close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Никитина Юлия Сергеевна. Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости: вопросы теории и практики.

код для вставки
АННОТАЦИЯ
Выпускная квалификационная работа на тему: «Правовое регулирование
договора купли-продажи недвижимости: вопросы теории и практики»
Направление: 40.03.01 Юриспруденция
Студент: Ю.С. Никитина
Руководитель: к.ю.н., доцент кафедры гражданского права Е.Е. Сметанина
Объем выпускной квалификационной работы: 82
Количество использованных источников: 81
Количество таблиц: 4
Количество рисунков: 8
Ключевые слова: договор купли-продажи, недвижимое имущество, право
собственности на недвижимость, жилое помещение, машино-место, объект
незавершенного строительства, защита прав сторон договора
Краткая характеристика работы: В работе представлены результаты
исследования теоретических и практических аспектов правового регулирования
договора
купли-продажи
недвижимого
имущества.
Автором
была
проанализирована категория недвижимого имущества как объекта договора купли
продажи, рассмотрены форма, содержание и существенные условия такого
договора. Также в работе были выделены некоторые особенности купли-продажи
отдельных видов недвижимого имущества, таких как: жилое помещение, машиноместо, объект незавершенного строительства.
Автором были рассмотрены
способы защиты прав сторон договора купли-продажи объекта недвижимости,
проанализирована законодательная основа и существующая судебная практика их
применения.
Методологическую основу исследования составляют следующие научные
методы: сравнительно-исторический метод, а также специальные методы
научного познания, такие как метод системного исследования, сравнительного
анализа и сравнительно-правовой метод.
По
результатам
проведенного
теоретического и практического характера.
исследования
сделаны
выводы
5
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ............................................................................................................ 6
ГЛАВА 1. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ: ПОНЯТИЕ
И СОДЕРЖАНИЕ ......................................................................................................... 11
1.1. Недвижимое имущество как объект договора купли-продажи .............. 11
1.2. Содержание и форма договора купли-продажи недвижимости ............. 21
1.3. Переход права собственности на объект недвижимости по договору
купли-продажи............................................................................................................... 28
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ КУПЛИПРОДАЖИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ НЕДВИЖИМОСТИ ........................................ 34
2.1. Договор купли-продажи жилого помещения ............................................ 34
2.2. Договор купли-продажи машино-места .................................................... 42
2.3. Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства ......... 48
ГЛАВА 3. ЗАЩИТА ПРАВ СТОРОН ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
НЕДВИЖИМОСТИ ...................................................................................................... 54
3.1 Иск о признании сделки недействительной и иск о применении
последствий недействительности сделки ................................................................... 54
3.2. Иск об отобрании вещи и иск о государственной регистрации перехода
права собственности на недвижимое имущество ...................................................... 60
3.3. Защита прав продавца.................................................................................. 66
ЗАКЛЮЧЕНИЕ .................................................................................................. 71
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ .................................................................................. 74
6
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Сделки с недвижимым имуществом в
настоящее время составляют значительную часть хозяйственного оборота и
имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц.
Наиболее распространенной сделкой такого вида является заключение договора
купли-продажи недвижимого имущества. В силу высокой стоимости объектов
недвижимости правильное составление и исполнение такого договора имеет
исключительную важность для сторон, именно этим и был обусловлен выбор
темы.
Актуальность проведенного исследования состоит в том, что до сих пор в
отечественном
законодательстве
регулирования
договора
имеются
купли-продажи
пробелы
в
недвижимого
сфере
правового
имущества,
а,
следовательно, возникают проблемы в правоприменении. При этом возникают
положения, касающиеся оборота новых объектов недвижимости, по которым еще
не сложилась судебная практика.
Степень
разработанности
темы.
Изучением
проблем
правового
регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества занимались
такие ученые, как: Себельдина Д.В., Асаул А.Н., Груздев В.М., Бевзенко Р.С.,
Зарубин А.В., Потапенко Н.С., Потапенко С.В., Соловьев В.Н., ТужиловаОрданская Е.М., Суханов Е.А. Крашенинников П.В., Грибанов В.П и другие. Их
труды составили теоретическую основу исследования.
Предметом исследования выступают нормативные правовые акты,
регламентирующие договор купли-продажи недвижимого имущества, практика
их применения, научные публикации по теме исследования.
Объектом
исследования
послужили
общественные
отношения,
возникающие при составлении, заключении, исполнении договора купли-продажи
недвижимого имущества.
7
Цель исследования – анализ особенностей правового регулирования
договора купли-продажи недвижимого имущества и выявление проблем,
связанных с правовым регулированием и правоприменительной практикой.
Для достижения поставленной цели представляется целесообразным
решение следующих задач:
1) исследование недвижимого имущества как объекта договора куплипродажи, его содержания и формы;
2) определение момента и условий перехода права собственности на объект
недвижимости по договору купли-продажи;
3) изучение особенностей
правового регулирования договора купли-
продажи жилого помещения;
4) изучение особенностей
правового регулирования договора купли-
продажи машино-места;
5) изучение особенностей
правового регулирования договора купли-
продажи объекта незавершенного строительства;
6) анализ способов защиты прав сторон договора купли-продажи
недвижимого имущества.
Методологическую базу исследования составила совокупность общих и
специальных методов. В частности, в работе были использованы следующие
научные методы: сравнительно-исторический метод, а также специальные методы
научного познания, такие как метод системного исследования, сравнительного
анализа и сравнительно-правовой метод.
Нормативную
базу
исследования
составляют:
Конституция
РФ,
федеральные законы, постановления Правительства Российской Федерации и
ведомственные акты, постановления Пленума Верховного Суда РФ, судебная
практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции.
Положения, выносимые на защиту:
1. В настоящее время в отечественном законодательстве отсутствует четкий
критерий отнесения объектов к категории недвижимого имущества, что
порождает противоречия в судебной практике по поводу признания той или иной
8
вещи недвижимостью. В большинстве случаев судом признается первичным
критерий государственной регистрации права собственности на объект, как
подтверждение признания государством существования и легитимности такового.
Получается, что момент возникновения недвижимости в материальном мире и
правовом поле не совпадают. Для преодоления данной проблемы считаем
возможным согласиться с мнением авторов, предлагающих считать единственным
объектом недвижимости земельный участок, а здания и сооружения на нем – его
неотъемлемой частью.
2. Договор купли-продажи жилого помещения – особый вид договора
купли-продажи
недвижимости.
Для
того,
чтобы
избежать
судебных
разбирательств, сторонам необходимо внимательно отнестись к его составлению:
указать перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещениям,
соблюсти права третьих лиц на преимущественную покупку, учесть интересы
несовершеннолетних.
Сделки
данного
вида
подвергаются
повышенному
контролю со стороны государства, в связи с особой социальной значимостью.
3. Машино-место как объект договора купли-продажи недвижимости и
нормы законодательства, регулирующие его оборот, появились в российской
практике недавно. Ключевой особенностью такого договора является предмет, то
есть само машино-место, которое стоит отличать от парковочного места во дворе
или на дороге общего пользования. При этом, определяющие признаки машиноместа представляются недостаточными, потому как индивидуализировать место
по ним можно, однако в силу отсутствия объёмных границ крайне трудно
защитить от посягательств третьих лиц. В связи с этим, целесообразно закрепить
в правовом регулировании правило, что машино-место только тогда становится
отдельным объектом гражданских прав, когда собственник может защитить его от
беспрепятственного пользования другими лицами.
Кроме этого, остается открытым вопрос о принадлежности окружающей
территории (стены, потолки, коридоры и общие подъезды), где располагается
машино-место, а находиться оно может только в здании либо сооружении. На
данный момент, требуется отдельное оформление сопутствующего имущества в
9
общую долевую собственность. Представляется более логичным, если такое
имущество
будет
распределяться
аналогично
общему
имуществу
в
многоквартирном доме, то есть при приобретении машино-места.
4. В настоящее время в отечественном законодательстве не определен
четкий момент возникновения объекта незавершенного строительства. Судебная
практика
исходит
из
того,
что
государственная
регистрация
объекта
незавершенного строительства (а, следовательно, его появление в правовом поле
и возможность быть объектом сделок купли-продажи) может быть совершена,
если, по крайней мере, завершены работы по возведению фундамента
сооружения.
Чтобы
упростить
гражданский
оборот
таких
объектов,
представляется необходимым нормативно определить процент выполнения работ,
исходя из технического плана конструкции, по достижении которого можно будет
определять возможность государственной регистрации объекта.
5. В результате анализа норм гражданского законодательства и материалов
судебной практики можно сделать вывод, что наиболее часто используемым
способом защиты прав продавца по договору купли-продажи недвижимого
имущества является иск о взыскании задолженности и процентов за пользование
чужими денежными средствами. При этом для защиты прав покупателя наиболее
часто используются иск об отобрании вещи и иск о государственной регистрации
перехода права собственности на недвижимое имущество. Иски о признании
сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий данной
недействительности чаще всего используются, если были нарушены права
третьих лиц.
6. Иск об отобрании вещи применяется в случае необходимости
понуждения продавца исполнить свое обязательство по договору купли-продажи
недвижимого имущества, который следует отграничивать от виндикационного
иска. Проблема эффективности защиты прав покупателя возникает в случае
«двойной продажи»: будет удовлетворено требование того покупателя, который
первым зарегистрировал переход права собственности в Росреестре. Другие
10
покупатели смогут использовать такой способ защиты, как требования о
возмещении убытков, не зависимо от очередности совершенных сделок.
7. Иск о государственной регистрации перехода права собственности на
недвижимое имущество является средством к понуждению продавца исполнить
свое обязательство и обеспечить переход права собственности к покупателю,
однако такой иск не должен использоваться с целью упрощения такой
регистрации и обхода норм, устанавливающих обычный порядок.
8. Продавец по сделке купли-продажи недвижимого имущества может
защитить свои права посредством применения иска о расторжении договора,
однако только в том случае, если докажет, что неоплата или несвоевременная
оплата стала существенным нарушением такого договора. В противном случае, он
может рассчитывать на удовлетворение своих требований путем подачи иска о
взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными
средствами.
В структурном отношении выпускная квалификационная работа состоит из
введения, трех глав, включающих девять параграфов, заключения. Объем работы
- 82 страницы. При написании работы был использован 81 источник.
11
ГЛАВА 1. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ: ПОНЯТИЕ
И СОДЕРЖАНИЕ
1.1. Недвижимое имущество как объект договора купли-продажи
В настоящее время понятие «недвижимость» является общемировой
категорией, имеющей свои истоки еще в римском праве, и существующей
практически
во
всех
правовых
системах
современности.
Недвижимым
имуществом по древнеримскому законодательству считались те объекты, которые
были воспроизведены на участке (постройки, растительность), а так же недра
земли и сами земельные участки соответственно. Все то, что имело неразрывную
связь с поверхностью земельного участка считалось его неотделимой частью:
«Superficies solo cedit», что в переводе означает «сделанное над поверхностью
следует за поверхностью»[2.22, c.84]. Как часть поверхности рассматривалась
даже часть воздушного пространства, пролегающая над участком [2.26].
В Советском союзе недвижимое имущество было фактически вне оборота,
потому, что сделки с ним были строго ограничены и определены. Гражданский
кодекс РСФСР 1922 года в примечании к ст.21 отметил, что «с отменой частной
собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые
упраздняется». Соответственно, не было необходимости в данном термине,
которая возникает лишь в 1990 году, с принятием Закона РСФСР «О
собственности», где было установлено, что недвижимым имуществом признаются
земельные участки и все то, что прочно с ними связано. Таким образом,
критерием для выделения недвижимого имущества из всего массива объектов
собственности был положен критерий физических свойств вещи, иными словами
– ее способность к перемещению.
Введение в отечественное законодательство категории «недвижимое
имущество» способствовало оживлению имущественного оборота. Через этот
правовой институт законодатель легализовал право обеспечения имущественных
интересов на недвижимость участников гражданского оборота, отметив, что
государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним –
12
это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения,
изменения, ограничения, перехода и прекращения прав в соответствии с
действующим законодательством. В Гражданском кодексе Российской Федерации
(далее – ГК РФ) недвижимость выступает объектом права собственности,
который участвует в гражданском обороте и может выступать объектом сделок, в
том числе и договора купли-продажи. Очевидно, что в силу п.1 ст.129 ГК РФ
недвижимое имущество, изъятое из оборота или ограниченное в обороте, не
может является объектом договора купли-продажи. Земля и другие природные
ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о
земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК РФ).
Стоит отметить, что в нормативно-правовых актах, действующих в
настоящее
время,
«недвижимая
термины
вещь»,
недвижимости»
«недвижимость»,
«объект
равнозначны,
«недвижимое
недвижимого
что,
по
мнению
имущества»
имущество»,
и
Себельдиной
«объект
Д.В.[2.22],
справедливо. Однако, по мнению Асаула А.Н. [2.1], если мы говорим о
физической сущности объектов недвижимости, необходимо употребление
понятия «объект недвижимости», а если мы подразумеваем правовые отношения
(владение, пользование, распоряжение, то есть собственность) более корректно
будет употреблять термины «недвижимое имущество» или «недвижимость».
Однако,
несмотря
на
появление
соответствующего
термина
в
законодательстве, проблема действующего российского права заключается в том,
что положения ст.130 ГК РФ не позволяют точно ответить на вопрос, является ли
тот или иной объект недвижимостью или нет. В ст. 130 ГК РФ установлено, что
«к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что
прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания,
сооружения,
объекты
незавершенного
строительства».
Также,
согласно
действующему законодательству, к недвижимым вещам могут быть отнесены и
иные вещи, если таковые указаны в законе, например, воздушные и морские суда,
суда внутреннего плавания. Более того, предприятие, как имущественный
13
комплекс, тоже признается недвижимостью, согласно ст.132 ГК РФ. Таким
образом,
не
существует
полного
перечня
объектов
недвижимости
в
законодательстве РФ, соответственно решение об отнесении объекта к данной
категории в каждом конкретном случае индивидуально.
Разделение имущества на движимое и недвижимое принято в большинстве
правовых систем мира, однако в каждой имеет свои особенности. Так, ТужиловаОрданская Е.М. [2.7] отмечает, что наиболее широкое понятие недвижимого
имущества содержится во Французском гражданском кодексе 1804 г, согласно
которому к недвижимым вещам относятся не только земля и связанные с ней
строения, но и урожай на корню, леса и другие посевы. Более того, в категорию
недвижимости так же попадают машины, инструменты и сырье, используемое на
предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи, хотя и движимые по
своей
физической
природе,
но
предназначенные
для
эксплуатации
и
обслуживания недвижимости в физическом смысле. В целом, страны, правовые
системы которых относятся к романо-германской семье, в своем законодательстве
выделяют недвижимое имущество и особенности его правового режима, относя к
данной категории землю, и все что так или иначе с ней связано. В странах англосаксонской системы права разделение вещей на движимые и недвижимые
заменяется выделением «реальных» и «персональных вещей». К реальному
относят имущество, в отношении которого может быть предъявлен реальный иск
- иск о восстановлении владения, тогда как персональным является имущество,
защищаемое персональным иском, который направлен на получение денежной
компенсации. При такой классификации нет четкого определения относимости
того или иного объекта к определенной категории, в каждом конкретном случае
статус вещи устанавливается индивидуально.
Очевидно, что необходимость разделения объектов вещных прав на
движимые и недвижимые была вызвана сложностью и важностью правового
регулирования
движения
последних
в
гражданском
обороте.
Поэтому
представляется, что определение критериев отнесения вещей к недвижимости,
14
характерное для континентальной системы права, к которой относиться Россия,
упрощает совершение сделок с таким имуществом и дисциплинирует его оборот.
Из определения, приведенного в ст. 130 ГК РФ, следует, что недвижимость
по отечественному законодательству должна обладать следующими физическими
признаками:
- невозможность перемещения без несоразмерного ущерба;
- неразрывная связь с землей.
При этом, Себельдина Д.В. [2.22] отмечает, что критерий невозможности
перемещения без соразмерного ущерба не может является определяющим
признаком, так как с учетом применения современных технических средств
практически любой объект можно перенести без его разрушения. Кроме
вещественных характеристик недвижимость обладает так же юридическими
характеристиками, позволяющими выделить ее как категорию из имущественного
оборота, а именно:
- необходимость государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним;
- признание объекта собственности недвижимостью в силу закона.
Данные характеристики расширяют круг объектов недвижимости. Так,
воздушные суда, по Воздушному кодексу РФ от 19.03.1997 №60-ФЗ, очевидно, не
имеют неразрывной связи с землей и свободно перемещаются за ее пределами,
однако подлежат обязательной государственной регистрации в силу ст.33,
следовательно, являются недвижимостью в силу закона.
Н.Ю. Шеметова [2.28] считает, что основная цель такой юридической
фикции
заключается
в
необходимости
распространения
на
некоторые
стратегически важные объекты правового режима недвижимости с целью их
дальнейшей регистрации. Таким образом, в отечественном законодательстве
деление объектов на недвижимое и движимое имущество (п. 1, 2 ст.130; п. 1, 2, 4,
6 ст. 131; ст. 132 ГК РФ) проведено по основанию, связанному скорее с правом
(законом), а не в соответствии с их физической сущностью.
15
Данный вывод подтверждает судебная практика: к примеру, Судебная
коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа по
кассационному делу № 33-2704/11 от 10.10.2011 года [1.50] определила, для
признания права собственности на цех и арочный склад как на недвижимое
имущество необходима государственная регистрация такового, а тот факт, что
объекты приобретены по договору купли-продажи в качестве недвижимости и их
перемещение в пространстве невозможно, доказательством возникновения права
собственности на них в установленном законом порядке не является, поскольку
таковое право на них как объекты недвижимого имущества предыдущего
владельца не было подтверждено. Получается, что, несмотря на «неотделимость»
от земли цеха и склада, сначала их необходимо было надлежащим образом
зарегистрировать, с тем, чтобы они могли являться объектами договора куплипродажи и перейти в собственность покупателя.
Но есть и обратная сторона: п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда
Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых
положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности
гражданского
оборота
устанавливает
необходимость
государственной
регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи,
ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по
общему правилу государственная регистрация права на вещь не является
обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК
РФ).
Дуплицитет
ключевых
принципов
определения
недвижимости
(государственная регистрация и неразрывная связь с землей) приводят к
появлению странных юридических казусов, потому как остается неясным, какой
критерии первичен.
С точки зрения Бевзенко Р.С. [2.9, c.27], наиболее корректным является
такой подход к определению недвижимой вещи, который основан на буквальном
толковании
положений
ст.130
ГК
РФ,
и
предполагает
установление
действительного наличия у конкретного объекта признака недвижимой вещи, а
16
именно тесной связи с землей, выражающейся в невозможности перемещения без
причинения несоразмерного ущерба.
Так, в случае признания приоритета государственной регистрации в
определении недвижимости, совершенно абсурдным выглядит случай, когда
собственнику было отказано в признании права собственности на речной
теплоход (в котором был открыт ресторан на берегу), установленный на
фундаменте, в силу того, что он перестал быть недвижимостью в силу закона, так
как более не являлся водным судном [1.39].
В целом, сущность объектов недвижимости как потенциальных объектов
купли-продажи, по мнению Асаула А.Н. [2.1], заключается в триединстве
категорий: материальной, правовой и экономической Определение данных
категорий представлено на рисунке 1.
Объект гражданских прав
(право собственности, право застройки, сервитут, право по закону на
земельные участки для лиц, в собственности которых находятся здания,
сооружения или иные объекты недвижимости, расположенные на этом
участке)
Объект недвижимости
Физический объект
(четко определенные границы,
размер, площадь, качественные
параметры)
Экономический объект
(товар, источник дохода для
собственника, источник
финансовой устойчивости
собственника)
Рисунок 1 – Триединство категорий недвижимости
То есть, объект недвижимости может быть рассмотрен в трех плоскостях,
которые в совокупности определяют его назначение, материальную и правовую
форму.
17
Рассмотрим свойства объекта недвижимости, которые определяют его
стоимость по договору купли-продажи (рисунок 2).
Свойства недвижимости
Полезность
(объекты недвижимости должны максимально удовлетворять
потребности собственника)
Фундаментальность
(недвижимости при обычных условиях невозможно потерять,
сломать или похитить)
Стационарность
(объекты недвижимости тесно связаны с землей)
Неповторимость
(каждый объект недвижимости уникален)
Ликвидность
(недвижимость обладает низкой ликвидностью)
Рисунок 2 – Свойства недвижимости как объекта имущественных прав
Указанные на рисунке характеристики недвижимости в различной степени
определяют цену недвижимого объекта договора купли-продажи, формируют
спрос и предложение на рынке недвижимости.
Рассмотрим
классификацию
Груздевым В.М. [2.4]. (таблица 1).
объектов
недвижимости,
предложенную
18
Таблица 1 – Классификация объектов недвижимости
Классификационный
признак
1. По типу недвижимости
2. По функциональному
назначению
3. По происхождению
4. По степени готовности к
эксплуатации
5. По форме собственности
Наличие
Виды недвижимости
а) земля (в том числе сельскохозяйственные земли, земли
населенных пунктов, земли промышленности, транспорта, связи и
других секторов народного хозяйства, земли природоохранного,
природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и
историко-культурного назначения, земли лесного фонда, лесного
хозяйства, земли водного фонда, земли запаса);
б) коммерческая недвижимость (офисная, торговая, бары,
рестораны, гостиницы, спортивно-оздоровительные комплексы);
в) промышленная недвижимость (производственно-складская);
г) жилая недвижимость.
а) производственные объекты недвижимости (прямо или
косвенно участвуют в создании
товара);
б)непроизводственные объекты недвижимости (обеспечивают
условия для обслуживания и проживания населения).
а) воспроизводимые объекты недвижимости (здания, сооружения,
многолетние насаждения);
б) невоспроизводимые объекты недвижимости (земля, природные
месторождения, природные водные бассейны).
а) объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию;
б) объекты недвижимости, находящиеся в незавершенном
строительстве.
а) объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности;
б) объекты недвижимости, находящиеся в государственной
собственности;
в) объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной
собственности;
г) объекты недвижимости, находящиеся в собственности
общественных организаций и другие
обширного
количества
классификаций
свидетельствует
о
многообразии объектов недвижимости. Наиболее интересной в плане отличий
правового регулирования является первая классификация по типу недвижимости,
в рамках которой автор предлагает выделить объекты естественного (земля и
природные объекты) и искусственного происхождения (жилые и нежилые
помещения).
Как
правило,
по
недвижимости
естественного
происхождения
у
правоприменителей не возникает вопросов при отнесении того или иного объекта
к данной категории, в отличии от недвижимого имущества искусственного
происхождения. Изучение практики регистрации прав на недвижимость показало,
19
что разными органами технической инвентаризации одинаковые объекты в одних
случаях признаются недвижимостью, а в других почему-то нет. Примечательной
является точка зрения Бевзенко Р.С. [2.9], который считает, что здания
(сооружения) вообще должны рассматриваться как существенная составная часть
земельного участка, а сами постройки не участвовать в гражданском обороте в
качестве самостоятельных объектов прав, а являться частью того права, которое
имеется у застройщика на землю.
Как было отмечено выше, недвижимое имущество выступает в качестве
объекта
рыночных
отношений,
поэтому
вопрос
о
признании
объекта
недвижимостью, как правило, возникает, если собственник желает совершишь
какую-либо сделку с ним. Так, имея в собственности земельный участок
советующего назначения, владелец имеет право возвести на нем какое-либо
строение, но чтобы это строение стало законной недвижимостью и могло быть
отчуждено – необходима государственная регистрация прав на него. Таким
образом, законодатель определяет момент возникновения недвижимости как
объекта гражданских правоотношений – это момент государственной регистрации
в Росреестре. Если собственник производил строительные работы в соответствии
с законом, (по нормам Градостроительного кодекса РФ), то по завершении
строительства ему остается
подать заявление в орган
государственной
регистрации и получить подтверждение признания права собственности за ним.
Так,
для
возведения
объекта
недвижимости
необходимы
разработка
и
утверждение проектной документации, получение разрешительной документации
на
строительство
и
ввод
объекта
в
эксплуатацию
(ст.
48,
51,
55
Градостроительного кодекса РФ).
Если собственник земельного участка не совершал вышеуказанных
действий, он, опираясь на нормы ст.222 ГК РФ может по суду признать право
собственности на самовольную постройку, после чего зарегистрировать это право
и иметь возможность распоряжаться недвижимым имуществом. При этом,
согласно п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации
№ 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29
20
апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных
прав» (далее – Постановление Пленума ВС РФ №10, ВАС РФ №22), если
самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем
застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения,
ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на
самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории
которого находится самовольная постройка.
Чтобы такой иск использовался для упрощения регистрации права на вновь
созданный
объект
недвижимости
с
целью
обхода
норм
специального
законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и
ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей, истец должен обосновать
причины, согласно которым он изначально не оформил документы в положенном
законом порядке.
Таким образом, недвижимое имущество как объект договора куплипродажи является весьма специфическим. До сих пор в законодательстве
отсутствует чёткое понимание того, является ли данный конкретный объект
недвижимостью или нет. В ст. 130 ГК РФ законодатель описывает его
материальные и формально-юридические характеристики, однако не дает ответа
на вопрос, какие из них первичны. Исходя из существующей судебной практики,
можно сделать вывод, что необходимость государственной регистрации прав на
недвижимость
выступает
основополагающим
признаком
для
признания
действительным перехода права собственности на нее по договору куплипродажи, однако наличие такой регистрации не является гарантом того, что в
какой-либо момент времени по волеизъявлению собственника или иного
заинтересованного лица объект будет признан движимым имуществом, в силу
своей природы.
21
1.2. Содержание и форма договора купли-продажи недвижимости
Договор
купли-продажи
недвижимости
регулируется
7
параграфом
четвертого раздела ГК РФ. Согласно п.1 ст.549 ГК РФ «по договору куплипродажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец
обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание,
сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество».
Согласно общей парадигме договора купли-продажи, по такому договору
одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне
(покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это
имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (ст.454 ГК РФ).
Общие правила о купле-продаже (§ 1 гл. 30, ст. ст. 454 — 491 ГК РФ)
применяются к продаже недвижимого имущества, если иное не предусмотрено
специальными нормами о купле-продаже недвижимости (§ 7 гл. 30, ст. ст. 549 —
558 ГК РФ) (п. 5 ст. 454 ГК РФ).
Из определения, данного в законе, следуют характеристики договора куплипродажи, как сделки. Они представлены на рисунке 3.
Тот
факт,
что
договор
купли-продажи
недвижимости
является
консенсуальным отражает диспозитивность гражданского законодательства и
особенность предмета договора – с одной стороны недвижимость достаточно
ценный и дорогостоящий объект, с другой – его передача осуществляется
формально,
при
этом
материальное
перемещение
объекта
отсутствует.
Взаимность создает юридическое равенство сторон, его заключивших, то есть
равенство ответственности и её оснований, а возмездность прежде всего отражает
интерес обеих сторон сделки.
22
Договор куплипродажи
недвижимости
Консенсуальный
Возмездный
(считается заключенным
(права и обязанности
возникают) с момента
достижения соглашения)
продавец получает за
исполнение своих
обязанностей встречное
предоставление (плату)
Двусторонне
обязывающий (взаимный,
синаллагматический)
каждая из сторон имеет
права и несет обязанности.
Рисунок 3 – Формальные характеристики договора купли-продажи
недвижимости
Форма договора продажи недвижимости указана в ст. 550 ГК РФ – простая
письменная. Соглашение составляется в виде одного документа, подписанного
сторонами. Как и в любых других видах сделок, несоблюдение формы договора
влечёт ее недействительность (абз.2 ст.550 ГК РФ). Закон допускает заключение
договора купли-продажи квартиры и в нотариальной форме, выбор определяется
желанием и интересами самих участников сделки. Но есть несколько исключений,
когда нотариальное удостоверение договора требуется обязательно. Это
относится к следующим случаям:
- продажа доли в квартире постороннему лицу (п.1, ст.42, Закона «О
государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее –
Закон №218-ФЗ));
23
- продажа квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного
гражданина (п.2, ст.54, Закона №218-ФЗ);
- продажа квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением,
(ст. 584 ГК РФ).
В общем случае существенными условиями договора купли-продажи
недвижимости являются предмет и цена (ст.554, 555 ГК РФ). Данные об объекте
недвижимости
должны
быть
достаточными,
чтобы
индивидуализировать
имущество и внести сведения о нем в Единый государственный реестр
недвижимости (далее – ЕГРН). Эти данные варьируются в зависимости от объекта
сделки. Перечень необходимой информации, которую надо указать в договоре
купли-продажи недвижимости, в зависимости от ее вида, представлен в таблице 2.
Таблица 2 – Данные об объекте договора купли-продажи по видам
помещений
Вид недвижимости
жилое помещение
нежилое помещение
предприятие, как
имущественный
комплекс
земельный участок
Перечень обязательных идентифицирующих сведений
наименование (квартира/доля/комната/дом), назначение (жилое), адрес,
этаж, общая площадь (в соответствии с ЕГРН), обременения (при
наличии), перечень лиц, проживающих в квартире, которые сохраняют
право пользования квартирой после совершения сделки, с указанием
прав этих лиц на пользование квартирой (п.1 ст.558 ГК РФ).
наименование (офис, склад, производственное помещение, или
торговая площадка), назначение (нежилое), адрес, этаж, общая
площадь (в соответствии с ЕГРН), обременения (при наличии).
акт инвентаризации (то есть перечень всех пассивов предприятия),
бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и
стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств),
включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера,
размера и сроковых требований (ст.561 ГК РФ).
кадастровый номер земельного участка, его местоположение (адрес),
площадь, категория земли (целевое назначение), вид разрешенного
использования.
Необходимость
определенности
объекта
недвижимости
в
договоре
обосновывается тем, что продаваемый объект должен существовать реально, быть
зарегистрированным в государственном реестре прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, данные, указанные о нем в договоре купли-продажи должны точно
24
указывать на тот объект, для продажи которого и был составлен договор [2.6, c.
148].
Не может быть объектом договора такое помещение, которое не
представляет собой самостоятельного объекта недвижимого имущества. Так,
было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на
часть здания производственного корпуса, так как указание в спорном договоре его
предметом части помещения в отсутствие доказательств, свидетельствующих о
том, что эта часть помещения является самостоятельным объектом [1.40].
Так же, для того, чтобы можно было продать земельный участок, его
границы
должны
быть
четко
определены,
по
закону
нельзя
продать
неопределенную долю земельного участка, так как в силу ст.37 ЗК РФ «объектом
купли-продажи
могут
быть
только
земельные
участки,
прошедшие
государственный кадастровый учет». В случае если собственник желает продать
долю земельного участка, ему сначала придется выполнить кадастровые работы
по межеванию, составить соглашение по разделу земельного участка, присвоить
ему
адрес
и
затем
зарегистрировать
право
собственности
в
органе
государственной власти на выделенный кусок земли. Только после завершения
эти процедур, вновь созданный земельный участок может стать объектом
договора купли-продажи.
В случае отсутствия цены в договоре купли-продажи недвижимости он
считается незаключенным. В законе прямо указано, что определение цены по
правилам п.3 ст.424 ГК РФ невозможно и в случае отсутствия данного пункта
договор признается незаключенным (ст.555 ГК РФ).
После
определения
предмета
и
цены
в
договоре
купли-продажи
недвижимости, необходимо определиться с формой, порядком и способом оплаты
обязательства. По мнению Кузнецова А.А. [2.18] в настоящее время существует 4
основных метода расчетов по договору купли-продажи недвижимости (таблица 3)
Выбор метода расчета лежит полностью на сторонах сделки и не указан в
законодательстве.
Оплата
недвижимости
может
производиться
за
счет
собственных средств, кредита, материнского капитала. И если покупка объекта
25
собственности за счет собственных средств не будет накладывать каких либо
обязательств
на
выгодоприобретателя,
два
других
способов
влекут
дополнительные сложности.
Таблица 3 – Способы расчетов по договору купли продажи недвижимого
имущества
Способ расчета
расчёт наличным или с помощью платёжного
поручения
расчёт с помощью банковской ячейки (как
правило используется физическими лицами)
расчёт с использованием аккредитива (как
правило используется юридическими лицами)
расчёт с использованием банковского счёта
эскроу
Сущность способа
расчет
возможен
в
наличном
либо
безналичном порядке. Покупатель может
внести денежную сумму полностью, либо
частично в момент заключения договора или
при утверждении о регистрации права
собственности (ст.861 – 862 ГК РФ)
стороны и банк оформляют совместный
договор, и банк предоставляет ячейку для
хранения денежных средств. Например,
покупатель закладывает денежную сумму в
ячейку, доступ к которой продавец с
разрешения банка получает только после
регистрации права собственности и внесения
соответствующей записи в ЕГРН (ст.992 ГК
РФ).
покупатель недвижимости заранее заключает
договор с банком, куда вносит полную сумму,
а предоставив определенные документы,
которые прописаны в договоре. Банк
возвращает деньги либо наличными, либо
перечисляет на счёт (ст.867-873 ГК РФ)
счёт эскроу необходим только для хранения
денег покупателя и при наступлении
определенных обстоятельств, оговоренных в
договоре купли-продажи - передачи их
продавцу. (ст. 860.10 ГК РФ)
Покупка жилья с использованием средств материнского капитала несет в
себе обязательство выделения доли детей в собственности (п. 4 ст. 10 Закона «О
дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от
29.12.2006 №256-ФЗ). Соответственно, при продаже такого помещения в
обязательном порядке будут привлечены органы опеки и попечительства в силу
ст.37 ГК РФ. Согласно ст.131 ГК РФ ограничения прав собственности
(обременения) подлежат государственной регистрации.
26
Кредитное финансирование покупки недвижимости, как правило, влечет
наложение обременения на нее. Понятие обременения было дано в Законе «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №
122-ФЗ от 21.06.1997 года. В отношении недвижимого имущества под
обременением (ограничением) прав в соответствии с абз. 4 ст. 1 понималось
«наличие
установленных
предусмотренном
законом
законом
или
порядке
уполномоченными
условий,
запрещений,
органами
в
стесняющих
правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных
прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки,
доверительного
управления,
аренды,
концессионного
соглашения,
ареста
имущества и других)». В новом Законе № 218-ФЗ, вступившем в силу с 01.01.2017
года, не дано четкого определения понятиям обременения и ограничения, однако
присутствуют отсылки к ним.
Так, по смыслу ст.1 Закона №218-ФЗ следует, что государственная
регистрация обременения является обязательной и выражает акт признания
государством ограничения права собственника на распоряжение недвижимым
имуществом. По мнению Кузнецова А.А. [2.18], обременение представляет собой
дефект права, что-то, что ограничивает и ущемляет права собственника, как
владельца абсолютного права по отношению к объекту недвижимости. Сведения
об обременении должны быть зарегистрированы в Росреестре и соответственно
отражаются в выписке из ЕГРН при ее запросе. Законодатель выделяет несколько
видов обременения недвижимости (таблица 4).
Таблица 4 – Виды обременений недвижимого имущества
Вид
обременения
ипотека
аренда
Норма права
Сущность обременения
ст.11
Закона
«Об
ипотеке
(залоге
недвижимости)»
от
16.07.1998 №102-ФЗ
ст.609 ГК РФ, п. 1 ст.
617 ГК РФ
приобретенная недвижимость находится в залоге
кредитора до погашения её стоимости;
переход права собственности на сданное в аренду
имущество к другому лицу не является
основанием для изменения или расторжения
договора аренды
27
Продолжение таблицы 4
арест
п.4 ст.140 ГПК РФ, ч. 4
ст. 80 Закона «Об
исполнительном
производстве»
от
02.10.2007 г. № 229-ФЗ
ст. 586 ГК РФ
рента
опека
и глава 4 Закона «Об опеке
попечительство и попечительстве» №48ФЗ от 24.04.2008 г.
сервитут
ст.
23
Земельного
кодекса РФ
включение
объекта
перечень
культурных
памятников
ст. 47.1. Закона «Об
в объектах
культурного
наследия
(памятниках
истории и культуры)
народов
Российской
Федерации»
от
25.06.2002 №73-ФЗ
наложение ареста на имущество должника
предполагает запрет на распоряжение им, а в
некоторых случаях – ограничение права
пользования имуществом или даже его изъятие;
рента обременяет недвижимое имущество,
переданное под ее выплату. В случае отчуждения
такого имущества плательщиком ренты его
обязательства по договору ренты переходят на
приобретателя имущества;
любую сделку с объектом можно совершить в
таком случае лишь при согласии, полученном от
органа опеки;
сервитут дает другому лицу или лицам право
ограниченного пользования участком, у которого
имеется собственник. Чаще всего сервитут над
участками устанавливается для обеспечения
возможности прохода либо проезда;
не ограничено распоряжение объектом, но
существуют
определенные
требования
к
содержанию
и
использованию
объектов
культурного наследия, включенных в реестр;
доверительное
ст. 1020 ГК РФ
управление
недвижимостью
концессионное
соглашение
доверительный управляющий осуществляет в
пределах, предусмотренных законом и договором
доверительного
управления
имуществом,
правомочия
собственника
в
отношении
имущества,
переданного
в
доверительное
управление. Если сделка была совершена не в
интересах выгодоприобретателя она оспорима;
п.15 ст.3 Закона «О права владения и пользования концессионера
концессионных
недвижимым имуществом, входящим в состав
соглашениях»
от объекта
концессионного
соглашения,
21.07.2005 №115-ФЗ
недвижимым имуществом, предоставленным
концессионеру,
подлежат
государственной
регистрации в качестве обременения права
собственности концедента.
Из таблицы видно, что недвижимость, находящаяся под обременением,
несколько ограничена в обороте, и поэтому неуказание факта обременения
объекта недвижимого имущества в договоре купли-продажи хоть и не влечет его
прямую
недействительность
и
незаключенность,
может
послужить
28
существенным препятствием к распоряжению покупкой и делает сделку
оспоримой.
Так, в силу ст. 39 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998
№102-ФЗ «При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке без
согласия залогодержателя, последний имеет право по своему выбору потребовать
либо признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной
и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ, либо досрочного
исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на
заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит».
Таким образом, можно сделать вывод о том, что договор купли-продажи
недвижимого имущества является одним из самых сложных видов договоров
купли-продажи, каждый подвид которого (купля-продажа земельного участка,
жилых и нежилых помещений, предприятия) имеет свои особенности и
дополнительно прописанные нормы законодательства. Для того, чтобы сделка
была действительной, необходимо соблюсти все существенные условия,
включающие форму, цену и специфические особенности предмета договора.
1.3. Переход права собственности на объект недвижимости по договору
купли-продажи
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ, «в случаях, когда отчуждение имущества
подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя
возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом».
Следовательно, так как в силу п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на
недвижимость
по
договору
купли-продажи
подлежит
государственной
регистрации, то совокупность правомочий владения, пользования и распоряжения
объектом
приобретенного
недвижимого
имущества
по
общему
правилу
покупателя возникает в момент внесения соответствующей записи в ЕГРН.
Данное правило действует и в случае добровольного отчуждения имущества, и
если инициатором перехода прав собственности являются третьи лица (по
29
решению суда, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения
обязательства перед банком по договору и другие).
Однако, как разъясняет Верховный суд РФ в своем Постановлении [1.26],
отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на
недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания
недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим
покупателем и продавцом. После вступления в права владения покупателем, но до
момента государственной регистрации прав собственности - покупатель является
законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения
на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время потенциальный собственник не
может распоряжаться объектом недвижимости до государственной регистрации
права, даже в случае исполнения сторонами договора, что прямо следует из п.2
ст.551 ГК РФ.
В соответствии с п.4 ст.1 Закона №218-ФЗ «государственная регистрация
прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр
недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором
внесены в ЕГРН». Органом, регистрирующим переход права собственности
является, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и
картографии (Росреестр).
Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на
указанное имущество может быть установлен только законом. Например,
согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ «О применении судами
некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» от
23.06.2015 г. №25, вне зависимости от осуществления соответствующей
государственной регистрации право переходит в случаях универсального
правопреемства (ст. 58 ГК РФ (реорганизация юридического лица), ст. 1110 ГК
РФ (наследование)).
Переход права собственности может быть законно зарегистрирован только в
случае наличия права собственности у продавца на объект купли-продажи
изначально.
Так,
самовольная
постройка,
до
момента
признания
ее
30
недвижимостью, не может служить объектом купли-продажи – переход права
собственности не произойдёт (например, Постановление Второго арбитражного
апелляционного суда от 15.10.2015 №02АП-7798/2015 [1.44]).
Самовольная постройка, до момента признания ее судом объектом
незавершенного строительства или другого вида недвижимости, вообще
находится вне гражданского оборота и считается незаконной. Так, не может быть
установлен сервитут для обеспечения прохода или проезда к самовольной
постройке, в том числе к новому объекту, возникшему на принадлежащей
ответчику территории, в целях обслуживания здания истца. Лицо, самовольно
построившее объект, не прибредшее законное право собственности на данную
постройку не вправе требовать от собственника соседнего земельного участка
права ограниченного пользования названным участком, о чем говориться в
Обзоре судебной практики ВС РФ [1.30].
Перехода права собственности на объект недвижимого имущества по
договору
купли-продажи
не
происходит
в
случае
признания
договора
недействительным, а сделки оспоримой или ничтожной (п.1 ст.167 ГК РФ).
Причины, по которым заключенное между сторонами соглашение может быть
подвергнуто двусторонней реституции представлены на рисунке 4.
Из рисунка видно, что существует много потенциальных причин признать
договор
купли-продажи
недвижимого
имущества
недействительным,
а
последствия сделки - неправомерными. Так, наиболее распространенным поводом
к признанию сделки недействительной является отсутствие согласия третьих лиц,
в частности супруга или супруги на совершение юридически значимого действия
по отчуждению совместно нажитого имущества, тогда как, согласно п. 1 ст. 35
Семейного
кодекса
РФ
владение,
пользование
и
распоряжение
общим
имуществом супругов осуществляются по их обоюдному согласию (например,
Постановление Президиума Верховного суда Удмуртской республики №44-г-32
от 22.08.2014 г. по делу №4Г-616/2014 [1.46]).
31
Договор купли-продажи недвижимости недействителен
Сделка ничтожная, если:
Сделка оспоримая, если:
Нарушен закон и интересы
третьих лиц
Совершена без необходимого
согласия третьего лица
Противоправная цель сделки
Совершена в состоянии,
препятствующем возможности
адекватно оценивать
обстоятельства
Совершена под влиянием
существенного заблуждения
Сделки, совершенные
недееспособными лицами
Фиктивные сделки с целью
обхода норм закона
Сделка совершена под влиянием
обмана, угрозы, насилия или
стечения тяжелых обстоятельств,
«кабальная сделка»
Сделки, совершенные с
ограниченным в обороте
имуществом
Рисунок 4 – Причины признания договора недействительным.
Отдельного внимания заслуживает вопрос судьбы земельного участка при
купле-продаже объекта недвижимости. В отечественном законодательстве
заложен принцип
«единства судьбы», предполагающий неразрывную связь
земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Этот принцип
проявляется в том, что недвижимость, должна следовать судьбе земельного
участка, и, наоборот, при продаже недвижимости обязательно должен быть решен
вопрос о праве покупателя на земельный участок.
32
Согласно ст.552 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого
имущества,
одновременно
с
передачей
права
собственности
на
такую
недвижимость передаются права на земельный участок, занятый ею и
необходимый для ее использования. Аналогичное правило закреплено и в п. 4 ст.
35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без
находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному
лицу.
Согласно п.2. ст.552 ГК РФ, если продавец недвижимости является
собственником земельного участка, на котором находится недвижимость,
покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый
такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Сделки, воля сторон
по которым направлена на отчуждение недвижимости без соответствующего
земельного участка, если земельный участок и расположенные на нем объекты
принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными как
несоответствующие закону (ст.168 ГК) (см. п.2 Постановления Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. №16 «О свободе договора и ее
пределах» [1.28]).
Право собственности на земельный участок переходит к покупателю
расположенного на нем недвижимого имущества в силу прямого указания закона,
данное правило не требует дублирования в договоре купли-продажи. Равным
образом отсутствует необходимость в особой индивидуализации (по правилам
ст.554 ГК РФ) в тексте договора соответствующего земельного участка, а для
государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на
объекты недвижимости без государственной регистрации перехода к нему права
собственности на земельный участок нет оснований. Если застройщик по
договору долевого участия в строительстве здания, состоящего из нежилых
помещений, одновременно является собственником земельного участка, на
котором осуществлялось строительство, с переходом права собственности на
нежилое помещение к участнику долевого строительства переходит также право
долевой собственности на земельный участок [1.31].
33
Однако, в современном правовом поле существуют ситуации, когда объект
недвижимости и земельный участок, на котором он возведен находятся в
собственности разных лиц.
В таком случае, по договору купли-продажи недвижимости земельный
участок в собственность покупателя не переходит, но последний приобретает
право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме,
что и прежний собственник недвижимости (см. п.3 ст.554 ГК РФ, п.1 ст.35 ЗК), и
вправе требовать оформления соответствующих прав. В частности, покупатель
недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на
праве
аренды,
приобретает
право
пользования
участком
с
момента
государственной регистрации своего права собственности.
При этом, право пользования участком переходит к покупателю независимо
от того, был ли договор аренды переоформлен между ним и собственником
участка.
Таким образом, право собственности на объект недвижимости по договору
купли-продажи переходит в момент государственной регистрации. До этого
момента, покупатель может иметь право пользоваться и даже владеть
недвижимым имуществом, но
не имеет достаточно
правомочий
чтобы
распоряжаться им. Более того, переход права собственности возможен только в
том случае, если изначально продавец обладал им, потому как лицо не может
передать прав больше чем имеет. Также, необходимым и обязательным условием
является признание договора купли-продажи действительным и заключённым.
34
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ КУПЛИПРОДАЖИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Договор купли-продажи жилого помещения
Исходя из положений ГК РФ, можно сделать вывод, что под договором
купли-продажи жилого помещения понимается соглашение, по которому одна
сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороны
(покупателя) жилое помещение, а покупатель в свою очередь принять его по
передаточному акту и
уплатить за него обговоренную в соглашении цену.
Объектом такого договора, соответственно, является жилое помещение.
Согласно ст.15 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ), жилым
помещением
признается
«изолированное
помещение,
которое
является
недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан»
(отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным
требованиям законодательства). Тот факт, что жилое помещение должно быть
предназначено для проживания граждан дублируется и в ГК РФ (п. 2 ст. 288 ГК
РФ). Из данного определения можно выделить отличительные черты жилого
помещения, закрепленные в законодательстве:
1. Является недвижимым имуществом. Следовательно, вагончики, трейлеры
и прочие транспортные средства не могут быть жилыми, даже если собственник
фактически проживает в них.
2. Пригодно для постоянного проживания граждан (ч. 2 п. 1 ст. 673 ГК РФ),
а именно отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям к жилым
помещениям, установленным Федеральным законом от 30.03.1999 г. №52-ФЗ «О
санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Соответственно, гараж
или шалаш не могут быть признаны жилыми помещениями.
3. Изолировано (ч. 1 п. 1 ст. 673 ГК РФ), то есть его границы могут быть
индивидуально определены.
Ст. 16 ЖК РФ выделяет виды жилых помещений (рисунок 5).
35
Виды жилых помещений
жилой дом, часть жилого дома
комната
индивидуально-определенное здание,
которое состоит из комнат, а также
помещений вспомогательного
использования, предназначенных для
удовлетворения гражданами бытовых и
иных нужд, связанных с их проживанием в
таком здании
часть жилого дома или квартиры,
предназначенная для использования в
качестве места непосредственного
проживания граждан в жилом доме или
квартире.
квартира, часть квартиры
структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее
возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее
из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их
проживанием в таком обособленном помещении
Рисунок 5 – Виды жилых помещений
Параграф 7 ГК РФ, регулирующий особенности продажи недвижимости,
содержит специальную статью, закрепляющую особенности продажи жилых
помещений (ст.558), тем самым законодатель акцентирует внимание на обороте
такого объекта недвижимости как жилые помещения. Помимо наличия таких
существенных условий как цена и предмет, характерных для договоров куплипродажи любой недвижимости, в договоре купли-продажи жилого помещения
должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право
пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (п.1
ст.558ГК РФ).
В соответствии с ЖК РФ и ГК РФ, право пользования жилым помещением
наравне с собственником имеют следующие категории лиц:
1. Члены семьи собственника (супруг, дети и родители) (п.1 ст.31 ЖК РФ);
2.
Другие
родственники,
нетрудоспособные
иждивенцы
и
в
исключительных случаях иные граждане, если они вселены собственником в
качестве членов своей семьи (п.1 ст.31 ЖК РФ);
36
3. Наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним
граждане (ст. 675 и 677 ГК РФ);
4. Граждане, являющиеся поднанимателями в пределах срока поднайма, но
не более срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ «переход права собственности
на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для
прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего
собственника», однако в некоторых случаях имеются основания для сохранения
права пользования помещением за вышеуказанными лицами.
Например, в соответствии со статьей 19 Федерального закона РФ от 29
декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации» если член семьи собственника (в том числе бывший) не
принимал участие в приватизации, но имел законное право пользования данным
помещением, то он сохраняет право пользования жилым помещением в случае
смены
собственника.
Судебная
практика
подтверждает
данный
вывод
(Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2015 № 13-КГ15-1 [1.34]).
Выселить данных лиц из помещения без наличия на то законных оснований
весьма проблематично, однако неуказание их в договоре купли-продажи жилого
помещения влечет его незаключенность, следовательно, покупатель имеет право
требования возмещения уплаченных средств.
Помимо лиц, указанных в ст. 31 ЖК РФ, право пользования жилым
помещением граждане приобретают в силу:
1. Завещательного отказа (ст.33 ЖК РФ).
2. Договора пожизненного содержания с иждивением (ст.34 ЖК РФ).
На практике, покупатели неохотно соглашаются на сделку, если имеются
лица, которые сохраняют право пользования жилым помещением после смены
собственника,
так
как
это
составляет
дополнительные
сложности
по
урегулированию отношений с прежними жильцами. Как правило, чтобы
обезопасить себя от рисков, покупатель требует приложить к договору куплипродажи жилого помещения выписку из домовой книги (документ, содержащий
37
информацию обо всех зарегистрированных в жилом помещении гражданах) или
выписку из лицевого счета.
Если говорить о приобретении в собственность квартиры (доли в квартире
или комнаты), стоит упомянуть, что в силу п.1 ст.290 ГК РФ и п.1 ст.36 ЖК РФ
«собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве
общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме».
Данный факт не обязательно отражать в договоре, так как он презюмируется в
законодательстве, а условия договора, противоречащие данному правилу
считаются ничтожными (п.2 ст.38 ЖК РФ).
При этом, отчуждение таковой собственности отдельно от квартиры не
допускается (п.2 ст. 290 ГК РФ). Конструкция данного правила аналогична
конструкции нормы ст. 552 ГК РФ, в которой сказано, что земельный участок
следует судьбе постройки, расположенной на нем. Как отмечает Коротков Д.Б.
[2.16], «общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме
являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее
значение и не являются объектами индивидуальной собственности». Помимо
этого, право собственности на общее имущество возникает в силу закона и не
связано с государственной регистрацией [2.30].
Продажа комнаты к коммунальной квартире имеет свои специфические
особенности. После приобретения такой недвижимости, новый собственник
приобретает так же право на долю в общем имуществе коммунальной квартиры
(кухня, ванная комната, подсобные помещения и другие) (ст.42 ЖК РФ). Помимо
этого, согласно п.6 ст. 42 ЖК собственники комнаты в коммунальной квартире
имеют право преимущественной покупки отчуждаемой комнаты (ст.250 ГК РФ).
Рассмотрим нюансы договора купли-продажи доли в квартире или доме.
Основная его особенность состоит в том, что в силу п.1 ст.250 ГК РФ «при
продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные
участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки
продаваемой доли по цене, за которую она продается». В случае несоблюдения
этого правила, наступает ответственность, а именно: «при продаже доли с
38
нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой
собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке
перевода на него прав и обязанностей покупателя» (п.3 ст. 250 ГК РФ).
Таким образом, получается, что в договоре купли-продажи доли в праве на
жилое помещение, должен быть прописан отказ остальных дольщиков от права
преимущественной покупки, в противном случае такая сделка оспорима. В п. 1
ст.250 ГК РФ при установлении преимущественного права покупки доли в праве
общей собственности предусмотрено одно исключение — продажа доли с
публичных торгов, в результате которых договор в соответствии со ст. 447 ГК РФ
заключается с лицом, выигравшим торги. Продажа доли с публичных торгов
возможна, например, при обращении взыскания на долю в общем имуществе (ст.
255 ГК), при реализации заложенного имущества (ст. 350 ГК).
Стоит отметить, что в мошеннических целях обхода преимущественного
права покупки доли в жилом помещении, собственник иногда заключает договор
дарения, вместо договора купли-продажи, однако такая практика может быть
оспорена
другими
дольщиками
по
суду,
а
договор
дарения
признан
недействительным, в случае изъявления желания обманутым дольщиком на
покупку (Определение ВС РФ от 09.01.2018 г. №50-КГ17-27 [1.38]). При этом,
позиция ВС РФ, ВАС РФ такова, что несоблюдение обязанностей продавца при
продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу является
основанием для перевода прав и обязанностей покупателя на сособственника, чье
преимущественное
право
покупки
было
нарушено,
но
не
является
самостоятельным основанием для признания недействительным договора куплипродажи такой доли [1.26].
Особого
внимания
заслуживает
вопрос
учета
интересов
несовершеннолетних при купле-продаже жилого помещения. Во-первых, если
несовершеннолетний является собственником жилого помещения или доли в нем,
для совершения сделки по его отчуждению требуется соглашение органов опеки и
попечительства (п.2 ст. 38 ГК РФ). Без такого согласия сделка является
оспоримой. Во-вторых, если на покупку жилья были использованы средства
39
материнского капитала, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от
12.12.2007 г. №862 «О Правилах направления средств (части средств)
материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий», то такое
жилое помещение должно быть оформлено в общую долевую собственность всех
членов семьи.
Правовой механизм защиты прав несовершеннолетних в данном случае
заключается в том, что в течение шести месяцев после получения кадастрового
паспорта жилье должно быть оформлено в общую долевую собственность
супругов и детей, что подтверждается нотариально заверенным письменным
обязательством лица, получившего сертификат. Однако использование средств
материнского капитала при покупке жилья не является обременением,
соответственно не фиксируется в ЕГРН, в связи с чем у родителей появляется
возможность
продать
купленное
жилое
помещение
до
выделения
соответствующих долей детям. Следовательно, проблемы могут появиться у
нового
собственника,
так
как
сотрудники
прокуратуры
в
интересах
совершеннолетнего имеют право обратиться в суд с иском о признании сделки по
отчуждению имущества недействительной.
В настоящее время судебная практика идет по пути применения
последствий недействительности к сделкам по купле–продаже жилых помещений,
приобретенных с использованием материнского капитала и показывает, что 80%
исков, где ответчиком выступает получатель средств материнского капитала,
удовлетворяется в полном объеме [2.20]. Как отмечает Габитдинов Р.Ф. [2.12] «в
случае заключения сделки по реализации жилого помещения, не оформленного в
собственность всех членов семьи и приобретенное за счет средств материнского
(семейного) капитала, такая сделка является ничтожной». Следовательно,
добросовестный
приобретатель
спорного
жилья
обязан
будет
вернуть
недвижимость, а уплаченные средства требовать в судебном порядке с бывшего
собственника, что зачастую крайне проблематично.
Рассмотрим вопросы, связанные с исследованием договора купли-продажи
жилых
помещений,
соответствующих
условиям
отнесения
к
жилью
40
экономического класса. Само понятие жилья экономического класса впервые
появилось в Постановлении Правительства Российской Федерации от 5 мая 2014
г. №404 «О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для российской
семьи», в рамках реализации государственной программы «Обеспечение
доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан
Российской Федерации». Тогда государство впервые задумалось об обеспечении
малоимущей части населения жильём, комфортным для жизни по ценам, ниже
рыночных (на 20%). С 01.01.2018 года вместо понятия «жилье экономического
класса» используется понятие «стандартное жилье», но сущность понятия не
изменилась.
Основной особенностью договора купли-продажи такого помещения
является его предмет, то есть стандартное жилье. Условия отнесения жилых
помещений к такому классу утверждены приказом Министерства строительства и
жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России) от
5.05.2014 г. № 223/пр «Об утверждении условий отнесения жилых помещений к
жилью
экономического
класса»
и
в
целом
отражают
три
критерия:
предназначение, площадь и состояние жилого помещения. Только объект
недвижимости,
соответствующий
предъявленным
в
данном
документе
требованиям может стать объектом договора-купли продажи стандартного жилья,
а покупатель приобрести некоторые ценовые привилегии.
Законом так же предъявлен ряд требования к субъектному составу
участников договора: сторонами по такому соглашению могут стать только
юридическое лицо, заключившее договор об освоении территории в целях
строительства жилья экономического класса или договор о комплексном
освоении территории в целях строительства жилья экономического класса в
соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации одной
стороны, и гражданин, имеющий право на приобретение жилья экономического
класса, с другой [2.21].
В соответствии с п. 2 ст. 7 Федерального закона от 21.07.2014 № 224-ФЗ «О
внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и
41
отдельные законодательные акты Российской Федерации» перечень категорий
граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса,
утверждают субъекты Российской Федерации.
Анализ
нормативно-правовых
документов
в
Орловской
области
[1.23]позволяет сделать вывод, что категория населения, имеющая право
претендовать на приобретение жилья экономического класса это малоимущие,
многодетные или имеющие низкий уровень доходов граждане, нуждающиеся в
государственной поддержке.
Таким образом, для заключения договора на покупку стандартного жилья
необходимо учесть ряд специфических требований как к объекту, так и к
сторонам договора, в противном случае покупатель потеряет возможность
воспользоваться субсидией, предоставляемой государством.
Исходя из исследования, проведенного выше, можно сделать вывод, что
договор
купли-продажи
жилого
помещения
имеет
ряд
специфических
особенностей, связанных с особой социальной значимостью сделок данного вида.
Так, к жилым помещениям относиться только
определённая категория
недвижимости, пригодная для постоянного проживания, а при заключении
договора по отчуждению такой собственности необходимо указывать список лиц,
сохраняющих право пользования помещением в соответствии с законом, что
является существенным условием. Так же, необходимо соблюдать права
несовершеннолетних и недееспособных и учитывать право преимущественной
покупки доли в жилом помещении других дольщиков. В последние годы, в
рамках реализации государственной программы, по обеспечению населения
доступным жильем, в оборот вошло «стандартное жилье», которое предлагается
на рынке жилой недвижимости по более низкой цене, однако для заключения
договора купли-продажи которой требуется соблюсти ряд специфических
условий к объекту и сторонам договора.
42
2.2. Договор купли-продажи машино-места
С 1 января 2017 г. с вступлением в силу Федерального закона от 03.07.2016
№ 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса
Российской
Федерации
и
отдельные
законодательные
акты
Российской
Федерации», в отечественное законодательство было официально введено
понятие машино-места и стали возможны сделки по купле-продаже такого
имущества.
По договору купли-продажи машино-места продавец обязуется передать
таковое, а покупатель принять по передаточному акту и уплатить за него цену,
согласованную заранее. Объектом договора купли-продажи машино-места
является объект недвижимости, определенный законодателем в абз.3 п.1 ст.130
ГК РФ как «предназначенная для размещения транспортных средств часть здания
или сооружения». Чтобы считаться объектом недвижимости, машино-место
должно быть поставлено на кадастровый учет в установленном законом порядке
[1.12], а переход права собственности на него подлежит государственной
регистрации.
Более точное законодательное описание машино-места дано в п.29 ст.1
Градостроительного Кодекса РФ (далее – ГрК РФ): «машино-место предназначенная исключительно для размещения транспортного средства
индивидуально-определенная
часть
здания
или
сооружения,
которая
не
ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей
конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о
государственном кадастровом учете порядке». По мнению Цукановой Е.Ю.[2.27],
тот факт, что в двух источниках даны несколько отличные по объёму понятия
может повлиять на единообразие практики правоприменителей.
До
января
законодательстве.
2017
года,
Введение
понятие
машино-места
специального
термина
отсутствовало
было
в
обусловлено
необходимостью упрощения гражданско-правового оборота таких объектов, так
как в крупных городах стали появляться не только подземные, но и
43
многоуровневые паркинги для автомобилей имеющие единственное целевое
назначение по содержанию машин [2.11].
Ранее, в законодательстве содержалось только понятие парковки, указанное
в п.21 ст.1 ГрК РФ: «парковка (парковочное место) - специально обозначенное и
при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том
числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и
(или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью
подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов
улично-дорожной
сети
и
предназначенное
для
организованной
стоянки
транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению
собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника
земельного участка».
Как видно из определений, машино-место и парковка являются отнюдь не
тождественными понятиями, и основное отличие состоит в том, что первое – это
часть здания или сооружения, тогда как второе чаще всего представляет собой
ограниченное пространство на земле. Из различий в определениях возникает
разница в правовом регулировании права собственности на эти объекты.
Так, машино-место, определенное в установленном законом порядке может
являться самостоятельным объектом договора купли-продажи. Для этого оно
должно быть индивидуально определено и зарегистрировано в Росреестре.
«Местоположение
машино-места устанавливается посредством графического
отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при
отсутствии этажности у здания либо сооружения — на плане здания либо
сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места»
- говориться в ст.6.1 ГрК РФ.
Парковочное место – это часть улично-дорожной сети города, поэтому по
смыслу ст. 1 ГрК РФ оно может находиться только в собственности владельца
дороги,
владельца
определенного
земельного
участка
или
государства
(муниципалитета). Индивидуализировать такое место среди расположенных
рядом не представляется возможным, соответственно, оно не может быть
44
объектом договора купли продажи – продать можно только земельный участок, и
на правах собственника использовать его по своему усмотрению.
Если рассматривать часть двора в многоквартирном доме, то место,
отведенное под парковку, является частью общего имущества собственников
дома и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Следовательно, в
силу п.4 ст.37 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме не
вправе выделить в натуре свою долю из общей собственности, а так же
распорядиться ей отдельно от принадлежащего ему помещения. С этой точкой
зрения соглашается Крашенинников П.В. [2.5], который подчеркивает, что такие
стояночные
места
могут
находиться
только
в
пользовании
граждан,
проживающих в конкретном доме.
Машино-место – это исключительный вид объекта недвижимости. Как
отмечает Жиляев М.С. [2.13], уникально не только определение объекта, но и
способ его «возведения», ведь согласно ст. 24 Закона № № 218-ФЗ, границы
машино-места определяются в том числе путем нанесения на поверхность пола
или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами).
Получается, чтобы машино-место стало договором купли продажи его можно не
только построить, реконструировать, но и просто нарисовать, главное, чтобы
границы были определены проектной документацией.
Приказом Минэкономразвития России от 07.12.2016 г. №792 «Об
установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места»
установлено, что размер машино-места должен находиться в интервале от 5,3 х
2,5 м до 6,2 х 3,6 м. При этом, собственникам, у которых имеется
зарегистрированное до 01.01.2017 года машино-место как объект недвижимости,
переоформлять правоустанавливающие документы не нужно, даже если его
размер не соответствует допустимым размерам [2.11].
Определенность границ такой недвижимости в виде рисовки простых
линий,
которые
недостаточной,
имеют
что
физическое
может
привести
свойство
к
стираться,
многочисленным
представляется
спорам
между
собственниками соседних машино-мест. Цуканова Е.Ю. [2.27] считает, что
45
машино-место вообще является фикцией в теории недвижимости, так как не
имеет физических границ и не изолировано. Ряд авторов [2.10, 2.14, 2.27]
отмечают зарубежный опыт Германии, в решении проблемы определения
машино-места, где обособленность объекта недвижимости должна быть выражена
в длительной маркировке и заключаться в том, что третьи лица не смогут
беспрепятственно осуществлять пользование данным парковочным местом.
В отечественной практике, машино-место, обозначенное линиями разметки,
никак не защищено от противоправных посягательств со стороны других
автовладельцев. Это зачастую приводит к конфликтам, которые сложно
разрешить в правовом поле, так как обычно чужое место занимается на
непродолжительный, но весьма неудобный для собственника срок, а штраф за
такое нарушение законодательно не предусмотрен.
Стоит отметить, что до принятия Закона № 315-ФЗ, машино-место могло
быть объектом договора купли-продажи, однако имела место только долевая
собственность на такую недвижимость. Соответственно, было необходимо
поставить на кадастровый учет здание, в котором находится машино-место, а
затем зарегистрировать долю в праве общей собственности на здание с
определением долей в праве собственности на них пропорционально размерам
расположенных
там
машино-мест.
Определенные
сложности
вызывала
невозможность свободно распоряжаться долей, вызванная ограничениями в
отчуждении такой доли (необходимость соблюдать правила ст. 250 ГК РФ о
преимущественном праве покупки).
Необходимо заметить, что практика признания машино – места объектом
надвижимости все же имелась, но это требовало немалых затрат обращения в суд
[2.19]. Однако даже при этом в последующем для постановки на учет,
требовалось обозначить место определенных размеров ограждением высотой 1.1
– 1.3 метра от уровня пола, что противоречит
требованиям пожарной
безопасности [2.14] .
Законодатель определил правила перехода от ранее зарегистрированных
прав на машино-место как долю в праве общей собственности к регистрации прав
46
на машино-место как самостоятельный объект недвижимости. Для этого
необходимо определить границы нового объекта недвижимости и осуществить
выдел в натуре своей доли [2.31]. Для выдела в натуре указанной доли в праве и
регистрации права собственности можно не предоставлять согласие иных
участников, если ранее было заключено соглашение всех сособственников или
решение общего собрания, определяющее порядок пользования недвижимым
имуществом, находящимся в общей долевой собственности. По мнению
Жиляева М.С.[2.13], «указанный механизм переоформления прав можно признать
упрощенным, социально-ориентированным».
Актуальной является проблема права собственности на пространство над
машино-местом и на общее имущество собственников парковочного зала.
Быданов А.В. [2.10] полагает, что, относительно пространства над машиноместом, следует применять аналогию закона, и собственник такого объекта
недвижимости
обладает
правами
в
отношении
пространства
над
ним,
соразмерными правам собственника земельного участка.
Бевзенко Р.С. [2.9] считает, что юридически правильную модель
оформления общего имущества законодатель закрепил в качестве переходной
нормы, установив, что, если вы были ранее собственником доли, то при
выделении машино-места индивидуально, оно регистрируется за вами, а все
окружающее имущество остается в долевом владении. То есть собственник
нового объекта недвижимости продолжает нести бремя содержания совместного
имущества в объеме, существовавшем до выдела машино-места, в порядке,
установленном законодательством РФ.
Представляется логичным, что в случае перехода прав собственности на
машино-место по договору купли-продажи, к новому собственнику так же будут
переходить права и обязанности, связанные с пользованием общим имуществом,
будь то стены, подъезды и шлагбаумы. Сегодня на практике, чтобы сделать
правильно, надо сначала зарегистрировать долевую собственность, а потом
трансформировать ее в собственность на машино-места, так как нормы
47
регулирующей данное правоотношение по аналогии со ст.36 ЖК РФ в
законодательстве не предусмотрено.
Субъектный состав сторон договора купли-продажи машино-места не
отличается от состава любого другого договора купли-продажи недвижимости:
покупателем и продавцом может выступать любое физическое или юридическое
лицо. Однако на практике, чаще всего машино-место покупается гражданами для
личного пользования, потому как организации либо имеют собственную
парковку, либо не утруждают себя решением данного вопроса.
Таким образом, нормы, законодательно регулирующие правовой режим
машино-мест
как
законодательстве
объектов
совсем
недвижимости
недавно
–
с
появились
01.01.2017
в
отечественном
года
индивидуально
определенное место для стоянки автомобиля вошло в гражданский оборот и
смогло стать объектом договора купли-продажи. Ключевые особенности машиноместа, как объекта договора купли продажи, заключаются в следующем:
1) индивидуальная определенность в проектной документации здания или
сооружения;
2) полное или частичное отсутствие ограждающей конструкции;
3) достаточно очертаний на поверхности напольного покрытия или кровли в
виде линий (нанесенных краской или наклеенных полосами);
4) имеет законодательно закрепленные границы минимально и максимально
допустимого размера.
Введение нового понятия имело своей целью активизацию гражданского
оборота машино-мест и упрощению процедуры регистрации прав на них, потому
как с каждым годом, количество легковых автомобилей в собственности у
граждан растет, тогда как мест их содержания становиться все меньше.
48
2.3. Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства
Ухудшение
экономической
ситуации
в
стране,
падение
объёма
производства и снижение уровня доходов экономических субъектов обусловили
массовое увеличения объемов незавершенного строительства на территории РФ.
По мнению Татарова К.Ю. [2.24] с финансовой точки зрения, незавершенное
строительство может быть рассмотрено как величина понесенных затрат,
вложенных в возведение здания или сооружения, дальнейшее строительство
которого прекращено. Получается, что недостроенный объект еще не способен
выполнять свою функцию, но уже представляет собой капитал, который
потенциально
может
принести
своему
владельцу
доход.
Чтобы
иметь
возможность распоряжаться объектом незавершенного строительства, в том числе
отчуждать его по договору купли-продажи, законодатель закрепил его статус в
качестве недвижимого имущества (п.1 ст.130 ГК РФ).
В п. 10 ст.1 ГрК РФ дано понятие объекта незавершенного строительства:
«объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты,
строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного
строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других
подобных построек. Согласно данному пункту, понятия объекта капитального и
незавершенного строительства синонимичны. Однако данное понятие весьма
расплывчато, так как остается неясным, с какого момента можно считать, что
строительство уже начато, но еще не завершено. Как отмечает Краснова Е.В.
[2.17], «ни в законодательстве, ни даже в цивилистической доктрине не
разработана логичная и прозрачная система правовых норм, регулирующих
вопросы правовой природы объектов незавершенного строительства и их
гражданско-правового оборота».
Важное
значение
для
определения
правовой
природы
объекта
незавершенного строительства имеет Постановление Пленума Верховного Суда
РФ от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела
I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [1.25], в п. 38
которого разъяснено: «При разрешении вопроса о признании правомерно
49
строящегося
объекта
недвижимой
вещью
(объектом
незавершенного
строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью
завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.
Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является
его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1
ст. 133 ГК РФ)». Следовательно, позиция Верховного Суда РФ такова, что
признать объектом незавершенного строительства можно такой объект, у
которого по крайней мере завершен фундамент.
Следует отметить, что вопрос момента возникновения (образования)
объекта незавершенного строительства как недвижимой вещи, поднимается в
цивилистической науке постоянно [2.8, 2.15, 2.17], потому как проблема
квалификации объекта незавершенного строительства в качестве недвижимости
напрямую зависит от момента его возникновения. Очевидно, что для того, чтобы
стать объектом договора купли-продажи, как и любой другой
объект
недвижимости капитальное строительство должно существовать не только
фактически, но и юридически, то есть быть поставлено на кадастровый учет в
соответствии c Законом № 218-ФЗ. Именно момент государственной регистрации
объекта
незавершенного
строительства
можно
считать
моментом
его
возникновения в правовом поле, однако вопрос о том, когда наступает тот
момент, когда эта регистрация становится возможной остается открытым.
Законодатель в настоящее время устанавливает только один случай, когда
государственная регистрация объекта незавершенного строительства является
обязательной – в том случае, если застройщик привлекал денежные средства
участников долевого строительства (п.5 ст.13 Федерального закона «Об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и
о
внесении
изменений
в некоторые
законодательные
акты
Российской
Федерации» от 30.12.2004 №214-ФЗ). В остальных случаях не обязательно
регистрировать право собственности на объект капитального строительства, но
как было указано выше, чтобы появиться в правовом поле и иметь возможность
50
стать
объектом
договора
купли
продажи
такой
объект
должен
быть
зарегистрирован.
При регистрации объекта незавершенного строительства необходимо
определить
его
ключевые
характеристики,
которые
позволят
индивидуализировать его как потенциальный объект договора купли-продажи.
Такие характеристики указаны в подпунктыах11–13 ч.3 ст. 8 Закона № 218-ФЗ) и
представлены на рисунке 6.
основная характеристика объекта (протяженность, глубина, глубина
залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее
проектируемое значение
Ключевые характеристики объекта незавершенного строительства
проектируемое назначение
здания, сооружения,
строительство которых не
завершено
степень готовности объекта в
процентах
Рисунок 6 – Индивидуализирующие признаки объекта незавершенного
строительства
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в
осуществлении кадастрового учета [1.32] отмечено, что: «Объект незавершенного
строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень
выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в
качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой
вещи)».Как отмечает Ситдикова Л.Б. [2.23], судебная практика признает объекты
незавершенного строительства объектами недвижимости независимо от степени
их готовности, при наличии проектно-сметной, разрешительной документации на
51
капитальное строение, с учетом возведенного фундамента, возможности
завершения строительства и исключения признаков самовольной постройки их
следует относить к недвижимости .
Неопределенность четкого момента возникновения объекта незавершенного
строительства предметно порождает возникновение споров по поводу признания
того или иного объекта капитальным строительством для его государственной
регистрации. Представляется логичным предложение Умеренко Ю.А [2.25]. по
определению на законодательном уровне такого процента готовности объекта
(исходя из его проектной документации), по достижению которого таковой может
быть поставлен на кадастровый учет.
Однако, даже признание вещи объектом капитального строительства не
предполагает
его
автоматического
отнесения
к
категории
недвижимого
имущества, что становиться очевидным из Постановления Президиума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 24.09.2013 № 1160/13 [1.41]. В рассматриваемом деле
управление Центрального банка РФ по Челябинской области обратилось с иском
к Росреестру о признании незаконным отказа о государственной регистрации
объекта капитального строительства, а именно ограждения. Вывод суда был
следующим:
«Термин
«объект
капитального
строительства»
является
специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не
может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества»,
имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание. Поскольку
требование о государственной регистрации прав установлено лишь в отношении
недвижимости как категории гражданского права, вывод о необходимости
распространения
в
отношении
того
или
иного
объекта
капитального
строительства соответствующего правового режима может быть сделан в каждом
конкретном случае только с учетом критериев, установленных приведенными
нормами Гражданского кодекса». Следовательно, спорное ограждение, хотя и
признано судом объектом капитального строительства, недвижимостью быть не
может.
52
Отельного
внимания
заслуживает
вопрос
признания
объектами
недвижимости асфальтовых, бетонных покрытий, заборов и иных аналогичных
объектов. Они могут быть начальным этапом возведения сооружения или
являться составной частью уже существующего, однако могут ли они выступать
самостоятельно в гражданском обороте – вопрос открытый. Судебная практика
складывается таким образом, что данные объекты признаются составной частью
земельного участка (см. Постановление Президиума Высшего Арбитражного
Суда РФ от 17.01.2012 №4777/08 [1.42]), а, следовательно, не могут являться
самостоятельными объектами договора купли-продажи. Основополагающим
принципом в данном случае, по мнению Бевзенко Р.С. [2.9, c.28], является то, что
у такового объекта отсутствует собственное назначение в обороте, отличное от
назначения земельного участка.
Как правило, Росреестр отказывает в регистрации права собственности на
объект незавершенного строительства, если отсутствуют правоустанавливающие
документы на земельный участок под ним. По общему правилу, п.10 ст.40 Закона
№218-ФЗ
устанавливает,
что
«государственный
кадастровый
учет
и
государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства
осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и
правоустанавливающего
документа
на
земельный
участок,
на
котором
расположен такой объект недвижимости». Данное правило следует из принципа
«единой судьбы» земельного участка и расположенной на нем недвижимости.
Кроме того, согласно п. 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах
практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о
договоре аренды» в случае, если земельный участок, отведенный для создания
объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем
право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного
строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов,
подтверждающих право пользования таким земельным участком.
53
Однако, если судом будет установлено, что на момент прекращения
договора аренды объект незавершенного строительства не может быть отнесен к
недвижимости, то отказ в государственной регистрации является правомерным
(Определение ВС РФ от 01.02.2016 № 310-КГ16-46 по делу № А35-2090/2014
[1.35], Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12.07.2017
по делу № А82-5091/2016 [1.48]).
Стоит
отличать
договор
купли-продажи
объекта
незавершенного
строительства от договора купли-продажи будущей вещи. Фактически, объект
капитального строительства в будущем так же представляет собой нечто
завершенное и определенное, так как не имеет смысла приобретать его без цели
дальнейшей реконструкции. Как отмечает Татаров К.Ю. [2.24], отличие состоит в
том, что при купле-продаже объекта незавершенного строительства, таковой сам
по себе имеет некоторую ценность, а возможность его реализации дает шанс
возвращения в хозяйственный оборот средств, оказавшихся замороженными на
строительной площадке, тогда как купля-продажа будущей вещи предполагает
лишь фиксацию возникшего обязательства в перспективе, переход права
собственности по которому произойдет лишь в случае возникновения указанного
объекта в натуре и передаче его покупателю.
Таким образом, наибольшую трудность в составлении договора куплипродажи объектов незавершённого строительства составляет определение его
объекта. Чтобы стать объектом договора купли-продажи недвижимости,
капитальное строительство должно быть должным образом зарегистрировано в
Росреестре. Основная сложность состоит в том, что даже факт государственной
регистрации не всегда гарантирует признание того или иного объекта
недвижимостью, а, следовательно, и переход прав собственности на него по
договору купли продажи может быть признан судом не состоявшимся.
54
ГЛАВА 3. ЗАЩИТА ПРАВ СТОРОН ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Иск о признании сделки недействительной и иск о применении
последствий недействительности сделки
Как справедливо отмечает B.C. Ем, «всякое право, в том числе и любое
субъективное гражданское право, имеет для субъекта реальное значение, если оно
может быть защищено» [2.6, с.617]. Грибанов В.П. [2.3] определяет субъективное
право на защиту как юридически закрепленную возможность управомочённого
лица использовать меры правоохранительного характера с цель восстановления
нарушенного права и пресечения действий, нарушающих право.
Обязательственно-правовые способы защиты сторон сделки проистекают из
договорных обязательств и не защищают право собственности на имущество, а
скорее охраняют имущественный интерес собственника, ведь сами договорные
отношения, возникающие при осуществлении сделки
по
купле-продажи
недвижимости являются косвенными по отношению к праву собственности,
переходящему по договору. Ключевым критерием разграничения вещных и
обязательственных прав, по мнению Зарубина А.В., Потапенко Н.С. [2.2, c.28],
выступает объект воздействия: «для вещных прав – это имущество, для
обязательственных – субъект права, а именно его действия». Именно поэтому,
при наличии договорных или иных обязательственных отношений должны
предъявляться специальные, обязательственно-правовые требования в защиту
своих прав так как между участниками спора существуют относительные, а не
абсолютные правоотношения. Особенности обязательственно-правовых способов
защиты
прав
сторон
договора
купли-продажи
недвижимого
имущества
представлены на рисунке 7.
Особенность обязательственно-правовых способов защиты состоит в том,
что они могут применяться как для возврата имущества, причем не важно –
индивидуально-определенного или родового (в отличие от вещных исков,
направленных на защиту права собственности в отношении индивидуально-
55
определенного имущества), так и для восполнения потерь, связанных с утратой
имущества.
Особенности обязательственно-правовых способов защиты прав сторон
договора:
1) вытекают не из права собственности, а из обязательственных
правоотношений
2) возникают только из относительных правоотношений
3) нарушителем права всегда является конкретное, заранее известное лицо
Рисунок 7 – Особенности обязательственно-правовых способов защиты
прав сторон договора
По общему правилу защита нарушенного права в гражданском праве
осуществляется посредством подачи искового заявления в соответствующий суд.
Иск о признании сделки недействительной и иск о применении последствий
недействительности
сделки
являются
наиболее
распространёнными
обязательственно-правовыми способами защиты прав на недвижимое имущество
и могут подаваться как вместе так и раздельно. Рассмотрим каждый из этих исков
более подробно.
1. Иск о признании сделки недействительной. Отнесение данного вида
исков к обязательственно-правовым способам защиты прав сторон договора
Зарубин А.В. [2.2] считает правомерным в силу того, что «в результате
удовлетворения требования может отпасть основание возникновения права
собственности,
что
приведет
к
его
отрицанию
за
несостоявшимся
приобретателем». Именно поэтому, иск о признании недействительности сделки
можно считать иском, направленным на возврат титула собственника и
разрушение титула приобретателя.
56
Сделка, признанная недействительной не порождает последствий, на
которые рассчитывали стороны договора. В случае признания недействительным
договора купли-продажи недвижимости право собственности на объект не
переходит от продавца к покупателю, а, следовательно, последний не приобретает
титул собственника. Однако, в случае с недвижимым имуществом утраты титула
недостаточно для эффективной защиты прав настоящего собственника.
Само по себе признание сделки недействительной - это установление судом
юридически значимого факта, что стоит отличать от применения последствий
такой недействительности. Согласно п.4 ст.166 ГК РФ, «суд вправе применить
последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если
это необходимо для защиты публичных интересов и в иных предусмотренных
законом случаях». Во всех остальных случаях (в частности при необходимости
реституции
после
признания
недействительной
оспоримой
сделки)
для
применения последствий недействительности требуется отдельное заявление
лица, чье право было нарушено.
Данный факт имеет значение в связи с тем, что при признании судом
недействительной оспоримой сделки и если судом не применены последствия ее
недействительности, при поступлении в орган, осуществляющий регистрацию
прав копии судебного акта запись о собственнике сохраняется. Иными словами,
для полноценной защиты нарушенных прав продавца требуется не только
признать
сделку
недействительной,
но
и
применить
последствия
ее
недействительности, то есть совершить все указанные в законе действия,
необходимые для перерегистрации собственника. Об этом же свидетельствует
абз.3 п.52 Постановления Пленума ВС РФ №10, ВАС РФ №22: «решение суда о
признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее
недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРН».
Такая позиция Верховного Суда представляется логичной, в связи с тем, что
для применения последствий недействительности сделки необходимо, чтобы
исполнение по договору прошло между сторонами, тогда как признать сделку
недействительной возможно и без ее фактической реализации. Именно поэтому
57
имеет смысл отграничивать иск о признании сделки недействительной от иска и
применении последствий такой недействительности.
2. Иск о применении последствий недействительности сделки. Право
предъявления
такого
иска
предоставляется
лицу,
обладающему
правом
оспаривать сделку. Если эта сделка ничтожна, то в таком случае правом на
предъявление иска обладает любое заинтересованное лицо, а если оспорима –
только лицо, прямо указанное в законе (ст.166 ГК РФ). Целью иска является
восстановление
состояния,
предшествующего
совершению
сделки
и
ее
исполнению (реституция). Как правило, это выражается в возврате имущества,
переданного по договору, либо эквивалентной ему стоимости данного имущества
в денежном выражении, а также в устранении правовых последствий,
порождённых сделкой (п.2 ст.167 ГК РФ).
Отличие от виндикации состоит в том, что реституция может быть
направлена на родовой объект или его денежную оценку, тогда как истребовать
из чужого незаконного владения можно исключительно на индивидуальноопределённый объект недвижимости.
Рассматривая
двустороннюю
реституцию
как
последствие
недействительности сделки необходимо отметить, что суд принимает решение
исключительно в рамках заявленных истцом требований. Именно поэтому в
примере с недвижимостью стоит помнить, что без встречного заявления
ответчика о возврате ему средств за незаконно отчужденное имущество суды,
совершенно правильно применяя ст.196 ГПК РФ, самостоятельно не вправе
обязать истца к этому
Однако не все недействительные сделки влекут за собой реституцию.
Например, согласно ст.169 ГК РФ «недопущение реституции» применяется в тех
случаях, когда сделка была совершена с целью, противоправной основам
правопорядка и нравственности. В таком случае возмещение по сделке
изыскивается в доход государства. Также, согласно правилу п.2 ст.167 ГК РФ, в
случае, если фактически невозможен возврат вещи в натуре – потерпевшей
стороне возмещается эквивалентная ей денежная стоимость.
58
Если покупателем по сделке является добросовестный приобретатель в том
смысле, в котором он указан в ст.302 ГК РФ, то по отношению к нему
невозможно применение реституции, что прямо утверждает Постановление
Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. №6-П «По делу о проверке
конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса
Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М.Мариничевой,
А.В.Немировской, З.А.Скляновой, Р.М.Скляновой и В.М.Ширяева» [1.24]. В
таком случае, по факту, настоящий собственник не имеет отношения к
заключенному
договору,
ничтожному
в
силу
того,
что
продавец,
его
заключивший, был неуправомочен на такую сделку (например, Постановление
Президиума Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики 11.02.2016 №
4г-450/2015 [1.45]).
Исходя из Постановления Конституционного Суда РФ №6-П можно сделать
вывод, что если покупатель недвижимого имущества не знал и не мог знать о том,
что имущество приобретается им у лица, не имеющего законного основания его
отчуждать, то он не несет ответственности по возвращению купленного объекта
на основании признания сделки недействительной.
В таком случае подлежит применению виндикационный иск, если
соблюден критерий отсутствия воли продавца при совершении сделки. Согласно
ст. 301 ГК РФ «Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело
права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный
приобретатель),
то
собственник
вправе
истребовать
это
имущество
от
приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом,
которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено
у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли».
Однако, если в суде будет доказано, что воля собственника на отчуждение
имущества присутствовала, пусть даже и с пороком (кабальная сделка, сделка под
влиянием заблуждения или обмана), то бывший собственник
не вправе
применять виндикацию, а может только требовать реституцию в случае
признания сделки недействительной, а покупателя – недобросовестным.
59
Распространенным является случай, когда через цепочку последовательных
сделок купли-продажи с разным субъектным составом прикрывается сделка,
направленная на прямое отчуждение имущества первым продавцом последнему
покупателю. Позиция Верховного Суда РФ такова, что истребование имущества
из владения последнего покупателя в таком случае необходимо проводить с
использованием правового механизма реституции (ст.167 ГК РФ), а не механизма
виндикации (ст.301, 302 ГК РФ), потому как вся цепочка сделок по сути является
притворной. Получается, что виндикация в данном случае не применяется в силу
наличия договорных отношений между сторонами.
Необходимо
отметить,
что
в
случае
необходимости
применения
последствий недействительности оспоримой сделки нужно сначала установить в
судебном порядке ее недействительность, иначе в иске будет отказано. Напротив,
при применении последствий недействительности ничтожной сделки требование
может
быть
заявлено
без
предварительного
разрешения
вопроса
о
недействительности.
Стоит
различать
применения
последствий
признания
договора
недействительным и незаключенным. Хотя в обоих случаях сделки не имеют
юридической
силы,
судебная
практика
сложилась
таким
образом,
что
недействительная сделка влечет последствия, указанные в п.2 ст.167 ГК РФ, а
незаключенная сделка влечет возникновение обязательства из неосновательного
обогащения (ст.1102 ГК РФ). Например, по одному из дел суд признал
правомерным отказ продавцу в удовлетворении последствий недействительности
ничтожной сделки, указав, что спорный договор является незаключенным, в связи
с чем использование способа защиты гражданского права, указанного в ст. 167
ГК РФ, является неприемлемым (определение ВАС РФ от 04.03.2009 №114/09
[1.43]).
В силу п.1 ст. 181 ГК РФ «Срок исковой давности по требованиям о
применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании
такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года».
60
Течение данного срока начинается с момента, когда началось исполнение
ничтожной сделки.
В силу п.2 ст. 181 ГК РФ «Срок исковой давности по требованию о
признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее
недействительности составляет один год». Течение данного срока начинается с
момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах,
являющихся основанием для признания такой сделки недействительной.
Таким образом, можно сделать вывод, что иск о признании сделки
недействительной направлен на возврат титула настоящему собственнику, однако
акт решения суда по данному вопросу не является основанием для внесения
записи в ЕГРН. Иск о применении последствий недействительности сделки
напротив, направлен на восстановление такого состояния вещей, которое было до
сделки, а обратная перерегистрация права собственности является одной из
главных его целей.
3.2. Иск об отобрании вещи и иск о государственной регистрации перехода
права собственности на недвижимое имущество
Обязательственно-правовые способы защиты используются в том случае,
если пассивный субъект, который состоит с управомоченным лицом в
обязательственных правоотношениях отказывается от исполнения или исполняет
ненадлежащим образом свои обязанности, предметом которых выступает объект
недвижимости. Иск об отобрании вещи и иск о государственной регистрации
перехода
права
собственности
на
недвижимое
имущество
являются
обязательственно-правовыми способами защиты прав сторон договора куплипродажи недвижимости и призваны защитить интересы покупателя в том случае,
если продавец отказывается передать оговоренное имущество или совершить акт
государственной регистрации перехода права собственности на него.
Иски об отобрании вещи подается против должника, взявшего на себя
обязательство передать индивидуально-определенную вещь. Нормативная основа
61
иска – ст.398 ГК РФ, согласно которой «в случае неисполнения обязательства
передать индивидуально определенную вещь в собственность, хозяйственное
ведение, оперативное управление или в возмездное пользование кредитору
последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее
кредитору на предусмотренных обязательством условиях». Получается, что такой
иск является в некотором роде обратным реституции, так как в данном случае в
судебном порядке требуется обязать должника исполнить договор, а в случае с
реституцией – вернуть фактическое имущественное состояние, предшествующее
сделке. Поскольку рассматриваемый иск является обязательственно-правовым,
требование о передаче индивидуально-определенной вещи может быть заменено
требованием о возмещении убытков (абз.2 ст.398 ГК РФ).
Согласно ст.301 ГК РФ «Собственник вправе истребовать свое имущество
из чужого незаконного владения». В данном контексте следует отличать иск об
отобрании вещи и иск об истребования имущества из чужого незаконного
владения. В случае с иском об отобрании вещи, вопрос о принадлежности титула
собственника не оспаривается, так как имеются правовые основания утверждать,
что переход права собственности юридически состоялся, а в натуре нет. Иск об
истребовании имущества из чужого незаконного владения в науке носит название
виндикационного иска, что с латинского переводиться как «объявляю о
применении силы». Цель применения такого иска – «прекращение незаконного
владения
ответчиком
индивидуально-определенным
имуществом
и
восстановление права собственности (в части правомочия владения) истца.
При применении виндикационного иска, который относиться к вещноправовым способам защиты, требуется установить «незаконность владения» и
уже затем изъять вещь, а при применении иска об отобрании вещи требуется
только потребовать от должника исполнить обязательство. Использование
виндикационного иска вообще возможно только в случаях, когда между лицами
отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями
недействительности
сделки.
Только
тогда
спор
о
возврате
имущества
собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, что
62
подтверждается позицией Верховного Суда РФ: согласно п.34 Постановления
Пленума ВС РФ №10, ВАС РФ №22 «Спор о возврате имущества, вытекающий из
договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий
недействительности
сделки,
подлежит
разрешению
в
соответствии
с
законодательством, регулирующим данные отношения».
Таким образом, иск об отобрании вещи не стоит путать с виндикационным
иском, потому как они имеют разную направленность и цель.
Необходимо отметить, что если должник передал спорное имущество
арендатору, то кредитор имеет право предъявить иск по ст.551 ГК о
принудительной регистрации перехода права собственности, но не может лишить
арендатора владения. В данном случае принудительная регистрация перехода
права собственности права арендатора не затронет, так как в силу ст.617 ГК РФ
произойдет замена арендодателя.
Основная проблематика, возникающая в контексте применения ст.398 ГК
РФ, проявляется в случае «двойной продажи». Когда в таком случае
недвижимость остается во владении продавца, но право собственности на
имущество перешло одному из конкурирующих покупателей (например, переход
права собственности зарегистрирован в ЕГРН), этот покупатель должен иметь
приоритет, даже если договор с ним был заключен позже, чем договор с другим
претендентом (при условии добросовестности обоих покупателей). В случае если
последний предъявил иск об отобрании вещи, а продавец подтвердил, что он уже
не собственник вещи, хотя и продолжает владеть ею, в иске должно быть
отказано. Соответственно, если ответчик уже не является собственником,
удовлетворение иска об отобрании невозможно (Определение Верховного Суда
Республики Башкортостан от 19.03.2018 по делу №33-4900/2018 [1.47]).
В таком случае за остальным покупателями остается право требования о
возмещении убытков. В п.61 Постановления Пленума ВС РФ №10, ВАС РФ №22
сказано: «если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в
отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена
государственная регистрация перехода права собственности за одним из
63
покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения
убытков,
вызванных
неисполнением
договора
купли-продажи».
Данное
положение утвердилось в судебной практике (например, Определение Верховного
суда РФ от 28.07.2016 №310-ЭС16-3758 [1.36]).
Новеллой в судебной практике в 2017 году стало Определение Верховного
Суда РФ от 22.05.2017 по делу № 303-ЭС16-19319 о несостоятельности
(банкротстве) ООО «Бомарше» [1.37], в котором Верховный Суд РФ изложил
качественно новую позицию относительно двойных продаж, когда продавец
будущей
недвижимости
действовал
недобросовестно,
и
усматривается
аффилированность опосредованного продавца с застройщиком. Так, Верховный
Суд РФ определил, что конечный покупатель имеет право предъявить иск о
возмещении убытков напрямую к застройщику, минуя прямого контрагента, а
«наступление деликтной ответственности лица, совершившего противоправное
действие (бездействие), в частности двойное отчуждение объекта недвижимости,
не может зависеть от случайного факта (дальнейшей цепочки перепродаж)».
Таким образом, данный правовой механизм предоставляет обманутым дольщикам
более эффективную защиту своих прав, а для недобросовестных застройщиков,
создающих подобные ситуации - дополнительный риск.
Рассмотрим
иск
о
государственной
регистрации
перехода
права
собственности на недвижимое имущество. Данный вид иска используется в
случае, если контрагент по договору купли-продажи недвижимого имущества
уклоняется от выполнения процедуры государственной регистрации перехода
права. Правовой основой иска в частности является п. 3 ст.551 ГК РФ. Согласно
данной норме, если «одна из сторон уклоняется от государственной регистрации
перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию
другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права
собственности». В таком случае, регистрация в Росреестре происходит на
основании
судебного
решения.
Наиболее
часто
рассматриваемый
иск
используется покупателем, исполнившим договор купли-продажи недвижимости
для приобретения права собственности на нее в силу ст.219 ГК РФ.
64
Смысл
названной
недобросовестного
правовой
поведения
нормы
стороны,
заключается
уклоняющейся
в
от
пресечении
обязательной
регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими
сторонами. При этом сделка, от которой уклоняется сторона ответчика, должна
соответствовать закону.
При вынесении решения по иску о государственной регистрации перехода
права собственности суду необходимо установить совокупность следующих
обстоятельств, подтверждающих возникновение права собственности на стороне
истца (представлены на рисунке 8).
Какие обстоятельства необходимо установить для признания права
собственности на стороне покупателя:
1) Является ли продавец собственником отчуждаемого имущества?
2) Заключен ли между сторонами договор купли-продажи?
3) Облечено ли соглашение в надлежащую форму?
4) Сохраняется ли договор купли-продажи как правоотношение на момент
обращения сторону в суд?
5) Не содержит ли договор признаков ничтожной сделки?
6) Является ли предмет договора недвижимым имуществом?
6) Исполнен ли договор путем передачи недвижимости?
Рисунок 8 – Обстоятельства, важные для признания права собственности за
покупателем с целью государственной регистрации
Кроме этого, суд должен проверить, действительно ли контрагент истца
уклоняется от регистрации права собственности, поскольку в случае, если
стороны подают иск с целью упростить процедуру государственной регистрации
путем использования гражданского судопроизводства, в удовлетворении их
65
требований будет отказано в силу того, что они злоупотребляют правом (п.1 ст. 10
ГК РФ).
В судебном заседании истцу необходимо доказать факты заключения и
исполнения со своей стороны обязательств, вытекающих из договора, факт
действительности договора, а также факт уклонения другой стороны от
регистрации. Ответчик, не желающий регистрировать сделку, должен выдвигать
возражения относительно действительности сделки, в противном случае иск
будет рассмотрен не в его пользу.
Согласно п.61 Постановления Пленума ВС РФ №10, ВАС РФ №22 «Иск
покупателя
о
государственной
регистрации
перехода
права
подлежит
удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче
имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если
иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать
недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого
имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о
передаче».
Таким образом, прослеживается логичная причинно-следственная связь –
сначала должна свершиться фактическая передача недвижимого имущества, а
только затем – государственная регистрация этой передачи. В случае, если
требование продавца передать недвижимость судом не удовлетворено, в
удовлетворении требования о государственной регистрации перехода права
собственности так же будет отказано.
Если договором предусмотрено, что продавец сохраняет право пользования
или владения недвижимостью, данный факт не препятствует удовлетворению
судом иска о государственной регистрации возникшего за покупателем права
собственности.
Абз. 2 ст.551 ГК РФ предусмотрена возможность возмещения убытков,
вызванных необоснованным затягиванием государственной регистрации одной из
сторон, потерпевшей стороне. Однако, такие убытки по правилу ст. 15, 393 ГК РФ
должны быть обоснованы и находиться в причинно-следственной связи с
66
восстановлением нарушенного права, что зачастую в судебной практике
достаточно
сложно
доказать
(например:
Решение
Арбитражного
суда
Свердловской области от 13.05.2008 №А60-12173/2007-С4 [1.49]).
По мнению Зарубина А.В. [2.2] возможность взыскать убыток со стороны,
не желающей провести государственную регистрацию присутствует только в
случае, если уклонение «необоснованно». Например, если установлено, что
продавец
уклоняется
от
государственной
регистрации
перехода
права
собственности в силу неполной оплаты объекта недвижимости, суд должен
вынести решение о внесении соответствующих данных в ЕГРН, но не вправе
взыскивать с ответчика убытки в пользу истца.
Таким образом, иск об отобрании вещи и иск о государственной
регистрации перехода права собственности являются эффективным способом
защиты прав сторон сделки купли-продажи недвижимого имущества, в том
случае, если необходимо понудить одну из сторон к совершению возложенной на
нее договором обязанности. Однако, удовлетворение судом этих исков возможно
только в случае, если сделка по отчуждению оговоренной вещи действительна, а
одна из сторон неправомерно уклоняется от исполнения своей части договора.
3.3. Защита прав продавца
В настоящее время весьма актуальной является тема обеспечения прав
добросовестных участников гражданского оборота при совершении сделок куплипродажи
недвижимого
имущества.
Иски,
позволяющие
защитить
права
покупателя, а так же иски, которые могут быть применены любой из сторон были
рассмотрены выше. Целесообразно теперь рассмотреть способы защиты прав
продавца по сделке купли-продажи недвижимого имущества.Суть проблемы
заключается в том, что в случаях, когда договором предусмотрена оплата после
государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к
покупателю,
недобросовестный
покупатель
может
обязательство по оплате, что повлечет ущерб продавцу.
не
исполнить
свое
67
Законодатель выделяет 3 обязательства, вытекающих из договора куплипродажи недвижимого имущества: по передаче объекта недвижимости; по
государственной
регистрации
перехода
права
собственности
на
объект
недвижимости; по оплате объекта недвижимости. Эти три обязательства связаны
между собой, однако законодателем не установлено четкой последовательности
по исполнению данных обязательств.
Отсюда следует, что
государственная
регистрация перехода права
собственности напрямую не связана с исполнением покупателем обязанности по
оплате по договору. Согласно ст. 223 ГК РФ «право собственности у
приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не
предусмотрено законом или договором, а в случаях, когда отчуждение имущества
подлежит государственной регистрации, - с момента такой регистрации, если
иное не установлено законом».
Оплата по договору купли-продажи недвижимости является отдельным
обязательством, напрямую не связанным с возникновением права собственности
на вещь у покупателя. Между тем, исполнение сделки предполагает обязательное
встречное удовлетворение, в силу того, что такой договор по своей сущности
является возмездным в силу п.1 ст.423 ГК РФ, а оплату цены, установленной
соглашением сторон, законодатель непосредственно относит к исполнению
договора (п. 1 ст. 424 ГК РФ). Получается, что стороны вправе в своем договоре
установить специальные сроки для выполнения каждого из вытекающих из
договора обязательств в отдельности.
В силу норм ст. 314 ГК РФ обязательство само может предусматривать срок
его исполнения (в том числе срок может быть определен моментом
востребования), а если такой срок не предусмотрен - обязательство должно быть
исполнено в разумный срок после его возникновения.
Следовательно,
обязательства
сторон
если
по
договором
не
государственной
установлено,
регистрации
что
исполнение
перехода
права
собственности должно быть произведено только после исполнения покупателем
обязательства по внесению продавцу оплаты по договору в полном объеме,
68
стороны вправе осуществить государственную регистрацию (совершить все
необходимые действия, направленные на регистрацию) до наступления момента
полной оплаты по сделке.
В таком случае возникает вопрос: если государственная регистрация
перехода права собственности произошла, а деньги за переданное имущество по
договору не поступили, может ли продавец подать в суд иск о расторжении
договора, в связи с тем, что контрагент не исполнил или ненадлежащим образом
исполнил свое обязательство?
Позиция Верховного суда РФ однозначна: «Регистрация перехода права
собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является
препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным
статьей 450 ГК РФ» [1.26].Изменение и расторжение договора в соответствии с п.
1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено
законом или договором. По требованию одной из сторон договор может быть
изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении
договора другой стороной или в случаях, прямо указанных в законе или договоре.
При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон,
которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени
лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной
из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях,
предусмотренных законом или договором. В ГК РФ (гл.30, параграф 7 «Продажа
недвижимости» - ст.549 – 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть
договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупной цены.
Позиция Верховного Суда РФ такова, что при рассмотрении споров,
связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с
неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости,
юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача
продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-
69
продажи недвижимого имущества (Определение Верховного Суда РФ от
10.09.2013 №32-КГ13-4 [1.33]).
Неоплата
переданной
недвижимости
может
стать
основанием
для
расторжения договора, только если истец докажет, что это обстоятельство может
быть расценено как существенное нарушение условий договора. В таком случае,
уклонение от перечисления поименованной в договоре суммы денежных средств
будет попадать под действие ст.450 ГК РФ. Как справедливо отмечает Зарубин
А.В. [2.2], «Автоматический» вывод о неоплате как существенном нарушении
договора купли-продажи исключен. Если судом установлено, что неоплата
является существенным нарушением договора, истец может рассчитывать на
расторжение договора и вправе претендовать на возврат имущества по правилам
неосновательного обогащения (ст.1102-1108 ГК РФ). Аналогичный вывод можно
найти в п.65 Постановления Пленума ВС РФ №10, ВАС РФ №22: «согласно
статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат
применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате
исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения
договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата
переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ».
Согласно п. 1 ст. 1104 ГК РФ «Имущество, составляющее неосновательное
обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре».
Очевидно, что после возвращения имущества к законному владельцу необходимо
зафиксировать это действие юридически, то есть с помощью государственной
регистрации. Основанием для государственной регистрации прекращения права
собственности покупателя на спорный объект недвижимости и возвращения
титула собственника продавцу является судебный акт, вынесенный по иску о
расторжении договора. В том случае, если продавец не смог обосновать неоплату
как существенное нарушение, а иных оснований для расторжения договора
предоставлено не было, то ему остается только требование о компенсации в
денежной форме (п.4 ст.486 ГК РФ).
70
Именно в п.3 ст. 486 ГК РФ (гл.30, параграф 1 «Общие положения о куплепродаже»)
присутствует
специальная
норма,
определяющая
правовые
последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом
товара по договору купли-продажи: «Если покупатель своевременно не
оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар,
продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов». В этом случае
продавец имеет право подать в суд исковое заявление о взыскании задолженности
и процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст.395
ГК РФ. По сути, сумма процентов, требуемая истцом, будет выражать объем
убытка, который получил продавец в связи с задержкой оплаты, о чем говориться
в п.41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О
применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской
Федерации об ответственности за нарушение обязательств».
В п.45 того же Постановления сказано, что «отсутствие у должника
денежных средств не является основанием для освобождения от ответственности
за
неисполнение
денежного
обязательства
и
начисления
процентов,
установленных статьей 395 ГК РФ (пункт 1 статьи 401 ГК РФ)».
Таким образом, не только покупатель, но и продавец может рассчитывать на
защиту своих прав в суде, необходимость в которой появляется в случае
невыполнения покупателем обязанности по оплате сделки. Если государственная
регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество состоялась,
а полная цена сделки не была оплачена покупателем, продавец имеет право
подать иск о расторжении договора, если докажет, что данная неоплата является
существенным нарушением договора и поучить возврат объекта в натуре по
правилам ст. 1104 ГК РФ. Во всех остальных случаях он имеет право на
взыскание задолженности и процентов за пользование чужими денежными
средствами по правилам ст. 395 ГК РФ.
71
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Как объект купли-продажи, недвижимое имущество представляет собой
совокупность вещных прав. Открытым остается вопрос об отнесении к
недвижимости тех или иных конкретных объектов, так как отсутствуют четкие
критерии выделения недвижимости из совокупности вещей, и суды зачастую
только по собственному усмотрению определяют судьбу вещи.
Важным является правило, согласно которому судьба земельного участка
следует судьбе сооружение, построенного на нем. То есть, в гражданском обороте
по общему правилу строения не могут существовать отдельно от земли, однако
такие случаи появляются в практике, в связи с чем, представляется, что наиболее
логичным было бы относить к недвижимости исключительно земельные участки,
что
характерно
для
европейского
правопорядка.
Поскольку
постройки,
расположенные на земельном участке, все равно не могут быть отчуждены
отдельно, они бы просто трактовались как его часть. Тем самым не возникало бы
казусов в отнесении того или иного объекта к недвижимому имуществу.
Договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен в
простой письменной форме, а его существенными условиями являются предмет и
цена. В зависимости от специфики предмета договора, могут появляться
дополнительные условия, неуказание которых влечёт его оспоримость. В общем
случае, объект сделки должен быть четко индивидуализирован и иметь
кадастровый паспорт, иначе не будут соблюдены существенные условия
договора. Кроме этого, на недвижимость могут быть наложены обременения,
которые осложнят ее отчуждение по договору купли-продажи, а в некоторых
случаях ее исключают. Особому государственному контролю подлежат сделки с
жилой недвижимостью.
Переход права собственности по договору купли-продажи недвижимого
имущества подлежит государственной регистрации и считается совершенным в
момент внесения записи о новом собственнике в ЕГРН, кроме случаев
универсального правопреемства. До этого момента, покупатель может иметь
72
право пользоваться и даже владеть недвижимым имуществом, но не имеет права
им распоряжаться. Более того, переход права собственности возможен только в
том случае, если изначально продавец обладал им, потому как лицо не может
передать прав больше чем имеет. Необходимым и обязательным условием
является признание договора купли-продажи действительным и заключённым.
Договор купли-продажи жилого помещения имеет ряд специфических
особенностей, связанных с особой социальной значимостью сделок данного вида.
Так,
к
жилым
помещениям
относится
только
определённая
категория
недвижимости, пригодная для постоянного проживания, а при заключении
договора по отчуждению такой собственности необходимо указывать список лиц,
сохраняющих право пользования помещением в соответствии с законом, что
является существенным условием. Так же, необходимо соблюдать права
несовершеннолетних и недееспособных и учитывать право преимущественной
покупки доли в жилом помещении других дольщиков. В последние годы, в
рамках реализации государственной программы по обеспечению населения
доступным жильем, в оборот вошло «стандартное жилье», которое предлагается
на рынке жилой недвижимости по более низкой цене, однако, для заключения
договора купли-продажи которой требуется соблюсти ряд специфических
условий к объекту и сторонам договора.
Договор купли-продажи машино-места является относительно молодым в
отечественной практике. Для того, чтобы индивидуализировать предмет такого
договора, необходимо иметь технический паспорт помещения и отметку на нем о
местонахождении конкретного машино-места. Машино-место следует отличать от
парковочного места, которое может принадлежать только на праве общей долевой
собственности, а, следовательно, может быть отчуждено только вместе с
основной собственностью (квартирой).
Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства является
одним из способов компенсировать затраты собственника по возведению
«недостроя». Основная проблема данного вида договора – определение момента
возникновения объекта. Судебная практика в настоящее время исходит из того,
73
что объект незавершенного строительства приобретает таковой статус если, по
крайней мере, закончен фундамент.
Стороны договора купли-продажи недвижимости имеют право на судебную
защиту. Так, наиболее распространённым является иск о признании сделки
недействительной и иск о применении последствий недействительности сделки.
Первый направлен на возврат титула собственника законному владельцу, а второй
на восстановление справедливости. Эффективной защита нарушенных прав истца
будет в случае объединения данных исков в одно требование, так как они
взаимозависимы, но имеют различную направленность.
Иск об отобрании вещи может применяться стороной договора куплипродажи недвижимого имущества, если продавец не желает передавать объект
после уплаты его стоимости. Поскольку данный иск является обязательственноправовым, требование о передаче индивидуально-определенной вещи может быть
заменено
требованием
регистрации
перехода
о
возмещении
права
убытков. Иск
собственности
на
о
государственной
недвижимое
имущество
используется в случае, если контрагент по договору купли-продажи недвижимого
имущества уклоняется от выполнения процедуры государственной регистрации
перехода права. В таком случае, регистрация в Росреестре происходит на
основании судебного решения.
Продавец по сделке купли-продажи недвижимого имущества может
защитить свои права посредством применения иска о расторжении договора,
однако только в том случае, если докажет, что неоплата или несвоевременная
оплата стала существенным нарушением такого договора. В противном случае, он
может рассчитывать на удовлетворение своих требований путем подачи иска о
взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными
средствами.
74
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Нормативные правовые акты и материалы судебной практики
1.1.
Конституция
Российской
Федерации
(принята
на
всенародном
голосовании 12 декабря 1993 года) (с учетом поправок, внесенных законами РФ о
поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ, от
05.02.2014 №2-ФКЗ)) // Собрание законодательства Российской Федерации. –
2009. – № 4. – Ст. 445. – 2014. - № 31. – Ст. 4398.
1.2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный
закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ с изменениями и дополнениями // Собрание
законодательства Российской Федерации. – 05.12.1994. – № 32. – Ст. 3301.
1.3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный
закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ с изменениями и дополнениями // Собрание
законодательства Российской Федерации. - 29.01.1996. - № 5. - Ст. 410.
1.4.
Гражданский
процессуальный
кодекс
Российской
Федерации:
федеральный закон от 14.11.2002 № 138-ФЗ с изменениями и дополнениями //
Собрание законодательства Российской Федерации. – 18.11.2002. – № 46. – Ст.
4532.
1.5.
Воздушный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от
19.03.1997 №60-ФЗ с изменениями и дополнениями // Собрание законодательства
Российской Федерации. – 24.03.1997. - №12. - Ст. 1383.
1.6
Градостроительный кодекс Российской Федерации: федеральный
закон от 29.12.2004 №190-ФЗ с изменениями и дополнениями // Собрание
законодательства Российской Федерации. – 03.01.2005.- №1 (часть 1), Ст. 16.
1.7
29.12.1995
Семейный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от
№223-ФЗ
с
изменениями
и
дополнениями
//
Собрание
законодательства Российской Федерации. – 01.01.1996. - №1. - Ст. 16.
1.8.
Федерации
О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской
и
отдельные
законодательные
акты
Российской
Федерации:
федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ: офиц. текст по состоянию на
75
23.04.2018 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 28.07.2014.№30 (Часть I).- Ст. 4225.
1.9.
Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры)
народов Российской Федерации: федеральный закон от 25.06.2002 №73-ФЗ: офиц.
текст по состоянию на 25.04.2018 // Собрание законодательства Российской
Федерации. - 01.07.2002. - №26.- Ст. 2519.
1.10. О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию
жилищного строительства и отдельные законодательные акты Российской
Федерации: федеральный закон от 31.12.2017 №506-ФЗ: офиц. текст по
состоянию на 23.04.2018 // Собрание законодательства Российской Федерации. 01.01.2018.- №1 (Часть I). - Ст. 90.
1.11. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса
Российской
Федерации
и
отдельные
законодательные
акты
Российской
Федерации: федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ: офиц. текст по
состоянию на 23.04.2018 // Собрание законодательства Российской Федерации.04.07.2016.- №27 (часть II).- Ст. 4248.
1.12. О государственной регистрации недвижимости: федеральный закон от
13.07.2015 №218-ФЗ: офиц. текст по состоянию на 23.04.2018 // Собрание
законодательства Российской Федерации.-20.07.2015.-№29 (часть I). - Ст. 4344.
1.13. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним: федеральный закон от 21.06.1997 № 122-ФЗ: офиц. текст по
состоянию на 23.04.2018// Собрание законодательства Российской Федерации.28.07.1997.-№30.- Ст. 3594.
1.14. О
дополнительных
мерах
государственной
поддержки
семей,
имеющих детей: федеральный закон от 29.12.2006 №256-ФЗ: офиц. текст по
состоянию на 23.04.2018 // Собрание законодательства Российской Федерации.01.01.2007.-№ 1 (1 ч.).- Ст. 19.
1.15. Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16.07.1998
№102-ФЗ: офиц. текст по состоянию на 23.04.2018 // Собрание законодательства
Российской Федерации.- 20.07.1998. - №29. - Ст. 3400.
76
1.16. Об исполнительном производстве: федеральный закон от 02.10.2007
№ 229-ФЗ: офиц. текст по состоянию на 23.04.2018 // Собрание законодательства
Российской Федерации.- 08.10.2007.- №41. - Ст. 4849.
1.17. Об опеке и попечительстве: федеральный закон от 24.04.2008 №48ФЗ: офиц. текст по состоянию на 23.04.2018 // Собрание законодательства
Российской Федерации.- 28.04.2008.- №17. - Ст. 1755.
1.18. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации:
федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ // Собрание законодательства
Российской Федерации.- 03.01.2005.- №1 (часть 1). - Ст. 15.
1.19 О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для российской
семьи»: постановление Правительства Российской Федерации от 05.05.2014
№404: офиц. текст по состоянию на 23.04.2018 // Собрание законодательства
Российской Федерации.- 12.05.2014. - №19. - Ст. 2438.
1.20. О правилах направления средств (части средств) материнского
(семейного) капитала на улучшение жилищных условий: постановление
Правительства Российской Федерации от 12.12.2007 №862: офиц. текст по
состоянию на 23.04.2018 // Собрание законодательства Российской Федерации.17.12.2007. - №51. - Ст. 6374.
1.21 Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью
экономического класса: приказ Министерства строительства и жилищнокоммунального хозяйства Российской Федерации от 14.11.2016 №800/пр: офиц.
текст по состоянию на 23.04.2018 // Официальный интернет-портал правовой
информации http://www.pravo.gov.ru. - 10.01.2017.
1.22. Об установлении минимально и максимально допустимых размеров
машино-места: приказ Министерства экономического развития Российской
Федерации от 07.12.2016
№792: офиц. текст по состоянию на 23.04.2018 //
Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru. 23.12.2016.
1.23. Об
установлении
категорий
граждан,
имеющих
право
на
приобретение жилья экономического класса, порядка формирования списков
77
таких граждан и сводного по Орловской области реестра таких граждан в рамках
реализации программы «Жилье для российской семьи» государственной
программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным
жильем
и
коммунальными
услугами
граждан
Российской
Федерации:
постановление Правительства Орловской области от 28.08.2014 № 251: офиц.
текст по состоянию на 23.04.2018// СПС «КонсультантПлюс».
1.24. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от
21.04.2003 №6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1
и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами
граждан О.М.Мариничевой, А.В.Немировской, З.А.Скляновой, Р.М.Скляновой и
В.М.Ширяева» // СПС «КонсультантПлюс».
1.25. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О
применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского
кодекса РФ» от 23.06.2015 №25 // СПС «КонсультантПлюс».
1.26. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации №
10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от
29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных
прав» // СПС «КонсультантПлюс».
1.27. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от
23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части
первой
Гражданского
кодекса
Российской
Федерации»
//
СПС
«КонсультантПлюс».
1.28. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах» // СПС
«КонсультантПлюс».
1.29. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения
правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // СПС
«КонсультантПлюс».
78
1.30. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от
06.07.2017 №2 (2016) // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2017. - №4.
1.31. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от
19.10.2016 №3 (2016) // Бюллетень Верховного Суда РФ, 2017, №6.
1.32. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по
делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета от
30.11.2016 // СПС «КонсультантПлюс».
1.33. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.09.2013
№32-КГ13-4 // СПС «КонсультантПлюс».
1.34. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015
№13-КГ15-1 // СПС «РосПравосудие»
1.35. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 01.02.2016
№ 310-КГ16-46 по делу № А35-2090/2014 // СПС «РосПравосудие»
1.36. Определение Верховного суда Российской Федерации от 28.07.2016
№310-ЭС16-3758 // СПС «РосПравосудие»
1.37. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2017
по делу № 303-ЭС16-19319 // СПС «РосПравосудие»
1.38. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 9.01 2018
№50-КГ17-27 // СПС «РосПравосудие»
1.39. Определение
Судебной
коллегии
по
экономическим
спорам
Верховного суда Российской Федерации от 22.12.2015 №304-ЭС15-11476 СПС
«КонсультантПлюс».
1.40. Определение Высшего Арибитражного Суда Российской Федерации
от 20.09.2010 №ВАС-10364/10 по делу №А43-14227/2009-17-346 // СПС
«РосПравосудие»
1.41. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 24.09.2013 № 1160/13 г. // СПС «РосПравосудие»
1.42. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 17.01.2012 №4777/08 // СПС «РосПравосудие»
79
1.43. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от
04.03.2009 №114/09 // СПС «РосПравосудие»
1.44. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от
15.10.2015 №02АП-7798/2015 по делу №А82-13170/2014 // СПС «РосПравосудие»
1.45. Постановление Президиума Верховного Суда Кабардино-Балкарской
Республики 11.02.2016 № 4г-450/2015 // СПС «РосПравосудие»
1.46. Постановление Президиума Верховного суда Удмуртской республики
№44-г-32 от 22.08.2014 по делу №4Г-616/2014// СПС «РосПравосудие»
1.47. Определение
Верховного
Суда
Республики
Башкортостан
от
19.03.2018 по делу №33-4900/2018 // СПС «РосПравосудие»
1.48. Постановление
Арбитражного
суда
Волго-Вятского
округа
от
12.07.2017 по делу № А82-5091/2016 // СПС «РосПравосудие»
1.49. Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.05.2008
№А60-12173/2007-С4 // СПС «РосПравосудие»
1.50. Определение Судебной коллегии по гражданским делам суда ЯмалоНенецкого автономного округа от 10.10.2011 по делу № 33-2704/11 // СПС
«РосПравосудие»
2. Специальная литература
2.1.
Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. 3-е изд.
Стандарт третьего поколения / Асаул А.Н..- СПб.: Питер, 2013.-416 с.
2.2.
Гражданско-правовые способы защиты права собственности на
недвижимость:
науч.-практич.
пособие
по
применению
гражданского
законодательства / А.В. Зарубин, Н.С. Потапенко, С.В. Потапенко, В.Н. Соловьев,
С.А. Чаркин; под общей ред. В.Н. Соловьева; науч. ред. С.В. Потапенко.- 3-е изд.,
перераб. и доп. – М.: Издательство Юрайт, 2014.- 458 с.
2.3.
Грибанов, В.П. Осуществление и защита гражданских прав. Изд. 2-е,
стереотип. / В.П. Грибанов. - М.: Статут, 2001. - 411 с.
2.4.
Груздев, В.М. Типология объектов недвижимости / В.М. Груздев.-
Н.Новгород: ННГАСУ, 2014.-63 с.
80
Крашенинников, П.В. Постатейный комментарий к Гражданскому
2.5.
кодексу
Российской
Федерации,
части
второй.
В
трех
томах/
П.В.
Крашенинников. – М.: Статут, 2011. – 3 т.
2.6.
Суханов, Е.А. Гражданское право. Учебник: В 2-х томах. / Е.А.
Суханов.— М.: Статут, 2015. – 2 т.
2.7.
Тужилова-Орданская, Е.М. Проблемы защиты прав на недвижимость
в гражданском праве России: монография / Е.М. Тужилова-Орданская. - М.: ООО
«Издательский дом «Буквовед», 2007. - 448 с.
2.8.
Батуева, Э.Ц. Момент возникновения объектов незавершенного
строительства как недвижимого имущества / Э.Ц. Батуева // Вестник Саратовской
государственной юридической академии. – 2017. - №3 (116). – С.135-142.
2.9.
Бевзенко, Р.С. Земельный участок с постройками на нем (часть
первая) / Р.С. Бевзенко // Вестник гражданского права. – 2017.-№1. – С.9 – 36.
2.10. Быданов, А.В. Машино-место: проблемы теории и практики / А.В.
Быданов // Вестник Марийского государственного университета. – 2017. - №1 (9).
– С 40 – 43.
2.11. Бычко, М.А. Машино-место как новый объект недвижимого
имущества: проблемы теории и практики / М.А. Бычко, М.П. Мельникова //
Гуманитарные и юридические исследования. – 2017. – №1. – С.150- 155.
2.12. Габитдинов,
Р.Ф.
Сделки
по
реализации
прав
граждан
по
овеществлению материнского (семейного) капитала / Р.Ф. Габитдинов // Труды
Оренбургского института (филиала) МГЮА. – 2017.- № 1(31). – С.41-48.
2.13. Жиляев, М.С. Машино-место: особенности оформления прав на
новый объект недвижимости / М.С. Жиляев // Пролог: журнал о праве. – 2016. №4. –С.3 – 7.
2.14. Ильиных, А.Л. Определение роли машино-мест в системе объектов
кадастра недвижимости / А.Л. Ильиных // Интерэкспо Гео-Сибирь. - 2016. - №2.
С.143-148.
2.15. Кондратенко, З.К. Приобретение права собственности на самовольно
возведенный объект незавершенного строительства / З.К. Кондратенко // Вестник
81
Марийского государственного университета. Серия «Исторические науки.
Юридические науки». – 2015. - №1. – С.78-81.
2.16. Коротков,
Д.Б.
Признаки
общего
имущества
собственников
помещений в многоквартирном доме / Д.Б. Коротков // Вестник Пермского
университета. Юридические науки. - 2016. - №32. - C. 193–198.
2.17. Краснова,
Е.В.
Правовой
режим
объекта
незавершенного
строительства / Краснова Е.В. // Вестник Самарской гуманитарной академии.
Серия «Право». – 2015. - №1-2 (17). – С. 57-61.
2.18. Кузнецов, А.А. О некоторых вопросах безопасности сделок с
недвижимостью / А.А. Кузнецов, А.Д. Ситникова // Актуальные вопросы
политики и права .- 2017.- №9. – С.386-389.
2.19. Мезенина, О.Б. Особенности формирования и государственного
кадастрового учета машино-места / О.Б. Мезенина, А.Д. Бекетов // Московский
экономический журнал. – 2017. - №4. – С.52-60.
2.20. Мягкова, Д.В. Особенности и проблемы договоров купли-продажи
жилых помещений / Д.В. Мягкова // Бюллетень науки и практики – научный
журнал. – 2017. - №9. – С.93-98/
2.21. Нетишенская, Л.Ф. К вопросу об особенностях договора куплипродажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью
экономического класса / Л.Ф, Нетишенская // Научный журнал КубГАУ. – 2015. №114(10). – С.3-15.
2.22. Себельдина, Д.В. Понятие недвижимости и разновидность ее
отдельных объектов / Д.В. Себельдина // Юридическая наука. – 2016.-№3.-С. 8488.
2.23. Ситдикова, Л.Б. Проблемы исполнения обязательств на этапе
незавершенного
строительства
/
Л.Б.
Ситдикова
//
Правовые
вопросы
оценке
объекта
строительства. - 2015. - N 1. - С. 26 - 31.
2.24. Татаров,
К.Ю.
Практические
подходы
к
незавершенного строительства / К.Ю. Татаров // Вестник Московского
82
университета имени С.Ю. Витте. Серия 1: Экономика и управление. – 2017. №2(21). – С.38-44.
2.25. Умеренко, Ю.А. Правовой режим и особенности предоставления
земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, под объектами незавершенного строительства / Ю.А. Умеренко //
Имущественные отношения в РФ. – 2017. - № 7(190). – С.27 – 40.
2.26. Фролова, Е.Ю. Понятие недвижимости. История вопроса / Е.Ю.
Фролова // Universum: Экономика и юриспруденция.- 2016.- №3 (24). – С.1-15.
2.27. Цуканова, Е.Ю. Машино-место как новый объект недвижимости в
гражданском праве Российской Федерации / Е.Ю. Цуканова // Правовая политика
и правовая жизнь. – 2017. - №1. – С.73-77.
2.28. Шеметова, Н.Ю. Определение недвижимого имущества в России:
экономические предпосылки и правовые подходы / Н.Ю. Шеметова //
Имущественные отношения в РФ.-2014.-№7(154). С.14-28.
2.29. Ямшанов, Б. Машине – место. Владельцы автомобилей станут
собственниками своих стоянок / Ямшанов Б.// Российская газета. – 2016. - № 6977
(109). С.15-21.
2.30. Щука, Е.В. Основные проблемы, возникающие при государственной
регистрации права общей долевой собственности на общее имущество
многоквартирного дома / Е.В. Щука // Недвижимое имущество (права,
обременения, сделки): проблемы государственной регистрации: материалы
научно-практической конференции, Иркутск, 3 декабря 2015 г. / Иркутский
институт (филиал) ВГУЮ (РПА Минюста России). - Иркутск, 2016 – С.87-91.
2.31. Замятина, Ю. Машино-место: переоформлять по новым требованиям
или нет? / Ю. Замятина, Л. Метелина // Гарант.ру. Правовой портал (официальный
сайт)
[Электронный
ресурс].
–
2016.
http://www.garant.ru/ia/opinion/author/zamyatina/1060469/.
12.05.2018.
–
Режим
–
Дата
доступа:
доступа:
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа