close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Варнавская Кристина Андреевна. Правовое регулирование отношений в сфере использования и охраны земельных участков, предназначенных для строительства и эксплуатации многоквартирных домов.

код для вставки
АННОТАЦИЯ
Выпускная квалификационная работа на тему: «Правовое регулирование
отношений в сфере использования и охраны земельных участков,
предназначенных для строительства и эксплуатации многоквартирных домов».
Год защиты: 2018
Направление подготовки: 40.04.01 Юриспруденция
Направленность (профиль): Суд, прокуратура, адвокатура
Студент: К.А. Варнавская
Научный руководитель: доктор юридических наук, доцент, заведующий
кафедрой «Гражданское право», Н.Н. Мельников.
Объем ВКР: 91.
Количество использованных источников: 89.
Ключевые слова: правовое регулирование, правовой режим, земельный
участок, формирование земельного участка, государственный кадастровый учет,
многоквартирный дом, придомовая территория, собственники и иные
правообладатели, право собственности, ограничение, обременение, прекращение
прав, сервитут.
Краткая характеристика ВКР: в данной выпускной квалификационной работе
рассмотрены основные положения, касающиеся правового регулирования
отношений в сфере использования и охраны земельных участков,
предназначенных для строительства и эксплуатации многоквартирных домов, в
частности, раскрыто понятие самого правового регулирования и его юридическая
природа, понятие многоквартирного дома и земельного участка под ним,
выявлены характерные особенности земельных участков, предназначенных для
строительства и эксплуатации многоквартирных домов, систематизированы
основания и порядок приобретения и осуществления прав на земельные участки,
на которых расположены многоквартирные дома, собственниками помещений в
них и иными правообладателями, освещены основные вопросы, возникающие при
ограничении и прекращении прав на земельные участки предназначенные для
строительства и эксплуатации многоквартирных домов.
В результате проведенного исследования автором были выявлены некоторые
проблемы правового регулирования режима земельных участков собственников и
иных правообладателей помещений многоквартирных домов, выработаны
предложения по совершенствованию законодательства и правоприменительной
практики.
Методологическую основу исследования составляют диалектический метод
научного познания, общенаучные и частнонаучные методы теоретического
анализа, такие, как сравнительно-правовой, логический, формально-юридический
и системно-структурный.
По результатам исследования были сделаны обоснованные выводы и
предложения, имеющие теоретическое и практическое значение.
4
СОДЕРЖАНИЕ:
ВВЕДЕНИЕ......................................................................................................................5
ГЛАВА
1.
ОБЩИЕ
ПОЛОЖЕНИЯ
О
ПРАВОВОМ
РЕГУЛИРОВАНИИ
ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ОХРАНЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКОВ,
ПРЕДНАЗНАЧЕННЫХ
ДЛЯ
СТРОИТЕЛЬСТВА
И
ЭКСПЛУАТАЦИИ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ.............................................12
1.1. Понятие и основные элементы правового регулирования отношений в сфере
использования и охраны земельных участков, предназначенных для строительства
и эксплуатации многоквартирных домов....................................................................12
1.2. Формирование и государственный кадастровый учет земельных участков,
предназначенных для строительства и эксплуатации многоквартирных домов.....24
ГЛАВА
2.
ПОРЯДОК
ПРЕДНАЗНАЧЕННЫХ
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
ДЛЯ
ЗЕМЕЛЬНЫХ
СТРОИТЕЛЬСТВА
И
УЧАСТКОВ,
ЭКСПЛУАТАЦИИ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ................................................................................36
2.1. Возникновение права собственности на земельные участки, предназначенные
для строительства и эксплуатации многоквартирных домов....................................36
2.2. Пределы осуществления прав на земельные участки, предназначенные для
строительства и эксплуатации многоквартирных домов, собственниками и иными
правообладателями помещений...................................................................................45
ГЛАВА 3. ОГРАНИЧЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВ НАЗЕМЕЛЬНЫЕ
УЧАСТКИ,
ПРЕДНАЗНАЧЕННЫЕ
ДЛЯ
СТРОИТЕЛЬСТВА
И
ЭКСПЛУАТАЦИИ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ.............................................59
3.1.
Основания
и
порядок
ограничения
прав
на
земельные
участки,
предназначенные для строительства и эксплуатации многоквартирных домов.....59
3.2.
Основания
и
порядок
прекращения
прав
на
земельные
участки,
предназначенные для строительства и эксплуатации многоквартирных домов.....69
ЗАКЛЮЧЕНИЕ..............................................................................................................78
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ....................................................82
5
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования обусловлена несколькими факторами.
Во-первых, правовое регулирование отношений в сфере использования и
охраны земельных участков, предназначенных для строительства и эксплуатации
многоквартирных домов, охватывает чрезвычайно широкий круг субъектов,
являющихся правообладателями жилых и нежилых помещений в таких домах,
либо имеющих иной охраняемый законом интерес в их использовании и,
соответственно, затрагивает наиболее существенные интересы этих лиц. Данные
обстоятельства требуют от законодателя закрепления надлежащих правовых
процедур,
позволяющих
управомоченным
субъектам
удовлетворять
свои
законные интересы в сфере использования помещений в многоквартирных домах
и
необходимых
для
этого
земельных
участков.
Надлежащим
образом
оформленные права на земельный участок позволяет собственникам и иным
правообладателям помещений многоквартирного дома эффективно защищать
свои права на придомовую территорию и элементы благоустройства. Однако,
порядок оформления права долевой собственности на «придомовой» земельный
участок продолжает оставаться предметом общественного внимания в связи с
наличием пробелов и коллизий правового регулирования указанного вопроса.
Во-вторых, необходимость специального регулирования отношений в сфере
использования и охраны земельных участков, предназначенных для строительства
и эксплуатации многоквартирных домов, и его дальнейшего совершенствования
связана
с
интенсификацией
гражданского
оборота,
построенного
на
частноправовых началах. В современных условиях необходимо выстраивать
систему отношений, искать и проводить в законодательстве и практике новые
принципы построения оборота недвижимого имущества, связывать его с
оборотом земельных участков. Поскольку одной из основных задач социальноэкономического развития России является обеспечение населения комфортным
жильем, а жилая недвижимость составляет значительную долю всего рынка
6
недвижимости и имеет огромное социальное и экономическое значение,
регулирование этих отношений приобретает особую значимость.
В-третьих, Жилищный кодекс Российской Федерации и Вводный закон к
нему заложили основы частноправового регулирования в системе отношений по
поводу жилья. Направленные на регулирование, в первую очередь, жилищных
отношений, эти акты существенно затрагивают гражданские и земельные
отношения – отношения, касающиеся одного из самых обширных массивов
застройки – многоквартирных домов. Жилищный кодекс РФ ввел специальные
правила, касающиеся всего комплекса отношений, возникающих в связи с
нахождением многоквартирного дома на земельном участке, и изменил
существовавший в этой сфере правопорядок.
Однако до настоящего времени необходимого теоретического осмысления,
по нашему мнению, обозначенные правовые явления не получили, что, в свою
очередь, определяет актуальность темы исследования.
Степень научной разработанности темы исследования. Проблема
правового регулирования отношений в сфере использования и охраны земельных
участков, предназначенных для строительства и эксплуатации многоквартирных
домов, учитывая динамичность развития законодательства, не нашла должного
научного
исследования
исследований,
действующем
и
обоснования.
посвященных
жилищном,
Комплексных
исследуемым
земельном,
проблемам,
градостроительном
монографических
основанных
и
на
гражданском
законодательстве до настоящего времени нет. В силу этого, при проведении
исследования автор опирался на труды ученых, посвященные отдельным
вопросам правового регулирования отношений общей собственности, правового
режима земельных участков, правомочий сособственников помещений в
многоквартирных домах и управления ими, а именно, С.С. Алексеева, В.А.
Белова, М.И. Брагинского, А.Б. Венгерова, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, Б.М.
Гонгало, Д.П. Гордеева, С.П. Гришаева, Л.Ю. Грудцыны, И.А. Дроздова, Н.В.
Зимелевой,
С.А.
Зинченко,
О.С.
Иоффе,
В.П.
Камышанского,
П.В.
Крашенинникова, В.Н. Литовкина, Р.П. Мананковой, М.Г. Марковой, Л.М.
7
Минкиной, И.Б. Миронова, В.П. Мозолина, Н.Н. Пахомовой, С.Г. Певницкого,
В.А. Рыбакова, А.Я. Рыженкова, О.Н. Садикова, Е.А. Суханова, Ш. Тагайназрова,
В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, П.Н. Тютюника, В.А. Фогеля, А.П. Фокова, Р.О.
Халфиной, А.Е. Черноморца, Е.А. Чефрановой, К.Б. Ярошенко и др.
Из работ, основанных на Жилищном и Земельном кодексах РФ, наиболее
близкой
к
тематике
настоящего
исследования
является
работа
Ю.А.
Халимовского «Правовой режим земельных участков при многоквартирных
жилых
домах».
Теоретическая
и
практическая
значимость
указанного
исследования бесспорна. Однако данная научная работа рассматривает лишь
отдельные аспекты этих отношений с целью решения узкоспециальных задач. В
этой связи необходим комплексный подход к исследованию правового
регулирования отношений в сфере использования и охраны земельных участков,
предназначенных для строительства и эксплуатации многоквартирных домов, с
учетом законодательного и правоприменительного опыта, складывающегося в
последние годы.
Объект исследования составляет совокупность общественных отношений,
возникающих
в
сфере
использования
и
охраны
земельных
участков,
предназначенных для строительства и эксплуатации многоквартирных домов.
Предметом исследования выступают нормы гражданского, земельного,
жилищного, градостроительного законодательства, регулирующие общественные
отношения
в
сфере
использования
и
охраны
земельных
участков,
предназначенных для строительства и эксплуатации многоквартирных домов,
практика их применения, а также положения правовой доктрины по проблемам
исследования.
Целью исследования является комплексное рассмотрение правового
регулирования отношений в сфере использования и охраны земельных участков,
предназначенных для строительства и эксплуатации многоквартирных домов.
Цель предопределила постановку и необходимость решения следующих
основных задач исследования:
8
1) определить понятие и основные элементы правового регулирования
отношений
в
сфере
использования
и
охраны
земельных
участков,
предназначенных для строительства и эксплуатации многоквартирных домов;
2) исследовать порядок формирования и государственного кадастрового
учета земельных участков, предназначенных для строительства и эксплуатации
многоквартирных домов;
3) рассмотреть порядок и условия возникновения права собственности на
земельные участки, предназначенные для строительства и эксплуатации
многоквартирных домов;
4) проанализировать пределы осуществления собственниками и иными
правообладателями помещений прав на земельные участки, предназначенные для
строительства и эксплуатации многоквартирных домов;
5) обобщить основания и порядок ограничения прав на земельные участки,
предназначенные для строительства и эксплуатации многоквартирных домов;
6) охарактеризовать основания и порядок прекращения прав на земельные
участки, предназначенные для строительства и эксплуатации многоквартирных
домов.
Методологическую основу исследования составляют диалектический
метод научного познания, а также общенаучные и частнонаучные методы.
Использованы методы системного анализа и обобщения нормативных, научных и
практических материалов; сравнительно-правовой; логический; формальноюридический, системно-структурный, функциональный, социологический и
другие методы научного познания.
Эмпирическую
основу
исследования
составляют
судебные
акты
Конституционного суда Российской Федерации, судов общей юрисдикции и
арбитражных судов Российской Федерации, разъяснения по применению
законодательства Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего
Арбитражного суда Российской Федерации.
Нормативная основа исследования включает в себя Конституцию
Российской Федерации от 12.12.1993г., Гражданский кодекс Российской
9
Федерации (часть первая) от 30.11.1994г. №51-ФЗ, Гражданский кодекс
Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996г. №14-ФЗ, Земельный кодекс
Российской Федерации от 25.10.2001г. №136-ФЗ, Жилищный кодекс Российской
Федерации от 29.12.2004г. №188-ФЗ, Градостроительный кодекс Российской
Федерации от 29.12.2004г. №190-ФЗ, и иные федеральные законы, региональные
и муниципальные нормативные акты, имеющие отношение к предмету
исследования.
Основные положения, выносимые на защиту:
1. Правовое регулирование отношений в сфере использования и охраны
земельных участков, предназначенных для строительства и эксплуатации
многоквартирных домов, является комплексным поскольку складывающиеся в
данном случае отношения регулируются положениями как публичного, так и
частного права.
Публичные нормы исследуемого правового режима включают в себя
положения
об
установлении
целевого
назначения,
видов
разрешенного
использования земельных участков, зонирование территорий, государственный
мониторинг
земель,
землеустройство,
резервирование
земель
для
государственных и муниципальных нужд, контроль и надзор за соблюдением
земельного законодательства, а также меры уголовной и административной
ответственности. Частные нормы исследуемого правового режима включают в
себя положения о праве собственности и иных вещных правах на земельные
участки, оборотоспособности земельных участков, субъектах прав, их правах и
обязанностях и гражданско-правовой ответственности.
2. Земельный участок, предназначенный для строительства и эксплуатации
многоквартирного дома, представляет собой часть земной поверхности с
установленными в соответствии с действующим законодательством границами,
на которой расположен многоквартирный дом с элементами озеленения и
благоустройства, иные предназначенные для обслуживания и эксплуатации
данного дома и расположенные на земельном участке объекты.
10
3. В действующем законодательстве не четко урегулирован вопрос о
порядке определения размера земельного участка, предназначенного для
строительства и эксплуатации многоквартирного дома. Для устранения данного
недостатка предлагается использовать фактический и нормативно-технический
критерии.
Фактический критерий позволяет определить пределы фактического
землепользования и границы существующей застройки; нормативно-технический
критерий предполагает учет красных линий, границ смежных земельных участков
(при их наличии) и проездов, естественных границ земельных участков, границ
отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций. В случае
противоречия между данными критериями приоритет предлагается отдать
нормативно-техническому.
4. В действующем жилищном законодательстве закреплена конструкция
возникновения права собственности в силу закона. Данную конструкцию
предлагается рассматривать как основание возникновения права собственности.
Сущность ее состоит в том, что земельный участок, предназначенный для
строительства и эксплуатации многоквартирного дома, переходит в общую
долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме без
учета их воли в случае формирования земельного участка , на котором
расположен
многоквартирный
дом,
и
проведения
в
отношении
него
государственного кадастрового учета.
5. Поскольку земельные участки являются составной частью общего
имущества собственников помещений в многоквартирных домах, правовое
регулирование осуществления права собственности на земельные участки под
многоквартирными домами определяется нормами земельного, жилищного и
гражданского законодательства в комплексе.
Однако, в случае возникновения коллизий, приоритет должен быть отдан
нормам жилищного и земельного законодательства в силу специфичности
исследуемых правоотношений.
11
6. Правообладатели помещений в многоквартирных домах, не являющиеся
их собственниками, обладают правом пользования земельным участком, занятым
таким домом, объем и пределы осуществления которого определяются
необходимостью использования и обслуживания помещения по его назначению.
Указанное право пользования земельным участком, занятым многоквартирным
домом, следует судьбе права на помещение в многоквартирном доме.
7. Ограничения прав на земельные участки, предназначенные для
строительства и эксплуатации многоквартирных домов, следует определить как
предусмотренные
частноправовые
действующим
пределы
законодательством
осуществления
прав
публично-правовые
владения,
пользования
и
и
распоряжения таким участком, устанавливаемые на основании федеральных
законов, актов органов государственной власти и местного самоуправления,
судебных решений или сделок.
8. Особое воплощение принципа единства судьбы как часть правового
режима земельного участка, предназначенного для строительства и эксплуатации
многоквартирного дома, проявляется также в специальном порядке определения и
изменения долей в праве долевой собственности на придомовой участок,
императивно привязанном к площади жилых и нежилых помещений и
независящем от воли домовладельцев.
Так, доля в праве общей долевой собственности на земельный участок,
занятый многоквартирным домом следует судьбе права собственности на
помещение
в
многоквартирном
доме
и
не
является
самостоятельным
оборотоспособным объектом. При переходе права собственности на помещение в
многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на земельный участок
нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности
на земельный участок предшествующего собственника такого помещения.
Структура исследования. Настоящая работа включает введение, три
главы, объединяющие шесть параграфов, заключение, список использованных
источников. Объем работы составляет 91 страница. Работа основывается на 89
источниках.
12
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРАВОВОМ
РЕГУЛИРОВАНИИ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ОХРАНЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ,
ПРЕДНАЗНАЧЕННЫХ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА И ЭКСПЛУАТАЦИИ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
1.1. Понятие и основные элементы правового регулирования
отношений в сфере использования и охраны земельных участков,
предназначенных для строительства и эксплуатации
многоквартирных домов
Современная
социально-экономическая
и
общественно-политическая
ситуация в России обусловливает необходимость применения комплексного и
системного подхода к решению проблем правового регулирования общественных
отношений. В свою очередь, динамика развития современного российского
общества, наряду с расширяющейся сферой правовой регуляции общественных
отношений, объективно требует модернизации самого качества регулирования,
создания такого оптимального порядка, который позволил бы максимально
эффективно и в строгом соответствии с законом разрешить ту или иную
жизненную ситуацию, обеспечить законность и правопорядок в целом. Именно
таким специально организованным механизмом, отличающимся стабильностью, и
в то же время динамичностью в законодательном аспекте, выступает правовое
регулирование.
Сегодня понятие «правовое регулирование» активно используется как в
нормативно-правовых актах различного уровня, так и в научной литературе,
являясь одной из важнейших и широко распространенных категорий как в общей
теории права и государства, так и в отраслевых науках.
Тем не менее, несмотря на то, что категория правового регулирования
правомерно востребована различными областями научного знания и постоянно
встречается в текстах нормативно-правовых актов, это понятие прочно вошло в
13
юридическую
терминологию
и
общественно-политический
лексикон
для
обозначения различных правовых состояний, можно констатировать, что оно
остается одним из наиболее сложных и недостаточно изученным в правоведении.
Исследование
эволюции
понятия
правового
регулирования
в
общетеоретическом аспекте позволяет выявить существование нескольких
основных подходов к его определению: во-первых, как социального режима
некоторого объекта, закрепленного правовыми нормами и обеспеченного
совокупностью юридических средств (В.Б. Исаков) 1 ; во-вторых, как комплекса
правовых средств, характеризующих особое сочетание взаимодействующих
между собой дозволений, запретов, а также позитивных обязываний, создающих
особую направленность регулирования (С.С. Алексеев)2; в-третьих, как результата
правового воздействия на общественные отношения систем (определенного
набора)
юридических
обеспечивающих
средств,
нормальное
присущих
конкретной
функционирование
отрасли
данного
права
и
комплекса
общественных отношений (Л.А. Морозова)3; в-четвертых, как особого правового
порядка, выражающегося в определенном сочетании юридических средств и
создающего
желаемое
благоприятности
либо
социальное
состояние
неблагоприятности
для
и
конкретную
удовлетворения
степень
интересов
субъектов права (А.В. Малько, Н.И. Матузов)4 и некоторые другие.
Таким образом, правовое регулирование в теории права представляет собой
процесс целенаправленного воздействия государства на общественные отношения
при помощи специальных юридических средств и методов, которые направлены
на их стабилизацию и упорядочивание.
Однако,
являясь
общеправовым
явлением,
правовое
регулирование
различных объектов не однородно и имеет свою специфику. Возникновение
Исаков, В.Б. Механизм правового регулирования и правовые режимы / В.Б. Исаков // Проблемы теории
государства и права. – 1987. – № 8 – С. 258.
2
Алексеев, С.С., Теория государства и права / С.С. Алексеев, С.И. Архипов, В.М. Корельский и др.; под общей
ред. С.С. Алексеева – М.: Норма, 2015. – С. 287.
3
Морозова, Л.А. Теория государства и права / Л.А. Морозова – 5-e изд., перераб. и доп. – М.: Норма: НИЦ
ИНФРА-М, 2014. – С. 315.
4
Матузов, Н.И. Теория государства и права / Н.И. Матузов, А.А. Воротников, В.Л. Кулапов; под ред. Н.И.
Матузова, А. В. Малько. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Норма: НИЦ ИНФРА-М, 2018. – С. 240.
1
14
подобных особенностей обусловлено существенным различием по предмету и
методу правового регулирования правовых отраслей, что неизбежно влечет
необходимость в целях настоящего исследования рассмотрение правового
регулирования не только с точки зрения общетеоретических начал, но и
отраслевой принадлежности исследуемого явления.
Анализ научных трудов позволяет автору придти к выводу, что
представление о правовом регулировании отношений в сфере использования и
охраны земельных участков, и его содержании с течением времени подверглось
значительным изменениям. Первоначально правовое регулирование отношений в
сфере использования и охраны земельных участков сводилось к полномочиям
органов по управлению землей как разновидности государственного имущества5.
Более четкое и развернутое определение было дано Н.И. Красновым,
указавшим, что под правовым регулированием отношений в сфере использования
и охраны государственного земельного фонда следует понимать установленный
нормами советского земельного права порядок возможного или должного
поведения по отношению к земле как объекту права исключительной
собственности государства, государственного управления земельным фондом,
права землепользования и правовой охраны, направленный на обеспечение ее
рационального использования в качестве всеобщего условия труда и основного
(главного) средства производства в сельском хозяйстве6. Правовое регулирование
отношений в сфере использования и охраны земель (всех земель, отдельных
категорий и их видов), по мнению О.И. Крассова 7 ,
представляет собой
определение в законодательстве содержания права собственности, иных прав на
отдельные земельные участки, управления использованием и охраной конкретных
земель, мер по охране земель, посредством установления основного целевого
назначения земель, территориального зонирования, ограничения прав, публичных
сервитутов и установления разрешенного использования.
Венедиктов, А.В. Гражданско-правовая охрана социалистической собственности в СССР / А.В. Венедиктов – М.:
Изд. Академии наук СССР, 1954. – С. 197.
6
Краснов, Н.И. Правовой режим земель специального назначения / Н.И. Краснов – М.: Госюриздат, 1961. – С. 59.
7
Крассов, О.И. Земельное право: учебник / О.И. Крассов. – 5-е изд., перераб. и доп. – М.: Норма: НИЦ ИНФРА-М,
2017. – С. 178.
5
15
Наконец, Г.А. Аксененок выделил отдельные составляющие правового
регулирования (применительно к сельскохозяйственным землям): во-первых,
понятие этих земель как объекта данного земельного отношения; во-вторых, круг
землепользователей этих земель, их права и обязанности; в-третьих, порядок
государственного управления этими землями; в-четвертых, формы и меры
ответственности, определенные законодательством 8 . Подобное деление стало
общепризнанным, и постепенно было распространено на все земельные участки
независимо от формы собственности и иных гражданских прав, в том числе и
права аренды.
В настоящее время правовое регулирование земельных отношений
заключается в установлении норм и правил в сфере землепользования,
общеобязательных для применения и исполнения всеми субъектами данного вида
отношений, и осуществляется в соответствии с гражданским и земельным
законодательством.
Синтез определений правового регулирования отношений
в сфере
использования и охраны земельных участков, приведенных разными авторами и
учеными-правоведами, с учетом соотношения понятий земли и земельного
участка, закрепленные земельным и гражданским законодательством, позволяет
сформировать специфичную правовую конструкцию.
В частности, к правовому регулированию отношений в сфере использования
и охраны земель как публично-правовой категории можно отнести: установление
целевого
назначения,
видов
разрешенного
использования,
зонирование
территорий, призванные определить землю как объект земельных отношений;
государственный мониторинг земель, землеустройство, резервирование земель
для государственных и муниципальных нужд, необходимые для управления
охраной и использованием земель; контроль и надзор за соблюдением земельного
законодательства, а также меры уголовной и административной ответственности.
К правовому регулированию отношений в сфере использования и охраны
земельных
8
участков
как
частноправовой
категории
следует
отнести:
Аксененок, Г.А. Земельные правоотношения в СССР / Г.А. Аксененок – М.: Госюриздат, 1958. – С. 263.
16
оборотоспособность земельных участков как объектов гражданских, земельных и
жилищных отношений; круг обладателей вещных и обязательственных прав на
земельные
участки,
их
права
и
обязанности;
гражданско-правовую
ответственность за нарушение законодательства.
При этом следует учитывать, что публичная составляющая правового
регулирования распространяется на все земли РФ без исключения. Разумеется, по
отношению к разным землям применимо различное правовое регулирование,
значимость и важность отдельных элементов может варьироваться, но изъятий по
отношению к земле как природному объекту и природному ресурсу в земельном
законодательстве не предусмотрено.
В отличие от предыдущего частная составляющая правого регулирования
действует
только
применительно
к
земельным
участкам
как
объектам
гражданских прав. Иными словами, только по отношению к объектам с
установленными границами и прошедшими государственный кадастровый учет,
которые таким образом выделены из общего массива земель. Поскольку
земельные участки входят в состав российского земельного фонда, на них
распространяется
и
публичная,
и
частная
составляющие
правового
регулирования9.
Государство осуществляет регулирование земельных правоотношений
посредством принятия норм и правил, обязательных для исполнения всеми
субъектами. Обязательность исполнения норм права обеспечивается системой
мер стимулирующего или принудительного характера. Содержание земельных
правоотношений – корреспондирующие (взаимосвязанные) права и обязанности
их участников, совершающих свои действия в точном соответствии с нормами
права. В настоящее время с введением института частной собственности на землю
и
платного
землепользования
земельные
отношения
приобрели
новое
содержание, так как они признаны имущественными, а земля перестала быть
Клебанович, Н.В. Основы земельного законодательства и права / Н.В. Клебанович, Н.В. Ковальчик – Минск, БГУ,
2016. – С. 73.
9
17
объектом
администрирования,
получила
кадастровую
оценку
с
учетом
потребностей развивающегося земельного рынка.
В
доктрине
обоснованно
отмечается,
что
правовое
регулирование
отношений в сфере использования и охраны земель можно подразделить на
общее, присущее всему составу земель Российской Федерации; особенное,
присущее отдельным категориям земель; специальное (конкретное), присущее
конкретным земельным участкам
10
, в том числе земельным участкам,
предназначенным для строительства и эксплуатации многоквартирных домов.
Так, земельные участки, предназначенные для строительства и эксплуатации
многоквартирных домов, являются объектом отношений, урегулированных
гражданским, земельным, жилищным и градостроительным законодательством,
сводимых к двум группам: имущественным (частным) и административным
(публичным).
Основу регулирования имущественных отношений составляет Гражданский
кодекс Российской Федерации. Нормы гражданского права, содержащиеся в
других законах, должны соответствовать ГК РФ (ст. 3 ГК РФ). Гражданское
законодательство
определяет
основания
возникновения,
изменения
и
прекращения прав на земельный участок, порядок осуществления права
собственности и других вещных прав, а также другие имущественные отношения.
К имущественным отношениям по поводу земельных участков гражданское
законодательство применяется, если иное не предусмотрено земельным (п. 3 ст. 3
ЗК РФ).
Комплекс
норм
земельного
права
устанавливает
особенности
возникновения и прекращения таких прав, а также процедуру их оформления.
Основным источником земельного права является Земельный кодекс Российской
Федерации.
В земельном праве в соответствии со ст. 6 ЗК РФ, объектами
правоотношений признаются: земля в целом (как естественный природный объект
Ерофеев, Б.В. Земельное право России: учебник / Б.В. Ерофеев – 13-е изд., перераб. и доп. – М.: Юрайт, 2014. –
С. 211.
10
18
и ресурс), участки земли и части земельных участков. В большинстве
правоотношений объектом выступает индивидуально определенный участок
земли, имеющий обязательные признаки и характеристики (границы, площадь,
местоположение). Земля в целом может выступать объектом отношений по
охране или рациональному использованию, которые носят общий характер.
Субъектами земельных правоотношений согласно ст. 5 ЗК РФ, могут
выступать: граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ,
муниципальные образования. Субъектный состав зависит от конкретного вида
правоотношений. В процессе распределения земель государственной или
муниципальной собственности субъектами будут выступать публичные органы
власти, с одной стороны, и гражданин (организация), претендующие на
выделение участка. В правоотношениях, возникающих при совершении сделки в
отношении земельного участка, субъектами будут являться стороны соглашения,
а участие органа власти допускается только в качестве одной из сторон сделки.
Регулирование
объектного
и
субъектного
составов
земельных
правоотношений осуществляется не только в нормах земельного и гражданского
законодательства, но и в нормах ряда отраслевых федеральных законов.
Жилищный
кодекс
Российской
Федерации
закрепляет
собственный
приоритет по отношению к прочим нормативным правовым актам, составляющим
жилищное законодательство (п. 8 ст. 5 ЖК РФ), согласно которому при
возникновении правовых коллизий применяются именно положения ЖК РФ11.
Приоритет ЖК РФ действует только в сфере жилищного законодательства,
т.е. совокупности нормативных актов, регулирующих жилищные отношения, а
именно отношения по поводу: пользования жилыми помещениями частного
жилищного фонда; пользования общим имуществом собственников помещений;
а также управления многоквартирными домами и другие (ст. 4 ЖК РФ).
По общему правилу приоритеты ЖК РФ и ГК РФ складываются в разных
сферах соответственно предметам регулирования. ГК РФ, например, имеет
Крашенинников, П.В. Постатейный научно-практический комментарий к жилищному кодексу Российской
Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2017. – С. 135.
11
19
приоритет в вопросах возникновения права частной собственности на жилые
помещения, а ЖК РФ – в вопросах пользования этими помещениями.
Область действия ГК РФ охватывает и порядок осуществления права
собственности, включая пользование вещью. ЖК РФ, с другой стороны, также
выходит за рамки собственно отношений по использованию жилых помещений
(например, нормы ст. 33 ЖК РФ весьма существенно дополняют положения
раздела V ГК РФ).
Соответственно, имущественные отношения в сфере использования и
охраны земельных участков, предназначенных для строительства и эксплуатации
многоквартирных
домов,
урегулированы
гражданским
законодательством
субсидиарно, за теми изъятиями, которые установлены законодательством
земельным и жилищным
12
. Содержание имущественно-правового режима
придомового участка определяется комплексом законодательных актов.
Напротив, административные отношения по поводу земельных участков,
предназначенных для строительства и эксплуатации многоквартирных домов, –
это отношения, урегулированные на императивных началах жилищным,
земельным и градостроительным законодательством, обычно не связанные с
оборотом участка, но определяющие порядок его использования. В эту группу
следует включить, прежде всего, земельные отношения, существо которых
составляет использование и охрана земель, и тесно связанные с ними
градостроительные отношения (например, по планированию и развитию
территории).
Резюмируя вышеизложенное, следует вывод, что правовое регулирование
отношений
в
сфере
использования
и
охраны
земельных
участков,
предназначенных для строительства и эксплуатации многоквартирных домов,
является совокупным (комплексным), поскольку по своей структуре представляет
собой единство публичного и частного элементов.
Стрембелев, С.В. Управление общим имуществом многоквартирного дома: правовые аспекты: монография / С.В.
Стрембелев – М.: Волтерс Клувер, 2014. – С. 19.
12
20
По нашему мнению, в рамках настоящего исследования с учетом его
отраслевой принадлежности речь будет идти именно о частноправовом элементе
правового регулирования отношений в сфере использования и охраны земельных
участков, предназначенных для строительства и эксплуатации многоквартирных
домов, а именно, о правах на такие земельные участки и их оборотоспособности.
Рассматривая правовую природу земельного участка, предназначенного для
строительства и эксплуатации многоквартирных домов, как уже было сказано
выше, необходимо учитывать как нормы земельного, так и жилищного и
гражданского законодательства.
Ст. 36 ЖК РФ 13 закрепляет положения о земельном участке, на котором
расположен многоквартирный дом. На этом участке расположены и другие
объекты – элементы озеленения и благоустройства и иные предназначенные для
обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты. Но эти
объекты не определяют такой земельный участок. Напротив, отнесение тех или
иных объектов к общему имуществу в многоквартирном доме непосредственно
связано с их нахождением на «придомовом» участке, поскольку в законе они
определяются как объекты, расположенные на указанном земельном участке. Ст.
36 ЖК РФ определяет состав и объем общего имущества в многоквартирном доме
в зависимости от расположения отдельных элементов этого имущества на
земельном участке, занятым многоквартирным домом.
Пункт 1 ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ14, напротив, устанавливает, что в
существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены
многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты
недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников
помещений в многоквартирном доме. Вводный закон к ЖК РФ в данном случае
определяет земельный участок, занятый, своего рода, составным объектом,
включающим в себя не только многоквартирный дом, но и иные входящие в
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Собрание
законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.
14
Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации» (ред. от 03.07.2018) // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть I). Ст. 15.
13
21
состав такого дома объекты недвижимого имущества. Другими словами,
использован обратный подход: объем земельного участка определяется в
зависимости от объема объекта, который на нем находится.
В
обоих
случаях
«придомовой»
участок
определяется
через
многоквартирный дом, следовательно, понимание такого участка как объекта и
дальнейшее исследование его правового регулирования невозможно без изучения
многоквартирного дома.
В соответствии с п. 6 «Положения о признании помещения жилым
помещением,
жилого
помещения
непригодным
для
проживания
и
многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» 15 , многоквартирным
домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные
выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в
помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в
себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в
соответствии с жилищным законодательством.
В отличие от жилого дома, который так же относится к жилым
помещениям, многоквартирный дом состоит из нескольких или многих жилых
помещений - квартир, использование которых немыслимо без определенной
инфраструктуры
и
помещений
общего
пользования.
Кроме
того,
в
многоквартирном доме могут быть предназначенные для самостоятельного
использования нежилые помещения16.
В
рамках
настоящего
исследования
проблема
правового
режима
многоквартирного дома заключается, по нашему мнению, в том, что он, выступая
объектом гражданских прав, одновременно как единое целое не может
представлять собой самостоятельный объект права. Объектами вещных прав
являются расположенные в доме жилые и нежилые помещения, находящиеся в
собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения
жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и
подлежащим сносу или реконструкции» (ред. от 28.02.2018) // Собрание законодательства РФ. 06.02.2006. № 6. Ст.
702.
16
Эрделевский, А.М. О конкуренции Гражданского и Жилищного кодексов // СПС «КонсультантПлюс», 2016.
15
22
принадлежащее собственникам квартир на праве долевой собственности общее
имущество дома.
Многоквартирный дом имеет сходство со сложной вещью, однако таковой
не является. Его режим противоположен режиму сложной вещи, которая
искусственно создается путем объединения физически не связанных разнородных
объектов, объединенных лишь возможностью использования по единому
назначению. Исходя из целесообразности их совместного использования,
законодатель устанавливает диспозитивное правило об общей судьбе всех
элементов сложной вещи. Помещения многоквартирного дома предназначены для
самостоятельного оборота, хотя физически они являются частью дома и в этом
качестве фактически зависят от судьбы дома17. Так, признание многоквартирного
дома аварийным влечет за собой признание непригодными для проживания и
отдельных помещений в нем, хотя бы состояние последних было надлежащим.
Таким образом, многоквартирный дом можно рассматривать как некий
имущественный
комплекс,
включающий
в
себя
жилые
помещения,
самостоятельные нежилые помещения, объекты инфраструктуры такого дома
(общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, за
исключением земельного участка, на котором располагается многоквартирный
дом, и размещенных на нем элементов озеленения и благоустройства и иных
предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного
дома объектов) 18 . Иными словами, многоквартирный дом – это здание, что
согласуется с трактовкой понятия «многоквартирный дом», извлекаемой из ГК
РФ (ст. 289, 290).
Указанному подходу корреспондируют положения ст. 16 Вводного закона к
ЖК РФ. В них «придомовой» участок представляет собой земельный участок, на
котором расположен не только многоквартирный дом, но и иные входящие в
состав такого дома объекты недвижимого имущества. Многоквартирный дом по
Мишулина, Е.С. Многоквартирный жилой дом как объект гражданского права / Е.С. Мишулина // Общество и
право. – 2016. – № 3. – С. 80.
18
Алексеева, О.Г. Жилое помещение: фикция, пространство, материальный объект? / О.Г. Алексеева // Семейное и
жилищное право. – 2016. – № 1. – С. 20.
17
23
нормам ЖК РФ и Вводного закона к нему есть здание и совокупность тесно
связанных с ним прочих, движимых и недвижимых, объектов. Многоквартирный
дом – это сложная правовая конструкция: не будучи одной вещью в правовом
смысле 19 , многоквартирный дом это свойство свое сообщает и основной своей
составляющей – жилому зданию. Здание в юридическом плане разделено на
некоторое количество вполне самостоятельных объектов и не образует единого
объекта прав, хотя является физически одной вещью
20
. Во-первых, это
недвижимые вещи, т.е. жилые и нежилые помещения, у каждого из которых
может
быть
отдельный
независимый
собственник
(и
даже
несколько
собственников). Во-вторых, – общее имущество собственников этих отдельных в
юридическом аспекте недвижимых вещей. Если к юридической конструкции
здания присоединить тесно связанные со зданием объекты, упоминаемые ЖК РФ
и Вводным законом к нему, в т.ч. земельный участок, то выйдет особый объект –
многоквартирный дом. Этому особому сложному объекту соответствует сложная
конструкция вещно-правовых отношений (в первую очередь, отношений
собственности), или «сложноструктурная модель собственности»21.
Тем не менее, возникает вопрос о правомерности включения, как это
сделано в ст. 36 ЖК РФ, в состав «многоквартирного дома» самого земельного
участка. Как будет показано ниже, приобретение собственниками помещений в
многоквартирном доме права собственности на придомовой участок вообще
может не произойти. В этом случае определение ст. 36 ЖК РФ никак не
реализуется, хотя по смыслу нормы земельный участок составляет центральную
часть общего имущества. Включать земельный участок в «многоквартирный
дом», тем более, неправомерно, так как и фактически, и отчасти юридически
земельный
участок
–
куда
более
фундаментальный
объект,
чем
«многоквартирный дом» и само жилое здание. Права на земельный участок
Димитриев, М.А. Правовой режим комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома (альтернативная
модель) / М.А. Димитриев // Семейное и жилищное право. – 2016. – № 2. – С. 41.
20
Литовкин, В.Н. Новый Жилищный кодекс РФ: иное прочтение / В.Н. Литовкин // Новый Жилищный кодекс
России: актуальные проблемы. Сборник статей. – 2015. – № 3. – С. 101.
21
Савельев, В.А. Действующее право собственности и некоторые сложноструктурные модели собственности / В.А.
Савельев // Государство и право. – 2015. – № 9. – С. 39.
19
24
сохраняются за его правообладателем независимо от гибели недвижимой вещи на
участке (п. 6 ст. 36 ЖК РФ). Многоквартирный дом (с его «индивидуальным» и
«общим» имуществом) и земельный участок – разные, хотя и неразрывно
связанные, объекты 22 . Это предположение согласуется с подходом ЗК РФ принципом единой судьбы земельного участка и расположенного на нем
строения.
Следовательно, в рамках темы настоящей работы, земельный участок,
предназначенный для строительства и эксплуатации многоквартирных домов,
следует рассматривать как часть поверхности земли, выделенной в целях
расположения на ней образующих многоквартирный дом жилого здания и
эксплуатационно тесно связанных со зданием объектов, границы которой
описываются и устанавливаются в процессе формирования исходя из принципов
занятости, необходимости и достаточности для эксплуатации и обслуживания
многоквартирного дома.
Если
рассматривать
земельный
участок,
на
котором
расположен
многоквартирный дом, как земельный участок со строением, то необходимо
подчеркнуть, что в этом случае правомерно говорить об участке с расположенным
на нем жилым зданием, подсобными постройками и сооружениями и элементами
благоустройства. Многоквартирный дом – не строительная, а правовая
конструкция.
1.2. Формирование и государственный кадастровый учет земельных
участков, предназначенных для строительства и эксплуатации
многоквартирных домов
Земельный участок может выступать в качестве объекта правового
регулирования лишь после определения в установленном порядке его границ, то
Тихомиров, М.Ю. Земельные участки: новые правила образования и изменения границ / М.Ю. Тихомиров – М.:
Изд-во Тихомирова М.Ю., 2014. – С. 35.
22
25
есть
осуществления
процедуры
его
формирования
и
государственного
кадастрового учета23.
Поэтому
законодатель
обусловил
переход
земельного
участка,
предназначенного для строительства и эксплуатации многоквартирного дома, в
общую долевую собственность собственников помещений в таком доме
необходимостью
формирования
данного
земельного
участка
и
его
государственного кадастрового учета (ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ). Тем
самым, законодатель связывает момент возникновения прав собственников и
иных правообладателей помещений в многоквартирных домах на земельный
участок под таким домом с моментом его формирования и государственного
кадастрового учета.
Формирование земельного участка представляет собой выполнение в
отношении
земельного
участка,
в
соответствии
с
установленными
законодательством требованиями, работ, в результате которых обеспечивается
подготовка
документов,
содержащих
необходимые
для
осуществления
государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке.
Иными
словами,
это
описание
земельного
участка
как
объекта
государственного кадастрового учета в соответствии с заявкой на выполнение
работ и необходимыми правилами учета.
Формирование
земельного
участка,
на
котором
расположен
многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или
органами местного самоуправления.
Сформированный таким образом земельный участок служит основанием
для проведения его кадастрового учета, а далее, вместе с решением органа
исполнительной власти о выделении данного участка для строительства и
эксплуатации многоквартирного дома, для государственной регистрации данного
участка.
Стрембелев, С.В. Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ / С.В. Стрембелев –
М.: Библиотечка «Российской газеты», 2012. – С. 22.
23
26
Порядок осуществления действий по формированию земельных участков
предусмотрен федеральным законодательством, в частности, ФЗ «О кадастровой
деятельности» и подзаконными актами к нему. Однако порядок формирования
земельных участков, предназначенных для строительства и эксплуатации
многоквартирных домов, имеет свои особенности правового регулирования.
В том случае, если земельный участок, предназначенный для строительства
и эксплуатации многоквартирного дома, был сформирован и в отношении него
осуществлен государственный кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ
(01.03.2005г.), исследуемый вопрос утрачивает свою актуальность, поскольку
домовладельцы становятся собственниками такого земельного участка в силу
закона с момента вступления в законную силу ЖК РФ (Постановление
Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 г. № 14363/12 24 ). Напротив, вопросы
формирования земельного участка, предназначенного для строительства и
эксплуатации многоквартирного дома, и его государственного кадастрового учета
приобретают особое значение тогда, когда такие действия совершаются
заинтересованными лицами после введения в действие ЖК РФ, т.е. после
01.03.2005г.
В
настоящее
время
вопросы
формирования
земельных
участков,
предназначенных для строительства и эксплуатации многоквартирных домов, в
части
определения
границ
и
размеров
таких
земельных
участков
регламентированы Вводным законом к ЖК РФ, ГрК РФ, Вводным законом к ГрК
РФ,
Федеральным
законом
от
24.07.2007г.
№221-ФЗ
«О
кадастровой
деятельности».
Согласно ч. 2 ст. 6 Вводного закона к ГрК РФ, 25 границы земельных
участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются
посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания
территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения,
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 г. № 14363/12 //
Вестник ВАС РФ. 2013. № 8.
25
Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской
Федерации» (ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть I). Ст. 17.
24
27
главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры
публичных слушаний в соответствии со статьями 5.1 и 46 ГрК РФ.
Учитывая, что вопрос установления границ земельного участка является
ключевым моментом возникновения права собственности на такой земельный
участок, важно обратить внимание, что в соответствии с подп. 4 п. 3 ст. 11.3 ЗК
РФ образование земельных участков в границах элемента планировочной
структуры,
застроенного
многоквартирными
домами,
осуществляется
исключительно в соответствии с проектом межевания территории.
Проект межевания территории разрабатывается в целях определения
местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков.
Согласно п. 1 ст. 43 Грк РФ26, подготовка проекта межевания территории
осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного
или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах
определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны и
(или)
границах
установленной
схемой
территориального
планирования
муниципального района, генеральным планом поселения, городского округа
функциональной зоны.
В соответствии с п. 1 ст. 42 ГрК РФ, подготовка проектов планировки
территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры,
установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого
размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и
очередности планируемого развития территории.
До
1
марта
2015
года
нормы
земельного
и
градостроительного
законодательства указывали, что размеры земельных участков в границах
застроенных
территорий
устанавливаются
с
учетом
фактического
землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в
период застройки указанных территорий.
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Российская
газета. 30.12.2004. № 920.
26
28
В настоящее время при подготовке проекта межевания территории
определение местоположения границ образуемых и изменяемых земельных
участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и
нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности,
установленными в соответствии с федеральными законами и техническими
регламентами. Градостроительным регламентом определяется правовой режим
земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью
земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей
эксплуатации объектов капитального строительства.
Однако, на наш взгляд, прежние критерии – фактический и нормативнотехнический – являются наиболее приемлемыми при определении размера
земельных участков, предназначенных для строительства и эксплуатации
многоквартирных домов.
Фактический критерий требует учета фактического землепользования и
границ существующей застройки. Закрепление подобного требования объективно
обусловлено, поскольку значительная часть многоквартирных домов уже создана
и эксплуатируется. Ст. 36 ЖК РФ в состав общего имущества многоквартирного
дома включает, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный
дом с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для
обслуживания,
эксплуатации
и
благоустройства
данного
дома
объекты,
расположенные на указанном земельном участке. Следовательно, мерой размера
земельного участка под многоквартирным домом служат критерии «занятости»
части земли многоквартирным домом и «необходимости» этой части для его
использования 27 . Сочетание в земельном участке под многоквартирным домом
двух составляющих, условно называемых «занятой» и «необходимой» частями,
обусловлено природой отношений: обособленность строения предопределяет
выделение земельного участка под строение и при строении28.
Макеев, П.В. Формирование земельных участков под многоквартирными домами: вопросы правового
регулирования на региональном уровне / П.В. Макеев // Жилищное право. – 2017. – № 10. – С. 56.
28
Литовкин, В.Н., Право собственности: актуальные проблемы / В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров – М.:
Статут, 2016. – С. 193.
27
29
«Занятая» часть определена той частью земной поверхности, которая
расположена непосредственно под многоквартирным домом, как бы «накрыта»
им. Включение ее в придомовой участок не вызывает сомнений, в противном
случае многоквартирный дом юридически лишался бы неразрывной связи с
землей,
что
прямо
противоречит
основным
принципам
земельного
законодательства (ст. 1 ЗК РФ).
Однако
использование
помещений
в
собственниками и иными правообладателями
многоквартирном
доме
их
объективно требует большего
пространства, в частности, в целях использования объектов для обслуживания,
эксплуатации и благоустройства данного дома (например, автостоянок, детских и
спортивных площадок, специально оборудованных площадок под контейнерами
для сбора мусора и пр.). В связи с этим, по нашему мнению, пределы
фактического землепользования определяются составом, характеристикой и
расположением на земельном участке под многоквартирным домом общего
имущества собственников помещений в нем.
Содержание фактического критерия, используемого при формировании
земельных участков под многоквартирными домами, обнаруживает проблему
разграничения
«сфер
необходимого
использования»
двух
и
более
многоквартирных домов 29 . В частности, такие ситуации типичны для, так
называемых,
зон
исторической
застройки,
когда
многоквартирные
дома
выстроены в ряд и имеют общие стены (например, такие ситуации типичны для
города Санкт-Петербург, когда многоквартирные дома фасадом обращены к
улице, а подъезды обращены во двор такого дома). Кроме того, в условиях
современной точечной застройки границы земельного участка, на котором
находится многоквартирный дом, могут несильно отличаться от границ самого
дома. При подобных типах застройки «необходимая» часть земельных участков
под многоквартирными домами могут пространственно совпадать.
Литовкин, В.Н., Право собственности: актуальные проблемы / В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров – М.:
Статут, 2016. – С. 177.
29
30
ЖК РФ не допускает создания имущества, являющегося общим для
собственников помещений в нескольких многоквартирных домах. Такой позиции
придерживаются не только арбитражные суды, но и Минфин России (Письмо от
02.10.2007 г. № 03-05-06-02/111 30 ), согласно которой право общей долевой
собственности у собственников помещений в жилом многоквартирном доме
возникает на тот земельный участок, на котором непосредственно находится этот
дом. Отнесение «необходимой» части к общему имуществу лишь одного из
многоквартирных домов приводит к возникновению другой проблемы, а именно,
проблемы
определения
прав
собственников
помещений
в
смежном
многоквартирном доме. Обустройство обособленного общего имущества в
подобных ситуациях невозможно, прежде всего, по причине территориальнопространственного дефицита. Не позволяет решить обозначенную проблему
исключение спорных, совместно используемых частей земельного участка из
общего имущества, поскольку это противоречит содержательному назначению
такого имущества как предназначенного для обслуживания, эксплуатации и
благоустройства данного многоквартирного дома.
Подобные проблемы фактического землепользования возможно разрешить,
по
нашему
мнению,
прибегнув
к
нормативно-техническому
критерию
формирования земельного участка, предназначенного для строительства и
эксплуатации многоквартирного дома, согласно которому границы земельного
участка, на котором расположен многоквартирный дом, устанавливаются с
учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии) и
проездов,
естественных
магистральных
границ
земельных
инженерно-транспортных
участков,
коммуникаций.
границ
Кроме
отвода
того,
исследуемый критерий включает в себя необходимость обеспечения прав других
лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного
участка,
частями подземного
и
надземного
пространства, пешеходными
проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 02.10.2007 г. № 03-05-0602/111 «Об уплате земельного налога собственником квартир в многоквартирных жилых домах» // СПС
«КонсультантПлюс». 2018.
30
31
иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего
использования
путем
установления
органом
местного
самоуправления
публичного сервитута с учетом градостроительных нормативов. Кроме того,
подлежат учету при формировании земельного участка под многоквартирным
домом
предельные
градостроительными
размеры
земельных
регламентами
31
.
участков,
Следовательно,
установленные
не
вдаваясь
в
характеристику каждого из составляющих нормативно-технического критерия,
следует отметить, что его конкретное содержание продиктовано императивно
установленными
требованиями
законодательства,
содержащего
земельного
конкретные
и
градостроительного
нормативные
и
числовые
характеристики формируемого земельного участка под многоквартирным домом.
Таким образом, следует признать, что универсальные и четкие критерии
определения размера и границ земельного участка, предназначенного для
строительства и эксплуатации многоквартирного дома, практически невозможно
закрепить законодательно. В случае недавней застройки это должны быть одни
нормы, в случае исторической – другие. Кроме того, существует региональная и
местная специфика градостроительной деятельности32. Поэтому поиск решения,
по нашему мнению, необходимо сосредоточить на уточнении существа
земельного участка, предназначенного для строительства и эксплуатации
многоквартирного дома, и его соотношения с территориями совместного
фактического землепользования.
В нашем понимании представляется три возможных варианта организации
таких отношений:
1)
совместно
используемые
части
оставить
в
государственной
(муниципальной) собственности и не передавать собственникам помещений в
многоквартирных домах в составе земельных участков под их домами;
Иванова, Т.Г. Особенности правоотношений по установлению границ в современных условиях / Т.Г. Иванова //
Экологическое право. – 2015. – № 1. – С. 55.
32
Пискунова, М.А. Почва для конфликтов / М.А. Пискунова // Корпоративный юрист. 2017. № 6. – С. 24.
31
32
2) совместно используемые части передавать в долевую собственность всех
собственников помещений в многоквартирном доме, чьи законные интересы и
фактическое пользование распространяются на соответствующую территорию;
3) формировать единый «придомовой» участок для всех многоквартирных
домов, имеющих совместное фактическое землепользование.
Для имплементации любой из трех конструкций потребуется внесение
изменений в ЖК РФ. В любом случае в законодательстве необходимо описать сам
объект правового регулирования: ввести понятие «совместного фактического
землепользования собственников помещений двух и более многоквартирных
домов», определив его как территорию, на которой расположены объекты,
необходимые и используемые при эксплуатации этих многоквартирных домов и
(или) которую собственники помещений в этих многоквартирных домах или
уполномоченные ими лица использовали при эксплуатации принадлежащих им
помещений и соответствующего общего имущества до вступления в силу ЖК РФ.
Также необходимо определить состав совместно используемых объектов. Затем
следует соответственно каждому варианту установить судьбу совместно
используемой территории и совместно используемых объектов.
С точки зрения юридической техники наиболее экономичным, на наш
взгляд, является первый вариант. Однако второй и третий больше соответствуют
смыслу правового подхода, закрепленного в нормах ГК РФ: участок должен быть
необходим и достаточен для эксплуатации недвижимого объекта.
Процедура формирования земельного участка, предназначенного для
строительства и эксплуатации многоквартирного дома, включает в себя несколько
этапов 33 . На первом этапе происходит подготовка и утверждение проекта
планировки территории и проекта межевания (ст.ст. 42-43 ГрК РФ). Орган
местного
территории
самоуправления
на
обеспечивает
основании
подготовку
генерального
плана
проекта
межевания
территории,
правил
землепользования и застройки (ст. 6 к Вводному закону к ГрК РФ). Не вдаваясь в
Баранов, В.А., Овчинников, А.А. Защита прав инвесторов в капитальном строительстве / В.А. Баранов, А.А.
Овчинников; под ред. В.А. Баранова – М.: Деловой двор, 2015. – С. 64.
33
33
специфику административно-правовых процедур принятия актов, необходимых
для формирования земельного участка, предназначенного для строительства и
эксплуатации многоквартирного дома, следует отметить, что, на наш взгляд, при
подготовке и согласовании проекта межевания территории и градостроительного
плана земельного участка в составе проекта межевания должны учитываться,
прежде всего, такие требования градостроительного законодательства, как:
- характер фактически сложившегося землепользования на неразделенной
на земельные участки застроенной территории;
-
минимальные
и
максимальные
размеры
земельных
участков,
определяемые в соответствии с градостроительными нормативами и правилами;
- обеспечение проезда, прохода к каждому земельному участку;
- границы территорий объектов культурного наследия, границы зон с
особыми условиями использования территории, границы зон действия публичных
сервитутов.
Законодательство
обязательному
требует,
рассмотрению
на
чтобы
проект
публичных
межевания
слушаниях,
подлежал
проводимых
в
установленном законом порядке, применительно к которому осуществляется
подготовка проекта межевания, созыв правообладателей земельных участков и
объектов капитального строительства, расположенных на указанной территории,
лиц, законные интересы которых могут быть нарушены в связи с утверждением
проекта межевания.
Предметом публичных слушаний является соблюдение прав граждан,
проживающих в существующей жилой застройке, правообладателей иных
объектов недвижимости путем определения в проекте межевания территории
границ земельных участков и при необходимости границ зон действия публичных
сервитутов.
Основания, порядок, результаты кадастровой деятельности, а также порядок
кадастрового учета определяется Федеральным законом от 24.07.2007 г. № 221-
34
ФЗ «О кадастровой деятельности» 34 . Стоит лишь отметить, что постановка на
государственный кадастровый учет земельного участка осуществляется в случае
принятия
органом
кадастрового
учета
соответствующего
решения
об
осуществлении кадастрового учета.
В представленных документах об осуществлении кадастрового учета
земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, должна
содержаться информация, позволяющая установить, что земельный участок занят
многоквартирным домом. В частности, в решении органа государственной власти
или органа местного самоуправления об утверждении схемы расположения
земельного участка, предназначенного для строительства и эксплуатации
многоквартирного дома, которое включается в состав приложения к межевому
плану, обязательно должен быть указан однозначный в понимании вид
разрешенного использования земельного участка.
Следует обратить внимание, что право общей долевой собственности на
общее имущество в многоквартирном доме (в том числе земельный участок)
возникает в силу закона независимо от момента государственной регистрации
такого права и носит правоподтверждающий характер.
Таким образом, формирование земельного участка, предназначенного для
строительства и эксплуатации многоквартирного дома, и его государственный
кадастровый учет выступают необходимым и достаточным условием для
возникновения права собственности на него у собственников помещений в
многоквартирном доме, в силу чего является важнейшей предпосылкой
функционирования частноправового режима исследуемых земельных участков.
ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ:
1. Понятие
«правовое
регулирование»
широко
используется
как
в
нормативно-правовых актах, так и в научной литературе, являясь одной из
Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (ред. от 03.08.2018) // Собрание
законодательства РФ. 30.07.2007. № 31. Ст. 4017.
34
35
основных и важнейших категорий в общей теории права и государства и в
отраслевых науках. В связи с этим в доктрине существует множество мнений о
сущности данного понятия, которое, в конечном итоге, включает в себя две
составляющие – публичную и частную. Публичная составляющая правового
регулирования распространяется на все земли РФ без исключения, частная же
действует
только
применительно
к
земельным
участкам
как
объектам
гражданских прав.
2. Основу
регулирования
имущественных
отношений
составляет
Гражданский кодекс Российской Федерации; к имущественным отношениям по
поводу земельных участков гражданское законодательство применяется, если
иное не предусмотрено земельным; Жилищный кодекс Российской Федерации, в
свою очередь, закрепляет собственный приоритет по отношению к иным
нормативно-правовым актам, составляющим жилищное законодательство.
3. Многоквартирный
дом
представляет
собой
сложную
правовую
конструкцию, неразрывно связанную с земельным участком, которую можно
рассматривать как некий имущественный комплекс, включающий в себя жилые
помещения, самостоятельные нежилые помещения и объекты инфраструктуры.
4. Образование земельных участков в границах элемента планировочной
структуры,
застроенного
многоквартирными
домами,
осуществляется
исключительно в соответствии с проектом межевания территории, который
разрабатывается в целях определения местоположения границ образуемых и
изменяемых земельных участков.
5. Формирование земельного участка под многоквартирным домом и его
государственный кадастровый учет являются условием признания земельного
участка в качестве объекта правового регулирования.
36
ГЛАВА 2. ПОРЯДОК ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКОВ, ПРЕДНАЗНАЧЕННЫХ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА И
ЭКСПЛУАТАЦИИ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
2.1. Возникновение права собственности на земельные
участки, предназначенные для строительства и эксплуатации
многоквартирных домов
Вопрос возникновения права собственности на земельные участки,
предназначенные для строительства и эксплуатации многоквартирных домов, у
собственников помещений в таких домах имеет принципиальное значение,
поскольку затрагивает огромный комплекс общественных отношений как
публично-правового
(например,
уплаты
земельного
налога),
так
и
частноправового характера (например, распоряжения земельными участками под
многоквартирными домами), общественные и частные интересы35.
В соответствии со ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ, земельный участок, на
котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого
дома объекты недвижимого имущества, сформированный до введения в действие
ЖК РФ и поставленный на государственный кадастровый учет, переходит
бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в
многоквартирном доме. Согласно ч. 5 указанной статьи, со дня проведения
государственного
кадастрового
учета
земельного
участка,
на
котором
расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома
объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую
собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Итак, согласно буквальному толкованию норм ЖК РФ и Вводного закона к
нему, моментом возникновения права общей долевой собственности на
35
Винницкий, А.В. Публичная собственность / А.В. Винницкий – М.: Статут, 2015. – С. 287.
37
земельный участок у собственников помещений многоквартирного жилого дома
считается:
- если земельный участок был сформирован и прошел государственный
кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ, - 1 марта 2005 г., т.е. момент
вступления в силу ЖК РФ;
- если земельный участок был сформирован и прошел государственный
кадастровый учет после введения в действие ЖК РФ, - момент его формирования
и проведения в отношении него государственного кадастрового учета.
При этом, если земельный участок, предназначенный для строительства и
эксплуатации многоквартирного дома, не сформирован и в отношении него не
проведен государственный кадастровый учет, то он находится в собственности
соответствующего публично-правового образования36.
До введения в действие ЖК РФ действовали нормы ст. 11 Федерального
закона от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» 37 , в
которых впервые была предусмотрена безвозмездная передача в существующей
застройке в общую долевую собственность домовладельцев земельных участков в
нормативных размерах, на которых расположены жилые здания и иные объекты
недвижимости, входящие в состав кондоминиума. В целях реализации данного
правила было принято Постановление Правительства РФ от 26.09.1997 г. № 1223
«Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ
земельных участков в кондоминиумах»38. Этот нормативный документ определял
механизм передачи земельных участков в кондоминиуме в собственность или
аренду на основании решений органов государственной власти или органов
местного самоуправления после установления границ земельных участков в
натуре.
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 2010.
№ 6.
37
Федеральный закон от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (ред. от 21.03.2002) //
Собрание законодательства РФ. 17.06.1996. № 25. Ст. 2963.
38
Постановление Правительства РФ от 26.09.1997 г. № 1223 «Об утверждении Положения об определении
размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах» (ред. от 21.08.2000) // Собрание
законодательства РФ. 06.10.1997. № 40. Ст. 4592.
36
38
Указанные нормы действовали до вступления в силу ЖК РФ в части, не
противоречащей ЗК РФ, то есть до указанного момента земельный участок
считался предоставленным в собственность домовладельцев после принятия об
этом уполномоченным публичным органом ненормативного правового акта.
Причем факт формирования земельного участка в качестве объекта гражданского
оборота (определение границ на местности, проведение кадастрового учета) без
издания
ненормативного
правового
акта
еще
не
предоставлял
членам
кондоминиума права распоряжения данным земельным участком – для этого
требовалось издание специального акта.
ЖК РФ, в отличие от ранее действовавших норм, прямо не указывал в
качестве условия возникновения права общей долевой собственности на
земельный участок, предназначенный для строительства и эксплуатации
многоквартирного дома, необходимость издания органом публичной власти
ненормативного акта о предоставлении земельного участка собственникам
помещений в многоквартирном доме.
На протяжении длительного времени суды занимали диаметрально
противоположные позиции по рассматриваемому вопросу. Так, ФАС ЗападноСибирского и Уральского округов придерживались концепции, согласно которой
для перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников
помещений многоквартирного жилого дома, в порядке ст. 16 Вводного закона к
ЖК РФ, требовалось издание отдельного акта уполномоченным органом
государственной власти (органом местного самоуправления). Иными словами,
указанные
окружные
федеральные
арбитражные
суды
отстаивали,
так
называемый, заявительный порядок перехода земельного участка в общую
долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме
(постановления федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от
16.10.2012 г. № Ф04-6324/201239, от 21.08.2011 г. № Ф04-4551/201140, Уральского
Постановление федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.10.2012г. № Ф04-6324/2012 //
СПС «КонсультантПлюс». 2018.
40
Постановление федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.08.2011г. № Ф04-4551/2011 //
СПС «КонсультантПлюс». 2018.
39
39
округа от 23.08.2012г. № Ф09-6794/12-С641).
Кардинально по-другому ситуация представлена в ряде постановлений ФАС
Московского, Северо-Кавказского, Волго-Вятского, Центрального и Поволжского
округов. Указанные федеральные арбитражные суды справедливо полагали, что
моментом возникновения права общей долевой собственности у собственников
помещений в многоквартирном доме является либо вступление в силу ЖК РФ (1
марта 2005г.), либо проведение государственного кадастрового учета конкретного
земельного участка. Никаких дополнительных решений административных
органов
не
требуется
(постановления
федерального
арбитражного
суда
Центрального округа от 28.04.2014г. № А35-1679/14-С13 42 , Волго-Вятского
округа от 18.09.2012г. № А43-28836/2012-2-737
43
, Московского округа от
27.08.2014г. № КГ-А40/7808-14-П44, Северо-Кавказского округа от 01.09.2012г. №
Ф08-4903/201245).
Окончательная правовая позиция судов по указанному вопросу была
сформулирована в п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10,
Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г., согласно которой в силу ч. 2 и 5 ст. 16
Вводного закона к ЖК РФ земельный участок под многоквартирным домом
переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком
доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей
долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не
требуется.
Таким образом, необходимыми и достаточными условиями возникновения
права общей долевой собственности на земельный участок, предназначенный для
строительства и эксплуатации многоквартирного дома, у собственников
помещений в таком доме является проведение государственного кадастрового
Постановление федерального арбитражного суда Уральского округа от 23.08.2012г. № Ф09-6794/12-С6 // СПС
«КонсультантПлюс». 2018.
42
Постановление федерального арбитражного суда Центрального округа от 28.04.2014г. № А35-1679/14-С13 //
СПС «КонсультантПлюс». 2018.
43
Постановление федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.09.2012г. № А43-28836/2012-2737 // СПС «КонсультантПлюс». 2018.
44
Постановление федерального арбитражного суда Московского округа от 27.08.2014г. № КГ-А40/7808-14-П //
СПС «КонсультантПлюс». 2018.
45
Постановление федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.09.2012г. № Ф08-4903/2012 //
СПС «КонсультантПлюс». 2018.
41
40
учета в отношении данного участка, а так же его формирование и издание
ненормативного правового акта уполномоченным органом государственной
власти или местного самоуправления, если такие действия имели место до
введения в действие ЖК РФ. В том случае, если формирование земельного
участка и его государственный кадастровый учет имеют место после введения в
действие ЖК РФ, то земельный участок, предназначенный для строительства и
эксплуатации многоквартирного дома, переходит в собственность собственников
помещений в нем с момента окончания его государственного кадастрового учета.
Не менее актуальным является вопрос надлежащей легитимации прав на
земельный участок, занятый многоквартирными домами, в публичных реестрах.
По смыслу статей 130-131 ГК РФ следует, что возникновение права общей
долевой
собственности
строительства
и
на
земельный
эксплуатации
участок,
предназначенный
многоквартирного
дома,
для
подлежит
государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
В связи с тем, что с 1 января 2017г. государственная регистрация
недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом
от 13.07.2005г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» 46 ,
отдельные нормы, касающиеся рассматриваемого вопроса, нашли в нем свое
отражение, утратив свою силу в иных смежных нормативных актах.
Так, согласно п. 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2005г. № 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости», при государственной регистрации
права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном
доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве
общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее
имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на
многоквартирный дом не осуществляется.
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от
03.08.2018) // Собрание законодательства РФ. 20.07.2015. № 29 (часть I). ст. 4344.
46
41
В соответствии с п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2005г. № 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация
возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое
помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения
одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода,
прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой
собственности на общее имущество и обременения такого имущества.
В связи с этим, государственная регистрация права общей долевой
собственности на земельный участок, предназначенный для строительства и
эксплуатации многоквартирного дома и являющийся общим имуществом в
многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер 47 . При этом
государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или
нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная
регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на
общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок)
является
юридическим актом признания
и
подтверждения
государством
возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на
указанное имущество, в том числе на земельный участок. Пленум Высшего
Арбитражного Суда РФ также отметил, что с момента регистрации права
собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме,
соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность
собственников помещений в данном жилом доме48.
Следовательно, право общей долевой собственности на земельный участок,
предназначенный для строительства и эксплуатации многоквартирного дома,
возникает и считается действительным независимо от факта его государственной
Письмо Росреестра от 07.05.2010г. № 14-20-1143-1/10 «О государственной регистрации права собственности на
общее имущество в многоквартирном доме и о государственной регистрации договора управления
многоквартирным домом» // Нормирование в строительстве и ЖКХ. 2011. № 2.
48
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 г. «Об
отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре
аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. № 1.
47
42
регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и
сделок в ним.
Исследуя вопрос о порядке и условиях возникновения права общей долевой
собственности на земельный участок, предназначенный для строительства и
эксплуатации многоквартирного дома, необходимо также определить круг лиц,
управомоченных на инициирование процедуры формирования земельного участка
как необходимого условия возникновения указанного права.
В силу прямого предписания ч. 3 ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ49, любой
собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы
государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о
формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный
дом.
До июля 2018г. данной нормой предусматривалось обязательное принятие
решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома,
выступающего основанием формирования такого земельного участка.
Данное регулирование означало сохранение на неопределенное время
различного правового режима земельных участков под такими домами и
нарушение одного из основных принципов земельного законодательства единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Сейчас законодатель отказался от подобной конструкции в силу различий в
статусе жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и обусловленных
этим различий интересов собственников соответствующих помещений. При том,
что все они фактически пользуются земельным участком, на котором расположен
такой дом, принятие общим собранием решения становилось практически
невозможным.
Таким образом, в случае направления заявления в уполномоченный орган
публичной власти одним собственником жилого или нежилого помещения в
многоквартирном доме право общей долевой собственности на земельный
Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации» (ред. от 03.07.2018) // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть I). Ст. 15.
49
43
участок возникает сразу у всех правообладателей квартир и иных помещений,
причем без их согласия и даже уведомления, после его формирования и
государственного кадастрового учета. Следовательно, мнение собственников
помещений в многоквартирном доме, не желающих становиться собственниками
земельного участка, не принимается во внимание при решении исследуемого
вопроса. Изложенное позволяет говорить о том, что в действующем жилищном
законодательстве существует конструкция, так называемого, «принудительного
возникновения права собственности», необходимость существования которой
продиктована обеспечением прав собственников жилых и нежилых помещений в
многоквартирных домах, например, в случае их изъятия для государственных или
муниципальных нужд.
Не менее актуальным в рамках исследуемой темы является вопрос о
возможности приобретения права общей долевой собственности на земельный
участок, занятый многоквартирным домом, иностранцами и лицами без
гражданства на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
С одной стороны, в ЗК РФ содержится специальная норма о том, что
предоставление земельных участков иностранным лицам, лицам без гражданства
осуществляется только за плату (ч. 4 ст. 39.4 ЗК РФ), с другой стороны, в
земельном и жилищном законодательстве закрепляется безвозмездный характер
перехода права собственности на земельные участки, занятые многоквартирными
домами, собственникам помещений в них (ч. 5 ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ).
При разрешении обозначенной правовой коллизии, по нашему мнению,
необходимо учитывать два обстоятельства.
Во-первых, в ст. 39.4 ЗК РФ
возмездный
характер
приобретения
гражданства
земельных
участков,
50
, предусматривающей исключительно
иностранными
находящихся
в
лицами,
лицами
без
государственной
или
муниципальной собственности, речь идет о предоставлении земельных участков,
т.е. о действиях органов публичной власти, наделенных компетенцией по
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Собрание
законодательства РФ. 29.10.2001. № 44. Ст. 4147.
50
44
распоряжению соответствующими земельными участками. Вместе с тем, в ч. 5 ст.
16 Вводного закона к ЖК РФ говорится о переходе земельного участка в общую
долевую собственность, что, как уже отмечалось выше, исключает в данном
случае действия органов по предоставлению земельного участка.
Во-вторых, ст. 36 ЖК РФ51 закрепляет, что земельный участок, на котором
расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой
собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему
имуществу. ГК РФ допускает исключения из общего правила об обусловленности
возникновения прав на имущество, подлежащих государственной регистрации,
моментом регистрации соответствующих прав на него (ч. 2 ст. 8.1), и
конкретизирует данное правило п. 1 ст. 42 Закона о государственной регистрации
недвижимости, в силу которого государственная регистрация возникновения,
перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в
многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно
является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения,
ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на
общее имущество и обременения такого имущества.
Конституционный
Суд
РФ
определил
отраслевую
принадлежность
общественных отношений, возникающих при оформлении земельного участка
собственниками
многоквартирных
домов,
это
жилищные
отношения
52
.
Независимо от национальной принадлежности собственников помещений в
многоквартирных домах возникновение права собственности на земельные
участки под ними для них должно быть безвозмездным, поскольку жилищное
законодательство каких-либо исключений для иностранцев, лиц без гражданства
не делает.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Собрание
законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.
52
Постановление Конституционного Суда Российской Федерации № 12-П от 28.05.2010 г. «По делу о проверке
конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и
пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П.
Минина и Е.А. Плеханова» // Вестник Конституционного Суда РФ. 2010. № 5.
51
45
2.2. Пределы осуществления прав на земельные
участки, предназначенные для строительства и эксплуатации
многоквартирных домов, собственниками и иными
правообладателями помещений
Являясь составной частью общего имущества собственников помещений в
многоквартирных домах, земельный участок, предназначенный для строительства
и эксплуатации многоквартирного дома, является объектом как земельных, так и
жилищных и гражданских прав. В силу этого правовое регулирование
осуществления права собственности на земельные участки, предназначенные для
строительства и эксплуатации многоквартирных домов, определяется нормами
гражданского,
земельного
и
жилищного
законодательства
в
комплексе.
Изложенное дополнительно обосновывает сделанный нами ранее вывод о
комплексном характере правового режима «придомовых» земельных участков.
В частности, собственники помещений в многоквартирном доме владеют,
пользуются и, в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством
пределах, распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст.
36 ЖК РФ). По смыслу ч. 3 ст. 209 ГК РФ 53 , владение, пользование и
распоряжение землей в той мере, в какой их оборот допускается законом,
осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба
окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Так, согласно ст. 43 ЗК РФ54 граждане и юридические лица осуществляют
принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное
не установлено федеральными законами.
В то же время собственники земельных участков обязаны:
- использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением
и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) //
Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. Ст. 3301.
54
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ.
29.10.2001. № 44. Ст. 4147.
53
46
использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей
среде, в том числе земле как природному объекту;
- сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки,
установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
- осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и
других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;
- своевременно производить платежи за землю;
-
соблюдать
градостроительных
при
использовании
регламентов,
земельных
строительных,
участков
требования
экологических,
санитарно-
гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
- не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение
плодородия почв на землях соответствующих категорий;
- выполнять иные требования, предусмотренные федеральными законами
(ст. 42 ЗК РФ).
Таким
образом,
правовое
регулирование
использования
земельных
участков, предназначенные для строительства и эксплуатации многоквартирных
домов, определяется совокупностью прав и обязанностей собственников
помещений в таком многоквартирном доме в отношении указанного земельного
участка
55
. Указанные права и обязанности собственников помещений в
многоквартирном доме носят общий межотраслевой характер, что позволяет
говорить о существовании межотраслевого режима осуществления прав на
земельные участки. Однако, в рамках настоящего исследования больший научный
интерес вызывает необходимость выявления тех особенностей, которые присущи
режиму
осуществления
права
собственности
на
земельные
участки,
предназначенные для строительства и эксплуатации многоквартирных домов, так
называемого, специально-правового режима56.
Алексеев, С.С. Гражданское право и современность: сборник статей, посвященный памяти М.И. Брагинского /
С.С. Алексеев, Ф.О. Богатырев, Б.А. Булаевский и др.; под ред. В.Н. Литовкина, К.Б. Ярошенко – М.: Статут, 2015.
– С. 341.
56
Андреев, Ю.Н. Собственность и право собственности: цивилистические аспекты: монография / Ю.Н. Андреев –
М.: Норма, Инфра-М, 2013. – С. 102.
55
47
Во-первых, передача в пользование иным лицам земельного участка,
занятого многоквартирным домом, допускается только по решению большинства
собственников помещений в таком доме при условии, что это не нарушает прав и
законных интересов граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Исключение
составляет только приспособление общего имущества в многоквартирном доме
для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в
многоквартирном доме.
Это означает, что один собственник помещения в многоквартирном доме не
вправе сдавать в аренду (передавать в пользование за плату) земельный участок
(его часть) под многоквартирным домом и получать за это плату57. Необходимо
отметить, что в данном случае возможно вести речь лишь о передаче в
пользование иному лицу части земельного участка под многоквартирным домом,
поскольку физически передать в пользование третьему лицу весь земельный
участок не представляется возможным – часть уже занята многоквартирным
домом по границам его фундамента. При этом в рассматриваемом случае не
потребуется выделение части земельного участка для предоставления его
третьему лицу, поскольку положения ГК РФ не ограничивают право сторон
заключить такой договор, по которому в пользование предоставляется не вся
вещь в целом, а только ее отдельная часть58.
Необходимо учитывать, что право на владение и использование земельного
участка под многоквартирным домом принадлежит собственникам помещений в
нем и в том случае, если «придомовой» земельный участок не сформирован и не
осуществлен
его
государственный
кадастровый
учет.
В
таком
случае
собственником земельного участка является соответствующее публично-правовое
образование, которое не вправе распоряжаться земельным участком в той части, в
которой он должен быть сформирован и поставлен на государственный
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 г. № 13966/11 //
Вестник ВАС РФ. 2012. № 7.
58
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 г. «Об
отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре
аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. № 1.
57
48
кадастровый учет в целях реализации собственниками помещений своих прав на
общее имущество в многоквартирном доме59.
Следует также отметить, что в числе отношений, регулируемых жилищным
законодательством, в п. 3 ч. 1 ст. 4 ЖК названы отношения собственников
помещений по поводу пользования общим имуществом. Отношения по поводу
распоряжения таким имуществом законодатель в ст. 4 ЖК не упоминает.
Согласно ч. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в
долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Каких-либо изъятий из этого правила, в том числе в отношении распоряжения
общим имуществом собственников жилых помещений в многоквартирном доме,
ГК РФ не предусматривает. В соответствии с ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам
квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой
собственности
общие
помещения
дома,
несущие
конструкции
дома,
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за
пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Таким
образом, согласно ч. 1 ст. 246 ГК для распоряжения общим имуществом
собственников жилых помещений в многоквартирном доме необходимо согласие
всех собственников жилых помещений. Как отмечается в п. 7 Постановления
Пленума Высшего Арбитражного Суда от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых
вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на
общее имущество здания» 60 , передача отдельных частей здания в пользование
допускается по соглашению сособственников общего имущества (собственников
помещений в здании), а стороной соответствующего договора о передаче
имущества в пользование признаются все сособственники общего имущества
здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим
законодательством.
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 2010.
№ 6.
60
Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 64 от 23.07.2009г. «О
некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество
здания» // Вестник ВАС РФ. 2009. № 9.
59
49
В то же время в ч. 4 ст. 36 ЖК устанавливается, что объекты общего
имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным
лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме,
принятому на общем собрании таких собственников. Согласно ч. 1 ст. 46 и п. 3 ч.
2 ст. 44 ЖК, решение по вопросу о пользовании общим имуществом
собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами принимается
большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов
собственников помещений в многоквартирном доме. Между тем, передача
имущества в пользование представляет собой сделку по распоряжению
имуществом.
Таким образом, ЖК РФ в отличие от ГК РФ допускает возможность
совершения сделок по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома
в отсутствие согласия всех сособственников, что не согласуется с ч. 1 ст. 246 ГК.
Отсюда следует, что все сделки по передаче в пользование иным лицам
общего имущества собственников жилых помещений многоквартирного дома,
совершенные в отсутствие согласия всех собственников такого имущества,
противоречат закону и являются недействительными в силу ст. 168 ГК РФ.
По нашему мнению, приоритет при разрешении возникающей коллизии
должен быть отдан ЖК РФ в силу специфичности жилищных правоотношений.
Поскольку, во-первых, в чисто практическом понимании, не представляется
возможным собрать всех собственников многоквартирного дома для разрешения
вопроса о пользовании и распоряжении общим имуществом (определение ВАС
РФ от 29.11.2014 г. по делу № А63-2804/201461).
Во-вторых, выдел в натуре собственником помещения в многоквартирном
доме принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности на
«придомовой» участок не допускается, что прямо следует из содержания п. 1 ч. 4
ст. 37 ЖК РФ. Подобный запрет обусловлен тем, что, сохраняя физическую и
учетную целостность, многоквартирный дом либо его часть не является
Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.11.2014 по делу № А63-2804/2014 //
СПС «КонсультантПлюс». 2018.
61
50
автономным объектом гражданских прав. Квартира не может быть приравнена по
правовому режиму к жилому дому, поскольку является частью многоквартирного
дома, имеющего сложную систему отношений. Не может быть приравнена
квартира по правовому режиму и к части жилого дома. Являясь частью
многоквартирного
дома,
квартира
имеет
только
один
общий
коридор,
обеспечивающий выход на улицу сразу нескольким собственникам аналогичных
жилых помещений. Однако ст. 252 ГК РФ подобный запрет не установлен,
поскольку участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли
из общего имущества без каких-либо ограничений. В указанном авторы
Концепции развития законодательства о вещном праве видели противоречие,
которое, по их мнению, требует согласования. В частности, предлагалось
дополнить ст. 252 ГК РФ формулировкой «если иное не предусмотрено
федеральными законами» или перенести специальные положения о праве
собственности на общее имущество из ЖК РФ в ГК РФ62.
В-третьих, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе
отчуждать свою долю в праве общей долевой собственности на «придомовой»
участок, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли
отдельно от права собственности на принадлежащее ему жилое или нежилое
помещение, что следует из содержания п. 2 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ. Подобный запрет
обусловлен тем, что правовая природа общего имущества многоквартирных
домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности
и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования
указанными помещениями, не предполагает самостоятельного участия таких
объектов в гражданском обороте63.
По нашему мнению, в названных случаях коллизии между нормами ГК РФ,
ЗК РФ и ЖК РФ может быть разрешена на основании устоявшейся практики
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при
Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009 г.) // Вестник
ВАС РФ. 2009. № 11.
63
Определение Конституционного Суда Российской Федерации № 489-О-О от 19.05.2009 г. «Об отказе в принятии
к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект-71» на
нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и
частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации»// Вестник Конституционного Суда РФ. 2009. № 6.
62
51
определения юридической силы законодательных актов одного уровня с учетом
того, что объективных оснований для придания ГК РФ большей юридической
силы по сравнению с иными федеральными законами не имеется. Так, в ст. 76
Конституции РФ 64 не определяется и не может определяться иерархия актов
внутри одного их вида, в данном случае - федеральных законов. Ни один
федеральный закон, в силу ст. 76 Конституции РФ, не обладает по отношению к
другому федеральному закону большей юридической силой. Правильный же
выбор на основе установления и исследования фактических обстоятельств и
истолкование норм, подлежащих применению в конкретном деле, относится не к
ведению Конституционного Суда РФ, а к ведению судов общей юрисдикции и
арбитражных судов.
Таким образом, проанализировав некоторые теоретические и практические
аспекты реализации права общей собственности собственников помещений в
многоквартирном жилом доме, можно сделать вывод о том, что используемая в
данном случае правовая конструкция права общей собственности в большей
степени является технико-юридической оболочкой, позволяющей учесть как
права собственников, связанные с формальным признанием за ними права
собственности, так и обязанности, направленные на возложение бремени
содержания имуществом.
Вместе с тем, жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах,
являясь самостоятельными объектами гражданских прав, могут принадлежать
участникам гражданского оборота не только на праве собственности, но и иных
вещных или обязательственных правах, наличие которых предоставляет таким
лицам титул законного владельца. Жилищное законодательство базируется на
принципе неразрывной связи помещения в многоквартирном доме и общего
имущества такого дома, права на помещение в многоквартирном доме и права на
общее имущество такого дома65.
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок,
внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от
05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Российская газета. 25.12.1993. № 237.
65
Студилко, А.А. К вопросу о необходимости защиты прав собственников жилых помещений в многоквартирных
домах / А.А. Студилко // Российская юстиция. – 2017. – № 6. – С. 54.
64
52
В силу этого, обладание каким-либо правом (не только правом
собственности) на жилое либо нежилое помещение в многоквартирном доме
предоставляет
управомоченному
многоквартирного
дома.
лицу
Поэтому
право
определение
на
общее
надлежащего
имущество
субъекта
ограниченного вещного или обязательственного права на жилое или нежилое
помещение в многоквартирном доме позволяет учитывать его права и законные
интересы
при
использовании
таких
помещений,
исключать
возможные
злоупотребления правами со стороны участников общей долевой собственности в
отношении «придомового» участка, способствовать укреплению законности в
сфере оборота земельных участков, занятых многоквартирными домами
66
.
Указанное обуславливает необходимость исследования системы ограниченных
вещных и обязательственных прав на жилые и нежилые помещения в
многоквартирных домах.
ГК РФ наряду с вещным правом собственности, характеризующимся
универсальной
триадой
правомочий
«владения»,
«пользования»
и
«распоряжения», предоставляемых собственнику, в ч. 1 ст. 216 ГК РФ содержит
перечень иных вещных прав, обладатели которых ограничены в возможностях
использования имущества и определения его дальнейшей юридической судьбы. К
их числу относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным
участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
сервитуты; право хозяйственного ведения имуществом; право оперативного
управления имуществом.
Несмотря на различия в объеме правомочий пользования и распоряжения,
предоставляемых их обладателям, в науке гражданского права выделяют общий
правовой признак данных вещных прав, который выражается в их абсолютном
характере. Так, Е.А. Суханов отмечает, что юридическую специфику вещного
права составляет его абсолютный характер. Ведь оно определяет связи
управомоченного лица со всеми другими (третьими) лицами, а не с конкретным
Тихомиров, М.Ю. Общее имущество в многоквартирном доме: практическое пособие / М.Ю. Тихомиров – 2-e
изд., перераб. и доп – М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2014. – С. 59.
66
53
обязанным лицом (что характерно для обязательственных прав, являющихся в
силу этого относительными по своей юридической природе). Абсолютность
вещных прав обусловлена как раз тем, что они закрепляют отношение лица к
вещи, а не к другим лицам, исключая для них возможность препятствовать
управомоченному лицу в использовании вещи либо воздействовать на вещь без
его разрешения67.
Наряду с абсолютным характером ограниченных вещных прав другими их
характерными правовыми чертами являются:
во-первых, вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не
являющимся собственниками этого имущества (ч. 2 ст. 216 ГК РФ);
во-вторых, вещные права возникают на основе принятых законов;
в-третьих, право следования юридической судьбе имущества при переходе
права собственности от одного субъекта к другому (ч. 3 ст. 216 ГК РФ);
в-четвертых,
вещные
права
являются
одной
из
разновидностей
имущественных прав;
в-пятых, лицо, обладающее ограниченным вещным правом, имеет право на
защиту его владения также против собственника (ст. 305 ГК РФ).
Следует отметить, что перечень ограниченных вещных прав, изложенных в
ч. 1 ст. 216 ГК РФ, не является исчерпывающим. В науке гражданского права
предложены различные классификации ограниченных вещных прав, объектами
которых могут выступать жилые помещения.
Е.А.
Суханов
68
классифицировал
ограниченные
вещные
права
в
зависимости от определенного вида имущества. Он выделил: во-первых, вещные
права
некоторых
юридических
лиц
на
хозяйствование
с
имуществом
собственника; во-вторых, ограниченные вещные права по использованию чужих
земельных участков; в-третьих, права ограниченного пользования иным
недвижимым имуществом (например, жилыми помещениями); в-четвертых,
Суханов, Е.А. К понятию вещного права / Е.А. Суханов // Правовые вопросы недвижимости. – 2016. – № 1. – С.
31.
68
Суханов, Е.А. Российское гражданское право. В 2 томах. Том 1. Общая часть. Вещное право. Наследственное
право. Интеллектуальные права: учебник / Е.А. Суханов – М.: Статут, 2016. – С. 592.
67
54
обеспечивающие
надлежащее
исполнение
обязательств
права
залога
(залогодержателя) и удержания, объектами которых могут являться движимые
вещи.
Е.А. Баринова 69 предложила классификацию, основанную на формальноюридическом признаке - указании в законе. Ограниченные вещные права, по ее
мнению, делятся на две категории: указанные в законе в качестве вещных и не
указанные в законе в качестве вещных.
По нашему мнению, к предложенным классификациям Е.А. Суханова и Е.
А. Бариновой может быть отнесено ограниченное вещное право постоянного
(бессрочного)
пользования
жилым
помещением,
которое
формально
не
определено в законе, но вытекает из действующих нормативно-правовых актов в
жилищной и гражданско-правовой сферах.
К числу ограниченных вещных прав ЖК РФ отнес пользование жилым
помещением, предоставленным по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ), и
пользование
жилым
помещением
на
основании
договора
пожизненного
содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ).
Поскольку ЖК РФ допускает аналогию закона при регулировании
жилищных отношений, целесообразно предположить, что жилые и нежилые
помещения
в
многоквартирных
домах
могут
принадлежать
участникам
гражданского оборота на таких ограниченных вещных правах, как право
хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ) или оперативного управления (ст. 296 ГК
РФ) помещением в многоквартирном доме, сервитут (ст. 277 ГК РФ).
К числу обязательственных прав на жилые помещения следует отнести
право владения и пользования жилым помещением на основании договора найма
жилого помещения (ст. 671 ГК РФ), договора социального найма (ст. 60 ЖК РФ) и
договора найма специализированного жилого помещения (ст. 100 ЖК РФ).
Наконец,
к
числу
обязательственных
прав
на
нежилые
помещения
в
многоквартирных домах следует отнести право владения и пользования нежилым
69
Баринова, Е.А. Актуальные проблемы гражданского права / Е.А. Баринова – М.: Норма, 2014. – С. 165.
55
помещением на основании договора аренды (ст. 606 ГК РФ) и договора
безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ).
Таким образом, обобщенно система ограниченных вещных прав на жилые
помещения представлена такими правами, как право постоянного (бессрочного)
пользования, право хозяйственного ведения, право оперативного управления,
сервитут. В свою очередь, система обязательственных прав на жилые и нежилые
помещения в многоквартирных домах представлена правами владения и
пользования
ими,
возникающими
из
договоров
аренды,
безвозмездного
пользования, найма жилого помещения, договора социального найма и договора
найма специализированного жилого помещения.
Указанные
права,
являясь
ограниченными
вещными
либо
обязательственными, в любом случае предоставляют их субъекту возможность
владения и пользования помещениями в многоквартирных домах в известных
пределах, предоставляя в ряде случаев возможность распоряжения объектом
такого
права
с
обусловленными
ограничениями.
Общее
имущество
многоквартирного дома, как это следует из содержания ст. 36 ЖК РФ,
предназначено для того, что эксплуатировать жилые и нежилые помещения в
таком доме, оно существует для того, чтобы пользователи помещений имели
объективную возможность использовать принадлежащее им помещения
70
.
Очевидно, что не только собственники, но и иные лица, использующие
помещения в многоквартирных домах, вынуждены эксплуатировать общее
имущество многоквартирного дома. В противном случае реализация прав
владения и пользования жилым или нежилым помещением в многоквартирном
доме будет существенно затруднена, а в ряде случае – невозможна. Например,
невозможно представить себе ситуации, когда жильцы квартир имели бы доступ в
принадлежащее им жилье без прохода по земельному участку, на котором
расположен многоквартирный дом, не используя лестничные площадки и т.д.
Следовательно, не только собственники помещений, но и иные правообладатели
помещений в многоквартирных домах, так или иначе, используют общее
70
Германов, А.В. От пользования к владению и вещному праву / А.В. Германов – М.: Статут, 2016. – С. 271.
56
имущество таких домов. В связи с этим актуальным является вопрос об
основаниях и моменте возникновения права пользования земельным участком,
предназначенным для строительства и эксплуатации многоквартирного дома,
иными, за исключением собственников, правообладателями помещений в
многоквартирном доме, а также содержании такого права.
По нашему мнению, для решения обозначенных проблем возможно
применение правовой конструкции, закрепленной в ст. 652 ГК РФ. В частности,
указанной нормой предусмотрено, что арендатору по договору аренды
недвижимости одновременно с передачей прав владения и пользования такой
недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой
недвижимостью и необходим для ее использования. Ранее уже было отмечено,
что многоквартирный дом представляет собой совокупность жилых и нежилых
помещений, а также эксплуатационной инфраструктуры, а в целом – здание.
Пользование зданием невозможно без пользования земельным участком, на
котором находится
соответствующее здание
71
. Поэтому использование
помещения в здании также невозможно без использования земельного участка, на
котором находится такое здание. Следовательно, правообладателю помещения в
многоквартирном доме также принадлежит право пользования земельным
участком, на котором расположен такой дом, в объеме, необходимом для
эксплуатации помещения. Причем право, возникающее в подобных ситуациях у
правообладателей помещений, не указано ни в ГК РФ, ни в ЗК РФ. Судебная
практика также говорит о существовании некого права пользования земельным
участком в силу закона72. С учетом изложенного можно сделать вывод о том, что
у
правообладателей,
за
исключением
собственников,
помещений
в
многоквартирных домах возникает право пользования «придомовым» участком в
размере, необходимом для использования помещения.
Баринов, Н.А., Барышев С.А., Бевзюк Е.А. и др. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации
(часть вторая) // СПС «КонсультантПлюс». 2017.
72
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24.03.2005 г. «О
некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5.
71
57
Реализация права пользования помещением в многоквартирном доме,
независимо от правовой природы (вещное или обязательственное) такого права,
как уже было отмечено, неизбежно влечет необходимость использования
земельного участка, на котором расположен такой дом. Соответственно, право
пользования таким земельным участком у правообладателя помещения в таком
доме возникает одновременно с возникновением права пользования этим
помещением.
Следовательно, право пользования земельным участком, предназначенным
для строительства и эксплуатации многоквартирного дома, имеет сложную
производную структуру: право собственности на помещение в многоквартирном
доме первично, право пользования помещением его правообладателями – не
собственниками – производно от последнего, а право пользования «придомовым»
участком производно от права пользования помещением. Данное предположение
позволяет прийти к выводу о том, что право пользования земельным участком,
занятым
многоквартирным
домом,
следует
судьбе
права
пользования
помещением в таком доме.
ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ:
1. Государственная регистрация права хотя бы одного собственника
жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме является юридическим
актом
признания
и
подтверждения
государством
возникновения
прав
собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в
том числе на земельный участок.
2. Обращение любого собственника помещений (как жилых, так и
нежилых) в многоквартирном доме в органы государственной власти или органы
местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на
котором расположен данный многоквартирный дом, рассматривается как
основание
для
формирования
земельного
государственного кадастрового учета.
участка
и
проведения
его
58
3. Правовой режим осуществления права собственности на земельные
участки под многоквартирными домами определяется нормами земельного,
жилищного и гражданского законодательства в комплексе, так как земельные
участки
являются
составной
частью
общего
имущества
собственников
помещений в многоквартирных домах.
4. Поскольку
использование
помещения
в
многоквартирном
доме
невозможно без использования земельного участка, на котором он находится, то
правообладателю
такого
помещения
принадлежит
право
пользования
и
земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в объеме,
необходимом для эксплуатации помещения.
59
ГЛАВА 3. ОГРАНИЧЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ
УЧАСТКИ, ПРЕДНАЗНАЧЕННЫЕ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА И
ЭКСПЛУАТАЦИИ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
3.1. Основания и порядок ограничения прав на земельные участки,
предназначенные для строительства и эксплуатации
многоквартирных домов
Право частной собственности на землю представляет собой институт,
сочетающий
в
себе
элементы
частноправового
и
публично-правового
регулирования. В Конституции РФ 73 (ст. 36) закреплено право граждан и их
объединений иметь в частной собственности землю. При этом владение,
пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами
осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба
окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Таковы
конституционные ограничения осуществления права собственности, которые
соответствуют гражданско-правовым (ч. 3 ст. 209 ГК РФ).
В силу ч. 3 ст. 129 Гражданского кодекса РФ74, земля и другие природные
ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными
способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других
природных ресурсах. Тем самым законодатель выделяет землю и другие
природные ресурсы из общего массива объектов гражданских прав, принимая во
внимание
уникальность
данных
объектов,
то
есть,
оборотоспособность
природных объектов зависит не от субъективного усмотрения законодателя, а от
объективных характеристик этих компонентов.
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок,
внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от
05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Российская газета. 25.12.1993. № 237.
74
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) //
Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. Ст. 3301.
73
60
Вместе с тем, в ЗК РФ наряду с термином «ограничение» встречается и
термин «обременение». Как отмечает ряд ученых, эти термины используются как
синонимы и различие между ними является лишь лексическим.
В широком смысле данные понятия можно определить как наличие
установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном
законом порядке условий и запрещений, стесняющих правообладателя при
осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный
объект недвижимого имущества.
В положениях Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости»
75
понятия «ограничение» и
«обременение» разграничиваются, однако в отдельных нормах они используются
как тождественные.
В гражданском и земельном законодательстве понятия «ограничения» и
«обременения» так же имеют не идентичные трактовки.
Поэтому нельзя не согласиться с высказываниями отдельных авторов о
разграничении
понятий
«ограничение»
и
«обременение»
(«обременение»
накладывается на объект недвижимости, а «ограничение» представляет собой
стеснение прав субъекта и т.п.)76.
На наш взгляд, в рамках земельных правоотношений, наряду с понятиями
«ограничение» и «обременение», имеющими отличный правовой смысл,
необходимо рассматривать такое понятие как «стеснение», так же носящее
собственную смысловую нагрузку.
Земельный кодекс РФ закрепляет виды ограничений прав на землю
(земельные участки), которые по аналогии могут быть распространены на
земельные участки, предназначенные для строительства и эксплуатации
многоквартирных домов. Например, ограничение оборотоспособности земельных
участков (ст. 27 ЗК РФ). Эти земли не могут предоставляться в частную
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от
03.08.2018) // Собрание законодательства РФ. 20.07.2015. № 29 (часть I). ст. 4344.
76
Андреев, Ю.Н. Ограничения в гражданском праве России / Ю.Н. Андреев – СПб.: Юридический центр Пресс,
2014. – С. 169.
75
61
собственность и быть объектами сделок с землей, за исключением случаев,
установленных федеральными законами. Очевидно, что земельные участки,
предназначенные для строительства и эксплуатации многоквартирных домов,
формально могут подпадать под признаки ограниченно оборотоспособных и, как
следствие, не могут принадлежать на праве общей долевой собственности
собственникам помещений в многоквартирных домах. Так, ограничиваются в
обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности
земельные участки в границах закрытых административно-территориальных
образований (п. 6 ч. 5 ст. 27 ЗК РФ). В силу приведенной нормы права формально
такой участок не может быть элементом общего имущества многоквартирного
дома. Однако ЖК РФ не содержит запрета на вхождение в состав общего
имущества собственников помещений в многоквартирном доме земельного
участка, занятого таким домом и расположенного в границах закрытого
административно-территориального образования. В связи с этим возникает
коллизия между нормами ЗК РФ и ЖК РФ в части правомерности включения в
состав общего имущества многоквартирного дома обозначенных земельных
участков.
Сложившаяся судебная практика при решении подобных споров идет по
пути признания «придомовых» земельных участков, расположенных в границах
закрытых административно-территориальных образований, элементом общего
имущества многоквартирного дома. Так, в определении ВАС РФ от 22.08.2013 г.
по делу № А60-35971/2012 77 отмечено, что нормы ЖК РФ и Вводного закона к
нему не содержат оговорок относительно их неприменения в отношении
ограниченных в обороте земельных участков (в том числе находящихся в
границах
закрытого
административно-территориального
образования),
на
которых расположены многоквартирные жилые дома. При этом положения ЖК
РФ и Вводного закона к нему допускают исключение из общего правила,
установленного ч. 2 ст. 27 ЗК РФ, согласно которым земельные участки,
Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.08.2013 по делу № А60-35971/2012 //
СПС «КонсультантПлюс». 2018.
77
62
отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную
собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Аналогичной позиции суды придерживаются и в тех случаях, когда
земельный участок, предназначенный для строительства и эксплуатации
многоквартирного дома, может быть ограничен в обороте по иным основаниям,
указанным в ч. 5 ст. 27 ЗК РФ. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от
19.02.2013г. № 12736/12
78
отмечено, что право общей долевой собственности
собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на
котором расположен данный дом, возникает в силу положений ЖК РФ и
Вводного закона к нему, поэтому заявитель вправе требовать формирования
границ этого участка, в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом
расположен в границах особо охраняемой природной территории, независимо от
того, введен дом в эксплуатацию до создания особо охраняемой природной
территории или после (за исключением случаев возведения самовольных
построек), что соответствует правилам ч. 2 ст. 27 ЗК РФ.
Следовательно, такой правоограничительный механизм как ограничение
оборотоспособности земельных участков не применим к «придомовым»
земельным участкам, а потому не может рассматриваться в качестве основания
ограничения прав на земельные участки, предназначенные для строительства и
эксплуатации многоквартирных домов, собственников и иных правообладателей
помещений в них.
Дополнительные правовые ограничения установлены в ч. 1 ст. 56 ЗК РФ79,
где указано, что могут устанавливаться:
1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми
условиями использования территорий;
2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и
растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 г. № 12736/12 //
Вестник ВАС РФ. - 2013. - № 7.
79
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ.
29.10.2001. № 44. Ст. 4147.
78
63
объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания,
путей миграции диких животных;
3) иные ограничения использования земельных участков в случаях,
установленных земельным законодательством и федеральными законами.
Приведенные ограничения в полной мере могут быть распространены на
земельные участки, предназначенные для строительства и эксплуатации
многоквартирных домов, что в полной мере согласуется с ч. 5 ст. 36 ЖК РФ,
поскольку являясь элементом общего имущества многоквартирного дома,
«придомовой» участок является земельным участком, на который в полной мере
распространяется
правовой
режим,
установленный
нормами
земельного
законодательства с учетом тех изъятий, которые предусмотрены жилищным
законодательством.
Указанные ограничения, как это следует из содержания ч. 3 ст. 56 ЗК РФ,
устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти,
актами органов местного самоуправления, решением суда или в результате
установления зон с особыми условиями использования территорий в порядке,
предусмотренном земельным законодательством.
Стеснение права по своей природе является публично-правовым, не зависит
от воли собственника, является результатом действий уполномоченных органов и
подлежит государственной регистрации 80 . Примером может быть установление
публичного сервитута, который в соответствии с ч. 2 ст. 23 ЗК РФ
устанавливается
на
основании
нормативно-правовых
актов
Российской
Федерации, субъекта Федерации или местного самоуправления. Еще один вид
стеснения, предусмотренный ЗК РФ (ч. 5 ст. 51), - это временное занятие
земельного участка, при отсутствии необходимости его реквизиции, в случаях
стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах,
носящих
чрезвычайный
характер,
которое
осуществляется
органами
государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан,
Вагина, О.В. К вопросу о правовой природе ограничений прав частных собственников на земельные участки /
О.В. Вагина // Бизнес, Менеджмент и Право. – 2013. – № 1. – с. 124.
80
64
общества и государства. На наш взгляд, это стеснение также должно подлежать
государственной регистрации, к тому же собственник в этом случае должен
освобождаться от уплаты земельного налога, так как фактического пользования
земельным участком не происходит. Таким образом, временное занятие
земельного участка для использования в интересах защиты жизненно важных
интересов граждан, общества и государства не является гражданско-правовым
титулом, как предлагается его рассматривать в литературе 81 , а является видом
стеснения права собственности.
Обременение же права носит частноправовой характер, то есть, собственник
добровольно ограничивает свои права вследствие заключения какого-либо
договора, например аренды, частного сервитута, безвозмездного срочного
пользования и других, по аналогии со ст. 210 ГК РФ, устанавливающей бремя
(обязанность) собственника по содержанию своего имущества на основании
закона, обременение частноправового характера устанавливает для собственника
с момента заключения договора обязанность ограничивать свои права условиями
заключенной сделки.
Следует отметить, что ЖК РФ 82 предусмотрены специальные правила,
регулирующие порядок и основания ограничения (обременения) земельного
участка, предназначенного для строительства и эксплуатации многоквартирного
дома, правами третьих лиц на него. Законодатель предлагает использование
механизма сервитута для обеспечения прав правообладателей смежных с
многоквартирным домом объектов для доступа к нему, поскольку ч. 5 ст. 36 ЖК
РФ и ч. 7 ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ не позволяют допускать запрет на
установление
обременения
земельного
участка
в
случае
необходимости
обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в
действие ЖК РФ. Эта норма возвращает к необходимости учета фактической
застройки и землепользования, о которых шла речь ранее. При толковании
Боголюбов, С.А., Постатейный комментарий к земельному кодексу Российской Федерации / С.А. Боголюбов,
А.И. Бутовецкий, Е.Л. Ковалева и др. – М.: Проспект, 2017. – С. 132.
82
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Собрание
законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.
81
65
указанной нормы возникает вопрос, какие именно сервитуты имеются в виду ЖК
РФ - публичные или частные.
Если придерживаться той точки зрения, что это, прежде всего, частные
сервитуты
83
, то они могут быть установлены лишь соглашением между
собственниками помещений в многоквартирном доме, как собственниками
«придомового» участка и иными заинтересованными лицами. Такое соглашение
должно быть заключено специально. Недопустимо рассматривать согласование
границ
придомового
участка
во
время межевания как
соглашение об
установлении сервитута84.
С необходимостью заключения отдельного договора связана основная
трудность при установлении частных сервитутов 85. Собственники помещений в
многоквартирном доме решение об обременении участка сервитутом могут
принять на общем собрании домовладельцев квалифицированным большинством
голосов (двумя третями голосов от общего числа голосов) – п. 2 ч. 2 ст. 44 и ч. 1
ст. 46 ЖК РФ. При этом собственники помещений могут определить
уполномоченное
лицо,
которому
обязаны
выдать
доверенности.
Заинтересованные лица не могут воспользоваться этим правовым институтом этот вопрос, как и в случае с межеванием, не отнесен к компетенции
заинтересованных
лиц,
поскольку
«придомовой»
участок
собственников
помещений в многоквартирном доме не является имуществом заинтересованных
лиц. Каждое заинтересованное лицо должно в надлежащей форме выразить свою
волю на заключение договора об установлении сервитута (в том числе путем
выдачи доверенности уполномоченному на заключение договора лицу).
Фактическое совместное землепользование преобразовывается в сервитуты,
обременяющие занятый многоквартирным домом земельный участок. Доступ к
объектам уже существует, но сам сервитут устанавливается вновь. В силу ч. 5 ст.
Крашенинников, П.В. Постатейный научно-практический комментарий к жилищному кодексу Российской
Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2017. – С. 176.
84
Тихомиров, М.Ю. Общее имущество в многоквартирном доме: практическое пособие / М.Ю. Тихомиров – 2-e
изд., перераб. и доп – М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2014. – С. 39.
85
Мамай, В.И. Вопросы изъятия и выкупа строений и земельных участков / В.И. Мамай // Правовые вопросы
строительства. – 2014. – № 2. – С. 22.
83
66
274 ГК РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе требовать
платы за установление сервитута и его осуществление. Если существующее
безвозмездное фактическое землепользование будет преобразовано в сервитут,
возникает
проблема
«платности»
использования
«придомового»
участка
заинтересованными лицами, а также определение ее размера.
Однако, по нашему мнению, вопрос об установлении платы за сервитут
представляется спорным. Ведь до установления сервитута никакой платы за
использование участка не взималось. Если же исходить из того, что размер платы
должен быть соразмерен ущемлению права (ч. 5 ст. 274 ГК РФ), то возникает
вопрос о методике его определения применительно к каждому конкретному
случаю.
Величина соразмерной платы равна размеру убытков, причиненных
собственнику обремененного объекта недвижимости в связи с ограничением его
прав в результате установления сервитута. Едва ли корректно в этой ситуации
говорить об убытках в смысле ст. 15 ГК РФ86, поскольку в данном случае нет ни
реального ущерба, ни упущенной выгоды, кроме того, убытки есть следствие
неправомерных действий, а этот признак в данном случае отсутствует. Под
убытками в данном случае понимается уменьшение рыночной стоимости участка
в результате установления сервитута, уменьшение дохода от использования
участка в гражданском обороте и т.д. Плата за сервитут должна компенсировать
домовладельцам неудобства и ущемление прав. В данном случае дополнительных
неудобств домовладельцы испытывать не могут, для них ничего не изменилось:
сервитут устанавливается заново, но пользование существовало и ранее. Как
справедливо отмечается в Методических рекомендациях Росземкадастра, в ряде
случаев установление сервитута может никак не ущемить права домовладельцев,
а напротив, быть им выгодным (сервитут для эксплуатации ЛЭП). Ущемления
права также не происходит: право изначально возникает у домовладельцев на
условиях сохранения доступа (ч. 5 ст. 36 ЖК РФ). Скорее всего, в подобных
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) //
Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. Ст. 3301.
86
67
ситуациях плата за сервитут устанавливаться не будет, поскольку практически
любая плата будет несоразмерной. Хотя в литературе87 и отмечается возмездный
характер сервитута, в действительности установление частного сервитута не
предполагает обязательного введения платы.
В целом установление частных сервитутов связано со значительными
трудностями, в т.ч. процедурными.
Существует также точка зрения, согласно которой рассматриваемые
обременения
из
существующего
доступа
являются
либо
публичными
сервитутами, либо иными ограничениями права на землю (ст. 56 ЗК РФ).
Публичный сервитут есть ограничение в пользу публичного образования
или местного населения (ст. 23 ЗК РФ). И, как право ограниченного пользования
чужим земельным участком, он является одним из правовых средств обеспечения
общественных интересов в процессе регулирования земельных отношений, его
установление обусловлено не интересами конкретных собственников земельного
участка, а общественными интересами88.
В соответствии с пунктами 5, 8 ст. 23 ЗК РФ, осуществление сервитута
должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении
которого он установлен. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются
установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в
судебном порядке. Лиц, в чью пользу обременяется «придомовой» участок, едва
ли можно отнести к местному населению, неопределенному кругу частных лиц.
Круг смежных землевладельцев и прочих заинтересованных землепользователей в
каждый момент времени строго определен, они могут быть перечислены
поименно.
В этой связи следует обратить внимание на норму ч. 12 ст. 85 ЗК РФ,
согласно которой земельные участки общего пользования не подлежат
Малеина, М.Н. Плата за частный сервитут: определение размера, порядок изменения, последствия неуплаты /
М.Н. Малеина // Гражданское право. – 2017. – № 5. – С. 12.
88
Киндеева, Е.А., Недвижимость: права и сделки. Кадастровый учет и государственная регистрация прав / Е.А.
Киндеева, М.Г. Пискунова 4-е изд., перераб. и доп. – М: Юрайт, 2014. – С. 236.
87
68
приватизации. Ей соответствует норма ч. 8 ст. 28 Закона о приватизации89. Эта
норма еще более сужает сферу применения публичного сервитута. Его
применение
будет
противоречить
правилам
об
ограничении
оборота
соответствующих участков. Публичный сервитут по определению предназначен
для обеспечения публичного интереса без изъятия земельного участка из частной
собственности (ч. 2 ст. 23 ЗК РФ). Следовательно, передача в частную
собственность участка с одновременным установлением публичных сервитутов
не может применяться тогда, когда предназначение участка для удовлетворения
публичных интересов обусловливает запрет на его приватизацию (передачу в
частную собственность). Если территория, которую собственники помещений в
многоквартирном доме используют и хотят включить в состав своего
«придомового»
участка,
используется
для
удовлетворения
потребностей
населения, например, для проезда или отдыха (единственная на микрорайон
детская площадка), то она подпадает под определение территории общего
пользования и не подлежит приватизации и вообще включению в состав
«придомового» участка. Поэтому не возникнет в подобных случаях и нужды в
установлении публичного сервитута. Эта территория общего пользования,
находясь в государственной (или муниципальной) собственности, своим целевым
назначением имеет свободное использование в общественных интересах, а
потому публичный сервитут будет излишним90.
Наконец,
существует
общее
правило:
все
сервитуты
подлежат
государственной регистрации (ч. 17 ст. 23 ЗК РФ). При этом необходимо, чтобы
само право на земельный участок, обременяемый сервитутом, уже было
зарегистрировано в Едином государственном реестре прав. При отсутствии
регистрации права собственности домовладельцев невозможно зарегистрировать
и сервитуты.
Федеральный закон от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»
(ред. от 29.06.2018) // Собрание законодательства РФ. 28.01.2002. № 4. Ст. 251.
90
Медведев, С.Н. Земельный сервитут в контексте земельного и гражданского законодательства / С.Н. Медведев //
«Хозяйство и право». – 2013. – № 11. – с. 113.
89
69
Таким образом, к числу ограничений прав на «придомовые» участки
собственников и иных правообладателей помещений в многоквартирных домах
следует отнести предусмотренные земельным законодательством публичноправовые и частноправовые изъятия, ущемляющие права владения, пользования и
распоряжения таким участком, устанавливаемые на основании актов органов
государственной власти, органов местного самоуправления, судебных актов либо
сделок
правообладателей
земельного
участка,
предназначенного
для
строительства и эксплуатации многоквартирного дома, и заинтересованных лиц.
3.2. Основания и порядок прекращения прав на земельные участки,
предназначенные для строительства и эксплуатации
многоквартирных домов
Земельные участки, предназначенные для строительства и эксплуатации
многоквартирных домов, являются весьма специфическим видом имущества: к их
участию
в
гражданском
обороте
предъявляются
высокие
требования,
обусловленные общественной значимостью и многофункциональным значением
земли 91 . Действующее законодательство закрепило не только многообразие
вещных и обязательственных прав на «придомовые» земельные участки, но и
гарантировало их правовую защиту. В этой связи особое значение имеет
тщательная регламентация оснований прекращения данных прав.
Как известно, прекращение права собственности происходит лишь в
случаях, прямо предусмотренных законом. ЖК РФ не содержит специального
перечня оснований прекращения прав на земельные участки, предназначенные
для строительства и эксплуатации многоквартирных домов. Поэтому как в
исследовательских, так и в практических целях необходимо применение аналогии
закона и использование перечня таких оснований, закрепленных в земельном
Шешко, Г.С. Жилищное законодательство. Проблемы и перспективы его совершенствования / Г.С. Шешко //
Жилищное право. – 2016. – № 12. – с. 23.
91
70
законодательстве, применимом ко всем видам земельных участков с учетом
предусмотренных исключений (гл. VII ЗК РФ).92
Анализ положений земельного законодательства позволяет прийти к
выводу, что основания прекращения права собственности на земельный участок
условно можно подразделить на две группы: прекращения данного права по воле
собственника и помимо его воли.
Первый
случай
охватывают
две
группы
ситуаций:
отчуждение
собственником своего имущества другим лицам и добровольный отказ
собственника от своего права. В ситуации отчуждения собственником своего
имущества речь идет о различных сделках по отчуждению своего имущества,
совершаемых его собственником (купля-продажа во всех ее разновидностях,
мена, дарение, аренда с выкупом, рента с ее разновидностями и т.д.). Порядок
прекращения права собственности отчуждателя и, соответственно, возникновения
права собственности у приобретателя регулируется, главным образом, нормами о
сделках и договорах. Проблемой в данном случае является нормативно-правовое
регулирование процедуры перехода права собственности: момент перехода,
условия, объем переходящего субъективного права.
Существенной
особенностью
отчуждения
земельного
участка,
предназначенного для строительства и эксплуатации многоквартирного дома, а
точнее говорить, долей в праве собственности на такой земельный участок,
является
невозможность
подобных
сделок
при
условии,
что
они
не
сопровождаются отчуждением принадлежащего отчуждателю помещения в
многоквартирном доме. В частности, согласно ч. 2 ст. 38 ЖК РФ, условия
договора,
которыми
переход
права
собственности
на
помещение
в
многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей
собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными. Таким
образом, доля в праве общей долевой собственности на земельный участок,
предназначенный для строительства и эксплуатации многоквартирного дома,
Коновалов, А.И. Проблемы правового регулирования добровольного прекращения права собственности / А.И.
Коновалов // Юрист. – 2016. – № 23. – С. 20.
92
71
лишена самостоятельной – отдельно от права собственности на помещение –
оборотоспособности
93
. Иными словами, доля в праве общей долевой
собственности на такой земельный участок может быть объектом гражданского
оборота, выступая лишь в качестве принадлежности к главной вещи –
помещению, и следуя судьбе права собственности на него.
Вопрос об объеме переходящего права на долю в праве собственности на
земельный участок к приобретателю по договору однозначно решен в жилищном
законодательстве - при переходе права собственности на помещение в
многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в
данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей
собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника
такого помещения (ч. 3 ст. 37 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором
расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме.
Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой
собственности
собственникам
помещений
в
многоквартирном
доме.
Следовательно, у собственников помещений в многоквартирных домах право
общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены
такие дома, возникает в силу прямого указания закона94. Однако согласно ч. 1 ст.
131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи,
ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат
государственной регистрации в едином государственном реестре органами,
осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок
с ней. Вместе с тем, в соответствии с п. 1 ст. 42 Федерального закона от
13.07.2005г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»,
государственная
регистрация
возникновения,
перехода,
прекращения,
ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и
обременения
такого
помещения
одновременно
является
государственной
Письмо Федеральной нотариальной палаты от 15.04.2016г. № 754/07-17 // Нотариальный вестник. 2016. № 6.
Карасева, С.Ю. Обзор практики рассмотрения дел Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ // СПС
«КонсультантПлюс», 2015.
93
94
72
регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно
связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и
обременения такого имущества.
Таким образом, государственная регистрация права общей долевой
собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в
многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер. Следовательно,
право собственности на долю на земельный участок, предназначенный для
строительства и эксплуатации многоквартирного дома, возникает одновременно с
возникновением права собственности на помещение в таком доме.
Соответственно,
прекращение
права
собственности
на
долю
на
«придомовой» земельный участок путем ее отчуждения возможно только при
условии отчуждения помещения в многоквартирном доме, принадлежащем
отчуждателю.
Одним из оснований прекращения права собственности на земельный
участок в силу ст. 44 ЗК РФ 95 является также отказ правообладателя от
соответствующего права. По общему правилу, граждане и юридические лица по
своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (ст. 9
ГК РФ). Очевидно, что на основании указанных норм, собственники помещений в
многоквартирных домах могли бы принять решение об отказе от права общей
долевой собственности на «придомовой» земельный участок. К тому же, ЖК РФ96
подобных запретов не содержит. Вместе с тем, для собственников помещений в
многоквартирном доме право собственности на земельный участок, на котором
расположен
многоквартирный
дом,
возникает
с
момента
формирования
земельного участка и проведения его кадастрового учета, даже если в
уполномоченный орган с заявлением о формировании земельного участка
обратился только один правообладатель жилого или нежилого помещения в этом
доме. Отказ же от права на долю в праве общей собственности на земельный
Боголюбов, С.А., Постатейный комментарий к земельному кодексу Российской Федерации / С.А. Боголюбов,
А.И. Бутовецкий, Е.Л. Ковалева и др. – М.: Проспект, 2017. – С. 180.
96
2.19. Крашенинников, П.В. Постатейный научно-практический комментарий к жилищному кодексу Российской
Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2017. – С. 210.
95
73
участок
под
многоквартирным
домом,
как
в
индивидуальном
порядке
правообладателем помещения в многоквартирном доме, так и коллективно на
основании решения собрания собственников помещений в многоквартирном
доме, законодательством прямо не предусмотрен97. Как уже было отмечено выше,
право собственности на долю на земельный участок, предназначенный для
строительства и эксплуатации многоквартирного дома, неразрывно связано с
правом на помещение в нем. Соответственно, прекратить право на долю в общей
собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный
дом, нельзя, не прекратив право собственности на помещение в этом доме,
поэтому собственники помещений в многоквартирном доме не могут отказаться
от права общей долевой собственности на «придомовой» земельный участок.
Больший интерес, по нашему мнению, с практической точки зрения
представляют собой случаи принудительного прекращения права собственности
на земельный участок, занятый многоквартирным домом. Анализ положений ст.
44 ЗК РФ во взаимосвязи с нормой ст. 32 ЖК РФ позволяет прийти к выводу, что
право собственности собственников помещений в многоквартирном доме на
земельный участок, занятый им, прекращается в случае принятия решения
уполномоченными
государственными
органами
или
органами
местного
самоуправления решения об изъятии указанного земельного участка для
государственных или муниципальных нужд. Основания для принятия такого
решения могут быть различными: как наличие собственно государственных или
муниципальных
нужд
для
этого
(ст.
49
ЗК
РФ),
так
и
признание
многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (ч.
10, 11 ст. 32 ЖК РФ).
При этом, следует отметить, что в случае разрушения, в том числе
случайной гибели, сноса многоквартирного дома, собственники помещений в
многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на
земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами
озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания и
97
Егорочкина, Н.А. Нежилые конфликты / Н.А. Егорочкина // Жилищное право. – 2017. – № 4. – С. 18.
74
эксплуатации данного дома объекты, расположенные на указанном земельном
участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее
имущество в многоквартирном доме на момент разрушения такого дома.
Указанные
собственники
владеют,
пользуются
и
распоряжаются
предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским
законодательством (ч. 6 ст. 36 ЖК РФ). Из этого следует, что в случае
прекращения существования многоквартирного дома прекращает существовать
общее имущество такого дома и, как следствие, прекращают действие все
ограничения, установленные жилищным законодательством в отношении общего
имущества многоквартирного
имущество
дома. Все элементы, составлявшие общее
многоквартирного
дома
в
совокупности,
становятся
самостоятельными объектами права общей долевой собственности бывших
собственников помещений в таком доме. Владение пользование и распоряжение
ими осуществляется в соответствии с требованиями гражданского и земельного
законодательства
без
учета
особенностей,
предусмотренных
жилищным
законодательством98.
Существенной особенностью изъятия «придомовых» земельных участков
является то обстоятельство, что одновременно с изъятием земельного участка
происходит изъятие принадлежащего собственнику жилого или нежилого
помещения в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ). Подобное требование
объективно обусловлено неразрывной связью доли в праве на общее имущество
многоквартирного дома и правом на помещением в нем, о котором речь шла
выше.
Процедура
изъятия
земельного
участка
для
государственных
или
муниципальных нужд регламентирована нормами жилищного, земельного и
гражданского законодательства, которая применяется с учетом особенностей,
установленных ЖК РФ и принятыми в соответствии с ним федеральными
законами.
Матиящук, С.В. Плата за жилье: механизм правового регулирования / С.В. Матиящук – М.: Юстицинформ, 2014.
– С. 61.
98
75
Следует отметить, что исследуемая группа оснований прекращения права
собственности на земельный участок, предназначенный для строительства и
эксплуатации многоквартирного дома, может быть дополнена еще одним
основанием. В частности, если земельный участок не сформирован и в отношении
него
не
проведен
многоквартирным
государственный
домом
находится
кадастровый
в
учет,
собственности
земля
под
соответствующего
публично-правового образования99. По смыслу ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Вводного
закона к нему земельный участок, предназначенный для строительства и
эксплуатации многоквартирного дома, переходит в собственность собственников
помещений в таком доме с момента формирования земельного участка и
проведения его государственного кадастрового учета. Следовательно, основанием
прекращения
права
собственности
соответствующего
публично-правового
образования на «придомовой» земельный участок является его формирование и
государственный
кадастровый
учет.
Указанное
основание
зачастую
не
предполагает учета воли публично-правового образования на прекращения его
права
собственности
на
«придомовой»
земельный
участок,
поскольку
формирование и государственный кадастровый учет такого земельного участка
допустим на основании заявления любого из собственников помещений в нем. В
силу такого заявления у публично-правового образования возникает обязанность
по формированию земельного участка и его государственного кадастрового учета,
от исполнения которой он не вправе уклониться. Изложенное в совокупности
позволяет утверждать, что формирование и государственный кадастровый учет
земельного участка, предназначенного для строительства и эксплуатации
многоквартирного дома, является самостоятельным основаниям прекращения
права публичной собственности на «придомовые» земельные участки.
Таким
образом,
анализ
положений
действующего
законодательства
позволяет прийти к выводу, что прекращение права собственности на земельный
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 2010.
№ 6.
99
76
участок, предназначенный для строительства и эксплуатации многоквартирного
дома, обусловлено наличием неразрывной связи с правом собственности на жилое
либо нежилое помещение в этом доме: прекращение права собственности на
такой земельный участок возможно только при прекращении права собственности
на помещение в многоквартирном доме.
ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ:
1. К
числу
ограничений
прав
на
участки,
предназначенные
для
строительства и эксплуатации многоквартирных домов, собственников и иных
правообладателей помещений таких домов следует отнести предусмотренные
земельным законодательством публично-правовые и частноправовые изъятия,
ущемляющие права владения, пользования и распоряжения таким участком,
устанавливаемые на основании актов органов государственной власти, органов
местного самоуправления, судебных актов либо сделок правообладателей
земельного участка, занятого многоквартирным домом, и заинтересованных лиц.
2. В рамках земельных правоотношений необходимо различать такие
понятия как «ограничение», «обременение» и «стеснение» не только лексически,
но и по правовому смыслу, раскрывающему данные понятия.
3. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка
в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам,
существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ. Новое обременение
земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по
соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и
собственниками помещений в многоквартирном доме.
4. Основанием прекращения права собственности соответствующего
публично-правового образования на земельный участок, предназначенный для
строительства
и
эксплуатации
многоквартирного
формирование и государственный кадастровый учет.
дома,
является
его
77
5. Основанием прекращения права частной собственности на земельный
участок, предназначенный для строительства и эксплуатации многоквартирного
дома, являются отчуждение имущества собственником или добровольный отказ
от своего права, а также изъятие указанного земельного участка для
государственных или муниципальных нужд.
78
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В
настоящей
работе
предпринята
попытка
рассмотреть
правовое
регулирование отношений в сфере использования и охраны земельных участков,
предназначенных для строительства и эксплуатации многоквартирных домов.
В первой главе «Общие положения о правовом регулировании отношений в
сфере использования и охраны земельных участков, предназначенных для
строительства и эксплуатации многоквартирных домов» проведен анализ
основных вопросов, определяющих сущность исследуемого правового явления. В
первом параграфе «Понятие и основные элементы правового регулирования
отношений
в
сфере
использования
и
охраны
земельных
участков,
предназначенных для строительства и эксплуатации многоквартирных домов»
показаны существующие в общей теории права и теории земельного права
подходы к определению понятия правового регулирования в целом и правового
регулирования отношений в сфере использования и охраны земельных участков,
сформулировано собственное понятие изучаемого явления, выявлены его
основные элементы, а именно, публичная (административная) и частная
(имущественная) составляющая, дана их краткая характеристика. Вместе с тем,
определено понятие земельного участка, предназначенного для строительства и
эксплуатации многоквартирного дома. В частности, отмечено, что понимание
сущности правового регулирования исследуемых отношений невозможно без
уяснения сущности многоквартирного дома как юридической конструкции,
поскольку действующее законодательство определяет указанные земельные
участки
именно
через
понятие
многоквартирного
дома.
Показано,
что
многоквартирный дом – это не строительная, а правовая конструкция. Во втором
параграфе «Формирование и государственный кадастровый учет земельных
участков, предназначенных для строительства и эксплуатации многоквартирных
домов» исследованы процедурные вопросы формирования и государственного
кадастрового
учета
«придомовых»
земельных
участков.
Автором
было
предложено использование при определении размера земельного участка, на
79
котором расположен многоквартирный дом, двух универсальных критериев –
фактического и нормативно-технического, каждый из которых учитывает
различные по своему правовому содержанию элементы, в совокупности
позволяющие обеспечить баланс прав и законных интересов собственников и
иных правообладателей помещений многоквартирных домов и иных третьих лиц.
Во
второй
главе
«Порядок
использования
земельных
участков,
предназначенных для строительства и эксплуатации многоквартирных домов»
исследованы наиболее значимые вопросы приобретения и осуществления
различных прав на земельные участки, предназначенные для строительства и
эксплуатации многоквартирных домов. В первом параграфе «Возникновение
права собственности на земельные участки, предназначенные для строительства и
эксплуатации
многоквартирных
домов»
рассмотрен
вопрос
момента
возникновения права собственности на исследуемые земельные участки, а также
государственной регистрации права общей долевой собственности на эти участки.
Показан круг лиц, имеющих право на инициирование процедуры перехода
указанного земельного участка в состав общего имущества многоквартирного
дома. На основе анализа норм действующего законодательства сделан вывод о
существовании в правовой доктрине и практике конструкции «принудительного
возникновения
права
собственности»
на
земельные
участки,
занятые
многоквартирными домами. Во втором параграфе «Пределы осуществления прав
на земельные участки, предназначенные для строительства и эксплуатации
многоквартирных
домов,
собственниками
и
иными
правообладателями
помещений» выявлены особенности осуществления права собственности,
определена совокупность прав и обязанностей собственников помещений в
многоквартирном доме в отношении земельного участка под ним. Также
выявлены особенности возникновения и осуществления ограниченных вещных и
обязательственных прав на «придомовой» земельный участок. Приведена система
ограниченных
вещных
и
обязательственных
прав
на
помещения
в
многоквартирных домах. На основе действующего законодательства и практики
его применения сделан вывод о том, что наличие у лица законного титула для
80
владения и пользования помещением в многоквартирном доме предоставляет ему
право
пользования
многоквартирный
земельным
дом,
в
участком,
объеме,
на
котором
необходимом
для
расположен
эксплуатации
соответствующего помещения.
В третьей главе «Ограничение и прекращение прав на земельные участки,
предназначенные для строительства и эксплуатации Многоквартирных домов»
рассмотрен комплекс вопросов, посвященных основаниям и порядку ограничения
(обременения) и прекращения прав на исследуемые земельные участки. В первом
параграфе «Основания и порядок ограничения прав на земельные участки,
предназначенные для строительства и эксплуатации многоквартирных домов»
автором проведено различие между такими правовыми понятиями, как
«ограничение», «обременение» и «стеснение», раскрыта сущность каждого из
них. Представлена система ограничений и обременений прав на земельные
участки, предназначенные для строительства и эксплуатации многоквартирных
домов. Во втором параграфе «Основания и порядок прекращения прав на
земельные участки, предназначенные для строительства и эксплуатации
многоквартирных домов» определены особенности прекращения прав на
земельные участки, предназначенные для строительства и эксплуатации
многоквартирных домов. Так, анализ положений земельного законодательства
позволил прийти к выводу, что основания прекращения права собственности на
земельный участок, предназначенный для строительства и эксплуатации
многоквартирного
дома,
условно
можно
подразделить
на
две
группы:
прекращение данного права по воле собственника и помимо его воли. Каждая из
указанных групп оснований имеет свои особенности, которые были исследованы
в ходе выполнения настоящей работы. Автором сделан вывод, что прекращение
права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства и
эксплуатации многоквартирного дома, обусловлено наличием неразрывной связи
с правом собственности на жилое либо нежилое помещение в этом доме
Анализ действующего законодательства и правоприменительной практики
показывает, что в настоящее время не сложилось единого подхода к пониманию
81
правового режима земельных участков, предназначенных для строительства и
эксплуатации многоквартирных домов, что требует от доктрины права выработки
единых подходов к решению практических задач, обуславливая, тем самым,
актуальность дальнейшего изучения темы настоящего исследования.
82
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1.
Законодательство и судебная практика
1.1.
Конституция
Российской
Федерации
(принята
всенародным
голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о
поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от
05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Российская газета. 25.12.1993. №
237; Собрание законодательства РФ. 04.08.2014. № 31. Ст. 4398.
1.2.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от
30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства РФ.
05.12.1994. № 32. Ст. 3301; Собрание законодательства РФ. 06.08.2018. № 32
(часть I). Ст. 5085.
1.3.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от
26.01.1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) // Собрание законодательства РФ.
29.01.1996. № 5. Ст. 410; Собрание законодательства РФ. 30.07.2018. № 31. Ст.
4814.
1.4.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ
(ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1).
Ст. 14; Собрание законодательства РФ. 06.08.2018. № 32 (часть II). № 5260.
1.5.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ
(ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. № 44. Ст. 4147;
Собрание законодательства РФ. 06.08.2018. № 32 (часть II). Ст. 5134.
1.6.
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г.
№ 190-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Российская газета. 30.12.2004. № 920; Собрание
законодательства РФ. 06.08.2018. № 32 (часть II). Ст. 5133.
1.7.
Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от
05.08.2000 г. № 117-ФЗ (ред. от 27.11.2018) // Собрание законодательства РФ.
07.08.2000. № 32. Ст. 3340; Собрание законодательства РФ. 03.23.2018. № 49. Ст.
5622.
83
1.8.
Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в
действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (ред. от 03.07.2018) //
Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть I). Ст. 15; Собрание
законодательства РФ. 09.07.2018. № 28. Ст. 4155.
1.9.
действие
Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ «О введении в
Градостроительного
кодекса
Российской
Федерации»
(ред.
от
03.08.2018) // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть I). Ст. 17;
Собрание законодательства РФ. 06.08.2018. № 32 (часть II). Ст. 5185.
1.10.
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости» (ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства
РФ. 20.07.2015. № 29 (часть I). ст. 4344; Собрание законодательства РФ.
13.08.2018. № 33. Ст. 5418.
1.11.
Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 03.07.2016)
// Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. № 30. Ст. 3594; Собрание
законодательства РФ. 04.07.2016. № 27 (часть II). № 4276.
1.12.
Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой
деятельности» (ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства РФ. 30.07.2007.
№ 31. Ст. 4017; Собрание законодательства РФ. 13.08.2018. № 33. Ст. 5429.
1.13.
Федеральный закон от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации
государственного и муниципального имущества» (ред. от 29.06.2018) // Собрание
законодательства РФ. 28.01.2002. № 4. Ст. 251; Собрание законодательства РФ.
16.07.2018. № 29. Ст. 4305.
1.14.
Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве»
(ред. от 31.12.2017) // Собрание законодательства РФ. 25.06.2001. № 26. Ст. 2582;
Собрание законодательства РФ. 01.01.2018. № 1 (часть II). Ст. 388.
1.15.
Федеральный закон от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах
собственников жилья» (ред. от 21.03.2002) // Собрание законодательства РФ.
17.06.1996. № 25. Ст. 2963; Собрание законодательства РФ. 25.03.2002. № 12. Ст.
1093 (утратил силу).
84
1.16.
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 «Об
утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого
помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и
подлежащим сносу или реконструкции» (ред. от 28.02.2018) // Собрание
законодательства РФ. 06.02.2006. № 6. Ст. 702; Собрание законодательства РФ.
26.03.2018. № 13. Ст. 1750.
1.17.
Постановление Правительства РФ от 26.09.1997 г. № 1223 «Об
утверждении Положения об определении размеров и установлении границ
земельных участков в кондоминиумах» (ред. от 21.08.2000) // Собрание
законодательства РФ. 06.10.1997. № 40. Ст. 4592; Собрание законодательства РФ.
28.08.2000. № 35. Ст. 3584 (утратило силу).
1.18.
Постановление Конституционного Суда Российской Федерации №
12-П от 28.05.2010 г. «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5
статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской
Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса
Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и
Е.А. Плеханова» // Вестник Конституционного Суда РФ. 2010. № 5.
1.19.
Определение Конституционного Суда Российской Федерации № 489-
О-О от 19.05.2009 г. «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ
собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект-71» на
нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского
кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса
Российской Федерации» // Вестник Конституционного Суда РФ. 2009. № 6.
1.20.
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации №
10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от
29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных
прав» // Вестник ВАС РФ. 2010. № 6.
85
1.21.
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации № 73 от 17.11.2011 г. «Об отдельных вопросах практики применения
правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» //
Вестник ВАС РФ. 2012. № 1.
1.22.
Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации № 64 от 23.07.2009г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения
споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» //
Вестник ВАС РФ. 2009. № 9.
1.23.
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации № 11 от 24.03.2005 г. «О некоторых вопросах, связанных с
применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5.
1.24.
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации №
14 от 02.07.2009 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при
применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета.
08.07.2009. № 123.
1.25.
Постановление
Президиума
Высшего
Арбитражного
Суда
Российской Федерации от 09.04.2013 г. № 14363/12 // Вестник ВАС РФ. 2013. №
8.
1.26.
Постановление
Президиума
Высшего
Арбитражного
Суда
Российской Федерации от 15.03.2012 г. № 13966/11 // Вестник ВАС РФ. 2012. №
7.
1.27.
Постановление
Президиума
Высшего
Арбитражного
Суда
Российской Федерации от 19.02.2013 г. № 12736/12 // Вестник ВАС РФ. - 2013. № 7.
1.28.
Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 29.11.2014 по делу № А63-2804/2014 // СПС «КонсультантПлюс». 2018.
1.29.
Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 22.08.2013 по делу № А60-35971/2012 // СПС «КонсультантПлюс». 2018.
1.30.
Постановление федерального арбитражного суда Волго-Вятского
округа от 18.09.2012г. № А43-28836/2012-2-737 // СПС «КонсультантПлюс». 2018.
86
1.31.
Постановление
федерального
арбитражного
суда
Западно-
Сибирского округа от 16.10.2012г. № Ф04-6324/2012 // СПС «КонсультантПлюс».
2018.
1.32.
Постановление
федерального
арбитражного
суда
Западно-
Сибирского округа от 21.08.2011г. № Ф04-4551/2011 // СПС «КонсультантПлюс».
2018.
Постановление федерального арбитражного суда Московского
1.33.
округа от 27.08.2014г. № КГ-А40/7808-14-П // СПС «КонсультантПлюс». 2018.
1.34.
Постановление
федерального
арбитражного
суда
Северо-
Кавказского округа от 01.09.2012г. № Ф08-4903/2012 // СПС «КонсультантПлюс».
2018.
1.35.
Постановление федерального арбитражного суда Уральского округа
от 23.08.2012г. № Ф09-6794/12-С6 // СПС «КонсультантПлюс». 2018.
1.36.
Постановление федерального арбитражного суда Центрального
округа от 28.04.2014г. № А35-1679/14-С13 // СПС «КонсультантПлюс». 2018.
2.
Специальная литература
2.1.
Аксененок, Г.А. Земельные правоотношения в СССР / Г.А.
Аксененок – М.: Госюриздат, 1958. – 424 с.
2.2.
Алексеев, С.С., Теория государства и права / С.С. Алексеев, С.И.
Архипов, В.М. Корельский и др.; под общей ред. С.С. Алексеева – М.: Норма,
2015. – 496 с.
2.3.
Алексеев, С.С. Гражданское право и современность: сборник статей,
посвященный памяти М.И. Брагинского / С.С. Алексеев, Ф.О. Богатырев, Б.А.
Булаевский и др.; под ред. В.Н. Литовкина, К.Б. Ярошенко – М.: Статут, 2015. –
766 с.
2.4.
Андреев, Ю.Н. Ограничения в гражданском праве России / Ю.Н.
Андреев – СПб.: Юридический центр Пресс, 2014. – 400 с.
87
2.5.
Андреев,
Ю.Н.
Собственность
и
право
собственности:
цивилистические аспекты: монография / Ю.Н. Андреев – М.: Норма, Инфра-М,
2013. – 320 с.
2.6.
Баранов, В.А., Овчинников, А.А. Защита прав инвесторов в
капитальном строительстве / В.А. Баранов, А.А. Овчинников; под ред. В.А.
Баранова – М.: Деловой двор, 2015. – 192 с.
2.7.
Баринова, Е.А. Актуальные проблемы гражданского права / Е.А.
Баринова – М.: Норма, 2014. – 395 с.
2.8.
Баринов, Н.А., Барышев С.А., Бевзюк Е.А. и др. Комментарий к
гражданскому
кодексу
Российской
Федерации
(часть
вторая)
//
СПС
«КонсультантПлюс». 2017.
2.9.
Боголюбов, С.А., Постатейный комментарий к земельному кодексу
Российской Федерации / С.А. Боголюбов, А.И. Бутовецкий, Е.Л. Ковалева и др. –
М.: Проспект, 2017. – 441 с.
2.10.
Венедиктов, А.В. Гражданско-правовая охрана социалистической
собственности в СССР / А.В. Венедиктов – М.: Изд. Академии наук СССР, 1954. –
560 с.
2.11.
Винницкий, А.В. Публичная собственность / А.В. Винницкий – М.:
Статут, 2015. – 732 с.
2.12.
Германов, А.В. От пользования к владению и вещному праву / А.В.
Германов – М.: Статут, 2016. – 700 с.
2.13.
Ерофеев, Б.В. Земельное право России: учебник / Б.В. Ерофеев – 13-е
изд., перераб. и доп. – М.: Юрайт, 2014. – 667 с.
2.14.
Карасева, С.Ю. Обзор практики рассмотрения дел Президиумом
Высшего Арбитражного Суда РФ // СПС «КонсультантПлюс», 2015.
2.15.
Киндеева, Е.А., Недвижимость: права и сделки. Кадастровый учет и
государственная регистрация прав / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова 4-е изд.,
перераб. и доп. – М: Юрайт, 2014. – 806 с.
2.16.
Клебанович, Н.В. Основы земельного законодательства и права /
Н.В. Клебанович, Н.В. Ковальчик – Минск, БГУ, 2016. – 200 с.
88
2.17.
Краснов, Н.И. Правовой режим земель специального назначения /
Н.И. Краснов – М.: Госюриздат, 1961. – 213 с.
2.18. Крассов, О.И. Земельное право: учебник / О.И. Крассов. – 5-е изд.,
перераб. и доп. – М.: Норма: НИЦ ИНФРА-М, 2017. – 560 с.
2.19.
Крашенинников,
П.В.
Постатейный
научно-практический
комментарий к жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В.
Крашенинникова. – М.: Статут, 2017. – 468 с.
2.20.
Литовкин, В.Н., Право собственности: актуальные проблемы / В.Н.
Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров – М.: Статут, 2016. – 731 с.
2.21.
Марченко, М.Н. Теория государства и права: учебник / М.Н.
Марченко – М.: Проспект, 2016. – 656 с.
2.22.
Матиящук, С.В. Плата за жилье: механизм правового регулирования
/ С.В. Матиящук – М.: Юстицинформ, 2014. – 104 с.
2.23.
Матузов, Н.И. Теория государства и права / Н.И. Матузов, А.А.
Воротников, В.Л. Кулапов; под ред. Н.И. Матузова, А. В. Малько. – 3-е изд.,
перераб. и доп. – М.: Норма: НИЦ ИНФРА-М, 2018. – 640 с.
2.24.
Морозова, Л.А. Теория государства и права / Л.А. Морозова – 5-e
изд., перераб. и доп. – М.: Норма: НИЦ ИНФРА-М, 2014. – 464 с.
2.25.
Стрембелев,
С.В.
Правовые
проблемы
управления
многоквартирными домами: роль ТСЖ / С.В. Стрембелев – М.: Библиотечка
«Российской газеты», 2012. – 143 с.
2.26.
Стрембелев, С.В. Управление общим имуществом многоквартирного
дома: правовые аспекты: монография / С.В. Стрембелев – М.: Волтерс Клувер,
2014. – 208 с.
2.27.
Суханов, Е.А. Российское гражданское право. В 2 томах. Том 1.
Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права:
учебник / Е.А. Суханов – М.: Статут, 2016. – 1208 с.
2.28.
Тихомиров, М.Ю. Земельные участки: новые правила образования и
изменения границ / М.Ю. Тихомиров – М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2014. – 162
с.
89
2.29.
Тихомиров, М.Ю. Общее имущество в многоквартирном доме:
практическое пособие / М.Ю. Тихомиров – 2-e изд., перераб. и доп – М.:
Издательство Тихомирова М.Ю., 2014. – 110 с.
2.30.
Эрделевский, А.М. О конкуренции Гражданского и Жилищного
кодексов // СПС «КонсультантПлюс», 2016.
3.
Публикации в периодических изданиях
3.1.
Алексеева,
О.Г.
Жилое
помещение:
фикция,
пространство,
материальный объект? / О.Г. Алексеева // Семейное и жилищное право. – 2016. –
№ 1. – с. 17-22.
3.2.
Вагина, О.В. К вопросу о правовой природе ограничений прав
частных собственников на земельные участки / О.В. Вагина // Бизнес,
Менеджмент и Право. – 2013. – № 1. – с. 123-128.
3.3.
Димитриев,
М.А.
Правовой
режим
комплекса
недвижимого
имущества многоквартирного дома (альтернативная модель) / М.А. Димитриев //
Семейное и жилищное право. – 2016. – № 2. – с. 41-46.
3.4.
Егорочкина, Н.А. Нежилые конфликты / Н.А. Егорочкина //
Жилищное право. – 2017. – № 4. – с. 15-20.
3.5.
Иванова, Т.Г. Особенности правоотношений по установлению
границ в современных условиях / Т.Г. Иванова // Экологическое право. – 2015. –
№ 1. – с. 52-59.
3.6.
Исаков, В.Б. Механизм правового регулирования и правовые
режимы / В.Б. Исаков // Проблемы теории государства и права. – 2017. – № 8 – с.
98-105.
3.7.
Коновалов, А.И. Проблемы правового регулирования добровольного
прекращения права собственности / А.И. Коновалов // Юрист. – 2016. – № 23. – с.
19-24.
90
3.8.
Литовкин, В.Н. Новый Жилищный кодекс РФ: иное прочтение / В.Н.
Литовкин // Новый Жилищный кодекс России: актуальные проблемы. Сборник
статей. – 2015. – № 3. – с. 99-120.
3.9.
Макеев,
П.В.
Формирование
земельных
участков
под
многоквартирными домами: вопросы правового регулирования на региональном
уровне / П.В. Макеев // Жилищное право. – 2017. – № 10. – с. 54-66.
3.10.
Малеина, М.Н. Плата за частный сервитут: определение размера,
порядок изменения, последствия неуплаты / М.Н. Малеина // Гражданское право.
– 2017. – № 5. – с. 11-23.
3.11.
Мамай, В.И. Вопросы изъятия и выкупа строений и земельных
участков / В.И. Мамай // Правовые вопросы строительства. – 2014. – № 2. – с. 2027.
3.12.
Медведев, С.Н. Земельный сервитут в контексте земельного и
гражданского законодательства / С.Н. Медведев // «Хозяйство и право». – 2013. –
№ 11. – с. 109-115.
3.13.
Мишулина,
Е.С.
Многоквартирный
жилой
дом
как
объект
гражданского права / Е.С. Мишулина // Общество и право. – 2016. – № 3. – с. 7984.
3.14.
Пискунова, М.А. Почва для конфликтов / М.А. Пискунова //
Корпоративный юрист. 2017. № 6. – с. 23-29.
3.15.
Савельев, В.А. Действующее право собственности и некоторые
сложноструктурные модели собственности / В.А. Савельев // Государство и право.
– 2015. – № 9. – с. 36-44.
3.16.
Студилко,
А.А.
К
вопросу
о
необходимости
защиты
прав
собственников жилых помещений в многоквартирных домах / А.А. Студилко //
Российская юстиция. – 2017. – № 6. – с. 52-58.
3.17.
Суханов, Е.А. К понятию вещного права / Е.А. Суханов // Правовые
вопросы недвижимости. – 2016. – № 1. – с. 29-40.
91
3.18.
Шешко, Г.С. Жилищное законодательство. Проблемы и перспективы
его совершенствования / Г.С. Шешко // Жилищное право. – 2016. – № 12. – с. 2129.
3.19.
Концепция развития гражданского законодательства Российской
Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и
совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009 г.) // Вестник
ВАС РФ. 2009. № 11.
3.20.
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики
Минфина РФ от 02.10.2007 г. № 03-05-06-02/111 «Об уплате земельного налога
собственником
квартир
в
многоквартирных
жилых
домах»
//
СПС
«КонсультантПлюс». 2018.
3.21.
Письмо Минфина РФ от 17.05.2006 г. № 03-06-02-02/65 «О
налогообложении земельным налогом земель, занятых многоквартирными
домами» // Финансовая газета. 06.06.2006. № 27.
3.22.
Письмо
Росреестра
от
07.05.2010г.
№
14-20-1143-1/10
«О
государственной регистрации права собственности на общее имущество в
многоквартирном доме и о государственной регистрации договора управления
многоквартирным домом» // Нормирование в строительстве и ЖКХ. 2011. № 2.
3.23.
Письмо Федеральной нотариальной палаты от 15.04.2016г. № 754/07-
17 // Нотариальный вестник. 2016. № 6.
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа