close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Димакова Кристина Богдановна. Правовое регулирование договора аренды недвижимости.

код для вставки
1
2
3
4
АННОТАЦИЯ
Выпускная
квалификационная
работа
на
тему
«Правовое
регулирование договора аренды недвижимости»
Год защиты: 2018
Направление подготовки: 40.03.01 Юриспруденция
Студент: К.Б. Димакова
Научный руководитель: д.ю.н., доцент кафедры гражданского права
Н.Н. Мельников
Объем ВКР: 65
Количество использованных источников: 58
Ключевые слова: договор аренды недвижимости, здания, сооружения,
земельный участок, предприятия, передаточный акт.
Краткая характеристика ВКР: в данной выпускной квалификационной
работе рассмотрены понятие и содержание договоров аренды недвижимости;
порядок заключения и расторжения договоров аренды недвижимости;
особенности договоров аренды зданий, сооружений и земельных участков;
проанализирована судебная практика по применению гражданского и
земельного законодательства.
Методологическую основу исследования составили такие методы как:
общенаучные методы системного анализа, специально – юридический,
сравнительно – правовой, исторический и другие способы научного
познания.
По
результатам
проведенного
исследования
теоретического и практического характера.
сделаны
выводы
5
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………….5
ГЛАВА
1
ОБЩАЯ
ХАРАКТЕРИСТИКА
ДОГОВОРА
АРЕНДЫ
НЕДВИЖИМОСТИ……………………………………….………………..........10
1.1. Понятие и объекты договора аренды недвижимости……………….........10
1.2. Существенные условия и содержание договора аренды объектов
недвижимости………………………………………………………………...….19
1.3. Заключение и расторжение договора аренды недвижимости……………25
ГЛАВА
2
ДОГОВОРЫ
ЗЕМЕЛЬНЫХ
АРЕНДЫ
УЧАСТКОВ
КАК
ЗДАНИЙ,
СООРУЖЕНИЙ
РАЗНОВИДНОСТЬ
И
ДОГОВОРОВ
АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ………………………………………………….32
2.1. Особенности аренды зданий и сооружений………………………….……32
2.2. Особенности аренды земельных участков………………………………...35
ГЛАВА
3
ПРОБЛЕМЫ
ПОЛОЖЕНИЙ
ПРАКТИКИ
ГРАЖДАНСКОГО
ПРИМЕНЕНИЯ
ОТДЕЛЬНЫХ
И
ЗЕМЕЛЬНОГО
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ДОГОВОРЕ
АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ……….44
3.1. Разрешение спорных вопросов судами при рассмотрении дел о договорах
аренды зданий и сооружений ……………………………………………….….44
3.2. Актуальные вопросы в судебной практике по спорам о предоставлении
земельных участков в аренду……………………………………………….…..52
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….57
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ………………………...….59
6
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. В настоящее время в период
рыночных отношений сделки с недвижимостью приобретают большое
значение. С реформированием экономики, в частности, приватизацией
государственного и муниципального имущества, введением института
частной и муниципальной собственности, в имущественный оборот
вовлечены объекты, которые ранее были изъяты из гражданского оборота
или оборот которых был ограничен. Наиболее распространенными сделками
в этой сфере являются договоры аренды недвижимого имущества. Это
объясняется, прежде всего, способностью удовлетворять самые широкие
потребности участников гражданского оборота, возможностью реализовать
собственные интересы и получением прибыли.
При передаче в аренду субъектам предпринимательской деятельности
имущества,
находящегося
в
государственной
или
муниципальной
собственности, собственник получает доход в виде арендной платы,
являющийся
одним
из
основных
источников
пополнения
бюджета
соответствующего уровня. Однако правовое регулирование договора аренды
недвижимости не отвечает в полной мере современным потребностям.
Так, в главе 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации
отсутствует такой вид отношений, как договор аренды недвижимого
имущества применительно ко всем объектам в общем виде, указанным в
статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Отсутствует это и
в других законных актах. Отдельно выделено регулирование аренды зданий,
сооружений
и
предприятий.
При
этом
не
учитывается
правовое
регулирование иных объектов недвижимости, такие как нежилые помещения,
земельные участки.
Имеются также недостатки в правовом регулировании аренды
предприятия как имущественного комплекса, что затрудняет обеспечение
7
гарантий прав и интересов данного договора, а также лиц, права и интересы
которых могут быть затронуты заключением такого договора.
Проблемы применения норм главы 34 Гражданского Кодекса
Российской Федерации об аренде недвижимости не устранили в достаточной
мере и принятые Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об
отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса
Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. от 25.01.2013),
Информационные письма ВАС РФ, Обзоры практики рассмотрения споров,
связанных с договорами аренды, которые лишь в определенной степени
сделали практику единообразной. Указанные выше пробелы должны быть
устранены на законодательном уровне.
В своей Выпускной Квалификационной Работе большое значение я
уделила договорам аренды зданий, сооружений, помещений и земельных
участков, поскольку такие договоры являются наиболее распространенными
и проблемными в процедуре заключения, расторжения, а также других
особенностей таких договоров.
Степень научной разработанности темы исследования. Отдельные
аспекты
и
особенности
договора
аренды
недвижимого
имущества
рассматривались в работах таких ученых как: З.М. Черниловский, О.И.
Красов, В.В. Витрянский, М.И. Брагинский, И.А. Покровский, А.С. Васильев,
О.В. Гутникова, Л.Б. Ситдикова и др.
Целью выпускной квалификационной работы является изучение и
исследование законодательных положений, которые регулируют арендные
отношения.
Для реализации этой цели были поставлены следующие задачи:
- охарактеризовать общие положения договора аренды недвижимости;
- определить объекты договора аренды недвижимости и дать оценку
каждому из них;
- рассмотреть существенные условия и содержание договора аренды
недвижимости;
8
- изучить особенности договора аренды различных видов недвижимого
имущества;
-
проанализировать
гражданского
судебную
и земельного
практику
отдельных
положений
законодательства
Российской
Федерации
применительно к аренде зданий, сооружений и земельных участков.
Объектом моей выпускной квалификационной работы являются
общественные отношения, касающиеся регулирования договора аренды
недвижимости.
Предметом исследования является законодательство, регулирующее
арендные отношения в Российской Федерации.
Методологическую базу исследования составили такие методы как:
общенаучные методы системного анализа, специально – юридический,
сравнительно – правовой, исторический и другие способы научного
познания.
Нормативную базу исследования составили положения Конституции
Российской Федерации, Гражданского Кодекса Российской Федерации,
Земельного Кодекса Российской Федерации и другие нормативные правовые
акты.
Эмприческая база исследования: учебники, периодические издания и
другие работы, освещающие данную тему.
Положения, выносимые на защиту:
1. Договор аренды недвижимости представляет собой соглашение, по
которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой
стороне (арендатору) недвижимую вещь либо имущественный комплекс,
который признан недвижимостью, во владение и пользование или только в
пользование за плату;
2. Аренда объектов недвижимости: зданий и сооружений, земельных
участков, предприятий, участков недр, а так же движимых вещей по природе,
но признанных недвижимостью в силу закона, регулируются общими
9
положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде ( гл.
34 ГК РФ);
3. Договор аренды недвижимости считается заключенным, если между
сторонами
достигнуто
соглашение
в
требуемой
форме
по
всем
существенным условиям договора. Таковыми являются условия о предмете
договора, условия, которые в законе или иных правовых актах определены
как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все
те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно
быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Без них договор будет
считаться незаключенным;
4.
Договор
аренды
является
консенсуальным,
возмездным
и
двусторонне обязывающим (взаимным);
5. Ст. 609 ГК РФ определяет форму и государственную регистрацию
договора аренды. При заключении договора аренды на срок более года, а
если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от
продолжительности срока, договор должен быть заключен в письменной
форме;
6. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной
регистрации.
С
1
января
2017
года
государственная
регистрация
недвижимости осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О
государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218 – ФЗ;
7. В договоре аренды должен быть указан размер арендной платы,
которая вносится арендатором, как и периодичность и порядок ее внесения
(ст. 614 ГК РФ). Если такие условия не прописаны в договоре, будет
считаться, что установлен порядок, условия и сроки, обычно применяемые
при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
8. Договор аренды носит временный характер, поскольку по
окончанию
установленного
срока
имущество,
арендатору, подлежит возврату арендодателю.
переданное
в
аренду
10
Структура выпускной квалификационной работы включает в себя
введение, три главы, семь параграфов, заключение и список используемых
источников.
11
ГЛАВА 1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ
НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Понятие и объекты договора недвижимости
Договор аренды недвижимости представляет собой соглашение, по
которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой
стороне (арендатору) недвижимую вещь либо имущественный комплекс,
который признан недвижимостью, во владение и пользование или только в
пользование за плату.
Прежде всего, договор аренды недвижимости это обобщающее понятие
для нескольких видов аренды, имеющих определенные общие черты.
Существенным условием договора аренды недвижимости является его
предмет. Именно предмет определяет, какими нормами регулируется
соответствующий договор аренды недвижимости1.
Аренда объектов недвижимости: зданий и сооружений, земельных
участков, предприятий, участков недр, а так же движимых вещей по природе,
но признанных недвижимостями в силу закона, регулируются общими
положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде ( гл.
34 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или
сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и
пользование или во временное пользование арендатору здание или
сооружение2.
Предметом
договора
аренды
зданий
и
сооружений
служат
непосредственно сами здания и сооружения.
1
Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных
отношений и основные его положения. //Юрист.- Москва: Юрист, 2006. - №4. – с. 21 – 24.
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ // Собрание
законодательства Российской Федерации. – 29 января 1996 г. - №5. – Ст. 410; 2017. - №50 (Часть III). – Ст.
7550
12
Гражданский кодекс не разграничивает понятия зданий и сооружений
как
отдельных
видов
объектов.
Но
из
общепринятого
значения
подразумевается, что сооружения служат в большей степени для технических
целей, а здания предназначены для постоянного или временного нахождения
людей.
В настоящий момент в юридических источниках данные понятия
выступают в качестве синонимов. Ранее зданиями назывались строения,
имеющие надземную часть и обособленные помещения. Часть из них служит
местом для проживания, часть – для производства, учебы, занятий спортом.
Сооружениями же являлся любой объект, построенный человеком, который
мог быть полностью лишен надземной части.
Здание – понятие более узкое. Оно используется для обозначения
определенной
категории
строений.
Основной
критерий
–
наличие
помещений, приспособленных для проживания, либо для иной деятельности.
Здания и сооружения относятся к капитальным конструкциям и служат
для длительного использования.
Главный признак сооружений – техническое назначение. Например,
очистка автомобилей (автомойка), транспортировка людей (метрополитен) и
т.д. Предназначением сооружений также может служить культово –
религиозный характер, т.е. выступать в качестве памятников архитектуры.
Говоря о соотношении зданий и сооружений, согласно сложившейся
практики, сооружение будет более широким понятием. Если назвать здание
сооружением, то нельзя сказать, что это будет ошибочно.
Согласно ст. 22 Земельного Кодекса РФ 1, ст. 606 Гражданского
Кодекса РФ2, по договору аренды земельного участка арендодатель обязуется
предоставить за плату во временное владение и пользование либо во
временное пользование земельный участок.
1
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Собрание
законодательства РФ. 29.10.2001. № 44. Ст. 4147; Российская газета. 06.07.2016. № 123.
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ // Собрание
законодательства Российской Федерации. – 29 января 1996 г. - №5. – Ст. 410; 2017. - №50 (Часть III). – Ст.
7550
13
Аренда земельных участков регулируется общими положениями об
аренде с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде
недвижимости и специальными нормами земельного законодательства и
иного законодательства, устанавливающего особые правила об отдельных
видах земельных участков, например лесных.
Аренда земли является институтом гражданского права и известна
правовым системам со времен Древнего Египта, Древнего Рима, Древней
Индии, Месопотамии.
В законах Хаммурапи – царя Вавилона ( 18 век до н.э.), аренде земли
был посвящен ряд статей (42-46), где были определены права и обязанности
арендатора и арендодателя, а также ответственность арендатора «за
оставление поля не возделанным по лености »1.
В дореволюционной российской теории и практике институт аренды
земли
выступал
как
наем
имущества
на
определенный
срок
за
вознаграждение, установленное в договоре.
В советский период времени земля находилась только в собственности
государства и передавалась гражданам и юридическим лицам только в
пользование. Аренда земли запрещалась.
Впервые аренда земли была введена Основами законодательства Союза
ССР и союзных республик о земле 1990г. (ст.7). Данная норма была
воспроизведена в Земельном кодексе РСФСР от 25 апреля 1991 г. (ст.13).
В ЗК РСФСР были выделены субъекты арендных отношений.
Арендодателем
выступали
Советы
народных
депутатов,
а
также
собственники земли, в том числе граждане. В свою очередь, в качестве
арендаторов были граждане, иностранные граждане и лица без гражданства,
колхозы, юридические лица, иностранные юридические лица, иностранные
государства и международные организации.
И только с согласия государственного органа исполнительной власти
или местной администрации была возможна передача в аренду земельного
1
Хрестоматия по всеобщей истории государства и права / Под ред. З.М. Черниловского. – М., 1994. – С. 1314.
14
участка, закрепленного за гражданами и юридическими лицами на праве
бессрочного пользования.
Согласно ЗК РСФСР предусматривалось два вида договора аренды
земельных участков: краткосрочный – до пяти лет и долгосрочный – до
пятидесяти лет.
Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении
земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с
Конституцией Российской Федерации» были признаны недействующими ст.
13 ЗК РСФСР и другие законы, регулирующих аренду земли1 .
Согласно гражданскому законодательству предметом договора аренды
могут быть также земельные участки о другие обособленные природные
комплексы (ст. 607 ГК РФ).
Являясь неисчерпаемым ресурсом, земельный участок как объект
аренды недвижимости не теряет своих натуральных свойств, в процессе
использования, что отвечает признакам непотребляемой вещи.
Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми.
Делимый земельный участок – это участок, при разделе которого его
части
будут
являться
самостоятельными
земельными
участками.
Использование их не требует перевода в состав земель иной категории, за
исключением случаев, предусмотренных законом.
Неделимый земельный участок – участок, который нельзя разделить на
самостоятельные
части.
Государственная
регистрация
этих
частей
невозможна. Как правило, основным критерием такой градации является
размер земельных участков.
Согласно ст. 7 ЗК РФ, земельные участки делятся на:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
-
земли
радиовещания,
1
промышленности,
телевидения,
энергетики,
информатики,
земли
транспорта,
для
связи,
обеспечения
Собрание актов Президента и Правительства РФ. – 1993. - № 52. – Ст.5083 // Российская газета 05.01.1994.
15
космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного
специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса 1.
Договор
возмездный,
аренды
предприятий
консенсуальный,
–
взаимный
это
гражданско
договор,
-
который
правовой,
является
разновидностью договора аренды недвижимости. Такой договор заключается
в письменной форме, а также подлежит государственной регистрации.
Аренда предприятий регулируется общими положениями об аренде,
содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, с учетом специальных правил об
аренде
недвижимости,
об
аренде
зданий
и
сооружений,
а
также
специальными правилами об аренде предприятий.
В соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятие – имущественный
комплекс,
используемый
для
осуществления
предпринимательской
деятельности, который признается полноценным объектом недвижимости,
может быть объектом купли – продажи, залога, аренды и других сделок,
связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав2.
Ранее до вступления в силу действующего ГК РФ, гражданское
законодательство позволяло сдачу в аренду предприятий исключительно в
отношении трудовых организаций арендаторов, которые были образованы
трудовыми коллективами государственных предприятий3.
На сегодняшний день положения ГК РФ кардинально поменялись.
Договор аренды предприятий регулируется гл. 34 ГК РФ ст. ст. 656 – 664 и
по своей природе является смешанным и к нему применяются иные
1
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Собрание
законодательства РФ. 29.10.2001. № 44. Ст. 4147; Российская газета. 06.07.2016. № 123.
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ // Собрание
законодательства Российской Федерации. – 5 декабря 1994 г. - №32. – Ст. 3301; 2018. - №1 (Часть I). – Ст.
43.
3
Закон СССР "Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде" (утв. ВС СССР
23.11.1989 N 810-1) (в ред. от 07.03.1991) // Справочно-информационная система "КонсультантПлюс" (дата
обращения: 10.05.2018).
16
положения гражданского законодательства, так как он включает в себя такие
элементы как: стандартный договор аренды, договор займа, договор цессии и
перевода долга, договор коммерческой концессии.
Помимо положений Гражданского кодекса РФ, при разрешении споров
следует обратиться и к Земельному кодексу РФ, так как в состав
передаваемого имущества может входить земельный участок.
Нормы Федерального закона № 122 – ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 1, Федерального
закона № 102 – ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 2, Постановления
Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах
определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в
государственной
или
муниципальной
собственности,
и
о
Правилах
определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков
внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской
Федерации»3, а также иные нормативные правовые акты субъектов РФ,
относящиеся к местонахождению передаваемого имущества, регулируют
отношения, относящиеся к данной категории споров.
Также можно руководствоваться рекомендациями, которые даны в
Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (в ред. От 25.01.2013 №
13) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского
кодекса Российской Федерации о договоре аренды»4.
В силу ст.134 ГК РФ предприятие является сложной вещью, в него как
1
Федеральный закон от 13 июля 2017 г. № 218 – ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» //
Собрание законодательства Российской Федерацию. 2017. - № 31.- ст. 4829.
2
Федеральный закон от 25 ноября 2017 года № 328-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об
ипотеке (залоге недвижимости)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"" // Российская
газета.-25 ноября 2017г.
3
Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 г. Москва "Об основных
принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка,
условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской
Федерации" // Российская газета.-28 июля 2009г.
4
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № № 73 (в ред. от 25.01.2013 № 13) «Об отдельных
вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» //
Российская газета. – 25 января 2013.- № 13.
17
имущественный комплекс входит имущество, предназначенное для его
деятельности, а именно: земельный участок, здания, сооружения, продукция,
инвентарь, оборудование, дебиторская и кредиторская задолженность, а
также права на обозначения, индивидуализирующие предприятия.
Сторонами договора аренды предприятия являются юридические лица
и индивидуальные предприятия.
При аренде государственного или муниципального предприятия
арендодателем может быть только соответственно Федеральное агентство по
управлению государственным имуществом или уполномоченным органом по
управлению муниципальным имуществом.
Ст. 658 ГК РФ определяет, что договор аренды предприятия должен
быть составлен в письменной форме и зарегистрирован в установленном
законом порядке.
Передача имущества предприятия производится по передаточному
акту, в котором должен быть отражен весь перечень имущества, а также его
состояние. Обязанность по составлению такого акта лежит на арендодателе
(ст. 659 ГК РФ). Передаваемое имущество должно соответствовать целям
заключения договора.
Гражданским кодексом Российской Федерации, в частности ст. 660,
определено, что арендатор имеет право вносить улучшения в имущество без
согласия арендодателя, кроме земли и природных ресурсов. Но при решении
вопроса о возмещении арендатору стоимости таких улучшений, исходя из
принципа добросовестности и разумности, арендодатель может быть
освобожден от такой обязанности, если докажет, что расходы на улучшения
повысили стоимость имущества несоразмерно улучшению его качества и
эксплуатационных свойств.
Учитывая социально – экономическую значимость предприятия, как
объекта
аренды
законодатель
предусмотрел
обязанность
арендатора
проводить капитальный ремонт. Однако указанное обстоятельство зачастую
отпугивает потенциальных арендаторов и последние заключают отдельные
18
договоры на аренду здания, оборудования т.д.
При расторжении договора аренды предприятия либо истечении срока
его действия, арендатор обязан возвратить имущество на основании
передаточного акта, который составляется арендатором. Одно из основных
требований при этом целостность возвращенного имущества.
По моему мнению, государство должно уделять большое внимание
отношениям, возникающим в сфере регулирования недвижимого имущества,
тем более такому объекту недвижимости, как предприятия. Так как в ГК РФ
есть ряд нерешенных вопросов, на которые стоит дать ответ. Например, ГК
РФ не дает ответа на вопрос о нарушении такого требования договора как
государственная регистрация. Каковы последствия несоблюдения одного из
главных требований при заключении договора?
Следующий объект недвижимости, который хотелось бы отметить участки недр.
Аренда участков недр регулируется Законом РФ от 21.02.1992 № 2395
– 1 (ред. 31.05.2018) «О недрах».
В соответствии со ст. 6 данного закона недра предоставляются в
пользование для:
- регионального геологического изучения, которые включает в себя
региональные геолого – геофизические работы, геологическую съемку,
инженерно – геологические изыскания, научно – исследовательские,
палеонтологические, а также другие работы, направленные на геологическое
изучение недр, геологические работы по прогнозированию землетрясений и
исследованию
вулканической
деятельности,
созданию
и
ведению
мониторинга состояния недр, контроль за режимом подземных вод, и иные
работы, проводимые без существенного нарушения целостности недр;
- геологического изучения для поиска и оценки месторождений
полезных ископаемых, оценки пригодности участков недр для строительства
и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных
ископаемых;
19
- строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с
добычей полезных ископаемых;
- разведка и добыча полезных ископаемых, в том числе использование
отходов добычи полезных ископаемых и связанных с ней перерабатывающих
производств, а также в случае разведки и добычи углеводородного сырья для
размещения в пластах горных пород попутных вод и вод, использованных
пользователями недр для собственных производственных и технологических
нужд;
- образование особо охраняемых геологических объектов, имеющих
научное, культурное, эстетическое, санитарно – оздоровительное
и иное
значение (научные и учебные полигоны, геологические заповедники,
заказники, памятники природы, пещеры и другие подземные полости);
- сбор минералогических, палеонтологических и других геологических
коллекционных материалов1.
Также недра могут предоставляться в пользование одновременно для
геологического изучения, разведки и добычи полезных ископаемых.
В соответствии со ст. 9 Закона «О недрах» пользователями могут быть
субъекты предпринимательской деятельности, в том числе участники
простого товарищества, юридические лица, иностранные граждане, если
иное не установлено федеральным законом.
Согласно ст. 11 Закона «О недрах» предоставление недр в пользование,
кроме того предоставление их в пользование органами государственной
власти субъектов РФ, оформляется специальным разрешением в виде
лицензии.
Лицензия является документом, который подтверждает право ее
владельца на пользование участком недр в определенных границах, с
определенной целью, на определенный срок при соблюдении владельцем
заранее оговоренных условий.
1
Закон РФ от 21.02.1992 № 2395 – 1 (в ред. от 31.05.2018) « О недрах» // Собрание законодательства
Российской Федерации.- 6 марта 1995. – №10.- ст.823.
20
И последний объект недвижимости, вещи, движимые по природе, но
признанные недвижимостью в силу закона. Недвижимостью считаются
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические
объекты (космические корабли, искусственные спутники и т.д.), подлежащие
государственной регистрации. Приведенные объекты предназначены для
пространственного перемещения безо всякого ущерба их назначению.
Они являются недвижимым имуществом в связи с высокой стоимостью
данных объектов и связанных с необходимостью повышенной надежности
правил их гражданского оборота1.
Аренда
таких
объектов
недвижимости
регулируется
общими
положениями об аренде, а так же специальными правилами об аренде
транспортных средств и иными специальными нормами.
1.2. Существенные условия и содержание договора аренды
объектов недвижимости
Договор аренды недвижимости считается заключенным, если между
сторонами
достигнуто
соглашение
в
требуемой
форме
по
всем
существенным условиям договора. Таковыми являются условия о предмете
договора, условия, которые в законе или иных правовых актах определены
как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все
те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно
быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Без них договор будет
считаться незаключенным.
Договор аренды является консенсуальным, возмездным и двусторонне
обязывающим (взаимным).
Существенными условиями договора аренды недвижимости являются:
1
Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право: учебник. - Москва: Проспект, 2017. Т. 2. - 848 с.
21
- данные, которые устанавливают передаваемое в аренду недвижимое
имущество (п.3 ст. 607 ГК РФ);
- установленный размер арендной платы ( п. 1 ст. 654 ГК РФ, п.п.4, 12
ст.22 ЗК РФ).
Существенными условиями для договора аренды зданий и сооружений
являются условия о его предмете и об арендной плате.
Условие о предмете является существенным для любого гражданско –
правового договора. Отсутствие в договоре условий о размере и сроках
внесения арендной платы он будет квалифицирован как договор ссуды.
Согласно ст. 654 ГК РФ в случае отсутствия в содержании договора
аренды зданий и сооружений письменного согласованного между сторонами
условия о размере арендной платы договор будет считаться незаключенным.
Предметом
договора
аренды
здания
и
сооружения
является
передаваемое по нему имущество в виде зданий и сооружения. В договоре
должны быть указаны сведения, которые позволяют четко определить
объекты недвижимого имущества, передаваемого в аренду, кроме того
указать, что данное имущество передается арендатору во временное владение
и (или) пользование за установленную плату.
Такие действия являются составляющими для придания договору
аренды зданий и сооружений качества юридического факта, порождающего
права и обязанности у сторон договора, в противном случае договор будет
считаться незаключенным (ст. 607 ГК РФ). Спецификой договора аренды
зданий
и
сооружений
является
обязанность
арендодателя
передать
арендатору вместе со зданием или сооружением также права на земельный
участок, на котором находится арендованное имущество. В то же время
арендатор приобретает право не на весь земельный участок арендодателя, а
только на ту его часть, где находится арендованное имущество. Может
возникнуть
ситуация,
когда
арендодатель,
передающий
здание
или
сооружение по договору, не является собственником земельного участка, на
котором они расположены. Такое правоотношение регулируется правилами
22
п. 3 ст. 652 ГК РФ, которые гласят, что «аренда здания или сооружения,
находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на
праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка,
если
это
не
противоречит
условиям
пользования
таким
участком,
установленным законом или договором с собственником земельного
участка»1.
Другим
существенным
условием
договора
аренды
здания
и
сооружения, как уже было указано выше, является условие об арендной
плате и ее размере. Необходимо отметить, что в нормах ГК РФ отсутствует
легальное определение самого термина «арендная плата», в ст. 614 ГК РФ
только перечисляются ее виды. Если за терминологическую основу
дефиниции арендной платы взять именно ее виды, указанные в ст. 614 ГК
РФ, то определение арендной платы можно сформулировать как встречное
предоставление арендатором арендодателю за полученное во временное
владение и (или) пользование имущество.
Статья 654 ГК РФ, регулирующая арендную плату в договоре аренды
здания и сооружения, содержит специальные требования только к
согласованию условия о ее размере. В связи с этим правовое регулирование
арендной платы регулируется дополнительно общими положениями ст. 614
ГК РФ. Ее нормы позволяют согласовать в договоре форму арендной платы и
другие условия, касающиеся ее внесения и изменения.
Арендная плата за пользование зданием, сооружением, помещением
может быть установлена в одной из следующих форм, предусмотренных п. 2
ст. 614 ГК РФ:
- твердой сумме платежей;
- встречного предоставления арендатором услуг арендодателю;
- встречной передачи арендатором имущества в собственность
арендодателя;
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ // Собрание
законодательства Российской Федерации. – 29 января 1996 г. - №5. – Ст. 410; 2017. - №50 (Часть III). – Ст.
7550
23
- встречной передачи арендатором имущества в аренду;
- возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного
имущества;
- иных видов арендной платы по усмотрению сторон.
Необходимо отметить, что судебная практика не признает формой
арендной платы уплату арендатором коммунальных платежей в отсутствие
согласования встречного предоставления именно за пользование имуществом
1
. В то же время контрагенты имеют право включить в размер арендной
платы сумму расходов по оплате коммунальных услуг.
Как уже было выше отмечено, со зданием или сооружением по
договору передается земельный участок, на котором расположены данные
объекты недвижимости. В связи с этим в состав арендной платы включаются
и арендные платежи за использование земельного участка, который
передается арендатору. Данное правило носит диспозитивный характер, так
как согласно нормам п. 2 ст. 651 ГК РФ оно может быть изменено
соглашением сторон либо нормативным правовым актом.
Таким образом, существенными условиями договора аренды зданий и
сооружения являются:
1) предмет договора аренды зданий и сооружений;
2) размер арендной платы договора аренды зданий и сооружений.
Как я отмечала ранее, предмет договора является существенным
условием договора аренды. В договоре аренды должны быть отражены
данные, которые позволяют установить имущество, подлежащее передаче
арендатору в качестве объекта аренды. Если данные в договоре отсутствуют,
то такое договор считается не согласованным, а соответствующий договор не
заключенным (п.3 ст. 607 ГК РФ).
Признаки предмета договора аренды земельного участка должны
отвечать требованиям ст. 607 ГК РФ. Отсюда следует вывод, что земельный
участок должен быть определен в натуре, его границы и размеры должны
1
Пункт 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики
разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.
24
быть отражены в плане, который хранится в управлении землепользованием
при местной администрации1.
Передача земельного участка может исполняться путем подписания
договора Акта приема – передачи земельного участка. Такой акт является
доказательством существования определенных характеристик, свойственных
объекту договора при его передаче в аренду (качественные характеристики
земельного участка, его состояние и т.д.).
Срок владения и пользования арендатором земельным участком
считается существенным условием договора аренды. Договор аренды
земельного участка заключается на срок, указанный в договоре 2. Но не всегда
стороны могут указать такой срок в договоре. Следует отметить, что условия
будут считаться согласованными и вошедшими в договор только в том
случае, когда они будут определены и зафиксированы в письменной форме,
чтобы гарантировать защиту прав и законных интересов арендодателя и
арендатора3.
В соответствии с ч. 3 п. 3 ст. 65 ЗК РФ размер арендной платы является
существенным условием договора аренды земельного участка.
Формами платы за использование земли являются земельный налог и
арендная плата (ст. 65 ЗК РФ). Помимо этого, законодатель добавляет к
указанным формам еще одну – нормативную цену земли (если не определена
кадастровая стоимость земли).
Размер
арендной
платы
определяется
договором,
а
также
устанавливаться в виде стабильных платежей и рассчитывается за единицу
земельной площади исходя из реальной стоимости земельного участка в
расчете на один год.
В соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера
арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, которые
1
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа по делу N КГ-А40/7974-05 от
23.08.2005// Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
2
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2000. Книга вторая: Договоры о передаче
имущества. С. 449.
3
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общее положение. М.: Статут, 1997. С. 443.
25
находятся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной
собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской
Федерации,
органами
государственной
власти
субъектов
Российской
Федерации, органами местного самоуправления1.
Арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной
или муниципальной собственности устанавливается в соответствии со ст.
39.7 ЗК РФ.
Что касается договора аренды предприятий, то такой договор
заключается в письменной форме путем составления одного документа,
который подписывается сторонами. При несоблюдении письменной формы
такой договор будет считаться недействительным. Договор подлежит
государственной регистрации, считается заключенным с момента такой
регистрации.
Существенными условиями договора аренды предприятий является
предмет и цена.
При отсутствии арендной платы договор аренды предприятий
позволяет считать такой договор незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Содержание договора аренды предприятий включают в себя права и
обязанности арендодателя и арендатора.
В соответствии с Законом РФ от 21.02.1992 № 2395 – 1 (ред. от
31.05.2018) «О недрах» главным условием заключения договора аренды
участков недр является получение лицензии2.
Лицензия должна содержать:
- данные о пользователе недр, которые получили лицензию, об органах,
которые предоставили лицензию, а также основание предоставления
лицензии;
- данные о целевом назначении работ, связанных с пользованием
недрами;
1
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Собрание
законодательства РФ. 29.10.2001. № 44. Ст. 4147; Российская газета. 06.07.2016. № 123.
2
Закон РФ от 21.02.1992 № 2395 – 1 (в ред. от 31.05.2018) « О недрах» // Собрание законодательства
Российской Федерации.- 6 марта 1995. – №10.- ст.823.
26
- указание границы участка недр, предоставляемого в пользование;
- указание границ территории, земельного участка или акватории,
выделенных для ведения работ, связанных с пользованием недрами;
- сроки действия лицензии и сроки начала работ;
- условия, связанные с платежами и т.д. (ст. 12 Закона «О недрах»).
1.3. Заключение и расторжение договора аренды недвижимости
При заключении договора аренды недвижимого имущества арендатор
должен убедиться, что арендодатель имеет право сдавать такое имущество.
Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит
его собственнику. Кроме этого, сдавать имущество в аренду, т.е. выступать
арендодателями, могут лица, управомоченные законом или собственником.
Ст. 609 ГК РФ определяет форму и государственную регистрацию
договора аренды. Согласно этому, при заключении договора аренды на срок
более года, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо,
независимо от срока, такой договор должен быть заключен в письменной
форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной
регистрации.
С
1
января
2017
года
государственная
регистрация
недвижимости осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О
государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218 – ФЗ.
Договор аренды заключается на определенный срок – срочный
договор, и на неопределенный срок – бессрочный договор аренды.
В договоре аренды недвижимого имущества, заключенным на
неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от
договора, но предупредив другую сторону за три месяца. Законом или
договором может быть предусмотрен иной срок для предупреждения о
прекращении договора аренды на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ).
27
Хотелось бы обратить особо внимание на выкуп арендованного
имущества. Согласно ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может
быть
предусмотрено,
что
арендованное
имущество
переходит
в
собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечении,
но при условии внесения арендатором всей обусловленной договором
выкупной цены. Если же такое условие о выкупе не предусмотрено в
договоре аренды, то оно может быть установлено дополнительным
соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете раннее
выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Помимо этого, законом могут быть установлены случаи запрещения
выкупа арендованного имущества.
Теперь рассмотрим, что представляет собой договор аренды.
В договоре аренды должно быть отражено четкое описание назначения
использования арендованного имущества.
В соответствии со ст. 607 ГК РФ договор аренды должен содержать в
себе данные, которые позволяют установить имущество, подлежащее
передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если же такие данные
отсутствуют, то такой договор будет считаться незаключенным.
Имущество арендодателем сдается в состоянии, соответствующим
условиям договора аренды и назначению имущества. Также имущество
должно сдаваться со всеми его принадлежностями и относящимися к нему
документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.д.). Если
такие документы и принадлежности не были переданы арендодателем, и
арендатор не может воспользоваться имуществом в соответствии с его
назначением, то он может потребовать от арендодателя таких документов и
принадлежностей или же вовсе расторжения договора, а также возмещения
убытков.
В договоре аренды должен быть указан размер арендной платы,
которая вносится арендатором, как и периодичность и порядок ее внесения
(ст. 614 ГК РФ). Если такие условия не прописаны в договоре, будет
28
считаться, что установлен порядок, условия и сроки, обычно применяемые
при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за
пользование имуществом.
Размер арендной платы может быть изменен в случаях:
- при обнаружении недостатков арендатор вправе потребовать от
арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы (п. 1 ст. 612 ГК РФ);
-
арендатор
вправе
потребовать
соответственного
уменьшения
арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает,
условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние
имущества существенно ухудшились, если иное не предусмотрено законом
(п. 4 ст. 614 ГК РФ).
Арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения
арендной платы, если тот нарушил срок, установленный арендодателем. При
этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы
более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).
Досрочно арендная плата может быть потребована при ежемесячных
платежах (не более чем за два месяца вперед) и при квартальных платежах(не
более чем за два квартала вперед).
В
договоре
аренды
может
быть
предусмотрена
возможность
досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае
однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный
договором срок1.
Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за
период просрочки возврата имущества, в связи с прекращением договора в
случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного
имущества2.
1
2
П.26 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66
П. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66
29
Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого
имущества после истечения срока действия договора производится в размере,
определенном этим договором3.
Арендатор
должен
пользоваться
арендованным
имуществом
в
соответствии с условиями договора аренды. Если в договоре не определены
такие условия, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК
РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ с согласия арендодателя арендатор
вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), а также
передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу
(переанем),
предоставлять
арендованное
имущество
в
безвозмездное
пользование и отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве
вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или
паевого взноса в производственный кооператив, если иное не предусмотрено
Гражданским кодексом РФ, другими законами и иными правовыми актами.
Ответственным по договору аренды перед арендодателем остается арендатор
(за исключением перенайма).
Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срока
договора аренды.
В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за
свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное
не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
В свою очередь, арендатор обязан поддерживать арендованное
имущество в исправном состоянии, а также производить текущий ремонт за
свой счет и нести расходы на содержание имущества, если иное не
установлено законом или договором аренды.
Если арендодатель нарушает свои обязанности по проведению
капитального ремонта, то арендатор вправе:
3
П. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66
30
-
сделать такой ремонт за свой счет, но потребовать денежную
компенсацию в размере капитального ремонта или же зачесть денежную
сумму в счет арендной платы;
- потребовать уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжение договора, а также возмещение убытков.
В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности на
арендованное имущество к другому лицу не будет являться основанием для
изменения или расторжения договора аренды.
В
случае
смерти
гражданина,
который
арендует
недвижимое
имущество, все его права и обязанности по договору аренды недвижимости
переходит к наследнику, если иное не предусмотрено законом или
договором. В свою очередь, арендодатель не имеет права отказать
наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме
случая, если заключении договора было обусловлено личными качествами
арендатора.
Как я уже отмечала выше, договор аренды имущества бывает срочный
(на определенный срок) и бессрочный (на неопределенный срок).
Срочный договор заканчивает свое действие с момента исчисления
срока, на который он был заключен.
В соответствии со ст. 621 ГК РФ арендатор, который надлежащим
образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет
при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами
право на заключение договора аренды на новый срок. Такой договор будет
считаться новым договором, а не изменением прежнего. Арендатор должен
уведомить арендодателя о желании заключения такого договора в
письменной форме.
Преимущественным правом на заключение договора аренды может
обладать только арендатор, а не субарендатор.
Если арендатор после расторжения договора, с момента его окончания
срока действия, продолжает пользоваться арендованным имуществом, то
31
договорные
взаимоотношения
считаются
возобновленными
на
неопределенный срок.
В случае расторжения срочного договора одной стороной до окончания
срока заключенного договора, такая процедура возможна только в судебном
порядке и при особых нарушений другой стороной.
Ст.ст. 619, 620 ГК РФ содержат основания досрочного расторжения
договора аренды по требованию соответственно арендодателя и арендатора.
Данный перечень может быть расширен по соглашению сторон.
В данных нормах перечислены те основания, когда досрочное
расторжение договора рассматривается как последствие невыполнения или
ненадлежащего
выполнения
арендодателем
или
арендатором
своих
обязанностей.
Ст. 619 ГК РФ обязывает арендодателя направить предварительно
арендатору письменное предупреждение. В случае досрочного расторжения
договора по инициативе арендатора последний должен в соответствии с п. 2
ст. 452 ГК РФ предложить арендодателю расторгнуть договор и может
заявить иск только после получения отказа либо неполучения ответа.
Помимо
перечисленных
оснований,
договором
могут
быть
установлены и другие причины досрочного расторжения договором
сторонами, в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
При возврате арендатором имущества арендодателю, исполнение
обязательств по договору аренды будет считаться завершенным. Помимо
этого, следует составить акт приема – передачи недвижимого имущества.
Акт приема – передачи недвижимого имущества – это документ,
который подтверждает факт приема – передачи и подробно описывает
состояние возвращаемого имущества.
Выводы по первой главе
32
Таким образом, договор аренды недвижимости занимает особое место
среди других договоров аренды.
Учитывая вышеизложенное, договор аренды представляет собой
соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору
имущество за определенную плату во временное владение и (или)
пользование без перехода последнему право собственности, то есть
собственником имущества остается арендодатель.
Договор аренды является возмездной сделкой, по которой арендатор
обязуется производить оплату за арендованное имущество в установленный
договором срок.
Договор
аренды
подлежит
государственной
регистрации,
в
установленном законом порядке.
Договор аренды носит временный характер, поскольку по окончанию
установленного срока имущество, переданное в аренду арендатору, подлежит
возврату арендодателю.
ГЛАВА 2 ДОГОВОРЫ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ И
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ КАК РАЗНОВИДНОСТЬ ДОГОВОРОВ
АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Особенности аренды зданий и сооружений
По
мнению
Л.Б.
Ситдиковой,
«здания
и
сооружения
–
это
специфическая разновидность недвижимости. Принято считать, что к
зданиям относятся капитальные строения, которые предназначены для
проживания, служебной и иной деятельности людей, т.е. в данном случае
характеризующее свойство – длительность нахождения в нем людей.
33
Сооружения имеют в основном техническое назначение, и человек может там
находиться непродолжительное время или находиться эпизодически для
поддержания или проверки их технического назначения»1.
Легальное определение понятий «здание» и «сооружение» содержится
в ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384 – ФЗ «Технический
регламент о безопасности зданий и сооружений». Согласно данному
федеральному закону, закон – это результат строительства, который
представляет собой объемную строительную систему, которая имеет
надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения сети
инженерно
–
технического
обеспечения
и
системы
инженерно
–
технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или)
деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или
содержание животных2.
В свою очередь, сооружением является результат строительства,
который представляет собой объемную, плоскостную или линейную
строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную
части, которая состоит из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих
строительных
конструкций
производственных
процессов
и
предназначенную
различного
вида,
для
хранения
выполнения
продукции,
временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
Выходит, что главным отличием здания от сооружения является то, что
здание может иметь как жилое, так и нежилое предназначение, а сооружение,
в свою очередь, может быть только нежилым.
Стоит обратить внимание, что в состав зданий и сооружений могут
входить помещения.
Помещение – это часть объема здания или сооружений, имеющая
определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями3.
1
Ситдикова Л.Б. К вопросу о правовой природе зданий и сооружений как специфической разновидности
объектов недвижимого имущества // Юридический мир. 2016. N 4. С. 31.
2
Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384 – ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и
сооружений» // Собрание законодательства Российской Федерации, 2002. - № 52.- ст. 5140.
3
Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384 – ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и
сооружений» // Собрание законодательства Российской Федерации, 2002. - № 52.- ст. 5140.
34
В Гражданском кодексе отсутствуют специальные правила, которые
регулировали
бы
договор
аренды
помещений.
Судебная
практика
показывает, что в случае заключения договора аренды помещения, такой
договор аренды регламентируется положениями параграфа 4 главы 34 ГК
РФ.
В информационном письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. №
53 указывается, что к договорам аренды помещений применяются правила
ст. 651 ГК РФ о форме договора аренды зданий и сооружений и его
государственной регистрации, так как помещение неразрывно связано со
зданием и сооружение, в состав которого входит1.
Для того чтобы установить условия об объекте договора аренды зданий
и сооружений считались согласованными, необходимо указать данные,
которые позволят четко установить имущество, подлежащее передаче
арендатору. Такие данные можно найти в выписке Единого государственного
реестра недвижимости. Выписка предоставляется Росреестром и его
территориальными органами2.
Помимо
этого,
стороны
могут
использовать
такие
данные,
индивидуализирующие передаваемые по договору аренды зданий и
сооружений, как:
1) кадастровые паспорта;
2) выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, который действовал до 1 января 2017 года, или
свидетельства
о
государственной
регистрации
права
собственности
арендодателя на передаваемый в аренду объект.
Особое внимание стоит уделить тому, что здания и сооружения имеют
неразрывную
связь
с
земельным
участком,
поскольку
являются
разновидностью недвижимого имущества. Отсюда возникает вопрос: входит
ли автоматически земельный участок, на котором арендованное здание или
1
Информационное письмо Президиума ВАС Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной
регистрации договора аренды нежилых помещений" // Вестник ВАС РФ. 2000. N 7.
2
ч.1 ст. 28, ст.62 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации
недвижимости"
35
сооружение, в состав арендованного имущества или же на земельный
участок необходимо заключать отдельный договор аренды?
В соответствии со ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или
сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и
пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок,
который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
Отсюда следует, что по договору аренды зданий и сооружений
арендодатель
обязан
сооружением
права
передать
на
арендатору
земельный
вместе
участок,
на
со
зданием
котором
или
находится
арендованное имущество. Стоит отметить, что арендатор приобретает только
ту часть земельного участка, где находится арендованное имущество1.
Если арендодатель, который передает здание или сооружение по
договору не является собственником земельного участка, на котором
находится здание или сооружение, данная ситуация регулируется правилами
п. 3 ст. 652 ГК РФ. Где сказано, что аренда здания или сооружения,
находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на
праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка,
если
это
не
противоречит
условиям
пользования
таким
участком,
установленным законом или договором с собственником земельного участка.
2.2. Особенности аренды земельных участков
Специфика аренды земельного участка устанавливается Земельным
кодексом Российской Федерации. ЗК РФ закрепил достаточно широкие права
по распоряжению земельным участком для арендатора.
В соответствии со ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет
право:
- передать свои права и обязанности по договору аренды земельного
участка третьему лицу в том числе отдать арендные права на земельный
1
Грицаева Н.Б. Понятие и правовая природа договора аренды зданий и сооружений // Вестник МГИУ.Москва: изд – во МГИУ, 2005. - №1 (7). – с. 134 – 141.
36
участок
в
залог
и
внести
их
в
качестве
вклада
в уставный
капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в
производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного
участка без согласия собственника земельного участка при условии его
уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено
иное. Из чего следует, что ответственным по договору аренды земельного
участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного
участка, кроме передачи арендных прав в залог. В таком случае не
заключается новый договор аренды земельного участка (п. 5 ст. 22 ЗК РФ);
- передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах
срока договора аренды земельного участка без согласия собственника
земельного участка при условии его уведомлении, если договором аренды
земельного
участка
распространяются
не
все
предусмотрено
права
иное.
арендаторов
На
субарендаторов
земельных
участков,
предусмотренные ЗК РФ (п. 6 ст. 22 ЗК РФ)1.
Организация может выступать арендатором земельных участков,
которые находятся в государственной или муниципальной собственности в
двух случаях:
1) Если она имеет в собственности здания и (или) сооружения,
строения, расположенные на таких участках;
2) Если организация берет в аренду землю для строительства.
Для того, чтобы земельный участок выступал в качестве объекта
аренды, он должен быть определен также, как когда выступает в качестве
недвижимого имущества в гражданско – правовых отношения. Значит,
земельный участок должен быть ограничен в натуре, а также его границы
обозначены в плане, который находится в органах местной государственной
администрации.
1
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Собрание
законодательства РФ. 29.10.2001. № 44. Ст. 4147; Российская газета. 06.07.2016. № 123.
37
Целевое назначение земель означает, что передачи таких земель в
аренду оно не изменяется, а также арендатор обязан соблюдать особый
режим использования этих земель, установленный законом.
Законодатель накладывает запреты и ограничения на использование
земельных участков в зависимости от их назначения и местоположения в
интересах государства и общества.
Так, в п. 2 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть
предоставлены земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27
ЗК РФ.
П. 4 ст. 27 ЗК РФ устанавливает закрытый перечень земельных
участков,
изъятых
из
оборота,
куда
в
первую
очередь
отнесены
государственные природные заповедники и национальные парки, а также
земли, на которых расположены объекты, обеспечивающие государственную
безопасность и оборону.
В данном параграфе хотелось более подробно затронуть вопрос, в
каких
случаях
договор
аренды
земельного
участка
признается
недействительным.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ договор аренды земельного участка,
который нарушает требования закона или иного правового акта будет
считаться недействительным в силу оспоримости или будет ничтожным в
силу прямого указания Закона1.
К таким договорам применяются общие нормы о недействительности
сделок, содержащихся в главе 9 ГК РФ, а также нормы ЗК РФ и иного
федерального законодательства, нарушения которых также могут повлечь
признание
сделки
недействительной
и
применение
последствий
недействительности и ничтожности сделки.
По таким договорам согласно параграфу 2 главы 9 ГК РФ, применение
норм о ничтожности сделок осуществляется по основаниям ст. 169 ГК РФ
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ // Собрание
законодательства Российской Федерации. – 29 января 1996 г. - №5. – Ст. 410; 2017. - №50 (Часть III). – Ст.
7550
38
( недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам
правопорядка или нравственности), ст. 170 ГК РФ (недействительность
мнимой и притворной сделки), ст. 171 ГК РФ (недействительность сделки,
совершенной
недееспособным
гражданином),
ст.
172
ГК
РФ
(недействительность сделки, которая совершена лицом, не достигшим
четырнадцатилетнего возраста), ст. 174.1 ГК РФ (недействительность сделки,
совершенной с нарушением запрета или ограничения распоряжения
имуществом, вытекающим из закона, в частности, из законодательства о
несостоятельности (банкротстве)).
Так, на основании договора, который признан ничтожным, договоры
субаренды (заключенные с ним) также будет считаться ничтожными (п. 2 ст.
618 ГК РФ).
В п. 3 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161 – ФЗ «О
государственных
и муниципальных унитарных предприятиях»
также
содержится основание ничтожности договора аренды земельного участка.
Который гласит, что движимым и недвижимым имуществом указанные
предприятия
распоряжаются
только
в
пределах,
не
лишающих
их
возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой
определены
уставом
предприятия.
Сделки,
совершенные
таким
предприятием с нарушением этого требования, являются ничтожными1.
К общим основаниям оспоримости сделок по договору аренды
земельного участка могут применяться такие положения как: ст. 173 ГК РФ
(недействительность
противоречии
с
сделки,
целями
совершенная
его
юридическим
деятельности),
ст.
173.1
лицом
ГК
в
РФ
( недействительность сделки, которая совершена без необходимого в силу
закона
согласия
третьего
лица,
органа
юридического
лица
или
государственного органа либо органа местного самоуправления), ст. 176 ГК
РФ
(недействительность
сделки,
которая
совершена
гражданином,
ограниченным судом в дееспособности), ст. 177 ГК РФ (недействительность
1
Федеральный закон от 14.11.2002 № 161 – ФЗ « О государственных и муниципальных унитарных
предприятиях» // Российская газета. 3 декабря 2002. - № 3097.
39
сделки, которая совершена гражданином, не способным понимать значение
своих
действий
или
руководить
ими),
а
также
ст.
178
ГК
РФ
(недействительность сделки, которая совершена под влиянием обмана,
насилия, угрозы, или каких – либо неблагоприятных обстоятельств).
Помимо перечисленных оснований, оспаривание договора аренды
земельного участка можно осуществить
при нарушении принципов
добросовестности (ст. 10 ГК РФ).
Порядок применения норм о недействительности сделок изложен в п.
п. 69 – 102 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации»1.
Стоит обратить внимание на п. 74 данного Постановления Пленума,
где отмечено, что ничтожной является сделка, которая нарушает требования
закона или иного правого акта и при это посягающая на публичные интересы
либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Договор, условия которого противоречат существу законодательного
регулирования
соответствующего
вида
обязательства,
может
быть
квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части,
даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Например, на основании п. 9
ст. 22 ЗК РФ, ничтожным условием
может служить изменение арендодателем договора аренды земельного
участка, который находился в государственной или муниципальной
собственности и был заключен на срок более пяти лет без согласия его
арендатора. Так как, ЗК РФ указывает на недопущение такого рода
изменения или ограничения прав арендатора без его согласия.
Еще одним основанием недействительности договора может быть
нарушение
1
процедуры
предоставления
земельного
участка
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 « О применении судами некоторых
положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» //Российская газета.- 30
июня 2015.- №6711.
с
40
предварительным
согласованием
мест
размещения
объектов
после
заключения договора.
Примером может послужить Постановление Арбитражного суда Волго
– Вятского округа от 18.08.2014 года № А79 – 3930/2013, где установлено
ненадлежащее исполнение обязанностей администрацией по публичному
информированию населения, а также заинтересованных лиц о предстоящем
предоставлении земельных участков для строительства, в результате чего
привело к устранению или же ограничению конкуренции1.
Еще один пример подобного нарушения отражается в Постановлении
Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 18.08.2017 № Ф08 –
5477/2017
по
делу
№
А22-2811/2016,
где
сделка
была
признана
недействительной на основании нарушения правил публичности торгов2.
Отсутствие преимущественного права на заключение договора аренды
без проведения торгов также влечет недействительность сделки.
Согласно ч. 2 ст. 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора
аренды земельного участка, который предоставлен для цели строительства,
является его неиспользование с такой целью в течение трех лет, если более
длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды
земельного участка.
Поскольку
строительством
получено,
срок
судом
объект
аренды
установлено,
недвижимости,
по
что
отсутствует
разрешение
предыдущему
на
договору
завершенный
строительство
аренды
истек,
предоставление земельного участка, в том числе его продление без
проведения торгов незаконно. Например, Апелляционное определение
Верховного суда Республики Башкортостан от 12.07.2017 по делу № 33 –
1
Постановление Арбитражного суда Волго – Вятского округа по делу № А79 – 3930/2013 от 18.08.2014 //
Справочно-правовая система «Консультант Плюс» / дата обращения 14.05.18.
2
Постановление Арбитражного суда Северо – Кавказского округа по делу № Ф08 – 5477/2017 по делу №
А22-2811/2016 от 18.08.2017 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» / дата обращения 14.05.18.
41
13307/20171, а также Апелляционное определение Ставропольского краевого
суда от 22.11.2016 по делу № 33 – 9138/162.
Стоит отметить, что согласно ч. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов
недействительности влечет и впоследствии договора аренды, который был
заключен на таких торгах. Примером может послужить Определение
Приморского краевого суда от 17.02.2016 по делу № 33 – 1369/20163.
Еще одним условием недействительности сделки является нарушение
прав собственника помещений в многоквартирном доме на аренду части
земельного участка, который относится к общему имуществу собственников
помещений в многоквартирном жилом доме (Постановление Арбитражного
Суда Северо – Кавказского округа от 20.11.2015 № Ф08 – 6709/2015 по делу
№ А32 – 5231/2013)4.
Суды
выяснили,
что
участок,
который
был
предоставлен
администрацией предпринимателю в аренду для размещения торгово –
офисного здания, был расположен в границах участка, необходимого для
эксплуатации многоквартирного жилого дома, где возможность изменения
конфигурации земельного участка без наложения границ отсутствует. Такая
сделка была признана недействительной на основании ст. 168 ГК РФ, а также
в связи с нарушением п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ 5, п. 5 п.1 ст. 1 ЗК РФ, ч. 2 ст. 16
Федерального закона от 29.12.2004 № 189 – ФЗ «О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации»6, с учетом разъяснений,
которые содержаться в п. 66 Постановления Пленума № 10/22 7, где сказано,
1
Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан по делу № 33 – 13307/2017 от
12.07.2017 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» / дата обращения 15.05.18.
2
Апелляционное определение Ставропольского краевого суда по делу № 33 – 9138/16 от 22.11.2016 //
Справочно-правовая система «Консультант Плюс» / дата обращения 15.05.18.
3
Определение Приморского краевого суда по делу № 33 – 1369/2016 от 17.02.2016 // Справочно-правовая
система «Консультант Плюс» / дата обращения 15.05.18.
4
Постановление Арбитражного Суда Северо – Кавказского округа по делу № А32 – 5231/2013 от 20.11.2015
// Справочно-правовая система «Консультант Плюс» / 17.05.18.
5
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ // Собрание законодательства
Российской Федерации. – 3 января 2005 г. - №1 (часть 1). – Ст. 14; 2018. - №1 (Часть I). – Ст. 36
6
Федерального закон от 29.12.2004 № 189 – ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации» // Российская газета. 12 января 2005. - №3670.
7
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва «О некоторых вопросах, возникающих в
судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных
прав» // Российская газета. 21 мая 2010. - №5188.
42
что, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован
до введения в действие ЖК РФ и в отношении его проведен кадастровый
учет, право общей долевой собственности на него у собственников
помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с
момента введения в действие ЖК РФ.
Договор аренды будущего земельного участка, который заключен
лицом, обладающим права постоянного (бессрочного) пользования таким
земельным участком, собирающийся выкупить его и после покупки сдать в
аренду, будет являться ничтожным в соответствии со ст. 168 ГК РФ,
поскольку заключение договоров, предусматривающих распоряжение (в том
числе и в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве
постоянного
(бессрочного)
пользования,
не
допускается
(п.
10
Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных
вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской
Федерации о договоре аренды»)1.
Если сторонами не установлены иные последствия недействительности
договора,
в
таком
случае
применяются
общие
положения
о
недействительности сделки (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
При
признании
договора
аренды
земельного
участка
недействительным сторона, получившая в аренду такой земельный участок,
должна возвратить его арендодателю, то есть должен быть решен вопрос о
восстановлении вещного права на объект недвижимости.
Если сделка была зарегистрирована в установленном законом порядке,
то решение суда о признании сделки недействительной будет являться
основанием для погашения ранее совершенной записи о вещном праве в
соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943
«Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра
недвижимости...» (в ред. от 11.12.2017 года) (гл. 6.9. Особенности внесения в
1
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № № 73 (в ред. от 25.01.2013 № 13) «Об отдельных
вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
» // Российская газета. – 25 января 2013.- № 13.
43
ЕГРН записей
на основании судебного
акта
о признании
сделки
недействительной или ничтожной, применении последствий такой сделки)1.
Требования об аннулировании записи в ЕГРН, признании записи
недействительной, исключении из реестра не соответствуют ст. 12 ГК РФ, не
являются
самостоятельным
способом
защиты
права
и
не
влекут
восстановление нарушенных прав по недействительной сделке, а потому не
подлежат удовлетворению.
В
случае
недействительным
признания
договора
аренды
земельного
участка
по причине нарушения уполномоченным органом
процедуры его предоставления арендатор также вправе рассчитывать на
компенсацию возникших у него убытков (Постановление ФАС ЗападноСибирского округа от 29.04.2014 по делу N А70-5612/2013)2. Определение
размера убытков осуществляется с учетом ст. 15 ГК РФ и разъяснений
Пленума N 25 (п. п. 11 – 16).
Выводы по второй главе
Таким образом, договор аренды зданий и сооружений, а также договор
аренды
земельного
участка,
действительно
являются
наиболее
востребованными и проблемными в процедуре заключения и расторжения
договоров.
Такие
договоры,
как
правило,
требуют
особого
внимания
и
недопущения ошибок при заключении их. Поэтому очень внимательно
следует обращать внимание на все нюансы и прописать в договоре
всевозможные случаи при расторжении таких договоров.
1
Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 «Об установлении порядка ведения Единого
государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе,
выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись
на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к
формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в
электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о
местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» (в ред. от 11.12.2017
года) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2015. - № 29. – ст. 4344.
2
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа по делу № А70-5612/2013 от 29.04.2014 // Справочноправовая система «Консультант Плюс» / дата обращения 17.05.18.
44
ГЛАВА 3 ПРОБЛЕМЫ ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ
ОТДЕЛЬНЫХ ПОЛОЖЕНИЙ ГРАЖДАНСКОГО И ЗЕМЕЛЬНОГО
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ДОГОВОРЕ
АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
3.1. Разрешение спорных вопросов судами при рассмотрении дел о
договорах аренды зданий и сооружений
Особое внимание в данном параграфе хотелось бы уделить сложным
ситуациям досрочного расторжения договора аренды помещения. Хотелось
бы рассмотреть споры, возникающие из – за необходимости досрочного
прекращения арендных отношений, и с какими проблемными ситуациями
при этом можно столкнуться.
Арендные отношения возникают между участниками гражданского
оборота довольно часто. Можно сказать, что передача помещения в аренду –
это бизнес для бизнеса, где фигурирует достаточно дорогостоящее
45
имущество, а также затрагиваются интересы сторон для основной цели –
получение прибыли.
Сложность таких правоотношений состоит в том, что доступ к
имуществу как в собственности арендодателя, так и в собственности
арендатора по месту помещений, как и к самому помещению, имеется у
обеих сторон, следовательно, и препятствовать в этом доступе могут обе
стороны. Помимо этого, помещение, которое является объектом договора,
требует определенного содержания и материальных вложений, но не всегда
ясно, а на какой из сторон договора лежит такая обязанность. В результате
частой несогласованности действий сторон договора по ряду важных
вопросов, с учетом всех особенностей объекта договора аренды, в суды
поступает большое количество споров по данной тематике.
Хотелось бы начать с того, в чем разница понятий аренды и найма.
Договор найма заключается в том случае, если предоставляется во
владение и пользование жилое помещение для проживания в нем. В свою
очередь, договор аренды предусматривает во временное владение и
пользование или во временное пользование любое недвижимое или
движимое имущество, которое не теряет своих свойств в процессе такого
использования, так называемые непотребляемые вещи. Следовательно,
главный признак, по которому различают договор аренды и договор найма, это
цель:
или
это
проживание,
или
осуществление
коммерческой
деятельности – и, соответственно, назначение самого помещения.
Как я говорила ранее в своей дипломной работе, договор аренды может
заключаться как на определенный срок, указанный в договоре, так и на
неопределенный. Необходимо знать, что договоры, которые заключены на
срок не менее года, подлежат государственной регистрации. Такая процедура
необходима для того, чтобы официально было отражено обременение в виде
аренды, в первую очередь для осведомленности третьих лиц, если, например,
такое имущество будет отчуждаться по договору купли – продажи.
46
Исходя из практики договоры аренды довольно – таки часто
заключаются на срок, не превышающий предел, для которого требуется
регистрация. Договор аренды может быть как ограничен сроком, указанным
в договоре, так и быть продленным, так называемым пролонгированным.
При этом не требуется какого – либо
дополнительного письменного
документа, достаточно согласия сторон и отсутствия предъявленного
требования об обратном. Такая возможность должна быть обязательно
прописана в договоре.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ досрочное расторжение договора
аренды возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено
законом или договором.
В ст. 619 ГК РФ содержатся случаи, когда договор аренды может быть
досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, а в ст. 620 ГК РФ –
случаи досрочного расторжения договора судом по требованию арендатора.
Помимо этого указано, что договором аренды могут быть предусмотрены и
другие основания досрочного расторжения договора.
Следовательно, процедура одностороннего расторжения договора
должна быть строго регламентирована, перечень оснований установлен
законом, который в свою очередь может быть расширен конкретными
сторонами только путем достижения согласованности и отражения в
договоре. И конечно же важно обратить на это особое внимание и очень
четко прописывать все возможные случаи и избегать неоднозначных
формулировок.
Таким примером может служить дело № А40 – 53452/2014, где
Верховный Суд РФ в Определении № 305 – ЭС15 – 6784 от 03.11.2015
указал, что условиями договора аренды между сторонами было прямо
предусмотрено право арендатора отказаться от договора при определенных
условиях1.
В
связи
с
чем
арендатор
при
расторжении
договора
воспользовался своим правом на вполне законных основаниях.
1
Определение Верховного Суда РФ 305 – ЭС15 – 6784 по делу № А40 – 53452/2014 от 03.11.2015 //
Справочно-правовая система «Консультант Плюс» / дата обращения 20.05.18.
47
Некоторые арендаторы имеют заблуждение относительно оснований
расторжения договора аренды, трактуют пункты в договоре не совсем верно.
Таким примером может послужить дело № А39 – 4905/2017, рассмотренное
Арбитражным судом Республики Марий Эл1. Ответчик (арендатор) указал,
что он реализовал право досрочного расторжения договора аренды в
одностороннем порядке без обоснования причины, при этом обратил
внимание на то, что он неоднократно сообщал о своей готовности освободить
занимаемое им помещение, в связи с чем направил арендодателю
уведомление. Арендатор был уверен в правомерности своих действий. Суд,
исследовав материалы дела указал, что одностороннее расторжение по
инициативе арендатора исходя заключенного договора могло быть только в
том случае, если помещение стало бы непригодным для использования, а
иных оснований в нем не предусмотрено. В связи с чем договор признали
действующим до истечения его срока и с арендодателя взыскали арендную
плату за весь этот период.
Опять же дело с подобными обстоятельствами было рассмотрено в
Арбитражном суде Самарской области № А55 – 28556/20142. По данному
делу суды трех инстанции изначально подтвердили законность действий
арендатора по одностороннему распоряжению. Суды указывали на то, что
арендатор уведомил арендодателя о прекращении арендных отношений и
готовности передать помещение. И поскольку арендодатель был осведомлен
о желании арендатора освободить помещение и при этом уклонялся от его
приемки,
суды
при
таких
фактических
обстоятельствах
признали
одностороннее расторжение законным. При передаче дела в Верховный Суд
Российской Федерации, суд был не согласен с доводами нижестоящих
инстанций. В ходе рассмотрения дела, суд признал, что в договоре
отсутствовали какие – либо
основания для одностороннего расторжения
договора арендатором. В связи с чем договор был признан действующим и
1
Постановление Арбитражного Суда Республики Марий ЭЛ по делу № А39 – 4905/2017 от 29.12.17 //
Справочно-правовая система «Консультант Плюс» / дата обращения 20.05.18.
2
Постановление Арбитражного Суда Самарской области по делу № А55 – 28556/2014 от 7.09.2017 //
Справочно-правовая система «Консультант Плюс» / дата обращения 21.05.18.
48
суды обязали арендатора внести арендные платежи за весь период действия
договора аренды, даже за период фактического отсутствия арендатора в
помещении.
Назревает вопрос, а как действовать в случае, если в договоре не
прописаны условия досрочного расторжения договора? Например, бизнес
для арендатора стал не выгодным, и пропала потребность в аренде
помещений. Как быть в такой ситуации?
Исходя из судебной практики, если договор аренды, заключенный на
определенный срок, является действующим, арендатор обязан вносить
арендную плату за все время нахождения и даже отсутствия в помещении. В
связи с этим, очень важно продумать заранее все риски и прописать уже на
этапе
заключения
договора
всевозможные
ситуации
одностороннего
расторжения договора по инициативе одной из сторон.
В свою очередь, договор, который заключенный на неопределенный
срок, в соответствии со ст. 610 ГК РФ, каждая из сторон вправе в любое
время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при
аренде недвижимого имущества за три месяца, если опять же иной срок не
установлен договором.
Вопрос, если договор является пролонгированным, а арендодатель
уклоняется от приемки помещения по истечении срока договора аренды,
может ли арендатор самостоятельно покинуть помещение? Да, но чтобы в
такой ситуации не взять на себя бремя несения дополнительных арендных
платежей за время уже фактического отсутствия арендатору очень важно
оформить всю процедуру документально.
Необходимо до даты истечения срока аренды отправить уведомление о
расторжении договора и оставлении помещения с просьбой направить своего
представителя для приемки, а также иметь на руках документ, который
подтверждает такое отправление и получение его арендодателем. В таком
случае арендодатель просто не сможет ссылаться на незаконность действий
арендатора и потребовать арендных платежей.
49
Данная позиция выражена в п. 37 информационного письма ВАС от 11
января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с
арендой»1.
Достаточно часто возникают проблемы при досрочном освобождении
помещения,
связанных
с
осуществлением
ремонта
в
арендованном
помещении и произведением каких – либо улучшений в нем.
Исходя из норм закона, содержание имущества лежит на его
собственнике. Отсюда следует вывод, что поддерживать в пригодном для
использования состоянии помещение, которое сдается в аренду, обязанность
арендодателя. Зачастую собственники помещения отказываются нести бремя
содержания и возлагают обязанность на арендатора. Конечно же возникает
меньше споров, если такое условие согласовано сторонами и изложено в
договоре. В случае если это не согласовано, а помещение требует срочного
ремонта, то арендатор, которому в таком ремонте отказал арендодатель,
может понести достаточно серьезные расходы.
Важно
помнить,
что
существуют
отделимые
и
неотделимые
улучшения. В случае, если в договоре не указано иное, то отделимые
улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора,
и в таком случае ситуация гораздо прозрачнее. При освобождении
помещения, в том числе в связи с досрочным расторжением договора аренды,
арендодатель имеет право изъять такие улучшения и не понести в связи с
этим убытков. А как же быть в случае неотделимых без вреда для имущества
улучшений?
В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ, когда арендатор произвел за счет
собственных средства и с согласия арендодателя улучшения арендованного
имущества,
неотделимые
без
вреда,
арендатор
имеет
право
после
прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное
не предусмотрено договором аренды. А вдруг такое улучшение не было
1
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения
споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ.- 2002.- № 3.
50
согласовано? Если арендодатель против таких улучшений и не хочет ничего
компенсировать?
Важно
понимать,
что
если
арендатор
произвел
значительные
улучшения без согласия арендодателя, то в таком случае неотделимые
улучшения не подлежат возмещению. Такая позиция была подтверждена
арбитражными судами и Верховным Судом РФ в Определении от 26 июня
2017 года по делу № А53 – 237/20151.
Помимо этого, в данном деле указано на еще один важный момент, что
арендатор должен был получить именно предварительное, а не последующее
согласие на проведение работ.
Также,
еще
по
одному
делу
Восемнадцатый
Арбитражный
апелляционный суд при рассмотрении дела № А07 – 11020/2017 указал, что
согласования с арендодателем подлежит не только сам по себе факт
производства каких – либо работ, но и объем и стоимость улучшений, так как
арендодатель должен оценить целесообразность и необходимость улучшений
имущества2. Очень важно иметь это в виду. Следовательно, арендатору,
который решил произвести какие – либо работы в помещении, необходимо
именно заранее согласовать все необходимые действия.
Практике
известны
случаи,
когда
ремонт
был
осуществлен
арендатором без согласия, а арендодатель требует освободить помещение
досрочно. В таком случае получается, что арендатор вкладывает свои
финансовые средства в чужое имущество, и как следствие не успевает
извлечь из этого выгоду. Из чего следует, что при принятии решения о
внесении каких – либо улучшений в чужое имущество без согласия
собственника обязательно нужно оценить их необходимость и не забывать,
что возможные риски понесет только арендатор.
Затем чтобы избежать такой проблемной ситуации, в договоре
необходимо оговорить, кто обязан делать косметический ремонт, а кто
1
Определение Верховного Суда РФ по делу № А53 – 237/2015 от 26 июня 2017 года // Справочно-правовая
система «Консультант Плюс» / дата обращения 21.05.18.
2
Постановление Восемнадцатого Арбитражного суда по делу № А07 – 11020/2017 от 30 августа 2017 года //
Справочно-правовая система «Консультант Плюс» / дата обращения 22.05.18.
51
капитальный, а также в какие сроки. Важно указать, может ли арендатор
изъять улучшения или потребовать компенсацию в случае досрочного
освобождения помещения.
В акте приема – передачи нужно прописать, в каком именно виде
передается помещение, чтобы при досрочном освобождении можно было
оценить, были ли внесены улучшения, и наоборот, в случае если помещение
было
испорчено,
чтобы
арендодатель
мог
потребовать
устранения
недостатков или компенсацию.
Стоит отметить, что само по себе наличие каких – либо недостатков
при передаче имущества не может являться основанием для отказа в приемке
помещения. Необходимо помнить, что существует определенная степень
нормального износа любого имущества, и если обязанность арендатора
проводить косметический ремонт не прописала в договоре, в таком случае
арендодатель не имеет права требовать компенсации или уклоняться от
приемки.
Спор с подобными обстоятельствами рассматривался арбитражными
судами по делу № А60 – 22251/20161, и такая позиция была подтверждена
затем в Определении Верховного Суда РФ от 05.06.2017 № 309-эС17 – 57462.
Если же все – таки имеются повреждения имущества или помещений и
они действительно существенные, то такие недостатки арендодателю
необходимо указать в акте приема – передачи, возможно, даже с
приложением фотоматериалов, а затем уже можно потребовать их
компенсации как во внесудебном, так и в судебном порядке.
Крайне важным моментом при расторжении договора аренды во
внесудебном порядке является подписание акта приема – передачи. Именно
он подтверждает, во – первых, сам факт освобождения помещения, а во –
вторых, если состояние на момент передачи.
1
Определение Арбитражного Суда Уральского округа по делу № А60 – 22251/2016 от 5 июня 2017 года //
Справочно-правовая система «Консультант Плюс» / дата обращения 24.05.18.
2
Определение Верховного Суда РФ по делу № 309-эС17 – 5746 от 5 июня 2017 года // Справочно-правовая
система «Консультант Плюс» / дата обращения 24.05.18.
52
В таком документе также необходимо отразить с подобным описанием
состояние помещения, зафиксировать нахождение или отсутствие какого –
либо оборудования или мебели, а также важно прописать, было ли дано
согласие арендодателя и за кем из сторон закреплено право собственности на
отделимые и неотделимые улучшения в помещении, если таковые имеются.
Таким
образом,
основным
выводом
из
рассмотрения
всех
вышеуказанных спорных ситуаций является то, что перед подписанием
договора аренды крайне важно пройти этап согласования всех пунктов и
исчерпывающим образом прописать все возможные ситуации, а также
детально обозначить права и обязанности сторон. Договор аренды является
документом, который определяет все риски сторон и все возможные
последствия
его
исполнения
или
неисполнения.
Если
арендодатель
предоставляет проект договора на заведомо невыгодных условиях и
отказывается вносить в него какие – либо
правки, то не стоит на это
соглашаться. Для того чтобы обезопасить себя, свое имущество и свой
бизнес, необходимо искать контрагента, с которым процесс подготовки
договора будет выражаться именно в согласовании условий и достижении
компромисса. Именно от того, насколько исчерпывающе будет составлен
договор аренды и акт приема – передачи, во многом зависит результат
возникающих впоследствии споров, а в идеале, конечно, отсутствие таких
споров вовсе.
3.2. Актуальные вопросы в судебной практике по спорам о
предоставлении земельных участков в аренду
Одним из проблемных вопросов является расторжение договора
аренды земельного участка, который предоставлен для целей строительства.
Для строительства недвижимости, как правило, требуется достаточное
количество времени и денежных затрат.
53
Тяжелое финансовое положение застройщика, связанное с ростом
неплатежей, наличие административных барьеров, может явиться причиной
длительного неиспользования земельного участка, предоставленного для
строительства.
ЗК РФ предусматривает возможность расторжения договора аренды
земельного участка в связи с неиспользованием его в течение трех лет (ст. 45,
46 ЗК РФ). Данное нарушение может быть признано существенным. Пункт 2
статьи 45 ЗК РФ применяется также при оценке судами правомерности
отказов арендодателей продлить договор аренды на новый срок.
Учитывая вышеизложенное, анализ рассмотрения споров, связанных с
расторжением
договора
аренды
по
указанным
основания,
является
достаточно актуальным.
Согласно п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11
«О
некоторых
вопросах,
связанных
с
применением
земельного
законодательства» сам факт неиспользования земельного участка по
назначению
подтверждается
актами
осмотра
с
прилагаемыми
фотоматериалами1.
Согласно п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11
«О
некоторых
вопросах,
связанных
с
применением
земельного
законодательства» сам факт неиспользования земельного участка по
назначению
подтверждается
актами
осмотра
с
прилагаемыми
фотоматериалами2.
Данные
обстоятельства
могут
быть
опровергнуты
другими
доказательствами в подтверждение того, что арендатор принимал все
зависящие от него меры, направленные на завершение строительства.
Поэтому при рассмотрении споров о расторжении договора аренды по
требованию арендодателя в связи с неиспользованием земельного участка по
назначению в течение трех лет, суд устанавливает добросовестность
1
Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением
земельного законодательства» // Российская газета, - 19 апреля 2005. - №3749.
2
Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением
земельного законодательства» // Российская газета, - 19 апреля 2005. - №3749.
54
действий арендатора, направленных на достижение цели договора в пределах
срока его действия.
Если арендатор не начинал строительство и не предоставил каких –
либо доказательств использования земельного участка по назначению, в
таком случае суды
расторгнуть
могут такие нарушения признать существенными и
договор.
Примером
может
послужить
Постановление
Арбитражного Суда Поволжского округа от 14.07.2015 по делу № А65 –
8122/20141.
На основании Определения Верховного Суда РФ от 12.07.2016 № 305 –
ЭС16 – 2309 по делу № А40 – 12350/20142, Постановления Арбитражного
Суда Западно – Сибирского округа от 04.12.2015 № Ф04 – 26087/2015 по
делу № А46 – 15043/20143, задержки в принятии органами публичной власти
актов, которые необходимы для осуществления строительства могут
относиться к обстоятельствам, препятствующим использованию земельного
участка.
Согласно Постановлению Арбитражного Суда Западно – Сибирского
округа от 02.02.2016 № Ф04 – 28830/2015 по делу № А03 – 9643/2015 суд
признал, что срок строительства в данном деле пропущен по уважительной
причине, поскольку препятствие в виде отнесения участка к двум
территориальным
строительства,
зонам
помешало
своевременному
окончанию
а также его устранение не зависело исключительно от
действий арендатора4.
В свою очередь, признание судом добросовестным поведение
арендатора
могут
являться
какие
–
либо
действия,
которые
бы
способствовали для осуществления строительства, хотя такое строительство
не было завершено в установленный срок, тогда право аренды не будет
1
Постановление Арбитражного Суда Поволжского округа по делу № А65 – 8122/2014 от 14.07.2015 // Справочноправовая система «Консультант Плюс» / дата обращения 25.05.18.
2
Определение Верховного Суда РФ № 305 – ЭС16 – 2309 по делу № А40 – 12350/2014 от 12.07.2016 //
Справочно-правовая система «Консультант Плюс» / дата обращения 27.05.18.
3
Постановление Арбитражного Суда Западно – Сибирского округа № Ф04 – 26087/2015 по делу № А46 –
15043/2014 от 04.12.2015 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» / дата обращения 27.05.18.
4
Постановление Арбитражного Суда Западно – Сибирского округа № Ф04 – 28830/2015 по делу № А03 –
9643/2015 от 02.02.2016 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» / дата обращения 28.05.18.
55
прекращаться (Постановление Арбитражного Суда Восточно – Сибирского
округа от 08.12.2015 № Ф02 – 6503/2015 по делу № А33 – 6074/2015 1,
Постановление Арбитражного Суда Западно – Сибирского округа от
27.11.2015 № Ф04 – 26396/2015 по делу № А46 – 3032/2015)2.
В некоторых случаях арендаторы ссылаются на определенные
обстоятельства, которые не имеют непосредственного
осуществлению
строительства,
для
того
чтобы
отношения к
подтвердить
свою
добросовестность, и поэтому это не будет являться основанием для
оспаривания отказа арендодателя от договора аренды.
В
подтверждение
такого
суждения,
Постановлением
третьего
Арбитражного Апелляционного суда от 23.03.2015 по делу № А33 –
9447/2014, суды признали необоснованную позицию арендатора, который
заключил договор долевого участия в строительстве объекта на арендуемом
участке3.
Стоит
отметить,
что
заключение
такого
договора
не
рассматривается в качестве начала строительства. Помимо этого, введение в
отношении арендатора процедуры банкротства не приостанавливает срок,
который установлен для строительства.
Еще одним основанием для признания недобросовестности арендатора
и для расторжения договора являются случаи, когда после заключения
договора аренды арендатор меняет разрешенное использование участка. В
таком случае суды ссылаются на то, что арендатор использовал земельный
участок не по назначению и не преследовал первоначальных целей при
заключении договора аренды на такой участок (Определение Верховного
Суда от 16.06.2016 №308 – ЭС16 – 5915 по делу № А32 – 40709/2014)4.
1
Постановление Арбитражного Суда Восточно – Сибирского округа № Ф02 – 6503/2015 по делу № А33 –
6074/2015 от 08.12.2015 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» / дата обращения 29.05.18.
2
Постановление Арбитражного Суда Западно – Сибирского округа № Ф04 – 26396/2015 по делу № А46 –
3032/2015 от 27.11.2015 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» / дата обращения 30.05.18.
3
Постановление третьего Арбитражного Апелляционного суда по делу № А33 – 9447/2014 от 23.03.2015 //
Справочно-правовая система «Консультант Плюс» / дата обращения 2.06.18.
4
Определение Верховного Суда №308 – ЭС16 – 5915 по делу № А32 – 40709/2014 от 16.06.2016 //
Справочно-правовая система «Консультант Плюс» / 2.06.18.
56
Строительство на участке объекта иного, чем тот, который был
предусмотрен договором аренды, также не рассматривается в качестве
действий, которые направлен на строительства, в контексте п. 2 ст. 45 ЗК РФ
(Постановление Арбитражного Суда Дальневосточного округа от 24.11.2015
№ Ф03 – 4821/2015 по делу № А04 – 869/2015)1.
Довольно часто в договоре аренды может происходить замена
арендатора после первоначального предоставления участка. В таком случае
возникает вопрос о течении срока, отведенного на строительство. Как именно
должен отсчитываться такой срок для строительства, с момента вступления
нового арендатора в договор аренды, или же все – таки такой срок должен
отсчитываться
с
момента
предоставления
участка
первоначальному
арендатору?
Исходя из судебной практики, суды признают, что новый арендатор
должен осуществлять свою деятельность по строительству в оставшийся
срок, то есть срок отсчитывается с момента предоставления такого участка
первоначальному арендатору (Постановление Арбитражного Суда Западно –
Сибирского округа от 10.11.2015 № Ф04 – 25412/2015 по делу № А70 –
15667/2014)2.
Выводы по третьей главе
Таким образом, из сложившейся судебной практики следует, что
имеется много проблем и вопросов.
Связано это с тем, что в гражданском законодательстве отсутствует в
полной мере правовое регулирование аренды недвижимости. Недостаточно
этого и в других законных актах.
1
Постановление Арбитражного Суда Дальневосточного округа № Ф03 – 4821/2015 по делу № А04 –
869/2015 от 24.11.2015 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» / 2.06.18.
2
Постановление Арбитражного Суда Западно – Сибирского округа № Ф04 – 25412/2015 по делу № А70 –
15667/2014 от 10.11.2015 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» / дата обращения 3.06.18.
57
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Из приведенного в дипломной работе анализа договора аренды
недвижимости следует значимость вопросов правового регулирования
отношений аренды объектов недвижимости, а также необходимость
законодательного разрешения возникающих в этой сфере проблем.
Договор имущественного найма зародился еще в глубокой древности,
прошел длительный процесс эволюции и в середине первого тысячелетия до
н.э. сформировался в самостоятельный договорный институт.
Основные положения, разработанные еще римскими юристами, были
положены
в
основу
правового
законодательстве стран с
регулирования
данного
договора
в
разными правовыми системами, основные
положения договора, в том числе, права и обязанности наймодателя и
нанимателя,
остались
неизменными.
Специфика
правоотношений
по
имущественному найму, которые складывались в обществе в советское
время, наложила отпечаток на указанный договорный
институт. Однако
данные изменения отвечали запросам того времени и являлись в
определенной степени продвижением по пути совершенствования правового
регулирования договора аренды.
58
С развитием гражданско – правовых отношений связаны такие
изменения, как то, что кроме передачи нанимателю имущества во временное
пользование и владение, может происходить в ряде случаев частичная
передача прав распоряжения.
Необходимо также отметить, что договор аренды недвижимости
является особой разновидностью консенсуального договора, подлежащего
государственной регистрации в установленном законом порядке.
В связи с отсутствием в гражданском законодательстве в достаточной
мере правового регулирования аренды недвижимости следует внести
изменения в Гражданский Кодекс Российской Федерации, в частности,
конкретно ввести параграф «Аренда недвижимости», куда должны входить
все общие нормы об аренде недвижимости; указать легальное определение
«нежилое помещение» как объект недвижимости; разграничить понятие
«здание» и «жилой дом».
Вышеуказанные изменения позволят более эффективно развиваться
арендным отношения, а субъектам данных гражданско – правовых
отношений более полно удовлетворять свои потребности.
59
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО И ПРАКТИКА
1.1. Конституция Российской Федерации принята всенародным
голосованием 12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о
поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ,
от
05.02.2014
№2-ФКЗ,
от
21.07.2014
№11-ФКЗ)
//
Собрание
законодательства Российской Федерации. – 4 августа 2014 г. - №31. – Ст.
4398.
1.2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от
30.11.1994 №51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 5
декабря 1994 г. - №32. – Ст. 3301; 2018. - №1 (Часть I). – Ст. 43.
1.3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от
26.01.1996 №14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. –
29 января 1996 г. - №5. – Ст. 410; 2017. - №50 (Часть III). – Ст. 7550
1.3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ
(ред. от 03.07.2016) // Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. № 44. Ст.
4147; Российская газета. 06.07.2016. № 123.
60
1.4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 3 января 2005 г. №1 (часть 1). – Ст. 14; 2018. - №1 (Часть I). – Ст. 36.
1.5. Собрание актов Президента и Правительства РФ. – 1993. - № 52. –
Ст.5083 // Российская газета 05.01.1994.
1.6. Закон СССР "Основы законодательства Союза ССР и союзных
республик об аренде" (утв. ВС СССР 23.11.1989 № 810-1) (в ред. от
07.03.1991) // Справочно-информационная система "КонсультантПлюс" / дата
обращения: 10.05.2018.
1.7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г.
№ 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник
ВАС РФ.- 2002.- № 3.
1.8. Постановление Федерального арбитражного суда Московского
округа по делу № КГ-А40/7974-05 от 23.08.2005// Справочно-правовая
система «Консультант Плюс» / дата обращения 14.05.18.
1.9. Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384 – ФЗ
«Технический регламент безопасности зданий и сооружений» // Собрание
законодательства Российской Федерации, 2002. - № 52.- ст. 5140.
1.10. Федеральный закон от 13 июля 2017 г. № 218 – ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства
Российской Федерацию.- 2017. - № 31.- ст. 4829.
1.11. Закон РФ от 21.02.1992 № 2395 – 1 (в ред. от 31.05.2018) «О
недрах» // Собрание законодательства Российской Федерации.- 6 марта 1995.
– №10.- ст.823.
1.12. Федеральный закон от 14.11.2002 № 161 – ФЗ « О
государственных и муниципальных унитарных предприятиях» // Российская
газета. 3 декабря 2002. - № 3097.
1.13. Федерального закон от 29.12.2004 № 189 – ФЗ «О введении в
действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета.
12 января 2005. - №3670.
61
1.14. Федеральный закон от 25 ноября 2017 года № 328-ФЗ "О
внесении
изменений
недвижимости)"
и
в
Федеральный
отдельные
закон
"Об
законодательные
ипотеке
акты
(залоге
Российской
Федерации"" // Российская газета.-25 ноября 2017г.
1.15. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (в ред. от
25.01.2013 № 13) «Об отдельных вопросах практики применения правил
Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» » //
Российская газета. – 25 января 2013.- № 13.
1.16. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25
« О применении судами некоторых положений раздела I части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации» //Российская газета.- 30 июня
2015.- № 6711.
1.17. Постановление Арбитражного суда Волго – Вятского округа по
делу № А79 – 3930/2013 от 18.08.2014 // Справочно-правовая система
«Консультант Плюс» / дата обращения 14.05.18.
1.18. Постановление Арбитражного суда Северо – Кавказского округа
по делу № Ф08 – 5477/2017 по делу № А22-2811/2016 от 18.08.2017 //
Справочно-правовая система «Консультант Плюс» / дата обращения 14.05.18.
1.19. Апелляционное определение Верховного суда Республики
Башкортостан по делу № 33 – 13307/2017 от 12.07.2017 // Справочноправовая система «Консультант Плюс» / дата обращения 15.05.18.
1.20. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда по
делу № 33 – 9138/16 от 22.11.2016 // Справочно-правовая система
«Консультант Плюс» / дата обращения 15.05.18.
1.21. Определение Приморского краевого суда по делу № 33 –
1369/2016 от 17.02.2016 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
1.22. Постановление Арбитражного Суда Северо – Кавказского округа
по делу № А32 – 5231/2013 от 20.11.2015 // Справочно-правовая система
«Консультант Плюс» / дата обращения 17.05.18.
62
1.23. Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 "Об
установлении
порядка
ведения
Единого
государственного
реестра
недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе,
выражающем
содержание
сделки,
специальную
регистрационную
состава
надпись
на
сведений,
включаемых
документе,
в
выражающем
содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к
формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем
содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином
государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ
земельного участка при исправлении реестровой ошибки» (в ред. от
11.12.2017 года) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2015. № 29. – ст. 4344.
1.24. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа по делу № А705612/2013 от 29.04.2014 // Справочно-правовая система «Консультант
Плюс» / дата обращения 17.05.18.
1.25. Определение Верховного Суда РФ 305 – ЭС15 – 6784 по делу №
А40 – 53452/2014 от 03.11.2015 // Справочно-правовая система «Консультант
Плюс» / дата обращения 20.05.18.
1.26. Постановление Арбитражного Суда Республики Марий ЭЛ по
делу
№ А39 – 4905/2017 от 29.12.17 // Справочно-правовая система
«Консультант Плюс» / дата обращения 20.05.18.
1.27. Постановление Арбитражного Суда Самарской области по делу
№ А55 – 28556/2014 от 7.09.2017 // Справочно-правовая система
«Консультант Плюс» / дата обращения 21.05.18.
1.28. Определение Верховного Суда РФ по делу № А53 – 237/2015 от
26 июня 2017 года // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» / дата
обращения 21.05.18.
1.29. Постановление Восемнадцатого Арбитражного суда по делу №
А07 – 11020/2017 от 30 августа 2017 года // Справочно-правовая система
«Консультант Плюс» / дата обращения 22.05.18.
63
1.30. Определение Арбитражного Суда Уральского округа по делу №
А60 – 22251/2016 от 5 июня 2017 года // Справочно-правовая система
«Консультант Плюс» / дата обращения 24.05.18.
1.31. Определение Верховного Суда РФ по делу № 309-эС17 – 5746 от
5 июня 2017 года // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» / дата
обращения 24.05.18.
1.32. Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О
некоторых
вопросах,
связанных
с
применением
земельного
законодательства» // Российская газета, - 19 апреля 2005. - №3749.
1.33. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации
и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля
2010 г. № 10/22 г. Москва "О некоторых вопросах, возникающих в судебной
практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности
и других вещных прав" // Российская газета. 21 мая 2010. - №5188.
1.34. Постановление Арбитражного Суда Поволжского округа по делу
№ А65 – 8122/2014 от 14.07.2015 // Справочно-правовая система
«Консультант Плюс» / дата обращения 25.05.18.
1.35. Определение Верховного Суда РФ № 305 – ЭС16 – 2309 по делу
№ А40 – 12350/2014 от 12.07.2016 // Справочно-правовая система
«Консультант Плюс» / дата обращения 27.05.18.
1.36. Постановление Арбитражного Суда Западно – Сибирского округа
№ Ф04 – 26087/2015 по делу № А46 – 15043/2014 от 04.12.2015 // Справочноправовая система «Консультант Плюс» / дата обращения 27.05.18.
1.37. Постановление Арбитражного Суда Западно – Сибирского округа
№ Ф04 – 28830/2015 по делу № А03 – 9643/2015 от 02.02.2016 // Справочноправовая система «Консультант Плюс» / дата обращения 28.05.18.
1.38. Постановление Арбитражного Суда Восточно – Сибирского
округа № Ф02 – 6503/2015 по делу № А33 – 6074/2015 от 08.12.2015 //
Справочно-правовая система «Консультант Плюс» / дата обращения 29.05.18.
64
1.39. Постановление Арбитражного Суда Западно – Сибирского округа
№ Ф04 – 26396/2015 по делу № А46 – 3032/2015 от 27.11.2015 // Справочноправовая система «Консультант Плюс» / дата обращения 30.05.18.
1.40. Постановление третьего Арбитражного Апелляционного суда по
делу № А33 – 9447/2014
от 23.03.2015 // Справочно-правовая система
«Консультант Плюс» / дата обращения 2.06.18.
1.41. Определение Верховного Суда №308 – ЭС16 – 5915 по делу №
А32 – 40709/2014 от 16.06.2016 // Справочно-правовая система «Консультант
Плюс» / дата обращения 2.06.18.
1.42. Постановление Арбитражного Суда Дальневосточного округа №
Ф03 – 4821/2015 по делу № А04 – 869/2015 от 24.11.2015 // Справочноправовая система «Консультант Плюс» / дата обращения 2.06.18.
1.43. Постановление Арбитражного Суда Западно – Сибирского округа
№ Ф04 – 25412/2015 по делу № А70 – 15667/2014 от 10.11.2015 // Справочноправовая система «Консультант Плюс» / дата обращения 3.06.18.
1.44. Постановление Правительства Российской Федерации от 16
июля 2009 г. № 582 г. Москва "Об основных принципах определения
арендной
платы
при
аренде
земельных
участков,
находящихся
в
государственной или муниципальной собственности, и о Правилах
определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков
внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности
Российской Федерации" // Российская газета.-28 июля 2009г.
1.45.
Информационное
письмо
Президиума
ВАС
Российской
Федерации от 01.06.2000 № 53 "О государственной регистрации договора
аренды нежилых помещений" // Вестник ВАС РФ. 2000. № 7.
2. СПЕЦИАЛЬНАЯ ЛИТЕРАТУРА
2.1. Крассов О.И. Юридическое понятие «земельный участок». //
Экологическое право, 2004 г. -№2. - С. 49-59.
65
2.2. Боголюбов С.А. Земельное право: Учебник. – Москва: Юрайт,
2013. – 376 с.
2.3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общее
положение. М.: Статут, 1997.- С. 443.
2.4. Ситдикова Л.Б. К вопросу о правовой природе зданий и
сооружений как специфической разновидности объектов недвижимого
имущества // Юридический мир, 2016.- № 4.- С. 31.
2.5. Бочаров Н.Н. Правовой режим земельного участка как объекта
права собственности граждан // Юрист, 2014. - № 8. - С. 40-46.
2.6. Богатков С.А. Пользование земельным участком // СПС
«КонсультантПлюс» / дата обращения 20.04.18.
2.7. Хрестоматия по всеобщей истории государства и права / Под ред.
З.М. Черниловского. – М., 1994. – С. 13-14.
2.8. Виноградов П.Н. Понятие недвижимого имущества: исторический
очерк и современное состояние // Законодательство. - 2008. - № 8. - С. 11-22.
2.9. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право: учебник. Москва: Проспект, 2017. Т. 2. - 848 с.
2.10. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации.
Часть третья: Учебно-практический комментарий (постатейный) / Е.Н.
Абрамова, Н.Н. Аверченко, В.В. Грачев и др.; под ред. А.П. Сергеева.
Москва: Проспект, 2011.
2.11. Грицаева Н.Б. Понятие и правовая природа договора аренды
зданий и сооружений // Вестник МГИУ.- Москва: изд – во МГИУ, 2005. - №1
(7). – с. 134 – 141.
2.12. Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные
черты, место в системе договорных отношений и основные его положения. //
Юрист.- Москва: Юрист, 2006. - №4. – с. 21 – 24.
2.13. Красноперова О.А. Особенности отдельных видов аренды (цикл
материалов из четырех частей) // Гражданин и право. – Москва: Новая
правовая культура, 2006. - № 7. – с. 56 – 75.
66
67
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа