close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Медведева Мария Владимировна. Гражданско-правовое регулирование договора коммерческого найма жилого помещения: вопросы теории и практики.

код для вставки
1
2
3
4
5
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………..…5
ГЛАВА
1.
ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ
ОСНОВЫ
ДОГОВОРА
КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ…………………...11
1.1. Понятие, правовая природа и существенные условия договора
коммерческого найма жилого помещения, соотношение со смежными
договорами…………………………………………………………………….…11
1.2. Порядок заключения, изменения и расторжения договора коммерческого
найма жилого помещения……………………………………………………….29
1.3. Значение договорной и судебной практики в регулировании отношений,
связанных с коммерческим наймом жилого помещения…………………..…36
ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ, СВЯЗАННЫЕ С ИСПОЛНЕНИЕМ СТОРОНАМИ
ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ……………………………………………………………..……44
2.1. Особенности реализации наймодателем прав и обязанностей по договору
коммерческого найма жилого помещения………………………………..……44
2.2.
Реализация
нанимателем
прав
и
обязанностей
по
договору
коммерческого найма жилого помещения………………………………..……48
2.3.
Ответственность
за
неисполнение
и
ненадлежащее
исполнение
обязательств по договору коммерческого найма жилого помещения……….55
ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………….…59
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……………………………61
6
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Решение жилищного вопроса
населения страны – одна из первичных задач государства.
Особая значимость жилых помещений для граждан Российской
Федерации подтверждается закреплением в Конституции РФ права граждан
на жилище, которое означает возможность каждого иметь жилище и не
опасаться его произвольного лишения, а также при определенных условиях
быть им обеспеченным.
С развитием рыночных отношений получила широкое распространение
частная собственность в жилищной сфере. В настоящее время жилищные
потребности
граждан
удовлетворяются
посредством
двух
основных
способов: путем приобретения жилых помещений в собственность по
различным основаниям либо заключения договора о передаче жилого
помещения в пользование.
Современное гражданское и жилищное законодательство России
устанавливает
различные
договорные
формы
пользования
жилыми
помещениями. Наиболее значимым и распространенным в данной сфере
является договор коммерческого найма.
Для Российской Федерации коммерческий наем - явление относительно
новое. Несмотря на то, что советское жилищное и гражданское право
формально допускало передачу в наем помещений, находящихся в личной
собственности граждан, оно одновременно ограничивало их в возможности
получать прибыль, что противоречило сути коммерческого найма. К
ограничениям в получении прибыли (дохода) добавлялось общественное
порицание, один из важных социально-правовых регуляторов советскоправовой системы и общества, и уголовная ответственность за ведение
7
предпринимательской
деятельности.
Разумеется,
все
это
не
давало
развиваться институту коммерческого найма жилого помещения.
Актуальность темы исследования обусловлена широким применением
ее
при
реализациигражданами
недостаточной
своего
разработанностью
права
на
жилище,
а
правовойрегламентации
также
договора
коммерческого найма в действующем законодательстве.
Из всего вышесказанного следует, что назрела необходимость в
совершенствовании
альтернативных
обеспечения конституционного права
условиях
особое
значение
граждан
приобретает
на
способов
жилище.
коммерческий
В
данных
наем
жилых
помещений, способный в определенной степени обеспечить потребности
граждан в жилище, а также помочь организовать правильное использование
жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда.
Отношения коммерческого найма жилых помещений, несмотря на их
актуальность и значимость в условиях рыночной экономики, остаются
недостаточно урегулированными в действующем законодательстве.
Степень научной разработанности темы исследования. Научной
базой исследования вопросов по договору коммерческого найма жилого
помещения стали труды авторов, внесших вклад в правовую науку. При
изучении правовой литературы уклон был уделен работам специалистов не
только в области гражданского права, но жилищного права.
Вопросам, касающимся договору коммерческого найма жилого
помещения, свои работы посвятили такие ученые, как В.В. Афисов, П.В.
Бочков, Е.С. Власенко, П.М. Воронецкий, В.В. Гущин, О.В. Кириченко, Н.В.
Корнилова, Е.С. Крюкова, Л.В. Кудрявцева, А.В. Максименко, Ю.В.
Маркелова, Е.В. Садовникова, С.И. Суслова, И.В. Шаверинаи др.
8
Тем не менее, рассматриваемая тема является очень актуальной и
постоянно развивается.
Целью
существующей
исследования
является
законодательной
базы
разработка
на
теоретических
основе
и
анализа
практических
положений, направленных на совершенствование правового регулирования
договора коммерческого найма жилого помещения в Российской Федерации.
Для достижения поставленной цели определены следующие задачи:
1) рассмотреть понятие, правовую природу и существенные условия
договора коммерческого найма жилого помещения, соотношение со
смежными договорами;
2) охарактеризовать порядок заключения, изменения и расторжения
договора коммерческого найма жилого помещения;
3) проанализировать значение договорной и судебной практики в
регулировании отношений, связанных с коммерческим наймом жилого
помещения;
4) рассмотреть
особенности реализации
наймодателем прав и
обязанностей по договору коммерческого найма жилого помещения;
5)
рассмотреть
особенности
реализации
нанимателем
прав
и
обязанностей по договору коммерческого найма жилого помещения;
6) охарактеризоватьответственность за неисполнение и ненадлежащее
исполнение обязательств по договору коммерческого найма жилого
помещения;
7) рассмотреть направления по совершенствованию законодательства в
сфере договора коммерческого найма жилого помещения.
9
Объектом
исследования
являются
общественные
отношения,
складывающиеся при заключении, изменении и расторжении договора
коммерческого найма жилого помещения.
Предметом исследования выступают правовые основы регулирования
договора
коммерческого
найма
жилого
помещения;
положения,
содержащиеся в научных трудах отечественных юристов, судебная практика.
Методологическую основу исследования составляют общенаучные и
частнонаучные методы. В соответствии с общенаучными подходами к
проведению теоретических исследований методологическую основу работы
составили базовые положения диалектического метода познания. В качестве
основных частнонаучных методов, использованных в работе, выступают:
формально-юридический
–
при
выявлении
признаков
договора
коммерческого найма жилого помещения, выработке данного понятия и
других, их анализе и классификации; историко-правовой – при рассмотрении
эволюции теоретических подходов к различным понятиям.
Нормативную
основу
исследования
составляют
Конституция
Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, а также
нормативные акты иных отраслей права.
Эмпирическую
базу
исследования
составили:
статистика,
касающаяся рассматриваемого аспекта, а также материалы исследований,
которые были проведены различными учеными по применению норм
гражданского законодательства, судебная практика за 2015-2017 гг.
Основные положения, вынесенные на защиту:
1. Наниматели по договору коммерческогонайма, если это не
краткосрочный
договор,
выражают
намерение
проживать
в
жиломпомещении как можно большее количество времени, учитывая, что
жилище является благом,необходимым человеку на протяжении всей его
10
жизни. Поэтому следует изменить положения Гражданского кодекса РФ,
касающиеся пятилетнего срока найма жилого помещения, а именно
правильным будет подразделение сроков на две категории: определенные
сроки, неопределенные сроки.
2.
Справедливым
представляется
мнение
о
законодательном
закреплении в ГК РФ обязанности составлять передаточный акт жилого
помещения, поскольку в интересах обеих сторон следует дать каждой вещи
подробное письменное описание.
3.Представляется, что, закрепляя в качестве существенного условия
предмет договора, законодатель имел в виду, что стороны должны
индивидуализировать то благо, по поводу которого они вступают в
правоотношение. Именно с этими благами стороны договора и совершают
действия. Поэтому предметом договора коммерческого найма жилого
помещения будут выступать жилые помещения.Поэтому необходимо внести
изменение в ст. 673 ГК РФ в части закрепления жилого помещения в
качестве предмета договора коммерческого найма жилого помещения.
4. Целевое назначение договора найма сочетает в себе направленность
договора аренды - получение прибыли от сдачи имущества, и социального
найма - предоставление жилых помещений нуждающимся в них гражданам,
данным критерием исследуемая договорная конструкция отличается от
договора социального найма жилого помещения.
5.Следует в п. 1 ст. 686 ГК РФ заменить слова «одним из
совершеннолетних граждан» на слова «одним из полностью дееспособных
граждан», что создаст возможность быть нанимателями по договору
коммерческого
найма
жилого
помещения
для
эмансипированных
несовершеннолетних и граждан, вступивших в брак до достижения 18летнего возраста.
6. Одним из предложений по совершенствованию, полагаем, можно
назвать введение единой фиксированной платы за найм жилого помещения
11
по договору коммерческого найма. Оплата за пользование жилым
помещением зачастую превышает установленные государственные нормы.
Это весьма проблематично, так как не каждый наниматель хотел бы
переплачивать за наем и не без того дорогого жилья.
7. Законодателю было бы целесообразно ввести государственную
регистрацию договора коммерческого найма. Это следует сделать с целью
того, чтобы, как и договор социального найма, договор коммерческого найма
был официально зарегистрирован.
8.
В
ГК
РФ
устанавливаются
общие
положения
договора
коммерческого найма жилого помещения. Для того чтобы у собственников
не возникало проблем при сдаче собственного жилья в наем, а у судов
исключалась возможность разночтения норм права, мы предлагаем закрепить
понятие «коммерческий наем» в ЖК РФ и указать особенности сдачи жилья в
коммерческий наем.
Структура работы. Данная работа состоит из введения, двух глав,
шести параграфов, заключения и списка использованных источников. Объем
работы - 66 страниц. Количество использованных источников – 50.
12
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ДОГОВОРА
КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
1.1. Понятие, правовая природа и существенные условия договора
коммерческого найма жилого помещения, соотношение со смежными
договорами
Все люди имеют право на жилище. Первоочередное значение в
современном мире получила потребность человека в жилище. Фактически
право на жилище – естественное право человека – «право по природе».
В Российской Федерации право человека на жилище гарантировано
ст.40 Конституции Российской Федерации, которая гласит, что «каждый
человек имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен
жилища».1
Жилье во все времена оставалось и является таковым и сейчас главной материальной человеческой ценностью, так как оно непосредственно
связано с жизнью любого человека и именно оно определяет жизненный
уровень граждан государства.
Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12.12.1993 (с
учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ,
от 30.12.2008 №7-ФКЗ, от 05.02.2014 №2-ФКЗ, от 21.07.2014 №11-ФКЗ) // Собрание
законодательства Российской Федерации. – 4 августа 2014 г. - №31. – Ст. 4398.
1
13
Глава 35 ГК РФ объединяет договоры, предметом которых служат
жилые помещения, а целью - их предоставление контрагентам для
проживания.
В соответствии с ч. 1 ст. 671 ГК РФ «по договору найма жилого
помещения
одна
сторона
-
собственник
жилого
помещения
или
управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой
стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование
для проживания в нем».2
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во
владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного
договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только
для проживания граждан.
Объектом
договора
найма
жилого
помещения
может
быть
изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания
(квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в
порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
Предназначенным для найма домом - наемным домом признается
«здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве
собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором
предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование
для проживания» в соответствии с ч. 2-4 ст. 91.16 ЖК РФ.3
Законодатель выделяет три вида договора найма:
1) договор социального найма;
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ //
Собрание законодательства Российской Федерации. – 29 января 1996 г. - №5. – Ст. 410.
3
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ // Собрание
законодательства Российской Федерации. – 3 января 2005 г. - №1 (часть 1). – Ст. 14.
2
14
2) договор специализированного найма;
3) договор коммерческого найма.
С юридической точки зрения, это двусторонние, возмездные договора,
поскольку для каждой стороны имеются свои права и обязанности4, а также
проживание и пользование недвижимым имуществом предусматривает
материальную компенсацию в виде ежемесячной платы за проживание.
Некоторые исключения предоставлены в отношении договоров
социального найма, для которых предусмотрены безвозмездная передача и
наниматель может быть освобожден от платы за пользование таким
помещением.5
Все
перечисленные
договорыимеют
потребительский
характер,
поскольку призваны удовлетворить потребительские потребности человека в
жилье. Все виды договоров найма жилого помещения оформляются в
письменной форме.
Следует отметить, что отличительные признаки сформулированы
законодателем применительно ко всем видам найма жилого помещения. Все
выше названные виды договора найма жилого помещения имеют между
собой различия по:
- основаниями их заключения;
- формой собственности наймодателя на сдаваемое в наем жилое
помещение;
- размером жилого помещения, являющегося предметом договора;
4
Жилищное право России / Т. Ю. Астапова, В. А. Баранов, В. В. Гущин. - М.,2013. – С. 37.
Котляров С.Б., Кукушкин О.В., Храмова О.Е. Поиск эффективной модели
взаимодействиягосударства и институтов гражданского общества // Социально-политические
науки. - 2016. - № 2. - С. 62.
5
15
- сроком действия договора;
- способом определения оплаты за пользование жилым помещением;
- условиями договора;
- правомочиями сторон договора;
- источниками их правового регулирования.
По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона –
собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, именуемое
«наймодатель», обязуется предоставить другой стороне – гражданину,
именуемому «наниматель», свободное, конструктивно и функционально
предназначенное для постоянного проживания граждан жилое помещений за
плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор
коммерческого
найма
жилого
помещения
по
своей
юридической природе является консенсуальным, двусторонне-обязывающим,
возмездным.
Сторонами в договоре коммерческого найма являются наймодатель и
наниматель.
Наймодателем может быть любой субъект гражданского права с
соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности.
Сдачу жилых помещений в наем осуществляют собственники, а также иные
лица, наделенные таким правом законом или собственником.
В соответствии с п. 1 ст. 677 ГК РФ «нанимателем по договору найма
жилого помещения может быть только гражданин».6
Существует мнение, что нанимателем может выступать только
совершеннолетний гражданин.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ //
Собрание законодательства Российской Федерации. – 29 января 1996 г. - №5. – Ст. 410.
6
16
Такой вывод делается из п. 1 ст. 686 ГК РФ, устанавливающего «право
на замену нанимателя одним из совершеннолетних граждан, проживающих
совместно с ним».7
В данном случае следует поддержать позицию О.В. Кириченко,
согласно которой «в договоре коммерческого найма наниматель может быть
заменен полностью дееспособным гражданином, а не совершеннолетним, как
предусмотрено в п. 1 ст. 686 ГК РФ».8
Поэтому следует в п. 1 ст. 686 ГК РФ заменить слова «одним из
совершеннолетних граждан» на слова «одним из полностью дееспособных
граждан», что создаст возможность быть нанимателями по договору
коммерческого
найма
жилого
помещения
для
эмансипированных
несовершеннолетних и граждан, вступивших в брак до достижения 18летнего возраста.
Необходимо отметить, что юридическим лицам жилое помещение
может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании
договора
аренды
или
иного
договора.
Юридическое
лицо
может
использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Выделяется два основных вида договора коммерческого найма:
- долгосрочный договор;
- краткосрочный.
Долгосрочный договор заключается на срок, не превышающий пяти
лет. Если в договоре срок не определен, то договор считается заключенным
на пять лет. Краткосрочный договор найма заключается на срок до одного
года.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ //
Собрание законодательства Российской Федерации. – 29 января 1996 г. - №5. – Ст. 410.
8
Кириченко О.В. Субъектный состав договора коммерческого найма жилого помещения //
Современное право. – 2012. - №5. – С. 100.
7
17
По истечении срока долгосрочного договора коммерческого найма
жилого
помещения
наниматель
имеет
преимущественное
право
на
заключение договора найма на новый срок. Такое право отсутствует у
нанимателя по краткосрочному договору коммерческого найма жилого
помещения.
По долгосрочному договору значительно шире круг прав нанимателя.
Полагаем,
что
указанная
норма
о
пятилетнем
сроке
требует
корректировки. Наниматели по договору коммерческого найма, если это не
краткосрочный
договор,
выражают
намерение
проживать
в
жилом
помещении как можно большее количество времени, учитывая, что жилище
является благом, необходимым человеку на протяжении всей его жизни.
Поэтому следует изменить положения Гражданского кодекса РФ,
касающиеся пятилетнего срока найма жилого помещения как максимального
срока действия договора найма жилого помещения.
«Актуальным будет подразделение сроков на две категории:
-
определенные
сроки,
устанавливаемые
сторонами
договора
диспозитивно;
- неопределенные сроки, по которым договоры будут действовать до
тех пор, пока какая-либо из сторон не будет намерена прекратить
отношения».9
«К краткосрочному договору коммерческого найма не применяются
правила об обязательном указании в договоре граждан, постоянно
проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем; о временных
жильцах; о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на
новый срок; о поднайме жилого помещения; о замене нанимателя; о
Бочков П.В., Хабаров А. Разработка правовых рекомендаций по совершенствованию
договора коммерческого найма жилого помещения // Экономика, социология и право. – 2016. №8. – С. 60.
9
18
предоставлении по решению суда нанимателю не более чем годичного срока
для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения
договора найма жилого помещения, если договором не предусмотрено
иное».10
Специальное правовое регулирование договоров коммерческого найма
осуществляется не только ГК РФ, но и нормативными правовыми актами
субъектов
РФ,
поскольку
жилищное
законодательство
отнесено
к
совместному ведению.
Так, в городе Москва принят и действует Закон г. Москвы от 14 июня
2006 г. №29 «Об обеспечении прав жителей города Москвы на жилые
помещения». «Данный закон не предусматривает права выкупа помещений,
заключенных по договорам коммерческого найма».11
Одним из примеров содействия обеспечения граждан жилыми
помещениями является Постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010
г. №1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2015 – 2020
годы».
Данная федеральная целевая программа имеет такие «цели и задачи:
- формирование рынка доступного жилья экономкласса, отвечающего
требованиям энергоэффективности и экологичности;
- выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем
категорий граждан, установленных федеральным законодательством;
- создание условий для развития массового строительства жилья
экономкласса;
Максименко А.В., Шевцов Р.М. Понятие и элементы договора коммерческого найма
жилого помещения // Вестник Белгородского юридического института МВД России. – 2013. - №2.
– С. 58.
11
Закон г. Москвы от 14.06.2006 №29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на
жилые помещения» // Ведомости Московской городской Думы. – 8 августа 2006 г. - №7. - Ст. 170.
10
19
- повышение уровня обеспеченности населения жильем путем
увеличения объемов жилищного строительства и развития финансовокредитных институтов рынка жилья;
- обеспечение повышения доступности жилья в соответствии с
платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения их жилыми
помещениями».12
К существенным условиям договора коммерческого найма относятся:
- предмет договора (жилое помещение, которое сдается);
- порядок и способы платежей за найм жилого помещения;
- перечень лиц, которые могут выступать в качестве сонанимателей.
Гражданский кодекс РФ не содержит определения самого жилого
помещения и отдельных его видов. Этот пробел восполняется нормами
Жилищного кодекса РФ.
«Жилым помещением признается изолированное помещение, которое
является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания
граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и
нормам, иным требованиям законодательства)».13
Из анализа данной нормы следует вывод, что существенными
признаками
понятия
жилого
помещения
являются:
изолированность,
отнесение к объектам недвижимого имущества, пригодность для постоянного
проживания граждан.
Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 №1050«О реализации отдельных
мероприятий государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и
комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» // Собрание
законодательства РФ. – 31 января 2011 г. - №5. - Ст. 739.
13
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ // Собрание
законодательства Российской Федерации. – 3 января 2005 г. - №1 (часть 1). – Ст. 14.
12
20
Изолированность жилого помещения означает его структурную
обособленность от других жилых помещений, наличие самостоятельного
выхода к помещениям общего пользования в доме или непосредственно на
земельный участок.
Логически следует, что изолированность жилого помещения как его
главный квалифицирующий признак раскрывается через пространственное
измерение площади, выраженное в квадратных метрах, т.е. длина, ширина
жилого помещения и, в некоторых случаях, высота стен от пола до потолка,
которые отражены в архитектурном проекте и техническом паспорте жилого
помещения. Другими словами, изолированность есть выделение жилого
помещения из общего пространства путем конструирования с целью
установления границ в виде капитальных стен, а наличие самостоятельного
входа и выхода из этого замкнутого пространства, называемого жилым
помещением, является единым составным признаком, вытекающим из
изолированности, но все-таки самостоятельном признаком.
На наш взгляд, закрепление в законодательстве и в дальнейшем
раскрытие
послужит
сущности
признака
единообразному
изолированность
применению
жилого
указанной
помещения
нормы
в
правоприменительной деятельности при решении жилищных споров.
Признание жилого помещения объектом недвижимого имущества
означает, во-первых, его соответствие понятию недвижимой вещи, вовторых, его способность быть объектом гражданских прав и гражданского
оборота.
«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)
относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба
21
их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты
незавершенного строительства».14
«Выделение жилого помещения в самостоятельный объект включает в
себя довольно сложную процедуру как в техническом, так и в юридическом
смысле
–
отвод
документации
на
земельного
участка,
строительство,
получение
разработка
всей
разрешительной
проектно-сметной
градостроительной документации».15
Вся
эта
деятельность
законодательства,
собранные
затрагивает
в
нормы
градостроительного
систематизированном
виде
в
Градостроительном кодексе Российской Федерации, нормы земельного и
гражданского законодательства и других отраслей права.
Третий признак жилого помещения – пригодность его для постоянного
проживания граждан – указывает, во-первых, на целевое назначение данного
вида имущества (предназначенность для проживания).
Пригодность
для
постоянного
проживания,
по
мнению
О.Г.
Миролюбовой, означает «наличие конструктивной и функциональной
возможности всесезонного (в любое время года, независимо от погодных
условий) проживания в нем граждан в течение длительного срока, а также
безопасность жилого помещения при его использовании по назначению».16
В ряде зарубежных стран жилые помещения считаются пригодными
для
постоянного
проживания
граждан,
если
отвечают
требованиям
благоустроенности. Так, «во Франции сдаваемое внаем жилье должно
состоять по крайней мере из одной жилой комнаты и вспомогательных
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ //
Собрание законодательства Российской Федерации. – 5 декабря 1994 г. - №32. – Ст. 3301.
15
Габитдинов Р.Ф. К вопросу о понятии определения «жилое помещение» и его видах,
образующих жилищный фонд Российской Федерации, некоммерческий жилищный фонд как
новое явление в жилищном праве // Труды Оренбургского института (филиала) Московской
государственной юридической академии. – 2013. - №18. – С. 68.
16
Миролюбова О.Г. О понятии жилого помещения // Вестник Ярославского
государственного университета им. П.Г. Демидова. – 2015. - №1. – С. 50.
14
22
помещений - кухни или кухонного угла, ванной и т.д. Помещение должно
быть газифицировано, электрифицировано, обеспечено горячей и холодной
водой, канализацией, вентиляцией».17
Такое объединение признаков, раскрывающих правовую категорию
«место постоянного проживания», имеет очень важное значение в
правоприменительной практике и полностью согласуется с положениями
Пленума Верховного Суда №14 от 2 июля 2009 года «О некоторых вопросах,
возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса
Российской Федерации».18
В статьях Жилищного кодекса РФ используется не только понятие
«жилое помещение», но и понятие «жилище», значение которого не
раскрывается.
В доктрине отмечается, что «жилые помещения должны удовлетворять
здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и
требованиям
по
водоснабжению,
площади,
постоянному
дневной
освещенности,
отоплению,
безопасности,
проветриванию,
и
другим
условиям, обеспечивающим нормальное и здоровое проживание людей».19
Суслова С.И., рассматривая жилые помещения как объекты жилищных
отношений, «выделяет 4 основные функции, выполняемые жилыми помещениями: защитную, социальную, экономическую и индивидуалистическую.
Она
справедливо
замечает,
что
отношение
к
жилому
помещению
исключительно как к товару, объекту, способному принести доход,
Кириченко О.В. Пригодность для постоянного проживания - сущностный признак
жилого помещения, предоставляемого по договорам коммерческого и социального найма //
Семейное и жилищное право. - 2011. - №6. - С. 42.
17
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых
вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской
Федерации» // Российская газета. – 8 июля 2009 г. - №123.
19
Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Грудцына
Л.Ю.; Под общ. ред.: Коршунов Н.М. - М.: Изд-во «Эксмо», 2005. – С. 57.
18
23
невозможно. Поэтому при конструировании норм, связанных с оборотом
жилого помещения, законодатель не может исходить только из его
экономической функции. Более того, по мнению автора, правильно исходить
из презумпции защитной и индивидуалистической функций, придавая
существенное значение факту проживания в жилом помещении».20
Законом не ограничивается общая площадь жилого помещения,
передаваемого по договору коммерческого найма. Как правило, общая
площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого
помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,
связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов,
лоджий, веранд и террас.
Жилые
помещения
коммерческого
найма
предоставляются
из
жилищного фонда коммерческого использования.
В соответствии с п.4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ «жилищный фонд
коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые
используются собственниками таких помещений для проживания граждан на
условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным
договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во
владение и (или) в пользование».21
Собственниками жилых помещений указанного жилищного фонда
могут выступать не только физические и юридические лица, но и публичные
образования.
Суслова С.И. Функции жилого помещения как объекта жилищных отношений //
Семейное и жилищное право. - 2013. - № 3. - С. 47.
20
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ // Собрание
законодательства Российской Федерации. – 3 января 2005 г. - №1 (часть 1). – Ст. 14.
21
24
Специфика жилого помещения как предмета договора коммерческого
найма проявляется в его целевой направленности. Назначение жилых
помещений состоит в том, чтобы граждане могли проживать в них. Не
допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств,
предприятий, учреждений и организаций.
Жилищным кодексом РФ разрешено использовать жилое помещение
для
осуществления
профессиональной
или
индивидуальной
предпринимательской деятельности при соблюдении двух условий:
1) если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в
жилых
помещениях
на
законных
основаниях
(при
наличии
права
собственности, договора коммерческого или социального найма);
2) если подобное использование жилого помещения не нарушает прав и
законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарногигиенических, экологических требований, а также санитарно-технических
правил и норм.
К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Жилым
домом
признается
индивидуально-определенное
здание,
которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного
использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и
иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой
признается
структурно
обособленное
помещение
в
многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к
помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или
25
нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,
связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой
признается
часть
жилого
дома
или
квартиры,
предназначенная для использования в качестве места непосредственного
проживания граждан в жилом доме или квартире.
Представляется, что, «закрепляя в качестве существенного условия
предмет договора, законодатель имел в виду, что стороны должны
индивидуализировать то благо, по поводу которого они вступают в
правоотношение. Именно с этими благами стороны договора и совершают
действия. Поэтому предметом договора коммерческого найма жилого
помещения будут выступать жилые помещения».22 В свете вышесказанного
необходимо внести изменение в ст. 673 ГК РФ в части закрепления жилого
помещения в качестве предмета договора коммерческого найма жилого
помещения.
При заключении договора коммерческого найма жилого помещения
одним из определяющих является вопрос о цене. В Гражданском кодексе
Российской Федерации цене договора коммерческого найма жилого
помещения посвящена ст. 682, согласно которой цена за жилое помещение
устанавливается по соглашению сторон в договоре коммерческого найма
жилого помещения.
По общему правилу, стороны сами своим соглашением вправе
устанавливать размер платы за жилое помещение. Вместе с тем в некоторых
случаях установление цены может подвергаться и государственному
регулированию.
Корнилова Н.В. О предмете договора коммерческого найма жилого помещения //
Актуальные проблемы права. – 2016.- №3. – С. 109.
22
26
Так, устанавливаются критерии для определения платы за наём по
договорам
коммерческого
найма
жилого
помещения
в
домах
государственного или муниципального жилищного фонда. К таковым
относятся: общая площадь жилого помещения, качество и благоустройство
жилого помещения, месторасположения дома.
Так, по мнению Е.В. Садовниковой, «предлагается исчислять цену
получаемых денежных средств в зависимости от стоимости квартиры и,
исходя из этого, рассчитывать среднерыночную цену договора найма,
соответственно, и получаемого дохода (прибыли)».23
Таким образом, в настоящее время размер платы за жилое помещение
ничем не ограничивается.
Как отмечается в литературе«в Швейцарии предусмотрена защита от
завышенных наёмных плат и иных чрезмерных требований при найме жилых
и коммерческих помещений».24
Одним из предложений по совершенствованию, полагаем, можно
назвать введение единой фиксированной платы за найм жилого помещения
по договору коммерческого найма. Как уже отмечалось, оплата за
пользование жилым помещением зачастую превышает установленные
государственные нормы. Это весьма проблематично, так как не каждый
наниматель хотел бы переплачивать за наем и не без того дорогого жилья.
Не допускается одностороннее изменение размера платы за жилое
помещение, за исключением случаев, предусмотренных законом или
договором.
Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого
помещения // Право и экономика. - 2010. - № 1. - С. 24.
23
Корнилова Н.В. Цена как условие договора коммерческого найма жилого помещения //
SciencesofEurope. – 2016. - №6. – С. 89.
24
27
Урегулирован в законодательстве порядок внесения платежей. Плата за
жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные
договором коммерческого найма жилого помещения. Если договором сроки
не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в
порядке, установленном ЖК РФ. В таком случае плата за жилое помещение и
коммунальные услуги должна вноситься ежемесячно до десятого числа
месяца, следующего за истекшим месяцем.
Нельзя не согласиться с тем, что иногда бывает очень сложно
определить цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается
за аналогичное имущество.
«В п. 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума
ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с
применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
указывается на то, что наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих
однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно
быть доказано заинтересованной стороной. При наличии разногласий по
условию о цене и недостижении сторонами соответствующего соглашения
договор считается незаключенным».25
Некоторые авторы отмечают, что «дополнительно как существенное
условие договора коммерческого найма можно назвать круг лиц, которые
могут
выступать
в
качестве
сонанимателей.
Граждане,
совместно
проживающие с нанимателем, могут заключить с нанимателем договор о
том, что они несут солидарную ответственность с ним, заранее уведомив о
таком шаге наймодателя».26
Постановление Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996
«О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса
Российской Федерации» // Российская газета. – 13 августа 1996 г. - №152.
26
Власенко Е.С., Маркелова Ю.В. Коммерческий найм жилого помещения как способ
реализации конституционного права на жилище // ScienceTime. – 2015. - №12. – С. 124.
25
28
«Основное отличие договора коммерческого найма от иных видов
договоров найма заключается в его субъективном составе и целевом
назначении. Схожесть определяется тем, что также как и в других видах
договора найма, происходит передача жилого помещения на возмездной
основе во владение и пользование».27
Правовая природа договора коммерческого найма жилого помещения
сближает его с такими гражданско-правовыми договорами, как договор
аренды и договор безвозмездного пользования.
Для уяснения сущности и правовой природы договора коммерческого
найма жилого помещения необходимо провести анализ данного договора со
смежными гражданско-правовыми договорами.
Наиболее близок к договору коммерческого найма жилого помещения
договор аренды.
Согласно ст. 606 ГК РФ «по договору аренды (имущественного найма)
арендодатель
(наймодатель)
обязуется
предоставить
арендатору
(нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или
во временное пользование».28
Определения данных договоров содержат ряд совпадающих признаков:
по тому и другому договору одна сторона обязуется предоставить другой
стороне за плату во временное владение и пользование имущество.
Что касается различий в определениях того и другого договора, то,
следует отметить, что предметом договора аренды является имущество.
Инновационные механизмы решения проблем научного развития: сборник статей
Международной научно-практической конференции (18 марта 2017 г., г. Уфа). В 3 ч. Ч.3 / - Уфа:
МЦИИ ОМЕГА САЙНС, 2017. – С. 143.
27
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ //
Собрание законодательства Российской Федерации. – 29 января 1996 г. - №5. – Ст. 410.
28
29
Между тем, предметом договора коммерческого найма жилого помещения
является конкретно названное имущество – жилое помещение.
В легальном определении договора найма жилого помещения в
отличие от договора аренды отсутствует указание на временный его
характер, но выделена обязанность нанимателя использовать полученный
предмет договора «для проживания в нем».
Можно выделить самый важный признак договора найма жилого
помещения, отграничивающий его от договора аренды, - потребительский
характер данных договоров. Выделение в ГК РФ такого признака имеет
целью
обозначить
необходимость
предоставления
особых
льгот
и
преимуществ одному из контрагентов – гражданину-потребителю. В связи с
этим законодатель посчитал данный признак достаточным для выделения
договоров найма жилого помещения в качестве самостоятельных договорных
типов, отличных от других гражданско-правовых договоров.
Помимо
договора
аренды
основанием
возникновения
права
пользования чужим жилым помещением может выступать и договор
безвозмездного пользования (ссуды).
Согласно ст. 689 ГК РФ «по договору безвозмездного пользования
(договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или
передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне
(ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том
состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в
состоянии, обусловленном договором».29
Договор ссуды, как и договор аренды, имеет сходства и различия с
рассматриваемым договором коммерческого найма жилого помещения.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ //
Собрание законодательства Российской Федерации. – 29 января 1996 г. - №5. – Ст. 410.
29
30
Главной отличительной особенностью договора ссуды является его
безвозмездность, в то время как по общему правилу, установленному
действующим,
жилые
помещения
предоставляются
во
временное
пользование гражданам за плату.
Что касается положений договора безвозмездного пользования (ссуды),
то они не могут быть применены к договору коммерческого найма жилого
помещения, так как противоречат возмездной направленности данного
договора. Кроме того, применение договора ссуды к отношениям найма
жилого помещения может привести к значительному ухудшению прав
гражданина-нанимателя
жилого
помещения,
заключившего
договор
безвозмездного пользования, по сравнению с положением нанимателя в
договоре найма.
Следует отметить, что договор коммерческого найма существенно
отличается отсхожего с ним по своей сути другого договора - договора
социального найма.
«Отличия договора коммерческого найма от договора социального
найма выражаются в следующем:
- договор коммерческого найма заключается с любым гражданином, а
договор социального найма - лишь с гражданином, предварительно
признанным малоимущим и нуждающимся в жилье;
- коммерческое жилье не подлежит приватизации;
- договор социального найма допускает вселение родственников без
согласия наймодателя, в то время как договор коммерческого найма это
запрещает;
- договор социального найма предполагает предоставление жилых
помещений бесплатно для малоимущих, а договор коммерческого найма –
только возмездный, то есть взимается плата;
31
- расторжение договора коммерческого найма влечет выселение в
результате решения суда нанимателя и граждан, проживающих в помещении
к моменту расторжения договора, однако ГК РФ не указывает последствия
выселения (будет предоставлено или не будет предоставлено жилье)
- Жилищный Кодекс РФ предусматривает выселение лиц, виновных в
неуплате за коммунальные услуги с предоставлением другого жилого
помещения по договору социального найма».30
По форме договор коммерческого найма и договор социального найма
помещения, по сути, идентичны. Схожи права и обязанности нанимателей
жилого помещения.
Есть и другие схожие черты договоров коммерческого и социального
найма:
- жилые помещения по договорам предоставляются только для
проживания и нанимателем может быть только гражданин;
- не требуется согласия наймодателя на вселение несоершеннолетних
по договору коммерческого и социального найма;
- при смене собственника жилого помещения не лишает прав
нанимателей на использование жилья при новом собственнике;
- совпадение положений ЖК РФ и ГК РФ в части того, что предметом
жилищного найма может быть только изолированное, пригодное для
проживания помещение, соблюдена письменная форма договора, в котором
отражены права и обязанности сторон.
Отличительным признаком договора коммерческого найма является
ограниченный срок его действия. В отличие от договора коммерческого
Роль науки в развитии общества: сборник статей Международнойнаучно-практической
конференции. 17 апреля 2014 г.: в 2 ч. Ч.2 / отв. ред. А.А.Сукиасян. - Уфа: Аэтерна, 2014. – С. 164.
30
32
найма жилого помещения договор социального найма бессрочный, т.е. жилое
помещение предоставляется гражданину в постоянное (пожизненное)
владение и пользование.
В бессрочном характере договора социального найма выражается
стабильность жилищных правоотношений и гарантированность государством
права граждан на жилище. Бессрочный характер данного договора отражает
не только его потребительскую, но и социальную направленность
(предоставление жилья малоимущим слоям населения).
Таким образом, в настоящее время договор коммерческого найма
жилого помещения является одним из способов удовлетворения жилищной
потребности для тех граждан, которые не имеют достаточно средств на
приобретение жилого помещения в собственность.
1.2. Порядок заключения, изменения и расторжения договора
коммерческого найма жилого помещения
Заключение договоров коммерческого найма жилых помещений
довольно широко распространено на практике, в особенности в крупных
российских городах, и в то же время представляется, что в его правовом
регулировании наблюдается ряд проблем, требующих своего разрешения.
«Жилищные потребности граждан удовлетворяются посредством двух
основных способов: путем приобретения жилых помещений в собственность
по различным основаниям либо заключения договора о передаче жилого
помещения в пользование».31
Рузанова В.Д., Крюкова Е.С. Договор коммерческого найма жилого помещения: учебное
пособие. – Самара: Изд-во «Самарский университет», 2016. – С. 23.
31
33
Характерной особенностью договора коммерческого найма является то,
что для его заключения нет необходимости соблюдения административных
процедур, предшествующих заключению договора социального найма
(нуждаемость, постановка на учет и другое). Необходимо лишь достижение
между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.
Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто
соглашение по всем существенным условиям договора, а также если договор
заключен в простой письменной форме.
Отсутствие
заключенного
коммерческого
найма
в
жилого
письменной
помещения
форме
создает
договора
правовую
неопределенность в положении его сторон, что, в вою очередь, осложняет
правоприменительную деятельность суда.
Так, обзор судебной практики по жилищным делам Ульяновского
областного суда показывает, что в большинстве рассмотренных судом дел,
связанных
с
оспариванием
собственниками
жилых
жилищных
помещений
и
прав,
отношения
фактическими
между
нанимателями
юридически оформлены не были.32
Заключение
договора
коммерческого
найма
допускается
при
соблюдении двух условий: жилое помещение должно быть изолированным и
пригодным для проживания.
Вопрос об изолированности жилого помещения возникает, если
договор заключен по поводу части квартиры или части дома. В таких случаях
следует, что в договоре, заключенном по поводу части квартиры или дома,
предметом может быть комната или помещение из нескольких комнат, но
непременно имеющие самостоятельный выход.
Кириченко О.В. Порядок заключения договора коммерческого найма жилого
помещения, требования к его форме // Современное право. – 2012. - №6. –С. 72.
32
34
При заключении краткосрочного договора существенно уменьшается
объем прав и обязанностей нанимателя: он не вправе вселять в занимаемое
жилое помещение временных жильцов и поднанимателей, не имеет
преимущественного права на возобновление договора на новый срок. В
данном случае не допускается и замена нанимателя в договоре. Между тем
при заключении краткосрочного договора коммерческого найма в нем не
требуется указывать лиц, совместно проживающих с нанимателем. Но
указанные ограничения применяются лишь в том случае, если при
заключении договора в нем не было установлено иное, то есть стороны
вправе отказаться от всех или части ограничений, оговорив это в тексте
договора найма.
На
практике
распространенными
являются
случаи
заключения
договора коммерческого найма на 11 месяцев. Это объясняется тем, что «при
заключении договора на срок до года не требуется государственная
регистрация, и таким образом собственники пытаются избежать уплаты
налога, который в соответствии с Налоговым Кодексом Российской
Федерации возникает при получении дохода от сдачи в наем жилья. Вслучае
сдачи жилья на длительный срок собственники каждые 11 месяцев либо
продлевают договор, либо заключают новый».33
«В литературе также высказывается мнение о том, что бланки
примерных договоров коммерческого найма жилого помещения должны
быть
разработаны
и
утверждены
соответствующим
постановлением
Правительства РФ в целях эффективного регулирования отношений
коммерческого найма с учетом различных форм собственности на жилые
помещения».34
Актуальные проблемы юриспруденции и пути решения/ Сборник научныхтрудов по
итогам международной научно-практической конференции. № 4. г. - Омск, 2017. – С. 65.
33
Воронецкий П.М. Договор коммерческого найма жилого помещения: проблемы
правового регулирования // Российская юстиция. - 2015. - №2. - С. 12.
34
35
Законодатель не предусматривает обязательной государственной
регистрации договора коммерческого найма жилого помещения.
Однако
законодатель
предусмотрел
некоторые
нововведения
в
смежной сфере. В частности, п. 2 ст. 674 ГК РФ и ст. 26.1 ФЗ «О
государственной
регистрации»
предусматривают
государственную
регистрацию ограничения (обременения) права собственности на жилое
помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения,
заключенного на срок не менее года. Следовательно, при краткосрочном
найме такой регистрации не требуется.35
На наш взгляд, законодателю было бы целесообразно ввести
государственную регистрацию договора коммерческого найма. Это следует
сделать с целью того, чтобы, как и договор социального найма, договор
коммерческого найма был официально зарегистрирован.
Вместе с тем отношения, вытекающие из договора коммерческого
найма и связанные с использованием жилого помещения в целях
непосредственного проживания, приближают его к найму социальному,
защитная функция которого является основной задачей государственного
регулирования.
Социальный
наем
не
предполагает
процедуры
государственной регистрации, поскольку данные отношения и так предельно
нормированы. Коммерческий наем, напротив, выстроен на диспозитивных
началах, позволяя сторонам максимально варьировать схему допустимого
взаимодействия; поэтому, возможно, он и остается до настоящего времени
свободным
от
законодательно
установленного
предписания
такой
процедуры.
Авторы,
предлагавшие
ввести
государственную
регистрацию,
указывали, что такая потребность вызвана не только частными, но и
публичными интересами, а именно необходимостью четкого и эффективного
Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ
«О государственной регистрации
недвижимости» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 20 июля 2015 г. - №29
(часть I). - Ст. 4344.
35
36
правового регулирования отношений возмездного пользования чужими
жилыми помещениями со стороны государства, а также производством учета
заключения подобных договоров, в частности в целях налогообложения36.
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан,
постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с
письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном
порядке по требованию наймодателя в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть
месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при
краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по
истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими
гражданами, за действия которых он отвечает.
«По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не
более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для
расторжения
договора
найма
жилого
помещения.
Если
в
течение
определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений
или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному
обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма
жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о
расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не
более года».37
Кириченко О.В. Государственная регистрация договоров коммерческого найма жилого
помещения // Современное право. - 2012. - №7. - С. 87.
36
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ //
Собрание законодательства Российской Федерации. – 29 января 1996 г. - №5. – Ст. 410.
37
37
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном
порядке по требованию любой из сторон в договоре:
- если помещение перестает быть пригодным для постоянного
проживания, а также в случае его аварийного состояния;
- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия
которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо
систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может
предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он
отвечает,
после
предупреждения
продолжают
использовать
жилое
помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей,
наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого
помещения.
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель
и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту
расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на
основании решения суда.
«Прекращение
жилищного
правоотношения,
возникающего
из
договора коммерческого найма жилого помещения, может иметь место при
расторжении договора, а также вследствие обстоятельств, которые вообще не
зависят от воли сторон, например, в случае смерти одиноко проживающего
нанимателя или уничтожения жилого помещения».38
Разрешая
вопросы
о
признании
граждан
утратившими
право
пользования жилым помещением вследствие их постоянного отсутствия в
Кириченко О.В. Прекращение, расторжение договора коммерческого найма по не
зависящим от сторон обстоятельствам // Современное право. – 2013. - №7. – С. 87.
38
38
жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять, по
какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении; носит
ли его выезд из жилого помещения вынужденный (конфликтные отношения
в семье, расторжение брака), добровольный, временный (работа, обучение,
лечение и т.п.) или постоянный характер (вывез свои вещи, переехал в
другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей
в другом жилом помещении и т.п.); не чинились ли ему препятствия в
пользовании жильем; приобрел ли ответчик право пользования другим
жилым помещением в новом месте жительства; исполняет ли он обязанности
по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
«При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о
добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое постоянное
место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым
помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав на жилое
помещение, иск о признании его утратившим право пользования жилым
помещением подлежит удовлетворению».39
Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения в
судебном порядке по требованию одной из его сторон в большинстве случаев
представляет собой санкцию за нарушение договора. Данное положение
относится к расторжению договора коммерческого найма по требованию
наймодателя, так как наниматель может расторгнуть такой договор в любое
время, в том числе по причинам, не связанным с нарушением условий
договора наймодателем. Как мера ответственности нанимателя за нарушение
договора коммерческого найма жилого помещения расторжение договора
может быть осуществлено по основаниям, предусмотренным пунктами 2, 4
ст. 687 ГК РФ.
Вышеизложенное можно проиллюстрировать следующим примером из
Кириченко О.В. Утрата права пользования жилым помещением, предоставленным по
договору коммерческого найма // Современное право. - 2013. - №9. - С. 70.
39
39
судебной практики.
Истец ссылался на то, что жилой дом, находящийся у него в
оперативном управлении, признан аварийным, ответчик, проживающий в
указанном доме со своей семьей на основании договора коммерческого
найма жилого помещения, своевременно был предупрежден о расторжении
договора, однако от переселения отказался.
Требования удовлетворены, так как непригодность жилого дома для
проживания является основанием для расторжения договора, действующим
законодательством не предусмотрено право нанимателей жилого помещения
по договорам коммерческого найма на замену занимаемого ими жилого
помещения при его неудовлетворительном состоянии40.
Подводя итог вышесказанному, следует отметить, что в ГК РФ
устанавливаются общие положения договора коммерческого найма жилого
помещения. Для того чтобы у собственников не возникало проблем при сдаче
собственного жилья в наем, а у судов исключалась возможность разночтения
норм права, мы предлагаем закрепить понятие «коммерческий наем» в ЖК
РФ и указать особенности сдачи жилья в коммерческий наем.
1.3. Значение договорной и судебной практики в регулировании
отношений, связанных с коммерческим наймом жилого помещения
Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории
нашей страны – одна из самыхострых и трудноразрешимых проблем.
Современное правовое регулирование жилищных отношенийисходит из того,
Определение Верховного Суда РФ от 22.08.2017 №89-КГ17-12 [Электронный ресурс] //
Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
40
40
что обеспечение жильем нуждающихся в нем граждан становится заботой
самих граждан.
Формирование рынка доступного жилья – одно из приоритетных
направлений политики современногогосударства.
Как
справедливо
отмечается
в
литературе,
«в
нынешних
экономических условиях, приобретение недвижимости это практически
единственный способ обеспечить граждан жилыми помещениями. Высокие
цены на жилье не позволяют сделать данный метод доступным для
большинства населения Российской Федерации».41
Наряду
с
договорами,
опосредующими
отчуждение
жилья
в
собственность, целесообразно расширение практики применения договоров,
по которым жилое помещение передается во временное владение и
пользование на возмездной основе. Одним из таких договоров является
договор коммерческого найма жилого помещения.
В ходе исследования практики заключения договоров найма в
ведомственном жилищном фонде выявлено, что во многих случаях
закрепленный в ЖК РСФСР порядок предоставления жилых помещений
этого вида жилищного фонда не соблюдается, нередко в связи с передачей
таких жилых помещений на баланс органов местного самоуправления
утрачены документы, подтверждающие законность вселения в них граждан. в
связи с этим, как только в настоящее время у нанимателей возникает
потребность в надлежащем оформлении сложившихся отношений по
пользованию
жилыми
помещениями,
возникают
сложности
с
их
классификацией.
Так, Крюкова Е.С. отмечает: «встречаются случаи предоставления
помещений государственными предприятиями на основании заключенных в
Шаверина И.В. Особенности договора коммерческого найма жилого помещения //
Вестник Ессентукского института управления, бизнеса и права. – 2014. - №8. – С. 91.
41
41
письменной форме с работниками завода договоров и контрактов, согласно
условиям которых администрация завода лишь обязуется выдать на них
ордер взамен на какие-либо обязательства со стороны работника, например,
провести в нем ремонт своими силами из материалов завода. Факт вселения и
проживания граждан подтверждается не ордерами на жилое помещение, а
названными договорами и справками о составе семьи, выданными по месту
жительства».42
В настоящее время граждане обязаны регистрироваться по месту
жительства
и
месту
пребывания
в
порядке,
предусмотренном
Постановлением Правительства от 17.07.1995 №713 «Об утверждении
Правил
регистрации
и
снятия
граждан
Российской
Федерации
с
регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в
пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и
передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и
снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту
пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации».43
Отсутствие у проживающих в спорных жилых помещениях граждан
регистрации по месту жительства не влияет на квалификацию сложившихся с
их участием отношений по пользованию жилыми помещениями в
государственном и муниципальном жилищном фонде, а является следствием
нарушения их прав со стороны наймодателя, состоящем в отсутствии
надлежащего оформления возникших у них прав на жилые помещения.
Крюкова Е.С. К вопросу о заключении договора найма // Юридически вестник
Самарского университета. – 2016. - №2. – С. 51.
43
Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 №713 «Об утверждении Правил
регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту
пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц,
ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации
и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по
месту жительства в пределах Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской
Федерации. – 24 июля 1995 г. - №30. – Ст. 2939.
42
42
В судебной практике неоднократно подчеркивалось, что сам по себе
факт отсутствия или наличия регистрации еще не свидетельствует об
отсутствии или наличии прав на жилое помещение.
Верховный суд разъясняет, что «отсутствие регистрации не может быть
основанием ограничения прав и свобод человека, включая право на жилище.
Наличие или отсутствие регистрации может служить лишь одним из
доказательств возникновения или прекращения каких-либо прав».44
По мнению некоторых авторов, «игнорирование развития института
коммерческого найма жилого помещения ведет к неполному обеспечению
возможностей для реализации права на жилище и недополучению
государством дохода от предоставления жилых помещений в пользование, а
также к недополучению налогов с частных лиц (наймодателей), скрывающих
свою деятельность».45
Достаточно
часто
на
практике
при
заключении
договора
коммерческого найма жилого помещения возникают проблемы, связанные с
продлением рассматриваемого договора. Можно привести следующий
пример из судебной практики.
Т.М. обратилась в суд с исковым заявлением к Департаменту
городского имущества г. Москвы, ГУП г. Москвы «Московский городской
центр арендного жилья» о признании продленным договора коммерческого
найма.
В обоснование своих требований истец указала, что... года на
основании распоряжения Префекта СВАО г. Москвы от... от имени города
Москвы - ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 31.10.1995 №8 «О некоторых вопросах
применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия» //
Российская газета. – 28 декабря 1995 г. - №247.
45
Кичаев С.Ю., Нестерова О.В. Договор найма жилого помещения в современных
условиях // Studium. – 2014. - №4. – С. 14.
44
43
жилья» заключил с Т.М. на семью из 2 человек договор №.... коммерческого
найма жилого помещения в рамках Московской программы "Молодой семье
- доступное жилье" по адресу: г.... Срок коммерческого найма жилого
помещения устанавливался с... года.
В соответствии с п. 4.1 договора коммерческого найма №... года по
истечении срока действия договор может быть заключен в рамках
Программы «Молодой семье - доступное жилье» на новый срок при условии
выполнения нанимателем всех обязанностей, предусмотренных настоящим
договором, и при сохранении оснований, дающих право на дальнейшее
участие в Программе.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований
Т.М., суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено
доказательств, подтверждающих сохранения за ней права на дальнейшее
участие в Программе.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц,
обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что
постановленное судом решение подлежит отмене, как постановленное с
нарушением норм материального права.
Договор найма жилого помещения согласно п. 1 ст. 683Гражданского
кодекса РФ заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в
договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.
При рассмотрении дела судом установлено, что в отношении спорного
жилого помещения между сторонами в... году возникли правоотношения по
договору найма, заключенному сроком на пять лет.
Поскольку
между
сторонами
возникли
гражданско-правовые
отношения по пользованию истцом спорным жилым помещением, основания
для
прекращения
этих
отношений
устанавливаются
гражданским
законодательством.
Положения ст. 684 Гражданского кодекса РФ предусматривают, что по
44
истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет
преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения
на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора
найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю
заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить
нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в
течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не
выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления
договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же
срок.
По смыслу вышеуказанной нормы нарушение обязанности по
уведомлению нанимателя об отказе от продления договора в установленный
срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же
условиях и на тот же срок.
Поскольку в установленный законом срок ответчик не предупредил
истца об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в
течение не менее года жилое помещение внаем, а истец не отказался от
продления договора на новый срок, то договор считается продленным на тех
же условиях и на тот же срок.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК
РФ, судебная коллегия отменяет решение Пресненского районного суда г.
Москвы от 13 апреля 2017 года, а также признает договор коммерческого
найма от 24 сентября 2009 года, заключенный между Т.М. и Департаментом
городского имущества города Москвы, продленным на тех же условиях до 24
сентября 2019 года.46
Кроме этого, нахождение в муниципальной собственности жилищного
фонда коммерческого использования и предоставление его в пользование
Апелляционное определение Московского городского суда от 30.10.2017 по делу № 3344566/2017 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
46
45
граждан
по
договору
коммерческого
найма
законодательству
не
противоречит, что можно подтвердить следующим примером из практики.
Прокурор района обратился в суд с иском к администрации
муниципального района и К. о признании заключенного между ними
договора коммерческого найма жилого помещения недействительным и
применении последствий его недействительности, полагая, что решение об
исключении
спорной
квартиры
из
статуса
служебного
жилья
и
предоставление ее К. принято за пределами установленных действующим
законодательством о местном самоуправлении в Российской Федерации
полномочий администрации района, являющейся собственником указанного
жилого помещения.
Проанализировав положения статей 14 и 19 Жилищного кодекса
Российской Федерации, статей 15 и 50 Федерального закона от 06 октября
2003
года №131-ФЗ
"Об
общих
принципах
организации
местного
самоуправления в Российской Федерации", суд первой инстанции пришел к
выводу о том, что муниципальный жилищный фонд предоставляется
гражданам
лишь
на
условиях
социального
найма
либо
найма
специализированного жилого помещения, а применительно к предмету спора
- на условиях найма специализированного жилищного фонда, при этом
находящееся в собственности муниципальных образований имущество
предназначено для решения установленных Федеральным законом №131-ФЗ
вопросов местного значения. Суд посчитал, что органам местного
самоуправления закон не представляет полномочий по предоставлению
жилых помещений гражданам на условиях коммерческого найма, признал
соответствующий договор недействительным и требования прокурора
удовлетворил в полном объеме.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции не согласилась,
решение суда отменила и приняла новое решение об отказе прокурору в иске,
указав следующее.
Спорное жилое помещение не включалось в перечень имущества,
46
подлежащего передаче от муниципального района городскому поселению
согласно Закону Пермского края о разграничении имущества, находящегося
в муниципальной собственности соответствующего муниципального района.
Таким образом, несмотря на то, что полномочия органов местного
самоуправления в соответствии с жилищным законодательством отнесены к
вопросам местного значения городских и сельских поселений, сам по себе
факт
нахождения
в
собственности
муниципального
района
жилого
помещения закону не противоречит, поскольку решение о передаче данного
имущества в установленном порядке не принималось, как и не противоречит
закону право органа местного самоуправления распоряжаться данным
имуществом, являясь его собственником.
С учетом системного толкования указанных норм коллегия посчитала,
что федеральный законодатель предполагает возможность нахождения в
муниципальной
собственности
жилищного
фонда
коммерческого
использования.
«Поскольку в данном случае оспариваемая прокурором сделка по
распоряжению муниципальным имуществом требования закона не нарушает,
основания для признания ее недействительной у суда первой инстанции не
имелось».47
Таким образом,
обеспечение
права на жилище, особенно
на
современном этапе, может быть реализовано через расширенное применение
этого
договора.
Договор
может
стать
основным
направлением
удовлетворения в жилье тех групп населения, которые имеют средства, но
либо не готовы их израсходовать на приобретение жилья, либо недостаточно
средств, особенно в районах повышенной стоимости жилья.
ВЫВОДЫ:
Обзор апелляционной и кассационной практики Пермского Краевого суда по
гражданским и административным делам за первое полугодие 2017 года[Электронный ресурс] //
Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
47
47
1. По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона
– наймодатель-собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо
обязуется предоставить другой стороне – нанимателю-гражданину жилое
помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное
пользование и владение для проживания в нем.
2.
Коммерческий
наем
жилого
помещения
является
срочным
договором. ГК РФ устанавливает два вида срока такого договора:
краткосрочный – до одного года и долгосрочный – от одного года до пяти
лет. При этом если срок не определен, то он считается долгосрочным
договором, заключенным на пять лет.
3. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения
осуществляется
путем
достижения
сторонами
соглашения
по
всем
существенным условиям договора. Расторжение договора возможно по
взаимному согласию сторон.
48
ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ, СВЯЗАННЫЕ С ИСПОЛНЕНИЕМ
СТОРОНАМИ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ КОММЕРЧЕСКОГО
НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
2.1. Особенности реализации наймодателем прав и обязанностей по
договору коммерческого найма жилого помещения
Российская Федерация является правовым государством, которое
устанавливает гуманистическиеконституционные основы и опирается на
права человека и гражданина, которые признаются высшей ценностью.48
Конституция Российской Федерации в статье 40 предусматривает право
каждого гражданина на жилище.
«Обязанности наймодателя следующие:
Кудрявцева Л.В., Афисов В.В. Принцип приоритета и гарантированности прав личности
вдеятельности органов местного самоуправления // В сборнике: Государственное и
муниципальное право: теория и практика. Сборник статей Международной научно-практической
конференции. / Отв. ред.: Сукиасян А.А. - 2015. – С.47.
48
49
- передать нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для
проживания жилое помещение;
- принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего
имущества в многоквартирном доме;
- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
- обеспечивать предоставление коммунальных услуг надлежащего
качества и контролировать качество предоставляемых услуг».49
Наймодатель
обязан
передать
нанимателю
свободное
жилое
помещение в состоянии, пригодном для проживания.
Законодателем совершенно не урегулирована обязанность наймодателя
передать жилое помещение в пользование в срок, предусмотренный в
договоре, со всеми документами и принадлежностями, необходимыми для
пользования объектом.
«Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого
дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять
или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых
коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества
многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг,
находящихся в жилом помещении».50
Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является
обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма
жилого помещения.
Формакидов Д.А. Актуальные вопросы правового регулирования договора
коммерческого найма жилого помещения // Журнал российского права. – 2017. - №5. – С. 61.
50
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ //
Собрание законодательства Российской Федерации. – 29 января 1996 г. - №5. – Ст. 410.
49
50
Договор
найма
жилого
помещения
заключается
на
срок,
не
превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор
считается заключенным на пять лет.
В научной литературе высказывается мнение о том, что целесообразно
по аналогии со ст. 90 ЖК РФ предоставить наймодателю право требовать в
судебном порядке расторжения договора коммерческого найма в случае
невнесения нанимателем платы за жилое помещение без уважительных
причин.
Безусловно, если подобное предложение было бы реализовано
законодателем, то оно облегчило бы участь нанимателя, но, с другой
стороны, на практике могло бы привести к злоупотреблениям с его стороны.
Более того, как уже отмечалось выше, цель договора коммерческого найма
принципиально
отличается
от
целей
договоров
некоммерческого
и
социального найма. Коммерческий наем нацелен в первую очередь на
извлечение наймодателем прибыли. Поэтому представляется, что подобное
предложение
не
стоит
предусматривать
в
законе.
А
нанимателю,
оказавшемуся в сложной жизненной ситуации, предлагается все же
расторгнуть договор коммерческого найма и искать на практике другие
варианты решения своих жилищных проблем, например, заключив договор
некоммерческого найма.
Основное
право
наймодателя
-
требовать
от
нанимателя
своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные
услуги.
Сказанное можно проиллюстрировать следующим примером из
судебной практики.
Б.Л.И. обратилась в Гатчинский городской суд Ленинградской области
с иском к Ж.Н.А. о взыскании с ответчика образовавшейся за период с 15
июня 2015 года по 15 февраля 2016 года задолженности, задолженности по
51
оплате коммунальных услуг, процентов за пользование чужими денежными
средствами, а также расходов по оплате услуг представителя.
Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 31
мая 2016 года заявленные исковые требования удовлетворены частично.
Решением постановлено: взыскать
с Ж.Н.А. в пользу Б.Л.И.
задолженность по договору найма жилого помещения, расходы по оплате
услуг представителя, в бюджет Гатчинского муниципального района
Ленинградской области государственную пошлину.
В апелляционной жалобе истец просит указанное решение отменить
как необоснованное и принятое с нарушением норм материального права,
выражая несогласие с выводами суда, послужившими основанием к отказу ей
в иске; полагает, что отсутствие письменного договора коммерческого найма
не может являться основанием к отказу во взыскании с ответчика суммы
задолженности по оплате за жилое помещение.
Совокупность установленных по делу обстоятельств позволила суду
первой инстанции прийти к выводу о том, что между собственником
квартиры
Т.Н.А.
и
ответчиком
по
настоящему
делу
сложились
правоотношения по безвозмездному пользованию жилым помещением.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с указанным
выводом суда, основанным на всестороннем исследовании обстоятельств
дела и оценке доказательств с учетом правил ст. 67 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации.
При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что в подтверждение
своих доводов о наличии коммерческого договора найма жилого помещения
с обязанностью нанимателя ежемесячно уплачивать за пользование жильем,
истец, помимо представленных в суд первой инстанции и получивших
надлежащую оценку доказательств, ссылалась на признательные показания
ответчика, данные в рамках рассмотрения материала проверки.
Учитывая, что обязанность по доказыванию факта того, что между
52
сторонами
сложились
правоотношения,
основанные
на
договоре
коммерческого найма с установлением ежемесячной плата за пользование
жилым помещением, истцом не выполнена, суд правомерно отклонил
данный довод Ю.Л.И.
Поскольку правовых оснований для взыскания основной суммы долга,
складывающейся из задолженности по оплате за жилое помещение, в
настоящем споре не имеется, то суд правомерно не усмотрел оснований и для
удовлетворения требований истца о взыскании процентов за пользование
чужими денежными средствами по мотиву того, что в данном случае не
нашел своего подтверждения и сам факт неправомерного удержания
ответчиком денежных средств.
Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального
кодекса
Российской
областного
суда
Федерации,
оставила
судебная
коллегия
апелляционную
Ленинградского
жалобу
Б.Л.И.
без
удовлетворения.51
Таким образом, права и обязанности наймодателя имеют правовое
закрепление. Их круг достаточно широк, что позволяет ему в полной мере
пользоваться своим правовым статусом, а именно быть участником договора
коммерческого найма жилого помещения.
2.2. Реализация нанимателем прав и обязанностей по договору
коммерческого найма жилого помещения
Одной из сторон договора коммерческого найма жилого помещения
является наниматель. Он обладает определенной правосубъектностью, т.е.
имеет права, предусмотренные договором, и несет обязанности.
Апелляционное определение Ленинградского областного суда от 02.02.2017 №33145/2017 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
51
53
«В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет
право:
а) вселять по взаимному согласию с наймодателем и гражданами,
постоянно проживающими с нанимателем, в жилое помещение других
граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении
несовершеннолетних детей такое согласие не требуется;
б) разрешать по взаимному согласию с гражданами, постоянно
проживающими с нанимателем, и с предварительным уведомлением
наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении временных
жильцов;
в) передавать с согласия наймодателя часть или все жилое помещение в
поднаем».52
В
многоквартирном
доме
наниматель
и
граждане,
постоянно
проживающие с нанимателем по договору найма жилого помещения
государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого
использования, пользуются также общим имуществом многоквартирного
дома.
Такой перечень закреплен в ст. 36 ЖК РФ,в соответствии с которой в
состав общего имущества собственников помещений в много квартирном
доме «входят:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и
предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме,
в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты,
лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в
Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 №25 «Об утверждении Правил
пользования жилыми помещениями» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 30
января 2006 г. - №5. – Ст. 546.
52
54
которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более
одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным
собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых
потребностей
собственников
помещений
в
данном
доме,
включая
помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного
развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и
подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного
дома,
механическое,
электрическое,
санитарно-техническое
и
другое
оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование,
предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к
помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за
пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного
помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с
элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для
обслуживания,
эксплуатации
и
благоустройства
данного
дома
и
расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер
земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом,
определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и
законодательства о градостроительной деятельности».53
Ст. 675 ГК РФ содержит в себе важное условие, обеспечивающее
стабильность и защиту прав нанимателей.54
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ // Собрание
законодательства Российской Федерации. – 3 января 2005 г. - №1 (часть 1). – Ст. 14.
54
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ //
Собрание законодательства Российской Федерации. – 29 января 1996 г. - №5. – Ст. 410.
53
55
Законом введена гарантия права нанимателя, предусматривающая, что
при переходе жилого помещения из государственной, муниципальной или
частной собственности в иную форму собственности, договор найма жилого
помещения не может быть прекращен.
Если, например, гражданин владеет и пользуется жилым помещением
на основании договора коммерческого найма сроком на пять лет, то он
продолжает являться нанимателем жилого помещения и при замене
наймодателя путем продажи жилого помещения, и при замене наймодателя
путем продажи жилого дома муниципальным образованием юридическому
лицу и т.д.; у нанимателя сохраняется право на проживание до окончания
действия
договора.
Происходит
лишь
замена
сторон
в
договоре
(наймодателя), сам же договор сохраняет действия на указанных в нем
условиях.
В качестве пользователя жилым помещением наниматель «обязан:
а) использовать жилое помещение только для проживания;данное
императивное требование запрещает нанимателю использовать жилое
помещение в иных, кроме проживания, целях; тем самым ограничивается
право
нанимателя
на
осуществление
совместимой
с
проживанием
профессиональной деятельности.
б) обеспечивать сохранность жилого помещения;
в) поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии;
г)
не
осуществлять
переустройство
и
реконструкцию
жилого
помещения без согласия наймодателя;
д) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные
услуги;
56
е) производить текущий ремонт жилого помещения, если иное не
установлено договором найма жилого помещения государственного и
муниципального жилищных фондов коммерческого использования».55
Наниматель обязан вносить оплату за проживание в жилом помещении,
а также плату за предоставляемые коммунальные услуги. Использовать
жилое помещение необходимо руководствуясь его целевым назначением, а
именно для проживания в нем. Не допускается переоборудование жилого
помещение в нежилое, размещение в нем производственных мощностей ипр.
Наниматель обязан следить за состоянием жилого помещения и не
производить действий, которые могут привести к порче недвижимого
имущества. При необходимости на нанимателя может быть возложена
обязанность осуществлять текущий ремонт жилого помещения.
Наниматель
несет
иные
обязанности,
предусмотренные
законодательством.
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют
равные с ним права пользования жилым помещением.
«Равные права граждан, совместно проживающих с нанимателем, по
пользованию жилым помещением возникают у них только после указания их
в качестве таковых в договоре коммерческого найма жилого помещения. При
отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан должно
производиться с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, совместно с
ним проживающих. При вселении несовершеннолетних такого согласия не
требуется».56
Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 №25 «Об утверждении Правил
пользования жилыми помещениями» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 30
января 2006 г. - №5. – Ст. 546.
56
Актуальные проблемы публичного и частного права в контексте современных процессов
реформирования законодательства:Сборник материалов II Международной заочной научнопрактической конференции, посвященной Дню юриста (3 декабря 2015 г.). – Чебоксары: ЧКИ
РУК, 2016. – С. 48.
55
57
Анализ ст. 677 ГК РФ, таким образом, позволяет сделать вывод, что
права граждан, совместно проживающих с нанимателем, и нанимателя равны
только в пользовании жилым помещением. Если данные лица и наниматель
на основании заключенного между ними договора и с согласия наймодателя
станут сонанимателями, то они приобретут равные права и обязанности,
вытекающие из договора найма жилого помещения в полном объеме.
Полагаем, что если граждане, постоянно проживающие с нанимателем,
имеют равные с ним права, вытекающие из договора коммерческого найма,
то их согласие на любые действия, связанные с пользованием жилым
помещением, необходимо.
В связи с этим, полагаем, что ст. 681 ГК РФ и ст. 685 ГК РФ требуют
корректировки в части установления обязательного согласия постоянных
пользователей при вселении поднанимателей и переоборудовании жилого
дома.
Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с
пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом,
указанным в статье 290 ГК РФ.
Согласно этой статье «собственникам квартир в многоквартирном доме
принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома,
несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры,
обслуживающее более одной квартиры».57
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель
имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого
помещения на новый срок.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ //
Собрание законодательства Российской Федерации. – 5 декабря 1994 г. - №32. – Ст. 3301.
57
58
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма
жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить
договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об
отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не
менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой
обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор
считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать
увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма
жилого помещения.
«Если наймодатель отказался от продления договора в связи с
решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения
срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с
другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора
недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом
возобновить с ним договор».58
По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним
проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма
жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних
граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения
договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем
становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним
нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не
достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении,
становятся сонанимателями.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ //
Собрание законодательства Российской Федерации. – 29 января 1996 г. - №5. – Ст. 410.
58
59
Кроме указанного, наниматель вправе сдавать жилое помещение или
его часть (комнату) в пользование на основании договора поднайма при
наличии согласия остальных членов семьи и наймодателя. В отличие от ГК
РФ законодатель не установил ограничения платы запроживание по договору
поднайма жилого помещения. По договору коммерческого наймаразмер
такой суммы не должен превышать суммы за проживание по основному
договорунайма жилого помещения. В случае сдачи жилого помещения или
его части, предоставленного по договору социального найма, размер платы
устанавливается по соглашению сторон.
При заключении договора поднайма необходимо указать срок действия
договора. Если срокне указан, то договор считается заключенным на один
год.
Текущий
ремонт
жилого
помещения
является
обязанностью
нанимателя, капитальный же ремонт обязан производить наймодатель, если
иное не установлено договором найма жилого помещения. В связи с этим,
поскольку последствия несоблюдения данной обязанности не отражены в
главе 35 ГК РФ, возможно применение к договору по аналогии норм,
регулирующих договор аренды.
Думается, что проведение капитального ремонта в период действия
договора коммерческого найма может представлять для нанимателя
значительные неудобства, так как в некоторых случаях его осуществление
невозможно без приостановления предоставления коммунальных услуг, а
также выселения проживающих в жилых помещениях граждан.
В этих случаях, думается, наниматель должен иметь право требовать
расторжения договора и возмещения убытков, что необходимо указать в
законе59.
Безик Н.В. К вопросу о совершенствовании правового регулирования коммерческого
найма жилого помещения // Сибирский юридический вестник. – 2015. - №1. – С. 61.
59
60
На данный момент соблюсти баланс интересов сторон договора,
опираясь на нормы главы 35 ГК РФ, невозможно, поэтому субъектам
соответствующих отношений можно рекомендовать более тщательно
прорабатывать
содержание
заключаемого
ими
договора,
учитывая
императивные нормы закона.
Таким образом, круг прав и обязанностей нанимателя достаточно
широк. Российскому законодателю необходимо продумать конкретные
механизмы защиты нанимателя от необоснованного завышения платы за
наем жилья.
2.3. Ответственность за неисполнение и ненадлежащее исполнение
обязательств по договору коммерческого найма жилого помещения
По договору коммерческого найма наймодатель обязан передать
нанимателю жилое помещение, указанное в договоре. При исполнении этого
обязательства необходимо соблюдать следующие условия:
- помещение должно быть свободным, т.е. в нем на момент передачи не
должны постоянно или временно находиться иные лица,
- помещение должно быть пригодным для проживания.
Передача жилого помещения, не свободного от прав иных лиц, может
обусловить впоследствии серьезное ущемление прав нанимателя вплоть до
невозможности пользоваться этим жильем.
Когда жилье приобретается во время брака и между супругами не
заключен брачный договор, оно является общей совместной собственностью
супругов. Супруги владеют, пользуются и распоряжаются таким жилым
61
помещением по взаимному согласию; при этом не имеет значения, на имя
кого из супругов зарегистрировано жилое помещение.
Если же договор коммерческого найма заключен без согласия членов
семьи собственника жилья, то это, в свою очередь, приведет к серьезному
нарушению прав нанимателя, в том числе и к невозможности пользоваться
предоставленным по договору жилым помещением, поскольку члены семьи
собственника в полной мере сохраняют право владения и пользования таким
помещением.
Ответственность за действия граждан, вселенных в качестве членов
семьи, поднанимателей и временных жильцов перед наймодателем, лежит на
нанимателе.
Однако их правовой статус может измениться, если данные лица
заключат договор с нанимателем о солидарной ответственности перед
наймодателем, известив его об этом. В таком случае в соответствии с п. 4 ст.
677 ГК РФ они становятся сонанимателями.
Наниматель жилого помещения по договору коммерческого
найма
несет ответственность за несвоевременное и неполное внесение платы за
жилое помещение и коммунальные услуг.
«Оплата
коммунальных
услуг
осуществляется
гражданами,
проживающими в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду
независимо от формы собственности, по единым правилам, условиям и
тарифам, действующим на территории соответствующего муниципального
образования
в
зависимости
от
степени
благоустроенности
жилых
помещений».60
Экономика и право: анализ тенденций и перспектив развития.Часть II. Материалы
Всероссийской научно-практической конференции(15 ноября 2016 г.); Нижегор. гос. архитектур.строит. ун-т. – Н. Новгород:ННГАСУ, 2016. – . 125.
60
62
Общее правило для данного договора: взыскание неустойки является
мерой гражданско-правовой ответственности.
Неустойка может быть применена к гражданину лишь при наличии его
вины, которая, в свою очередь, резюмируется.
«Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также
вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в
полном объеме лицом, причинившим вред. Наниматель жилого помещения
по договору найма обязан использовать жилое помещение по назначению и в
пределах, которые установлены ЖК РФ, обеспечивать сохранность жилого
помещения, поддерживать надлежащее состояние и проводить текущий
ремонт жилого помещения».61
Например, С. обратилась с иском к П., являющемуся нанимателем
жилого помещения, с требованием о возмещении ущерба, причиненного
залитием квартиры. Суд привлек в качестве соответчика региональное
Управление Министерства внутренних дел Российской Федерации, в чьем
оперативном управлении находится квартира.
Договор
найма
квартиры,
заключенный
УМВД
РФ
с
П.,
предусматривал обязанность нанимателя обеспечивать сохранность жилого
помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, проводить текущий
ремонт жилого помещения, при обнаружении неисправностей жилого
помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящего в
нем, немедленно принимать меры к их устранению и сообщать в
эксплуатирующую организацию.
Суд возложил ответственность за пролитие квартиры на нанимателя
Викулова Н.А. Ремонт квартиры после залива - споры сторон и решения судов //
Жилищное право. - 2017. - №3. - С. 105.
61
63
жилого помещения П.62
Виновные наниматели и члены их семей несут административную,
гражданско-правовую и специальную жилищно-правовую ответственность.
КоАП предусматривает, в частности, ответственность нанимателя за порчу
жилых помещений, оборудования, самовольную перепланировку жилых
помещений в многоквартирных домах (ст. 7.21 КоАП РФ). Наймодатель,
виновный в нарушении правил содержания и ремонта жилых домов, также
может быть привлечен к административной ответственности (ст. 7.22 КоАП
РФ).
«Жилищно-правовая ответственность нанимателей - это выселение
нанимателей из занимаемых жилых помещений в случае их виновного
поведения. За нарушение обязательства по внесению платы за жилое
помещение и коммунальные услуги установлена гражданско-правовая
ответственность нанимателя в виде неустойки (пени)».63
Таким
владении
и
образом,
жилищное
пользовании
правоотношение,
жилым
помещением
возникающее
жилищного
при
фонда
коммерческого использования, имеет свою специфику и тем самым
отличается от иных жилищных правоотношений, возникающих на основе
права собственности, социального найма.
ВЫВОДЫ:
1.Наниматель по договору коммерческого найма обязан использовать
жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и
поддерживать его в надлежащем состоянии, проводить его текущий ремонт, а
Апелляционное определение Липецкого областного суда от 28.10.2015 по делу №333032/2015 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
62
Гущин В.В. Особенности жилищного правоотношения, возникающего при владении и
пользовании жилым помещением жилищного фонда социального использования // Семейное и
жилищное право. - 2016. - №1. - С. 34.
63
64
также своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные
услуги и, кроме того, информировать наймодателя об изменениях оснований
и условий права пользования жильем по данному договору, например об
изменениях состава проживающих с ним граждан. Федеральными законами
или договором могут предусматриваться и иные обязанности нанимателя.
2.Основные обязанности наймодателя сводятся к двум: по передаче жилого помещения в надлежащем виде и его эксплуатации.
3. Виновные наниматели и члены их семей несут административную,
гражданско-правовую и специальную жилищно-правовую ответственность.
65
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В ходе проведенного исследования был сделан вывод о том, чтос
переходом к рыночным отношениям в экономике государство признает
жилье не только социальным благом, но и товаром, поэтому видит свою
задачу в юридической обязанности обеспечить бесплатным жильем уже не
всех нуждающихся в нем граждан, а лишь определенную их часть: тех, кого
общество должно социально защищать, тех, относительно которых приняты
целевые программы и тех, кто ранее был поставлен на очередь для получения
жилья в домах государственного и муниципального жилищного фонда.
Договор найма жилого помещения является основным договором, с
помощью которого жилые помещения передаются в пользование, а именно
во временное возмездное владение и пользование.
Договор коммерческого найма – соглашение, по которому собственник
жилого помещения или уполномоченный им орган (наймодатель) передает
нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную
плату во временное владение и пользование, а наниматель обязуется
использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять
обязательства по договору.
Договор
коммерческого
найма
жилого
помещения
является
консенсуальным, возмездным, двухсторонне-обязывающим, срочным.
Заключение договора коммерческого найма жилого помещения
осуществляется
путем
достижения
сторонами
соглашения
по
всем
существенным условиям договора.
Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной
форме.
Отсутствие
в
законе
прямого
указания
на
необходимость
государственной регистрации договора коммерческого найма обусловливает
интерес к теоретическому исследованию данного вопроса.
66
Действующим
гражданским
и
жилищным
законодательством
закреплена правовая основа для упорядочения договорных отношений найма
жилых
помещений:
выделены
и
раздельно
урегулированы
договор
социального найма и договор найма жилого помещения, под которым
подразумевается
договор
коммерческого
найма.
В
свою
очередь,
недостаточность правового регламентирования отношений коммерческого
использования жилых помещений указывает на необходимость дальнейшего
правового регулирования договора коммерческого найма жилья.
Таким
образом,
на
основе
проведенного
анализа
правовых
характеристик договора коммерческого найма как особой разновидности
договора найма жилого помещения можно выделить характеризующие его
правовую природу ключевые признаки. Среди них: особый объект договора
коммерческого найма; обязательное для заключения договора достижение
сторонами соглашения по всем его существенным условиям; простая
письменная форма; срочный характер договора; возмездный характер
договора;
взаимообязывающий
характер
договора;
отсутствие
законодательно установленных предельных размеров предоставления жилья
по договору коммерческого найма; сохранение договора коммерческого
найма при переходе права собственности.
67
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО И ПРАКТИКА
1.1. Конституция Российской Федерации принята всенародным
голосованием 12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о
поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ,
от
05.02.2014
№2-ФКЗ,
от
21.07.2014
№11-ФКЗ)
//
Собрание
законодательства Российской Федерации. – 4 августа 2014 г. - №31. – Ст.
4398.
1.2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от
30.11.1994 №51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 5
декабря 1994 г. - №32. – Ст. 3301; 2018. - №1 (Часть I). – Ст. 43.
1.3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от
26.01.1996 №14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. –
29 января 1996 г. - №5. – Ст. 410; 2017. - №50 (Часть III). – Ст. 7550.
1.4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ
// Собрание законодательства Российской Федерации. – 3 января 2005 г. - №1
(часть 1). – Ст. 14; 2018. - №1 (Часть I). – Ст. 87.
1.5. Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости» // Собрание законодательства Российской
Федерации. – 20 июля 2015 г. - №29 (часть I). - Ст. 4344; 2016. - №27 (Часть
II). – Ст. 4294.
1.6. Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 №713 «Об
утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с
регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в
пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и
68
передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и
снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту
пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации» //
Собрание законодательства Российской Федерации. – 24 июля 1995 г. - №30.
– Ст. 2939.
1.7. Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 №25 «Об
утверждении Правил пользования жилыми помещениями» // Собрание
законодательства Российской Федерации. – 30 января 2006 г. - №5. – Ст. 546.
1.8. Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 №1050«О
реализации отдельных мероприятий государственной программы Российской
Федерации
«Обеспечение
доступным
и
комфортным
жильем
и
коммунальными услугами граждан Российской Федерации» // Собрание
законодательства РФ. – 31 января 2011 г. - №5. - Ст. 739.
1.9. Закон г. Москвы от 14.06.2006 №29 «Об обеспечении права
жителей города Москвы на жилые помещения» // Ведомости Московской
городской Думы. – 8 августа 2006 г. - №7. - Ст. 170.
1.10. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 31.10.1995 №8
«О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской
Федерации при осуществлении правосудия» // Российская газета. – 28
декабря 1995 г. - №247.
1.11. Постановление Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума ВАС
РФ №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением
части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская
газета. – 13 августа 1996 г. - №152.
1.12. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14
«О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении
69
Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. – 8 июля
2009 г. - №123.
1.13. Определение Верховного Суда РФ от 22.08.2017 №89-КГ1712[Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант
Плюс».
1.14. Апелляционное определение Ленинградского областного суда от
02.02.2017 №33-145/2017 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая
система «Консультант Плюс».
1.15. Апелляционное определение Липецкого областного суда от
28.10.2015 по делу №33-3032/2015 [Электронный ресурс] // Справочноправовая система «Консультант Плюс».
1.16. Апелляционное определение Московского городского суда от
30.10.2017 по делу № 33-44566/2017 [Электронный ресурс] // Справочноправовая система «Консультант Плюс».
1.17. Обзор апелляционной и кассационной практики Пермского
Краевого суда по гражданским и административным делам за первое
полугодие 2017 года[Электронный ресурс] // Справочно-правовая система
«Консультант Плюс».
2. СПЕЦИАЛЬНАЯ ЛИТЕРАТУРА
2.1. Актуальные проблемы публичного и частного права в контексте
современных
процессов
реформирования
законодательства:Сборник
материалов II Международной заочной научно-практической конференции,
посвященной Дню юриста (3 декабря 2015 г.). – Чебоксары: ЧКИ РУК, 2016.
– 208 с.
70
2.2. Актуальные проблемы юриспруденции и пути решения/ Сборник
научныхтрудов
по
итогам
международной
научно-практической
конференции. № 4. г. - Омск, 2017. - 131 с.
2.3.
Безик
Н.В.
К
вопросу
о
совершенствовании
правового
регулирования коммерческого найма жилого помещения // Сибирский
юридический вестник. – 2015. - №1. – С. 57-67.
2.4. Бочков П.В., Хабаров А. Разработка правовых рекомендаций по
совершенствованию договора коммерческого найма жилого помещения //
Экономика, социология и право. – 2016. - №8. – С. 59-62.
2.5. Викулова Н.А. Ремонт квартиры после залива - споры сторон и
решения судов // Жилищное право. - 2017. - №3. - С. 99-112.
2.6. Власенко Е.С., Маркелова Ю.В. Коммерческий найм жилого
помещения как способ реализации конституционного права на жилище //
ScienceTime. – 2015. - №12. – С. 119-124.
2.7.
Воронецкий
П.М.
Договор
коммерческого
найма
жилого
помещения: проблемы правового регулирования // Российская юстиция. 2015. - №2. - С. 11-14.
2.8. Габитдинов Р.Ф. К вопросу о понятии определения «жилое
помещение» и его видах, образующих жилищный фонд Российской
Федерации, некоммерческий жилищный фонд как новое явление в
жилищном праве // Труды Оренбургского института (филиала) Московской
государственной юридической академии. – 2013. - №18. – С. 65-74.
2.9.
Гущин
В.В.
Особенности
жилищного
правоотношения,
возникающего при владении и пользовании жилым помещением жилищного
фонда социального использования // Семейное и жилищное право. - 2016. №1. - С. 32-35.
71
2.10. Жилищное право России / Т. Ю. Астапова, В. А. Баранов, В. В.
Гущин. - М.,2013. – 654 с.
2.11.
Инновационные
механизмы
решения
проблемнаучного
развития:сборник статей Международной научно-практической конференции
(18 марта 2017 г., г. Уфа). В 3 ч. Ч.3 / - Уфа: МЦИИ ОМЕГА САЙНС, 2017. –
231 с.
2.12.
Кириченко
О.В.
Государственная
регистрация
договоров
коммерческого найма жилого помещения // Современное право. - 2012. - №7.
- С. 87-90.
2.13. Кириченко О.В. Порядок заключения договора коммерческого
найма жилого помещения, требования к его форме // Современное право. –
2012. - №6. – С. 71-75.
2.14.
Кириченко
О.В.
Прекращение,
расторжение
договора
коммерческого найма по не зависящим от сторон обстоятельствам //
Современное право. – 2013. - №7. – С. 86-88.
2.15. Кириченко О.В. Пригодность для постоянного проживания сущностный признак жилого помещения, предоставляемого по договорам
коммерческого и социального найма // Семейное и жилищное право. - 2011. №6. - С. 42-44.
2.16. Кириченко О.В. Субъектный состав договора коммерческого
найма жилого помещения // Современное право. – 2012. - №5. – С. 99-104.
2.17. Кириченко О.В. Утрата права пользования жилым помещением,
предоставленным по договору коммерческого найма // Современное право. 2013. - №9. - С. 69-70.
2.18. Кичаев С.Ю., Нестерова О.В. Договор найма жилого помещения в
современных условиях // Studium. – 2014. - №4. – С. 12-14.
72
2.19. Корнилова Н.В. О предмете договора коммерческого найма
жилого помещения // Актуальные проблемы права. – 2016.- №3. – С. 108-110.
2.20. Корнилова Н.В. Цена как условие договора коммерческого найма
жилого помещения // SciencesofEurope. – 2016. - №6. – С. 88-90.
2.21. Котляров С.Б., Кукушкин О.В., Храмова О.Е. Поиск эффективной
модели взаимодействиягосударства и институтов гражданского общества //
Социально-политические науки. - 2016. - № 2. - С. 62-64.
2.22. Крюкова Е.С. К вопросу о заключении договора найма //
Юридически вестник Самарского университета. – 2016. - №2. – С. 50-55.
2.23.
Кудрявцева
Л.В.,
Афисов
В.В.
Принцип
приоритета
и
гарантированности прав личности в деятельности органов местного
самоуправления // В сборнике: Государственное и муниципальное право:
теория и практика. Сборник статей Международной научно-практической
конференции. / Отв. ред.: Сукиасян А.А. - 2015. – С.47.
2.24. Максименко А.В., Шевцов Р.М. Понятие и элементы договора
коммерческого
найма жилого помещения // Вестник Белгородского
юридического института МВД России. – 2013. - №2. – С. 56-60.
2.25. Миролюбова О.Г. О понятии жилого помещения // Вестник
Ярославского государственного университета им. П.Г. Демидова. – 2015. №1. – С. 49-52,
2.26. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской
Федерации / Грудцына Л.Ю.; Под общ. ред.: Коршунов Н.М. - М.: Изд-во
«Эксмо», 2005. - 384 c.
2.27.
Роль
науки
в
развитии
общества:
сборник
статей
Международнойнаучно-практической конференции. 17 апреля 2014 г.: в 2 ч.
Ч.2 / отв. ред. А.А.Сукиасян. - Уфа: Аэтерна, 2014. – 322 с.
73
2.28. Рузанова В.Д., Крюкова Е.С. Договор коммерческого найма
жилого помещения: учебное пособие. – Самара: Изд-во «Самарский
университет», 2016. – 62 с.
2.29.
Садовникова
Е.В.
Правовая
характеристика
договоракоммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. - № 1. - С. 22-29.
2.30. Суслова С.И. Функции жилого помещения как объекта жилищных
отношений // Семейное и жилищное право. - 2013. - № 3. - С. 45–47.
2.31. Формакидов Д.А. Актуальные вопросы правового регулирования
договора коммерческого найма жилого помещения // Журнал российского
права. – 2017. - №5. – С. 55-63.
2.32. Шаверина И.В. Особенности договора коммерческого найма
жилого помещения // Вестник Ессентукского института управления, бизнеса
и права. – 2014. - №8. – С. 91-94.
2.33.
Экономика
развития.Часть
II.
и
право:
Материалы
анализ
тенденций
Всероссийской
и
перспектив
научно-практической
конференции(15 ноября 2016 г.); Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. – Н.
Новгород:ННГАСУ, 2016. – 281 с.
74
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа