех возможных последствий реализации этих
рисков
и
определить
минимизировать
конкретные
рассматриваемый
риск
мероприятия,
и/или
позволяющие
компенсировать
его
последствия.
Качественный анализ проектных рисков внешне представляется очень
простым, описательным, но по существу его результаты служат важной
исходной информацией для осуществления количественного анализа.
В методических рекомендациях ISO 31000:2009 (Risk managementPrinciples
and
guidelines)
рекомендуется
использовать
следующие
количественные методы при оценке рисков инвестиционных проектов:
SWOT-анализ, анализ с помощью дерева решений, метод Делфи др. [14].
26
Однако, на практике, как отмечается в большинстве источников, большей
степени получили применение: анализ уместности затрат, экспертный метод,
метод аналогий.
Метод анализа уместности затрат заключается в выявлении зон риска.
Предполагается, что возможными источниками рисков связанных с
перерасходом средств являются: рост стоимости проекта по сравнению с
первоначальной вызванный инфляцией и/или изменением налогового
законодательства; недооценка стоимости проекта в целом или его отдельных
этапов; изменение границ инвестирования, вызванное непредвиденными
обстоятельствами и др. [6, C.67].
При этом процесс финансирования разбивается на стадии, связанные с
фазами реализации проекта и основывается на информации о проекте,
поступающей по мере его разработки. Поэтапное выделение средств
позволяет инвестору при первых признаках того, что риск вложений растет,
или прекратить финансирование проекта, или же начать мероприятия по
снижению затрат. Однако, данную методику нельзя в полном смысле
причислить к качественным методам оценки рисков, так как она, на наш
взгляд, в большей степени относится не к анализу, а к способам снижения
рисков.
Метод аналогий заключается в анализе данных по аналогичным
проектам с целью расчета вероятностей возникновения потерь [10, C.22].
Говоря о сфере недвижимости, данная методика довольно часто применяется
при оценке рисков проектов в строительстве.
В процессе анализа риска нового проекта используются данные о
последствиях воздействия неблагоприятных факторов на другие проектыаналоги.
При
выборе
аналогичного
проекта
применяются
данные
исследовательских работ проектных учреждений, данные по аналогам, а
также опросы менеджеров этих проектов. Далее происходит обработка
собранных материалов для выявления зависимости в уже реализованных
проектах для учета и оценки потенциального риска в новом инвестиционном
27
проекте. При использовании методики необходимо сопоставлять исходные
данные по проектам и учесть различия, так как проекты не могут быть
абсолютно аналогичными.
В силу специфичности каждого проекта связанного с недвижимостью
невозможно подготовить исчерпывающий набор вероятных сценариев
развития проекта, которые бы реально отражали картину происходящего, так
как для большинства неудач характерны свои специфические причины,
которые в рассматриваемом проекте могут и не присутствовать, и аналог
может не учитывать риски, реально существующие в вашем проекте.
Методика экспертного анализа рисков состоит в использовании опыта
экспертов в процессе анализа проекта и учета влияния различных
качественных
факторов
[44,
C.25].
Эта
методика
преимущественно
применяется на начальных этапах работы с проектом в случае, если
исходных данных недостаточно для проведения количественного анализа
эффективности проекта.
Алгоритм метода экспертного анализа риска состоит в применении
следующих пунктов:
• разработка перечня критериев оценки в виде экспертных листов,
содержащих вопросы;
•
присвоение
весовых
коэффициентов
для
каждого
критерия,
неизвестных экспертной комиссии;
• составление вариантов ответов по каждому критерию, вес которых
также не сообщают экспертам;
• анализ экспертами информацией об оцениваемом проекте и
присвоение оценок по каждому критерию;
• обработка экспертных листов статистическими пакетами и анализ
результатов проведенной экспертизы [44, C.26].
Разновидностью метода экспертной оценки рисков, является метод
Дельфи, особенностью которого является строгая процедура организации
проведения оценки, при которой эксперты лишены возможности совместно
28
обсуждать ответы на поставленные вопросы [42, C.43]. Таким образом,
максимизируется объективность в рамках данного метода.
Основным недостатком методики является трудность в подборе и
привлечении независимых экспертов и субъективность оценок. Основные
достоинства экспертного метода заключаются в отсутствие необходимости в
наличии точной и полной исходной информации, а так же необходимого
программного обеспечения. Экспертный анализ рисков можно проводить до
расчета параметров эффективности проекта, и он относительно прост в
применении.
Задача методов количественного анализа заключается в измерении
влияния изменений факторов риска на эффективность проекта.
Количественная оценка риска, предполагает численное определение
размеров простых рисков, а так же риска проекта в целом. В ряде случаев
определяются вероятности наступления рисковых событий и их последствий,
проводится количественная оценка уровня риска, определяется допустимый в
данной ситуации уровень риска.
В
экономической
литературе,
посвященной
проблеме
риска,
встречается много различных количественных методик оценки риска
инвестиционных проектов. Все исследования можно условно разделить на: ·
статистические методики и аналитические методы оценки.
Задача
статистических
методов
-
на
основе
статистического
исследования имеющихся данных о проекте определить вероятности
наступления неблагоприятных событий. То есть, в данном случае риски по
проекту оцениваются с использованием показателей среднеквадратического
отклонения, дисперсии, коэффициента вариации, а результаты их влияния на
основании средних ожидаемых значений исследуемых показателей.
В зависимости от глубины анализа возможны исследование и оценка
отдельных неблагоприятных событий, однако более корректным считается
представление
о
неблагоприятном
событии
для
проекта
как
29
многопараметрической, интегральной величине, которая определяется на
основе частных рисков [53, C.180].
К
преимуществам
несложность
статистических
математических
расчетов.
методов
анализа
относятся
Недостатком данного
метода
является необходимость большой выборки для объективного и достоверного
анализа.
Аналитические методы состоят в построении детерминированных и
вероятностных аналитических моделей риска. Они включают в себя: метод
имитационного моделирования Монте-Карло; метод построения «дерева
решений»; анализ чувствительности; метод корректировки отдельных
параметров проекта;
Метод Монте-Карло позволяет оценить риски путем создания
случайных сценариев развития проекта. Результат анализа риска выражается
не одним показателем значения эффективности (NPV, IRR), а в виде
вероятностного распределения всех возможных значений этого показателя,
т.е. инвестор будет обладать полным набором данных, характеризующих
риск проекта на основе которого он сможет принять взвешенное решение о
финансировании [24, C.105].
Моделирование производится с помощью специального программного
обеспечения.
Математическая
модель
определения
какого-либо
экономического параметра подвергается ряду имитационных прогонов. При
этом, процесс имитации осуществляется следующим образом: необходимо,
чтобы
случайный
выбор
значений
из
определенных
вероятностных
распределений не нарушал существования известных или предполагаемых
отношений корреляции среди переменных. В конечном итоге, результаты
имитации собираются и анализируются статистически и производится оценка
меры риска.
Метод «дерева решений» используется для анализа рисков проектов,
обладающих конечным и ограниченным числом вариантов развития. Он
полезен в ситуациях, когда имеют место несколько последовательных
30
решений, причем последующие решения основываются на результатах
предыдущих. «Дерево решений» представляется в виде графа, вершины частные состояния, в которых возникает необходимость выбора, а ветви
дерева - различные события, которые могут иметь место в каждом частном
состоянии.
Каждой
ветви
присваиваются
различные
числовые
характеристики (величина платежа, финансового потока и вероятность его
осуществления) [23].
Данный метод обычно используется для анализа рисков тех проектов,
которые имеют конечное (относительно небольшое) количество вариантов
развития. Чаще всего он применяется в проектах при реализации, которых
финансирование средств происходит поэтапно в течение длительного
времени,
что
является
нетипичной
ситуацией
применительно
к
инвестированию в объекты недвижимости.
Анализ чувствительности (уязвимости) критериев эффективности
проекта - наиболее часто используемый количественный метод оценки
рисков. Он позволяет проанализировать, влияние заданного фактора на
значение критерия эффективности инвестиционного проекта (NPV, IRR и
др.). Использование данного метода помогает охарактеризовать степень
устойчивости проекта к возможным изменениям условий реализации и
выявить наименее и наиболее рискованные для проекта факторы [31, C.544].
Анализ чувствительности является, по сути, однофакторным анализом.
Помимо
однофакторности,
к недостаткам
методики
можно
отнести
субъективность полученных результатов из-за использования экспертного
метода. Базой при отборе факторов для анализа чувствительности являются
результаты качественных методов.
Преимуществами
метода
анализа
чувствительности
критериев
эффективности проекта являются – простота расчетов, объективность,
теоретическая прозрачность и наглядность результатов.
Анализ сценариев представляет собой развитие метода анализа
чувствительности инвестиционного проекта. В отличие от предыдущего он
31
является многофакторным, т.е. представляет собой одновременное изменение
всей
группы
факторов
проекта,
проверяемых
на
риск.
Важным
преимуществом этой методики является тот факт, что отклонения параметров
рассчитывают с учетом их взаимозависимостей (корреляции) [21, C.104].
Сценарный анализ позволяет инвесторам оценить доходность по каждому из
сценариев и вероятность развития событий по каждому из них. Он позволяет
учесть такие факторы как: сроки строительства и выполнение других работ;
учитывается среднее увеличение стоимости проекта, связанное с ошибками
проектной
организации,
пересмотром
проектных
решений
в
ходе
строительства и непредвиденными расходами; учитывается неритмичность
поставок сырья, запаздывание платежей, материалов, а так же ошибки
опускаемые персоналом нарушения технологии и т.п.; увеличение величины
нормы дисконта.
В зависимости от результатов анализа рисков, и с учетом склонности к
риску инвестор, принимает решение принять, изменить или отклонить
проект. Успешно проведенный анализ рисков проекта позволяет эффективно
анализировать риски инвестиционного проекта.
Таким образом, в результате проведенного анализа методик оценки
рисков можно сделать вывод, что каждая из них обладает определенными
достоинствами и недостатками. Именно поэтому для проведения корректного
анализа рисков инвестиционных проектов необходимо использовать не одну,
а несколько оптимизационных и информационных моделей.
По нашему мнению, наиболее полный и разносторонний анализ должен
включать как качественный анализ (например, метод экспертных оценок),
так и количественный (анализ чувствительности проекта и сценарный анализ
рисков).
По итогам исследования можно сформулировать следующие выводы.
Во-первых, с позиции изучения рынка недвижимости бесспорную
важность
обретают
совершенствования
вопросы
ряда
разработки
практических
эффективных
аспектов
направлений
инвестиционной
32
деятельности, связанных с повышением доходности, учетом и снижением
рисков, сопровождающих эту деятельность. В работе освещены особенности
коммерческой недвижимости как объекта инвестиционного рынка.
Во-вторых, в ходе анализа существующих методов оценки рисков
проекта: качественных и количественных, выявлено, что качественный
подход можно использовать скорее для предварительной оценки проектов,
выявления
возможных
видов
рисков
и
описания
источников
их
возникновения. Эти методы могут быть полезны для описания возможных
рисков, а не для получения оценки риска, соизмеримого с масштабами
инвестиционного проекта. Количественные методы также имеют свои
недостатки и достоинства, их задачей можно назвать определение численной
величины вероятных потерь – степени риска. Установлено, что наиболее
полно оценить величину и вероятность возможных убытков, а также
принимать эффективные решения по управлению риском можно только при
условии использовании комплексного подхода. Это можно реализовать с
помощью
интегрирования
качественных подходов.
описанных
техник
количественных
и
33
2. ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ И ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ РЫНКА
КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
2.1 Анализ рынка коммерческой недвижимости
Орловской области
Наиболее
показательным
с
точки
зрения
развития
рыночных
отношений в целом по стране является положение рынка недвижимости,
поскольку это значительная составляющая экономики любой страны.
Недвижимость – краеугольный камень мирового капитала. Отсутствие рынка
недвижимости ставит под сомнение существование рынка как такового, ведь
для осуществления любой коммерческой деятельности нужно приобрести
или арендовать какое-либо помещение. Значимость российского рынка
недвижимости, как экономического сектора можно оценить, глядя на
значительные доходы, пополняющие бюджет от первичной продажи,
легальной аренды (в том числе земельных участков), налогов на
недвижимость, а так же сделок с ней.
На сегодняшний день по итогам 2017 года более 63,6% коммерческих
помещений предлагается в аренду и только 36,4% - к реализации
на
продажу. В условиях налоговой нагрузки арендодателя и современных
хозяйственных условий, рынок купли-продажи коммерческой недвижимости,
в отличие от аренды, крайне непрозрачен.
В первую очередь стоит отметить, что в динамике лет (рисунок 1) с
каждым годом рынок коммерческой недвижимости набирает обороты. В
2000 году объем введенных в эксплуатацию нежилых зданий составлял 8,9
тыс., или 40,8 млн. м2. Наибольшее количество зданий за рассматриваемый
период 2000-2016 гг. по РФ было достигнуто в 2014 г. Так, в 2014 г. введено
21,2 тыс. зданий и сооружений.
Таким
образом,
максимальный
рост
за
исследуемый
период,
достигнутый в 2014 году в 2,3 раза превышает объем введенных в
эксплуатацию в РФ коммерческой недвижимости к уровню 2001 года.
34
Максимальное количество общего строительного объема нежилых зданий
достигнуто так же в 2014 г., составило 213,4 млн. м3.
Графическая динамика введенных в действие единиц коммерческой
недвижимости по РФ отражена на рисунке 3.
25
21,2
18,4
20
20,3
18,8 18,8
15,3 15,7 16,1 14,8 16
15
10
19
8,9
10,6 11,1
12,7
10,7 10,6 10,3
5
17
20
16
20
15
20
14
20
13
20
12
20
11
20
10
20
09
20
08
20
07
20
06
20
05
20
04
20
03
20
02
20
01
20
20
00
0
Рисунок 3. – Ввод в действие нежилых зданий в РФ (тыс. ед. зданий) [33]
Введенные в действие нежилые здания коммерческой недвижимости
можно распределить на основные блоки (рисунок 4).
Рисунок 4. – Структура введенных в действие зданий нежилого назначения в Российской
Федерации в 2017 году (ед. зданий) [33]
По итогам 2017 года по количеству введенных в действие зданий
нежилого назначения в РФ преобладают коммерческие здания – 35,08% или
3555 ед. соответственно. Это вызвано большими объемами введенных в
действие жилых домов, первые этажи которых предназначены для стрит-
35
ритейлеров.
Наименьший объем за 2017 год составляют учебные здания (3,94%) и
здания здравоохранения (3,36%): 390 и 340 зданий. Однако, если
рассматривать коммерческую недвижимость в РФ по объему введенной
площади, наряду с коммерческой недвижимостью (32677,6 тыс. м3), большая
доля принадлежит производственным помещениям (28042,7 тыс. м3), что на
14,2% меньше коммерческой.
Таким образом, коммерческая недвижимость в масштабах государства,
занимает второе место после жилой недвижимости, которую строительные
организации
стараются
ввести
в
эксплуатацию
для
последующей
эффективной реализации, пользующейся большим арендным спросом, и
достижения прибыли строительных организаций.
При анализе зданий жилого и нежилого назначения по Орловской
области стоит отметить, что пик количества введенных зданий приходится на
2014 год (1564 ед. или 3296,5 тыс. м3), что соответствует общероссийским
тенденциям развития рынка недвижимости. С 2015 года наблюдается спад
строительства и введения в эксплуатацию, по состоянию на 2017 г. введено
936 ед. построек как жилой, так и коммерческой недвижимости (см. табл. 1)
Таблица 1. – Ввод в действие зданий жилого и нежилого назначения
в Орловской области в 2013-2017 годах [11]
2013
2014
2015
2016
Число зданий– всего, единиц
1251
1564
1562
977
в том числе: жилого назначения
1156
1495
1518
939
нежилого назначения
95
69
44
38
Общий строительный объем зданий
2926,4
3296,5
3064,9
2401,5
– всего, тыс. м3
в том числе: жилого назначения
1951,4
2280,8
1984,7
1840,7
нежилого назначения
975,0
1015,7
1080,2
560,8
Общая площадь зданий – всего, тыс.
667,8
769,3
789,5
590,8
2
м
в том числе: жилого назначения
500,1
563,6
597,4
508,9
нежилого назначения
167,7
205,7
192,1
81,9
2017
936
849
87
2236,4
1485,5
750,9
486,1
388,9
97,2
Вместе с тем, обращает на себя внимание тот факт, что при снижении
общего числа введѐнных зданий жилого и нежилого назначения в 2017 году
количество введѐнных зданий нежилого назначения увеличилось с 38 ед. в
36
2016 году до 87 ед. в 2017 году, то есть в 2,3 раза. На наш взгляд, это
является подтверждением того, что и в период кризиса вложения в
коммерческую недвижимость рассматривают как источник дохода.
Структура введѐнных в действие зданий
нежилого назначения в
Орловской области за 2016-2017 годы приведена в таблице 2. Наибольший
прирост среди всех видов зданий нежилого назначения в 2017 году
демонстрируют сельскохозяйственные (+35 ед. относительно 2016 года) и
прочие (+17 ед. относительно 2016 года).
Таблица 2. – Структура введѐнных в действие зданий нежилого назначения
в Орловской области в 2016-2017 гг. [11]
Число зданий,
Общий строительный
Общая площадь
3
единиц
объем зданий, тыс. м
зданий, тыс. м2
2016
2017
2016
2017
2016
2017
Введено в действие
977
936
2401,5
2236,4
590,8
486,1
зданий – всего
в том числе: жилого
939
849
1840,7
1485,5
508,9
388,9
назначения
нежилого назначения
38
87
560,8
750,9
81,9
97,2
из них:
7
8
229,2
364,6
18,6
29,8
промышленные
сельскохозяйственные
5
40
57,6
211,9
4,9
34,6
коммерческие
5
6
83,2
10,5
14,6
2,2
учебные
5
106,9
24,7
системы
1
1
49,8
47,0
14,9
11,8
здравоохранения
административные
2
2
5,8
9,5
1,1
2,1
прочие
13
30
28,3
107,4
3,1
16,7
Инвестиции в коммерческую недвижимость Орловской области, как и
России в целом, сократились. Рынок коммерческой недвижимости, как
структура неоднородная по составу за счет различного назначения объектов
и,
как
следствие,
различного
экономического
потенциала,
требует
дополнительного разделения исходя из характеристик объектов. Для анализа
рынка выбраны наиболее распространенные сегменты:
- торговая недвижимость (в т.ч. Street Retail и торговые комплексы);
- офисная недвижимость;
- производственно-складская недвижимость.
Данное структурирование рынка представляет собой лишь часть общей
37
системы типизации объектов, учитывающая наиболее распространенные
сегменты и подсегменты рынка коммерческой недвижимости.
По итогам 2017 года коммерческая недвижимость Орловской области
демонстрирует структуру, представленную на рисунке 5.
Рисунок 5. – Структура коммерческой недвижимости в Орловской области
в 2017 году (%) [32]
По информации различных электронных торговых площадок, агентств
недвижимости, а так же при анализе арендных предложений управляющих
компаний торговых центров, выступающих источниками данных для
исследования рынка коммерческой недвижимости Орловской области,
наибольшая доля коммерческой недвижимости, принадлежит торговым
площадям и площадям свободного назначения (зачастую используемых в
качестве торговых) – 60,52% или 164 ед.
В общей совокупности объектов наибольшую долю предложения
занимают встроенные торгово-офисные помещения, наименьшую – отдельно
стоящие здания производственного назначения.
При этом доля арендных предложений коммерческой недвижимости
превышает предложения по ее реализации на 74%. Данная ситуация вызвана
тем, что
цифры годового дохода гораздо привлекательнее при варианте
сдачи коммерческой недвижимости внаем, нежели единовременная продажа.
Стоит
отметить,
что
единственным
элементом
коммерческой
недвижимости в г. Орел, по которому предложения по продажа превышают
38
арендные – это производственные помещения. Данная ситуация вызвана
сложностью при сдаче в наем помещений большого метража, а так же их
территориальной
расположенностью.
На
рисунке
6
представлено
количественное выражение предложений по аренде и продаже коммерческой
недвижимости Орловской области.
Рисунок 6. – Рынок предложений на рынке коммерческой недвижимости в г. Орел
в 2017 году (ед. предложений) [1]
Отдельно стоит отметить, что реализация коммерческой недвижимости
напрямую зависит от территориального расположения
в различных
административных округах города Орла (которых в настоящее время
выделяют
4:
Железнодорожный,
Заводской,
Северный,
Советский).
Наибольшие предложения имеются на арендных условиях по Заводскому
административному
округу,
в
первую
очередь
вызвано
большой
населенностью округа (ок. 106 тыс. чел.), отсюда наибольшая проходимость,
разветвленная маршрутная сеть, а так же нахождением в данном округе
крупного торгово-развлекательного центра «Гринн». Суммарное количество
предложений составляет около 100 коммерческих помещений, что на 42%
больше следующего административного округа – Советского, где количество
предложений 69 ед. Лидирующие позиции занимают торговые и офисные
помещения.
Заводской
район
имеет
большие
производственные
возможности, - от чего имеет место соответствующее значение по аренде
складских и производственных площадей (20% от общей коммерческой
недвижимости округа).
Третье место по арендным предложениям занимает Железнодорожный
39
район за счет ЦУМа, центральных улиц: Советской и Разина, «гостиницы
Орел». Общее предложение по округу – 58 коммерческих помещений.
Замыкает гистограмму рынок коммерческой недвижимости Северного
района (всего 44), но округ составляет конкуренцию Заводскому округу за
счет большого количества производственных площадей (часть из которых на
территории бывшего завода СПЗ). Доля производственной коммерческой
недвижимости составляет 13,6% в общем объеме предложений Северного
района.
Обобщенные
данные
по
арендному
рынку
коммерческой
недвижимости г. Орла в разрезе административных округов отражены на
рисунке 7.
Рисунок 7. – Количественные предложения по аренде коммерческой недвижимости г.
Орла в разрезе административных округов в 2017 году (ед. предложений) [1].
Отдельно стоит отметить, что наибольшим спросом на рынке
коммерческой недвижимости пользуются помещения общей площадью до
100 м2, которые можно использовать для торговых площадей или офисов
(рисунок 8).
40
Рисунок 8. – Распределение коммерческой недвижимости в зависимости от площади на
рынке арендного предложения г. Орла в 2017 году (ед. предложений) [1]
Таким образом, сохраняется отсутствие системности ценообразования
в предложениях рынка коммерческой недвижимости города Орла и
Орловской области, что так же вызвано общей нестабильной ситуацией в
экономике и стремлением каждого у максимизации собственной прибыли за
счет эффективного механизма аренды. Освобождаются многие офисные
помещения за счет отзыва Центральным Банком РФ лицензий у многих
проблемных банков, а так же конкурентных площадей и строительства новых
торговых центров (Европа 3 Текмаш, расширение Мега Гринн, новый
гипермаркет по ул. Рощинской). В период 2016-2017 годов имеет место
смещение спроса на рынке коммерческой недвижимости в пользу площадей
первых этажей жилых домов спальных районов. Стоит сказать, что рынок
коммерческой недвижимости Орловской области является стабильным,
объемы сделок при прочих равных условиях соответствуют уровню 2015
года, последующие движения рынка в ту или иную сторону будет зависеть от
состояния экономики РФ и геополитической ситуации.
41
2.2 Анализ арендных ставок и цены продаж коммерческой
недвижимости г.Орла
Основная цель коммерческих предприятий – получение прибыли.
Чистая прибыль и ее размер в значительной мере определяются издержками.
Рассмотрение арендной платы как источника прибыли и как метода
управления недвижимостью возможно с нескольких точек зрения.
Аренда – это передача имущества, находящегося в собственности, во
временное пользование. Сдать в аренду можно нежилые помещения, здания,
сооружения и другие объекты коммерческой недвижимости, которые не
теряют своих свойств в процессе их использования и представляют собой
«непотребляемые вещи». Нежилые помещения можно арендовать под офис,
магазин, кафе, производственный цех, склад и т.д.
С точки зрения арендодателя размер арендной платы определяет
размер прибыли, на который в значительной мере оказывают воздействие
различные факторы, в частности наличие или отсутствие прав собственности
на коммерческую недвижимость, определение конструктива (планировки)
помещения, инфраструктура недвижимости, ее метраж и местоположение,
электрические мощности, наличие или отсутствие погрузочно-разгрузочных
зон и т.д. В этой связи в процессе реализации экономических отношений на
рынке недвижимости актуализируется проблема управления недвижимостью.
Причем особое значение приобретает осознание необходимости активизации
управленческого процесса еще на стадии разработки того или иного объекта
недвижимости.
Это
обусловливается
тем,
что
своевременное
и
профессиональное управление недвижимостью способствует повышению
стоимости объекта недвижимости как актива.
Часто вложения в коммерческую недвижимость рассматривают как
источник дохода, т.е. при приобретении объекта недвижимости заранее
планируется его использование как объекта аренды. При этом собственник
стремится удовлетворить определенные интересы. Так, как пишет Карпова
Д.А., в основе организации процесса управления объектами коммерческой
42
недвижимости лежат интересы собственника, которые могут достаточно
сильно варьироваться, но в целом их можно обобщить следующим образом:
- получение максимально высоких доходов от эксплуатации объекта
коммерческой недвижимости в течение определенного промежутка времени
с
возможностью
максимально
последующей
высокой
цене,
перепродажи
т.е.
данного
реализация
объекта
по
функционального
инвестирования;
- перепродажа объекта коммерческой недвижимости с последующим
получением максимального дохода, т.е. спекулятивное инвестирование;
- защита денежных средств от инфляции посредством увеличения
стоимости объекта коммерческой недвижимости;
- использование коммерческой недвижимости в целях размещения в
ней собственного бизнеса, личное использование объектов коммерческой
недвижимости, сопровождающееся минимизированием издержек по содержанию
и
эксплуатации
объекта;
использование
коммерческой
недвижимости в целях повышения статуса и престижа ее собственника [22].
Удовлетворение тех или иных интересов собственника объекта
коммерческой недвижимости становится возможным за счет применения
аренды
объекта
недвижимости
как
инструментария
управления
недвижимостью. При этом, как отмечают Асаул А.Н., Абаев Х.С. и Молчанов
Ю.А., проявляется двоякая природа аренды объекта недвижимости: ее можно
расценивать с одной стороны как вид предпринимательской деятельности, а с
другой стороны, – как возможность получения за определенную плату
необходимых
зданий
и
помещений,
удовлетворяющих
интересам
собственника в достижении эффективности управления недвижимостью,
позволяющей получать максимально возможные доходы при минимальных
издержках [5, C.124].
Согласно данным исследования спроса и предложения на рынке
коммерческой
недвижимости
г.
Орла,
проведенного
консалтинговой
компанией «UPManagement», активность субъектов на данном рынке в
43
последнее время, особенно в летний период, значительно замедляется.
Количество предложений по аренде объектов коммерческой недвижимости
упало на 36%, а по продаже – на 20%, также снизились и цены. По мнению
экспертов компании, главная причина подобного явления заключается в
отмене
бесплатного
размещения
предложений
на
крупных
досках
объявлений и ужесточение идентификационных требований к владельцам
коммерческой недвижимости.
Так, по состоянию на 01.04.2017 г. в сравнении с 2016 г. средняя
арендная ставка и средняя цена продажи в Советском районе упали на 10% и
16% соответственно, количество сдаваемых помещений снизилось на 10%,
тогда как количество продаваемых помещений не изменилось (табл. 3); в
Железнодорожном районе средняя арендная ставка выросла на 8%, а цена
продажи упала на 19%, количество сдаваемых помещений снизилось на 25%,
количество продаваемых помещений также не изменилось (табл. 4); в
Заводском районе средняя арендная ставка и средняя цена продажи упали на
2% и 18% соответственно, количество сдаваемых помещений выросло на 6%,
тогда как количество продаваемых помещений сократилось на 10% (табл. 5);
в Северном районе средняя арендная ставка и средняя цена продажи упали на
2% и 10% соответственно, количество сдаваемых помещений не изменилось,
а количество продаваемых помещений сократилось на 40% (табл. 6); в целом
по городу все рассматриваемые показатели снизились (табл. 7) .
Таблица 3. - Арендные ставки и цены продажи объектов коммерческой
недвижимости в Советском районе г. Орла [59]
Средняя
Предложений
Средняя цена
Предложений
арендная ставка
аренды
продажи
продажи
м2
595 ↓
19 ↓
54000 ↓
9
Советский
район
Ленина
Октябрьский
Наугорка
Магазин «Орел»
Атолл
Дашенька
650 ↓
630 ↓
400 ↓
700 ↓
570 ↓
600 ↓
5↓
3
2
2↑
4↓
3↑
65000 ↓
55000 ↓
52000 ↓
41000 ↓
4↓
2
1↑
2
44
Таблица 4. - Арендные ставки и цены продажи объектов коммерческой
недвижимости в Железнодорожном районе г. Орла [59]
Средняя
Предложений
Средняя цена
Предложений
арендная ставка
аренды
продажи
продажи
м2
760 ↑
12 ↓
49000 ↑
4
1200 ↑
3
50000 ↑
2
Ж/д район
Гостиница
«Орел»
ЦУМ
Разина – Советская
500 ↓
600 ↑
5↓
4↓
49000↓
-
2
-
Таблица 5. - Арендные ставки и цены продажи объектов коммерческой
недвижимости в Заводском районе г. Орла [59]
Средняя
Предложений
Средняя цена
Предложений
арендная ставка
аренды
продажи
продажи
м2
640 ↓
31 ↑
51000 ↓
17 ↓
Заводской
район
Автовокзал
Гагарина-Воскресенский
Мелодия
Посадская
Новая Ботаника
Алроса
Чайка
ТЮЗ
Южный
650
560 ↓
5↓
4
68000 ↓
44000 ↓
2↓
2↑
650 ↑
650 ↓
450
550 ↓
800 ↓
1000
700
1↓
7↑
2↑
5↑
3↓
2↓
2
75000
72000 ↑
36000↓
37000 ↓
35000 ↓
41000 ↓
58000 ↑
2↑
3
2↓
3↓
1↑
1
1
Таблица 6. - Арендные ставки и цены продажи объектов коммерческой
недвижимости в Северном районе г. Орла [59]
Средняя
Предложений
Средняя цена
Предложений
арендная ставка
аренды
продажи
продажи
м2
Северный район
680 ↓
9
45000 ↓
3
Металлургов
900 ↓
3↓
20000 ↑
1↑
Звездный
730 ↑
3↑
66000 ↑
1↓
Больница Бот430 ↓
3
50000 ↓
1↓
кина
г. Орел
Таблица 7. - Арендные ставки и цены продажи объектов коммерческой
недвижимости в целом по г. Орлу [59]
Средняя
Предложений
Средняя цена
Предложений
арендная ставка
аренды
продажи
продажи
м2
660 ↓
71 ↓
50000 ↓
33 ↓
45
Значительную роль в управлении коммерческой недвижимостью могут
играть неформальные институты, складывающиеся в ходе отношений,
возникающих в рамках аренды коммерческой недвижимости. В ряде случаев
формирование институтов позволяет оптимально определить цену и условия
использования
недвижимости
без
существенного
уточнения
условий
договора. Наряду с этим аренда может выступать и как самостоятельный
институт управления коммерческой недвижимостью.
Влияние на арендную плату с одной стороны позволяет арендодателю
не только получать прибыль, но и выбирать потенциального арендатора и
выстраивать с ним отношения на основе договорных обязательств. С другой
стороны арендатор снижает свои издержки за счет того, что пользуется
имуществом, не осуществляя значительных сдвигов временных затрат на
приобретение. Большое значение имеет институциональное регулирование со
стороны государства, которое обеспечивает наличие ограничений на аренду
тех или иных помещений (например, специализированные складские
помещения, находящиеся в жилых комплексах и т.п.), а также оказывает
воздействие на формирование рыночной цены на объекты коммерческой
недвижимости путем установления ставок налогообложения и формирования
цен
на
аренду
недвижимости,
находящейся
в
государственной
собственности.
Институт аренды муниципальной недвижимости, собственник которой
в лице муниципалитета увеличивает объемы строительства и соответственно
получает доходы от объектов муниципальной недвижимости, функционирует
в ситуации, при которой муниципальное имущество используется в форме
капитала и источника дохода от реализованных инвестиционных вложений.
Управление арендой в данном случае предполагает выявление, учет и
контроль за уплатой арендных ставок. Экономическая роль аренды
недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, достаточно
многогранна. С одной стороны аренда муниципальной недвижимости как
капитал по сравнению с движимым имуществом гораздо удобнее в целях
46
налогообложения, т.к. характеризуется большей возможностью привлечения
к
налогообложению.
С
другой
стороны
аренда
муниципальной
недвижимости по сравнению с движимым имуществом для любого
муниципалитета является более стабильным источником дохода.
Таким образом, можно отметить, что в целом аренда является
достаточно эффективным инструментом управления недвижимостью при
учете специфики объекта аренды и условий его использования. Для
арендатора аренда может послужить значимым источником основных
фондов.
47
3. ОЦЕНКА РИСКОВ ПРИ ИНВЕСТИРОВАНИИ В ОБЪЕКТЫ
КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1 Расчѐт показателей эффективности инвестиционного проекта и
анализ его чувствительности.
Потенциал развития промышленных зон ни в одном из российских
регионов не использован более чем на 20%. Огромная площадь, на которой
может быть построен новый завод, жилье, торговый центр, территория,
которая может приносить деньги в бюджет региона и обеспечивать возврат
инвестиций застройщику, «простаивает без дела», ухудшая облик региона и
зачастую создавая опасность жизни и здоровью людей.
По данным обзора Единого Аналитического центра «Размах» наиболее
популярной концепцией застройки промышленных зон сегодня является
жилищное строительство. Именно эта концепция лидирует в большинстве
российских регионов. Исключение составляют ЦФО с СКФО, где основная
концепция застройки в 2017 году - это коммерческая недвижимость и ПФО,
где лидирует промышленное строительство.
Рисунок 9. – Структура редевелопмента территорий в разрезе федеральных округов
Российской Федерации в 2016 году [44б С.26]
Показатели 2017 года и анализ федерального бюджета дает нам
возможность сделать прогноз, что по итогам 2018 года и в течение
48
ближайших
5
лет
мы
увидим
значительный
прирост
проектов
промышленного редевелопмента: на 5-7% по итогам 2018 года и до 15% до
2020 года [10, С.27].
В понятие редевелопмента входит реконструкция территории, как с
изменением ее функционального назначения, так и с сохранением функции
производственного предприятия.
К общим характеристикам типичной промышленной территории
можно отнести:
1. Площадь – значительная, чаще всего это единый участок «вросший»
в планировочную структуру города.
2. Местоположение – обычно в средней зоне города, часто близко к
центру.
3. Причина – рост города и «обтекание» промплощадки при
расширении. Чем ближе предприятие к центру города, тем сложнее
транспортные проблемы.
4.
Характер
использования
–
как
правило,
застроена
одно-
двухэтажными производственными и складскими зданиями, реже
–
многоэтажными административно-бытовыми и лабораторными корпусами.
При этом высота производственных зданий и сооружений может быть
довольно большой. Часто, большая площадь территории используется под
железнодорожные пути и открытые площадки складирования.
5. Обеспеченность инженерными коммуникациями – обычно, на
промплощадке имеются все необходимые коммуникации (электроснабжение,
водоснабжение, хозяйственно-бытовая и производственная канализация,
теплоснабжение, газ, связь). Во многих случаях подключение инженерных
сетей выполнено от собственных источников (артезианские скважины,
котельная, электрическая подстанция). Основная проблема – изношенность
коммуникаций и источников.
6. Экология – как правило, очень плохая. Территория и здания сильно
загрязнены, вредные выбросы распространяются на значительную площадь
49
вокруг предприятия.
Самым простым случаем редевелопмента промышленной территории
можно считать полный снос всех строений в границах участка и новое
строительство на освободившихся площадях. В пределах границ участка
сносятся все здания и сооружения, а на их месте сооружается единое здание,
занимающее практически всю территорию бывшего завода.
Другой вариант – реконструкция предприятия, не только без изменения
его функционального назначения, но и с сохранением прежнего профиля.
Новое строительство является минимальным (технические здания и
сооружения).
Для размещения
технологических
линий
используются
существующие корпуса, которые подвергаются серьезной внутренней
перестройке. Производится полное переоборудование инженерных систем
(вентиляция, электроснабжение и т.п.). Выполняются работы по устройству
фундаментов и конструкций под новое оборудование, технологических
приямков. Делается капитальный ремонт фасадов реконструируемых зданий.
Таким образом, в структуре развивающегося современного города в
последние годы проблема реновации промышленных территорий является
особенно актуальной, поскольку, общие затраты времени на реконструкцию
в 1,5-2 раза меньше, чем на новое строительство. Это способствует
быстрейшему вводу производственных мощностей, жилых и общественных
зданий,
ускорению
решения
экономических,
социально-бытовых
и
градостроительных задач.
Выбор объекта инвестирования осуществлялся на основе информации
о свободных производственных площадях на территории города Орла,
содержащихся в инвестиционном паспорте города Орла.
Идея проекта заключается в реконструкции промышленного объекта и
создания бизнес-центра с целью долгосрочной сдачи помещений в аренду.
Для еѐ реализации подходит здание административно-бытового корпуса
ЗАО
«Химтекстильмаш»,
обеспеченное
электроснабжение, отоплением, канализацией.
водоснабжением,
50
Таблица 8.– Информация о свободных производственных площадях
на территории города Орла [59]
Наименование
Свободные площади
Инфраструктура
предприятия, адрес
ЗАО «Химтекстильмаш» производственное помещение – 1839 водоснабжение
302008, г. Орѐл, ул.
м2
электроснабжение
Машиностроительная,6
газоснабжение две
кран-балки
здание административно-бытового
водоснабжение
корпуса:
электроснабжение
- 1-й этаж – 2830 м2
отопление
- 2-й этаж – 2830 м2
канализация
2
- 3-й этаж – 2975 м
- 4-й этаж – 2950 м2
склад – 1523 м2
электроснабжение
НПАО «Научприбор»
административно-бытовой корпус №5 электроснабжение
помещение №31 – 160 м2
административно-бытовой корпус №2 электроснабжение
помещение №102 – 204 м2
административно-бытовой корпус №2 электроснабжение
помещение №106 – 340 м2
ПАО «Орелтекмаш»
производственное помещение
водоснабжение
(бывший инструментальный
электроснабжение
цех) – 1300 м2
отопление
канализация
Объект
рекомендуется
позиционировать,
прежде
всего,
как
административно-деловой центр класса B. Торговая функция является в
данном случае сопутствующей: рекомендуемый сегмент – товары
адресного
спроса.
Был
разработано
2
варианта
эффективного
функционального зонирования (см. табл. 9).
Исходя из данных, предоставленных консультантами компании
«Union Property Management», входящей в состав ООО «Управляющая
Консалтинговая
Компания
«АП-ГРУПП»,
собственник
многофункционального комплекса будет нести следующие операционные
расходы:

коммунальные
платежи
и
по содержанию и обслуживанию комплекса;

налог на имущество;
эксплуатационные
расходы
51

страхование объекта недвижимого имущества;

платежи).
платежи за пользование земельным участком (арендные
Таблица 9.- Концепция развития проекта
Параметр
Общая площадь здания, кв. м
Количество этажей
Арендопригодная площадь, кв. м
в том числе:
- торговые
- офисные
- производственно-складские
Коэффициент функциональности
Количество машиномест на открытой парковке
Коэффициент обеспеченности паркоместами, кв. м
арендопригодной площади на 1 м/м
Потребность в парковке
торговля
офисы и производство
Вариант 1
Вариант 2
16583,8
5
11767
17158,5
5, тех. этаж
12436
1117
7590
3060
71%
150
78
1936
10500
0
73%
150
83
162
56
107
202
97
105
В рамках настоящего исследования, на основании среднерыночных
данных
и
действующего
законодательства,
операционные
расходы
арендодателя были установлены на следующем уровне:
Таблица 10 - Операционные расходы арендодателя
Наименование статьи расходов
Коммунальные платежи, расходы по
эксплуатации и обслуживанию комплекса
Величина
1000 руб./кв. м общей площади
здания/год
Налог на имущество
2,2% от среднегодовой
балансовой стоимости здания
Страхование объекта недвижимого
имущества
0,02% от первоначальной
балансовой стоимости здания
Платежи за право землепользования
744 000 руб./ год
На основе данных
рынка, анализа предложений
по аренде
аналогичных торговых, административно-деловых и производственноскладских объектов на рынке коммерческой недвижимости города Орла,
консультаций с брокерами компании «Union Property Management», были
52
установлены ставки аренды помещений объекта исследования для
рассматриваемых вариантов его функционального использования в
зависимости от их площади и расположения в многофункциональном
комплексе. Ставка арендной платы в месяц составила по торговым
площадям составила 700 руб., по офисным – 550 руб., по складским- 350450 руб. в зависимости от этажа.
В результате был рассчитан потенциальный валовой доход в год при
условии 100% заполняемости (см. Приложение 1,2), который составил для
1-го варианта 71,7 млн. руб., а для 2-го – 85,6 млн. руб.
Таблица 11. - Расчет чистого операционного дохода по проекту
Показатель
Потенциальный валовый доход
(ПВД)
Общая площадь
Арендопригодная площадь
Потери от незаполняемости и
недосборов
Действительный валовый доход
(ДВД)
Операционные расходы (ОР)
Арендная плата за земельный
участок
Налог на имущество
Текущая балансовая стоимость
Амортизация
Страхование
Резерв на замещение
Чистый операционный доход
(ЧОД)
База расчета
руб. без учета НДС
Вариант 1
71 704 800
Вариант 2
85 598 400
кв. м
кв. м
16 584
11 767
17 159
12 436
12% от ПВД
8 604 576
10 271 808
руб. без учета НДС
63 100 224
75 326 592
1000 руб./кв. м общей
площади/год
фактические данные
16 583 800
17 158 500
744 000
744 000
2,2% от средней
балансовой мтоимости
здания за год
25000 руб. / кв. м
8 969 680
9 280 518
414 595
000
13 764 554
428 962 500
82 919
85 793
631 002
753 266
36 088 823
47 304 516
3,32% от остаточной
балансовой стоимости
здания
0,02% от
первоначальной
балансовой стоимости
здания
1% от ДВД
руб. без учета НДС
14 241 555
53
Далее был рассчитан NPV по каждому из вариантов проекта.
В результате, чистый операционный доход по вариантам 1 и 2
составили соответственно 36,1 и 47,3 млн. руб. Исходя из этого, можно
сделать вывод, что на начальном этапе вариант 2 является более
инвестиционно привлекательным. Поэтому дальнейшие расчеты будут
произведены именно для 2-го варианта функционального использования.
Так
как
данный
проект
является
долгосрочным,
горизонт
планирования проекта был выбран 10 лет. По оценкам специалистов ООО
«Жильѐ», стоимость реконструкции составит 5000 руб. на кв. метр
улучшения, то есть стоимость строительства составит 85795 тыс. руб.
Стоимость покупки здания- 428975 тыс. руб. То есть в общей сложность
затраты на приобретение и развитие объекта составят – 514770 тыс. руб.
При инвестировании в проект предполагается, что 60% (308 862 тыс. руб.)
будет потрачено собственных средств инвестора и 40% (205908 тыс. руб.)
заемных средств. Предполагается взять кредит под 16% годовых в
рублевом эквиваленте на 7 лет.
В качестве оценки ставки дисконтирования при смешанной
структуре финансирования была выбрана средневзвешенная стоимость
капитала - модель WACC с учетом российской специфики. Так, в
соответствии со ст. 269 НК РФ предельная величина процентов,
признаваемых расходом, с 01.01.2016 г. принимается равной ключевой
ставке ЦБ РФ, увеличенной в 1,25 раз (при оформлении долгового
обязательства в рублях). Таким образом, расчет ставки дисконта
производился по адаптированной к требованиям НК РФ формуле:
WACC = We ⋅ ke + Wd ⋅ kd ⋅(1-T⋅ 1,25⋅Rref),
(1)
где:
Wd ,We - удельный вес заемного и собственного капитала;
kd, ke - стоимость заемного и собственного капитала соответственно;
Rref - ключевая ставка;
R - ставка процента по займам (кредитам).
Ключевая ставка ЦБ РФ с 26.03.2018 установлена на уровне - 7,25
54
% (установлена Указанием Банка России от 23 мара 2018 г. № 2873-У «О
размере ключевой ставки Банка России» [52]). Ставка процента по
займам (кредитам) – 16%, ставка налога на прибыль – 20%.
Стоимость
собственного
капитала
(Ks)
рассчитывается
по
упрощенной формуле метода CAPM:
Ks = R + b * ( Rm - R ),
(2)
где,
R - безрисковая ставка доходности (например, ставка по депозитам) (%);
Rm - средняя доходность акций на фондовом рынке (%);
b
коэффициент бета, измеряющий уровень рисков, вносящий
коррективы и поправки.
Стоимость заемного капитала (Kd) рассчитывается по формуле:
Kd = r * ( 1 - T ),
(3)
где
r - годовая процентная ставка за пользование заемным капиталом
Т - ставка налога на прибыль
В
качестве
среднемесячная
безрисковой
доходность
ставки
индекса
с
18.05.2017
принимается
5−10-летних государственных
облигаций, рассчитанная ЦБ РФ. По состоянию на апрель 2018 года она
составила 7,28% [46].
Среднерыночную доходность оценим по фондовому индексу РТС.
Значение индекса РТС на 30.04.2018 года составило 1153,96 [15]. В
результате среднерыночная ставка доходности Rm составила 11,53% .
β – коэффициент был взят из расчета среднего показателя
по строительной отрасли и составил 1,2.
Показатель
Значение
We
60,0%
Таблица 12. - Расчет WACC по проекту
Wd
ke
kd
T
Rref
40,0% 18,95% 12,80% 20,0% 7,25%
R
7,28%
Rm
11,53%
В итоге годовая ставка дисконтирования составила 15,54%.
b
1,2
55
Таблица 13. - Расчет дисконтируемых денежных потоков по проекту
NPV, тыс. руб
Дисконтированный поток
нарастающим итогом,
тыс. руб.
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
-7437
-271307
73680
41636
45603
41134
37641
34455
31675
29149
-7437
-278745
-205064
-163428
-117825
-76691
-39050
-4595
Таблица 14. - Основные показатели по проекту
Показатель
Чистая приведенная стоимость (NPV)
Внутренняя норма рентабельности (IRR)
Норма доходности полных инвестиционных затрат
Модифицированная IRR (MIRR)
Средневзвешенная стоимость капитала
Простой срок окупаемости
Дисконтированный срок окупаемости (PBP)
Значение
56 228 899 руб.
21,3%
17,8%
17,7%
15,5%
5,91 лет
8,15 лет
27079
56229
56
Далее были произведены необходимые расчеты по проекту (см. табл.
13). В результате, чистая приведенная стоимость проекта составила 56 229
тыс. руб., а дисконтируемый срок окупаемости – 8 лет (см. табл. 14).
Как
уже
было
сказано
ранее,
анализ
чувствительности
инвестиционного проекта состоит в оценке влияния какого-либо параметра
проекта на результаты проекта при условии, что прочие параметры остаются
неизменными.
Оценим влияние параметров на главный, или базовый, показатель
эффективности инвестиционных решений, т.е. на чистую текущую стоимость
проекта (NPV) (см. табл. 15).
Таблица 15. - Чувствительность NPV, млн. руб.
Фактор
Изменение уровня
арендной ставки
Изменение уровня
вакантных площадей
Рост/снижение
операционных расходов
Изменение размера
инвестиций в
постоянные активы
Изменение ставки
дисконтирования
85%
-17,28
90%
7,23
95%
31,73
100%
56,23
105%
80,73
110%
105,23
115%
129,73
-7,42
13,80
35,01
56,23
77,45
98,66
119,88
66,08
62,80
59,51
56,23
52,94
49,66
46,37
100,23
85,56
70,90
56,23
41,56
26,90
12,23
88,05
76,74
66,15
56,23
46,93
38,22
30,05
в
Таблица 16. - Определения рейтинга факторов проекта, проверяемых на риск
Переменная (фактор),
X
Арендная ставка
Заполняемость
Операционные
расходы
Размер инвестиций
в постоянные активы
Ставка
дисконтирования
∆X%
Новое
значение
NPV
∆NPV,%
Эластичность
∆NPV%/∆X%
Рейтинг
факторов
проекта
15%
15%
15%
129,73
119,88
46,37
130,72%
113,20%
17,53%
8,71
7,55
1,17
1
2
5
15%
12,23
78,25%
5,22
3
15%
30,05
46,56%
3,10
4
57
Далее составим рейтинг факторов проекта на основе рассчитанного
показателя эластичности NPV, при этом факторы нумеруются в порядке
возрастания в зависимости от уменьшения показателей эластичности (см.
табл. 16) Таким образом, первым по рейтингу будет наиболее рисковый
проект.
В конечном итоге на основе анализа показателей эластичности
выявлено, что наибольшее влияние на финансовые показатели проекта
оказывают следующие факторы: изменение арендных ставок, уровня
загрузки помещений и размера инвестиций в постоянные активы.
3.2 Оценка рисков инвестиционного проекта и разработка мероприятий
по их минимизации.
Наиболее распространенной ошибкой при реализации инвестиционных
проектов, является недостаточная проработка рисков, которые могут
повлиять на доходность проектов. Очень важно своевременно провести
анализ и оценку рисков проекта, поскольку такие ошибки могут привести к
неверным инвестиционным решениям и значительным убыткам.
Основными
задачами
являются идентифицикация
оценки
рисков
возможных
инвестиционного
проекта
видов риска проекта и их
источников, определение и описание факторов и причин, влияющих на их
уровень. Помимо этого, необходимо дать стоимостную оценку всех
возможных последствий реализации этих рисков и определить конкретные
мероприятия, позволяющие минимизировать рассматриваемый риск и/или
компенсировать его последствия.
В методических рекомендациях ISO 31000:2009 (Risk managementPrinciples
and
guidelines)
рекомендуется
использовать
следующие
количественные методы при оценке рисков инвестиционных проектов:
SWOT анализ, анализ с помощью дерева решений, метод Делфи др. Однако,
на практике, как отмечается в большинстве источников, в большей степени
58
получили применение анализ уместности затрат, экспертный метод, метод
аналогий.
Относительно простым в применении является экспертный анализ
рисков.
Основные
отсутствие
достоинства
необходимости
в
экспертного
наличии
метода
точной
и
заключаются
полной
в
исходной
информации, а так же необходимого программного обеспечения.
Основным недостатком методики является трудность в подборе и
привлечении независимых экспертов и субъективность оценок.
Данная методика состоит в использовании опыта экспертов в процессе
анализа проекта и учета влияния различных качественных факторов.
Алгоритм метода экспертного анализа риска состоит в применении
следующих пунктов:
• разработка перечня критериев оценки в виде экспертных листов,
содержащих вопросы;
•
присвоение
весовых
коэффициентов
для
каждого
критерия,
неизвестных экспертной комиссии;
• составление вариантов ответов по каждому критерию, вес которых
также не сообщают экспертам;
• анализ экспертами информацией об оцениваемом проекте и
присвоение оценок по каждому критерию;
• обработка экспертных листов статистическими пакетами и анализ
результатов проведенной экспертизы.
Разновидностью метода экспертной оценки рисков, является метод
Дельфи, особенностью которого является строгая процедура организации
проведения оценки, при которой эксперты лишены возможности совместно
обсуждать
ответы
на
поставленные
вопросы.
Таким
образом,
максимизируется объективность в рамках данного метода.
Факторами рисков при реализации инвестиционного проекта по
реконструкции промышленного объекта являются:
- изменение в операционных расходах (Х1);
59
- изменение в заполняемости площадей (Х2);
- изменение арендных ставок (Х3);
- несвоевременная поставка комплектующих (Х4);
- рост цен на материалы, сырье, транспортировку (Х5).
Что бы выявить общий уровень риска, выражающий ожидаемый
уровень дополнительных затрат, как финансовых (Х1, Х2, Х3), так и затрат
на стадии строительства (Х4, Х5) целесообразно представить общий уровень
риска в следующем виде:
R=Rm+δRt
(4)
где Rm – финансовые затраты;
Rt – затраты на стадии строительства.
Для оценки вероятности рисков были приглашены три эксперта.
Каждому эксперту, был предоставлен перечень рисков и предлагалось
оценить вероятность их наступления. Они руководствовались следующей
системой оценок: 0 - риск рассматривается как несущественный; 0,25 - риск,
наверняка, не реализуется; 0,50 - ничего определенного о наступлении
события сказать нельзя; 0,75 - риск, наверняка, проявится; 1,00 - событие,
скорее всего, реализуется. Далее три оценки сводятся к среднему показателю,
который используется в дальнейших расчетах.
В результате оценки экспертов имеются следующие матрицы парных
сравнений влияния факторов риска на экономическую эффективность
реализации инвестиционного проекта по реконструкции промышленного
объекта, представленные в таблицах 17-22.
Таблица 17. – Матрица парных сравнений влияния факторов риска на тяжесть
последствия «Финансовые затраты» при реализации инвестиционного проекта по
реконструкции промышленного объекта эксперта №1
Х1
Х2
Х3
Х1
1,00
0,33
0,50
Х1
3,00
1,00
2,00
Х1
2,00
0,50
1,00
60
Таблица 18. – Матрица парных сравнений влияния факторов риска на тяжесть
последствия «Финансовые затраты» при реализации инвестиционного проекта по
реконструкции промышленного объекта эксперта №2
Х1
Х2
Х3
Х1
1,00
0,25
0,50
Х1
4,00
1,00
3,00
Х1
2,00
0,33
1,00
Таблица 19. – Матрица парных сравнений влияния факторов риска на тяжесть
последствия «Финансовые затраты» при реализации инвестиционного проекта по
реконструкции промышленного объекта эксперта №3
Х1
Х2
Х3
Х1
1,00
0,33
0,50
Х1
3,00
1,00
2,00
Х1
2,00
0,50
1,00
Для матриц парных сравнений влияния факторов риска на тяжесть
последствия «Финансовые затраты» при реализации инвестиционного
проекта по реконструкции промышленного объекта были вычислены их
главные собственные векторы. Нормированные главные собственные
векторы имеют следующий вид:
Эксперт 1 – (0,163; 0,540; 0,297)
Эксперт 2 – (0,137; 0,625; 0,238)
Эксперт 3 – (0,163; 0,540; 0,297)
По индивидуальным оценкам экспертов был построен вектор (0,154;
0,569; 0,277) групповой оценки влияния факторов риска на тяжесть
последствия «Финансовые затраты».
Таблица 20. - Матрица парных сравнений влияния факторов риска на тяжесть
последствия «Затраты на стадии строительства» при реализации инвестиционного проекта
по реконструкции промышленного объекта эксперта №1
Х4
Х5
Х4
1,00
0,33
Х5
3,00
1,00
Таблица 21. - Матрица парных сравнений влияния факторов риска при реализации
инвестиционного проекта на тяжесть последствия «Затраты на стадии строительства» по
реконструкции промышленного объекта эксперта №2
Х4
Х5
Х4
1,00
0,25
Х5
4,00
1,00
61
Таблица 22. - Матрица парных сравнений влияния факторов риска при реализации
инвестиционного проекта на тяжесть последствия «Затраты на стадии строительства» по
реконструкции промышленного объекта эксперта №3
Х4
Х5
Х4
1,00
0,50
Х5
2,00
1,00
Для матрицы парных сравнений влияния факторов риска на тяжесть
последствия «Затраты на стадии строительства», представленных в таблицах
20-22, так же вычислим их главные собственные векторы. Нормированные
главные собственные векторы имеют вид:
Эксперт 1 – (0,25; 0,75)
Эксперт 2 – (0,20; 0,80)
Эксперт 3 – (0,33; 0,67)
По индивидуальным оценкам экспертов был построен вектор (0,259;
0,741) групповой оценки влияния факторов риска на тяжесть последствия
«Временные затраты».
Построим матрицы парных сравнений интенсивности проявления
факторов риска для каждого эксперта (см. табл. 23-27).
Таблица 23. – Матрица парных сравнений интенсивности проявления фактора Х1
эксперта №1
0
1
2
3
0
1,00
1,00
2,00
2,00
1
1,00
1,00
2,00
3,00
2
0,33
0,50
1,00
2,00
3
0,50
0,50
0,50
1,00
Таблица 24. – Матрица парных сравнений интенсивности проявления фактора Х2
эксперта №1
0
1
2
3
0
1,00
1,00
0,33
0,25
1
1,00
1,00
0,33
0,25
2
3,00
3,00
1,00
0,50
3
4,00
4,00
2,00
1,00
62
Таблица 25. – Матрица парных сравнений интенсивности проявления фактора Х3
эксперта №1
0
1
2
3
0
1,00
0,50
0,33
0,25
1
2,00
1,00
0,50
0,33
2
3,00
2,00
1,00
0,50
3
4,00
3,00
2,00
1,00
Таблица 26. – Матрица парных сравнений интенсивности проявления фактора Х4
эксперта №1
0
1
2
3
0
1,00
2,00
4,00
3,00
1
0,50
1,00
3,00
2,00
2
0,25
0,33
1,00
0,50
3
0,33
0,50
2,00
1,00
Таблица 27. – Матрица парных сравнений интенсивности проявления фактора Х5
эксперта №1
0
1
2
3
0
1,00
0,50
0,25
0,33
1
2,00
1,00
0,33
0,50
2
4,00
3,00
1,00
2,00
3
3,00
2,00
0,50
1,00
Аналогичным образом были получены матрицы парных сравнений
интенсивности проявления факторов риска реализации инвестиционного
проекта
по реконструкции промышленного объекта для остальных
экспертов. Для каждого фактора риска был построен групповой вектор
предпочтительности, компоненты которого представляют собой оценки
вероятностных распределений интенсивности проявления. Все оценки
вероятностных распределений интенсивности проявления факторов риска
оцениваемого инвестиционного проекта приведены в таблице 28.
Расчѐты индекса согласованности и отношения согласованности для
каждой матрицы парных сравнений и по каждому эксперту приведены в
таблице 29.
Низкие значения согласованности ОС (менее 0,1) свидетельствуют о
непротиворечивости суждений каждого эксперта. Близкие или равные 1
63
значения
коэффициента
конкордации
говорят
о
высокой
степени
согласованности экспертов.
Таблица 28. – Оценка вероятностных распределений интенсивностей проявления
факторов риска реализации инвестиционного проекта по реконструкции промышленного
объекта
Факторы риска
Интенсивность проявления
Отсутствует 0
Слабая 1
Средняя 2
Высокая 3
Х1
0,288
0,429
0,159
0,124
Х2
0,105
0,108
0,266
0,521
Х3
0,094
0,144
0,286
0,476
Х4
0,473
0,284
0,100
0,143
Х5
0,099
0,170
0,483
0,248
Эксперт 1
Эксперт 2
Эксперт 3
Таблица 29. – Результаты оценки согласованности экспертов
Показатель
Х1
Х2
Х3
Х4
λ max
4,095
4,016
4,026
4,026
ИС
0,032
0,005
0,009
0,009
СИ
0,900
0,900
0,900
0,900
ОС
0,035
0,006
0,010
0,010
λ max
4,005
4,111
4,016
4,026
ИС
0,002
0,037
0,005
0,009
СИ
0,900
0,900
0,900
0,900
ОС
0,002
0,041
,006
0,010
λ max
4,026
4,047
4,026
4,016
ИС
0,009
0,016
0,009
0,005
СИ
0,900
0,900
0,900
0,900
ОС
0,010
0,017
0,010
0,006
Х5
4,026
0,009
0,900
0,010
4,016
0,005
0,900
0,006
4,026
0,009
0,900
0,010
Из вероятностных распределений интенсивности проявления факторов
риска получаем ожидаемые интенсивности факторов риска. Так, для фактора
Х1 «Изменение в операционных расходах» получим:
0,288*0+0,429*1+0,159*2+0,124*3=1,119
Рассчитанные
значения
интенсивности
факторов
риска
инвестиционного проекта приведены в таблице 30.
I(С1)=0,14/3*(0,154*1,119+0,569*2,203+0,277*2,144)=0,094
I(С1)=0,22/3*(0,259*0,913+0,741*1,880)=0,120
В данных условиях коэффициент общий уровень риска проекта
составит:
R=0,094+0,120=0,214
64
Таблица 30. – Ожидаемая интенсивность факторов риска реализации
инвестиционного проекта по реконструкции промышленного объекта
Факторы риска
Ожидаемая
интенсивность
Изменение в операционных расходах (Х1)
1,119
Изменение в заполняемости площадей (Х2)
2,203
Изменение арендных ставок (Х3)
2,144
Несвоевременная поставка комплектующих (Х4)
0,913
Рост цен на материалы, сырье, транспортировку (Х5)
1,880
Следовательно,
уровень
риска
инвестиционного
проекта
по
реконструкции промышленного объекта составит 21,4%. Исходя из этого,
можно признать, что проект является рискованным и требует разработки
мероприятий по снижению рисков.
Во-первых, необходимо предусмотреть самострахование.
При условии, что стоимость инвестиций составляет 28022,076 тыс.
руб., то инвестор в случае реализации инвестиционного проекта понесѐт
дополнительные финансовые затраты в размере 5996,724 тыс. руб. Именно в
этом размере инвестору рекомендуется создать страховой запас.
Результаты анализа и оценки рисков проекта редевелопмента и
создания многофункционального центра позволили разработать следующие
мероприятия, направленные на их снижение:
1. Уклонение от риска. Основой применения данной методики является
работа только с проверенными и надежными партнерами, что включает в
себя, например, отказ от ненадежных управляющих компаний либо
ограничение их портфеля возможных арендаторов.
2. Компенсация рисков. Необходимо постоянное прогнозирование
рыночной обстановки, постоянный мониторинг социально-экономической
среды, а также соответствующее обучение персонала.
3.
Диверсификация
рисков.
Возможна
сдача
одного
объекта
имущественного комплекса нескольким управляющим компаниям на
льготных условиях, что, возможно, несколько сократит прибыль, однако, это
позволит сократить риски и обеспечить сохранность объекта.
Помимо этого предлагается учитывать следующие виды рисков:
65
1. Финансовые и экономические риски. Частым проявлением данного
вида риска в крупных проектах является нецелевое или нерациональное
расходование инвестируемых средств, сократить которые можно только
путем установления жесткого контроля на уровне топ-менеджмента, а так же
путем создания собственного стабилизационного (резервного) фонда. Как
правило, этот резерв, рассчитывают как сумму затрат на уменьшение риска
незавершенного строительства, влекущего за собой дополнительные затраты
и перебои в поступлении денежных средств.
2. Технические риски. Необходимо обеспечить себя возможностью
быстрой замены техники либо наймом квалифицированных работников по ее
эксплуатации.
3. Риски увеличения сроков проекта. Необходимо проведение
предварительной
глубокой
экспертизы
документации
по
проекту,
включающей, экономическую, маркетинговую, юридическую и техническую
оценки проекта, что позволит уже на самых ранних этапах прохождения
проектов значительно сократить такие риски как превышения изначально
определенного объема инвестиций и риск увеличения сроков реализации
проекта.
4. Маркетинговые риски могут быть сокращены путем комплексного
анализа рынка (соотношение спроса и предложения, ценовая политика, учет
предпочтений потенциальных арендаторов и т. д.).
5.
Риски
эксплуатации
здания.
Необходимо
воспользоваться
традиционным методом сокращения рисков - институтом страхования. Так
же предпочтительно управление объектом дочерней компанией, так как
реакция проекта на повышения цен на услуги по эксплуатации здания будет в
этом случае не столь чувствительна.
Процесс управления инвестиционным проектом в современных
условиях требует отношения к риску не как к статическому, неизменному
параметру, а как к параметру, на уровень которого возможно и нужно
оказывать воздействие. Именно поэтому, если невозможно напрямую
66
повлиять ключевые параметры (которые в условиях рассматриваемого
проекта выявил анализ чувствительности), необходимо выявить управляемые
или частично управляемые факторы риска и повлиять на них при помощи
антирисковых мер.
Таким образом, на основе метода экспертных оценок в работе
произведена
реконструкции
оценка
уровня
промышленного
риска
инвестиционного
объекта,
который
проекта
согласно
по
расчѐтам
составит 21,4%. Исходя из этого, можно признать, что проект является
рискованным и требует мероприятий по снижению рисков. В этом случае
инвестору необходимо прибегнуть к самострахованию, создав резерв в
размере 15996,724 тыс. руб.
67
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В современной экономике коммерческая недвижимость представляет
собой один из вариантов размещения капитала, который не только
обеспечивает сохранность стоимости вложенного капитала, но и возрастание,
то есть получение положительного значения текущего дохода. Сделки с
недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и
требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с
которым он сопряжен. Исходя из этого, реализация инвестиций в объекты
коммерческой недвижимости требует наличие логичного инвестиционного
проекта,
в
котором
характеристики
и
должны
описания
быть
включены
объекта,
так
и
как
технологические
анализ
эффективности
инвестирования в данный объект.
Важную роль в формировании инвестиционной стратегии играет
оценка рисков, поскольку бюджет предполагаемого проекта, и, в первую
очередь, его будущая доходность напрямую зависят от того, насколько
инвестор готов идти на риск. Неотъемлемой частью любого инвестиционного
проекта являются инвестиционные риски, так как полнота и достоверность
информации о планируемом виде деятельности существенно снижает
связанные с его реализацией риски.
В работе проведѐн сравнительный анализ классификаций рисков
связанных
с
инвестициями
в
недвижимость,
встречающимися
в
отечественной научной литературе. В наиболее общем виде риски принято
подразделять
на системные и несистемные. Состав системных и
несистемных рисков различные авторы видят по-разному.
Анализ зарубежных источников показал, что в большинстве
англоязычных источников описываются следующие категории рисков
присущих
инвестициям
в
объекты
недвижимости:
социальные,
технологические, экономические, политические и риски связанные с
окружающей средой.
68
В работе сделан обзор и анализ существующих методов оценки
рисков проекта: качественных и количественных. В ходе анализа было
выявлено, что качественный подход можно использовать скорее для
предварительной оценки проектов, выявления возможных видов рисков и
описания источников их возникновения. Эти методы могут быть полезны
для описания возможных рисков, а не для получения оценки
риска,
соизмеримого с масштабами инвестиционного проекта. Количественные
методы также имеют свои недостатки и достоинства, их задачей можно
назвать определение численной величины вероятных потерь – степени
риска. Так, было установлено, что наиболее полно оценить величину и
вероятность возможных убытков, а также принимать эффективные
решения по управлению риском можно только при условии использовании
комплексного подхода. Это можно реализовать с помощью интегрирования
описанных техник количественных и качественных подходов – метода
экспертных оценок, анализа чувствительности, сценарного анализа рисков.
Наиболее
показательным
с
точки
зрения
развития
рыночных
отношений в целом по стране является положение рынка недвижимости,
поскольку это значительная составляющая экономики любой страны.
Значимость российского рынка недвижимости, как экономического
сектора можно оценить, глядя на значительные доходы, пополняющие
бюджет от первичной продажи, легальной аренды (в том числе земельных
участков), налогов на недвижимость, а так же сделок с ней.
Коммерческая недвижимость в масштабах государства, занимает
второе
место
организации
после
стараются
жилой
ввести
недвижимости,
в
которую
эксплуатацию
для
строительные
последующей
эффективной реализации, пользующейся большим арендным спросом, и
достижения прибыли строительных организаций.
На сегодняшний день по итогам 2017 года более 63,6% коммерческих
помещений предлагается в аренду и только 36,4% - к реализации
на
продажу. В условиях налоговой нагрузки арендодателя и современных
69
хозяйственных условий, рынок купли-продажи коммерческой недвижимости,
в отличие от аренды, крайне непрозрачен.
Сохраняется отсутствие системности ценообразования в предложениях
рынка коммерческой недвижимости города Орла и Орловской области, что
так же вызвано общей нестабильной ситуацией в экономике и стремлением
каждого у максимизации собственной прибыли за счет эффективного
механизма аренды. Освобождаются многие офисные помещения за счет
отзыва Центральным Банком РФ лицензий у многих проблемных банков, а
так же конкурентных площадей и строительства новых торговых центров
(Европа 3 Текмаш, расширение Мега Гринн, новый гипермаркет по ул.
Рощинской). В период 2016-2017 годов имеет место смещение спроса на
рынке коммерческой недвижимости в пользу площадей первых этажей
жилых домов спальных районов. Стоит сказать, что рынок коммерческой
недвижимости Орловской области является стабильным, объемы сделок при
прочих равных условиях соответствуют уровню 2015 года, последующие
движения рынка в ту или иную сторону будет зависеть от состояния
экономики РФ и геополитической ситуации.
Согласно данным исследования спроса и предложения на рынке
коммерческой
недвижимости
г.
Орла,
проведенного
консалтинговой
компанией «UPManagement», активность субъектов на данном рынке в
последнее время, особенно в летний период, значительно замедляется.
Количество предложений по аренде объектов коммерческой недвижимости
упало на 36%, а по продаже – на 20%, также снизились и цены. По мнению
экспертов компании, главная причина подобного явления заключается в
отмене
бесплатного
размещения
предложений
на
крупных
досках
объявлений и ужесточение идентификационных требований к владельцам
коммерческой недвижимости.
В работе проведѐн анализ арендных ставок и цены продаж
коммерческой недвижимости г.Орла. Так, по состоянию на 01.04.2017 г. в
сравнении с 2016 г. средняя арендная ставка и средняя цена продажи в
70
Советском районе упали на 10% и 16% соответственно, количество
сдаваемых помещений снизилось на 10%, тогда как количество продаваемых
помещений не изменилось; в Железнодорожном районе средняя арендная
ставка выросла на 8%, а цена продажи упала на 19%, количество сдаваемых
помещений снизилось на 25%, количество продаваемых помещений также не
изменилось; в Заводском районе средняя арендная ставка и средняя цена
продажи упали на 2% и 18% соответственно, количество сдаваемых
помещений выросло на 6%, тогда как количество продаваемых помещений
сократилось на 10%; в Северном районе средняя арендная ставка и средняя
цена продажи упали на 2% и 10% соответственно, количество сдаваемых
помещений
не
изменилось,
а
количество
продаваемых
помещений
сократилось на 40%; в целом по городу все рассматриваемые показатели
снизились.
В структуре развивающегося современного города в последние годы
проблема
реновации
промышленных
территорий
является
особенно
актуальной, поскольку, общие затраты времени на реконструкцию в 1,5-2
раза меньше, чем на новое строительство. Это способствует быстрейшему
вводу производственных мощностей, жилых и общественных зданий,
ускорению
решения
экономических,
социально-бытовых
и
градостроительных задач.
Выбор объекта инвестирования осуществлялся на основе информации
о свободных производственных площадях на территории города Орла,
содержащихся в инвестиционном паспорте города Орла.
Идея проекта заключается в реконструкции промышленного объекта и
создания бизнес-центра с целью долгосрочной сдачи помещений в аренду.
Для еѐ реализации подходит здание административно-бытового корпуса
ЗАО
«Химтекстильмаш»,
обеспеченное
водоснабжением,
электроснабжение, отоплением, канализацией.
Объект
рекомендуется
позиционировать,
прежде
всего,
как
административно-деловой центр класса B. Торговая функция является в
71
данном случае сопутствующей: рекомендуемый сегмент – товары адресного
спроса. Был разработано 2 варианта
эффективного функционального
зонирования. Был рассчитан NPV по каждому из вариантов проекта. В
результате, чистый операционный доход по вариантам 1 и 2 составили
соответственно 36,1 и 47,3 млн. руб. Исходя из этого, можно сделать вывод,
что на начальном этапе вариант 2 является более инвестиционно
привлекательным.
Далее были произведены необходимые расчеты по проекту 2. В
результате, чистая приведенная стоимость проекта составила 56 229 тыс.
руб., а дисконтируемый срок окупаемости – 8 лет.
В работе проведѐн анализ чувствительности инвестиционного проекта.
Выявлено, что наибольшее влияние на финансовые показатели проекта
оказывают следующие факторы: изменение арендных ставок, уровня
загрузки помещений и размера инвестиций в постоянные активы.
Наиболее распространенной ошибкой при реализации инвестиционных
проектов, является недостаточная проработка рисков, которые могут
повлиять на доходность проектов. Очень важно своевременно провести
анализ и оценку рисков проекта, поскольку такие ошибки могут привести к
неверным инвестиционным решениям и значительным убыткам.
Относительно простым в применении является экспертный анализ
рисков.
Основные
отсутствие
достоинства
необходимости
в
экспертного
наличии
метода
точной
и
заключаются
полной
в
исходной
информации, а так же необходимого программного обеспечения.
Основным недостатком методики является трудность в подборе и
привлечении независимых экспертов и субъективность оценок.
Данная методика состоит в использовании опыта экспертов в процессе
анализа проекта и учета влияния различных качественных факторов.
На основе метода экспертных оценок в работе произведена оценка
уровня риска инвестиционного проекта по реконструкции промышленного
объекта, который согласно расчѐтам составит 21,4%. Исходя из этого, можно
72
признать, что проект является рискованным и требует мероприятий по
снижению рисков. В этом случае инвестору необходимо прибегнуть к
самострахованию, создав резерв в размере 15996,724 тыс. руб.
73
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1.
Аналитика
[Электронный
рынка
коммерческой
ресурс].
–
недвижимости
Режим
в
Орле:
доступа:
http://www.upmanagement.ru/analytics/. Дата доступа 07.05.2018.
2.
Андреев, М.В. Оценка рисков и их влияния на непрерывность
бизнеса на рынке недвижимости: дис. кан. экон. наук: 08.00.05 / Андреев
Михаил Владимирович. – М, 2008. – 285 с.
3.
Асаул, А.Н. Экономика недвижимости / А.Н. Асаул. - СПб.:
Питер, 2007. – 210 с.
4.
Асаул, А.Н. Налог на недвижимость и система формирования
объекта недвижимости / А.Н. Асаул, М.К. Соян // Вестник гражданских
инженеров. - 2011. - № 2. - С. 154-160.
5.
Асаул
А.Н.,
Абаев
Х.С.,
Молчанов
Ю.А.
Управление,
эксплуатация и развитие имущественных комплексов. СПб.: Гуманистика,
2007. - 250 с.
6.
Ахмедова, К.А. Значение метода анализа в экономике / К.А.
Ахмедова, Л.П. Фандырова // Актуальные вопросы экономической теории:
развитие и применение в практике российских преобразований четвертая
всероссийская научно-практическая конференция: материалы конференции. 2015. - С. 65-70.
7.
Балабанов, И.Т. Операции с недвижимостью в России / И.Т.
Балабанов. - М.: Инфра-М, 1996. – 320 с.
8.
Бирюкова,
Е.А.
Моделирование
и
управление
предпринимательскими рисками в современных условиях / Е.А. Бирюкова //
Вестник Челябинского государственного университета. - 2017. - № 11 (366). С. 91-97.
9.
Борисов, Е.В. Управление предпринимательскими рисками на
рынке коммерческой недвижимости: дис. кан. экон. наук: 08.00.05 / Борисов
Евгений Васильевич. – М, 2006. – 268 с.
74
10.
Ваславская, И.Ю. Методы оценки эффективности проектов
государственно-частного
Ваславская,
С.Д.
партнерства
Хакимова,
Т.В.
российская
Кузнецова
практика
//
/
И.Ю.
Интернет-журнал
Науковедение. - 2017. - Т. 8. - № 2 (33). - С. 22-29.
11.
Орловской
Ввод в действие зданий жилого и нежилого назначения в
области:
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
http://orel.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/orel/resources/2a8ef2004de08c6bb3
48b34a5acbf972.pdf. Дата доступа 05.05.2018.
12.
Волочков, Н.Г. Справочник по недвижимости / Н.Г. Волочков.-
М.: Юрист, 2016. – 127 с.
13.
Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости / В.А. Горемыкин.
М.: МГИУ, 2010. – 294 с.
14.
ГОСТ Р ИСО 31000-2010. – М.: Стандартинформ. – 14 с.:
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
http://protect.gost.ru/v.aspx?control=8&baseC=6&page=0&month. Дата доступа
12.12.2017.
15.
Динамика индекса Индекс РТС (RTSI): [Электронный ресурс]. –
Режим доступа: https://investfuture.ru/russian_indexes/id/40. Дата доступа
15.05.2018.
16.
Думная, Н.Н. Риски и неопределенность в условиях новой
экономики / Н.Н. Думная // Финансы, деньги, инвестиции. - 2007. - № 2. - С.
3-11.
17.
Дурнев, А. Инвестирование в недвижимость. Как заработать без
стартового капитала на чужих деньгах / А. Дурнев, А. Бородин, Е. Малик –
Ростов н/Д: Феникс, 2013 – 160 с.
18.
Ермолаев, Е.Е. Девелопмент в строительстве / Е.Е. Ермолаев. –
М.: Стройинформиздат, 2018. – 360 с.
19.
с
Запорожцева ,Ю.В. Организация сделок на рынке недвижимости
использованием
кредитных
средств
как
средство
повышения
75
конкурентоспособности агентства недвижимости / Ю.В. Запорожцева, Е.В.
Дуванская // Форум молодых ученых. - 2017. - № 4 (8). - С. 272-274.
20.
Калашникова
Е.Ю.
Риски
в
системе
инвестирования
и
финансирования в недвижимость / Е.Ю. Калашникова // Вестник СевероКавказского федерального университета. - 2014. - № 3 (42). - С. 314-318.
21.
Карандашов В.П., Матвеева А.А. Метод сценариев в оценке
инвестиционных проектов / В.П. Карандашов, А.А. Матвеева // Прикладная
математика и вопросы управления. - 2010. - № 15. - С. 104-113.
22.
Карпова
Д.А.
Инновации
в
управлении
коммерческой
недвижимостью // Студенческий научный форум: сб. материалов VI
Международной студенческой электронной научной конференции, Москва,
15 февраля - 31 марта 2016 г. URL: http://www.scienceforum.ru/2016/570/2136.
Дата доступа 07.05.2018.
23.
Ковырзина, К.В. Современные подходы и методы оценки рисков
предпринимательских структур / К.В. Ковырзина // Экономика и менеджмент
инновационных технологий. - 2017. - №11: [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: http://ekonomika.snauka.ru/2014/11/6416. Дата обращения: 15.11.2017.
24.
Корниенко, О.Ю. Актуальные вопросы оценки эффективности
корпоративного риск менеджмента: монография / О.Ю. Корниенко, В.А.
Макарова. – СПб.: Изд-во Политехн. ун-та, 2017. - 279 с.
25.
Левов, Н.А. Индивидуальные исследования рынка недвижимости
и инвестиционный консалтинг для оценки эффективности инвестиционного
проекта / Н.А. Левов // Вестник Университета (Государственный университет
управления). - 2016. - № 17. - С. 137-140.
26.
Максимов, С.Н. Недвижимость как экономический актив и
предмет научной дисциплины «Экономика недвижимости» / С.Н. Максимов
// Экономика и управление собственностью. - 2018. - № 2. - С. 57-60.
27.
Метельский, И.М. Риск-менеджмент на российском рынке
недвижимости: актуальные виды рисков и способы управления ими: дис. кан.
экон. наук 08.00.05 / Метельский Игорь Михайлович. – СПб, 2010. – 290 с.
76
28.
Минц, В. О факторах динамики цен на недвижимость / В. Минц //
Вопросы экономики. - 2017. - № 2. - С. 11-21.
29.
Морозова,
А.П.
Ориентация
развития
недвижимости
на
увеличение привлекательности окружения объекта недвижимости / А.П.
Морозова
//
Теория
и
практика
технических,
организационно-
технологических и экономических решений. Сборник научных трудов. 2015. - С. 251-256.
30.
ресурс].
МСФО (IAS) 40 Инвестиционная недвижимость: [Электронный
–
Режим
доступа:
http://www.ade-
solutions.com/sites/default/files/ias_40_version02.pdf. Дата доступа: 30.05.2017.
31.
Наумов, А.А. Факторный анализ и анализ интегрированных
проектов на чувствительность / А.А. Наумов, А.А. Наумова // Современные
научные исследования и инновации. - 2016. - № 1 (57). - С. 544-556.
32.
Орловская область в цифрах. 2011-2016: краткий стат. сб./
Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики
по Орловской области. Орел, 2017. – 249с.: [Электронный ресурс]. – Режим
доступа:
http://orel.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/orel/resources/80387a804165811c8a
be8fa3e1dde74c/сборник2017.pdf. Дата доступа 07.05.2018.
33.
Основные социально-экономические индикаторы. Федеральная
служба государственной статистики: [Электронный ресурс]. – Режим
доступа:
оhttps://docviewer.yandex.ru/view/362245822/?*=8TJ5xKjl1lwM%2BpKdVVUs
Wq8zxbN7InVybCI6InlhLWJyb3dzZXI6Ly80RFQxdVhFUFJySlJYbFVGb2V3c
nVEd1FkeU9ZcV9ERDZvOTlGVmQ4c3BM. Дата доступа 05.05.2018.
34.
Павлова
М.С.
Современные
тенденции
развития
рынка
недвижимости в Российской Федерации // Магистр – науке и образованию.
Материалы научно-практической конференции в рамках фестиваля научного
творчества преподавателей и студентов института экономики и управления
77
ФГБОУ
ВО
«Орловский
государственный
университет
имени
И.С.
Тургенева». – Орѐл: ООО ПФ «Картуш», 2017. – С.76-80.
35.
Павлова М.С. Анализ рынка коммерческой недвижимости города
Орла // Магистр – науке и образованию. Материалы научно-практической
конференции в рамках фестиваля научного творчества преподавателей и
студентов института экономики и управления ФГБОУ ВО «Орловский
государственный университет имени И.С. Тургенева». – Орѐл: ООО ПФ
«Картуш», 2018. – С.48-52.
36.
Петрушина, В., Операции с недвижимостью / В Петрушина, М.
Бойцова. - Харьков: ИД Фактор, 2007 – 208 с.
37.
Перельман, Е. Куда вложить деньги / Е. Перельман, В. Штейн –
М.: ИД Вильямс, 2013 – 400 с.
38.
Пушкина,
М.Л.
Коммерческая
недвижимость
как
объект
инвестирования / М.Л. Пушкина. - М.: Альпина Паблишерз, 2017. – 180 с.
39.
Романов, И.А. Алгоритм формирования стратегии социально-
ориентированного инвестирования в объекты недвижимости / И.А. Романов
// Актуальные вопросы современной экономической науки. Сборник
докладов XVI-й Международной научной конференции; под ред. А.В.
Горбенко. - 2014. - С. 83-90.
40.
Селютина Л.Г. Экономическая оценка инвестиций: учеб. пособие
/ Л.Г. Селютина. – СПб.: Изд-во СПбГИЭУ, 2010. – 322 с.
41.
Селютина, Л.Г. Выявление рисковых зон и систематизация
рисков, возникающих при реализации инвестиционных программ при
строительстве социального жилья / Л.Г. Селютина, К.О. Булгакова // Научное
обозрение. – 2015. – № 22. – С. 366–369.
42.
Сеппенен, Ю.В. Метод
дельфи как
качественный метод
исследования / Ю.В. Сеппенен // Перспективы развития современной науки.
влияние инновационных технологий на развитие современной экономики.
Материалы международной научно-практической конференции; под
А.А. Зарайского.- 2017. - С. 43-47.
ред.
78
43.
Симонов, Ю.Ф. Экономика недвижимости: учебное пособие для
вузов / Ю.Ф. Симонов, Л.Б. Домрачев. - М.: ИКЦ «Март»; Ростов н/Д:
Издательский центр «Март», 2009. - 223 с.
44.
Скоч,
А.А.
Синергетический
эффект
кластерообразующих
инвестиций: методы количественной и качественной оценки / А.А. Скоч //
Менеджмент в России и за рубежом. - 2018. - № 3. - С. 23-30.
45.
Смоленцев,
А.А.
Различие
понятий
оценок
объекта
недвижимости с точки зрения экономики недвижимости и рыночной
стоимости объекта / А.А. Смоленцев // Современные аспекты экономики. 2015. - № 6 (214). - С. 79-84.
46. Среднемесячная доходность индекса 5-10 летних облигаций:
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.conomy.ru/stavki-gkо.
Дата доступа 05.05.2018.
47. Тарута, С.В. Поиск недвижимости: самостоятельно или с помощью
агентства недвижимости? / С.В. Тарута // Экономические исследования и
разработки. - 2017. - № 4. - С. 194-199.
48. Фридман, Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости /
Дж. Фридман, Н. Ордуэй. - пер. с англ. М.: Дело, 1997. – 480 с.
49.
Чибикова,
Т.В.
Понятие,
сущность
и
структура
рынка
недвижимости / Т.В. Чибикова // Омский научный вестник. - 2015. - № 1
(135). - С. 190-195.
50.
Чотчаева, З.Х., Риски при инвестировании в недвижимость и
повышение эффективности управления инвестициями / З.Х. Чотчаева, А.С.
Джолова, Е.Ю. Калашникова // Актуальные вопросы современной науки. 2014. - № 1. - С. 32-37.
51.
Шкалаберда,
Я.Л.
Неопределенность,
риск
и
асимметрия
информации в рыночной экономике / Я.Л. Шкалаберда // Экономические
науки. - 2006. - № 21. - С. 64-73.
52.
Центральный Банк РФ принял решение снизить ключевую ставку
на 25 б.п., до 7,25% годовых. Информация Банка России от 23.03.2018г.
79
Справочно-правовая система Консультант Плюс: [Электронный ресурс]. –
Режим
доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_294036/#dst0. Дата доступа
05.05.2018.
53.
Щербаков, Н.А. Оценка недвижимости: теория и практика / Н.А.
Щербаков. - М.: Дело, 2011. – 320 с.
54.
Bartolomeo, D. & Gold R. A New Approach to Real Estate Risk.
Northfield Information Services, Grosvenor Americas: [Online]. - Available from:
www.northinfo.com/documents/191.pdf. Accessed: 8th December 2017.
55.
Brueggeman, W., Fisher J. Real Estate Finance and Investments //
Industry and Innovation. - 2010. - No 2. - P. 7−8.
56.
Doeswijk, R.Q. Strategic Asset Allocation: The Global Multi-Asset
Market Portfolio: [Online] Available from: http://ssrn.com/abstract=2170275.
Accessed: 8th December 2017.
57.
Fisher, J.D., Martin R.S. Income Property Valuation. Chicago:
Dearborn Real Estate Education, 2003. - P. 199−202.
58.
Frame, J.D. Managing risk in organizations. A guide for managers. -
Washington:
Jossey:
[Online]
Available
from:
drohamedelsayed.com/mg.php?get=books/...pdf. Accessed: 8th December 2017.
59.
Union Property Management. URL: http://www.upmanagement.ru/.
Дата доступа 21.05.2018.
60.
Zinn, C.D., Lesso W.G., Motazed B. A probabilistic approach to risk
analysis in capital investment projects// The Engineering Economist. – 1977. №22 (4). – Р. 239-260.
80
Приложение 1
Таблица - Расчет потенциального валового дохода для варианта
1 функционального использования
Функциональное
назначение
Кафе
Офис, производство, склад
Торговое помещение
Торговое помещение
Торговое помещение
Торговое помещение
Торговое помещение
Офис, производство, склад
Торговое помещение
Торговое помещение
Торговое помещение
Торговое помещение
Торговое помещение
Торговое помещение
Острова и Вендоры
Итого по 1 этажу
Офис, производство, склад
Офис, производство, склад
Офис, производство, склад
Итого по 2 этажу
Офисные помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Итого по 3 этажу
Офисные помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Итого по 4 этажу
Офисные помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Арендопригодная площадь, кв. м
Средняя ставка
аренды, руб./кв.м/мес.
1 ЭТАЖ
280
500
85
70
75
70
50
600
85
100
65
70
100
55
12
2 217
2 ЭТАЖ
1 200
950
650
2 800
3 ЭТАЖ
550
1 300
650
2 500
4 ЭТАЖ
550
1 300
650
2 500
5 ЭТАЖ
450
350
850
Потенциальный
валовый доход
от аренды,
тыс.руб./год
700
450
700
700
700
700
700
450
700
700
700
700
700
700
1 200
2 352 000
2 700 000
714 000
588 000
630 000
588 000
420 000
3 240 000
714 000
840 000
546 000
588 000
840 000
462 000
172 800
15 394 800
350
350
5 040 000
3 990 000
350
2 730 000
11 760 000
550
550
550
3 630 000
8 580 000
4 290 000
16 500 000
550
550
550
3 630 000
8 580 000
4 290 000
16 500 000
550
550
550
2 970 000
2 310 000
5 610 000
81
Офисные помещения
Итого по 5 этажу
Итого по объекту
Итого в месяц
100
1 750
11 767
Продолжение приложения 1
550
660 000
11 550 000
71 704 800
5 975 400
Приложение 2
Таблица - Расчет потенциального валового дохода для варианта 1
функционального использования
Функциональное
назначение
Арендопригодная
площадь, кв. м
Средняя ставка
Потенциальный
аренды,
валовый доход от
руб./кв.м/мес. аренды, тыс.руб./год
1 ЭТАЖ
Супермаркет
Кафе
Офисные помещения
Торговое
Торговое
Торговое
Торговое
Торговое
Острова и Вендоры
Итого по 1 этажу
1 300
280
500
85
70
75
70
50
6
2 436
700
700
550
700
700
700
700
700
1 200
10 920 000
2 352 000
3 300 000
714 000
588 000
630 000
588 000
420 000
86 400
19 598 400
550
550
550
3 960 000
3 960 000
8 580 000
16 500 000
2 ЭТАЖ
Офисные помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Итого по 2 этажу
600
600
1 300
2 500
3 ЭТАЖ
Офисные помещения
Офисные помещения
600
600
550
550
3 960 000
3 960 000
Офисные помещения
Итого по 3 этажу
1 300
2 500
550
8 580 000
16 500 000
4 ЭТАЖ
Офисные помещения
600
550
3 960 000
Офисные помещения
Офисные помещения
Итого по 4 этажу
600
1 300
2 500
550
550
3 960 000
8 580 000
16 500 000
550
550
550
3 960 000
3 960 000
8 580 000
16 500 000
85 598 400
7 133 200
5 ЭТАЖ
Офисные помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Итого по 5 этажу
Итого по объекту
Итого в месяц
600
600
1 300
2 500
12 436
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа