close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Дёмина Виктория Николаевна. Ипотека как фактор повышения доступности жилья

код для вставки
1
2
3
4
АННОТАЦИЯ
на выпускную квалификационную работу Дёминой Виктории
Николаевны на тему: «Ипотека как фактор повышения доступности жилья».
Выпускная квалификационная работа изложена на 80 страницах,
включает 28 таблиц, 33 рисунков и 2 приложения. Для ее написания
использовано 57 источников.
Перечень ключевых слов: доступность жилья, ипотечное кредитование,
ипотека, рынок ипотечного кредитования, кредитные организации,
недвижимость, целевые программы.
Цель выпускной квалификационной работы: исследование рынка
ипотечного кредитования в России и Орловской области и разработка
рекомендаций, направленных на повышение доступности жилья на примере
ПАО Сбербанк.
В ходе исследования использовались следующие методы: сравнения
абсолютных и относительных величин, сравнительного анализа, динамики,
группировки статистических данных и их интерпретация.
Работа состоит из введения, трех глав и заключения.
В первой главе «Теоретические основы анализа факторов доступности
жилья» раскрываются теоретические аспекты исследуемой проблемы, в т.ч.:
понятие доступности жилья, ипотечного кредитования, характеристика
факторов, влияющих на повышение доступности жилья, методика оценки
динамики спроса под влиянием изменений рынка ипотечного кредитования.
Во второй главе «ПАО Сбербанк на рынке ипотечного кредитования»
дана общая характеристика рынка ипотечного кредитования РФ, проведен
анализ динамики основных показателей, характеризующих текущее состояние
рынка ипотеки, а также конкретно деятельности ПАО Сбербанк.
В третьей главе «Направления развития программ ипотеки ПАО
Сбербанк» проведен анализ состояния рынка ипотечного кредитования
Орловской области, на основе которых разработаны рекомендации по
повышению спроса на ипотечные программы, повышающие доступность
жилья. Рекомендации по развитию программ, повышающих доступность
приобретения жилья, могут быть использованы самой кредитной организацией,
а также иными банковскими учреждениями.
5
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ
6
ОСНОВЫ
АНАЛИЗА
ФАКТОРОВ
ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ
1.1 Доступность жилья и ее факторы
9
9
1.2 Роль ипотечного кредитования как фактора спроса на рынке
жилья недвижимости
18
2 ПАО СБЕРБАНК НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
28
2.1 Анализ рынка ипотеки в РФ
28
2.2 Статистика ипотечного кредитования ПАО Сбербанк
43
3 НАПРАВЛНИЯ РАЗВИТИЯ ПРОГРАММ ИПОТЕКИ ПАО
СБЕРБАНК, ПОВЫШАЮЩИХ ДОСТУПНОСТЬ ПРИОБРЕТЕНИЯ
ЖИЛЬЯ В ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
58
3.1 Место ПАО Сбербанк рынке ипотечного кредитования
Орловской области
58
3.2 Развитие программ ипотеки ПАО Сбербанк, повышающих
доступность приобретения жилья в Орловской области
70
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
81
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
85
ПРИЛОЖЕНИЕ А – Анализ динамики ставок на рынке ипотечного
кредитования Орловской области
ПРИЛОЖЕНИЕ Б – Договор рассрочки
90
96
6
ВВЕДЕНИЕ
Потребность в жилье и комфорте, согласно пирамиде потребностей по
Маслоу, относится к потребностям человека в безопасности и находится на
предпоследнем месте, по мнению ученого. Однако на сегодняшний день
проблема приобретения жилья в современном обществе становится наиболее
актуальной. Данная тема влияет не только на конкретного человека, на его
семью, но и на благополучие государства, экономических институтов в целом.
Эта тема особо актуальна для регионов с низкой доходностью, для
которых проблема доступности жилья практически не поддается решению в
связи с происходящими экономическими трудностями.
Но на сегодняшний день данную проблему активно пытаются решить на
государственном уровне. Однако не только деятельность Правительства РФ
направлена на разрешение этой задачи, разрабатывая многогранные программы
для повышения доступности жилья, но и велика роль вклада Центрально банка
РФ, который посредством регулирования деятельности кредитных организаций
влияет на ипотечный рынок России.
Рациональная и эффективная политика ЦБ РФ по определению, к
примеру, ключевой ставки, способствует при ее снижении росту со стороны
населения взятых ипотечных кредитов, что позволяет без долгих накоплений
приобрести жильё, то есть сделать его более доступным, а со стороны банков –
увеличению конкурентоспособности, прибыльности, а также финансовой
устойчивости банка в целом.
Актуальность данной темы связана с тем, что сделать жилье доступным
для населения – одна из основных задач государства, которую можно решить
наиболее распространенным и популярным способом – ипотечным кредитом,
главная цель развития которого - создать эффективно работающую систему
обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами,
основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от
монополизма жилищном рынке за счет
собственных средств граждан и
7
долгосрочных ипотечных кредитов.
Цель данной выпускной квалификационной работы – исследование рынка
ипотечного кредитования в России и Орловской области и разработка
рекомендаций, направленных на повышение доступности жилья на примере
ПАО Сбербанк.
Поставленная цель предопределила решение следующих задач:
1)
рассмотреть
теоретические
аспекты,
касающиеся
понятия
доступности жилья, определить ее факторы;
2)
изучить
влияние
ипотечного
кредитования
на
повышение
доступности жилья;
3)
проанализировать текущее состояние рынка ипотеки в Российской
Федерации;
4)
провести статистику ПАО Сбербанк по направлению ипотечного
кредитования;
5)
дать характеристику ипотечным жилищным программам и методам
предоставления жилищных кредитов в ПАО Сбербанк;
6)
выявить
совершенствования
основные
направления,
проблемы
развития ипотечного жилищного
и
пути
кредитования ПАО
Сбербанк в Орловской области.
Объектом исследования является система ипотечного кредитования как
фактора повышения доступности жилья в РФ.
Предмет исследования - социально-экономические отношения, возникающие в
процессе ипотечного кредитования, влияющего на качество жизни населения.
При написании выпускной квалификационной работы использовались
следующие методы и приемы: сравнения абсолютных и относительных величин,
сравнительного анализа, динамики, группировки статистических данных и их
интерпретация.
Базой практического исследования послужили статистические материалы
Федеральной службы государственной статистики, Банка России, Федерального
агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, Агентства по
8
ипотечному жилищному кредитованию, официальная отчетность ПАО Сбербанк, а
также обзора работ таких известных авторов как Волгин H.A., Жеребин В.М., Кокин
Ю.П., Майер В.Ф., в которых исследуются различные стороны уровня жизни
населения.
Кроме
того,
в
данной
выпускной
квалификационной
работе
использованы труды таких ученых как Косарев Н.Б., Логинов М.П, Черных Е.В.,
Старков О.Ю., посвященных сущности и моделям ипотечного кредитования.
Дипломная работа состоит из введения, трех глав и заключения.
9
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ АНАЛИЗА ФАКТОРОВ ДОСТУПНОСТИ
ЖИЛЬЯ
1.1
Доступность жилья и ее факторы
Одной из самой сложной и проблематично решаемой для государства
социальной задачей в сфере реформирования жилищной политики является
сделать жильё более доступным для населения. Чтобы понять, как можно
разрешить
эту сложную задачу, необходимо спроецировать, что и каким
образом влияет на доступность жилья в целом.
Вопросы доступности жилья исследуются такими учеными, как Палий
В.М., Королькова Д.И., Герасимова Н.А., Ткаченко Г.И., Стерник Г.М., Стерник
С.Г., Апальков А.А, Косарева Н.Б., Туманова А.А. и другие. Однако
существующие методики определения данного показателя значительным
образом отличаются друг от друга.
Для начала обратимся к истории: термин «доступное жилье» (Affordable
Housing) возник в США в прошлом веке в период «Великой депрессии» 1930-х
гг., когда острый дефицит жилья у людей, потерявших работу, заставил
правительство страны быстро искать способы решения этой задачи. В связи с
этим был принят закон (Housing Act of 1949), на основании которого
предпринята попытка обеспечить достойным жильем каждую американскую
семьюх[30].
Сегодня точное определение данного сочетания в учебных пособиях,
словарях, методических изданиях отсутствует.
Обобщив изученные нами сведения, необходимые источники, в нашем
исследованием мы будем определять это понятие как, с одной стороны, такое
состояние рынка жилья, которое дает возможность населению при данном
уровне доходов и нынешнем уровне цен на жилье приобрести его в
собственность, используя рыночные механизмы, а с другой, способность
граждан приобретать жильё.
Стоит отметить, что понятие доступности жилья – это в первую очередь
10
макроэкономический
термин,
который
помогает
увидеть
социально-
экономическую ситуацию в стране, а также показатель, отражающий степень
развития социальных программ в стране в целом.
В современных источниках выделяют различные ключевые факторы,
влияющие на доступность жилья. Рассмотрим точки зрения некоторых
специалистов.
Так,
Президент
Владимир
Путин
в
ходе
ежегодного
послания
Федеральному Собранию обозначил три ключевых фактора доступности жилья.
К ним относятся:
1) рост доходов граждан;
2) снижение ставок ипотечного кредитования;
3) увеличение предложения на жилищном рынке[6].
Е. К. Ивакин, А. В. Вагин считают, что на доступность жилья прямым
образом влияют только два ключевых фактора, а именно – стоимость жилья и
стоимость потребительской корзины [23].
Более широкий список факторов доступности жилья предлагают нам А.П.
Бондарь и В.И. Мокронос, мнение которых базируется на таких факторах, как:
- цена жилья;
- доходы населения;
- проценты по ипотечным кредитам;
- уровень безработицы;
- политическая ситуация в стране[31].
Более широким и, на наш взгляд, интересным к изучению является
позиция профессора Г.М. Стерника. На рисунке 1.1 представлено наглядно
мнение автора[41].
В первую очередь, профессор разделяет факторы по отношению к рынку
жилья в две категории: внешние и внутренние.
Особым фактором, на наш взгляд, является фактор взаимодействия со
смежными рынками. Автор объясняет это влияние так: «Развитие фондового
рынка РФ, расширение практики выхода компаний на IPO, получения
11
облигационных займов и использования других способов внешнего и
внутреннего заимствования, увеличивают приток инвестиций на рынок жилья.
Кроме того, падение мировых фондовых индексов и кризисные явления на
фондовом рынке РФ способствуют перетоку инвестиций на рынок жилья и
росту цен на него»[38].
Внешние факторы
Внутренние факторы
Политические факторы
Развитие Приоритетной
Национальной программы
"Доступное и комфортное жилье
гражданам России"
Макроэкономические факторы
Повышение жилищной мобильности
населения
Факторы взаимодействие со
смежными рынками
Взаимодействие со смежными
сегментами рынка недвижимости
Рисунок 1.1 – Классификация факторов, влияющих на доступность жилья, по классификации
Г.М. Стерника
Изучив современные источники на тему доступности жилья, выделим
несколько ключевых факторов, определяющих доступность жилья. Представим
их на рисунке 1.2.
Стоимость жилья
Уровень дохода домашнего хозяйства
Факторы доступности
жилья
Степень развития рыночных механизмов приобретения
жилья
Предложения на рынке жилой недвижимости
Рисунок 1.2 – Факторы, влияющие на уровень доступности жилья
12
Рассмотрим более подробно представленные выше факторы, а также
проанализируем их влияние на доступность жилья по каждому из них и
взаимосвязь между собой.
На наш взгляд, основным факторов, влияющим на доступность жилья,
является его стоимость. Цена жилья влияет на психологическую и финансовую
оценку принимаемого решения будущего собственника, а именно, наблюдается
простая зависимость - чем ниже будет стоимость жилья, тем, соответственно,
более вероятно, что гражданин приобретет жилье за собственные средства или
взяв ипотеку[22].
В свою очередь, стоимость, например, вторичного жилья определяется
местоположением, количеством комнат, площадью, типом дома, этажом,
инфраструктурой объекта и т.п.
Другая ситуация обстоит со стоимостью квартир рынка первичного
жилья, так как их цена определяется в первую очередь затратами на
строительство и обслуживание объектов недвижимости. К ним относятся,
помимо ранее перечисленных факторов, стоимость строительных и отделочных
материалов, заработная плата рабочей силы, строительство сопутствующей
инфраструктуры, расходы на земельные участки под строительство и т.д.
Поэтому иногда выгоднее приобретать жильё от застройщиков (у юридических
лиц), так как объект становится более доступным посредством снижения
себестоимости затрат на его строительство[14].
Второй фактор, влияющий на доступность жилья – доходы населения.
Понятно, что если гражданин располагает необходимыми средствами и есть
прямая потребность в недвижимости, то для него жилье становится более
доступным[29].
То есть, здесь можно оперировать следующей закономерностью - чем
выше уровень доходов населения, тем реально больше возможностей
приобрести объект недвижимости и, следовательно, тем выше уровень
доступности жилья.
Доходность
населения
может
формироваться
под
воздействием
13
налоговой политики, социальных мероприятий государства, уровня развития
рыночных отношений, баланса в бюджетной и финансовых сферах и т.д. В
наиболее выгодном положении при благоприятном развитии экономики страны
находятся высокодоходные домохозяйства, так как они всегда проще и быстрее
могут аккумулировать своими денежными средствами для приобретения жилья,
а также банками они расцениваются как платёжеспособными и менее
рисковыми заемщиками для получения ипотечного займа[35].
Раскрыв предыдущий фактор, четко видно, что между доходом населения
и
рынком ипотечного кредитования существует тесная связь. Однако,
ипотечный рынок также подвержен влиянию экономической, правовой,
политической обстановке в стране, отражение которой проявляется в установке
величины процентной ставки за кредиты, первоначального взноса, привлечение
созаемщиков, а также степень лояльности андеррайтинга к заемщикам.
Основываясь на выводах экономистов, а также ученых, чьи работы
посвящены влиянию ипотечного кредитования на доступность жилья, можно
сказать одно – главная причина, тормозящая возможность решить потребность
граждан в жилье посредством получения ипотеки, является диспропорция
между темпами роста (снижения) доходов домашних хозяйств и быстрым
увеличением цен на объекты недвижимости. Часто бывает, что пройдя всю
процедуру одобрения при покупке квартиру в ипотеку, выбранное жильё
возрастает в цене[39].
Таким образом, вышеперечисленные факторы в основном влияют на
такую экономическую категорию, как спрос. Следующий фактор, влияющий на
доступность жилья, будет раскрывать рассматриваемую проблему со стороны
предложения, а именно - объем предложения на рынке жилой недвижимости.
Рынок первичного жилья, то есть жилья от застройщиков, в России в
основном представлен монопольными строительными организациями, которые
в последнее время имеют возможность увеличивать стоимость жилья в связи с
повышением платежеспособного спроса на жилье, что негативно отражается на
доступности жилья.
14
Именно для решения нашей проблемы доступности жилья необходимо
повышенное
внимание
к
проблеме
увеличения
объёмов
жилищного
строительства. Впоследствии, по нашему мнению, должна наблюдаться
следующая
картина
–
объемы
строительства
недвижимости
должны
обеспечивать соответствующее предложение жилья, вслед за повышением
объема платежеспособного спроса, в силу подъема реального дохода граждан,
развития ипотечного кредитования и снижения стоимости 1 кв. м. Только
релевантное предложение жилья позволит притормозить рост цен, сделать
«квадратные метры» более доступными [24, с. 9].
В связи с кризисом 2014 г. деятельность государства в отношении
доступности жилья населению актуализировалась, так как наблюдалось резкое
снижение и без того невысокой платежеспособности. Немаловажная доля
помощи в Российской Федерации приходится на реализацию приоритетного
национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
Сегодня национальный проект, включает в себя федеральную целевую
программу «Жилище», сроки реализации которой определены на 2011-2015
годы[6]. Включенные в нее подпрограммы представлены на рисунке 1.3.
Целевая программа
"Жилище"
Выполнение
государственных
обязательств по
обеспечению
жильем категорий
граждан,
установленных
федеральным
законодательством
Обеспечение
жильем молодых
семей
Модернизация
объектов
коммунальной
инфраструктуры
Стимулирование
программ развития
жилищного
строительства
субъектов
Российской
Федерации
Рисунок 1.3 – Подпрограммы целевой программы РФ «Жилище»
Срок действия федеральной целевой программы «Жилище» продлен до
2020 года. Правительство РФ своим постановлением от 25 августа 2015 г. №889
15
утвердило новую редакцию указанной программы. Об этом сообщается на
официальном сайте ведомства [6].
Сущность этой программы заключается в одновременном влиянии и на
величину спроса, и на величину предложения на рынке недвижимости, в
основном за счет создания рынка доступного жилья эконом класса, которое
отвечает требованиям энергоэффективности и экологичности, комплексного
решения проблемы перехода к стабильной работе и развитию жилищной
сферы. Особо важно здесь соблюдать равновесное влияние и на предложение, и
на спрос. Государственное вмешательство для достижения поставленной цели
необходимо[27].
Доступность жилья определяется факторами, влияющими на стоимость
недвижимости, которые могут быть отнесены к 3 разным иерархическим
уровням, представленными на рисунке 1.4.
Местный уровень
Уровень
непосредственного
окружения
Региональный уровень
Стоимость
жилья
Рисунок 1.4 – Факторы-уровни, влияющие на стоимость жилья
На
региональном
уровне
происходит
влияние
факторов
общего
характера, которые не связаны с определенным объектом недвижимости,
однако косвенно влияют на процессы, происходящие с недвижимостью на
рынке, и, значит, на объект оценки[12, c.88].
Местный уровень подразумевает влияние локальных факторов, то есть
городского или районного масштаба, которые напрямую связаны с объектом
оценки и анализом подобных объектов недвижимости и сделок по ним[12, c.93].
16
Третий уровень – непосредственно окружение, прямым образом
определяют цену объекта, то есть формируют его основные характеристики.
Подробно разберем, за счет чего формируются факторы первого уровня.
Наглядно представим на рисунке 1.5.
Региональный уровень
Социальные
факторы
Экономические
факторы
Экологогеографические
факторы
Политические
факторы
Плотность
заселения
Уровень жизни
граждан
Географическое
местоположение
Политическая
обстановка
Структура
населения
Спрос и
предложение
Экологическая
обстановка
Закон о
кредитной
политике
Демографичская
ситуация
Финансирование
строительства
Геологическое
состояние и
природные
ресурсы
Законодательство
в налоговой
сфере
Рисунок 1.5 – Факторы регионального уровня, влияющие на стоимость жилья
Факторы данного уровня влияют косвенно на процессы, формирующие
стоимость жилья. Например, на себестоимость объекта могут повлиять налоги,
установленные государством, или в зависимости от того, насколько в том или
ином городе растет спрос на объекты строительства, будет изменяться
предложение жилья на рынке. Кроме того, факторы сейсмоустойчивости также
влияют на себестоимость проектов на этапе проектирования зданий и
сооружений. Второй уровень – местный, как отмечалось ранее, представлен
влиянием локальными факторами в масштабах города или района[14].
Факторы, характеризующие его, также представим схематично на
рисунке 1.6.
Данные факторы неразрывно связаны с объектом оценки и анализом
подобных объектов недвижимости и сделок по ним.
17
Местный уровень
Расположение объекта:
- транспортная сеть и пешеходная доступность местности;
- расположение объекта в городском или районном плане;
- присутствие вблизи объектов социально-культурного
значения
Физические характеристики жилья:
- функциональное использование и пригодность;
- комфортность условий;
- качество строительства и эксплуатации
Условия финансового обеспечения:
- условия выделения денежных средств;
- ставки процента по кредитам;
- сроки кредитования.
Рисунок 1.6 - Факторы местного уровня, влияющие на стоимость жилья
Местоположение – один из самых важных факторов. Необходимо
сопоставить размер участка с размером здания и установить соответствие
участка предъявляемым к нему требованиям. Доступность общественного
транспорта и парковки для автомобилей влияет на цену недвижимости в
сторону увеличения[14].
От того, какое физическое состояние объект недвижимости имеет,
прямым образом зависит 70% от его стоимости. Также на стоимость жилья
влияет наличие коммунальных услуг: газификация дома, подача воды,
бесперебойность электричества.
Уровень третий позволяет выделить факторы, которые прямо связаны с
характеристиками именно объекта недвижимости. К ним относятся:
1) архитектурно-строительные факторы;
2) финансово-эксплуатационные факторы.
Архитектурно-строительные факторы опишем следующими объемнопланировочными характеристиками:
- соответствие жилья условиям климата региона;
18
- наличие достаточного естественного освещения из источников;
- приятный внешний облик здания.
Финансово-эксплуатационные факторы:
- доходы;
- эксплуатационные издержки;
- стоимость строительства.
Факторное влияние на стоимость недвижимого имущества возможно
одновременно
на
разных
уровнях.
Эти
факторы
нужно
исследовать
последовательно в зависимости от степени детализации оценки и вида
оцениваемой стоимости [21, с. 26].
1.2
Роль ипотечного кредитования как фактора спроса на рынке жилья
недвижимости
На сегодняшний день ипотека – не только один из наиболее удачно и
динамично развивающихся сегментов банковского бизнеса, но и мощный
социальный инструмент для повышения доступности и качества жилищных
условий для населения. Именно поэтому роль ипотеки особенно возрастает,
когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае
продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, оттягивает на
себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой
- помогает решать социальные и экономические проблемы.
Обращаясь к истории ипотеки, можно отметить, что сам термин ввел
афинский реформатор Солон в 594 г. до н.э., когда осуществил реформы, при
которых в залоге у людей оставались не должники, переходящие в рабов, а
земельный участок. Это выглядело следующим образом - на границе
земельного владения предлагалось ставить столб, на котором было написано,
что данное владение является гарантией требования кредитора в определенной
сумме. Также писались имена должника и кредитора, срок возврата долга. Этот
столб стали именовать «ипотекой». Он устанавливался на определенном месте
19
земли в качестве запрещения должнику вывозить с участка все полученное
на нем. Позже этим словом начали называть любой залог недвижимости,
взятый в качестве обязательства под кредит. Ипотека применялась в Древнем
Риме и в Древней Греции[30].
В России возрождение института ипотеки было связано со становлением
Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в
котором
приводится
понятие
договора
ипотеки
как
обязательства,
обеспеченного недвижимым имуществом, которое остается у залогодателя в
его владении и пользовании[9] .
Сегодня понятие «ипотека» тесно переплетается с понятием «ипотечный
кредит». В таблице 1.1 приведем примеры трактовки понятия «ипотеки» и
«ипотечного
кредитования»
разными
авторами,
прибегая
к
трудам
современных ученых и выдержкам из законодательных актов.
Таблица 1.1 – Сравнение интерпретаций понятия «ипотека»
Автор
1
Определение
2
И.В. Довдиенко
и В.З. Черняк
«Ипотека – сдача в залог земли и другого недвижимого имущества
с целью получения денежной ссуды – ипотечного кредита (кредита
под закладную). Ипотекой называют и саму закладную – документ,
удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также долг по
ипотечному кредиту. Ипотека – это способ обеспечения
обязательства, когда предметом залога служит недвижимое
имущество»[20]
Л.Ю. Грудцына
Определяет понятие ипотечного кредитования «как залога
недвижимости для обеспечения денежного требования кредиторазалогодержателя к должнику (залогодателю)»[18]
Н.Б. Косарева
«ипотека – это способ обеспечения обязательства заемщика перед
кредитором в форме залога недвижимого имущества, когда
кредитор получает удовлетворение своих денежных требований из
стоимости заложенного недвижимого имущества»[25]
ст. 334 ГК РФ
Е.Ф. Жуков
«залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений,
квартир и другого недвижимого имущества»[1,2]
«Ипотека – это залог недвижимости, недвижим го имущества
(земли, основных фондов, строений, жилья) с целью получения
ссуды. В случае не возвращения ссуды собственником заложенного
имущества становится ссудодатель (банки и др. кредитнофинансовые институты, которые могут выдавать ту ссуду)»[21]
20
Таким образом, стоит понимать, что термин «ипотечное кредитование»
используется в основном в банковской сфере, а понятие «ипотека» универсальное, более широкое и охватывает как банковскую, так и социальную
область. Поэтому в нашей работе мы будем придерживаться понятия ипотеки как
особой формы обеспечения обязательства заемщика перед кредитором посредством
предоставления в залог недвижимого имущества.
Обращаясь к Федеральному закону от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)», уточним, что предметом договора ипотеки могут быть:
- земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, а также земельных
участков, размер которых меньше минимального размера, установленного
нормативными актами субъектов Российской Федерации или органов местного
самоуправления
для
земель
того
или
иного
целевого
назначения
и
разрешенного использования;
- предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество,
которое используется в предпринимательской деятельности;
- жилые дома, квартиры, изолированные части жилых домов и квартир;
- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского
назначения;
- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические
объекты [9, ст.5].
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке)
одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству,
обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих
денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости
заложенного
недвижимого
имущества
другой
стороны
-
залогодателя
преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Сущность ипотечного кредитования заключается в этапах предоставления
и сопровождения ипотеки. Наглядно в кратком содержании они представлены
на рисунке 1.7.
21
Обращение заемщика к
кредитору за
денежными ресурсами
Заполнение анкеты и
проверка финансового
состояния заёмщика
Поиск и проверка объекта
недвижимости,
предоставляемого в залог
Заключение сделки и
оформление договора
купли-продажи
Внесение данных
Росреестром, перечисление
денежных средств заемщику
Сопровождение и
погашение займа
Рисунок 1.7 – Этапы предоставления и сопровождения ипотечного кредитования
Стоит отметить, что существенными условиями договора об ипотеке
являются:
1) предмет договора;
2) оценка имущества, предоставляемого в залог;
3) обеспечиваемое обязательство (ипотечный кредит);
4) размер и срок исполнения обязательства.
Таким
образом,
ипотека
тесно
переплетается
с
ипотечным
кредитованием, так как от него зависит формирование самого предмета
ипотеки. Важно отметить, что рынок ипотечного кредитования является
стартовой точкой рождения ипотеки, так как именно на нем происходит
вложение денежных ресурсов в залоговый объект недвижимости.
Далее, выделим особенности ипотеки как банковского инструмента:
-
во-первых,
ипотекой
признается
непосредственно
имущество,
переданное в залог;
- во-вторых, как правило, ипотека имеет долгосрочный характер (обычно
20 - 30 лет);
- в-третьих, заложенное имущество на период действия ипотеки остается
при соблюдении правил договора у заемщика;
- в-четвертых, заложено может быть только то имущество, которое
принадлежит
залогодателю
хозяйственного ведения;
на
праве
собственности
или
на
праве
22
-
в-пятых,
ипотеку
предоставляют
на
законном
основании
специализированные ипотечные банки.[18, с.107]
Как и у всех предметов, которые подвергаются анализу, ипотека имеет
свои достоинства и недостатки. Преимущества ипотеки представим на рисунке
1.8.
К основным недостаткам ипотеки относятся, во-первых, значительная
переплата, которая чаще всего достигает 100% от суммы стоимости жилья, вовторых, высокая степень проверки заемщиков андеррайтингом, к примеру,
подтверждение официального дохода гражданина документами, обязательное
наличие регистрации и гражданства РФ, проверка деятельности организации,
кредитная история заёмщиков и т.п.[11].
Преимущества ипотеки
Возможность приобретения жилья без многолетнего
накопления
Имущество, находящееся в залоге, становится сразу
собственностью заемщика
Страхование рисков делает безопасным операции утраты
права собственности на квартиру и ее повреждения
Возможность получения налогового вычета не только с
суммы, потраченной на покупку жилья, но и с
начисленных процентов.
Возможность подбора наиболее комфортной сумму
платежей с помощью корректировки суммы и сроков
займа
Рисунок 1.8 – Преимущества ипотечного кредитования
Самыми важными для исследования в нашей работы являются функции
ипотеки. Многие авторы выделяют четыре функции ипотеки, которые
представлены схематично на рисунке 1.9.
Перераспределительная функция помогает перемещать финансы в
институте экономики, тем самым способствуя формированию оптимального
23
платежеспособного спроса граждан на ипотечном рынке для устранения
жилищных проблем. Здесь стоит упомянуть одно из главных преимуществ
ипотеки – это, прежде всего, широкие инвестиционные возможности,
способствующие накоплению финансовых ресурсов, как государства, так и
отдельно взятых экономических институтов[32].
Перераспределительная
функция
Социальная
функция
Функции
ипотеки
Инвестиционная
функция
Функция
формирования рынка
жилья
Рисунок 1.9 – Функции ипотечного кредитования
Для нашего исследования ключевыми функциями являются социальная и
функция формирования рынка жилья. Так первая позволяет решить остро
стоящую на сегодняшний день проблему, как для населения, так и для
государства – жилищную проблему, посредством повышения спроса на
объекты недвижимости, делая граждан платежеспособнее[40].
Вторая функция - функция формирования рынка жилья, которая является
одной из важнейших функций ипотечного кредитования, так как при
отсутствии полноценного жилищного рынка данный вид кредитования
становится невозможным.
Однако, на сегодняшний день, на наш взгляд, банки делают процесс
предоставления
ипотечного
займа
более
простым,
в
связи
с
заинтересованностью банками в «долгих» займах. Кредитные организации не
только ускоряют процесс оформления кредитного договора, но и стараются
предоставить все сервисы для клиентов за одно посещение банка.
24
На сегодняшний день суть ипотеки заключается в том, что с ее помощью
реализуются программы по строительству жилых домов. Между тем, как
следствие,
рост объемов строительства побуждает к наращиванию темпов
роста производства строительных материалов и конструкций, строительнодорожного
машиностроения,
мебельного
и
деревообрабатывающего
производства и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность
модернизировать производства, что приводит к повышению качества и
конкурентоспособности
продукции
-
все
это
ведет
к
увеличению
экономического потенциала страны.
Самый главный фактор сегодня, который оказывает ипотека и который
тесно связан с актуальностью данной выпускной работой – это положительное
влияние на устранение проблемы социальной диспропорции через функцию
формирования спроса на рынке жилья. Ипотека повышает спрос на объекты
населения, тем самым благоприятно воздействует на доступность жилья в целом.
Многие экономисты отмечают, что динамика спроса на недвижимость
дает старт дальнейшему развитию систем кредитования. Разделяя мнение
ученых, добавим, что наибольшее влияние на спрос оказывает приток капитала
из нефтеперерабатывающих, газодобывающих отраслей. В этом случае будет
происходить следующее: пока уровень цен на сырьевые ресурсы на мировом
рынке стабильно высокий и нет предпосылок для резких колебаний, приток
капитала также будет стабильным и прогнозируемым. Эта ситуация прямым
образом влияет на рост экономики страны. Поскольку это важный показатель,
основываясь на данной тенденции, Центральный Банк РФ снизит уровень
ключевой ставки, что позволит коммерческим банкам изменить свою
кредитную политику в отношении снижения кредитных ставок, что сделает
кредитные средства кредитные средства более доступными для большего числа
физических и юридических лиц, что также найдет отражение на рынке
ипотечного кредитования[42].
Данная
ситуация
отражает
макроэкономических факторов.
влияние
ипотеки
на
спрос
25
Помимо возможности получения ипотечного кредита, выделим несколько
других факторов, влияющих на спрос на рынке жилья. Представим их на
рисунке 1.10.
Процентная ставка
Требования к
заемщикам
Наличие льготных
программ
кредитования
Условия
кредитования
Требования к
приобретаемому
объекту
Рисунок 1.10 – Факторы ипотечного кредитования, влияющие на формирование
спроса на жилье среди населения
Чаще всего в принятии решения данные факторы влияют на принятие
решения в совокупности. В основном они носят психологический характер.
Так, например, чем ниже процентная ставка, тем более привлекательным для
гражданина становится решение о подаче заявки на одобрение ипотеки.
Иногда необходимость в жилье теряет свою силу в связи с тем, что
человек не может официально подтвердить свой доход. Сегодня для многих
банков основная гарантия в одобрении ипотечного займа – официально
подтвержденный доход. Кроме того, еще одним из требований является стаж
работы на последнем месте работы. В результате влияния этих фактором без
официального трудоустройства часть населения не может получить ипотечный
кредит и как следствие приобрести желанную собственность.
При
оценке
недвижимости,
банки
проверяют
недвижимость
на
безопасность, тем самым «фильтруя» объекты на пригодность к залогу. Также,
при заключении сделки с застройщиками, кредитные организации. Как правило,
26
работают с аккредитованными строительными организациями, что также
сокращает предложение на рынке жилья и как следствие спрос на него.
Следующий фактор – наличие программ кредитования. В данном случае
действует простое правило – чем больше льготных условий для меня в том или
ином банке, тем выше вероятность приобретения жилья в ипотеку[5].
В совокупности данные факторы формируют спрос на рынке жилья среди
населения.
Но также как и в любой системе, рынок ипотечного кредитования имеет
определенные проблемы. На наш взгляд они выглядят следующим образом
(рисунок 1.11).
Основные проблемы развития
ипотечного кредитования в России
Экономический блок проблем
Юридические проблемы
Низкая доступность кредитов для
населения
Незавершенность нормативнозаконодательной базы
Отсутствие долгосрочных
кредитных ресурсов у банка
Отсутствие достаточного опыта
применения законодательства об
ипотеке
Высокие расходы на оформление
жилья в кредит
Организационные проблемы
Неразвитость инфраструктуры
рынка
Недостаток механизма
взаимодействия
Рисунок 1.11 – Проблемы развития ипотечного кредитования в России
Таким
образом,
мы
рассмотрели
ипотечное
кредитование
как
самостоятельную экономическую категорию, которая обладает признаками,
характеристиками, свойствами, а также функциями. Изучив ее, можно сделать
вывод, что на рынке жилья ипотека – один из важнейших факторов,
регулирующих спрос и предложение.
27
Кроме того, регулирование ипотеки подкрепляется не только действиями
домашних хозяйств, но и государства в целом.
Изучив теоретические аспекты двух взаимодействующих понятий –
доступность жилья и ипотечное кредитование, перейдем к практической части
исследования нашей работы.
28
2 ПАО СБЕРБАНК НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
2.1 Анализ рынка ипотеки в РФ
В России для большинства граждан ипотека становится практически
единственным доступным инструментом приобретения собственного жилья.
Снижение ипотечных ставок в условиях стабилизации цен на недвижимость
привлекает все больше людей и обеспечивает рост доступности этой услуги для
населения. Для эффективного функционирования рынка ипотеки в РФ
необходимо
наличие
определённого
состава
кредитных
организаций,
численность которых в последние года постоянно снижается. Сложившаяся
тенденция является результатом полномасштабной оптимизации банковского
сектора. Кредитные организации, предоставляющие ипотечные жилищные
кредиты, не являются исключением.
Сегодня практически все крупные кредитные учреждения предоставляют
услуги по ипотечному кредитованию. Для конкретного банка предоставление
ипотечных кредитов - это не только потенциальный доход, но и привлечение
новых потенциальных клиентов.
Интересно
сравнение
преимуществ
и
недостатков
ипотечного
кредитования в российской и зарубежной практике. Так в России в качестве
основного недостатка ипотечных кредитов выделяют то, что приходится
серьезно «переплачивать» за приобретенное в ипотеку жилье и большой объем
требований
ипотечных
банков.
Главное
преимущество
ипотечного
кредитования в России состоит в том, что купленная в ипотеку квартира уже
принадлежит собственнику. В европейских странах, напротив, до полного
погашения
кредита
квартира
не
является
собственностью.
Весомым
преимуществом ипотечного кредитования за рубежом являются низкие
процентные ставки по ипотечным кредитам.
Оценка динамики изменения численности действующих кредитных
организаций,
в
том
числе
кредитных
организаций,
ипотечные жилищные кредиты, представлена в таблице 2.1.
предоставляющих
29
ПРИВОЛЖСКИЙ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
УРАЛЬСКИЙ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
СИБИРСКИЙ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
6
7
8
9
10
43
31
13
68
25
31
17
168
34
27
6
65
25
24
15
189
160
34
24
3
65
24
24
13
63,8
61,5
79,0
77,7
23,0
95,5
96,0
77,4
76,6
2
3
3
524
296
260
393
197
376
71,7
г. Москва
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
Количество
действующих
кредитных
организаций, ед.
Количество
кредитных
организаций,
предоставляющих
жилищные кредиты,
ед.
Количество
кредитных
организаций,
предоставляющих
ипотечные жилищные
кредиты, ед.
Доля кредитных
организаций,
предоставляющих
ипотечные жилищные
кредиты, %.
5
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
1
РОССИЙСКАЯ
ФЕДЕРАЦИЯ
Показатели
ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ
ОКРУГ
Таблица 2.1 - Количество кредитных организаций - участников рынка жилищного
(ипотечного) кредитования (региональный разрез), по состоянию на 2017г., (составлено
автором по данным ЦБ РФ - http://www.cbr.ru/)
4
Из таблицы 2.1 видно, что максимальное количество действующих
кредитных организаций, в том числе и предоставляющих ипотечные жилищные
кредиты, находится в Центральном Федеральном округе. С точки зрения общей
доли
кредитных
организаций,
предоставляющих
ипотечные
жилищные
кредиты, максимальное значение получено по Приволжскому и Уральскому
Федеральным округам, минимальное значение зафиксировано в СевероКавказском Федеральном округе (рисунок 2.1).
Составленное наглядно процентное отношение далее помогает реально
оценить и понять долю кредитных организаций, предоставляющих ипотечные
займы в рассматриваемых сегментах РФ.
30
120,00%
95,50% 96,00%
100,00%
80,00%
71,70%
79,00% 77,70%
77,40% 76,60%
63,80% 61,50%
60,00%
40,00%
23,00%
20,00%
0,00%
Доля кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты
Рисунок 2.1 - Доля кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные
кредиты [составлено автором]
При оценке кредитных организаций - участников рынка жилищного
(ипотечного жилищного) кредитования с количественной точки зрения,
необходимо учитывать факторы востребованности ипотеки, территориальной
удаленности
региона,
уровень
жизни
населения.
Следовательно,
количественная оценка субъективна, поскольку в определённых случаях однадве
кредитные организации
в полной
мере
способны
удовлетворить
потребности населения региона в ипотечных кредитах, а в других случаях
наличие более 100 подобных кредитных организаций не справляются с
поставленными задачами в области ипотечного кредитования.
В рамках реализуемой стратегии оптимизации банковского сектора РФ
укрепляются позиции банков, контролируемых государством, происходит
сокращение участников, в первую очередь за счет поглощения федеральными
банками региональных игроков.
Произведем оценку изменения количества действующих кредитных
организаций,
в
том
числе
организаций,
предоставляющих
ипотечные
жилищные кредиты за последние 3 года (таблица 2.2).
Для исследования больший интерес представляют регионы, входящие в
ЦФО в связи с территорией исследования в данной работе.
31
Показатель
Таблица 2.2 - Оценка динамики изменения количества действующих кредитных
организаций, в том числе организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты
(составлено автором по данным ЦБ РФ - http://www.cbr.ru/)
Количество кредитных
Количество кредитных
организаций,
Количество действующих
организаций,
предоставляющих
кредитных организаций
предоставляющих
ипотечные жилищные
жилищные кредиты
кредиты
2017г.
2016г.
1
2
3
РФ
ЦФО
524
296
623
358
РФ
100
ЦФО
100
РФ
100
ЦФО
100
2017г.
2016г.
2015г.
4
5
6
7
В абсолютном значении, ед.
733
434
393
197
506
268
587
319
2017г.
2016г.
2015г.
8
9
10
376
189
484
254
559
305
77,7
(-22,3)
74,5
(-25,5)
67,3
(-32,7)
62,0
(-38,0)
77,7
(-22,3)
74,5
(-25,5)
86,6
(-13,4)
83,3
(-16,7)
Темпы роста (снижения) к базисному году, %, %
84,2
71,5
77,7
67,0
100
100
(-15,8) (-28,5)
(-22,3) (-33,0)
82,7
68,2
73,5
61,8
100
100
(-17,3) (-31,8)
(-26,5) (-38,2)
Темпы роста к предыдущему году, %
84,2
85,0
77,3
86,2
100
100
(-15,8) (-15,0)
(-22,3) (-13,8)
82,7
82,5
73,5
84,0
100
100
(-17,3) (-17,5)
(-26,5) (-16,0)
Из таблицы 2.2
количество
2015г.
видно, что за рассматриваемый период, как общее
действующих
кредитных
организаций,
так
и
количество
организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, постоянно
сокращалось:
- по РФ общее количество действующих кредитных организаций за три
года сократилось на 28,5%, тогда как количество кредитных организаций,
предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, сократилось за тот же
период на 32,7%;
- по ЦФО общее количество действующих кредитных организаций за три
года сократилось на 31,8%, тогда как количество кредитных организаций,
предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, сократилось за тот же
период на 38,0%.
Лидирующие позиции ЦФО следует объяснить более высоким уровнем
дохода населения (в основном за счет г. Москва), а также постоянно растущим
спросом на жилье.
32
Оценка динамики
изменения количества действующих кредитных
организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, представлена
на рисунке 2.2.
120
100
100
80
77,7
67,3
74,5
2016г.
2015г.
62
60
40
20
0
2017г.
РФ
ЦФО
Рисунок 2.2 - Оценка динамики
изменения количества действующих кредитных
организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты [составлено автором]
Следует
отметить,
предоставляющих
что
ипотечные
количество
жилищные
кредитных
кредиты,
организаций,
сокращалось
более
интенсивными темпами. Средняя интенсивность сокращения организаций,
предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, составила:
- по РФ - 17,8% в год;
- по ЦФО - 21,1% в год.
По данным социологических исследований ,около 40% жителей страны,
нуждающихся в улучшении жилищных условий, хотели бы воспользоваться
ипотечным кредитованием при условии, что оно будет доступным [1].
Ключевым фактором доступности ипотечного кредита является размер ставки.
По нему последнее также выступает критерием для выбора банка-кредитора.
Как известно, она определяется банком, исходя из ключевой ставки ЦБ РФ, а
также оценки рисков деятельности банка-кредитора.
Оценка средневзвешенной процентной ставки по выданным ипотечным
кредитам в 2014-2017гг. представлена на рисунке 2.3.
33
9,82%
25,00%
9,25%
8,65%
20,00%
6,75%
15,00%
12,48%
13,35%
12,45%
10,90%
10,00%
5,00%
0,00%
2017
2016
В рублях
2015
2014
В валюте (дол)
Рисунок 2.3 - Средневзвешенная процентная ставка по выданным ипотечным кредитам в
2014-2017гг. [составлено на основании аналитических материалов Центробанка РФ «О состоянии рынка
ипотечного жилищного кредитования» за 2014, 2015, 2016, 2017 года}
Как видно из рисунка 2.3, в 2015 году по сравнению с 2014 годом
наблюдалось
повышение
ставок
по
предоставленным
индивидуальным
жилищным кредитам - 13,35 и 9,82%. В 2016 году наметились тенденции к
снижению, поскольку средняя процентная ставка в рублях уменьшились на
0,87 процентных пунктов, а в валюте - на 1,17 и составили 12,48 и 8,65%
соответственно. В 2017 наблюдалось значительное снижение процентных
ставок по предоставленным индивидуальным жилищным кредитам в рублях и
иностранной валюте при увеличении сроков кредитования - 11,5 и 6,75% в
рублях и валюте. При этом уже в ноябре рублевый показатель составил 10,9%.
Оценка процентных ставок по ипотечным кредитам по десяти ведущим
банкам представлена в таблице 2.3.
Таблица 2.3 - Оценка процентных ставок по ипотечным кредитам по десяти ведущим
банкам в 2017 году, млрд. руб. (составлено по данным обзора АИЖК «Итоги развития рынка
ипотеки и жилья в 2017 г.»)
Наименование
Объем
Процентные
Вычеты
Условия
кредитной
выданных
ставки по
для
организации
ипотечных ипотечным зарплатных
кредитов кредитам на клиентов,
период
п.п
строительст
ва, %
1
2
3
4
5
34
1
Сбербанк
России
Группа ВТБ
Газпромбанк
Россельхозбанк
Райффайзенбанк
Дельта кредит
ДОМ РФ
Абсолют Банк
УралСиб
Банк
«СанктПетербург»
2
3
4
Продолжение таблицы 2.3
5
- первоначальный взнос – 30%;
1088,5
430,4
79,0
72,3
59,2
58,6
49,2
27,2
27,2
10,0*
10,60**
10,25
10,75
11,5
11,98
10,5
10,75
10,40
24,2
12,00***
-0,5
-0,25
-0,25
-0,5
-0,5
-0,5
- срок – 15 лет;
- стоимость объекта недвижимости – 6
млн. руб. в Москве;
- клиент не является з/п и не относится
к
компаниям-партнерам
(за
исключением сбербанка и группы ВТБ
с наиболее обширными партнерскими
сетями);
-клиент
приобретает
комплексное
страхование;
- доход клиента подтверждается
справкой 2-НДФЛ;
квартира
приобретается
в
аккредитованном
объекте
строительства
при условии электронной регистрации, без нее ставка 10,7%;
**для корпоративных клиентов группы ВТБ. Ставка сохраняется при первоначальном взносе
от 10%. Базовая ставка – 11,4%;
*** минимальная ставка - 10,75% после завершения строительства.
В ипотечном кредитовании традиционно лидируют 2 банка - Сбербанк и
ВТБ. Причем, первый в 2017 году выдал больше половины всех ипотечных
кредитов на общую сумму более 1 триллиона рублей. Ипотечный портфель
Сбербанка вырос на 17%.
ВТБ сравнительно намного отстает от своего конкурента - ипотечных
кредитов в 2017 году было выдано более чем на 430 миллиардов рублей, а
кредитный портфель вырос только на 11%. Более 70% всей ипотеки приходится
именно на эти 2 банка, но есть и другие игроки рынка, имеющие немаловажное
значение для его развития.
Растут позиции Газпромбанка, Россельхозбанка и Райффайзенбанка. В
основном рост произошел за счет установления более конкурентных ставок по
ипотечному кредитованию по сравнению с лидерами в этой области (ПАО
Сбербанк и ВТБ). Однако на ипотечном рынке банки предлагают не только
дифференцированные процентные ставки, но и также конкурентные льготные
условия для участников зарплатных проектов, привлекают клиентов сторонних
банков за счет программы рефинансирования ипотек и т.д.
Рассмотрим более детально динамику объемов выданных ипотечных
кредитов ведущими банками России (рисунок 2.4).
35
Банк «Санкт-Петербург»
24,2
Уралсиб
27,2
Абсолют Банк
27,2
ДОМ РФ
49,2
Дельтакредит
58,6
Райффайзенбанк
59,2
Россельхозбанк
72,3
Газпромбанк
79
Группа ВТБ
430,4
Сбербанк России
1088,5
0
200
400
600
800
1000
1200
Рисунок 2.4 - Объемы выданных ипотечных кредитов по десяткам ведущих банков в
2017 году [составлено автором]
В 2017 году
наиболее глубокое снижение процентных ставок по
ипотечным предложениям наблюдалось в сегменте первичного рынка жилья.
Наибольшее варьирование ставок предложения в зависимости от размера
первоначального
взноса
наблюдается
в
сегменте
частных
банков.
Сложившуюся ситуацию можно объяснить тем, что ряд крупных частных
ипотечных кредиторов продолжает использовать систему ценообразования,
ориентированную на учет уровня первоначального взноса (таблица 2.4).
Отметим, что данные представлены с учетом средних показателей по всем
банкам в РФ.
Таблица 2.4 - Средние ипотечные ставки по рынку первичного и вторичного жилья
[составлено по данным обзора АИЖК «Итоги развития рынка ипотеки и жилья в 2017 г.»]
Первонач.
Государственные
Частные
Иностранные
Вид рынка
Срок
взнос
банки
банки
банки
Первичный рынок
10,20%
11,14%
30%
15 лет
жилья
(-0,30 п.п.)
(-0,48 п.п.)
11,69%
Вторичный рынок
10,98%
11,62%
30%
15 лет
жилья
(-0,17 п.п.)
(-0,21 п.п.)
11,29%
Вторичный рынок
10,97%
11,53%
>50%
10 лет
жилья
(-0,18 п.п.)
(-0,21 п.п.)
11,29%
Из таблицы 2.4 видно, что государственные банки, по сравнению с
частными и иностранными банками, предоставляют услуги по ипотечному
кредитованию по более льготной процентной ставке (рис.2.5).
36
11,69%
12,00%
11,62%
11,50%
11,53%
11,29%
11,00%
11,14%
10,98%
10,97%
Частные банки
Иностранные банки
10,50%
10,00%
11,29%
10,20%
9,50%
9,00%
Государственные банки
Первичный рынок жилья
Вторичный рынок жилья (15 лет)
Вторичный рынок жилья (10 лет)
Рисунок 2.5 - Средние ипотечные ставки по рынку первичного и вторичного жилья в
2017 году [составлено автором]
Важным показателем, характеризующим состояние рынка ипотечного
кредитования в России, является доля выданных ипотечных кредитов по
разным федеральным округам. Лидирующие позиции по этому показателю в
2017 году занимают Приволжский, Центральный, Сибирский и СевероЗападный федеральные округа.
Оценка доли выданных ипотечных кредитов по разным федеральным
округам представлена на рисунке 2.6.
30,00%
25,00%
24,86%
23,45%
25,69%
25,20%
25,80%
23,20%
25,15%
25,32%
23,51%
20,00%
14,09%
15,00%
14,02%
14,01%
11,80%
11,90%
12,00%
2017
2016
2015
10,00%
5,00%
0,00%
Центральный ФО
Приволжский ФО
Северо-Западный ФО
Сибирский ФО
Прочие ФО
Рисунок 2.6 - Доли выданных ипотечных кредитов по разным федеральным округам
[составлено автором на основании расчетов страхового портала по статистическим данным
ЦБ РФ]
37
Первую
позицию в оформлении ипотечных кредитов занимает
Приволжский Федеральный округ, где было заключено 270 294 ипотечных
жилищных кредитов на 403 282 000 рублей.
Второе место
- у Центрального ФО, в нем было заключено 254 969
договоров кредитования, из 1 086 940 по всей Российской Федерации. При этом
62 505 ипотечных жилищных кредитов приходится на Москву, а 56 646 - на
Московскую область, что является рекордом среди субъектов РФ.
Третье место по Федеральному округу занимает Воронежская область,
где было выдано 16 511 кредитов на ипотеку.
Меньше всего ипотечных кредитов было оформлено в Северо-Западном
Федеральном округе - 24 281 единицы. На рисунке 2.6 представлены доли
выданных
ипотечных
жилищных
кредитов
на
первичном
рынке
по
федеральным округам РФ в 2017 году.
Следует отметить, что средневзвешенная процентная ставка по округам
разнится незначительно. Так, в Центральном ФО она равна 10,64%, в СевероЗападном - 10,65%, в Южном - 10,7%, в Северо-Кавказском - 10,72%, в
Приволжском - 10,6%, в Уральском - 10,65%, в Сибирском - 10,66%, в
Дальневосточном - 10,57%. Среди субъектов РФ можно выделить 2 региона с
самой высокой и самой низкой процентной ставкой по ипотеке - это
Республика Крым (11,24%) и Чувашия (10,42%).
В
соответствии
с
данными
Агентства
ипотечного
жилищного
кредитования (https://дом.рф) в 2017 году на 6 процентных пунктов выросла
доля населения, которому доступна ипотека, и составила 43%. Определяющими
факторами, установившими такой рост, стало снижение ставок и реальных цен
на недвижимость за вычетом инфляции. Например, если сравнивать с 2012
годом, то ипотека была доступна лишь 29% населения России.
Снижение ставок по ипотечному кредиту выступило основным фактором
роста цен на недвижимость. На рисунке 2.7 представлены средние цены на 1
кв. м. на вторичном рынке и в новостройках.
38
62
60
60
58
58
56
55
56
53
54
53
52
51
52
50
48
46
2017
2016
Первичное жилье, тыс.руб.
2015
2014
Вторичное жилье, тыс.руб.
Рисунок 2.7 - Динамика цен на 1 кв. м. на вторичном рынке и в новостройках
[составлено автором на основании расчетов Банки.ру по данным Банка России и Росстата]
Основными факторами, обусловившими рост цен на недвижимость, явились:
- инфляция (влияет на стоимость строительных материалов);
-
снижение
уровня
доходов
населения
(влияют
на
спрос
на
недвижимость);
- санкционные ограничения (влияют на банки);
- увеличение спроса на загородную недвижимость.
Следует отметить, что, начиная с 2015 года, темпы ввода в эксплуатацию
нового жилья несколько замедлились (табл.2.5). Соответственно, сократилось и
долевое финансирование и кредитование застройщиков. Посткризисный период
показал
наиболее
худшие
показатели
по
инвестированию
в
жилую
недвижимость.
Таблица 2.5 - Ввод в действие жилых домов (региональный разрез) [составлено по
данным Банка России http://www.cbr.ru], (тыс.
общей площади)
2015 год,
2016 год,
2017 год,
Субъект РФ
всего
всего
всего
1
2
3
4
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
84191
85350
80240
Темпы роста к базисному году, %
100
101,30
95,30
Темпы роста к предыдущему году, %
100
101,30
94,01
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФО
24547
25550
23982
Темпы роста к базисному году, %
100
104,0
97,7
Темпы роста к предыдущему году, %
100
104,0
93,8
39
1
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФО
Темпы роста к базисному году, %
Темпы роста к предыдущему году, %
ЮЖНЫЙ ФО
Темпы роста к базисному году, %
Темпы роста к предыдущему году, %
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФО
Темпы роста к базисному году, %
Темпы роста к предыдущему году, %
ПРИВОЛЖСКИЙ ФО
Темпы роста к базисному году, %
Темпы роста к предыдущему году, %
УРАЛЬСКИЙ ФО
Темпы роста к базисному году, %
Темпы роста к предыдущему году, %
СИБИРСКИЙ ФО
Темпы роста к базисному году, %
Темпы роста к предыдущему году, %
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФО
Темпы роста к базисному году, %
Темпы роста к предыдущему году, %
2
8370
100
100
9219
100
100
5012
100
100
16856
100
100
7977
100
100
8875
100
100
2444
100
100
продолжение таблицы 2.5
3
4
9042
8862
108,0
105,8
108,0
98,0
8393
8962
91,0
97,2
91,0
106,7
4997
5031
99,7
100,3
99,7
100,6
16889
16162
100,1
95,8
100,1
95,6
7948
6381
99,6
79,9
99,6
80,2
9371
8648
105,5
97,4
105,5
92,2
2223
2192
90,9
89,6
90,9
88,4
Из таблицы 2.5 видно, что в целом по Российской Федерации в 2017 году
было введено в действие жилых домов меньше на 5% по сравнению с 2016 и
2015
годами.
Тенденция
спада
жилищного
строительства
характерна
практически для каждого федерального округа. Наибольший спад жилищного
строительства в 2017 году произошел по следующим федеральным округам:
- по Уральскому ФО - на 20,1% по сравнению с 2016 годом, и на 19,8% по
сравнению с 2015 годом;
- по Дальневосточному ФО - на 10,4% по сравнению с 2016 годом, и на
11,6% по сравнению с 2015 годом.
В меньшей степени сокращение общего объема строительства жилых
домов характерно для Центрального, Северо-Западного, Южного, СевероКавказского федеральных округов.
Темпы снижения общего объема строительства жилых домов в целом по
Российской Федерации и по Центральному ФО представлены на рисунке 2.8.
40
106
104
104
101,3
102
100
100
97,7
98
95,3
96
94
92
90
2017
2016
РФ
2015
ЦФО
Рисунок 2.8 - Ввод жилых домов по РФ и ЦФО [составлено автором]
Рост экономической нестабильности и социальной напряженности в
обществе, санкционные ограничения провоцируют валютные риски и «играют»
в пользу ипотеки. Это связано с тем, что ипотечное кредитование привязано к
ценам на недвижимость.
В
этой
связи
актуальным
остается
проблема
роста
объема
задолженности по ипотечным кредитам (табл.2.6).
Таблица 2.6 - Задолженность по ипотечным жилищным кредитам [составлено по
данным Банка России http://www.cbr.ru], (млн.руб.)
01.01.2017г.
01.01.2016г.
01.01.2015г.
в
в
в
Субъект РФ
в руб.
иностран.
в руб.
иностран.
в руб.
иностран.
валюте
валюте
валюте
1
2
3
4
5
6
7
РОССИЙСКАЯ
ФЕДЕРАЦИЯ
4421924
71231 3861153
131084 3391888
136491
Темпы роста к
базисному году, %
130,3
52,1
113,8
96,0
100
100
Темпы роста к
предыдущему году, %
114,5
54,3
113,8
96,0
100
100
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФО
1260034
53485 1078093
96931
951937
101021
Темпы роста к
базисному году, %
132,3
52,9
113,2
96,7
100
100
Темпы роста к
предыдущему году, %
116,7
55,1
113,2
96,7
100
100
41
1
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ
ФО
Темпы роста к
базисному году, %
Темпы роста к
предыдущему году, %
ЮЖНЫЙ ФО
Темпы роста к
базисному году, %
Темпы роста к
предыдущему году, %
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ
ФО
Темпы роста к
базисному году, %
Темпы роста к
предыдущему году, %
ПРИВОЛЖСКИЙ ФО
Темпы роста к
базисному году, %
Темпы роста к
предыдущему году, %
УРАЛЬСКИЙ ФО
Темпы роста к
базисному году, %
Темпы роста к
предыдущему году, %
СИБИРСКИЙ ФО
Темпы роста к
базисному году, %
Темпы роста к
предыдущему году, %
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ
ФО
Темпы роста к
базисному году, %
Темпы роста к
предыдущему году, %
2
3
4
продолжение таблицы 2.6
5
6
7
523945
8944
447278
15655
383644
16068
136,5
55,6
116,5
97,4
100
100
117,1
301352
57,1
3608
116,5
257520
97,4
3608
100
234528
100
3540
128,4
101,9
109,8
101,9
100
100
117,0
100,0
109,8
101,9
100
100
99117
1523
85372
1523
70827
1539
139,9
95,7
120,5
98,9
100
100
116,1
844558
100,0
5012
120,5
732296
98,9
5908
100
640677
100
6364
131,8
78,7
114,3
92,8
100
100
115,3
569133
84,8
2453
114,3
512727
92,8
2453
100
449126
100
2507
126,7
97,8
114,1
97,8
100
100
111,0
593558
100
3459
114,1
535133
97,8
3459
100
486047
100
3719
122,1
93,0
110,0
93,0
100
100
110,9
100
110,0
93,0
100
100
230226
1544
202194
1544
175044
1730
131,5
89,2
115,5
89,2
100
100
113,8
100
115,5
89,2
100
100
Из таблицы 2.6 видно, что задолженность (в рублях) по ипотечным
кредитам, как в целом по РФ, так и по федеральным округам постоянно растет.
Следует отметить, что, напротив, задолженность по ипотечным кредитам в
42
иностранной валюте за рассматриваемый период сократилась практически на
50%. Во многом рост задолженности по ипотечным кредитам в рублях связан с
курсовой переоценкой задолженности по ипотечным кредитам в иностранной
валюте.
Изучение банковского опыта последнего десятилетия дает возможность
констатировать, что банки разрабатывают и постоянно совершенствуют методы
оценки качества потенциальных заемщиков с помощью различного рода
моделей. Цель их состоит в том, чтобы выработать стандартные подходы для
объективной характеристики заемщика, найти числовые критерии для
разделения
будущих
клиентов
на
основе
результатов
анализа
(кредитоспособные и некредитоспособные). Поэтому важным аспектом
снижения рисков ипотечного кредитования является объективная оценка
кредитоспособности заемщика.
С рассматриваемой позиции целесообразно рассмотреть динамику
средневзвешенного срока по выданным ипотечным жилищным кредитам в
рублях и иностранной валюте (рисунок 2.9).
40,1
2017
183
46,8
2016
176,4
146,3
2015
179,5
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
Средневзвешенный срок кредитования, мес. (в иностран.валюте)
Средневзвешенный срок кредитования, мес. (в рублях)
Рисунок 2.9 - Динамика средневзвешенного срока по выданным ипотечным
жилищным кредитам по РФ и ЦФО в рублях и иностранной валюте [составлено по данным
Банка России http://www.cbr.ru]
43
Из рисунка 2.9
мы видим, что средневзвешенный срок выданного
ипотечного кредита в иностранной валюте и за рассматриваемый период
сократился более чем в три раза (с 146,3 мес. До 40,1 мес.), тогда как
средневзвешенный срок выданного ипотечного кредита в рублях относительно
стабилен.
Основная причина сложившейся ситуации – рост курса иностранной
валюты и экономическая нестабильность в стране.
Таким образом, анализ текущей ситуации на ипотечном рынке
свидетельствует о
постепенно
значительной потребности
подкрепляется
платежеспособным
в новом жилье, которая
спросом
по
мере роста
доступности ипотеки и отсутствия альтернативы форм сбережения.
На 2018 и 2019 год можно определить основную тенденцию развития
ипотеки – это последовательное снижение процентной ставки. Центробанк
несколько раз делал официальные заявления о том, что ключевая ставка и в
дальнейшем продолжит свое снижение, а это неизбежно повлечет снижение
кредитных ставок по ипотеке и иным займам;
увеличится доступность и
уменьшится переплата по ипотечному кредиту, а значит, повысится его
привлекательность и как средства решения жилищного вопроса, и как
инвестиционного инструмента.
2.2 Статистика ипотечного кредитования ПАО Сбербанк
Датой рождения ПАО Сбербанк принято считать 12 ноября 1841 года,
когда российским императором Николаем I был подписан указ об учреждении в
России сберегательных касс «для доставления через то средств к сбережению
верным и выгодным способом»[51].
Сегодня
и представлен
ПАО
более
Сбербанк
чем
насчитывает
16 тысячами
12 территориальных
отделений
Территориальные отделения ПАО Сбербанк
Российской Федерации[51].
по всей
банков
стране.
находятся в 83 субъектах
44
Высшим органом управления Банка является Общее собрание акционеров.
Руководство
текущей
деятельностью
Банка
осуществляется
Президентом,
Председателем Правления Банка и Правлением Банка. Греф Герман Оскарович Президент, Председатель Правления ПАО Сбербанк[51].
ПАО Сбербанк России является сегодня крупнейшим универсальным
банком РФ и СНГ. В настоящее время филиальная сеть ПАО Сбербанк
насчитывает
порядка
14
территориальных
банков
и
более
16
тыс.
подразделений по всей стране.
Основные
технико-экономические
показатели
деятельности
ПАО
Сбербанк представим в таблице 2.7.
Таблица 2.7 - Основные показатели ПАО Сбербанк России [составлено автором на
основании официальных данных Сбербанка http://www.sberbank.ru]
Технико-экономические показатели
1
2015
2016
2017
1.Активы, млрд.руб.
Темпы роста к базисному году, %
Темпы роста к предыдущему году, %
2.Средства клиентов (в депозитах), млрд.руб.
2
27334700
100
100
19798,00
3
2307789
84,4
84,4
18684,80
4
22003174
80,4
95,3
19814,30
Темпы роста к базисному году, %
Темпы роста к предыдущему году, %
3. Кредиты физическим лицам, , млрд.руб.
100
100
12367890
94,3
94,3
12262654
100,1
106,0
11329473
Темпы роста к базисному году, %
Темпы роста к предыдущему году, %
4. Кредиты юридическим лицам, , млрд.руб.
100
100
14094532
99,1
99,1
12262654
91,6
92,3
11329473
Темпы роста к базисному году, %
Темпы роста к предыдущему году, %
5. Капитал общий, , млрд.руб.
100
100
3756798
87,0
87,0
3658051
80,4
92,4
3142800
Темпы роста к базисному году, %
Темпы роста к предыдущему году, %
6. Чистая прибыль, млрд. руб
100
100
180,4
97,3
97,3
263,1
83,6
85,9
252,8
Темпы роста к базисному году, %
Темпы роста к предыдущему году, %
7. Рентабельность активов, %
100
100
1,3
145,8
145,8
1,8
140,1
96,0
2,0
Темпы роста к базисному году, %
Темпы роста к предыдущему году, %
8. Доля СБЕРБАНКА в активах банковской
системы,%
Темпы роста к базисному году, %
Темпы роста к предыдущему году, %
100
100
138,4
138,4
153,8
111,1
28,7
100
100
28,7
100
100
28,7
100
100
45
1
9. Доля СБЕРБАНКА на рынке вкладов
физических лиц,%
Темпы роста к базисному году, %
Темпы роста к предыдущему году, %
10. Доля СБЕРБАНКА на рынке кредитования
физических лиц,%
Темпы роста к базисному году, %
Темпы роста к предыдущему году, %
11. Доля СБЕРБАНКА на рынке привлечения
средств юридических лиц,%
Темпы роста к базисному году, %
Темпы роста к предыдущему году, %
12. Доля СБЕРБАНКА на рынке кредитования
юридических лиц,%
Темпы роста к базисному году, %
Темпы роста к предыдущему году, %
продолжение таблицы 2.7
3
4
2
46,3
100
100
46,1
99,5
99,5
46,0
99,3
99,8
40,0
100
100
40,0
100
100
38,7
96,7
96,7
20,9
100
100
21,8
104,3
104,3
25,0
119,6
114,6
33,0
100
100
32,7
99,0
99,0
32,2
97,5
98,4
Из таблицы 2.7 мы видим, что доля активов банка сократилась в 2017
году по сравнению с 2015 годом на 5331526 млн.руб. (19,4%), а по сравнению с
2016 годом на 196954385 млн.руб.. (4,7%).
Динамика снижения показателей прослеживается по таким категориям,
как кредиты физическим и юридическим лицам. Физические лица предъявляют
практически
стабильный
спрос
на кредиты,
поэтому
сокращение по
рассматриваемым периодам составило в динамике от 1 до 8%, тогда как сумма
выданных кредитов юридическим лицам в 2017 году по сравнению с 2015
сократилась на 1038417 млн.руб.. (19,7%), а по сравнению с 2016 годом- на
933187 млн.руб.. (13%).
Положительная динамика отмечена по показателю чистая прибыль и
рентабельность. По нашему мнению, такая ситуация сложилась из-за колебаний
курсовых разниц доллара и евро, а также за счет дохода ,полученного ПАО
Сбербанк от инвестиционной деятельности.
Общая сумма прибыли, полученной ПАО Сбербанк
в 2017 году, по
сравнению с 2015 годом, выросла практически на 40,1%, и общий прирост
составил 72,4 млн.руб.. Если сравнивать значения 2017 года с 2016 годом, то
здесь произошло некоторое сокращение прибыли на 4% (10,3 млн.руб.).
46
Показатели рентабельности за рассматриваемый период имеют положительную
динамику и за рассматриваемый период выросли на 53,8%.
В любом случае доверие клиентов к ПАО Сбербанк растет, что находит
свое выражение в росте средств клиентов в депозитах – их уровень в 2017 году,
по сравнению с 2016 годом, вырос практически на 6%.
Теперь наглядно представим на рисунке 2.10 тенденцию основных
показателей деятельности ПАО Сбербанк России.
150
145,8
140
140,1
130
129,1
120
110
100
101,56
100
90
84,4
80
2015
80,4
2017
2016
Активы, млн.руб.
Капитал общий, млн.руб.
Чистая прибыль, млн. руб
Рисунок 2.10 [составлено автором]
Динамика основных показателей деятельности ПАО Сбербанк
Активы банка - это объекты его собственности, имеющие денежную
оценку. Как видим из рисунка 2.10, доля активов ПАО Сбербанк сократилась,
что связано с сокращением количества филиалов в связи с переходом на
электронные формы обслуживания. Сократился также размер общего капитала
и
прибыли,
что
вызвано
объективными
причинами:
санкции,
внешнеэкономические ограничения.
Важной
функцией
ПАО Сбербанк является
также кредитование
населения. Необходимо отметить, что общий темп за рассматриваемый период
снижается, что является следствием
населения (рисунок 2.11).
снижения реального уровня доходов
47
110
105
100
100
99,1
95
91,6
90
87
85
80,4
2017
80
2015
2016
Кредиты физичесим лицам
Рисунок 2.11[составлено автором]
Кредиты юридическим лицам
Кредитование физических и юридических лиц ПАО Сбербанк
Банками, занимающими основную долю ипотечного рынка, являются:
Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Россельхозбанк. Представим данный вывод с
помощью диаграммы, показывающей долю банков на рынке ипотечного
кредитования, а также динамику изменений за 2015-2017 гг. (рис.2.12).
37748
26839
2015
198368
661800
65758
65758
2016
293687
722000
73323
79821
2017
376736
1082413
0
200000
400000
Россельхозбанк
600000
Газпромбанк
800000
ВТБ
1000000
1200000
Сбербанк
Рисунок 2.12 - Объем выданных ипотечных кредитов ведущими банками: Сбербанк,
ВТБ 24, Газпромбанк, Россельхозбанк, млрд.руб. [составлено автором по данным сайта
«Ипотека» http://rusipoteka.ru/ipoteka_v_rossii/ipoteka_statitiska/]
48
Из рисунка 2.12 мы видим, что в объеме выданных ипотечных кредитов
ПАО Сбербанк занимает лидирующее положение. За рассматриваемый период
объем ипотечного кредитования ПАО Сбербанк вырос практически в два раза с
661800 млрд. руб. до 1082413 млрд. руб. Значителен прирост общего объема
выданных ипотечных кредитов для ВТБ 24, Газпромбанка, Россельхозбанка.
Общая доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитования
физических лиц ПАО Сбербанк представлен в таблице 2.8.
Таблица 2.8 - Общая доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитования
физических лиц ПАО Сбербанк [составлено автором]
Показатели
1
1.Кредиты физическим лицам, млрд. руб.
Темпы роста к базисному году, %
Темпы роста к предыдущему году, %
2. Объем выданных ипотечных кредитов, млрд.
руб.
Темпы роста к базисному году, %
Темпы роста к предыдущему году, %
3. Общая доля ипотечных кредитов в общем
объеме кредитования физических лиц, %
Темпы роста к базисному году, %
Темпы роста к предыдущему году, %
2015
2016
2017
2
12367890
3
12262654
4
11329473
100
100
661800
99,1
99,1
722000
91,6
92,3
1082413
100
100
5,4
109,1
109,1
5,8
163,5
149,9
9,5
100
100
107,4
107,4
176,0
163,8
Из таблицы 2.8 видно, что объем выданных ипотечных кредитов в 2017
году, по сравнению с 2015 годом, вырос на 63,5%, а по сравнению с 2016 годом,
на 49,9%. По показателю «Общая доля ипотечных кредитов в общем объеме
кредитования физических лиц» также наблюдается существенный прирост
значений. Так, общая доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитования
физических лиц в 2017 году выросла по сравнению с 2015 и 2016 годами на
76,0% и 63,8% соответственно. Сложившаяся ситуация
свидетельствует о
росте потребности населения в ипотечном кредитовании, а также росте
доступности последнего.
Динамика
востребованности
представлена на рис. 2.13.
ипотечных
кредитов
ПАО
Сбербанк
49
176
2017
163,5
107,4
2016
109,1
100
2015
100
80
85
90
95
100
105
110
Общая доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитования физических лиц, %
Объем выданных ипотечных кредитов,%
Рисунок 2.13 - Динамика востребованности ипотечных кредитов ПАО Сбербанк
[составлено автором]
Важными показателями, характеризующими эффективность ипотечного
кредитования, являются следующие показатели ПАО Сбербанк: количество
выданных кредитов, объем просроченной задолженности, а также средняя
сумма долга и средний платеж на одного заемщика (таблица 2.9).
Таблица 2.9 -Показатели,
характеризующие
эффективность ипотечного
кредитования ПАО Сбербанк [составлено автором по данным ПАО Сбербанк
https://www.sberbank.ru/ru/person]
Показатели
2015
2016
2017
1. Количество выданных ипотечных кредитов,
тыс.шт.
Темпы роста к базисному году, %
Темпы роста к предыдущему году, %
2. Объем просроченной задолженности,%
439
475
512
100
100
9,2
108,2
108,2
10,1
116,6
107,8
12,0
Темпы роста к базисному году, %
Темпы роста к предыдущему году, %
3. Средняя сумма долга на одного заемщика,
тыс.руб
Темпы роста к базисному году, %
Темпы роста к предыдущему году, %
4. Средний платёж на одного заемщика в месяц,
тыс.руб.
Темпы роста к базисному году, %
Темпы роста к предыдущему году, %
100
100
785
109,7
109,7
831
130,4
118,8
923
100
100
15,3
105,8
105,8
16,4
117,5
111,0
17,8
100
100
107,1
107,1
116,3
108,5
50
Из таблицы 2.9 можно сделать следующие выводы:
- количество выданных ипотечных кредитов неуклонно растет, так в 2017
году по сравнению с 2015 годом количество выданных кредитов выросло на
16,6%;
- объем просроченной задолженности в 2017 году по сравнению с 2015
годом также вырос на 30,4%;
- средний платёж на одного заемщика за рассматриваемый период вырос
на 2,5 тыс.руб., что на 16,3% больше значений 2015 года;
- положительную динамику роста имеет и показатель «сумма долга на
одного заемщика» - в 2017 году данный показатель вырос на 138 тыс.руб., или
17,5% от уровня 2015 года.
Более
наглядно
показатели,
характеризующие
эффективность
ипотечного кредитования ПАО Сбербанк , продемонстрированы на рисунке
2.14.
120
130,4
116,6
115
109,7
100
110
140
120
116,3
107,1
100
108,8
80
100
105
60
100
40
100
95
20
90
0
2015
2016
Количество выданных ипотечных кредитов,%
2017
Объем просроченной задолженности, %
Средняя сумма долга на одного заемщика,%
Рисунок 2.14 - Показатели, характеризующие
кредитования ПАО Сбербанк [составлено автором]
эффективность ипотечного
51
С ПАО Сбербанк сегодня не может конкурировать ни один банк РФ. Его
доля в общем ипотечном рынке приближается к 50%. Программы ипотечного
кредитования от ПАО Сбербанк представлены в таблице 2.10.
Таблица 2.10 - Программы ипотечного кредитования ПАО Сбербанк [составлено
автором по данным ПАО Сбербанк https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/homenew]
Программа
Сумма
Ставка
Срок
Условия
Ипотечные кредиты
Приобретение
Первоначальный взнос от 15%,
от 300000
до 30
строящегося жилья
от 7,5%
программа действует при покупке
руб.
лет
жилья в компаниях-партнерах
Приобретение готового
Первоначальный взнос от 15%,
от 300000
до 30
жилья
от 9,2%
возможна ипотека по 2
руб.
лет
документам
Рефинансирование
Сумма кредита не должна
ипотеки
от 300000
до 30
превышать 80% стоимости
от 9,9%
руб.
лет
объекта недвижимости,
указанной в отчете об оценке
Ипотека с
Для граждан РФ, у которых в
до 8
до 30
господдержкой для
от 6%
2018–2022 годах родится второй
млн.руб..
лет
семей с детьми
и последующие дети
Строительство жилого
Первоначальный взнос от 25%,
от 300000
до 30
дома
от 10,6%
требуется дополнительное
руб.
лет
обеспечение
Загородная
от 300000
до 30
от 10,1%
Первоначальный взнос от 25%
недвижимость
руб.
лет
Нецелевой кредит под
до 10
до 20
Максимальная сумма до 60%
от 9,2%
залог недвижимости
млн.руб..
лет
рыночной стоимости залога
Ипотека плюс
Льготные условия кредитования
от 300000
до 30
материнский капитал
от 9,2%
для молодых семей, отсутствие
руб.
лет
комиссий
Военная ипотека
Предоставляется
военнослужащим, участникам
до 2,398
до 20
накопительно-ипотечной
от 9,5%
млн.руб..
лет
системы на приобретение
готового жилья под пониженную
процентную ставку
Гараж или машиноот 300000
до 30
от 10,6%
Первоначальный взнос от 25%
место
руб.
лет
Оплата ипотечных кредитов
Реструктуризация
Уменьшение процентной ставки займа, периодичности платежей и
кредитов
увеличение или сокращение длительности кредита, том числе
ипотечного
Программа помощи
Государственная программа для заемщиков, оказавшихся в
ипотечным заемщикам
сложной финансовой ситуации
(ранее – АИЖК)
ДомКлик
Сервис для поиска, покупки и продажи недвижимости с онлайнрешением по ипотеке от Сбербанка, а также проверкой, оценкой и
регистрацией недвижимости.
52
Сервисом могут воспользоваться только клиенты ПАО Сбербанк.
Динамика
расширения
линейки
ипотечных
программ
ПАО
Сбербанк
представлена в таблице 2.11.
Таблица 2.11 - Динамика расширения линейки ипотечных программ Центра
ипотечного кредитования [составлено автором]
Программа
2015 год
2016 год
2017 год
2018 год
Приобретение готового жилья
+
+
+
+
Приобретение строящегося жилья
+
+
+
+
Военная ипотека
+
+
+
+
На приобретение загородного дома
+
+
+
Рефинансирование ипотеки
+
+
+
Строительство жилого дома
+
+
+
Загородная недвижимость
+
+
+
Нецелевой кредит под залог
недвижимости
+
+
+
Ипотека с господдержкой для семей с
детьми
+
+
+
Ипотека плюс материнский капитал
+
+
+
Гараж или машино-место
+
+
+
Реструктуризация кредитов
+
+
Программа помощи ипотечным
заемщикам (ранее – АИЖК)
+
+
ДомКлик
+
+
Из таблицы 2.11 мы видим, что, начиная с 2016 года, ПАО Сбербанк
реализует
три
дополнительные
программы.
Наиболее
перспективной,
соответствующей запросам и потребностям современных клиентов, считают
программу финансирования ипотечных кредитов ДомКлик.
ДомКлик – это портал, разработанный дочерней компанией Сбербанка –
«Центра недвижимости» (запущен в 2017 году).
К преимуществам портала ДомКлик следует отнести:
- выгодные условия предоставления ипотечного кредита ( возможность
снижения ставки по ипотеке);
- возможность получения необходимой информации и оформление
ипотечного кредита удалённо;
- максимально полное предоставление информации по объектам
недвижимости, выставленным на продажу;
- все действия можно также выполнять с мобильного телефона.
53
Для более детального анализа преимуществ ипотечного кредитования
ПАО Сбербанк проведем анализ условий предоставления ипотеки следующими
банками: ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк (таблица 2.12).
Таблица 2.12 - Программы
ипотечного кредитования ВТБ 24, Газпромбанк,
Россельхозбанк. [составлено автором по данным сайта «Ипотека» http://rusipoteka.ru]
Программа
Сумма
Ставка
Условия
1
2
3
4
ВТБ
Ипотека
с
Для граждан РФ, у которых в 2018–2022
господдержкой
до 8 млн. р.
от 6%
годах родится второй и последующие
дети
Новостройка
Первоначальный взнос от 10%,
600–60000 тыс.
от 9,1%
программа действует при покупке жилья
руб.
в компаниях-партнерах
Вторичное
600–60000 тыс.
от 9,1%
Первоначальный взнос от 10%
жилье
руб.
Победа
над
600–30000 тыс.
от 10,3%
Ипотека по 2 документам
формальностями
руб.
Больше метров600–60000 тыс.
от 8,9%
Первоначальный взнос от 20%
ниже ставка
руб.
Залоговая
от 11,1%
Сумма кредита составляет до 50%
до 15 млн. руб.
недвижимость
рыночной стоимости залога
Россельхозбанк
Новостройка
Первоначальный взнос от 15%,
100–60000 тыс.
от 8,85% программа действует при покупке жилья
руб.
в компаниях-партнерах
Вторичное
100–60000 тыс.
от 8,85%
Первоначальный взнос от 15%
жилье
руб.
Жилой дом,
100–60000 тыс.
земельный
от 11,45%
Первоначальный взнос от 15%
руб.
участок
Газпромбанк
Ипотека 9,2%
Первоначальный взнос от 10%,
500–60000 тыс.
от 9,2%
программа действует при покупке жилья
руб.
в компаниях-партнерах
От крупнейших
Первоначальный взнос от 10%,
500–60000 тыс.
застройщиков
программа кредитования с участием
руб.
от 9,0%
крупнейших застройщиков-партнеров
банка
Премиальный
от 4 млн. руб.
от 8,7%
Кредиты на жилье бизнес-класса
стандарт
Первичный
500–60000 тыс.
от 9,0%
Первоначальный взнос от 10%
рынок
руб.
Следует отметить, с 22 октября 2018 года Сбербанк повысил ставки по
ипотеке по всем основным программам. С 22.10.2018 увеличились ставки на
ипотеку в новостройке на 0,4%, а также ушла скидка за оформление ипотеки на
54
сумму более 3,8 млн. рублей, на «вторичку» ставки подросли на 0,6%
(Приложение А).
Основываясь на данных таблиц 2.10 и 2.12, можно выделить
определенные достоинства и недостатки ипотечного кредитования в ПАО
Сбербанк.
К достоинствам ипотечного жилищного кредитования ПАО Сбербанк
следует отнести:
- многообразие программ ипотечного кредитования (больше, чем у
прямых конкурентов);
- предоставляются льготы для определённых категорий населения (семьи
с детьми, военнослужащие и другие);
- ипотечные кредиты предоставляются с более низкими процентными
ставками;
- предоставляются отсрочки и ипотечные каникулы (особенно для семей с
детьми);
- жилищные займы выдаются с минимальным набором документов ( при
внесении не менее 50% общей стоимости залога, существует возможность
оформить ссуду по двум документам);
- предоставляются льготы лицам, имеющим зарплатную карту ПАО
Сбербанк;
- самый надежный банк России;
- банк гарантирует полную безопасность сделки.
К числу недостатков ипотечного жилищного кредитования ПАО
Сбербанк следует отнести:
- жесткие требования к займополучателям (высокий уровень отказов в
кредитовании);
- навязывание страховки (ипотечные менеджеры активно навязывают
личное страхование – жизни, здоровья);
- присутствуют различные неучтенные платежи (при оформлении ипотеки по
сниженным процентам), которые включаются в итоговую стоимость ссуды;
55
- существует проблема несоблюдения сроков рассмотрения заявки на
кредит (вместо пяти рабочих дней – 3/4 недели).
Для анализа внутренней и внешней среды, а именно ( сильных и слабых
сторон) проведем SWOT и PEST анализы ПАО Сбербанк.
Таблица 2.13 - SWOT анализ ПАО Сбербанк [составлено автором]
СИЛЬНЫЕ СТОРОНЫ
СЛАБЫЕ СТОРОНЫ
- позиция крупнейшего банка РФ;
- нарастающий темп административных и
- высокая доля банка на рынке ипотечного оперативных расходов;
кредитования (более 50%);
- зависимость от объема доходов внешней
- самая широкая филиальная сеть;
конъюнктуры
(из-за
снижения
доли
- финансовая устойчивость банка;
комиссионных расходов);
- высококвалифицированный персонал;
- кадровая политика – высокая текучесть
- высокий уровень сервиса;
кадров на низших должностях;
- прочная депозитная база с акцентом на - большое количество конкурентов
средства физических лиц;
- стабильный уровень капитализации
ВОЗМОЖНОСТИ
УГРОЗЫ
- потенциал банковского рынка продуктов;
- вероятность нарастания проблемы возврата
- возможность быстрого реагирования на потребительских кредитов;
появление
интереса
кредитования
в - наличие других крупных игроков может
регионах;
генерировать ситуацию оттока инвесторов,
- рефинансирование кредитов;
которые
желают
диверсифицировать
- обслуживание новых групп клиентов;
вложения в бумаги банковского сектора;
- расширение предлагаемых услуг;
- несовершенное законодательство;
долгосрочные
отношения
с - более выгодные условия ипотечного
положительными заемщиками
кредитования, которые предлагают банкиконкуренты;
- изменение потребностей и предпочтений
клиентов
Анализ таблицы 2.13 показал, что проблемы ПАО Сбербанк не имеют
«фатального» характера, но, однако, требуют принятия соответствующих и
своевременных управленческих решений. Каждая проблема может неожиданно
«актуализироваться» и перерасти в нечто большее, способное уничтожить банк
изнутри. Сбербанку необходимо постепенно и качественно разрешать
имеющиеся недостатки и в таком случае негативного
развития событий
удастся избежать.
PEST анализ ПАО Сбербанк представлен в таблице 2.14.
Из таблицы 2.14 видно, что деятельность ПАО Сбербанк определяется
влиянием достаточно большого количества внешних факторов, которые, с
56
одной стороны, можно рассматривать как определённые угрозы для него, а с
другой - они открывают новые возможности для банка. ПАО Сбербанк в
дальнейшем будет развиваться и преодолевать все сложности на своем пути,
выявляя их с помощью тщательного анализа рынка.
Таблица 2.14 - PEST анализ ПАО Сбербанк [составлено автором]
Факторы
Возможности
Угрозы
(P) Политические
Слияние небольших банков,
факторы
в результате возможно
Сокращение численности
ослабление позиций
кредитных учреждений из-за
Сбербанка.
ужесточения законодательства
Рост роли иностранных
банков, санкционные
ограничения
(Е) Экономические
Инфляция
Учетная ставка Банка России
факторы
Обесценение активов
(S) Социальные факторы
Сезонность услуг
Рост доверия граждан к банку.
Низкая осведомленность
Доступность кредита для
населения о банковских
населения
услугах
(T) Технологические
Высокие затраты, связанные
факторы
Технологическое
с технологическим
перевооружение может
перевооружением.
обеспечить рост доли банка на
Доступность современных
рынке жилищного кредитования
технологий для
потенциальных конкурентов
Таким образом, мы рассмотрели общую финансово-экономическую
характеристику деятельности
и
статистику по ипотечным кредитам ПАО
Сбербанк. Анализ показал востребованность и доступность ипотечного
кредитования, что характеризует данный вид деятельности как перспективный.
Развитие системы ипотечного кредитования в ПАО Сбербанк постоянно
совершенствуется, соответственно это требует оптимизации управления
данным процессом, который, в частности, может быть обеспечен и ростом
производительности труда персонала данного финансового учреждения. По
результатам исследования, проведённого во второй главе, можно сделать
следующие выводы: о результатам
- на данный момент существует значительная потребность у населения
как в новом жилье, так и в улучшении жилищных условий. В настоящее время
эта потребность постепенно подкрепляется платежеспособным спросом, чему
57
также способствует рост доступности ипотеки и отсутствие альтернативных
форм сбережения;
- в 2018 и будущем 2019 году можно определить основную тенденцию
развития ипотеки - это последовательное снижение процентной ставки, что
увеличит доступность и уменьшит переплату по ипотечному кредиту, а значит
повысит его привлекательность и как средства решения жилищного вопроса, и
как инвестиционного инструмента;
- ПАО Сбербанк сегодня является самым крупным «игроком» на рынке
ипотечного кредитования. Анализ
ипотечного продукта банка показал его
востребованность и доступность для широкого круга населения, что
характеризует данный вид деятельности как перспективный.
58
3 НАПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЯ ПРОГРАММ ИПОТЕКИ ПАО
СБЕРБАНК, ПОВЫШАЮЩИХ ДОСТУПНОСТЬ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛЬЯ В
ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
3.1 Место ПАО Сбербанк на рынке ипотечного кредитования Орловской
области
Ипотечное кредитование выступает сегодня одним из приоритетных
направлений
любого банка в области кредитования. ПАО Сбербанк - это
самый крупный банк в России с самой широкой сетью подразделений и
спектром инвестиционно-банковских услуг.
В соответствии с информацией Владимира Салмина (Председателя
Центрально-Черноземного банка ПАО Сбербанк), размещенной на портале
ABIREG.RU (агентство бизнес информации), доля ПАО Сбербанк на рынке
ипотечного кредитования Орловской области сегодня превышает 63%. Этот
показатель выше, чем в целом по стране. Всего с начала года благодаря
Сбербанку в Орловской области новоселье справили более 2,3 тыс. семей.
Владимир Салмин подчеркнул, что сегодня более 60% работающего
населения Орловской области получают заработную плату на банковские карты
Сбербанка. Там же обслуживаются 78% пенсионеров. В настоящее время
активно развиваются дистанционные сервисы. Более 1,3 млн платежей
осуществляются
через
Интернет,
платежные
терминалы
и
сервис
«Автоплатеж». Владимир Салмин добавил, что работа банка в регионе будет и
впредь способствовать развитию экономики Орловской области, новых
технологий в банковской сфере, повышению уровня и качества жизни всех
жителей региона.
ПАО Сбербанк в Орловской области был и остается лидером ипотечного
кредитования. Определим более конкретно позиции ПАО Сбербанк на рынке
ипотечного кредитования региона. В качестве первого этапа такого анализа
оценим количество ипотечных программ на рынке ипотечного кредитования
Орловской области, которые предоставляются всей совокупностью кредитных
учреждений.
59
Анализ динамики ставок на рынке ипотечного кредитования Орловской
области по состоянию на октябрь 2018 года (по возрастанию) представлен в
Приложении А (информация проанализирована на основании данных сайта
https://money.inguru.ru - Ипотека Сбербанка в Орле, калькулятор ипотечных
кредитов 2018).
В соответствии с данными Приложения А, произведем оценку количества
ипотечных программ на рынке ипотечного кредитования Орловской области, которые
предоставляются кредитными учреждениями для региона (таблица 3.1).
Таблица 3.1 - Количество ипотечных программ на рынке ипотечного кредитования
Орловской области (по состоянию на октябрь 2018 года) [составлено автором]
Рейтинг по
Количество
Доля в общей
количеству
№ п/п
Банк
ипотечных
численности,%
ипотечных
программ
программ
1
Сбербанк
25
17,3
1
2
Россельхозбанк
21
14,7
2
3
Газпромбанк
21
14,7
2
4
Райффайзенбанк
11
7,3
3
5
ВТБ
10
7,0
4
6
МинБанк
10
7,0
4
7
СМП Банк
10
7,0
4
8
Курскпромбанк
10
7,0
4
9
Уралсиб
8
5,3
5
10
Всероссийский банк
6
развития регионов
5
3,2
11
Бинбанк
5
3,3
6
12
Связь-Банк
4
3,2
7
13
Совкомбанк
1
0,8
9
14
Московский
индустриальный банк
2
1,4
8
15
Банк Россия
1
0,8
9
Итого:
144
100
-
Из таблицы 3.1 видно, что ведущие позиции по количеству ипотечных
программ на рынке ипотечного кредитования Орловской области занимает
ПАО Сбербанк (25 позиций). На втором месте – Россельхозбанк и Газпромбанк.
Третье место принадлежит Райффайзенбанку.
Доля банков по количеству ипотечных программ на рынке ипотечного
кредитования Орловской области (по состоянию на октябрь 2018 года)
представлена на рисунке 3.1.
60
20,00% 17,80%
18,00%
15% 15%
16,00%
14,00%
12,00%
10,00%
7,80%7,10%7,10%7,10%7,10%
8,00%
5,70%
6,00%
3,50%3,50%3,50%
4,00%
0,80%1,40%0,80%
2,00%
0,00%
Рисунок 3.1 - Доля банков по количеству ипотечных программ на рынке ипотечного
кредитования Орловской области (по состоянию на октябрь 2018 года) [составлено автором]
Рейтинг банков по количеству ипотечных программ на рынке ипотечного
кредитования Орловской области (по состоянию на октябрь 2018 года)
представлен на рисунке 3.2.
1 место
ПАО Сбербанк
2 место
Россельхозбанк,
Газпромбанк
5 место
Уралсиб
3 место
Райффайзенбанк
6 место
Всероссийский банк развития
регионов, Бинбанк
9место
Совкомбанк, Банк Россия
4 место
ВТБ, МинБанк, СМП Банк,
Курскпромбанк,
7место
Связь-Банк
8место
Московский
индустриальный банк
Рисунок 3.2 - Рейтинг банков по количеству ипотечных программ на рынке
ипотечного кредитования Орловской области (по состоянию на октябрь 2018 года)
[составлено автором]
Одним из показателей востребованности кредитной организации является
число офисов, расположенных на территории конкретного региона.
61
Таблица 3.2 - Количество офисов кредитной организации, расположенных на
территории Орловской области (по состоянию на октябрь 2018 года) [составлено автором]
Доля в общей
№ п/п
Банк
Количество офисов
численности,%
1
Сбербанк
97
68,7
2
Россельхозбанк
4
2,7
3
Газпромбанк
3
2,1
4
Райффайзенбанк
1
0,7
5
ВТБ
9
6,3
6
МинБанк
1
0,7
7
СМП Банк
1
0,7
8
Курскпромбанк
1
0,7
9
Уралсиб
1
0,7
10
Всероссийский банк развития
регионов
1
0,7
11
Бинбанк
3
2,1
12
Связь-Банк
2
1,4
13
Совкомбанк
6
4,2
14
Московский индустриальный
банк
11
7,6
15
Банк Россия
1
0,7
Итого:
142
100
Из таблицы 3.2 видно, что ПАО Сбербанк занимает доминирующее
положение по своему «присутствию» в регионе, что характеризует высокий
спрос на услуги данного кредитного учреждения.
Доля пяти ведущих банков в Орловской области, предоставляющих
услуги по ипотечному кредитованию, представлена на рисунке 3.3. Оценка
проведена на основании показателя «Сумма выданных ипотечных кредитов».
Из рисунка 3.3 видно, что ведущие позиции в Орловской области по
ипотечному кредитованию в соответствии с показателем «Сумма выданных
ипотечных кредитов» занимает ПАО Сбербанк, второе место принадлежит
ВТБ, а третье- Газпромбанку и Россельхозбанку.
Считаем, что представленные позиции характеризуют также степень
доверия населения кредитным учреждениям. С этой позиции можно
охарактеризовать кредитный рейтинг ПАО Сбербанк как надежный.
На основании данных отделения ПАО Сбербанк в Орловской области
систематизируем показатели, характеризующие востребованность ипотечных
кредитов, предоставляемых данным кредитным учреждением.
62
120
100
80
16,8
16,1
14,1
8,4
5,4
9,8
3,4
9,3
11,8
12,4
58,6
59,1
10,2
60
11,3
53,3
40
20
0
2015
Сбербанк
2016
Россельхозбанк
Газпромбанк
2017
Райффайзенбанк
ВТБ
Рисунок 3.3 - Доля пяти ведущих банков в Орловской области, предоставляющих
услуги по ипотечному кредитованию в соответствии с показателем «Сумма выданных
ипотечных кредитов» [составлено автором]
Показатели ипотечного кредитования населения ПАО Сбербанк по
Орловской области представим в таблице 3.3.
Таблица 3.3 - Показатели ипотечного кредитования населения ПАО Сбербанк по
Орловской области [источник: Статистический бюллетень
Банка России http://www.cbr.ru/region/info/orl/statistics/]
Сумма
Совокупный объем
Количество
выданных
Средний размер
задолженности по
выданных
ипотечным
ипотечных
ипотечного
Средний срок
ипотечных
жилищным
жилищных
жилищного
кредитования
жилищных
кредитам, млрд.
кредитов, млрд. кредита, млн.руб
кредитов,ед.
руб.
руб.
2017 год (на конец года)
3623
5,8
1,6
16 лет 3 месяца
23,1
2016 год (на конец года)
3007
4,8
1,6
16 лет 3 месяца
22,7
2015 год (на конец года)
2879
4,2
1,4
15 лет 8 месяцев
19,8
Из таблицы 3.3 можно наблюдать рост представленных показателей, что
объясняется, прежде всего, снижением уровня реальных доходов населения,
инфляцией. Произведем расчет динамики представленных показателей,
расчетные данные размещены в таблице 3.4.
63
Таблица 3.4 - Динамика изменения показателей ипотечного кредитования населения
ПАО Сбербанк по Орловской области [составлено автором]
Отклонение 2017
Отклонение
Года
от 2015гг.
2017 от 2016гг.
Показатель
2017
2016
2015
Абс.
%
Абс.
%
Количество выданных
3623
3007
2879
+744
+25
+616
+20
ипотечных
жилищных
кредитов,ед.
Сумма выданных
5,8
4,8
4,2
+1,6
+38
+1
+20
ипотечных
жилищных кредитов,
млрд. руб.
Средний размер
1,6
1,6
1,4
+0,2
+14
ипотечного
жилищного кредита,
млн.руб.
Средний срок
16 лет 3 16 лет 3 15 лет 8 +7месяцев
кредитования
месяца
месяца месяцев
Совокупный объем
23,1
22,7
19,8
+3,3
+21
+0,4
+2
задолженности по
ипотечным
жилищным кредитам,
млрд. руб.
Из таблицы 3.3 видно, что за рассматриваемый период наблюдается рост
всех рассмотренных показателей ПАО Сбербанк по Орловской области:
- количество выданных ипотечных жилищных кредитов выросло в 2017
году по сравнению с 2015 и 2016 годами на 744 и 616 единиц соответственно,
что составляет 25% и 20% от уровня 2017 года;
- обозначен рост суммы выданных ипотечных жилищных кредитов, млрд.
руб. в 2017 году по сравнению с 2015 и 2016 годами на 1,6 и 1 млрд.руб.
соответственно, что составляет 38% и 20% от уровня 2017 года;
- средний размер ипотечного жилищного кредита, млн.руб. вырос в 2017
году только по отношению к 2015 году на 0,2 млн.руб, что составляет 14% от
уровня 2017 года;
- отрицательными показателями динамики ипотечного кредитования
населения ПАО Сбербанк по Орловской области следует считать рост значения
показателей
«Средний
задолженности
по
срок
ипотечным
кредитования»
жилищным
и
«Совокупный
кредитам».
Так,
объем
первый
в
совокупности за рассматриваемый период вырос на 7 месяцев, а второй в 2017
64
году по сравнению с 2015 и 2016 годами на 3,3 и 0,4 млрд.руб соответственно,
что составляет 25% и 20% от уровня 2017 года.
Более наглядно
рост показателя «Количество выданных ипотечных
жилищных кредитов» представлен на рисунке 3.4
2015
2879
2016
3007
2017
3623
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
Количество выданных ипотечных жилищных кредитов,ед.
Рисунок 3.4 - Количество выданных ипотечных жилищных кредитов, ед. [составлено
автором]
Ипотечное кредитование в самом крупном банке нашей страны является
весьма востребованным видом кредитования для физических лиц. Причина
тому - это несколько уникальных программ, каждая из которых подразумевает
покупку различных объектов недвижимости. Наиболее востребованными
сегодня являются «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» и создание
онлайн-сервиса ДомКлик (уникального сервиса, предоставляемого только ПАО
Сбербанк).
Ипотеку с господдержкой для семей с детьми в Орловской области наряду
с ПАО Сбербанк предоставляют следующие кредитные учреждения (на
одинаковых условиях): ВТБ, Россельхозбанк, Курскпромбанк, Райффайзенбанк.
Кроме того, семейную ипотеку на тех
же
условиях
предоставляют
Газпромбанк, МинБанк.
Проанализируем условия предоставления «Ипотеки с господдержкой для
семей с детьми» (таблица 3.5). При проведении анализа будем учитывать все
предложения банков, беря во внимание не только общую информацию, но и
уникальность.
65
Таблица 3.5 - Условия предоставления «Ипотеки с господдержкой для семей с
детьми» [составлено автором]
Условие
Содержание
1
2
1.Государственная поддержка семей, у которых рождаются
дети
2. Создание предпосылок для улучшения демографической
Цель
ситуации
3. Повышение спроса на новостройки, поддержка
строительной отрасли
Государство субсидирует банкам часть ипотечной ставки,
Условие субсидирования
чтобы семья с детьми в течение нескольких лет платила по
кредиту только 6%.
Участвуют в программе только те кредитные учреждения,
Кредитные учреждения
которые утверждает Минфин
1. Основанием для снижения процентной ставки является
рождение с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года
второго или третьего ребенка у заемщиков, которые возьмут
Условие предоставления
кредит или рефинансируют действующий кредит на покупку
жилья на первичном рынке.
2. Гражданство РФ
Родился второй ребенок - ставка действует 3 года.
Родился третий или последующий ребенок
- ставка
Условия предоставления
действует 5лет.
ставки 6%
Родилось двое детей (второй и третий, третий и четвертый
или сразу двое) - в общей сложности период льготной ставки
составит 8 лет.
Ограничения по стоимости
Ограничений по стоимости жилья нет
жилья
12 млн рублей - для Москвы, Московской области, СанктОграничения по льготной
Петербурга и Ленинградской области
процентной ставке 6%
6-8 млн рублей - для других регионов
Первоначальный взнос по
Минимум 20% от стоимости жилья
кредиту
Возможность использования Возможно использование материнского капитала для
материнского капитала
первоначального взноса
Декабрь 2022 года. В случае рождения ребенка после 1 июля
Период действия
2022 года ипотеку можно взять до марта 2023 года
Преимущества и недостатки ипотеки с господдержкой для семей с детьми
представлены в таблице 3.6.
Необходимо
отметить,
что
востребованность
данной
программы
ипотечного кредитования остается невысокой. Конечно, необходимо учитывать
тот факт, что действует она только с первого января 2018 года. По состоянию
на сентябрь 2018 года данной программой воспользовались чуть более 100
жителей Орловской области.
66
Таблица 3.6 - Преимущества и недостатки «Ипотеки с господдержкой для семей с
детьми» [составлено автором]
Преимущества
Недостатки
Страховка
на
льготный
период
кредитования: страхование жизни, от
Возможность приобретения нового жилья у
несчастного случая и болезни, а также
семьи с детьми по низкой процентной ставке страхование риска утраты и повреждения
приобретаемого объекта.
Возможность приобретения жилья для семей Жилье можно приобретать только в
новостройке
с низким уровнем доходов
Наличие
ограничений
по
льготной
Большой срок действия ипотечного кредита
процентной ставке 6%
(30 лет)
Возрастные ограничения от 21 года до 65 лет
Возможность использования материнского
(при условии, что срок возврата кредита
капитала для оплаты первоначального
наступит до исполнения заёмщику 65 лет)
взноса
Достаточно высокий первоначальный взнос –
Возможность получения налогового вычета
20% (особенно это актуально для регионов с
низким уровнем доходов на душу населения)
Рассчитана на узкий круг людей
Проблемы оформления ипотеки для семей, у
которых уже заключены 2 и более браков
Не взимается плата за досрочное погашение
(например,
возникает
необходимость
кредита
оформления
усыновления
(удочерения)
отчимом детей)
Небольшое количество сделок можно объяснить влиянием следующих
факторов:
- низкая платежеспособность семей (мамы находятся в декрете,
единственный источник дохода – заработная плата отца);
- при расчете ипотеки вычитается прожиточный минимум и матери, и
детей, что также влияет на желание таких семей брать ипотечный кредит.
Проведем
анализ
востребованности
ипотечного
кредитования
в
Орловской области за период, начиная с 2015 по 2017гг. (таблица 3.7).
Из таблицы 3.7 мы видим, что в целом за рассматриваемый период
количество выданных ипотечных жилищных кредитов растет. Так, по
отношению к 2015 году темп роста составил 104%, а по сравнению с 2016
годом рост составил 120,4%.
Растет спрос на программы «Гараж или машино-место», «Загородная
недвижимость», «Ипотека плюс материнский капитал»; некоторые из них
прекращали своё действие и были «заморожены» на определенное время.
67
Таблица 3.7 - Анализ востребованности ипотечного кредитования в Орловской
области
по ПАО Сбербанк (по основным программам) [источник: Статистический
бюллетень Банка России - http://www.cbr.ru/region/info/orl/statistics/]
Количество выданных ипотечных жилищных
кредитов, ед.
Показатель
2017
2016
2015
1. Приобретение строящегося жилья
1096
980
975
112,4
100,5
100
Темпы роста к базисному году, %
111,8
100,5
100
Темпы роста к предыдущему году, %
2. Загородная недвижимость
324
321
189
171,1
170,3
100
Темпы роста к базисному году, %
100,9
170,5
100
Темпы роста к предыдущему году, %
3. Нецелевой кредит под залог
353
297
402
недвижимости
87,8
73,0
100
Темпы роста к базисному году, %
118,8
73,0
100
Темпы роста к предыдущему году, %
4. Ипотека плюс материнский капитал
1096
941
752
145,7
125,1
100
Темпы роста к базисному году, %
116,4
125,1
100
Темпы роста к предыдущему году, %
5. Военная ипотека
256
101
87
294,2
116,0
100
Темпы роста к базисному году, %
253,4
116,0
100
Темпы роста к предыдущему году, %
6. Гараж или машино-место
237
189
88
269,1
214,7
100
Темпы роста к базисному году, %
125,3
214,7
100
Темпы роста к предыдущему году, %
7.Иные действующие программы
261
178
386
ипотечного кредитования
68,6
46,1
100
Темпы роста к базисному году, %
146,6
46,1
100
Темпы роста к предыдущему году, %
Итого:
3623
3007
2879
125,8
104,4
100
Темпы роста к базисному году, %
120,4
104,4
100
Темпы роста к предыдущему году, %
Более наглядно динамику выданных ипотечных жилищных кредитов в
Орловской области по ПАО Сбербанк представим на рисунке 3.5.
125,8
150
100
104,1
2015
2016
100
50
0
2017
Динамика выданных ипотечных жилищных кредитов в Орловской области по ПАО
Сбербанк,%
Рисунок 3.5 - Динамика выданных ипотечных жилищных кредитов в Орловской
области по ПАО Сбербанк, %. [составлено автором]
68
Существенны
перекосы по структуре выданных ипотечных кредитов.
Структура ипотечного кредитования ПАО Сбербанк в Орловской области
представлена в таблице 3.8.
Таблица 3.8 - Структура ипотечного кредитования ПАО Сбербанк в Орловской
области [составлено автором]
Количество выданных
ипотечных жилищных
Структура, %
Показатель
кредитов,ед.
2017
2016
2015
2017 2016
2015
1. Приобретение строящегося жилья
1096
980
975 30,2
32,5
33,8
2. Загородная недвижимость
324
321
189
8,9
10,6
6,5
3. Нецелевой кредит под залог
недвижимости
353
297
402
9,7
3,2
13,9
4. Ипотека плюс материнский капитал
1096
941
752 30,2
31,0
26,0
5. Военная ипотека
256
101
87
7,0
3,3
3,0
6. Гараж или машино-место
237
189
88
6,5
6,2
3,0
7.Иные действующие программы
ипотечного кредитования
261
178
386
7,5
13,2
13,8
Итого:
3623
3007
2879 100
100
100
Из таблицы 3.8 видно, что наиболее востребованы за рассмотренный
период две программы ипотечного кредитования: «Приобретение строящегося
жилья» и «Ипотека плюс материнский капитал». Такая ситуация связана,
прежде всего, с активизацией жилищного строительства в регионе и
увеличением рождаемости.
Если сравнить таблицы 3.6 и 3.7, то можно проследить следующие
тенденции: в целом серьезных колебаний по программам ипотечного
кредитования не было выявлено (таблица 3.7), но рост востребованности
отдельных программ претерпел существенные изменения (таблица 3.6):
- по сравнению с 2015 годом более чем в два раза вырос спрос на
программу «Гараж или машино-место»;
- существенно вырос спрос на программу «Военная ипотека».
Результаты анализа структуры ипотечного кредитования ПАО Сбербанк в
Орловской области представлены на рисунке 3.6.
Как видим, динамика у данных программ абсолютно разная и тяжело
проследить связь представленных изменений.
69
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
33,8
6,5
26
3
3
13,8
13,9
3,3
32,5
10,6
3,2
13,2
7
30,2
6,2
31
8,9
9,7
2017
30,2
2016
6,5
7,5
2015
Рисунок 3.6 - Структура ипотечного кредитования ПАО Сбербанк в Орловской
области [составлено автором]
ПАО Сбербанк постарался сделать продукт не только выгодным, но и
удобным, сделав доступным оформление льготной ипотеки онлайн через
сервис «ДомКлик». Данный онлайн-сервис ДомКлик позволяет онлайн подать
заявку, получить одобрение ипотечного кредита, выбрать недвижимость
и одобрить её в банке. Совместный сервис Сбербанка и Росреестра «Электронная
регистрация» позволяет покупателям квартир в новостройках зарегистрировать
договор с застройщиком онлайн. За использование этого сервиса клиенты могут
получить скидку при кредитовании до 0,5 процентных пункта. Преимущества и
недостатки онлайн-сервиса ДомКлик представлены в таблице 3.9.
Таблица 3.9 - Преимущества и недостатки онлайн-сервиса ДомКлик [составлено
автором]
Преимущества
Недостатки
Прохождение всех этапов одобрения заявки Предпочтение
отдается
гражданам,
дистанционно (в офис необходимо приехать состоящим в браке и имеющим два
всего один раз – на сделку)
источника дохода
Возможность удаленно контролировать весь Длительная процедура оформления онлайнпроцесс сделки через личный кабинет
заявки
Расширяет
возможности
приобретения Часто процесс одобрения заявки более
жилья, в том числе в других регионах
длительный, чем тот, что указан в регламенте
Электронная
регистрация
права Возникают
проблемы
с
загрузкой
собственности
документов
70
Число пользователей сервиса для поиска и покупки недвижимости
в ипотеку «ДомКлик» по состоянию на март 2018 года превысило 1 млн
человек. Это люди, которые зарегистрировались и создали заявку на ипотеку на
сайте или в приложении. По данным Сбербанка на март 2018 года, уже более
17% выдач ипотеки приходится на заявки, поданные через «ДомКлик».
Таким образом, ПАО Сбербанк в Орловской области был и остается
лидером ипотечного кредитования. ПАО Сбербанк в Орловской области
предлагает
порядка
25
позиций
на
рынке
ипотечного
кредитования,
представлен порядком сотни офисов. За последние годы отмечен рост
следующих показателей ПАО Сбербанк на региональном рынке: количество
выданных ипотечных жилищных кредитов, сумма выданных ипотечных
жилищных кредитов, средний размер ипотечного жилищного кредита. Рост
представленных показателей характеризует растущий спрос на продукты
ипотечного кредитования ПАО Сбербанк в регионе и соответственно укрепляет
позиции банка в этой области. ПАО Сбербанк является также лидером
программ, обеспечивающих доступность ипотечного кредитования как в целом
для населения России, так и для населения Орловской области. Новым и
востребованным
онлайн-сервисом сегодня является
ДомКлик, который
обеспечивает доступное оформление льготной ипотеки. Преимуществом
данного онлайн-сервиса для региона является его доступность для каждого
жителя региона, желающего купить, обменять или продать свою квартиру.
3.2 Развитие программ ипотеки ПАО Сбербанк, повышающих
доступность приобретения жилья в Орловской области
Сегодня одной из наиболее актуальных социально-политических и
экономических проблем России является нехватка доступного жилья, особенно
для молодых и малообеспеченных семей. Решить это проблему можно с
помощью системы ипотечного жилищного кредитования. Кроме того,
проблемы развития ипотечного рынка в нашей стране заставляют кредитные
71
организации в первую очередь обращать внимание на поиск новых
дополнительных источников, инновационно-инвестиционных инструментов
обновления производственного потенциала и интенсификации на этой основе
экономики России.
Наращивание инвестиционных составляющих экономического роста, в
том числе ипотечного кредитования - это ключ к росту ВВП, созданию новых
рабочих мест, новых производств, развитию малого и среднего бизнеса, а также
благосостоянию граждан. Экономический кризис и социально-экономическая
нестабильность делает вложения в недвижимость одной из самых эффективных
форм инвестирования.
Для населения жилой дом или квартира превратились в более надежный
инвестиционно-финансовый инструмент, чем ценные бумаги или вклады. Все
это может возобновить рост рынка жилищной ипотеки России, увеличить
количество
и
объемы
выдаваемых
банками
ипотечных
кредитов
на
приобретение жилья.
Рассмотрим основные проблемы, препятствующие развитию программ
ипотечного кредитования
ПАО Сбербанк и снижающие доступность
приобретения жилья в Орловской области (рисунок 3.7).
Снижение
платежеспособности и
благосостояния граждан
Из-за снижения уровня реальных доходов граждане не могут
вовремя оплачивать платежи по ранее взятым кредитам или
предпочитают
ипотечным
жилищным
кредитам
альтернативные вложения с большей финансовой отдачей
Наличие монопольных
операторов на рынке
ипотеки
Крупные кредитные учреждения «навязывают» страховки,
комиссии и иные платежи, которые завышают стоимость
конечного ипотечного продукта и делают его недоступным
для большинства граждан
Недостаток доступных
социальных ипотечных
программ
Действующие
социальные
программы
ипотечного
кредитования недоступны для большой группы населения в
основном из-за ограниченности круга лиц и условий его
предоставления
Рисунок 3.7 Проблемы, препятствующие развитию программ ипотечного
кредитования ПАО Сбербанк и снижающие доступность приобретения жилья в Орловской
области [составлено автором]
72
Проблема низкого уровня доходов более чем актуальна для населения
Орловской области. Оценим значение данного показателя в динамике за 20152017гг. и сравним со средними значениями по ЦФО (таблица 3.10).
Таблица 3.10 - Среднедушевые доходы по Орловской области, ЦФО
[составлено автором по данным сайта http://orel.gks.ru]
Года
2015
2016
1.Россия
30467
30747
100
101
Темпы роста к базисному году, %
100
101
Темпы роста к предыдущему году, %
2.ЦФО
38767
39371
100
101,5
Темпы роста к базисному году, %
100
101,5
Темпы роста к предыдущему году, %
3.Орловская область
22829
23261
100
101,8
Темпы роста к базисному году, %
100
101,8
Темпы роста к предыдущему году, %
и России
2017
31477
103,3
102,3
40594
104,7
103,1
24187
105,9
103,9
Из таблицы 3.10 мы видим, что среднедушевые доходы как по России, так
по ЦФО и Орловской области растут. Лидером по данному показателю
является ЦФО, однако, что касается Орловской области, то размер
среднедушевого дохода практически в два раза меньше, чем по ЦФО и в 1,5
раза меньше, чем в среднем по России.
Рассмотрим влияние роста среднедушевых доходов по России, ЦФО и
Орловской области на объем выданных ипотечных кредитов. Динамика
выданных ипотечных кредитов по Орловской области, ЦФО
и России
представлена в таблице 3.11.
Таблица 3.11 Выдано ипотечных кредитов по Орловской области, ЦФО и России
[составлено автором по данным ЦБ РФ http://www.cbr.ru], млрд.руб.
Года
2015
2016
2017
1.Россия
982732
1288531
1730933
100
131,1
176,1
Темпы роста к базисному году, %
100
131,1
134,3
Темпы роста к предыдущему году, %
2.ЦФО
288059
398375
537489
100
138,2
186,5
Темпы роста к базисному году, %
100
138,2
134,9
Темпы роста к предыдущему году, %
3.Орловская область
4358
5798
7952
100
133,0
182,4
Темпы роста к базисному году, %
100
133,0
137,1
Темпы роста к предыдущему году, %
73
Из таблицы 3.11 видно, что количество выданных ипотечных кредитов по
Орловской области, ЦФО и России растет более интенсивными темпами, чем
среднедушевой доход:
- сравнение ЦФО и Орловской области демонстрирует нам практически
одинаковые темпы роста выданных ипотечных кредитов. Так по ЦФО темп
роста в 2017 году составил 86,5%, а по Орловской области- 82,4%. Аналогичная
динамика получается при сравнении данных по ЦФО и Орловской области в
2016 году;
- по России также отмечен рост: в 2017 году – 76,1%, а в 2016 году31,1%, что вполне соответствует темпам роста данного показателя по ЦФО и
Орловской области.
Произведем оценку темпов роста среднедушевого дохода и количества
выданных ипотечных кредитов по Орловской области (рисунок 3.8).
200
182,4
180
160
133
140
120
100
101,8
104,4
2015
2016
2017
100
80
60
40
20
0
Среднедушевые доходы по Орловской области,%
Выдано ипотечных кредитов по Орловской области,%
Рисунок 3.8 - Оценка темпов роста среднедушевого дохода и количества выданных
ипотечных кредитов по Орловской области [составлено автором]
Считаем, что результатом роста востребованности ипотечных кредитов в
Орловской области стала реализация ведомственной целевой программы
«Обеспечение жильем молодых семей в городе Орле на 2017 — 2019 годы».
74
Программа продолжила ранее действовавший проект помощи молодым
семьям,
которые
нуждаются
в
улучшении
жилищных
условий.
Соответствующее постановление подписал глава администрации города Орла
Андрей Усиков. Планируется, что в ходе ее реализации жилищные условия
улучшат еще 105 семей.
Финансируется программа из нескольких источников: федерального,
областного и городского. Также планируется привлечение средств кредитных
организаций и средств молодых семей. Общий объем финансирования составит
более 207 млн руб.
В рамках программы молодым семьям будет предоставлена социальная
выплата на приобретение жилья или на строительство собственного дома в
размере 30% средней стоимости жилья для молодых семей, не имеющих детей,
и в размере 35% для молодых семей, имеющих одного и более ребенка, а также
для неполных семей. Претендовать на выплату могут семьи, в которых возраст
каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье не превышает 35
лет. Также семья должна быть признана нуждающейся в жилом помещении.
Еще одно из условий - наличие собственных средств, чтобы оплатить
оставшуюся часть средств выкупаемого жилья.
Таким образом, считаем, что из-за низкого среднедушевого дохода
населения Орловской области развитие программ ипотеки ПАО Сбербанк
должно быть направлено, прежде всего, на поддержку нуждающихся в
приобретении жилья или улучшении жилищных условий путем предоставления
соответствующей государственной поддержки и более гибких условий
ипотечного кредитования.
Рекомендации
повышающих
по
развитию
доступность
программ
приобретения
ипотеки
жилья
в
ПАО
Сбербанк,
Орловской
области
,представлены в таблице 3.12.
Рассмотрим наиболее подробно вариант ипотечного кредитования с
использованием договора купли – продажи квартир в рассрочку. К примеру,
если у покупателя недостаточно личных денежных средств для приобретения
75
имущества. В этом случае он может обратиться в кредитную организацию для
получения средств по ипотечному кредиту или использовать сертификат на
материнский капитал либо любой другой жилищный сертификат.
Продавцу по сделке в данном случае придется подождать некоторое
время до получения денежной суммы в полном объеме. Для некоторых это
кажется достаточно рискованной ситуацией, ведь переход права собственности
будет уже зарегистрирован, а деньги еще не получены. Вариант
договора
купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа представлен в Приложении Б.
Как отмечалось в п.п 3.1, онлайн-сервис «ДомКлик» в настоящее время
также имеет недостатки, ограничивающие круг его пользователей. В качестве
направлений
совершенствования
онлайн-сервиса
«ДомКлик» предлагаем
устранить некоторые его недостатки:
- расширить круг потенциальных пользователей онлайн-сервиса можно
путем устранения строгих ограничений по социальному положению (за основу
отбора брать не семейное положение и иные критерии, а доход клиента и его
имущественную базу);
- сократить время на одобрение заявки за счет оптимизации системы;
- обеспечить более простую и быструю загрузку в сети, проводить постоянную
профилактическую работу по всем параметрам функционирования онлайн-сервиса.
Таблица 3.12 - Рекомендации по развитию программ ипотеки ПАО Сбербанк,
повышающих доступность приобретения жилья в Орловской области [составлено автором]
№
п/п
1
1
Предложенная
рекомендация
2
Использование
вариативных процентных
ставок для разных
категорий населения
2
Ипотечное кредитование с
использованием договора
купли – продажи квартир в
рассрочку
3
Снижение задолженности
по ипотечному кредиту
Содержание рекомендации
3
Для отдельных категорий населения ставки по ипотечным
кредитам достаточно высоки. Снижение процентной ставки с
учетом дохода определённой категории населения (например,
врачи, учителя) повысит не только привлекательность
ипотечного кредита, но и «привлекательность самой
отрасли»
Агент банка покупает квартиру и передает ее в залог, а клиент
покупает ее в кредит с рассрочкой оформления в
собственность. Заемщику в этом случае не приходится
тратиться на дорогостоящее оформление кредита, что
обеспечивает его привлекательность для населения с доходом
выше среднего уровня по региону
Банк может предложить помощь, связанную с управлением
денежными средствами заемщика
76
продолжение таблицы 3.12
1
4
2
Изменения условий по
оплате первоначального
взноса
5
Расширить круг
строительных
организаций-партнеров
6
7
Активное
позиционирование
онлайн-сервиса
«ДомКлик»
Определение
оптимального сочетания
в регионе малоэтажного
строительства экономкласса и многоэтажек
8
Обеспечение
предоставления: услуги ипотечный брокеридж
9
Разработка
дифференцированного
регионального подхода к
развитию банковского
ипотечного
кредитования
10
Обеспечение роста
среднедушевого дохода
населения
3
В
качестве
первоначального
взноса
следует
рассматривать депозитный вклад клиента. Данные
денежные средства с процентами, начисленными в
будущем,
могут
рассматриваться
как
вариант
первоначального взноса за ипотеку
Финансирование строительства банки осуществляют
через договоры о совместной деятельности. Это
значительно упрощает процесс купли-продажи объекта
недвижимости и может способствовать снижению
ставки по ипотечному кредитованию.
Активное использование онлайн-сервиса «ДомКлик»
расширит возможности приобретения жилья как в
рамках региона, так и за его пределами.
Малоэтажное строительство менее рентабельно, чем
строительство
многоэтажек.
Следовательно,
учет
потребностей жителей региона, соизмеряемый с уровнем их
дохода, позволит обеспечить жильем, на которое будет спрос,
а значит повысит спрос на ипотечное кредитование
Суть данной услуги состоит в подборе оптимальных
условий кредитования для будущего заемщика, а именно
предоставлении помощи в формировании пакета
документов для получения ипотечного кредита,
юридических и финансовых консультациях клиента.
Внедрение и развитие программ субсидирования
незащищенных и нуждающихся в улучшении жилищных
условий слоев населения. Субсидирование позволяет
повысить привлекательность ипотечного кредита путем
софинансирования его муниципальными органами
власти
Высокий уровень дохода в современном обществе – это
одно из условий улучшения качества жизни населения
региона и страны в целом. Следовательно, данная
рекомендация
включает
создание
новых
высокооплачиваемых рабочих мест, а также рост
среднедушевого дохода населения за счет более
высокопроизводительного
и
эффективного
использования ресурса труда.
Необходимо отметить, что ипотека в Орловской области все больше и больше
приобретает «социальную» окраску. Начиная с 2014 года, действует так называемая
«Социальная ипотека для молодых учителей Орла и Орловской области». Цель
ипотеки – решение жилищных проблем молодых учителей.
Претенденты на получение социальной выплаты должны удовлетворять
следующим условиям:
77
- молодой учитель должен быть поставлен на учет как нуждающийся в
улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 года либо признан таковым
органами местного самоуправления после указанного срока;
-
принятие
обязательства
проработать
не
менее
10
лет
в
общеобразовательных организациях после получения социальной выплаты;
- средства должны быть направлены в общую долевую собственность
молодого учителя, его супруга (супруги) и ребенка;
- ограничение по возрасту - до 35 лет;
- отсутствие дисциплинарных взысканий по месту работы;
- молодым учителем ранее не должно быть использовано право на
получение социальной выплаты;
-
у
молодого
учителя
должно
быть
достаточно
средств
на
первоначальный взнос.
С учетом сложившейся тенденции составим прогноз роста (снижения)
спроса на ипотечный кредит с 2018 по 2020 гг. Для расчета будем использовать
показатель - коэффициент темпа роста спроса на ипотечный кредит (таблица
3.11, средние значения).
Таблица 3.13 - Прогноз роста (снижения) спроса
кредитования ПАО Сбербанк, [составлено автором]
Россия
ЦФО
Орловская
область
на программы ипотечного
Общий объем
ипотечных
кредитов,
выданных в 2017
году
Коэффициент
роста спроса
на ипотечный
кредит
Планируемый
объем выдачи
ипотечных
кредитов в
2018 году
Планируемый
объем выдачи
ипотечных
кредитов в
2019 году
Планируемый
объем выдачи
ипотечных
кредитов в
2020 году
1730933
537489
1,21
1,24
2094428,93
666486,36
2534259,0
826443,08
3066453,36
1024789,42
7952
1,23
9780,96
12030,58
14797,61
Согласно данным ЦБ РФ по состоянию на 01.10.2018, тенденции
заявленного прогноза соответствуют сложившейся ситуации с тенденцией
выдачи роста ипотечных кредитов, представленных в таблице 3.13.
Необходимо учитывать, что прогноз должен подвергаться ежегодной
корректировке в соответствии с изменившимися социально-экономическими
условиями, влияющими на доступность жилья в конкретном регионе.
78
Таким образом, нехватка доступного жилья является актуальной
проблемой не только для Орловской области, но и России в целом. К
проблемам, препятствующим развитию программ ипотечного кредитования
ПАО Сбербанк и снижающих доступность приобретения жилья в Орловской
области, следует отнести: снижение платежеспособности и благосостояния
граждан, наличие монопольных операторов на рынке ипотеки, недостаток
доступных
социальных
ипотечных
программ.
Оценка
темпов
роста
среднедушевого дохода и количества выданных ипотечных кредитов по
Орловской области демонстрирует их зависимость и означает высокую степень
потребности
населения
региона
в
улучшении
жилищных
условий.
Рекомендации по развитию программ ипотеки ПАО Сбербанк, повышающих
доступность
приобретения
жилья
в
Орловской
области,
включают:
использование вариативных процентных ставок для разных категорий
населения, ипотечное кредитование с использованием договора купли продажи квартир в рассрочку, снижение задолженности по ипотечному
кредиту, изменения условий по оплате первоначального взноса, расширение
круга строительных организаций-партнеров, активное позиционирование
онлайн-сервиса «ДомКлик», определение оптимального сочетания в регионе
малоэтажного строительства эконом-класса и многоэтажек, обеспечение
предоставления
услуги
дифференцированного
ипотечного
-
ипотечный
регионального
кредитования,
подхода
обеспечение
роста
населения. Прогноз роста (снижения) спроса
брокеридж,
к
развитию
разработка
банковского
среднедушевого
дохода
на программы ипотечного
кредитования ПАО Сбербанк демонстрирует рост спроса на ипотеку, а
следовательно, реализация данных мероприятий позволит обеспечить её
доступность для населения Орловской области.
По результатам исследования, проведенного в третьей главе, можно
сделать следующие выводы:
- сегодня ПАО Сбербанк в Орловской области предлагает порядка 25 позиций на
рынке ипотечного кредитования, а также имеет широкую филиальную сеть;
79
- эффективность деятельности ПАО Сбербанк на региональном рынке
ипотечного
кредитования
характеризует
рост
следующих
показателей:
количество выданных ипотечных жилищных кредитов, сумма выданных
ипотечных жилищных кредитов, средний размер ипотечного жилищного
кредита;
- ПАО Сбербанк является также лидером программ, обеспечивающих
доступность ипотечного кредитования как в целом для населения России, так и
для населения Орловской области. Новым и востребованным онлайн-сервисом
сегодня является ДомКлик, который помогает быстро оформить льготную
ипотеку. Преимуществом данного онлайн-сервиса для региона является его
доступность для каждого жителя региона, желающего купить, обменять или
продать свою квартиру;
- к проблемам, препятствующим развитию программ ипотечного
кредитования ПАО Сбербанк и снижающим доступность приобретения жилья
в Орловской области, следует отнести: снижение платежеспособности и
благосостояния граждан, наличие монопольных операторов на рынке ипотеки,
недостаток доступных социальных ипотечных программ;
- рекомендации по развитию программ ипотеки ПАО Сбербанк,
повышающих
доступность
приобретения
жилья
в
Орловской
области
,включают: использование вариативных процентных ставок для разных
категорий населения, ипотечное кредитование с использованием договора
купли – продажи квартир в рассрочку, снижение задолженности по ипотечному
кредиту, изменение условий по оплате первоначального взноса, расширение
круга строительных организаций-партнеров, активное позиционирование
онлайн-сервиса «ДомКлик», определение оптимального сочетания в регионе
малоэтажного строительства эконом-класса и многоэтажек, обеспечение
предоставления
услуги
дифференцированного
ипотечного
населения;
-
ипотечный
регионального
кредитования,
подхода
обеспечение
роста
брокеридж,
к
развитию
разработка
банковского
среднедушевого
дохода
80
- прогноз роста (снижения) спроса
на программы ипотечного
кредитования ПАО Сбербанк демонстрирует рост спроса на ипотеку.
Следовательно, реализация данных мероприятий позволит обеспечить её
доступность для населения Орловской области.
81
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Сегодня ипотечного кредитование – это не только долгосрочный займ
кредитных учреждений, приносящий весомую прибыль, но и инструмент,
позволяющий увеличивать спрос на жильё среди населения, помогающий делать его
более доступным. Но на данный момент проблема обеспечения жилой площади
встает как никогда остро, потому как экономический кризис, нестабильная ситуация
во всем мире влечет за собой серьезные последствия в виде увеличения реального
спроса на недвижимость, опираясь на лояльные условия.
Стоит также принять во внимание и тот факт, что проблематика доступности
жилья является ключевой в течение долго времени и совсем недавно Правительство
РФ, областное правление полностью осознали необходимость пересмотра жилищной
политики.
Данная проблема подробно была рассмотрена в данной выпускной
квалификационной работе на примере ипотечных программ ПАО Сбербанк
города Орла, а также описана статистическая ситуация на рынке ипотечного
кредитования как Российской Федерации в целом, так и конкретно в Орловской
области.
В целом, рынок ипотечного кредитования РФ можно охарактеризовать
как обладающий постоянным спросом, меняющий свои условия экономический
институт, который активно развивает и внедряет новые мероприятия по
улучшению
условий
доступности
жилья
для
населения.
Этот
факт
подтверждает анализ рынка ипотечного кредитования РФ, который является
частью комплексного подхода к оценке эффективности использования
ипотечных программ как государства, так и конкретных банков в целом.
В связи с этим можно отметить следующее:
- большая часть кредитных учреждений, предоставляющие ипотечные займы,
в количественном выражении сосредоточены в основном в ЦФО, однако в долевом
значении лидирует Уральский ФО, что говорит о дифференцированности
предлагаемых банками ипотечных программ;
-
в связи с оптимизацией банковского сектора в РФ, наблюдается
82
значительное сокращение кредитных организаций, предоставляющих ипотечные
кредиты в ЦФО (за три года на 38%), что говорит об укреплении позиций банков,
которые могут удовлетворить потребности населения регионов в ипотечных займах;
- решающий показатель в определении уровня доступности жилья является
средневзвешенная процентная ставка, которая на протяжении трех лет при влиянии
различных факторов (экономические кризисы, курс валюты, ключевая ставка ЦБ РФ,
политическая обстановка) постоянно меняла своё значение и в 2017г. составляла
10,9%, что стало положительным фактором в решении приобретения жилья в
ипотеку для населения;
- рассмотрев такие категории жилья как первичное и вторичное, мы пришли к
выводу, что стоимость первичного жилья значительно увеличилась, что нельзя
сказать о второй категории, так как она наоборот, уменьшилась, в связи с этим
уменьшился и показатель ввода в эксплуатацию нового жилья (на 5%),
соответственно,
сократилось
долевое
финансирование
и
кредитование
застройщиков.
В связи с тем, что ПАО Сбербанк является на сегодняшний день лидером в
банковском секторе, о чем говорят его основные показатели эффективности, а
именно: за три года прибыль организации увеличилась по сравнению с 2016 годом
практически в два раза, а показатель рентабельности банка приближается к двум,
был проведен анализ показателей статистики ипотечного кредитования ПАО
Сбербанк, который позволил сделать соответствующие выводы:
- за три года объем ипотечного кредитования ПАО Сбербанк вырос
практически в два раза с 661800 млрд. руб. до 1082413 млрд. руб., что говорит о
росте доверия клиентов к деятельности данной организации;
- общая доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитования физических
лиц ПАО Сбербанк в 2017 году выросла по сравнению с 2015 и 2016 годами на
76,0% и 63,8% соответственно, что характеризуется нами как следствие роста
потребности населения в ипотечном кредитовании, а также росте доступности
последнего;
83
- анализ количества выданных ипотечных кредитов позволил выявить, что
данный показатель неуклонно растет: так в 2017 году по сравнению с 2015 годом
количество выданных кредитов выросло на 16,6%;
- кроме того, такой показатель, как объем просроченной задолженности в 2017
году по сравнению с 2015 годом также вырос на 30,4%, что говорит с социальной
точки зрения о снижении, как благонадежных заемщиков, так и о падении доходов
населения;
- заключительный анализ – анализ ипотечных программ Сбербанка показал
его востребованность и доступность для широкого круга населения, что
характеризует данный вид деятельности как перспективный. Кроме того,
многообразие
ипотечных
программ
ПАО
Сбербанк делают
степень
его
конкурентоспособности высокой, что также подтверждается проведенными SWOT и
PEST анализами.
Так как для нашего исследования наиболее актуальным является анализ
статистики ипотечного кредитования ПАО Сбербанк конкретно Орловской области,
нами был проделан анализ рынка ипотечного кредитования данного региона, исходя
из которого мы сделали следующие выводы:
- по Орловской области, несомненно, по объему востребованности и
предоставления ипотечных кредитов Сбербанк занимает первое место, а именно –
18% в общем рейтинге банков Орловской области;
- наблюдается положительная динамика таких важных взаимосвязанных
показателей для нашего исследования, как количество выданных ипотечных
жилищных кредитов (в 2017 году зафиксирован рост по сравнению с 2015 и 2016
годами на 744 и 616 единиц соответственно, что составляет 25% и 20% от уровня
2017 года), а также сумма выданных ипотечных жилищных кредитов, значение
которой в 2017 году увеличилось на 20% от уровня 2016 года;
-
отрицательными
показателями
динамики
ипотечного
кредитования
населения ПАО Сбербанк по Орловской области для нас определились рост
значения показателей «Средний срок кредитования» и «Совокупный объем
задолженности по ипотечным жилищным кредитам». Так, первый в совокупности за
84
рассматриваемый период вырос на 7 месяцев, а второй в 2017 году по сравнению с
2015 и 2016 годами на 3,3 и 0,4 млрд.руб соответственно, что составляет 25% и 20%
от уровня 2017 года;
- проведя детальный анализ доли и динамики ипотечных программ ПАО
Сбербанк, нами была выявлена следующая тенденция – наиболее востребованными
программами для жителей региона являются «Приобретение строящегося жилья» и
«Ипотека плюс материнский капитал», что, по нашему мнению,
обусловлено
активизацией жилищного строительства в регионе и увеличением рождаемости.
Следовательно,
рынок
ипотечного
кредитования
Орловской
области
предприятие нуждается в принятии ряда мер, направленных на повышение
эффективности управления оборотными активами.
Исходя из этого, нами предложены рекомендации, направленные на
совершенствование ипотечного кредитования как фактора повышения доступности
жилья, которые включают:
- использование вариативных процентных ставок для разных категорий
населения;
- ипотечное кредитование с использованием договора купли-продажи
квартиры в рассрочку;
- снижение задолженности по ипотечному кредиту;
- изменение условий по оплате первоначального взноса;
- расширение круга строительных организаций-партнеров;
- определение оптимального сочетания в регионе малоэтажного строительства
эконом-класса и многоэтажек;
- обеспечение роста доходов населения.
В подтверждение рациональности внедрения предложенных рекомендаций
нами проведен прогноз роста (снижения) спроса на программы ипотечного
кредитования ПАО Сбербанк, который демонстрирует рост спроса на ипотеку, а,
следовательно, реализация данных мероприятий позволит обеспечить ее доступность
для населения Орловской области.
85
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1.
Гражданский кодекс Российской Федерации Ч. 1 от 1 - ФЗ // СПС
«Консультант Плюс» - 2015
2.
Гражданский кодекс Российской Федерации Ч. 2 от 26.01.1996 № 14
- ФЗ // СПС «Консультант Плюс» - 2015
3.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ
(действующая редакция от 28.12. 2016).
4.
Положение
Банка
России
«Об
организации
ипотечного
кредитования физических лиц» от 01.05.2005. № 255/1.
5.
Постановление правительства РФ «О мерах по развитию системы
ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11.01.2000.
№ 28 (ред. от 08.05.2002).
6.
Постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. № 1050 «О
федеральной целевой программе «Жилище» на 2015 - 2020 годы» /Система
ГАРАНТ: [Электронный ресурс] / URL: http://www.garant.ru
7.
Указ президента РФ «О дополнительных мерах по развитию
ипотечного кредитования» от 28.02.1996 № 293 (ред. от 09.07.1997).
8.
Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» от
02.12.1990 № 395-1-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 03.07.2016 N 362-ФЗ)
9.
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от
16.07.1998 №102-ФЗ (действующая редакция от 03.07.2016).
10.
Алимова И.О. Ипотечное кредитование как способ решения
жилищной проблемы / И.О. Алимова, К.А. Савиных // Экономика и
управления: проблемы, решения. – 2015. - №3. – С. 85-88.
11.
Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов / А.Н.
Асаул // – 3-е изд. Стандарт третьего поколения. – СПб.: Питер, 2013. – 416 с.
12.
Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом
(законодательствои практика) /К.Л. Астапов // Деньги и кредит. - 2013. - № 4. –
С. 9-14.
86
13.
Афанасьева А.Н. Экономические аспекты ипотечного кредитования
жилищного строительства / А.Н. Афанасьева // Вестник экономики, права и
социологии. – 2015. - №3. – С. 17-19.
14.
Ахметянова К. А. Ипотека и ее влияние на жилищный вопрос в
России // СТЭЖ. 2017. №13
15.
Банковское дело/ под ред. проф. Лаврушина О.И. - М.: Финансы и
статистика, 2009.
16.
Букато В.И., Головин Ю.В., Львов Ю.И. Банки и банковские
операции в России. - М.: Финансы и статистика, 2010.
17.
Васькина М. Г. Ипотечное кредитование как способ повышения
доступности жилья в современной России // Пространство экономики. 2018.
№1-3.
18.
Горбунов В.Н. Кредитование предприятий строительной отрасли,
ипотечное жилищное кредитование: состояние и проблемы / В.Н. Горбунов,
К.И. Старостина, Н.Н. Мурсалимова, А.А. Финаева // Современные проблемы
науки и образования. – 2015. - №1-2. – С. 24.
19.
ипотечного
Голик Д. В. АИЖК и его роль в повышении доступности
кредитования
для
населения
и
обеспечения
ликвидности
коммерческих банков // Экономика, управление, финансы: материалы VII
Междунар. науч. конф. (г. Краснодар, февраль 2017 г.). — Краснодар: Новация,
2017. - С. 6-10.
20.
Грудцына Л.Ю. Ипотека / Л.Ю. Грудцына, М. Н. Козлова. – М.:
Издательство «Эксмо», 2014. – С. 118.
21.
Денисов
А.Ю.
Совершенствование
системы
ипотечного
кредитования жилищного строительства в условиях кризиса / А.Ю. Денисов //
Экономика и предпринимательство. – 2015. - №5-1. – С. 693-697.
22.
Довдиенко И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка / И.В.
Довдиенко, В.З. Черняк // - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2013. – 3 с.
23.
Жуков Е. Ф. Деньги. Кредит. Банки. – М.: Юнити-Дана,2014.- 652 с.
24.
Истомина
М.М.
Ипотечное
кредитование
как
инструмент
87
повышения доступности жилья // Научно-технические ведомости СанктПетербургского
государственного
политехнического
университета.
Экономические науки. 20017. №4 (61).
Казаков А. Проблемы развития системы ипотечного кредитования
25.
на современном этапе / Казаков А. // Рынок ценных бумаг. – 2016. - № 10.
Каменецкий М.И., Донцова Л.В., Печатникова С.М. Ипотечное
26.
кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный
аспекты). М.: Дело и сервис, 2016. С. 115.
Клевцов В. В. Механизм жилищного финансирования: теория,
27.
методология, практика/Науч.ред. д.э.н.,проф.Тихомирова Н.В. –М.: МЭСИ,
2012. –248с.
28.
Косарева Н.Б. Основы ипотечного кредитования / Н.Б. Косарева // -
М.: Фонд «Институт экономики города»: ИНФРА-М, 2012. – 264-398 с.
29.
Кочелягин Н.И. Ипотеке не дадут упасть. Государство поддержит
ипотечный рынок / Н. Кочелягин // БОСС: Бизнес: Организация, Стратегия,
Системы. – 2015. №4 (205). – С. 8.
30.
Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного
кредитования: Учебное пособие. - М.: Высшая Школа, 2009.
31.
Куртэюпова Д.Э. Региональные жилищные социальные программы
и роль ипотечного кредитования в их реализации / Д.Э. Куртэюпова //
Экономика и социум. – 2014. - №2-2. – С. 962-965.
32.
Лубсанов Б.Р. Необходимость развития ипотечного жилищного
кредитования в России на современном этапе // Baikal Research Journal. 2016. №5.
33.
Мальцева
Е.С.
Ипотечно-жилищное
кредитование
условие
доступности жилья для населения на региональном рынке // Научный журнал
КубГАУ - Scientific Journal of KubSAU. 2016. №24.
34.
Матюхин Г.Г. Ипотека. От истории - к современности / Г.Г.
Матюхин // Банковское дело. - 2014. - № 1. – С. 23-27.
35.
Петенева Е.Н. Ипотечное кредитование в решении жилищной
проблемы / Е.Н. Петенева, В.М. Петенева // Новый взгляд. Международный
88
научный вестник. – 2015. - №8. – С. 211-229.
36.
Пещанская И.В. Организация деятельности коммерческого банка /
И.В. Пещанская // - М.: ИНФРА-М, 2011. – 196 с.
37.
Покопцева Е.Б. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее /
Е.Б. Покопцева // - М.: ГроссМедиа, 2012. – 85 с.
38.
Покопцева Е.Б. Как купить квартиру в кредит - Ипотека в России /
Е.Б. Покопцева // - М.: ООО «Вершина», 2012. – 321 с.
39.
Разумова И.А. Ипотечное кредитование / И.А. Разумова // - СПб.:
Питер, 2011. – 9 с.
40.
Самаруха В. И., Краснова Т.Г., Шалыгина Т.В. Механизмы
финансирования рынка доступного жилья на муниципальном уровне //
Известия БГУ. 2016. №3.
41.
Стерник Г.М. Новая методика оценки доступности жилья для
населения / Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, А.А. Апальков // Урбанистика и рынок
недвижимости. - 2014. - №2. - С. 31-49.
42.
Ткачева М.А. Основные тенденции и направления развития
ипотечного жилищного кредитования / М.А. Ткачева // Экономика и
предпринимательство. – 2014. - №12-4. – С. 74-79
43.
Толкушин А.В. Ипотека в России / А.В. Толкушкин // - М.: Юристъ,
2012. – 291 с.
44.
Хорошева Е.А. Банковское ипотечное жилищное кредитование в
России и Алтайском крае: проблемы и пути их решения / Е.А. Хорошева //
Экономика и бизнес: позиция молодых ученых: материалы Международной
конференции студентов, магистрантов и аспирантов. – Вып. 14. – Барнаул: Издво Алт. ун-та, 2016. – С. 325-330.
45.
Цыпина Ю.С. Статистический анализ и прогнозирование динамики
показателей ипотечного жилищного кредитования в России за период 20062014гг / Ю.С. Цыпина // Экономика и предпринимательство. – 2015. - №5-1. –
С. 1020-1023.
46.
Чуев
С.В.
Привлечение
денежных
средств
в
жилищное
89
строительство через механизм софинансирования добровольных пенсионных
отчислений / С.В. Чуев // Деньги и кредит. – 2015. - №8. – С. 69-70.
47.
портал
Банки.Ру
по
[Электронный
вопросам
ресурс]:Информационно-аналитический
банков.
–
Режим
доступа:
http://www.banki.ru/wikibank/problemyi_ipotechnogo_kreditovaniya/.
48.
Официальный сайт АО «Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию» [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://дом.рф
49.
Официальный сайт Банка России [Электронный ресурс] – Режим
доступа: http://www.cbr.ru/
50.
Официальный сайт ПАО Сбербанк [Электронный ресурс] – Режим
доступа: https://www.sberbank.ru
51.
Рейтинги банков [Электронный ресурс] // Финансовые рейтинги. –
Электрон. дан. – [Б. м., б. г.]. - URL: http://www.banki.ru/banks/ratings (дата
обращения: 25.04.2017) .
52.
Федеральная служба государственной статистики [Электронный
ресурс]: Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики.
– Режим доступа: http://www.gks.ru/.
53.
Центральный Банк Российской Федерации [Электронный ресурс]:
Официальный сайт Банка России. – Режим доступа: http://cbr.ru/
54.
Bardhan, A. and R. Edelstein, 2008, Housing Finance in Emerging
Economies: Applying a Benchmark from Developed Countries, in D. Ben-Shahar, С.
K. Y. Leung and S. E. Ong, eds., Mortgage Markets Worldwide, Oxford: Blackwell
Publishing: 231-52.
55.
Chen, N.-K.; S.-S. Chen, Y.-H. Chou, 2010, House Prices, Collateral
Constraint, and the Asymmetric Effect on Consumption, Journal of Housing
Economics, 19, 2637.
56.
Goldsmith A. International mortgage lenders to increase lending in
2009. UK. 2009: www.investmentinternational.com.
57.
Lowe S., 2004. Housing Policy Analysis. Palgrave Macmillan. P. 344.
90
ПРИЛОЖЕНИЕ А
(обязательное)
Анализ динамики ставок на рынке ипотечного кредитования Орловской
области по состоянию на октябрь 2018 года (по возрастанию)
Таблица А.1
№
п/п
1
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
Банк
2
Ипотека от партнеров (специальное
предложение)
Россельхозбанк
Ипотека с льготным периодом
Газпромбанк
Семейная ипотека
Всероссийский
банк
развития
регионов
Семейная ипотека
Газпромбанк
Семейная ипотека
МинБанк
Ипотека с господдержкой для семей с
детьми
Райффайзенбанк
Ипотека с господдержкой для семей с
детьми
Сбербанк
Ипотека с господдержкой для семей с
детьми
Россельхозбанк
Ипотека с господдержкой для семей с
детьми
ВТБ
Ипотека с господдержкой для семей с
детьми
Курскпромбанк
Под
ключ
(субсидирование
застройщиками)
МинБанк
Новостройка
(субсидирование
застройщиками)
МинБанк
Новостройка+
Курскпромбанк
Акция на новостройки (программа
субсидирования)
Сбербанк
Готовая квартира (программа Банка)
МинБанк
Доступная ипотека
Курскпромбанк
Квартира в новостройке (для клиентов)
Бинбанк
Квартира на вторичном рынке(для
клиентов) Бинбанк
Рефинансирование ипотечного кредита
Бинбанк
Минимальная
ставка
3
от 5%
Максимальная
сумма
4
20 млн.руб..
Максимальный
срок
5
120 мес.
Взнос
от 5,7%
45 млн.руб..
30 лет
от 15%
от 6%
8 млн.руб..
30 лет
от 20%
от 6%
8 млн.руб..
30 лет
от 20%
от 6%
8 млн.руб..
30 лет
от 20%
от 6%
8 млн.руб..
30 лет
от 20%
от 6%
8 млн.руб..
30 лет
от 20%
от 6%
8 млн.руб..
30 лет
от 20%
от 6%
8 млн.руб..
30 лет
от 20%
от 6%
3 млн.руб..
30 лет
от 20%
от 6,2%
10 млн.руб..
360 мес
от 10%
от 6,2%
1 млн.руб..
360 мес
от 20%
от 7%
6 млн.руб..
30 лет
от 15%
от 7,5%
от 300 тыс.руб.
12 лет
от 15%
от 8,25%
18 млн.руб..
25 лет
от 15%
8,5%
3 млн.руб..
20 лет
от 10%
8,7%
30 млн.руб..
30 лет
от 15%
8,7%
30 млн.руб..
30 лет
от 15%
8,7%
30 млн.руб..
30 лет
-
6
-
91
1
2
3
4
20
«Новостройка (квартира)»
Совкомбанк
Новостройка
Всероссийский
банк
развития
регионов
Семейная ипотека
Уралсиб
Квартира на вторичном рынке
Бинбанк
Квартира в новостройке
Бинбанк
Военная ипотека
Россельхозбанк
Новые метры
Банк Россия
Рефинансирование ипотечного кредита
Всероссийский
банк
развития
регионов
Ипотека с материнским капиталом
Всероссийский
банк
развития
регионов
Готовое жилье
Всероссийский
банк
развития
регионов
Рефинансирование ипотечного кредита
ВТБ
Под ключ
Московский индустриальный банк
Ипотека плюс материнский капитал
Сбербанк
Премиальный
стандарт
(для
зарплатников)
Газпромбанк
Сбербанк
Акция «Витрина» (готовое жилье, для
молодых семей, зарплатных клиентов)
Под ключ
МИнБанк
Рефинансирование ипотечного кредита
МИнБанк
Новостройка
МИнБанк
Рефинансирование ипотечного кредита
Россельхозбанк
Новостройка
Связь-Банк
Больше метров - ниже ставка
ВТБ
Больше метров - ниже ставка
ВТБ
Первичный рынок (для зарплатников)
Газпромбанк
Жилищный
(первичный
рынок,
ключевые партнеры)
Россельхозбанк
Для военных
ВТБ
Победа над формальностями
ВТБ
Премиальный стандарт
Газпромбанк
Покупка готового жилья
ВТБ
от 8,8%
30 млн.руб..
30 лет
От 5%
от 8,9%
40 млн.руб..
30 лет
От 10%
от 8,9%
50 млн.руб.
30 лет
от 50%
8,95%
30 млн.руб..
30 лет
от 15%
8,95%
30 млн.руб..
30 лет
от 15%
9%
2, 485 млн.руб..
20 лет
от 10%
9%
8 млн.руб..
20 лет
от 15%
от 9,1%
30 млн.руб..
30 лет
от 10%
от 9,1%
30 млн.руб..
30 лет
от 10%
от 9,1%
30 млн.руб.
30 лет
от 20%
до 80%
от 9,2%
30 млн.руб.
30 лет
от 20%
от 9,2%
10 млн.руб.
20 лет
от 10%
от 9,2%
От 300000 руб.
30 лет
от 20%
от 9,2%
12 млн.руб.
30 лет
от 10%
от 9,2%
От 300000 руб.
30 лет
от 15%
от 9,2%
10 млн.руб.
360 мес.
от 10%
от 9,2%
10 млн.руб.
360 мес.
от 20%
от 9,2%
1 млн.руб.
360 мес.
от 20%
от 9,2%
20 млн.руб.
30 лет
от 20%
от 9,25%
30 млн.руб.
30 мес
от 9,25%
30 млн.руб.
30 мес
от 9,3%
60 млн.руб.
30 лет
от 15%
до 50%
от 15%
до 50%
от 20%
от 9,3%
60 млн.руб.
30 лет
от 10%
от 9,3%
60 млн.руб.
30 лет
от 20%
от 9,3%
2435000руб
20 лет
от 15%
от 9,3%
30 млн.руб.
20 лет
от 30%
от 9,5%
12 млн.руб.
30 лет
от 10%
от 9,5%
60 млн.руб.
30 лет
от 10%
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
5
6
92
1
2
3
4
5
6
48
Акция "Витрина" (готовое жилье, для
молодых семей)
Сбербанк
Приобретение квартир у КП «УГС»
Газпромбанк
Акция для молодых семей (вторичное
жилье, для клиентов)
Сбербанк
Новостройка
Курскпромбанк
Приобретение
таунхаусов
у
ГК
«Газпромбанк-Инвест»
Газпромбанк
Военная ипотека
Газпромбанк
Премиальный стандарт
Газпромбанк
Квартира в новостройке
ВТБ
Вторичный рынок (для зарплатников)
Газпромбанк
Приобретение квартир у КП «УГС»
Газпромбанк
Рефинансирование ипотечного кредита
Газпромбанк
Акция на новостройки (базовые ставки)
Сбербанк
Ипотека с Газпромбанк-Инвест
Газпромбанк
Новостройка КПД (для клиентов)
Курскпромбанк
Жилищный (первичный рынок, для
бюджетников)
Россельхозбанк
Жилищный (первичный рынок)
Россельхозбанк
Акция «Витрина» (готовое жилье, для
клиентов)
Сбербанк
Рефинансирование ипотечного кредита
Связь-Банк
Жилищный
(вторичный
рынок,
ключевые партнеры)
Россельхозбанк
Готовая
квартира
для
участника
зарплатных проектов
Московский индустриальный банк
Ипотека от 9,79%
СМП Банк
Акция «Витрина» (готовое жилье, для
молодых семей по двум документам)
Сбербанк
Акция для молодых семей (вторичное
жилье)
Сбербанк
Новая квартира
Курскпромбанк
Первичный рынок
Газпромбанк
Вторичный рынок
Газпромбанк
от 9,5%
от 300000руб
30 лет
от 10%
от 9,5%
60 млн.руб.
30 лет
от 10%
от 9,5%
от 300000руб
30 лет
от 15%
от 9,5%
6 млн.руб.
30 лет
от 15%
от 9,5%
60 млн.руб.
20 лет
от 20%
от 9,5%
2486000руб
240 мес
от 20%
9,5%
12 млн.руб.
30 лет
от 10%
9,5%
60 млн.руб.
30 лет
от 10%
9,5%
60 млн.руб.
30 лет
от 10%
9,5%
60 млн.руб.
30 лет
от 10%
9,5%
45млн.руб.
30 лет
от 15%
от 9,5%
от 300000руб
30 лет
от 15%
от9,5%
60 млн.руб.
30 лет
до15%
от 9,5%
3 млн.руб.
30 лет
до15%
от 9,55%
60 млн.руб.
30 лет
от20%
от 9,6%
60 млн.руб.
30 лет
от 20%
от 9,7%
от 300000руб
30 лет
от 15%
от 9,75%
30 млн.руб.
30 лет
от 20%
от 9,75%
60 млн.руб.
30 лет
от 20%
от 9,75%
18 млн.руб.
20 лет
от 15%
от 9,79%
5 млн.руб.
25 лет
от 25%
от 9,8%
15 млн.руб.
30 лет
от 50%
от 9,8%
от 300000руб
30 лет
от 15%
от 9,8%
6 млн.руб.
30 лет
от 15%
9,8%
60 млн.руб.
30 лет
от 10%
9,8%
60 млн.руб.
30 лет
от 10%
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
93
1
3
4
5
6
Строящееся
жилье
«Доверительный»)
Уралсиб
Рефинансирование
под
недвижимости (ипотека)
Сбербанк
(тариф
9,9%
50 млн.руб.
30 лет
от 15%
залог
9,9%
5 млн.руб.
30 лет
-
76
Жилищный (для
бюджетники)
Россельхозбанк
семей,
9,9%
60 млн.руб.
30 лет
от 20%
77
Готовое
жилье
(тариф
«Доверительный»)
Уралсиб
Военная ипотека
Связь-Банк
Жилищный (для молодых семей)
Россельхозбанк
Жилищный (для молодых семей)
Россельхозбанк
Приобретение гаража или машиноместа
Газпромбанк
Ипотека по 2 документам
Газпромбанк
Акция «Витрина» (готовое жилье)
Сбербанк
Приобретение гаража или машино-места
у партнеров
Газпромбанк
Приобретение готового жилья (для
клиентов)
Сбербанк
Залоговая недвижимость
ВТБ
Готовое жилье ДОМ.РФ (АИЖК)
МИнБанк
Жилищный (вторичный рынок)
Россельхозбанк
Готовое жилье
Связь-Банк
Акция для молодых семей (вторичное
жилье, по двум документам)
Сбербанк
Загородная
недвижимость
(для
клиентов)
Сбербанк
Ипотека с материнским капиталом
Райффайзенбанк
Недвижимость под залог имеющегося
жилья (для клиентов)
Райффайзенбанк
Квартира в новостройке (для клиентов)
Райффайзенбанк
Квартира на вторичном рынке (для
клиентов)
Райффайзенбанк
Жилищный (по двум документам,
ключевые партнеры)
Россельхозбанк
Рефинансирование
(залог
приобретаемой недвижимости)
СМП Банк
9,9%
50 млн.руб.
30 лет
от 15%
9,95%
2 326 000 руб.
20 лет
от 20%
9,95%
60 млн.руб.
20 лет
от 20%
От 9,95%
60 млн.руб.
20 лет
от 20%
10%
3 млн.руб.
10 лет
от 30%
10%
3 млн.руб.
10 лет
от 30%
10%
300000руб
30 лет
от 15%
10%
3 млн.руб.
10 лет
от 15%
10%
300000руб
30 лет
от 15%
10%
60 млн.руб.
30 лет
от 20%
10%
2 млн.руб.
30 лет
от 20%
10%
60млн.руб.
30 лет
от 20%
10%
30млн.руб.
30 лет
от 15%
10,1%
15 млн.руб.
30 лет
от 50%
10,1%
от 300 000 руб.
30 лет
от 25%
от 10,25%
26 млн.руб.
30 лет
—
10,25%
26 000 000 руб.
30 лет
от 15%
10,25%
26 млн.руб.
30 лет
от 10%
10,25%
26 млн.руб.
30 лет
от 15%
от 10,25%
8 млн.руб.
25 лет
от 40%
10,29%
от 400 000 руб.
25 лет
от 15%
74
75
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
2
молодых
94
1
2
3
4
5
6
98
Готовое жилье
СМП Банк
Новостройка
СМП Банк
Приобретение гаража или машино-места
Газпромбанк
10,29%
от 400 000 руб.
25 лет
10,29%
от 400 000 руб.
25 лет
10,3%
3 млн.руб.
10 лет
от 15% д
о90%
от 15% д
о90%
от 30%
Акция «Витрина» (готовое жилье, по
двум документам)
Сбербанк
Приобретение готового жилья
Сбербанк
Строящееся
жилье
(тариф
«Стандартный»)
Уралсиб
Загородная недвижимость
Сбербанк
Усадьба
Курскпромбанк
Рефинансирование ипотечного кредита
(для клиентов)
Райффайзенбанк
Рефинансирование ипотечного кредита
Райффайзенбанк
Квартира на вторичном рынке
Райффайзенбанк
Квартира в новостройке
Райффайзенбанк
Недвижимость под залог имеющегося
жилья
Райффайзенбанк
Рефинансирование ипотечного кредита
Уралсиб
Экспресс
Курскпромбанк
Гараж (под залог, для зарплатных
клиентов)
Сбербанк
Гараж (с поручителем, для зарплатных
клиентов)
Сбербанк
Приобретение готового жилья (по двум
документам)
Сбербанк
Строительство жилого дома (для
клиентов)
Сбербанк
Целевая ипотека (для бюджетников,
квартира, таунхаус)
Россельхозбанк
Целевая ипотека (квартира, таунхаус)
Россельхозбанк
Готовое жилье (тариф «Стандартный»)
Уралсиб
Под ключ (по 2-м документам)
МИнБанк
Гараж (под залог)
Сбербанк
Военная ипотека
Уралсиб
Ипотечные
каникулы
(тариф
«Доверительный»)
Уралсиб
10,3%
15 млн.руб.
30 лет
от 50%
10,3%
от 300 000 руб.
30 лет
от 15%
от 10,3%
50 млн.руб.
30 лет
от 15%
10,4%
от 300 000 руб.
30 лет
от 25%
10,4%
10 млн.руб.
30 лет
от 20%
10,49%
26 млн.руб.
30 лет
от 15%
10,49%
26 млн.руб.
30 лет
от 15%
10,49%
26 млн.руб.
30 лет
от 15%
10,49%
26 млн.руб.
30 лет
от 10%
10,49%
26 млн.руб..
30 лет
от 15%
10,5%
50 млн.руб.
30 лет
от 20%
от 10,5%
6 млн.руб.
20 лет
от 40%
10,6%
от 1,5 млн.руб.
30 лет
от 25%
10,6%
1,5 млн.руб.
30 лет
от 25%
10,6%
15 млн.руб.
30 лет
от 50%
10,6%
от 300 000 руб.
30 лет
от 25%
от 10,6%
20 млн.руб.
30 лет
от 30%
от 10,7%
20 млн.руб.
30 лет
от 30%
от 10,7%
50 млн.руб.
30 лет
от 15%
10,75%
10 млн.руб.
360 мес.
от 50%
10,9%
от 1,5 млн.руб.
30 лет
от 25%
10,9%
2,6 млн.руб.
20 лет
от 20%
10,9%
50 млн.руб.
30 лет
от 15%
99
100
101
102
103
104
105
106
107
108
109
110
11
112
113
114
115
116
117
118
119
120
121
122
123
95
1
124
125
126
127
128
129
130
131
132
133
134
135
136
137
138
139
140
141
142
143
144
2
Строительство жилого дома
Сбербанк
Гараж (с поручителем)
Сбербанк
Целевой ДОМ.РФ (АИЖК)
МИнБанк
Новостройка (по 2-м документам)
МИнБанк
Жилищный (по двум документам,
квартира)
Россельхозбанк
Ипотечные
каникулы
(тариф
«Стандартный»)
Уралсиб
Жилой дом
Связь-Банк
Ипотечные
каникулы
(тариф
«Стандартный»)
Уралсиб
По двум документам
СМП Банк
Коттедж на вторичном рынке
Райффайзенбанк
Нежилая недвижимость (вторичный
рынок)
СМП Банк
Нежилая недвижимость (первичный
рынок)
СМП Банк
Рефинансирование (залог имеющейся
недвижимости)
СМП Банк
Ипотека под залог имеющегося жилья
Уралсиб
Жилищный (жилой дом с земельным
участком, для бюджетников)
Россельхозбанк
Жилищный (жилой дом с земельным
участком)
Россельхозбанк
Целевая ипотека (для бюджетников,
жилой дом с земельным участком)
Россельхозбанк
Целевая ипотека (жилой дом с
земельным участком)
Россельхозбанк
Без первоначального взноса
СМП Банк
Жилищный (по двум документам,
жилой дом)
Россельхозбанк
Жилищный (по двум документам,
жилой дом)
Россельхозбанк
3
4
5
6
10,9%
от 300 000 руб.
30 лет
от 25%
10,9%
1,5 млн.руб.
30 лет
от 25%
11%
2 млн.руб.
30 лет
от 40%
11%
10 млн.руб.
360 мес.
от 50%
от 11,3%
8 млн.руб.
25 лет
от 40%
11,5%
50 млн.руб.
30 лет
от 15%
11,5%
30 млн.руб.
30 мес.
от 15%
11,5%
50 млн.руб.
30 лет
от 15%
12,7%
30 млн.руб.
25 лет
12,75%
26 млн.руб.
30 лет
от 40% д
о90%
от 40%
12,99%
50 млн.руб.
15 лет
от 30% д
о90%
12,99%
50 млн.руб.
15 лет
от 30% д
о90%
13%
от 400 000 руб.
15 лет
от 40%
13%
50 млн.руб.
25 лет
—
13,4%
20 млн.руб.
30 лет
от 20%
13,5%
20 млн.руб.
30 лет
от 20%
13,7%
20 млн.руб.
30 лет
от 30%
13,8%
20 млн.руб.
30 лет
от 30%
14%
15 млн.руб.
25 лет
до 14%
от 15,3%
8 млн.руб.
25 лет
от 50%
от 15,3%
8 млн.руб..
25 лет
от 50%
96
ПРИЛОЖЕНИЕ А
(справочное)
Договор купли-продажи недвижимости в рассрочку
Город ______________________ (число, месяц, год прописью)______
Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по
адресу:_____________, паспорт серия _________№__________, выдан (указать
дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(-ая) в
дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. (указать фамилию, имя,
отчество), проживающий(-ая) по адресу: ______________________, паспорт
серия ______ №__________, выдан (указать дату выдачи и наименование
органа, его выдавшего), именуемый(-ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой
стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Я, гр. (указать ФИО продавца), обязуюсь передать в собственность, а я, гр.
(указать ФИО Покупателя), обязуюсь принять и оплатить в соответствии с
условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: квартиру
с кадастровым номером _______, расположенную на (указать этаж) этаже
(указать тип дома: блочного, панельного, кирпичного, бревенчатого) дома,
находящуюся по адресу: ____________________ область, город (посёлок,
деревня), ________________, улица ___________________, дом ___________,
квартира № __________, состоящую из (указать прописью количество комнат)
комнат(ы) размером общей площади (площадь указывается цифрами и
прописью) кв. м., в том числе жилой площади (площадь указывается цифрами и
прописью) кв. м. (Технические характеристики квартиры должны
соответствовать данным технического учёта, содержащимся в извлечении из
технического паспорта квартиры или справке бюро технической
инвентаризации).
2. Указанная квартира принадлежит Продавцу по праву собственности на
основании (указывается наименование правоустанавливающего документа,
например, договора передачи жилья в собственность от 24 мая 1995 г.,
зарегистрированного в БТИ г. Н-ска, регистрационное удостоверение №355 от
30.05.95г.), что подтверждается Свидетельством о государственной
регистрации права от (указать число, месяц, год) серия __________ № ______,
выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную
регистрацию), регистрационный номер (указывается номер государственной
97
регистрации права в Едином государственном реестре прав) от (указать число,
месяц, год).
3. Инвентаризационная оценка указанной квартиры составляет (указать сумму
цифрой и прописью) руб., что подтверждается справкой №____, выданной
(указать число, месяц, год) бюро технической инвентаризации г. (указать
город). (Указанная в настоящем пункте инвентаризационная оценка квартиры
используется для расчёта налога с имущества, подлежащего уплате).
4. Указанная квартира продаётся за (указать сумму цифрой и прописью) руб.
Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.
(Сумма, указываемая в настоящем пункте, определяется сторонами
самостоятельно и может отличаться от инвентаризационной оценки БТИ).
5. Покупатель обязуется произвести оплату цены квартиры, указанной в п. 4
договора, путём передачи денег Продавцу, в следующие сроки (время
сторонами определяется самостоятельно):
сумму в размере (указать цифрой и прописью) в срок до (указать число, месяц,
год);
сумму в размере (указать цифрой и прописью) в срок до (указать число, месяц,
год);
сумму в размере (указать цифрой и прописью) в срок до (указать число, месяц,
год).
6.
Покупатель
удовлетворён качественным состоянием
квартиры,
установленным путём внутреннего осмотра квартиры перед заключением
данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и
недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.
7. Риск случайной гибели или повреждения квартиры переходит к Покупателю
с момента государственной регистрации сделки в учреждении юстиции
(наименование образования указывается полностью).
8. В соответствии со статьёй 556 ГК РФ при передаче квартиры сторонами
составляется передаточный акт.
9. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру после
государственной регистрации перехода права собственности.
10. При продаже квартиры в кредит, в том числе в кредит с оплатой в
рассрочку, в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ квартира признаётся
98
находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем
его обязанности по оплате квартиры, если иное не установлено договором. С
момента государственной регистрации перехода прав собственности к
Покупателю и до момента полной оплаты Покупателем стоимости квартиры
указанная квартира находится в залоге у Продавца.
11. Покупатель не имеет права отчуждать квартиру без письменного согласия
Продавца. После осуществления Покупателем полной оплаты приобретаемой
квартиры Продавец обязуется представить в орган, осуществляющий
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о
прекращении залога. Покупатель осуществляет за свой счёт ремонт и
эксплуатацию указанной квартиры в соответствии с правилами и нормами,
действующими в Российской Федерации для государственного и
муниципального жилищного фонда.
12. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549, и 556 ГК РФ стороны
ознакомлены.
В
соответствии
с
действующим
законодательством
существенным условием договора купли-продажи квартиры является
перечисление лиц, имеющих право пользования квартирой. В связи с этим
можно предложить три варианта редакции данного пункта.
Вариант А (если в квартире никто не проживает): Указанная квартира
продаётся свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с
законом право пользования данной квартирой.
Вариант В (если в квартире проживают лица, сохраняющие в соответствии с
законом право пользования этим жилым помещением (члены семьи продавца
или сам продавец) после его приобретения Покупателем, то в соответствии с п.
1 ст. 558 ГК РФ они должны быть указаны в договоре): В указанной квартире
сохраняют право проживания (перечисляются ФИО лиц, сохраняющих право
пользования жилым домом и их права).
Вариант С (если Продавец на момент подписания договора зарегистрирован в
квартире, являющейся предметом договора, он может взять на себя
дополнительную обязанность в определённый срок сняться с регистрационного
учёта. Данное положение применимо только к Продавцу и не может быть
применимо к лицам, которые не являются стороной договора):
13. В указанной квартире зарегистрирован гр. (указать ФИО продавца),
который обязуется сняться с регистрационного учёта и освободить её в течение
(указать количество дней) дней со дня регистрации настоящего договора.
99
14. До подписания настоящего договора указанная квартира никому не
продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре
и под арестом (запрещением) не состоит.
15. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не
состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями,
препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства,
вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя
условиях.
16. Настоящий договор содержит весь объём соглашений между сторонами в
отношении
предмета
настоящего
договора,
отменяет
и
делает
недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли
быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной
форме, до государственной регистрации настоящего договора.
17. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и в
соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его
государственной регистрации.
18. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном
законодательством порядке. Настоящий договор составлен в трёх экземплярах,
из которых один находится у Продавца, второй – у Покупателя, третий – в
органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество (указать наименование органа полностью).
(Количество экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон, их
может быть как больше, так и меньше чем указано в п. 18. Однако, учитывая,
что договор составляется в простой письменной форме, рекомендуется
подлинный экземпляр договора оставлять в учреждении юстиции по
регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе,
осуществляющем государственную регистрацию).
ПОДПИСИ:
Продавец
Покупатель
__________________________________________________
________________________________________________
100
101
102
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа