close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Теряева Наталья Юрьевна. Динамика цен на рынке жилой недвижимости

код для вставки
4
Аннотация
на выпускную квалификационную работу Теряевой Натальи Юрьевны
на тему: «Динамика цен на рынке жилой недвижимости»
Выпускная квалификационная работа изложена на 77 страницах,
включает 24 таблицы, 6 рисунков. Для ее написания использовано 66
источников.
Перечень ключевых слов: жилая недвижимость; ценообразование;
факторы спроса и предложения, влияющие на ценообразование на рынке
жилой недвижимости; моделирование, прогнозирование, малоэтажное
домостроение.
Цель выпускной квалификационной работы – анализ основных
факторов развития рынка жилой недвижимости, прогнозирование динамики
цен на примере региона и выработка направлений жилищной политики,
способствующих повышению доступности жилья.
В ходе исследования использовались следующие методы: метод
динамических рядов, сравнительный анализ, факторный анализ,
корреляционно-регрессионный анализ, метод обобщения.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав,
заключения.
В первой главе «Теоретические основания формирования цены на
рынке жилой недвижимости» отмечается, что научная и учебная литература
содержит целый ряд определений рынка недвижимости, отличающихся как
расставляемыми акцентами, так и глубиной отражения проблемы. Это
свидетельствует о том, что в настоящее время в области рынка
недвижимости терминологии и понятия еще окончательно не состоялись.
Рынок недвижимости рассматривается авторами в качестве товара, средства
производства,
объекта
реализации
юридических
прав,
ресурса
жизнедеятельности компании, в качестве источника дохода многих
специализированных организаций.
Ситуация на жилищном рынке во многом определяется двумя
крупными группами факторов – факторами спроса и характеристиками
предложения, что вполне логично и очевидно, и полностью соответствует
основным постулатам экономической теории. Основной особенностью
спроса является тот факт, что при теоретическом закреплении всех прочих
параметров рынка недвижимости снижение цены на жилье, предполагается,
должно приводить к ощутимому росту спроса и наоборот. Но не всегда
создается такая ситуация, поскольку в настоящее время на жилищный рынок
влияет широкий спектр прочих факторов.
Во второй главе «Анализ факторов, влияющих на цену жилой
недвижимости» проанализированы основные показатели, характеризующие
состояние рынка жилья в регионах ЦФО. На основе значений этих
показателей проведено ранжирование регионов ЦФО и их распределение в
системе «лидер-аутсайдер». На основе выполненного анализа проведена
5
классификация
проблем
регионального
развития
рынка
жилой
недвижимости.
Построена эконометрическая модель, позволяющая оценить влияние
различных факторов на цену 1 квадратного метра жилой недвижимости.
Исследование проводится на основе данных 2001-2016 годов на примере
Орловской области. В результате построения выявлено, что наибольшее
влияние на средние цены жилой недвижимости в Орловской области
оказывают естественный прирост населения, величина ВРП и среднедушевые
доходы населения.
В третьей главе «Прогнозирование цен на рынке жилой недвижимости
и разработка основных направлений жилищной политики в регионе»
спрогнозирована величина цена 1 кв. метра жилой недвижимости в
Орловской области на период 2017-2018, установлено, что в 2017 году она
будет иметь тенденцию к снижению, а в 2018 году будет наблюдаться рост
данного сегмента рынка недвижимости на 2%.
В выпускной квалификационной работе в качестве важнейшего
направления
стратегии
инновационного
развития
рынка
жилой
недвижимости выделено развитие малоэтажного домостроения, с помощью
которого возможно добиться общего понижающего ценового тренда на
рынке жилья.
6
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................................. 7
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВАНИЯ ФОРМИРОВАНИЯ ЦЕНЫ НА
РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ............................................................... 12
1.1. Рынок жилья как элемент рынка недвижимости, его особенности и
структура ................................................................................................................ 12
1.2. Факторы формирования цены на рынке жилой недвижимости ................ 23
ГЛАВА 2.
АНАЛИЗ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЦЕНУ ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ .............................................................................................. 38
2.1 Основные показатели и проблемы региональных жилищных рынков
ЦФО ........................................................................................................................ 38
2.2 Корреляционно-регрессионный анализ факторов, влияющих на цену
жилья в регионе (на примере Орловской области)............................................ 49
ГЛАВА
3.
ПРОГНОЗИРОВАНИЕ
НЕДВИЖИМОСТИ
И
РАЗРАБОТКА
ЦЕН
НА
ОСНОВНЫХ
РЫНКЕ
ЖИЛОЙ
НАПРАВЛЕНИЙ
ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ В РЕГИОНЕ .......................................................... 58
3.1 Прогнозирование цен на рынке жилья (на примере Орловской области) 58
3.2 Стратегия развития регионального рынка жилой недвижимости ............. 66
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ..................................................................................................... 81
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ..................................................................................... 85
7
Введение
Рыночная экономическая система России развивается более двадцати
пяти лет. Жилищный комплекс, на долю которого приходится около 20%
воспроизводимого
недвижимого
имущества,
играет
важную
роль
в
экономике России. Причѐм состояние рынка жилья оказывает существенное
влияние на уровень жизни населения страны.
В настоящее имеется множество программ по развитию жилищного
комплекса, однако ключевой проблемой их реализации является его
доступность по ценам.
В настоящее время ценообразование на рынке жилой недвижимости
формируется под воздействием рыночных механизмов, что не всегда
гарантирует высокую эффективность экономической деятельности. Несмотря
на разработку ряда законопроектов, государственное регулирование цен на
рынке жилой недвижимости остается неэффективным, что подтверждает
тенденция постоянного роста стоимости жилья в большинстве крупных
городов России, рост аварийности жилищного
фонда, неразвитость
ипотечного жилищного кредитования и низкая обеспеченность населения
жильем.
В современный период рост потребительского и инвестиционного
спроса на жилье приводит к неуклонному росту цен. Темпы роста цен на
жилую недвижимость опережают темпы роста доходов населения и объемы
жилищного
строительства,
что
обостряет
проблему
обеспеченности
населения качественным и доступным жильем и приводит к необходимости
исследования
закономерностей
функционирования
рынка
жилой
недвижимости, выявления тенденций спроса и предложения, оценки влияния
различных факторов на цены, разработки эффективных инструментов
регулирования цен на рынке жилой недвижимости, направленных на
достижение оптимальных соотношений между свободой экономической
деятельности и балансом публичных и частных интересов.
8
Исходя из социальной и экономической важности рынка жилой
недвижимости
населения,
для
развития
улучшения
повышение
экономики,
условий
эффективности
повышения
мобильности
регулирования
благосостояния
трудовых
цен
на
ресурсов
рынке
–
жилой
недвижимости является главной задачей экономической политики.
Данные
обстоятельства
обусловливают
актуальность
темы
исследования, а также его теоретическую и практическую значимость.
Научные подходы данного исследования формировались на основе
изучения и анализа теоретических, методологических и практических
разработок отечественных и зарубежных ученых по проблемам рынка жилья.
Анализ различных аспектов проблемы становления и развития рынка
жилья, в том числе с применением методов экономико-математического
моделирования, содержится в работах таких исследователей, как А.Н. Асаул,
О.Э. Бессонова, И.Ю. Юсупова, М.А.
Григорьевой, Е.А. Щулепниковой,
А.Н. Раковского, М.Ю. Малкиной, Е.А. Щупельниковой, К.В. Екимовой, С.В.
Буравовой и др.
Исследованию вопросов оценки недвижимости, в том числе жилой,
посвящены
научные
разработки
В.Б.
Безрукова,
М.Н.
Дмитриева,
А.В.Пылаевой, А.О. Бурундуковой, Д.А. Шевчука Ю.В. Пашкус и др.
Изучению жилья как инвестиционного товара посвятили свои работы Х.М.
Гумба, А. И. Осипов, С. В. Беляева, Е.И. Тарасевич и др.
Определенный
вклад
в
решение
проблем
управления
и
функционирования рынка жилья внесли работы В.А. Горемыкина, П.Г.
Грабового, С.В. Придвижкина, М.А. Котлярова, Н.А. Бреславцевой, С.В.
Рябоконь и др. С учетом результатов исследований вопросы управления
развитием рынка жилья рассматривались в рамках программных и
концептуальных документов органов государственной власти и местного
самоуправления, направленных на реформирование жилищной сферы.
Среди западных ученых выделить работы Britton James A., Nelson Grant
S., Dale A. Whitman, Netusil N.R, Н. Ордуэя, Дж. Фридмена и др.
9
Проблема ценообразования на рынке жилья, особенно применительно к
современным
социально-экономическим
и
политическим
реалиям,
к
специфическим условиям конкретных территорий исследована недостаточно.
Сложность
проблематики
рынка
жилья,
его
уникальность,
высокая
практическая значимость проблем развития рынка жилья определили объект
и предмет исследования, обусловили выбор цели и задач выпускной
квалификационной работы.
Цель выпускной квалификационной работы – анализ основных
факторов развития рынка жилой недвижимости, прогнозирование динамики
цен на примере региона и выработка направлений жилищной политики,
способствующих повышению доступности жилья.
Достижение
названой
цели
предопределило
постановку
и
последовательное решение следующих задач:
1) сформулировать дефиниции основных экономических категорий
применительно к рынку жилой недвижимости, выявить и проанализировать
факторы спроса и предложения на рынке жилья;
2) проанализировать основные показатели жилищного рынка в
регионах ЦФО, провести оценку факторов, влияющих на цену недвижимости
в регионе (на примере Орловской области);
3) спрогнозировать динамику цен на рынке жилья в регионе (на
примере Орловской области), аргументировать предложения по развитию
регионального рынка жилой недвижимости в целях повышения доступности
жилья.
Объект
исследования
выпускной
квалификационной
работы
–
территориальный рынок жилой недвижимости.
Предметом исследования являются факторы развития рынка жилья и
динамика цен.
В процессе исследования были использованы работы ведущих
отечественных и зарубежных ученых в области рынка жилья.
10
В качестве теоретической базы приняты основные положения общей
теории рынка, теории конкуренции, теории деловых циклов и кризисов.
Методологическую основу анализа составили метод динамических
рядов,
сравнительный
анализ,
факторный
анализ,
корреляционно-
регрессионный анализ. Для расчета параметров эконометрической модели
использовался пакет MS Office (Excel).
Информационной базой исследования являются аналитические обзоры
и статистические данные из различных источников официальной статистики,
материалы периодической научной и деловой печати, аналитика рынка
жилья, действующие законы, постановления Правительства Российской
Федерации и другие нормативно-правовые документы.
Научные
результаты
проведенного
исследования
позволяют
объективно оценить современное состояние решения проблемы. Основные
положения и выводы выпускной квалификационной работы углубляют
понимание процесса ценообразования на рынке жилья в России и еѐ регионах
и могут быть использованы при разработке долгосрочной и среднесрочной
государственной и/или муниципальной политики в жилищной сфере.
Теоретические, методические и практические результаты исследования
представляются важными при решении таких задач прикладного характера,
как:
анализ
современного
состояния
и
тенденций
динамики
территориального рынка жилья отдельного региона, разработка прогнозов и
стратегии его развития.
Основные результаты, полученные в ходе исследования, были
представлены в докладах на научно-практических конференциях: VIII
Международной
научно-практической
конференции
«Современные
тенденции науки и производства» (г. Кемерово, март 2018 г.); «Магистр –
науке
и
образованию»
в
рамках
фестиваля
научного
творчества
преподавателей и студентов института экономики и управления ФГБОУ ВО
«Орловский государственный университет имени И.С. Тургенева» (г. Орѐл,
11
апрель 2018 г.); по теме исследования опубликована также статья в научном
журнале [51, 52, 53].
Логика и структура выпускной квалификационной работы подчинена
достижению поставленной цели и решению связанных с нею задач. Работа
состоит из введения, трех глав, объединяющих шесть параграфов,
заключения, библиографического списка. Выпускная квалификационная
работа содержит 24 аналитические таблицы, 6 рисунков и формулы.
12
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВАНИЯ ФОРМИРОВАНИЯ ЦЕНЫ НА
РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Рынок жилья как элемент рынка недвижимости, его особенности и
структура
При решении вопроса о выборе инструментов и методов эффективного
управления
динамикой
развития
трансформирующейся
национальной
экономики, обеспечения соответствия развития поставленным целям и
намеченным ориентирам крайне важно обнаружить надлежащие индикаторы
движения хозяйственной системы.
В качестве индикаторов могут быть
выбраны как агрегированные или детальные показатели, так и компоненты
хозяйственной
системы,
намечающиеся
тренды
движение
и,
которых
следовательно,
позволяет
выявлять
улавливать
управленческие
возможности по их корректировке или поддержанию.
Значимыми индикаторами состояния экономики в целом, а также
состояния отдельных регионов и муниципальных образований являются
рынки недвижимости, оказывающие огромное воздействие на все стороны
социально-экономических отношений. Недвижимость выступает в качестве
естественного пространственного базиса, на котором осуществляется
жизнедеятельность людей и составляет основу национального богатства
страны. Рынок недвижимости, представляет собой относительно новую
социально-экономическую
реальность,
с
его
особенностями
и
закономерностями, становится предметом изучения и научных дискуссий
ведущих научных школ.
Рассмотрим рынок недвижимости в целом, некоторые понятия и
особенности данного сегмента экономики.
Универсального определения категории рынка недвижимости в
современной экономической теории не сформировалось. Различные авторы
трактуют его по-своему, акцентируя внимание на том аспекте, который они
считают наиболее значимым, что в большинстве случаев предопределено
13
целью анализа рынка недвижимости. В результате анализа научной
литературы выяснилось, что в настоящее время существует множество
авторских трактовок сущности рынка недвижимости.
Так, авторы Фридман Дж., Ордуэй Н. понимают под рынком
недвижимости набор механизмов, посредством которых передаются права
собственности и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и
распределяется
пространство
между
конкурирующими
вариантами
землепользования [55, C.12].
Britton James A. отмечает, что «the real estate market is a certain set of
mechanisms by which transferred property rights and related interests, set prices
and allocated space among the various competing land-use options» [63, C.24], то
есть рынок недвижимости – это определенный набор механизмов,
посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней
интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между
различными
конкурирующими
вариантами
землепользования.
Это
определение поддерживает Netusil N.R. в своей работе «The Effect of
Environmental Zoning and Amenities on Property Values» [66].
Более полным будет определение рынка недвижимости, которое
предлагают Miller Daniel A.[64, C.19], Nelson Grant S., and Dale A. Whitman
[65, C.24]. Они рассматривают его как «the set of relations associated with the
establishment of new and operation of existing objects of real estate» (комплекс
отношений,
связанных
с
созданием
новых
и
эксплуатацией
уже
существующих объектов недвижимости). Таким образом, по их мнению,
основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие
(создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.
Ряд
отечественных
исследователей,
например
Журавлев
Н.В.,
рассматривает рынок недвижимости с позиции экономической теории,
выделив в определении такие базовые для экономической теории категории
как
экономическое
благо,
спрос,
предложение,
государственное
регулирование. Под рынком недвижимости Н.В. Журавлѐв понимает
14
подсистему национального рынка экономических благ особого рода,
связанная с формированием отношений по поводу создания, эксплуатации и
реализации недвижимого имущества или прав на него, возникающих в
результате колебаний и достижения подвижного равновесия спроса и
предложения, при сохранении существенных элементов государственного
регулирования [21, C.68].
Казаков А.А. применяет к определению рынка недвижимости
макроэкономический подход и определяет его как своеобразный генератор
экономического
роста
страны,
инвестирование
значительной
где
части
осуществляется
средств
первоначальное
именно
в
объекты
недвижимости, что обеспечивает положительную макроэкономическую
динамику развития [22, C.49].
Коханенко
В.В.
рассматривает
рынок
недвижимости
как
взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание,
передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости [27, C.9].
Гочияева Л.А.
исследует рынок недвижимости как определенный
набор механизмов, способствующих передаче прав на собственность и
связанных с ней интересов, при этом происходит установление цен и
распределение
пространства
между
различными
конкурирующими
вариантами землепользования; совокупность отношений по созданию новых
объектов недвижимости, а также по их эксплуатации; сфера вложения
капитала в объекты недвижимости и система экономических отношений,
возникающих при операциях с недвижимостью, которые возникают в
процессе
купли-продажи
недвижимости,
ипотеки,
сдачи
объектов
недвижимости в аренду и т.д. [13]
Павлова И.В.
взаимосвязанную
механизмов,
анализирует рынок недвижимости как целостную и
систему
которые
существующих
обеспечивают
организационно-правовых
идущие
процессы
создания,
эксплуатации и финансирования конкретных объектов недвижимости,
следовательно, и оборот существующих прав на эти объекты [34, C.199].
15
Максимов С.Н. описывает рынок недвижимости как совокупность
механизмов, посредством которых передаются права на недвижимость и
связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется
недвижимость
между
различными
конкурирующими
вариантами
ее
использования в процессе создания, обращения и использования объектов
недвижимости [29, C.33].
Бреславцева Н.А., Рябоконь С.В. определяют рынок недвижимости как
систему экономических отношений, посредством которых через динамику
спроса и предложения осуществляется передача прав собственности,
связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или
через институт посредничества (риэлторские услуги), определяются цены и
распределяется
пространство
между
различными
конкурирующими
вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого
замкнутого
территориального
совершенных
операций
по
с
недвижимостью,
управлению
и
образования;
совокупность
информационного
финансированию
их
сделок,
обеспечения,
работ
в
области
недвижимости [8, C.526].
Грабовый П.Г.
считает, что рынок недвижимости – это механизм,
обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц для
обмена имеющихся прав на недвижимость либо другие активы [14, C.18].
Горемыкин В.А. подходит к анализу рынка недвижимости как к
совокупности
организационно-экономических
отношений,
средство
перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого
имущества между собственниками и пользователями экономическими
методами на основе конкурентного спроса и предложения [12, C.6].
Придвижкин С.В. применяет к определению рынка недвижимости
теорию систем и говорит о нѐм как о сложной пространственной социальноэкономической системе, которая одновременно функционирует в двух
качествах: как иерархическая, пространственно организованная система,
включающая
совокупность
локальных,
городских,
муниципальных,
16
региональных
и
общенациональных
рынков;
как
элемент
системы
территориальных рынков, включающих рынки труда, капитала, информации,
потребительский рынок, рынок средств производства [36, C.27].
Стерник Г.М. и Стерник С.Г. так же дают определение рынка
недвижимости с позиции системного подхода, но в отличие от Придвижкина
С.В. определяют рынок недвижимости в наиболее общем виде как сложную
саморегулируемую
и
управляемую
социально-экономическую
систему [47,C.55].
Асаул А.Н., Карасев А.В. дают многоаспектное определение рынка
недвижимости, определяя его как совокупность региональных и локальных
рынков, различающихся асинхронностью развития, уровнем цен и рисков,
эффективностью инвестиций в недвижимость и, особенно, состоянием
законодательства,
политической
и
социальной
стабильностью;
взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание,
передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости [1, C.11].
Их позицию поддерживает Стоянова М.А., который под рынком
недвижимости понимает совокупность региональных, локальных рынков,
которые различаются по уровню экономического развития, уровню доходов,
цен, эффективности вложения капитала и прочим параметрам [48, C.46].
Подобный взгляд на рынок недвижимости разделяет и Шевчук Д.А.,
определяя
его
как
совокупность
региональных,
локальных
рынков,
существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, риска,
эффективности инвестиций в недвижимость и т.д. [56, C. 34].
Пашкус Ю.В. указывает, что рынок недвижимости является не только
экономической категорией, но и юридической, в связи с чем, под рынком
недвижимости автор понимает экономико-правовое пространство, в котором
происходит
взаимодействие
имеющихся
на данный
между
спросом
и
предложением
момент времени покупателей
всех
и продавцов
недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с
ней [35, C.17].
17
Некоторые авторы считают необходимым рассматривать рынок
недвижимости как рынок товаров. Так, например, Родионова Н.В. понимает
под рынком недвижимости рынок товаров, обладающих индивидуальными
характеристиками, различающихся материалом, архитектурой, внутренней
планировкой,
сроком
службы;
рынок
ограниченных
ресурсов
и
асимметричной информации [41, C.13].
Тарасевич Е.И. рассматривает рынок недвижимости как систему
организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся
вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти
обмен таким специфическим товаром, как недвижимость [50, C.108].
Фатхутдинов
Р.А.
исследует
рынок
недвижимости
как
самостоятельную и крайне важную часть экономической системы страны,
конкретизированную по критерию особенности обращающегося на данном
рынке товара (недвижимости) и по уровню системной иерархии (микро-,
мезо- и макроуровни) [53, C.112].
Ряд авторов определяют рынок недвижимости с точки зрения
гражданского права как совокупность сделок по купле-продаже объектов
недвижимости. Например, Шепелев О.М., Самойлова С.С. рассматривают
рынок недвижимости как деятельность по кyпле-продаже различной
недвижимости [57, C.259].
Авторы Малкина М.Ю., Щупельникова Е.А определяют рынок
недвижимости как рынок, на котором продаются и покупаются объекты
жилой
недвижимости
(индивидуальные
жилые
дома,
квартиры,
комнаты) [30,C.24].
Екимова К.В., Буравова С.В. определяют рынок недвижимости как
сферу товарных и денежных отношений по поводу купли-продажи и
использования земли, а также система, включающая совокупность объемов
недвижимости, локализованных по уровню доступности в пространстве
муниципального
образования
и
примыкающих
территорий,
функционирующих в едином информационном поле, и отношения между
18
покупателями и продавцами на основе устойчивого спроса и равновесного
ценообразования в сфере однородного недвижимого имущества [19, C.7].
Итак, согласно определениям, рынок недвижимости представляет
собой: механизм или их совокупность, систему организационных мер, сферу
вложения капитала, экономико-правовое пространство, сферу экономических
взаимоотношений в обществе, совокупность организационно-экономических
отношений и т.д. Конечно, в работе приведены далеко не все известные
определения, но и названные уже показывают разноплановость в трактовке и
конкретизации функций и задач рынка недвижимости. Но здесь, как и на
любом рынке, наблюдается присутствие продавцов и покупателей, действие
законов спроса и предложения, множество экономических аспектов,
конкурентоспособность, цена квадратного метра.
Каждое из приведенных понятий несет в себе обоснованное
взаимодействие компонентов. И в связи с этим трудно не согласиться, что
рынок недвижимости одновременно является и механизмом, и сферой, и
отношениями.
Многие авторы при определении объектов недвижимости выделяют в
их структуре три элемента [9, C.217].
1. Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и
многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Их
еще называют «недвижимостью по природе».
2. Искусственные объекты (постройки), являющиеся результатом труда
человека.
3. Искусственные объекты, созданные трудом человека, но связанные с
природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не
могут.
В приведѐнной классификации искусственные объекты недвижимости
включают
в
недвижимость,
сооружения.
себя
следующие
общественные
элементы:
здания
и
жилая
и
сооружения,
коммерческая
инженерные
19
Таким образом, рынок жилой недвижимости выступает составной
частью рынка недвижимости.
Современное законодательство даѐт определение недвижимости, но не
определяет понятие «жилая недвижимость». Законодательно закреплено
лишь понятие «жилые помещения».
Под недвижимостью ГК РФ понимаются земельные участки, участки
недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е.
объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения
[15]. Также к недвижимому имуществу относят и вещи, перемещаемые в
пространстве, что также отражено в Гражданском кодексе. Это подлежащие
государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания, космические объекты. Кроме того, в ст. 132 ГК РФ к
недвижимости отнесены также предприятия как имущественные комплексы,
предназначенные
для
осуществления
предпринимательской
деятельности [15].
Вместе с этим гл. 2 Жилищного кодекса «Объекты жилищных прав.
Жилищный фонд» содержит следующие положения: (1) Объектами
жилищных прав являются жилые помещения. (2) Жилым помещением
признается изолированное помещение, которое является недвижимым
имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает
установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным
требованиям законодательства).
Исходя из этого определения можно заключить, что любое жилое
помещение должно отвечать следующим условиям:
1. Быть недвижимым (не перемещаемым в пространстве).
2. Конструктивные, планировочные решения, а также техническое
состояние помещения должны отвечать правилам и нормам законодательства
в целях обеспечения возможности проживания там граждан.
3. Право на него должно быть зарегистрировано в порядке,
20
установленным
законом
(порядок
регистрации,
в
частности
жилья,
регулируется положениями Федерального закона от 21 июля 1997 г. 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» [54].
На рынке жилой недвижимости производят операции купли-продажи и
аренды квартир, жилых домов, комнат.
Жилым
домом
признается
индивидуально-определенное
здание,
которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного
использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и
иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой
признается
структурно
обособленное
помещение
в
многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к
помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или
нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,
связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой
признается
часть
жилого
дома
или
квартиры,
предназначенная для использования в качестве места непосредственного
проживания граждан в жилом доме или квартире.
В больших городах сделки с квартирами в многоэтажных жилых домах
составляют основную долю всех операций на рынке недвижимости, поэтому
на их примере рассматриваются все его тенденции и выводятся общие
закономерности. Хотя сделки с квартирами преобладают – агентства также
занимаются и жилыми домами, цены и спрос на которые несколько
отличаются от цен и спроса на квартиры, но в целом изменяются по одному и
тому же закону.
Структура рынка жилой недвижимости неоднородна. При помощи
различных критериев внутри рынка можно выделить несколько сегментов,
которые
характеризуются
определенными
моделями
поведения.
Относительно целей приобретения рынок жилой недвижимости делится на
21
потребительский и инвестиционный сегменты.
Целью покупки жилья на потребительском сегменте служит изменение
характеристик потребительского выбора, которое сопровождает улучшение,
а иногда и
ухудшение жилищных
условий. Жилая
недвижимость,
приобретаемое в потребительских целях, приносит пользу его владельцу.
На инвестиционном сегменте жилье обычно рассматривается как актив,
который способен приносить доход при продаже либо ренту при сдаче жилья
в аренду.
В структуре рынка жилой недвижимости можно так же выделить
первичный и вторичный рынок.
Первичный рынок – это рынок нового жилья в только что построенных
и сданных в эксплуатацию и строящихся домах. Первичные квартиры
обычно дороже вторичных, но это зависит от многих факторов (срок
эксплуатации, класс жилья, площадь и т. д.), и поэтому есть объекты,
которые могут при совпадении нескольких показателей стоить одинаково
или больше. Так, представленный объект на рынке «вторички» может
превышать в цене, если он расположен в центре, имеет большую площадь,
оригинальную планировку и т.д.
Вторичный рынок недвижимости оперирует жильем, бывшим в
эксплуатации, поэтому, как правило, оно дешевле. Если на первичном рынке
продавцами жилья выступают компании-застройщики, то вторичное жилье
продают в основном те граждане, которые в нем живут или им владеют. И в
первом, и во втором случае жилье можно продавать и покупать
самостоятельно, а можно воспользоваться услугами специализированных
агентств.
Прокофьев К.Ю. в структуре жилой недвижимости выделяет элиткласс, бизнес-класс и эконом-класс и приводит достаточно обширный
перечень классификационных признаков, для отнесения объектов жилой
недвижимости к кому или иному классу. Однако на наш взгляд ряд
параметров являются весьма условными (например, количество квартир на
22
этаже, высота потолков, производитель лифтового оборудования) (см.
таблицу 1).
Таблица 1 - Классификация жилой недвижимости [37, C.48]
Параметр
Элит-класс
Бизнес-класс
Эконом-класс
Местоположение
Исторический центр
Любой район
Любой район
или экологически
благоприятные
престижные районы
Технология
Монолит/кирпич
Монолит/кирпи
Панель/монолит
строительства
ч
Придомовая территория
Огороженная
Огороженная Огороженная/неогор
оженная (по
инициативе
жильцов)
Системы безопасности
Есть
Есть
Нет/есть (по
(уровень охранных
инициативе
систем, наличие камер
жильцов)
наблюдения и т.д.
зависят от желания и
финансовых
возможностей жильцов)
Подземный паркинг
Есть (два и более
Есть (одно
Нет (есть места для
машино-места на
машино-место
стоянки на
квартиру)
на квартиру)
придомовой
территории)
Отделка холлов, мест
Высококачественная Улучшенная (с
Стандартная (с
общего пользования
(с применением
применением
использованием
высококачественных высококачестве
преимущественно
материалов)
нных матеотечественных
риалов)
материалов)
Лифты
Tisson, Kone,
Mitsubishi, LG
Отечественного
Mitsubishi, Otis,
и др.
производства
Schindler
Количество квартир на
2–3
4
5 и более
этаже
Площадь квартир, м2 :
− однокомнатные
35–50
− двухкомнатные
90–140
60–80
50–70
− трехкомнатные
130–160
90–130
70–100
− четырехкомнатные
160–190
110–150
100–130
Площадь остекления
Увеличенная
Стандартная
Стандартная
(возможно витражное
остекление)
Высота потолков, м
3–3,5
2,8–3,1
2,7–3
Таким образом, рынок недвижимого имущества играет особую роль в
экономических процессах.
23
Научная и учебная литература содержит целый ряд определений рынка
недвижимости, отличающихся как расставляемыми акцентами, так и
глубиной отражения проблемы. Это свидетельствует о том, что в настоящее
время в области рынка недвижимости терминологии и
понятия еще
окончательно не состоялись. Рынок недвижимости рассматривается авторами
в качестве товара, средства производства, объекта реализации юридических
прав, ресурса жизнедеятельности компании, в качестве источника дохода
многих специализированных организаций.
1.2. Факторы формирования цены на рынке жилой недвижимости
Рынок
жилой
недвижимости
сегодня
достаточно
разнообразен,
объекты жилой недвижимости обладают различным набором свойств, таких
как материал изготовления, внутренняя планировка, отделка объекта
близость к центру, наличие шума и др. Многообразие свойств объекта жилой
недвижимости обуславливает различный диапазон цены на соответствующем
рынке.
Исследователи
выдвигают
различные
классификации
факторов,
влияющих на ценообразование жилой недвижимости.
Так, Елкина Н.Е. объединяет факторы, определяющие цену жилья, в
четыре характерные группы: физические, социальные, экономические и
административные [18, C.682]. Среди наиболее значимых автор выделяет
землю, климат, здания и сооружения, наличие коммунальных объектов,
тенденция в изменениях численности населения, размер семьи, уровень
жизни, занятость, тенденция изменения уровней дохода, ставку арендной
платы, рост или сокращение затрат на строительство.
Другие исследователи, например Стебунова О.И. [46, C.329], Пузина
Н.В. [38, C11], придерживаются мнения о
разделении факторов в
зависимости от глубины исследуемого периода и утверждают, что в
долгосрочном, среднесрочном, краткосрочном периодах могут действовать
24
разные факторы.
Гущин В.А. все факторы, влияющие на цену жилой недвижимости
выстраивает по иерархическому уровню (дерево факторов) [18, C.682],
Родионова Н.В. различает факторы ценообразования по состоянию рынка,
обосновывая, что на различных фазах рыночного цикла, стадиях развития
могут действовать различные факторы, и характер действия одного и того же
фактора может быть противоположным [41, C.13].
При анализе факторов ценообразования на рынке жилой недвижимости
многие исследователи (Щулепникова Е.А. [59, C.28], Прокофьев К.Ю. [37,
C.50], Щинова Р.А., Мартынова О.Н. [58, C.1779], Юсупов И.Ю., Григорьева
М.А. [60, C.210]) отмечают, что ситуация на жилищном рынке во многом
определяется двумя крупными группами факторов – факторами спроса и
характеристиками предложения, что вполне логично и очевидно, и
полностью соответствует основным постулатам экономической теории
(рисунок 1).
ФАКТОРЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА
РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
СПРОС
Внутренние
факторы
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Внешние
факторы
Внутренние
факторы
Внешние
факторы
Рисунок 1 – Укрупнѐнная типовая структура факторов ценообразования на рынке
жилья [38, C.15]
Рассмотрим указанную классификацию подробнее. На рисунке 2
представлены детерминанты спроса и предложения на рынке недвижимости.
25
Факторы, влияющие на цену жилья
Детерминанты спроса
Детерминанты предложения
Предпочтения и вкусы потребителей
Качество товара (услуги)
Доходы покупателей
Цены на сопряжѐнные товары и
услуги
Цены на комплементарные блага
Цены на блага-субституты
Фактор времени
Количество покупателей
Ожидания потребителями каких-либо
политических или экономических
перемен
Налоги и дотации (субсидии)
покупателям
Уровень безработицы
Шоки совокупного спроса
Цены и доступность ресурсов (факторов
производства)
оборотного капитала
основного капитала
заемного капитала
труда
земли для жилищного строительства
Новые (более производительные)
технологии
Налоги и дотации (субсидии) на
продавцов
Цены на товары, связанные в
производстве
Цены на блага-субституты
Цены на комплементарные блага
Инвестиции в основной капитал
Количество продавцов данного товара
Внешние шоки предложения
Рисунок 2 – Детализированные факторы, оказывающие влияние на цену жилья
(составлено автором)
Спрос
на
жилье
–
это
зависимость
желаемых
объемов
его
приобретения, измеряемых в единицах жилой площади (в квадратных метрах
или в количестве квартир, домов), от цены за единицу жилой площади.
На спрос на жилую недвижимость влияют следующие факторы, так
называемые детерминанты спроса:
1. Предпочтения и вкусы потребителей. Спрос на недвижимость –
понятие динамическое. По мере развития рынка жилья происходит
изменение стандартов потребительского поведения. Так, построенные в
начале 90-х годов XX века элитные дома сегодня не очень популярны,
поскольку у многих из них при проектировании и строительстве было
допущено много ошибок: низкая высота потолков, неприглядный внешний
вид, отсутствие некоторых обязательных на сегодняшний день элементов
26
(подземный гараж, должный уровень охраны и др.). Изменились и
предпочтения населения относительно этажности. Если в 80-х годах
наибольшим спросом пользовались второй и средние этажи, то в настоящее
время покупатели отдают предпочтение более высоким этажам. Изменяются
предпочтения потребителей и относительно отделки квартиры. Если в 90-х
годах высшим стандартом считался так называемый «евроремонт», то в
настоящее время – индивидуальная дизайнерская отделка.
2. Качество товара (услуги). Качество объектов жилой недвижимости
представляет собой совокупность свойств, характеризующих степень его
пригодности к использованию по назначению и удовлетворению разных
запросов потребителя: эффективность, долговечность, эргономичность,
экологичность, безопасность, эстетичность и др. В административнокомандной экономике одним из главных требований было удовлетворение
нужд широких слоев населения в бесплатном жилье по минимальным
социальных нормам. В рыночной экономике жилье продается разным слоям
населения с учетом их возможностей и запросов, товар на рынке жилья стал
более дифференцированным. При прочих равных условиях качество влияет
на цену спроса.
3. Доходы покупателей. Спрос на жилье зависит как от прошлых, так от
текущих и ожидаемых в будущем доходов, что соответствует концепции
жизненного цикла Ф. Модильяни. Ожидаемые в будущем доходы зависят от
настроений в обществе (преобладание оптимизма или пессимизма).
Возможность приобретения жилья в текущем периоде в счет будущих
доходов зависит также от степени развитости программ ипотечного
кредитования.
Эти
программы
позволяют
разделить
крупные
единовременные затраты на покупку объекта жилой недвижимости на части
и отнести их выплаты на будущие периоды.
4. Цены на сопряжѐнные товары и услуги.
А) Цены на комплементарные блага отрицательно влияют на спрос.
Так, удорожание содержания и ремонта жилья, а также повышение тарифов
27
на центральное отопление и другие жилищно-коммунальные услуги, которые
рассчитываются на квадратный метр жилой площади, при прочих равных
условиях снижает спрос на квартиры большой площади. При этом будет
изменяться и структура спроса на недвижимость: люди с небольшим
достатком (например, одинокие пенсионеры, живущие в многокомнатных
квартирах) начнут избавляться от излишков жилплощади (что увеличит
предложение таких квартир) и увеличат спрос на малометражное жилье
эконом класса.
Б) Цены на блага-субституты положительно влияют на спрос. Так, при
увеличении цен на квартиры на первичном рынке, покупатели станут больше
приобретать на вторичном рынке жилья, и наоборот. При удешевлении
содержания загородной недвижимости уменьшится спрос на городские
квартиры.
5. Фактор времени. Спрос на рынке жилья имеет ярко выраженный
сезонный характер. Традиционно он увеличивается весной (в большей
степени в это время спрос растет на загородную недвижимость) и осенью
(спрос растет на городские квартиры).
6. Количество покупателей. Прежде всего, на количество покупателей
жилья влияет увеличение рождаемости, которое приводит к необходимости
улучшения жилищных условий: либо за счет покупки жилья большей
площади, либо приобретения отдельного жилья молодыми семьями. На спрос
на жилье влияют также факторы внешней и внутренней миграции населения,
как постоянной, так и временной, а так же естественный прирост населения.
7.
Ожидания
потребителями
каких-либо
политических
или
экономических перемен. Ожидания экономических перемен, и прежде всего
инфляционные ожидания, сказываются как на потребительском спросе, так и
на формах сбережения дохода. Например, в конце 1997 г. в России было
объявлено о предстоящей деноминации рубля и обмене денег. Население
начало избавляться от старых купюр, и спрос на недвижимость, в частности,
квартиры, увеличился значительно. В результате цены на квартиры выросли
28
в среднем на 20-30%, да и купить квартиру даже по возросшей цене в ноябредекабре 1997 года было большой проблемой [10, C.740].
8. Налоги и дотации (субсидии) покупателям. Увеличение налогов на
покупку или содержание жилья приводит к сокращению спроса на него. В то
же время увеличение налогов, уплачиваемых продавцами недвижимости,
приводит
к
уменьшению
предложения
жилья.
Однако
современная
экономическая теория свидетельствует о том, что с точки зрения нового
равновесия и распределения налогового бремени не имеет значения, кто
именно (покупатель или продавец) уплачивает налог.
9. Уровень безработицы. Владельцы домов в Великобритании в тех
районах, где самый низкий уровень безработицы, увидели самый высокий
рост цен на недвижимость. В среднем на £65000 фунтов дороже стоит дом
или квартира в Великобритании в районах с хорошим уровнем занятости по
сравнению с 2015 годом. Примерно в 20 муниципалитетах цена на жилье за
период с 2009 по 2015 год поднялась на 20%, или £64783. С другой стороны,
в тех регионах, где уровень безработицы все еще остается высоким, средний
рост цен на недвижимость составил всего £4100 фунтов за 6 лет, или 3%. [60,
С.211] Таким образом, прослеживается четкая связь между уровнем
безработицы в городах Великобритании и рынком жилой недвижимости.
10. Шоки совокупного спроса. Примером шока спроса является
беспрецедентный рост среднедушевых реальных доходов населения в РФ в
2004–2006 годах, вызванный увеличением доходов от экспорта. По данным
Федеральной службы государственной статистики РФ, в эти годы объем
российского экспорта в стоимостном выражении вырос на 35%, 33% и 25%,
соответственно [42, C.171]. Приток денег в российскую экономику обеспечил
общий рост доходов и расходов российского населения. По данным
Федеральной службы государственной статистики, расходы российских
домохозяйств выросли в 2006 г. на 55% - по сравнению с 2004 годом в
номинальном исчислении, и на 22% - в реальном выражении [42, C.194].
Значительное повышение доходов населения вызвало существенный приток
29
средств на рынок недвижимости: объекты жилой недвижимости сначала
покупались для собственного проживания. Затем, когда увеличение объема
спроса привело к быстрому росту цен, их начали приобретать с целью
инвестирования и дальнейшей перепродажи, что еще больше спровоцировало
увеличение спроса.
Предложение жилья – это зависимость желаемых объемов его продажи,
измеряемых в единицах жилой площади (в квадратных метрах или в
количестве квартир, домов), от цены единицы жилой площади.
Можно выделить следующие факторы, влияющие на предложение
жилой недвижимости и его эластичность (детерминанты предложения):
1. Цены и доступность ресурсов (факторов производства). Цена
предложения на первичном рынке жилой недвижимости зависит от цен
капитала, труда, земли, предпринимательской способности. При
их
увеличении кривая предложения строительной фирмы смещается вверх и
одновременно влево. Это означает, что по прежней цене производитель
(застройщик) сможет предложить меньшее количество товара (квадратных
метров жилья).
Рассмотрим влияние на цену предложения жилья на первичном рынке
цен и доступности факторов производства в строительной индустрии.
Во-первых, следует выделить цену и доступность оборотного капитала
(строительных материалов, топлива, энергии, инструмента, инвентаря и др.).
Одним из основных факторов, влияющих на цены первичных ресурсов,
является наличие на территории региона залежей полезных ископаемых.
Отсутствие необходимого сырья для проведения строительных работ
приводит к необходимости его поставки из других регионов, что
существенно увеличивает издержки. Также на цену сырья может повлиять
изменение условий добычи и доступности сырья (истощение прежних и
разработка новых месторождений), увеличение спроса на ресурсы со
стороны других претендентов (например, домашних хозяйств - на цемент и
отделочные материалы), изменение степени монополизации рынков ресурсов
30
(появление новых фирм, либо поглощение мелких компаний крупными).
Во-вторых, следует выделить цену и доступность основного капитала
(строительной техники, оборудования и пр.). Наиболее дорогостоящим
основным капиталом строительной компании являются строительные
машины, механизмы и оборудование, а также объекты недвижимости
(офисные и складские помещения, различные сооружения).
В-третьих, цена и доступность заемного капитала. Ввиду высокой
затратности производства и больших сроков строительства, для возведения
объектов жилой недвижимости нередко привлекается заемный капитал.
Доступность финансовых ресурсов является одним из основных факторов,
влияющих на изменение объема предложения на первичном рынке жилой
недвижимости.
В-четвертых, цена труда, которая зависит, прежде всего, от степени
конкуренции на разных сегментах рынка труда в строительной отрасли, а
также от свободы доступа на рынки труда работников-мигрантов. Труд
последних позволяет удешевить строительство: если российских рабочих
интересуют предложения работодателей с заработной платой 25 тыс. руб. и
выше (в зависимости от квалификации), то среднемесячная заработная плата
иностранного рабочего обычно варьирует в пределах 15–20 тыс. руб. [44,
C.57]
В-пятых, цена и доступность земли для жилищного строительства,
поскольку не каждый земельный участок может быть использован для этой
цели: необходимо учитывать категорию и вид разрешенного использования
участка.
2. Новые (более производительные) технологии. Новые технологии
позволяют существенно снизить издержки производства единицы товара на
рынке жилой недвижимости, сократить сроки строительства, повысить
доступность жилья для более широких слоев населения. Так, появление на
рынке малоэтажного домостроения таких технологий, как каркасное
строительство, сэндвич панели, несъемная опалубка, привело к резкому
31
увеличению предложения загородных домов и коттеджей.
3. Налоги и дотации (субсидии) на продавцов. Как известно из
экономической теории, косвенные налоги рассматриваются производителями
как дополнительные издержки и увеличивают цену предложения, само
предложение при этом падает. Что касается прямых налогов, их влияние на
цену предложения является опосредованным. Эти условия справедливы как
для производителей (заказчиков, застройщиков), так и для продавцов
(посредников, риэлторов), работающих на первичном рынке недвижимости.
В настоящее время продавцы (заказчики, застройщики, риэлторы) на
первичном рынке недвижимости, имеющие статус юридического лица, чаще
всего используют общую систему налогообложения, при которой они
уплачивают два прямых налога: НДС (18%) и налог на прибыль (20%).
Однако
небольшими
фирмами
может
использоваться
специальный
налоговый режим - упрощенную систему налогообложения. Риэлторы,
работающие в качестве индивидуальных предпринимателей, также могут
использовать упрощенную систему налогообложения или же уплачивают
налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% [36, C.26].
Продавцами
на
вторичном
рынке
недвижимости
вступают
домохозяйства (физические лица). В соответствии с Налоговым кодексом
РФ, при продаже объекта жилой недвижимости весь полученный доход
облагается налогом в размере 13% от вырученной суммы (НДФЛ).
Следует отметить, что увеличение налогов может приводить к тому,
что продавцы будут «уходить в тень», то есть скрывать (не декларировать)
свои реальные доходы.
4. Цены на товары, связанные в производстве. На цены предложения
того или иного товара влияют цены товаров, связанных с ним в
производстве. Рассмотрим две группы таких товаров:
А) Цены на блага-субституты. Конкурирующими являются товары, для
которых используются одни и те же производственные площади, мощности и
другие ресурсы. Так, на одном и том же участке земли может быть возведен
32
как
объект
жилищного
строительства,
так
и
коммерческая
или
промышленная недвижимость, или же объект специального назначения.
Очевидно, рост цен на продаваемые или сдаваемые в аренду торговые
площади и складские помещения в этом районе приведет к увеличению
объемов строительства коммерческой недвижимости за счет сокращения
жилищного строительства, и наоборот.
Б) Цены на комплементарные блага. Сопутствующими могут являться,
например, жилье и торговые или офисные площади, расположенные в
пределах одного здания. Повышение цен на жилье приведет к росту его
предложения,
а
также
увеличению
предложения
торгово-офисных
помещений, расположенных на первых этажах домов. Сюда можно также
отнести
и
парковочные
места,
расположенные
в
подземной
части
конструкции здания.
5. Инвестиции в основной капитал. Одной из достаточно весомых
особенностей рынка недвижимости является его тесная связь с рынком
капитала. Так рост ставок по кредитам приводит к снижению стоимости
недвижимости в результате увеличения размера ежемесячных выплат. А при
росте денежных потоков в стране или регионе цены на недвижимость
начинают расти как результат оживления деловой активности. Рынок
недвижимости находится в сильной зависимости от развития рынка капитала,
поскольку основные параметры его развития определяют ситуацию на рынке
недвижимости.
6.
Количество
продавцов
данного
товара
(услуги)
определяет
количество введѐнных в действие жилых домов. Здесь необходимо уточнить
следующее: на первичном рынке жилья продавцами выступают застройщики,
которые либо действуют самостоятельно, либо, чаще всего, продают
недвижимость через посредников; а на вторичном рынке продавцами
выступают домашние хозяйства, которые также чаще всего действуют через
посредников. Ужесточение строительных норм и правил, а также требований
лицензирования и сертификации может привести к сокращению количества
33
продавцов на первичном рынке недвижимости. В то же время проводимая в
последние
годы
административных
жилищного
политика
барьеров,
государства,
приведет
направленная
к
на
проникновению
снижение
в
отрасль
строительства фирм из смежных отраслей, в частности
занимающихся возведением промышленных объектов.
7. Внешние шоки предложения. Роль такого шока могут играть
отраслевые кризисы, так и макроэкономические кризисы, влияющие на
финансовое состояние строительной отрасли и поставщиков ресурсов для
нее.
Предложение жилья характеризуется низкой ценовой эластичностью в
краткосрочном периоде и более высокой ценовой эластичностью в
долгосрочном периоде. Низкая эластичность в краткосрочном периоде
объясняется наличием множества процедур допуска к строительству и
длительностью отраслевых производственных циклов. Более высокая
эластичность в долгосрочном периоде объясняется проникновением на
рынок новых фирм, разработкой новых технологий и появлением новых
материалов. Это утверждение касается, прежде всего, первичного рынка
жилья.
Таким образом, следует отметить, что ситуация на жилищном рынке во
многом определяется двумя крупными группами факторов – факторами
спроса и характеристиками предложения, что вполне логично и очевидно, и
полностью соответствует основным постулатам экономической теории.
Основной особенностью спроса является тот факт, что при теоретическом
закреплении всех прочих параметров рынка недвижимости снижение цены
на жилье, предполагается, должно приводить к ощутимому росту спроса и
наоборот. Но не всегда создается такая ситуация, поскольку в настоящее
время на жилищный рынок влияет широкий спектр прочих факторов.
В целях тщательного и обоснованного определения спроса и
предложения на жилищном рынке следует учитывать специфику процесса
функционирования
рынка
жилищной
недвижимости,
особенностей
34
ключевых его активов, оборот которых и является основой существования
данной сферы деятельности. Для рынка жилой недвижимости характерна
жесткая локализация, то есть привязка к конкретной местности, участку
земли, имеющему свои уникальные черты, обусловленные влиянием
различных внешних и внутренних факторов, что составляет специфику как
крупного региона в целом, так и малых его районов. Все вышесказанное
влияет на оценку рынка жилья, его объектов и формирования цен на нем.
Важными для оценки жилищного фонда являются свойства самого
объекта
жилищного
строительства
и
характеристики
места
его
расположения. К основным свойствам объекта рынка жилья относят качество
строительства и эксплуатации, степень износа, размеры, особенности
проектирования. В число характеристик
наличие
и
окружающую
качество
данный
места расположения включают
инфраструктуры,
объект,
и
экологическую
целый
ряд
других
обстановку,
показателей.
Совокупность данных условий образует такой агрегированный показатель,
как качество жилищного фонда. Итак, очень существенное влияние на
оценку и ценообразование рынка жилья принадлежит спросу.
Также нельзя забывать, что каждый объект недвижимости уникален и
обладает специфическими чертами, поэтому цена каждого конкретного
актива индивидуальна. На вторичном рынке очень большое влияние имеют
какие-либо субъективные оценки, поэтому часто бывает сложно оценить их
влияние на цену жилья.
На основе анализа литературы (Родионова Н.В. [41, C.12-18], Стукалов
Д.В. Ухова А.В. [49, C.154-160], Гудкова В.С., Ряхимова Г.Р., Смирнова Ю.О.
[16], Слугин О.В. [45]) выделим показатели, которые имеют наибольшее
влияние на рынок жилья на региональном уровне. К ним относятся: средняя
цена 1 кв.м. общей площади на первичном рынке жилья, уровень инфляции,
уровень
безработицы,
естественный
прирост
среднедушевые денежные доходы, ввод
(убыль)
населения,
в действие жилых домов,
инвестиции в основной капитал, валовой региональный продукт на душу
35
населения. Перечень данных показателей будем использовать в дальнейшем
для анализа, позволяющего установить, какие из перечисленных факторов
оказывают наибольшее влияние на средние цены первичной жилой
недвижимости в регионе.
Кроме вышерассмотренной классификации, факторы, лежащие в
основе изменений цен на недвижимость можно распределить по трем
уровням (рис. 3).
Факторы, влияющие на цену недвижимости, по уровням
Глобальный
политические
экономические
социальные
географические / экологические
Локальный
условия финансирования
местоположение объекта
физические особенности недвижимого имущества
Факторы, характеризующие объект недвижимости
соответствие климатическим требованиям
соответствие требованиям планировки
внешний вид
Рисунок 3 – Классификация факторов, влияющих на цену недвижимости, по
уровням (составлено автором)
Первый уровень – глобальный. К данному уровню относятся факторы,
которые не имеют прямого отношения к объекту оценки (не являются его
характеристиками), представляют собой внешние рычаги влияния, но
оказывают воздействие на процессы рынка недвижимости и, как следствие,
на рассматриваемый объект. К данной группе факторов можно отнести
политические (политическая стабильность, кредитная политика, ипотечное и
налоговое законодательство); экономические (уровень качества жизни
населения, предложение и спрос рынков, налоги на недвижимость,
строительные
инвестиции);
социальные
(структура
населения,
36
демографические показатели, плотность заселения, уровень развития
культуры и образования); географические/экологические (расположение,
экология, природные ресурсы).
Второй уровень – факторы локального уровня в рамках города или
района, имеют прямое отношение к объекту недвижимости. Характерные
группы
факторов:
условия
финансирования
(условия
кредитования,
процентные ставки); местоположение объекта (транспортная доступность,
окружение,
наличие
социально-культурных
объектов,
расположение
относительно плана города (района), развитая система общественного
транспорта, а также наличие стоянок для автомобилей); физические
особенности
недвижимого
имущества
(комфортность
объекта,
функциональная пригодность, уровень развития коммунальных услуг,
качество строительства).
Третий уровень – факторы, характеризующие непосредственно объект
недвижимости. Данный уровень может быть представлен архитектурностроительными факторами, которые отражают объемно-планировочные
показатели,
например,
соответствие
климатическим
требованиям,
требованиям планировки, освещенности, внешнего вида и т.д. Цели, для
которых планируется использование объекта, накладывают требования к его
планировке и размещению, поэтому необходимо проверять соответствие
характеристик предполагаемой функции объекта недвижимости. Так же к
этому уровню можно отнести финансово-эксплуатационные факторы,
которые
представлены
затратами
на
строительство,
затратами
на
эксплуатацию, доходами от эксплуатации объекта недвижимости.
Таким образом, на ценообразование на рынке жилой недвижимости
влияют факторы спроса, предложения. В работе проанализировано влияние
следующих факторов спроса на рынке жилой недвижимости: предпочтений и
вкусов потребителей, качества товара, доходов покупателей, цен на другие
товары и услуги, фактора времени, количества покупателей, ожиданий
потребителями каких-либо политических или экономических перемен,
37
налогов и дотаций (субсидий) покупателям, шоков совокупного спроса.
Подробно изучены следующие факторы предложения жилья: цены и
доступность
ресурсов
(факторов
производства),
новые
(более
производительные) технологии, налоги и дотации (субсидии) на продавцов,
цены на товары, связанные в производстве; количество продавцов объектов
жилой недвижимости, внешние шоки предложения.
Таким образом, в первой главе рассмотрены базовые для данной темы
исследования категории, такие как «рынок недвижимости» в интерпретации
отечественных
и
зарубежных
исследователей,
понятие
«жилая
недвижимость» и различные подходы к еѐ классификации. Особое внимание
в работе уделено факторам, влияющие на ценообразование на рынке жилой
недвижимости и их характеристике. Изучив их различные классификации,
встречающиеся в экономической литературе, считаем целесообразным
выделение факторов спроса и факторов предложения.
Проведенное теоретическое исследование позволяет перейти к анализу
конкретных особенностей и тенденций рынка жилой недвижимости в
регионах, а так же к оценке факторов, наиболее существенным образом
влияющих на цену жилья.
38
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЦЕНУ ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
2.1 Основные показатели и проблемы региональных жилищных рынков ЦФО
В рыночной экономике регион – это экономическая подсистема,
региональный хозяйственный комплекс, в котором сильно выражены
взаимосвязанность
основных
секторов,
влияние
доходов
и
платежеспособного спроса на региональное производство, потребление и
инвестиции, развитие социальной сферы, а также влияние реального
сектора экономики на занятость и доходы. Регион как рынок испытывает
влияние внешних конкурирующих и дополняющих рынков товаров, труда и
капитала. В регионе осуществляется воспроизводство регионального
продукта, капитала, природных ресурсов. Воспроизводственный процесс
охватывает движение материальных и финансовых потоков между
основными секторами экономики страны и региона. Ограниченный набор
производств в регионе является следствием социально-исторических
условий, низкой экономической эффективности отдельных производств,
научно-технического отставания.
Региональные рынки жилой недвижимости представляют собой рынок
несовершенной конкуренции, где рыночные механизмы не в состоянии
устранить неравенство в жилищных условиях, несмотря на то, что в составе
жилищной политики определены основные принципы, перспективные
направления ее реализации и первоочередные мероприятия. Особенность
рынка жилой недвижимости заключается в том, что обычный человек
нечасто покупает и продает жилье. Среднестатистический покупатель, как
правило, не обладает опытом приобретения или инвестирования в
недвижимость, не владеет информацией о реальных ценах сделок. Таким
образом, особенности рынка жилой недвижимости не позволяют считать
его цены полностью соответствующими рыночным. Сравнительно редкие
продажи, отсутствие достоверной информации о номиналах сделок,
39
неодновременность,
неоднотипность
недвижимости
товара
как
и
неповторимость
обусловливают
отсутствие
объектов
на
рынке
недвижимости условий для формирования классических непрерывных
кривых спроса и предложения. Отсюда следует, что цены на рынке
недвижимости как точки пересечения классических кривых спроса и
предложения фактически отсутствуют. Более того, достоверное (точное)
определение рыночной цены объектов жилой недвижимости принципиально
невозможно. Возможны только разного рода приближения, основанные на
статистических
распределениях
вероятностей.
Эти
распределения
формируют на графиках коридоры вероятностей изменения цены во
времени. На основе изучения этих распределений и коридоров могут
появиться формальные кривые наиболее вероятного спроса и предложения,
а соответственно, зона их пересечения для коридоров и точка их
пересечения для кривых. На современном рынке жилой недвижимости
существуют очень разные товары, продавцы и покупатели, а сделки в
пересчете
на
душу
населения
являются
сравнительно
редкими.
Следовательно, ценовая неопределенность значительно выше, чем на
других рынках. Возможности адаптации рынка жилой недвижимости к
внешним воздействиям ниже, чем у других рынков, для которых возможно
формирование классических кривых спроса и предложения. Таким образом,
рынку недвижимости нужно больше времени, чтобы приспособиться к
изменившимся внешним условиям, чем другим рынкам [39, C.92].
Реализуемая на современном этапе региональная жилищная политика
представляет
собой
совокупность
направлений
и
экономических,
социальных, организационных, институциональных и градостроительных
мероприятий, предназначенных для удовлетворения потребностей в жилье
населения субъектов Федерации. Применяемая в регионах рыночная
модель рассматривает удовлетворение социальной потребности в жилье
через механизмы рынка, при этом государство обеспечивает только
адресную социальную защиту населения [33, C.47].
40
Согласно
исследованиям,
наиболее
показательным
примером
дифференциации жилищного рынка является Центральный федеральный
округ (ЦФО), в состав которого входит крупная агломерация, столица РФ –
Москва.
Центральный федеральный округ является крупнейшим в России по
количеству населения – 37,12 млн. чел. (26,16% населения РФ), в нем самая
высокая в стране плотность населения. В состав ЦФО входят 18 субъектов,
в основном, это небольшие густонаселенные области. Около 50%
населения проживает в Москве и Подмосковье [43, C. 9,87, 94]. Округ
является финансовым центром России, занимает лидирующие позиции в
машиностроении и металлообработке, легкой (особенно текстильной)
промышленности. Данные, представленные в таблице 2, положены в
основу рейтинга регионов ЦФО по уровню развития жилищного рынка.
Основные показатели рассчитаны на 1000 жителей или же в процентах, что
позволяет оперировать сопоставимыми данными.
Так, к примеру, средние цены на рынке жилья, не учитываю столицу
РФ, в регионах ЦФО самые высокие наблюдаются в Московской области;
незначительно ниже в Калужской области (рис. 4).
Средние цены на жилищном рынке
70000
60000
50000
40000
30000
Средние цены на первичном
рынке жилья, руб. за 1 м2
20000
10000
Средние цены на вторичном
рынке жилья, руб. за 1 м2
Ярославская
Тульская
Тверская
Тамбовская
Смоленская
Рязанская
Орловская
Московская
Курская
Липецкая
Костромская
Калужская
Ивановская
Воронежская
Владимирская
Брянская
Белгородская
0
Рисунок 4 – Средние цены на первичном и вторичном рынке жилья ЦФО (составлено
автором)
41
При рассмотрении индекса цен (рис. 5), можно отметить, что только в
Тульской области данный показатель вырос на первичном рынке. В
остальных областях ЦФО он ниже уровня предыдущего года.
Индексы цен на рынке жилья
Ярославская
Тульская
Тверская
Тамбовская
Смоленская
Рязанская
Орловская
Московская
Липецкая
Курская
Костромская
Калужская
Ивановская
Воронежская
Владимирская
Брянская
Белгородская
Индексы цен на вторичном
рынке жилья, % к
предыдущему году
Индексы цен на первичном
рынке жилья, % к
предыдущему году
0
50
100
150
Рисунок 5 – Индексы цен на рынке жилья (составлено автором)
Рейтинг регионов ЦФО составлен на основе данных таблицы 1 по
состоянию на 1 января 2017 г. (табл. 3). Исследования показали, что
ведущие позиции по показателю «объем работ, выполненных по виду
экономической
деятельности
«строительство»
занимают
Москва,
Московская, Ярославская и Калужская области, а наименьшие значения у
Костромской, Брянской и Орловской областей. Для более наглядного
представления рейтинга регионов ЦФО нами проведено их распределение по
категориям «лидер – аутсайдер» (табл. 4).
Проведенное исследование показало, что по показателю «объем работ,
выполненных по виду экономической деятельности «строительство» в
расчете на 1000 жителей» лидируют Москва, Московская и Ярославская
42
Таблица 2. - Основные показатели жилищного рынка регионов Центрального федерального округа в 2016 году (составлено автором)
Число Объем работ,
Ввод в
Общая
Ввод в
Ввод в Уд. вес жилых Индексы
действие
жител выполненных
площадь действие действие
домов,
цен
на
зданий
ей,
по виду
вводимых в жилых квартир, построенных первичном
жилого и
экономической
действие
домов ,
ед. на
населением за рынке
тыс.
нежилого
2
деятельности назначения зданий, тыс.
м на
1000
счет собств. и жилья,
чел.
м2 на 1000
1000
жителей
заемных
«строительство на 1000
%к
жителей
жителей
средств, %
», млн. руб. на жителей,
предыдуще
ед.
1000 жителей
му году
Российская
141914
Федерация
Центральный
37118
федеральный
округ/ област
Белгородская
1530
Брянская
1292
Владимирская
1430
Воронежская
2262
Ивановская
1067
Калужская
1002
Костромская
688
Курская
1149
Липецкая
1158
Московская
6753
Орловская
747
Рязанская
1151
Смоленская
966
Тамбовская
1089
Тверская
1360
Тульская
1540
Ярославская
1306
г. Москва
10563
Индексы
Средние
Средние
цены на
цен
на цены на
первичном
вторичном
вторичном
рынке
рынке жилья,
рынке
жилья, руб. руб. за 1 м2
жилья,
за 1 м2
%к
предыдуще
му году
Индексы цен
производител
ей в
строительстве
(строительномонтажные
работы), %
28,17
1,64
0,67
422
4,9
47,7
92,4
89,0
47715
52895
97,6
28,74
1,35
0,82
509
5,8
40,0
93,7
90,7
62287
83255
96,0
19,50
8,90
14,03
13,77
14,07
23,33
11,21
17,38
21,70
31,15
9,75
16,09
16,16
16,34
19,10
20,42
24,81
49,51
4,44
0,72
1,42
1,11
0,55
2,82
1,12
0,75
2,20
2,84
0,89
1,04
1,07
2,11
1,70
0,96
0,98
0,07
1,95
0,40
0,49
0,62
0,39
0,80
0,38
0,69
0,82
1,76
0,63
0,61
0,52
0,69
0,51
0,37
0,75
0,48
718
272
314
392
174
456
261
396
630
1255
370
442
356
516
330
255
288
257
7,2
3,7
4,0
5,1
2,1
5,0
3,0
5,7
4,8
13,8
5,1
6,4
4,7
4,3
3,7
2,7
4,1
3,1
69,1
37,2
50,4
41,6
33,9
64,3
56,6
23,6
67,8
42,7
27,7
26,6
37,5
74,0
60,0
57,0
24,4
1,5
95,8
84,3
86,7
94,0
97,5
84,1
90,6
85,9
80,5
95,0
93,0
85,3
85,9
85,9
82,0
101,0
86,3
95,6
91,5
85,2
84,6
96,3
91,3
81,6
85,2
84,7
68,5
82,5
83,7
82,5
79,4
85,2
77,5
94,1
79,3
94,7
41572
29328
36559
33836
30155
46563
30506
27636
31116
60673
29411
33849
28658
28083
44954
44161
37499
131218
36821
30913
33986
34007
29729
52298
33230
28418
31436
62344
27045
34963
28911
29265
42652
37269
37236
158915
90,2
95,5
92,1
91,4
91,2
102,1
88,5
90,9
93,7
98,2
88,6
101,7
102,9
95,4
97,7
98,8
100,3
100,0
43
Таблица 3. - Рейтинг развития жилищного рынка регионов Центрального федерального округа в 2016 году (составлено автором)
Субъект РФ/
область
г. Москва
Московская
Ярославская
Калужская
Липецкая
Тульская
Белгородская
Тверская
Курская
Тамбовская
Смоленская
Рязанская
Ивановская
Владимирская
Воронежская
Костромская
Брянская
Орловская
Объем работ,
Число
выполненны х
жител
по виду
ей, тыс.
экономическ ой
чел.
деятельности
«строительст
во», млн. руб.
на 1000
жителей
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
1
2
8
15
10
4
5
7
12
13
16
11
14
6
3
18
9
17
Ввод в
действи е
зданий
жилого и
нежило го
назначе
ния на
1000
жителе й,
ед.
Общая
площад ь
вводим ых
в действи е
зданий,
тыс. м2 на
1000
жителе й
Ввод в
действи е
жилых
домов ,
м2 на
1000
жителе й
Ввод в
действи е
квартир,
ед. на
1000
жителей
18
2
12
3
4
13
1
6
15
5
10
11
17
7
9
8
16
14
14
2
5
4
3
18
1
12
6
7
11
10
16
13
9
17
15
8
16
1
13
5
3
17
2
11
7
4
10
6
18
12
8
15
14
9
15
1
11
7
8
17
2
13
4
10
9
3
18
12
5
16
14
6
Уд. вес
Индексы
Индексы
Средние
жилых
цен на
цен на
цены на
домов,
первичн вторично м первично м
построенных ом рынке
рынке
рынке
населением жилья, % к жилья, % к жилья, руб.
за счет
предыду
предыду
за 1 м2
собств. и
щему году щему году
заемных
средств, %
18
9
16
4
3
6
2
5
17
1
11
15
13
8
10
7
12
14
4
5
10
16
18
1
3
17
13
12
11
14
2
9
6
8
15
7
2
12
16
14
18
3
4
17
9
8
15
13
5
10
1
7
6
11
1
2
7
3
11
5
6
4
18
17
16
9
13
8
10
12
15
14
Средние
цены на
вторично м
рынке
жилья, руб.
за 1 м2
1
2
6
3
12
5
7
4
17
15
16
8
14
10
9
11
13
18
Индексы
цен
производи
телей в
строитель
стве
(строител
ьномонтажны
е работы),
%
5
7
4
2
11
6
16
8
15
10
1
3
14
12
13
18
9
17
обл.; далее с небольшим отрывом идут Калужская, Липецкая, Тульская и
Белгородская обл. Хотя Москва и Московская обл. являются лидерами по
числу жителей и объему выполненных работ, по ряду показателей (число
зданий на 1000 жителей, общая площадь зданий на 1000 жителей, ввод в
действие жилых домов на 1000 жителей, ввод в действие квартир на 1000
жителей) лидирует Белгородская обл. На наш взгляд, это связано с большими
объемами инвестиций в этот регион. Так, объем работ и услуг, выполненных
собственными
силами, в 2016
г.
на 16,4% превысил показатель
предыдущего года.
Таблица 4. - Распределение регионов Центрального федерального округа по категориям
«лидер-аутсайдер» (составлено автором)
Показатель
Регионы
лидеры
1-2-3 места
Регионы
претендент
ы в лидеры
4-5-6-7
места
Калужская,
Липецкая,
Тульская,
Белгородская
области
Объем работ,
выполненных по
виду
экономической
деятельности
«строительство»,
млн. руб. на 1000
жителей
Москва,
Московская,
Ярославская
области
Число зданий на
1000 жителей
Белгородская,
Московская,
Калужская
области
Липецкая,
Тамбовская,
Тверская,
Владимирска
я области
Общая площадь Белгородская,
зданий, тыс. м2 на Московская,
1000 жителей
Липецкая
области
Калужская,
Ярославская,
Курская,
Тамбовская
области
Регионы со
средней
позицией
8-9-10-11-12-1314-15 места
Тверская,
Курская,
Тамбовская,
Смоленская,
Рязанская,
Ивановская,
Владимирская,
Воронежская
области
Костромская,
Воронежская,
Смоленская,
Рязанская,
Ярославская,
Тульская,
Орловская,
Курская области
Орловская,
Воронежская,
Рязанская,
Смоленская,
Тверская,
Владимирская,
Брянская области,
Москва
Регионы
аутсайдеры
16-17-18
места
Костромская,
Брянская,
Орловская
области
Брянская,
Ивановская
области,
Москва
Ивановская,
Костромская,
Тульская
области
45
Ввод в действие Московская,
жилых домов, м2 Белгородская,
на 1000 жителей
Липецкая
области
Тамбовская,
Калужская,
Рязанская,
Курская
области
Ввод в действие Московская,
квартир, ед. на Белгородская,
1000 жителей
Рязанская
области
Курская,
Воронежская,
Орловская,
Калужская
области
Удельный вес
жилых домов,
построенных
населением за счет
собственных и
заемных средств в
общем вводе
жилья, %
Средние цены на
первичном рынке
жилья, руб. за 1
м2
Тамбовская,
Белгородская,
Липецкая
области
Калужская,
Тверская,
Тульская,
Костромская
области
Москва,
Московская,
Калужская
области
Тверская,
Тульская,
Белгородская,
Ярославская
области
Средние цены на
вторичном рынке
жилья, руб. за 1
м2
Москва,
Московская,
Калужская
области
Тверская,
Тульская,
Ярославская,
Белгородская
Продолжение таблицы 4
Воронежская,
Москва,
Орловская,
Тульская,
Смоленская,
Ивановская
Тверская,
области
Владимирская,
Ярославская,
Брянская,
Костромская
области
Липецкая,
Костромская,
Смоленская,
Тульская,
Тамбовская,
Ивановская
Ярославская,
области
Владимирская,
Тверская,
Брянская области,
Москва
Владимирская,
Ярославская,
Московская,
Курская
Воронежская,
области,
Смоленская,
Москва
Брянская,
Ивановская,
Орловская,
Рязанская области
Владимирская,
Смоленская,
Рязанская,
Тамбовская,
Воронежская,
Курская
Липецкая,
области
Костромская,
Ивановская,
Орловская,
Брянская области
Рязанская,
Смоленская,
Воронежская,
Курская,
Владимирская,
Орловская
Костромская,
области
Липецкая,
Брянская,
Ивановская,
Тамбовская
области
По уровню цен на первичном и вторичном рынках жилья третье место
(после Москвы и Московской обл.) занимает Калужская обл. Данный факт
объясняется высокой стоимостью строительно-монтажных работ: индекс цен
в 2016 г. в целом по этой области составил 102,1% по отношению к
46
предыдущему году (2-е место по ЦФО). Самые низкие цены в Смоленской,
Курской, Тамбовской и Орловской обл., а самые высокие – в Москве,
Московской и Калужской обл. Высокие цены на жилье в последние годы
практически делают его недоступным даже для среднего класса, не говоря же
о социально незащищенных слоях.
По такому показателю, как удельный вес жилых домов, построенных
населением за счет собственных и заемных средств в общем вводе жилья
(строительство
частных
жилых
домов),
лидируют
Тамбовская,
Белгородская, Липецкая обл., а среди аутсайдеров оказались Москва,
Ярославская и Курская обл.
К регионам со стабильной средней позицией можно отнести
Владимирскую, Воронежскую, Рязанскую и Липецкую обл. Среди
регионов-аутсайдеров
по
результатам
анализа
оказались
Брянская,
Костромская, Ивановская обл.
Исследования
факторов,
ограничивающих
деловую
активность
строительных организаций, показали, что за последние 10 лет (с 2006 по
2016 гг.) на 41% уменьшилось количество строительных организаций,
считающих, что уровень налогов достаточно высок. Неплатежеспособность
заказчиков сократилась на 39%; стоимость материалов, конструкций,
изделий снизилась у 22% организаций (табл. 5) [3, C.332]. Последний факт,
на наш взгляд, можно объяснить применением новых технологий
производства строительных материалов и способов строительства. Однако
данные положительные тенденции привели к росту числа организацийконкурентов и конкуренции на рынке недвижимости на 16%. В качестве
негативных факторов руководители строительных организаций отмечают
также высокий процент коммерческого кредита (20%) и влияние погодных
условий (12%) [17, C.19].
Совокупность
перечисленных
факторов
заставляет
строителей
сворачивать производство, что приводит к очередному всплеску цен на
недвижимость. Таким образом, для устойчивого роста жилищного
47
строительства в регионах необходим поиск дополнительных ресурсов и
полноценное использование всех источников финансирования этой сферы.
Указанный подход подразумевает, с одной стороны, восстановление
ресурсной базы банков, а с другой – повышение спредов на жилищном
рынке. Реализуемые в регионах государственные программы и субсидии
способны стимулировать людей, нуждающихся в жилье, к более активным
действиям в решении жилищных проблем.
Таблица 5. - Оценка факторов, ограничивающих деловую активность строительных
организаций в РФ (в процентах от общего числа строительных организаций) (составлено
автором)
Фактор
2007 2008 2009
Высокий уровень
налогов
Неплатежеспособ
ность заказчиков
Высокая стоимость
материалов и
конструкций
Недостаток заказов
на работы
Конкуренция со
стороны других
строительных
организаций
Недостаток
квалифицированных рабочих
Нехватка и
изношенность
строительных
машин и
механизмов
Год
2010 2011 2012 2013
2016
к
2014 2015 2016
2007,
+, 42
38
40
-41
81
73
67
64
61
47
50
82
65
62
55
49
38
37
27
39
43
-39
53
45
50
48
45
37
38
42
27
31
-22
29
30
35
33
28
17
20
12
28
28
-1
16
24
30
33
36
32
36
34
33
32
16
13
20
22
22
28
25
26
26
16
16
3
35
40
20
15
13
7
7
6
4
3
-32
На основе выполненного нами исследования, а так же с учѐтом анализа
научной литературы (Ахметова Л.Р., Беличенко М.Ю., Дроздов В.А. [2];
Кашина Е.В., Барсуков А.Е., Примак А.С., Серова М.А. [23, C.15]; Беспалов
М.В., Макаров И.Н., Сотникова Е.А. [5, C.144]) проведѐм классификацию
проблем регионального развития рынка жилой недвижимости (табл. 6).
48
Таблица 6. - Классификация проблем регионального развития рынка жилой
недвижимости, оказывающие влияние на формирование цен (составлено автором)
Проблемы рыночного
Проблемы государственного Проблемы организационнохарактера
характера
управленческого характера
Высокая цена строительства Недостаточное
Дифференциация уровня
нового жилья
финансирование развития развития частного сектора в
частного сектора в регионах жилищном хозяйстве регионов
страны
Недостаточное развитие и
Низкий жизненный уровень Затратный принцип тарифного
слабая конкуренция в
большинства населения,
регулирования
системе инфраструктурного недостаточное
и информационного
строительство жилья для
обеспечения жилищного
малоимущих слоев
рынка
Низкий уровень развития в Недостаточное участие
Преобладание
регионах малого и среднего государства в жилищном
административного способа
бизнеса в сфере ЖКХ
строительстве
управления инфраструктурой
ЖКХ
Высокие инвестиционные
Тарифная политика
Низкий уровень кадров,
риски в жилищном
подвержена политическим способных управлять
строительстве
ситуациям
недвижимостью в рыночных
условиях
Недостаточное применение Проблемы ветхого жилья
Недостаточное применение
энергосберегающих
и жилья для
маркетинговых инструментов
технологий
военнослужащих
при управлении жилищной
сферой
Для решения этих проблем необходима разработка стратегических
планов и современных принципов управления рынком жилой недвижимости
с учетом рыночных факторов, как в крупных строительных корпорациях, так
и в регионах.
При благоприятной конъюнктуре, приемлемом уровне процентных
ставок, устойчивом развитии экономики, росте занятости и уровня
заработной платы государственное участие вносит существенный вклад в
повышение платежеспособного спроса на жилье. Вместе с тем в условиях
рынка подобное регулирование тесно взаимосвязано с циклическим
развитием рыночной экономики, вызывающим значительные колебания
спроса. Поэтому партнерство государства и рынка в вопросах жилищной
сферы должно учитывать проблематику развития мировой экономики.
49
2.2 Корреляционно-регрессионный анализ факторов, влияющих на цену
жилья в регионе (на примере Орловской области)
Объектом исследования в данном параграфе являются процессы
ценообразования на рынке жилой недвижимости. Состояние этого рынка
относится к важнейшим экономическим индикаторам, а сам рынок долгое
время считался одним из наиболее привлекательных для инвестиций.
Однако, факторы, определяющие цены на этом рынке нельзя назвать хорошо
изученными, что наглядно показал мировой финансовый кризис, начавшийся
в 2007 году. Сделана попытка применить для исследования закономерностей
колебания цен на рынке жилой недвижимости отдельного региона
количественные
методы,
а
именно
экономико-математическое
моделирование.
Методы экономико-математического моделирования позволяют не
только оценить и спрогнозировать экономическую ситуацию, но также
выявить факторы, влияющие на динамику цен, и подобрать инструменты для
ее регулирования. Однако в последнее время под влиянием мировой
интеграции
и
экономических
всеобщей
процессов,
глобализации
использование
происходит
стандартных
усложнение
методов
моделирования и прогнозирования экономических процессов, в том числе в
области ценообразования, становятся недостаточным. В связи с этим
возникает необходимость применения специфических моделей анализа и
прогнозирования, позволяющих более глубоко изучить ценовые процессы и
учитывающих их особенности на разных уровнях.
В данном параграфе осуществим построение эконометрической
модели. Исследование проводится на основе данных 2001-2016 годов для
Орловской области. Произведѐм оценку регрессионного уравнения, где в
роли зависимой переменной выступает средняя цена 1 кв.м. общей площади
квартир на первичном рынке жилья, а в качестве независимых переменных
используется ряд социально-экономических показателей, как региона, так и
страны в целом.
50
На основе анализа литературы (Родионова Н.В. [41, C.12-18], Стукалов
Д.В. Ухова А.В. [49, C.154-160], Гудкова В.С., Ряхимова Г.Р., Смирнова Ю.О.
[16], Слугин О.В. [45]) выделены показатели, которые имеют наибольшее
влияние на рынок жилья на региональном уровне. В таблице 7 представлен
перечень используемых для построения модели переменных, их обозначение
и описание. Все показатели относятся к количественной шкале.
Таблица 7. – Перечень факторов, используемых для оценки стоимости жилья в
регионах ЦФО (составлено автором)
Обозначение
Фактор
Единица измерения
фактора
Price_1
Средняя цена 1 кв.м. общей площади на Рубль
первичном рынке жилья
Inflation
Уровень инфляции
В процентах относительно
предыдущего периода
Unemployment
Уровень безработицы
Процент
Pop_inc
Естественный прирост, убыль (-) на 1000 Человек
человек населения
Income
Среднедушевые денежные доходы (в Рубль
месяц)
House
Ввод в действие жилых домов
Тыс. м2 общей площади
Investments
Инвестиции в основной капитал (в Млн. рублей
фактически действовавших ценах)
Vrp
Валовой региональный продукт на душу Рубль
населения
Все данные для моделей собраны на основе открытого источника, а
именно – Федеральной службы государственной статистики. В силу
недостаточной детализированности открытых к доступу данных, построение
моделей производится на ежегодных данных перечисленных показателей.
В результате построения станет возможным установить, какие факторы
из всего перечня представленных в таблице оказывают наибольшее влияние
на средние цены первичной жилой недвижимости в исследуемых регионах
ЦФО.
Анализ проведѐм для Орловской области.
Прежде чем переходить к построению модели, необходимо провести
анализ парных корреляций. Для этого воспользуемся коэффициентом
51
корреляции Пирсона, так как все независимые параметры относятся к
количественной шкале. Он может принимать значение от -1 до +1. Чем
ближе значение к 1, тем сильнее связь между фактором и результатом.
Положительные значения говорят о прямой взаимосвязи, а отрицательные об обратной. Коэффициент принимает значение «ноль» в том случае, если
между признаками отсутствует взаимосвязь. Коэффициент корреляции
больший 0,75 будем считать высоким. Корреляционная матрица факторов
после избавления от трендов представлена в таблице 8.
Таблица 8. - Парные корреляции факторов после избавления от трендов (рассчитано и
составлено автором)
Inflation
Unemployment
Pop_inc
Income
House
Investments
Vrp
Inflation
Unemploym.
Pop_inc
Income
House
Invest.
Vrp
1
0,762
-0,458
-0,588
-0,377
-0,501
-0,492
0,762
1
-0,525
-0,723
-0,675
-0,770
-0,730
-0,458
-0,525
1
0,955
0,947
0,961
0,948
-0,588
-0,723
0,955
1
0,853
0,959
0,996
-0,377
-0,675
0,947
0,853
1
0,932
0,950
-0,501
-0,770
0,961
0,959
0,932
1
0,970
-0,492
-0,730
0,948
0,996
0,950
0,970
1
Наиболее высокая корреляция наблюдается между инвестициями в
основной капитал и естественным приростом. Такое поведение можно
объяснить тем, что данные параметры показывают тенденцию к увеличению,
то есть присутствует временная зависимость. Убрать зависимость можно
избавившись от тренда. Процедура избавления от тренда представляет собой
построение линейной регрессии с независимой переменной, которая
отражает время и выражена номером наблюдения. Избавившись от
временной
компоненты,
выражающие
инвестиции
мы
и
исключаем
прирост
тренд.
без
Новые
тренда,
переменные,
обозначены
как
Investments_n и Pop_inc_n.
Также высокая корреляция присутствует между среднедушевыми
денежными доходами и вводом в действие жилых домов. Здесь также
наблюдается тенденция к увеличению, делаем вывод о наличии временной
зависимости и проводим операцию избавления от тренда, описанную выше.
52
Новые переменный, выражающие ввод в действие жилых домов и
среднедушевые доходы без тренда, обозначены как House_n и Income_n
соответственно.
Для отбора факторов для построения модели будем использовать метод
прямого отбора. При данном подходе в первую очередь включается та
переменная,
которая
имеет
наибольшую
корреляцию
с
зависимой
переменной. Показатели корреляции средней цены 1 кв.м. и независимых
переменных представлены в таблице 9.
Таблица 9. - Корреляция средней цены и факторов (рассчитано и составлено автором)
Price_1 Pop_inc_n Income_n Inflation Unemployment House_n Investments_n Vrp
-0,613
-0,847
0,291
0,067
0,164
0,149
0,871
Наибольшая связь с зависимой переменной наблюдается у валового
регионального продукта. Данную переменную проверяем на включение в
уравнение регрессии в первую очередь. Пусть модель включает в себя только
одну
независимую
переменную
Vrp.
Рассчитаем
оценки
зависимой
переменной Price_1. Результаты расчетов представлены в таблице 10.
Таблица 10. - Расчеты модели с независимой переменной Vrp (рассчитано и составлено
автором)
№
1
2
3
4
6
7
8
9
10
11
12
Сумма
Vrp (X)
52956,00
62611,00
99637,00
89733,00
104410,00
124156,00
188657,00
161875,00
176312,00
167247,00
211633,00
1439227
Price_1 (Y)
17633,05
25160,89
32335,23
27045,19
28906,61
29444
31422
35794
37747
35207
32357
330523
Pred_pr (Y)
66706,9541
79467,9590
88754,2169
96293,1886
116026,1563
149541,8022
176574,5568
198794,3571
214753,3614
275891,5845
37909,92985
Yср
27754,33
27754,33
27754,33
27754,33
27754,33
27754,33
27754,33
27754,33
27754,33
27754,33
27754,33
(Y - Yср)
-10121,28
-2593,44
4580,9
-709,14
1152,28
1689,67
3667,67
8039,67
9992,67
7452,67
4602,67
(Y - Yср)^2
102440308,8
6725931,034
20984644,81
502879,5396
1327749,198
2854984,709
13451803,23
64636293,71
99853453,73
55542290,13
21184571,13
Долее проведѐм оценку качества модели. Проверка значимости
уравнения регрессии на основе F-критерия Фишера.
53
Далее на основе предыдущих вычислений рассчитаем значение Fкритерия для Vrp.
(1)
(2)
При уровне значимости б = 0,05, степенях свободы f1 = 1 и f2 = 11
табличное критическое значение F-критерия Фишера Fкрит = 4,84.
Наблюдаемое
значение
F-критерия
выше
критического
табличного,
соответственно можно сделать вывод о необходимости учета фактора
прироста населения в регрессионном уравнении.
Аналогичным
образом
произведем
расчеты
для
остальных
независимых параметров. Результаты вычисления представлены в таблице
11.
Таблица 11. - F-критерий для факторов (рассчитано и составлено автором)
Фактор
Vrp
Income_n Pop_inc_n Inflation House_n Investments_n Unemployment
Freal 51,860
27,652
5,545
0,584
0,402
0,139
0,076
Fкрит 4,84
4,84
4,84
4,84
4,84
4,84
4,84
На основе прямого отбора были исключены следующие независимые
переменные: Inflation, House_n, Investments_n, Unemployment (значение Fкритерия меньше критического). Результат построение модели представлен в
таблице 12. R-квадрат данной модели равен 0,96.
Таблица 12. – Коэффициенты модели (зависимая переменная Price_1) (рассчитано и
составлено автором)
Модель
Константа
Pop_inc_n
Income_n
Vrp
Нестандатизированные
коэффициенты
В
Стандартная ошибка
47363,647
14617,464
5201,818
1847, 565
-2,355
0,557
0,317
0,006
Стандатизированные
коэффициенты
Бета
0,311
-0,285
0,924
Т
Знач.
2,317
4,307
-4,257
18,245
0,006
0,004
0,001
0,000
54
Из-за
многообразия
и
сложности
экономических
процессов
ограничиваться лишь рассмотрением линейных регрессионных моделей
невозможно.
Нелинейные
модели
более
эффективны,
так
как
они
соответствуют требованиям современных реалий, четко отражают динамику
событий, что позволяет получать конкретные результаты с высокой
точностью. Поэтому проверим модель на логарифмическую зависимость - в
качестве зависимой переменной будет выступать натуральный логарифм
цены (табл. 13).
Таблица 13. – Коэффициенты модели с логарифмической зависимостью (зависимая
переменная Ln_pr) (рассчитано и составлено автором)
Модель
Нестандатизированные
Стандатизированные
Т
Знач.
коэффициенты
коэффициенты
В
Стандартная ошибка
Бета
Константа
11, 518
24, 584
1,035
0,008
Pop_inc_n
6,155
6,085
0,784
4,613
0,011
Income_n
-0,982
0,026
0,574
-8, 703 0,006
Vrp
3,002
0,003
0,878
17,315 0,004
Как видно из таблицы 13 качество модели несколько улучшилось,
стандартная ошибка снизилась, R-квадрат равен 0,97.
Проверим модель на автокорреляцию остатков. Автокорреляция – это
корреляционная зависимость между текущими значениями некоторой
переменной и значениями этой же переменной, сдвинутыми на несколько
периодов времени назад. Автокорреляция случайной составляющей модели это корреляционная зависимость текущих
и предыдущих
значений
случайной составляющей модели. Автокорреляция случайных возмущений
модели нарушает одну из предпосылок регрессионного анализа.
Автокорреляция
может быть
вызвана
несколькими
причинами,
имеющими различную природу. Во-первых, иногда она связана с исходными
данными
и
вызвана
результирующей
наличием
переменной.
ошибок
Во-вторых,
измерения
в
ряде
в
случаев
значениях
причину
автокорреляции следует искать в формулировке модели. Модель может не
55
включать фактор, оказывающий существенное воздействие на результат,
влияние которого отражается на возмущениях, вследствие чего последние
могут оказаться автокоррелированными. Очень часто этим фактором
является фактор времени t: автокорреляция обычно встречается при анализе
временных рядов.
Автокорреляция в данной модели присутствует, данный вывод был
сделан на основе статистики Дарбина-Уотсона, которая рассчитывается
статистическим пакетом SPSS автоматически. Значение критерия ДарбинаУотсона DW = 0,418, что меньше табличного dL, следовательно, можно
сделать вывод о наличии автокорреляции. Для корректировки введем
дополнительную переменную лагового значения зависимой переменной
(ln_pr_lag). Также улучшилось качество модели - R-квадрат принял значение
0,98.
Проведем проверку модели на гетероскедастичность.
Гетероскедастичность
–
понятие,
означающее
неоднородность
наблюдений, выражающуюся в неодинаковой (непостоянной) дисперсии
случайной ошибки регрессионной (эконометрической) модели. Наличие
гетероскедастичности случайных ошибок приводит к неэффективности
оценок,
полученных
с
помощью
метода
наименьших
квадратов.
Следовательно, статистические выводы о качестве полученных оценок могут
быть
неадекватными.
В
связи
с
этим
тестирование
моделей
на
гетероскедастичность является одной из необходимых процедур при
построении регрессионных моделей.
Таблица 14. – Коэффициенты модели с логарифмической зависимостью (зависимая
переменная Ln_pr) и дополнительной переменной лагового значения (ln_pr_lag)
(рассчитано и составлено автором)
Модель
Нестандатизированные
Стандатизированные
Т
Знач.
коэффициенты
коэффициенты
В
Стандартная ошибка
Бета
Константа
5,185
0,458
20,099 0,000
Pop_inc_n
0,155
0,058
0,248
3,831
0,002
Income_n
-0,002
0,000
0,474
-10,037 0,000
56
Модель
Vrp
ln_pr_lag
Нестандатизированные
коэффициенты
В
Стандартная ошибка
3,002
0,000
0,511
0,001
Продолжение таблицы 14
Стандатизированные
Т
Знач.
коэффициенты
Бета
0,587
23,615 0,000
0,234
13,264 0,001
Проверку модели на гетероскедастичность проведем с помощью
критерия Бройша-Пагана. Число степеней свободы 4, критерий БройшаПагана равен 15,33. Сравнивая величину критерия с табличным значением
распределения делаем вывод об отсутствии гетероскедастичности.
В результате всех проведенных тестов можно сделать вывод о том, что
была получена адекватная модель прогнозирования средней стоимости
1 кв.м. общей площади на первичном рынке жилья Орловской области.
Общий вид модели представлен ниже.
Ln_pr = 5,185 + 0,155*pop_inc_n - 0,002*income_n + 3,002*vrp + 0,511*ln_pr_lag
Таким образом, в результате построения было выявлено, что из всего
перечня выделенных изначально факторов влияние на средние цены
Орловской области оказывают только естественный прирост населения, ВРП
и среднедушевые доходы населения.
Положительный коэффициент при приросте населения говорит о том,
что с увеличением численности населения средние цены неизменно растут.
Рост ВРП также ведет к увеличению цен на объекты недвижимости.
Наличие лага зависимой переменной говорит о влиянии цены
предыдущего периода на цены текущего, причем наблюдаемая зависимость
положительная.
Таким образом, в аналитической части работы исследованы основные
показатели развития жилищного рынка
в регионах ЦФО. На основе
проведѐнного анализа проведена группировка регионов в системе «лидерыаутсайдеры». Показательным примером дифференциации жилищного рынка
является Центральный федеральный округ (ЦФО), в состав которого
57
входит крупная агломерация, столица РФ – Москва, который наряду с
Московской обл. относится к регионам-лидерам. К регионам со стабильной
средней
позицией
можно
отнести
Владимирскую,
Воронежскую,
Рязанскую и Липецкую обл. Среди регионов-аутсайдеров по результатам
анализа оказались Брянская, Костромская, Ивановская обл.
На основе обобщения статистической информации определены
факторы, ограничивающие деловую активность строительных организаций.
В 2016 году наибольший удельный вес принадлежит таким факторам, как
высокий уровень налогов и неплатежеспособность заказчиков.
На основе выполненного исследования проведена классификация
проблем регионального развития рынка жилой недвижимости, оказывающих
влияние на формирование цен, которые сгруппированы в три блока проблемы рыночного характера, проблемы государственного характера,
проблемы организационно- управленческого характера.
Для решения этих проблем необходима разработка стратегических
планов и современных принципов управления рынком жилой недвижимости
с учетом рыночных факторов, как в крупных строительных корпорациях, так
и в регионах.
Для разработки стратегии развития рынка жилой недвижимости
требуется определить ценовые тренды стоимости жилой недвижимости на
перспективу. С этой целью в работе построена эконометрическая модель
средней цены объектов жилой недвижимости на первичном рынке одного из
субъектов ЦФО РФ - Орловской области. В результате выявлено, что из
всего перечня выделенных изначально факторов влияние на средние цены
Орловской области оказывают, в основном, естественный прирост населения,
ВРП и среднедушевые доходы населения.
58
ГЛАВА 3. ПРОГНОЗИРОВАНИЕ ЦЕН НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ И РАЗРАБОТКА ОСНОВНЫХ НАПРАВЛЕНИЙ
ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ В РЕГИОНЕ
3.1 Прогнозирование цен на рынке жилья (на примере
Орловской области)
В методах моделирования временных рядов предполагается, что их
хронология повторяется - если не в точности, то все же достаточно близко,
чтобы изучение прошлого помогало принимать лучшие решения в
будущем. Используя технологии статистического моделирования, можно
анализировать шаблоны в прошлых данных и проецировать найденные
шаблоны вперед, чтобы установить диапазон, в который, скорее всего,
попадут будущие значения этого ряда. Результатом станут более точные
прогнозы, на которых и будут основывать принимаемые решения.
При выборе вида функции тренда можно воспользоваться методом
конечных разностей (обязательным условием применения данного подхода
является
равенство
интервалов
между
уровнями
ряда).
Конечными
разностями первого порядка являются разности между последовательными
уровнями ряда:
Δ1t = Yt - Yt-1
(1)
Конечными разностями второго порядка являются разности между
последовательными конечными разностями 1-го порядка:
Δ2t = Δ1t - Δ1t-1
(2)
Конечными разностями j-го порядка являются разности между
последовательными конечными разностями (j–1)-го порядка:
Δjt = Δj-1t - Δj-1t-1
(3)
Если общая тенденция выражается линейным уравнением Y = a + bt,
тогда конечные разности первого порядка постоянны: Δ12 = Δ13 = ... = Δ1n, а
разности второго порядка равны нулю. Если общая тенденция выражается
параболой второго порядка: Y = a+bt+ct2, то получим постоянными конечные
59
разности второго порядка: Δ23 = Δ24 = ... = Δ2n, нулевыми - разности третьего
порядка. Если примерно постоянными оказываются темпы роста, то для
выравнивания применяется показательная функция. При выборе формы
уравнения следует исходить из объема имеющейся информации. Чем больше
параметров содержит уравнение, тем больше должно быть наблюдений при
одной и той же степени надежности оценивания.
Выбор формы кривой может осуществляться и на основе принятого
критерия качества уравнения регрессии, в качестве которого может служить
сумма квадратов отклонений фактических значений уровня ряда от значений
уровней, рассчитанных по уравнению тренда. Из совокупности кривых
выбирается та, которой соответствует минимальное значение критерия.
Другим
статистическим
критерием
является
коэффициент
множественной детерминации R2.
Таблица 15. – Исходные данные для выбора вида функции тренда на основе метода
конечных разностей (рассчитано и составлено автором)
yi
Δ1t
Δ2t
14139,35
17633,05
3493,7
25160,89
7527,84
4034,14
32335,23
7174,34
-353,5
27045,19
-5290,04
-12464,4
28906,61
1861,42
7151,46
29444
537,39
-1324,03
31422
1978
1440,61
35794
4372
2394
37747
1953
-2419
35207
-2540
-4493
32357
-2850
-310
Экспоненциальное уравнение тренда имеет вид:
y = a0 ea1t (ln y = ln a0 + a1t)
(4)
1. Находим параметры уравнения методом наименьших квадратов.
Согласно методу наименьших квадратов параметры a0 и а1,
находятся решением следующей системы нормальных уравнений:
a0n + a1∑t = ∑y
a0∑t + a1∑t2 = ∑y * t
(5)
60
Таблица 16. – Определение параметров уравнения методом наименьших квадратов
(рассчитано и составлено автором)
t
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Итого
ln(y)
7,99
8,17
8,32
8,13
8,47
8,22
8,49
9,26
9,05
8,27
8,96
84,39
t2
4024036
4028049
4032064
4036081
4040100
4044121
4048144
4052169
4056196
4060225
4064256
44485441
y2
63,91
66,81
69,28
66,17
71,76
67,53
72,08
85,81
81,96
68,42
4,86
713,74
ty
16037,23
16404,37
16713,81
16342,73
17027,01
16525,27
17082,35
18646,67
18233,18
16667,69
16087,38
169680,3
Для наших данных система уравнений имеет вид:
10a0 + 22121a1 = 84,39
22121a0 + 44485441a1 = 169680,3
Из первого уравнения выражаем а0 и подставим во второе уравнение,
получаем: a0 = -164,126, a1 = 0,0858, тогда уравнение тренда будет иметь
вид:
y = e0,0858t
(6)
Эмпирические коэффициенты тренда a и b являются лишь оценками
теоретических коэффициентов βi, а само уравнение отражает лишь общую
тенденцию в поведении рассматриваемых переменных. Коэффициент тренда
b = 0,0858 показывает среднее изменение результативного показателя (в
единицах измерения у) с изменением периода времени t на единицу его
измерения. В данном примере с увеличением t на 1 единицу, y изменится в
среднем на 0,0858.
Оценим качество уравнения тренда с помощью средней относительной
ошибки аппроксимации которая определяется по формуле:
(7)
Ошибка аппроксимации в пределах 5%-7% свидетельствует о хорошем
61
подборе уравнения тренда к исходным данным. В нашем случае:
Поскольку ошибка меньше 7%, то данное уравнение можно
использовать в качестве тренда.
Далее проведѐм дисперсионный анализ и рассчитаем средние значения:
Дисперсия, характеризующая меру разброса случайной величины, то
есть еѐ отклонения от математического ожидания, составит:
Среднеквадратическое отклонение, которое так же характеризует меру
рассеяния данных, будет равно:
=
=
Эмпирическое корреляционное отношение вычисляется для всех форм
связи и служит для измерения тесноты зависимости. Изменяется в пределах
[0;1], где
В отличие от линейного коэффициента корреляции он характеризует
тесноту нелинейной связи и не характеризует ее направление. Изменяется в
пределах [0;1].
Связи между признаками могут быть слабыми и сильными (тесными).
Их критерии оцениваются по шкале Чеддока:
0,1 < η < 0,3: слабая;
0,2 < η < 0,5: умеренная;
0,5 < η < 0,7: заметная;
0,7 < η < 0,9: высокая;
0,9 < η < 1: весьма высокая;
62
Полученная
величина
свидетельствует
о
том,
что
изменение
временного периода t умеренно влияет на y.
Важной
характеристикой,
позволяющей
судить
о
степени
достоверности полученных результатов является коэффициент (индекс)
детерминации определяемый по формуле:
(8)
0
т.е. в 81,2% случаев влияет на изменение данных. Другими словами точность подбора уравнения тренда - высокая.
Для оценки качества параметров уравнения построим расчетную
таблицу (табл. 17)
Таблица 17. – Оценка качества параметров модели прогнозирования величины стоимости 1
кв. метра жилой недвижимости в Орловской области методом аналитического
выравнивания (рассчитано и составлено автором)
t
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
y
7,99
8,17
8,32
8,13
8,47
8,22
8,49
9,26
9,05
8,27
8,47
Итого
y(t)
8,05
8,14
8,22
8,31
8,40
8,48
8,57
8,65
8,74
8,83
8,40
84,39
(y-ycp)2
0,2001
0,0706
0,0134
0,0928
0,00101
0,0492
0,00259
0,6801
0,3802
0,0281
0,00101
1,51
(y-y(t))2
0,00342
0,0012
0,00977
0,0309
0,00558
0,0701
0,00606
0,37
0,0983
0,31
0,00558
0,9
(t-tp)2
20,25
12,25
6,25
2,25
0,25
0,25
2,25
6,25
12,25
20,25
0,25
82,5
(y-y(t)) : y
0,00731
0,00424
0,0119
0,0216
0,00882
0,0322
0,00917
0,0658
0,0346
0,0669
0,00882
0,26
Проведѐм анализ точности определения оценок параметров уравнения
тренда. Для это рассчитаем стандартную ошибку уравнения по формуле:
(9)
где m = 1 - количество влияющих факторов в модели тренда.
= 0,34
63
,
,
Рассчитаем границы интервала, в котором будет сосредоточено 95%
возможных значений Y при неограниченно большом числе наблюдений и t =
13.
y(tp) ± ε,
(10)
где
y(1) = 0*e0,0858*1 = 0(0 – 0,259; 0 – 0,259)(-0,259;0,259)
Определим
среднеквадратическую
ошибку
прогнозируемого
показателя.
Uy = yn+L ± K
(11)
где
(12)
L - период упреждения;
уn+L - точечный прогноз по модели на (n + L)-й момент времени;
n - количество наблюдений во временном ряду;
Sy - стандартная ошибка прогнозируемого показателя;
Tтабл - табличное значение критерия Стьюдента для уровня значимости α и для числа
степеней свободы, равного n-2.
По таблице Стьюдента находим Tтабл:Tтабл (n-m-1;α/2) = (8;0,025) =
2,306
Определим прогнозные значения стоимости 1 кв. метра жилой
недвижимости в Орловской области на 2017 год.
Точечный прогноз, согласно уравнения линии тренда:
64
t2017 = y(2017) = e0,0858*2017 = 32,162 тыс.руб.
Среднеквадратическая ошибка прогнозируемой величины стоимости 1
кв. метра жилой недвижимости в Орловской области для 2017 года составит:
Тогда, с учѐтом среднеквадратической ошибки можно построить
интервальный прогноз стоимости 1 кв. метра жилой недвижимости в
Орловской области на 2017 год.
32,162 – 0,94 = 31,222 тыс. руб.;
32,162 + 0,94 = 33,102 тыс. руб.;
Интервальный прогноз стоимости 1 кв. метра жилой недвижимости в
Орловской области на 2017 год составит:
t2017 ϵ (31,222; 33,102)
Определим прогнозные значения стоимости 1 кв. метра жилой
недвижимости в Орловской области на 2018 год.
Точечный прогноз, согласно уравнения линии тренда:
t2018 = y(2018) = e0,.0858*2018 = 33,009 тыс.руб.
Среднеквадратическая ошибка прогнозируемой величины стоимости 1
кв. метра жилой недвижимости в Орловской области для 2018 года составит:
Тогда, с учѐтом среднеквадратической ошибки можно построить
интервальный прогноз стоимости 1 кв. метра жилой недвижимости в
Орловской области на 2018 год.
33,009 – 0,98 = 32,029 тыс. руб.;
33,009 + 0,98 = 33,989 тыс. руб.
Интервальный прогноз стоимости 1 кв. метра жилой недвижимости в
65
Орловской области на 2018 год составит:
t2018 ϵ (32,029; 33,989)
Проведѐм проверку гипотез относительно коэффициентов линейного
уравнения тренда для этого определим критерий Стьюдента.
=
(13)
=
Статистическая значимость коэффициента b подтверждается. Оценка
параметра b является значимой и тренд у временного ряда существует.
=
(14)
=
Статистическая значимость коэффициента a подтверждается. Оценка
параметра a является значимой и тренд у временного ряда существует.
Таким образом, прогнозные параметры стоимости 1 кв. метра жилой
недвижимости в Орловской области приведены в таблице 18.
Таблица 18. – Прогнозные значения стоимости 1 кв. метра жилой недвижимости в
Орловской области на 2017-2018 годы (рассчитано и составлено автором)
Год
Цена 1 кв. метра жилой недвижимости в
Темп
Орловской области, руб.
прироста, %
2016 факт
32357
2017 прогноз
32162
-0,6
2018 прогноз
33009
2,6
Таким образом, в прогнозируемом периоде 2017-2018 цена 1 кв. метра
жилой недвижимости в Орловской области будет иметь тенденцию к
снижению. В частности, в 2017 году цена 1 кв. метра жилой недвижимости в
Орловской области снизится на 0,6% относительно 2016 года. Однако в 2018
году рост цены составит 2,6% относительно 2017 года.
66
Такую динамику стоимости 1кв. метра жилой недвижимости в
Орловской области сложно оценить однозначно: цены на жилье станут менее
доступны, но тем, кто хочет продать недвижимость, это будет выгодно.
3.2 Стратегия развития регионального рынка жилой недвижимости
Проведенное нами исследование развития рынка жилой недвижимости
в субъектах ЦФО, а так же классификация проблем регионального развития
рынка жилой недвижимости позволили сформулировать основные задачи в
этой сфере и предложить пути их решения на перспективу (табл. 19).
Таблица 19. - Основные задачи и пути их решения на региональных рынках жилищной
недвижимости (составлено автором)
Основные задачи
1 Увеличение общего объема ввода
жилья в регионах
2. Усиление конкурентной борьбы на
региональных рынках жилищных
услуг в связи с ростом количества
фирм
3. Изменения в структуре
региональной жилищной сферы
4. Увеличение предложения на рынке
жилищной недвижимости в
соответствии с потенциальным
спросом
5. Развитие жилищного лизинга
Пути решения
Проведение
маркетинговых
исследований
конъюнктурного
характера,
изучение
потенциального спроса, а также привлечение
дополнительных источников финансирования
Территориальное распределение ввода жилья в
регионе с учетом запросов потребителей
Выработка
современных
эффективных
организационно-технологических
и
управленческих решений соответствующих
структуре и характеристике потребительских
требований
Создание условий для чистой конкуренции
(концентрация)
организаций-подрядчиков
Контроль
над
недобросовестными
подрядчиками
и
другими
участниками
жилищного рынка
Развитие
малоэтажного
домостроения
Использование современных строительных
технологий
Увеличение
строительства
жилья
для
малообеспеченных слоев населения
Развитие ипотечного кредитования и рост
доходов населения
Внедрение новых вариантов приобретения
жилья в кредит, например, с помощью
внедрения программы жилищного лизинга
Развитие жилищной сферы в России имеет большой потенциал, так как,
67
согласно исследованиям, более половины населения желает улучшить
жилищные условия. Это говорит о значительном дефиците на рынке
строительства, развитие которого сдерживается проблемами государственного
характера. Эти проблемы могут выражаться в разных формах, однако главное –
это необходимость координации субъектов рынка жилой недвижимости в
целях увеличения доступности жилья для основной массы населения.
Выделим два важнейших направления стратегии инновационного
развития рынка жилой недвижимости:
1. Внедрение новых вариантов приобретения жилья в кредит с
помощью программы жилищного лизинга.
2. Развитие малоэтажного домостроения, по которому можно добиться
общего понижающего ценового тренда на рынке за счет внедрения
инновационной
технологии
строительства,
в
том
числе
развития
энергоэффективного экологического жилищного строительства, а главное, –
улучшения качества жилья.
Рассмотрим
инструмент
рынка
жилой
недвижимости,
который
выступает альтернативой ипотеке - лизинг недвижимости с правом ее
последующего выкупа. Главное отличие состоит в том, что приобретаемая
недвижимость оформляется в собственность лизингодателя. А клиент на
протяжении всего срока действия договора выступает в роли арендатора. До
2011 года закон запрещал лизинг имущества, не используемого в
предпринимательской деятельности, но последние шесть лет российские
лизинговые компании имеют право заключать сделки и с физическими
лицами.
По оценке РА «Эксперт», доля сделок с физическими лицами России в
2016 году составила всего около 1%, а доля лизинга недвижимости (даже с
учетом юридических лиц) - 1,3% от объема нового лизингового бизнеса. Для
сравнения: в Европе доля сделок физическими лицами с недвижимостью
составляет около 20% [62].
Основным преимуществом лизинга является упрощенная процедура
68
оформления: заключить договор можно всего по двум документам - паспорту
и СНИЛС. Подписав документ, покупатель может сразу переехать в
квартиру, а по окончании срока действия договора - выкупить недвижимость
и оформить ее в собственность. По сути, такая схема - это долгосрочная
аренда с правом последующего выкупа. При этом договор о найме квартиры
обычно длится до десяти лет, минимальный аванс - 10% от стоимости лота.
Самым существенным недостатком этого инструмента является его
дороговизна.
Общая сумма, которую заплатит человек, купивший жильѐ в лизинг,
практически всегда окажется больше, чем, если бы аналогичный объект был
приобретѐн в ипотеку. В таблице 20 приведены суммы платежей и размер
переплаты при покупке в лизинг/кредит объекта жилой недвижимости
стоимостью 5 млн. руб. со сроком лизинга/кредита 5 лет. Общая сумма
платежей включает в себя начальный взнос. При еѐ составлении были
использованы лизинговый калькулятор на сайте «ВТБ24 Лизинг» и
ипотечный калькулятор на сайте банка ВТБ24.
Таблица 20. - Суммы платежей и размер переплаты при покупке в лизинг/кредит
объекта жилой недвижимости стоимостью 5 млн. руб. со сроком лизинга/кредита 5 лет
(рассчитано и составлено автором)
Лизинг «ВТБ24 Лизинг»
Ипотека ВТБ24
Первоначальный
Ежемесячный
Общая сумма
Ежемесячный
Общая сумма
взнос
платѐж, тыс.
платежей,
платѐж, тыс.
платежей,
руб.
млн. руб.
руб.
млн. руб.
10% (500 тыс.)
127,1
8,13
100,1
6,5
30% (1,5 млн.)
98,9
7,43
77,9
6,2
50% (2,5 млн.)
70,6
6,74
55,6
5,8
Столь существенная разница в стоимости обусловлена тем, что при
лизинге в платеж включатся не только проценты по кредиту, но такие пункты
как налоги, администрирование, ремонт и другие расходы, которые
возникают у лизинговой компании как собственника недвижимости. Однако,
именно лизинг дает возможность купить недвижимость тем, у кого «серая»
зарплата
или
человек
является
фрилансером
или
индивидуальным
69
предпринимателем с нестабильным доходом. У лизинговых компаний
требования к клиентам значительно ниже в силу того, что приобретаемый
объект недвижимости находится в собственности лизингодателя, его риски
минимальны.
К преимуществам лизинга недвижимости следует отнести [62]:
1.
Высокая лояльность при оценке платежеспособности клиента.
Если квартира стоит меньше 30 млн. рублей, то сделка оформляется по двум
документам за 5-6 дней.
2.
Все
дополнительные
манипуляции
по
сделке
(например,
страхование) лизинговая компания берет на себя. Однако, стоимость этих
допуслуг будет включена в ежемесячные платежи.
3.
Можно закрепить индивидуальные условия погашения (раз в
месяц или раз в квартал, аннуитит или дифференцированная схема).
4.
Клиентам лизинговой компании не нужно дополнительное
обеспечение (залог, поручительство третьих лиц).
5.
Лизинговая компания проводят более глубокую и качественную
проверку недвижимости. Ведь приобретаемый объект долгое время будет
находиться в собственности компании. И если через пару лет после покупки
сделка будет признана недействительной (например, из-за неправильно
оформленной приватизации), в первую очередь, пострадает лизинговая
компания.
6.
Цена квадратного метра зафиксирована на весь срок.
7.
Вам не нужно платить налог на имущество (его оплату берет на
себя лизинговая компания).
К недостаткам лизинга недвижимости следует отнести [62]:
1.
Процентные ставки по лизингу, в среднем, в 1,5 раза выше, чем
по банковской ипотеке.
2.
Срок действия договора, как правило, не превышает 10 лет.
3.
Недвижимость находится в собственности лизинговой компании
до момента полного выкупа квартиры лизингополучателем.
70
4.
Жилье в лизинге нельзя сдавать в аренду третьим лицам.
На наш взгляд, преимуществ у лизинга квартир в России меньше, чем
минусов. Тем не менее, это реальная возможность купить собственное жилье
тем, кто по каким-то причинам не может оформить ипотеку в банке.
Наиболее перспективным направлением развития рынка жилой
недвижимости, способным обеспечить понижательный ценовой тренд на
рынке жилой недвижимости выступает малоэтажное домостроение. С
помощью подобных зданий можно быстрее обеспечить людей доступным
жильем, т.к. у такого строительства ниже себестоимость. Они быстро
возводятся (около полугода), благодаря чему риск того, что строительство не
будет завершено, намного меньше, чем в случае с «высотками».
Малоэтажная застройка крайне разнообразна: можно найти дома в
категориях от эконом-класса до люксовых таунхаусов, с различной
архитектурой, жилой площадью, расположением помещений и отделкой.
Территории, выделяемые под такие застройки, характеризуются хорошей
экологической
обстановкой,
жители
таких
поселков
не
ощущают
перенаселенности. Ну и одной из главных причин активизации малоэтажного
строительства является появление новых строительных материалов и
технологий.
Жилищное строительство (до трех этажей) требует значительно
меньше административных затрат, в частности разрешительные процедуры
на этот вид строительства значительно упрощены, по сравнению с
количеством
документов
на
строительство
многоквартирных
домов.
Возможность применения инновационных технологий и материалов в
малоэтажном строительстве значительно шире, чем в многоквартирных
жилых домах и эти технологии позволяют значительно расширить
технические и конструктивные решения в строительном объекте, при этом
снизить стоимость строительства и сократить его сроки.
Малоэтажные жилые дома значительно дешевле в эксплуатации, так
как не требуют установки лифтов, подкачки воды на верхние этажи и
71
применения другого дорогостоящего оборудования. Особенно экономичным
является строительство так называемых «таунхаусов», так как стоимость
многих строительных конструкций ложится не на одного, а на несколько
собственников, так
же распределяются расходы по содержанию и
эксплуатации дома.
На развитие малоэтажного строительства отрицательно влияют
следующие факторы. Во-первых, земельные участки под малоэтажную
застройку обладают невысокой инвестиционной привлекательностью. Это
связано с высокой стоимостью участков в центре города, которые к тому же
имеют
сложные
геологические
и
гидрогеологические
условия.
В
пригородных же зонах отсутствует или недостаточно развита инженерная
инфраструктура, что создает дополнительные затраты на подключение к
внешним инженерным сетям. Во-вторых, на данном этапе развития
малоэтажного
сектора
рынка
недвижимости
необходим
уход
от
традиционных для нашей строительной индустрии материалов и переход на
новые энергоэкономичные и доступные для населения материалы.
Рассмотрим два варианта использования строительных материалов при
строительстве
малоэтажного
здания:
1
вариант:
использование
при
строительстве пенобетонных блоков; 2 вариант: использование при
строительстве керамзитобетонных блоков.
В настоящее время одним из самых востребованных и недорогих, а что
самое главное, экологически чистых строительных материалов являются
блоки из вспененного бетона, который изготавливается путем смешивания
цементного раствора, песка и воды с добавлением пенообразователя. Данный
материал обладает высокими тепло и звукоизоляционными свойствами.
Пенобетон создает в доме комфортный для проживания микроклимат. Также
он имеет высокую пожароустойчивость и устойчивость к попеременному
замораживанию и оттаиванию.
Рассмотрим 1 вариант: загородный дом из пеноблоков с кирпичом,
плитным
монолитным
фундаментом,
железобетонным
сборным
72
перекрытием, кровлей из металлочерепицы и деревянными стеклопакетами.
Длина и ширина основания дома 10х10 м. В таблице 21 представлен расчет
себестоимости
строительных
работ
с
учетом
типа
используемого
строительного материала.
Таблица 21. - Расчет себестоимости строительства дома из пенобетонных блоков
(рассчитано и составлено автором)
Наименование
Стены
Пенобетон (200х300х600 мм)
Ж/б перемычки 2ПБ 17-2-п (1680х120х140)
Ж/б перемычки 2ПБ 13-1-п (1290х120х140)
Ж/б перемычки 2ПБ 10-1-п (1030х120х140)
Сетка кладочная (50х50х3)
Гибкие арматурные связи БПА 4-2П 250 мм с
фиксаторами утеплителя
Лицевой одинарный кирпич
Кладочный раствор
Минвата (Rockwool)
Итого по стенам
Фундамент
Щебень гранитный5-20
Бетон М200
Гидроизоляция ТПП 3,5
Прутковая арматура Ø10, 12, 16 AIII
Доска сосновая для опалубки
Итого по фундаменту
Перекрытия
Прутковая арматура D12 AIII
Бетон М200
Экструзионный полистирол Пеноплэкс 35
Ж/б панель перекрытия ПК 31-10-8
Кладочный раствор
Итого по перекрытиям
Кровля
Деревянные балки (150х50)
Пропитка древозащитная
Плѐнка гидроизоляционная (TyvekSoft)
М/черепица (Monterrey)
Саморезы с шайбой EPDM 4,8х35
Профиль конька (2000)
Бруски обрешѐтки 100х30
Итого по кровле
Окна
Окна дерево, 2-к. стеклопакет 1450х1450
Количество
Цена
Всего, руб.
65,55 м
14 шт.
10 шт.
6 шт.
35 м
720 шт.
230 руб./м
295 руб./шт.
230 руб./шт.
230 руб./шт.
69 руб./м
5 руб./шт.
15076,5
4130
2300
1380
2415
3600
7514 шт.
7,6 м³
7,23 м³
7,55 руб./шт.
2400 руб./ м³
3270 руб./ м³
56 731
18 240
23 642
263 203
11,6 м³
80,9 м³
19 рул.
4,8 т
1,6 м³
1400 руб./ м³
3500 руб./ м³
690 руб./рул.
26 550 руб./т
6313 руб./ м³
16 240
283 150
13 110
127 440
10 101
450 041
0,3 т
2 м³
0,4 м³
54 шт.
0,6 м³
26 550 руб./т
3500 руб./ м³
4050 руб./ м³
3450 руб./шт.
2400 руб./ м³
7965
7000
1620
186 300
1440
204 325
4 м³
40 л
184 м 2
6313 руб./ м³
25 252
150 руб./л
6000
45 руб./м 2
8280
Продолжение таблицы 21
450 руб./м 2
86 400
254 руб./уп
1524
563 руб./шт.
3378
6313 руб./м 3
9470
140 304
192 м 2
6 уп.
6 шт.
1,5 м 3
7 шт.
11 900 руб./шт.
83 300
73
Продолжение таблицы 21
Наименование
Количество
Цена
Всего, руб.
Окна дерево, 2-к. стеклопакет 1450х580
3 шт.
7800 руб./шт.
23 400
Окна дерево, 2-к. стеклопакет 1450х870
2 шт.
8900 руб./шт.
17 800
(фронтоны)
Монтажная пена Makroflex, 750 мл
10 шт.
160 руб./баллон
1600
Герметик силиконовый Makrosil, 300 мл
4 шт.
90 руб./шт.
360
Итого по окнам
139 308
Отопление
Газовый настенный котел отопления Buderus
1 шт.
28200
28200
U072-24к 24 кВт двухконтурный с закрытой
камерой сгорания (Отопление + ГВС)
Контроллер управления GSM Zont H1V
1 шт.
8300
8300
Контроллер Zont OPENTHERM (контроль
1 шт
2740
2740
модуляции горелки и контроль за ошибками)
Комплект термодатчиков (3шт для
1 шт.
1800
1800
реализации погодозависимого
регулирования)
Коаксиальный дымоход 60/100 для котла
1 шт.
4050
4050
горизонтальный
Радиатор отопления General биметалл
100 шт.
455
45500
(секционный)
Комплект для обвязки радиаторов
10 шт.
1950
19500
Прочие фитинги для обвязки котла
1 шт.
17000
17000
Труба PPR d25 (обвязка котельной +
100 шт.
97
9700
магистрали радиаторов)
Стабилизатор напряжения Teplocom ST-888
1 шт.
4010
4010
Монтажные работы
58000
Итого отопление
198800
Всего по материалам
1 383133
Составлено автором на основании источников:
1.
ООО
«Новпроект»:
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
http://novproect.ru/?_openstat=ZGlyZWN0LnlhbmRleC5ydTszMzkxMjUwODs1NTQ5NzQ3N
DQ2O3lhbmRleC5ydTpwcmVtaXVt. Дата доступа 25.05.2018.
2.
Добрострой:
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
http://добрострой.рф/catalog/stroymaterialy/. Дата доступа 25.05.2018.
Наряду с пенобетоном существует еще один строительный материал,
который изготавливают из цементного раствора, воды и песка, а в качестве
наполнителя используют керамзит. Отсюда и название данного материала –
керамзитобетон. Главным достоинством данного материала являются его
влагозащитные свойства, он практически не впитывает воду. Это особенно
важно,
так
как
коэффициент
теплоизоляционными
водопоглощения
свойствами
материала.
напрямую
Теплопотери
связан
с
стены,
изготовленной из керамзитных блоков, минимальны. В таких европейских
74
странах, как Норвегия, Финляндия, Германия, Чехия, Нидерланды, Швеция,
данный материал очень востребован в малоэтажном строительстве. В
таблице 22 представлен расчет себестоимости строительных работ с учетом
типа используемого строительного материала по 2 варианту.
Таблица 22. - Расчет себестоимости строительства дома из керамзитобетонных блоков
(рассчитано и составлено автором)
Наименование
Стены
Керамзитобетон (390х190х188)
Ж/б перемычки 2ПБ 17-2-п (1680х120х140)
Ж/б перемычки 2ПБ 13-1-п (1290х120х140)
Ж/б перемычки 2ПБ 10-1-п (1030х120х140)
Сетка кладочная (50х50х3)
Гибкие арматурные связи БПА 4-2П 300мм с
фиксаторами утеплителя
Лицевой одинарный кирпич
Кладочный раствор
Минвата (Rockwool)
Итого по стенам
Фундамент
Щебень гранитный 5-20
Бетон М200
Гидроизоляция ТПП 3,5
Прутковая арматура Ø10, 12, 16 AIII
Доска сосновая для опалубки
Итого по фундаменту
Перекрытия
Прутковая арматура D12 AIII
Бетон М200
Экструзионный полистирол Пеноплэкс 35
Ж/б панель перекрытия ПК 31-10-8
Кладочный раствор
Итого по перекрытиям
Кровля
Деревянные балки (150х50)
Пропитка древозащитная
Плѐнка гидроизоляционная (TyvekSoft)
М/черепица (Monterrey)
Саморезы с шайбой EPDM 4,8х35
Профиль конька (2000)
Бруски обрешѐтки 100х30
Итого по кровле
Окна
Окна дерево, 2 к. стеклопакет 1450х1450
Окна дерево, 2 к. стеклопакет 1450х580
Количество
Цена
Всего, руб.
72,53 м³
21 шт.
13 шт.
9 шт.
47 м 2
720 шт.
3000 руб./ м³
295 руб./шт.
230 руб./шт.
230 руб./шт.
69 руб./м 2
5,5 руб./шт.
217 590
6195
2990
2070
3243
3960
7514 шт.
10,6 м³
14,45 м³
7,55 руб./шт.
2400 руб./ м³
3270 руб./ м³
56 731
25 440
47 252
365 471
11,4 м³
89 м³
19 рул.
5,2 т
1,6 м³
1400 руб./ м³
3500 руб./ м³
690 руб./рул.
26 550 руб./т
6313 руб./ м³
15 960
311 500
13 110
138 060
10 101
488 731
0,3 т
2 м³
0,4 м³
54 шт.
0,6 м 3
26 550 руб./т
3500 руб м³
4050 руб./ м³
3450 руб./шт.
2400 руб./м 3
7965
7000
1620
186 300
1440
204 325
4м3
40 л
184 м 2
192 м
6 уп.
6 шт.
1,5 м 3
6313 руб./м 3
150 руб./л
45 руб./м 2
2 450 руб./м 2
254 руб./уп
563 руб./шт.
6313 руб./м 3
25 252
6000
8280
86 400
1524
3378
9470
140 304
7 шт.
3 шт.
11 900 руб./шт.
7800 руб./шт.
83 300
23 400
75
Продолжение таблицы 22
Наименование
Количество
Цена
Всего, руб.
Окна дерево, 2 к. стеклопакет 1450х870
2 шт.
8900 руб./шт.
17 800
(фронтоны)
Монтажная пена Makroflex, 750 мл
10 шт.
160 руб./баллон
1600
Герметик силиконовый Makrosil, 300 мл
4 шт.
90
360
руб./картридж
Итого по окнам
126 460
1 325291
Всего по материалам
Отопление
Газовый настенный котел отопления Buderus
U072-24к 24 кВт двухконтурный с закрытой
камерой сгорания (Отопление + ГВС)
Контроллер управления GSM Zont H1V
Контроллер Zont OPENTHERM (контроль
модуляции горелки и контроль за ошибками)
Комплект термодатчиков (3шт для реализации
погодозависимого регулирования)
Коаксиальный дымоход 60/100 для котла
горизонтальный
Радиатор отопления General биметалл
(секционный)
Комплект для обвязки радиаторов
Прочие фитинги для обвязки котла
Труба PPR d25 (обвязка котельной +
магистрали радиаторов)
Стабилизатор напряжения Teplocom ST-888
Монтажные работы
Итого отопление
Всего по материалам
1 шт.
28200
28200
1 шт.
1 шт
8300
2740
8300
2740
1 шт.
1800
1800
1 шт.
4050
4050
100 шт.
455
45500
10 шт.
1 шт.
100 шт.
1950
17000
97
19500
17000
9700
1 шт.
4010
4010
58000
198800
1 524091
Составлено автором на основании источников:
1.
ООО
«Новпроект»:
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
http://novproect.ru/?_openstat=ZGlyZWN0LnlhbmRleC5ydTszMzkxMjUwODs1NTQ5NzQ3N
DQ2O3lhbmRleC5ydTpwcmVtaXVt. Дата доступа 25.05.2018.
2.
Добрострой:
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
http://добрострой.рф/catalog/stroymaterialy/. Дата доступа 25.05.2018.
В качестве площадки для строительства можно использовать земли,
примыкающие к п. Образцово (см. рис. 6). Категория земель – земли
населѐнных пунктов. Территория предназначена для ИЖС, имеется вода, газ,
свет.
76
Рисунок 6. – Площадка для малоэтажного домостроения
Примерные расценки на подключение коммуникаций приведены в
таблице 23.
Таблица 23. – Примерные расценки на подключение электричества [37]
Наименование услуги
Минимальная сумма, руб.
подача документации в электросетевую организацию (без
5000 руб.
ускорения)
составление электросхемы
5000 руб.
согласование в различных инстанциях
10000 руб.
составление электропроекта (без согласования)
5000 руб.
электропроект с согласованием в различных инстанциях
15000 руб.
составление договора с РЭС, согласование
40000 руб.
установка оборудования
25000 руб.
работа со сметой
3000 руб.
В среднем подведение электричества обойдѐтся минимум в 150 тыс.
руб., воды в 200 тыс. руб., газа в 150 тыс. руб., канализации 65 тыс. руб. [37].
Итого подведение коммуникаций в среднем обойдѐтся в 565 тыс. руб.
Средняя стоимость земельного участка под застройку размером 10
соток в рассматриваемом районе составляет на текущий момент 500 тыс.
рублей [61]. С учѐтом этого средняя себестоимость 1м2 строительства по
рассматриваемым вариантам приведена в таблице 24. Ценовое преимущество
77
малоэтажного домостроения очевидно. В среднем цена 1м2 на 20% дешевле,
чем квартира в многоквартирном доме.
Таблица 24. – Сравнение себестоимости 1 м2 строительства жилой недвижимости
из различных материалов, руб. (составлено автором)
Квартира в
Дом из пенобетонных
Дом из керамзитобетонных
многоквартирном доме
блоков
блоков
32357
25693
24283
Однако на сегодняшний день в регионе существует целый ряд
аспектов, препятствующих интенсивному развитию рынка малоэтажного
жилья, для решения которых необходима консолидация усилий власти и
бизнеса.
1.
Большая
часть
земельных
участков,
которые
застройщики
предполагают застраивать, являются землями сельхозназначения. Каждый
землевладелец пытается решать вопрос перевода земли в категорию,
пригодную для застройки, но перевод земли - процедура долгая и финансово
затратная. Тем самым застройщик увеличивает свои затраты не только путем
прямых выплат по переводу земли из одной категории в другую, но и в связи
с затяжкой реализации проекта, который во многих случаях реализуется на
заемные средства частично или полностью.
2. Большинство земельных участков, предлагаемых к застройке, не
имеет должной инфраструктуры, пригодной для строительства жилых домов.
Подведение коммуникаций, а особенно централизованных, - процесс дорогой
и часто сильно бюрократизированный. При этом если к поселку ведутся
городские коммуникации, то может сложиться ситуация, когда нужно
согласовывать проект как у городских, так и у региональных властей. Все это
предполагает дополнительные и существенные затраты. В среднем по
регионам стоимость подключения к инженерным коммуникациям только по
водоснабжению и водоотведению составляет 200-270 тыс. руб. Добавив
подведение газа, электричества, устройство ливневой канализации и
освещения, реконструкцию и строительство новых подъездных дорог,
78
стоимость различных согласований, получаем, что в результате цена
квадратного метра готового жилья вырастает на 4-6 тыс. руб., так как
расходы по подключению к коммуникациям ложатся на застройщиков,
которые включают их в цену готового жилья.
3.
В
строительстве
высокопроизводительные
и
мало
используются
высокоэффективные
современные
технологии,
которые
позволяют снизить стоимость строительства. В основном строители
используют традиционные материалы - кирпич, керамзитобетонный блок.
Решение сложной проблемы предполагает комплексное решение:
1. Власти необходимо снижать уровень чрезмерно завышенных норм и
бюрократические барьеры. Положительным шагом в этом направлении
является вступивший в силу новый перечень административных процедур в
жилищном строительстве, подготовленный Министерством строительного и
жилищно-коммунального хозяйства РФ. Данные меры должны сократить
общее количество процедур в жилищном строительстве. Процесс по
снижению бюрократических барьеров необходимо продолжать.
2. Региональная власть должна быть заинтересована в увеличении
малоэтажного строительства в регионе и, таким образом, в освоении
территории. Для этого необходимо не только упрощать бюрократические
процедуры и нормы, но и способствовать развитию территорий комплексной
застройки и земельных участков для индивидуального строительства,
подключая их к коммуникациям за свой счет и продавая такие участки с
аукциона, получая оплату за них в продолжительный период времени (до 30
лет). Это позволит сделать строительство малоэтажного жилья массовым.
3. Малоэтажные поселки в своем развитии являются необходимыми
сателлитами крупных мегаполисов, что дает жителям крупных городов
возможность выбора: жить в многоэтажном доме в мегаполисе или в
собственном доме за его пределами, но в транспортной доступности от него.
Региональная власть должна мотивировать землевладельцев к скорому
освоению территорий, создавая им благоприятные условия при освоении
79
этих территорий, и изымать их из оборота с последующей продажей через
аукцион в случае неосвоения.
4. Несмотря на то что в Орловской области малоэтажные дома строятся
преимущественно из кирпича или керамзитобетонных блоков, после того как
начнется массовое строительство, застройщики будут сами заинтересованы в
применении
более
высокопроизводительных
технологий,
например,
применять
и
высокоэффективных
деревянную
каркасно-панельную
технологию, которая отлично себя зарекомендовала во многих странах
Европы и Северной Америки. Это позволит снизить издержки не только при
применении в строительстве современных высокопроизводительных и
высокоэффективных технологий, но и на процентах по кредиту за счет
освоения территории в более сжатые сроки.
Таким образом, в третьей главе рассмотрены направления развития
рынка жилой недвижимости при помощи таких инструментов как лизинг
жилья и малоэтажное домостроение.
Приобретение жилья в лизинг – абсолютно законная, надѐжная и даже
в чѐм-то консервативная схема. Лизинг востребован главным образом у
собственников бизнеса, у людей с неофициальными доходами и у тех, чья
кредитная история имеет изъяны.
На наш взгляд, добиться общего понижающего ценового тренда,
способствующего повышению доступности жилья и росту жилищной
обеспеченности населения региона, возможно за счѐт развития малоэтажного
домостроения, предполагающего внедрение инновационных технологий
строительства, в том числе развития энергоэффективного экологического
жилищного строительства, а главное, – улучшения качества жилья.
Цены на жилье в многоквартирных домах (особенно в крупных
городах) достаточно высоки, при этом стоимость строительства небольшого
малоэтажного дома (без учета стоимости земельного участка) обойдется
примерно в ту же сумму, хотя общая и жилая площадь будут значительно
больше.
80
Современные тенденции развития рынка жилья характеризуются
устойчивым увеличением доли малоэтажного жилищного строительства как
в целом по Российской Федерации, так и по ее регионам, что
предопределяется изменением структуры спроса на жилье, а также
появлением
малоэтажного
государственных
жилищного
приоритетов
строительства.
в
поддержку
Поддержка
развития
малоэтажного
домостроения со стороны государства способна активизирует рынок
жилищного строительства, позволит реализовывать проекты массового
строительства малоэтажного жилья для всех категорий граждан, в том числе
эконом-класса. Реализация программы развития жилищного строительства
по всей России даст импульс к развитию всего строительного комплекса,
включая промышленность строительных материалов, конструкций, а также
освоению новых строительных технологий. Принятие во многих субъектах
Российской Федерации программ развития малоэтажного строительства
позволит предположить, что социальная задача обеспечения граждан России
доступным и комфортным жильем будет решена. За малоэтажным
строительством будущее нашей страны.
81
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
По
итогам
проведѐнного
исследования
можно
сформулировать
следующие выводы.
Научная и учебная литература содержит целый ряд определений рынка
недвижимости, отличающихся как расставляемыми акцентами, так и
глубиной отражения проблемы. Это свидетельствует о том, что в настоящее
время в области рынка недвижимости терминологии и
понятия еще
окончательно не состоялись. Недвижимость рассматривается авторами в
качестве товара, средства производства, объекта реализации юридических
прав, ресурса жизнедеятельности компании, в качестве источника дохода.
Ситуация на жилищном рынке во многом определяется двумя
крупными группами факторов – факторами спроса и характеристиками
предложения,
что
вполне
соответствует
основным
постулатам
экономической теории. Основной особенностью спроса является тот факт,
что при теоретическом закреплении всех прочих параметров рынка
недвижимости снижение цены на жилье, предполагается, должно приводить
к ощутимому росту спроса и наоборот. Но не всегда создается такая
ситуация, поскольку в настоящее время на жилищный рынок влияет широкий
спектр прочих факторов.
В целях тщательного и обоснованного определения спроса и
предложения на жилищном рынке следует учитывать специфику процесса
функционирования
рынка
жилищной
недвижимости,
особенностей
ключевых его активов, оборот которых и является основой существования
данной сферы деятельности. Для рынка жилой недвижимости характерна
жесткая локализация, то есть привязка к конкретной местности, участку
земли, имеющему свои уникальные черты, обусловленные влиянием
различных внешних и внутренних факторов, что составляет специфику как
крупного региона в целом, так и малых его районов. Все вышесказанное
влияет на оценку рынка жилья, его объектов и формирования цен на нем.
82
Важными для оценки жилищного фонда являются свойства самого
объекта
жилищного
строительства
и
характеристики
места
его
расположения. К основным свойствам объекта рынка жилья относят качество
строительства и эксплуатации, степень износа, размеры, особенности
проектирования. В число характеристик
наличие
и
качество
окружающую
инфраструктуры,
данный
объект,
и
места расположения включают
экологическую
целый
ряд
других
обстановку,
показателей.
Совокупность данных условий образует такой агрегированный показатель,
как качество жилищного фонда. Итак, очень существенное влияние на
оценку и ценообразование рынка жилья принадлежит спросу.
Также нельзя забывать, что каждый объект недвижимости уникален и
обладает специфическими чертами, поэтому стоимость каждого конкретного
актива индивидуальна. На вторичном рынке очень большое влияние имеют
какие-либо субъективные оценки, поэтому часто бывает сложно оценить их
влияние на цену жилья.
В работе исследованы и рассмотрены факторы, влияющие на развитие
рынка жилой недвижимости в регионах Центрального федерального округа.
Исследования показали, что ведущие позиции по показателю «объем работ,
выполненных
по
виду
экономической деятельности «строительство»
занимают Москва, Московская, Ярославская и Калужская области, а
наименьшие значения у Костромской, Брянской и Орловской областей.
Для более наглядного представления рейтинга регионов ЦФО нами
проведено
их
распределение
по
категориям
«лидер
–
аутсайдер».
Проведенное исследование показало, что по показателю «объем работ,
выполненных по виду экономической деятельности «строительство» в
расчете на 1000 жителей» лидируют Москва, Московская и Ярославская обл.;
далее с небольшим отрывом идут Калужская, Липецкая, Тульская и
Белгородская обл. К регионам со стабильной средней позицией можно
отнести Владимирскую, Воронежскую, Рязанскую и Липецкую обл. Среди
регионов-аутсайдеров
по
результатам
анализа
оказались
Брянская,
83
Костромская, Ивановская обл.
В работе проведено построение эконометрической модели средней
цены объектов жилой недвижимости на первичном рынке одного из
субъектов ЦФО РФ - Орловской области. Использовался такой подход как
построение
многофакторной
корреляционно-регрессионной
модели.
В
результате построения выявлено, что из всего перечня выделенных
изначально факторов влияние на средние цены Орловской области
оказывают только естественный прирост населения, ВРП и среднедушевые
доходы населения.
В прогнозируемом периоде 2017-2018 цена 1 кв. метра жилой
недвижимости в Орловской области будет иметь тенденцию к снижению. В
частности, в 2017 году цена 1 кв. метра жилой недвижимости в Орловской
области снизится на 0,6% относительно 2016 года, а в 2018 году рост
составит 2,6% относительно 2017 года. Такую динамику стоимости 1 кв.
метра жилой недвижимости в Орловской области следует расценивать как
положительную тенденцию дающую основания предполагать, что после 2018
года рынок жилой недвижимости будет характеризоваться оживлением и
дальнейшим подъѐмом.
Проведенное нами исследование развития рынка жилой недвижимости
в субъектах ЦФО, оценка факторов, ограничивающих деловую активность
строительных организаций, и
классификация
проблем
регионального
развития рынка жилой недвижимости позволили сформулировать основные
задачи в этой сфере и предложить пути их решения на перспективу.
В
работе
инновационного
выделено
два
развития
рынка
важнейших
направления
стратегии
жилой
недвижимости:
развитие
малоэтажного домостроения, а так же внедрение новых вариантов
приобретения жилья в кредит с помощью программы жилищного лизинга.
На наш взгляд, добиться общего понижающего ценового тренда на
рынке жилья возможно за счѐт развития малоэтажного домостроения,
предполагающего внедрение инновационных технологий строительства, в
84
том
числе
развитие
энергоэффективного
экологического
строительства, а главное, – улучшение качества жилья.
жилищного
85
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: учеб. пособие / А.Н. Асаул,
А.В. Карасев. - М.: МИКХиС, 2001. – 251с.
2. Ахметова, Л.Р. Региональный рынок жилой недвижимости:
проблемы и пути развития / Л.Р. Ахметова, М.Ю. Беличенко, В.А. Дроздов //
Фундаментальные научные исследования: теоретические и практические
аспекты Сборник материалов IV Международной научно-практической
конференции. - 2017. - С. 383-387.
3. Багметов, В.В. Классификация и оценка факторов деловой
активности в жилищно-строительном комплексе региона/ В.В. Багметов //
Экономика и предпринимательство. - 2017. - № 6 (47). - С. 331-333.
4.
Безруков,
В.Б.
Налогообложение
и
кадастровая
оценка
недвижимости: монография / В.Б. Безруков, М.Н. Дмитриев, А.В.Пылаева. –
Н.Новгород: ННГАСУ, 2011.–155 с.
5.
Беспалов,
М.В.
Формирование
экономического
механизма
управления региональным рынком жилой недвижимости / М.В. Беспалов,
И.Н. Макаров, Е.А. Сотникова // Вестник Тамбовского университета. Серия:
Гуманитарные науки. - 2016. - № 9 (149). - С. 143-150.
6. Бессонова, О.Э. Жилищный вопрос в России: какая модель выведет
из кризиса?/ О.Э. Бессонова // Вопросы экономики. - 2015. - № 8. - С. 149158.
7. Бессонова, О.Э. Результаты трансформации советской жилищной
модели / О.Э. Бессонова // Экономическая социология. – 2011. - Т 12. - №5. –
С.14-29
8. Бреславцева, Н.А. Рынок недвижимости – основа формирования
рынка риэлторских услуг / Н.А. Бреславцева, С.В. Рябоконь // Инженерный
вестник Дона. - 2011. - Т. 15. - № 1. - С. 526–539.
86
9. Бурундукова, А.О. Жилая недвижимость как объект осуществления
оценочной
деятельности
/
А.О.
Бурундукова
//
Вестник
Омского
университета. Серия: Экономика. - 2011. - № 2. - С. 215-221.
10. Водопьянова, П.А. Ценообразование на первичном рынке жилья в
неблагоприятных экономических условиях России / П.А. Водопьянова, И.В.
Овчинникова // Сборник материалов IX Всероссийской научно-практической
конференции молодых ученых с международным участием «Россия молодая»
Конференция проходит при поддержке Российского фонда фундаментальных
исследований. - 2017. - С. 740-746.
11. Генералов, Б. В. О преодолении последствий кризиса в России/ Б.
В. Генералов // Экономическое возрождение России. – 2017. – №3(21). – С.
15–23.
12. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: учебник / В.А.
Горемыкин. - М.: Юрайт, 2011. – 272 с.
13. Гочияева Л.А. Исследование роли и значения риэлтерских услуг в
формировании и развитии рынка недвижимости / Л.А. Гочияева //
Управление экономическими системами: электронный научный журнал. 2012. - № 47.
14. Грабовый, П.Г. Экономика и управление недвижимостью: учебник /
П.Г. Грабовый. - М.: Проспект, 2012. – 848 с.
15.
Гражданский
кодекс
Российской
Федерации.
Принят
Государственной Думой 21.10.1994г. (с изм. от 26.06.2017г.). Часть 1:
[Электронный
ресурс].
–
Режим
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/.
доступа:
Дата
доступа:
06.09.2017.
16. Гудкова, В.С. Влияние факторов местоположения на стоимость
недвижимости/ В.С. Гудкова, Г.Р. Рахимова, Ю.О. Смирнова // Молодой
ученый. - 2017. - №11. - С. 200-204: [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
https://moluch.ru/archive/145/40768/ Дата доступа 01.05.2018.
17. Гумба, Х. М. Влияние инвестиционной привлекательности региона
87
на цену жилой недвижимости/ Х. М. Гумба, А. И. Осипов, С. В. Беляева //
Экономическое возрождение России. – 2016. – №4(10). – С. 52–56.
18. Гущин, В.А. Особенности ценообразования на рынке жилья / В.А.
Гущин // Россия молодая. Сборник материалов VI всероссийской, 59-й
научно-практической конференции молодых ученых с международным
участием. – Пермь: ПГУ. - 2014. - С. 681-687.
19. Екимова, К.В. Взаимосвязь локального рынка труда, рынка
недвижимости
и
потребительского
рынка
через
систему
воспроизводственного процесса / К.В. Екимова, С.В. Буравова // Вестник
ЮУрГУ. - 2012. - № 30. - С. 6–9.
22. Емелькина, И.А. Понятие и признаки недвижимого имущества: в
поисках оптимальной модели / И.А. Емелькина // Известия саратовского
университета. Серия Экономика. Управление. Право. - 2014. - № 5. - С.54–62.
21. Журавлев, Н.В. Экономическая сущность недвижимости в
рыночной экономике / Н.В. Журавлев // Социально-экономические явления и
процессы. - 2012. - № 1. - С. 68–71.
22. Казаков, А.А. Девелопмент недвижимости и его роль в
экономическом
развитии
/
А.А.
Казаков
//
Вестник
Удмуртского
университета. - 2008. - № 2. - С. 47–52.
23. Кашина, Е.В. Оценка и перспективы развития регионального рынка
жилой недвижимости / Е.В. Кашина, А.Е. Барсуков, А.С. Примак, М.А.
Серова // Региональное развитие. - 2017. - № 6. - С. 12-24.
24. Комаров, А.В. Сравнительный анализ ипотечного рынка за рубежом
и в России на современном этапе/ А.В. Комаров, К.В. Туник // Экономика.
Бизнес. Банки. - 2017. -№ 4 (21). - С. 20-38.
25. Коростин, С.А Анализ показателей развития региональных рынков
жилой недвижимости и доступности жилья в российских регионах / С.А.
Коростин // Фундаментальные исследования.- 2016. - № 5-1. - С. 195-198.
26. Котляров, М.А. Экономика недвижимости: монография / М.А.
Котляров. - Екатеринбург, 2016. - 157 с.
88
27. Коханенко, В.В. Рынок недвижимости: состояние и проблемы
развития / В.В. Коханенко. - М.: Альба, 1997. – 240 с.
28. Круглик, С. И. Управление жилищной сферой современных
городов России/ С. И. Круглик // Экономическое возрождение России. –
2017. – №12(32). – С. 33–38.
29. Максимов, С.Н. Экономика недвижимости: учебник / С.Н.
Максимов. М.: Академия, 2010. – 320с.
30. Малкина, М.Ю. Неоклассический и неоинституциональный анализ
рынка жилой недвижимости Российской Федерации / М.Ю. Малкина, Е.А.
Щупельникова // Journal of Institutional Studies. - 2012. - № 3. - С. 22–32.
31. Мокронос В.И., Бондарь А.П. Реализация на территории России
Федеральной целевой программы «Жилище» / В.И. Мокронос, А.П. Бондарь
// Институт финансово-кредитных отношений в условиях рыночных
трансформаций. Сборник статей научно-практического семинара, 2017. - С.
210-214.
32. Наумова, Л.М. Критерии квалификации недвижимого имущества /
Л.М. Наумова // ЭКО. - 2015. - № 4. – С. 29-36.
33. Омаров, М. М. Развитие предпринимательской деятельности в сфере
ЖКХ на региональном уровне/ М. М. Омаров, В. С. Нетужилов. – Новгород:
ИПЦ НовГУ им. Ярослава Мудрого, 2016. – 162 с.
34. Павлова, И.В. Подходы к определению рынка недвижимости в
условиях инновационной экономики / И.В. Павлова // Вестник Казанского
технологического университета. - 2015. - Т. 15. - № 22. - С. 199–201.
35. Пашкус, Ю.В. Экономика и финансы недвижимости / Ю.В. Пашкус.
- СПб: СПбГУ, 1999. – 302 с.
36. Придвижкин, С.В. Рынок недвижимости как пространственная
социально-экономическая система / С.В. Придвижкин // Вестник УрФУ.
Серия «Экономика и управление». - 2016. - № 1. - С. 24–31.
89
37. Подключение дома к коммуникациям. Сколько это стоит?:
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://nedvio.com/podklyucheniedoma-k-kommunikatsiyam-skolko-stoit/. Дата доступа: 30.05.2018.
38. Пузина, Н.В. Особенности ценообразования на рынке жилья:
автореф. дис. канд. экон. наук: 08.00.05/ Пузина Нина Викторовна. – М. 2011. – 23 с.
39. Развитие рынка жилой недвижимости как самоорганизующейся
системы / А. Н. Асаул, Д. А. Гордеев, Е. И. Ушакова; под ред. засл. строителя
РФ, д-ра экон. наук, проф. А. Н. Асаула. – СПб.: СПбГАСУ, 2008. – 334 с.
40. Развитие рынков ипотеки и жилищного строительства:
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
content/uploads/2016/04/AHML_17-let_2017.12.11.pdf.
https://дом.рф/wpДата
доступа
14.02.2018.
41. Родионова, Н.В. Специфика ценообразования на рынке жилья и
факторы, влияющие на цену недвижимости / Н.В. Родионова // Аудит и
финансовый анализ. - 2009. - № 2. - С.12-18.
42. Российский статистический ежегодник. 2008: Стат.сб./Росстат. - М.,
2008. – 848 c.
43. Российский статистический ежегодник. 2017: Стат.сб./Росстат. - М.,
2017 – 897с.
44. Сиразиева, Е.А. Роль федеральной целевой программы «Жилище» в
решении жилищных проблем молодых семей в России / Е.А. Сиразиева,
Ю.Ю. Белова // Россия в пространстве глобальных трансформаций: в фокусе
наук о человеке, обществе, природе и технике Материалы международной
междисциплинарной научной конференции. Составитель, ответственный и
научный редактор сборника, 2016. - С. 56-58.
45. Слугин О.В. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости:
[Электронный
ресурс].
–
Режим
http://abc.vvsu.ru/Books/up_oczenkanedvish/page0002.asp.
14.03.2017.
доступа:
Дата
доступа
90
46. Стебунова, О.И. Моделирование ценообразования на вторичном
рынке жилья / О.И. Стебунова // Вестник Оренбургского государственного
университета. - 2012. - № 13(149). - С. 329-335.
47. Стерник, Г.М. Методология прогнозирования российского рынка
недвижимости. Часть 1. Основные допущения, ограничения и рабочие
гипотезы / Г.М. Стерник, С.Г. Стерник // Механизация строительства. - 2013.
- № 8. - С. 53–63.
48. Стоянова, М.А. Государственное регулирование региональных
рынков жилой недвижимости / М.А. Стоянова // Сборники конференций
НИЦ Социосфера. - 2012. - № 36. - С. 43–48.
49. Стукалов, Д.В. Маркетинговый анализ тенденций ценообразования
на рынке первичной недвижимости г.Челябинска / Д.В. Стукалов, А.И.
Ухова// Маркетинг. – 2013. – т.7. - №1. – С.154-160
50. Тарасевич, Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость / Е.И.
Тарасевич. СПб: МКС, 2000. – 428 с.
51. Теряева Н.Ю. Основные показатели развития жилищного рынка в
регионах ЦФО // Магистр – науке и образованию. Материалы научнопрактической конференции в рамках фестиваля научного творчества
преподавателей и студентов института экономики и управления ФГБОУ ВО
«орловский государственный университет имени И.С. Тургенева». – Орѐл:
ООО ПФ «Картуш», 2018. – С.48-52.
52. Теряева Н.Ю. Понятие недвижимого имущества и особенности его
определения // Вопросы экономики и управления. – 2018. - №1. – С1-3.
53.
Теряева
Н.Ю.
Факторы,
влияющие
на
стоимость
жилой
недвижимости// Современные тенденции развития науки и производства:
сборник материалов международной научно-практической конференции. 31
марта 2018 г. (Т.II). – Кемерово: ЗапСибНЦ, 2018. – С.242-245.
54. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017): [Электронный ресурс]. –
91
Режим доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_15287/.
Дата доступа: 06.09.2017.
55. Фридман, Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости /
Дж. Фридман, Н. Ордуэй. - пер. с англ. М.: Дело, 1997. – 180 с.
56. Шевчук, Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью
/ Д.А. Шевчук. - Ростов н/Д: Феникс, 2007. – 507 с.
57. Шепелев, О.М. Специфика и основные тенденции рынка
недвижимости России / О.М. Шепелев, С.С. Самойлова // Социальноэкономические явления и процессы. - 2012. - № 11. - С. 259–264.
58. Щинова, Р.А. Особенности ценообразования на рынке жилья (на
примере Кировской области) / Р.А. Щинова, О.Н. Мартынова // Общество,
наука, инновации (НПК - 2015) Всероссийская ежегодная научнопрактическая конференция: Сборник материалов: Общеуниверситетская
секция, БФ, ХФ, ФСА, ФАМ, ЭТФ, ФАВТ, ФПМТ, ФЭМ, ФГСН, ЮФ.
ФГБОУ ВПО «Вятский государственный университет». - 2015. - С. 17771781.
59. Щулепникова, Е.А. Современные механизмы функционирования
рынка жилой недвижимости Российской Федерации: дисс. кан. экон. наук:
08.00.01, 08.00.05 / Елена Анатольевна Щулепникова. – СПб. – 237с.
60. Юсупов, И.Ю. Моделирование ценообразования на рынке жилья /
И.Ю. Юсупов, М.А. Григорьева // Перспективы развития бухгалтерского
учета, анализа, аудита и налогообложения в российской и международной
практике
Сборник
материалов
II
Всероссийской
заочной
научно-
практической конференции. 2017. - С. 209-212.
61. Этажи. Официальный сайт агенства недвижимости: [Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
https://orel.etagi.com/realty_out/zemelnye-
uchastki/?yclid=3297744840096227788. Дата доступа 30.04.2018.
62. Эксперт РА. Квартира в лизинг: [Электронный ресурс]. – Режим
доступа:https://raexpert.ru/capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/kvartira-vlizing.html#i-8/. Дата доступа 30.04.2018.
92
63. Britton James A. Price of property: jewelry box with double bottom. Real Estate. Weekly information-analytical publication, 2013. – 470 р.
64. Miller, Daniel A. How to Invest in Real Estate Syndicates / D.A. Miller.
– Irwin, Homewood, 2007. – 190p.
65. Nelson Grant S., and Dale A. Whitman Real Estate Finance and
Development, West Publishing, St. Paul, Minn, 2006. – 240 р.
66. Netusil N.R. The Effect of Environmental Zoning and Amenities on
Property Values: Portland, Oregon. Land Economics, 81(2), pp.227–246.
Available at: http://www.jstor.org/stable/4129666. Дата доступа 30.10.2017.
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа