close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Торопова Екатерина Евгеньевна. Правовое регулирование строительства объекта недвижимости.

код для вставки
Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)
Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)
Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)
АННОТАЦИЯ
Выпускная квалификационная работа на тему «Правовое регулирование
строительства объекта недвижимости»
Год защиты: 2018
Направление подготовки: 40.03.01 Юриспруденция
Студент: Е.Е. Торопова
Научный руководитель: к.ю.н., доцент кафедры гражданского права Е.Е.
Сметанина.
Объем ВКР: 89
Количество использованных источников: 104
Ключевые
слова:
строительство
объекта
недвижимости,
этапы
строительства объекта недвижимости, строительная деятельность, порядок
приобретения прав на земельный участок, проектно-изыскательские работы, ввод
в эксплуатацию объекта недвижимости, договор подряда, договор долевого
участия в строительстве.
Краткая характеристика ВКР: в данной выпускной квалификационной
работе проанализированы источники правового регулирования строительной
деятельности в РФ, основные этапы возведения объекта недвижимости и их
нормативное закрепление в российском законодательстве, рассмотрены основные
способы оформления отношений, возникающих в процессе строительной
деятельности.
Методологическую основу исследования составляют общие, специальные и
частные
методы:
формально-юридический
метод,
исторический
метод,
сравнительно-правовой метод, метод анализа, метод экспертных оценок.
По
результатам
проведенного
теоретического и практического характера.
исследования
сделаны
выводы
4
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .................................................................................................................. 5
ГЛАВА 1. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ............ 11
1.1. Источники правового регулирования строительной деятельности............... 11
1.2. Субъекты строительной деятельности и законодательные
требования
к
ним ........................................................................................................................... 19
1.3. Понятие и классификация объектов недвижимости для целей регулирования
строительной деятельности .................................................................................... 32
ГЛАВА 2. НОРМАТИВНОЕ ЗАКРЕПЛЕНИЕ И ПРАВОВАЯ
ХАРАКТЕРИСТИКА ЭТАПОВ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТА
НЕДВИЖИМОСТИ ................................................................................................... 40
2.1. Приобретение и оформление прав на земельный участок для строительства
объекта недвижимости ........................................................................................... 40
2.2. Правовое регулирование разработки проекта объекта недвижимости ......... 49
2.3. Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию как условия
легализации объекта недвижимости. Понятие и признаки самовольной
постройки ................................................................................................................ 54
ГЛАВА 3. ДОГОВОРНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРАВОВЫХ ОТНОШЕНИЙ ПО
СТРОИТЕЛЬСТВУ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ............................................... 61
3.1. Договор строительного подряда, договор на выполнение проектноизыскательских работ ............................................................................................. 61
3.2. Инвестиционные договоры в сфере строительства объектов недвижимости:
договор долевого участия в строительстве, договор простого товарищества ..... 67
ЗАКЛЮЧЕНИЕ .......................................................................................................... 76
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ .......................................................................................... 78
5
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы. Строительство – это одна из тех сфер жизни
общества, которая непосредственно связана с опасностью и риском причинения
вреда жизни и здоровью человека, окружающей среде, имуществу. Именно
поэтому
отношения,
складывающиеся
по
поводу
возведения
объекта
недвижимости, требуют всестороннего правового регулирования и контроля со
стороны государства.
Комплексное правовое регулирование строительства объекта недвижимости
обеспечивается, в первую очередь, тем, что включает в себя нормативные
правовые акты различного уровня, а также специальные нормы и правила.
Особенностью правового регулирования строительной деятельности является и
то, что источниками правового регулирования выступают нормативные правовые
акты различных отраслей права: гражданского, земельного, градостроительного,
экологического, административного и других, что
порождает множество
вопросов в правоприменительной практике, а также непосредственно в процессе
строительства объекта недвижимости.
Кроме того, строительная деятельность затрагивает не только собственно
отношения по поводу строительства объекта недвижимости как такового, но и
отношения по поводу предоставления земельного участка, разработке проекта
объекта
недвижимости,
проектно-изыскательские
работы,
а
также
государственную регистрацию прав на возведённый объект. Это объясняет
участие в строительной деятельности большого количества субъектов. Важной
задачей для законодателя в этой сфере выступает разграничение компетенции и
полномочий таких субъектов, установление ответственности за нарушение
правовых норм.
Безусловно, следует отметить высокую степень правовой
урегулированности в данной сфере, однако на практике неизбежно возникают все
новые и новые вопросы, требующие внимания со стороны законодателя.
Степень
научной
разработанности
темы.
Вопросы
правового
регулирования строительной деятельности возникают в теории и практике. В
6
связи с этим многие ученые в своих работах уделяют особое внимание данному
вопросу: М.И. Брагинский, Н.Н. Мельников, Р.Р. Ганеев, А.В. Иваненко.
Отдельным вопросам правоприменительной практики в сфере строительной
деятельности посвящены работы Е.А. Павлодского, С.Ю. Стародумовой, Е.С.
Красноруцкой, Е.Г. Козловой, М.И. Жарского, Е.С. Болтановой, Л.А. Алиповой,
В.А. Кончевой и других. Кроме того, законодательство в сфере строительной
деятельности достаточно динамично и постоянно совершенствуется. В связи с
этим на практике возникают новые вопросы, требующие решений.
Цель работы состоит в изучении и анализе источников правового
регулирования
строительной
деятельности,
изучении
отдельных
этапов
строительства и их значения.
Реализация поставленных целей предполагает решение следующих задач:
1) проанализировать основные источники правового регулирования строительной
деятельности;
2) выявить круг субъектов строительной деятельности, а также требования,
предъявляемые к ним законодателем;
3) определить
понятие
объектов
недвижимости,
изучить
их
основные
классификации для целей правового регулирования;
4) проанализировать этапы строительства объекта недвижимости, в том числе
порядок приобретения и оформления прав на земельный участок для целей
строительства объекта недвижимости;
5) определить источники и порядок правового регулирования разработки проекта
объекта недвижимости;
6) рассмотреть порядок получения разрешения на строительство и ввод в
эксплуатацию
объекта
недвижимости;
выявить
основные
признаки,
характеризующие самовольную постройку;
7) охарактеризовать договор строительного подряда и договор на выполнение
проектно-изыскательских работ с учётом сложившейся судебной практики;
8) проанализировать основные виды инвестиционных договоров в строительстве,
выявить наиболее распространённые из них.
7
Предмет исследования – федеральное и региональное законодательство,
регулирующее строительство объекта недвижимости, материалы судебной
практики, научные публикации по теме исследования.
Объект исследования – общественные отношения, возникающие при
приобретении прав на земельный участок для целей строительства, возведении
объекта недвижимости, а также общественные отношения, направленные на
привлечение
денежных средств в
строительство объекта
недвижимости.
Методологическая основа исследования. В процессе исследования
использовались общие, специальные и частные методы: формально-юридический
метод, исторический метод, сравнительно-правовой метод, метод анализа, метод
экспертных оценок и другие.
Нормативная база исследования: Конституция Российской Федерации,
Гражданский
кодекс
Российской
Федерации,
Градостроительный
кодекс
Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный
закон «О государственной регистрации недвижимости», Федеральный закон «Об
архитектурной деятельности в Российской Федерации», Федеральный закон «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской
Федерации»,
осуществления
строительной
подзаконные
деятельности,
акты,
а
регулирующие
также
порядок
устанавливающие
специальные нормы и правила.
Эмпирическая база исследования: правовые позиции Верховного Суда
РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ, нижестоящих арбитражных судов и судов
общей юрисдикции по конкретным делам.
Основные положения, выносимые на защиту:
1. В результате анализа правового регулирования можно выделить
следующие этапы строительства объекта недвижимости: приобретение прав на
земельный
участок,
предназначенный
для
строительства;
осуществление
инженерных изысканий для подготовки проектной документации; осуществление
архитектурно-строительного проектирования; осуществление государственной
8
или негосударственной экспертизы проектной документации и результатов
инженерных изысканий; получение разрешения на строительство; направление в
уполномоченные
органы
извещения
о
начале
работ;
непосредственное
осуществление строительства объекта недвижимости; получение разрешения на
ввод объекта в эксплуатацию; государственная регистрация
прав на вновь
созданный объект недвижимости на основании документов, подтверждающих его
создание. Каждый из указанных этапов имеет самостоятельное правовое
регулирование нормами, содержащимися в различных нормативных правовых
актах.
2. Среди основных субъектов строительной деятельности можно выделить
застройщика,
подрядчика,
саморегулируемые
архитектурно-строительного проектирования
организации
в
области
и архитектурных изысканий, а
также публично-правовые образования. Правовой статус каждого субъекта
законодательно урегулирован на федеральном, региональном, местном и
локальном уровнях. Относительно метода правого регулирования, который
использует законодатель применительно к установлению правового статуса
субъектов строительной деятельности, можно сделать следующий вывод. С одной
стороны, - это частно-правовой метод, поскольку основанием возникновения
правовых отношений служит гражданско-правовой договор, например, договор
подряда, а с другой стороны, метод властных предписаний, который выражается в
выработке специальных нормативов, правил и стандартов архитектурного
проектирования и строительства.
3. Объектом строительной деятельности являются недвижимые вещи.
Однако не все вещи, которые Гражданским кодексом РФ отнесены к
недвижимым, выступают объектами строительной деятельности. В научной
литературе предложено множество классификаций этих объектов. Объекты
недвижимости в целях правового регулирования строительной деятельности
можно разделить на территории публичного образования, земельные участки и
объекты капитального строительства. В свою очередь, объекты капитального
строительства включают в себя здания, строения, сооружения, объекты
9
незавершённого строительства. В зависимости от функционального назначения и
характерных признаков объекты капитального строительства подразделяются на
объекты
производственного
назначения,
объекты
непроизводственного
назначения, линейные объекты, объекты незавершённого строительства.
4. Приобретение прав на земельный участок в целях строительства на нём
объекта недвижимости - важный этап строительной деятельности. При этом
особое значение имеют характеристики самого земельного участка, а также
назначение
будущего
объекта
недвижимости.
Так,
вид
разрешённого
использования земельного участка должен соответствовать назначению объекта
капитального строительства, который будет возведён на нём.
Наиболее распространёнными способами приобретения прав на земельный
участок являются: заключение договора купли-продажи земельного участка,
заключение
договора
аренды
земельного
участка,
заключение
договора
безвозмездного пользования земельным участком. В литературе рассматривается
вопрос относительно необходимости института права застройки земельного
участка в российской правовой системе.
5. Разрешение на строительство представляет собой один из наиболее
важных документов, поскольку позволяет сделать вывод о том, что строительство
ведется без каких-либо нарушений и в соответствии с проектной документацией.
Порядок получения разрешения на строительство в общем виде установлен
Градостроительным кодексом РФ, но более подробную регламентацию получает в
актах органов местного самоуправления. При отсутствии разрешения на
строительство возводимый объект можно квалифицировать как самовольную
постройку. В науке сложилось мнение, что самовольная постройка не является
вещью в гражданско-правовом смысле, так как придать самовольной постройке
правовой режим объекта гражданских прав можно только в судебном порядке при
выполнении условий, предусмотренных законом.
6. В сфере строительства наиболее широкое распространение получили
различные виды договора подряда: договор строительного подряда, договор на
выполнение проектно-изыскательских работ; а также инвестиционные договоры:
10
договор долевого участия в строительстве, договор простого товарищества. При
характеристике договорных отношений в сфере строительной деятельности
необходимо отметить комплексный подход к их правовому регулированию. Так,
стороны в договоре могут предусмотреть условия, касающиеся срока, стоимости,
ответственности сторон, в то время как законодатель регулирует публично
значимую сторону строительной деятельности, касающуюся безопасности
объектов строительства, установления специальных требований к субъектам
строительных правоотношений, создании гарантий для более «слабой» стороны
(применительно к договору долевого участия в строительстве).
Структура работы. Работа состоит из введения, трёх глав, включающих
восемь параграфов, заключения, списка литературы. Общий объем работы – 90
лист.
11
ГЛАВА 1. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
1.1. Источники правового регулирования строительной деятельности
Исторически сложилось так, что строительство играет важную роль в
экономической, социальной и других сферах жизни общества. Это широко
распространённое и сложное явление требует комплексного подхода не только в
смысле правового регулирования, но и в своей трактовке.
В современном российском законодательстве можно встретить несколько
понятий, характеризующих строительство: «градостроительная деятельность»,
«строительство», «строительная деятельность». Рассмотрим, как эти термины
между собой соотносятся и какой из них наиболее полно отражает отношения,
возникающие по поводу возведения того или иного объекта.
Так, законодательное определение «градостроительной деятельности»
содержится в статье 1 Градостроительного кодекса РФ [2]. Согласно указанной
норме градостроительная деятельность представляет собой деятельность по
развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в
виде
территориального
планировки
территории,
планирования,
градостроительного
архитектурно-строительного
зонирования,
проектирования,
строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального
строительства, эксплуатации зданий, сооружений, благоустройства территорий.
По мнению Темникова М.В. [99], данное определение является некорректным,
поскольку «… сводится лишь к перечислению видов градостроительной
деятельности, в то время, как целью статьи 1 Градостроительного кодекса РФ
является закрепление основных дефиниций, не требующих дальнейшего поиска
соответствующих норм для уяснения значения того или иного термина».
Темников М.В. делит все виды градостроительной деятельности на 2 категории в
зависимости от результата деятельности:
- деятельность, заключающаяся в подготовке различного рода документов,
результатом которой является принятие конкретного документа;
- деятельность, заключающаяся в создании недвижимых материальных
ценностей, результатом которой являются недвижимые объекты.
12
При этом все виды градостроительной деятельности взаимосвязаны и
последовательны. Автор также предлагает классифицировать градостроительную
деятельность по субъектам, её осуществляющим на:
- градостроительную деятельность органов государственной власти и органов
местного самоуправления, то есть, публичных субъектов;
- градостроительную деятельность частных субъектов.
Шепелев В.В. [103, c.143] также считает, что «… действующая редакция
Градостроительного
кодекса
РФ
содержит
слишком
общее
понятие
«градостроительной деятельности», не называет её субъектов. Кроме того,
отсутствует указание на то, что при осуществлении градостроительной
деятельности должен соблюдаться баланс частных и публичных интересов».
Автор обращает внимание на то, что термин «градостроительная деятельность»
нередко употребляется наряду с термином «градостроительство», под которым
следует понимать взаимосвязанные действия субъектов
(государственных
органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц) по
созданию,
развитию,
ремонту,
реконструкции
и
сохранению
капитального строительства. Автор подчёркивает, что категории
взаимосвязаны:
составляющей
градостроительная
градостроительства.
деятельность
Шепелев
В.В.
является
объектов
тесно
практической
предлагает
выделять
следующие признаки градостроительной деятельности:
- она представляет собой организацию жизни человека и общества в
пространстве;
- выражается в деятельности по формированию и преобразованию городской и
сельской среды;
- осуществляется в виде территориального планирования, градостроительного
зонирования,
планировки
территорий,
архитектурно-строительного
проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов
капитального строительства;
- субъектами градостроительной деятельности являются государственные органы,
органы местного самоуправления, физические и юридические лица;
13
-
целью
данной
деятельности
является
создание
благоприятной
среды
жизнедеятельности и обеспечение рационального использования природных
ресурсов на территории населённых пунктов;
- градостроительная деятельность осуществляется с учетом соблюдения баланса
частных и публичных интересов.
Термин «строительство» также
Согласно
статье
1
имеет законодательное
Градостроительного
кодекса
РФ
[2]
закрепление.
строительство
представляет собой создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте
сносимых
объектов
капитального
строительства).
В
науке
предлагается
рассматривать данный термин в узком и широком смыслах. В узком смысле под
строительством
понимается
деятельность
исключительно
строительных
организаций по возведению отдельных объектов и выполнением в связи с этим
отдельных видов работ. В широком смысле под строительством понимают не
только процесс создания зданий, строений и сооружений строительными
организациями, но и деятельность по подготовке проектной документации, а
также финансирование непосредственно строительства.
В
современном
законодательстве
отсутствует
понятие
«строительная
деятельность». Тем не менее, следует отметить, что понятия «строительство» и
«строительная деятельность» схожи. Однако по своему содержанию термин
«строительная
деятельность» представляется
нам
наиболее
широким
по
отношению, как к «градостроительной деятельности», так и к «строительству»,
поскольку строительная деятельность включает в себя:
- деятельность по подготовке к строительству, в том числе, оформление
необходимой документации на земельный участок, предназначенный для
застройки, осуществление инженерных изысканий, проектирование и другое;
- непосредственное создание зданий и сооружений;
- оформление прав на результат
строительства, включая получение
разрешительных документов на ввод в эксплуатацию объекта капитального
строительства и оформление прав на него как на объект недвижимого имущества.
14
Одной из важнейших характеристик строительной деятельности является её
комплексное регулирование нормативными правовыми актами разных отраслей
права. Безусловно, основу правового регулирования строительной деятельности
составляют нормы гражданского и градостроительного законодательства. Так,
Гражданский кодекс РФ [4] в статьях 740 – 757 закрепляет общие положения о
договорах строительного подряда. Градостроительный кодекс, в свою очередь,
регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному
зонированию,
планировке
проектированию,
строительства,
эксплуатации
их
отношения
территории,
по
реконструкции,
зданий,
сооружений.
архитектурно-строительному
строительству
объектов
капитальному
ремонту,
Поскольку
строительная
капитального
а
также
по
деятельность
подразумевает создание недвижимых вещей, одной из характеристик которых
является прочная конструктивная связь с землёй, то необходимо обратиться к
нормам Земельного кодекса РФ. Они закрепляют порядок предоставления
земельных участков, а так же деление земель на категории. Кроме того,
строительные отношения достаточно сложные, поэтому требуют всестороннего
регулирования в зависимости от вида строящегося объекта. Поэтому, следует
уделить внимание строительным нормам и правилам, которые закрепляют
требования к различным видам объектов, например:
1)
СП
54.13330.2016.
Свод
правил.
Здания
жилые
многоквартирные.
Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003.
2) СНиП 31-03-2001. Производственные здания (приняты и введены в действие
Постановлением Госстроя РФ от 19.03.2001 №20).
3) СНиП 31-04-2001. Складские здания (приняты Постановлением Госстроя РФ от
19.03.2001 №21).
4) СНиП 31-05-2003. Общественные здания административного назначения
(приняты и введены в действие Постановлением Госстроя РФ от 23.06.2003
№108) и другие.
Исходя из анализа действующего законодательства, можно выделить
несколько этапов строительной деятельности, каждый из которых имеет своё
15
значение и специальные источники правового регулирования. Так, Ганеев Р.Р.
[80, c. 174] выделяет 11 этапов строительной деятельности, исходя из
соответствующих норм Градостроительного кодекса РФ:
1) подготовка и оформление документов, связанных с земельным участком,
предназначенным для строительства. При этом необходимо учитывать правила
землепользования и застройки. Общие положения, регламентирующие данный
этап, содержатся в статье 30 Градостроительного кодекса РФ [2], а дальнейшее
развитие получают в нормативных актах муниципальных образований. Для г.
Орла таковыми являются Генеральный план городского округа «Город Орёл»
[37], Схема территориального планирования Орловской области [33], Правила
землепользования и застройки городского округа «Город Орёл» [38].
2)
осуществление
инженерных
изысканий
для
подготовки
проектной
документации, строительства, а также реконструкции объектов капитального
строительства. Данный этап урегулирован статьёй 47 Градостроительного кодекса
РФ, а также применительно к г. Орлу – Градостроительным кодексом Орловской
области [32].
3) осуществление идентификации зданий или сооружений застройщиком или
лицом, осуществляющим подготовку проектной документации в соответствии со
статьёй 4 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и
сооружений» [15].
4) осуществление архитектурно-строительного проектирования посредством
подготовки проектной документации применительно к объектам капитального
строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах
принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случае проведения
работ по ремонту объектов капитального строительства, если при этом
затрагиваются
конструктивные
и
иные
характеристики
надёжности
и
безопасности таких объектов [2].
5) осуществление государственной экспертизы проектной документации и
результатов инженерных изысканий, государственная экологическая экспертиза
проектной документации объектов, строительство, реконструкцию которых
16
предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне Российской
Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних
морских водах, в территориальном море Российской Федерации, на землях особо
охраняемых природных территорий, на Байкальской природной территории.
Данный этап урегулирован нормами Градостроительного кодекса РФ, а также
нормативными правовыми актами органов исполнительной власти, такими, как:
- Постановление Правительства РФ от 05.03.2007 №145 «О порядке организации
и
проведения
государственной
экспертизы
проектной
документации
и
результатов инженерных изысканий» [20];
- Постановление Правительства РФ от 07.11.2008 №822 «Об утверждении Правил
представления
проектной
документации
объектов,
строительство,
реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять на
землях
особо
охраняемых
природных
территорий,
для
проведения
государственной экспертизы и государственной экологической экспертизы» [22];
- Приказ Минстроя России от 09.12.2015 №887/пр «Об утверждении требований к
составу, содержанию и порядку оформления заключения государственной
экспертизы
проектной
документации
и
(или)
результатов
инженерных
изысканий» [29] и другими.
6) осуществление негосударственной экспертизы
проектной документации и
негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий в случаях,
когда законодательством предусмотрено проведение такой экспертизы. Данный
этап
урегулирован
нормами
Градостроительного
кодекса
РФ,
а
также
нормативными правовыми актами органов исполнительной власти, например,
Постановлением Правительства РФ от 31.03.2012 №272 «Об утверждении
Положения об организации и проведении негосударственной экспертизы
проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий» [23].
7) получение разрешения на строительство в случаях, предусмотренных законом.
Данный этап урегулирован статьёй 50 Градостроительного кодекса РФ, а также
нормативными правовыми актами органов исполнительной власти, в том числе
Приказом
Минстроя
России
от
23.05.2016
№343/пр
«Об
утверждении
17
Административного регламента Министерства строительства и жилищнокоммунального
хозяйства
Российской
Федерации
по
предоставлению
государственной услуги по выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию объектов
капитального строительства, указанных в пункте 4 части 5 и пункте 1 части 6
статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (за исключением
объектов капитального строительства, в отношении которых выдача разрешений
на строительство возложена на иные федеральные органы исполнительной
власти)» [30].
8)
направление
в
уполномоченные
на
осуществление
государственного
строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган
исполнительной власти субъекта Российской Федерации или уполномоченную
организацию, осуществляющую государственное управление использованием
атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности,
связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и
ядерных энергетических установок военного назначения извещения о начале
работ. Пункт 5 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ устанавливает срок, в
который такое извещение должно быть направлено – не позднее 7 рабочих дней
до начала осуществления работ. При этом порядок осуществления надзора
разъяснён в Письме Минэкономразвития РФ от 09.11.2011 №д02-8729 «О
разъяснении ряда понятий, связанных с осуществлением государственного
строительного надзора» [39].
9) непосредственное осуществление строительства, реконструкции, капитального
ремонта объекта капитального строительства. Данный этап урегулирован
нормами Градостроительного кодекса РФ, а также нормативными правовыми
актами, например, Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 №312 «Об
утверждении
«Положение
технического
ведомственных
об
организации
обслуживания
строительных
и
проведении
жилых
зданий,
норм
Госкомархитектуры
реконструкции,
объектов
ремонта
и
коммунального
и
социально-культурного назначения» [26]. Кроме того, некоторые положения
указанной нормы разъяснены в Письме Минстроя России от 06.11.2015 №35881-
18
АБ/08 «О необходимости получения свидетельства о допуске к работам по
строительному контролю лицу, осуществляющему строительство» [40] и иных
актах органов исполнительной власти.
10) получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Данный этап также в
общем виде урегулирован статьёй 55 Градостроительного кодекса РФ, а более
подробно регламентирован Приказом Минстроя России от 19.02.2015 №117/пр
«Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на
ввод объекта в эксплуатацию» [28].
11) Государственная регистрация прав на вновь созданный объект капитального
строительства на основании документов, подтверждающих его создание. Данный
этап
урегулирован
Федеральным
законом
от
13.07.2015
№218-ФЗ
«О
государственной регистрации недвижимости» [17].
Таким образом, можно сделать вывод о том, что понятие «строительная
деятельность»
является
«градостроительная
более
широким
деятельность»,
по
отношению
«градостроительство»,
к
понятиям
«строительство»,
поскольку охватывает не только непосредственно этап возведения объекта, но и
этапы по подготовке к нему, в том числе, предоставление земельного участка,
создание проектной документации, получение разрешительных документов, а
также этапы по введению объекта в эксплуатацию, регистрации прав на него и
другие.
Отметим, что доля участия государства в строительных правоотношениях
достаточно
велика,
что
обусловлено
спецификой
самой
строительной
деятельности, как представляющей опасность для граждан и окружающей среды.
В связи с этим регулирование строительных отношений осуществляется
комплексно нормативными правовыми актами различных отраслей права и
различного уровня с применением императивного и диспозитивного методов
правового регулирования.
19
1.2. Субъекты строительной деятельности и законодательные требования к
ним
В рамках законодательного определения «градостроительной деятельности»
круг её субъектов не обозначен. Однако, исходя из системного толкования норм
Градостроительного кодекса РФ, а также этапов строительной деятельности,
можно выделить следующих субъектов:
1. Застройщик. В пункте 16 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ
содержится следующее определение понятия «застройщик»: «это физическое или
юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке
или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении
бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной
(муниципальной)
собственности
органы
государственной
власти
(государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии
"Росатом",
Государственная
корпорация
по
космической
деятельности
"Роскосмос", органы управления государственными внебюджетными фондами
или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных
бюджетным законодательством РФ, на основании соглашений свои полномочия
государственного (муниципального) заказчика) строительство, реконструкцию,
капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение
инженерных
изысканий,
подготовку
проектной
документации
для
их
строительства, реконструкции, капитального ремонта» [2].
Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об
архитектурной
деятельности
в
Российской
Федерации»
[10]
заказчиком
(застройщиком) является гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение
осуществить
строительство,
реконструкцию
архитектурного
объекта,
для
строительства которого требуется разрешение на строительство.
Пункт 1 статьи 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений
в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [13] определяет
застройщика путём установления к нему следующих требований:
20
-
хозяйственное общество или основное общество которого либо любое из
дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трёх
лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей
площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при
наличии
полученных
в
порядке,
установленном
законодательством
о
градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких
многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика,
и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного
подряда;
- имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в
предусмотренных законом случаях на праве безвозмездного пользования
земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого
строительства для строительства (создания) на этом земельном участке
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением
объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения
на строительство;
- наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».
Таким образом, Градостроительный кодекс РФ и Федеральный закон «Об
архитектурной деятельности в Российской Федерации»
закрепляют более
широкое понятие «застройщик», в то время как Федеральный закон «Об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и
о
внесении
изменений
в
некоторые
законодательные
акты
Российской
Федерации» понятие «застройщик» рассматривает в более узком смысле. К
аналогичному выводу приходят и А.А. Пахаруков и В.Н. Белоусов [92], которые
считают, что «… понятие «застройщик» рассматривается в Законе о долевом
участии в узком смысле, а в Градостроительном кодексе РФ и Законе об
архитектурной деятельности - в широком».
Застройщик, по мнению Е.К. Трутнева [101, c.39], «… выступает ключевой
фигурой в двух отношениях: как единственное лицо, имеющее права на
осуществление каких бы то ни было строительных действий в отношении
21
земельного участка, и как лицо, мотивация и действия которого ограничены
требованиями публичной власти и его собственными планами».
В
процессе
организацию
своей
деятельности
строительной
застройщик
деятельности,
может
осуществлять
с
привлечением
как
специализированного заказчика, так и без него. В первом случае застройщик
лишь привлекает денежные средства, а во втором – он совмещает в себе функции
заказчика и застройщика. Кроме того, застройщик может самостоятельно
выполнять строительные работы, то есть осуществлять функции подрядчика без
привлечения строительной организации, но только в том случае, если он
соответствует
требованиям,
необходимым
в
рамках
действующего
законодательства для осуществления таких работ. Так, Р.Р. Ганеев [81], выделяет
два основных типа застройщиков: «… первый тип, связанный с самостоятельным
обеспечением строительства, на свой риск и при соблюдении необходимых
требований законодательства о градостроительной деятельности, и второй,
связанный с обеспечением строительства путём привлечения стороннего
подрядчика на основании договора строительного подряда».
Необходимо отметить, что в законодательстве также встречается термин
«заказчик-застройщик», под которым, согласно п. 1.2 Положения о заказчикезастройщике
(едином
заказчике,
дирекции
строящегося
предприятия)
и
техническом надзоре» [24] понимается юридическое лицо, которое распоряжается
денежными
средствами,
выделяемыми
на
финансирование
капитальных
вложений, и всеми материальными ценностями, учитываемыми на балансе
капитального строительства, а также имеет печать со своим наименованием.
Указанное Положение предъявляет ряд требований к заказчику-застройщику,
закрепляет его задачи и функции, устанавливает порядок создания и прекращения
деятельности
заказчика-застройщика,
определяет
полномочия
его
исполнительных органов, а также регламентирует порядок осуществления
надзора заказчика-застройщика за строительством. Таким образом, заказчикзастройщик фактически выполняет функцию организатора строительства.
22
Хотя
указанное
Положение
является
юридически
действующим,
в
Градостроительном кодексе РФ с 01 января 2013г. стало использоваться иное
понятие, характеризующее лицо-организатора строительной деятельности, а
именно:
«технический
заказчик».
Согласно
пункту
22
статьи
1
Градостроительного кодекса РФ [2] технический заказчик – это юридическое
лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает
договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной
документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов
капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных
видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или)
осуществляющим
подготовку
проектной
документации,
строительство,
реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства,
материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ,
утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для
получения
разрешения
на
ввод
объекта
капитального
строительства
в
эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством
о градостроительной деятельности.
Одним
предъявляемых
заказчику,
к
техническому
из
обязательных требований,
является
членство
в
саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурностроительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального
ремонта объектов капитального строительства. Необходимо отметить, что
указанные понятия, характеризующие организатора строительной деятельности,
являются идентичными.
Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
не предусматривают специальных требований к организационно-правовой форме
застройщика. Однако нормы Федерального закона, определяя застройщика, как
хозяйственное общество, исключают возможность участия в строительной
деятельности в качестве застройщиков индивидуальных предпринимателей.
23
Многие авторы рассматривают данное положение как один из способов защиты
прав граждан, вкладывающих денежные средства в долевое строительство [84,
c.165]. Е.Г. Козлова [87], в свою очередь, считает, что «… данное положение
обеспечивает больший уровень профессионализма и финансовой устойчивости
застройщика».
Ответственность застройщика может быть предусмотрена как законом, так и
договором. Общие положения об ответственности застройщика или технического
заказчика при строительстве объекта содержатся в главе 8 Градостроительного
кодекса РФ. Так, п. 3 ст. 60 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что в
случае
причинения
незавершённого
вреда
вследствие
строительства,
разрушения,
нарушения
повреждения
требований
объекта
безопасности
при
строительстве такого объекта возмещение вреда и выплата компенсации сверх
возмещения вреда осуществляются застройщиком или техническим заказчиком,
если соответствующим договором предусмотрена обязанность технического
заказчика возместить причинённый вред, либо, если застройщик или технический
заказчик не докажет, что указанные разрушение, повреждение, нарушение
возникли
вследствие
умысла
потерпевшего,
действий
третьих лиц
или
непреодолимой силы.
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации» предусматривает различные виды
гражданско-правовой
ответственности
для
застройщиков-участников
строительства многоквартирных жилых домов: неустойка, возмещение убытков,
расторжение договора по инициативе участника долевого строительства в
определённых случаях. На основании Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О
защите прав потребителей», если участником долевого строительства является
физическое лицо, застройщик при причинении морального вреда обязан его
возместить на основании п. 1 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите
прав потребителей» [9]. Гражданско-правовая ответственность застройщика, не
подпадающего под нормы Федерального закона об участии в долевом
24
строительстве, наступает, например, по ст. 395 Гражданского кодекса РФ
(неустойка), ст. 15 Гражданского кодекса РФ (возмещение убытков).
Застройщик
может
быть
привлечён
также
к
административной
ответственности (ст. ст. 9.4, 14.7, 14.8, 14.28, ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ [7]) и к
уголовной ответственности в соответствии со ст. 200.3 Уголовного кодекса РФ [8]
«привлечение
денежных
средств
граждан
в
нарушение
требований
законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».
Таким
образом,
строительной
застройщик
деятельности.
является
Понятие
необходимым
застройщик,
субъектом
в
предусмотренное
в
Градостроительном кодексе РФ, является общим и распространяется на всех
субъектов
строительной
деятельности.
Застройщиком
может
являться
юридическое лицо, организационно-правовая форма которого соответствует
статусу застройщика и отвечает предусмотренным в законе признакам.
Застройщик несёт гражданско-правовую ответственность в соответствии с
договором, Градостроительным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ,
специальными Федеральными законами. Застройщик может быть привлечён к
административной и уголовной ответственности при наличии в его деятельности
составов соответствующих правонарушений.
2. Пункт 17 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ в качестве одного из
субъектов строительной деятельности называет саморегулируемую организацию
в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования,
строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального
строительства, под которой понимается некоммерческая организация, созданная в
форме
ассоциации
(союза)
и
основанная
на
членстве
индивидуальных
предпринимателей и (или) юридических лиц, выполняющих инженерные
изыскания или осуществляющих подготовку проектной документации или
строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального
строительства по договорам о выполнении инженерных изысканий, о подготовке
проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте
25
объектов
капитального
строительства,
заключённым
с
застройщиком,
техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания,
сооружения, либо со специализированной некоммерческой организацией, которая
осуществляет
деятельность,
направленную
на
обеспечение
проведения
капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
В качестве целей такой саморегулируемой организации статья 55.1
Градостроительного кодекса РФ называет следующие:
- предупреждение причинения вреда жизни или здоровью физических лиц,
имуществу
физических
или
юридических
лиц,
государственному
или
муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью животных
и растений, объектам культурного наследия народов Российской Федерации
вследствие недостатков работ, которые оказывают влияние на безопасность
объектов капитального строительства и выполняются членами саморегулируемых
организаций;
- повышение качества выполнения инженерных изысканий, осуществления
архитектурно-строительного проектирования,
строительства,
реконструкции,
капитального ремонта объектов капитального строительства;
-
обеспечение
исполнения
членами
саморегулируемых
организаций
обязательств по договорам подряда на выполнение инженерных изысканий, на
подготовку
проектной
заключенным
с
документации,
использованием
договорам
конкурентных
строительного
способов
подряда,
определения
поставщиков (подрядчиков, исполнителей) в соответствии с законодательством
Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ,
услуг
для
обеспечения
государственных
и
муниципальных
нужд,
законодательством Российской Федерации о закупках товаров, работ, услуг
отдельными видами юридических лиц, или в иных случаях по результатам торгов
(конкурсов, аукционов), если в соответствии с законодательством Российской
Федерации
проведение
торгов
(конкурсов,
аукционов)
соответствующих договоров является обязательным.
для
заключения
26
Содержанием деятельности саморегулируемой организации в области
инженерных
изысканий,
архитектурно-строительного
проектирования,
строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального
строительства являются разработка и утверждение документов, а также контроль
за соблюдением членами такой саморегулируемой организации требований этих
документов.
Необходимо
отметить,
что
введение
института
саморегулируемых
организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного
проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов
капитального строительства, по мнению А. Ишина [91], было призвано убрать
такой бюрократический барьер, как лицензирование, и передать контроль над
отраслью предпринимателям. Е.А. Павлодский [91] отмечал, что «… важной
составляющей
саморегулирования
государственного
регулирования
является
путём
устранение
передачи
избыточного
отдельных
функций
государственных органов саморегулируемой организации». Большинство авторов
сходятся во мнении, что существующий институт саморегулирования нуждается в
развитии и совершенствовании, в первую очередь, со стороны законодателя.
В настоящий момент Федеральным законом от 01.12.2007 №315-ФЗ «О
саморегулируемых
организациях»
[14]
закреплены
основные
функции
саморегулируемой организации. В Орловской области такой саморегулируемой
организацией является Ассоциация Саморегулируемая организация региональное
отраслевое объединение работодателей «Орловское региональное объединение
строителей» (СРО ОРОС). Согласно п.2.2 Устава СРО ОРОС [42] для достижения
уставных целей Ассоциация осуществляет следующие виды деятельности:
-
разрабатывает
и
устанавливает
условия
членства
субъектов
предпринимательской деятельности в Ассоциации;
-
принимает
меры
дисциплинарного
воздействия,
предусмотренные
законодательством Российской Федерации и документами Ассоциации, в
отношении своих членов;
27
- осуществляет анализ деятельности своих членов на основании информации,
представляемой ими в Ассоциацию в форме отчётов в порядке, установленном
внутренними документами Ассоциации, утверждёнными Общим собранием
членов Ассоциации;
- осуществляет контроль за предпринимательской или профессиональной
деятельностью своих членов в части соблюдения ими требований стандартов,
правил, внутренних документов и иных документов Ассоциации, условий
членства в саморегулируемой организации;
- рассматривает и осуществляет проверки обоснованности поступающих жалоб и
заявлений, писем на действия членов Ассоциации в соответствии с требованиями
законодательства Российской Федерации и документов Ассоциации, и дела о
нарушении ее членами требований стандартов и правил Ассоциации, условий
членства в Ассоциации;
- участвует в разработке и реализации проектов социально экономического
развития в пределах своей компетенции;
- участвует в разработке, подготовке и обсуждении документов, касающихся
вопросов строительства;
- осуществляет действия, направленные на сохранение Ассоциацией статуса
саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющих
строительство;
- ведёт реестр членов Ассоциации;
- оказывает всестороннюю помощь, защищает законные права и интересы членов
Ассоциации
в
органах
государственной
власти
и
органах
местного
самоуправления, в общественных объединениях и других организациях, а также
перед третьими лицами и гражданами;
- обеспечивает информационную открытость деятельности членов Ассоциации,
публикует информацию об их деятельности, создаёт сайт Ассоциации в сети
«Интернет» и размещает на нём информацию о деятельности Ассоциации и её
членов;
- проводит целевые конкурсы, выставки, конференции, совещания, семинары;
28
-
осуществляет
иную
деятельность
в
соответствии
с
действующим
законодательством и Уставом.
Уставом также закреплены права и обязанности Ассоциации, условия
членства в Ассоциации и порядок выхода из неё, права и обязанности членов
Ассоциации, определены порядок управления и органы управления Ассоциации и
др.
Таким образом, саморегулируемые организации в области инженерных
изысканий,
архитектурно-строительного
проектирования,
строительства,
реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства,
играют важную роль в обеспечении законности строительной деятельности,
соблюдении прав участников строительства, а также в обеспечении стабильности
правоотношений в указанной области.
3. Ещё одним субъектом строительной деятельности выступает подрядчик.
В рамках договора подряда могут выполняться не только строительные, но и
тесно
связанные
с
ними
проектные,
изыскательские,
монтажные,
пусконаладочные и другие работы.
В силу ст. 702 ГК РФ [4] по договору подряда одна сторона (подрядчик)
обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определённую
работу и сдать её результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат
работы и оплатить его. ГК РФ содержит и специальные нормы, посвящённые
строительному подряду. Так, в силу ст. 740 (п. 1) ГК по договору строительного
подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по
заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные
работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для
выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Статья 758 ГК РФ предусматривает также договор подряда на выполнение
проектных и изыскательских работ, по которому подрядчик (проектировщик,
изыскатель)
обязуется
по
заданию
заказчика
разработать
техническую
документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется
принять и оплатить их результат.
29
Что касается специальных требований, предъявляемых к подрядчику, то
согласно п. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ работы по договорам о
строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального
строительства, заключённым с застройщиком, техническим заказчиком, лицом,
ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором,
должны
выполняться
юридическими
только
лицами,
индивидуальными
которые
являются
предпринимателями
членами
или
саморегулируемых
организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта
объектов капитального строительства. Выполнение работ по строительству,
реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства по
таким договорам обеспечивается специалистами по организации строительства
(главными инженерами проектов). Работы по договорам о строительстве,
реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства,
заключённым
с
иными
лицами,
могут
выполняться
индивидуальными
предпринимателями или юридическими лицами, не являющимися членами таких
саморегулируемых организаций.
Общие положения о договоре подряда, а также правовой статус сторон,
закреплены нормами Гражданского кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ.
Однако они могут быть уточнены в рамках конкретного договора с учётом
особенностей выполняемых работ.
4. Государство и муниципальные образования участвуют в строительной
деятельности в лице своих уполномоченных органов.
Так, согласно статье 3 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости» [17] государственный кадастровый
учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного
реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином
государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным
Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной
власти и его территориальными органами. В Орловской области таким органом
является Управление Федеральной
службы государственной регистрации,
30
кадастра и картографии по Орловской области. К компетенции Управления
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по
Орловской области относятся: приём заявлений о государственном кадастровом
учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых документов;
проверка действительности поданных заявителем
документов и наличия
соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;
государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав; выдача
документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового
учёта
и
(или)
государственного
государственной
реестра
регистрации
недвижимости
и
прав;
ведение
предоставление
Единого
сведений,
содержащихся в нём; принятие на учёт в порядке, установленном органом
нормативно-правового регулирования, бесхозяйных недвижимых вещей и другие.
Интересы муниципальных образований в строительной деятельности
представляют исполнительные органы местного самоуправления. Так, в г. Орле
таким органом является Администрация г. Орла, которая в соответствии со ст.
24 Устава города Орла [36], в частности, организует разработку и реализацию
генерального плана города Орла, правил землепользования и застройки,
утверждает подготовленную на основе генерального плана города документацию
по планировке территории; выдаёт разрешения на строительство, разрешения на
ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции,
капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на
территории
города;
проектирования
утверждает
города;
ведёт
местные
нормативы
информационную
градостроительного
систему
обеспечения
градостроительной деятельности, осуществляемой на территории города.
Специфика статуса и особенности указанных субъектов предопределяют их
участие в различных видах градостроительных отношений. Кроме того,
указанные субъекты в рамках установленной компетенции участвуют также в
иных (то есть смежных с градостроительными) отношениях, в частности,
организационно-распорядительных (управленческих) отношениях, контрольно-
31
надзорных отношениях, информационных отношениях, отношениях по поводу
ответственности за нарушения градостроительного законодательства. К такими
субъектам, в частности, относится Федеральная служба по экологическому,
технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор). В сфере строительного
надзора Ростехнадзор выполняет следующие функции:
- организация и осуществление государственного строительного надзора;
- организация и осуществление государственного контроля (надзора) за
деятельностью
изысканий,
саморегулируемых
организаций
архитектурно-строительного
в
области
проектирования,
инженерных
строительства,
реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства;
- ведение государственного реестра саморегулируемых организаций в области
инженерных
изысканий,
архитектурно-строительного
проектирования,
строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального
строительства [18];
Таким образом, целями и задачами участия публичных субъектов
указанных
отношениях
регулирование
является
градостроительства,
законодательное
государственное
в
(нормотворческое)
и
муниципальное
управление градостроительной деятельностью и ее информационное обеспечение.
5. Авторский надзор за строительной деятельностью могут осуществлять
профессиональные
творческие
и
научные
организации,
которые
осуществляли проектную деятельность объекта капитального строительства
или реконструкции. Обязанность по осуществлению строительного контроля
Закреплена в п.2 ст. 53 Градостроительного кодекса РФ. Строительный контроль
проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления
строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора
строительного подряда строительный контроль проводится также застройщиком,
техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания,
сооружения, или региональным оператором либо привлекаемыми ими на
основании договора индивидуальным предпринимателем или юридическим
лицом. Застройщик или технический заказчик по своей инициативе может
32
привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для
проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.
В силу п. 2 ст. 1294 ГК РФ автор произведения архитектуры,
градостроительства
осуществление
или
садово-паркового
авторского
контроля
за
искусства
разработкой
имеет
право
документации
на
для
строительства и право авторского надзора за строительством здания или
сооружения либо иной реализацией соответствующего проекта. Порядок
осуществления авторского контроля и авторского надзора устанавливается
федеральным
органом
исполнительной
власти
по
архитектуре
и
градостроительству. Согласно разделу 4 «СП 11-110-99. Авторский надзор за
строительством зданий и сооружений» [25] авторский надзор осуществляется на
основании договора (распорядительного документа) и проводится, как правило,
в течение всего периода строительства и ввода в эксплуатацию объекта, а в
случае необходимости и начального периода его эксплуатации. Авторский
надзор
в случае
специалистами
–
его
выполнения
разработчиками
юридическим
рабочей
лицом
документации,
осуществляется
назначаемыми
руководством организации. Руководителем специалистов, осуществляющих
авторский надзор, назначается, как правило, главный архитектор или главный
инженер проекта.
1.3. Понятие и классификация объектов недвижимости для целей
регулирования строительной деятельности
Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ [3] к недвижимым вещам
(недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки
недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых
без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания,
сооружения, объекты незавершённого строительства. К недвижимым вещам
относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для
размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места),
33
если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в
установленном законодательством о государственном кадастровом учёте порядке.
Недвижимость применительно к отношениям, возникающим в процессе
осуществления строительной деятельности, выступает в качестве объекта.
Болтанова Е.С. [77,c.85], рассматривая объекты градостроительных отношений,
выделяет следующие:
- территория публичного образования: Российской Федерации, субъекта РФ,
а также муниципального образования, части территорий публичных образований,
такие, как: населённый пункт, элементы планировочной структуры, территории
объектов культурного наследия, зоны, выделенные в результате сплошного
зонирования;
- непосредственные объекты – земельные участки. Согласно ст. 6
Земельного кодекса РФ [6] недвижимой вещью, которая представляет собой часть
земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить её в
качестве индивидуально определённой вещи. Главным признаком, позволяющим
индивидуализировать земельный участок, являются его границы, которые
определяются посредством межевания и подтверждаются кадастровым учётом.
Болтанова Е.С.[77, c.87] предлагает разделить земельные участки на застроенные,
незастроенные и земельные участки, не подлежащие застройке. Исходя из анализа
положений Федерального закона от 19 июля 2011г. №246-ФЗ «Об искусственных
земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной
собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации» [16], можно сделать вывод о том, что в современном
гражданском обороте существует и такой объект, как искусственный земельный
участок. Он представляет собой сооружение, создаваемое на водном объекте
путём намыва или отсыпки грунта или посредством иных технологий и
признаётся после ввода в эксплуатацию земельным участком. Создание такого
земельного участка также требует наличия разрешительных документов,
подготовки
проектной
документации,
а
также
непосредственному созданию земельного участка.
проведения
работ
по
34
- объекты капитального строительства (объекты незавершённого строительства).
Статья 1 Градостроительного кодекса РФ определяет объект капитального
строительства как здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых
не завершено, кроме временных построек, киосков, навесов и иных подобных
построек.
Для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество
Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации
недвижимости» в пункте 4 статьи 8 закрепляет следующие виды недвижимого
имущества: земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место,
объект
незавершённого
строительства,
единый
недвижимый
комплекс,
предприятие как имущественный комплекс или иной вид. Рассмотрим более
подробно объекты, которые могут быть созданы в процессе осуществления
собственно строительной деятельности.
Термин
«объект
капитального
строительства»
является
родовым.
Законодатель, с одной стороны, называет четыре вида объектов, которые
относятся
к
числу
таковых
(здания,
строения,
сооружения,
объекты
незавершённого строительства), а с другой - перечисляет объекты, которые
таковыми не являются (временные постройки, киоски, навесы и другие подобные
постройки). Все указанные объекты являются предметами градостроительных и
иных отношений.
Особенность отнесения к соответствующим объектам заключается в том, что
законодательством РФ не установлен чёткий перечень объектов, которые
относятся к объектам капитального строительства. В связи с этим зачастую
определение объекта недвижимости в качестве капитального становится
предметом судебного разбирательства.
В судебной практике также возникают вопросы, касающиеся соотношения
понятий «объект капитального строительства» и «объект недвижимости». В
настоящее время практика складывается неоднозначно.
Так, согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного суда РФ
от 24.09.2013 №1160/13 по делу №А76-1598/2012 термин «объект капитального
35
строительства»
является
специальным
понятием
градостроительного
законодательства, поэтому им нельзя подменять правовую категорию «объект
недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объём и
содержание
[47].
Следовательно,
понятие
«объект
недвижимости»
не
тождественно понятию «объект капитального строительства».
К противоположному мнению пришёл Верховный Суд РФ в Определении
Верховного
Суда
РФ
от
03.12.2008
№9-Г08-19
[50]: понятие
«объект
недвижимости» тождественно понятию «объект капитального строительства».
Долгополов П.С. [82] предлагает следующие классификации объектов
капитального строительства.
По уровню значения объектов капитального строительства:
- объекты федерального значения (т.е. объекты капитального строительства,
иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления полномочий
по вопросам, отнесенным к ведению Российской Федерации);
- объекты регионального значения (т.е. объекты капитального строительства,
иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления полномочий
по вопросам, отнесенным к ведению субъекта РФ);
- объекты местного значения (т.е. объекты капитального строительства, иные
объекты, территории, которые необходимы для осуществления органами
местного самоуправления полномочий по вопросам местного значения и в
пределах
переданных
государственных
полномочий
в
соответствии
с
федеральными законами, законом субъекта РФ, уставами муниципальных
образований и оказывают существенное влияние на социально-экономическое
развитие муниципальных районов, поселений, городских округов).
В зависимости от функционального назначения и характерных признаков
объекты капитального строительства подразделяются на следующие виды:
- объекты производственного назначения (здания, строения, сооружения
производственного назначения, в том числе объекты обороны и безопасности), за
исключением линейных объектов;
- объекты непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения
36
жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения,
а также иные объекты капитального строительства непроизводственного
назначения);
- линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги,
линии электропередачи и другие).
Здание
-
это
разновидность
архитектурно-строительных
объектов,
направленная на создание условий для пребывания людей в целях постоянного
или временного проживания, либо создание условий для труда, социальнокультурного и иного обслуживания населения, а также хранения материальных
ценностей.
С позиции строительных критериев здание представляет собой архитектурностроительную постройку (сооружение), состоящую из несущих и ограждающих
или совмещённых конструкций, образующих наземный замкнутый объём,
предназначенный для пребывания или проживания людей и для выполнения
разных производственных процессов [76]. Легальное определение указанного
понятия содержится в подп.6 п.2 ст.2 Федерального закона от 30.12.2009 №384ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» [15], согласно
которому под зданием понимается результат строительства, представляющий
собой объёмную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную
части,
включающую
в
себя
помещения,
сети
инженерно-технического
обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную
для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения
продукции или содержания животных.
В теории гражданского права здания по целевому назначению подразделяют
на: жилые (жилой дом постоянного типа с длительным сроком службы) и
нежилые здания (предназначены для использования в производственных,
торговых, культурно-просветительных и других целях). Жилой дом, как указано в
ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ [5], - это индивидуально-определённое здание,
которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования,
37
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,
связанных с их проживанием в таком здании.
Здания
подразделяются
также
на
основные
(главенствующее
по
капитальности постройки, архитектурным признакам и своему предназначению) и
служебные (имеют по отношению к основному зданию второстепенное значение).
Служебные строения, как правило, бывают некапитального типа.
Определение понятия «строение» в Техническом регламенте о безопасности
зданий и сооружений от 30 декабря 2009 г. №384-ФЗ отсутствует. Исходя из
анализа градостроительных норм, можно сделать вывод о том, что строение – это
родовая юридическая категория, обозначающая совокупность капитальных
архитектурно-строительных объектов, включая здания, сооружения, объекты
незавершённого строительства и их разновидности. В этом смысле строение
можно считать синонимом понятия «объект капитального строительства». В то же
время могут быть строения некапитального типа.
Применительно к учёту жилищного фонда под строениями понимаются
отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей,
как одно целое, а также служебные строения: сараи, гаражи индивидуального
пользования, навесы, дворовые погреба и т.п. [26].
В.В. Витрянский отмечает, что «… попытки дать юридические дефиниции
понятий «здание» и «сооружение» не целесообразны, поскольку указанные
понятия не относятся к числу правовых категорий. Ещё более сомнительны
попытки выделить различия между этими понятиями... правильнее было бы
употреблять выражение «здания и иные сооружения» [78]. В ряде научных работ,
посвящённых исследуемому вопросу, выделяется следующее отличие зданий от
сооружений: первые предназначены для постоянного проживания в них людей, а
вторые – для использования в технических целях, люди находятся там лишь
короткое время. Следовательно, основным отличием между зданиями и
сооружениями является время пребывания в них. Здания предназначены для
«проживания и (или) деятельности», а сооружение – для «временного
пребывания».
38
Понятие «объект незавершённого строительства» в законодательстве чётко
не определено. Однако, в Методических рекомендациях по бухгалтерскому учету
инвестиций,
осуществляемых
в
форме
капитальных
вложений
в
сельскохозяйственных организациях [41] содержится следующее определение: к
объектам, находящимся в незавершённом строительстве, относятся объекты:
- строительство которых продолжается;
-
строительство
которых
приостановлено,
законсервировано
или
окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке;
- находящиеся в эксплуатации, по которым акты приёмки ещё не оформлены
в установленном порядке.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. №25 «О
применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского
кодекса РФ» [48] сказано, что при разрешении вопроса о признании правомерно
строящегося
объекта
недвижимой
вещью
(объектом
незавершённого
строительства) необходимо установить, что на нём по крайней мере полностью
завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1
ст. 130 ГК РФ); замощение земельного участка, не отвечающее признакам
сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной
недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).
Таким образом, объектом незавершённого строительства можно признать
вновь
создаваемый
индивидуально-определённый
объект
недвижимости,
незавершённый строительством (на котором приостановлены либо ведутся
работы) и (или) не поставленный на кадастровый или иной учёт и не
зарегистрированный в установленном порядке (работы прекращены либо объект
законсервирован или фактически эксплуатируется).
Что
касается
линейных
объектов,
то
в
пункте
10.1
статьи
1
Градостроительного кодекса РФ перечислены объекты, относящиеся к линейным,
а именно: линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные
сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и
другие подобные сооружения. Однако в пункте 6 части 1 статьи 7 Федерального
39
закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»
приведён более широкий перечень видов линейных объектов, к которым могут
быть отнесены дороги, а также нефтепроводы, газопроводы, иные трубопроводы.
При соблюдении предусмотренных в ст. 133.1 ГК РФ условий линейный
объект может быть признан единым недвижимым комплексом, на который
распространяется правовой режим недвижимости и неделимых вещей.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрен достаточно
широкий
перечень
объектов
недвижимого
имущества.
Каждый
объект
недвижимого имущества обладает специфическими, присущими только ему
признаками, законодательное закрепление которых позволяет правильно его
квалифицировать. Но, несмотря на это, в правоприменительной практике многие
вопросы, касающиеся отдельных видов недвижимого имущества, остаются не
решёнными.
40
ГЛАВА 2. НОРМАТИВНОЕ ЗАКРЕПЛЕНИЕ И ПРАВОВАЯ
ХАРАКТЕРИСТИКА ЭТАПОВ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТА
НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Приобретение и оформление прав на земельный участок для
строительства объекта недвижимости
Согласно часть 3 статьи 6 Земельного кодекса РФ под земельным участком
понимается недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной
поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить её в качестве
индивидуально определённой вещи. В случаях и в порядке, которые установлены
федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.
Следовательно, земельному участку присущи определённые характеристики. В
первую очередь, это границы земельного участка. Кроме того, по мнению С.Ю.
Стародумовой, к таким характеристикам следует отнести также и «… природные,
антропогенные и фактические (физические) характеристики» [96, c.94]. Тоточенко
Д.А.[100, c.155], также выделяя среди характеристик земельного участка
природно-антропогенные,
считает, что «… под таковыми следует понимать
наличие на земельном участке природных объектов, изменённых в результате
хозяйственной и иной деятельности, или объектов, созданных человеком,
обладающих свойствами природных объектов и имеющих рекреационное и
защитное значение».
Исходя из анализа пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, можно
сделать вывод о том, что земельный участок, предоставляемый для строительства
должен обладать следующими характеристиками:
1. Земельный участок должен быть предоставлен в установленном порядке. Глава
V.1 Земельного кодекса РФ предусматривает порядок предоставления земельных
участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Основаниями для предоставления земельного участка в таком случае служат:
- Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления в
случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в
постоянное (бессрочное) пользование. Так, например, согласно пункту 6 статьи 28
41
Федерального закона №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных
некоммерческих
объединениях
граждан»
[11]
исполнительный
орган
государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом
предоставления соответствующего земельного участка, в двухнедельный срок с
даты получения заявления и необходимых документов в соответствии с пунктом 4
и 5 данной статьи обязан принять решение о предоставлении в собственность
такого земельного участка либо об отказе в его предоставлении. Основанием для
отказа
в
предоставлении
в
собственность
земельного
участка
является
установленный федеральным законом запрет на предоставление земельного
участка в частную собственность [60].
- Договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в
собственность за плату. Порядок предоставления в собственность за плату
земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной
собственности, без проведения торгов, установлен статьей 39.17 Земельного
кодекса Российской Федерации. Указанный порядок предусматривает подачу
заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий
перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень
прилагаемых к нему документов. В течение десяти дней со дня поступления
заявления
о предоставлении земельного
участка
уполномоченный орган
возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям
пункта 1 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, подано в иной
уполномоченный
орган
или
к
заявлению
не
приложены
документы,
предоставляемые в соответствии с пунктом 2 статьи 39.17 Земельного кодекса
Российской Федерации. При этом уполномоченным органом должны быть
указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка.
Согласно пункту 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, в
срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении
земельного
участка
уполномоченный
орган
рассматривает
поступившее
заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных
42
статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и
проверки совершает одно из следующих действий:
1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды
земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным
участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты
указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование
испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;
2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность
бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется
образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и
направляет принятое решение заявителю;
3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при
наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16
Земельного кодекса Российской Федерации, и направляет принятое решение
заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
В силу пункта 7 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации,
проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и
представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней
со дня получения заявителем проектов указанных договоров.
Статья
39.16
Земельного
кодекса
Российской
Федерации
содержит
исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых
уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении
земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной
собственности, без проведения торгов. В соответствии с пунктами 14, 25 данной
статьи уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении
земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной
собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих
оснований: разрешённое использование земельного участка не соответствует
целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о
предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения
43
линейного объекта в соответствии с утверждённым проектом планировки
территории; площадь земельного участка, указанного в заявлении о его
предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения
земельного
участка,
проекте
межевания
территории
или
в
проектной
документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный
участок образован, более чем на десять процентов; указанный в заявлении о
предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из
оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на
праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка; границы
земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат
уточнению в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 №221-ФЗ «О
государственном кадастре недвижимости» [62].
Как указано в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного
Суда РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением
земельного законодательства», согласно статье 2 Закона о введении в действие
Земельного кодекса РФ при продаже в соответствии со статьёй 36 Земельного
кодекса РФ земельных участков собственникам расположенных на них зданий,
строений, сооружений их стоимость определяется субъектом Российской
Федерации, а если она не определена, применяется установленная минимальная
ставка земельного налога.
Следовательно, определяя цену земельного участка по договору куплипродажи, заключаемому в соответствии со статьёй 36 Земельного кодекса РФ,
стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ,
содержащим
императивную
норму
о
конкретных
условиях определения
стоимости земельного участка.
Положения Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» при определении цены земельного
участка по такому договору применению не подлежат.
Поэтому, если на момент заключения договора купли-продажи земельного
участка субъектом Российской Федерации конкретная цена земельного участка
44
согласно статье 2 Закона о введении в действие ЗК РФ не определена, подлежит
применению соответствующая минимальная ставка земельного налога.
Если до определения субъектом Российской Федерации цены земельного
участка стороны в договоре купли-продажи по соглашению установили цену
земельного участка без учёта требований статьи 2 Закона о введении в действие
Земельного кодекса РФ, то данное обстоятельство не влечёт признания договора
незаключённым.
- Договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду. По
общему
правилу
договор
аренды
земельного
участка,
находящегося
в
государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах,
проводимых в форме аукциона.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или
муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае
предоставления
земельного
участка,
на
котором
расположены
здания,
сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам,
которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного
ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного Кодекса, на
праве оперативного управления.
Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность
или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками
зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
На основании положений статьи 35 Земельного кодекса РФ, статьи 273
Гражданского кодекса РФ предоставление земельных участков собственникам
зданий, сооружений, расположенных на этих участках, осуществляется с учётом
фактического землепользования. При этом собственник недвижимого имущества,
обращающийся за предоставлением в собственность земельного участка, на
котором такое имущество расположено, должен обосновать необходимость
приобретения земельного участка в испрашиваемом размере [63].
- Договор безвозмездного пользования в случае предоставления земельного
участка в безвозмездное пользование. Согласно подпункту 11 пункта 2 статьи
45
39.10 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной
или
муниципальной
организациям,
собственности,
созданным
гражданами,
предоставляются
для
ведения
некоммерческим
огородничества
или
садоводства в безвозмездное пользование на срок не более чем пять лет.
Согласно
пункту 4
статьи
39.10
Земельного
кодекса
РФ
договор
безвозмездного пользования земельным участком для ведения садоводства,
заключаемый с некоммерческой организацией, созданной гражданами, должен
предусматривать обязанность этой некоммерческой организации обеспечить
подготовку в отношении соответствующего земельного
участка
проекта
планировки территории и проекта межевания территории, а также проведение
кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в
соответствии с утверждённым проектом межевания территории.
Процедура предварительного согласования предоставления земельного
участка регламентирована нормами, содержащимися в статье 39.15 Земельного
кодекса РФ.
Предельный размер земельного участка, который может быть предоставлен в
безвозмездное
пользование
садоводческому
или
огородническому
некоммерческому объединению, не может превышать площадь, рассчитанную как
сумма площади садовых или огородных земельных участков и площади
земельных участков, подлежащих отнесению к имуществу общего пользования
[66].
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной
собственности,
осуществляется
исполнительным
органом
государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их
компетенции в соответствии с Земельным кодексом РФ.
В юридической литературе существует мнение о необходимости введения
такого вещного права, как право застройки земельного участка. Право застройки
направлено на предоставление гражданам и юридическим лицам, не имеющим
собственной земли, возможности строительства на чужих земельных участках и
последующей эксплуатации построенных объектов на праве, приближенном к
46
собственности, подлежащем отчуждению, передаче по наследству, обременению
залогом в течение длительных сроков, с установлением обязанности внесения
платы за застройку с указанной в законе или договоре периодичностью.
Право застройки как ограниченное вещное право было закреплено ещё в
начале прошлого века в законодательстве Германии, Австрии, Швейцарии.
Позднее оно получило распространение во Франции, Италии, Нидерландах,
Португалии, Швеции, Финляндии [83, c.78].
Объектом права застройки выступает земельный участок. С момента
создания здания и (или) сооружения, относительно которых установлено право
застройки, они становятся объектом права вместе с земельным участком.
Емелькина И.А. [82,c. 80], сравнивая право аренды и право застройки,
выделяет следующие преимущества права застройки:
- Право аренды на сегодняшний день фактически является механизмом, с
помощью которого государство передаёт земельные участки в частную
собственность. В доктрине и практике неоднократно отмечали несовершенство
конструкции, при которой земельный участок предоставляется в аренду для
строительства дома заведомо с целью невозврата объекта аренды собственникуарендодателю, как правило, в подобных случаях не предполагаются какие-либо
длительные арендные отношения [98, c. 35].
- Несмотря на то, что право застройки возникает на основании договора и
считается возникшим с момента государственной регистрации, оно не имеет
относительной природы. Его абсолютность, как и любого вещного права,
подтверждается публичным реестром, в который должны быть внесены сведения
договора об установлении вещного права, и далее как застройщик, так и
собственник земельного участка, а также третьи лица будут обладать
информацией о содержании данного договора исходя из публичного реестра.
Абсолютный
характер
предусматривает
исчерпывающее
законодательное
регулирование, открытую информацию в реестре, что будет способствовать
защите интересов как добросовестных приобретателей, так и любых третьих лиц.
В то время, как договор аренды действует на протяжении существования
47
арендных отношений и обязателен для исполнения только его контрагентами, то
есть не распространяется на третьих лиц.
2. Вид разрешённого использования земельного участка должен соответствовать
назначению объекта и допускать расположение на нём такого объекта. Шарапов
В.В. [102] отмечает, что «… разрешённое использование - это важнейшая
юридическая характеристика земельного участка, которая, с одной стороны,
позволяет совместно с целевой категорией определить правовой режим
использования участка, а с другой стороны, в зависимости от вида разрешённого
использования рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка. В свою
очередь, от размера кадастровой стоимости земельного участка зависит сумма
земельного налога, а также размер арендной платы при аренде земельных
участков, находящихся в федеральной собственности, и размер платы за
изменение разрешённого использования земельного участка, установленной на
территории того или иного субъекта РФ».
Если
на
территорию
земельного
участка
утверждены
правила
землепользования и застройки, предусмотренные статьёй 30 Градостроительного
кодекса
РФ,
то
виды
разрешённого
использования
обозначаются
в
градостроительном регламенте, установленном на территории муниципального
образования или на его части, в том числе на конкретный земельный участок.
Этот документ после его утверждения органами местного самоуправления
направляется в Росреестр. В соответствии с ним специалисты Росреестра вносят
запись в государственный кадастр недвижимости о принадлежности земельного
участка к территориальной зоне, указанной в правилах землепользования и
застройки.
Статья 37 Градостроительного кодекса
РФ выделяет следующие виды
разрешённого использования земельных участков и объектов капитального
строительства:
1) основные виды разрешённого использования;
2) условно разрешённые виды использования;
48
3) вспомогательные виды разрешённого использования, допустимые только
в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешённого
использования и условно разрешённым видам использования и осуществляемые
совместно с ними.
Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 №540 [31] утверждён
Классификатор видов разрешённого использования земельных участков.
Из пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ следует, что любой вид
разрешённого использования из предусмотренных зонированием территорий
видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур
согласования.
Предоставление разрешения на условно разрешённый вид использования
земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в
порядке, предусмотренном статьёй 39 Градостроительного кодекса РФ органом
местного самоуправления.
Статьёй 39 Градостроительного кодекса РФ также предусмотрено:
- заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешённый
вид
использования
земельного
участка
лицо
направляет
заявление
о
предоставлении разрешения в комиссию;
- проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешённый
вид использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или
публичных слушаниях;
- в случае, если условно разрешённый вид использования земельного
участка
может оказать негативное
воздействие
на
окружающую среду,
общественные обсуждения или публичные слушания проводятся с участием
правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства,
подверженных риску такого негативного воздействия;
- на основании заключения о результатах общественных обсуждений или
публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на
условно разрешённый вид использования комиссия осуществляет подготовку
рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид
49
использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием
причин принятого решения и направляет их главе местной администрации;
-
глава
местной
администрации
после
поступления
указанных
рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно
разрешённый вид использования или об отказе в предоставлении такого
разрешения.
В соответствии с п. 4 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости» дополнительные сведения о
виде или видах разрешённого использования земельного участка вносятся в
кадастр недвижимости.
Таким образом, предоставление и оформление прав на земельный участок
представляет собой сложную процедуру, требующую тесного взаимодействия с
органами местного самоуправления. Правовое регулирование данного этапа
осуществляется правовыми актами различных отраслей и уровней. Важную роль
здесь играет земельное законодательство, а также акты органов местного
самоуправления, регламентирующие порядок предоставления прав на земельный
участок.
2.2. Правовое регулирование разработки проекта объекта недвижимости
В общем виде архитектурно-строительное проектирование урегулировано
главой
6
Градостроительного
проектирование,
строительство,
кодекса
РФ
реконструкция
«Архитектурно-строительное
объектов
капитального
строительства», а именно: статьёй 48 Градостроительного кодекса РФ, которая
охватывает два основных аспекта архитектурно-строительного проектирования.
Во-первых, требования к проектно-строительной документации, во-вторых,
требования к порядку её подготовки. Указанная норма носит бланкетный
характер, что вызывает необходимость обратиться к подзаконным актам.
50
Согласно статье 48 Градостроительного кодекса РФ архитектурностроительное проектирование осуществляется путём подготовки проектной
документации применительно к объектам капитального строительства и их
частям,
строящимся,
реконструируемым
в
границах
принадлежащего
застройщику или иному правообладателю. Исходя из системного анализа
указанной нормы, можно выделить существенные для проектирования условия:
1.
Как
указал
Двенадцатый
арбитражный
апелляционный
суд
в
Постановлении от 04.12.2015 по делу № А57-15359/2015 [67], строительство и
реконструкция объектов капитального строительства могут осуществляться на
основании проектной документации, утверждённой в установленном порядке
застройщиком или техническим заказчиком. При этом, в Постановлении
Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2015 №15АП4824/2015 по делу №А32-42308/2014 [70] отмечено, что проектная документация
утверждается застройщиком или техническим заказчиком только при наличии
положительного заключения экспертизы проектной документации.
2. Архитектурно-строительное проектирование должно осуществляться в
границах принадлежащего застройщику земельного участка, за исключением
строительства линейных объектов [73].
3. Архитектурно-строительное проектирование может производить только
правообладатель земельного участка. При несоблюдении указанного требования
объект будет являться в соответствии со статьёй 222 Гражданского кодекса РФ
самовольной постройкой.
Под проектной документацией понимается документация, содержащая
материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую
архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженернотехнические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов
капитального строительства, их частей, капитального ремонта. Форма такой
документации устанавливается Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008
№87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их
содержанию» [21]. Данное Постановление регламентирует, что проектная
51
документация состоит из текстовой и графической частей. Текстовая часть
содержит сведения в отношении объекта капитального строительства, описание
принятых технических и иных решений, пояснения, ссылки на нормативные и
(или)
технические
документы,
используемые
при
подготовке
проектной
документации и результаты расчётов, обосновывающие принятые решения.
Графическая часть отображает принятые технические и иные решения и
выполняется в виде чертежей, схем, планов и других документов в графической
форме.
Подготовка
проектной
документации
должна
осуществляться
в
соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной
тайне [21]. Нередко проектная документация включает в себя целый комплекс
документов, перечисленных в пунктах 12 и 14 статьи 48 Градостроительного
кодекса РФ, также в статье 3 Федерального закона от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об
архитектурной деятельности в Российской Федерации» [10]. Кроме того, как
указано в Апелляционном определении Самарского областного суда от 09.03.2016
г. по делу №33-2884/2016, помимо поименованных документов, суды нередко
относят к проектной документации также эскизный проект. Но существует и
противоположная судебная практика, согласно которой эскиз не включают в
состав проектной документации, ссылаясь на то, что разработка эскизов по
отношению к проектной документации носит предварительный характер [55].
Необходимо отметить, что на архитектурный проект, как часть проектной
документации, распространяются авторские права. При этом объектом авторского
права выступает архитектурный проект, в котором выражено архитектурное
решение. Данная позиция была сформулирована
Президиумом Высшего
Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 27.09.2011г. №5816/11 [43].
Зачастую на практике используется понятие «рабочая документация»
применительно к проектной документации. Однако Градостроительный кодекс
РФ не предусматривает такого понятия. Разъяснение этого положения дано в
письме Министерства регионального развития РФ от 27 марта 2012 г. №6832ДШ/08 «О необходимости получения свидетельства о допуске к работам, которые
оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, при
52
подготовке рабочей документации». Как поясняет министерство, в целях
реализации
в
процессе
строительства
архитектурных,
технических
и
технологических решений, содержащихся в проектной документации, на объект
капитального строительства разрабатывается рабочая документация, состоящая из
документов в текстовой форме, рабочих чертежей, спецификации оборудования и
изделий.
Рабочая
документация
должна
соответствовать
проектной
документации. Объём, состав и содержание рабочей документации должны
определяться заказчиком (застройщиком) в зависимости от степени детализации
решений, содержащихся в проектной документации, и указываются в задании на
проектирование. Действующее законодательство не содержит сведений о
необходимости наличия свидетельства о допуске, выдаваемого СРО в области
проектирования, для разработки рабочей документации.
Проектная документация объектов капитального строительства и результаты
инженерных
изысканий,
выполненных
для
подготовки
такой
проектной
документации, подлежат экспертизе. Следует отметить, что изменения проектной
документации влияют на конструктивные и другие характеристики надежности и
безопасности как объектов капитального строительства в целом, так и уже
возведённой части спорного объекта. Следовательно, если после проведения
экспертизы были внесены какие-либо изменения в проектную документацию, то
необходимо проводить экспертизу вновь.
Предметом
экспертизы
являются
оценка
соответствия
проектной
документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарноэпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной
охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной,
ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных
изысканий. Наличие положительного заключения государственной экспертизы
является необходимым условием для разработки рабочей документации, по
которой непосредственно осуществляется проведение строительно-монтажных
работ. Строительство объектов по не прошедшей государственную экспертизу
проектной документации недопустимо [64]. Следовательно, в отсутствие
53
положительного заключения экспертизы проектной документации изготовление
рабочей документации не имеет правового основания.
Требования к каждому разделу проектной документации установлены в
Постановлении Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. №87 «О составе разделов
проектной документации и требованиях к их содержанию» [21].
Согласно пунктам 6, 11 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ к
исходным данным для проектирования относятся градостроительный план
земельного участка, технические условия на подключение и результаты
инженерных изысканий. Право на подготовку проектной документации возникает
у лица, обратившегося за выдачей градостроительного плана земельного участка,
лишь после получения такого плана - документа, содержащего всю необходимую
для проектирования и строительства информацию. При подготовке проектной
документации
обязанность
по
предоставлению
градостроительного
плана
возлагается на заказчика [52].
Объём и содержание проектной документации определяется индивидуально,
в зависимости от вида объекта капитального строительства.
Так,
например,
при
капитальном
ремонте
объектов
капитального
строительства подготавливаются специальные разделы проектной документации
в зависимости от того, какие работы будут выполняться.
Отдельное внимание необходимо уделить техническим условиям, то есть
дальнейшему
подключению
объекта
к
сетям
инженерно-технического
обеспечения. Правила подключения объекта капитального строительства к сетям
инженерно-технического
обеспечения
устанавливаются
Постановлением
Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. №83 [19]. Указанные правила закрепляют
общий порядок и процедуру подключения объекта капитального строительства к
сетям инженерно-технического обеспечения. Более подробно данный порядок
регламентирован актами органов местного самоуправления, а также внутренними
актами организаций, предоставляющих соответствующие услуги. Так, например,
МГТ «Орелгоргаз» ОАО «Орелоблгаз» разработал Порядок подключения
объектов газификации к газораспределительным сетям [43]. Данный порядок
54
подробно описывает непосредственно этапы работ по подключению к сетям
инженерно-технического обеспечения, а также требования к документам, которые
для этого необходимы.
Таким образом, понятие проектная документация на практике трактуется
гораздо шире. Разработка проекта объекта недвижимости представляется одним
из важнейших этапов, поскольку служит основанием для получения разрешения
на строительство. Кроме того, само строительство осуществляется в соответствии
с проектом. Следовательно, законодатель обоснованно
предъявляет
высокие
профессиональные требования к проектной документации, поскольку от этого
зависит дальнейшая эксплуатация и безопасность возводимого объекта, как для
граждан, так и для окружающей среды.
2.3. Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию как условия
легализации объекта недвижимости. Понятие и признаки самовольной
постройки
Разрешение на строительство представляет собой один из наиболее важных
документов, поскольку позволяет сделать вывод о том, что строительство ведется
без каких-либо нарушений и в соответствии с проектной документацией.
Легальное определение разрешения на строительство содержится в статье 51
Градостроительного кодекса РФ. Согласно указанной норме под разрешением на
строительство следует понимать документ, который подтверждает соответствие
проектной
документации
регламентом,
территории,
капитального
проектом
при
требованиям,
планировки
осуществлении
строительства,
не
установленным
территории
и
строительства,
являющегося
градостроительным
проектом
межевания
реконструкции
линейным
объекта
объектом,
или
требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом
межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции
линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального
строительства
на
земельном
участке
в
соответствии
с
разрешенным
55
использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в
соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Разрешение
на
строительство
даёт
застройщику
право
осуществлять
строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.
Порядок получения разрешения на строительство в общем виде установлен
Градостроительным кодексом РФ, но более подробную регламентацию получает в
актах органов местного самоуправления. Так, согласно Положению о порядке
деятельности комиссии по землепользованию и застройке Орловской области,
утверждённому Постановлением Правительства Орловской области от 8 апреля
2015г. №157 «О создании комиссии по землепользованию и застройке Орловской
области» [35] к функциям Комиссии среди прочего относятся обеспечение
предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования
земельного участка или объекта капитального строительства, а также обеспечение
предоставления
разрешения
на
разрешённого
строительства,
строительства.
Органом,
отклонение
от
реконструкции
уполномоченным
предельных
объектов
на
выдачу
параметров
капитального
разрешений
на
строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию в случаях и
порядке,
установленных
Градостроительным
законодательством
кодексом
Орловской
Российской
области,
Федерации
является
и
Управление
градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области. Его
деятельность регламентирована Положением об Управлении градостроительства,
архитектуры
и
землеустройства
Орловской
области,
утверждённым
Постановлением Правительства Орловской области от 26 декабря 2014г. №421
[34]. Можно сказать, что процедура выдачи разрешений на строительство и ввод в
эксплуатацию является необходимой мерой и преследует своей целью, в первую
очередь, обеспечение безопасности возводимых объектов, как в процессе их
строительства, так и эксплуатации, посредством контроля за соблюдением
градостроительных норм и правил и соответствия строящегося объекта проектной
документации.
56
При отсутствии разрешения на строительство возводимый объект можно
квалифицировать как самовольную постройку. Так, согласно пункту 1 статьи 222
Гражданского кодекса РФ [3] самовольной постройкой признаётся здание,
сооружение или другое строение, которые возведены или созданы на земельном
участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке,
разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного
объекта, либо возведённые, созданные без получения на это необходимых
разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и
правил.
Исходя из анализа правовых норм, можно выделить следующие признаки
самовольной постройки:
1) несоблюдение порядка предоставления земельного участка, на котором
возведена самовольная постройка;
2)
разрешённое
использование
земельного
участка
не
допускает
строительства на нём данного объекта;
3)
создание
объекта
без
получения
необходимых
разрешений,
удостоверяющих право собственника, владельца, арендатора или пользователя
объекта недвижимости на осуществление застройки земельного участка;
4) осуществление строительства с нарушением градостроительных и
строительных норм и правил.
В настоящий момент, исходя из анализа судебной практики высших судов,
к самовольным постройкам могут быть отнесены следующие объекты:
- здания и сооружения, завершённые объекты строительства;
- объекты незавершённого строительства;
- объект, возникший вновь в результате самовольной реконструкции
недвижимого имущества.
Среди учёных не сложилось единого мнения относительно того, что считать
самовольной
постройкой,
возникшей
в
результате
реконструкции:
весь
реконструированный объект или его части, которые были возведены в результате
реконструкции. Согласно пункту 1 статьи 14 Градостроительного кодекса РФ [2]
57
под
реконструкцией
следует
понимать
изменение
параметров
объекта
капитального строительства, его частей, в том числе надстройку, перестройку,
расширение объекта капитального строительства, а также замену и (или)
восстановление несущих конструкций объекта капитального строительства, за
исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные
или
иные
улучшающие
показатели
таких
конструкций
элементы
или
восстановление указанных элементов. Не следует при этом смешивать понятия
«реконструкция» и «перепланировка», поскольку нормы статьи 222 Гражданского
кодекса РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого
имущества и не применяются в случае перепланировки жилого помещения.
Отметим, что под перепланировкой согласно пункту 2 статьи 25 Жилищного
кодекса РФ [5] понимается изменение конфигурации жилого помещения,
требующее внесение изменений в технический паспорт помещения.
Кроме того, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с
самовольным строительством, утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ
19 марта 2014 года
[54] говорится, что при самовольном изменении
первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему
дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем
признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном
виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.
Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с
самовольной реконструкцией самовольной постройкой необходимо считать весь
объект.
В связи с тем, что механизм признания права собственности на
самовольную постройку в настоящий момент широко распространён, рассмотрим,
каким критериям должна отвечать самовольная постройка, чтобы у лица, её
создавшего, была возможность приобрести на неё право собственности.
Так, пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ называет следующие
условия:
58
1) в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку,
обладает правами, допускающими строительство на нём такого объекта. При
этом, как отмечает А.В. Иваненко [86], «… если имеются обременения права
собственности в виде запрещения нового строительства, то это может служить
основанием для признания постройки самовольной и её сноса».
2) на день обращения в суд постройка соответствует параметрам,
установленным
документацией
по
планировке
территории,
правилами
землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам
постройки, содержащимися в иных документах;
3) сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом
интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;
4) принятие лицом, которое возвело самовольную постройку, необходимых
мер по её узакониванию.
Кроме того, исходя из анализа судебной практики, можно выделить и
другие условия, такие, как:
- возведение постройки, которая никому не принадлежит и никто не
обладает на неё правами;
- установление признаков самовольности постройки.
Помимо этого, представляется необходимым установить круг субъектов,
которые могут обратиться с требованием о признании права собственности на
самовольную постройку. К таковым могут быть отнесены: собственник
земельного участка; лица, обладающие долей в праве собственности на
земельный участок; арендатор, возведший такую постройку с целевым
назначением «для жилья», при наличии письменного согласия собственника
земельного участка; наследник, вступивший в наследство земельным участком, на
котором данная постройка возведена наследодателем; территориальный орган
Росимущества от имени Российской Федерации на самовольную постройку,
возведённую на земельном участке, находящемся в собственности РФ.
Исходя из анализа положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ, можно
сделать вывод о том, что в случаях, не предусмотренных пунктом 3 указанной
59
статьи, самовольная постройка подлежит сносу. При этом порядок и сроки
принятия решения о сносе определены пунктом 4 названной статьи. В то же время
муниципальные образования могут принимать нормативные акты по вопросам
порядка
сноса
самовольных
построек,
которые
определяют
механизм
осуществления административного сноса самовольных построек.
Подводя итог вышесказанному, отметим, что в настоящий момент институт
самовольной постройки широко распространён в правовой системе Российской
Федерации
и
регулируется
различными
отраслями
права:
гражданским,
земельным, градостроительным, административным и другими. Возведение и
дальнейшая легализация самовольных построек часто выступает в качестве
средства преодоления многочисленных бюрократических процедур, что, по
нашему мнению, нередко приводит к злоупотреблению правом и представляется
недопустимым. В связи с этим представляется необходимым упорядочить
нормативно-правовые акты, регулирующие строительную и градостроительную
деятельность, как на федеральном, так и на региональном уровне, обозначить
неблагоприятные последствия, кроме сноса, для лица, возведшем самовольную
постройку, создающую угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, порядок получения разрешения на строительство и ввод в
эксплуатацию объекта является важным этапом строительной деятельностью.
Получение
разрешения
на
строительство
позволяет
органам
местного
самоуправления осуществлять контроль за возведением объекта капитального
строительства и его дальнейшей эксплуатацией. При отсутствии такого
разрешения возведенный объект будет признан самовольной постройкой.
Заключительным этапом строительства объекта недвижимости является
государственная регистрация объекта недвижимости. Порядок государственной
регистрации объекта недвижимости подробно урегулирован Федеральным
законом
от
13.07.2015
№
218-ФЗ
«О
государственной
регистрации
недвижимости» [17].
Государственная регистрация недвижимого имущества включает в себя
государственную
регистрацию
прав
на
недвижимое
имущество
и
60
государственный кадастровый учёт недвижимого имущества. Отметим, что
важны обе названные процедуры, поскольку государственная регистрация прав
направлена на признание и подтверждение возникновения, изменения, перехода,
прекращения права определённого лица на недвижимое имущество или
ограничения
такого
права
и
обременения
недвижимого
имущества,
а
государственный кадастровый учёт позволяет систематизировать сведения об
объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта
недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве
индивидуально-определенной
существования.
вещи,
или
подтверждают
прекращение
его
61
ГЛАВА 3. ДОГОВОРНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРАВОВЫХ ОТНОШЕНИЙ
ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Договор строительного подряда, договор на выполнение проектноизыскательских работ
На сегодняшний день договор подряда является одним из наиболее
распространённых. Он применяется везде, где требуется выполнение работ,
результат которых отделим от самих работ. Как правило, результатом работ
является создание новой вещи. Наиболее широко применяются в строительной
деятельности договор строительного подряда и договор на выполнение проектноизыскательских работ.
Среди учёных-цивилистов не сложилось единого мнения относительно
правовой природы договора подряда. Так, ещё Г.Ф. Шершеневич [104] отмечал,
что «… договор подряда возбуждает большие сомнения при уяснении его
природы, потому что в понимании его обнаруживается разногласие как в теории,
так и в законодательствах». «Непонимание» в основном сводится к тому, что же
считать предметом договора подряда.
Так, одни авторы считают, что предметом договора подряда является
результат строительной деятельности, готовый к сдаче объект. Схожую позицию
сформулировал и Высший Арбитражный Суд РФ: «… В отличие от договора
возмездного оказания услуг, в рамках которого важна сама деятельность
исполнителя, в договоре подряда имеет значение достижение подрядчиком
вещественного результата» [47].
Другие авторы, считая, что договор подряда имеет один предмет, всё же
делят его на деятельность подрядчика по созданию новой вещи и саму вещь.
Третьи,
придерживаясь
теории
единого
предмета
договора
подряда,
рассматривают деятельность подрядчика в более широком смысле, понимая под
ней не только процесс создания новой вещи, но и сдачу готовой вещи. Четвёртая
группа учёных считает, что применительно к договору подряда на капитальное
строительство договор подряда включает в себя два предмета: сами работы и их
результат. Данная позиция довольно часто применяется на практике при
62
толковании условий договора, как сторонами, так и судом. Так, Арбитражный
Суд Волго-Вятского округа считает, что предметом договора подряда может быть
всякая работа, создающая передаваемый заказчику результат [61]. Ещё одна
группа учёных относительно договора подряда на выполнение строительных
работ считает, что предметом договора строительного подряда является сдача
готового объекта капитального строительства. Кроме перечисленных, в науке
существует теория альтернативных предметов – работ и их результата. Например,
Президиум Высшего Арбитражного Суда указывает на то, что договор подряда
направлен на совершение фактических действий, имеющих материальный
результат [45].
В правоприменительной практике сложилась несколько иная позиция,
согласно которой условие о предмете договора подряда можно считать
согласованным при наличии достижении согласия сторонами по следующим
условиям:
1. Содержание, виды и объём подлежащих выполнению работ. Например, в
Определении Высшего Арбитражного Суда от 21.06.2010 №ВАС-6393/10 по делу
№А12-12230/2005 [49] отмечено, что при рассмотрении дела судом было
установлено, что стороны не согласовали объём и содержание работ, а также
начальный срок выполнения работ, в связи с чем суд пришёл к выводу о
незаключённости договора ввиду несогласования сторонами существенных
условий (предмета и сроков выполнения работ).
2. Результат, к которому должны привести подрядные работы. Так, например,
Федеральный Арбитражный Суд Северо-Кавказского округа [57], исходя из
анализа положений главы 37 Гражданского кодекса РФ, сделал вывод о том, что
существенным условием договора подряда является условие о работе и её
результате, которое должно быть сформулировано сторонами с той степенью
определённости, которая позволяет индивидуализировать объект порождаемых
договором
обязательств.
Невозможность
такой
индивидуализации
влечёт
невозможность исполнения договора по причине неопределённости в вопросе о
содержании действий, которые должник обязан совершить в пользу кредитора.
63
3. Условие о начальном и конечном сроках выполнения работ. Например, в
Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2012 №ВАС-6830/12 по
делу №А04-1367/2011 указано: «Согласно статье 702 Кодекса по договору
подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой
стороны (заказчика) определённую работу и сдать её результат заказчику, а
заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Статьёй 708 Кодекса
определено, что в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки
выполнения работ. Таким образом, существенными для данного вида договора
являются условия о предмете и сроках выполнения работ». Кондрашев К. [88]
также отмечает, что «… в силу статьи 190 Гражданского кодекса РФ срок может
определяться календарной датой или истечением периода времени, который
исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами, а также указанием
на событие, которое должно неизбежно наступить. Поэтому при согласовании
сроков выполнения работ следует указывать конкретные календарные даты».
Таким образом, исходя из анализа общих положений о подряде, договор
подряда можно квалифицировать как двусторонний, возмездный, консенсуальный
договор. Данная характеристика относится к любому виду договора подряда.
Рассмотрим более подробно особенности, характерные для отдельных видов
договора подряда, применяемых в строительной деятельности.
Договор
строительного
подряда.
Легальное
определение
договора
строительного подряда содержится в пункте 1 статьи 740 Гражданского кодекса
РФ. Согласно указанной норме по договору строительного подряда подрядчик
обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика
определённый объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик
обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ,
принять их результат и уплатить обусловленную цену. Особенность договора
строительного подряда определяется его предметом – это строительные работы,
результатом которых является либо новый объект недвижимости, либо
реконструкция существующего объекта недвижимости (предприятия, здания,
сооружения или иного объекта). Предметом договора строительного подряда
64
также являются работы по капитальному ремонту зданий и сооружений и
монтажные, пусконаладочные и иные, неразрывно связанные со строящимся
объектом работы [74].
Ещё одна особенность договора строительного подряда заключается в его
правовом
регулировании,
поскольку
отношения
сторон
договора
могут
продолжаться и после сдачи результата работ, например, оказание подрядчиком
услуг, связанных с эксплуатацией объекта.
Природа подрядных отношений позволяет дополнительно включить в такой
договор все обязательства, о которых идёт речь, и соответственно обеспечить
успешный результат осуществлённой профессионально деятельности, как равно
предусмотреть и другие формы последующего сотрудничества [79].
Кроме того, при осуществлении работ по договору строительного подряда
стороны руководствуются не только правовыми актами, регулирующими
исключительно гражданско-правовые отношения, но и строительно-технические
отношения по применению строительных норм и правил. Строительные нормы и
правила, обязательные для сторон, определяют цели, которые должны быть
достигнуты соответствующей деятельностью, а также принципы, которыми
необходимо руководствоваться в процессе создания строительной продукции.
Наряду с обязательными для всей территории Российской Федерации, есть и
такие СНиПы, которые рассчитаны на применение их только в определённых
регионах с учётом природных, климатических и других особенностей. В СНиПах
содержатся, кроме организационно-методических, и технические требования,
относящиеся к строительным, изыскательским и проектным работам.
Важное значение для договора строительного подряда имеет распределение
рисков случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства.
Причём на практике часто встречаются ситуации, когда приёмка работ
осуществляется поэтапно. В таком случае сторонам следует согласовать условия о
принятии исполнения обязательства по частям, указать этапы работ, которые
могут быть индивидуализированы и приняты заказчиком. В результате
согласования этапов работ изменяется императивное правило, содержащееся в
65
пункте 1 статьи 741 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно
которому риск случайной гибели или случайного повреждения объекта
строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до
приёмки этого объекта заказчиком несёт подрядчик, а именно риск относительно
принятого этапа перемещается на заказчика [71].
Необходимо также отметить, что заказчик вправе осуществлять контроль и
надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их
выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а
также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не
вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.
Заказчик, обнаруживший при осуществлении контроля и надзора за выполнением
работ отступления от условий договора строительного подряда, которые могут
ухудшить качество работ, или иные их недостатки, обязан немедленно заявить об
этом подрядчику. Заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в
дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки. Подрядчик обязан
исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика, если такие
указания не противоречат условиям договора строительного подряда и не
представляют собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность
подрядчика. Подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, не вправе
ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроль и надзор за их
выполнением, кроме случаев, когда обязанность осуществлять такой контроль и
надзор возложена на заказчика законом [67].
Одной из разновидностей договора подряда является договор подряда на
выполнение
проектно-изыскательских
работ,
по
которому
подрядчик
(проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать
техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а
заказчик обязуется принять и оплатить их результат. Правовое регулирование
указанного
договора
осуществляется
нормами
параграфа
4
Гражданского кодекса РФ, а также общими положениями о подряде.
главы
37
66
Выделение данного вида договора подряда обусловлено специфическими
чертами самих работ, а также их результатом – проектной документацией.
Проектная документация составляется с учётом результатов, полученных в ходе
изыскательских работ. В зависимости от сложности предстоящих работ она
включает технико-экономическое обоснование вместе с рабочей документацией
либо технический проект. При участии в работе архитектора подготавливается
архитектурный проект, который содержит архитектурные решения, необходимые
для разработки проектной документации [79].
Характеризуя договор подряда на выполнение проектно-изыскательских
работ, авторы выделяют различные черты, присущие данному виду договоров.
Так, Стрелкова К. [97, c.38] отмечает, что «… этот договор, в отличие от других
подрядных договоров, включает в себя элементы авторского заказа». Многие
авторы
отмечают
тесную
связь
в
правовом
регулировании
проектно-
изыскательских работ с градостроительными нормами, а, значит, возникает
необходимость в соблюдении баланса частно-правовых и публичных начал.
Одним из императивных элементов можно считать то, что Градостроительный
кодекс признает необходимым основанием для утверждения градостроительной и
проектной документации положительное заключение органа государственной
экспертизы.
Подготовка проектной документации на строительство и реконструкцию
объектов капитального строительства является обязательной. Однако в ряде
случаев
это
не
требуется:
для
объектов
индивидуального
жилищного
строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более
чем три, предназначенных для проживания одной семьи), а также отдельных
объектов, в отношении которых не требуется разрешение на строительство.
Сравнивая договор подряда на выполнение проектно-изыскательских работ с
другими видами договора подряда, возникает вопрос о том, какое же место он
занимает в системе гражданско-правовых сделок и следует ли относить его к
договорам подряда. Среди учёных не сложилось единого мнения относительно
данного вопроса. По мнению Иоффе О.С. [75], «… договор подряда на проектно-
67
изыскательские работы является договором, относящимся к подряду», в то время,
как по мнению Занковского С.С. [85], «… проектные и изыскательские работы не
относятся к обязательствам подряда, потому, что такие работы не дают
вещественного результата». С другой стороны, нельзя не согласиться с тем, что в
качестве овеществлённого результата проектно-изыскательских работ выступает
проектная документация.
Таким образом, договор подряда представляет собой договор двусторонний,
возмездный и консенсуальный. Указанная характеристика относится к любому
подрядному договору. Исходя из анализа положений Гражданского кодекса РФ,
регулирующих отношения, возникающие в результате заключения договора
подряда, а также значения такого рода договоров в сфере строительства, можно
сделать вывод о том, что гражданское законодательство не в полной мере
регулирует такие отношения. Существует ряд законов и подзаконных актов,
закрепляющих специальные требования и регулирующих техническую сторону
договоров подряда. Такой комплексный подход представляется наиболее
оптимальным решением, поскольку строительная деятельность всегда связана с
опасностью и рисками причинения вреда жизни и здоровью граждан, а также
имущественного вреда.
3.2. Инвестиционные договоры в сфере строительства объектов
недвижимости: договор долевого участия в строительстве, договор простого
товарищества
Инвестиционная деятельность имеет большое значение в строительстве,
поскольку позволяет привлечь большое количество денежных средств, а объект
инвестиций – использовать в предпринимательской деятельности. В настоящее
время российское законодательство предусматривает множество правовых
конструкций, позволяющих привлекать денежные средства в строительство
Правовое
регулирование
инвестиционной
деятельности
в
сфере
капитального строительства, регулируется Федеральным законом от 25 февраля
68
1999 г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации,
осуществляемой в форме капитальных вложений» [12]. При этом в соответствии с
положениями
статьи
4
указанного
закона
субъектами
инвестиционной
деятельности могут выступать инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи
объектов капитальных вложений и другие лица. Данный перечень не является
исчерпывающим и носит открытый характер.
В качестве инвестора может выступать как юридическое, так и физическое
лицо, а также объединения лиц и иностранные субъекты предпринимательской
деятельности.
Заказчиком является лицо, на которое в соответствии с договором
возложены обязанности по реализации инвестиционного проекта. На период
строительства
заказчик
наделяется
правами
владения,
пользования
и
распоряжения капитальными вложениями, на него возложено исполнение
организационно-технических функций в строительстве, осуществление контроля
за ходом выполняемых работ [95].
Подрядчиком может выступать как юридическое, так и физическое лицо.
Подрядчик
действует
на
основании
договора
подряда,
заключённого
с
заказчиком, при этом градостроительное законодательство предъявляет к
подрядчику ряд специальных требований, обусловленных спецификой работ по
договору подряда.
Следует
отметить,
что
инвестиционный
договор
в
гражданском
законодательстве не выделен как отдельный тип договора. На практике
инвестиционный договор относят к смешанному типу, к нему применяются
нормы права, относящиеся к той или иной правовой конструкции. Выбор
конструкции зависит от целей, преследуемых инвестором, количеством и
составом участников правоотношений.
Особое место среди таких правовых конструкций занимает договор
долевого участия в строительстве и договор простого товарищества.
Легальное
определение договора долевого участия в строительстве закреплено в статье 4
Федерального закона
от 30.12.2004
№214-ФЗ
«Об
участии
в долевом
69
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
[13]. По договору долевого участия в строительстве одна сторона (застройщик)
обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с
привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной
объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию
этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства
участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого
строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять
объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Правовая природа указанного договора неоднозначна. Многие авторы
считают, что договор долевого участия в строительстве является разновидностью
договора подряда. В науке гражданского права существует и иная позиция,
согласно
которой
договор
долевого
участия
в
строительстве
является
самостоятельным договором. Петрухин М.В. [93], считая договор долевого
участия в строительстве самостоятельным договором, выделяет следующие
признаки:
1.
Субъектный
строительства
могут
состав.
С
одной
выступать
любые
стороны,
субъекты
участниками
долевого
гражданского
права,
обладающие дееспособностью и правоспособностью, а с другой – законодатель
предъявляет дополнительные требования к застройщику, из чего можно сделать
вывод, что не любое юридическое лицо может выступать в качестве застройщика.
2. Предмет договора. Если обязательство участника долевого строительства
состоит лишь в уплате обусловленной договором цены и принятии готового
объекта долевого строительства, то обязательство застройщика характеризуется
более сложными элементами. В первую очередь, это само строительство объекта
недвижимости и передача участнику долевого строительства объекта долевого
строительства по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. При этом
70
объектами долевого строительства являются жилые или нежилые помещения, а
также
общее
имущество,
права
на
которые
подлежат
обязательной
государственной регистрации.
3. Субъекты договора преследуют различные цели. Для застройщика –
получение прибыли, а для участника – получение объекта долевого строительства
в собственность.
4. Для данного договора характерно наличие публичных элементов,
направленных на защиту интересов слабой стороны (участника, потребителя).
5. Необходимость в государственной регистрации прав требования по
договору и (или) уступки прав требования по договору.
Пунктом 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
[13] закреплены существенные условия договора, при отсутствии которых
договор
будет
считаться
незаключённым.
Рассмотрим
более
подробно
существенные условия договора долевого участия в строительстве.
1. Предмет договора – объект капитального строительства, который
подлежит передаче застройщиком. «Договор участия в долевом строительстве
должен
содержать
определение
подлежащего
передаче
застройщиком
конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной
документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости» [53]
2. Цена договора и порядок уплаты. «В договоре указывается цена договора,
то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого
строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена
договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на
возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и
денежных средств на оплату услуг застройщика» [51].
3. Срок передачи объекта капитального строительства. Как указано в
Постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2012
71
по делу №А14-5827/2012, «согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ срок
передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого
строительства,
цена
договора,
сроки
и
порядок
ее
уплаты
являются
существенными условиями договора участия в долевом строительстве» [72].
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд также отмечает, что «договор в
обязательном порядке должен содержать срок передачи застройщиком объекта
долевого строительства участнику долевого строительства. При отсутствии в
договоре условий, предусмотренных частью 4 статьи 4 Федерального закона
№214-ФЗ, такой договор считается незаключённым. Из приведённой нормы
Федерального закона следует, что срок передачи застройщиком объекта долевого
строительства
участнику
долевого
строительства
является
существенным
условием договора» [69]. Под передачей объекта понимается совокупность
обязанностей застройщика по передаче фактического владения объектом, в том
числе путём передачи ключей от объекта, без которых невозможен свободный
доступ в помещение для владельца, подписание передаточного акта и передачу
имеющих отношение к объекту документов [65].
4. Гарантийный срок на объект долевого строительства. Гарантийный срок
для объекта долевого строительства, за исключением технологического и
инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого
строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять
лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого
строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования,
входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого
строительства, если иное не предусмотрено договором [59].
Действующим
законодательством
в
пределах
гарантийного
срока
установлена презумпция вины застройщика в недостатках (дефектах) объекта
долевого строительства, в связи с чем бремя доказывания указанных в
приведенной норме обстоятельств лежит на застройщике [58].
72
5. Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по
договору. На практике наиболее распространёнными способами являются залог,
поручительство, независимая гарантия.
Таким образом, исходя из анализа правовых норм, регулирующих долевое
участие в строительстве, можно сделать вывод о том, что данный вид договоров
является наиболее распространённым, поскольку обеспечивает правовую защиту
участникам долевого строительства, как наиболее слабой стороне, предоставляя
им ряд гарантий.
В действующем законодательстве существует и иная правовая конструкция,
позволяющая инвестировать денежные средства в строительство – договор
простого товарищества. По договору простого товарищества двое или несколько
лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без
образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной
не противоречащей закону цели. Сторонами договора простого товарищества,
заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут
быть
только
индивидуальные
предприниматели
и
(или)
коммерческие
организации. Правовое регулирование данного вида договоров осуществляется
нормами главы 55 Гражданского кодекса РФ. Исходя из анализа указанных норм,
можно сделать вывод о том, что законодатель заинтересован в заключении таких
договоров, поскольку к договору простого товарищества предъявляются
минимальные требования, а регулирование осуществляется преимущественно
диспозитивными нормами. В то же время в комплекс норм о простом
товариществе включено значительное количество положений, направленных на
создание правовых гарантий участникам договорных отношений, имеющих
обязательный характер [89, c.89].
Существенными условиями договора простого товарищества являются
условия о предмете, цели создания простого товарищества и о вкладах.
Предметом
договора
простого
товарищества
является
совместная
деятельность его участников. Указанное условие является определяющим для
договоров данного вида, поскольку позволяет отграничить их от смежных
73
договоров. Определение предмета договора должно быть достаточно чётким с
учётом сложившейся практики и быть понятным для самих сторон. Цель договора
простого товарищества также является существенным условием договора,
непосредственно связанным с его предметом, поскольку предметом договора
простого товарищества является совместная деятельность, направленная на
достижение конкретной, не противоречащей закону цели. Существенным
условием договора простого товарищества является условие о составе и размере
вкладов, их денежной оценке и, исходя из характера договора, условие о порядке
внесения вкладов, что подтверждается материалами судебной практики. Так,
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.03.2018
№Ф07-2184/2018 по делу №А21-3704/2017 [56] договор простого товарищества
был признан незаключённым по следующим основаниям. Суд отмечает, что
сторонами в Договоре не согласована общая цель их совместной деятельности,
отсутствуют сведения о параметрах возводимого объекта (площадь, этажность и
иные
индивидуализирующие
признаки),
не
определен
общий
объём
финансирования объекта, из содержания Договора не представляется возможным
установить ни размер вкладов сторон, ни порядок их внесения.
Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не
следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств.
Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между
товарищами. Исходя из системного анализа положений статей 128 и 1042
Гражданского кодекса РФ, можно сделать вывод о том, что в качестве вклада
могу быть внесены ценные бумаги, имущественные права, работы и услуги,
охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним
средства индивидуализации, нематериальные блага.
Многие авторы классифицируют вклады в зависимости от вида имущества.
Так, по мнению Плиева М.Ф. [94, c.152], «… наиболее сложным видом вклада в
простое товарищество являются профессиональные и иные знания, навыки и
умения, а также деловая репутация и деловые связи. Особенность этих объектов
заключается в том, что их трудно юридически идентифицировать, определить их
74
принадлежность тому или иному субъекту права. Поскольку при внесении
товарищем вклада, он должен представить другим участникам договора
документы и иные доказательства, подтверждающие принадлежащее ему право
на вносимый вклад. Сложность возникает при подтверждении наличия
профессиональных навыков и умений, а также деловой репутации и деловых
связей».
Особого внимания заслуживает и режим имущества товарищей. Порядок
пользования общим имуществом участников простого товарищества определяется
пунктом 3 статьи 1043 Гражданского кодекса РФ, согласно которому пользование
осуществляется по общему согласию товарищей, а в случаях, когда такое
согласие не достигнуто - в порядке, устанавливаемом судом. Схожая норма
содержится и в пункте 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ. Отношения между
участниками
по
поводу
имущества,
находящегося
в
общей
долевой
собственности, регулируются нормами главы 16 Гражданского кодекса РФ. В то
же время глава 55 Гражданского кодекса РФ не предусматривает какого-либо
особого порядка распоряжения участником договора простого товарищества
своей долей в праве общей собственности, и в данном случае будут применяться
положения статьи 246 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой
распоряжение
имуществом,
находящимся
в
долевой
собственности,
осуществляется по соглашению всех её участников [90, c.86]. Таким образом,
распоряжение имуществом, составляющим общую долевую собственность
товарищей, осуществляется по соглашению всех участников договора, каждому
из сособственников предоставлено исключительное право распоряжения своей
долей с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных
ст. 250 Гражданского кодекса РФ. Однако Гражданского кодекса РФ не
исключает возможности внесения участником простого товарищества вклада, не
принадлежащего ему на праве собственности. Несмотря на то, что данное
имущество не поступает в общую долевую собственность товарищества, оно
также учитывается при определении доли участника в общем имуществе и
распределении прибыли.
75
Подводя итог вышесказанному, отметим, что роль инвестиционной
деятельности в строительной сфере сложно переоценить, поскольку достаточное
финансирование
и
материальное
обеспечение
позволяет
привлекать
высококвалифицированных специалистов для создания проектной документации
и непосредственно для строительства объекта недвижимости. Кроме того,
действующее
законодательство
предусматривает
множество
правовых
конструкций, позволяющих привлекать для участия в строительной деятельности
не только субъектов предпринимательской деятельности, но и физических лиц, не
обладающих
статусом
индивидуального
предпринимателя.
Безусловно,
в
правоприменительной практике имеется ряд вопросов, связанных, как с
исполнением условий договоров, так и с разрешением возникающих разногласий
между сторонами.
76
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В современном российском законодательстве можно встретить несколько
понятий, характеризующих строительство: «строительство», «градостроительная
деятельность», «градостроительство», «строительная деятельность». Все они по
своей
сущности
деятельность»
являются
является
синонимами,
более
однако
широким
по
понятие
отношению
«строительная
к
остальным
вышеназванным понятиям, поскольку охватывает не только непосредственно этап
возведения объекта, но и этапы по подготовке к нему, в том числе,
предоставление
земельного
участка,
создание
проектной
документации,
получение разрешительных документов, а также этапы по введению объекта в
эксплуатацию, регистрации прав на него и другие.
Отметим, что доля участия государства в строительных правоотношениях
достаточно
велика,
что
обусловлено
спецификой
самой
строительной
деятельности, как представляющей опасность для граждан и окружающей среды.
В связи с этим регулирование строительных отношений осуществляется
комплексно нормативными правовыми актами различных отраслей права и
различного уровня с применением императивного и диспозитивного методов
правового регулирования.
Исходя из системного анализа норм действующего законодательства,
можно выделить следующих субъектов строительной деятельности:
- Застройщик,
-
Саморегулируемая
организация
в
области
архитектурно-строительного проектирования,
инженерных
строительства,
изысканий,
реконструкции,
капитального ремонта объектов капитального строительства;
- Подрядчик;
- Публично-правовые образования (Российская Федерация, субъекты Российской
Федерации, муниципальные образования);
- Субъекты, осуществляющие авторский надзор за строительной деятельностью.
Отношения между участниками строительной деятельностью оформляются
и регулируются, как правило, договором, но в тоже время техническая сторона
77
строительной деятельности регламентирована
специальными нормами и
правилами. К отдельным участникам строительной деятельности законодатель
предъявляет повышенные требования, что обусловлено их правовым статусом, а
также спецификой самой строительной деятельности.
Что касается объектов недвижимости, то действующим законодательством
предусмотрен достаточно широкий перечень объектов недвижимого имущества,
каждый из которых обладает специфическими, присущими только ему
признаками. Так, выделяют территории публичного образования, земельные
участки и объекты капитального строительства. В свою очередь, объекты
капитального строительства включают в себя здания, строения, сооружения,
объекты незавершённого строительства. В то же время на
практике
возникает ряд вопросов, касающихся отнесения того или иного объекта к
недвижимому имуществу в целом и к отдельным его видам, что вызывает
необходимость в более тщательной проработке со стороны законодателя
критериев отнесения определённого объекта к конкретному виду недвижимого
имущества.
Строительную деятельность условно можно разделить на несколько этапов,
каждый из которых имеет своё значение и источники правового регулирования.
78
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
НОРМАТИВНЫЕ ПРАВОВЫЕ АКТЫ И МАТЕРИАЛЫ СУДЕБНОЙ
ПРАКТИКИ
1.
Конституция
Российской
Федерации
(принята
на
всенародном
голосовании 12 декабря 1993 года) (с учетом поправок, внесенных законами РФ о
поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6 – ФКЗ, от 30.12.2008 №7 – ФКЗ,
от 05.02.2014 №2 – ФКЗ, от 21.07.2014 № 11 – ФКЗ) // Российская газета. - 1993. № 237; Российская газета. - 2009. - № 7; СЗ РФ. - 2014. - № 9. - ст. 851; СЗ РФ. 2014. - № 31. - ст. 4398.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190ФЗ (ред. от 23.04.2018) // Российская газета. - 30.12.2004. - №290.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994
№51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) // Российская газета. - 08.12.1994. - №238-239.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996
№14-ФЗ (ред. от 23.05.2018) // Собрание законодательства РФ. - 29.01.1996. - №5.
- ст. 410.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред.
от 03.04.2018) // Российская газета. - 12.01.2005. - №1.
6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от
31.12.2017) // Собрание законодательства РФ. - 29.10.2001. - №44. - ст. 4147.
7. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
от 30.12.2001 №195-ФЗ (ред. от 23.04.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с
14.05.2018)// Российская газета. - 31.12.2001. - №256.
8. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 №63-ФЗ (ред. от
23.04.2018, с изм. от 25.04.2018) // Собрание законодательства РФ. - 17.06.1996.
№25. - ст. 2954.
9. Закон РФ от 07.02.1992 №2300-1 (ред. от 18.04.2018) «О защите прав
потребителей» // Российская газета. - 16.01.1996. - №8.
79
10. Федеральный закон от 17.11.1995 №169-ФЗ (ред. от 19.07.2011) «Об
архитектурной деятельности в Российской Федерации» // Российская газета. 29.11.1995. - №231.
11. Федеральный закон от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих,
огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (ред. от
03.07.2016) // Российская газета. - 23.04.1998. - №79.
12. Федеральный закон от 25.02.1999 №39-ФЗ (ред. от 26.07.2017) «Об
инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме
капитальных вложений» // Собрание законодательства РФ. - 01.03.1999. - №9. - ст.
1096.
13. Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации» // Российская газета. - 31.12.2004. - №292.
14. Федеральный закон от 01.12.2007 №315-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О
саморегулируемых организациях» // Российская газета. - 06.12.2007. - №273.
15. Федеральный закон от 30.12.2009 №384-ФЗ (ред. от 02.07.2013)
«Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // Российская
газета. - 31.12.2009. - №255.
16. Федеральный закон от 19.07.2011 №246-ФЗ (ред. от 29.12.2017) «Об
искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся
в
федеральной
собственности,
и
о
внесении
изменений
в
отдельные
законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. - 22.07.2011.
- №159.
17. Федеральный закон 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 3.04.2018) «О
государственной регистрации недвижимости» // Российская газета. - 2015. - №
156; Российская газета. - 2018. - № 71.
18. Постановление Правительства РФ от 01.02.2006 №54 (ред. от 28.02.2018)
«О государственном строительном надзоре в Российской Федерации» (вместе с
«Положением об осуществлении государственного строительного надзора в
80
Российской Федерации») // Собрание законодательства РФ. - 13.02.2006. - №7. ст. 774.
19. Постановление Правительства РФ от 13.02.2006 №83 «Об утверждении
Правил определения и предоставления технических условий подключения
объекта
капитального
строительства
к
сетям
инженерно-технического
обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям
инженерно-технического обеспечения» // Собрание законодательства РФ. 20.02.2006. - №8. - ст. 920.
20. Постановление Правительства РФ от 05.03.2007 №145 (ред. от
15.03.2018) «О порядке организации и проведения государственной экспертизы
проектной документации и результатов инженерных изысканий» // Российская
газета. - 15.03.2007. - №52.
21. Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 №87 (ред. от 21.04.2018)
«О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» //
Российская газета. - 27.02.2008. - №41.
22. Постановление Правительства РФ от 07.11.2008 №822 (ред. от
26.03.2014) «Об утверждении Правил представления проектной документации
объектов,
строительство,
предполагается
реконструкцию,
осуществлять
на
землях
капитальный
особо
ремонт
охраняемых
которых
природных
территорий, для проведения государственной экспертизы и государственной
экологической экспертизы» // Собрание законодательства РФ. - 17.11.2008. - №46.
- ст. 5344.
23. Постановление Правительства РФ от 31.03.2012 №272 (ред. от
12.06.2017) «Об утверждении Положения об организации и проведении
негосударственной экспертизы проектной документации и (или) результатов
инженерных изысканий» // Собрание законодательства РФ. - 23.04.2012. - №17. ст. 1960.
24. Постановление Госстроя СССР от 02.02.1988 №16 «Об утверждении
Положения о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося
81
предприятия) и техническом надзоре» // Бюллетень нормативных актов
министерств и ведомств СССР. - 1988. - №7.
25. Постановление Госстроя РФ от 10.06.1999 №44 «Об одобрении и вводе в
действие Свода правил «Авторский надзор за строительством зданий и
сооружений» (вместе с «СП 11-110-99...») // Бюллетень строительной техники. 1999. - №7.
26. Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 №312 «Об утверждении
ведомственных
строительных
норм
Госкомархитектуры
«Положение
об
организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания
жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»
(вместе с «ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об
организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания
зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения») // М. Стройиздат. - 1990.
27. Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37 «Об утверждении
Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» //
СПС «КонсультантПлюс». Версия 2018.
28. Приказ Минстроя России от 19.02.2015 №117/пр «Об утверждении
формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в
эксплуатацию»
//
Официальный
интернет-портал
правовой
информации
http://www.pravo.gov.ru. 13.04.2015.
29. Приказ Минстроя России от 09.12.2015 №887/пр «Об утверждении
требований к составу,
содержанию
и порядку оформления
заключения
государственной экспертизы проектной документации и (или) результатов
инженерных изысканий» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов
исполнительной власти. - 22.02.2016. - №8.
30. Приказ Минстроя России от 23.05.2016 №343/пр «Об утверждении
Административного регламента Министерства строительства и жилищнокоммунального
хозяйства
Российской
Федерации
по
предоставлению
государственной услуги по выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию объектов
82
капитального строительства, указанных в пункте 4 части 5 и пункте 1 части 6
статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (за исключением
объектов капитального строительства, в отношении которых выдача разрешений
на строительство возложена на иные федеральные органы исполнительной
власти)»
//
Официальный
интернет-портал
правовой
информации
http://www.pravo.gov.ru. 10.10.2016.
31. Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 №540 (ред. от
06.10.2017) «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования
земельных участков» // Российская газета. - 24.09.2014. - №217.
32. Градостроительный кодекс Орловской области от 16.05.2007 №674-ОЗ //
Орловская правда. - 22.05.2007. - №80.
33. Постановление Правительства Орловской области от 08.04.2011 №107
«Об утверждении Схемы территориального планирования Орловской области» //
Портал
Орловской
области
-
публичный
информационный
центр
http://www.adm.orel.ru. 08.04.2011.
34. Постановление Правительства Орловской области от 26 декабря 2014г.
№421 «Об
утверждении Положения
об Управлении градостроительства,
архитектуры и землеустройства Орловской области» // Портал Орловской области
- публичный информационный центр http://www.adm.orel.ru
35. Постановление Правительства Орловской области от 8 апреля 2015г.
№157 «О создании комиссии по землепользованию и застройке Орловской
области» // Портал Орловской области - публичный информационный центр
http://www.adm.orel.ru.
36. Устав города Орла. Принят постановлением Орловского городского
Совета народных депутатов от 22 июня 2005 г. №72/753-ГС // Официальный сайт
Администрации города Орла http://www.orel-adm.ru.
37. Решение Орловского городского Совета народных депутатов от
28.02.2008 №29/425-ГС «Об утверждении генерального плана городского округа
«Город Орёл» // Вестник Орловского городского Совета народных депутатов. 2008. - №2.
83
38. Решение Орловского городского Совета народных депутатов от
30.10.2008 №38/616-ГС «Об утверждении Правил землепользования и застройки
городского округа «Город Орел» // Вестник Орловского городского Совета
народных депутатов. - 26.11.2008. - №10.
39. Письмо Минэкономразвития РФ от 09.11.2011 №д02-8729 «О
разъяснении ряда понятий, связанных с осуществлением государственного
строительного надзора» // Нормирование, стандартизация и сертификация в
строительстве. - 2012. - №1.
40.
Письмо
Минстроя
России
от
06.11.2015
№35881-АБ/08
«О
необходимости получения свидетельства о допуске к работам по строительному
контролю
лицу,
осуществляющему
строительство»
//
Нормирование,
стандартизация и сертификация в строительстве. - 2016. - №1.
41. Методические рекомендации по бухгалтерскому учету инвестиций,
осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных
организациях, утв. Минсельхозом РФ 22.10.2008 (документ опубликован не был)
// СПС «КонсультантПлюс». Версия 2018.
42. Устав Саморегулируемой организации «Орловское региональное
объединение строителей» // официальный сайт СРО «ОРОС» https://np-oros.ru.
43. Порядок подключения объектов газификации к газораспределительным
сетям МГТ «Орелгоргаз» ОАО «Орелоблгаз» //
Портал Орловской области -
публичный информационный центр http://www.adm.orel.ru.
44. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда
РФ от
27.09.2011 №5816/11 по делу №А32-47315/2009-48/723-2010-68/15 // Вестник
ВАС РФ. - 2012. - №1.
45. Постановление Президиума ВАС РФ от 30.07.2012 №1456/12 по делу
№А41-44375/10 // Вестник ВАС РФ. - 2012. - №12.
46. Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 №4593/13 по делу
№А41-7649/2012 // Вестник ВАС РФ. - 2014. - №2.
47. Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от
24.09.2013 №1160/13 по делу №А76-1598/2012 // Вестник ВАС РФ. - 2014. - №3.
84
48. Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. №25 «О применении
судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ»
// Российская газета. - 30.06.2015. - №140.
49. Определение Высшего Арбитражного Суда от 21.06.2010 №ВАС6393/10 по делу №А12-12230/2005 // Документ опубликован не был. СПС
«КонсультантПлюс». Версия 2018.
50. Определение Верховного Суда РФ от 03.12.2008 №9-Г08-19 о частичной
отмене решения Нижегородского областного суда от 03.09.2008 и отказе в
удовлетворении заявления в части признания недействующими абз. 5 ст. 9 в
части, ч. 2 ст. 24 в части, ч. 1 ст. 26 в части, пп. «б» п. 3 ч. 3 ст. 26, ч. ч. 5, 6 ст. 26,
п. 3 ч. 1 ст. 27, ст. 31 Закона Нижегородской области от 08.04.2008 №37-3 «Об
основах
регулирования
Нижегородской
градостроительной
области»
//
Документ
деятельности
опубликован
на
не
территории
был.
СПС
«КонсультантПлюс». Версия 2018.
51. Определение Верховного Суда РФ от 09.07.2015 №309-КГ15-6888 по
делу
№А50-7250/2014
//
Документ
опубликован
не
был.
СПС
«КонсультантПлюс». Версия 2018.
52. Определение Верховного Суда РФ от 16.03.2016 №78-АПГ16-2 «Об
отмене решения Санкт-Петербургского городского суда от 28.10.2015 и
признании недействующими пунктов 1.3.4, 2.7.2, 2.9, 2.12 Административного
регламента Комитета по градостроительству и архитектуре по предоставлению
государственной
услуги
по
подготовке,
утверждению
и
выдаче
градостроительных планов земельных участков, утвержденного распоряжением
Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга
от 30.06.2014 №8-н (в ред. распоряжения Комитета от 23.07.2015 №2-н), в части,
обязывающей в целях получения градостроительного плана земельных участков
представлять в Комитет по градостроительству и архитектуре технические
условия подключения объекта капитального строительства к сетям инженернотехнического
обеспечения»
//
«КонсультантПлюс». Версия 2018.
Документ
опубликован
не
был.
СПС
85
53. Определение Верховного Суда РФ от 10.05.2016 №5-КГ16-47 //
Документ опубликован не был. СПС «КонсультантПлюс». Версия 2018.
54. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным
строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) // Бюллетень
Верховного Суда РФ. - 2014. - №6.
55. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.12.2010 г. по делу
№А56-20473/2009 // сайт «Электронное правосудие» https://kad.arbitr.ru/
56. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от
22.03.2018 №Ф07-2184/2018 по делу №А21-3704/2017 // сайт «Электронное
правосудие» https://kad.arbitr.ru/
57. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.05.2010 по делу
№А53-6762/2009 // сайт «Электронное правосудие» https://kad.arbitr.ru/
58. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.03.2016
№Ф01-247/2016 по делу №А79-3529/2015 // сайт «Электронное правосудие»
https://kad.arbitr.ru/
59. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31.03.2017
№Ф01-6540/2016 по делу №А82-6525/2015 // сайт «Электронное правосудие»
https://kad.arbitr.ru/
60. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.12.2017
№Ф01-5494/2017 по делу №А43-33699/2016 // сайт «Электронное правосудие»
https://kad.arbitr.ru/
61. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.07.2017
№Ф01-2778/2017 по делу №А82-9002/2016 // сайт «Электронное правосудие»
https://kad.arbitr.ru/
62. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.07.2017
№Ф05-9349/2017 по делу №А41-19626/16 // сайт «Электронное правосудие»
https://kad.arbitr.ru/
63. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от
17.08.2017 №Ф02-4105/2017 по делу №А33-29760/2016 // сайт «Электронное
правосудие» https://kad.arbitr.ru/
86
64. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от
20.12.2017 №Ф02-6767/2017 по делу №А33-17148/2016 // сайт «Электронное
правосудие» https://kad.arbitr.ru/
65. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от
24.04.2018 №Ф02-1187/2018 по делу №А74-5465/2017 // сайт «Электронное
правосудие» https://kad.arbitr.ru/
66. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.07.2017
№Ф05-9347/2017 по делу №А41-44920/2016 // сайт «Электронное правосудие»
https://kad.arbitr.ru/
67. Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2016
№05АП-6812/2016,
05АП-6855/2016
по
делу
№А51-28094/2015
//
сайт
«Электронное правосудие» https://kad.arbitr.ru/
68. Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от
04.12.2015 №12АП-11205/2015 по делу №А57-15359/2015 // сайт «Электронное
правосудие» https://kad.arbitr.ru/
69. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от
28.10.2013 №15АП-14918/2013 по делу №А53-36918/2012 // сайт «Электронное
правосудие» https://kad.arbitr.ru/
70. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от
15.04.2015 №15АП-4824/2015 по делу №А32-42308/2014 // сайт «Электронное
правосудие» https://kad.arbitr.ru/
71. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от
05.07.2017 №15АП-7492/2017 по делу №А32-43569/2016 // сайт «Электронное
правосудие» https://kad.arbitr.ru/
72. Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от
09.08.2012 по делу №А14-5827/2012 // сайт «Электронное правосудие»
https://kad.arbitr.ru/
73. Апелляционное определение Судебной коллегии по административным
делам Владимирского областного суда от 15.12.2015 г. по делу №33а-4421/2015 //
Официальный сайт Владимирского областного суда https://oblsud--wld.sudrf.ru.
87
СПЕЦИАЛЬНАЯ ЛИТЕРАТУРА
74. Алексеева О.Г., Аминов Е.Р., Бандо М.В. и др.; под ред. Гонгало Б.М.
Гражданское право: учебник: в 2 т. - М.: Статут, 2016. - Т. 2. - 528 с.
75.
Алипова,
Л.А.
Предмет
договора
подряда
на
выполнение
изыскательских работ / Л.А. Алипова // Актуальные проблемы Российского права.
- 2010. - №1. - С. 167-177.
76. Амелин Р.В., Беляев М.А., Борисов А.А., Воробьев Н.И., Воробьева Л.В.,
Гемпик Е.А., Иванов А.В., Калинин А.А., Коновальчикова С.С., Котухов С.А.,
Майборода В.А., Макаров О.В., Мельников Н.Н., Начичко Ж.А., Поваров Ю.С.,
Султанов
Р.С.
Комментарий
к
Градостроительному кодексу Российской
Федерации от 29 декабря 2004 г. №190-ФЗ (постатейный) / отв. ред. Н.Н.
Мельников. - СПС «КонсультантПлюс». Версия 2018.
77. Болтанова, Е.С. Виды и состав градостроительных правоотношений /
Е.С. Болтанова // Журнал российского права. - 2017. - №10. - С.81-91.
78. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая:
Договоры о передачи имущества. - М.: Статут, 2002. - Кн. 2. - 780 с.
79. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о
выполнении работ и оказании услуг. Изд. испр. и доп. - М.: Статут, 2002. - Кн. 3. 1055 с.
80. Ганеев, Р.Р. Правовое регулирование строительной деятельности / Р.Р.
Ганеев // Актуальные проблемы экономики и права. - 2011. - №2. - С.172-175.
81. Ганеев, Р.Р. Строительство как разновидность предпринимательской
деятельности / Р.Р. Ганеев // Юрист. - 2014. - №18. - С. 27.
82. Долгополов, П.С. Объект капитального строительства: понятие, виды,
отличительные признаки / П.С. Долгополов // СПС «КонсультантПлюс». Версия
2018.
83. Емелькина, И.А. Право застройки земельного участка для возведения
жилого дома как ограниченное вещное право / И.А. Емелькина // Законы России:
опыт, анализ, практика. - 2017. - №1. - С. 75 - 84
88
84. Ершов, О.Г. Проблемы защиты прав граждан, вкладывающих денежные
средства в долевое строительство жилья / О.Г. Ершов // Вестник Омского
университета. Серия «Право». - 2006. - №2 (7). - С. 161 - 170.
85. Жарский, М.И. Понятие и правовая природа договоров на выполнение
проектных и изыскательских работ / М.И. Жарский // Проблемы в Российском
законодательстве. - 2012. - №5. - С. 96-99.
86. Иваненко, А.В. Самовольная постройка: анализ нововведений ГК РФ /
А.В. Иваненко // Власть Закона. - 2016. - №1 (25). - С. 50-62.
87. Козлова, Е.Г. Содержание договора долевого участия в строительстве:
субъекты, их права и обязанности / Е.Г. Козлова // Правовые вопросы
строительства. - 2010. - №2. - С. 25.
88. Кондрашев, К. Срок договора подряда как существенное условие: новые
тенденции в судебной практике / К. Кондрашев // Трудовое право. - 2015. - №7. С. 45 - 54.
89. Кончева, В.А. Заключение договора простого товарищества: анализ
судебной практики / В.А. Кончева // Вестник Российского Университета Дружбы
Народов. Серия: Юридические Науки. - 2012. - №2. - С. 86-93.
90. Красноруцкая, Е.С. Правовой режим имущества участников простого
товарищества / Е.С. Красноруцкая // Наука и образование: хозяйство и экономика;
предпринимательство; право и управление. - 2012. - №2 (21). - С. 85-88.
91. Павлодский, Е.А. Саморегулируемые организации России / Е.А.
Павлодский // Журнал российского права. - 2009. - №1.
92. Пахаруков, А.А., Белоусов, В.Н. Застройщик как правовая категория в
современном российском праве / А.А. Патрухов, В.Н. Белоусов // Пролог. - 2013. №2. - С. 21.
93. Петрухин М.В. Договор участия в долевом строительстве объектов
недвижимости: проблемы правового регулирования. - М.: Инфотропик Медиа,
2012. - 208 с.
89
94. Плиев, М.Ф. Виды вкладов в простое товарищество, порядок их
внесения и использования / М.Ф. Плиев // Общество и право. - 2011. - №3. С.149-154.
95. Семенихин В.В. Инвестиционно-строительная деятельность. Долевое
участие в строительстве. - М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2016. - 425 с.
96. Стародумова, С.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве / С.Ю.
Стародумова // Юридический мир. - 2015. - №5. - С. 42 - 45.
97. Стрелкова, К. Авторские права на архитектурное произведение:
проблемные вопросы / К. Стрелкова // ИС. Авторское право и смежные права.
2016. - №1. - С. - 35 - 42.
98. Суханов, Е.А. Проблемы вещного права в современном российском
праве / Е.А. Суханов // Журнал российского права. - 2016. - №4. - С. 33 – 38.
99.
Темников,
М.В.
Градостроительная
деятельность
–
анализ
законодательно закреплённого понятия / М.В. Темников // Пробелы в российском
законодательстве. - 2011. - №4. - С. 42-44 (42).
100. Тоточенко, Д.А. Понятие «земельный участок» и его соотношение со
схожими терминами / Д.А. Тоточенко // Журнал российского права. - 2016. - №11.
- С. 152 - 159.
101. Трутнев Э.К., Бандорин Л.Е. Градостроительный кодекс Российской
Федерации: ответы на проблемные вопросы градостроительной деятельности. М.: Институт экономики города, 2007. – 342 с.
102. Шарапов, В.В. О разрешенном использовании земельных участков /
В.В. Шарапов // СПС «КонсультантПлюс». Версия 2018.
103.
Шепелев,
деятельность»,
В.В.
закреплённого
Несовершенство
в
понятия
Градостроительном
«градостроительная
кодексе
Российской
Федерации / В.В. Шепелев // Вестник Пермского Университета. - 2009. - №1 (3). С.142-148 (143).
104. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М.,1912. 608 с.
Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа