close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Бобкова Анастасия Ивановна. Правовой режим объектов незавершенного строительства: вопросы теории и практики.

код для вставки
4
АННОТАЦИЯ
Выпускная квалификационная работа на тему: «Правовой режим
объектов незавершенного строительства: вопросы теории и практики»
Год защиты: 2018
Направление: 40.04.01 «Юриспруденция»
Направленность (профиль) Суд, прокуратура, адвокатура
Студентка: Бобкова А.И.
Научный
руководитель:
зав.
кафедрой
гражданского
права,
д.ю.н., доцент Н.Н.Мельников
Объем ВКР: 72
Количество использованных источников: 53
Ключевые слова: объект незавершенного строительства, понятие,
признаки, правовой режим, правовое регулирование, государственная
регистрация, сделки с объектами незавершенного строительства.
Краткая характеристика ВКР: в данной выпускной квалификационной
работе представлен анализ теоретико – правовых основ правового
регулирования объектов незавершенного строительства, предоставление
земельных
участков
находящихся
в
под
объектами
государственной
или
незавершенного
строительства,
муниципальной
собственности,
государственная регистрация объектов незавершенного строительства.
Рассмотрен вопрос о месте объекта незавершенного строительства в системе
классификации вещей, определения объекта незавершенного строительства,
его признаков и момента его возникновения как вещи.
Методологическую основу исследования составляют диалектический
метод
научного
познания,
общенаучные
и
частнонаучные
методы
теоретического анализа, такие, как исторический, логический, формальноюридический и сравнительно-правовой.
По
результатам
проведенного
исследования
теоретического и практического характера.
сделаны
выводы
5
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................................. 6
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО - МЕТОДОЛОГИЧЕСИКЕ ОСНОВЫ ПРАВОВОГО
РЕЖИМА ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРЕШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ............ 11
1.1 Правовое регулирование отношений в сфере создания объектов
незавершенного строительства ............................................................................ 11
1.2 Понятие и основные признаки объекта незавершенного строительства .. 23
1.3 Общая характеристика правового режима объекта незавершенного
строительства ......................................................................................................... 31
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ОБЪЕКТА
НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬТВА ........................................................... 38
2.1 Предоставление земельных участков под застройку как основание
возникновения права собственности на объект незавершенного строительства
................................................................................................................................. 38
2.2 Государственная регистрация права собственности на объект
незавершенного строительства ............................................................................ 46
2.3 Правовое регулирование сделок с объектами незавершенного
строительства ......................................................................................................... 59
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ..................................................................................................... 70
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ........................................... 72
6
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность
темы
выпускной
квалификационной
работы.
В соответствии с положениями гражданского законодательства существует
такой
вид
недвижимого
имущества,
как
объект
незавершенного
строительства. Указанный объект может участвовать в обороте и быть
предметом сделок.
Потребительская полезность недвижимости заключается в социальном
и
экономическом
осуществление
многофункциональном
определенных
использовании,
экономических
функций:
а
также
проживания,
оказания услуг, выпуска промышленных товаров, поставки воды и энергии.
Полезность недвижимого имущества заключается также в возможности
сохранения потребительской формы в процессе использования и длительного
хозяйственного
оборота.
Особенность
недвижимости
обусловлена
в
невозможности существование двух одинаковых сооружений (зданий), так
как существуют различие в их месторасположении. Так же редкость
недвижимости обуславливается высокой ценой.
В
настоящее
время,
согласно
ст.
130
Гражданского
кодекса
«К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся
земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей, то есть
объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого
строительства».
Учитывая тот факт, что в законодательстве ни в одной из статей ч. 2 ГК
РФ не урегулированы вопросы отчуждения или иных сделок объекта
незавершенного строительства, до сих пор однозначно не разрешен вопрос о
возможности
совершения
с
объектом
незавершенного
строительства
определенных сделок, например - аренды. Весьма проблемные вопросы
ипотеки незавершенного строительства. И, наконец, поскольку объект
незавершенного строительства является одновременно объектом и вещных
правоотношений, и обязательственных - в рамках договора строительного
7
подряда, необходима система мер для защиты прав подрядчика в случае
вовлечения объекта незавершенного строительства в гражданский оборот,
которые на данный момент совершенно не выработаны.
Степень разработанности темы исследования.
Теоретическую
основу исследования вопроса о понятии и правовой природе объектов
незавершенного строительства составили труды С.С. Алексеева, Ю. Барона,
В.А. Белова, М.И. Брагинского, И.Л. Брауде, К.М. Варшавского, А.В.
Бенедиктова, В.В. Витрянского, Э.П. Гаврилова, Ю.С. Гамбарова, Б.М.
Гонгало, Н.Д. Егорова, А.В. Ерш, А.А. Иванова, Р. Иеринга, О.С. Иоффе,
Л.А. Кассо, О.М. Козырь, В.П. Крашенинникова, И.Д. Кузьминой, В.А.
Лапача, Б.С. Мартынова, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, Н.В. Омелехиной,
Е.А.
Павлодского,
И.С.
Перетерского,
К.П.
Победоносцева,
И.А.
Покровского, Ю.В. Романца, В.И. Синайского, К.И. Скловского, Д.В.
Смышляева, С.А. Степанова, Н.А. Сыродоева, Е.А. Суханова, З.И.
Цыбуленко, Г.Ф. Шершеневича.
Цели и задачи исследования - анализ теоретических концепций и
законодательства в области определения и регулирования правового режима
незавершенного объекта строительства как объекта гражданско-правовых
отношений, анализ современной судебной практики и выявление проблем
применения законодательства в настоящем времени, связанного с объектами
незавершенного строительства.
В соответствии с указанными целями автор ставит перед собой
следующие задачи:
1. дать определение понятия незавершённого объекта строительства,
его состава, определить правовую природу и правовой режим;
2.
выявление
особенностей
гражданско-правового
оборота
незавершенного объекта строительства;
3. на примере практики рассмотреть возникающие спорные вопросы, в
отношении
строительства;
определения
собственника
объекта
незавершенного
8
4.
проанализировать
правовую
природу
права
подрядчика
на
строительства, возводимого по договору строительного подряда, и показать
его взаимосвязь с правами заказчика;
5. выявить пробелы, встречающиеся в правовом регулировании
предоставления
земельных
участков
под
незавершенный
объект
строительства;
6. определить правовую природу сделок с объектами незавершённого
строительства и проблемы их заключения на примере судебной практики.
Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения,
возникающие в отношении незавершенного объекта строительства.
Предмет исследования являются нормативные акты, регулирующие
правовой
режим
незавершенного
объекта
строительства,
практика
применения данных норм судами общей юрисдикции арбитражными судами
Российской Федерации.
Методологическую основу выпускной квалификационного работы
составили следующие методы научного познания: использовались как
общенаучные
методы
(философский,
логический,
аксеологический,
исторический и др.), так и частнонаучные методы познания (метод
сравнительного правоведения, метод системного подхода и др.). Основу
составил принцип комплексного применения теоретических общенаучных и
частноправовых методов.
Эмпирическая база выпускной квалификационной работы основана
на практике Арбитражных судов Российской Федерации.
Основные положения, выносимые на защиту:
1.
Основная
проблема
на сегодняшний
день представляется
следующей: вступивший в силу закон "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
разделил рынок на две части. К первой части относятся объекты, разрешение
на строительство по которым получено до вступления в силу этого закона.
9
Ко второй части относятся объекты, разрешение на строительство, по
которым на момент вступления в силу закона не было оформлено.
Естественно, что первая группа объектов по большей своей части в качестве
объекта
недвижимости
не
зарегистрирована.
Соответственно
не
зарегистрированы и долевые вклады сторонних инвесторов (если таковые
были). Следовательно, в дальнейшем новый владелец может столкнуться с
исками третьих лиц (инвесторов, подрядчиков).
2.
Объекты незавершённого строительства - объекты, строительство
которых приостановлено, в основном, из-за отсутствия финансовых средств и
материально-технического
обеспечения.
Указанный
правовой
термин
характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и
функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта
недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах
создаваемого объекта. Незавершенное строительство носит временный
характер. Нормы федерального законодательства направлены на введение в
имущественный
оборот
объектов
незавершенного
строительства
как
объектов имущественных прав для завершения строительства и достижения
цели устойчивого развития территорий.
3.
Признаками
объекта
незавершенного
строительства,
его
правовую природу и момент возникновения его как объекта гражданского
права можно свести к позиции признания его недвижимым имуществом.
Однако, дискуссия о правовой природе объекта на данный момент не
утратила смысла, поскольку само по себе отнесение объекта незавершенного
строительства к недвижимости не решает однозначно вопрос его правового
режима, поскольку объект незавершенного строительства даже при условии
легального его признания объектом гражданского права, остается и объектом
обязательственных правоотношений, возникающих в процессе заключения и
исполнения договора строительного подряда.
4.
Объект
незавершенного
строительства
обладает
рядом
особенностей, обусловленных его признаками, в том числе фактом
10
отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также
незавершенностью самого процесса строительства, что не позволяет отнести
данный объект непосредственно к зданиям, строениям, сооружениям.
Приватизация
земельного
участка
под
объектом
незавершенного
строительства законом не исключается, однако необходимо признать факт
отсутствия у собственника такого объекта исключительного права.
5.
Регистрация прав на объекты незавершенного строительства
должна осуществляться в соответствии с общими принципами и порядком,
перечисленными в Федеральном законе от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости.
6. В настоящее время в связи с постоянным расширением рынка
недвижимого имущества вопросы правового регулирования сделок с
недвижимостью приобрели особую значимость. В регулировании сделок с
объектами незавершенного строительства выделены специфические черты
правового регулирования гражданско-правовых отношений, возникающих в
результате заключения договоров о долевом участии в строительстве,
договоре подряда, договоре купле-продажи. Наблюдается неравномерность в
развитии
системы
правового
обеспечения
сделок
с
незавершенным
строительством, порождаемых расхождениями динамики теории, практики и
законодательной базы в данной области.
Структура
выпускной
квалификационной
работы.
Данная
выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав,
содержащих
источников.
шесть
параграфов,
заключения,
списка
используемых
11
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО - МЕТОДОЛОГИЧЕСИКЕ ОСНОВЫ
ПРАВОВОГО РЕЖИМА
ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРЕШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
1.1 Правовое регулирование отношений в сфере создания объектов
незавершенного строительства
Одним из основных мест в сфере гражданско-правового регулирования
имущественных и неимущественных отношений современного российского
общества занимают вопросы регулирования особых видов объектов
гражданских прав. Являясь базисом, на котором произрастают фактические,
а также и регулирующие их правовые отношения, экономические блага
имеют свои существенные особенности, без учета которых эффективное
правовое регулирование отношений, которые возникают по поводу этих благ
- невозможно. Эти особенности влияют на весь механизм правового
регулирования, в котором в дальнейшем задействованы те или иные
конкретные блага. Одним из самых выделяющихся мест в ряду объектов
гражданского права является недвижимое имущество.
С момента появления в отечественном гражданском законодательстве
нормы, определяющей понятие и признаки недвижимого имущества,
легальная дефиниция недвижимости, сконструированная по традиционному
для нашего законодательства сфере, подвергалась критике, так как она не
обладает стройностью классификационных критериев, ясностью признаков,
по которым имущество могло бы быть отнесено к недвижимости, а сам
перечень перечисления был далек от совершенства и потребовал целый ряд
изменений, дополнений, вследствие чего в ст. 130 ГК РФ неоднократно
вносились известные изменения1. Однако, время показало, что даже
закрепленные на уровне Гражданского кодекса объекты в качестве
недвижимого имущества не облегчают понимание их места в классификации
См.: З. К. Сабирова // Правовое регулирование общественно-политических процессов на постсоветском
пространстве: история и тенденции развития: - материалы Международной научно-практической
конференции - Чебоксары: ЧКИ РУК, 2011. - С. 404-407.
1
12
объектов, а так же специфики их правового регулирования. Так было с
предприятием как имущественным комплексом, то же самое происходит и с
объектом незавершенного строительства.
В настоящее время, согласно ст. 130 Гражданского кодекса «К
недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся
земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей, то есть
объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого
строительства».
Именно изменения ст. 130 ГК РФ, в рамках которых объекты
незавершенного строительства стали относиться к недвижимому имуществу,
казалось бы, они должны были упорядочить правовое регулирование этих
объектов гражданских прав и раз и навсегда положить конец дискуссиям о
правовом режиме таких объектов.
Невозможно сказать, что до момента изменения ст. 130 ГК РФ, у
законодателя
объекта
уже не было позиции в отношении возможного отнесения
незавершенного
действовавшие
нормы
строительства
законодательства
к
о
недвижимости.
регистрации
Например,
определенно
указывали на то, что право на сам объект незавершенного строительства
возникало с момента его государственной регистрации. Классификация
вещей с научной точки зрения, не давала возможности отнести объект
незавершенного строительства к какой-либо категории таким образом, чтобы
это не вызывало спора, при этом не признав объект незавершенного
строительства недвижимым имуществом, из-за чего практически невозможно
отличить его по правовому статусу от строительных материалов. Однако
реальность современного строительного бизнеса заставили законодателя
сориентироваться в новых условиях и внести в закон поправки относительно
нормы объекта незавершенного строительства.
13
Тем не менее, по сей день существует различия в точке зрения
законодателя
о
невозможности
отнесения
объекта
незавершенного
строительства к недвижимости.
К недвижимости в соответствии со статьей ГК, как говорилось ранее,
относятся
земельные
участки,
здания
и
сооружения
жилого,
производственного и иного назначения, предприятия как имущественные
комплексы, иные объекты. Их использование составляет существенную часть
жизнедеятельности человечества.
Рост числа субъектов (предприятия, общество и т.д.), способных
приобрести недвижимость в собственность, обуславливается ежегодным
увеличением количества соответствующих заключаемых договоров. В связи
с чем возрастает и потребность в приобретении объектов недвижимости по
договору
аренды
в
долговременное
пользование
для
ведения
предпринимательской деятельности.
Конституция Российской Федерации закрепляет многообразие форм
собственности: частная, муниципальная, государственная и иные формы, а
так же в соответствии по ст.35 право каждого иметь имущество в частной
собственности.
Указанные
конституционные
основы
отражены
в
Гражданском кодексе Российской Федерации, это подтверждает значимость
для экономики страны гражданско-правового регулирования отношений на
приобретение
объектов
незавершённого
строительства
в
частную
собственность.
Гражданский кодекс относит объекты незавершенного строительства к
недвижимости, если эти объекты неразрывно связаны с землей и не могут
быть перемещены без ущерба их назначению. Если же объект не отвечает
таким требованиям, то его следует относить к движимому имуществу.
Однако
гражданско-правовое
регулирование
относительно
приобретения права частной собственности на объекты незавершённого
строительства
вызывает
некоторые
определённые
трудности
в
правоприменительной практике. Указанные проблемы связаны, в первую
14
очередь, с различием квалификаций отношений, возникающих по поводу
здания (сооружений) объектов незавершённого строительства.
Анализ рассмотренных арбитражными судами дел в Российской
Федерации второе полугодие 2017 года показывает, что поступило 884 тыс.
исковых заявлений, из них 639 тыс. – от общего количества дел это дела по
спорам, возникающим из гражданских правоотношений. При этом больше
всего рассмотренных дел касаются признанием недействительными сделок,
таких споров было 494 тыс., причем из них больше 220 тыс. это признание
недействительными договоров купли-продажи. С 2014 года рост числа
зарегистрированных имущественных исков сохраняется: если в первом
квартале 2014-го таких исков было чуть больше 150 тыс., то в первом же
квартале 2018 года — почти вдвое больше.
Проводимая
крупномасштабная
реформа
гражданского
права,
основные положения которой декларируются в Концепции развития
гражданского
законодательства
Российской
Федерации2,
значительное
внимание уделяет реформированию законодательства о вещных правах.
Указанные предложения нашли отражение в Проекте Федерального закона
№ 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и
четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в
отдельные законодательные акты Российской Федерации»3 содержащие, в
том числе, нормы по стимулированию собственников к завершению
достраивания объектов незавершённого строительства.
Принятые изменения по-прежнему не дают необходимого ответа на
вопрос о признаках недвижимых вещей, а так же не определяют особенности
гражданско-правового режима объектов незавершённого строительства, к
тому же они не содержат особенности применения существующих оснований
См.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации // Портал российского
частного права: [сайт] - URL:http://www.privlaw.ru (дата обращения: 25.02.2012).
3
См.: Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и
четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты
Российской Федерации» (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27 апр. 2012 г) [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 16.11.2013).
2
15
и способы приобретения права собственности на объекты незавершенного
строительства юридическими и физическими лицами. В связи с этим
необходима дальнейшая проработка изменений о вещных правах на
недвижимое имущество, предлагаемых в гражданское законодательство.
Права
владения,
пользования
и
распоряжения
имуществом
принадлежат его собственнику согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ. Соответственно,
для того чтобы имущество (а именно объект незавершенного строительства)
могло
быть
передано
в
собственность
другому
лицу,
владелец
непосредственно должен сам обладать правом собственности на такое
имущество. Так в ст. 219 ГК РФ говорится, «… что право собственности на
здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество,
подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой
регистрации»4. Отсюда можно сделать такой вывод, если на земельном
участке
создан
объект,
обладающий
определенными
признаками
недвижимого имущества, то он может быть отчужден другому лицу только
после
того,
как
осуществлена
государственная
регистрации
права
собственности лица на этот объект.
В 2015 году был принят новый Федеральный закон №218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости», на смену Федеральному
закону от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок и ним».
Регистрация права на
недостроеный объект или реконструируемый
могут быть осуществлена в Едином государственном реестре недвижимости
(ЕГРН) по правилам Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости». Согласно новому Закону о
госрегистрации, если сведений об объекте нет в ЕГРН, (в случае создания
объекта недвижимости),
его
учет
в
кадастре
и
регистрация
осуществляются одновременно, так же государственной
прав
регистрации
См.: Правовая консультация по законодательству Российской Федерации //Гарант.ру, информационноправовой портал: [сайт] - URL:http://www.privlaw.ru (дата обращения: 25.02.2012).
4
16
подлежит прекращения существования объекта недвижимости, права на
который
зарегистрированы
в
ЕГРН,
образования
или
прекращения
существования части объекта, на которую распространены ограничения прав
и обременения объекта. Без проведения одновременного кадастрового учета
происходят регистрация перехода права собственности и подтверждение
ранее возникших прав.
Это
касается
и
объектов
незавершенного
строительство
при
заключении особых видов договоров.
При договоре купле-продаже экономический интерес состоит в
основном в приобретении объекта в собственность лица (в будущем), а при
аренде интерес состоит во временном (краткосрочным или долгосрочном)
использовании вещи (объекта) по назначению.
На практике в основном возникает потребность в заключение договора,
который устанавливает арендные отношения в отношении недвижимого
имущества, подлежащего созданию в будущем. Однако, как правило, выбор
правовых форм в данном случае не особо велик, и вопрос в основном
решается путем заключения предварительного договора.
Чаще всего собственник объекта незавершенного строительства до его
регистрации права собственности на завершенный объект заинтересован
скорее в заключение договоров о передаче помещений по договору аренды
арендатору. В одном случае оформляется договор аренды на срок менее
одного года (такой договор не требуют регистрации), в другом заключается
предварительный договор аренды (он заключается на длительный срок), а
иногда используют оба варианта. Обычно при
краткосрочных договорах
оговариваются условия, в которых отделка помещений производится за счет
средств арендатора, в связи с чем, арендная плата за 11 месяцев носит
символический характер, либо не выплачивается вовсе.
Согласно З.К. Кондратенко: «В судебной и иной правоприменительной
практике Российской Федерации часто возникают вопросы, связанные с
правильной квалификацией отношений по приобретению права частной
17
собственности на объекты незавершённого строительства: признание
договоров с объектами незавершённого строительства незаключенными и
недействительными, оспаривание зарегистрированного права собственности
на объект незавершённого строительства; вопросы признания права
собственности на объекты незавершённого строительства вследствие
приобретательной давности, оспаривание отказа в приватизации земельных
участков под такими объектами, легализация самовольно возведённого
недостроя»5.
При рассмотрении исков о признании договоров недействительными, в
связи
с
отсутствием
у
арендодателя
зарегистрированного
права
собственности на объект недвижимости, при несоответствии сданного
помещения целям аренды, о взыскании суммы выплаченной арендной платы
позиция суда довольно лояльна. В удовлетворении таких исков суды
отказывают, при этом ссылаются на заключенность или действительность
этих договоров.
С предварительными договорами ситуация сложнее, причем недостатки
одинаковые в предварительных договорах и купли-продажи, и аренды. Эти
договора, заключаются на различных стадиях строительства объектов
недвижимости. С экономической точки зрения это объясняется из-за
нехватки у застройщика собственных средств и невыгодными банковскими
условиями кредитования.
При использовании предварительного договора для отношений,
которые складываются в отношении договора купли-продажи или аренды
недостроенных объектов недвижимости, важно понимать, в течении какого
периода времени этот договор будет действовать и какие могут возникнуть
последствия в случае истечения срока.
См.: Кондратенко, З. К. Гражданско-правовой механизм приобретения права частной собственности на
объекты незавершённого строительства: понятие, элементы, стадии / З. К. Кондратенко // Казанская наука. 2014. - № 1. -С. 198-200.
5
18
Законодатель
предоставляет
сторонами
право
самостоятельно
определить, когда должен быть заключен основной договор и не позднее
какого срока. Однако эта норма не является императивной, и сторонами
может быть не согласовывать данный срок. Он не является основным
условным критерием предварительного договора. При отсутствии срока
основной договор будет заключен в течении года с момента заключения
предварительного договора (п.4 ст. 429 ГК РФ). Если неправильно указан
срок, то это может привести к оспариванию предварительных договоров.
Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор,
должен быть достаточно определенным, если же одна из сторон уклоняется
от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в
суд с требованиями о понуждении к заключению договора в судебном
порядке (п.4 ст.445 ГК РФ). Однако возможности сторон в определении
конкретной даты в срок недостаточно велики, в связи с причинами, которые
зависят от окончания строительства.
В
предварительных
договорах
аренды
недвижимости
предусматриваются обязанности сторон заключить основной договор только
после государственной регистрации права собственности на это недвижимое
имущество. В договоре указывается дата, не позднее которой необходимо
заключить договор аренды. Тем самым сами стороны определяют
промежуток времени, не ранее и не позднее которого необходимо заключить
договор. На практике же все по-другому, оказывается, что регистрации права
собственности не осуществляется, во-первых, по субъективным причинам,
которые зависят от стороны, во-вторых, по объективным, которые,
к примеру, могут быть связаны с большой просрочкой в окончании
строительства объекта недвижимости. Установленный предельный срок
заключения договора аренды оказывается нарушенным. В связи с чем
возникают следующие вопросы: «Какие последствия возникают и на что
дальше может рассчитывать несостоявшийся арендатор? можно ли в случае
истечения срока, который был установлен в предварительном договоре,
19
потребовать в принудительном порядке заключить договор аренды или же
заинтересованная сторона может рассчитывать только на возмещение
убытков через суд?»6.
Такие вопросы свидетельствуют о необходимости комплексного
исследования гражданско-правового механизма приобретения права частной
собственности на объекты незавершённого строительства, выработки
универсальных теоретических подходов к изучению различных способов и
оснований
приобретения
права
частной
собственности
на
объекты
незавершённого строительства, которые впоследствии помогут устранить
противоречия, существующие в судебной и иной правоприменительной
практике.
В соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ – «Обязательства, предусмотренные
предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в
который стороны должны заключить основной договор, он не будет
заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение
заключить этот договор».
В соответствии с п.10 ст.1 Градостроительного кодекса Российской
Федерации (далее – ГсК РФ) «Объектом незавершенного строительства
признается
объект
капитального
строительства
–
здание,
строение,
сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением
временных построек, киосков, навесов и других подобных построек».
Порядок
выдачи
уполномоченными
государственными
органами
разрешения на ввод объекта в эксплуатацию предусмотрен положениями
ст.55 ГсК РФ.
Согласно ч.5 ст.9.5 Кодекса об административных правонарушениях
Российской Федерации (далее – КоАП РФ) «Эксплуатация объект
капитального строительства без разрешения а ввод его в эксплуатацию, за
См.: Кондратенко, З. К. Понятие, элементы и особенности гражданско-правового механизма приобретения
права собственности на объекты незавершенного строительства в России и других странах СНГ / З. К.
Кондратенко // Аграрное и земельное право. - 2013. - № 10 (106). - С. 93-98.
6
20
исключением
случаев,
если
для
осуществления
строительства,
реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства
не требуется выдача разрешения на строительство, влечет наложение
административного штрафа на граждан и юридических лиц в размере,
установленном данным Кодексом»7.
В силу ч.1 ст.21 КоАП РФ «Административным правонарушением
признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического
или юридического лица, за которое данным Кодексом или законами
субъектов РФ об административных правонарушениях установлена об
административная ответственность».
Гражданское законодательство не содержит прямого запрета на сдачу
объектов в аренду, поскольку перечень объектов для аренды не является
закрытым.
Согласно ст. 607 ГК РФ «Законом могут быть установлены виды
имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается». В
отношении объектов незавершенного строительства данные ограничения в
ГК РФ не установлены.
Важно то, что незавершенные объекты предлагают купить не путем
заключения договора купли-продажи самого объекта, а путем заключения
сделки о покупке фирмы, которая ведет строительство. Делается это по
причине того, чтобы вроде не возникают сложности по переоформлению
документов на нового владельца.
Таким образом, именно сама покупка объекта позволяет определить
юридические проблемы (при наличии их), при это необходимо осуществить
госрегистрацию прав на незавершенный объект, и оформить сделку купли
продажи с покупателем на данный объект. Смысл состоит в том, что в
процессе регистрации права продавца может выясниться информация, что у
продавца прав на этот объект нет, потому что наличие права определяет
См.: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 г. № 195-ФЗ //
Собрание законодательства РФ - 07.01.2002 - N 1 (ч. 1) - ст. 1
7
21
комплект документов. Следует отметить, что в соответствии с п. 21 ст. 51
Градостроительного
кодекса
РФ
«Срок
действия
разрешения
на
строительство при переходе права на земельный участок и объекты
капитального строительства сохраняется». Новому владельцу потребуется
разработка и согласование документов заново. Правда практически не
понятно как
это будет работать т.к. во всех документах остается
фигурировать наименование предыдущего владельца и эти документы все
равно необходимо переоформить.
Законодательство в настоящие время устанавливает всего один случай
обязательной госрегистрации незавершенного объекта строительства это
случай финансирования застройщиком строительства объекта, за счет
денежных средств участников долевого строительства. Следует отметить, что
в этом случае, участниками долевого строительства выступают физические и
юридические лица.
Основной проблемой в настоящее время представляется следующей:
вступивший
в
силу
закон
«Об
участии
в
долевом
строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
привел к разделению рынка на 2 части. К первой части относятся объекты, по
которым разрешение на строительство получения до вступления в силу
вышеуказанного закона. Ко второй части относятся объекты, по которым
разрешение на строительство еще не было оформлено да вступления закона.
В связи с чем, первая группа не зарегистрирована. Исходя из этого, не
зарегистрированы
и
долевые
вклады
посторонних
инвесторов.
Следовательно, в дальнейшем новый владелец может столкнуться с исками
третьих лиц (инвесторов, подрядчиков). Причем вероятность такого развития
событий весьма высока т.к. в условиях строительного "бума" всегда
необходимо найти ответ на вопрос: «Почему данный объект продается в на
стадии строительства?» А ответов в основном 3:
1. Проект не рентабелен.
22
2. У владельца возникли проблемы с другими участниками проекта.
3. Цена продажи многократно завышена.
Можно посоветовать будущим владельцам обратить внимание на
нормы, содержащиеся в части 3 статьи 9 закона «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в которых
сказано, что «к компетенции учреждений юстиции отнесена проверка
действительности
поданных
заявителем
документов
и
наличия
соответствующих прав у подавшего документ лица или органа власти».
Статьей 13 компетенция учреждения юстиции дополнена такой функцией как
«правовая экспертиза документов и проверка законности сделок». Согласно
судебной практике под правовой экспертизой следует понимать изучение
представленных для государственной регистрации документов с целью
установления юридического факта, являющегося бесспорным обоснованием,
в частности, для возникновения права на недвижимое имущество.
Следовательно в дальнейшем в случае, если органы юстиции по регистрации
прав не выполнят свою работу в соответствии с законом, что приведет к
судебной отмене прав нового владельца на недвижимость, то у будущего
владельца появляется возможность предъявить государству к возмещению
понесенные убытки.
23
1.2 Понятие и основные признаки объекта незавершенного
строительства
Согласно статье 130 ГК РФ «К недвижимым вещам (недвижимое имущество,
недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно
связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты
незавершенного строительства». Согласно ГК РФ к недвижимым вещам относят:
«…подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания, космические объекты». Законом к недвижимым вещам
может быть отнесено и другое иное имущество. Деньги, ценные бумаги признают
движимым имуществом.
Под объектом недвижимости понимается: во-первых, само предприятие
целиком
как
имущественный
комплекс;
во-вторых
участки
земли,
неотъемлемой частью которых могут выступать: здание (сооружение);
обособленные
водные
объекты;
многолетние
насаждения
(деревья,
кустарники и т.д.); инженерные сооружения и сети (коммуникации,
теплоснабжение и т.д.); транспортное и инженерное обеспечение, а так же
элементы хозяйственного обеспечения транспортом и инженерией.
В последние несколько лет носил дискуссионный характер вопрос о
правовом режиме объектов незавершенного строительства. Количество
споров в отношении таких объектов неуклонно росло, а законодатель не
предпринимал решения для устранения возникших противоречий. Суды при
рассмотрении споров фактически вынудили самостоятельно разрабатывать
правовой режим объектов незавершенного строительства, при этом
самостоятельно устраняя пробелы в законодательстве. Особую роль в
становлении правового режима объектов незавершенного строительства
сыграло мнение Пленума Высшего Арбитражного суда РФ о том, что «… не
завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом договора
строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу».
24
Юридически появление объекта незавершенного строительства связано
с:
— наличием прав на земельный участок и получением разрешения от
государственного органа на право проведения строительных работ;
— утраты силы договора строительного подряда;
— временным прекращением строительства;
— соответствием объекта определенной степени готовности;
— приобретением объектом статуса недвижимости;
— оформление прав собственности на объект и регистрацией в
государственном реестре.
Регистрация права на собственность осуществляется при полном
завершении строительства, а именно сдача в эксплуатацию, и на основании
документов разрешающих эксплуатацию построенного объекта.
Для того, чтобы дать определение понятия незавершенного объекта
строительства необходимо узнать, какое именно содержание вкладывается в
понятие самого «объекта строительства».
С. П. Юшкевич дает свою формулировку этого термина: «Объект
строительства – строительное сооружение или их комплекс, над которым
ведутся строительные работы». Чем в таком случае отличаются понятия
«объект незавершенного строительства» и «объект строительства?»8
Согласно пункту 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ: «Объект
капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты,
строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного
строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и
других подобных построек», т. е. объединяет понятия «объект капитального
строительства» и «объект незавершенного строительства».
8
См.: Юшкевич С. П. Договор строительного подряда. М., 2002. С. 45.
25
В п. 1 ст. 741 ГК говорится «Риск случайной гибели или случайного
повреждения объекта строительства до его приемки заказчиком несет
подрядчик».
Из выше приведенных отпределений следует, что объект строительства
- это объект, над которым ведутся строительные работы. Так же можно дать
еще одно определение объекта строительства: «Под объектом строительства
можно понимается отдельно (одиночно) стоящее сооружение (здание), а так
же вид, комплект работ, на строительство которых должен быть составлен
определенный документ в виде проекта или сметы».
Таким образом, напрашивается вывод о том, что единого понятия
объекта строительства не сушествует, для каждого автора оно свое, как и для
законодателя.
С. П. Юшкевич поясняет, что: «Объект строительства можно
рассмотреть еще в двух плоскостях. Во-первых, объект строительства - это
то, над чем ведутся строительные работы; а во-вторых, объект строительства
- это то, что стремится получить заказчик в результате производства
строительных работ. Содержание приведенных выше определений отражает
вторую точку зрения на объект строительства, т. е. ожидаемый результат, а
не его текущее состояние»9.
Законодатель
предусматривает
помимо
строительства
еще
и
реконструкцию объекта незавершенного строительства. Градостроительный
кодекс РФ согласно п. 14 ст. 1 определяет: «Реконструкция - изменение
параметров объектов капитального строительства, их частей (количества
помещений, высоты, количества этажей (далее - этажность), площади,
показателей производственной мощности, объема) и качества инженернотехнического обеспечения».
Позиция законодателя о реконструкции объекта незавершенного
строительства является весьма спорной, Закон г. Москвы от 9 июля 2003 г. N
См.: Юшкевич С. П. Указ. соч. С. 45., напримере: Захаров Ю. Ю. Арбитражная практика о договоре
строительного подряда. М., 2004. С. 358.
9
26
50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство,
реконструкцию градостроительных объектов в г. Москве» исключает
возможность реконструкции объекта незавершенного строительства.
Под реконструкцией следует понимать изменение объекта, который
уже прошел процедуру госрегестрации, при
существующих технико-
экономических показателях. Объект незавершенного строительства во время
строительных работ проходит регистрацию только по инициативе самого
застройщика. Поэтому при его реконструкции необходимо выяснить
следующее: существует ли зарегистрированное право лица на объект до
момента его реконструкции? Но как уже до этого говорилось реконструкция
объекта до это регистрации невозможна. Такой вид работы вносит
коррективы в проектно-сметную документацию.
А. М. Эрделевский дает свое понимание
незавершенного объекта
строительства: «…вновь создаваемый объект недвижимости, который еще не
принят на кадастровый и технический учет и соответственно право на
который еще не зарегистрировано в установленном порядке»10.
В данном определении имеются свои противоречия:
1) на кадастровый и технический учет принимается и фундамент
здания;
2) необоснованность момента завершения строительства объекта с
госрегистрацией.
Можно рассмотреть и другой подход к определению объекта
незавершенного строительства, совершенно отличающийся от предыдущих помощью выделения его признаков.
Так, А. В. Лопатников и А. А. Родригес в своей работе пишут: «К
объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты:
строительство
приостановлено,
которых
продолжается;
законсервировано
или
строительство
окончательно
которых
прекращено;
См.: Эрделевский А. М. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним". М., 1999. С. 61
10
27
находящиеся в эксплуатации, по которым соответствующие документы еще
не оформлены в установленном порядке»11.
Перечисленные
выше
признаки,
определенно
относятся
к
незавершенному объекту. Однако у них есть сходная черта - отсутствие
разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.
Согласно точке зрения Е. А. Суханова: «Самовольно построенный
объект, даже будучи тесно связанным с землей, не будет признан
недвижимостью и не может стать объектом имущественного оборота».
Такую позицию автор обосновывает таким образом, «недвижимость (как и
движимое имущество) представляет собой юридическую, а не физическую
(техническую) категорию».12 Исходя из этого определения самовольная
постройка не будет является объектом гражданских прав, так как невозможна
государственная регистрация такой постройки.
Исходя из их вышеперечисленных определений авторов, можно сделать
вывод о том, что объект незавершенного строительства – это объект не
прошедший государственную регистрацию, а так же не признанный
недвижимость.
На основании изложенного можно так же выделить и общие признаки:
1) объект, прочно связанный с землей;
2) его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его
назначению (ст. 130 ГК);
3) он не признан недвижимостью в связи с невозможностью его
регистрацией.
На практике же обстоятельства не всегда складываются плачевным
образом из-за отсутствия регистрации права собственности или не признания
права собственности на объект незавершенного строительства.
См.: Лопатников А. В., Родригес А. А. Наследование объектов незавершенного строительства // Юрист.
1998. N 10. С. 35.
12
См.: Е. А. Суханова "Гражданское право: в 4 т. Том 1: Общая часть" включен в информационный банк
согласно публикации - Волтерс Клувер, 2008 (издание третье, переработанное и дополненное).
11
28
К примеру, Московский городской суд удовлетворил иск о признании
права собственности на объект незавершенного строительства в виде
квартиры,
поскольку
истец
надлежащим
образом
исполнил
свои
обязательства по договору участия в долевом строительстве, в том числе в
полном объеме передал ответчику денежные средства, а ответчик свои
обязательства не исполнил. В нарушение условий договора жилой дом, в
котором находится квартира, не был передан в эксплуатацию, а квартира не
была передана истцу, и в связи с просрочкой исполнения обязательств
ответчиком
истец
был
лишен
возможности
оформить
квартиру
в
собственность. Судом учтено, что Департамент городского имущества г.
Москвы не заявлял требований о признании права собственности на объект
незавершенного строительства в виде квартиры, право собственности на
которую было признано за истцом, а также что заключенный между истцом и
ответчиком договор не оспаривался.13
В. В. Витрянский пишет, что: «Как известно, право собственности на
здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество,
подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой
регистрации (ст. 219 ГК). В свою очередь, сама эта регистрация возможна
только после окончания строительства здания (сооружения) и его готовности
к использованию по прямому назначению. Данный признак служит
критерием
для
разграничения
двух
различных
видов
объектов
недвижимости: зданий (сооружений) и незавершенных строительством
объектов»14.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что момент завершения
или окончания строительства объекта нельзя связывать с государственной
регистрацией или фактическим вводом в эксплуатацию, а так же с моментом
окончания строительных работ.
См.: Определение Московского городского суда от 15.06.2015 N 4г/7-5861/15
Cм: Витрянский В. В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий,
сооружений и предприятий, лизинг. М., 1999. С. 183
13
14
29
С. Некрестьянов, считает, что: «Под объектами незавершенного
строительства следует понимать - объекты недвижимости, строительство
которых ведется, приостановлено, законсервировано или прекращено, но не
осуществлено его принятие в эксплуатацию в установленном порядке»15.
По сути можно предположить, что совершенно неважно, ведутся ли
строительные работы возводящегося здания (сооружения), законсервировано
ли
оно,
прекращены
ли
договорные
отношения
между
сторонами
строительства - до момента подписания документов на разрешение ввода
объекта в эксплуатацию он будет оставаться незавершенным объектом
строительства.
Статья 40 нового ФЗ, посвященная регистрации незавершенного
объекта строительства, и имеет название: «Особенности осуществления
государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на
созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного
строительства». С одной стороны, в законе говорится о вновь создаваемом
объекте недвижимости, но с другой -
синонимом такого создаваемого
объекта недвижимости выступает «объект незавершенного строительства».
В таком случае тогда возникает следующий вопрос: какой правовой
статус носит объект, находящейся в процессе работ реконструкции. По
моему мнению, вполне обоснованно можно привести точку зрения В. А.
Алексеева, полагающего: «В случае реконструкции здания, находящегося в
собственности одного лица, с момента фактического начала работ по
реконструкции
объект
приобретает
статус
объекта
незавершенного
строительства, а после окончания реконструкции и получения разрешения на
ввод
в
эксплуатацию
становится
вновь
созданным
объектом
недвижимости»16.
Для признания недвижимым имуществом объектом незавершенного
строительства необходимо наличие следующих признаков:
Некрестьянов Д. С. Гражданско-правовое регулирование
строительства: Дис. канд. юрид. наук. СПб., 2005. С. 155.
16
Алексеев В. А. Сделки с недвижимостью. М., 2005. С. 25.
15
оборота
объектов
незавершенного
30
1. Соответствие признакам ст. 130 ГК;
2. Отсутствие документов подтверждающих разрешения на ввод
объекта в эксплуатацию;
3. Создание здания (сооружения) или его реконструкция.
Практика
показывает,
согласно
апелляционному
определению
Московского городского суда от 10.07.2015 по делу N 33-24201/2015. До
настоящего
времени
корпус
сблокированных
квартир
не
введен
в
эксплуатацию, площадь возведенного объекта незавершенного строительства
существенно превышает его проектную площадь, площадь земельного
участка
под
указанным
объектом
превышает
площадь
участка,
предоставленного под строительство этого объекта, а сам объект имеет
признаки самовольной постройки. Договор о реализации инвестиционного
проекта по строительству малоэтажного жилого комплекса, заключенный
между ответчиком и Департаментом строительства г. Москвы, расторгнут
вступившим в силу решением арбитражного суда. Ответчик не исполнил
принятые на себя обязательства по реализации инвестиционного проекта, и у
него не возникло право долевой собственности на объект инвестиционной
деятельности; кроме того, в настоящее время строительство объекта не
ведется, инвестиционные отношения по его возведению прекращены.
Таким образом, можно сделать вывод, что объекты незавершённого
строительства – это те объекты, строительство которых может быть
приостановлено, из-за следующих критериев: отсутствие финансовых
средств и отсутствие материально-технического обеспечения.
В отличие от строений, сооружений или зданий незавершенные
объекты строительства не могут использоваться по назначению до
завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Эти объекты носят
временный характер. Нормы российского законодательства направлены на
ввод в имущественный оборот незавершенных объектов как объекты
имущественных прав для достижения цели устойчивого развития территорий
с последующим завершения строительства и ввода в эксплуатацию.
31
1.3 Общая характеристика правового режима
объекта незавершенного строительства
В данный момент в эпоху современных технологий одной из
актуальных
проблем
государственного
регулирования
современного
регулирования
российского
возникла
общества
проблема
и
правового
за оборотом объектов незавершенного строительства,
количество которых к великому сожалению неустанно растет на территории
Российской Федерации и увеличение это происходит с каждым годом, это
создает определенные трудности правового характера и социальноэкономического.
Одним из наиболее обсуждаемых вопросов на данный момент является
определение самого понятия, а так же выявление особых признаков
характеризующие объект незавершенного строительства. Из этой проблемы
вытекает и
другая - проблема определения момента возникновения и
прекращения существования незавершенного объекта строительства с
дальнейшим вводом его в эксплуатацию и последующим гражданским
оборотом и существованием как самостоятельных объектов гражданских
прав.
Рассматривая вопрос отсутствия в ГК РФ и обобщениях судебной
практики правил,
которые посвящены обороту объектов незавершенного
строительства, в научных кругах продолжает обсуждение проблемы
совершения с незаконченным объектом различных гражданско-правовых
сделок.
Можно отметить, что такое количество возникающих проблем, в
первую очередь, связано с тем, что действующее в настоящее время
российское законодательство, а так же научная доктрина не содержат
единого и целостного понимания определения объекта незавершенного
строительства, и последующего его определения правового режима.
32
В современном российском законодательстве до настоящего времени
достаточно детальное не разработано урегулирование вопросов относительно
оборота указанных объектов. Так, практически полностью отсутствуют
правила совершения различных гражданско-правовых сделок с объектами, а
так же
нормы кадастрового учета и госрегистрации
незавершенных
объектов.
Существует две точки зрения, одна из которых можно «юридическая
теория недвижимости», другая – «концепция фактической недвижимости». С
этой с точки зрения здравого смысла незавершенные объекты строительства,
определенно, недвижимое имущество в силу своих естественных свойств, так
как, те сооружения, которые возводятся как капитальные (основательные), не
могут быть перемещены во времени и пространстве без причинения
несоразмерного ущерба такому имуществу, в связи с чем они попадают под
признаки недвижимого имущества, сформулированные в ст. 130 ГК РФ. С
другой стороны, основываясь на ст. 219 ГК РФ «Право собственности на
здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество,
подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой
регистрации». Таким образом, можно предположить, что вновь возводимые
объекты недвижимого имущества до соответствующей госрегистрации не
могут находиться в гражданском обороте, из-за отсутствия регистрации
права собственности у их обладателей.
Однако закон о гос. регистрации прав на недвижимость не решает
вопрос о возможности считать предметом сделки объект незавершенного
строительства, так как не пройдена
процедура госрегистрации. Точнее
сказать, это попытка не достигла своего логического завершения.
В судебно-арбитражной практике и юридической литературе, в теории
и практике, существуют различные, противоположные мнения по отношению
к квалификации правоотношений, которые возникают при заключении
сделоки с объектами незавершенного строительства.
33
По мнению Е.А. Суханова: «Отсутствие обязательной государственной
регистрации некоторых тесно связанных с землей объектов, например,
незавершенного строительства, порождает сомнения в их юридической
природе как недвижимости»17.
В еще одной своей работе профессор Е.А. Суханов пишет: «Закон о
регистрации прав на недвижимость (п. 2 ст. 25) называет объекты
незавершенного строительства недвижимым имуществом, но указывает лишь
на необходимость государственной регистрации сделок с такими объектами,
не называя эти объекты в перечне подлежащих регистрации объектов
недвижимости (ст. 1)»18. В связи с чем, можно сделать вывод, о том что
незавершенные объекты строительства признаются недвижимостью лишь в
одном случае
- консервации. При этом основной ценностью для
приобретения, как правило, выступает возможность приобретения и
дальнейшая застройка земельного участка, на котором они находятся
объекты.
Можно сказать что к этой же точке зрения фактически присоединился и
О.М. Козырь, по его мнению: «Действующее законодательство не дает
легальных оснований по общему правилу рассматривать не завершенные
строительством объекты в качестве недвижимости, а лишь предусматривает
ряд случаев, в которых допускает регистрацию таких объектов и,
следовательно, придание им статуса недвижимости»19. Эту мысль продолжил
развивать М.Г. Масевич : «До момента регистрации права на вновь созданное
недвижимое имущество оно не считается объектом права собственности, а
потому рассматривается законом как незавершенное».
Следуя такой точке зрения можно сказать, что объекты незавершённого
строительства
являются
движимым
имуществом,
оборот
которого
Суханов Е.А. Гражданское право. Том 1.- М., 2004.- 304 с.
Е.А. Суханов."К понятию вещного права" // Правовые вопросы недвижимости, 2005, N 1. С.1
19
Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России:
Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова. С. 278.
17
18
34
осуществляется в менее строгом правовом режиме, чем регулируемый
правовой режим недвижимого имущества.
Продолжая исследовать точку зрения ученых теоретиков, к примеру,
О.Г. Ломидзе пишет : «До момента регистрации строительные материалы,
использованные при строительстве здания, существуют как отдельные
объекты права собственности»20.
С противоположной точкой зрения выступает И. Гумаров: «Объект
незавершенного строительства является недвижимым имуществом при
условии, что его перемещение невозможно без несоразмерного для него
ущерба».
Основа
этой
позиции
в
понимании
недвижимости
как
специфического объекта в силу его естественных свойств. Из этого вытекает
независимость
юридической
квалификации
объекта
от
признания
необходимости обстоятельства проведения государственной регистрации21.
К его позиции примыкает Б.М. Гонгало: «Нет оснований полагать, что
недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной
регистрации. Оно объективно существует и до этого акта (иначе регистрация
невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения».
Далее, ссылаясь на Р. Саватье, Б.М. Ганголо доказывает, что не регистрация
делает имущество недвижимым, при этом стабильность положения это
имущества дает возможность регистрации.
Точку зрения Б.М. Гонгало поддержал Д.В. Смышляев, который
полагает, что: «Объекты незавершенного строительства являются объектами
недвижимости, причем объектами, представляющими единые объекты
гражданского оборота. Для таких объектов как особых объектов права
законодателем установлен и особый правовой режим, который призван
См.: О.Г. Ломидзе. Распоряжение вещами: Потенциал правового регулирования и приемы его реализации
// Хозяйство и право. 2004. С.46
20
См.: Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства //
Хозяйство и право. 1998. № 10. С. 58.
21
35
обеспечить и особую устойчивость (укрепленность) прав на объекты
недвижимости»22.
На пример, согласно определению Верховного Суда РФ от 01.04.2016 N
308-КГ16-1634 по делу N А53-8481/2015, Управление Росреестра правомерно
отказало в государственной регистрации права собственности на объект
незавершенного строительства: заявленный на регистрацию объект не
является объектом недвижимости, поскольку возведенный фундамент не
соответствует проектной документации. Следовательно, у Управления
Росреестра отсутствовали предусмотренные Федеральным законом от
21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» основания для регистрации права собственности
на объект незавершенного строительства.
Согласно определению Верховного Суда РФ от 24.06.2014 N 18-КГ1451: «Объект незавершенного строительства относится к недвижимому
имуществу, в отношении которого возможно возникновение, изменение и
прекращение прав и обязанностей, в том числе признание права
собственности; отсутствие кадастрового паспорта на объект незавершенного
строительства не является препятствием для его раздела между супругами
как
совместно
нажитого
имущества
и
признания
на
него
права
собственности».
В информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г.
N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением
Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним»» помимо критерия, отсутствия обременения
обязательственно-правового характера, для последующей регистрации прав
на
объект
незавершенного
«необходимость
совершить
строительства,
сделку
с
этим
суд
указал
объектом».
критерий
В
п.
16
вышеуказанного письма установлено: «Право собственности на объект
См.: Смышляев Д.В. Особенности правового положения объекта незавершенного строительства //
Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. С.С. Алексеева. М., 2000. С. 86.
22
36
недвижимости, незавершенного строительства, подлежит регистрации только
в случае, если он не является предметом действующего договора
строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим
объектом сделку».
Возникает вопрос: В какой момент вновь создаваемая вещь признается
недвижимостью, подлежащей госрегистрации? Е.Ю. Ширинская пишет: «В
отношении объектов незавершенного строительства законодательство никак
не определяет, на какой стадии строительства находиться данный объект и
каким образом влияет степень его готовности на его правовой статус».23
Определение такого момента, обусловлено необходимостью в установлении
момента возникновения незавершенного объекта как особого объект
недвижимости. Важно разграничить понятие когда строительные материалы
переходят в стадию объекта незавершенного строительства и когда они
переходят в недвижимое имущество.
Е.А. Суханов в своей работе пишет: «Важное значение приобретает
момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей),
поскольку именно он и становиться правопорождающим фактом. Для
движимых
вещей
соответствующей
это
момент
деятельности,
определяется
а
для
фактом
недвижимых
-
окончания
моментом
государственной регистрации». Продолжая свою мысль, Е.А. Суханов
утверждает: «Объекты незавершенного строительства могут считаться
недвижимостью лишь в случае консервации объекта». Но при консервация
объекту придается статуса недвижимости, а лишь обеспечение сохранности
объекта в тот состоянии, в котором он находился на момент присвоения ему
статуса консервации, для возобновления дальнейшего строительства по
истечению кого-то определенного промежутка времени.
Ширинская Е.Ю. Гражданско-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Дисс. … канд. юрид. наук. - М.: Институт государства
и права РАН, 2005. - 212 с
23
37
В последнее время увеличилось число объектов незавершенного
строительства,
это
связно
не
только
с
проблемой
государственно
регистрации прав собственности на такие объекты и придания им правового
статуса, но и с финансово-экономической ситуацией в стране в строительной
отрасли:
—
уменьшается количество выделяемых средств на строительство
объектов жилья, дорог, транспорта и развития инфраструктуры;
— появляются недобросовестные подрядчики в аукционах на
строительство жилья, объектов социальной сферы;
— нехватка рабочей силы;
— уменьшается приток денежных средств частных инвесторов на
проектирование и строительство объектов капитального строительства;
— приостанавливается строительство крупных объектов, реализация
которых происходит за счет средств инвесторов, это влечет к уменьшению
процента вводимых объектов в эксплуатацию.
Из литературы приведено достаточно много точек зрения на критерии,
которым по мнению авторов должен отвечать объект незавершенного
строительства, из перечисленных мнений отсутствует одно определение
объекта незавершенного строительства, так как авторы в значительной
степени затрудняются дать ему определение, в связи с чем появляется
неуверенность законодателя и юристов в вопросах его правового режима.
Таким образом, можно прийти к выводу, что признаки незавершенного
объекта строительства, момент возникновения его как объекта гражданского
права, его правовая природа свозятся к признанию его объектом
недвижимого имущества. Однако, дискуссии о правовой природе в
настоящее время не утратили смысла, поскольку отнесение объекта
незавершенного строительства к недвижимости в силу ст.
38
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ОБЪЕКТА
НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬТВА
2.1 Предоставление земельных участков под застройку как основание
возникновения права собственности на объект незавершенного
строительства
Достаточно часто возникают ситуации, когда строительство не удается
завершить
в
запланированные
сроки.
в регистрации
права
необходимость
В
таких
ситуация
собственности
возникает
на
объект
незавершенного строительства. Наличие государственной регистрации
позволит гарантировать права застройщика на такой объект и земельный
участок, на котором он расположен. При необходимости собственник может
продать его, передать в залог или совершить иную сделку.
В соответствии со статьей 130 ГК РФ «К недвижимым вещам
(недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки,
участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты,
перемещение
которых
без
несоразмерного
ущерба
их
назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного
строительства».
Возникает проблема оформление прав на земельный участок, занятый
объектом незавершенного строительства. Этот вопрос актуален, если
земельный
участок
не находится в собственности застройщика.
В
соответствии с действующими законодательством земельные участки
предоставляются в аренду на срок от 25 до 49 лет. То есть на участки,
занятые такими объектами должен заключаться только долгосрочный
договор аренды.
К примеру, 13.03.2012 между арендодателем (Администрация) и
обществом "Х" (арендатор) был заключен договор аренды земельного
участка для строительства детского сада. Срок действия договора истекал
12.03.2015. При этом стороны согласовали условие, согласно которым
договор считается продленным на неопределенный срок, если по окончании
39
срока его действия арендатор продолжает пользоваться земельным участком
при отсутствии возражений со стороны арендодателя, – в этом случае каждая
сторона вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за один
месяц. К 12.03.2015 договор аренды расторгнут не был, поэтому 21 апреля
2015 года арендодатель направила в адрес общества "Х" письмо, в котором
сообщила об отказе от договора аренды и предложила освободить и передать
земельный участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи в
течение 30 дней, в соответствии с законодательством. Так как земельный
участок так и не был освобожден, арендодатель в лице администрации
обратился в суд с иском, требуя обязать общество "Х" освободить и
возвратить
земельный
участок.
ВС
РФ
сделал
вывод,
что
снос
незавершенного объекта и возврат земельного участка арендодателю влечет
нарушение прав и законных интересов кредиторов общества "Х" и
неопределенного круга лиц ввиду строительства социально значимого
объекта, что является недопустимым. В иске арендодателю было отказано.
Особенности приобретения прав на земельные участки, находящиеся в
государственной
действующим
или
муниципальной
законодательством,
собственности,
основываются
на
определенные
необходимости
соблюдения баланса частных и публичных интересов. При этом решение
вопроса о наличии или отсутствии права на приобретение земельных
участков зависит от вида субъекта, правового режима земельного участка, а
также наличия ранее возникших прав24.
В
соответствии
законодательства,
с
положениями
собственник
гражданского
любого
объекта
и
земельного
недвижимости,
расположенного на чужом земельном участке, в том числе объекта
незавершённого
строительства,
имеет
право
на
пользование
его
части, занятой объектом недвижимости и необходимой для его эксплуатации.
Данное право реализуется через заключение договора аренды.
24
СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594
40
Выкупить участок под объектом незавершенного строительства нельзя
в отличие от участков, занятых введенными в эксплуатацию зданиями и
сооружениями.
В
федеральном
законодательстве
отсутствует
четкий
порядок
оформления права аренды на земельный участки, занятые незавершенными
объектами строительства.
При предоставлении земельного участка в аренду для целей
строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса РФ к
объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в
отличие от зданий, строений или сооружений,
они не могут быть
использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства
и ввода их в эксплуатацию.
В связи с чем, отказ органов местного самоуправления по заявлениям
граждан с просьбой предоставить землю в собственность под объектами
незавершенного
строительства
на
основании ст.
36 ЗК
РФ
является
обоснованным и соответствует действующему законодательству, а также
сложившейся судебной практике.25
Кроме того, для собственника объекта незавершенного строительства
необходимо,
чтобы
договор
аренды
земельного
участка
позволял
осуществлять достройку этого объекта. В связи с этим принципиально важна
формулировка цели предоставления участка в договоре аренды. В
соответствии с практикой Высшего Арбитражного Суда, земельный участок
под объектом незавершенного строительства должен предоставляться для его
достройки, то есть с целью, допускающей строительство. Это связано с тем,
что объект незавершенного строительства эксплуатироваться не может,
единственным законным его использованием будет являться достройка.
Анализ
регулирующего
судебной
отношения
практики
в
применения
области
объектов
законодательства,
незавершенного
См.: Пхалагов Т. С. Гражданско-правовой режим объектов капитального строительства: Автореф. ... канд.
юрид. наук. Волгоград, 2012. С. 11.
25
41
строительства,
свидетельствует
о
двух
противоречивых
подходах
в
разрешении споров об отказе органов государственной власти или местного
самоуправления в приватизации земельного участка, расположенного под
объектом незавершенного строительства. Первый подход основывается на
выводе о возможности реализации права на приобретение земельного
участка
в
собственность
собственником
объекта
незавершенного
строительства. Обосновывая решения о признании отказов в предоставлении
земельных участков неправомерными, суды приходят к выводам о том, что
прямого запрета на приватизацию земельных участков, занятых объектами
незавершенного строительства, не имеется, и, кроме того, в данном случае
отсутствуют основания для отказа в предоставлении земельного участка в
собственность по смыслу ч. 4 ст. 28 ЗК РФ.26
В п.1 ст. 28 ЗК РФ, содержатся общее положение, определяющее, в
каких случаях и на каких правах должны предоставляться государственные и
муниципальные
земельные
участки.
Данное
положение
касается
и
предоставления земельных участков, государственная собственность на
которые не разграничена.
Законодателем установлен различный порядок приобретения права
собственности на земельные участки для оформления прав на земельные
участки
гражданами
в
упрощенном
порядке
при
строительстве,
переоформления права постоянного бессрочного пользования юридическими
лицами.
Возникает
вопрос:
при
каком
порядке
будет
подлежать
приватизации земельный участок под незавершенным объектом, который
находится в государственной или муниципальной собственности при
использовании его гражданином или юридическим лицом на правах аренды?
На мой взгляд, согласно ст. 36 ЗК РФ «Исключительное право на
приватизацию земельных участков или приобретение права аренды
См.: Кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда
от 28 сентября 2011 г. N 33-3095/2011(дата обращения - 10 декабря 2012 г.).
26
42
земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники
зданий, строений, сооружений».
23.06.2014 под N 171-ФЗ принят Федеральный закон «О внесении
изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные
законодательные акты Российской Федерации», положениями которого
предусмотрено
предоставление
земельных
участков,
находящихся
в
государственной и муниципальной собственности, на торгах за исключением
закрытого перечня случаев. Законом N 171-ФЗ введен блок новых норм,
регулирующих вопросы предоставления земельных участков, находящихся в
государственной и муниципальной.
Согласно подпункту 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ «Договор аренды
земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной
собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления
земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного
строительства, однократно для завершения их строительства собственникам
объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных
пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ».
Эта норма, вступила в силу после 1 марта 2015 года, устанавливает
однократную возможность заключения договора аренды земельного участка,
на котором расположен незавершенный объект, после прекращения
первичного договора аренды.
В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду
без
проведения
государственной
расположен
торгов
или
объект
земельного
участка,
который
муниципальной
собственности
незавершенного
строительства,
находится
и
на
в
котором
осуществляется
однократно для завершения строительства этого объекта:
1)
собственнику
объекта
незавершенного
строительства,
право
собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по
продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с
43
прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося
в государственной или муниципальной собственности;
2)
собственнику
объекта
незавершенного
строительства,
за
исключением указанного в подпункте 1 пункта 5, в случае если
уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока
действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на
котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии
этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в
удовлетворении этого требования или этот объект не был продан с
публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с
подпунктом 1 допускается при условии, что такой земельный участок не
предоставлялся для завершения строительства объекта ни одному из
предыдущих собственников этого объекта.
Наличие фразы "без аукциона" приводит к такому выводу: при
отсутствии вышеуказанных юр.фактов предоставление земельного участка
новому собственнику незавершенного объекта должно осуществляться на
торгах, что смысла не имеет, так как очевидно, что заинтересованным лицом
будет выступать новый собственник незавершенного объекта строительства,
при этом не забывать учитывать закрепленный в подпункте 5 п. 1 ст.1 ЗК РФ
принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними
объектов.
Согласно подпункту 6 п.8 ст.39.8 ЗК РФ «Договор аренды земельного
участка,
находящегося
в
государственной
или
муниципальной
собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления
земельного участка, на котором расположен объект незавершенного
строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок,
указанный в пункте 9 этой статьи, в случае если право собственности на
объект
незавершенного
строительства
приобретено
по
результатам
публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в
44
связи с прекращением действия договора аренды земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности».
Ссылаясь на п. 9 ст.39.8 ЗК РФ «В случае предоставления земельного
участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования
которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на
аукционе на право заключения договора аренды земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности (за
исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18
ЗК
РФ),
договор
аренды
земельного
участка,
находящегося
в
государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, в
два
раза
превышающий
Правительством
срок,
Российской
установленный
Федерации
уполномоченным
федеральным
органом
исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения
инженерных
изысканий,
осуществления
архитектурно-строительного
проектирования и строительства зданий, сооружений». При этом если в
соответствии с основными видами разрешенного использования земельного
участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, то
договор аренды такого земельного участка заключается исходя из
наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в
соответствии с положениями пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ.
Таким образом,
если новый собственник объекта незавершенного
строительства, не сможет завершить строительство в трехлетний срок, вся
процедура повторится вновь. Таким образом, отныне регистрация права на
объект незавершенного строительства не дает никаких гарантий – и сам
объект, и участок могут быть изъяты, если право собственности на объект
незавершенного строительства приобретено по результатам публичных
торгов, - на срок, в два раза превышающий срок, необходимый для
выполнения инженерных изысканий и строительства зданий, сооружений.
45
Вступивший в силу Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ
«О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и
отдельные законодательные акты Российской
Федерации»,
дополнил
предусмотренные ст. 235 ГК РФ основания для прекращения права
собственности новым основанием, в соответствии с которым допускается
принудительное отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с
прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося
в государственной или муниципальной собственности.
В случае прекращения действия договора аренды государственного
земельного участка, предоставленного по результатам аукциона, объекты
незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке,
могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с
публичных
торгов. Требование
о
продаже
объекта
незавершенного
строительства не будет подлежать удовлетворению, если собственник этого
объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с
действиями (бездействием) органов государственной власти, органов
местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей
инженерно- технического обеспечения, к которым должен быть подключен
(технологически присоединен) объект.
В случае прекращения действия договора аренды земельного участка,
который находится в государственной или муниципальной собственности и
на котором расположен объект незавершенного строительства, собственник
недвижимости не приобретает права требовать передачи земельного участка
(его части) в пользование, установленные ст. 272 ГК РФ.
Закон также исключает действие описанных выше норм в случае
принудительного отчуждения объекта незавершенного строительства в
отношении объекта долевого строительства, строительство (создание)
которого
на
находящемся
в
государственной
или
муниципальной
собственности земельном участке на день прекращения действия договора
аренды земельного участка не завершено.
46
2.2 Государственная регистрация права собственности на объект
незавершенного строительства
Незавершенным объектом строительства является недвижимая вещь в
виде незаконченного объекта (объект находящейся на стадии строительства),
неразрывно связанного с землёй, перемещение которого без соразмерного
ущерба его назначению невозможно и который имеет ряд особенностей, в
соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации
такие объекты относятся к перечню недвижимых вещей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ «Право собственности и
другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их
возникновение,
переход
и
прекращение
подлежат
государственной
регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими
государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней».
Об особенностях регистрации прав на незавершенный объект говорится
в ст. 40 закона «О государственной регистрации недвижимости» от
13.07.2015 № 218-ФЗ, где говорится о возможности как стать легальным
собственником этого объекта и разъясняется весь порядок регистрации
незавершенного объекта строительства.
П. 1 ст. 130 ГК РФ позволяет приравнивать незавершенный объект
строительства недвижимой вещью. Судебная практика выработала позицию,
согласно которой в строительстве достаточной стадией для отнесения к
недвижимой вещи является возведение сооружение в виде фундамента (п. 38
постановления пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).
В соответствии с этим можно привести следующие примеры выводов
апелляционных судов, об
отнесении к недвижимости незавершенный
объект:
1) Полезные свойства, не связанные с участком и независимые от
других строений на участке. Постановлением АС ВВО от 12.01.2016 № Ф015406/2015 «Не признаны недвижимостью газопровод и электроподстанция,
47
не имеющие самостоятельного значения, являющиеся частью неделимого
комплекса недвижимости».
2) Неспособность к перемещению без ущерба. В постановлении АС ЦО
от
19.07.2016
№
Ф10-2556/2016
суд
счел
возможным
признать
недвижимостью фундамент, который нуждался в ремонте, в связи с чем он
не подходил для скорого размещения на нем здания.
На основании выше изложенного можно определить следующие
критерии особенности госрегистрации, которые связанны с правовой
особенностью объектов незавершенного строительства:
1) отводится земельный участок для возведения незавершенного
объекта;
2) необходимо получить разрешение на строительство;
3) при строительстве объекта необходимо соблюдение строительных,
градостроительных, природоохранных норм;
4) объект возводится застройщиком (застройщиками) с целью
дальнейшего приобретения права собственности.
При этом следует учитывать тот факт, что госрегистрации не подлежит
самовольная постройка.
В соответствии с п.1
ст. 222 ГК РФ
«Самовольной постройкой
является здание, сооружение или другое строение, возведенные или
созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном
порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не
допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или
созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований,
разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и
правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о
получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные
градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату
начала возведения или создания самовольной постройки и являются
действующими на дату выявления самовольной постройки».
48
Если присутствует хотя бы один из выше указанных признаков, то
строение признается самовольной постройкой.
Согласно п.2 ст. 222 ГК РФ «Лицо, осуществившее самовольную
постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе
распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать
другие сделки». Право собственности на такой вид постройки признается
только судом и подлежит госрегистрации на основании судебного акта
(пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект
незавершенного строительства № 214-ФЗ от 30.12.2004 ( в ред. 21.07.2014 г.)
«Об участии в долевом строительстве».
Как считает В.В.Витрянский27, «Если не завершенный строительством
объект является предметом действующего договора строительного подряда,
то о нем нельзя говорить как об объекте вещных прав: он является объектом
обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена
сторон этого обязательства возможна лишь по правилам уступки права
требования и перевода долга по обязательствам». Возможность отнесения
незавершенных объектов строительства к недвижимым объектам вещных
прав при условии прекращения договора строительного подряда является
официальной позицией судебной практики, о чем уже говорилось выше28.
Строящееся здание, сооружение или иное недвижимое имущество, несмотря
на то, что в ходе строительства оно приобретает признаки, присущие
недвижимой вещи, для гражданско-правового оборота недвижимостью не
является.
Таким
образом,
обязанность
заказчика
зарегистрировать
право
собственности на незавершенный объект строительства возникает лишь
Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. - М.: «Статут». 1999. С.240
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998г. № 8 «О некоторых
вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»//
Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. №10. С.14-21
27
28
49
тогда, когда строительство объекта фактически не осуществляется, т.е.
подрядные отношения либо приостановлены, либо совсем прекращены.
Прекращение
действий
договора
строительного
подряда
подтверждается:
1) по соглашению или решению суда о расторжении такого договор;
2) актом приемки-сдачи объекта подрядчиком после завершения
определенного этапа строительных работ и
при условии соглашения о
приостановлении действия договора;
3) иным способом предусмотренным законом (ликвидация подрядчика
– юридического лица, невозможность исполнения, и др.).
В соответствии с п.1 ч.3 ст.14, ст.40 Федерального закона от
13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
госрегистрация и постановка на государственный кадастровый учет
незавершенного объекта строительства осуществляется одновременно. При
этом необходимо:
1)
Заявление
о
государственном
кадастровом
учете
и
(или)
государственной регистрации права.
2)
Документ,
удостоверяющий
личность.
При
обращении
представителя физического лица необходима нотариально удостоверенная
доверенность, подтверждающая его полномочия (подлинник и копия);
3) Документ об уплате государственной пошлины в размере 2000
рублей (если несколько собственников, то 2000 рублей, умноженные на
размер доли в праве собственности);
4) Разрешение на строительство (подлинник и копия). В случае, если
разрешение
на
строительство
не
будет
представлено
заявителем
самостоятельно, то оно будет запрошено Управлением в полномочном
органе;
5) Правоустанавливающий документ на земельный участок;
6)
Технический
план,
необходимый
для
государственного кадастрового учета объекта недвижимости.
осуществления
50
7) Иные документы, предусмотренные законодательством.
К заявлению о госрегистрации права на незавершенный объект
строительства кроме документов, подтверждающих полномочия заявителя
(физического лица), и учредительных документов юридического лица или
нотариально удостоверенных их копий прилагаются следующие документы:
-документы,
подтверждающие
право
собственности
или
право
пользования на земельный участок, отведенный для целей строительства
данного объекта недвижимости;
-разрешение на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса
РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ).
-проектная документация;
-сведения о степени готовности объекта в процентах на основании
документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов
недвижимого имущества (абзац 2 пункта 31 Правил ведения Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним);
-документы, подтверждающие отсутствие подрядных отношений или
их прекращение, или приостановление;
-иные документы, необходимые для государственной регистрации.
В соответствии со ст.40 Закона о государственной регистрации
«Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на
созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в
случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не
зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором
расположены
строительства,
такие
здание,
осуществляются
сооружение,
объект
одновременно
с
незавершенного
государственным
кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя
на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного
частью 10 настоящей статьи».
Для оформления собственности в Росреестре требуется пройти
многочисленные согласования и собрать большой пакет документов.
51
Поэтому во многих строительных компаниях этим занимаются специальные
службы или отделы. С 2015 года введена упрощенная процедура регистрации
для
владельцев
загородной
недвижимости.
Согласно
действующему
законодательству, упрощенный порядок действует в отношении следующих
объектов:
домов, построенных на землях для ведения дачного или
садоводческого
хозяйства;
домов,
возведенных
на
землях
под
индивидуальное жилищное строительство; домов, возведенных на землях,
имеющих назначение для ведения личного подсобного хозяйства и
расположенных на границах населенного пункта.
Приобретение права собственности или иного вещного права на
созданный объект недвижимости (в том числе на объект незавершенного
строительства) происходит на основании пункта 1 статьи 218 ГК РФ,
которым
установлено,
что
право
собственности
на
новую
вещь,
изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или
иных правовых актов, приобретается этим лицом.
После государственной регистрации вещного права на объект
незавершенного строительства сделки с ним и переход прав происходят в
соответствии с правовым режимом недвижимого имущества. В частности,
при продаже объекта покупателю передается право собственности и на
земельный участок (если продавец является собственником и земельного
участка), переход прав на объект влечет возникновение у покупателя права
пользования земельным участком на тех же условиях, что и у продавца (ст.
552 ГК РФ). В связи с этим застройщику необходимо представлять
документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц (инвесторов,
участников договора простого товарищества).
Объект недвижимости может создаваться несколькими лицами. При
этом между участниками строительства может быть заключен договор
простого товарищества (совместной деятельности), согласно которому они
действуют для достижения общей цели, например, для постройки
конкретного здания (сооружения). В этом случае созданный объект
52
недвижимости поступает в общую долевую собственность. При этом размер
доли
каждого
товарища
в
незавершенном
строительством
объекте
определяется договором или соглашением сторон.
Если же для строительства объекта застройщик привлекал денежные
средства третьих лиц – инвесторов, объект не построен и является объектом
незавершенного строительства, заказчик не выполнил своих обязательств
перед инвесторами по созданию объекта и передаче каждому инвестору
определенной договором части объекта и не может их выполнить, поскольку
строительство объекта не завершено, то, соответственно, у инвестора право
на определенную часть объекта возникнуть не может. Возможно, эта часть
объекта еще не построена. Применительно к целому объекту незавершенного
строительства у любого из инвесторов права нет, поскольку весь объект не
является предметом договора инвестирования.
Зарегистрировать права инвесторов на конкретные части объекта
незавершенного строительства возможно только в том случае, когда
предметом каждого договора инвестирования является такая часть объекта,
которая, исходя из проектной документации, может быть самостоятельным
объектом строительства, т.е. может быть самостоятельно достроена. В этом
случае
также
необходимо, чтобы определенные части
объекта, не
завершенного строительством, были переданы инвесторам.
В случае, когда при строительстве объекта привлекаются средства
одного инвестора, и он поручает заказчику, не являющемуся инвестором,
осуществлять реализацию инвестиционного проекта, у инвестора возникают
права на весь объект незавершенного строительства. Данный объект должен
быть передан во владение инвестору заказчиком, либо подрядчиком по
поручению или с согласия заказчика.29
29
Официальный сайт. Управленеие Реестром по Краснодарсокму краю [Электоронный ресурс] // URL:
http://www.frskuban.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=25754:2013-11-08-14-2139&catid=113:2009-10-07-14-17-25&Itemid=179
53
В любом случае при регистрации права собственности на объект
незавершенного
строительства
для
определения
оснований
для
государственной регистрации необходимо исходить из того, каким образом
осуществлялось строительство, какие лица и с какими целями участвовали в
строительстве, учитывать дату начала строительства и дату получения
разрешения на строительство. Поскольку практика выдачи разрешений на
строительство складывалась по-разному, был период, когда орган местного
самоуправления (администрация г. Омска) одним решением (распоряжением)
предоставлял
земельный
участок
под
строительство
и
разрешал
строительство.
Государственная регистрация сделок с незавершенным объектом в
дальнейшем производится в порядке, предусмотренном для конкретных
сделок с недвижимым имуществом. Переход прав регистрируется в порядке,
предусмотренном для недвижимости нежилого назначения. Однако при
регистрации каждой последующей сделки с объектом или перехода права
требуется техническое описание объекта. Если после первичной регистрации
вещного права застройщик возобновил строительные работы, и объект
изменился, то на основании новых документов технического учета по
заявлению правообладателя в подраздел I Единого государственного реестра
прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) вносятся
изменения, после чего производится запись о сделке или переходе права.
Если после регистрации права на незавершенный объект правообладатель
закончит строительство и примет объект в эксплуатацию, то по его
заявлению вносятся изменения в подразделы I и II в части документовоснований для записей о праве (дополнительно указывается акт приемки
объекта) в соответствии с п.67-70 Правил ведения ЕГРП.
На практике, к примеру, Унитарное предприятие и предприниматель в
отсутствие согласия муниципального образования – собственника имущества
предприятия – заключили договор аренды, по которому предприятие
передало
предпринимателю
во
временное
возмездное
владение
и
54
пользование находящееся у него на праве хозяйственного ведения нежилое
здание. Названный договор был заключен сроком на пять лет, однако его
государственная регистрация осуществлена не была.
Предприниматель
обратился
в
арбитражный
суд
с
иском
к
предприятию о государственной регистрации договора аренды.
Вступивший в дело в качестве третьего лица уполномоченный орган
местного самоуправления (представитель собственника имущества) заявил
самостоятельное
требование
о
признании
договора
аренды
недействительным и о применении последствий его недействительности
(выселении истца из здания), обосновав его отсутствием согласия
собственника имущества на передачу здания в аренду (пункт 2 статьи 295 ГК
РФ).
Суд первой инстанции иск предпринимателя удовлетворил, в иске
третьего лица отказал на основании следующего.
Суд указал, что наличие выраженного в надлежащей форме согласия
сторон
по
всем
существенным
условия
договора
аренды
до
его
государственной регистрации не влечет правовых последствий, кроме
предусмотренных пунктом 3 статьи 165 ГК РФ, поскольку договор считается
заключенным с момента регистрации. До этого момента сделки между
сторонами не существует. Следовательно, такой договор не может быть
признан недействительным до его регистрации. Подобное требование может
быть заявлено лишь после осуществления государственной регистрации
договора.
Суд апелляционной инстанции решение арбитражного суда отменил, в
иске предпринимателю отказал, требование третьего лица удовлетворил. При
этом суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
В силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до
01.09.2013) несоблюдение требования государственной регистрации сделки
влечет ее недействительность лишь в случаях установленных законом.
Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной
55
регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное
не установлено законом.4 Пункт 2 статьи 651 ГК РФ устанавливает, что
договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года,
подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента
такой регистрации.30.
Объект незавершенного строительства может стать предметом сделок
при соблюдении следующих условий. Во-первых, если его строительство
велось на законных основаниях при наличии всех необходимых разрешений
и согласований. Во-вторых, если "недострой" не является предметом
действующего
договора
строительного
подряда.
В-третьих,
право
собственности на "незавершенку" должно быть зарегистрировано и
удостоверено свидетельством. В противном случае осуществление сделок с
"недостроем" незаконно. Иными словами, его нельзя: сдать в аренду,
продать, передать в качестве вклада в уставный капитал дочернего
предприятия, внести как вклад в совместную деятельность.
Как и при обычной купле-продаже объекта недвижимости, в случае
продажи
"недостроя"
договор
заключается
в
письменной
форме,
несоблюдение которой влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ).
Переход к покупателю права собственности на объект незавершенного
строительства подлежит государственной регистрации (статья 551 ГК РФ).
Если продавец является собственником земельного участка, на котором
находится продаваемая "незавершенка", то покупателю передается право
собственности на этот земельный участок. В случае если земля не
принадлежит
продавцу
на
праве
собственности,
продажа
объекта
допускается без согласия собственника этого участка, если это не
противоречит условиям пользования таким участком, установленным
законом
или
договором.
При
этом
покупатель
приобретает
См.: Проект ВАС РФ "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров
незаключенными" 28.12.2013
30
право
56
пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что
и продавец недвижимости (статья 552 ГК РФ).
Рассмотрев законодательную базу, можно сказать, что для регистрации
права на незавершенный объект строительства первостепенно необходимы
документы, подтверждающие право пользования земельным участком.
Регистрация ранее возникшего права на землю обусловлена тем, что
расположенный на земельном участке незавершенный объект попадает в
гражданско-правовой оборот и совершение дальнейших сделок возможно
при условии дальнейшей передаче и прав на земельный участок.
1)
Перечень
документов,
необходимых
для
государственной
регистрации права на незавершенный объект строительства для физических
лиц :
1. Заявление о гос. регистрации права собственности;
2. Квитанция об уплате пошлины;
3. Документ, удостоверяющий личность (паспорт);
4. Нотариально удостоверенная доверенность на представителя;
5. Правоустанавливающие документы на земельный участок;
6. Кадастровый план земельного участка с кадастровым номером,
удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению
государственного земельного кадастра;
7.
Разрешение
на
строительство
(в
соответствии
со
ст.
51
Градостроительного кодекса Российской Федерации);
8. План объекта с указанием его кадастрового номера, выданный
организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.
9. Проектная документация;
Перечисленные документы, представляются не менее чем в 2-х
экземплярах, один из экземпляров должен быть подлинником.
2)
Перечень
документов,
необходимых
для
государственной
регистрации права на незавершенный объект строительства для юридических
лиц :
57
1-4 пункты как и для физических лиц;
5.
Учредительные
документы
юридического
лица
со
всеми
действующими изменениями и дополнениями.
6. Свидетельство о регистрации юридического лица.
7. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
8. Документ, подтверждающий полномочия лица, выступающего от
имени юридического лица.
9. Акт о передаче незавершенного строительством объекта от
подрядчика (в случае заключения договора подряда).
10. Документы, подтверждающие право собственности на земельный
участок или документы, подтверждающие право пользования данным
земельным участком.
11. Кадастровый план земельного участка с кадастровым номером,
удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению
государственного земельного кадастра.
12. Разрешение на строительство (в соответствии со
ст. 51
Градостроительного кодекса Российской Федерации).
13. План объекта с указанием его кадастрового номера, выданный
организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.
14.
Документ,
подтверждающий
необходимость
регистрации
незавершенного строительства для совершения сделки (в виде заявления или
предварительного договора).
15. Проектная документация.
Перечисленные документы, представляются не менее чем в 2-х
экземплярах, один из экземпляров должен быть подлинником.
Если в правоустанавливающих документах уже имеются копии
учредительных документов, такие как: свидетельство о внесении в ЕГРЮ;
свидетельство о постановке на учет юр.лица в качестве налогоплательщика,
то предоставляется
возможным представление выписки из ЕГРЮ,
с
58
сведениями об отсутствии изменений или дополнений учредительных
документов юр. лица.
3)
Перечень
документов,
необходимых
для
государственной
регистрации права на незавершенный объект строительства, являющийся
объектом индивидуального жилищного строительства
1-4 пункт как для физического лица;
5. Документы, подтверждающие право собственности на земельный
участок или документы, подтверждающие право пользования данным
земельным участком.
6.
Разрешение
на
строительство
(в
соответствии
со
ст.
51
Градостроительного кодекса Российской Федерации).
7. План объекта с указанием его кадастрового номера, выданный
организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.
Перечисленные документы, представляются не менее чем в 2-х
экземплярах, один из экземпляров должен быть подлинником.
Если в правоустанавливающих документах уже имеются копии
учредительных документов, такие как: свидетельство о внесении в ЕГРЮ;
свидетельство о постановке на учет юр.лица в качестве налогоплательщика,
то предоставляется
возможным представление выписки из ЕГРЮ,
с
сведениями об отсутствии изменений или дополнений учредительных
Таким образом, можно сделать следующий вывод: строящееся
сооружение, здание, или иное неразрывно связанное с землей имущество,
находится в стадии строительства, оно не создано, его строительство еще не
завершено.
Отношения
законодательными
по
нормами,
возведению
в
их
объекта
числе
регулируются
градостроительными,
строительными нормами и правилами, общими нормами обязательственного
права, нормами строительного подряда.
59
2.3 Правовое регулирование сделок с объектами
незавершенного строительства
Сделки по приобретению объектов незавершенного строительства
достаточно распространены. Нередки и связанные с ними споры. Сложности
начинаются уже с того, что в законе нет понятия «объект незавершенного
строительства»,
нормативная
база
в
области
правового
регулирования сделок с недвижимостью не полна из-за возникновения в
современных
условиях
новых
факторов
правового,
социального,
экономического характера, вызывающих постоянное развитие гражданскоправовых отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество.
Как известно, в качестве полноценного объекта гражданских прав
недвижимое имущество стало возвращаться в гражданский оборот с начала
90-х годов, когда коренные преобразования в экономике страны потребовали
обновления
всей
системы
правового
регулирования
гражданских правоотношений. Гражданским кодексом РФ 1994 г. были
обоснованы и закреплены особенности правового режима недвижимости,
которые получили свое развитие в последующих нормативных правовых
актах, в частности, в федеральных законах «Об акционерных обществах»,
«Об обществах с ограниченной ответственностью», «О несостоятельности
(банкротстве)»,
«О
товариществах
собственников
жилья»,
«О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним».
Однако практика применения Кодекса и других нормативных правовых
актов показала взаимные несоответствия их отдельных положений, очертила
круг вопросов, требующих более четкого законодательного регулирования,
выявила «пробелы» в законодательстве, то есть отсутствие должного
правового регулирования отдельных групп гражданских правоотношений, в
частности, в сфере правового регулирования сделок с недвижимостью.
В соответствии с ГК РФ особенности правового режима недвижимости
разделены на две категории - в зависимости от объекта недвижимости и по
60
виду
гражданско-правовой сделки,
предметом
которой
этот
объект
выступает. В связи с этим изучение проблем регулирования правового
режима недвижимости целесообразно проводить, рассматривая комплекс
наиболее острых, принципиальных вопросов правового регулирования
отдельных
видов
сделок
объектами недвижимого имущества,
с
в
определенными
частности
с
объектами
незавершенного строительства.
Узловой проблемой, объединяющей в себе оба аспекта, от решения
которой зависит подход ко всему комплексу проблем в данной области,
является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и
сделок
с
ним,
в
совершенствования
связи
с
чем
особенно
законодательства,
остро
стоят
регулирующего
проблемы
государственную
регистрацию.
Это обусловлено широкой практикой применения закона о регистрации
прав на недвижимое имущество и главным образом тем, что государственная
регистрация прав на недвижимость и сделок с ней, стабилизируя отношения
в таких значимых сферах, как купля-продажа недвижимости, ее аренда,
возведение новых объектов недвижимости и других, исключительно важна
для защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
Вопросы, связанные с ней, затрагивают практически всех участников
гражданского оборота и все аспекты их деятельности.
Возникают проблемы связанные с «ключевыми» этапами правового
«жизненного цикла» объекта недвижимости.
Законодательство не охватывает весь круг заключаемых сделок с
недвижимостью или сопутствующих им сделок, например, совершенно не
отражает
правовую
природу
и
вопросы
правового
регулирования
правоотношений, возникающих между сторонами при заключении так
называемого «договора долевого участия в строительстве жилых домов»,
получившего
на
распространение.
практике
в
настоящее
время
очень
широкое
61
К качестве примера можно привести Апелляционное определение
Московского городского суда от 28.07.2015 по делу N 33-26527/2015, в
котором так как истец не состоял в правовых отношениях с участниками
инвестиционного контракта по реализации инвестиционного проекта
строительства малоэтажного жилого комплекса, суд отказался признать за
истцом право собственности на долю в праве общей долевой собственности в
не завершенном строительством объекте, соответствующую квартире. Суд
установил, что истец заключил договор, по которому ООО переуступило ему
право требования к ДИПС г. Москвы на квартиру в не завершенном
строительством
объекте,
и
полностью
оплатил
уступленное
право
требования; в настоящее время строительство объекта не ведется,
инвестиционные отношения
собственности
города
по
Москвы
его возведению прекращены; право
на
него
не
признано.
Решениями
арбитражного суда, вступившими в законную силу, были расторгнуты
договор
о
реализации
инвестиционного
проекта
по
строительству
малоэтажного жилого комплекса и государственный контракт на выполнение
подрядных работ по его строительству. Суд пояснил, что по договору
уступки прав требования истец приобрел не права участника долевого
строительства, а исключительно право на заключение в качестве покупателя
договора купли-продажи помещения (квартиры), которое по окончании
строительства объекта должно было стать собственностью города Москвы.
Финансирование строительства спорного объекта осуществлялось за счет
средств бюджета города Москвы, а не за счет денежных средств истца и его
правопредшественников. При этом сам истец не состоит в правоотношениях
с участниками инвестиционного проекта по строительству малоэтажного
жилого комплекса.
В настоящее время достаточно
осуществлении
сделок
с
много проблем возникает при
незавершенными
объектами
строительства
недвижимости. К таким сделкам можно отнести: договор подряда, договор о
долевом участии, договор купли-продажи, договор аренды и залога из-за их
62
специфики гражданско-правовых отношений при заключении таких видов
договоров, при их исполнении или прекращении сделок с недвижимым
имуществом.
Так же достаточное большое количество вопросов возникает
заключении
договора
регистрация,
из-за
аренды,
его
возникших
исполнение
и
при
государственная
правовых коллизий между
такими
нормативными актами, как нормативные акты субъектов Российской
Федерации и федеральным законодательством, в особенности в отношении
правового регулирования краткосрочной аренды и аренды помещений
относящихся к нежилым, входящих в состав сооружений или зданий.
О.Ю.
Скворцов
складывающиеся
в
справедливо
связи
с
отмечает:
оборотом
«Правоотношения,
объектов
незавершенного
строительства, - это та сфера, в которой сосредоточено многообразие
подходов российского законодателя к определению недвижимости. По сути
дела, именно в вопросе оценки правового статуса объектов незавершенного
строительства
наиболее
отчетливо
проявляется
"водораздел"
между
взглядами российских юристов на такое явление гражданского оборота,
каковым является недвижимое имущество. В зависимости от того, как
юристы будут отвечать на вопрос, что такое недвижимость, последуют и
суждения о том, что такое объекты незавершенного строительства»31.
Для совершения сделок с объектом незавершенного строительства
необходимо соблюдать ряд обязательных условия:
1) незавершенный объект не должен являться предметом действующего
договора строительного подряда. В соответствии со ст. 740 ГК РФ в
противном случае у подрядчика сохранится право на продолжение
строительных работ, а из этого следует, что объект будет наделен правом
третьих лиц;
31
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006.
63
2) согласно ст. 130 и 219 ГК РФ и Федеральному закону о
государственно регестрации права на незавершенных объект строительства
возникает с момента госрегистрации. Для этого требуются все необходимые
документы:
проектная
документация,
разрешение
на
строительство,
описание объекта, свидетельсва подтверждающие права на земельный
участок
Этого же мнения придерживается Е.А. Суханов, который пишет в своей
работе: «Недвижимость - категория юридическая, а не физическая, и главное
ее свойство - не физическая "неотрывность" от земли, а юридически
необходимая
государственная
регистрация
правового
режима
соответствующей вещи (ст. 131 ГК)».32
Так, в решении Арбитражного суда РМЭ от 5 октября 2007 г. по делу N
А38-859-1/113-07 указано, что конструкции каркаса второй очереди жилого
дома
со
встроенными
художественной
школы
помещениями
выше
отметки
предприятий
0,000
обслуживания
возведены
и
обществом
"Маристройинвест" без получения на это необходимых разрешений и с
существенным нарушением строительных норм и правил. Обществом
"Маристройинвест" возведен каркас девятиэтажного жилого дома без
положительного
заключения
государственной
экспертизы
проектной
документации и без разрешения на строительство объекта выше отметки
0,000. Также строительство жилого дома велось без письменного согласия
собственника земельного участка. Кроме того, проектная документация в
полном объеме не была согласована с органом по охране и использованию
памятников33.
Аналогичное
незавершенного
положение
строительства
действует
с
в
случае
публичных
продажи
торгов
в
объекта
порядке
Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник
гражданского права. 2008. N 4. С. 10.
32
См.: Решение Арбитражного суда РМЭ от 5 октября 2007 г. по делу N А38-859-1/113-07. URL:
http://docs.pravo.ru/document/view/2170451.
33
64
исполнительного производства. В п. 17 Обзора практики разрешения споров,
связанных с применением закона государственной регистрации прав на
недвижимое имущество (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16
февраля 2001 года N 59) указано, что до тех пор, пока право собственности
на объект не будет зарегистрировано, он не может быть продан.
Из данного правила есть исключение. Согласно ст. 6 Закона о
регистрации права на недвижимость, возникшие до вступления Закона в
силу, признаются действительными, а регистрация таких прав проводится по
желанию правообладателей, но для совершения сделки права на строение
должны быть зарегистрированы.
Для регистрации необходимо наличие двух обязательных условий:
1) договор строительного подряда должен быть расторгнут. Договор
строительного подряда, может быть, расторгнут по общим основаниям,
предусмотренным ст. 450 ГК РФ:
а) по соглашению сторон;
б) по требованию одной из сторон по решению суда только при
существенном
нарушении
договора другой
стороной
(существенным
признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой
стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что
была вправе рассчитывать при заключении договора); в иных случаях,
предусмотренных ГК РФ (например, ст. 717 ГК РФ), другими законами или
договором;
2) у собственника (застройщика строительства, если строительство
велось без участия других лиц - инвесторов, дольщиков и т. д.) должна быть
необходимость совершения сделки с объектом;
При заключении сделки с объектом незавершенного строительства
можно воспользоваться договором купли-продажи.
Согласно ст. 549 и 554 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости
должен
содержать
данные,
позволяющие
определенно
установить
характеристики имущества, в том числе его расположение на земельном
65
участке. Переход права собственности по договору купли-продажи объекта
подлежит регистрации, а цена является существенным условием подобной
сделки (ст. 555 ГК РФ).
При осуществлении покупки незавершенного объекта строительства
прежде всего следует обратить внимание на то, что
у продавца право
собственности на отчуждаемый объект как на недвижимое имущество
возникает только с момента госрегистрации данного
вида объекта в
соответствии с установленным Законом о государственной регистрации.
В момент заключения договора купли-продажи, даже с наличием
свидетельств о госрегистрации, необходимо требовать у продавцов и
представления других видов документов, таких как:
1) решение данное муниципальным образование об отводе земли под
строительные работы;
2) разрешение на строительство на данном земельном участке здания,
сооружения – объекта строительства;
3) плана незавершенного объекта строительства, составленного и
утвержденного БТИ;
4) всю проектную документацию, (проектно-техническую и проектносметную);
5) другие документы, содержащих в себе подробное описание
незавершенного объекта строительства.
В договоре купли-продажи незавершенного объекта строительства
необходимо, чтобы были указаны
основные характеристики: место
расположения, цена.
Согласно ст. 549 и 554 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости
должен содержать в себе данные, которые позволят установить основные
характеристики имущества, в том числе его территориальное расположение
на земельном участке. Переход права собственности по договору куплипродажи объекта незавершенного строительства подлежит обязательной
66
регистрации, а существенным условием подобной сделки является цена в
соответствии со ст. 555 ГК РФ.
На пример, в соответствии с постановлением ФАС ЗСО от 25.12.2006 N
Ф04-8409/2006(29419-А45-21), при заключении сделки по договору куплипродаже
с незавершенным объектом строительства в тексте договора
должны быть четко сформулированы его характерные признаки. Так, суд
отказал в удовлетворении заявленных требований о регистрации перехода
права собственности на недостроенный объект по договору купли-продажи и
признал сделку незаключенной, так как в договоре купли-продажи не были
указаны специфические характеристики объекта, а значит, предмет договора
сторонами не был согласован (постановление)34.
Являясь
недвижимым
имуществом,
объект
незавершенного
строительства может выступать предметом договора залога. К данным
правоотношениям наряду с ГК РФ применяется Федеральный закон от 16
июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
В соответствии со ст. 5 Закона об ипотеке по договору, об ипотеке
может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК
РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных
в ст. 63 закона (находящихся в государственной или муниципальной
собственности, часть земельного участка, площадь которой меньше
минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ
и нормативными актами органов местного самоуправления для земель
различного целевого назначения и разрешенного использования);
См.: Постановление ФАС ЗСО
http://www.garant.ru/consult /article/6570/
34
от
25.12.2006
N
Ф04-8409/2006(29419-А45-21).
URL:
http:
67
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое
имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из
одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского
назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и
космические объекты.
В соответствии со ст. 340 ГК РФ, ст. 69 Закона об ипотеке залог
объекта
незавершенного
строительства
должен
осуществляться
одновременно с залогом земельного участка, на котором данный объект
располагается. Согласно ст. 65 Закона, если иное не предусмотрено
договором, права залогодержателя распространяются на сооружения,
которые построены на участке в период действия договора. Незавершенное
строительство становится автоматически предметом залога, если возведено
на заложенном земельном участке.
Договор ипотеки может заключаться одновременно с договором куплипродажи объекта незавершенного строительства в качестве обеспечения
исполнения обязательств по сделке.
В настоящее время проблема ипотеки объекта незавершенного
строительства решена, поскольку Федеральным законом от 30 декабря 2008
года N 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения
взыскания на заложенное имущество" Закон об ипотеке дополнен ст. 25.1,
согласно которой при ликвидации залогодержателя - юридического лица
регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления
залогодателя и выписки из Единого государственного реестра юридических
лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации
данного юридического лица.
68
Анализируя выше указанную судебную практику можно сделать вывод
о том, что в настоящее время юристам при оценке сделок с незавершенными
объектами строительства необходимо обращать особое внимание на
следующее: такие объекты сделки не должны быть предметом действующего
в
настоящее
время
договора
строительного
подряда;
обязательная
регистрация права на незавершенное строительством здание, строение,
сооружение; в договор необходимо содержание
сведений, позволяющие
характеризовать объект и его расположение на земельном участке; цена
является существенным условием договора купли-продажи; при заключении
договора залога следует установить, обременяются ли ипотекой имеющиеся
на
участке
сооружения
и
строящиеся
здания,
возведение которых
планируется в период действия договора.
Таким образом, в настоящее время в связи с постоянным расширением
рынка недвижимого имущества вопросы правового регулирования сделок с
недвижимостью
приобрели
особую
значимость.
В
соответствии
с
положениями гражданского законодательства в зависимость от соблюдения
всех требований, установленных законом для отдельных видов сделок с
недвижимостью
во
многих
случаях
ставится
и
действительность совершенной сделки. В настоящее время ПС РФ активно
«работает», судебной практике удалось обеспечить его более или менее
адекватное применение. Однако уже требуется более глубокое осмысление (а
иногда и переосмысление) сущности многих изменившихся гражданскоправовых
институтов.
Правоприменительная
практика
повседневно
сталкивается с проблемами, которые уже нельзя решить, заглянув в
очередной комментарий. Требуются серьезные теоретические познания,
касающиеся места определенного института права среди других гражданскоправовых
категорий,
опыта
их
применения,
понимания
значения
соответствующих правовых норм и возможных последствий их применения к
регулируемым отношениям. Иными словами, сегодня необходим более
серьезный анализ гражданского законодательства, чем простой комментарий.
69
ФЗ
«О
государственной
регистрации»
призван
стимулировать
всех
участников гражданского оборота к реализации сделок. В регулировании
сделок с объектами незавершенного строительства выделены специфические
черты
правового
регулирования
гражданско-правовых
отношений,
возникающих в результате заключения договоров о долевом участии в
строительств, договоре подряда, договоре купле-продажи. Наблюдается
неравномерность в развитии системы правового обеспечения сделок с
незавершенным строительством, порождаемых расхождениями динамики
теории, практики и законодательной базы в данной области.
70
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Признаками объекта незавершенного строительства, его правовую
природу и момент возникновения его как объекта гражданского права можно
свести к позиции признания его недвижимым имуществом. Однако,
дискуссия о правовой природе объекта на данный момент не утратила
смысла, поскольку само по себе отнесение объекта незавершенного не
решает однозначно вопрос его правового режима, поскольку объект
незавершенного строительства даже при условии легального его признания
объектом гражданского права, остается и объектом обязательственных
правоотношений, возникающих в процессе заключения и исполнения
договора строительного подряда.
Незавершенное строительство носит временный характер. Нормы
федерального законодательства направлены на введение в имущественный
оборот
объектов
незавершенного
строительства
как
объектов
имущественных прав для завершения строительства и достижения цели
устойчивого развития территорий"
Объект незавершенного строительства обладает рядом особенностей,
обусловленных его признаками, в том числе фактом отсутствия разрешения
на ввод объекта в эксплуатацию, а также незавершенностью самого процесса
строительства, что не позволяет отнести данный объект непосредственно к
зданиям, строениям, сооружениям. Приватизация земельного участка под
объектом незавершенного строительства законом не исключается, однако
необходимо признать факт отсутствия у собственника такого объекта
исключительного права.
Регистрация прав на объекты незавершенного строительства должна
осуществляться в соответствии с общими принципами и порядком,
перечислеными в Федеральном законе от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости
В настоящее время в связи с постоянным расширением рынка
недвижимого имущества вопросы правового регулирования сделок с
71
недвижимостью приобрели особую значимость. В регулировании сделок с
объектами незавершенного строительства выделены специфические черты
правового регулирования гражданско-правовых отношений, возникающих в
результате заключения договоров о долевом участии в строительств,
договоре подряда, договоре купле-продажи. Наблюдается неравномерность в
развитии
системы
правового
обеспечения
сделок
с
незавершенным
строительством, порождаемых расхождениями динамики теории, практики и
законодательной базы в данной области.
72
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Законодательство и практика
1.1.
Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. // Собрание
законодательства Российской Федерации. 14.08.2014. № 31. Ст. 4398.
1.2.
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г.
№ 190-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1).
Ст. 16 // Официальный интернет-портал правовой информации
www.pravo.gov.ru, 04.08.2018, N 0001201808040007
1.3.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от
30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. №
32. Ст. 3301 // Собрание законодательства РФ. 03.08.2018. № 32. Ст.
5132.
1.4.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от
26.01.1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. №
5. Ст. 410 // Собрание законодательства РФ. 29.07.2018. № 31. Ст. 4814.
1.5.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ //
Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 14 //
Собрание законодательства РФ. 2018. № 1. Ст. 68,87.
1.6.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ //
Собрание законодательства РФ. - 29.10.2001. - № 44. - Ст. 4147//
Собрание законодательства РФ. - 2018 .№ 32. ст. 5135.
1.7.
Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
от 30.12.2001 г. № 195-ФЗ // Собрание законодательства РФ 07.01.2002 - N 1 (ч. 1) - ст. 1. // Собрание законодательства РФ – 2016.
№27. Ст. 4238.
1.8.
Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном
кадастре недвижимости» // Собрание законодательства Российской
Федерации.
30.07.2007.
№
31.
Ст.
4017.
законодательства РФ - 06.04.2015 - N 14 - ст. 2022,
2013
//
Собрание
73
1.9.
Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие
Градостроительного кодекса Российской Федерации» // Собрание
законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 17. 2013 //
Собрание законодательства РФ. 2015. № 32. Ст. 5135.
1.10.
Федеральный закон от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ «О государственном
кадастре недвижимости»// Собрание законодательства РФ. 30.07.2007.
N 31. ст. 4017, // Собрание законодательства РФ. 05.01.2015. N 1 (часть
I). ст. 52.
1.11.
Федеральный закон от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации
государственного
и
муниципального
имущества
в
Российской
Федерации» // Собрание законодательства РФ. 28.01.2002. N 4. ст. 251.//
Собрание законодательства РФ. 2018. N 27. ст. 3954.
1.12.
Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве
многоквартирных
домов
и
иных
объектов
недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1
(часть 1). ст. 40. // Собрание законодательства РФ. 2018. N 1. ст. 90.
1.13.
Федеральный закон от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2016.
N 1. ст. 51. // Собрание законодательства РФ. 2018. N 32. ст. 5135.
1.14.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10
апреля 2012 г. N 15874/11 «О приватизации
государственного и
муниципального имущества» // «Гарант»
1.15.
Определение Верховного Суда РФ от 01.04.2016 N 308-КГ16-1634 по
делу
N
А53-8481/2015
//
Электронный
ресурс:
URL:
http://pravosudie.biz/021716
1.16.
Апелляционное определение Московского городского суда от 08
апреля 2015 г. N 33-11521/15 // «Гарант».
1.17.
Определение Верховного Суда РФ от 24.06.2014 N 18-КГ14-51 //
«Гарант»
74
1.18.
Апелляционное
определение
Московского
городского
суда
от
28.07.2015 по делу N 33-26527/2015 // «Гарант».
1.19.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. N
153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав
собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" //
Вестник ВАС РФ. 2013. N 4.
1.20.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда
РФ «Обзор практики разрешения Арбитражными судами споров,
связанных с договорами на участие в строительстве» № 56 от
25.07.2000 г. // Вестник ВАС РФ. 2000. № 9. С. 75-84.
2. Специальная литература.
2.1.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая:
Договоры о передаче имущества. Изд. 2-е, стереотипное. М.: «Статут».
2000. 800 с.
2.2.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья:
Договоры
о
выполнении
работ
и
оказании
услуг.
Издание
дополнительное, исправленное (4-й завод). М.: «Статут». 2004. 1055 с.
2.3.
Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на
время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.:
«Статут». 1999. 299 с.
2.4.
Городнова Н.В., Байковская А.В. Методический подход к учету
влияния внешних факторов на стоимость объекта незавершенного
строительства // Экономический анализ: теория и практика, 2011. - №37
(244). – С. 15-25.
2.5.
Дихтяр А.И., Попова И.В. Приобретение прав на земельный участок из
государственных и муниципальных земель на торгах: вопросы теории и
практики" // СПС «КонсультантПлюс».
75
2.6.
Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые
правила
оформления.
Государственная
регистрация.
Образцы
документов // СПС КонсультантПлюс, 2005.
2.7.
Кондратенко, З. К. Гражданско-правовой механизм приобретения права
частной собственности на объекты незавершённого строительства:
понятие, элементы, стадии / З. К. Кондратенко // Казанская наука. 2014. - № 1. -С. 198-200.
2.8.
Кондратенко, З. К. Правовой режим объектов незавершённого
строительства как один из элементов гражданско-правового механизма
приобретения права собственности на данные объекты в России и
странах СНГ / З. К. Кондратенко // Аграрное и земельное право. - 2013.
- № 11 (107). - С. 4-9.
2.9.
Ломидзе
О.Г.
Распоряжение
вещами:
Потенциал
правового
регулирования и приемы его реализации // Хозяйство и право. 2004.
С.46
2.10.
Мустафина, З. К. Приобретение права собственности на объекты
незавершённого строительства в России и странах СНГ / З. К.
Мустафина // Правовые вопросы строительства. - 2013. - № 1. - С. 1721.
2.11.
Мустафина, З. К. Право собственности на объект незавершённого
строительства: новеллы гражданского законодательства / З. К.
Мустафина // Правовые вопросы строительства. - 2012. - № 2. - С. 7-11.
2.12.
Печенкина
В.
В.,
Васильченко
Е.
В.
Проблемы
налогового
регулирования незавершенного строительства и пути их решения //
Экономический анализ: теория и практика. – 2011. - № 2. - С. 45 - 50.
2.13.
Суханов Е.А. К понятию вещного права. // Правовые вопросы
недвижимости. 2005. № 1. С. 12-16.
2.14.
Е. А. Суханова "Гражданское право: в 4 т. Том 1: Общая часть"
включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс
Клувер, 2008 (издание третье, переработанное и дополненное).
76
2.15.
Суханов Е.А. Ограниченные вещные права в гражданском праве. // Эжюрист. 2003. № 3. С. 2.
2.16.
Суханов Е.А. Проблема вещных прав. // Эж-юрист. 2003. № 46. С. 2.
2.17.
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 1. М.:
Статут. 2005. 461 с. (Классика российской цивилистики).
2.18.
Щербинин А.Г. Долевое участие в строительстве. Книга первая:
Научно-практическое пособие. Тюмень: Издательство «Вектор Бук».
2002. 192 с.
2.19.
Юшкевич С. П. Договор строительного подряда. М., 2002. С. 45.
3. Публикации в периодических изданиях
3.1.
Артемьева
Е.А.
Судебно-арбитражная
практика
рассмотрения
споров, связанных с предоставлением отдельных видов разрешений //
Вестник арбитражной практики. 2013. N 4. С. 78-89
3.2.
Кондратенко, З. К. Отдельные вопросы государственной регистрации
при приобретении права собственности на объекты незавершённого
строительства в России и странах СНГ / З. К. Кондратенко // Правовая
система и вызовы современности: материалы X Международной
научной конференции студентов, аспирантов и молодых учёных (Уфа,
5-7 декабря 2013 г.). - Уфа: РИЦ БашГУ, 2013. - Ч. I. - С. 229-232.
3.3.
Мельников, Н. Н., Савельева, Е. А. Значение правил землепользования
застройки и документов территориального планирования в регулирован
ииправового режима земель населенных пунктов //Российская юстиция.
-2013. - № 6. - С. 8 – 11
3.4.
Мисник Н.Н. Еще раз о соотношении гражданского и земельного
законодательства
при
регулировании
земельных
отношений
//
Государство и право. 2009. № 9. С. 22- 27
3.5.
Сабирова, З. К. Совершенствование законодательства в области
приобретения
права
собственности
на
объекты
незавершённого
77
строительства
/
частноправового
З.
К.
Сабирова
регулирования:
//
Актуальные
материалы
проблемы
Всероссийского
IX
научного форума (г. Самара, 27-28 мая 2011 г.) / науч. ред. Н. А.
Баринов, отв. ред. С. В. Мартышкин. - Самара, 2011. -С. 289-292.
3.6.
Сабирова, З. К. Правовое регулирование общественно-политических
процессов на постсоветском пространстве: история и тенденции
развития:
-
материалы
Международной
научно-практической
конференции (19-20 мая 2011 года), - Чебоксары: ЧКИ РУК, 2011. - С.
404-407.
3.7.
Сергеева Н. В. Объект незавершенного строительства // Вестник
юридического института. Чебоксары: Изд-во Чуваш. ун-та, 2003. N 2. С.
119.
3.8.
Слыщенков
В.А.
Договор
купли-продажи
и
переход
права
собственности: сравнительно-правовое исследование. М.: Статут, 2011.
С. 117.
3.9.
Суханов Е.А. Ограниченные вещные права в гражданском праве // ЭжЮрист. 2010. № 3. С. 51-.57
3.10.
Чайковская С.А., Смиренская Е.В. Понятие объекта незавершенного
строительства // Вопросы современной юриспруденции: сб. ст. по
матер. XX междунар. науч.-практ. конф. – Новосибирск: СибАК, 2013.
3.11.
Ширинская Е.Ю. Регистрация прав на объекты незавершенного
строительства и сделок с ним / Некоторые вопросы договорного права
России и зарубежных стран. Сборник статей аспирантов и молодых
ученых. М.: МЗ-Пресс. 2003.214 с.
3.12.
Эрделевский A.M.
Комментарий
к
Федеральному
закону
«О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним». М.: Издательство БЕК. 1999. 224 с.
3.13.
Юшкевич С. П. Указ. соч. С. 45., на примере: Захаров Ю. Ю.
Арбитражная практика о договоре строительного подряда. М., 2004. С.
358.
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа