close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Уланова Екатерина Юрьевна. Защита прав заемщиков по договору ипотечного кредитования.

код для вставки
Оглавление
Введение ................................................................................................................... 5
Глава
1.
Эволюция
правового
регулирования
ипотеки
как
залога
недвижимого имущества ....................................................................................... 10
1.1. Возникновение и развитие обязательств по ипотеке на территории
России ..................................................................................................................... 10
1.2. Развитие института ипотеки в зарубежных странах ..................................... 19
Глава 2. Защита заемщиков в правоотношениях ипотечного жилищного
кредитования .......................................................................................................... 24
2.1 Правовое регулирование защиты прав ипотечных заемщиков ..................... 24
2.2 Особенности защиты прав заемщиков по ипотечным кредитным
договорам................................................................................................................ 33
Глава 3. Проблемы и перспективы развития законодательства в сфере защиты
прав заемщиков по ипотечным кредитным договорам ........................................ 43
3.1 Проблемы, возникающие в процессе защиты прав заемщиков по
ипотечным кредитным договорам......................................................................... 43
3.2 Перспективы развития законодательства в области защиты прав
заемщиков по ипотечным кредитным договорам ................................................ 64
Заключение ............................................................................................................. 76
Список использованных источников .................................................................... 80
4
Введение
Актуальность. В связи с ситуацией в экономической сфере страны в
настоящее время становится актуальным вопрос о том, что заемщики по
ипотечным кредитам не всегда
исполняют свои обязательства. Стоит
отметить, что большая часть заемщиков, которые считаются «проблемными»,
выступают людьми, попавшими в сложную жизненную ситуацию, связанную
с материальным положением вследствие понижения дохода либо потери
места работы, а не простые злостные неплательщики.
В Российской Федерации до перехода к конкурентным рыночным
отношениям
источниками
пополнения
жилищного
фонда
было
государственное жилищное строительство, а также строительство жилья
предприятиями
и
и кооперативное
организациями.
строительство
В
свою
жилья
очередь,
индивидуальное
использовались
в
качестве
факультативных способов соблюдения конституционных социальных прав
граждан. В процессе упразднения монополии государства в хозяйственной
сфере и экономической трансформации в стране, наметилось резкое
уменьшение
предприятий
темпов
и
строительства
организаций.
жилья
со
Сложившаяся
стороны
ситуация
государства,
привела
к
повсеместному исчезновению поддержки населения в жилищной сфере.
Задачей любого современного государства является повышение уровня
жизни его граждан. Именно уровень жизни определяет качество жизни
членов конкретного общества и отражает их возможности в приобретении
товаров, работ и услуг, необходимых для нормальной жизнедеятельности.
Следует отметить, что для повышения качества жизни населения и
сглаживания различий в социально-экономическом положении отдельных
слоев общества в условиях ограниченности государственных ресурсов
особое значение приобретает задача построения такой модели экономики,
которая, обладая социальной направленностью, эффективно взаимодействует
с финансово-кредитным потенциалом частного сектора в целях обеспечения
5
расширенного воспроизводства. При этом опыт промышленно развитых
стран демонстрирует значительное увеличение емкости рынка именно за счет
использования инструментов кредитования.
Между тем, используя кредитные инструменты, граждане-заемщики
вынуждены вступать в правоотношения с кредитными организациями и
иными профессиональными участниками хозяйственного оборота, будучи
слабой стороной таких отношений, что обуславливает необходимость
создания
и
эффективного
функционирования
специальных правовых
институтов, посвященных защите их прав и интересов.
Проблема обеспечения населения жильем
выступает одной из
первостепенных социальных проблем в настоящее время в РФ. Принимая во
внимание
важность
решения
представленной
проблемы,
необходимо
отметить, что ипотека выступает способом обеспечения исполнения
обязательств, а именно, одним из видов залога без передачи заложенного
имущества залогодержателю.
Под ипотекой (залогом недвижимости) следует понимать правоотношение, в котором: «одна сторона – залогодержатель, являющийся
кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право
получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому
обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой
стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами
залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом». Таким
образом, юридическое содержание ипотеки заключается в обременении
имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их
залоге.
Законодательной базой для регулирования вопросов залога невидимости выступают: Гражданский кодекс РФ, в частности глава 23 ГК РФ
«Залог»; Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
6
недвижимости»1.
Существуют
также
документы
стратегического
планирования, разрабатываемые органами исполнительной власти для
достижения приоритетов и целей в сфере социально-экономического
развития – государственные программы. В настоящее время действие
Федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2020 годы досрочно
прекращено с 1 января 2018 года Постановлением Правительства РФ от
12.10.2017 № 1243. Реализация мероприятий представленной программы
будет осуществляться в рамках государственной программы «Обеспечение
доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан
РФ»2.
Вопросы ипотечного кредитования в России регламентируются на
федеральном уровне. В основе лежит Федеральный закон № 102 «Об ипотеке
(залоге недвижимости)», вступивший в действие в 1998 г. Данный
законодательный акт состоит из 14 глав и описывает процедуру оформления,
особенности ипотечных кредитов на недвижимость, землю и другие виды
собственности. С целью максимально обезопасить процедуру кредитования,
государство периодически вносит поправки и дополнения в существующие
акты. В последний раз новая редакция вышеуказанного закона была
обнародована в 2015 г. За истекший период около 16 раз вносились
поправки.
Степень
разработанности
проблемы.
Недостаточная
научная
разработка вопросов ипотечного кредитования в современных рыночных
условиях сказалось на неудовлетворительном уровне гражданско-правового
регулирования данного института.
Целью работы выступает рассмотрение особенностей и проблем
защиты прав заемщиков по договору ипотечного кредитования.
1
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с
изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) // "Собрание законодательства РФ", 20.07.1998, N 29, ст. 3400.
2
Постановление Правительства РФ от 12.10.1017 № 1243 «О реализации мероприятий федеральных
целевых программ, интегрируемых в отдельные государственные программы РФ» // Собрание
законодательства РФ. – 23.10.2017. – № 43. – Ст. 6324.
7
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие
задачи:
 Охарактеризовать возникновение и развитие обязательств по ипотеке
на территории России;
 Установить развитие института ипотеки в зарубежных странах;
 Рассмотреть
правовое
регулирование
защиты
прав
ипотечных
заемщиков;
 Рассмотреть специфику защиты прав заемщиков по ипотечным
кредитным договорам;
 Рассмотреть проблемы защиты прав заемщиков по ипотечным
кредитным договорам;
 Проанализировать перспективы развития законодательства в области
защиты прав заемщиков по ипотечным кредитным договорам.
Объектом исследования выступают общественные отношения в
сфере защиты прав заемщиков по договору ипотечного кредитования.
Предметом исследования выступают нормы гражданского права,
регламентирующие основания и порядок защиты прав заемщиков по
договору ипотечного кредитования.
Методологической основой исследования выступают общенаучные,
методы познания, применявшиеся автором, настоящей работы на всех
стадиях исследования: анализ, синтез, индукция, дедукция и другие; и
специальные
научные
методы:
формально-логический,
сравнительно-
правовой; структурно-системный, комплексный анализ и другие методы,
применяемые при проведении научных исследований по правовой тематике.
Теоретическую основу исследования составили труды таких ученых,
как Агафонов К., Бовсун М., Борейко, Л.И., Борисенко Е.А., Васильева Е.Г.,
Гонтарь И.Я., Давыденко В., Егоров И., Журавлев М.П., Коротких Н.Н.,
Лунеев В.В., Магомедов А.А., Малков В.П., Ниедре А., Петухов Р.Б., Попов
А.Н., Прохоров Л.А., Савин В.В., Сахаров А.Б. и др.
8
Нормативную основу исследования составили Конституция РФ,
Гражданский кодекс РФ.
Эмпирическую основу исследования составили правовые акты
Верховного суда РФ, акты судов общей юрисдикции.
Научная новизна работы состоит в том, что в исследовании на
монографическом уровне осуществлен комплексный анализ проблем защиты
прав заемщиков по договору ипотечного кредитования на современном
этапе. Сформулированы выводы и предложения по совершенствованию как
некоторых
вопросов
теории
административного
права,
так
и
соответствующих административно-правовых норм.
Теоретическое значение. Выводы и положения, содержащиеся в
диссертационном исследовании, могут быть использованы при преподавании
курса гражданского права, а также при разработке специальных курсов
"правовое регулирование недвижимости" и "ипотечные правоотношения в
Российской Федерации". Они также предполагают интерес, как для
работников ипотечных кредитных организаций, так и для юристов,
специализирующихся в области ипотечного права.
Практическая значимость заключается в выводах и рекомендациях,
содержащихся в диссертационном исследовании и может быть применена в
процессах законодательной работы.
Для защиты предлагаются следующие новые и новаторские элементы
предложения:
1. Утверждается, что кредитный договор с ипотечным обеспечением
является
основой
возникновения,
порождающего
правоотношения
ипотечного кредитования жилья.
2. Сформулировано определение кредитного договора с ипотечным
обеспечением. Он определяется как договор, по которому банк или иная
кредитная организация обязуется предоставить денежные средства заемщику
в размере, в сроки и на цели, установленные договором с условием его
ипотеке (залоге недвижимости), а заемщик приобретает обязанность
9
возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на него, в
провале
которой
кредитор
получает
преимущественное
право
на
удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного
недвижимого имущества.
3.
Утверждается,
что правоотношения
ипотечного жилищного
кредитования состоят из различных видов гражданских правоотношений:
кредитных правоотношений, ипотечных правоотношений, правоотношений
страхования и правоотношений по передаче права собственности на жилье.
4. Ипотечные правоотношения, несмотря на акцессорный характер,
должны быть отнесены к отдельному типу обязательств. Ипотечный
аксессуар правоотношения, во-первых, характеризуется специфическим
составом его участников, во-вторых, точной фиксацией их взаимного
поведения
в
отдельном
договоре,
в-третьих,
обеспечивается
силой
государственного принуждения. Юридическое закрепление таких отношений
позволит
более
повышающие
четко
сформулировать
вероятность
надлежащего
соответствующие
исполнения
условия,
кредитного
обязательства.
Структура работы состоит из введения, трех глав, заключения и
списка использованных источников.
10
Глава 1. Эволюция правового регулирования ипотеки как залога
недвижимого имущества
1.1. Возникновение и развитие обязательств по ипотеке на территории
России
Ипотека в России имеет давние корни и насчитывает не одно столетие.
Она неразрывно связана с развитием отношений частной собственности в
обществе. Уже в XIII веке бояре могли закладывать свои имения, а в XV веке
появилось учреждение вторичной ипотеки — имение возвращалось другим
людям. В XVI веке стало возможным заложить и чужеземные земли.
В качестве залога принимались помещичьи имения
вместе с
крепостными, принадлежавшими дворянам.
При этом изъять заложенное имущество банки не имели права, поэтому
сумма задолженности перед банками увеличилась. А поскольку эти банки
принадлежали государству, государственная казна понесла большие убытки.
Это стало причиной того, что в 1859 году указом Александра II выдача
займов под залог недвижимости за счет государства была запрещена.
Однако потребность в кредитах не исчезла, соответственно, осталась и
потребность в залоге по таким кредитам. С этой целью государство работает
над различными вариантами кредитования.
Одним из них стало создание провинциальных банков. После отмены
крепостного права в 1861 году появилась еще одна причина для развития
долгосрочного кредитования-освобожденным
средства
для
покупки
земли.
крестьянам
Значительная
часть
нужны были
крестьян
после
освобождения переехал в города, им нужны были деньги на покупку жилья.
При этом ипотечное кредитование выдавалось под залог приобретенной
городской недвижимости. Так появились городские кредитные организации.
Случаи невозврата кредитов имели место, но механизм погашения
таких долгов уже разработан, а банкротство крупных кредитных организаций
не достигнуто .
11
Наряду
с
кредитными
обществами
ипотечным
кредитованием
занимались акционерные земельные банки, в том числе коммерческие. В
земельном банке при оформлении кредитных ипотечных листов на всех
биржах оформлялись очень высоко котируемые. Их покупали не только
российские, но и иностранные инвесторы. К началу прошлого века многие
земельные банки стали лидерами на ипотечном рынке.
В 1882 году указом Сената был создан специальный крестьянский
земельный банк, целью которого было кредитование исключительно на
покупку земли. В конце позапрошлого, девятнадцатого века, через банк
обслуживал до 80% сделок с землей.
Таким образом, в России к концу XIX века существовала отлаженная
многоуровневая система ипотечного кредитования, во главе которой стояли
государственные крестьянские и дворянские банки, а на самом низком
уровне-местные ипотечные учреждения. Ипотека стала массовой — две
трети землевладельцев стали клиентами ипотечных учреждений.
Особое развитие ипотека получила в дореволюционной России с
принятием Декрета от 15 ноября 1906 г., отменяющего положения Закона" о
неотчуждаемых крестьянских наделах " от 14 декабря 1893 г., запрещавшего
передачу крестьянских наделов в залог физическим лицам и частным
учреждениям. Декретом от 15 ноября 1906 года право залога отводимых
земель было предоставлено сельским обществам, объединениям крестьян,
образованным для покупки отводимых земель, индивидуальным крестьянам,
получившим в свое пользование участки общинных земель в полную
собственность. Декрет (ст. 7) разрешал выдачу крестьянам из крестьянского
земельного банка обеспеченных наделов земли для следующих целей:
1) плата за землю, оставляя крестьян, мигрировавших на новые земли;
2) пополнение этой части покупной цены на землю, приобретенную
при содействии Крестьянского банка
3) покрытие, вызванное улучшением затрат на землеустройство при
переходе от коммунальных земель к приусадебным участкам, при расселении
12
обществ в отдельных городах и селах, в разрезе обществ по отводу земель
трубных участков, при отводе в отдельные места приобщенных участков
индивидуальных домовладельцев.
К 1914 году ипотечное кредитование в России достигло своего пика. К
октябрю 1917 года в России действовал 21 земельный банк .
Октябрьская
революция
ликвидировала
понятие
частной
собственности, соответственно, нет необходимости в кредитовании покупки
недвижимости физическими лицами. К концу 1918 года система ипотечного
кредитования
в
России
была
разрушена,
ипотеки
фактически
не
существовало.
У новой власти были свои взгляды на этот вопрос. Так, 17 мая 1919
года был издан указ Совета Народных Комиссаров, который получил
название "О ликвидации городских и губернских кредитных обществ",
окончательно ликвидировавших институт ипотеки в России.
С упразднением частного капитала советской властью залоговые
правоотношения утратили свое значение. Так, Гражданский кодекс РСФСР
1964 года содержал одиннадцать статей, посвященных залогу, а ипотека была
полностью исключена. Причиной этого явления стало упразднение частной
собственности на землю, упразднение раздела имущества на движимое и
недвижимое. Наряду с ипотекой прекратил свое существование и ипотечный
кредит.
Национализация
земли
и
перевод
ее
в
исключительную
собственность государства привели не только к отмене возможности залога
земли, но и к ее полному изъятию из оборота собственности. Основы
гражданского законодательства Союза ССР вообще не предусматривали
залоговое право как самостоятельный институт 1.
На пути развития ипотечного жилищного кредитования имеется
огромное
1
число
административных
барьеров.
Строительные
фирмы,
Гущина, К. О. Сделки с жилыми помещениями / К.О. Гущина, Е.А. Новиков, Е.Е. Сухарев. - М.: Дашков и Ко,
2017. - 272 c.
13
заемщики
и
ипотечные
фирмы
встречаются
с
существенными
административными преградами.
К примеру, строительные фирмы должны приобрести не меньше 40
согласовании и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за
собой огромное количество потерь.
Существует кроме того такая проблема в области финансирования
жилья в России, как огромное число субсидий в данной области и их «слабая
адресность». Эта же причина отрицательно влияет на формирование
вторичного рынка жилья.
Следует отметить ряд важных тенденций, развивающихся на рынке.
Одна из них — концентрация все большей доли ипотечного рынка в руках
крупнейших коммерческих банков, в том числе с государственным участием.
В
рамках
госпрограммы
российское
правительство
выделило
из
федерального бюджета 20 млрд рублей, предоставив банкам возможность
разработать более доступные условия по кредитам на получение жилья в
новостройках. Таким образом, удалось поддержать как строительную сферу,
так и ипотечное кредитование в целом.
Основным условием участия банков в программе госсубсидирования
выступают ежемесячные выдачи ипотечных кредитов в рамках этой
программы в размере не менее 300 млн рублей. При этом банки, не
выполняющие требования по такому объему ежемесячного кредитования,
также могут участвовать в госпрограмме — через АИЖК. В итоге на рынке
сейчас представлены игроки с соответствующими компетенциями и опытом
работы с застройщиками. Особенно укрепились в связи с этим позиции
госбанков — Сбербанка и ВТБ. Их доля в общей выдаче ипотечных
кредитов, по данным АИЖК, уже достигла почти 80%. Для сравнения —
несколько лет назад этот показатель был чуть выше 50% 1.
1
Завидов Б.Д., Гусев О.Б. Особенности возмездных договоров: Практическое пособие. - М.: Юридический
Дом «Юстицинформ», 2015. - 106 с.
14
Снижение уровня инфляции и ставки рефинансирования по сравнению
с началом 2015 года привело к падению ставок по ипотечным кредитам и вне
программы субсидирования, отмечают в
«Агентство по ипотечному
жилищному кредитованию».
Если в I квартале 2015 года ставки по ипотечным кредитам на
вторичном рынке держались на уровне 15,5-18% в рублях, то в I квартале
2016 года они снизились до уровня 13,5-15%. После того как в начале марта
ставка
по
кредитам
на
первичном
рынке
в
рамках
программы
субсидирования немного выросла — с 11-11,5% до 11,5-12% — разница в
ставках при покупке жилья в новостройках и на вторичном рынке
сократилась до 1,5-3 п.п. Это поддержало спрос в сегменте ипотеки на
вторичном рынке.
По оценкам «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»,
вместе с нормализацией ситуации на финансовых рынках и после
ожидающегося снижения ставки рефинансирования этот разрыв продолжит
сокращаться, что приведет к постепенному росту доли ипотеки, выдаваемой
для покупки жилья на вторичном рынке. Разница в стоимости кредитов на
строящееся и готовое жилье становится все меньше и меньше. Получить
заемные средства сейчас можно по ставке в размере примерно 8 – 9%
годовых, что вполне сравнимо с условиями, предусмотренными в рамках
ипотеки с господдержкой. Вторичное жилье — дешевеющий актив в
текущих рыночных реалиях. 1
Тема развития ипотеки стала одной из главных на одном из заседаний
Госсовета по строительству. Президент Владимир Путин заявил, что надо
добиваться снижения процентных ставок по ипотечным кредитам, не
создавая при этом дополнительной нагрузки на бюджет. Ипотека — это
мощный двигатель жилищного строительства, — отметил глава государства.
— И правительству совместно с Центробанком, безусловно, нужно искать
пути снижения ставки по таким кредитам, новые механизмы привлечения
1
Тархов В.А.»Гражданское право», 2017, № 1
15
финансовых ресурсов в ипотеку, при этом не нагружать бюджет новыми
дополнительными расходами.
Со своей стороны, Единый институт развития в жилищной сфере в
рамках «Фабрики ИЦБ» уже разработал ипотечные облигации, обеспеченные
гарантией АИЖК, которые устраняют кредитный риск для инвесторов.
Новый формат позволит банкам на рынке ипотечного кредитования
максимально быстро привлекать дополнительное финансирование для
выдачи новых ипотечных кредитов.
По оценкам «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»,
реализация данной инициативы позволит обеспечить снижение ставок по
ипотеке примерно на 1 п.п., что эквивалентно эффекту госпрограммы
субсидирования ставок, но не потребует затрат бюджета. Возможность
выпуска такой высоконадежной ипотечной ценной бумаги была согласована
недавно с ЦБ РФ. Первая эмиссия может состояться уже в этом году 1.
На сегодняшний день рынок ипотечного кредитования
играет
значительную роль в жизни населения. В РФ доходы большой части
населения находятся на предельно низком уровне, в то время как цены на
недвижимость из-за высокого спроса высоки, в результате чего далеко не
каждый житель РФ может позволить себе приобрести жилплощадь. Данная
проблема находит свое решение за счет рынка ипотечного кредитования,
который дает возможность получить жилье нуждающимся в нем лицам.
Поэтому развитие ипотечного кредитования имеет социальное значение.
Кроме этого ипотечное кредитование играет значимую роль и для
экономики самого государства. Оно обеспечивает взаимосвязь между
ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя
финансовые средства в реальный сектор 2.
Для
характеристики
текущего
состояния
рынка
ипотечного
кредитования необходимо рассмотреть такие основные показатели как:
1
Ильичева, Мария Жилищные споры / Мария Ильичева. - М.: Олимп, АСТ, Астрель, Харвест, 2015. - 352 c
Литвинова, С. А. Ипотечное кредитование: учебное пособие/ С.А. Литвинова – М. – Берлин: Директ-Медиа,
2015. – 182 с.
2
16
объем
выданных
ипотечных
займов,
темп
роста
просроченной
задолженности и количество кредитных организаций выдающих ипотеку.
1
Рынок ипотечного кредитования РФ за последние время значительно
вырос. Этому способствовало снижение процентных ставок по кредитам и
высокий спрос на недвижимость.
Но необходимо отметить, что есть
негативные факторы, которые могут оказать отрицательное влияние на
развитие рынка, среди них:
— большая дифференциация в стоимости жилья и доходах населения.
С одной стороны это выступает причиной развития ипотечного рынка,
поскольку
большая часть граждан не имеет достаточно средств для
приобретения жилья без помощи ипотечного кредитования. Но с другой
стороны, через-чур низкие доходы населения порождают риски невозврата
полученных денежных средств, либо вообще исключают возможность
использования ипотечного займа. Средняя заработная плата по данным
Росстата в Москве на начало 2018 г. составляет 80 тысяч рублей. По
регионам эти цифры варьируются, но усредненное значение составляет около
34 тысяч рублей. А фактически эти цифры отличаются от официальных. Для
человека с таким доходом кредитное бремя будет довольно тяжелым.
Причиной такой ситуации можно у видеть в следующем:
- нестабильная политическая ситуация, связанная с введением новых
санкционных мер против РФ.
- недостаточное участие государства в поддержке ипотеки. К слову
сказать на уровне государства сейчас реализуется несколько крупнейших
программ, связанных с получением льгот по ипотеке: семейная ипотека под
6% годовых; военная ипотека; ипотека молодым семьям; займы на
строительство деревянного дома; материнский капитал.
Подобные программы позволяют оказать существенную поддержку,
однако большинство из них требуют внесения изменений и дополнений.
1
Информационный портал «Ипотекавед.ru» [Электронный ресурс]. — Режим доступа:
https://ipotekaved.ru/v-rossii/rinok-ipoteki.html
17
— возможность возникновения ипотечного пузыря. Центральный Банк
РФ опасается, что для того чтобы обеспечить высокий рост объема
кредитования банки начнут выдавать сомнительные кредиты, которые будут
недостаточно обеспечены, что может повлечь в дальнейшем за собой рост
просроченной задолженности и в результате банкротство кредитных
учреждений, подобным образом был вызван мировой кризис 2008 года.
— инфляционные процессы. Инфляция затормаживает развитие
ипотечного рынка, так как подразумевает снижение стоимости денег. Если
уровень инфляции достаточно высокий и превышает процентную ставку у
банков появляются проблемы, связанные с оттоком вкладчиков, не
желающих держать свои средства на депозитах, процент по которым не
покрывает текущий прирост цен. Таким образом для сохранения спроса на
депозиты банки вынуждены сохранять достаточно высокую ставку по
вкладам, из-за чего ставка по кредитам также должна будет находится на
высоком уровне. Несмотря на то, что власти делают постоянные заявления о
снижении темпов инфляции в стране, уровень ее по-прежнему достаточно
высок и имеет свойство к резкому колебанию.
-неразвитость рынка ипотечных ценных бумаг и рефинансирования.
Рынок ипотечных ценных бумаг хотя и развивается быстрыми темпами, но
выступает по-прежнему относительно новым явлением.
Для того чтобы снизить влияние указанных негативных факторов
необходимо:
1) Разрабатывать программы для различных категорий населения в
зависимости от уровня жизни и потребности в жилье.
2)
Разрабатывать
специальные
ипотечные
программы
с
государственной поддержкой слоев населения, оказавшегося в сложном
финансовом положении.
3) Банковские учреждения должны выдавать ссуды качественным
заемщикам способным справиться с условиями выданного займа.
4) Проведение государством грамотной антиинфляционной политики.
18
5) Развитие рынка ипотечных ценных бумаг, что приведет к снижению
цен на жилье.
Среди перспектив развития рынка ипотечного кредитования выделяют:
— Дальнейшее снижение процентной ставки. Процентные ставки по
ипотеке в 2019 году достигнут исторического минимума, такая тенденция
отмечалась до последнего времени. Несмотря на это, ввиду грядущих
изменений после проведения налоговой реформы в 2019 году, ставки могут
существенно возрасти. Восстановление экономического роста и дальнейшее
снижение темпов инфляции позволят регулятору продолжить корректировку
ключевой ставки. При этом объемы ипотечных кредитов достигнут новых
максимумов, что приведет к оживлению рынка недвижимости.
— Закрепление суммы первоначального взноса на уровне 20-25%.
Данный
фактор
также
способствует
увеличению
спроса,
поскольку
снижается стартовый барьер для приобретения собственной квартиры.
В заключении можно сказать, что рынок ипотечного кредитования РФ
на данный момент характеризуется следующими особенностями: лидерством
государственных
банков
в
объеме
выданных
ипотечных
концентрацией существенной части выданных ИЖК
Центрального
федерального
округа,
снижением
кредитов,
на территории
просроченной
задолженности по предоставленным ипотечным кредитом, активным ростом
количества выданных кредитов.
Таким образом, с переходом к рыночным отношениям и развитием
сферы свободного предпринимательства возникла необходимость принятия
законодательных
актов,
более
полно
и
четко
регламентирующих
обязательственное право. Поэтому 29 мая 1992 года был принят закон РФ "О
залоге в РФ". Также претерпел значительные изменения в правилах залога в
связи с введением с 1 января 1995 года Гражданского кодекса Российской
Федерации. Наконец, 24 июня 1997 года Государственная Дума приняла
Федеральный закон «Об ипотеке».
19
1.2. Развитие института ипотеки в зарубежных странах
« Впервые термин "ипотека" был введен в Древней Греции известным
реформатором и политическим деятелем Солоном в VI веке до нашей эры.
Конечно, система залогов, под которые выдавали кредиты ростовщики и
просто зажиточные граждане, существовала и до этого, однако ранее
предметом залога выступал сам заемщик. В случае невыплаты долга он
становился рабом своего кредитора на определенный, зависящий от размеров
долга срок, и был вынужден отрабатывать полученные средства зачастую
непосильным трудом.
Солон также предложил использовать в качестве такого залога ценное
движимое и недвижимое имущество гражданина. А для того, чтобы
засвидетельствовать сделку на земельном участке заемщика установите
специальную графу, в которой указаны имена кредитора и заемщика, сумма
долга и условие - производить и продавать недвижимость с этого участка для
погашения долга запрещено. То есть, в принципе, основные пункты
современного кредитного договора появились уже тогда»1 .
Конечно, в дальнейшем от использования столбов отказались, вместо
них появились специальные книги, называемые "ипотека", но принцип
кредитования обеспечен недвижимостью (и не только) имуществом
В Римской Империи в 1 веке нашей эры были открыты первые
ипотечные учреждения, а во времена правления императора Антония Пия, во
2
веке
нашей
эры
была
разработана
система
законодательства,
регулировавшая деятельность таких кредитных учреждений.
Интересно, что первые государственные программы, по которым
кредиты особо нуждающимся слоям населения — сиротам и вдовамвыдавались по льготным ставкам, появились в Древнем Риме при императоре
Траяне. В то время, льготная ставка 5% годовых.
1
Зенин, И.А. Гражданское право: учебник для вузов. - М.: Высшее образование / И.А. Зенин, 2015. - С. 161
20
В то же время кредитная сделка с обеспечением в виде недвижимости
претерпела изменения — кредитор теперь имел право продать обеспечение
только в том случае, если заемщик не выполнил свои обязательства по
своевременной выплате обеспечения. Эта сделка получила название" pignus "
— неофициальный залог .
Новый виток развития ипотеки пришелся на Средневековье, когда
рабовладельческая система начала сдавать свои позиции, и все более
широкое распространение получило предоставление земли в аренду.
Изначально наиболее распространенным залогом были инструменты, а затем
недвижимость.
Интересно, что, например, в Германии ипотека как таковая появилась
еще в 14 веке, но первые государственные учреждения, официально
предоставляющие кредиты под залог недвижимости, открылись только в 18
веке. То есть изначально обычные граждане заключали кредитные сделки
под залог без согласования с государственными органами. В дальнейшем
роль органов власти в регулировании кредитной системы значительно
возросла, появились ипотечные кредиты, ограниченные во времени,
соответствующие условия стали вносить в ипотечные книги, а также
кредиты, разделенные по важности, в связи с требованиями законодательства
.
Во Франции ипотечные кредиты были выданы несколько позже-только в
16 веке, а тогда они еще не были публичными, не регулировались
государством
и
большей
частью
основывались
на
доверительных
отношениях сторон.
Именно из-за невмешательства в кредитные отношения властей и
отсутствия
соответствующих законов в 16
веке
появились
первые
упоминания о мошенничестве-как и в древние времена, некоторые
землевладельцы закладывали участки несколько раз.
Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится
на
трех
основных
принципах:
контрактные
сбережения,
ипотечное
21
кредитование,
государственная
поддержка.
Конкретные
механизмы
осуществления этих принципов могут быть весьма различными.
Стабильная система контрактных сбережений введены:
В Пруссии-Хартия 1783 и 1872 годов;
В Австрии-Гражданский кодекс 1811 года и Устав 1871 года;
В Саксонии-Уставом 1843 г. и Кодексом 1863 г.
Система
строительных
обществ
успешно
функционирует
в
Великобритании с прошлого века. Механизм их работы немного похож на
деятельность
немецких,
но
для
получения
жилищного
кредита
не
обязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы в
результате либерализации банковского законодательства Соединенного
Королевства деятельность строительных обществ все больше пересекается с
деятельностью коммерческих банков.
Во всех странах с хорошо развитыми системами ипотечного
кредитования государство оказывало значительную помощь кредитным
учреждениям и гражданам - заемщикам, особенно в период формирования
систем.
Основной формой государственной поддержки ипотечных кредиторов
являются государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное
покрытие эмиссионных ценных бумаг. Так в США государственные гарантии
предусматривали выпуск MBS более 30 лет, вплоть до 1970 года, когда
Fannie Mae разрешили выпускать ипотечные облигации на основе кредитов,
не обеспеченных государственными гарантиями.
Но на этом государственная поддержка не закончилась, а приобрела
иную форму. Федеральное законодательство США разрешило использовать
бюджетные средства на приобретение MBS, тем самым, приравняв этот вид
ценных бумаг к государственным обязательствам. Комитет по открытому
22
рынку ФРС уполномочен покупать и продавать их при проведении денежнокредитной политики1.
США выступает лидирующей страной в мире по выдаче ипотечных
кредитов на недвижимое имущество. Основной особенностью кредитования
выступает более благосклонное отношение банков к предоставлению
ипотеки на жилье для жителей данной страны, особенно для ее граждан.
Учитывая тот факт, что очень большой процент населения не может
приобрести жилье одним платежом, большинство банков охотно идут на
встречу и выдают кредиты на покупку недвижимости, так как выплаты по
ним составляют огромную (если не основную) часть дохода банков. Такая
система позволяет увеличивать доход самих банков, не всегда являясь
удобной для клиента, взявшего кредит, так как размер ежемесячных выплат
может увеличиваться.
На сегодняшний день ипотечные ставки в США выступают одними
из самых низких в мире — от 3% до 7%. На размер ставки влияет состояние
экономики, политические изменения и другие факторы. В период с 2016
по 2017 годы ставка выросла на 0,7% в связи с выборами президента
и составила 4,5 %. Повышение считается значительным, но количество
заявок по ипотеке весной 2017 года достигло рекордных значений.
Американцы опасаются дальнейшего роста. В России ипотечная ставка
в последние два года колеблется между 10-12%. С окончанием программы
«Ипотека
с государственной
поддержкой»
некоторые
банки
снизили
минимальную ставку до 6%.
Разброс цен на недвижимость очень велик: в США он составляет
от 35 до 900 тыс. долларов за недвижимость классов «эконом» и «комфорт».
Как и в России, на цену влияет местоположение, инфраструктура города,
метраж, количество спален и другие факторы. Например, во Флориде
скромная квартира площадью 34 кв. м стоит 345 тыс. долларов. В НьюДжерси за эти деньги можно купить виллу с тремя спальнями площадью
1
Горемыкин, В.А. Сделки с недвижимостью / В.А. Горемыкин. - М.: Филинъ, 2017. - 326 c.
23
82 кв. м.
В Санкт-Петербурге
студии в новостройке
минимальная
цена квартиры-
- 1,45 млн рублей, средняя цена двухкомнатной
квартиры 4,3 млн рублей.
Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных
странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось
одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс
Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине
("план Ковальо") и в Чили (реформы Пиночета).
24
Глава 2. Защита заемщиков в правоотношениях ипотечного жилищного
кредитования
2.1 Правовое регулирование защиты прав ипотечных заемщиков
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее –
Закон об ипотеке) №102-ФЗ от 16.07.1998 действует в сфере ипотечного
кредитования. Опираясь на то, что к особым видам договоров кредита
относятся те, которые касаются выдачи кредитов по ипотеке, нужно
отметить, что к ним могут быть применены некоторые положения
федерального закона «О потребительском кредите (займе)» (далее – Закон о
кредите) №353-ФЗ от 21.12.2013 г. О чем говорится в статье 9.1 Закона об
ипотеке, а также части 2 статьи 1 рассматриваемого закона. Статья 9.1 Закона
об ипотеке предусматривает, что к соглашению по поводу кредита/займа,
заключенными
с
гражданином
с
целью
направленной
не
на
предпринимательскую деятельность, и обязанности заемщика по указанным
соглашениям обеспечиваются кредитом с использованием залога, к ним
могут быть применены правила, предусмотренные Законом о кредите:

Полное определение стоимости соглашения, которое обеспечивается
ипотечным кредитом;

Сведения о полной стоимости соглашения должны быть отражены на
первом листе соглашения;

Налагается запрет на действия кредитора, которые направлены на
взимание вознаграждения за то, что он оказывает некоторые обязательства и
услуги;

В соглашении должна быть размещена информация, касающаяся
условий передачи, применения и возвращения кредитных средств, сведения о
графике внесения платежей по указанным договорам;

Заемщику должен быть предоставлен график, в соответствии с
которым необходимо вносить платежи по рассматриваемым соглашениям.
Закон РФ «О защите прав потребителей» №2300-1 от 07.02.1992 также
25
регулирует
отношения,
складывающиеся
при
осуществлении
выдачи
кредитов по ипотеке.
Пункт
2
Постановления
Пленума
рассмотрении судами гражданских дел
Верховного
по спорам
суда
РФ
о защите
«О
прав
потребителей» от 28.06.2012 №17 гласит о том, что, когда в отношениях
участвуют клиенты, управляются специальными законами РФ, которые
включат в себя нормы гражданского права. К отношениям, которые возникли
из рассматриваемых разновидностей соглашений, закон «О защите прав
потребителей» может быть применен только в части, не урегулированной
специальным законодательством.
Формой залога, где происходит заклад только имущества, носящего
недвижимый характер представлена ипотека. Статья 5 Закона об ипотеке
указывает объекты, которые могут выступать предметом по ней:
 Части жилых домов и квартир, которые состоят из одной либо
нескольких изолированных комнат;
 Садовые дома;
 Жилые дома;
 Участки земли;
 Гаражи;
 Дачи;
 Квартиры;
 Строения, назначение которых выступает потребительским и прочие.
Чаще всего происходит заклад недвижимого имущества, которое
приобретено при помощи кредитных средств, выданных банков. Можно
воспользоваться кредитом при залоге недвижимого имущества, уже
находящегося в собственности. Цель предоставления такого кредита может
быть любой. Больше всего распространен такой способ применения
ипотечных средств, который связан с покупкой гражданами жилых
помещений по условиям кредитования. Договором, которым предусмотрен
заклад недвижимости, предусмотрено наличие двух участников, один из
26
которых залогодатель. Он выступает обязательственным кредитором. Такое
обязательство обеспечивается ипотечным кредитом. У него есть право на то,
чтобы его требования
рассматриваемому
денежного
характера
обязательству,
были
к должному лицу по
удовлетворены.
Процесс
удовлетворения таких требований основывается на стоимости заложенной
недвижимости залогодателя, который выступает второй стороной договора.
Также следует сказать, что устанавливается преимущество прав залогодателя
перед другими кредиторами, которые имеются у залогодателя. Однако
возможны исключения, установленные законодательством.
Понятия
«ипотека» и «ипотечное кредитование» имеют разное содержание. В
последнем случае кредит будет выдан банком и залогом выступает
недвижимость. Рассматриваемый вид кредитования - основная составляющая
системы, которая выступает ипотечной. При выдаче ипотечного кредита
недвижимое имущество выступает залогом (ипотекой) и соответственно
гарантирует банку, что кредитные средства будут возвращены.
Во время заключения рассматриваемого договора банк предложит вам
застраховать
такие
конструктивными.
элементы
предмета
Это страхование
залога,
являющихся
носит обязательный
характер
и
отказаться от него не получится. Кроме такого страхования, чаще всего еще
страхуют в обязательном порядке трудоспособность и жизнь. Какими будут
объемы у рисков, являющихся покрывающими, устанавливается банком. В
большинстве случае банки требуют, чтобы покрытие включало в себя гибель,
которая
наступает
вследствие
несчастного
случая
либо
болезни,
нетрудоспособность, которая возникает вследствие присвоения лицу первой
либо второй группы инвалидности, причиной которых вновь должны
служить
болезнь
либо
вышеперечисленному
несчастный
добавляют
случай.
утрату
В
редких
случаях
трудоспособности,
к
которая
выступает временной. Она должна произойти также по вине несчастного
случая. В покрытие, которое производится за счет средств ипотеки, может
27
входить, а чаще всего входит риск утраты права собственности на объект
недвижимости, который приобретается.
Стороны договора ипотеки: со стороны залогодержателя – банк,
который выдал ипотечный кредит, со стороны залогодателя – заёмщик либо
созаёмщики ипотечного кредита. Все стороны договора обязаны быть
правоспособными и дееспособными. Это значит, гражданину должно быть не
менее 18 лет, а в отношении кредитной организации не должно быть
ограничений, которые связаны с передачей любого недвижимого имущества
в ипотеку, что оговаривается в её учредительных документах.
В отношении любой стороны договора ипотеки существуют свои права
и обязанности.
Заёмщик имеет полное право проживать в заложенной квартире либо
доме, а также регистрировать на жилплощади всех своих членов семьи.
Право проводить перепланировку, сдавать жильё в аренду либо продавать
заложенную квартиру либо жилой дом обычно ограничивается договором
ипотеки. Как минимум, для этого необходимо разрешение кредитора 1.
В соответствии с ипотечным договором залогодержатель (ипотечный
банк) имеет право проверять условия содержания и состояние заложенной
недвижимости. При нарушении правил пользования имуществом либо при
несвоевременной уплате долга, включая нарушение сроков внесения
очередного платежа по кредиту свыше трех раз в течение одного года, банк
вправе потребовать досрочного погашения ипотечного кредита.
При невыполнении кредитополучателем требований о досрочном
погашении банк имеет право наложить взыскание на недвижимость, которая
оформлена в залог, во внесудебном и в судебном порядке с помощью
подписания соглашения между кредитором и заёмщиком. Имущество,
оформленное в качестве залога по ипотечному договору и на которое
обращено взыскание по судебному решению, реализуют путем продажи его с
публичных торгов.
1
. Русецкий, А. Е. Государственная регистрация ипотеки / А.Е. Русецкий. - М.: Юстицинформ, 2016. - 208 c.
28
Часто заёмщик, в отличие от кредитора, не всегда думает о том, что
может наступить и форс-мажор. Кредитные договоры, редко кем читаемые
до конца, составляются банками так, что стороны договора ипотеки в случае
возможных негативных ситуаций на рынке несут разную долю рисков, чаще
всего их перекладывают на должника. А ситуации, когда заложенное по
договору ипотеки имущество продаётся с торгов, становятся порой крахом
всех иллюзий. Поэтому, прежде чем заключать договор ипотеки с
определённым
банком,
нужно
не
лениться,
а
с
особой
тщательностью выбирать банк для такого ответственного решения1.
Субсидиарная форма позволяет поручителю не исполнять свои
обязательства до тех пор, пока у заемщика имеется, какое либо имущество,
которое по закону может быть продано в счет погашения долга перед
кредитором. Кроме того, банк должен найти доказательства, что должник
неплатежеспособен. Солидарная ответственность наступает при регулярной
просрочке текущих платежей по ипотеке. Наступление таких событий дает
старт процессу давления на поручителя со стороны банка. Дальнейшие
действия обоих сторон определены действующими нормативными актами.
Поручитель вправе отказаться оплачивать долг. При таком варианте
следующим шагом банка будет обращение в суд с исковым заявлением. Суд,
исходя из практики рассмотрения подобных дел:

определит сумму задолженности;

взыщет средства с заемщика.
Если после этого задолженность останется, и у должника нет
имущества, за остаток придется отвечать поручителю. Обращение взыскания
кредитора на предмет ипотеки — это процесс, при котором происходит
изъятие имущества, которое выступает в качестве залога по ипотеке, и его
последующая
продажа
с целью
получить
денежные
средства,
предназначенные для погашения долга по кредиту. В качестве залогового
1
Пластинина Н. Госдума ограничила штрафы за просрочку платежей по ипотеке // "Жилищное право", 2016,
N 7. С. 25.
29
имущества в случае ипотеки будут выступать загородный дом, земельный
участок либо квартира. Для обращения взыскания на предмет ипотеки банку
необходимо обратиться в суд, и там доказать правоту своей позиции,
предоставив полную информацию, подтверждающую факт нарушений
условий договора ипотеки со стороны заемщика1.
Обращение взыскания на заложенное имущество представители банка
будут направлять в суд только в крайнем случае: если заемщик будет
систематически нарушать правила возврата кредита. Удовлетворяя иск
кредитора, суд должен указать в своем решении: предмет ипотеки, сумму,
подлежащую уплате банку из стоимости заложенного имущества, способ
реализации и начальную цену продажи недвижимости, и т. д.
Если заемщик не может выполнять обязательства по кредиту и, скорее
всего, у него такой возможности в ближайшем будущем не возникнет,
то в этом случае обращение взыскания на заложенное имущество — это
неотвратимый процесс, состоящий из нескольких последовательных этапов:
1. Встреча с сотрудниками кредитной организации. На этой встрече
у заемщика поинтересуются причинами просрочки платежей и наличием
возможности погашения основного долга, процентов, а также штрафов
за просрочку. Если заемщик не сможет убедить банк в своей дальнейшей
кредитоспособности, то банк обратиться в суд2.
2. Судебное
разбирательство.
В суде
квалифицированные
юристы
кредитной организации в убедительной форме докажут, что заемщик
выступает злостным неплательщиком, и добьются положительного решения
об обращении взыскания на предмет ипотеки. Практически во всех случаях
суд принимает сторону кредитора, так как Закон в этом случае очень суров.
3. Освобождение недвижимости. Вскоре после решения суда в пользу
банка, заемщику предстоит встреча с судебными приставами-исполнителями.
Приставы выдадут заемщику под роспись уведомление, в котором будут
1
2
Пластинина Н. Минусы ипотеки в силу договора // "Жилищное право", 2015, N 12. С. 78.
Тихомиров, М. Ю. Общее имущество в многоквартирном доме. Практическое пособие / М.Ю.
Тихомиров. - М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2017. - 112 c.
30
указаны причины освобождения недвижимости и срок, в течение которого
необходимо это сделать.
4. Продажа залогового жилья банком. Параллельно с выселением семьи
заемщика, банк выставит на аукцион имущество, находящееся в залоге,
снизив его оценочную стоимость на 20%-25%, чтобы быстрее реализовать
недвижимость. После продажи жилья и покрытия всех расходов, остаток
денежных средств от реализации имущества будет возвращен заемщику.
Если дело уже дошло до суда, то клиенту банка скорее всего уже
не на что надеяться, суд чаще всего принимает сторону кредитора.
Все ситуации с обращением взыскания на заложенное имущество
можно разделить условно на два типа:

Ипотечная квартира

Единственное жилье
В первом случае у заемщика помимо квартиры, на которую взят был
кредит, есть другая недвижимость, которая выступила в качестве залога.
Недвижимость, которая выступает обеспечение по кредиту, станет объектом
взыскания. Если же в результате реализации данной недвижимости сумма
не покроет стоимости кредита, то банк вправе оставить за собой и сам
предмет ипотеки, выставив на продажу также ипотечную квартиру.
Если же заемщик и его семья проживают в квартире, которая выступает
их единственным жильем, то банк не может их выселить прямо на улицу.
В этом случае кредитор должен предоставить семье заемщика другое,
пригодное для жилья, помещение. Однако на практике, жильцы выселяются
в никуда1.
В соответствии со статьей 363 Гражданского Кодекса (ГК) РФ
поручитель и заемщик связаны солидарной ответственностью, что дает банку
право при трех задержках платежа в течение одного календарного года
выставить
1
требование
поручителю
оплатить
долг.
Ответственность
Пластинина Н. Ипотека в силу закона: плюсы и минусы // "Жилищное право", 2016, N 1. С.
36.
31
поручителя может быть и другого типа, например, субсидиарной, но на такие
условия кредитные учреждения идут крайне редко. Вышеуказанная статья
ГК в частности предусматривает:

обозначить в договоре поручительства солидарную либо субсидиарную
ответственность;

ответственность поручителя перед заимодателем определяется в том же
денежном объеме, на который подписан ипотечный договор;

совместное поручительство оформляется по солидарной форме либо
иной предусмотренной договором.
Кроме того, заемщику будет полезно знать, что Закон об ипотеке
не допускает обращение взыскания на заложенное по ипотеке имущество
в судебном порядке, если должник допустил незначительное нарушение
обязательств,
и требования
кредитора
выступают
несоразмерными
со стоимостью залога. Несоразмерность и незначительность заключается
в следующем:

период просрочки выплат по ипотечному кредиту составляет менее
трех месяцев

размер неисполненного обязательства составляет менее 5% от размера
ипотеки.
При этом договор ипотеки сохраняется, и банк вправе обратиться в суд
с иском о взыскании, как только перечисленные выше обстоятельства будут
устранены.
Откровенно говоря, что-либо изменить в тот момент, когда кредитор
решил обратить взыскание на предмет ипотеки, уже навряд ли удастся.
Единственное на что заемщик может надеяться — это продление срока,
отведенного
на реализацию
недвижимости
до одного
года.
Законом
установлены два случае, когда возможно отсрочить продажу заложенного
имущества:

предметом ипотеки выступает земельный участок из состава земель
сельскохозяйственного назначения
32

заемщиком выступает физическое лицо и ипотека не связана с его
предпринимательской деятельностью.
В этих случаях суд по заявлению должника отменяет решение
об обращении
взыскания
на заложенное
по ипотеке
имущество,
если
заемщик в течение этого года удовлетворит требования банка и погасит
задолженность.
Однако отсрочка взыскания на ипотеку не всегда допускается законом.
Законодательство запрещает отсрочку, если она может повлечь значительное
ухудшение финансового положения кредитора, а также в случаях, когда
в отношении банка либо заемщика возбуждено дело о дефолте либо
банкротстве.
Таким образом, обращение взыскания на заложенное имущество
представляет собой отлично налаженный процесс в любой кредитной
организации. Если обстоятельства должника таковы, что банк был вынужден
прибегнуть
к судебному
разбирательству,
то остановить
его
уже
не получится. Лишь единицам из заемщиков удается избежать потери
недвижимости.
33
2.2 Особенности защиты прав заемщиков по ипотечным кредитным
договорам
При
оформлении ипотечного договора
клиент берет на
себя
обязательства по возврату долга в заранее оговоренные сроки. В качестве
гарантии соблюдения условий выступают:
 поручительство физических и юридических лиц;
 привлечение созаемщика;
 залог предмета ипотеки (заем составляет обычно до 70–80% от
стоимости жилья);
 залог
прочего недвижимого
имущества,
которое
имеется
в
собственности у участников сделки (размер кредита определяется оценочной
стоимостью обеспечения);
 залог движимого имущества (автотранспорт, оборудование и пр.).
В
качестве
недвижимого
основного
имущества.
дополнительными
и
обеспечения
Все
обычно
по
прочие
не
ипотеке
виды
выступает
гарантий
рассматриваются
залог
выступают
в
качестве
самостоятельного залога1.
Истцом по искам о взыскании задолженности по ипотечным
кредитным договорам может быть:
 как первоначальный залогодержатель (первоначальный законный
владелец закладной),
 так и иное лицо – законный владелец, который приобрел закладную у
первоначального законного владельца закладной, и стал новым законным
владельцем закладной.
Проще говоря, иск о взыскании задолженности по «ипотеке» может
быть подан в суд как тем банком, который выдавал кредит, так и иным
лицом, которое купило закладную.
1
Ершов О.Г. Предмет договора // Право. Журнал Высшей школы экономики. 2015. N 4. С. 98 - 106.
34
Особенности рассмотрения в суде исков о взыскании задолженности по
кредиту с требованием об обращении взыскания на жилое помещении
обусловлена тем, что отношения заемщика, залогодателя и кредиторазалогодержателя, кроме ГК РФ урегулированы также ФЗ РФ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ (далее — Закон об ипотеке).
Истец в исковом заявлении, как правило, требует:

взыскания задолженности по кредитному договору с требованием об
обращении взыскания на заложенное имущество;

установления начальной продажной стоимости заложенной квартиры
либо дома для его реализации с публичных торгов.
Ответчик (заемщик, залогодатель) вправе в судебном порядке, кроме
снижения
пени
по
кредиту,
уменьшения
суммы
задолженности,
освобождения поручителей от ответственности, требовать от суда:

установления
начальной
продажной
стоимости
заложенного
имущества в соответствии с реальной рыночной стоимостью;

отсрочки реализации заложенного имущества максимальным сроком
до 1 года.
Нередко заемщику разрешается оформить кредит с обеспечением в
виде приобретаемого жилья либо уже имеющегося (на выбор). На
процентную ставку это не влияет. Единственная разница состоит в том, какая
сумма клиенту будет доступна. Например, при покупке квартиры под залог
большого дома гражданину не обязательно предоставлять первый взнос.
Ипотека, установленная гарантом исполнения кредитного соглашения
либо договора о займе, с указанием условия уплаты суммы процентов,
обеспечивает кредитору выплату, положенных ему процентных уплат за
предоставление в долг заемщику.
Когда
ипотечный договор,
не
предусматривает иные
условия,
ипотечный заем также обеспечивает выплату банковской организации
полагающихся ему сумм:
35
— это денежные средства в виде возмещения убытка, при неустойке –
это штрафные санкции, пени, вследствие несоответствующего исполнения
кредитных обязательств, просрочки платежа, исполнения либо другого
ненадлежащего исполнения ипотечных обязательств, предусмотренных
договором;
— в виде процентов, за использование не по должному назначению
заемных денежных средств, предусмотренных ипотечным обязательством
либо федеральным законодательством;
— возмещение судебных издержек и других понесенных расходов,
связанных с подачей обращения кредитора с исковым заявлением о
взыскании на заложенный объект имущества;
— возмещение затрат, связанных с реализацией (продажей) залога (ст.
337 Гражданского кодекса РФ1).
Ипотечный заем обеспечивает требования банковской организации в
объеме, который имеется на момент удовлетворения, за счет залога, если
данное соглашение не предусматривает иные пункты (п. 2 ст. 3 Закон об
ипотеке). Законом определены конкретные требования по обеспечению
обязательства, которое должно указываться в ипотечном договоре, с
указанием основания возникновения, конкретной суммы, а так же срока на
исполнение.
Если обязательство основывается исходя из определенного договора,
то в данном случае указываются все стороны данного соглашения и также
дата с местом его заключения.
Данное обязательство определяется сторонами в определенной сумме
требований, либо данная сумма может быть определена в будущем, с
указанием в договоре порядка, с определенными условиями ее назначения.
Стороны соглашения по займу, могут заранее акцентировать, что
ипотечный
1
договор,
обеспечивает
договор
займа
лишь
на
сумму
"Гражданский кодекс РФ (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) // "Собрание
законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301
36
предоставленных средств, без учета процентных сумм за пользование.
Другими словами, если заемщик по ипотечному кредиту не выполняет
обязательства погашения займа в установленный период, банк имеет права
на получение возмещения за счет объекта ипотеки т.е. за счет имущества,
находящегося под залогом у банка. Но, так как стоимость жилья может
оказаться намного больше суммы полученных средств, то банк может
рассчитывать лишь на долю средств, полученных после продажи жилья с
аукциона1.
При договоренности с банком о выплате основного долга равными
частями,
договор
соглашения
должен
содержать
указания
сроков,
периодичность и сумму платежей на каждый период. В случае, когда
объектом ипотеки выступает субъект хозяйствования в виде имущественного
комплекса, тогда сумма обязательства не должна составлять меньше
половины
от
номинальной
стоимости
имущества
данного
субъекта
хозяйствования (ст. 71 Закона об ипотеке).
Обязательство,
обеспеченное
ипотекой,
должно
выполняться
в
соответствии с графиком погашений. Если заемщик допускает просрочки по
выплате задолженности, банк имеет право на реализацию предмета
обеспечения на торгах. Производится это на основании суда либо по
соглашению между сторонами 2.
Договор ипотеки в каждом банке имеет свои особенности. Основными
моментами, которые обязательно должны быть оговорены, выступают:
 предмет ипотеки (что предоставляется в качестве обеспечения,
характеристики объекта, место его расположения);
 оценочная стоимость залога;
 какие обязательства обеспечиваются ипотекой (размер кредита, срок
погашения задолженности, процентная ставка);
1
2
Кузнецова О.А. Нормы-принципы российского гражданского права. М.: Статут, 2016. С. 147.
Кузьмина, М. В. Как продать, либо Купить квартиру, комнату, дом / М.В. Кузьмина. - М.: АСТ, 2016. - 128 c.
37
 на каких правах залоговое имущество принадлежит владельцу
(собственность, аренда, пр.), где зарегистрированы права на недвижимость.
Договор
ипотечного
кредитования
регламентирует
официальные
отношения между заемщиком и банком. Сторонами выступают:
 залогодержатель;
 залогодатель (заемщики либо созаемщики).
Документ заключается только дееспособными и правоспособными
лицами.
В нем обязательно указывается:
 предмет кредита;
 результат оценки недвижимости;
 срок исполнения обязательств;
 сумма выдаваемого займа;
 права, согласно которым имущество принадлежит заемщику.
Обеспечением
ипотеки
не
может
являться
муниципальная
собственность либо не подлежащие приватизации жилые помещения.
Договор считается действительным при соблюдении следующих условий:
 обе стороны согласны с каждым пунктом; документ оформлен в
письменном виде;
 пройдена обязательная регистрация в Федеральной службе.
Согласно ст. 425 ГК РФ договор ипотеки вступает в силу с момента его
заключения и государственной регистрации в установленном порядке.
Существенными выступают условия, необходимые и достаточные для
заключения ипотечного договора. К ним относится:
 предмет ипотеки – месторасположение, информация о техпаспорте и
другие данные1;
 содержание обязательства – сумма, срок, валюта кредита, процентная
ставка, график погашения;
1
Ершов О.Г. О правовой природе договора // Правовые вопросы строительства. 2015. N 1. С. 25 - 29.
38
 нотариальное удостоверение сделки;
 результат оценки предмета ипотеки;
 право, по которому недвижимость принадлежит залогодателю;
 обязанности сторон;
 процедура оформления и регистрации;
 информация о праве аренды на имущество (если есть);
 основания прекращения действия договора.
Оформление договора на приобретение жилья – сложная процедура,
имеющая много важных деталей.
При подписании кредитного договора об ипотеке заемщик должен
обратить внимание на:
 полную стоимость кредита – общие расходы на погашение долга,
проценты, страховку, дополнительные комиссии. Итоговый показатель
может отличаться от нормы процента, сообщаемого в рекламе;
 систему расчета платежей — аннуитетная либо дифференцированная.
В первом случае вносится одна и та же сумма на протяжении всего срока, но
тогда «тело кредита» погашается долго. Во втором – в первые годы вносится
больше средств и основной долг погашается быстрее 1.
Не допускается халатное отношение заемщика к содержанию договора,
поэтому он должен досконально изучить следующие пункты:
 Информация об ипотечном залоге. Здесь должны отражаться все
данные: месторасположение, площадь, информация из техпаспорта и т.д.
 Сущность, размер и период исполнения основного финансового
обязательства, обеспеченного ипотекой. Необходимо обратить особое
внимание на график платежей: он должен содержать подписи и печать от
банка, иначе документ не будет иметь юридической силы.
1
Куцина, С. И. Комментарий к Жилищному кодексу РФ / С.И. Куцина. - М.: РИОР, 2017. - 344 c.
39
 Права и обязанности. Необходимо выяснить, какие ограничения ставит
банк на распоряжение недвижимостью. Помимо стандартных условий может
включаться запрет на перепланировку либо аренду квартиры.
 Сроки действия договора.
 Штрафные санкции – пункт, который нельзя упускать из виду. В нем
отражается список нарушений, проценты за просрочку и возможность банка
применять повышенную ставку.
 Оценочная стоимость предмета залога.
 Досрочное расторжение договора. Пункт требует особого внимания,
поскольку процедура может осуществляться по инициативе финансового
органа. В пункте должны указываться условия, на основании которых он
имеет право потребовать возвращение кредита раньше времени.
 Аренда залоговой недвижимости – возможность, предоставляемая
многими кредитными организациями. Если эта услуга не предусматривается,
недопустимо нарушать требование. Залогодержатель имеет право проверять
имущество и при несоблюдении условия налагает взыскание либо расторгает
договор1.
 Основание для утраты юридической силы договора.
При ознакомлении с договором нужно обращать особое внимание на
текст, написанный мелким шрифтом. Вполне возможно, что изменится
мнение о банке, предоставляемом кредит.
Таким образом, ипотека с обязательствами связаны нераздельно и
советует, коль согласились со всеми пунктами договора, выполнять все
соглашения с кредитором.
Залог недвижимости – это сделка, которую оформляют письменно и
регистрируют.
Если стороны не соблюдают правило о регистрации, суд признает
соглашение недействительным и наоборот, если соблюдены все правила, нет
основания считать договор недействительным.
1
Булдаков Д.О. О юридической природе задания заказчика по договору // Налоги. - 2016. - №. 23. С. 18
40
Приведем пример: (постановление Арбитражного суда ВосточноСибирского округа от 27.04.2017 № Ф02-1283/2017 по делу № А198447/20151). Стороны указывают:
 предмет ипотеки;
 оценку;
 существо, размер и срок исполнения обязательства (п. 1 ст. 9 закона №
102-ФЗ).
В договор необходимо включить сведения об имуществе, которое
обеспечивается ипотекой. Если обязательство будут исполнять по частям,
необходимо указать сроки по каждому этапу, размеры платежей либо
условия, которые позволят определить такие размеры (п. 4 и п. 5 ст. 9 закона
№ 102-ФЗ).
Так, суд признал договор об ипотеке заключенным. Предметом сделки
стали:
 327/6494 долей нежилого здания – пристройки к комбинату бытового
обслуживания, общей площадью 649,4 кв. м;
 1/20 доли земельного участка общей площадью 920 кв. м.
Суд посчитал, что стороны согласовали все существенные условия,
соглашение по форме и содержанию соответствует закону (постановление
Арбитражного суда Поволжского округа от 25.10.2017 № Ф06-25755/2017 по
делу № А57-19434/20162).
В другом деле суд также признал договор действительной сделкой.
Документ, который сторона представила на государственную регистрацию,
содержал необходимые данные. Они позволяли идентифицировать объект:
присутствовали наименование, площадь, место нахождения, кадастровый
номер. Сведения о регистрации права контрагенты указали в договоре при
помощи наименования из ЕГРП, дат и номера записи государственной
1
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27.04.2017 № Ф02-1283/2017 по делу
№ А19-8447/2015 // СПС «Консультант Плюс»
2
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.10.2017 № Ф06-25755/2017 по делу № А5719434/2016 // СПС «Консультант Плюс»
41
регистрации (постановление Арбитражного суда Московского округа от
19.07.2017 № Ф05-9287/2017 по делу № А40-222355/161). Срок действия
договора
залога
недвижимого
имущества
стороны
определяют
самостоятельно. При этом период, на который кредитор предоставляет
заемные средства, не выступает сроком действия договора. Это разные
сроки. Например, стороны заключили договор займа. Также они подписали
договор
залога
недвижимого
имущества
в
обеспечение
основного
обязательства. Заемщик (залогодатель) не вернул долг и проценты за
пользование суммой. Он полагал, что заимодавец (залогодержатель) утратил
право на взыскание, так как истек срок договора. Но заемщик перепутал
сроки предоставления займа и действия договора. Оснований прекращения
залога не возникло (ст. 352 ГК РФ). Суд взыскал долг, проценты, неустойку,
а также обратил взыскание на заложенное имущество (апелляционное
определение Новосибирского областного суда от 31.10.2017 по делу № 3310458/20172).
Договор ипотеки не имеет оснований к прекращению в случае, если
объект недвижимого имущества претерпел изменения параметров.
Указанный
вопрос
стал
предметом
рассмотрения
со
стороны
Верховного Суда РФ в обзоре судебной практики ВС РФ №1 (2017),
утвержденный Президиумом ВС РФ 16.02.2017.
Судом рассмотрено дело, в котором банковская организация потребовала
прекращения ипотеки дома и расположенного под ним земельного участка.
Позиция истца строилась на том, что на момент приобретения недвижимых
объектов параметры дома не соответствовали тем, которые приведены в
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. На момент
заключения договора ипотеки жилой дом по факту отсутствовал, поскольку
имелась незавершенная постройка с другими параметрами. Как посчитал
1
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.07.2017 № Ф05-9287/2017 по делу № А40222355/16 // СПС «Консультант Плюс»
2
Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 31.10.2017 по делу № 33-10458/2017 //
СПС «Консультант Плюс»
42
банк, подобное положение вещей свидетельствует, что в ипотеку был
заложен несуществующий объект. Позицию банка поддержали суды первой
и апелляционной инстанции.
Верховный Суд РФ пришел к иному мнению. Суд установил, что
ипотека и договор купли-продажи заключены в отношении одной и той же
недвижимости.
Суждение
о
несовпадение
фактических
параметров
заложенной недвижимости со сведениями в ЕГРП, как наличие правового
основания для прекращения ипотеки, выступает ошибочным, поскольку
изменение предмета ипотеки не свидетельствует о физической гибели
предмета залога.
Таким образом, из решения Верховного Суда РФ следует, что
независимо от момента изменения предмета ипотеки данное изменение само
по себе не выступает основанием для ее прекращения.
43
Глава 3. Проблемы и перспективы развития законодательства в сфере
защиты прав заемщиков по ипотечным кредитным договорам
3.1 Проблемы, возникающие в процессе защиты прав заемщиков по
ипотечным кредитным договорам
Спорные вопросы в регулировании кредитных отношений возникают
не только в связи с заключением или расторжением кредитного договора, но
и
в
процессе
непосредственного
исполнения
вытекающих из
него
обязательств. На сегодняшний день, одной из актуальных проблем является
погашение кредита-основная сумма долга и проценты по нему заемщиком
кредитору.
К
сожалению,
невозврат
кредита-распространенная
ситуация
в
российской банковской практике, которая заключается в несоблюдении
заемщиком условий кредитного договора, несвоевременной оплате платежей
по основной схеме, а также процентов по кредиту.
Актуальность проблемы предоставления кредитов банкам возрастает, а
с ней возрастает сложность поиска доступных практических решений. Это
связано с массовой практикой неисполнения договоров в условиях низкой
правовой грамотности и отсутствия надлежащей судебной защиты В связи с
этим значительно возрос интерес к различным способам обеспечения
исполнения обязательств.
Если начать рассматривать в судебной практике договоры на
предоставление различных банковских услуг, в том числе и кредитов, то в
них можно отыскать массу нарушений прав граждан.
Это касается, прежде всего, таких прав, как свобода заключения
договора, добросовестность выполнения обязательств обеими сторонами,
правовое равенство участников сделки.
Как правило, во время оформления кредитов на ипотеку в рамках
различных программ, большинство финансовых учреждений, вынуждает
44
заемщиков подписывать незаконные договоры, которые касаются оплаты
различных услуг банка.
На практике во время оформления кредита, сотрудники банковского
учреждения заявляют заемщикам, что форма кредитного договора выступает
типовой формой.
В
конечном
итоге,
заемщик,
получая
кредит,
дополнительно
приобретает и другие услуги банка, в частности это может касаться
страхования от несчастных случаев.
С
точки
зрения
законодательства,
подобное
предоставление
услуг считается неправомерным, а изымание дополнительных комиссий
выступает
недействительным.
заемщиков
страховать
кредит
Таким
либо
образом,
банки,
имущество,
обязывающие
часто
нарушают
законодательство.
Для того чтобы вернуть безосновательно присвоенные банками деньги,
достаточно всего лишь обратиться в суд. Профессиональная правовая
поддержка часто позволяет стороне заемщика возвращать не только
незаконно
востребованные
банком
суммы
денег,
но
и
возмещать
причиненный моральный ущерб.
Составить и подать иск в суд о защите прав, можно по месту
пребывания, жительства либо же по месту заключения договора. Заемщик
имеет право самостоятельно выбрать суд, куда бы он хотел обратиться.
Необходимо помнить, что законом установлен срок исковой давности
для обращения в суд. Поэтому если эти сроки будут нарушены, заемщик не
сможет оспорить недействительность условий кредитного договора и
восстановить свои права.
Таким образом, перед тем, как начинать спор с финансовой
организацией
в
судебном
порядке,
следует
грамотно
оценить
все
перспективы предстоящего судебного дела. Обращаясь к специалистам
юридических компаний, у заемщиков имеются большие шансы на взыскание
пени, штрафов, процентов. Для этого юристы изначально осуществляют
45
юридическую экспертизу всех ранее заключенных договоров, после чего
оказывают досудебную помощь.
Для того, чтобы воспользоваться услугами юриста и получить
квалифицированную
юридическую
защиту
заемщику
нужно
иметь
следующие документы:
 Копии полностью всех страниц ипотечных (кредитных) договоров.
 Копии всех страниц договоров о страховании кредита.
 Платежные документы, подтверждающие оплату в полном размере.
 Платежные документы об уплате страховых взносов.
 Паспорт.
 Справку с основного места работы об официальной заработной плате.
 Копии свидетельств о рождении несовершеннолетних детей.
Правильно составленное исковое заявление позволяет суду быстро
принять его в работу и назначить судебное заседание.
После таких судебных заседаний, банкам предоставляются аргументы о
незаконности их требований к заемщику, а также указывается на
незаконность использования ими коллекторских агентств, которые часто
нанимаются банками для давления и угроз.
В том случае, если возникает необходимость, юридические компании
могут оказать помощь заемщику с обращением в правоохранительные
органы для того чтобы защититься от произвола коллекторских агентств.
В наши дни существует масса разных способов по регулировке
ситуации, которая возникает в случае задолженности по кредиту
Юридическая
защита
должников перед
банками
всегда
носит
гражданский правовой характер. Гражданским кодексом предусмотрено
множество пунктов, по которым лица, задолжавшие перед банком по
кредитному договору, могут оспорить претензии банка в суде. Конечно, не
один юрист не сможет защитить должника так качественно, как это сделает
своевременное погашение кредита. Полное выполнение всех пунктов,
46
предусмотренных в договоре, путь к спокойному сну и отсутствия судебной
волокиты.
Представить вопросы должника по ипотечному займу в суде возможно
по разным направлениям. Одними из основных направлений для защиты
человека в суде по вопросам долга перед банком выступают: иск признания
договора
недействительным,
признание
недействительными
залога
и
договора ипотеки, договор по кредиту и признание его недействительным,
признание недействительной третейской оговорки в кредите.
Закон будет на стороне заёмщика в случаях, когда расторжение
кредитных договоров происходит в связи с значительными изменениями
обстоятельств, которыми стороны руководились при подписании договора
(скачок курса валюты и т.д.).
Когда происходит значительное изменение обстоятельств, которыми
руководствоваласьлась одна из сторон в подписании договора, договор
можно расторгнуть по согласованию сторон, если иное не предусмотрено по
договору и не вытекает из обстоятельств по договору. Считается
существенным то обстоятельство, которое изменяется настолько, что
стороны не могли предвидеть этого в момент подписания договора.
Таким обстоятельством может считаться например то, что должник
пребывает в тяжелом состоянии в больнице и на момент погашения договора
физически не может погасить его.
Любой договор можно расторгнуть ссылаясь на ошибочные данные,
которые были представлены в договоре. Лицо, которое подписало договор и
указало не все обстоятельства либо обстоятельства, которые нельзя
предположить,
Сделки, которые
имеет
право
нарушают
на
представление
договора
в
суде.
общественный распорядок, имеют
все
шансы стать признанными судом недействительными.
Отсутствие письменного юридического согласия одного из супругов в
кредитном договоре, приведет к его расторжению. Такое происходит когда
47
супруги живут отдельно, брак не зарегистрирован официально и не
зарегистрированы брачные отношения.
Подписывая договор по кредиту, ипотеке либо любой другой, особое
внимание необходимо уделить все мелким деталям. Необходимо читать все
пункты по договору, лишь после чего можете пописывать его. Для законного
основания одного из супругов претендовать на ценное совместное
имущество, нажитое во время брака и указанное в договоре, необходимо
наличие письменного согласия одного из супругов в договоре.
Сегодня на финансовом рынке существует множество программ
ипотечного кредитования. Но большинство заемщиков с осторожностью
относятся к такого роду кредиту. Это связано не только с длительным сроком
и высокими ежемесячными платежами, но и с уровнем доверия.
Большинство заемщиков ипотеки считают, что выбрав программу
ипотечного кредитования, согласовав размер процентной ставки и внеся
первоначальный взнос, на этом практически процесс оформления кредита
окончен.
Но на самом деле не все так просто как кажется на первый взгляд.
Проблемы у заемщика могут возникнуть как в момент оформления, так и уже
после подписания договора.
Например, у заемщика могут наступить « трудные времена», будь то
потеря работы, болезнь, снижение уровня доходов по каким – либо причинам
и он не может платить по ипотечному кредиту.
Во-первых, большинство заемщиков не хотят обременять себя на 20летнюю зависимость от кредита, поэтому рассуждают о том, что можно
погасить кредит за 5-10 лет. При этом практически весь доход отдавать на
погашение долга. Но тут банки выдвигают свои условия, при которых
ежемесячные выплаты не должны составлять более 40% от совокупного
ежемесячного дохода.
Даже если банк и пойдет на уступки и разрешит выплачивать большую
часть дохода за кредит, то заемщику стоит подумать о том, что лучше пусть
48
переплата
будет
больше,
чем
подвергать
себя
риску
возможных
просроченных платежей в будущем. А ведь просрочка по кредиту — это
самая первая проблема заемщика.
Во-вторых, всегда нужно быть готовым к тому, что банк потребует
справку о доходах, чтобы подтвердить указанные в заявлении данные о
заработной плате.
Для некоторых заемщиков это проблематично, так как практически
весь их основной доход — это зарплата в конверте. Но и в такой ситуации на
сегодняшний день банки зачастую готовы пойти на встречу и дают
возможность потенциальному заемщику, предоставив справку по форме
банка о сумме заработной платы, которую работодатель выплачивает « в
конверте», получить ипотечный займ. Но в данном случае риски невозврата
выданной и полученной суммы денежных средств, как для самого заемщика,
так и для банка – кредитора существенно возрастают. Ведь в такой ситуации
никто не даст гарантию, что работодатель выплачивающий заработную плату
подобным образом не решит снизить уровень заработной платы.
А также банк может занести такого заемщика в черный список за
ложные данные. И это тоже проблема заёмщика, кто знает, возможно в
будущем понадобится придти в банк и взять кредит на неотложные нужды.
В-третьих, при обращении за ипотечным кредитом, нужно понимать,
что имущество придется выбирать не только по своим критериям, но и
учитывать параметры банка. Квартира должна быть чистой, ликвидной, без
обременений.
Если покупается квартира в новостройке, то выбор не будет таким
большим. Как правило, банки выдают ипотеку только на квартиры
застройщиков,
которые
выступают
их
партнерами,
прошедшими
аккредитацию в этом кредитном учреждении.
В-четвертых, при оформлении кредита необходимо учитывать не
только сумму займа и начисленные проценты, но и дополнительные затраты,
с которыми обязательно придется столкнуться заемщику. Например,
49
придется оплатить расходы на рассмотрение заявления по кредиту, за
открытие счета и его ведение, за проверку документов, за снятие и перевод
денежных средств и так далее.
Также придется платить за страховку, оценку недвижимости, услуги
риэлтора и брокера. Чтобы не попасть в неловкую ситуацию, необходимо
иметь на такие расходы около 10-15% от стоимости недвижимости.
Также следует сказать, что еще несколько лет назад, в период
стабильности экономической ситуации в стране и самого низкого в истории
новой России курса валют, среди населения крупных городов начала
набирать популярность валютная ипотека.
Основная причина – гораздо более выгодный процент, под который
банки предоставляли ипотечный кредит в иностранной валюте.
Пик ипотечных валютных кредитов пришелся на 2008 год, когда курс
доллара находился в пределах 24-26 рублей и незначительно, но стабильно
понижался, а средние доходы по стране уверенно росли.
Увы, ранее оформленная валютная ипотека в кризис сегодняшних дней,
вызванный политической ситуацией в мире, для подавляющего большинства
заёмщиков превратилась в настоящую кабалу.
 В среднем на величину от 150 до 200% выросли ежемесячные платежи
и размер основного долга по кредитам, взятым до кризиса в иностранной
валюте;
 На величину от 20 до 35% снизился реальный уровень дохода
заемщиков;
 Каждый третий ипотечный валютный кредит платится с нарушением
сроков;
 Почти вдвое уменьшилась выдача ипотечных кредитов в валюте.
В результате, ситуация близка к катастрофической. Ряд заемщиков,
фактически, со скачком курса доллара получил при упавших доходах
возросший вдвое долг в валюте по ипотеке. Как быть тем, кто оказался в
50
кабале неподъемной сделки? - этот вопрос регулярно звучит как в быту, так
и из уст высоких чинов в Правительстве.
На законодательном уровне свет увидело лишь Постановление
Правительства №373 от 20 апреля 2015 года, установившее условия и
порядок реструктуризации ипотечного долга в валюте.
Там же прописаны категории граждан и условия ипотечного кредита,
при соблюдении которых заемщик будет иметь право на реструктуризацию
долга и его «фиксацию» в докризисном курсе валюты. Казалось бы, вот они
реальные меры, но…
Участие в данной программе носит для банков добровольный характер,
а общая сумма компенсации процентов, подлежащих уплате, и вносимых за
счет Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) не
превышает 400-500 тысяч рублей.
Естественно, что банки очень и очень неохотно по доброй воле
отказываются от гарантированных им доходов, предпочитая активнее
обращать взыскание за заложенное ипотечное имущество, нежели защиту
прав валютных заемщиков.
Рекомендательное, опять же, письмо Центрального банка о переводе
валютных кредитов в рублевые, также можно оставить без пристального
внимания: все, что «рекомендательно», то необязательно – банки активно
придерживаются этого негласного правила.
Крупные банки все же согласились на участие в программе
реструктуризации
долга,
предусмотренного
указанным
выше
Постановлением Правительства. Главное условие – соответствие заемщика
требованиям, указанным в документе.
Это и возраст, и размер купленной в ипотеку площади, и падение
дохода, и отношение к определенным слоям населения: научные работники,
многодетные семьи и т.д., а также еще целый ряд требований.
Еще весной этого года эксперты высказывали надежду, что созданные
судебные
прецеденты
послужат
отличной
почвой
для
начала
51
реструктуризации валютных долгов. Надо сказать, что такие прецеденты
действительно имели место – случаи оспаривания валютной ипотеки то тут,
то там мелькали в новостях, освещаемые как прессой, так и аналитиками.
Например решением Пушкинского районного суда банк ВТБ24 был
обязан к пересчету валютного кредита по состоянию на 2008 год, но данное
решение было в пух и прах разгромлено апелляцией со ссылкой на
недопустимость улучшения положения одного заёмщика в сравнении с
остальными.
Все это время опытные юристы все же советуют не опускать руки и
пытаться добиваться отмены либо изменения ипотечного договора по
следующим основаниям:
 Существенное изменение обстановки, в т.ч. форс-мажор. Кризис не
выступает следствием действий и воли сторон, поэтому может быть,
теоретически,
признан
основанием
для
изменения
договора,
реструктуризации долга и его перевода в рублевые эквивалент с увеличением
процентной ставки;
 Невозможность исполнения договора в связи со значительным
увеличением долга по независящим от сторон основаниям. При этом предмет
залога – недвижимость - должен остаться у должника;
 Банкротство гражданина – с 1 октября 2015 года такая возможность
будет предоставлена всем гражданам, имеющим долг свыше 500 тыс. рублей.
Несмотря
на
то,
что
с
момента
дачи
некоторых
подобных
рекомендаций минуло уже почти полгода над подавляющим большинством
заемщиков все
еще
висит
неподъемная валютная
ипотека,
судебная
практика по оспариванию которой практически однозначна – суды не видят
оснований к расторжению либо принудительному изменению договора,
полагая, что условие о колебании курса закладывалось банком в договоре.
Банки же вовсе полагают проблему надуманной, ссылаясь на то, что
лишь несколько процентов валютных заемщиков нуждаются в защите. В
52
большинстве случаев валютная ипотека бралась под покупку элитной
недвижимости и ни о каких мерах господдержки и речи идти не может.
С одной стороны, мы видим ослабление позиции заемщика, но с другой
стороны,
это
компенсируется
обязательным
разъяснением
заемщику
возможности внести в индивидуальные условия договора запрет на уступку
прав кредитора всем третьим лицам или их отдельным категориям.
В то же время в законе подчеркивается, что в случае уступки,
совершенной
кредитором,
заемщик
сохраняет
за
собой
все
права,
предусмотренные законом и договором в отношении нового кредитора, а
новый кредитор обязан хранить банковскую тайну и иную охраняемую
законом тайну, персональные данные и ответственность за их разглашение.
Исходя из анализа положений пункта 2 основных условий, к сложному
финансовому положению следует отнести следующий набор жизненных
обстоятельств, определенных на дату подачи заявления о реструктуризации
кредита:
- или уменьшение среднемесячного совокупного дохода заемщика и
членов его семьи за последние 3 месяца более чем на 30 процентов по
сравнению со среднемесячным доходом за предыдущие 12 месяцев;
- или увеличение более чем на 30 процентов ежемесячной выплаты
ипотечного кредита по сравнению с ежемесячной выплатой в сентябре 2014
года по ставке в рублях Российской Федерации;
- сумма среднемесячного совокупного дохода заемщика и членов его
семьи, деленная на количество указанных лиц, ниже полутора прожиточных
минимума,
установленного
в
соответствующем
субъекте
Российской
Федерации;
- отсутствие факта признания судом заявления о признании заемщика
(залогодателя)
банкротом
реструктуризации
его
обоснованным
долгов
законодательством о банкротстве.
в
и
введении
рамках процедур,
процедуры
предусмотренных
53
Таким образом, в связи с девальвацией национальной валюты
заемщики, обязательства которых номинированы в иностранной валюте, по
объективным
причинам
не
смогли
выполнить
свои
финансовые
обязательства.
Более того, продажа залогового имущества, в силу особенностей
ценообразования на рынке жилой недвижимости, не позволяет получить
средства, достаточные для погашения задолженности по ипотечному кредиту
в полном объеме.
В то же время проблема невозврата ипотечных жилищных кредитов не
может
быть
решена
существующими
правовыми
механизмами,
а
урегулирование споров в рамках гражданско-правового регулирования
показало свою недостаточную неэффективность.
В связи с вышеизложенным, а также в контексте объявленной
руководством
Банка
России
"дедолларизации
банковских
балансов",
возникает принципиальный вопрос о целесообразности кредитования в
иностранной валюте на территории Российской Федерации.
На данный момент гражданское законодательство (п. 3 ст. 317, п. 2 ст.
140 Гражданского кодекса Российской Федерации) позволяет использовать
на территории Российской Федерации иностранную валюту в случаях, в
порядке и на условиях, определенных законом или в порядке, установленном
законом.
То есть, в случае, когда использование иностранной валюты в качестве
средства платежа по денежному обязательству допускается на территории
Российской Федерации, последние могут быть выражены в иностранной
валюте, в частности, при заключении кредитного договора.
Проблемы
реализации
законодательства
в
сфере
ипотечного
кредитования требуют применения специальных подходов, в связи с чем
представляется
целесообразным
действующее законодательство:
внести
следующие
изменения
в
54
- Добавить пункт 2 статьи 807 Гражданского кодекса Российской
Федерации с абзацем вторым, содержащим запрет на предоставления
потребительского кредита (займа) физическому лицу для целей, не
связанных с
осуществлением
предпринимательской деятельности,
на
основании кредитного договора или договора займа, выраженных в
иностранной валюте.
Дополнить
статью.
72
Закона
Об
ипотеке,
пункт
4,
предусматривающий обязательство залогодержателя по договору ипотеки,
предметом
которого
является
помещение,
принадлежащее
на
праве
собственности физическому лицу и приобретенные или построенные
полностью или частично с использованием кредитных средств банка или
иной
кредитной
организации
либо
средств
целевого
кредита,
предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или
строительство указанного жилого помещения, в случае неисполнения
(ненадлежащего исполнения) ипотеки-под залог жилья кредита (займа).),
обратиться к залогодателю с предложением о реструктуризации ипотечного
кредита
(займа),
при
условии
оплаты
заемщиком
не
менее
70%
задолженности по ипотечному кредиту (займу) на момент обращения.
Складывающиеся в российской экономике обстоятельства зачастую
негативно сказываются на всех субъектах экономической деятельности. И
каждый пытается защитить свои права
И это неудивительно, ведь на волне экономического кризиса
неосторожность и вялость в ведении деятельности могут привести к
банкротству даже самых, казалось бы, крупных и непотопляемых игроков.
В то же время следует отметить, что, защищая собственные интересы,
представители бизнеса наносят ущерб своим контрагентам или заказчикам за
счет повышения цен на предоставляемые товары и услуги.
В продолжении хотелось бы рассмотреть реальный пример конфликта
интересов сторон в результате экономического кризиса и путей его решения
с юридической точки зрения.
55
Одной из сторон является кредитная организация, которая в связи с
экономическим кризисом, защищая свои интересы, косвенно затрагивает
интересы другой стороны (физического лица), понесшей ущерб в результате
неудачной сделки по купле-продаже недвижимости.
Потенциальный заемщик обратился в кредитную организацию с
заявлением на получение кредита. В заявке содержались все необходимые
параметры целевого кредита на покупку недвижимости.
К
заявлению
подтверждающие
его
потенциальный
ежемесячный
заемщик
доход,
приложил
уровень
документы,
которого
был
достаточным для предоставления соответствующего кредита.
После проведения соответствующих проверок кредитная организация
приняла решение о предоставлении кредитных средств на приобретение
недвижимости.
Получить кредит Б., согласно правилам, установленным кредитной
организацией, вправе был в течение трех месяцев с момента одобрения
заявления о выдаче кредита, что выступает обычной практикой при
одобрении заявки на кредит.
Б. для осуществления сделки купли-продажи недвижимости заключил с
продавцом недвижимости предварительный договор о приобретении объекта
и передал продавцу недвижимости задаток согласно ст. 380 Гражданского
кодекса РФ для обеспечения исполнения сделки в будущем.
Право сторон договора купли-продажи на внесение задатка с целью
обеспечения исполнения сделки в будущем также подтверждается судебной
практикой (Определение Верховного Суда РФ от 13.11.2012 N 11-КГ12-20).
После заключения предварительного договора между продавцом и
покупателем до заключения основного договора по ипотечной сделке и
получения кредита с целью перечисления денежных средств на счет
продавца недвижимого имущества Б. от кредитной организации получили
информацию, что в связи с экономическими трудностями, кредит на ранее
утвержденных условиях Б. не будет.
56
Кредитная организация была готова предоставить кредит на новых
условиях, согласно которым проценты за пользование кредитом почти
удвоились.
Соответственно, при таких обстоятельствах ежемесячная выплата
кредита также была увеличена.
В связи с изменением условий кредитования Б. пришлось отказаться от
заведомо безнадежных кредитов и отменить покупку недвижимости.
Так
как
инициатором
прекращения
обязательств
по
покупке
недвижимого имущества на основании ст. 381 Гражданского кодекса РФ
задаток остается у продавца.
В дополнение к потере депозита, при определенных обстоятельствах,
несостоявшийся покупатель недвижимости на основании пункта 2 части 2
статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут быть
взысканы убытки компенсировать сумму задатка в пользу продавца
недвижимости,
что
подтверждается
позицией
некоторых
судов
(Постановления от 05.08.2014 по делу N А46-14003/2013 Федерального
арбитражного суда Западно-Сибирского округа).
При таких обстоятельствах, с учетом существующей судебной
практики, когда сделка купли-продажи имущества не была четко проведена
покупателем, иск в суд на продавца недвижимости, чтобы вернуть залог-дело
без перспектив, и в некоторых случаях апелляционная жалоба на решение
суда грозит покупателю дополнительные расходы, в том числе в виде суммы
государственной пошлины и суммы убытков, которые суд может взыскать с
продавца недвижимого имущества.
Иными словами, нет другой возможности, кроме как обратиться в
кредитную организацию за возмещением убытков в результате неудачной
сделки и большой суммы потерянных денег.
В деле указаны все обстоятельства дела и указано, что продажа
недвижимости произошла в связи с тем, что кредитное учреждение не
выдало кредит на ранее согласованных условиях.
57
Кредитная
организация,
рассмотрев
иск,
оставил
его
без
удовлетворения.
В ответ на претензию кредитной организации кредитная организация
указала, что не существует надлежащих правовых оснований для возмещения
убытков, поскольку каждая сторона должна защищать и отстаивать свои
интересы.
Правовое положение потенциального заемщика в случае обращения в
суд.
После
игнорирования
требований
кредитной
организации
потенциальному заемщику Б. предоставляется возможность защитить свои
интересы путем подачи иска в суд о взыскании с кредитной организации Б.
понесенных убытков.
Право на возмещение убытков в результате действий третьих лиц
предусмотрено положениями ст. 15 Гражданского кодекса Российской
Федерации.
В соответствии с
определением
Верховного Суда
Российской
Федерации от 04.12.2012 N 18-КГ12-70, убытки понимаются как расходы,
которые совершил лицо, право которого нарушено.
Реальным ущербом лицу, понесшему убытки, должна быть утрата
имущества. То есть в случае реального ущерба происходит потеря денежных
средств, которые были переданы в качестве депозита для покупки
недвижимости продавцу.
Причиной стало неисполнение обязательств Б. покупателем при
совершении сделок с недвижимостью, действует, по мнению Б., незаконный
отказ кредитной организации в кредите Б. на ранее согласованных условиях,
что в конечном итоге привело к потере Б.
Статья 29 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1" О банках и
банковской деятельности " устанавливает, что кредитная организация не
вправе в одностороннем порядке изменять процентные ставки по кредитам. 1
1
Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1 (ред. от 28.11.2018) "О банках и банковской деятельности
58
Одностороннее изменение процентной ставки по кредиту, по мнению
кредитной организации, является нарушением положений Закона Российской
Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Нарушение кредитной организацией законодательства о защите прав
потребителей
является
основанием
для
привлечения
организации
к
административной ответственности по статье 14.8 Кодекса Российской
Федерации об административных правонарушениях.
Защищая свои интересы, кредитная организация может обратиться в
суд, что заявка на кредит была одобрена с указанием процентной ставки за
пользование кредитом.
В то же время, в связи с непредвиденными экономическими
обстоятельствами, кредитная организация через некоторое время не может
предоставить кредит по заранее согласованной процентной ставке.
После
рассмотрения
заявки
на
получение
кредита,
кредитная
организация предоставляет кредит, но под более высокий процент.
Кредитование на прежних условиях было бы поведением кредитной
организации в убыток.
Кроме того, по данным кредитной организации, утверждение заявки на
кредит не является обязательством по кредиту, является обязательным
условием
для
заключения
соответствующего
кредитного
договора,
подписание которых обязывает кредитной организации для предоставления
кредита,
за
исключением
случаев,
предусмотренных
статьей
821
Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 1 ч. 1 статья. 8 ГК РФ, основанием для возникновения
обязательства является договор.
Договор займа должен быть заключен в письменной форме с
отражением всех существенных условий, в том числе предмет договора,
процентной ставке по кредиту, сроке кредита, полной стоимости кредита и
порядок погашения кредита.
59
Только при указанных выше условиях, то есть в рамках кредитного
договора,
кредитная
организация
может
нести
ответственность
за
неисполнение обязательств заемщика.
Согласно существующей судебной практике, в том числе п. 11
информационного
письма
Высшего
Арбитражного
Суда
Российской
Федерации от 13.09.2011 N 146, убытки могут быть взысканы с кредитной
организации в пользу заемщика только при условии, что не было
обстоятельств, которые свидетельствовали о том, что кредитные деньги не
будут возвращены в срок (ст. 821 Гражданского кодекса Российской
Федерации).
Взыскание убытков с кредитной организации возможно, если кредит не
был выдан в срок, предусмотренный кредитным договором.
Нарушение кредитным учреждением кредитного договора, в результате
которого убытки взыскиваются в пользу заемщика, может выражаться в иной
процентной ставке, которая предусмотрена договором и по которой кредит
фактически выдается заемщику.
В то же время, согласно судебной практике, заемщики не имеют права
требовать от кредитной организации выдать кредит в натуре, как это не
допускается в принципе.
Заемщик имеет право требовать возмещения убытков только в
результате невыплаты кредита.
Вышеизложенные
выводы
также
подтверждаются
правовыми
позициями судов, изложенными в Определении Высшего Арбитражного
Суда РФ от 12.07.2011 N ВАС-8488/11 по делу N А40-42333/10-97-359, в
Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.06.2011 N ВАС-4282/11
по делу N А56-13980/2009, в Постановлении Федерального Арбитражного
Суда Московского округа от 25.03.2011 N КГ-А40/1415-11 по делу N А4042333/10-97-359.
1. Взыскание убытков за неисполнение кредитных обязательств банком
либо другой кредитной организацией возможно только в том случае, если
60
между клиентом и кредитной организацией заключен соответствующий
кредитный договор.
В конкретном рассматриваемом примере Б. не может претендовать на
возмещение убытков в результате изменения кредитной организацией
условий предоставления кредита на недвижимость, так как кредитный
договор не заключался, а было лишь одобрение кредитной заявки.
2. Одобрение кредитной заявки не может служить аналогом кредитного
договора,
так
как
не
соответствует
всем
требованиям,
которые
предъявляются к содержанию кредитного договора, установленным ст. 807 812, 819 - 821 Гражданского кодекса РФ и ст. 9, 10 Федерального закона от
16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
3. Следует учесть, если кредитный договор заключен и кредитная
организация в нарушение договора не предоставила кредит, это не значит,
что заемщик вправе требовать предоставления кредита, так как, согласно
судебной практике, заемщик вправе претендовать только на возмещение
убытков, но в конкретном случае с Б. речь даже не идет о заключенном
кредитном договоре.
4. Перспективы на положительный исход судебной тяжбы для Б.
выступают крайне незначительными и только при условии, что суд изменит
существующую судебную практику на противоположный подход, признав за
кредитной организацией обязательства в результате одобрения кредитной
заявки.
Рекомендации при покупке недвижимости на кредитные денежные
средства:
1.
Потенциальным
экономических
ипотечным
потрясений
следует
заемщикам
проводить
в
свете
сделки
последних
без
учета
утвержденных условий кредитной заявки, так как эти условия не являются
обязательством для кредитной организации.
Процедура
покупки
недвижимости
должна
быть
продумана
и
проведена в короткие сроки, но в любом случае, прежде чем сделать депозит
61
на недвижимость, необходимо обратиться в кредитную организацию для
получения подтверждения относительно условий кредита или внести депозит
после получения кредита на недвижимость.
2. В настоящее время предложение на рынке недвижимости превышает
существующий спрос на недвижимость. В связи с этим мы можем
рекомендовать
ипотечным
заемщикам
не
спешить
оформлять
предварительный договор и вносить депозит, так как риск потери депозита
всегда остается и не обязательно из-за невозможности выдачи кредита на
приемлемых условиях.
3. Можно рекомендовать потенциальным ипотечным заемщикам,
которым кредитное учреждение изменило условия кредитования, обратиться
за защитой своих прав с заявлением в Федеральную службу по надзору в
сфере защиты прав потребителей и благополучия.
По результатам рассмотрения заявления о защите прав потребителей
заемщик, права которого нарушены, сможет подать заявление в суд, которое
будет поддержано указанной службой.
В таких условиях, когда Федеральная служба будет на стороне
потенциального заемщика, есть перспективы более благоприятного исхода
для заемщика в суде.
4. В любом случае потенциальному ипотечному заемщику, которому
кредитная организация отказала в выдаче кредита на ранее утвержденных
условиях, необходимо обратиться в суд для защиты своих интересов, если
речь идет о возмещении убытков.
Учитывая тот факт, что судебная практика порой противоречива и
существуют различия в подходах при разрешении споров судами, заемщик
всегда имеет шанс на положительный исход в суде, в том числе по вопросу
взыскания убытков с кредитной организации за изменение условий
утвержденного кредита.
5. В целом, можно рекомендовать внести изменения в действующее
российское законодательство, согласно которым после одобрения кредитной
62
организацией кредитной сделки на определенный срок будет введен
мораторий на изменение условий кредитования, изложенных в кредитной
заявке.
В противном случае слабая сторона, в данном случае потенциальные
заемщики, несет слишком высокие риски потери вкладов, по сути, не по
своей вине, что является существенным недостатком законодательства,
которое подлежит корректировке, в том числе в целях защиты прав
потребителей.
В
период
экономической
нестабильности
заемщикам
наиболее
целесообразно временно отказаться от сделок с банками и недвижимостью.
Но обстоятельства другие. Иногда отказ от намерения приобрести жилье с
помощью кредитных средств по различным причинам нецелесообразно. При
этом желательно продумать варианты минимизации риска отказа банка в
предоставлении кредита на ранее утвержденных условиях, то есть варианты
устранения ситуации, рассмотренной в статье.
Одним из вариантов решения проблемы риска возможного и законного
отказа
банка
предоставить заемщику ранее
одобренный кредит на
определенных условиях является предварительное подписание кредитного
договора-до заключения предварительного договора купли-продажи. Таким
образом, на момент определения выбора заемщика для покупки жилья у него
уже будут деньги на это, в том числе и кредит, предоставленный банком.
Однако у этого решения есть свои недостатки.
Первый недостаток такого способа, чтобы минимизировать риск срыва
сделки из-за увеличения стоимости кредита обязан выплатить заемщику
проценты за период фактического неиспользования кредитных средств по
своей вине, то есть, период с момента предоставления денежных средств
банком (как правило, с момента перечисления банком денежных средств на
счет заемщика) до даты фактического использования заемщиком кредитных
средств на покупку квартиры. Хотя, конечно, выплата процентов за пару
63
месяцев-это не такая уж и большая цена за обеспечение уверенности в
наличии средств в любой момент поиска жилья для покупки.
Второй недостаток-невозможность использования данной схемы в
случае ипотечного кредита. При предоставлении такого кредита цель кредита
существенна-для приобретения конкретного жилья, характеристики которого
уже указаны в договоре, который предоставляется заемщиком банку в
качестве залога для обеспечения своих обязательств по погашению кредита.
Такая схема, к сожалению, может быть использована при предоставлении,
как правило, потребительского кредита, который впоследствии, конечно же,
может быть обеспечен ипотекой приобретаемого жилья (в зависимости от
условий договора, заключенного заемщиком с банком). Но процентная
ставка по потребительским кредитам существенно отличается от ставок по
ипотечным кредитам (иногда на 15 - 20 пунктов). То есть, это решение,
безусловно, увеличит стоимость кредита для заемщика.
И все же предлагаемые решения проблемы риска отказа банка в
предоставлении кредита на утвержденных условиях несколько надежнее, чем
надежда на взыскание с банка убытков в виде утерянного депозита заемщика.
Мало того, что надежда на выполнение этих требований несостоявшимся
заемщиком минимальна, как пишет сам автор, он ни в коем случае не
достигнет своей цели-покупки выбранного жилья.
64
3.2 Перспективы развития законодательства в области защиты прав
заемщиков по ипотечным кредитным договорам
Рынок ипотечного кредитования в России выступает относительно
молодой по сравнению с другими западными странами. С 2005 года
ипотечный рынок России вступил в стадию активного роста, а объем выпуска
жилищных кредитов составил 60 млрд. рублей. С этого периода до
настоящего времени ипотечный банковский продукт стал одним из наиболее
доступных и реалистичных способов решения жилищной проблемы в
России1.
Специфику ипотеки можно считать единственным эффективным
механизмом поддержания спроса на жилье. Дальнейшее совершенствование
ипотечного
кредитования
чрезвычайно
важно
и
необходимо
для
государственной политики в области жилищного строительства, целью
которой является достижение эффективности рынка жилья. Увеличение
объемов жилищного строительства тесно связано с созданием рабочих мест,
что, в свою очередь, положительно сказывается на экономике страны и
влияет на развитие конкуренции в строительной отрасли и ипотечном рынке .
В настоящее время актуальным признается жилищный вопрос и
устройство ипотечного кредитования. Это одна из важнейших социальноэкономических проблем России.
Цель улучшения жилищных кредитов заключается в том, чтобы к 2020
году 50% домохозяйств могли приобрести жилье за счет собственных и
заемных средств.
Однако надо сказать, что положения Гражданского кодекса Российской
Федерации
не
уточняются
и
не
дополняются
специальным
законодательством, а заменяются и необоснованно изменяются, что приводит
к теоретическим противоречиям и практическим проблемам.
1
Копейкин, А. Б. Развитие ипотечного кредитования в РФ / А. Б. Копейкин, Н. Н. Рогожина,
Н. Б. Косарева. — М.: Дело, 2015. — 256 с.
65
Справедливо спросить себя, что может привести к недостаточному
государственному регулированию этих отношений? Ответом станет кризис
во многих странах, в том числе и в России.
Очевидно, что специальное законодательство в этой области нуждается
в своевременном мониторинге и дополнении. Но, несмотря на достаточно
развитый рынок кредитования в нашей стране находится еще в самом начале
пути создания адекватного законодательного регулирования ипотеки.
Отметим, что ипотечное кредитование в настоящее время имеет
правовое регулирование, которое осуществляется в основном через нормы
Гражданского кодекса (главы 23, 42) и Федерального закона от 16.07.1998 №
102-ФЗ "Об ипотеке (ипотеке недвижимости)" (далее - Закон Об ипотеке).
Принцип действия этих двух законов заключается в следующем: в
вопросах ипотечного кредитования, необходимо, прежде всего, обратиться в
специальные (конкретные) нормы закона Об ипотеке и только в случае его
отсутствия-нормами Гражданского кодекса. Однако общие положения и
принципы
гражданского
кодекса
в
регулировании
тех
или
иных
правоотношений сохраняют свое прямое значение.
Частью 3 статьи 1 Закона Об ипотеке устанавливает, что общие
правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе (Глава 23)
распространяются на отношения по ипотечному договору в случаях, когда
Гражданским кодексом или законом не установлены иные правила.
Хотелось бы обратить внимание на перспективы правового и
экономического развития ипотечного кредитования в России с целью
создания максимально благоприятных условий для участников рынка путем
совершенствования специального законодательства, регулирующего эту
сферу.
Для построения отношений на ипотечном рынке необходимо выделить
несколько условий, которые могут повлиять на политику банков и их
отношения с заемщиками.
66
Первым и важнейшим фактором, влияющим на кредитную политику
банков,
является
наличие
современной
нормативно-правовой
базы,
регулирующей общие вопросы взаимоотношений кредитных организаций и
заемщиков.
В настоящий момент нормы общего характера содержатся отдельно в
Гражданском кодексе, федеральных законах "О банках и банковской
деятельности", "Об ипотеке (залоге недвижимости)", законе Российской
Федерации "О защите прав потребителей" и других нормативных правовых
актах.
Однако единого закона, объединяющего положения Гражданского
кодекса
и
других
нормативных
правовых
актов,
регулирующих
правоотношения, связанные с ипотекой, не существует.
Хотя на данный момент документ, принятый Правительством
Российской Федерации, а именно вариант стратегии развития ипотеки в
России до 2020 года (далее - стратегия), который содержит ряд идей, не
только неоднократно предложенных в литературе, но и включенных
законодателем абсолютно инновационных, способных стать новой вехой в
развитии ипотечного рынка, вызывает большой интерес.
В то же время проблема данной стратегии развития рынка жилищного
кредитования заключается в том, что хотя она выступает в качестве свода
правил, планов и принципов, которым должны следовать участники рынка,
но характер этой стратегии носит лишь рекомендательный характер.
Теоретически, если рассматривать цели данной стратегии, то выдача
ипотечных кредитов должна стать быстрее, проще, прозрачнее, доступнее
для клиентов, а значит и эффективнее для кредиторов. Также должны
увеличиться показатели доли ипотечных сделок.
Некоторые пункты этой стратегии представляют особый интерес и
поэтому нуждаются в детальном рассмотрении.
Одним из важных моментов является то, что кредиторы должны
принять решение о выдаче или отказе в ипотеку в течение недели. На рынке
67
считается нормальным принимать решение за 2-4 дня-этого времени
достаточно, чтобы получить ответ на все внешние запросы, а также на
андеррайтинг клиентов.
Однако сейчас рассмотрение заявки на кредит в разных банках
занимает разный период-от пары часов до двух месяцев, наблюдается
большой спред.
Если все банки стандартизируют свои процессы и придерживаться
недельного
срока,
это
повысит
скорость
сделок
и
увеличит
привлекательность продукта, особенно для дома продавцов, которые не
считают ипотечных покупателей как приоритет из-за длительных сроков
заключения сделки.
Стратегия предполагает, что ставка кредита будет устанавливаться
кредитором на основе профиля риска заемщика, а клиенты с хорошей
кредитной историей получат выгоду от кредита.
На сегодняшний день некоторые банки уже предоставляют скидку по
процентной ставке заемщикам с хорошей кредитной историей. Эта мера,
конечно, дисциплинирует заемщиков даже при небольших потребительских
кредитах. Но не забывайте, что чем проще и понятнее условия кредитования,
тем привлекательнее продукт.
Как показывает практика, надпись в условиях продукта - "ставка
устанавливается индивидуально для каждого заемщика" - только отпугивает.
К числу новаторских мер относятся следующие. В период погашения
кредита заемщик сможет переуступать права третьим лицам на приемлемых
для себя и кредитора условиях.
Такая возможность имелась во время кризиса 2008 года в качестве
индивидуального решения проблемы задолженности.
Потенциально
очень
эффективная
и
востребованная
мера
по
избежанию дефолта взаимовыгодна как заемщику, который больше не может
выплачивать кредит, так и кредитору, который не будет увеличивать
просрочку.
68
Также стратегия предполагает расширение предложения на рынке
недвижимости за счет кредитования строительства и покупки наемных
домов.
Реализация этой меры позволит создать новый сегмент жилья. С одной
стороны, это новый источник дохода для бизнесменов, с другой - отличная
альтернатива аренде у частных арендодателей. Жилые дома были в России до
революции, а сейчас широко распространены на Западе.
Как
уже
упоминалось
выше,
данная
стратегия
носит
лишь
рекомендательный характер, но большинство ее пунктов, на наш взгляд,
должны быть реализованы в виде единого нормативного правового акта.
Также особого внимания требует следующий законодательный акт,
который может быть принят в ближайшее время и, по крайней мере,
косвенно затронет отношения в сфере ипотечного кредитования, - закон "О
деятельности по взысканию просроченной задолженности".
С ростом кредитования банки активно начали использовать механизмы
переуступки "проблемных" кредитов третьим лицам-так называемым
"коллекторам".
Однако до последнего времени продажа кредитными организациями
просроченной задолженности в основном затрагивала не обеспеченные
залогом кредиты. Ипотеки это касалось в наименьшей степени.
Причиной этого
выступает то, что, во-первых,
у банков по
обеспеченным кредитам больше шансов вернуть выданные ресурсы, и, вовторых, сам механизм ипотеки выступает более сложным с правовой точки
зрения. Однако в настоящий момент ситуация меняется и банки начинают
более активное сотрудничество с коллекторами по вопросам ипотечной
задолженности.
В этой связи принятие Закона «О деятельности по взысканию
просроченной задолженности» с позиции развития
рассматривать в положительном ключе.
ипотеки следует
69
Если
отношения
по
переуступке
просроченной
задолженности
распространяются и на рассматриваемый нами вид кредитования, то,
соответственно,
необходимы
правовые
механизмы
как
переуступки
ипотечного долга, так и нормы, защищающие интересы кредиторов и
заемщиков в этих отношениях.
Этот законопроект призван, прежде всего, обеспечивать баланс
интересов заемщиков, кредиторов и взыскателей. Он должен работать в
реальной жизни и приносить пользу.
Вторым фактором выступает доступность для кредитных организаций
долгосрочных финансовых ресурсов. Исходя из основной особенности
ипотеки - длительного срока кредитования, для стабильной реализации
данного продукта кредитным организациям необходимо либо привлечение
долгосрочных ресурсов, либо доступность механизмов рефинансирования.
Оценивая возможность привлечения так называемых «длинных» денег,
стоит отметить, что данная проблема для кредитных организаций выступает
достаточно острой. Это связано как с общей макроэкономической ситуацией
в РФ и за рубежом, так и с несовершенством российской нормативной базы в
данной сфере.
Для решения обозначенной проблемы время от времени предлагаются
какие-либо меры, как, например, введение безотзывных вкладов, которые не
предполагают возможности полного либо частичного снятия денежных
средств, ранее установленного в договоре срока, хранящихся на специальном
депозите.
Однако данная мера до сих пор находится на стадии предложения, и
говорить о реализации еще представляется сложным.
Если
говорить
о
возможностях рефинансирования
кредитными
организациями ипотечных кредитов, то здесь основными инструментами,
применяемыми в мировой практике, выступают секьюритизация и выпуск
ипотечных ценных бумаг.
70
Наша страна заимствовала зарубежный опыт, переняв механизм
рефинансирования через ипотечные ценные бумаги. Для этого было создано
АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - АИЖК)
и принят в 2003 г. Федеральный закон № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных
бумагах».
Говоря о деятельности АИЖК, следует отметить, что главной задачей
Агентства выступает создание системы рефинансирования ипотечных
жилищных кредитов. Принцип работы этой системы заключается в
следующем.
Банк, занимающийся ипотечным кредитованием, может обратиться
непосредственно в «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»
либо к его региональному оператору с просьбой о рефинансировании, т.е.
выкупе выданных им ипотечных кредитов и закладных.
Региональный оператор формирует пул ипотечных кредитов и
закладных, выданных в данном субъекте РФ, и продает его Агентству.
Последнее выкупает ипотечные кредиты и закладные только в случае, если
условия
их
выдачи
и
обслуживания
соответствуют
определенным
стандартам, в частности:
 максимальный объем кредитования составляет не более 90 % от
стоимости приобретаемого жилья;
 срок кредитования не превышает 30 лет;
 процентная ставка по кредиту превышает порог, установленный на
соответствующую
дату
«Агентство
по
ипотечному
жилищному
кредитованию»;
 величина ежемесячного платежа по обслуживанию кредита не
превышает 50 % суммарных доходов домохозяйства.
Далее
«Агентство
по
ипотечному
жилищному
кредитованию»
выпускает на основе выкупленных ипотечных кредитов и закладных ценные
бумаги, по которым государство гарантирует платежи и доходность.
Средства, вырученные от продажи ценных бумаг, вновь направляются на
71
выкуп ипотечных кредитов и закладных у банков и региональных
операторов.
Основной
проблемой
реализации
данного
института
выступает
экономический фактор - доходность ипотечных ценных бумаг сравнима с
доходностью государственных ценных бумаг, а риски в первом случае
представляются инвесторам куда выше, чем во втором.
Учитывая
вышеизложенное,
предлагается
обратить
внимание
законодателя на существующие в России проблемы, которые приводят к
неэффективному использованию финансовых ресурсов, и исправить их.
Третьим условием, влияющим на политику банков в области
ипотечного кредитования, выступают залоговые правоотношения.
Связано это опять же с особенностью ипотечного кредита, а именно с
обеспеченностью возврата залога недвижимого имущества. Это существенно
снижает риски для кредитных организаций, следствием чего выступает более
низкая стоимость ипотечных продуктов в сравнении с другими видами
кредитования.
Однако и здесь для кредитных организаций существуют определенные
риски.
В конце 2011 г. Федеральным законом № 405-ФЗ «О внесении
изменений
в
отдельные
совершенствования
порядка
законодательные
обращения
акты
взыскания
РФ
на
в
части
заложенное
имущество» были внесены принципиальные изменения в отношения по
залогу при ипотечном кредитовании.
Суть изменений состоит в том, что банк не может требовать доплаты
от заемщика, который перестал платить по кредиту и был вынужден отдать
кредитной организации квартиру в счет долга. Задолженность в таком случае
будет считаться погашенной вне зависимости от стоимости жилья в данный
момент.
Для заемщиков эти изменения, безусловно, носят позитивный характер,
т.к. ранее были нередки ситуации, когда после продажи ипотечной квартиры,
72
являющейся
должниками.
предметом
В
залога,
частности,
заемщики
из-за
продолжали
штрафов,
пеней,
оставаться
небольшого
первоначального взноса.
В «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» также
считают, что благодаря нововведениям долги заемщиков, вынужденных
продавать купленные по ипотеке квартиры, могут существенно уменьшиться.
Тем не менее для кредитных организаций в связи с названными изменениями
в законодательстве риски повышаются.
Это обусловлено волатильностью цен на рынке жилой недвижимости в случае существенного снижения цен на рынке заемщики, особенно те, кто
брал кредиты с минимальным первоначальным взносом, могут просто
отказываться от кредита, отдавая квартиру банку. Следствием возросших
рисков может стать повышение ставок по ипотечным кредитам, а также отказ
от программ с минимальным первоначальным взносом.
Подводя итог, можно сказать, что в России еще много проблем,
которые
замедляют
совершенствование
ипотеки.
Решение
проблем
ипотечного кредитования - это комплексная задача, в отношении различных
сфер экономики, политики, социальной и строительной сферы, и в сфере
миграции, расширение банковских продуктов и т.д. Для разрешения всех
трудностей приходится тратить много времени. В то же время все будущее
российского ипотечного кредитования выглядит довольно оптимистично, и
рано либо поздно экономика в России достигнет такого уровня, что
ипотечные кредиты одинаково будут выгодны как банкам, так и широкому
кругу населения.
73
Заключение
На основе анализа широкого круга законодательного материала с
использованием системно-структурного подхода обоснован тезис о том, что в
настоящее
время
гражданско-правовое
регулирование
исследуемого
договора направлено на повышение доступности жилья для граждан, с одной
стороны, и снижения рисков участников - с другой.
Сегодня в отечественном законодательстве активно идет процесс как
общей модернизации системы гражданско-правового регулирования, так и
реформирования отраслевых норм, регламентирующих отношения по
предоставлению кредитов и займов населению. Принято несколько важных
нормативно-правовых актов, кардинально меняющих подходы в построении
механизмов защиты прав заемщиков. В частности, 01.07.2014 вступил в
законную
силу
Федеральный
закон
от
21.12.2013
№
353-ФЭ
«О
потребительском кредите (займе)» (далее - ФЗ о потребительском кредите),
закрепивший принципиально новую основу правового регулирования
отношений по поводу предоставления потребительских займов и кредитов. В
этой связи становится очевидной потребность в глубоком теоретическом
осмыслении понятия и правового регулирования защиты прав заемщиков по
договорам потребительского кредита и потребительского займа.
Для современного этапа развития гражданского оборота характерна
неоднозначность подходов судебной практики к вопросам квалификации
природы договоров потребительского кредита (займа), что обусловлено
противоречивостью и эклектичностью базовых теоретических воззрений, на
которых она основывается. Кроме того, судебная практика во многом не
учитывает тех значимых изменений, которые произошли в механизме
правового
регулирования
исследуемых
отношений.
Указанные
обстоятельства показывают, насколько исследование проблем защиты прав
заемщиков (стороны до-
74
говора потребительского кредита и потребительского займа) важно для
формирования адекватной правоприменительной практики.
Для верного понимания механизма гражданско-правовой защиты прав
заемщиков
требуется
всесторонний
анализ
соотношения
действия
специальных норм и положений Гражданского кодекса РФ, а также
отдельных законов, регламентирующих сходные правоотношения.
Все вышесказанное обуславливает необходимость всестороннего
исследования
вопросов
защиты
прав
заемщиков
по
договорам
потребительского кредита (займа)
Для заключения договора ипотеки необходимо добровольное согласие
двух сторон: кредитора, в залоге у которого будет находиться имущество, и
ипотекодателя — физического либо юридического лица, передающего
имущество согласно договору ипотеки. Учитывая, что ипотечные договоры
заключаются
существенных
на
длительный
денежных
сроки
сумм,
и
предусматривают
регулятором
кредитных
возврат
отношений
выступает государство. Изменения касаются:
 Уровня
процентных
ставок
по
кредитам,
которые
должны
коррелироваться со ставками Центробанка;
 Сумм (предельных) штрафов и пеней, которые также находятся в
зависимости от Центробанка;
 Возможности досрочного погашения ипотечного кредита, которая
позволяет сократить риски при валютном кредитовании;
 Распределения средств, которые могут быть получены от реализации
ипотечной недвижимости.
По-прежнему актуальными в 2018 г. остаются требования к объекту
ипотеки. Они касаются прав собственности на недвижимость, а также
некоторых характеристик. Например, оформить залог на имущество,
имеющее историческую ценность, невозможно. Также собственность,
которую владелец намерен заложить, должна быть приватизированной, не
находиться в залоге в иной финансовой организации.
75
Самыми основными программами предоставления ипотеки выступают:
 кредит на вторичное жилье – самый популярный среди заемщиков вид
ипотеки. Для него характерны: лояльная для клиента ставка процента,
оптимальные условия получения, быстрое оформление займа. Обязательным
для данной программы выступает страхование титула имущества.
 кредит на недвижимость в процессе постройки – приобретение жилья у
агента, который сотрудничает с банком. Для программы характерны высокие
ставки, однако, цена на саму недвижимость не высокая.
 заем для постройки частного жилья – строительство собственного
жилья за счет банковских средств на приобретенном участке земли.
Существенным недостатком такого вида ипотеки выступает то, что в залоге
находится сама постройка и всё что находится непосредственно на
застраиваемом участке.
 кредит на покупку участка земли – подразумевает заем под залог
равного по цене приобретаемому участку имущества. До выплаты полной
суммы долга банк имеет право собственности на все постройки находящиеся
на участке, приобретаемом в ипотеку.
Если говорить о будущем жилищного кредитования, то все напрямую
зависит от спроса. Так как на сегодняшний день не существует альтернативы,
которая могла бы заменить ипотеку, несложно сделать вывод, что со
временем популярность этого направления будет только расти. Говоря о
проблемах и перспективах развития ипотечного кредитования, большинство
экспертов делают довольно оптимистичные прогнозы. Однако пока что
ставка делается в основном на менеджеров среднего звена, зарплаты которых
отличаются большей стабильностью. Если говорить о колебании ставок, то
на сегодняшний день они на 5% выше уровня инфляции. При их резком
понижении у банков возникнут финансовые проблемы, которые могут
привести к дефициту ипотечных программ. Также стоит учитывать, что
сейчас при ипотечном кредитовании финансовые организации страхуются от
возможных рисков путем имущественных залогов. Однако это не защищает
76
их от возможного банкротства заемщика. Если произойдет дефолт, то сумма
страховки человека, взявшего кредит, покроет лишь часть от основного
займа. Исходя из этого, финансовая структура рискует больше, чем сам
гражданин. Поэтому важно учесть все кредитные риски и разработать
соответствующие программы.
Последние изменения в закон «Об ипотеке» были внесены в ноябре
2017
года.
Государственное
регулирование
в
области
ипотечного
кредитования нацелено на упрощение оформления кредитов и защиту
заемщика, что достигается путем ограничения штрафных начислений по
просроченным выплатам. Кроме того, с 2018 года действует программа
субсидий, позволяющая семьям с детьми брать ипотеку на сниженной ставке.
В
работе
отмечается,
что
любое
неисполнение
обязательства
кредитором, выраженное в ненадлежащем совершении им действия,
предписанного обязательством, может стать основанием для присуждения к
исполнению обязанности в натуре. Это может касаться непредоставления
кредитором
сведений
о
состоянии
задолженности
заемщика,
предусмотренных п. 15 ст. 7 ФЗ о потребительском кредите; нарушения
очередности погашения задолженности по договору при зачислении
произведенного заемщиком платежа (п. 20 ст. ст. 5 ФЗ о потребительском
кредите) и т. п.
Для применения самостоятельного способа защиты прав заемщика возмещения убытков, - по мнению автора, необходимо несколько условий: 1)
наличие обязанности кредитора совершить определенное действие или
воздержаться
от
его
совершения;
2)
неправомерное
неисполнение
кредитором такой обязанности; 3) умаление в имущественной сфере
заемщика; 4) причинная связь между неправомерным поведением кредитора
и негативными последствиями для заемщика.
Таким образом, для обеспечения исполнения кредитных обязательств в
настоящее время существует обширный инструментарий. Система способов
обеспечения имеет свои особенности, которые в большинстве случаев
77
выступают фактором, влияющим на частоту применения обеспечительных
механизмов на практике. В современных условиях не все способы имеют
одинаковую
эффективность,
несмотря
на
перспективы
успешного
применения для обеспечения исполнения кредитных обязательств. Часто
действия кредитора и заемщика выходят за рамки дефинитивных положений
о кредите. Отдельные статьи законов не позволяют сегодня разрешить все
возникающие проблемы в полном объеме, поскольку не могут предусмотреть
все спорные моменты.
78
Список использованных источников
Нормативные правовые акты
1. "Гражданский кодекс РФ (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от
29.12.2017) // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301
2. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об
ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) //
"Собрание законодательства РФ", 20.07.1998, N 29, ст. 3400.
3. Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 04.06.2018) "О защите прав
потребителей"
4. Федеральный закон от 21.12.2013 N 353-ФЗ (ред. от 07.03.2018) "О
потребительском кредите (займе)" // "Собрание законодательства РФ",
23.12.2013, N 51, ст. 6673.
5. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 146
<Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с
применением
к
банкам
административной
ответственности
за
нарушение законодательства о защите прав потребителей при
заключении кредитных договоров> // "Вестник ВАС РФ", N 11, ноябрь,
2011
Материалы судебной практики
6. Апелляционное определение Новосибирского областного суда от
31.10.2017 по делу № 33-10458/2017 // СПС «Консультант Плюс»
7. 2017 № Ф02-1283/2017 по делу № А19-8447/2015 // СПС «Консультант
Плюс»
8. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.07.2017
№ Ф05-9287/2017 по делу № А40-222355/16 // СПС «Консультант Плюс»
79
9. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.10.2017
№ Ф06-25755/2017 по делу № А57-19434/2016 // СПС «Консультант Плюс»
10.
Постановление Правительства РФ от 12.10.1017 № 1243 «О
реализации мероприятий федеральных целевых программ, интегрируемых в
отдельные государственные программы РФ» // Собрание законодательства
РФ. – 23.10.2017. – № 43. – Ст. 6324.
Специальная и учебная литература
11.
Беспалов, Ю. Ф. Комментарий к Жилищному кодексу РФ.
Постатейный научно-практический / Ю.Ф. Беспалов, О.А. Егорова. - М.:
Проспект, 2017. - 704 c.
12.
Булдаков Д.О. О юридической природе задания заказчика по
договору // Налоги. - 2016. - №. 23. С. 18
13.
Голованов Н.М. Гражданско-правовые договоры. - СПб.: Питер,
2015, - 272 с
14.
Горемыкин, В.А. Сделки с недвижимостью / В.А. Горемыкин. -
М.: Филинъ, 2017. - 326 c.
15.
Гражданское право России. Обязательственное право: Курс
лекций. /Отв. Ред. О.Н. Садиков. - М.: Юристъ, 2017. - 845 с.
16.
Гущина, К. О. Сделки с жилыми помещениями / К.О. Гущина,
Е.А. Новиков, Е.Е. Сухарев. - М.: Дашков и Ко, 2017. - 272 c.
17.
Данилов, Е. Жилищные споры. Комментарии. Практика. Образцы
документов / Е. Данилов. - М.: ТК Велби, 2018. - 408 c.
18.
Ершов О.Г. О правовой природе договора // Правовые вопросы
строительства. 2015. N 1. С. 25 - 29.
19.
Ершов О.Г. Предмет договора // Право. Журнал Высшей школы
экономики. 2015. N 4. С. 98 - 106.
20.
Жилищная энциклопедия. - М.: Домашний адвокат, Питер Пресс,
2018. - 256 c.
80
21.
Завидов Б.Д., Гусев О.Б. Особенности возмездных договоров:
Практическое пособие. - М.: Юридический Дом «Юстицинформ», 2015. - 106
с.
22.
Зенин, И.А. Гражданское право: учебник для вузов. - М.: Высшее
образование / И.А. Зенин, 2015. - С. 161
23.
Ильичева, Мария Жилищные споры / Мария Ильичева. - М.:
Олимп, АСТ, Астрель, Харвест, 2015. - 352 c
24.
Информационный
портал
«Ипотекавед.ru»
[Электронный
ресурс]. — Режим доступа: https://ipotekaved.ru/v-rossii/rinok-ipoteki.html
25.
Информационный портал banki.ru [Электронный ресурс]. —
Режим доступа: http://www.banki.ru/wikibank/klyuchevaya_stavka/
26.
Копейкин, А. Б. Развитие ипотечного кредитования в РФ / А. Б.
Копейкин, Н. Н. Рогожина, Н. Б. Косарева. — М.: Дело, 2015. — 256 с.
27.
Кузнецова О.А. Нормы-принципы российского гражданского
права. М.: Статут, 2016. С. 147.
28.
Кузьмина, М. В. Как продать, либо Купить квартиру, комнату,
дом / М.В. Кузьмина. - М.: АСТ, 2016. - 128 c.
29.
Куцина, С. И. Комментарий к Жилищному кодексу РФ / С.И.
Куцина. - М.: РИОР, 2017. - 344 c.
30.
Лаврушин, О. И. Банковское дело: учебное пособие / О. И.
Лаврушин. — 11-е изд. — М.: КноРус, 2017. — 800 с.
31.
Литвинова, С. А. Ипотечное кредитование: учебное пособие/ С.А.
Литвинова – М. – Берлин: Директ-Медиа, 2015. – 182 с.
32.
Пластинина Н. Госдума ограничила штрафы за просрочку
платежей по ипотеке // "Жилищное право", 2016, N 7. С. 25.
33.
Пластинина Н. Ипотека в силу закона: плюсы и минусы //
"Жилищное право", 2016, N 1. С. 36.
34.
Пластинина Н. Минусы ипотеки в силу договора // "Жилищное
право", 2015, N 12. С. 78.
81
35.
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 27.04.
36.
Русецкий, А. Е. Государственная регистрация ипотеки / А.Е.
Русецкий. - М.: Юстицинформ, 2016. - 208 c.
37.
Тархов В.А.»Гражданское право», 2017, № 1
38.
Тихомиров, М. Ю. Общее имущество в многоквартирном доме.
Практическое пособие / М.Ю. Тихомиров. - М.: Издание Тихомирова М. Ю.,
2017. - 112 c.
39.
Тихомиров, М. Ю. Общее имущество в многоквартирном доме.
Практическое пособие / М.Ю. Тихомиров. - М.: Издание Тихомирова М. Ю.,
2017. - 112 c.
40.
Яковлев, В.Ф. Россия: Экономика, гражданское право: (Вопросы
теории и практики) / В.Ф.Яковлев. - М.: РИЦ ИСПИ РАН, 2015. - 180 с.
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа