close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Дорошенко Инна Игоревна. Проблема правового регулирования участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов.

код для вставки
АННОТАЦИЯ
Выпускная квалификационная работа на тему «Проблема правового
регулирования участия в долевом строительстве многоквартирных жилых
домов».
Год защиты: 2018.
Направление подготовки: 40.04.01 Юриспруденция.
Направленность (профиль) Суд, прокуратура, адвокатура
Студентка: И.И. Дорошенко
Научный руководитель: к.ю.н., доцент кафедры гражданского права
А.И. Дихтяр.
Объем ВКР: 112.
Количество использованных источников: 121
Ключевые слова: договор долевого участия, участники долевого
строительства, застройщик, основные условия договора долевого участия,
объект долевого строительства, государственная регистрация, проектная
декларация, счета -эскроу.
Краткая характеристика ВКР: в данной ВКР рассмотрены понятие
договора участия в долевом строительстве жилья российском гражданском
праве; проанализировано место данного вида договора в гражданскоправовой системе; определены существенные условия договора долевого
участия; освещена процедура государственной регистрации ДДУ; выявлены
основные проблемы в сфере долевого строительства объектов недвижимого
имущества.
Методологическую основу исследования составляют диалектический
метод научного познания, общенаучные и частно- научные методы.
По
результатам
проведенного
исследования
теоретического и практического характера.
4
сделаны
выводы
5
Оглавление
ВВЕДЕНИЕ .......................................................................................................... 7
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО
УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ ............. 12
1.1 Понятие, правовая природа. Существенные условия и история развития
доктрины и законодательства о договоре долевого участия в строительстве
многоквартирных жилых домов. ....................................................................... 12
1.2 Порядок заключения, изменения и прекращения договора долевого
участия. ............................................................................................................... 28
1.3 Основания и процедура регистрации договора долевого участия в
строительстве многоквартирных жилых домов. .............................................. 39
ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ
ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ
ДОМОВ............................................................................................................... 52
2.1 Реализация договорных прав и обязанностей участником долевого
строительства. .................................................................................................... 52
2.2 Реализация застройщиком договорных прав и исполнение договорных
обязательств. ....................................................................................................... 66
2.3 Законные и договорные гарантии исполнения застройщиком обязанности
по передаче участнику недвижимого объекта или возврата инвестиционных
вложений............................................................................................................. 73
ЗАКЛЮЧЕНИЕ .................................................................................................. 95
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ........................................ 100
6
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Несомненно, одним из основных
социально-экономических прав гражданин в Российской Федерации является
право на жилище, которое закреплено в пункт 1 статьи 40 Конституция РФ.
Сложившаяся в постсоветский период экономическая и социальная ситуация
в жилищной сфере неизбежно требовала
переориентации
экономики на
рыночные отношения. Данная переориентация означает, что гражданин, в
первую очередь сам несет бремя по созданию для себя соответствующих
условий проживания.
Самым распространенным способом удовлетворения потребности
граждан в жилье на сегодняшний момент является
строительстве.
Возникновение
института
долевого
долевое участие в
строительства
в
Российской Федерации приходиться на начало 90-х годов XX века, что
обусловлено
переходом
от
плановой-распорядительной
экономики
к
рыночной.
Очевидным представляется, что причиной такой популярности среди
населения является то, что
цена объектов долевого строительства
значительно
аналогичного
строительных
ниже
стоимости
компаний
данная
схема
готового
также
жилья.
Для
является
очень
привлекательной, так как они получают возможность
беспроцентно
получать денежные средства для создания объектов недвижимости.
Широкое распространение строительства
с привлечением
средств
граждан и длительное отсутствие законодательного регулирования этих
отношений привело к созданию Федерального закона от 30.12.2004 года №
214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации».
Именно с принятием Закона №214 –ФЗ, который является основной
правового регулирования в сфере долевого строительства жилья, были
7
закреплены такие понятия, как: «договор участия в долевом строительстве»,
«застройщик»,
«объект
долевого
строительства»,
установил
способы
обеспечения исполнения застройщиком денежных обязательств и т.д.
Рост популярности долевого участия в строительстве
заметно
возросло в 2011-2014 годах, и на протяжении последних четырех лет
держится на одинаково высоком уровне.
По данным статистических исследований, в настоящее время около
78% объектов жилой недвижимости реализуется посредством заключения
договоров долевого участия. Данная схема строительства предполагает
строительство жилья на привлеченные средства участников долевого
строительства, которые разделяют все риски с застройщиком.
Однако, несмотря на очевидные материальные преимущества данной
схемы, у нее есть и недостатки. Так заключая договор долевого участия в
строительстве многоквартирных жилых домов, граждане рискуют попасть в
число обманутых дольщиков, количество которых неуклонно увеличивается.
Данное обстоятельство в большей степени связанно с масштабами
брошенных строек и желанием недобросовестных застройщиков работать в
обход Закона №214-ФЗ, применяя различные «серые схемы».
Степень исследования темы выпускной квалификационной работы до
настоящего момента
временив доктрине
не является совершенной. Так как до настоящего
сохраняются
споры о правовой природе договора
долевого участия в строительстве, а также о его месте в системе гражданскоправовых договоров.
Объектом исследования ВКР выступают отношения , вытекающие из
договора долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов и
иных объектов недвижимости.
Предмет исследования ВКР составляют нормативно – правовые акты,
регламентирующие отношения в сфере долевого строительства, материалы
8
судебной практики, научная и специальная литература в области долевого
строительства.
Цель работы - комплексное исследование договора долевого участия
в строительстве многоквартирных жилых домов.
Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих
задач:
1)
провести анализ развития института договора долевого участия в
строительстве многоквартирных жилых домов;
2)
определить правовую природу договора долевого участия в
строительстве многоквартирных жилых домов;
3)
определить место договора долевого участия в строительстве в
системе гражданского-правовых договоров;
4)
дать характеристику субъектам договора участия в долевом
строительстве многоквартирных жилых домов;
5)
раскрыть существенные условия договора долевого участия в
строительстве многоквартирных жилых домов;
6)
проанализировать порядок заключения, изменения и расторжения
договора долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов;
7)
провести исследования в порядке внесения изменений в договор
долевого участия в строительстве;
8)
провести анализ судебной практики в сфере применения договора
долевого участия в строительстве.
Проведенное исследование позволило сформулировать следующие
положения, выносимые на защиту:
1)
Договор участия в долевом строительстве — это соглашение в
соответствии,
с
которым
одна
сторона
(застройщик)
обязуется
в
предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением
других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект
недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих
9
объектов
передать
соответствующий
объект
долевого
строительства
участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого
строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять
объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
2)
Договор долевого участия в строительстве жилых домов является
одновременно двусторонним, возмездным и консенсуальным, заключается в
письменной форме, подлежит государственной регистрации а Росреестре и
считается заключенным с момента такой регистрации.
3)
В соответствии с законодательством Российской Федерации к
существенным условиям договора долевого строительства многоквартирных
жилых домов относятся: предмет договора (обязательства сторон); конкретно
определенный объект долевого строительства; срок передачи готового
объекта долевого строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения
исполнения застройщиком обязательств по договору долевого участия.
4)
Наряду с очевидной материальной выгодой, подписывая договор
долевого участия в строительстве, граждане рискуют пополнить ряды
обманутых
дольщиков.
Масштабы
брошенных
строек
заставили
законодателя придти к выводу об отмене долевого строительства и переходе
на схему строительства, с применением проектного финансирование.
5)
Поправки, внесенные в Федеральный закон
№ 214-ФЗ "Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации" ужесточили требования к застройщикам.
6)
Достройку домов и финансирование проектов, по которым не
уплачивались взносы в компенсационный фонд, возьмет на себя Фонд
защиты прав граждан.
10
Жилищно-строительные кооперативы можно создавать лишь в
7)
случае
банкротства
застройщика
для
достройки
объекта
долевого
строительства, либо в случае, когда объект возводиться на участке, бесплатно
выделенном из государственной собственности.
8)
С января 2018 года начала свою работу единая система
жилищного строительства, содержащая обобщенную, полную и достоверную
информацию по стране и регионам по каждому создаваемому объекту.
Правовой основой для написания выпускной квалификационной
работы послужили: Конституция РФ; Гражданский кодекс РФ; Федеральный
закон от 30.12.2004 года
«Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
Федеральный закон от 01.07.2018 года «О внесении изменений в
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные
акты Российской Федерации; Градостроительный кодекс РФ; Федеральный
закон от 13.07.2015 года «О государственной регистрации недвижимости»;
Федеральный закон
от 31.12.2017 года «О внесении изменений в
Федеральный закон о содействии развитию жилищного строительства и
отдельные законодательные акты Российской Федерации».
В теоретическую основу анализа положены труды таких ученых как:
Ветрянский В.П., Бргинский С.Н., Дурнова А.С., Покровский П.Т., Донских
Е. Г и др.
В ходе написания ВКР были использованы следующие методы: анализ,
синтез, дедукция, метод сравнительно-правового анализа, формальноюридический метод и комплексный подход.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав,
включающих в себя шесть пунктов, заключения и списка литературы.
11
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ДОГОВОРА
ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ
ДОМОВ
1.1 Понятие, правовая природа. Существенные условия и история
развития доктрины и законодательства о договоре долевого участия в
строительстве многоквартирных жилых домов.
Право на жилище в Российской Федерации является одним из
важнейших социально-экономических прав, гарантируемых Конституцией
РФ. Из него вытекает, что органы государственной власти и органы местного
самоуправления поощряют жилищное строительство, а также создают все
условия для осуществления права на владение и распоряжение жилищем
[1.7].
В современных экономических реалиях широко применяется схема
жилищного строительства, с привлечением денежных средств физических и
юридических
лиц.
Одним
из
наиболее
распространенных
способов
строительства является схема с привлечением средств от граждан по
договору долевого участия.
Стоит отметить, что данный договор не регулируется гражданским
законодательством, а судебная практика по спорам, вытекающим из данного
вида договоров весьма противоречива.
Для проведения анализа отношений, вытекающих из
договора
долевого участия в строительстве многоквартирных домов, необходимо
определить правовую природу данного вида договора.
До
принятия
строительстве
Федерального
многоквартирных
закона
жилых
«Об
домов
участии
и
иных
в
долевом
объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации» такие договоры именовались как : договоры
финансирования
строительства
жилья;
12
договоры
об
инвестировании;
договоры о приобретении жилья совместной деятельности; договоры куплипродажи жилья с рассрочкой платежа и т.д.
Так как договор долевого участи в строительстве не указан в
Гражданском кодексе РФ, то его применение обеспечивается принципом
свободы договора, установленным статьями 1 и 421 Гражданского кодекса
РФ. Согласно данным статьям стороны вправе заключать договор как
предусмотренный,
так и не
предусмотренный законом
или иными
нормативно-правовыми актами. Согласно законодательству Российской
Федерации договор может содержать элементы различных договоров, что
определяется понятием смешанного договора.
Говоря о правовой природе договоры долевого участия в строительстве
в
юридической
литературе
развернулась
дискуссия,
обусловленная
различными взглядами на данный вопрос.
Ряд
авторов
разновидностью
утверждает,
договора
что
данный
строительного
вид
подряда.
договора
является
Другие
юристы
придерживаются точки зрения, что договор участия в долевом строительстве
является самостоятельным и специфическим видом договора.
Анализ подходов к определению юридической природы договоры
долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов помогает
установить их общие и специфические особенности.
Договор участия в долевом строительстве — это соглашение в
соответствии,
с
которым
одна
сторона
(застройщик)
обязуется
в
предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением
других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект
недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих
объектов
передать
соответствующий
объект
долевого
строительства
участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого
строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять
объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в
13
эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости
[1.7]. Для исследования правового института договора участия в долевом
строительстве
предлагается
воспользоваться
методом
сравнительного
анализа, в ходе которого будут выявлены общие и специфические признаки
со смежными договорами.
Наиболее близким по содержанию с договором участия в долевом
строительстве является договор подряда, который регламентирован главой 37
Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии со ст .702
Гражданского кодекса РФ подрядчик в договоре строительного подряда
обязан в установленный в договоре подряда срок построить по заказу второй
стороны договора (заказчика) какой – либо объект или выполнить какие –
либо строительные работы, при этом заказчик обязуется создать подрядчику
необходимые условия для выполнения работ, принять или не принять их
результат и оплатить стоимость договора [1.3].
Сравнение юридической природы данных двух договоров, выявило
следующие общие черты. Во-первых -
договор
участия в долевом
строительстве и договора строительного подряда носят, консенсуальный,
возмездный, взаимный, двухсторонний характер. Во-вторых, инициаторами
договора строительного подряда — являются заказчик и подрядчик.
Заказчиком может быть любое физическое или юридическое лицо.
Подрядчиком же может быть только юридическое лицо или индивидуальный
предприниматель, входящий в состав строительной организации. В договоре
участия в долевом строительстве, его инициатором на стороне участника
долевого строительства может быть как физическое лицо, так и юридическое
лицо, а с другой стороной застройщик (юридическое лицо).
На этом схожесть данных договоров заканчивается. Так предметом
договора строительного подряда являются строительно- монтажные работы
(их результаты). Предметом договора участия в долевом строительстве
многоквартирных жилых домов является исключительно строительство
14
(возведение)
многоквартирного
жилого
дома
или
иного
объекта
недвижимости. Исходя из вышесказанного следует, что предметом договора
участия
в
строительстве
многоквартирных
домов
не
может
быть
восстановление или капитальный ремонт здания либо сооружений.
Так Акчулпановой Е.Х. подчеркивает, что «предмет договора имеет
указание на строительство и ввод в эксплуатацию всего объекта, с
дальнейшей максимально возможной конкретизацией всего объекта долевого
строительства, более того, часть объекта недвижимости не может быть
построена без возведения объекта в целом»[2.1, С. 56].
Предметом договора строительного подряда выступает весь комплекс
работ по строительству объекта. Кроме того, базовыми условиями договора
строительного
подряда,
выступает
срок
выполнения
и
цена
работ
предусмотренных договором. Данные условия относятся к существенным.
Для договора участия в долевом строительстве к существенным
условиям, кроме цены и срока относится
условие возведения объекта
строительства недвижимости в строго определенный срок и с гарантия его
передачи заказчику.
Срок выполнения работ в договоре строительного подряда, в
соответствии
с
требованиями
гражданского
законодательства
может
определяться как конечный срок выполнения работ, так и как срок
завершения отдельных этапов работ.
Порядок исчисления сроков по договору долевого участия в
строительстве определяется так же в соответствии с нормами гражданского
законодательства, но исчисление
исчисления сроков
их осложняется тем, что начало
данного договора , а также их продолжительность
зависят друг от друга.
Для упрощения процедуры исчисления сроков, их согласования и
выполнения сторонами отдельных обязательств, нередко применяются
разнообразные календарные планы и графики, являющиеся приложениями к
15
основному договору.
Еще одним важным отличием договора подряда является прописанная
в договоре обязанность подрядчика выполнить строительство в соответствии
с согласованной с заказчиком технической документацией на объект
строительства [1.2]. В то время, как Федеральный закон «Об участии в
долевом
строительстве
многоквартирных
домов
и
иных
объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации» такой обязанности не устанавливает.
Так, согласно ст. 5 Закона № 214-ФЗ цена договора долевого участия в
строительстве представляет собой размер денежных средств, подлежащих
уплате участником долевого строительства для строительства (создания)
объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как
произведение цены единицы общей площади жилого помещения или
площади
нежилого
помещения,
являющихся
объектом
долевого
строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта
долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения,
являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда,
балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение
цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и
общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная
площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого
помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими
коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной
власти, указанным в части 1 статьи 23 Федерального закона №214-ФЗ.
Следовательно, цена договора долевого участия в строительстве не
предполагает в качестве основания проектно - сметную документацию, как
это имеет место в договоре строительного подряда.
16
Проводя сравнение договора строительного и договора долевого
участия в строительстве, следует обратить внимание и на различия прав и
обязанностей сторон по данным видам договоров.
Так по договору строительного подряда, законодатель закрепил
обязанность
заказчика
своевременно
предоставить
подрядчику
для
строительства земельный участок или передавать в пользование необходимое
для осуществления работ здания и сооружения, обеспечить транспортировку
грузов и т.д. Сторона договора долевого участия в строительстве таких
обязанностей не несет. Участник долевого строительства обязан оплатить
цену договора согласованную сторонами и в обозначенный срок принять
построенный объект по акту, в соответствии с разрешением о его вводе в
эксплуатацию.
Данный факт сближает договор долевого участия в строительстве с
договором купли– продажи товара в будущем. Однако данное сближение не
позволяет квалифицировать его и в качестве договора купли-продажи
будущей недвижимости. Так на момент заключения договора долевого
участия соответствующие жилые помещения еще не построены и не могут
быть индивидуализированы, что лишает договор продажи недвижимости его
существенного
условия
–предмета
договора.
Кроме
того,
право
собственности на создаваемое недвижимое имущество возникает с момента
его государственной регистрации, которая может иметь место лишь по
окончанию строительства и введения в эксплуатацию. Следовательно,
застройщик (продавец) может заключить договор продажи недвижимости
только после
государственной регистрации права
собственности
на
возведенный объект [2.13, С. 85].
Кроме того, договор участия в долевом строительстве следует отличать
и от предварительного договора купли-продажи, так как
содержанием
предварительного договора может служить только обязательство сторон
заключить
в
будущем
основной
17
договор
на
условиях,
которые
предусмотрены предварительным договором, что не приемлемо для договора
долевого участия.
В судебной практике решение споров, связанных с неисполнением
(ненадлежащем исполнением) договоров об участии в строительстве,
которые не обладают
рассматриваются
признаками договоров простого товарищества,
с точки зрения непоименованных договоров, применяя
общие положения Гражданского кодекса об обязательствах и договорах [2.8,
С. 325].
Исходя
из
вышесказанного,
следует
вывод,
что
отсутствие
специального законодательства, регулирующего отношения, связанные с
долевым строительством в течении длительного времени стало причиной
нарушения прав и незащищенности законных интересов физических лиц,
выступающих в роли дольщиков по договорам участия в долевом
строительстве.
Данным
обстоятельством
не
редко
пользовались
недобросовестные застройщики, привлекая денежные средства граждан и
используя их не по целевому назначению. Зачастую это обстоятельство
приводило к банкротству застройщиков, а незавершенное строительство
включалось в конкурсную массу и граждане-дольщики попросту теряли
вложенные деньги.
В связи с этим в концепции развития гражданского законодательства о
строительстве недвижимого имущества назрел вопрос о необходимости
разработки закона о долевом участии в строительстве.
В результате реализации данной концепции был разработан и введен
в действие
Федеральный закон от 30.12.2004г "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации".
Согласно данному Закону, между застройщиком и участником
долевого строительства заключается особый вид договора участия в
18
долевом строительстве, который служит правовым основанием для участия
в строительстве многоквартирных домов.
Договор долевого участия в строительстве жилых домов является
одновременно двусторонним, возмездным и консенсуальным, заключается в
письменной форме, подлежит государственной регистрации а Росреестре и
считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004г "Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации" в договоре должны быть оговорены следующие
существенные условия:
1)
определение
подлежащего
передаче
конкретного
объекта
долевого строительства в соответствии с проектной документацией
застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе
план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме
(схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей
являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат,
помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов,
террас) или частей являющегося объектом долевого строительства
нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на
этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной
документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале
наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности,
сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома
и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого
строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на
19
котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей
площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения),
количестве
и
площади
комнат,
помещений
вспомогательного
использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении,
наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные
характеристики жилого или нежилого помещения) [1.7].
Это означает, что в договоре должна быть указано конкретное
помещение (квартира) со всеми его характеристиками. Данное условие дает
гарантию, что участник долевого строительства (дольщик) после ввода в
эксплуатацию получит именно тот объект недвижимого имущества,
который выбрал и оплатил.
Стоит отметить, что с 1 января 2017 вступили в силу изменения в
Федеральный закон № 214 ФЗ, направленные на снижение рисков граждан
при приобретении жилья в новостройке, в соответствии с которыми договор
долевого участия в строительстве в том числе должен содержать план
объекта долевого строительства, отображающий в графической форме
расположение по отношению друг к другу частей жилого помещения,
месторасположения квартиры на этаже, а также основные характеристики
многоквартирного дома.
Договоры, которые были подписаны сторонами до вступления в силу
вышеуказанных изменений в части требований о включении в состав
договора плана объекта с установленным содержанием, но представленные
на государственную регистрацию после 1 января 2017 года, также должны
содержать план объекта.
2) Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства
участнику долевого строительства. Это означает, что застройщик обязан
передать участнику долевого строительства объект после получения в
установленном порядке разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию,
но не позднее срока, предусмотренного договором долевого участия в
20
строительстве.
Передача объекта долевого строительства осуществляется
путем
подписания сторонами передаточного акта, неотъемлемой частью которого
является инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства.
3) Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Под ценой договора
долевого участия в строительстве следует понимать размер денежных
средств, подлежащих уплате участником долевого строительства. Она
может быть определена в договоре как сумма денежных средств на
возмещение затрат на строительство и денежных средств на оплату услуг
застройщика, или как произведение цены единицы общей площади жилого
помещения и соответствующей общей площади помещения. Уплата цены
договора
производиться
только после
государственной регистрации
договора путем единовременного внесения платежа, либо путем внесения
платежей в установленный договором период .(п.3 ст 5 Закона № 214-ФЗ).
4) Гарантийный срок на объект долевого строительства. Данный срок
прописывается в договоре и не может составлять
менее пяти лет.
Исчисление гарантийного срока начинается со дня передачи жилого
помещения. Данное существенное условия договора долевого участия в
строительстве призвано защитить дольщиков от строительного брака и
недоделок.
5) Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по
договору.
В
обеспечение
исполнения
обязательств
застройщика
предоставленный для строительства земельный участок и сам строящейся
дом с момента государственной регистрации договоров считаются
находящимися в залоге у участников долевого строительства.
Кроме того, исполнение обязательств застройщика наряду с залогом
должно обеспечиваться по выбору застройщика еще одним из следующих
способов:
страхованием
поручительством
банка.
гражданской
В
случае
21
ответственности,
отсутствия
в
либо
договоре
вышеперечисленных гарантий, в государственной регистрации
такого
договора будет отказано.
В случае, предусмотренном частью 1 статьи 18.1 Федерального закона
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов
недвижимости
и
о
внесении
изменений
в
некоторые
законодательные акты Российской Федерации"» в отношении объекта
социальной инфраструктуры, затраты на строительство, реконструкцию, на
уплату процентов по целевым кредитам на строительство, реконструкцию
которого возмещаются частично или полностью за счет денежных средств,
уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, договор
участия
в
долевом
строительстве
должен
содержать
следующие
существенные условия:
1) назначение объекта социальной инфраструктуры;
2) цели затрат застройщика из числа целей, указанных в пунктах 8 - 10
и 12 части 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ, и размеры таких затрат, в том числе
с указанием целей и размеров таких затрат, подлежащих возмещению за счет
денежных
средств,
уплачиваемых
всеми
участниками
долевого
строительства по договору;
3) цели и размеры затрат застройщика, установленных в соответствии с
требованиями пп 8 - 10 и 12 ч.1 ст. 18 Закона №214-ФЗ и подлежащих
возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых участником долевого
строительства, с которым заключен договор;
При отсутствии в договоре долевого
участия в строительстве всех
вышеперечисленных условий он считается незаключенным.
Несмотря на то, что законодатели с каждым годом ужесточают
контроль над рынком долевого строительства жилья, путем принятия новых
нормативно-правовых актов и поправок к Закону №214-ФЗ, с целью защиты
дольщиков от рисков, это не приводит к существенным результатам. Данные
изменения , зачастую создают застройщикам лишь неразрешимые проблемы.
22
Препятствующие строительству и вынуждают дольщиков искать способы,
которые бы позволили отстоять их интересы.
Вероятно,
все
это
заставило
чиновников
из
Министерства
строительства и ЖКХ проанализировать Закон № 214 –ФЗ под другим углом
[2.33, С.325]. Результатом такого анализа стал вывод, что при строительстве
жилья с применением договора долевого участия в принципе невозможно
исключить риски. В октябре 2017 года Михаил Мень в своем интервью
журналистам заявил о распоряжении президента поручить правительству,
совместно с Центральным Банком разработать план
этапному
переходу
(замещению)
долевого
мероприятий по
строительства
проектным
финансированием. Это означает, что на рынке будут продаваться уже
готовые квартиры, что, по мнению законодателей, должно минимизировать
риски появления обманутых дольщиков. Однако, большинство экспертов
рынка недвижимости прогнозирует, что данный переход приведет к
монополизации рынка жилья и росту цен на недвижимое имущество[2.24,
С.15-16].
В конце 2017 года главой Правительства Российской Федерации,
Дмитрием Медведевым был утвержден
план поэтапного перехода от
долевого к проектному финансированию жилищного строительства.
Основным законом регулирующим отношения участников долевого
строительства является Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов
недвижимости
и
о
внесении
изменений
в
некоторые
законодательные акты Российской Федерации".Как отмечалось выше,
данный закон призван урегулировать отношения между сторонами,
возникающие при строительстве домов (объектов недвижимости) с
привлечением денежных средств граждан на основании договора долевого
участия долевом строительстве. Кроме того, этим законом устанавливаются
23
гарантии защиты прав и законных интересов участников долевого
строительства.
За время своего действия Федеральный закон «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации» менялся и дополнялся уже более шестнадцати раз. В основном
изменения и поправки были направлены на защиту дольщиков от
недобросовестных действий застройщиков, ужесточения требований к
последним, а также с целью повышения контроля за ходом строительства и
расходованием денежных средств.
Наиболее кардинальные изменения данного закона связаны с
принятием нового Федерального закона от 29.07.2017 г. № 218 –ФЗ «О
публично- правовой компании по защите прав граждан- участников
долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков
и о висении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации». Введение данного закона ознаменовало создание в Российской
Федерации публично-правовой компании-«Фонд защиты прав гражданучастников долевого строительства»-, в целях реализации государственной
жилищной политики, направленной на повышение защиты прав и интересов
граждан (дольщиков) , чьи средства привлекаются для строительства
многоквартирных (жилых) домов.
Принятие данного закона обязывает застройщиков отчислять в
специализированный компенсационный фонд 1,2% от стоимости каждого
заключенного договора долевого строительства. Перечисленные средства
пойдут на достройку проблемных объектов или на выплату компенсации
обманутым
дольщикам
компенсационный
обеспечения
поручительства
фонд
[2.29,С.102].
заменили
обязательств
банка
или
Обязательные
ранее
отчисления
существовавшие
застройщика
в
обязательного
страхования
24
виде
в
способы
обязательного
гражданской
ответственности. Фонд защиты прав граждан - участников долевого
строительства начала свою работу с 20.10.2017 года.
Кроме того, Федеральный закон № 218 –ФЗ
изменения Федеральный
внес
существенные
закон "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Данные изменения и дополнения вступают в силу с 1 января и 1 июля 2018
года. Многие из них носят совершенно новый характер и предназначены,
для ужесточения требований к застройщикам и механизму использования
денежных средств граждан (дольщиков). Стоит отметить, что данные
изменения затронут только лишь создание новостроек, разрешение на
строительство которых получено после 01.07.2018 г.
Обращаем ваше внимание на то, что большинство изменений не
затрагивают такие формы строительства как:
1)
жилищно-накопительные кооперативы;
2)
жилищно-строительные кооперативы;
3)
строительство жилья по предварительным договорам купли-
продажи квартир.
Данные схемы при строительстве
по прежнему не запрещаются,
однако под требования нового закона подпадает строительство таунхаусов,
которые не считаются многоквартирными жилыми домами.
Кроме того, введение данного
закона допускает расторжение
договора долевого строительства по инициативе дольщика с застройщиком,
соблюдающим все условия договора только в судебном порядке.
Правительством Российской Федерации на своем официальном сайте
была представлена программа реализации поэтапного перехода от долевого
финансирования строительства жилья к проектному финансированию с
кредитованием застройщиков через банки с использованием специальных
25
счетов эскроу (специальный банковский счет для учета и блокировки
денежных эскроу средств, полученных от покупателя) в виде «Плана
поэтапного размещения средств граждан, привлекаемых для создания
многоквартирных домов и других объектов недвижимости»[2.37. С. 33].
Программа мероприятий по переходу на проектное финансирование
строительства жилья предусматривает реализацию трех этапов.
Первый, подготовительный этап, с конечны сроком до 30.06.2018,
заключается в разработке и создании нормативно-правовой базы для
осуществления перехода к новой модели финансирования строительства
жилой недвижимости.
Второй этап (с 01.06.2018 по 30.07.2019) является подготовительным.
На данном этапе можно будет заключать договора с застройщиками как с
использованием нового механизма специальных счетов эскроу, так и с
использованием старого механизма привлечением денежных средств
дольщиков по договорам долевого участия в строительстве, напрямую с
застройщиком, с использованием существующих механизмов защиты прав
дольщиков,
которые были расширены с принятием Федерального закона
№2018-ФЗ «О публично- правовой компании по защите прав гражданучастников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве)
застройщиков и о висении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации».
И наконец третий, завершающий этап (с 01.07.2019 по 31.12.2020 г).
на данном этапе будет осуществлен окончательный переход на новую схему
проектного финансирования строительства жилья с применением счетов
эскроу. С завершением данного этапа долевое строительство, как старый
механизм финансирования застройщика, станет невозможным.
Вывод: анализ признаков договора долевого участия в строительстве
позволяет считать его самостоятельным видом договора в системе
гражданского
правовых
договоров.
26
Договор
долевого
участия
в
строительстве
жилых
домов
является
одновременно
двусторонним,
возмездным и консенсуальным, заключается в письменной форме, подлежит
государственной регистрации а Росреестре и считается заключенным с
момента такой регистрации.
27
1.2 Порядок заключения, изменения и прекращения договора
долевого участия.
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации договор
считается заключенным, если стороны договора
в требуемой форме
достигли соглашения по всем существенным условиям договора. Таковыми
условиями выступают предмет договора, условия, прописанные законах и
иных нормативно правовых актах как существенные для данного вида
договоров.
Как отмечалось ранее, для договора долевого участия в строительстве
многоквартирных жилых домов существенные условия
прописаны в
Федеральном законе "Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Статья 3 Закона № 214-ФЗ устанавливает, что застройщик вправе
привлекать денежные средства участников долевого строительства для
строительства (создания) многоквартирного дома только после:
1)
получения
в
установленном
порядке
разрешения
на
строительство.
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской
Федерации разрешение на строительство представляет собой документ,
который подтверждает соответствие проектной документации требованиям
градостроительного плана земельного участка, и который дает застройщику
право на строительство [1.6].
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный в
проекте организации строительства объекта капитального строительства.
Срок действия данного разрешения при переходе права собственности на
земельный участок и объекты капитального строительства сохраняются.
28
2)
опубликования, размещения и (или) представления проектной
декларации в соответствии с Законом №214-ФЗ.
В соответствии со статьей 19 Федерального закона № 214-ФЗ
проектная декларации включает в себя всю информацию о застройщике и о
проекте строительства. Проектная декларация включает в себя информацию
о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем
прав
застройщика
на
привлечение
денежных
средств
граждан
и
юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и
(или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной
декларации. Проектная декларация является официальным документом,
удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для
застройщика.
Форма
уполномоченным
проектной
федеральным
декларации
органом
устанавливается
исполнительной
власти,
осуществляющим государственный контроль (надзор) в области долевого
строительства
многоквартирных
домов
и
недвижимости,
на
территории
которого
строительство
[1.7].
Хранение
оригиналов
осуществляется
соответствии
застройщиком.
Кроме
того,
(или)
иных
объектов
осуществляется
данное
проектной
декларации
застройщик
обязан,
в
с пунктом 4 статьи 19 внести в проектную декларацию
изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а
также фактов внесения изменений в проектною документацию, в течении
трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений. Также,
застройщик обязан ежеквартально вносить в проектную декларацию
изменения, касающихся сведений о фирменном наименовании застройщика,
месте
его нахождения, режиме работы, номере телефона, адресе
официального сайта застройщика и адресе электронной почты, фамилии, об
имени, отчестве (если имеется) лица, исполняющего функции единоличного
исполнительного органа застройщика, а также об индивидуализирующем
застройщика коммерческом обозначении, если застройщик планирует
29
использовать такое коммерческое обозначение в рекламе, связанной с
привлечением денежных средств участников долевого строительства.
Данные изменения подлежат размещению застройщиком в единой
информационной системе жилищного строительства и должны быть
направлены застройщиком в
контролирующий орган исполнительной
власти субъекта РФ.
В случае нарушения требований к проектной декларации, участник
долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о признании
сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения.
Кроме того, застройщик несет ответственность за размещение
проектной декларации, содержащей неполную и (или) недостоверную
информацию (за исключение технических ошибок или опечаток),
предоставление
им
неполной
и
(или)
недостоверной
за
информации,
размещение или предоставление которой предусмотрено настоящим
Федеральным законом, а также за нарушение сроков направления и (или)
размещения проектной декларации, в том числе с внесенными в нее
изменениями,
в
соответствии
с
законодательством
Российской
Федерации[1.7].
3)
государственной
регистрации
застройщиком
права
собственности на земельный участок, предоставленный для строительства
многоквартирного дома или иных объектов недвижимости, в состав
которых будут входить объекты долевого строительства, либо договор
аренды
(субаренды)
предусмотренных
такого
земельного
Федеральным
законом
участка
«О
или
в
содействии
случаях,
развитию
жилищного строительства», либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10
Земельного кодекса РФ, договора безвозмездного пользования таким
участком.
4)
Согласно Земельному кодексу РФ права на земельные участки,
предусмотренные
главой
третьей
30
Земельного
кодекса
Российской
Федерации, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным
законом «О государственной регистрации права на недвижимое имущество
и сделок с ним». Согласно статье 26 этого закона государственная
регистрация
аренды
недвижимости
производиться
посредством
государственной регистрации договора аренды этого имущества. С
заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого
имущества в уполномоченный на то орган исполнительной власти субъекта
Российской Федерации может обратиться одна из сторон договора аренды
недвижимого имущества.
Согласно пункту 2 статьи 20 Федерального закона "Об участии в
долевом
строительстве
многоквартирных
домов
и
иных
объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации" застройщик по требованию любого обратившегося
лица предоставить для ознакомления следующую информацию:
1) учредительные документы застройщика;
2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую)
отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности
застройщиком, но не более чем за три года осуществления застройщиком
предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком
такой
деятельности
менее
чем
три
года
за
фактический
период
предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком
упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов
застройщика за указанный в настоящем пункте период.
Первый договор участия в долевом строительстве может быть
заключен застройщиком не ранее истечения 14 дней после опубликования
(размещения) проектной декларации[1.9].
31
Текст договора участия в долевом строительстве должен содержать все
существенные условия, указанные в части 4 статьи 4 Закона №214-ФЗ. При
отсутствии причисленных в этой статье условий в тексте договора он
считается незаключенным.
Договор участия в долевом строительстве должен быть заключен в
письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается
заключенным с момента такой регистрации [1.7].
Согласно общим нормам гражданского законодательства Российской
Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению
сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ или другими.
Другими законами или договорами.
Однако Федеральный закон « Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты» предусматривает и иные
возможности изменения и расторжения договора.
Так согласно статье 5 Закона №214-ФЗ допускается возможность
изменения по соглашению сторон цену договора после его заключения, если
договором были предусмотрены возможности изменения цены, случаи и
условия такого изменения.
Кроме того, в Законе №214-ФЗ предусматривается обязательство
застройщика, в случае если строительство многоквартирного дома не может
быть завершено в предусмотренный договором срок, он непозднее чем за два
месяца до истечения указанного срока обязан направить участку долевого
строительства
соответствующее
предупреждение
и
предложение
об
изменении условий договора. Изменения сроков передачи объекта долевого
строительства, предусмотренных договором, осуществляются в порядке,
установленном Гражданским кодексом РФ.
По требованию одной из сторон договор долевого участия может быть
изменен или расторгнут по решению суда только при:
32
1)
При
существенных
нарушения
условий
договора
другой
стороной;
2)
В иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ,
другими законами или договорами.
Существенными нарушениями в данном случае признается такое
нарушение договора долевого участия, которое повлечет для другой стороны
такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была
вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 452 Гражданского кодекса РФ, оглашения об
изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и
договор, если из закона, иных правовых актов, договоров или обычаев
делового оборота не вытекает иное.
Нужно отметить, что требование об изменении или расторжении
договора может быть подано в суд стороной только после получения отказа
другой стороны на предложение изменить ил расторгнуть договор, либо
неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный
законом, либо договором, а при его отсутствии -в тридцатидневный срок
[2.19, С. 110].
Согласно статье 453 Гражданского кодекса РФ, при изменении
договора обязательства сторон сохраняются в неизменном виде. А при
расторжении договора, обязательства прекращаются.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью
или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением
сторон, договор считается соответственно измененным или расторгнутым.
(ссылка ст.450ГК РФ).
Согласно статье 9 Закона №214 –ФЗ допускается односторонний отказ
от исполнения договора только по инициативе участника долевого
строительства в следующих конкретных случаях:
33
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта
долевого строительства в срок, превышающий установленный договором
срок передачи такого объекта на два месяца;
2)
неисполнения
застройщиком
обязанностей,
приведшими
к
ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, которые делают
его непригодным для предусмотренного договором использования;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого
строительства;
4) в иных установленных федеральным законом или договором
случаях.
Также, по требованию участника долевого строительства, договор
может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения
или приостановления
строительства
(создания)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав
которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств,
очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок
объект долевого строительства не будет передан участнику долевого
строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся
(создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости,
в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе
превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или
площади
нежилого
помещения,
являющихся
объектом
долевого
строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не
более пяти процентов от указанной площади;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых
помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости;
34
4) в иных установленных федеральным законом или договором
случаях.
Если застройщиком, надлежащим образом исполняются обязательства
перед участником долевого строительства, последний не имеет права на
односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке [1.7].
В случае расторжения договора по основаниям, указанным в части 1 и
части 1.1 статьи 9 Закона №214-ФЗ, застройщик обязан в течении двадцати
и
десяти
возвратить
рабочих дней со дня расторжения договора соответственно
участнику
долевого
строительства
денежные
средства,
уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту
сумму за пользования указанными средствами в размере одной трехсотой
ставки Центрального банка ЦБ РФ, действующей на день исполнения
обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником
долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения
участником долевого строительства денежных средств или части денежных
средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику
долевого строительства. Если участником долевого строительства является
гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном
размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник
долевого строительства не обратился к застройщику за получением
денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет
цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными
денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим
днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства
и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по
месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого
строительства [1.7].
Кроме оснований для расторжения договора по инициативе участника
долевого строительства Федеральным законом «Об участии в долевом
35
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации» предусмотрен ряд оснований для одностороннего отказа
застройщика от исполнения договора долевого участия в строительстве а
именно:
1)
согласно пункта 4 статьи 5 Закона №412-ФЗ основанием для
одностороннего отказа застройщика от исполнения договора долевого
участия является просрочка платежа в течении более чем два месяца, если в
соответствии с договором уплата цены договора должна производиться
участником долевого строительства путем единовременного внесения
платежа.
2)
согласно пункту 5 статьи 5 Закона №214 ФЗ, в случае, если в
соответствии с договором уплата цены договора должна производиться
участником
долевого
предусмотренный
строительства
договором
путем
период,
внесения
платежей
систематическое
в
нарушение
участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть
нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати
месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца,
является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения
договора.
При
наличии
вышеуказанных
оснований
застройщик
вправе
расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в
письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о
необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о
последствиях такого требования. В случае неисполнения участником
долевого строительства такого требования, при наличии у застройщика
информации
о
получении
участником
долевого
строительства
предупреждения, либо при возврате заказанного письма оператором
почтовой связи, с сообщением об отказе в получении, либо в связи с
36
отсутствием участника долевого строительства по указанному в договоре
потовому адресу, застройщик вправе отказаться в одностороннем порядке от
исполнении договора долевого строительства [2.2, С. 76].
Договор долевого участия в строительстве считается расторгнутым, в
случае одностороннего отказа одной из сторон от его исполнения, со дня
направления другой стороне об одностороннем отказе от исполнения
договора. Уведомление должно направляться заказным письмом с описью
вложения.
При одностороннем отказе застройщика от исполнения договора, то
согласно пункту 5 статьи 9 Закона №214-ФЗ, он обязан возвратить денежные
средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены
договора, в течении десяти рабочих дней со дня расторжения договора.
Если же в указанный срок участник долевого строительства не
обратился за получением денежных средств, то застройщик, не позднее дня,
следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан
зачислить эти средства в депозит нотариуса по месту своего нахождения и
сообщить о данном факте участнику долевого строительства.
Однако, в случае нарушения застройщиком срока возврата денежных
средств или срока зачисления их в депозит нотариуса, он должен уплатить
участку долевого строительства проценты на сумму за использование
указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки
рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день соответствующего
исполнения обязательства по возврату денежных средств. Если участником
долевого
строительства
является
гражданин,
указанные
проценты
уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Вывод: договор должен быть заключен в письменной форме, подлежит
обязательной государственной регистрации и считается заключенным с
момента
такой
регистрации.
Первый
договор
участия
в
долевом
строительстве может быть заключен застройщиком не ранее истечения 14
37
дней
после
опубликования
(размещения)
проектной
декларации.
Расторжение договора участия долевого строительства многоквартирных
жилых домов осуществляется
по общим основаниям, предусмотренным
статьей 450 Гражданского кодекса РФ. Вместе с тем имеют место и
специальные правила, касающиеся оснований изменения или расторжения
данного вида договора по инициативе застройщика, а также о случаях, когда
участник долевого строительства наделяется правом на односторонний отказ
от исполнения договора участия в долевом строительстве. Изменения
условий договора касающихся сроков сдачи объекта долевого строительства
оформляется дополнительным соглашением.
38
1.3 Основания и процедура регистрации договора долевого участия
в строительстве многоквартирных жилых домов.
Приобретая недвижимое имущество по договору долевого участия
граждане получают, по сути, право на оформление жилья во владение в
будущем.
Согласно пункту 3 статьи 4 Закона №214-ФЗ, договор должен быть
заключен в письменной форме, подлежит обязательной государственной
регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Стоит отметить основные причины, по которым
так важна
государственная регистрация договора долевого участия.
Во-первых, подписанное сторонами договора соглашение о передаче
застройщиком недвижимого имущества(объекта долевого строительства)
покупателю юридически не имеет силы, если оно не будет поставлено на
особый учет в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра
и картографии (Росеестра).
Во- вторых, когда такой документ понадобиться для регистрации права
собственности, то бумага без отметки из Росреестра не будет служить
основанием, чтобы получить выписку из ЕГРН.
В- третьих, если возникнут споры с застройщиком, то для судебного
разбирательства необходимо будет предоставить договор долевого участия с
пометкой из регистрационного учреждения.
В-четвертых, гражданин, вкладывающий свои денежные средства в
строительство
жилого
дома,
будет
считаться
участником
долевого
строительства (дольщиком) только тогда, когда соглашение с застройщиком
будет иметь юридическую силу.
И в- пятых, вернуть назад уплаченные недобросовестному застройщику
денежные средства
будет не возможно, когда договор не будет иметь
юридической силы.
39
Основания, а также порядок государственной регистрации договора
долевого участия определен в статье 48 Федерального закона от 13.07.2015
№218-ФЗ
«О
государственной
регистрации
недвижимости».Согласно
данному закону государственная регистрация договора участия в долевом
строительстве осуществляется по заявлению обеих сторон.
Стоит отметить, что для государственной регистрации договора
участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым
участником долевого строительства многоквартирного (иного объекта
недвижимости), наряду с документами, предусмотренными Законом №218ФЗ необходимы такие документы как:
1)
разрешение на строительство;
2)
план создаваемого многоквартирного дома( иного объекта
недвижимого имущества) с указанием его месторасположения, количества
жилых и нежилых помещений, машино-мест, входящих в состав строящегося
дома(иного объекта недвижимости), а также планируемой площади каждого
из указанных помещений;
3)
проектная декларация ;
4)
заключение
контролирующего
органа
о
соответствии
застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона от
30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации",
выданное не ранее чем за шестьдесят дней до дня представления заявления о
государственной регистрации договора участия в долевом строительстве,
заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
5)
Договор
поручительства
по
обязательствам
застройщика,
заключенный в соответствии с Законом N 214-ФЗ "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
40
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации", размер уставного капитала которого не соответствует
требованиям вышеуказанного закона по договорам участия в долевом
строительстве многоквартирного дома;
6)
списки граждан, имеющих право на приобретение стандартного
жилья, которое построено или строится на земельных участках единого
института развития в жилищной сфере или на земельных участках,
государственная собственность на которые не разграничена, которыми
единый институт развития в жилищной сфере распоряжается по поручению
федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по
управлению федеральным имуществом, и которые переданы в безвозмездное
пользование либо аренду для строительства стандартного жилья, в том числе
для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, либо
аренду для строительства в минимально требуемом объеме стандартного
жилья, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в
минимально требуемом объеме стандартного жилья и иного жилищного
строительства,
в
порядке
и
на
условиях,
которые
предусмотрены
Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии
развитию жилищного строительства".
С июля 2017 года, при осуществлении государственной регистрации
каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего
передачу жилого помещения, осуществляется проверка факта уплаты
застройщиком обязательных отчислений в компенсационный фонд публично-правовую компанию "Фонд защиты прав граждан - участников
долевого
строительства",
по
представленному
на
государственную
регистрацию договору участия в долевом строительстве. Данная проверка
осуществляется органом регистрации прав ч помощью направления запроса с
использованием
единой
системы
межведомственного
электронного
взаимодействия публично-правовой компании, которая обязана предоставить
41
запрашиваемые сведения в срок не позднее одного рабочего дня, следующего
за днем получения запроса органа регистрации прав [1.7].
Порядок и основание государственной регистрации договора долевого
участия в строительстве регулируются:
1. Федеральный
закон
"Об
участии
в
долевом
строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от
30.12.2004 N 214-ФЗ
2. Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"
от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
Порядок государственной регистрации договора долевого участия в
строительстве имеет несколько различий. Данные различия зависят от того,
регистрируется ли первый договор долевого участия в строительстве
конкретного многоквартирного дома, или любой из последующих договоров
этого же проекта. Эти отличия будут касаться пакета документов,
необходимых для подачи в Росреестр [1.9]. Так для государственной
регистрации первого договора долевого участия в строительстве потребуется
гораздо более расширенный пакет документов, а для регистрации каждого
последующего договора– минимальный. Договор с первым участником
долевого строительства тщательно разрабатывается юридическим отделом
застройщика, и после
своей регистрации изменению не подлежит. Все
последующие договоры заключаемые по данному объекту заключаются по
образцу
первого
зарегистрированного
договора
долевого
участия
в
строительстве.
По закону, оплата цены договора долевого участия производится
только после его регистрации. В связи с переходом финансирования
строительства жилья по схеме проектного финансирования,
с 2017 года
дольщики могут уплачивать цену договора долевого участия через
специальные счета эскроу, которые дают дополнительную финансовую
42
защиту
инвесторам
строительства
от
возможного
затягивания
или
замораживания стройки [2.28, С.17].
В случае первичной регистрации договора долевого участия в
строительстве в Росреестр застройщику необходимо предоставить:
1. разрешение на проведение строительных работ по конкретному
объекту, а не целому кварталу;
2. уставная документация;
3. учредительные бумаги;
4. проекты
(декларация,
дополнительные
включения,
изменения),
заверенные генеральным директором компании-застройщика;
5. свидетельство о регистрации как юридического лица;
6. подтверждение внесения денежных сумм в качестве фондового
участия;
7. оплата государственной пошлины.
Если по объекту долевого строительства хотя бы один договор участия
уже
был
зарегистрирован,
застройщиком
должен
быть
представлен
следующий пакет бумаг:
 ипотечное соглашение и справка от банка, если сделка заключается
через ипотечную программу;
 согласие
от
супруга
(супруги),
так
как
недвижимость
будет
квалифицироваться как совместно приобретённая, если инвестор состоит в
браке;
 свидетельство о рождении, если будущая квартира закрепляется за
несовершеннолетним ребенком;
 доверенность, изготовленная через нотариат, если вместо заявителя
действует его представитель;
 плата государственной пошлины.
В настоящее время существует несколько способов обращения за
государственной регистрацией договора долевого участия. Первый- путем
43
самостоятельной заявки в подразделение Россеестра. Кроме того подать
заявление на регистрацию можно через МФЦ самостоятельно, либо
электронным путем, если действовать через банк при оформлении ипотеки в
новостройке [2.47, С.85].
В случае, если участие в долевом строительстве производится
застройщиком
с
при
влечением
денежных
средств
дольщиков
с
использованием счетов эскроу в порядке, предусмотренном Федеральным
законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов
недвижимости
и
о
внесении
изменений
законодательные акты Российской Федерации",
в
некоторые
при государственной
регистрации договора участия в долевом строительстве проверка факта
уплаты
застройщиком
обязательных
отчислений
(взносов)
в
компенсационный фонд в порядке, предусмотренном Федеральным законом
"О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников
долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков
и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации", по представленному на государственную регистрацию договору
участия в долевом строительстве не производиться.
Кроме
того,
последующих
при
договоров
проведении
долевого
государственной
участия
в
регистрации
строительстве
орган
регистрации прав не вправе требовать предоставления документов, ранее
предоставленных на государственную регистрацию договора участия в
долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником
долевого
строительства
многоквартирного
дома
(иного
объекта
недвижимости), и помещенных в реестровое дело.
Согласно части 5 ст. 48 Закона №218-ФЗ в течение пяти рабочих дней
со дня осуществления государственной регистрации договора участия в
долевом строительстве, который заключен с первым участником долевого
строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), орган
44
регистрации прав направляет уведомление об этом в контролирующий орган
по адресу электронной почты контролирующего органа.
В течение одного рабочего дня со дня осуществления государственной
регистрации договора участия в долевом строительстве или отказа в его
государственной регистрации, а также внесения в Единый государственный
реестр недвижимости сведений о расторжении, прекращении или об
одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в
долевом строительстве орган регистрации прав направляет с использованием
единой системы межведомственного электронного взаимодействия сведения
об этом публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства", в том числе сведения о кадастровом
номере земельного участка, на котором осуществляется строительство
многоквартирного дома и (или) жилого дома блокированной застройки,
состоящего из трех и более блоков, сведения о застройщике в объеме,
предусмотренном порядком ведения Единого государственного реестра
недвижимости [1.9]. В случае осуществления государственной регистрации
договора участия в долевом строительстве также направляются сведения о
номере регистрации, реквизитах договора участия в долевом строительстве,
описание объекта долевого строительства с указанием его площади согласно
договору участия в долевом строительстве.
В ходе проведения государственной регистрации договора участия в
долевом строительстве многоквартирных домов в Единый государственный
реестр недвижимости также вносятся дополнительные сведения:
1) о банке, в котором в соответствии с договором участия в долевом
строительстве должен быть открыт специальный счет эскроу для условного
депонирования денежных средств в счет уплаты цены такого договора;
2)
о
поручителе
(сопоручителях),
заключившем
договор
поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала
которого не соответствует требованиям Федерального закона от 30 декабря
45
2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации", по договорам участия в
долевом строительстве многоквартирного дома.
На практике нередко возникают случаи, когда в регистрирующий
орган поступают уведомления контролирующего органа об отсутствии у
застройщика прав на привлечение средств граждан(дольщиков) на создание
многоквартирных домов или
уведомления публично правовой компании
«Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства». В этом
случае, в Единый государственный реестр недвижимости в отношении
зарегистрированных
договоров
участия
в
долевом
строительстве
многоквартирных домов и прав на земельные участки, на которых
осуществляется строительство таких объектов, должны быть внесены
дополнительные сведения об отсутствии у застройщика указанного права
[1.9]. Погашение записи о внесении дополнительных сведениях об
отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан,
осуществляется на основании уведомления контролирующего органа или
публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников
долевого
строительства"
о
соответствии
застройщика
требованиям,
установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации",
и соблюдении им
нормативов финансовой
устойчивости, установленных Правительством Российской Федерации.
Согласно части 8 статьи 48 Закона №218-ФЗ заявление о внесении в
Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении
(прекращении)
договора
участия
в
долевом
строительстве
может
предоставляться любой из сторон договора с приложением подтверждающих
документов. В случае одностороннего отказа от исполнения договора
46
долевого участия
к заявлению прилагается копия уведомления другой
стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме
заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в
судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о
расторжении договора, заверенная в установленном
порядке судом,
вынесшим решение. После этого орган регистрации в течение одного
рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне
договора по адресу электронной почты, указанному в договоре, а при ее
отсутствии - посредством почтового отправления.
Стоит подробно остановиться на ситуации, когда расторжение
договора или односторонний отказ от исполнения договора долевого участия
в
строительстве,
предусматривает
обязанность
участника
долевого
строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договора на
специальный счет эскроу в банке. В данном случае орган регистрации прав в
течении пяти рабочих дней со дня внесения в Единый государственный
реестр сведений о расторжении (одностороннем отказе от исполнения)
договора обязан направить в банк, в котором в соответствии с таким
договором должен быть открыт счет эскроу, по адресу электронной почты,
указанному в договоре участия в долевом строительстве, уведомление о
погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о
государственной регистрации договора участия в долевом строительстве
[1.7].
В случае регистрации договора, на основании которого производится
уступка прав требований участника долевого строительства по договору
участия, государственная регистрация осуществляется по заявлению сторон
договора о такой уступке (цедента и цессионария). Кроме того, данная
ситуация потребует предоставления дополнительных документов:
1) договора об уступке прав требований по договору участия в долевом
строительстве;
47
2) справки, подтверждающей полную или частичную уплату цены
договора участия цедентом застройщику, выступающему стороной договора
участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения
платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который
осуществлялись указанные платежи.
В дальнейшем, для государственной регистрации права участника
долевого строительства на недвижимое имущество наряду с документами,
предусмотренными Законом №218ФЗ, потребуются:
1)
разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и
(или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого
строительства,
полученное
органом
регистрации
прав
в
порядке,
предусмотренном статьей 19 Федерального закона №218ФЗ.
В случае, если органом регистрации прав не получено разрешение на
ввод в эксплуатацию, орган регистрации прав получает такое путем
информационного
взаимодействия
федеральной
государственной
информационной системы ведения Единого государственного реестра
недвижимости
с
единой
информационной
системой
жилищного
строительства, а при отсутствии соответствующей информации в единой
информационной
собственной
системе
инициативе
жилищного
вправе
строительства
передать
застройщик
разрешение
на
ввод
по
в
эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости,
в состав которых входит объект долевого строительства, или нотариально
удостоверенную копию этого разрешения в орган регистрации прав для
государственной регистрации прав собственности участников долевого
строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через
десять рабочих дней после получения этого разрешения.
2) договор участия в долевом строительстве или договор об уступке
прав требований по договору участия в долевом строительстве;
48
3) передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого
строительства.
В течение пяти рабочих дней со дня отказа в государственной
регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке
прав требований по договору участия в долевом строительстве, права
участника долевого строительства на объект долевого строительства орган
регистрации прав уведомляет об этом отказе контролирующий орган по
адресу электронной почты контролирующего органа [1.7].
Важно отметить, что перед государственной регистрацией каждого
договора долевого застройщик обязан произвести
отчисления в единый
Компенсационный фонд долевого строительства, в размере 1,2% от цены каждого
договора. Если указанные отчисления не были произведены, то договор
участия в долевом строительстве не зарегистрируют. Как и везде, из любого
правила есть исключения, если по договору долевого участия деньги
вносятся участником строительства на специальный счет эскроу, то
застройщик не обязан делать отчисления в Компенсационный фонд.
Как отмечалось выше, для регистрации договора долевого участия в
строительстве необходимо оплатить государственную пошлину, которая
вносится в местный бюджет. Как правило, сумма пошлины уплачивается
сторонами договора долевого участия в равных долях. В тоже время, законом
предусматривается возможность оплаты государственной пошлины за
регистрацию договора долевого участия одной из сторон договора.
Размер государственной пошлины за регистрацию договора долевого
участия в строительстве в 2018 году является фиксированным и составляет
350 рублей, в случае, если заявление на регистрацию подается физическим
лицом (гражданином). В случае, если с заявлением о государственной
регистрацией договора обращается застройщик, то размер государственной
пошлины
составит
6000
рублей.
49
Если
производиться
электронная
регистрация договора долевого участия в строительстве, то размер
государственной пошлины не может превышать 3000 рублей.
В процесс государственной регистрации договора долевого участия в
строительстве для участников можно выделить на несколько этапов:
1.
Подготовка документов для регистрации договора долевого
участия в строительстве.
2.
Оплата госпошлины за государственную регистрацию.
3.
Передача всех документов на регистрацию в Росреестр.
4.
Получение документов после регистрации.
По закону Российской Федерации срок регистрации договора долевого
участия в строительстве не должен превышать 7 рабочих дней.[1.9]. При
этом, если документы подавались через МФЦ, то к этому сроку добавляются
еще 4 дня – по два дня на доставку документов из МФЦ в Росреестр и
обратно.
В случае, когда регистрацию договора долевого строительства берет на
себя
застройщик,
дольщику
целесообразно
удостовериться
в
факте
регистрации. Для этого необходимо выполнить одно из следующих
сценариев.
Первый вариант - запросить информацию у самого застройщика: если
договор долевого участия зарегистрирован, то проверить наличие штампа о
его регистрации; в случае, если процесс государственной еще идет – то
проверить расписку сотрудника Росреестра о приеме данного договора на
регистрацию.
Второй вариант - самостоятельно заказать выписку из ЕГРН
при
личном обращении в местное отделение Росреестра или МФЦ. Выписка
выдается на сам участок, а зарегистрированные договоры показаны там в
качестве обременений участка единым списком.
Либо посмотреть информацию на сайте Росреестра в режиме онлайн
по номеру договора.
50
Вывод: Спецификой
договора участия в долевом строительстве
является обязательная регистрация в Росреестре., так так
именно после
такой регистрации сделка будет признана легитимной, а риски обмана со
стороны застройщика будут сведены к минимуму Данная регистрация
является подтверждением , что вся документация прошла надлежащую
проверку и находится в порядке и все его действия согласуются с
требованиями закона №214-ФЗ.
51
ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО
ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СРОИТЕЛЬСТВЕ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
2.1 Реализация договорных прав и обязанностей участником
долевого строительства.
Говоря
о
реализации
договорных
прав
участников
долевого
строительства, следует учитывать, что права и обязанности сторон договора
неразрывно связаны с их правовым статусом. Несомненно, при анализе
Закона №214-ФЗ можно констатировать, что круг обязанностей застройщика
намного шире, нежели у участника долевого строительства. И в то же время,
участники долевого строительства наделены более широким кругом прав,
нежели застройщик. Данное обстоятельство не вызывает сомнения, так как
очевидна позиция законодателя в стремлении уравновесить баланс интересов
и степень защищенности сторон договора [2.32, С.6].
Несомненно данная тенденция вызвана
большим количеством
нарушений прав участников долевого строительства недобросовестными
действиями застройщика.
Согласно
определению
договора
участия
в
строительстве,
содержащемуся в ч.1.ст.4 Закона №214-ФЗ к основным обязанностям
участника долевого строительства недвижимости относятся:
1)
Внесение денежных средств, сумма и сроки уплаты которых
прописаны в договоре долевого участия;
2)
Принять готовый объект долевого строительства по акту приема-
передачи.
Как отмечалось ранее, цена договора относиться к существенным
условиям, без которых договор долевого участия не будет считаться
действительным. В статье 5 Закона №214-ФЗ цена договора определяется как
размер денежных средств, которые уплачиваются участником долевого
52
строительства для создания объекта долевого строительства. В договоре
должны быть отражены сроки уплаты цены договора, которая может быть
внесена как единовременно, так и в определенный договором период.
Предполагается, что законодательно закреплена лишь одна форма
уплаты цены договора- в виде денежных средств. Однако, на практике суды
пришли к выводу, что достаточным также является соглашение сторон
договора признание исполнения обязательств путем зачета встречных
требований[1.31]. Данная схема оплаты цены договора путем зачета
встречных требований чаще характерна для ситуаций, в случае привлечения
застройщиками иных лиц для создания объекта долевого строительства.
На практике как правило возникают сложности случаи, когда
происходит изменение цены договора. Данная возможность
законодателем
на
усмотрение
сторон
договора
долевого
оставлена
участия.
Соответственно, цена договора может быть изменена после его заключения,
если договором предусмотрена возможность изменения цены, случаи и
условия ее изменения. При отсутствии в договоре такой возможности, цена
договора считается фиксированной [2.31].
Так как цена договора долевого участия в строительстве зачастую
определяется исходя из стоимости квадратного метра площади жилого
помещения, а определить точную площадь готового объекта определить
достаточно сложно, на практике возникает ситуация, при которой становится
очевидно, что цена договора не должна оставаться фиксированной. По этой
причине, застройщики в большинстве случаев предусматривают условие об
изменении цены договора. Однако на практике застройщики как правило в
договоре долевого строительства предусматривают возможность увеличении
цены договора в связи с увеличением площади готового объекта долевого
строительства.
Однако, на практике встречаются случаи, когда площадь готовых
объектов отличается от прописанной в договоре в меньшую сторону. При
53
этом в целом ряде дел суды отказывали участникам долевого строительства
в удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора
[1.34].
При
разрешении
данной
категории
дел
судами
были
проанализированы условия договоров участия в долевом строительстве,
согласно которым возврат разницы от уплаченной по договору суммы (цены
договора) участнику долевого строительства предусмотрен только в том
случае, когда уменьшение общей площади объекта долевого строительства
превышает один квадратный метр по сравнению с данными
документации. Кроме того, суды ссылаются
проектной
на то, что данное условие
сторонами договора исходя из принципа свободы договора.
При этом, в случае увеличении общей площади объекта долевого
строительства суды обязывают участника долевого строительства произвести
доплату застройщику. В противном случае обязанность участника долевого
строительства по оплате цены договора считается неисполненной, что влечет
к отсутствию оснований
для передачи застройщиком объекта долевого
строительства участнику. Как правило, застройщик включает в договор
условие об увеличении цены договора вне зависимости от того, на какое
количество квадратных метров происходит увеличение объекта
строительства.
Суды
признают
такие
условия
долевого
соответствующие
закону[1.14,1.35, 1,38].
Обобщая вышеизложенное , представляется что положение части 2
статьи 5 Закона №214-ФЗ относительно фиксированной цены договора
участия в долевом строительстве должны образом не обеспечивает защиту
участника долевого строительства как экономически более слабой стороны
договора долевого участия.
Представляется необходимым закрепить на законодательном уровне
возможность
уменьшения
цены
договора
для
участника
долевого
строительства, в случае уменьшения площади готового объекта долевого
строительства вне зависимости от величины такого уменьшения.
54
При неисполнении обязанности участником долевого строительства по
уплате цены договора у застройщика в силу Закона №214-ФЗ существует
право на односторонний отказ
от исполнение договора. При этом,
просрочка по уплате цены договора должна составлять не менее чем два
месяца. Свидетельство данному факту служит судебная практика признания
правомерным односторонний отказ застройщиков от исполнения договора
долевого участия в строительстве, в связи с неисполнением участниками
обязательств по оплате цены договора[1.17 ,1.37, 1.44,].
Принятии готового объекта долевого строительства, на основании
передаточного акта,
дата подписания которого сторонами договора
позволяет определить момент перехода риска случайной гибели объекта с
застройщика на участника.
Указанные обязанности участника долевого строительства являются
основными. В тоже время на практике большое распространение получили
сделка, в силу которых участники долевого строительства передают свои
права по договору долевого участия иным лицам.
Сделки такого рода в законе №214-З именуются уступкой прав
требования по договору.
Однако, данным законом не предусмотрена
обязанность уведомления застройщика о
данном факте.
В тоже время
обязанность такого уведомления предусмотрена п.2 ст.382 Гражданского
кодекса РФ.
Как бы парадоксально это не звучало, но даже являясь экономически
более сильной стороной в отношениях, вытекающих из договора долевого
участия, застройщик в ситуации уступки
более
уязвимом
положении.
Так
права требования находится в
как
он
не
является
стороной
соответствующего соглашения, и лишен права влиять на его содержание.
Перемена
фигура
участника
может
повлечь
для
застройщика
определенную правовую неопределенность, увеличить размер издержек при
исполнении договора или повлечь иные негативные последствия.
55
Как справедливо отмечается в литературе, "лишение должника
возможности влиять на замену своего кредитора компенсируется принципом,
согласно которому уступка не должна ухудшать положение должника
(принцип защиты должника). Данный принцип является общепринятым, хотя
и выражается юристами разных стран с использованием разных концепций"
[2.12,С. 152].
Уделяя значительное внимание обеспечению прав участника долевого
строительства, законодатель практически не предусмотрел в Законе №214ФЗ норм, которые бы защищали застройщика при уступке прав требования
по договору долевого участия в строительстве.
В отношениях,
возникающих при уступке прав требования по
договору долевого участия в строительстве выделяют три сделки:
1.
Первая сделка
–это
сам договор долевого участия в
строительстве. Он служит основанием возникновения прав, которые в
результате уступки прав требования передаются новому лицу.
2.
Вторая сделка –это договор передачи прав по договору долевого
участия первоначального цедента к новому цессионарию.
3.
Третья сделка- это уступка прав требования или цессия, которая
влечет переход прав от первоначального участника долевого строительства к
новому.
Объем и условия передаваемых прав, определяются исходя из условий,
прописанных в договоре участия в долевом строительстве.
Согласно гражданскому законодательству (п.1 ст. 384 ГК РФ) следует
выделить три группы таких прав.
1)
Право требовать от застройщика передачи
готового объекта
долевого строительства многоквартирного дома.
2)
Обеспечительные
права.
Например
неустойка, согласно ч.2ст 6 Закона №214-ФЗ.
56
право
на
получение
3)
Иные права, связанные с основанным требованием права.
Например, право на односторонний отказ от исполнения договора долевого
участия, согласно ч.ч.1, 1.1 ст. 9 Закона №214-ФЗ.
В гражданском кодексе РФ вторая сделка именуется как соглашение об
уступке
прав
требования
или
договором,
на
основании
которого
производится уступка. В содержании данного соглашения прописываются
основания, в силу которых первоначальный участник долевого строительства
уступает свои права.
Согласно п.1 ст.389.1 гражданского кодекса РФ взаимные права и
обязанности
цедента
законодательством
и
и
цессионария
договором,
определяются
заключаемым
ими.
А
гражданским
статья
390
Гражданского кодекса определяет основания ответственности цедента перед
цессионарием.
На наш взгляд, такое умолчание законодателя не случайно. Известно,
что соглашения об уступке всегда попадают под известные типы договоров,
и
единственным
отличием
этого
соглашения
от
основной
модели
соответствующего договора является специфика предмета соглашения имущественные права.
Например, в случае когда уступка прав не предполагает встречного
представления (оплаты), имеет местно договор дарения. Если право
передается другому лицу за деньги, налицо договор купли-продажи
имущественного
права
[2.8,
С.
168].
В
случае.
Когда
встречным
представлением выступает имущество (не денежные средства), имеет место
договор мены [2.39, С.30-33].
На практике, суды в большинстве случаев, рассматривают соглашение
об уступке прав требования как договор купли-продажи.
Как отмечалось ранее на соглашение об уступке прав требования
нормы Закона №214-ФЗ не распространяются. А предметом данного
соглашения является не объект долевого строительства, а право требования к
57
застройщику о передаче готового объекта по окончании строительства.
Заключая данное соглашение, новый участник вступает в отношения не с
застройщиком, а с первоначальным участником долевого строительства.
Следовательно, цена приобретаемого у первоначального участника может
существенно отличаться от цены, указанной в договоре долевого участия.
Смоделируем ситуацию. Допустим, что застройщик и участник долевого
строительства заключили договор, цена которого составляла 5 мл. рублей.
Затем первоначальный участник долевого строительства уступает свое права
требования новому участнику но уже за 6 млн. рублей. На практике нередки
случаи нарушения сроков сдачи объектов долевого строительства, влекущих
выплату неустойки. И если новый участник по договору долевого
строительства решит расторгнуть договор в одностороннем порядке и
получить денежные средства, уплаченные в счет цены договора, он будет
иметь право получить лишь 5млн. рублей. То есть те средства, которые были
получены
застройщиком
первоначального
в
участника
качестве
долевого
уплаты
цены
строительства,
а
договора
от
не
по
цены
соглашению об уступке права. В тоже время, согласно п.1 ст. 390
Гражданского кодекса РФ первоначальный участник договора долевого
строительства
отвечает
перед
новым
лишь
за
недействительность
переданного требования, но не как не за неисполнение застройщиком этого
требования, за исключением случаев. Когда первоначальный участник
принимает на себя поручительство за застройщика.
Можно утверждать, что по общему правилу первоначальный участник
не несет никакой ответственности ни за качество готового объекта долевого
строительства, ни за сроки его передачи.
Третья сделка- цессия (уступка требования) - по своей сути является
распорядительной. Она направлена на передачу права и оформляет
исполнение обязательства по передача права, которое возникло из
58
соглашения об уступке. Именно с момента совершения данной сделки права
переходят к новому кредитору.
В Законе №214-ФЗ не содержится указания на обязанность участника
долевого
строительства
уведомлять
застройщика
о
переходе
права
требования. Однако, как отмечалось выше , указанное обязательство следует
из положения пункта 2 статьи 382 Гражданского кодекса РФ.
Кроме того, согласно содержанию договора участия в долевом
строительстве на участника может возлагаться обязанность на получения от
застройщика согласия на совершение уступки права требования по договору
долевого
участия
в
строительстве.
Рассматривая
законность
такой
обязанности, возникает вопрос о ее правомерности. Так , согласно анализу
судебной практике, по ряду дел суды приходят к выводу , что уступка прав
требования по договору долевого строительства не требует согласия
застройщика [1.50, 1.55]. Кроме того суды пришли к выводу, что включение
в договор долевого строительства условий об обязательном получении
согласия застройщика при уступке прав требований является незаконным и
ущемляет права дольщиков, как потребителей.
В тоже время имеется и другая позиция судов, согласно которой
согласие застройщика на заключение договора об уступке прав требования
считается обязательной. [1.15, 1.21, 1.33].
На наш взгляд, такая позиция
является спорной, так как статьей 11 Закона №214 –ФЗ не устанавливается
обязанность такого требования. Так же, законодательно не установлено, что
личность кредитора имеет существенное значение для застройщика.
Единственным требованием по законодательству является отсутствие
задолженности участника долевого строительства по договору, пошедшего
государственную регистрацию.
Если говорить о правах участников долевого строительства, то они
более разнообразны, чем права застройщика. Представляется, что данное
59
обстоятельство вполне логично, учитывая экономическую незащищенность
данной категории лиц.
К такому праву несомненно стоит отнести право залога, которое
возникает у участника долевого строительства с момента государственной
регистрации
договора,
на
предоставленные
земельный
участок,
принадлежащий застройщику на праве собственности, либо право аренды на
участок и строящейся на нем объект долевого строительства. Указание на
данное право содержится в ч.1 ст.13 Федерального закона «Об участии в
долевом
строительстве
многоквартирных
домов
и
иных
объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации» от 30.12.2004 года и предполагает обеспечение
исполнения
обязательств
застройщика
перед
участником
долевого
строительства.
Согласно тому же закону, к правам участника долевого строительства
относится право на ознакомление с информацией о застройщике и о проекте
строительства.
Согласно ст. 20 Закона №214-ФЗ информация о застройщике должна
содержать сведения:
1) о фирменном наименовании застройщика, месте нахождения
застройщика, режиме его работы, номере телефона, адресе официального
сайта застройщика и адресе электронной почты, фамилии, об имени, отчестве
(если имеется) лица, исполняющего функции единоличного исполнительного
органа застройщика, а также об индивидуализирующем застройщика
коммерческом обозначении, если застройщик планирует использовать такое
коммерческое обозначение в рекламе, связанной с привлечением денежных
средств участников долевого строительства;
2) о государственной регистрации застройщика;
3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью
и
более
процентами
голосов
в
высшем
60
органе
управления
этого
юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования)
юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени и (при
наличии) отчества физического лица - учредителя (участника) и процента
голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в высшем
органе управления этого юридического лица, а также о физических лицах с
указанием фамилии, имени и (при наличии) отчества, которые в конечном
счете косвенно (через подконтрольных им лиц) самостоятельно или
совместно с иными лицами вправе распоряжаться пятью и более процентами
голосов, приходящихся на голосующие акции (доли), составляющие
уставный капитал ;
3.1) об учредителях (участниках) и бенефициарных владельцах
застройщика с указанием следующих сведений:
а) сведения, позволяющие идентифицировать учредителя (участника) и
бенефициарного владельца (для физического лица - страховой номер
индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного
страхования, идентификационный номер налогоплательщика (при наличии
такого номера), для юридического лица - основной государственный
регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика);
б)
доля
учредителя
(участника),
акций,
контролируемых
бенефициарным владельцем, в уставном капитале застройщика;
в) описание обстоятельств (оснований), в соответствии с которыми
лицо является бенефициарным владельцем;
4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных
объектов недвижимости, в которых принимали участие застройщик и (или)
его основное общество или дочерние общества такого основного общества в
течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с
указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков
ввода их в эксплуатацию;
61
5) о членстве застройщика в саморегулируемых организациях в области
инженерных
изысканий,
архитектурно-строительного
проектирования,
строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального
строительства и о выданных застройщику свидетельствах о допуске к
работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального
строительства, а также о членстве застройщика в иных некоммерческих
организациях (в том числе обществах взаимного страхования, ассоциациях),
если он является членом таких организаций и (или) имеет указанные
свидетельства;
6) о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и
дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату;
7) о соответствии застройщика требованиям, дающим право на
привлечение денежных средств граждан для создания объектов по договору
долевого участия.
Данную информацию застройщик обязан предоставить в подлинниках
или в форме надлежаще заверенных копий [1.7].
Наряду с этим, участник долевого строительства вправе знакомиться с
технической
и
экономической
документацией
проекта
строительства
многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, с заключение
проектной документации, а также с документами, подтверждающими право
застройщика на земельный участок.
Передача объекта долевого строительства участнику лишает его
возможности
совершать
уступку права,
так
как
после
подписания
передаточного акта обязанность застройщика по договору долевого участия в
строительстве считается исполненной в полном объеме.
На практике достаточно часто возникают споры между участниками
долевого строительство и застройщиком относительно недостатков объекта
долевого
строительства,
которые
использования по назначению.
62
делают
его
непригодным
для
В силу
части 2 статьи 7 Закона №214-ФЗ, в случае если объект
долевого строительства возведен с отступлениями от условий договора,
которые привели к ухудшению качеств объекта, либо к иным недостаткам ,
участник долевого строительства по своему выбору вправе требовать от
застройщика:
1) в разумный срок безвозмездного устранения недостатков;
2)
соразмерного уменьшения цены договора;
3)
возмещения расходов участника долевого строительства по
устранению недостатков.
Данная норма призвана для максимальной защиты участника долевого
строительства. В тоже время, на практике имеет место ряд вопросов. Так
законодателем не предусмотрено, с чьей точки зрения готовый объект
является непригодным для использования, предусмотренного договором.
Позиция судов в данном вопросе достаточно противоречива. По мнению
судов не любое отступление от условий договора, технических регламентов,
проектной документации и градостроительных регламентов делает объект
недвижимости непригодным для использования по назначению [1.16,
1.22,1.30].
Отношения,
связанные
с
участием
в
долевом
строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости регулируются
Законом №214-ФЗ. Под многоквартирным домом
введенный надлежащим
образом
следует понимать
в эксплуатацию готовый объект
капитального строительства, который представляет собой
строительную
конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя
жилые помещения, предназначенные для проживания двух и более семей,
имеющий самостоятельные выходы к помещениям общего пользования.
Как правило, при определении степени нарушений условий договора,
требований технических регламентов и проектной документации суды
опираются на мнение экспертов [1.24, 1.28].
63
Рассматривая
применение на практике права требовать участником
долевого строительства от застройщика устранения недостатков объекта
строительства в разумный срок, можно придти к выводу, что в силу части 3
статьи 7 Закона №214-ФЗ данный срок устанавливается непосредственно
самим участником долевого строительства.
Согласно
содержания
Закона
№214-ФЗ
участник
долевого
строительства наделен правом на односторонний отказ от исполнения
договора и правом требовать возврата уплаченных средств, в случаях:
1)
долевого
Неисполнение застройщиком обязательств по передаче объекта
строительства
в
срок,
указанный
в
договоре
долевого
строительства;
2)
Если объект долевого строительства возведен застройщиком с
отступлениями от условий договора, повлекшими к ухудшению его качеств;
3)
Существенного нарушения требований к качеству объекта
долевого строительства;
При
этом некоторые из перечисленных оснований представляются
спорными. Так как в отношении основания одностороннего отказа от
исполнения договора в случае существенных нарушений качества объекта
долевого строительства, законодателем не определено понятие и перечень
таких нарушений.
Согласно позиции судов существенными следует
признавать те недостатки, которые не могут быть устранены либо для
устранения которых требуются существенные затраты, а также недостатки, в
следствие которых участник долевого строительства лишается того, на что
был вправе рассчитывать при заключении договора [2.31].
Участник
долевого
строительства
также
наделен
правом
на
государственную регистрацию объекта долевого строительства и правом
общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Последнее право возникает с момента регистрации права на объект долевого
строительства.
64
Вывод: согласно законодательству Российской Федерации в сфере
долевого строительства жилья к правам участников долевого строительства
относятся:
право требовать
сведения составляющие информацию о
застройщике; право требовать уменьшения цены готового объекта, в связи с
выявленными недостатками, либо их бесплатного устранения;
требовать неустойку за нарушение
право
сроков сдачи объекта долевого
строительства; право одностороннего отказа от исполнения условий
договора, в предусмотренных Законом №214-ФЗ случаях. К обязанностям
участника долевого строительства относятся: обязанность по уплате цены
договора; обязанность принять готовый объект долевого строительства после
получения застройщиком разрешения на его ввод в эксплуатацию.
65
2.2 Реализация застройщиком договорных прав и исполнение
договорных обязательств.
Анализ обязанностей застройщика долевого строительства позволяет
сделать вывод, что их круг намного шире, нежели у участника долевого
строительства. На первый взгляд это обстоятельство не позволяет говорить о
балансе интересов сторон договора долевого участия. С другой стороны это
обусловлено
негативной тенденцией сложившейся в сфере долевого
строительства жилья, проявляющейся в систематическом
нарушении
застройщиком своих обязанностей.
Круг прав застройщика ограничивается возможностью привлечением
денежных средств участников долевого строительства, правом на получение
цены договора, а также правом на рекламу объекта долевого строительства.
Однако, говоря о возможности реализации своих прав, следует
учитывать, что такая возможность наступает лишь тогда, когда застройщик
соблюдает ряд обязанностей, предусмотренных Федеральным законом от
30.12.2004года
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации».
Обязанности застройщика и их надлежащее исполнение неразрывно
связаны с вопросом о защите прав и законных интересов участников
долевого строительства. Все права и обязанности застройщика в доктрине
делятся на две группы [2.9, С. 32].
К первой группе следует относить права и обязанности застройщика,
возникающие до ввода готового объекта долевого строительства в
эксплуатацию.
Ко второй группе, соответственно относятся права и обязанности
возникающие
после
вода
многоквартирного
дома
в
эксплуатацию.
Представляется, что данная классификация имеет практическое значение,
для определения этапа долевого строительства.
66
После прохождения процедуры регистрации права на земельный
участок, у застройщика возникает обязанность на получение разрешения на
строительство объекта жилой недвижимости на вышеупомянутом участке.
Разрешение на строительство подтверждает, что его проектная
документация соответствует требованиям
и нормам градостроительного
плана земельного участка и позволяет осуществлять строительство и
реконструкцию объекта долевого строительства.
Согласно п.2 ст.48 Градостроительного кодекса Российской Федерации
проектная документация- это документация, которая содержит в текстовой
форме и форме карт материалы, которая определяет функциональнотехнологические, архитектурные и инженерные решения для обеспечения
создания
и реконструкции объектов капитального строительства или их
ремонта
Следующей обязанностью застройщика является
опубликование
проектной декларации в СМИ и ее размещение в информационнотелекомуникационных сетях.
Согласно ст.19 Закона №214-ФЗ проектная декларация включает в себя
информацию о застройщике, а также информацию о проекте строительства.
Кроме того, в ней определяется объем прав застройщика на привлечение
денежных средств граждан и юридических лиц, для создания объектов
долевого строительства.
Проектная декларации
и информация о физическом лице (первым
участником долевого строительства) до заключения застройщиком договора
участия
в
долевом
строительстве
с
первым
участником
долевого
строительства должна быть направлена застройщиком, с использованием
усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения
форма проектной декларации на сайте единой информационной системы
жилищного строительства [1.7].
67
В случае
нарушения
застройщиком
установленных настоящим
Федеральным законом требований к проектной декларации участник
долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с
иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием
заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик
обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого
строительства по договору, и уплатить проценты за пользование чужими
денежными средствами, согласно ч.2.ст.9 в соответствии Закона №214-ФЗ.
Кроме того, застройщик несет ответственность за размещение в
информационно-телекоммуникационных
сетях
общего
пользования
проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями,
содержащей неполную и (или) недостоверную информацию (за исключением
выявленных в ней технических ошибок - описок, опечаток, грамматических
или иных подобных ошибок), за предоставление им неполной и (или)
недостоверной информации, размещение или предоставление которой
предусмотрено настоящим Федеральным законом, а также за нарушение
сроков направления и (или) размещения проектной декларации, в том числе с
внесенными в нее изменениями, в соответствии с законодательством
Российской Федерации [1.7] .
Привлекая денежные средства участников долевого строительства,
застройщик должен обеспечить свободный доступ к информации, путем ее
размещения в единой системе жилищного строительства. Именно после
такого размещения, информация о застройщике и об объекте долевого
строительства считается раскрытой в полном объеме.
Согласно п.2. ст.3.1 Закона №214-ФЗ, застройщик обязан раскрывать
следующую информацию:
1) разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального
строительства;
2) проектная декларация;
68
3) заключение уполномоченного органа исполнительной власти
субъекта Российской Федерации, о соответствии застройщика и проектной
декларации требованиям, установленным чю2 ст.3, ст 20, 21 Закона №214ФЗ;
4) проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких
договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств
участников
долевого
строительства
для
строительства
(создания)
многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие
требованиям настоящего Федерального закона;
5) условия привлечения денежных средств участников долевого
строительства по договору участия в долевом строительстве в соответствии с
требованиями Федерального закона №214-ФЗ в случае размещения таких
средств на счетах эскроу;
6) годовая бухгалтерскую (финансовая) отчетность;
7) градостроительный план земельного участка;
9) схема планировочной организации земельного участка, выполненная
в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане
земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального
строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных
сервитутов, объектов археологического наследия;
10)
документ,
содержащий
информацию
о
расчете
размера
собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика;
11) сведения о введении одной из процедур, применяемых в деле о
банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года
N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)";
12) извещение о начале строительства, реконструкции объекта
капитального
строительства,
направленное
с законодательством о градостроительной деятельности;
69
в
соответствии
13) сведения об открытии или о закрытии расчетного счета
застройщика
с
указанием
номера
такого
счета,
наименования
уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер
налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер);
14) иная информация, предусмотренная Федеральным законом №214ФЗ.
Застройщик
в
соответствии
с
законодательством
Российской
Федерации несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее
исполнение
обязанности
по
раскрытию
информации,
полноту
и
достоверность информации.
К обязанности застройщика ,несомненно стоит отнести, и обязанность
о внесении в проектную декларацию сведений, касающихся самого
застройщика, а также проекта долевого строительства.. Кроме того, в
проектную декларацию должны ежеквартально вноситься сведения о
текущих результатах и размере кредиторской задолженности застройщика.
Кроме того, на застройщика возлагается обязанность по обеспечению
исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве.
Согласно закону №214 -ФЗ в качестве такого способа выступает залог.
Согласно ст.12.1 залогом должно обеспечиваться исполнение следующих
обязательств
застройщика
по
всем
договорам,
заключенным
для
строительства объекта недвижимости на основании одного разрешения на
строительство:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого
строительства;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств,
причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки
(штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного
ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого
строительства.
70
Кроме того, Федеральным законом
"Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации" на застройщика возлагается обязанность целевого использования
денежных средств, которые привлекаются им для создания объекта долевого
строительства. Данное требование тесно связанно с предоставлением
ежеквартальной отчетности
в уполномоченный орган исполнительной
власти об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных
средств участников долевого строительства.
Представляется, что к числу основных обязанностей застройщика
следует относить
обязанность по возведению многоквартирного дома
своими силами, либо с привлечением иных лиц. Данная обязанность является
основной в силу того что все остальные обязанности
направлены на
осуществления ее достижения.
Теперь рассмотрим обязанности застройщика, относящиеся ко второй
группе. То есть те обязанности, которые возникают у него после создания
объекта долевого строительства.
Несомненно первой обязанность данной группы является обязанность
застройщика
передать
предусмотренный
объект
договором.
долевого
Данная
строительства
передача
в
срок,
оформляется
путем
подписания передаточного акта. По закону, не менее чем за месяц до
наступления срока передачи объекта долевого строительства застройщик
обязан проинформировать участника о его завершении.
Стоит
строительства
отметить,
что
процедура
передачи
объекта
долевого
возможно лишь после ввода многоквартирного дома в
эксплуатацию.
Согласно статье 12 Федерального закона от 30.12.2004 г. "Об участии в
долевом
строительстве
многоквартирных
домов
и
иных
объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
71
Российской Федерации" с момента подписания сторонами договора
передаточного акта обязательства застройщика по договору участия в
долевом строительстве считаются исполненными в полном объеме.
В данной норме говориться о моменте исполнения договора участия в
долевом строительстве только в отношении единичного договора. В тоже
время позиция Верховного Суда сводиться
к тому, что обязательства
застройщика считаются исполненными со дня передачи всех объектов
долевого строительства всем участникам долевого строительства [1.18, 1.21,
1.32].
Представляется, что формулировка данной статьи не совсем удачна и
требует корректировки. Следует доработать данную норму и связать полное
исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия в
строительстве с моментом передачи объекта долевого строительства
последнему участнику.
Завершающей обязанностью застройщика
является обеспечение
регистрации прав собственности на объект долевого строительства. Данная
обязанность обеспечивается путем
предоставления разрешения на ввод
объекта в эксплуатацию в орган, призванный осуществить государственную
регистрацию прав на недвижимое имущества.
Вывод: анализ обязанностей застройщика долевого строительства
позволяет сделать вывод, что их круг намного шире, нежели у участника
долевого строительства. На первый взгляд это обстоятельство не позволяет
говорить о балансе интересов сторон договора долевого участия. С другой
стороны это обусловлено
долевого
строительства
негативной тенденцией сложившейся в сфере
жилья,
проявляющейся
нарушении застройщиком своих обязанностей.
72
в
систематическом
2.3 Законные и договорные гарантии исполнения застройщиком
обязанности по передаче участнику недвижимого объекта или возврата
инвестиционных вложений.
Так как собственное жилье в России есть далекого не у каждого
человека. Для
многих семей в нашей стране долевое строительство
выступает одним из самых распространенных решений жилищной проблемы.
Стать участником долевого строительства – значит инвестировать
денежные средства в квартиру, так сказать «на этапе котлована».Данная
схема представляется привлекательной для граждан, так как стоимость
квартиры значительно ниже, чем стоимость готового жилья.
Популярность
долевого
Росреества. Заметный скачек
строительства
подтверждается
данными
продажи жилья с применением договоров
долевого участия в строительстве многоквартирных домов приходиться на
2012-2014гг. И до сих пор держится на одинаково высоком уровне.
Несмотря на очевидное ценовое преимущество, инвестиции в долевое
строительство имеют и ряд существенных недостатков. Принимая решение и
подписывая договор долевого участия в строительстве многоквартирного
жилого дома участник долевого строительства рискует пополнить ряды
обманутых дольщиков, число которых в нашей стране за последние четыре
года увеличилось на 44,7 процента. Данное количество обманутых
дольщиков связанно с масштабами брошенных строек и е всегда порядочным
ведением дела застройщиками.
Как показывает анализ судебной практики, часты случаи
застройщиком допущена просрочка по в передаче участникам
когда
объектов
долевого строительства в связи со срывом сроков завершения строительства.
Но при этом им были направлены в их адрес предложение о заключении
дополнительных соглашений о продлении срока [1.39].
Рассматривая данные дела, суды приходят к выводу, что использование
вышеупомянутой меры негативно повлияет на финансовое положение
73
застройщика, фактически может привести к невозможности дальнейшего
строительства, нарушению сроков сдачи объекта в эксплуатацию, в связи с
чем отсутствует достаточная необходимость в ее использовании.
Таким
образом, данная мера не только не будет способствовать восстановлению и
защите прав инвесторов, но может привести к еще более неоправданным
отрицательным последствиям [1.36, 1.41, 1.47,].
К
легальным
непрофессиональными
формам
привлечения
инвесторами
относится
средств
граждан
заключение
договоров
участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов (иных
объектов недвижимости), выпуск жилищных сертификатов, а также участие
в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах [1.7].
На практике недобросовестные застройщики пытаются обходить эти
правила
за
счет
использования
вексельных
схем
с
заключением
предварительного договора и выдачи векселя, который в дальнейшем
принимается в оплату жилого помещения, договора займа денежных средств,
по которому возврат осуществляется в форме предоставления отступного, а
также иных способов.
В сфере долевого строительства заключение
предварительного
договора нередко используется с целью обхода требований, направленных
на защиту участников долевого строительства.
В данной ситуации суды все чаще становятся на защиту участников
долевого строительства и переквалифицируют предварительные договоры в
основные договоры купли- продажи или даже в договор участия в долевом
строительстве, используя определенные критерии.
Согласно
статье
329
Гражданского
кодекса
РФ,
конструкция
предварительного договора в гражданском обороте предназначена для
фиксации намерений сторон заключить в будущем основной договор. Как
правило, данное обязательство обеспечивается неустойкой, задатком или
обеспечительным платежом.
В тоже время по желанию сторон в
74
предварительном договоре могут прописываться положения иной сделки, что
делает его смешанным договором.
Однако, стоит учитывать, что специфика предварительного договора не
предполагает включения в него элементов основного договора.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса РФ правовая природа
договора определяется в зависимости от существа выраженных в нем
обязательств, а не от того, как он поименован или иных внешних атрибутов.
В
2011
г.
в
судебной
практике
был
сформирован
подход
применительно к обороту строящихся объектов недвижимости. Если
сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в
соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на
предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого
имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при
этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя
имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого
имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его
как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о
предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора,
подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса
РФ о договоре купли-продажи.
Данный подход направлен на защиту прав и законных интересов
участников долевого строительства, которые в свою очередь добросовестно
выполнили свои обязанности по договору перед застройщиком. Посредством
данной
меры
защиты,
участники
долевого
строительства
получают
возможность в судебном порядке принудить застройщика к исполнению
обязательств по передачи объекта, минуя предварительную процедуру
понуждения к заключению основного договора.
Стоит обратить внимание, что данным подходом руководствуются не
только суды, но и регистрирующие органы, осуществляющие правовую
75
экспертизу сделок, представленных для регистрации прав и обременений
[1.39].
При проведении проверки регистрирующий орган обязан подходить к
исследованию документов не формально, а оценивать существо возникших
правоотношений, выраженных в условиях сделки заявителей, поименованной
ими в качестве предварительного договора, но по факту представляющую
собой договор купли-продажи [1.42, 1.48, 1.54].
Таким образом, наличие в предварительном договоре условия о
внесении покупателем всей или существенной части покупной цены
позволяет квалифицировать его как основной договор. При этом указанный
подход касается также случая, когда платежную функцию по условиям
договора выполняет обеспечительный платеж, засчитываемый продавцом в
счет платежей по основному договору
С учетом того, что суды уплату и удержание продавцом покупной
цены в качестве обеспечительного платежа считают критерием основной
сделки, в пользу этого может также свидетельствовать уплата покупателем
задатка, который также несет в себе платежную функцию.
Согласно п.6 ст 5 .Федерального закона от 30.12.2004 г. "Об участии в
долевом
строительстве
многоквартирных
домов
и
иных
объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации" за нарушение срока передачи жилого помещения
застройщик должен уплатить инвестору неустойку из расчета 1/300 ставки
рефинансирования Центрального банка РФ от суммы просроченного платежа
за каждый день просрочки.
Однако на практике судами размер неустойки часто снижаются на
основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ при наличии заявления
застройщика о несоразмерности заявленной суммы.
Иногда , застройщики предлагают участникам долевого строительства
заключить дополнительное соглашение о продлении срока передачи объекта,
76
предлагая взамен дополнительные преференции, такие как получение жилого
помещения большей площади с минимальной доплатой.
В другом случае за увеличение площади готового объекта долевого
строительства дольщику пришлось бы доплачивать. Так как законодательно
застройщику не запрещено включать условие об увеличении цены договора в
зависимости
от
увеличения
площади
готового
объекта
долевого
строительства[1.18,1.23, 1.27].
При
подписании
сторонами
дополнительного
соглашения
об
увеличении сроков сдачи объекта долевого строительства, у участника
прекращается право на взыскание неустойки с застройщика в будущем.
С заключением дополнительного соглашения обязательство должника
не прекращается, а сохраняется в измененном виде. Соответственно, нет
оснований и для прекращения неустойки, которое его обеспечивает[1.43,
1.46].
Кроме
того,
определенные
сложность
у
участников
долевого
строительства возникают в случае уклонения застройщика от ввода
построенного объекта недвижимости в эксплуатацию.
Таким образом, при условии, что объект долевого строительства
фактически возведен, квартира передана застройщиком участнику по акту
приема-передачи и полностью оплачена в соответствии с условиями
договора, то дольщик вправе предъявить иск о признании собственности на
свое имущество.
Стоит отметить , что факт получения квартиры участник долевого
строительства
может
доказательствами,
подтвердить
относительными
такими как показания
правоохранительные
органы,
а
также
свидетелей,
результатами
и
допустимыми
обращением
в
документальных
проверок.
Если
рассматривать
данную
ситуацию
в
отношении
объекта
незавершенного строительства, то участник может поставить вопрос
77
о
признании права собственности на долю как на конкретное жилое
помещение, при условии возможности его выделения, так и просто на долю в
праве общей долевой собственности.
При
оценке
положения
пострадавших
участников
долевого
строительства суды исходят из необходимости эффективной защиты их прав
и законных интересов, которая в рассматриваемой ситуации возможна путем
признания права собственности на долю в объекте незавершенного
строительства. В таком случае инвестор сможет получить хотя бы что-то, при
этом названная правовая позиция, строго говоря, касается той группы
инвесторов, которые осуществляют финансирование строительства объекта
недвижимости в качестве предпринимательской деятельности, а не обычных
граждан[1,33; 1,40].
Не смотря на то , что положения Закона №214-ФЗ прямо не указывают
на возможность признания права участника долевого строительства на долю,
тем не менее данное право выступает
в качестве единственной форма
защиты прав участников долевого строительства.
Данное
право
дает
возможность
на
предъявление
иска,
предусмотренного ст. 12 Гражданского кодекса РФ и соответствует
характеру допущенного нарушения. Кроме того оно
способствует
восстановлению нарушенных прав и законных интересов участников
долевого строительства.
Неоспоримым аргументом в пользу правомерности такого подхода
представляется исходя из положений закона о праве инвестора владеть,
пользоваться и распоряжаться объектами капитальных вложений и их
результатами.
К капитальным вложения, согласно российскому законодательству
следует относить инвестиции в основной капитал, затраты на новое
строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих
78
предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря,
проектно-изыскательские работы и другие затраты.
Данное право предусмотрено положениями Федерального закона «Об
инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в
форме
капитальных
вложений»
и
соответствует
содержанию
права
собственности, закрепленному в статье 209 Гражданского кодекса РФ[1,19;
1.25].
В такой ситуации интересы участников долевого строительства
подлежит защите путем закрепления за ним статуса участника долевой
собственности наряду с иными сособственниками.
Рассматривая дела о признании права собственности учитывают, были
ли ранее судами удовлетворены аналогичные иски других участников
долевого строительства в отношении объекта незавершенного строительства.
Это
представляется
необходимым
для
обеспечения
принципа
конституционного равенства всех перед законом.
При подготовке к судебному разбирательству участником долевого
строительства следует учитывать еще один важный нюанс.
Общая площадь и этажность возведенного многоквартирного дома
должна полностью соответствовать данным, указанным в разрешении на
строительстве
и
проектной
установленном
порядке.
документации,
При
отсутствии
согласованной
доказательств
им
в
законности
возведения объекта, отличающегося по своим характеристикам от исходных
данных, в удовлетворении такого иска может быть отказано[1,29 ; 1,45].
Таким образом участник долевого строительства вправе в судебном
порядке
понуждать застройщика к надлежащему исполнению своих
обязательств по завершению строительства, регистрации права общей
долевой
собственности
на
объект
незавершенного
строительства
с
регистрацией права собственности на свою долю в нем. Кроме того участник
долевого строительства имеет право на взыскание финансовых средств для
79
завершения строительства с последующим отнесением своих затрат на счет
нерадивого застройщика [ 1,49 ;1,52].
Такая возможность связана с тем, что признание за инвестором права
собственности на долю в объекте незавершенного строительства не
прекращает обязательств застройщика по заключенному с ним договору
долевого участия в строительстве, равно как и не освобождает его от
ответственности за допущенные нарушения. Такой подход вытекает из
Рекомендаций Научно-консультативного совета ФАС Волго-Вятского округа
«Проблемные
аспекты
практики
применения
законодательства
о
несостоятельности (банкротстве)».
На практике участниками долевого строительства используются и иные
методы правовой защиты, в зависимости от ситуации. Нередко, участники
объединяются с другими пострадавшими дольщиками. Например, все
владельцы долей в объекте незавершенного строительства могут принять
решение по результатам общего собрания о создании кооператива или
юридического лица для завершения строительства [1.56; 1.57].
Стоит отметить, что владелец доли в праве собственности на объект
незавершенного строительства несет обязанность по
его содержанию в
соответствии со сметой расходов, утвержденной на общем собрании [1,20
;1,26].
Кроме того, участник долевого строительства не имеет права
требования на
выделение своей доли из объекта незавершенного
строительства и признания за собой права собственности на конкретное
помещение, осуществления регистрации данного права в ЕГРН. До
завершения строительства, если параметры объекта недвижимости не были
изменены, инвестор сохраняет только долю в праве [1,34].
Результатом удовлетворения судами требований участников долевого
строительства о признании за ними права собственности на доли в объекте
незавершенного строительства право индивидуальной собственности у
80
застройщика преобразуется в оставшуюся долю в праве общей долевой
собственности.
Тем самым застройщик приобретает статус участника
долевой собственности наряду с участниками долевого строительства. После
регистрации застройщиком в ЕГРН объекта незавершенного строительства
участники долевого строительства получают возможность оформить свое
право собственности на долю.
Естественно, что дольщикам в любом случае придется добиваться
завершения строительства многоквартирного дома и быть готовыми к
дополнительным затратам.
Как показывает анализ ситуации в сфере долевого строительства,
отказываться от договора долевого участия в строительстве и требовать
полного возмещения убытков для участника долевого строительства не имеет
смысла, так как неизвестно, сможет ли
он вообще что-то взыскать с
застройщика и насколько устойчивым будет финансовое положение
последнего.
В качестве примера можно рассмотреть ситуацию, года дольщик не
готов принимать готовый объект долевого строительства в введенном в
эксплуатацию многоквартирном доме с существенными недостатками и
рассматривает вариант отказа от договора долевого участия. Кроме того, по
результатам обмеров БТИ итоговая площадь объекта недвижимости
оказалась на 10 квадратных метров больше проектной, что влечет для него
обязанность доплаты.
Так как ни заключенным договором долевого участия, ни законом не
предусмотрена возможность замены объекта долевого строительства,
дольщик не имеет права требовать замены квартиры, и более того, обязан для
оформления права собственности произвести доплату за дополнительные
метры.
В данной ситуации, для участника долевого строительства имеет смысл
принять квартиру и доплатить разницу. После чего оформить право
81
собственности, и только после этого обратиться в суд с иском о понуждении
застройщика к устранению недостатков, поименованных в акте приемапередачи. Так как даже подписания акта приема-передачи не лишает
участника долевого строительства в дальнейшем заявлять свои требования в
отношении качества принятого объекта недвижимости.
Более сложной для участника долевого строительства представляется
ситуация, когда застройщик не просто нарушает свои обязательства, а когда
его финансовое положение оказывается настолько неустойчивым, что он не
способен отвечать по своим обязательствам. В случае банкротства
застройщика дольщики получают возможность претендовать на включение
своих требований в реестр требований кредиторов или требования о передаче
жилого помещения в реестр таких требований. В соответствии с п. 6 ст.
201.1
Федерального
закона
«О
несостоятельности
(банкротстве)»,
инвесторами строительства арбитражный суд вправе признать статус
участника долевого строительства при использовании различных схем
привлечения денег. Данный подход призван обеспечить для всех инвесторов
равной правовой защитой.
Кроме того, в силу пункта 7,1 статьи 16, пункта 4 статьи 134 и статей
138 и 142
статусом
Закона №127-ФЗ участники долевого строительства обладают
залоговых
кредиторов
по
своим
требованиям
за
счет
распространения залога на право аренды земельного участка и строящегося
на
нем
объекта
недвижимости..
Если
часть
участников
долевого
строительства добилась признания за собой права собственности на доли в
объекте незавершенного строительства, такие доли подлежат исключению из
конкурсной массы.
Стоит обратить внимание, что доли в объекте незавершенного
строительств не отвечают признакам жилого помещения. Следовательно на
них
не
распространяется
действие
82
исполнительного
иммунитета,
предусмотренного пунктом 1 статьи 446 Гражданско-процессуального
кодекса РФ.
Статус жилого помещения как единственного жилья означает, что оно
используется должником для проживания, но не для сделок с ним, поскольку
добровольное отчуждение имущества означает, что сам должник его в таком
качестве не рассматривает. Следовательно, сделки с таким жилым
помещением оспариваются на общих основаниях.
Кроме того а жилое
помещение может быть наложен арест. Во всем остальном застройщик
сохраняет за собой долю в праве общей долевой собственности в отношении
права аренды земельного участка и объекта недвижимости. Кроме того
действует право залога у тех участников долевого строительства, за
которыми право собственности на долю признано не было [2.11, С.182].
В этом случае участники долевого строительства получают статус
конкурсных кредиторов и заходят в процесс банкротства застройщика.
Действия участников долевого строительства при банкротстве застройщика
будут зависеть от стадии строительства.
Рассмотрим
пример,
когда
на
строительства принимается решение о
собрании
участников
долевого
создании жилищно-строительного
кооператива, с целью завершения строительства многоквартирного жилого
дома. Данное создание повлечет для участников кооператива обязанность
внесения дополнительных средств на финансирование соответствующих
мероприятий.
В случае, когда объект достроен и застройщик получил разрешение на
его ввод в эксплуатацию, требования участников долевого строительства
будут погашены за счет передачи им жилых помещений. Стоит обратить
внимание, что условием такой передачи является одновременное соблюдение
следующих пунктов:
Наличие достаточного количества помещений для удовлетворения всех
требований;
83
Наличие оставшегося имущества достаточно для удовлетворения
текущих платежей, а также для расчетов с кредиторами первой и второй
очереди.
Кроме вышеперечисленных вариантов объект долевого строительства
может быть реализован с торгов. В данном случае участники долевого
строительства смогут получить часть вложенных средств. Так как согласно
статье 201.14 Закона № 127-ФЗ только 60% от вырученной суммы идет в
погашение требований участников долевого строительства.
И на конец, согласно статьям 201.15.1 и 201.15.2 Закона №127-ФЗ
права и обязательства застройщика-банкрота могут быть переданы для
завершения строительства другому застройщику.
Рассматривая гарантии передачи объектов долевого строительства его
участникам, следует определить, кто относится к обманутым дольщикам:
1)
Первое, что должно иметь место, это заключенный договор
долевого участия в строительстве;
2)
Следующим
критерием
выступает
обстоятельство,
когда
застройщик не выполнял обязательства по договору долевого участия дольше
9 мес. и не увеличивал инвестиции в строительство дома более двух
отчётных периодов подряд;
3)
у застройщика нет правопреемника по строительству объекта;
4)
обязательства застройщика перед дольщиками не обеспечены
поручительством банка или страхованием гражданской ответственности;
5)
в построенном доме одни и те же помещения проданы по
нескольку раз;
6)
дом строится на участке, не оформленном в собственность или
аренду застройщиком;
7)
дом строится на участке, где не допускается такое строительство;
84
8)
дом
строится
с
нарушением
градостроительного
плана,
проектных требований.
Рассматривая актуальные проблемы долевого строительства
на
сегодняшний день очевидным представляются плюсы данной схемы, при
которой
участник
долевого
строительства
покупатель
получает
недвижимость на 30–40 % дешевле рыночной стоимости, а застройщик, в
свою
очередь,
получает
средства
для
создания
объектов
долевого
строительства и канал реализации жилого имущества.
Как уже отмечалось, такое инвестирование неотъемлемо сопряжено с
различными рисками.
Таким образом, сложившееся ситуация в сфере долевого строительства
привела законодателя к выводу о необходимости отмены
долевого
строительства и переходе на проектное финансирование.
В первую очередь стоит рассмотреть различия в данных схемах
строительства.
При долевом строительстве многоквартирных домов , возведение
объекта
долевого
строительства
происходит
на
денежные
средства
полученные от продажи квартир.
При проектном финансировании -возведение (создание объекта )
капитального строительства оплачивает банк. Именно банк, а не участники
долевого строительства дает кредит застройщику.
Говоря о покупателях, то для них данная реформа кардинально ничего
не меняет. Так как приобретение квартир точно так же будет возможно на
этапе стройки.
Участники
долевого
строительства
по-прежнему
будут
иметь
возможность заключать договоры участия в долевом строительстве на
начальном этапе стройки, однако платежи по договорам будут перечисляться
ими не на счет застройщика, как это происходит в настоящее время, а на
специальный счет- счет-эскроу в банке.
85
Говоря о переходе к проектному финансированию , следует упомянуть,
что в ноябре 2017 года президентом Российской Федерации было дано
поручение
правительству обеспечить полный переход к проектному
финансированию.
Согласно
данному
плану,
данный
переход
будет
осуществляться постепенно, в течении трех лет.
В конце 2017 главой правительства России, Дмитрием Медведевым,
был утвержден план поэтапно перехода от долевого строительства
многоквартирных жилых домов к проектному финансированию такого
строительства.
Следует отличать проектное финансирование строительства жилья от
кредитования.
Главное
отличие
состоит
в
том,
что
проектное
финансирование не предполагает предоставления банку залога под кредит,
стоимость которого должна существенно превышает размеры заемных
средств.
Стоит отметить, что высокая стоимость проектов не дает достаточного
количества активов
компании, чтобы предоставить банкам необходимое
обеспечение. Именно поэтому при проектном финансировании происходит
вложение банковских средств в реализацию строительных проектов, которые
сами же и выступают обеспечением долговых обязательств, причем банк
берет на себя от 70 до 80 % затрат на реализацию проекта. Таким образом,
для проектного финансирования привлекаются по существу инвестиционные
средства, поскольку природа инвестиций состоит в заимствовании не под
залог, а под проект[2.44, С.115].
Дорожная карта, разработанная Министерством строительства РФ
совместном с Министерством финансов РФ, Центральным банком РФ и
АИЖК, предполагает три этапа перехода от долевого строительства к
проектному финансированию.
86
На первом этапе (первый квартал 2018 года)- были подготовлены
соответствующие поправки в законодательство о долевом строительстве
жилья.
Следующий этап является переходным ( 1 июля 2018 года по 30 июня
2019 года).На данном этапе наряду со старым
механизмом привлечения
средств дольщиков (долевое строительство) будет использоваться новый
механизм — с применением эскроу-счетов.
На третьем, заключительном этапе (с 1 июля 2019 года – до конца
2020 года) девелоперы смогут привлекать деньги граждан только на
специальные счета (эскроу) в уполномоченных банках.
Следует поподробнее остановиться на определении понятия
счета
эскроу. Данный вид счетов является специальными счетами условного
депонирования, на которых аккумулируются денежные средства граждан до
завершения строительства дома.
Данная система счетов в Российской
Федерации действует уже с 2014 года. Ставка по кредиту девелоперам при
этом должна быть ниже, чем предлагается сегодня. Покупатель сможет
вернуть свои деньги со счета в банке в случае, если задержка в сроках сдачи
квартиры превышает шесть месяцев.
Кроме того с
1 июля 2018 года для всех застройщиков вводится
обязательное банковское сопровождение
всех сделок. Согласно данному
требованию, застройщик обязан открывать счет по каждому разрешению на
строительство в уполномоченном банке. В свою очередь, банк будет
осуществлять контроль, а также давать разрешение на проведение операций,
связанное с целевым расходованием денежных средств. Другие денежные
операции
по
строительству объекта
вне
рамок
закона
о
долевом
строительстве будут запрещены.
Таким образом застройщики будут иметь возможность создавать
объекты исходя из принципа одно разрешение — один счет.
87
Однако для застройщиков, который проводят комплексное освоение
территории будет предусмотрено исключение, которое позволит строить по
нескольким разрешениям несколько домов в рамках комплексного освоения
территории или на одном земельном участке. Главное условие — на каждое
разрешение на строительство требуется открыть отдельный банковский счет.
Перечисленные средства
участников долевого строительства на
эскроу-счетах будут страховаться в Ассоциации страхования вкладов,
аналогично банковскими вкладам на сумму до 10 миллионов рублей. А для
денежных средств, привлеченных по договору долевого участия
в
строительстве, как и ранее будет требоваться их страхование в Фонде
защиты дольщиков (компенсационном фонде).
Кроме банковского контроля за строительством, законодателем
предусмотрен контроль стройки со стороны государства.
Собственники и бенефициары, владеющие долей в девелоперских
компаниях, станут нести солидарную ответственность вместе в компанией за
причиненный гражданам ущерб. Перечень операций, на которые можно
потратить поступившие на счет средства покупателей, будет определен
специальным актом правительства. Власти также должны выработать
обязательные требования к застройщику и проведению госконтроля в
области долевого строительства. Минстрой России сможет назначать и
снимать с должности руководителей контролирующих органов.
Помимо этого к застройщику
предъявляются дополнительные
требования, введенные Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О
публично-правовой компании по защите прав граждан — участников
долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков
и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации».
88
Согласно
данным
требованиям
застройщики
обязаны
будут
производить отчисления обязательных взносов в Компенсационный фонд«Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства».
В настоящее время размер обязательных отчислений составляет 1,2%
от
цены
каждого
договора
долевого
участия
в
строительстве
многоквартирного жилого дома.
Государственная
регистрация
договора
долевого
участия
в
строительстве осуществляется после уплаты застройщиком указанных
взносов, для чего публично-правовая компания предоставляет регистратору
сведения по его запросам [1.9].
Данные отчисления будут направлены
на
выплаты возмещений
инвесторам, а также на финансирование мероприятий ,связанных с
завершением
строительства
объектов
незавершенного
строительства.
Участники долевого строительства будут получать возмещения за счет
средств компенсационного фонда при условии признания арбитражным
судом застройщика банкротом, открытия в отношении него конкурсного
производства и наличия доказательств уплаты обязательных взносов.
При расчете размера компенсации дольщику будет учитываться сумма,
уплаченная им в качестве цены договора долевого участия в строительстве,
но не более предельной суммы возмещения.
Введение данного механизма позволяет усилить гарантии их правовой
защиты дольщиков .
Еще одной мерой по защите интересов участников долевого
строительства выступает возможность уполномоченного органа в судебном
порядке приостанавливать деятельность застройщика по привлечению
денежных средств от инвесторов.
Данная мера применяется в случае нарушения застройщиком сроков
передачи готовых объектов участникам долевого строительства в течении
трех месяцев с момента, когда им должна быть исполнена такая обязанность
89
и при не соблюдении им обязательных требований предусмотренных
постановлением Правительства РФ «О нормативах оценки финансовой
устойчивости деятельности застройщика».
Стоит отметить , что данная мера носит исключительный характер и
применяется уполномоченным органом, только в случае наличия достаточно
веских оснований, предусмотренных статьей 23 Закона № 214-ФЗ.Кроме
этого, применение данной меры невозможно без учета и оценки
всех
обстоятельств дела и поведения самого застройщика.
Обобщая вышесказанное к новым требованиям
к застройщику
относится следующее:
1)долевое жилищное строительство должно быть обособлено от иных
видов деятельности. Кроме того на застройщика возложены ограничения на
совершение операций, не связанных с реализацией проекта создания объекта
долевого строительства;
2) соблюдение принципа одна компания- одно разрешение на
строительство. Теперь застройщику запрещено осуществлять долевое
строительство по нескольким разрешениям. А крупные застройщики не
смогут передавать свои функции дочерним компаниям, чтобы выполнять
сразу несколько проектов, потому как опыт работы застройщика не должен
составлять менее трех лет;
3) деятельность застройщика обязательно должна сопровождаться в
назначенной кредитной организацией. А счета застройщика, генерального
подрядчика и технического заказчика должны быть открыты в одном банке;
4) среди учредителей компании застройщика не могут находиться лица
с неснятой или непогашенной судимостью, а также лица, деятельность
которых ранее повлекла банкротство юридического лица;
5) компания осуществляющая долевое строительство в обязательном
порядке должна получить заключение экспертизы даже при малоэтажном
строительстве , не должна иметь долгов, за исключением целевых кредитов,
90
полученных на строительство. В уполномоченном банке застройщиком
должны быть депонированы денежные средства в размере не менее 10% от
стоимости строительства. Данная мера призвана обеспечить своеобразную
подушку безопасности , которая призвана защитить как самого застройщика,
так и
участников долевого строительства, в случае затягивания сроков
создания объекта долевого строительства или
в случае банкротства
застройщика;
6) законом установлен лимит расходов застройщика на фонд оплаты
труда, на оплату банковских услуг, услуг управляющей компании, рекламу,
коммунальные платежи, услуг связи, аренду , и составляет 10% от проектной
стоимости объекта долевого строительства.
Нововведения коснулись и процедура банкротства застройщика. Так
общий срок проведения данной процедуры сокращен за счет отмены
процедуры финансового оздоровления и оптимизации мероприятий, которые
проводятся арбитражным управляющим и судом в деле о банкротстве
застройщика [1.8].
Теперь первой вводится процедура конкурсного производства, а
руководителю застройщика-бакнрота предъявлены специальные требования.
Это должен быть профессиональный руководитель, который уже имеет опыт
работы в строительной сфере.
Затем конкурсным управляющим
организуется направление писем
участникам долевого строительства , в которой прописывается вся процедура
банкротства и дальнейший алгоритм действий.
Управляющий рассматривает требования участников строительства и
включает их в реестр.
Стоит отметить, что если в ходе конкурсного производства появились
достаточные основания полагать, что платежеспособность застройщика
может быть восстановлена, то возможно перейти к процедуре внешнего
управления.
91
Срок гарантии на объекты долевого строительства составляет пять лет.
В течении этого срока участник долевого строительства вправе требовать от
застройщика бесплатно устранить недостатки, либо снизить цену объекта
недвижимости на соответствующую сумму. Кроме того дольщики вправе
требовать компенсации своих расходов на устранение выявленных дефектов.
Представляется, что недобросовестные застройщики будут искать
обходные схемы, при реализации которых участники долевого строительства
не будут заключать договор долевого участия.
В этой связи, гражданам, желающим приобрести жилье в долевом
строительстве, стоит помнить, что гарантировать защиту прав дольщиков
может только договор долевого участия в строительстве. Именно поэтому
гражданам не стоит соглашаться на предложения застройщика оформить
вместо договора долевого участия вексель, либо договор уступки прав, либо
договор софинансирования.
Юридическое сообщество полагает, что нововведения в Федеральный
закон « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов
недвижимости
и
о
внесении
изменений
в
некоторые
законодательные акты Российской Федерации» послужит тому, что мелкие и
средние строительные компании уйдут с рынка, так как цель изменений
направлена на санацию строительной отрасли. С другой стороны, это может
повлиять на ипотечное кредитование, заставив банки предлагать кредиты на
более выгодных условиях, для граждан желающих приобрести жилье.
Достройкой
объектов
долевого
строительства,
по
которым
не
уплачивались взносы в компенсационный фонд, займется фонд защиты прав
граждан.
Кроме того законом запрещается привлечение средств граждан по
жилищным сертификатам и через жилищно-строительные кооперативы.
Теперь
создание жилищно-строительных кооперативов, как отмечалось
ранее, возможно лишь в случае банкротства застройщика для достройки
92
жилья, либо в случае, когда объект долевого строительства возводится на
земельном участке, выделенном бесплатно из госсобственности.
Анализируя гарантии передачи объектов долевого строительства
дольщикам,
стоит
отдельно
остановиться
на
созданной
единой
информационной системе жилищного строительства.
Данная система работает с января 2018 года и представляет собой
единую информационную платформу, которой могут воспользоваться
граждане,
юридические
лица,
контролирующие
органы,
органы
государственной власти, а также профессиональные участники жилищного
строительства.
По мнению законодателя, единая информационная система жилищного
строительства призвана обеспечить прозрачность долевого строительства для
всех его участников, так как станет единой системой, содержащую
обобщенную по регионам актуальную и достоверную
информацию по
каждому объекту долевого строительства [2.58, С.44].
В данной системе размещаются данные, полученные от Росреестра,
Банка России, Фонда содействия реформирования ЖКХ, региональных
органов исполнительной власти и подведомственных организаций, а также
Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства.
Оператором системы выступил единый институт развития в жилищной сфере
АИЖК.
По состоянию на середину января 2018 года в личном кабинете
зарегистрировано 425 застройщиков.
Для
застройщиков
и
контролирующих
органов
в
единой
информационной системе работает личный кабинет. Через него застройщики
могут
размещать
в
единой
информационной
системе
жилищного
строительства проектные декларации, информацию о строящихся объектах и
иные документы в соответствии с требованиями закона. Также в личном
кабинете они смогут получать актуальную информацию о состоянии
93
номинального счета в Фонде защиты прав граждан – участников долевого
строительства, а также формировать выписку по операциям по счету за
выбранный период.
Одновременно в личном кабинете у контролирующих органов есть
возможность ознакомиться с проектными декларациями, просмотреть
информацию о застройщиках и строящихся объектах, а также размещать в
единой информационной системе жилищного строительства необходимые
документы.
В настоящее время рассматривается
возможность по наделению
Министерства строительства России полномочиями по усилению контроля в
сфере долевого строительства. Соответствующий законопроект был одобрен
комитетом Государственной Думой РФ по природным ресурсам в начале
2018 года.
В данном законопроекте предполагается наделять Министерство
строительства
РФ
полномочиями
по
согласованию
назначения
руководителей региональных органов исполнительной власти, которые
осуществляют контроль за долевым строительством.
Кроме того, законопроект предлагает установление Правительством
РФ обязательных требований к организации и проведению государственного
контроля в области долевого строительства. При этом функции по контролю
за
долевым
строительством
возлагаются
исключительно
на
органы
регионального госстройнадзора, либо иной контролирующий орган.
Рассматриваемый законопроект обяжет органы власти
вносить в
единую информационную систему жилищного строительства информацию о
выданных разрешениях на строительство, осуществляемое с привлечением
средств граждан.
Вывод: вступившие с 1 июля 2018 года поправки в Закон №214 –ФЗ
ужесточили требования к застройщикам и повысили гарантий по защите
прав дольщиков.
94
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В ходе написания выпускной квалификационной работы был проведен
анализ проблем, возникающих у участников долевого строительства в ходе
исполнения
договора участия в долевом строительстве многоквартирных
жилых домов.
Из результатов исследования вытекают следующие выводы.
Согласно статье 4 Федерального закона «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором
срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать)
многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения
разрешения
на
ввод
в
эксплуатацию
этих
объектов
передать
соответствующий объект долевого строительства участнику долевого
строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется
уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого
строительства
при
наличии
разрешения
на
ввод
в
эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В
юридической
доктрине
существует
несколько
точек
зрения
относительно правовой природы договора долевого строительства. Наиболее
верной представляется концепция, согласно которой данный вид договора
является самостоятельным видом в системе гражданско-правовых договоров.
Договор участия в строительстве многоквартирных жилых жомов- это
двусторонний, консенсуальный, возмездный договор, заключаемый в
письменной
форма
и
подлежащий
обязательной
государственной
регистрации.
Отличительной особенностью данного вида договора является
его
обязательная государственная регистрация, именно с момента регистрации
95
он считается заключенным. Любые изменения (дополнения) к договору
долевого строительства также подлежат государственной регистрации.
В предмет договора входят обязательства сторон, направленные на
создание объекта долевого строительства, его ввод в эксплуатацию, а так же
его передачей участнику долевого строительства.
Объектом договора выступает конкретизированное жилое помещение,
подлежащее передаче застройщиком участнику долевого строительства.
Сторонами данного вида договора являются застройщик и участник
долевого строительства. В качестве участника долевого строительства может
выступать
как
физическое,
так
и
юридическое
лицо.
На
стороне
застройщика- юридическое лицо с любой организационно-правовой формой
собственности, имеющий в собственности, либо на правах аренды земельный
участок и имеющий право на привлечение денежных средств граждан для
создания объектов долевого строительства на основании полученного
разрешения на строительство.
Согласно законодательству в сфере долевого строительства объектов
жилой недвижимости обязательствам застройщика относится:
1)
возведение
в
предусмотренный
договором
срок
объекта
недвижимого имущества;
2)
обязанность
передать
готовый
объект
после
получения
разрешения на его ввод в эксплуатацию.
К обязательствам участника долевого строительства относят:
1)
уплату цены договора;
2)
Обязанность принять готовый объект долевого строительства
при наличии у застройщика разрешения на ввод в эксплуатацию.
К
существенным
условиям
договора
долевого
строительства
многоквартирных жилых домов относятся: предмет договора (обязательства
сторон); конкретно определенный объект долевого строительства; срок
96
передачи готового объекта долевого строительства; цена договора, сроки и
порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства;
способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору
долевого участия.
Масштабы брошенных строек
выводу
об
отмене
долевого
заставили законодателя придти к
строительства
и
переходе
на
схему
строительства, с применением проектного финансирования.
Поправки, внесенные в Федеральный закон № 214-ФЗ "Об участии в
долевом
строительстве
многоквартирных
домов
и
иных
объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации" ужесточили требования к застройщикам.
1.
Наличие собственных средств застройщика в размере не менее
10% от общей проектной стоимости объекта долевого строительства.
2.
Новый
принцип
строительства:
один
застройщик
одно
разрешение на строительство. На каждое разрешение требуется открытие
обособленного счета в уполномоченном банке.
3.
Привлечение денежных средств граждан с применением эскроу-
счетов.
Денежные средства дольщиков могут страховаться либо в
компенсационном фонде, либо а Агентстве по страхованию вкладов, но
только по счетам-эскроу. С 1 июня 2019 года страхование будет возможно
только по счетам эскроу.
4.
Введено обязательное банковское сопровождение сделок.
5.
Застройщик должен иметь строительный опыт не менее трех лет
и иметь отсутствие задолженности по кредитам.
6.
Обязательное
размещение
дополнительных
сведений
о
застройщике в Единой информационной системе жилищного строительства.
7.
Введен
государственный
контроль
в
лице
специальных
контролирующих органов в каждом субъекте Российской Федерации.
97
Назначением руководителей
уполномоченных органов находится в
компетенции Министерства строительства Российской Федерации.
Исключено
привлечение
денежных
средств
дольщиков
через
жилищные сертификаты и жилищно-строительные кооперативы.
Достройку домов и финансирование
проектов, по которым не
уплачивались взносы в компенсационный фонд, возьмет на себя Фонд
защиты прав граждан.
Жилищно-строительные кооперативы можно создавать лишь в случае
банкротства застройщика для достройки объекта долевого строительства,
либо в случае, когда объект возводиться на участке, бесплатно выделенном
из государственной собственности.
Переход на проектное финансирование заканчивается с 1 июля 2019.
Далее привлечение средств граждан будет возможно только с применением
счетов эскроу (на каждого дольщика отдельный счет).
К 2020 году планируется, что доля заключенных договоров с
применением эскроу счета составит более 93 %.
К
проектам,
разрешение
на
строительство
которых
получено
застройщиками до вступление в силу изменений Закон №24-ФЗ, применяется
прежняя схема продажи жилья- через договор долевого участия в
строительстве.
В связи с введением новых требований в сфере долевого участия в
строительстве, представляется что новый вид договора будет иметь
трехсторонний характер- участник долевого строительства, застройщик,
банк- что повлечет внесение дополнительных
существенных условий
договора.
Представляется, что после отмены долевого участия в строительстве
многоквартирных жилы домов цены на
жилье значительно увеличатся.
Обязательное банковское сопровождение повлечет ряд дополнительных
98
расходов для застройщика, которое он может переложить на дольщиков,
путем увеличение цены за квадратный метр жилья.
99
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Законодательство и практика
1.1
Конституция Российской Федерации
(принята всенародным
голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о
поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ,
от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)// СЗ РФ.-.2014.-№4-Ст.-455.
1.2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от
30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 01.08.2018). // СЗ РФ № 2.-1994.-Ст.198
1.3
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от
26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 01.09.2018). // СЗ РФ.-1996-Ст.245
1.4
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136 –
ФЗ ( в ред. от 01.10.2018)//СЗ РФ.-2001.-Ст 1449.
1.5
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004.№ 188-
ФЗ( ред. от 28.11.2018)// СЗ РФ 2001. № 44. Ст. 4147.
1.6
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004
№190-ФЗ (ред. от 01.09.2018)//СЗ РФ- 2005-№1-Ст.16
1.7
Федеральный конституционный закон Российской Федерации
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов
недвижимости
и
о
внесении
изменений
в
некоторые
законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред.
от 30.09.2018)//СЗ РФ-2005-№1-Ст.40.
1.8
Федеральный конституционный закон Российской Федерации « О
несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ (ред.от ред. от
28.11.2018)// СЗ РФ.-2002-№4-Ст. 4190 .
1.9
Федеральный
конституционный
закон
«О
государственной
регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018)// СЗ
РФ-2015.-№29.-Ст.4344.
1.10 Федеральный
закон "О внесении изменений в Федеральный
закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
100
объектов
недвижимости
и
о
внесении
изменений
в
некоторые
законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные
акты Российской Федерации" от 01.07.2018 N 175-ФЗ (ред. от01.07.2018 )//СЗ
РФ.-2018-№ 28.-. Ст.4139
1.11 Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон
о
содействии
развитию
жилищного
строительства
и
отдельные
законодательные акты Российской Федерации" от 31.12.2017 N 506-ФЗ
(последняя редакция)//СЗ РФ.-2018.-№1.-.Ст.90.
1.12 Постановление
Правительства
Российской
Федерации
«О
федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять
государственное
регулирование
в
области
долевого
строительства
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» от 10.03.2007
№152 // СЗ РФ.-2007.-. № 12.- Ст. 1417.
1.13 Апелляционное
определение Московского городского суда от
10.11.2016 по делу №39-41273/2016// Сайт справочно-правовой системы
«КонсультантПлюс»
[Электронный
ресурс]
URL:
http://base.co№sulta№l.ru/co№s/cgi/
1.14 Апелляционное решение Московского городского суда от
24.09.2017 по делу №39-41922/2017// Сайт справочно-правовой системы
«КонсультантПлюс»
[Электронный
ресурс]
URL:
http://base.co№ghnVV№l.ru/co№s/cgi/
1.15 Апелляционное определение Московского городского суда
22.10.2016 по дел
«КонсультантПлюс»
от
№33-36323/2016// Сайт справочно-правовой системы
[Электронный
ресурс]
URL:
http://base.co№ghnVV№l.ru/co№s/cgi/
1.16 Апелляционное определение Московского городского суда от
10.11.2017 по делу №33-411887/2017; //Сайт справочно-правовой системы
«КонсультантПлюс»
[Электронный
http://base.co№ghnVV№l.ru/co№s/cgi/
101
ресурс]
URL:
1.17 Апелляционное определение Московского городского суда от
30.10.2017 по делу № 33-40543/2017// Сайт справочно-правовой системы
«КонсультантПлюс»
[Электронный
ресурс]
URL:
http://base.co№ghnVV№l.ru/co№s/cgi/
1.18 Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от
08.12.2017 по делу №33-405536/2017. / Сайт справочно-правовой системы
«КонсультантПлюс»
[Электронный
ресурс]
URL:
http://base.co№ghnVV№l.ru/co№s/cgi/
1.19 Апелляционное определение Московского городского суда от
1305.2017 по делу №33-85269/2017.//
«КонсультантПлюс»
Сайт справочно-правовой системы
[Электронный
ресурс]
URL:
http://base.co№gjmmn1VV№l.ru/co№s/cgi/
1.20 Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от
14.09.2017 по делу №33-9852/2017;// Сайт справочно-правовой системы
«КонсультантПлюс»
[Электронный
ресурс]
URL:
http://base.co№8gjomBn1VV№7.ru/co№s/cgi/
1.21 Апелляционное определение Рязанского областного суда от
10.10.2017
по Делу номер №33-23569/20174// Сайт справочно-правовой
системы
«КонсультантПлюс»
[Электронный
ресурс]
URL:
http://base.co№laufn№ww№4.ru/co№s/
1.22 Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от
20.08.2017 по делу №33-28465/2017// Сайт справочно-правовой системы
«Консультант
Плюс»
[Электронный
ресурс]
URL:
http://base.co№9ebckjBn1qddd№8.ru/aq№s/cgi
1.23 Апелляционное определение Московского областного суда
от
15.03.2018 по делу №33-25688/2018// Сайт справочно-правовой системы
«Консультант
Плюс»
[Электронный
http://base.Km№7ikmcD№8.ru/qd№s/cgi/
102
ресурс]
URL:
1.24 Апелляционное определение Московского городского суда от
16.04.2016 по делу №33-96526/2016// Сайт «Судебные и нормативные акты
РФ [Электронный ресурс] URL: http://sudact.ru/arbitral/court/TQ6chyLwiTxR/
1.25 Апелляционное решение Московского городского суда от
09.09.2017 по дулу №33-23215/2017.// Сайт «Судебные и нормативные акты
РФ [Электронный ресурс] URL: http://sudact.ru/arbitral/court/S7V2VrolcXJM/
1.26 Апелляционное определение Московского городского суда от
02.06.2017 по делу № 33-18430/2017// Сайт «Судебные и нормативные акты
РФ [Электронный ресурс] URL: http://sudact.ru/arbitral/doc/LsyPOPFBOQrb/
1.27 Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от
11.03.2018 по делу №33-125487/2017/ Сайт «Судебные и нормативные акты
РФ [Электронный ресурс] URL: http://sudact.ru/arbitral/doc/ZqDP9d8DY8J5/
1.28 Апелляционное определение Самарского областного суда от
27.04.2017 по делу № 33-5363/2017// Сайт «Судебные и нормативные акты
РФ [Электронный ресурс] URL: http://sudact.ru/arbitral/doc/8HwridZ5Xeba/
1.29 Апелляционное определение Московского городского суда от
20.07.2017 по делу № 33-28034/2017// Сайт «Судебные и нормативные акты
РФ [Электронный ресурс] URL: http://sudact.ru/arbitral/doc/Vn93FSmBX2Ua/
1.30 Апелляционное определение Волгоградского областного суда от
26.05.2017 по делу № 33-7231/2017// Сайт «Судебные и нормативные акты
РФ [Электронный ресурс] URL: http://sudact.ru/arbitral/doc/yhESywLJuImA/
1.31 Информационное письмо Президиума Высшего // арбитражного
Суда Российской Федерации « О государственной регистрации договоров
аренды нежилых помещений» от 01.06.2000 г. № 53 / Вестник ВАС РФ. 2000.
№ 7. С.8
1.32 Кассационное определение Московского областного суда РФ от
8.02.2017
№33-583/2017.//
«КонсультантПлюс»
Сайт
справочно-правовой
[Электронный
http://base.co№Jujbbnm№l.ru/co№s/cgi/
103
ресурс]
системы
URL:
1.33 Определение Верховного Суда РФ от 24.01.2017 по делу № 89КГ16-10// Сайт «Судебные и нормативные акты РФ [Электронный ресурс]
URL: http://sudact.ru/arbitral/doc/OCKK7Siz1XJJ/
1.34 Обзор
судебной
практики
Верховного
Суда
российской
Федерации №1 от 2015 г.: утв. Президиумом Верховного Суда РФ от
04.03.2015/ Бюллетень Верховного Суда РФ. 2015. № 5. С.3./Бюллетень
Верховного Суда РФ.-2015-№15.-С.3
1.35 Определение Приморского краевого суда от 13.01.2017 по делу
№ -33-380/2017// Сайт справочно-правовой системы «КонсультантПлюс»
[Электронный ресурс] URL: http://base.co№sulta№l.ru/co№s/cgi/
1.36 Определение
Судебной
коллегии
по
гражданским
делам
Кемеровского областного Суда от 30 марта 2017 года №33-3146/2017// Сайт
справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс]
URL: http://base.co№sulta№77.ru/co№s/NBM/
1.37 Определение
Судебной
коллегии
по
гражданским
делам
Верховного Суда Чувашской области от 25 мая 2016 г №33-2702/2016// Сайт
справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс]
URL: http://base.co№dfvv№4.ru/co№s/GHk/
1.38 Определение
судебной коллегии
по гражданским делам
Забайкальского краевого Суда от 20 июня 2018 года№33-2466/2018// Сайт
справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс]
URL: http://base.co№dfvv№1.ru/df№u/
1.39 Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи
с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимого имущества: утв. Президиумом Верховного Суда РФ
от 04.12.2013 / Бюллетень Верховного Суда РФ.-. 2014.- № 3.- С.6
1.40 Определение
судебной
коллегии
по
гражданским
делам
Самарского областного Суда от 25.01.18 по делу № А09-11733/2017 // Сайт
104
«
Судебные
и
нормативные
акты
РФ»
URL:
http://sudact.ru/arbitral/doc/ejwjXy8sIvgC/
1.41 Определение ВС РФ от 31.08.2017 по делу № 305-ЭС17-6839//
Сайт
«
Судебные
и
нормативные
акты
РФ»
URL:
http://sudact.ru/arbitral/doc/5UViL6XXXKNV/
1.42 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ « О
свободе договора» от 14.03.2014 г. № 16// Сайт справочно-правовой системы
«КонсультантПлюс»
[Электронный
ресурс]
URL:
http://base.co№sulta№t.ru/co№s/cgi
1.43 Постановление Арбитражного Суда
Московского округа от
21.02.2017 по делу № А41-31100/16// Сайт «Судебные и нормативные акты
РФ» URL: http://sudact.ru/arbitral/doc/wqFgXfLzNUm/
1.44 Постановление АС Московского округа от 01.03.2018 по делу №
А41-3265854/2017// Сайт «Судебные и нормативные акты РФ» URL:
http://sudact.ru/arbitral/doc/TlmfcG3JgVdK/
1.45 Постановление АС Северо-Кавказского округа от 22.04.2017 по
делу№ А53-15361/2017// Сайт «Судебные и нормативные акты РФ» URL:
http://sudact.ru/arbitral/doc/QQc938sV5v18/
1.46 Постановление
Федеральной
Антимонопольной
Службы
Поволжского округа от 06.02.2014 по делу №49-6146/17/ Сайт ФАС России
[Электронный ресурс] URL: http://solutions.fas.gov.ru/cj№с/рghn/=xtvjj=14251
1.47 Постановление Арбитражного суда Московской области от
11.03.2015 №Ф02-638/2015 по делу №А19-11290/2014/ Сайт справочноправовой
системы
«КонсультантПлюс»
[Электронный
ресурс]
URL:
http://base.co№sulta№l.ru/co№s/cgi/
1.48 Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от
17.11.2016№ Ф01-4512/2016 по делу № А82-3000/2015;// Сайт справочноправовой
системы
«КонсультантПлюс»
http://base.co№sulta№5.ru/co№45/cgi/
105
[Электронный
ресурс]
URL:
1.49 Постановление Арбитражного Суда
Поволжского округа от
26.06.2017 № Ф06-21670/2017// Сайт «Судебные и нормативные акты»
{Электронный ресурс] URL : http://sudact.ru/arbitral/court/Lrufs48wniou/
1.50 Постановление Арбитражного Суда Северо-Западного округа от
11.07.2017 по делу № А56-50411/2016 // Сайт «Судебные и нормативные
акты»
{Электронный
ресурс]
URL:
http://sudact.ru/arbitral/doc/5UViL6XXXKNV/
1.51 Постановление
Арбитражного Суда
Восточно-Сибирского
округа от 10.05.2017 № Ф02-977/2017// Сайт «Судебные и нормативные
акты»
{Электронный
ресурс]
URL:
http://sudact.ru/arbitral/doc/LsyPOPFBOQrb/
1.52 Постановление Арбитражного Суда Дальневосточного округа от
28.04.2017 № Ф03-1084/2017// Сайт «Судебные и нормативные акты»
{Электронный ресурс] URL: http://sudact.ru/arbitral/doc/ZqDP9d8DY8J5/
1.53 Постановление Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа
от 17.06.2016 по делу № А32-27904/2015// Сайт «Судебные и нормативные
акты» {Электронный ресурс] URL: http://sudact.ru/arbitral/doc/lKJG2XanCYb5/
1.54 Постановление Арбитражного Суда Волго-Вятского округа от
16.08.2017 по делу № А17-4841/15// Сайт «Судебные и нормативные акты»
{Электронный ресурс] URL: http://sudact.ru/arbitral/doc/xaRtER4i4mrX/
1.55 Решение Арбитражного суда
14451/2016//
Сайт
справочно-правовой
от 30.10.2016 по делу №А12системы
«КонсультантПлюс»
[Электронный ресурс] URL: http://base.co№11sulta№8.ru/co№45/cgi/
1.56 Решение арбитражного суда Липецкой области от 06.08.2018 по
делу №
А36-3611/2017// Сайт
«Судебные
и нормативные
акты»
{Электронный ресурс] URL : http://sudact.ru/arbitral/court/SHAeWq4OsNdZ/
1.57 Решение
Биробиджанского
районного
суда
Еврейской
автономной области от 16.06.2017 по делу № 2-5/2017// Сайт «Судебные и
106
нормативные
акты»
{Электронный
ресурс]
URL:
http://sudact.ru/arbitral/doc/3eXuWyUxGmW4/
2.
2.1
Специальная литература и периодические издания
Акчулпанова Е.Х.Правовое регулирование договора участия в
долевом строительстве: дис. К.ю.н.07.00.14: /Акчулпанова Елена Хаулина .-. ,
Казань, 2014.- 196 с.
2.2
Абрамов А.С. Долевое строительство: история и практика. / А.С.
Абрамова.-М: Жилищное право.,- 2015..- 162 с.
2.3
Андреев Ю.Н. Механизм гражданско-правовой защиты/ Ю.Н.
Андреев, М: НОРМА. ,2016. – 203с.
2.4
Асташкина
А.В.
Особенности
страхования
гражданской
ответственности застройщиков/ А.В. Асташкина // Вестник Белгородского
института МВД РФ.- 2014. № 31. с. 27-34.
2.5
Бахрах Д.Н. Очерки теории российского права/ Д.Н. Бахрах –
М:Статут,- 2008.- 187с.
2.6
Белоусов
В.Н.
Перспективы
развития
законодательства
о
гражданско-правовой ответственности застройщика //В.Н. Белоусов. М:
Юстицинформ.- 2017.- 295 с.
2.7
Беспалова О.В.
Обязательное страхование ответственности
застройщика в долевом строительстве / О.В. Беспалова, Р.А. Беспалов ; под
редакцией И.А.Сергеевой – М: ЮРИСТИНФОРМ, 2015.- 329 с.
2.8
Брагинский М.И.
Договорное
право.
Кн.
первая.
Общие
положения. 3-е изд./М.Н. Брагинский, В.В. Витрянский. М: Статут, -2009716с.
2.9
Бунина Н.В. Договор участия в долевом строительстве и
инвестиционный
договор:
общее
и
особенное
регулировании./Н.В. Бунина. М: Нотариус. - 2017.-59с.
107
в
правовом
2.10 Бычков А.С. Защита от недобросовестного застройщика //А.С.
Бычкова . М:ЭЖ-Юрист. - 2018. - № 48.-С42-44.
2.11 Бугасенко Н.В Судебная практика по гражданским делам. Споры
о защите прав потребителей: научное пособие/ Н.Вю Бугасенко. М:
Юстицинформ. -2016.-.392с.
2.12 Бушмарина Н.В. О некоторых вопросах правового регулирования
договора долевого участия в строительстве жилья/Н.В Бушмарина. Самара:
Юридический аналитический журнал. - 2015.- №3.- С. 150-153.
2.13 Вагина О.С. Некоторые особенности субъектного состава
правоотношений в сфере участия в долевом строительстве //О.С. Вагина
Перьмья: Вестник Пермского университета. -2016.- № 1.- С. 82-87.
2.14 Вердиян
Г.В.
Концептуальное
понимание
принципа
добросовестности как правового понятия и общего принципа права //Г.В.
вердинян. М: Образование и право. - 2017. -. 191с.
2.15 Горбачев С.Г. Правовая природа договора участия в долевом
строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов
договора./ С.Г. Горбачев М:Журнал «Адвокат». -2008.- №4. - С.52-55.
2.16 Гаврилов Э.П. Комментарий Закона об авторском праве и
смежном правах/ Э.П. Гаврилов. М:Юстицинформ.- 2009- 489 с.
2.17
регулирования
Гладнева Е.П. Отдельные проблемы гражданско-правового
прямых и косвенных договоров
участия
в долевом
строительстве /Е.П. Гладнева. Тамбов:Вестник Тамбовского университета.2017. -№ 11.-С.23-25
2.18 Гладнева Е.П. К вопросу о передаче застройщиком объекта
долевого участия участнику долевого строительства / Е.П.Гладнев . Тамбов:
«Финансы, экономика, стратегия» (научно-практический и методологический
журнал). - 2015.- № 2.- С.16-19.
108
2.19 Гладнева Е.П. Договор участия в долевом строительстве
(отдельные аспекты)/ Е.П. Гладнев. Воронеж :Квартал. -, 2018.-№4- С .109115.
2.20 Горбунова Е.Н. Взыскание неустойки как способ защиты
гражданских прав участника долевого строительства //Е.Н. Горбунова . М:
Журнал « Пробелы в российском законодательстве».- 2018.- № 1.- С. 84-86.
2.21 Гражданское право: В 4 т. Том 1: Общая часть: Учебное пособие.
-
3-е
издание,
переработанное
и
дополненное.
Под
ред.
Е.А.
Суханова/М:Волтерс Клувер. -2008.-.956с.
2.22 Дубровская И.А. Застройщик плюс дольщик / И.А. Дубровская .
М: ЭЖ-Юрист. -2016.-№ 37- С.34-36.
2.23 Дурнов А.С. Правонарушение как основание гражданскоправовой ответственности по договору участия в долевом строительстве
многоквартирных домов /А.С.Дурнов.М: Гражданское право. -2015. – 659с
2.24 Донских Е.Г. Долевое
участие в строительстве: аспекты
законодательства и реалии жизни/Е.Г. Донских М: Юрист.- 2016.-№54. С 1518.
2.25 Евстратова Н.К. Практика применения договора
долевого
участия в строительстве и предварительного договора //Н.К. Евстратов М:
Журнал «Имущественные отношения в РФ».-2017.- № 7. -С. 93-101.
2.26 Ершов О.Г. О залоге как о способе обеспечения обязательства
застройщика при долевом строительстве /О.Г. Ершов. М: Право и
инвестиции. - 2016.- №1 -С.65.
2.27 Ершов О.Г. Об ответственности сторон по договору участия в
долевом строительстве / О.Г. Ершов. М: Юрист. - 2017. - № 7. - С. 49-55.
2.28 Ершов О.Г. Застройщик в долевом строительстве. Какой
организационно-правовой форме отдать предпочтение? / О.Г. Ершов. М:
Право и экономика. - 2017. - №2. - С. 22-26.
109
2.29 Евсеева О.А. Правовые основания защиты
прав граждан-
участгтков долевого строительства жилья / О.А. Евсеева. М: Актуальные
проблемы права в современной России: сб. научн. статей. Готика-2015-№4-С.
102-103.
2.30 Евстратова Н.К. Последствия и риски одностороннего отказа
застройщиеа ДДУ/ Н.К. Евстратова. М: Имущесивенные отношения в
России-2017-№1 –С.84-90.
2.31 Зюзин В.А. Комментарий к Федеральному закону «об участии в
долевом
строительстве
недвижимого
имущества
многоквартирных
и
о
домов
внесении
и
изменений
иных
в
объектов
некоторые
законодательные акты российской Федерации» (постатейный)/ В.А. Зюзин.
А.Н.
Королев/Сайт
справочно-правовой
системы
«КонсультантПлюс»
[Электронный ресурс] URL:http6:base/co№sulta.ru/cgi№/cgi=142255
2.32 Ибрашов Р.Т. Ответственность сторон по договору участия в
долевом строительстве и основания для одностороннего инициирования
расторжения договора /Р.Т. Ибрашов. Иркутск : Право: современные
тенденции - 2017. - № 6.-С. 5-7.
2.33 Кайль А.Н. Долевое строительство. Правовые проблемы договора
долевого строительства/ А.Н. Кайль. . – М.: Статут-2016. – 452 с.
2.34 Кархалев Д.Н. Соотношение мер защиты и мер ответственности в
гражданском праве России : Автореферат диссертации на соискание ученой
степени
кандидата
юридических
наук.
12.00.03/
Д.Н
Кархалев.
Екатеринбург- 2016. - 22 с.
2.35 Князева К.В. Нарушение договорного обязательства в сфере
долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома: к вопросу
о защите прав дольщиков /К.В. Князев. Вестник магистратуры. - 2017. - № 71 (34). - С. 109-112.
110
2.36 Колоскова Н.А. Индивидуальное жилищное строительство в
России: общая характеристика правовых проблем / Н.А. Колоскова. Рязань:
Правовые вопросы недвижимости. - 2016. - № 1. - С. 16-17.
2.37 Колоскова Н.А. Некоторые особенности гражданско-правового
регулирования правоотношений возникающих в сфере индивидуального
жилищного строительства и строительства многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости /Н.А. Колоскова. Рязань Юридическая наука. – 2014№1. - С. 31-33.
2.38 Коробков
М.В.
Проблемы
и
перспективы
развития
законодательства о долевом участии в строительстве /М.В. Коробков.
М:Образование и право. - 2014. - № 4 . - С. 195-200.
2.39 Кострикин П.Н. Совершенствование экономических механизмов
реализации договоров долевого участия в строительстве /П.Н. Кострикин.
Е.Р. Буадзе М: Недвижимость: экономика, управление. - 2014. - № 3-4. - С.
30-33.
2.40 Краснова С.А. Система способов защиты вещных прав./С.А.
Краснова. М.: ИНФРА-М. - 2013.-295с.
2.41 Кузьмина О.А. Правовое регулирование долевого участия в
строительстве многоквартирного дома /О.А Кузьмина.М: Закон. - 2017. - №
9.-С.23-24.
2.42 Лапшина Д. О новых способах обеспечения исполнения
обязательств застройщика перед участниками долевого строительства /Д.О.
Лапшина. М: Хозяйство и право. - 2016. - № 7 (435). - С. 70-76
2.43 Лебедева
С.Р.
Защита
дольщиков:
совершенствования механизмов /С.Р. Лебедева.
необходимость
Самара: Имущественные
отношения в Российской Федерации. - 2015. - № 12 (159). - С. 65-68.
2.44 Левин
физических
лиц
А.А.
в
Гражданско-правовое
долевом
строительстве
111
регулирование
участия
многоквартирных
домов:
диссертация ... кандидата юридических наук : 12.00.03 / Александр
Александрович Левин. Моск. ун-т МВД РФ. - Москва,- 2016. - 189 с.
2.45 Малеин Н.С. Гражданский закон и права личности в СССР/ Н.С.
Маленин. М;Ученый-1981. - 312 с.
2.46 Марков П.А. О влиянии социализации права на реформирование
законодательства о банкротстве застройщика /П.А Маркова. Л.А. Баркова М:
Право и экономика. - 2017. - № 10 . - С. 27-32.
2.47 Маштакова
Н.А.
Гражданско-правовая
ответственность
по
договору об участии в долевом строительстве /Н.А. Машкатова. Вестник
Удмуртского университета.-2017-№ 2 - С. 83-90.
2.48 Некрасова А.Е. Участие страховых организаций в процессе
страхования ответственности застройщика / А.Е. Некрасова. Science Time. 2015. - № 8. - С. 144-150.
2.49 Никитина
А.О.
Страхование
застройщиков: риски снижаются? /
гражданской
ответственности
О.А. Никитина. Брянск. :Разработка
концепции экономического развития, организационных моделей и систем
управления АПК. Сборник научных трудов. Учебно-методический Совет
экономического факультета БГАУ. - 2015. - С. 204-209.
2.50 Новоселова Л. Перемена лиц в обязательстве из договора об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости /Л.Н. Новоселова. М : Хозяйство и право. - 2015. - № 8.-. С.
65-25.
2.51 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. 4-е
изд/ И.А. Покровский. М.: Статут- 2007.-119с.
2.52 Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской
Федерации,
части
первой
/
под
:Юстицинформ.- 2011.-1256с.
112
ред.
П.В.
Крашенинникова.
М.
2.53 Романенкова Н.Д. Страхование ответственности застройщика за
нарушение договора участия в долевом строительстве // Юриспруденция. 2015. - № 14. - С. 45-52.
2.54 Рыбин С.В. Правовой статус сторон договора об участии в
долевом строительстве /С.В. Рыбин . Журнал Пробелы в российском
законодательстве. - 2017. - № 1. - С. 74-77.
2.55 Сарбаш С.В. Юридическая техника Закона об участии в долевом
строительстве .Основные проблемы частного права: сборник статей к
юбилею д-ра юрид. наук, проф. А.Л. Маковского / С.В. Сарбаш (под ред. В.В.
Витрянский, Е.А. Суханов). М.- 2010.-506с.
2.56 Соболев Д.А. Гражданско-правовая ответственность застройщика
по договору участия в долевом строительстве: дис. … канд. юрид. наук:
12.00.03./ Д.А. Соболев. Москва.- 2016.-165с.
2.57 Тархова О.Ю. Договор долевого участия в строительстве как
основание возникновения права собственности на жилое помещение: дис. ...
канд. юрид. наук: 12.00.03/ О.Ю. Трахова. - Ростов н/Д.-2016.-114с.
2.58 Титова Е.П. Обеспечение исполнения обязательств в договорах
участия в долевом строительстве /М.Н. Руман. Е.П. Титова. /Евразийская
адвокатура. - 2018. - № 3 (16). - С. 44-46.
2.59
Трапезников
Т.А.
Участие
в
долевом
строительстве.
Комментарий к ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости» /Трапезников Т.А. - М.: ООО
«Издательство «Эксмо»- 2011- 759с.
2.60 Фролкина Е.Н. Гражданско-правовая ответственность в области
инвестиционно-строительной деятельности // Журнал российского права. 2018. - № 4.-С.65-74.
2.61 Цыганов
А.А.
Перспективы
развития
страхования
ответственности застройщиков жилой недвижимости в России /А.А.
Цыганов. Финансовый бизнес. - 2015. - № 5 (178). - С. 13-18.
113
2.62 Чернякова С.А. Защита прав граждан, участвующих в долевом
строительстве многоквартирных домов /С.А. Чернякова М: Сервис в России
и за рубежом. - 2017. - № 9 . - С. 171-186.
2.63 Шубина Т.Б. Теоретические проблемы защиты права: Автореф.
дис. ... канд. юр. наук./ Т.Б. Шубина Самара, 2014. - 21 с.
2.64 Яблочкина Е.А. Проблемы и способы совершенствования
законодательства в сфере долевого участия в строительстве /Е.А. Яблочкина
М.: Закон. – 2016. - № 7.-С 45-48.
114
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа