close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Ватутин Артем Александрович. Правовое регулирование предоставления земельных участков под строительство.

код для вставки
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .................................................................................................. 5
ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВОВОГО
РЕГУЛИРОВАНИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА........................................................................... 11
1.1 Понятие и виды строительства ...................................................................... 11
1.2 Строительство объектов недвижимости и право застройки земельных
участков ............................................................................................................... 13
1.3 Регулирование предоставлении земельных участков для строительства
посредством территориального планирования и градостроительного
зонирования ......................................................................................................... 20
1.4 Разграничение полномочий органов государственной власти и органов
местного самоуправления по вопросу предоставления земельных участков для
строительства ...................................................................................................... 32
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКОВ ДЛЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ СТРОИТЕЛЬСТВА ............. 39
2.1 Процедуры предоставления земельных участков для строительства ........... 39
§2.2 Предоставление земельных участков для жилищного строительства ........ 52
2.3 Предоставление земельных участков в рамках заключенного договора о
развитии застроенной территории ...................................................................... 55
2.4 Размещение объектов на землях промышленного назначения ..................... 63
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ......................................................................................... 67
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ................................. 68
2
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы. Обеспечение охраны и рационального
использования земель является одной из наиболее важных функций
государства. Конституцией Российской Федерации провозглашено, что
земля и иные природные ресурсы охраняются в Российской Федерации
как
основа
жизни
соответствующей
и
деятельности
территории
(ст.
народов,
9
проживающих
Конституции
на
Российской
Федерации).
Земля - невосполнимый и бесценный природный ресурс, от
которого во многом зависит жизнь и благополучие всего человечества.
В то же время, это объект имущественных прав, подлежащий
гражданскому обороту.
Потребление
природных
ресурсов
всегда
сопряжено
с
публичными и частными интересами. Решение государственных задач
должно согласовываться с общественными интересами населения, а
также с частными правами граждан и юридических лиц, реализуемыми
при застройке земельных участков.
Публичные
интересы состоят
в
защите
прав граждан на
благоприятную окружающую среду и выполнение государственных
задач. Современная характеристика земли как основы жизни и
деятельности народов, природного ресурса и недвижимого имущества
позволяет
говорить
о
трех
основных
публичных
интересах:
экологическом, экономическом и социальном.
Частные
интересы
застройщиков
представляют
собой
достижение максимальной денежной прибыли. Публичные и частные
интересы не всегда могут совпадать. Баланс между публичными и
частными
интересами
достигается
посредством
правового
регулирования таких институтов, как территориальное планирование и
градостроительное
зонирование,
проведение
государственной
экологической экспертизы, публичных слушаний, торгов.
5
В
земельное
законодательство
введены
новые
формы
предоставления земельных участков для строительства: комплексное
освоение в целях жилищного строительства, предполагающее создание
инфраструктуры на выделяемом под строительство земельном участке
в целях организации жизненного пространства, а также развитие
застроенных территорий - объединение частного капитала и земельноимущественных ресурсов муниципальных образований для решения
проблемы расселения жителей из аварийного и ветхого жилья. Данные
правовые конструкции имеют существенное значение для развития
населенных пунктов, однако механизмы реализации предложенных
форм требуют изучения и доработки.
В настоящее время механизмы государственного регулирования
процесса предоставления земельных участков для строительства не
отлажены. В земельном законодательстве до сих пор не устранены
пробелы
и
противоречия,
а
на
практике
многие
нормы
не
соблюдаются.
На
основании
исследование
вышесказанного
вопросов,
связанных
с
актуальным
представляется
правовым
регулированием
процесса предоставления земельных участков для строительства, что
предопределило выбор темы дипломной работы.
Цель исследования - определение современного состояния
правового
регулирования
отношений,
связанных
с
процессом
предоставления земельных участков для строительства, выявление
наиболее актуальных теоретических и практических проблем в данной
сфере, а также возможных путей их решения, включая меры по
совершенствованию действующего законодательства.
Указанная цель достигается посредством решения следующих
основных задач:
- изучение соотношения публичных и частных интересов при
предоставлении земельных участков для строительства;
6
- анализ основных общетеоретических понятий, связанных с
правовым регулированием предоставления земельных участков для
строительства;
- рассмотрение соотношения форм предоставления земельных
участков и отдельных видов строительства;
исследование
-
государственной
разграничения
власти
и
компетенции
местного
органов
самоуправления
при
предоставлении земельных участков для строительства;
- выявление и исследование наиболее актуальных проблем
правового
регулирования
процедуры
предоставления
земельных
участков для строительства и практики применения законодательства в
данной сфере;
- выявление особенностей правового регулирования процедур
предоставления земельных участков на конкурентной основе.
Степень научной разработанности проблемы.
Общие
вопросы
предоставления
земельных
участков
для
строительства базируются на трудах ученых в области теории
государства права: С.С. Алексеева, A.B. Малько, Н.И. Матузова, A.C.
Пиголкина, H.A., Ю.А. Тихомирова, В.Н. Хропанюка и др.; в области
гражданского права: М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Е.А.
Суханова, Г.Ф. Шершеневича, В.В. Чубарова и др.; в области
земельного и экологического права: Т.А. Аксененка, С.А. Боголюбова,
Г.Е. Быстрова, Е.А. Галиновской, А.К. Голиченкова, Б.В. Ерофеева,
Ю.Г.
Жарикова,
A.A.
Забелышенского,
И.А.
Иконицкой,
О.С.
Колбасова, Н.И. Краснова, О.И. Крассова, Н.Л. Лисиной, Е.Л.
Мининой, A.A. Рябова, H.A. Сыродоева, A.M. Турубинера, Ю.И.
Шуплецовой и др.
Учитывая
градостроительного
динамичность
развития
законодательства,
нормы
земельного
права,
и
касающиеся
введения новых способов предоставления прав на земельные участки
7
для строительства, исследованы недостаточно. Научные исследования
по вопросам использования земельных участков для застройки не
охватывают всех аспектов правового регулирования предоставления
участков
для
комплексное
строительства.
научное
В
настоящее
исследование,
время
охватывающее
отсутствует
правовое
регулирование предоставления земельных участков для строительства
с учетом тенденций развития градостроительного и земельного
законодательства.
Предмет исследования - система нормативных правовых актов,
регулирующих предоставление земельных участков для строительства,
а также договорная практика в сфере строительства, судебная практика
и научные публикации.
Объект исследования – общественные отношения, связанные с
предоставлением земельных участков для строительства объектов
различного назначения.
Методологическую
базу
исследования
составляют
диалектический метод познания, общенаучные методы анализа и
синтеза. Использованы также традиционные для юридических паук
частно-научные методы, а именно: метод системного, структурного,
сравнительного анализа, исторический метод, а также формально юридический и эмпирический методы.
Нормативная
база
исследования:
Конституция
РФ,
Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Градостроительный
кодекс РФ, АПК РФ, ГПК РФ и т.д.
Эмпирическая база исследования: тендерная документация,
договоры на строительство.
Основные положения, выносимые на защиту.
1.
Предоставление земельных участков для строительства -
субинститут земельного права, представляющий собой совокупность
норм, определяющих основания, условия и порядок предоставления
8
земельных
участков
для
строительства,
имеющий
своей
целью
обеспечить распределение и перераспределение земель в интересах их
наиболее рационального использования.
2. В российской юридической науке вопрос о роли государства
как суверена либо как собственника при предоставлении земельных
участков для строительства, находящихся в собственности публично правовых образований остается дискуссионным.
Предоставление
земельных
участков
для
строительства,
находящихся в ведомстве публико-правовых образований, правомерно
рассматривать преимущественно как распорядительную деятельность
при помощи административных актов и гражданско-правовых средств,
где правомочия государства как собственника являются функцией
государственного
управления
землями,
которая
должна
осуществляться в рамках государственной и муниципальной земельной
политики.
3. Анализ установленных законодательством форм проведения
торгов на предоставление земельных участков для строительства
показал, что аукционы превалируют над конкурсами. Так, земельные
участки для жилищного строительства, комплексного освоения в целях
жилищного
строительства,
осуществляемого
заключенного
за
счет
договора
а
также
для
бюджетных средств
о
развитии
строительства,
и
застроенной
на
основании
территории,
предоставляются только на аукционах.
4. Установление границ застроенных либо предназначенных для
строительства земельных участков проводится дважды: в результате
проведения кадастровых работ и градостроительного зонирования, что
усложняет процесс формирования земельных участков и повышает
стоимость работ.
Для согласованного взаимодействия в процессах формирования
земельных участков, оптимизации затрат и устранения излишних
9
административных
барьеров
предлагается
усовершенствовать
процедуру кадастрового учета земельных участков, застроенных либо
предназначенных для строительства, и установить, что в случае
утверждения документов градостроительного зонирования (проект
планировки территории, межевания и градостроительных планов)
проведение кадастровых работ для утверждения границ таких участков
не требуется.
10
ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВОВОГО
РЕГУЛИРОВАНИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
1.1 Понятие и виды строительства
Понимание
сущности
процесса
предоставления
земельных
участков для строительства невозможно без рассмотрения понятия
«строительство».
В научной литературе встречается следующее определение
строительства: это «…сфера экономической деятельности, которая
обеспечивает сооружение новых и реконструкцию действующих
производственных объектов, строительство жилых домов, культурн обытовых и административных зданий и сооружений». 1
Строительная
деятельность
может
быть
определена
как
деятельность по созданию новых зданий, сооружений, иных объектов
строительства, а также расширению и реконстр укции существующих
предприятий, зданий и сооружений.
В строительной деятельности в широком смысле, в строительном
процессе участвуют не только собственно строители, но и заказчики,
проектировщики, инвесторы.
Строительная деятельность в узком смысле – это деятельность
только строительных организаций по возведению различных объектов
и
разнообразные
связанные
с
этим
виды
строительных
работ.
Предметом рассмотрения в данной главе выступает строительная
деятельность в широком смысле, так как все этапы строительного
процесса тесно связаны между собой. Так, строительство невозможно
без
проектной
документации,
а
она
должна
базироваться
на
градостроительной документации. Проектирование в большинстве
случаев включает архитектурную деятельность. Ни строительство, ни
Мшачев Ю.И., Попов Л Л , Тихомиров C.B. Административное право Российской Федерации: Учебник / Под
ред. Л.Л. Попова. М.: Высшее образование. 2007 С 318.
1
11
проектирование невозможны без инвестиций,
и в этом смысле
инвестор – необходимый участник строительного процесса. Столь же
необходим и заказчик, для которого выполняются строительные
работы, возводятся те или иные объекты. Без заказчика незавершенное
строительство никогда не станет таким объектом, как жилой дом или
производственное предприятие, так как заказчик решает вопрос о
приемке зданий и сооружений в эксплуатацию, а следовательно, о
включении их в оборот именно в качестве предприятий, зд аний и
сооружений, а не незавершенного строительства.
Правовое
регулирование
отношений
в
строительном
производстве, а также в области проектирования и изыскательских
работ для строительства традиционно составляет одну из самых
обширных сфер коммерческого права.
Нормативное
регулирование
строительства
весьма
детализировано, что существенно отличает его от многих других
разделов коммерческого права. В нынешних условиях эти акты
нередко уже не имеют императивного значения, однако при отсутствии
замещающих
их
современных
нормативных
документов
играют
важную роль в договорной практике.
Фундамент, основу строительного законодательства образуют
федеральные законы, определяющие базовые принципы правового
режима строительной деятельности и основные черты правового
статуса участников строительного процесса.
Кроме
того,
важнейшее
значение
имеют
нормы
гл.
37
Гражданского кодекса РФ и особенно параграфа 3 этой главы,
посвященного строительному подряду.
12
1.2 Строительство объектов недвижимости и право застройки земельных
участков
В Земельном кодексе не дается определение с троительства.
Данное понятие раскрывается в Градостроительном кодексе РФ :
«строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе
на месте сносимых объектов капитального строительства)» (п. 13 ст. 1
Градостроительного
строительства
объекты,
кодекса
определяются
строительство
РФ).
как
Объекты
здания,
которых
капитального
строения,
не
сооружения,
завершено
(объекты
незавершенного строительства), за исключением временных построек,
киосков, навесов и других подобных построек.
Для
признания
зданий,
строений,
сооружений
объектами
капитального строительства необходимо отнесение их к объектам
недвижимого имущества. Недвижимое имущество в законодательстве
понимается
шире,
чем
объекты,
создаваемые
в
результате
строительства. В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ
недвижимое имущество делится на два вида:
1) земельные участки, участки недр и объекты, прочно связанные
с
землей,
то
есть
такие
объекты,
перемещение
которых
без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в том числе
здания, сооружения, объекты незавершенного строительства);
2) иное
имущество,
отнесенное
к категории недвижимого
законом (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,
космические объекты).
Содержание
понятия
«недвижимое
имущество» объясняется
историей его формирования. По мнению Рукас Н. «… в России
история понятия «недвижимость» берет свое начало в XVIII веке.
Термин
«недвижимое
и
движимое
имущество»
появился
в
законодательстве Российской империи в январе 1712 г., во времена
правления Петра Первого. Он объединил смысл существовавших тогда
понятий, регулировавших правовое положение земельных участков и
13
строений». 2 Этот термин тогда имел значение для ограничения оборота
недвижимого имущества и его наследования.
Законодательство дореволюционной России 3 проводило деление
имущества на движимое и недвижимое. Также оно указывало иные
признаки недвижимого имущества
- такие, как неподвижность,
незаменимость, индивидуальную определенность.
Причины
особого
отношения
к
недвижимому
имуществу
объяснил И.А. Покровский: «…конечно, в условиях нынешнего
децентрализованного
хозяйства
земельный
капитал
народа
(за
исключением земель государственных) находится в руках отдельных
частных лиц... Но в то же время не может исчезать из виду и другая
сторона вопроса, именно общественное, общенациональное значение
недвижимости». 4
К недвижимости закон относил «… часть земной поверхности и
все то, что с нею связано так прочно, что связь не может быть
прервана без нарушения вида и цели вещи». 5
Действительно, земля обладает такими уникальными свойствами,
как неперемещаемость, неуничтожаемость, невоссоздаваемость. Она
недвижима по природе. Только земля в силу указанных свойств может
придать другим недвижимым объектам конкретную и постоянную
адресность. Строения, хотя они и были прочно укреплены в земле,
считались переходящими в разряд движимых вещей, если сделка
направлена на приобретение материалов, из которых они состоят, без
участка земли под ним находящегося. Например, при продаже на снос
или на слом. Г.Ф. Шершеневич, приводя в пример переносные
торговые палатки, указывал на то, что далеко не всякое строение
является недвижимостью.
Свод законов Российской империи. Т. X. Ч. 1. Законы гражданские. 1901.
Покровский И.А. Основные проблемы [ралданскот права М/ Статут, 1998. (Сер. «Классика российской
цивилистики»),
5
Свод законов Российской империи. Т. X 4. 1. Законы I ражданские. 1901. Ст. 384.
3
4
14
По мнению Рукас Н. «… вопрос о прочности связи строения с
землей был достаточно сложным. Решение об отнесении строения к
недвижимому или движимому имуществу зависело от ряда конкретных
обстоятельств.
Недвижимостью
признавались
как
.строения,
возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например,
шахты, а также полезные ископаемые, металлическая руда, минералы
и другие ископаемые, находящиеся в земле». 6
В Гражданском кодексе РФ земельные участки называются в
числе объектов недвижимости сами по себе. Отдельно к недвижимости
относится все, что прочно связано с землей, то есть с землей вообще, а
не с конкретным участком. Такой вид недвижимости по широко
признанной в юридической литературе классификации относится к
недвижимости по природе.
Таким
образом,
недвижимое
имущество
можно
условно
разделить на три вида: земельные участки (в том числе связанные с
ними объекты - водные, лесные и т.п.); здания, строения, сооружения
(объекты
капитального
строительства);
объекты,
признанные
недвижимым имуществом в силу закона.
Предоставление земельных участков для целей строительства
подразумевает
возведение
на
нем
объектов
капитального
строительства, то есть зданий, строений, сооружений (в том числе к
объектам недвижимого имущества могут быть отнесены объекты
незавершенного строительства).
Термины «здание», «строение», «сооружение» не имеют четких
правовых
определений
и
в
нормативных
правовых
актах
употребляются в различных значениях. Так, в Федеральном законе «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество» данные
термины
употребляются
как
синонимы,
в
то
время
как
Рукас Н. Понятие недвижимости и особенноеги правовою режима недвижимости в законодательстве
Российской Федерации // Правовое регулирование рынка недвижимое! и. - 1999. - №1. - С. 10.
6
15
в
Градостроительном
перечислены
кодексе
через
РФ
запятую,
и
что
Земельном
указывает
кодексе
на
РФ
отсутствие
они
их
синонимичности. Однако, законодательством не установлены различия
правового регулирования предоставления и использования земельных
участков для строительства, с одной стороны, зданий, с другой
стороны, строений, и, соответственно, с третьей стороны, сооружений.
Учитывая, что эти термины различаются между собой по их
назначению и конструктивным элементам, особенности технических
характеристик в данной работе не рассматриваются.
Выделяют следующие отличия правового режима временных
построек
от
объектов
недвижимости,
то
есть
движимого
и
недвижимого имущества:
1) для создания объекта капитального строительства по общему
правилу необходимо получение разрешения на строительство, в то
время как для создания временной постройки получение разре шения
на строительство не требуется (п. 2 ч. 17 ст. 51 Градостроительного
кодекса РФ);
2) объекты
капитального
строительства
подлежат
государственному техническому учету и технической инвентаризации,
в то время как временные постройки государственному техническому
учету не подлежат;
3)
права на объекты капитального строительства подлежат
государственной
регистрации,
в
то
время
как
государственная
регистрация прав на временные постройки не требуется (ст. 131
Гражданского кодекса РФ);
4)
наличие
строительства
права
дает
его
собственности
собственнику
на
объект
капитального
преимущественное
или
исключительное право приобретения титула на земельный участок, на
котором расположено здание, в то время как наличие на земельном
участке временной постройки не дает ее собственнику преимуществ
16
перед третьими лицами при приобретении прав на земельный участок,
на котором расположена такая постройка.
Земельное законодательство предусматривает несколько видов
строительства на земельных участках.
Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ в Земельный
кодекс РФ была введена норма, согласно которой стало особо
выделяться жилищное строительство и комплексное освоение в целях
жилищного строительства. Для них предусмотрены особые процедуры
предоставления земельных участков.
Применение норм земельного права в отношении «жилищного
строительства»
и
«комплексного
освоения
в
целях
жилищного
строительства» имеет существенные отличительные моменты.
В
законодательстве
строительство».
не
Попробуем
содержится
определить
понятия
его
исходя
«жилищное
из
видов
жилых
зонах,
жилищного строительства.
Жилищное
строительство
осуществляется
в
определяемых в результате градостроительного зонирования. В состав
жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными
жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами;
зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки
многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов
(ст. 35 Градостроительного кодекса РФ).
Жилищное строительство, иначе говоря - строительство жилья
(жилых
домов),
состоящих
из
то
есть
комнат,
а
индивидуально-определенных
также
помещений
использования, предназначенных для
зданий,
вспомогательного
удовлетворения гражданами
бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании
(ст. 15, 16 Жилищного кодекса РФ). Оно может быть двух видов:
возведение индивидуальных и многоквартирных домов (Постановление
Правительства РФ от 19.04.2007 № 242).
17
Особо
следует
отметить
индивидуальное
жилищное
строительство. Земельные участки для данных целей с момента
принятия
Земельного
кодекса
РФ
предоставляются
без
предварительного согласования. Понятие объекта индивидуального
жилищного строительства содержится в Градостроительном кодексе
РФ - это отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более
чем три, предназначенный для проживания одной семьи (п. 3 ст. 48
Градостроительного кодекса РФ).
Комплексное
освоение
в
целях
жилищного
строительства
представляет собой застройку жилыми домами целого микрорайона с
необходимыми элементами инфраструктуры и объектами социальной
сферы.
Понятие
«комплексное
освоение
в
целях
жилищного
строительства» включает в себя не только строительство жилых
объектов с объектами инфраструктуры, но и как необходимый элемент
документацию по планировке территории. При отсутствии данного
документа предоставление земельного участка для комплексного
освоения в целях жилищного строительства не производится. В
собственность такой земельный участок не предоставляется, а право на
заключение договора аренды продается исключительно на аукционе.
Действующим
земельным
и
градостроительным
законодательством предусмотрена еще одна форма предоставления
земельных участков - для развития застроенных территорий.
Развитие застроенных территорий и комплексное освоение в
целях жилищного строительства как вид строительства - комплексное,
имеют много общего. При этом рассматриваемые две процедуры
имеют отличительные признаки:
- комплексное освоение допускается в отношении земельных
участков, в том числе небольшой площади, а развитие застроенной
территории - в отношении территории квартала или микрорайона;
18
- при комплексном освоении в обязательном порядке проводится
аукцион в целях предоставления земельного участка на праве аренды.
В рамках развития
застроенной территории земельные
участки
предоставляются без проведения аукциона на бесплатной основе либо
в аренду с установлением арендной платы в размере земельного
налога, а предметом аукциона является право на заключение договора
о развитии застроенной территории;
- в
случае
развития
застроенной
территории
инвестор
обеспечивает переселение жителей и оплачивает выкупную цену за
изъятие земельных участков и жилых помещений. При комплексном
освоении подобные обязательства отсутствуют;
- для развития застроенной территории могут быть использованы
только те микрорайоны, которые отвечают признакам, указанным в
законодательстве (наличие на территории ветхих жилых домов и т.п.),
в отношении комплексного освоения таких ограничений нет.
Основываясь на вышесказанном, условно все виды строительства,
предусмотренные земельным законодательством на со временном этапе
развития, в целях предоставления земельных участков в зависимости
от назначения строительства можно подразделить на три группы:
1)
строительство объектов капитального строительства,
за исключением предназначенных для жилищного
строительства;
2)
жилищное строительство, в том числе индивидуальное
жилищное строительство;
3)
комплексное строительство.
Строительная деятельность представляет собой создание
(возведение)
объектов
капитального
строительства,
то
есть
строительство - это процесс, вид деятельности по созданию
определенных
законодательством
19
объектов,
а
застройка
—
результат
такой
деятельности,
урегулированный
нормами
градостроительного законодательства.
Таким
образом,
законодательство
на
еще
наш
взгляд,
в
случае
введения
в
одного
права
-
«право
застройки»,
предусматривающего не только право по ведению строительной
деятельности,
но
недвижимости,
и
а
установленный
обязанность
также
по
возведению
завершению
договором
срок,
объектов
строительства
наименование
процедур
в
по
предоставлению земельных участков для строительства для более
четкой
правовой
терминологии
целесообразно
заменить
на
предоставление земельных участков под застройку.
1.3 Регулирование предоставлении земельных участков для
строительства посредством территориального планирования и
градостроительного зонирования
Проблемы правового регулирования городской застройки в
настоящее
время
приобретают
чрезвычайную
актуальность.
Создание объектов капитального строительства является одной из
основных форм инвестиционной деятельности. Вместе с тем их
создание - не самоцель: объекты капитального строительства
направлены
общества
на
в
удовлетворение
увеличении
промышленных
определенных
производственных
предприятий,
удовлетворении
потребностей
мощностей
потребностей
населения в жилье, транспорте, социальном обслуживании и
коммунальных услугах.
Переход к методу предоставления прав на земельные участки для
строительства
не
может
быть
одномоментным.
Как
указывает
Мальцев: «… этот процесс сопряжен с очевидными трудностями, в том
числе со стремлением органов власти разных уровней законодательно
сохранить систему градостроительства, при которой господствует
20
индивидуально-выборочный способ предоставления прав на земельные
участки для строительства». 7
В последнее время все больше внимания уделяется строительству
как процессу не хаотичному (так называемое явление «точечной
застройки»),
а
организованному
на
документах
нормативного
характера, регламентирующих процесс застройки земель.
По
мнению
Залесского
В.В.
«…точечная
застройка
воспринимается как фактор отрицательного характера... отрицательно
сказывается
на
экологических
характеристиках
пространства...
воспринимается как некое отклонение от общего градостроительного
плана». 8
В связи с этим законодателем сделаны существенные шаги для
усовершенствования и регламентирования процесса строительства и
связанного с ним непосредственно территориального планирования.
Территориальное планирование направлено на определение в
документах территориального планирования назначения территорий
исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и
иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий,
развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур,
обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской
Федерации,
субъектов
Российской
Федерации,
муниципальных
образований.
Система
территориального
планирования
направлена
на
регулирование характера использования недвижимости в соответствии
с теми перспективами развития соответствующей территории города,
которые намечены центральными и местными органами управления. В
них,
разумеется,
не
может
быть
поставлена
задача
коренного
изменения характера использования недвижимости, находящейся в
Мальцев Д. Л.
Залесский В.В. Нужна ли точечная застройка? // Журнал российского нрава. 2008. № 7. СПС
КонсультантПлюс.
7
8
21
частной
собственности,
совершенствование
так
что
существующего
они
направлены
размещения
в
и
целом
на
использования
недвижимости.
В России система территориального планирования начала бурно
развиваться
в
связи
с
проведением
земельной
реформы
и
восстановлением права частной собственности на землю. В результате
проводимой
сверху
политики
донизу
система
последовательно
градостроительных
разрабатываемых
документов
заменяется
градостроительными регламентами.
Таким образом, по мнению Лимонова Л.Э. «… на смену
инвариантному
«целевому
использованию»
земельного
участка
приходит установленный перечень разрешенного использования для
всех участков, расположенных на территории «правовой зоны».
Переход к зональному правовому регулированию застройки в России
является большим шагом вперед
в определении и соблюдении
интересов городского сообщества и в снижении неопределенности и
рисков застройщиков». 9
Следует отметить, в России все земли подразделяются на
категории,
которые
определяют
основное
назначение
земель.
Земельные участки не являются однородными в составе одной
категории земель и могут использоваться для различных видов
деятельности,
однако
все
они
объединяются
одним
общим
назначением.
Градостроительным
кодексом
РФ
предусмотрены
основные
документы, их содержание и основные направления в развитии
градостроительной
деятельности.
Документы
территориального
планирования подразделяются в соответствии с уровнем власти на 3
вида: Российской Федерации (схемы территориального планирования
Лимонов Л.Э. Крупный город, регулирование 1ерриюриального развития и инвестиционной стратегии.
Издательство.: «Азбука», 2004. - 27 с.
9
22
Российской Федерации), субъектов РФ (схемы территориального
планирования субъектов РФ) и муниципальных образований (схемы
территориального планирования муниципальных районов, генеральные
планы поселений и городских округов).
Ранее закон РФ «Об основах градостроительства в Российской
Федерации» 10, ГрК РФ предусматривали принятие единого документа,
который должен был содержать план развития всей территории
Российской
Федерации.
планирования
Однако,
документ
всей территории России с
территориального
учетом
экологических
последствий реализации планируемых мероприятий в их совокупности
так и не был принят.
Принятие Федерального закона РФ от 18.06.2001 № 78 -ФЗ «О
землеустройстве» 11
обусловило
разделение
документации
о
планировании земель на землеустроительную и градостроительную. На
основании
градостроительной
территориальное
планирование
документации
планирование
всех
земель
остальных
осуществлялось
населенных
земель
пунктов,
осуществлялось
в
землеустроительной документации. В качестве основного документа
градостроительной документации территориального планирования на
федеральном уровне должна была быть принята Генеральная схема
расселения
на
территории
Российской
Федерации,
в
качестве
основного документа землеустроительной документации - Генеральная
схема землеустройства.
Как отмечает A.A. Ялбулганов: «…однако, не были приняты, не
только обе Генеральные схемы, предусматривавшиеся в 1990 -е гг.
системой
документации
о
планировании,
но
также
и
схемы
землеустройства территорий субъектов Российской Федерации: «в
10
11
Российская газета, № 189. 25.08.1992.
СЗ РФ, 25.06.2001, № 26. Ст. 2582.
23
настоящее время роль таковых фактически выполняют программы,
утверждаемые Правительством Российской Федерации». 12
Принятие
нового Градостроительного кодекса
РФ
2004 г.
существенно изменило систему территориального пла нирования.
Во-первых, территориальное планирование стало отраслевым.
Так, ст. 10 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что
документами территориального планирования федерального уровня
являются схемы территориального планирования в отдельных отрас лях
экономики — транспортной, энергетической, оборонной и др.
Во-вторых, с 1 января 2007 г. была отменена экологическая
экспертиза
документов
планирования
использования
земель
(Федеральный закон от 23.11.1995 № 174-ФЗ «Об экологической
экспертизе» 13).
В-третьих, отменена норма о принятии единого документа
территориального
планирования
использования
всей
территории
России. Территориальное планирование на уровне субъектов РФ в
соответствии с ч. 2 ст. 14 Градостроительного кодекса РФ стало
возможным
как
по
отношению
ко
всей
территории
субъекта
Федерации, так и по отношению к ее частям.
В-четвертых,
отменено
разделение
документации
на
землеустроительную и градостроительную. В связи с изменениями,
внесенными в Федеральный закон «О землеустройстве» не требуется
получения землеустроительной документации на земельные участки, а
нормы Градостроительного кодекса РФ распространяются на все
категории земельных участков.
Государственная экологическая экспертиза, устанавливающая
соответствие исследуемых документов экологическим требованиям,
проводится с целью предотвращения негативного воздействия на
Ялбулганов A.A. Постатейный коммешарнй к Федеральному закону «О землеустройстве» (2 -е изд.,
перераб. и доп.). М.: Юридический дом «Юстпцинформ». 2005. С. 68.
13
СЗ РФ, №48, 27.1 1.1995. ст 4556.
12
24
окружающую среду в ходе реализации таких документов. По мнению
A.C. Шерстюка, «… данная мера необходима, так как человек может
избежать
самоуничтожения
только
в
случае
признания
им
«необходимости строгого ограничения и контролируемости некоторых
видов человеческой деятельности и степени их воздействия на
окружающую среду». 14
С
этой
точки
экологической
зрения
при
экспертизы
проведении
документов
государственной
территориального
планирования и иных правовых актов, устанавливающих правовой
режим
подлежащих
застройке
земельных
участков,
должны
соблюдаться два из сформулированных A.C. Шестерюком социально экологических принципов.
В правовом
регулировании градостроительства,
связанном
с
техническим регулированием отрасли, Е.М. Бутаева отмечает ряд
проблем, одной из которых является преждевременный «развал»
системы государственных стандартов. Еще на стадии обсуждения
законопроекта
подавляющее
большинство специалистов -практиков
выразили ему недоверие. Они дали такой прогноз: «… этот Закон в
лучшем случае работать не будет, а в худшем нанесет ощутимый удар
по экономике России. Вот прошло три с половиной года. Закон не
работает. А удар по экономике он все-таки нанес приличный. И
лучший, и худший случаи реализовались одновременно». 15
Документы территориального планирования проходят не только
процедуру проверки требованиям экологического законодательства, но
и
согласования
со
следующими
государственными
органами
органами местного самоуправления:
Шестерюк A.C. Экологическое право: Вопросы теории и методологии анализа. Сгю . Издател ьство С. Петербургского университета, 2000. С. 48.
15
Бутаева Е.М. Система законодательства, регулирующего правоотношения в сфере градостроительства:
принципы, структура, проблемы и тенденции развития.// Административное и муниципальное право. 2008.
№ 11
14
25
и
- документы
территориального
планирования
федерального
уровня - с высшими исполнительными органами государственной
власти субъекта Федерации (ч. 1 ст. 12) и органами местного
самоуправления (ч. 5 ст. 12);
- региональные документы территориального планирования - с
уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (ч. 1
ст. 16), с высшими исполнительными органами государственной
власти
смежных
субъектов
Федерации
(ч.
2
ст.
16)
и
с
заинтересованными органами местного самоуправления (ч. 3 ст. 16);
документы территориального планирования муниципальных
образований - в порядке, определяемом Правительством РФ (ч. 1 ст.
21, ч. 1 ст. 25 ГрК РФ) с высшим исполнительным органом
государственной власти субъекта Федерации, в состав которого входит
муниципальное образование (ч. 2 ст. 21, ч. 2 ст. 25 ГрК РФ), с
органами
местного
самоуправления
смежных
муниципальных
образований (ч. 4 ст. 21, ч. 3 ст. 25 ГрК РФ), с органами местного
самоуправления муниципального района, в который входит поселение
(ч. 4 ст. 25 ГрК РФ), либо с органами местного самоуправления
поселений, входящих в состав муниципального района (ч. 3 ст. 21 Гр К
РФ).
Рассмотрим
территориального
критерии
проведения
планирования
с
согласования
органами
документов
различного
уровня:
федеральными органами, органами власти субъектов РФ и органами
местного самоуправления.
Федеральные органы власти (ч. 1 ст. 16, ч. 1 ст. 21, ч. 1 ст. 25
ГрК РФ) согласовывают документы территориального планирования,
если предложения, содержащиеся в проектах таких документов,
предполагают изменение:
26
- существующих
или
в
соответствии
с
документами
территориального планирования РФ планируемых границ земель
лесного фонда;
- границ земель обороны и безопасности;
- границ земель особо охраняемых природных территорий
федерального значения;
- границ земельных участков, находящихся в собственности
Российской Федерации;
- границ территорий объектов культурного наследия;
-
границ зон планируемого размещения объектов капитального
строительства федерального значения.
Органы власти субъектов РФ (ч. 1 ст. 12, ч. 2 ст. 21, ч. 2 ст. 25
ГрК РФ) согласовывают документы территориального планирования,
если предложения, содержащиеся в проектах таких документов,
предполагают изменение:
- существующих
или
в
соответствии
с
документами
территориального планирования субъекта РФ планируемых границ
земель сельскохозяйственного назначения;
- границ земель особо охраняемых природных территорий
регионального значения;
- границ земельных участков,
находящихся в собственности
субъекта РФ;
- границ территорий объектов культурного наследия;
-
границ зон планируемого размещения объектов капитального
строительства регионального значения.
Органы местного самоуправления муниципальных образований
(ч. 5 ст. 12, ч. 3 ст. 16, ч. 3 ст. 21 ГрК РФ) согласовывают документы
территориального планирования, если в проектах таких документов
содержатся положения:
27
об изменении границ земельных участков, находящихся в
муниципальной собственности;
- касающиеся учета правил землепользования и застройки;
- касающиеся
учета
территориального
содержащихся
планирования
в
документах
муниципальных
образований
положений о территориальном планировании.
На основании изложенного, можно выделить следующие общие
основания для проведения согласования документов территориальн ого
планирования: согласование изменения границ земельных участков,
находящихся
соответственно
в
федеральной
собственности,
собственности субъектов РФ и в собственности муниципальных
образований, а также планируемое размещение объектов капитального
строительства.
По мнению А.Ю. Александровой, «… первое из приведенных
общих оснований не соответствует «конституционным положениям о
полномочиях собственников имущества, в соответствии с которыми
распоряжение
имуществом,
в
том
числе
его
преобразование,
собственник осуществляет самостоятельно», несмотря на тог факт, что
собственники
преобразование
земельных
(изменение
участков
границ),
«только
решения
согласуют
же
о
их
таком
преобразовании принимают органы другого уровня» 16.
На наш взгляд, данная позиция не учитывает тот фактор, что
государственная
и
муниципальная
собственность
обладают
определенной спецификой. Так, государственная и муниципальная
собственность используются органами государственной власти и
органами
местного
самоуправления
для
осуществления
своих
полномочий, то есть для государственных и муниципальных нужд.
Распоряжение
земельными
участками,
находящимися
в
государственной и муниципальной собственности, ограничивается
16
Александрова А.Ю.
28
интересами государства как суверена, что не может не отразиться на
самостоятельности
публичных
образований
как
собственников
земельных участков.
Согласование документов территориального планирования при
планируемом
размещении
объектов
капитального
строительства,
которые могут оказать негативное воздействие на окружающую среду
на соответствующих землях (ч. 1 и ч. 5 ст. 12, ч. 1-3 ст. 16, ч. 1-4 ст.
21, ч. 1-4 ст. 25 ГрК РФ) проводится во всех случаях при наличии хотя
бы одного планируемого объекта капитального строительства. Это
объясняется
тем,
что
ст.
3 Федерального закона
«Об
охране
окружающей среды» содержит презумпцию экологической опасности
любой планируемой хозяйственной и иной деятельности, в том числе
строительства.
Помимо проведения необходимых государственных экспертиз и
согласований с уполномоченными органами государстве нной власти и
органами
местного
самоуправления
документы
территориального
планирования рассматриваются на публичных слушаниях.
Градостроительный
городских
своего
территорий
мнения
кодекс
РФ
гарантированную
относительно
предоставляет
населению
возможность
выражения
вопросов
градостроительного
планирования и обязывает уполномоченные органы учитывать мнение
населения
территорий
в
процессе
разработки
и
утверждения
документации о территориальном планировании путем проведения
публичных слушаний, но не устанавливает критериев, по которым
оценивается
единогласном
общественное
возражении
мнение.
населения
Теоретически
территории
даже
города
при
против
предлагаемого проекта генерального плана этот проект может быть
представлен
на
утверждение
и
впоследствии
представительным органом муниципального образования.
29
утвержден
Порядок
организации
определяется
уставом
нормативными
и
проведения
муниципального
правовыми
актами
публичных
слушаний
образования
и
представительного
(или)
органа
муниципального образования. Данные нормативно-правовые акты
должны
предусматривать
муниципального
заблаговременное
образования
о
времени
оповещение
и
месте
жителей
проведения
публичных слушаний, заблаговременное ознакомление с проектом
муниципального
правового
обеспечивающие
участие
акта,
в
а
также
публичных
другие
слушаниях
меры,
жителей
муниципального образования, опубликование результатов публичных
слушаний.
Однако в Градостроительном кодексе РФ законодательно не
установлено, что должно быть утверждено нормативно —правовыми
актами органов местного самоуправления в части правил проведения
публичных слушаний. Так, зачастую в таких актах о проведении
публичных слушаний отсутствует требование об обязательности
присутствия жителей муниципального образования для признания
таких слушаний состоявшимися.
прописать
в
ГрК
РФ
основные
В связи с
положения,
этим
предлагается
которые
должны
устанавливаться нормативно-правовыми актами органов местного
самоуправления
в
части
проведения
публичных
слушаний:
информирование населения о проведении публичных слушаний, с остав
участников
(возможно
введение
обязательного
кворума
участия
населения в публичных слушаниях), способ проведения и оформление
итогов (возможно установление случаев блокирования населением
решения, не соответствующего интересам жителей муниципального
образования).
Участие
населения
в процедуре
предоставления
земельных
участков для строительства, как видно из вышесказанного, носит
рекомендательный характер. Данная процедура выполняет больше
30
функцию гласности, нежели дает возможность участия населения и
оказания влияния на принимаемые решения.
Зонирование территории города - это базовый юридический
инструмент регулирования отношений по поводу использования и
строительного обустройства земельных участков и иных объектов
недвижимости в условиях рынка.
В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ разрешенное
использование земельного участка является составным элементом
правового режима земельного участка и определяется на основании
зонирования
территорий,
порядок
которого
установлен
гл.
4
Градостроительного кодекса РФ "Градостроительное зонирование".
Территориальные
зоны
-
зоны,
для
которых
в
правилах
землепользования и застройки определены границы и установлены
градостроительные регламенты.
зонирования
определяются
В результате градостроительного
жилые,
общественно-
деловые,
производственные и другие зоны, а также устанавливаются предельные
размеры
земельных
участков
и
параметры
разрешенного
строительства.
Таким образом, градостроительное зонирование - продолжение
территориального
планирования,
элемент
генерального
плана
поселения либо городского округа с точки зрения управления землями.
В
действующем
Градостроительном
влияние материалов зонирования
кодексе
РФ
возросло
территории, которые являются
основополагающими, так как регулирование застройки земельных
участков зависит от определения видов разрешенного использования.
Вследствие этого градостроительная деятельность органов местного
самоуправления
напрямую влияет
не
только на
характер типа
застройки участков населенных пунктов, но и фактически оказывает
влияние
на
осуществление
хозяйственной
и
строительной
деятельности, а также на правовой режим земельного участка.
31
Заказчиками
по
разработке
территориального
планирования
выступают органы местного самоуправления, то есть регулирование
установления
и изменения
вида
разрешенного использования
в
отношении земель населенных пунктов осуществляется не в рамках
земельно-правовой
деятельности,
а
градостроительной.
Кроме
с
законодательства
определяться
правовой
дополнительно
того,
режим
в
рамках
точки
деятельности
зрения
земельного
земельного
участка
градостроительным
стал
термином
—
градостроительный регламент.
1.4 Разграничение полномочий органов государственной власти и
органов местного самоуправления по вопросу предоставления
земельных участков для строительства
В связи с появлением частной собственности на землю и
формированием рынка земли земельные отношения стали развиваться
быстрее. Земельные участки постоянно вовлекаются в хозяйственный
оборот, что выражается в виде непрерывного процесса распределения
и перераспределения земель между субъектами права собственности,
владения и пользования землей (физическими и юридическими
лицами). В связи с тем, что земля — ценный ресурс, который в своем
количестве
неизменен,
перераспределение
земельных
участков
является объективной необходимостью.
Предоставление
земельных
участков
осуществляется
компетентными органами государственной власти либо органами
местного
самоуправления,
наделенными
полномочиями
по
распоряжению земельными участками.
По мнению Попова М.В. «… в свете рассматриваемого процесса
предоставления земельных участков для строительства отметим, что в
нем
участвуют
собственника
и
не
только
органы,
соответственно
32
наделенные
распоряжающиеся
полномочиями
земельными
участками, но и федеральные органы исполнительной власти, органы
исполнительной
власти
самоуправления,
субъектов
выдающие
РФ
и
органы
местного
для
принятия
необходимые
распорядительного акта согласования, обеспечивающие кадастровый
учет земельных участков, регистрирующие права на них и т.п. » 17.
Таким
образом,
предоставление
условно
земельных
органы
участков
власти,
для
обеспечивающие
строительства,
можно
разделить на два вида: основные (те органы, которые наделены
полномочиями
по
распоряжению
земельными
участками)
и
обеспечивающие (те, которые участвуют в процессе предоставления
земельных участков для строительства, но не принимают решения).
Правом
предоставления
земельных
участков
из
земель,
находящихся в государственной или муниципальной собственности,
наделены
органы
государственной
власти
и
органы
местного
самоуправления в пределах их полномочий. Их компетенция в общем
определена Земельным кодексом РФ в ст. 9-11, 29. Статьей 29
установлено, что предоставление участков гражданам и юридическим
лицам осуществляется на основании решений исполнительных органов
государственной власти или органов местного самоуправления в
пределах установленной для них компетенции.
В
каждом
субъекте
РФ
высший
исполнительный
орган,
Правительство субъекта РФ, либо само распоряжается земельными
участками, либо передает свои полномочия соответствующему органу
исполнительной
власти.
уполномоченным
по
участками,
выступает
Московской
17
области,
В
Московской
управлению
и
Министерство
положение
Попов М.В. Указ. соч.
33
области
органом,
распоряжению
земельными
имущественных
отношений
о
котором
утверждено
постановлением Правительства Московской области от 29.10.2007 №
842/27 18.
Установлены
следующие
критерии
отнесения
земельных
участков к тому или иному субъекту права собственности:
-
наличие
зданий,
строений,
сооружений,
находящихся
соответственно в собственности того или иного субъекта (Российской
Федерации, субъекта РФ, муниципального образования);
-
факт
предоставления
земельного
участка
органу
государственной власти Российской Федерации, субъекту РФ или
органу местного самоуправления, а также соответственно казенному
предприятию,
государственному
предприятию
или
(муниципальному)
некоммерческой
организации,
унитарному
созданным
соответствующим органом;
-
признание
таковыми
федеральными
законами
(для
муниципальных земель — также принятыми в соответствии с ними
законами субъектов РФ).
Закон
о
внесении
государственной
земельной
изменений
политике
определяет
в
сфере
изменения
управления
в
не
разграниченной государственной собственностью. Он предусматривает
существенные
коррективы
в
распределении
полномочий
по
предоставлению земельных участков, находящихся в государственной
собственности до разграничения государственной собственности на
землю, между органами государственной власти и органами местного
самоуправления.
М.В.
Попов,
анализируя
изменения
в
законодател ьстве,
обоснованно отметил: «… что законодатель отказался от идеи
всеобъемлющего разграничения государственной собственности на
землю и закрепил дуализм публичной земельной собственности, при
котором одна часть земель будет иметь конкретного собственника 18
Информационный вестннк Правительства Московской области. № 12. 25.12.2007.
34
Российскую Федерацию, субъект Федерации или муниципальное
образование, - а другая часть будет находиться в не разграниченной
бессубъектной
государственной
собственности » 19.
Лунина
Н.А.
отмечает: «… учитывая сложности, возникающие при разграничении
государственной
определенной
собственности
степени
ограничивает
его.
на
отказался
Более
от
землю,
этого
того,
законодатель
процесса.
процедура
Никто
в
не
разграничения
государственной собственности на землю стала значительно проще. Но
никто теперь и не говорит о ее всеобщей необходимости» 20.
Таким образом, можно говорить о двух видах правового режима
государственной собственности на землю: земельные участки, которые
находятся
в
собственности
соответствующего
публичного
образования, и соответственно все три правомочия принадлежат
соответствующему субъекту; и земельные участки не разграниченные,
которые не принадлежат ни юридическим, ни физическим лицам, ни
муниципальным образованиям, ни субъектам РФ, ни Российской
Федерации,
а
находятся
в
государственной
собственности,
и
полномочия по распоряжению ими, соответственно, передаются в
соответствии с законодательством о разграничении на основании
федеральных
законов.
распоряжению
В
настоящее
такими
земельными
время
полномочия
участками
по
переданы
муниципальным районам и городским округам, за исключением
случаев,
предусмотренных
законодательством.
Отметим,
что
наделение органов местного самоуправления муниципальных районов
и
городских
округов
государственными
полномочиями
распоряжению
землями,
находящимися
не
государственной
19
собственности,
в
произошло
без
по
разграниче нной
финансового
Попов М. Публичная земельная собственность: что нового с 1 июля 2006 года // Хозяйство и право. 2006. N
7.
Лунина H.A. Разграничение государственной собственности на землю в Российской Федерации и
бюджетная деятельность государства // Финансовое право. 2007, № 11. СПС КонсультантПлюс.
20
35
обеспечения этого полномочия, которое необходимо в силу ст. 19
Федерального закона «Об общих принципах организации местного
самоуправления в Российской Федерации». Кроме того, не были
установлены
перечень
прав
и
обязанностей
органов
местного
самоуправления, порядок осуществления контроля за реализацией
органом
местного
самоуправления
отдельных
государственных
полномочий и уполномоченный контролирующий орган.
Субъекты
РФ
государственная
могут
распоряжаться
собственность
на
земельными
которые
не
участками,
разграничена,
в
поселениях, являющихся административными центрами или столицами
соответствующего
субъекта
РФ,
если это
установлено законом
соответствующего субъекта РФ, а в городах федерального зн ачения
Москве
и
Санкт-Петербурге
распоряжаются
такими
органы
земельными
местного
самоуправления
участками
в
случаях,
установленных законами этих субъектов.
Определенные особенности распоряжения публичными землями
существуют в пределах особых экономических зон. Согласно ст. 32
Федерального
закона
экономических
зонах
участками
в
пределах
от
в
22.06.2005
Российской
таких
зон
№
116-ФЗ
«Об
Федерации» 130
управляет
и
особых
земельными
распоряжается
Федеральное агентство по управлению особыми экономическими
зонами и его территориальные органы на основании соглашения о
создании особой экономической зоны.
Закон о внесении изменений содержит норму, позволяющую
распоряжаться
земельными
участками,
разграниченными
Федеральным законом от 25.10.2001 № 137 -Ф3 «О введении в действие
Земельного кодекса РФ» (далее - вводный закон), только после
государственной регистрации права собственности на них. При этом,
по сравнению с предыдущим законодательством, государственная
регистрация осуществляется на основании заявления, а не акто в
36
Правительства Российской Федерации об утверждении перечней
земельных участков и вступивших в законную силу судебных
решений. Тем самым законодатель упрощает процесс регистрации
права собственности на земельные участки и косвенно побуждает
органы государственной власти и органы местного самоуправления
регистрировать свои права на них, которые, согласно вышеназванным
критериям, должны находиться в их собственности. Регистрация прав
в дальнейшем существенно облегчит оборот земли в Российской
Федерации и позволит избежать судебных споров, связанных с
предоставлением
земельных
участков
для
строительства
несоответствующим (т.е. не обладающим правом
распоряжения)
субъектом права.
Кроме
того,
в
случае
отнесения
к
не
разграниченной
собственности земельных участков, на которые до сих пор не
зарегистрировано соответственно право собственности Российской
Федерации и субъектов РФ, доходы от распоряжения земельными
участками, должны поступать только в бюджеты субъектов РФ и
органов местного самоуправления. При этом в бюд жеты Российской
Федерации
и
субъектов
распоряжения
РФ
не
будут
земельными
поступать
участками,
доходы
от
отнесенными
законодательством к их собственности, что нарушает законность
бюджетного процесса.
Таким
образом,
анализируя
действующее
законодательство,
можно выделить три вида правовых режимов публичных земельных
участков:
земельные
участки,
зарегистрированные
за
соответствующим публичным образованием (права собственника, в
том числе распоряжение, осуществляет соответственно публичное
образование-собственник);
соответствующим
земельные
критериям
к
тому
участки,
или
отнесенные
иному
по
публичному
собственнику, но не прошедшие процесс государственной регистрации
37
(их правовое положение спорно); земельные участки, не подпадающие
под критерии, установленные вводным законом и находящиеся в
государственной собственности (ими распоряжаются муниципальные
районы или городские округа).
В последнее время прослеживается тенденция усиления власти на
местах.
Безусловно,
муниципальные
образования
должны
быть
самостоятельны и уметь организовать свою деятельность так, чтобы
обеспечить достойное развитие своего района, поселка, города. Земля
является невосполнимым природным ресурсом и территориальным
базисом.
От
того
как
органы
местного
самоуправления
будут
распоряжаться полученными возможностями пополнения местных
бюджетов напрямую зависит благосостояние нации и состояние
земельного фонда страны.
38
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКОВ ДЛЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ СТРОИТЕЛЬСТВА
2.1 Процедуры предоставления земельных участков для строительства
Традиционно процедуры предоставления земельных участков
делятся па конкурентные и неконкурентные. Конкурентные процедуры
подразделяются на те, в ходе которых торги проводятся на этапе
предоставления земельного участка, и те, в ходе которых торги
проводятся до предоставления земельного участка - «на этапе выбора
контрагента по договорным отношениям, в ходе реализации которых
потребуется
предоставление
земельного
участка
в
упрощенном
порядке»
Лунева Н.А. отмечает: «… ко второй группе конкурентных
процедур
относит
победившим
в
предоставление
торгах
на
право
земельных
участков
осуществления
лицам,
определенной
градостроительной деятельности:
- реализации концессионного соглашения;
- развития застроенной территории;
- строительства объекта недвижимости, осуществляемого за счет
бюджетных средств» 21.
В
последнем
случае
предоставление
земельного
участка
осуществляется с учетом норм Федерального закона от 21.07.2005 №
94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ,
оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (далее Закон о размещении заказов) 22, в соответствии с которым размещается
заказ
на
строительство
объекта
недвижимости
и
заключается
государственный либо муниципальный контракт на строительство,
Лунина H.A. Разграничение государственной собственности на землю в Российской Федерации и
бюджетная деятельность государства // Финансовое право. 2007, № 11. СПС КонсультантПлюс.
22
С3 РФ, 25.07.2005, № 30 (ч. 1), ст. 3105.
21
39
которое осуществляется полностью за счет средств соответствующего
бюджета. Лицо, с которым заключен контракт, вправе получить
земельный участок в безвозмездное срочное пользование на срок
строительства объекта недвижимости. К пример у, муниципальному
образованию необходимо построить муниципальный жилой дом, все
квартиры в котором будут предоставлены лицам, имеющим право на
улучшение жилищных условий.
Порядок предоставления земельного участка для строительства в
границах застроенной территории введен Федеральным законом РФ от
18.12.2006 № 232-ФЭ «О внесении изменений в Градостроительный
кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты
Российской Федерации» 23. Введение законодателем новой формы
предоставления
земельных
участков
обусловлено
проблемами,
связанными с устранением и обновлением ветхого жилищного фонда.
В случае заключения договора о развитии застроенной территории
земельный
участок
должен
находиться
в
муниципальной
собственности или в государственной собственности д о разграничения
государственной собственности на землю и не предоставлен в
пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам.
Данный земельный участок предоставляется либо в собственность
бесплатно, либо в аренду с арендной платой в размере земельного
налога, установленного законодательством Российской Федерации за
соответствующий земельный участок.
По мнению Годуновой Д.: «… целью внедрения законодательства
о
концессиях
является
создание
гарантированных
условий
привлечения инвестиций для освоения существующего или создания
нового государственного и муниципального имущества (объекта
концессии),
23
имеющего
большое
СЗ РФ, 25.12.2006, № 52 (I ч.), ст. 5498.
40
общественное
и
социально -
экономическое значение» 24. Таким образом, с помощью механизма
концессии
используется
уже
имеющееся
или
создается
повое
имущество при минимизации бюджетных расходов и пополнении
федерального или муниципального бюджета за счет налоговых и
других
выплат.
Объектом
концессионного
соглашения
является
недвижимое имущество. Концессия применяется прежде всего для
строительства различных объектов социального назначения.
Право на заключение соглашения о концессии и договора о
развитии застроенной территории может быть приобретено только на
торгах (в первом случае - конкурс, во втором - аукцион).
К существенным отличительным признакам, на наш взгляд,
таких процедур относятся:
1. Предмет торгов: не земельный участок, а градостроительная
деятельность;
2. Отсутствует плата за приобретение прав на земельный участок,
так как торги не проводятся;
3. Проект
застройки
предполагает
наличие
объектов
государственного и муниципального значения.
Земельным
кодексом
РФ
предусмотрено
две
процедуры
предоставления земельных участков для строительства из земель,
находящихся в государственной или муниципальной собственности:
1) без
предварительного
согласования
места
размещения
объектов;
2) с предварительным согласованием места размещения объектов.
Предоставление земельных участков для строительства с
предварительным
согласованием
мест
размещения
объектов
осуществляется в аренду, а государственным и муниципальным
учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам
Годунова Д. Концессионный договор: от теории к практике // Корпоративный юрист, 2008, № 10
(приложение). СПС КонсультантПлюс
24
41
государственной власти и органам местного самоуправления, - в
постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для
строительства
зданий,
строений,
сооружений
религиозного
и
благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование
на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
Проведение торгов при предоставлении земельного участка для
строительства по процедуре с предварительным согласованием места
размещения объекта не требуется 25.
Предоставление земельных участков для строительства без
предварительного
согласования
мест
размещения
объектов
осуществляется в собственность или аренду исключительно на торгах
(конкурсах, аукционах).
При строительстве объектов недвижимости в поселениях в
соответствии с градостроительной документацией о застройке и
правилами
землепользования
и
застройки,
а
также
в
случае
предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного
производства и в составе лесного фонда либо гражданину для
индивидуального
подсобного
жилищного
хозяйства
строительства,
предварительное
ведения
согласование
личного
места
размещения объекта не проводится. Это обусловлено тем, что при
разработке и утверждении градостроительной документации она
проходит все необходимые согласования и экспертизы с учетом
мнения
населения,
что
по
своей
сути
напоминает
стадию
предварительного согласования.
Земельным кодексом РФ предусмотрены разные стадии по
проведению работ в целях предоставления земельного участка для
Так, решение администрации об отказе в утверждении актов выбора земельных участков и проектов
территориального землеустройства границ земельного участка под сгрошельство кафе, гостиницы и здания для
торговли овощами и фруктами в районе рынка было признано незаконным, так как администрация до этого
разрешила обществу провести рабош по выбору земельных участков, го есть выбрала процедуру
предоставления земельных участков для строительства с предварительны м согласованием. См.: Каширин А.
Прав ли чиновник // ЭЖ-Юрист, 2008, № 32. СПС КонсультантПлюс.
25
42
строительства и дальнейшего получения прав на земельный участок.
Однако, несмотря на различия, они во многом схожи. В обоих случаях
для
предоставления
необходимо
земельных
пройти
следующие
участков
стадии:
для
строительства
проведение
работ
по
формированию, государственный кадастровый учет. Завершающей
стадией двух процедур является оформление результатов проведенных
работ:
в
случае
предварительного
предоставления
согласования
—
земельных
участков
подписание
протокола
без
о
результатах торгов, в случае предоставления земельных участков с
предварительным согласованием - принятие решения о предоставлении
земельного участка
для
строительства.
При этом
естественным
дополнением процедуры предоставления земельных участков для
строительства без предварительного согласования является проведение
торгов
после
формирования
земельного
участка,
а
процедуры
предоставления земельного участка с предварительным согласованием
- выбор земельного участка и принятие решения о предварительном
согласовании места размещения объекта до формирования земельного
участка.
Мальцев отмечает: «… основным отличием одной процедуры от
другой является проведение торгов либо их отсутствие » 26. Данный
критерий взаимосвязан с видом формирования земельного участка до
его постановки на кадастровый учет. Так, в случае предоставления
земельного
участка
для
строительства
без
предварительного
согласования он формируется органом исполнительной власти или
органом местного самоуправления. Данная процедура включает в себя
следующие
действия
компетентных
органов
и
организаций:
осуществление государственного кадастрового учета, определение
разрешенного
использования
земельного
участка;
определение
Как указывает в своей работе Мальцев , это должно стать критерием для классификации способов
предоставления земельных участков для строительства. См.: Мальцев , Предоставление прав на земельные
участки в городе Москве. - Дисс. на соискание уч. ст. к.ю.н. - М., 2008. - С. 165.
26
43
технических условий подключения объектов к сетям инженерно технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям
инженерно-
технического
обеспечения,
принятие
решения
о
проведении торгов или предоставлении земельного участка без
проведения торгов, публикацию сообщения о проведении торгов.
Государственный кадастровый учет осуществляется на основании
действующего
кадастровых
законодательства
работ.
После
по
результатам
определения
проведения
технических
условий
подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и
платы за подключение к ним принимается решение о проведении торгов,
о чем публикуется сообщение либо о предоставлении земельного
участка без проведения торгов и публикуется сообщение о приеме
заявлений о предоставлении земельного участка без проведения
торгов.
Формирование земельного участка как отдельная стадия в слу чае
его
предоставления
с
предварительным
согласованием
места
размещения объекта в Земельном кодексе РФ не указана. В случае
предоставления земельного участка с предварительным согласованием
места размещения объекта, прежде чем провести его кадастровый учет ,
проводятся
выбор
земельного
участка
и
принятие
решения
о
предварительном согласовании места размещения объекта.
Орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного
участка на основе документов государственного земельного кадастра и
землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных
условий использования территории.
Срок принятия решения о предварительном согласовании места
размещения объекта или об отказе в размещении объекта в ст. 31
Земельного кодекса РФ не установлен, что позволяе т органам
государственной власти или местного самоуправления в ряде случаев
затягивать
процедуру
принятия
44
решения
и
иным
образом
злоупотреблять предоставленными правами. При этом п. 9 данной
статьи содержит указание на возможность обжалования либо решения
о предварительном согласовании, либо отказа в размещении объекта,
но не предусматривает возможность обжалования бездействия органа
государственной власти или местного самоуправления. Представляется
необходимым внести изменения в указанную статью, закрепив в ней
правило, аналогичное правилу п. 2 ст. 32 ЗК РФ: решение о
предварительном согласовании должно быть принято в двухнедельный
срок с момента представления комплекта необходимых документов.
Необходимо
отметить,
что
следует
разделять
решение
о
предварительном согласовании места размещения объекта и решение о
предоставлении земельного участка как основание для заключения
договора
аренды,
Гражданского
поскольку
кодекса
единственным
РФ
основанием
в
и
соответствии
нормами
для
с
ч.
Земельного
заключения
2
ст.
607
кодекса
РФ
договора
аренды
земельного участка для строительства является решение органа
местного самоуправления о предоставлении земельного участка 27.
Однако на законодательном уровне отсутствуют нормативные
правила составления проекта границ земельного участка, что приводит
к
многообразию
требований
к
его
оформлению
в
правоприменительной практике.
Отсутствие
установленного
законодательством
перечня
организаций, согласовывающих решение о предоставлении земельного
участка
для
строительства,
приводит
к
длительности
процесса
согласования, коррупции и судебным спорам. В последнее время
ведется работа по введению системы многофункциональных центров
(
Обществу было отказано в предоставлении земельного участка на праве аренды для размещения
автомобильной газоправочной станции, так как протокол заседания комиссии органа местного самоуправления
о возможном предоставлении с предварительным согласованием земельною участка не является решением о
предоставлении земельного участка. См.: Постановление ФАС Поволжскою округа от 9.07.2004 по делу № Л124773/04-С7.
27
45
(далее - МФЦ) предоставления государственных и муниципальных
услуг. Данные центры могли бы послужить решением сложившейся
ситуации путем внедрения одной из функций - предоставление услуги
оформления прав на земельный участок для строительства конкретного
объекта
недвижимости
заинтересованному
в
за
установленную
предоставлении
строительства
лицу
не
формированием
земельного
плату.
Тем
земельного
самым
участка
нужно
самостоятельно
участка,
определением
для
заниматься
необходимых
согласовывающих организаций, а уполномоченные органы будут нести
ответственность за правильность и полноту согласований, а также
своевременность их получения. При осуществлении подобной услуги
МФЦ в положении данной организации и иных нормативных актах
должно быть установлено: осуществляемые действия МФЦ, в какие
сроки, за какую плату, на каких условиях, какие требования к
заявителям
должны
рассматриваемой
предъявляться
услуги.
Кроме
предоставляемой
услуги,
предусмотрена
ответственность
при
того,
положением
за
об
предоставлении
учитывая
МФЦ
платность
должна
невыполнение
быть
либо
несоответствующее выполнение предоставляемой услуги должностным
лицом в случае установления его вины.
Кадастровый учет земельных участков в случае предоставления
участка
для
строительства
без
предварительного
согласования
выступает как одно из действий по формированию, а в случае
предоставления земельного участка с предварительным согласованием
- как отдельная стадия в процессе.
Мальцев высказывают точку зрения, согласно которой : «…
формирование земельного участка как объекта прав не должно входить
в процедуру предоставления земельного участка для строительства.
Даная позиция обосновывается тем, что осуществление необходимых
действий для постановки земельных участков на кадастровый уч ет
46
представляет
собой
отдельную
процедуру
в
земельном
законодательстве» 28.
Предоставление
согласованием
проведение
места
торгов.
существенные
земельных
участков
размещения
Так
затраты
как
на
объекта
с
предварительным
не
предусматривало
заинтересованное
проведение
работ
лицо
по
несло
выбору
и
формированию земельного участка, это давало ему преимущество
перед всеми остальными и «вознаграждало» за предприимчивость.
Предоставление земельных участков для строительства без
предварительного
согласования
места
размещения
объекта
осуществляется на торгах, которые могут проводиться только в
отношении
сформированного,
земельного
участка.
постановка
на
прошедшего
Формирование
кадастровый
кадастровый
земельного
учет
участка
достаточно
учет
и
его
подробно
регламентированы законодательством о кадастре недвижимости.
Предоставление
земельных
участков
невозможно
без
определения земельного участка как объекта прав. Определение
земельного участка дано в Земельном кодексе РФ. В соответствии со
ст. 11.1 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект
земельных отношений - часть земной поверхности, границы которой
определены в соответствии с федеральными законами.
Объектом земельных отношений является не земля как объект
природы или ресурс, а земельный участок - индивидуализированная в
установленном порядке на поверхности земли. Земля становится
объектом права, земельного правоотношения в силу установления в
отношении нее определенного правового режима.
Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в
государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во
времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер,
28
Мальцев. Там же. - С. 164.
47
который присваивается органом кадастрового учета. Кадастровый
номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории
Российской
Федерации
номер
объекта
недвижимости,
который
присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического
учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной
законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный
объект
недвижимости
существует
как
единый
объект
зарегистрированного права 29.
Таким образом, земельный участок как объект прав начинает
существовать с момента его кадастрового учета, то есть присвоения
ему уникального кадастрового номера, определения границ, площади и
иных
характеристик
земельного
участка.
Для
предоставления
земельного участка он должен быть сформирован. Так, обязательным
условием для реализации правомочия по распоряжению земельным
участком является наличие кадастрового паспорта.
Градостроительный кодекс РФ вводит новый тип документа градостроительный план земельного участка, который входит в проект
межевания территории (либо разрабатывается в виде отдельного
документа) и является обязательным для подготовки проектной
документации, выдачи разрешения на строительство и на ввод объекта
в эксплуатацию.
Подготовка
градостроительных
планов
осуществляется
применительно к следующим земельным участкам: застроенным либо
предназначенным
для
строительства,
реконструкции
объектов
капитального строительства. Градостроительный план земельного
участка
должен
содержать:
указание
границ
самого
участка,
имеющихся на нем зон публичных сервитутов, зон планируемого
размещения
объектов
капитального
строительства
для
Статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним».
29
48
государственных и муниципальных нужд, а также минимальные
отступы от границ участка при размещении зданий, строений,
сооружений;
информацию о градостроительном регламенте, если его действие
распространяется на земельный участок, о видах разрешенного
использования участка;
информация о технических условиях подключения объектов
капитального
строительства
к
сетям
инженерно-технического
обеспечения.
А.Ю. Александрова выделяет следующие отличия утверждения
проекта
межевания
земельных
участков
территории
от
как
процедуры
предусмотренной
формирования
законодательством
о
кадастре:
«… в результате утверждения одного документа может быть
сформировано несколько земельных участков;
- формирование участков оформляется особым документом -
проектом межевания территории;
- обязательным
этапом
формирования
участков
является
описание их границ при помощи характерных точек границ земельных
участков» 30.
Так,
проектной
градостроительный
документации
для
план
необходим
при
разработке
строительства,
при
получении
разрешения на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию.
Наличие кадастрового паспорта необходимо для регистрации вещного
права на земельный участок, для заключения договора купли-продажи
земельного участка, для регистрации договора аренды земельного
участка на срок 1 год и более 31, для предоставления государственных
или муниципальных земельных участков в постоянное (бессрочное)
30
31
См.: Александрова А.Ю. Там же. С. 128.
Часть 2 ст. 27 Федерального закона от 09.06.2003 № 69 -ФЗ.
49
пользование 32 и безвозмездное срочное пользование 33, для перевода
земельных участков из категории в категорию .
Следует отметить, что при прохождении второй процедуры
устанавливаются
границы
нескольких
земельных
участков
нормативно- правовым актом органов местного самоуправления. С
одной стороны, Земельный кодекс РФ признает земельные участки как
объект прав в случае определения его границ в соответс твии с
федеральными законами, в том числе и Градостроительным кодексом
(то есть утверждение проекта межевания). Однако, осуществление
юридических
действий,
связанных
с
распоряжением
земельным
участком как объектом права, возможно только после получения
кадастрового паспорта.
На основании изложенного, в случае предоставления земельного
участка без предварительного согласования места размещения объекта
стадия по формированию земельного участка может быть заменена
действиями
по
принятию
решений
о
проведении
предоставлении
земельных
участков
без
то ргов
проведения
торгов
или
и
публикации сообщения о проведении торгов или приеме заявлений о
предоставлении земельных участков без проведения торгов.
Завершающей стадией процедуры предоставления земельных
участков для строительства являются следующие действия. В случае
предоставления участков с предварительным согласованием места
размещения объекта - принятие решения о предоставлении земельного
участка
соответствующим
органом
государственной
власти
или
органом местного самоуправления, без предварительного согласования
места размещения объекта - подписание протокола о торгах и заключение
на его основании договора аренды либо купли-продажи земельного участка.
32
33
Пункт 3 ст. 30, пункт 2 ст. 32, п. 4 -6 ст. 36 Земельною кодекса РФ.
Подпункт4 п. 4 ст. 24, п. 3 ст. 30, п 2 ст. 32, абз. 4 п. 1 ст. 36, ч. 5 и 6 ст. 36 Земельного кодекса РФ
50
На
основании
данных
документов
проводится
государственная
регистрация прав на земельные участки.
В
российском
земельном
законодательстве
наблюдается
тенденция сведения почти всех случаев предоставления земельных
участков для строительства к конкурентным процедурам. Так, для
жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного
строительства
земельные
участки
предоставляются
только
на
аукционах. В случае заключения договора о развитии застроенной
территории, подряда на строительство объекта недвижимости за счет
бюджетных средств, также проводится аукцион, после чего победитель
имеет право на последующее оформление земельных участков,
находящихся на этой территории, без проведения торгов. После
утверждения правил землепользования и застройки в г ородских и
сельских поселениях принятие решения будет возможно только в
случае
проведения
предоставления
торгов,
земельных
предусмотренных
участков
без
процедурой
предварительного
согласования места размещения объекта.
Таким образом, законодатель постепенно сводит к минимуму
случаи
предоставления
земельных
участков
с
предварительным
согласованием места размещения объекта. Это приводит к тому, что
инициатива выбора предоставляемых для строительства земельных
участков переходит от частных лиц к публичным обра зованиям. В
результате полномочия по распоряжению собственностью публичными
образованиями
при
строительства
сводятся
осуществляемой
в
предоставлении
к
рамках
земельных
распорядительной
земельного,
гражданского законодательства.
51
участков
для
деятельности,
градостроительного
и
2.2 Предоставление земельных участков для жилищного строительства
Одним из способов увеличения объема жилищного строительства
является
предоставление
возможности
гражданам
участвовать
в
аукционах для последующего возведения индивидуального жилого
дома. Опыт массового выделения садовых участков для городских
жителей в советское время может быть применен и сегодня.
Предоставление
земельного
участка
в
аренду
для
индивидуального жилищного строительства может осуществляться на
основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении
земельного участка.
В случае если по истечении месяца со дня опубликования
сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного
участка
заявления
государственной
не
власти
поступили,
или
орган
исполнительный
местного
орга н
самоуправления
принимает решение о предоставлении такого земельного участка для
жилищного
строительства
в
аренду
предоставившему
заявление
гражданину, заинтересованному в предоставлении земельного участка.
Договор
указанным
аренды
земельного
гражданином
участка
в
подлежит
двухнедельный
заключению
срок
с
после
государственного кадастрового учета такого земельного участка.
При поступлении еще хотя бы одного заявления, аукцион по
продаже права на заключение договора аренды земельного участка
проводится. Если же аукцион признан несостоявшимся по причине
участия в нем менее двух участников, единственный участник
аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения
аукциона вправе заключить договор купли- продажи или договор
аренды выставленного на аукцион земельного участка. При этом орган
государственной власти или орган местного самоуправления, по
решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с
единственным участником аукциона по начальной цене аукциона. Тем
52
самым законодатель в данном случае в привилегированное положение
поставил гражданина, предоставив ему право заключения договора
одновременно с обязанностью органов власти заключить такой
договор.
Поскольку большая часть земель поселений занята зданиями,
строениями,
сооружениями,
собственности,
либо
находящимися
предоставлена
в
федеральной
федеральным
органам
государственной власти, их территориальным органам, казенным
предприятиям, государственным унитарным предприятиям, свободно
распорядиться подобными земельными участками органам местного
самоуправления не представляется возможным.
Для
решения
проблемы
выделения
в
целях
жилищного
строительства данных земельных участков (вместе с расположенным
на них федеральным недвижимым имуществом), не предназначенных
для обеспечения выполнения полномочий Российской Федерации, был
принят Федеральный закон от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии
развитию жилищного строительства". Он предусматривает создание
Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства,
устанавливает его цели, задачи и функции, порядок управления и
формирования
его
имущества
и
распоряжения
им,
порядок
ликвидации.
В соответствии с ч. 1 ст. 13 указанного Федерального закона
Российская Федерация передает органам государственной власти
субъектов
Российской
Федерации
осуществление
ряда
своих
полномочий по управлению и распоряжению земельными участками и
иными
объектами
недвижимого
имущества,
находящимися
в
федеральной собственности. Главными из них являются:
1) предоставление
земельных
участков
для
жилищного
строительства в собственность, аренду или безвозмездное срочное
53
пользование
в
порядке,
предусмотренном
Земельным
кодексом
Российской Федерации;
2) продажа для жилищного строительства объектов недвижимого
имущества одновременно с
земельными участками, на которых
расположены такие объекты недвижимого имущества, для отчуждения
па аукционе находящихся в государственной собственности земельных
участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества.
К сожалению, рассматриваемый закон не решает проблему
обеспечения населения земельными участками для индивидуального
жилищного строительства. Так, согласно части 1 статьи 4 указанного
Закона имущество Фонда формируется за счет имущественного взноса
Российской
Федерации
в
виде
находящихся
в
федеральной
собственности земельных участков, в том числе с расположенными на
них
и
находящимися
в
федеральной
собственности
объектами
недвижимого имущества, иного имущества, в том числе денежных
средств,
а
также
за
счет
других,
не
запрещенных
закон ом
поступлений. Это имущество принадлежит на праве собственности
Фонду и используется
им
для осуществления
целей и задач,
предусмотренных указанным Федеральным законом. Тем самым на
него не распространяется положение Земельного кодекса Российской
Федерации об обязательном предоставлении земельных участков для
жилищного строительства из земель, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, по результатам аукциона.
По мнению Викторова
И.С. «… таким образом, принятый
Федеральный закон от 24 июля 2008 г. N 161- ФЗ «О содействии
развитию жилищного строительства» так и не создал правовые
основания для предоставления гражданам (жилищно-строительным
кооперативам) земельных участков для индивидуального жилищного
строительства без аукциона и на безвозмездной основе. Без этого вряд
ли можно говорить о создании условий для широкого развития
54
индивидуального жилищного строительства в нашей стране, тогда как
развитие
индивидуального
соответствующей
и
иного
жилищного
инфраструктуры
было
строительства ,
поставлено
Указом
Президента Российской Федерации от 7 мая 2008 г. N 715 «О мерах по
развитию
жилищного
основной
цели
строительства»
деятельности
первоначально
Фонда.
Не
в
позволяет
качестве
он
также
предоставлять земельные участки для строительства социального
жилья на конкурсной основе застройщикам, предлагающим наиболее
низкую стоимость строительства объектов» 34.
2.3 Предоставление земельных участков в рамках заключенного
договора о развитии застроенной территории
Ежегодно в ветхий фонд переходит около 5 млн. кв. м жилья, что в
20 раз превышает масштабы его ликвидации.
Учитывая сложившуюся ситуацию, а также нехватку бюджетных
денежных средств, в российское законодательство был введен новый
вариант
предоставления
земельных
участков
для
строительства,
предусматривающий привлечение инвестиций в сферу жилья при
одновременном обновлении ветхого жилья и недопущении экспансии
новых территорий - развитие застроенных территорий.
Данное нововведение касается только тех земельных участков,
которые
находятся
в
муниципальной
собственности
или
в
государственной собственности, государственная собственность на
которые не разграничена, и которые не предоставлены в пользование и
(или) во владение гражданам или юридическим лицам. Тем с амым
законодатель
вывел
из
сферы
действия
данных
норм
земли,
принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и
субъектам РФ.
Викторов И.С., Земеров H.H. Вопросы прокурорского надзора за соблюдением законодательства в сфере
градостроительной и жилищной деятельности // Жилищное право, 2008. № 8 СПС КонсультантПлюс.
34
55
Предоставление земельного участка для строительства в границах
застроенной территории осуществляется на основании договор а о
развитии застроенной территории, заключенного в установленном
законодательством
РФ
порядке.
В
статьях
46.1,
46.2,
46.3
Градостроительного кодекса РФ описан порядок заключения договора
о развитии застроенной территории, а также порядок организации и
проведения аукциона на право заключить такой договор.
Решение
о
развитии
застроенной
территории
принимается
о
застроенной
органом местного самоуправления.
Инициаторами
принятия
решения
развитии
территории могут выступать: орган государственной власти субъект а
Российской Федерации, орган местного самоуправления, физические
или юридические лица при наличии градостроительного регламента, а
также местных нормативов градостроительного проектирования. В
случае их отсутствия могут использоваться утвержденные органом
местного самоуправления расчетные показатели обеспечения такой
территории
объектами
социального
и
коммунально -бытового
назначения, объектами инженерной инфраструктуры. Кроме того, для
утверждения правил землепользования и застройки в отношении
застроенной территории не требуется осуществлять подготовку таких
правил
на
все
Законодатель
поселение,
допускает
что
может
подготовку
занять
этих
много
правил
в
времени.
отношении
конкретного подлежащего застройке микрорайона или квартала.
Решение
о
развитии
застроенной
территории
принимается
органами местного самоуправления в отношении территорий, которые
удовлетворяют следующим условиям:
1) в
отношении
застроенной
территории
утвержден
в
установленном порядке градостроительный регламент;
2)
в отношении застроенной территории утверждены местные
нормативы градостроительного проектирования, либо в случае их
56
отсутствия утверждены расчетные показатели обеспечения такой
территории
объектами
социального
и
коммунально -бытового
назначения, объектами инженерной инфраструктуры;
3) на застроенной территории расположены многоквартирные
дома,
признанные
в установленном
Правительством
Российской
Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;
4)
на застроенной территории расположены многоквартирные
дома, снос, реконструкция которых планируются на основании
муниципальных адресных программ, утвержденных пред ставительным
органом местного самоуправления.
Градостроительный кодекс РФ допускает возможность наличия
па
этой
территории
объектов
капитального
строительства,
вид
разрешенного использования и предельные параметры которых не
соответствуют
градостроительному
регламенту,
однако
никаких
других объектов быть не должно.
В ст. 46.3 Градостроительного кодекса РФ установлен порядок
организации и проведения такого аукциона. Аукцион на право
заключить договор о развитии застроенной территории является
открытым по составу участников и форме подачи заявок. Решение о
проведении аукциона принимается главой местной администрации.
Организатором является орган местного само управления, принявший
решение о развитии застроенной территории, или действующая на
основании договора с ним специализированная организация.
Орган местного самоуправления определяет начальную цену
предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия дог овора.
При
этом
возможность
начальной
следует
отметить,
установления
цены
предмета
что
законодатель
субъектом
методики
аукциона".
В
случае
предусмотрел
определения
отсутствия
утвержденной методики органы местного самоуправления имеют
57
право сами определять начальную цену в рамках законодательства РФ
об оценочной деятельности.
Организатор аукциона не менее чем за тридцать дней до дня
проведения аукциона должен опубликовать извещение о проведении
аукциона. Извещение о проведении аукциона, помимо обязательных,
должно содержать следующие сведения: реквизиты решения органа
местного самоуправления о развитии застроенной территории, в
отношении которой принято решение о развитии; местоположение,
площадь застроенной территории, в отношении которой принято
решение о развитии; обременения прав на земельные участки и
объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной
собственности; указание градостроительного регламента; местные
нормативы
градостроительного
проектирования;
существенные
условия договора и проект договора.
Победителем
аукциона
признается
участник
аукциона,
предложивший наибольшую цену за право на заключение договора.
Градостроительным кодексом РФ предусмотрено ограничение
при
заключении
договора:
не
допускается
изменение
условий
аукциона на основании соглашения сторон или по требованию одной
из них. До заключения договора победитель открытого аукциона
должен
договора,
предоставить
если
соглашение
предоставление
об
такого
обеспечении
исполнения
обеспечения
является
существенным условием договора.
Градостроительный кодекс РФ предусматривает два случая
признания аукциона несостоявшимся: если в нем участвовало менее
двух участников, а также после троекратного объявления начальной
цепы предмета аукциона ни один из участников не заявил о своем
намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене.
В случае если аукцион признан не состоявшимся по причине
участия в нем менее двух лиц, единственный участник аукциона в
58
течение тридцати дней со дня проведения аукциона вправе заключить
договор, а орган местного самоуправления обязан заключить такой
договор с единственным участником аукциона по начальной цене
предмета аукциона. Если же победитель уклоняется от заключения
договора - с участником аукциона, который сделал предпоследнее
предложение о цене предмета аукциона, заключается договор.
Организатор аукциона в случаях, если аукцион был признан
несостоявшимся или если договор не был заключен с единственным
участником аукциона, вправе объявить о проведении повторного
аукциона. При этом могут быть изменены условия аукциона. После
проведения аукциона с победителем торгов заключается договор.
Лицо,
заключившее
такой
договор
с
органом
местного
самоуправления, обязано подготовить проект планировки застроенной
территории и осуществить строительство в пределах застроенной
территории в соответствии с утвержденным проектом. В противном
случае орган местного самоуправления не сможет принять решение о
развитии этой застроенной территории.
Существенными
условиями
договора
являются
не
только
сведения о местоположении и площади застроенной территории, в
отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов
зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции,
цена права на заключение договора, но и обязательства сторон.
Лицо, заключившее договор с органом местного самоуправления,
обязано: подготовить проект планировки застроенной территории,
включая проект межевания застроенной территории, в отношении
которой принято решение о развитии; создать либо приобрести, а
впоследствии
собственность
передать
в
государственную
благоустроенные
жилые
или
муниципальную
помещения
для
предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, в
противном случае - уплатить выкупную цену за изымаемые на
59
основании
решения
органа
местного
самоуправления
жилые
помещения в многоквартирных домах и земельные участки, на
которых они расположены; осуществить строительство на застроенной
территории.
В
свою
очередь
орган
местного
самоуправления
должен
утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект
межевания застроенной территории; принять в установленном порядке
решение
об
изъятии
путем
выкупа
жилых
помещений
в
многоквартирных домах и земельных участков, на которых они
расположены. После расселения жителей лицу, заключившему договор
с
органом
местного
самоуправления,
земельные
участки
предоставляются без проведения торгов в соответствии с земельным
законодательством
для
строительства
в
границах
застроенной
территории (бесплатно в собственность или в аренду, при этом размер
арендной платы за указанный земельный участок определяется в
размере
земельного
налога,
установленного
законодательством,
Российской Федерации за соответствующий земельный участок).
Законодатель запретил включение в договор условий, которые
могут повлечь за собой дополнительные расходы лица, заключившего
договор с органом местного самоуправления, а также условия о
передаче
в государственную или
муниципальную собственность
жилых помещений.
В
случае
неисполнения
или
ненадлежащего
исполнения
существенных обязательств договора, права на соответс твующие
земельные
участки
могут
быть
прекращены
в
соответствии
с
земельным и гражданским законодательством.
Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в
случае
невыполнения
одной
из
сторон
существенных
условий
договора, а также в случаях, предусмотренных Град остроительным
кодексом РФ или договором. Прекращение договора о развитии
60
застроенной
территории
без
возбуждения
судебного
процесса
существенно снижает защищенность капитальных вложений в данные
договоры. Вопрос о досрочном прекращении договора о развитии
застроенной
территории,
учитывая
финансовые
и
социальные
масштабы этой сделки, может и должен разрешаться только судом с
учетом профессиональной юридической оценки оснований такого
прекращения.
Лицо, заключившее с органом местного самоуправления договор
о
развитии
застроенной
территории,
подает
заявление
о
предоставлении земельного участка в орган местного самоуправления,
который определяет технические условия подключения объектов к
сетям инженерно- технического обеспечения, плату за подключение и
принимает решение о предоставлении указанного земельного участка.
Градостроительный кодекс РФ предусматривает, что решение о
предоставлении
земельного
участка
является
основанием
установления в соответствии с заявлением лица, заключившего с
органом местного самоуправления договор о развитии застроенной
территории, и за его счет границ такого земельного участка и
проведения его государственного кадастрового учета. Здесь возникает
вопрос: если государственный кадастровый учет проводится после
принятия решения о предоставлении земельного участка и заключения
договора о развитии застроенной территории, то какой земельный
участок указывается в договоре и какая именно территория подлежит
застройке? Кроме того, объектом земельных отношений может быть
только сформированный земельный участок, что подтверждается
судебной практикой" Таким образом, государственный кадастровый
учет должен проводиться до принятия решения о проведении торгов
на заключение договора о развитии застроенной территории.
Хотелось бы также отметить, что остается неопределенным
судьба участка в период между заключением договора о развитии
61
застроенной
территории
и
непосредственным
предоставлением
земельного участка выигравшему торги лицу. Земельный участок
предоставляется органом местного самоуправления после проведения
всех процедур по расселению жителей: либо жилые помещения
создаются/покупаются для выселяемых граждан, либо уплачивается
выкупная цена за изымаемые жилые помещения и расположенные под
ними земельные участки. Проведение таких мероприятий может за нять
достаточно много времени. Остается непонятным, на каком основании
будет владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком
лицо, заключившее договор о развитии застроенной территории.
Кроме того, в случае предоставления другого жилого помещения
жителям в домах, подлежащих сносу, а не денежной компенсации (что
предпочтительнее и для жителей, и для застройщика) отсутствие прав
на земельный участок, на котором потенциально возможно возведение
жилых домов, может негативно отразиться на всем проекте.
На
основании
изложенного
представляется
целесообразным
заключение краткосрочного договора аренды земельного участка с
этим лицом сразу после заключения договора о развитии застроенной
территории на период строительства, а в последующем оформление
прав на земельные участки в соответствии с действующим земельным
законодательством. В этом случае принятие решения о проведении
торгов на заключение договора о развитии застроенной территории
должно
осуществляться
после
проведения
государственного
кадастрового учета земельного участка либо земельных участков, на
которых предполагается развитие застроенной территории.
Орган местного самоуправления после исполнения наиболее
существенных обязательств обязан передать инвестору в аренду или
собственность без проведения торгов земельные участки, которые
расположены
в
границах
застроенной
Градостроительного кодекса РФ).
62
территории
(ст.
46.2
В
настоящее
время
осуществление
на
практике
развития
застроенной территории по рассмотренной схеме представляется
крайне сложным. С одной стороны, учитывая количество старых и
ветхих домов в населенных пунктах, развитие застроенной территории
может послужить хорошим подспорьем в решении жилищной и
социальной
проблем.
С
другой
стороны
—
предусмотренные
законодательством сроки для каждого этапа выполнения обязательств,
в том числе расселения жителей и строительство новых объектов
недвижимости,
большие
финансовые
вложения
могут отпугнуть
инвесторов, так как невыполнение в сроки обязательств может повлечь
расторжение договора в одностороннем порядке. В то же время
увеличение
потенциальных
строительных
площадок
за
счет
застроенных территорий можно рассматривать как одну из мер
повышения
доступности
застроенных
территорий
строительства
и,
жилья,
поскольку
направлен
соответственно,
на
на
процесс
развития
стимулирование
последующее
нового
увеличение
предложения жилья на рынке недвижимости.
2.4 Размещение объектов на землях промышленного назначения
Производство
стремительно
развивалось
из
небольших
мастерских в крупные заводы и фабрики. Со временем возникла
необходимость в внесении в земельное законодательство отдельную
категорию
территорий
государства
–
земли
промышленного
назначения.
Земли промышленного назначения – это территории, которые
располагаются за пределами населенных пунктов, и предназначаются
для обеспечения производственной деятельности юридических лиц, а
также для целей эксплуатации промышленного оборудования. На
землях промназначения находятся цеха, помещения заводов и фабрик,
63
постройки для администрирования производства и другие здания,
необходимые для работы предприятий.
В главе 16 Земельного кодекса РФ регулируется организация
производства на таких территориях. В некоторых вопросах можно
опираться на ст. 7 и ст. 78 ЗК РФ, а также местное законодательство.
Цель
использования
участков
промназначения
может
быть
разной, поэтому законодательно было выделено семь возможных видов
разрешенного использования такой земли:
-участки
для
размещения
производственных
мощностей
и
построек.
территории,
-
предназначенные
для
добычи
полезных
ископаемых.
-земля для обеспечения транспортного сообщения.
-участки, предназначенные для размещения объектов атомной
энергетики.
-территории обороны и безопасности.
-участки для размещения различных коммуникаций.
-земли, предназначенные для космической деятельности.
Передача земельных участков под промышленное производство
происходит через местную администрацию. При этом оцениваются
целесообразность производственного расположения, характеристики
земли
и
рельефа,
а
также
приближенность
участка
к
путям
транспортного сообщения и населенным пунктам.
Промышленная земля не может располагаться вблизи объектов,
предназначенных для жилья.
Экономика
стремительно
развивается,
поэтому
наблюдается
нехватка промышленных земель. Эта проблема решается за счет
изменения категории земельных участков.
Собственником земли промышленного назначения может быть
частное лицо, организация, государство или муниципалитет. С этими
64
территориями можно осуществлять любые действия, допустимые
законодательно. В отношении участков промназначения могут быть
заключены
договора
аренды,
купли-продажи,
безвозмездного
пользования, дарения и другие возможные соглашения, ка сающиеся
недвижимого имущества.
Единственная серьезная проблема, с которой могут столкнуться
желающие купить земли промышленного назначения – установленный
вид
разрешенного
использования.
Например,
если
участок
предназначен для размещения складов, предприниматель не сможет
построить на этой территории станцию техобслуживания или заправку
для автомобилей.
На земельных участках промышленного назначения разрешено
строительство объектов, если это не противоречит виду разрешенного
использования территории. Запрещается строить на таки х участках
жилые дома.
Однако города и сельские поселения разрастаются из года в год.
Часто бывает так, что жилая застройка пересекает промзону.
Юридически есть один выход из подобной ситуации – смена
категории земельного участка. Например, жилая застройка возможна,
если
территория
относится
к
землям
сельскохозяйственного
назначения или населенных пунктов.
Вопросы, касающиеся смены категории земельных участков,
регулируются ФЗ № 172 от 21.12.2004 г., а также ЗК РФ.
Перевод
земель
в
промышленные
–
достаточно
сложная
процедура. Другое дело, когда необходимо произвести обратное
изменение. При переводе земель промышленного назначения в другую
категорию существует только два ограничения.
Постройки, расположенные в промышленной зоне, подлежат
сносу. В этом случае для изменения категории потребуется проект
65
рекультивации. Та же особенность в ситуации, когда участок загрязнен
или нарушен.
На промышленных землях нарушен почвенный слой. В этой
ситуации потребуется не только согласовать проект рекультивации, но
и произвести весь перечень предполагаемых работ.
Сложности
возникают,
когда
необходимо
перевести
земли
сельскохозяйственного назначения в промышленные. Это возможно
лишь
в
исключительных
случаях,
а
в
некоторых
ситуациях
законодательно говорится о недопустимости перевода. Единственная
причина, по которой может быть разрешено изменение категории –
неоспоримые доказательства утраты участком с/х назначения полезных
свойств, необходимых для хозяйствования.
При определенных обстоятельствах земля производственного
назначения
может
перейти
в
собственность
государства.
Законодательно допускается изъятие земли лишь в следующих случаях:
-выполняются соглашения международного характера;
-происходит
реконструкция
или
строительство
федеральных
(местных) объектов обороны, безопасности, энергетики, транспорта и
иных коммуникаций;
-если участок промназначения изымается в соответс твии с
судебным постановлением;
-при наличии других обоснованных причин, не противоречащих
федеральному законодательству.
Процесс
перехода
земель
промышленног о
назначения
в
собственность государства регулируется ст. 49-51 ЗК РФ. Право
собственности физического лица или организации может быть не
только полностью прекращено, но также временно ограниченно.
66
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Целью выпускной квалификационной работы было определение
современного
состояния
правового
регулирования
отношений,
связанных с процессом предоставления земельных участков для
строительства, выявление наиболее актуальных теоретических и
практических проблем в данной сфере, а также возможных путей их
решения.
В результате исследования были решены следующие задачи:
- изучены соотношения публичных и частных интересов при
предоставлении земельных участков для строительства;
-
проанализированы
основные
общетеоретические
понятия,
связанные с правовым регулированием предоставления земельных
участков для строительства;
- рассмотрены соотношения форм предоставления земельных
участков и отдельных видов строительства;
-
исследованы
государственной
власти
разграничения
и
компетенции
местного
органов
самоуп равления
при
предоставлении земельных участков для строительства;
- выявлены и исследованы наиболее актуальные проблемы
правового
регулирования
процедуры
предоставления
земельных
участков для строительства и практики применения законодательства в
данной сфере;
- выявлены особенности правового регулирования процедур
предоставления земельных участков на конкурентной основе.
67
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1.ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО И ПРАКТИКА
1.
Конституция Российской Федерации. Принята 12 декабря
1993 г. // Российская газета. - 25 декабря 1993г. г. - N 237; СЗ РФ.
2014. № 31.Ст.4398.
2.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от
30.11.1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301; 20017. N 31
(Часть I). Ст. 4748
3.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от
26.01.1996г. №14. // СЗ РФ. – 1996. - № 5. - Ст. 410; 20017. N 14. Ст.
1998.
4.
Арбитражный
процессуальный
кодекс
Российской
Федерации. ФЗ РФ от 24.07.2002 г. № 95-ФЗ // СЗ РФ. - 2002. - № 30. Ст.3012; 2016. - N7. - Ст. 906.
5.
Гражданский процессуальный кодекс РФ. ФЗ от 14.11.2002 г.
№138-ФЗ // СЗ РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532; 2016. - N 1(ч.1). - Ст. 13.
6.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001
г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. – 2001. - № 44. – Ст. 4147; 2017. N 31 (Часть I).
Ст. 4829.
7.
Градостроительный
кодекс
Российской
Федерации"
от
29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с
11.08.2017) // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 16; 2017. N 31 (Часть I).
Ст. 4829.
8.
Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в
Российской
Федерации,
осуществляемой
в
форме
капитальных
вложений» от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ (ред. от 28.12.2013г.) // СЗ
РФ. 1999. № 9. Ст.1096; 2013. № 52 (ч.1). Ст. 6961.
9.
Федеральный закон РФ от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О
размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание
68
услуг для государственных и муниципальных нужд» // СЗ РФ. 2005. №
30 (часть I). Ст. 3105.
10. Федеральный
закон
от
05.04.2013
N
44-ФЗ
(ред.
от
29.07.2017) "О контрактной системе в сфере закупок товаров , работ,
услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" // СЗ
РФ. 2013.N 14. Ст. 1652; 2017. N 31 (Часть I). Ст. 4780.
11. Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131 - ФЗ «Об
общих принципах организации местного самоуправления в Российской
Федерации»// СЗ РФ. 2003. № 40. Ст. 3822; 2017. N 31 (Часть I). Ст.
4765.
12. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от
26.10.2002 г.№127-ФЗ (ред. от 29.12.2014г.) // СЗ РФ. 2002. №43.
Ст.4190; 2017. N 31 (Часть I). Ст. 4815,
13. Закон Саратовской области от 09.10.2006г. № 96-ЗСО «О
регулировании
градостроительной
деятельности
в
Саратовской
области»// «Саратовская областная газета». 2006. № 198 ( 1720).
14. Решение Орловского городского Совета народных депутатов
от 30.10.2008 N 38/616-ГС (ред. от 30.10.2014) «Об утверждении
Правил землепользования и застройки городского округа «Город
Орел»//
Вестник
Орловского
городского
Совета
народных
депутатов.2008. №10; Орловская городская газета , 07.11. №44, 2014г.
15. Решение Орловского городского Совета народных депутатов
от 28.06.2007 N 18/285-ГС (ред. от 28.05.2009) «О проекте Положения
«О порядке развития застроенных территорий в городе Орле» (второе
чтение - окончательная редакция)»//Вестник Орловского городского
Совета народных депутатов 2009. №6.
16. Постановление
10.04.2007г.
№ 386б
взаимодействия
Правительства
« Об
Санкт-Петербурга
утверждении положения
исполнительных
органов
от
о порядке
государственной
власти
Санкт-Петербурга при принятии решений о развитии застроенных
69
территорий в Санкт- Петербурге и о проведении аукционов на право
заключения договоров о развитии застроенных территорий в Санкт Петербурге»//Вестник Администрации Санкт- Петербурга. 2007. № 6.
17. Постановление Администрации г. Орла от 31.10.2013г. №
4931 « О проведении аукциона на право заключения договора о
развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц
2-я Посадская и Карачевская» // СПС «КонсультантПлюс».
18. Решение Орловского городского Совета народных депутатов
от 28.06.2007г. №18/285-ГС
(в ред. от 28.05.2009г.) «О проекте
Положения « О порядке развития застроенной территории в городе
Орле»
(второе
чтение
–
окончательная
редакция)
//
СПС
«КонсультантПлюс».
19. Постановление Администрации г. Орла от 10.10. 2012г. №
3375( в ред. от 23.12.2014г.) « О развитии застроенных территорий» //
СПС «Консультант Плюс»
20. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума
ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в
судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав" // Бюллетень Верховного Суда
РФ, N 7, июль, 2010.
21. Постановление
Федерации
Пленума
Верховного
Суда
Российской
от 23.06.2015г. №25 «О применении судами некоторых
положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской
Федерации» (п.85)// СПС КонсультантПлюс.
22. Постановление ФАС Уральского округа от 24.10.2013г. №
Ф09-11149/13 по делу № А07-16198/2012 // СПС «КонсультантПлюс».
23. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.03.09
N А19-10827/08, 1014/200 // СПС «КонсультантПлюс».
24. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда
от 19.12.2013 г. по делу № А28-8097/2013 // СПС «КонсультантПлюс».
70
25. Постановление ФАС Московского округа от 22.04. 2014 №
Ф05- 3410/2012 по делу №А41-25008/10 // СПС «КонсультантПлюс».
26. Постановления ФАС Северо-Западного округа от 11.09.06 N
А13-666/2006-06
и
от
11.09.06
N
А13-660/2006-06
//
СПС
«КонсультантПлюс».
27. Постановление
апелляционного
суда
Девятнадцатого
от
01.07.08
N
арбитражного
А36-423/2008
//
СПС
«КонсультантПлюс».
28. Постановление ФАС Московского округа от 05.08. 2014 №
Ф05-8018/2014
по
делу
№А40-144750/13-15-1298
//
СПС
«КонсультантПлюс».
29. Постановление ФАС Московского округа от 05.08.2014г. по
делу №А40 -144750/13 -15 -1298 // СПС «КонсультантПлюс».
2.
СПЕЦИАЛЬНАЯ ЛИТЕРАТУРА
1. Алексеев С.С. Теория права. М.:БЕК. 1995.С.188-198.
2. Архипов Д.А. Распределение договорных рисков в гражданском
праве. Экономико-правовое исследование. М.:Изд-во «Статут». 2012г.
3. Аскеров Э.Н., Прокофьев В.Ю., Сиваев С.Б. Финансирование
развития и модернизации коммунальной инфраструктуры для жилищного
строительства // Местное право. 2006. № 5-6. С. 11-22.
4. Байтин
М.И.
Сущность
права
(Современное
нормативное
правопонимание на грани двух веков). Изд. 2-е, доп. - М.: ООО ИД «Право и
государство», 2005. С. 285-310.
5. Бакаева О.Ю., Погодина Н.А. О соотношении частных и публичных
интересов // Журнал российского права. 2011. N 4
6. Бахрах Д.Н. Административное право России: Учебник для вузов.
М., 2011. С. 340.
71
7. Бондаренко Н.Л. Принципы Гражданского Права Республики
Беларусь,
их реализация в
деятельности.
Дисс.
нормотворческой
док.
юрид.
и
наук.
правоприменительной
Минск.
2007
//
<http://www.0zd.ru/gosudarstvo_i_pravo/principy_grazhdanskogo_prava_respubli
ki.html>
8. Бочков С.О. Развитие государственно-частного партнерства в
инвестиционных проектах в сфере капитального строительства в городе
Москве // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2008. N 35
9. Брагинский М.И., Витрянский B.B. Договорное право. Книга
первая: Общие положения: Изд. 2-е, испр. - М.: «Статут», 2012. С. 226.
10. Братусь С.Н. Юридическая ответственность и законность. М., 2001.
С. 168.
11. Васильев В.В. Межотраслевые правовые институты в системе
гражданского
права
//
Юридическая
наука
и
правоприменение.
V
Саратовские правовые чтения: Сборник тезисов докладов по материалам
Международной научно-практической конференции (г. Саратов, 1 - 2 июля
2012 г.) / Отв. ред. О.Ю. Рыбаков. Саратов: ФГБОУ ВПО "Саратовская
государственная юридическая академия", 2012. С. 246 - 247.
12. Винник О.М.
Системный подход
к разрешению проблемы
гармонизации публичных и частных интересов в хозяйственной деятельности
// Социальная роль права: история и перспективы: Материалы Межд.
конференции. М., 2003
13. Вячеславов Ф.А. Договор как гражданско-правовое средство
распределения рисков в интересах участников гражданского оборота //
Бюллетень нотариальной практики.2005. №2
14. Грицкова Ю.В Правовое регулирование предоставления и изъятия
земельных участков в целях развития застроенных территорий. Дис. … канд.
юрид. наук. Москва.2009. С.13-14
15. Гукасян Р.Е. Проблема интереса в советском гражданском
процессуальном праве. Саратов, 1970;
72
16. Дихтяр А.И. Евразийский экономический союз: российский опыт
регулирования развития территорий в целях строительства // Аграрное и
земельное право. 2015. № 8. С.43-51.
17. Дихтяр А.И., Кузнецова Н.В. Недействительность аукциона на
право заключения договора о развитии застроенной территории: анализ
арбитражной практики // Российская юстиция. -2015. - №7. С. 32-35.
18. Дождев Д.В. Римское частное право: Учебник для вузов / Под общ.
ред. В.С. Нерсесянца. 2-е изд., изм. и доп. М.: НОРМА, 2003. С. 494
19. Землякова Г.Л., Мельников Н.Н., Самончик О.А. и Устюкова В.В.
Правовое обеспечение публичного интереса при регулировании земельных
отношений // Государство и право. 2011. №9. С. 45-56.
20. Козлова Е.Б. Проблемы недействительности договора о развитии
застроенной территории (в свете изменений гражданского законодательства)
// Законы России: опыт, анализ, практика. 2014. N 5. С. 27 - 31.
21. Козлова
Е.Б.
Государственная
регистрация
и
нотариальное
удостоверение сделок: соотношение правовых интересов // Законы России:
опыт, анализ, практика. 2013. N 6
22. Козлова Е.Б. Особенности предметов договоров, опосредующих
строительную деятельность в сфере создания объектов недвижимости //
Правовые вопросы строительства. 2012. N 2
23. Комментарий
к
Градостроительному
кодексу
Российской
Федерации (постатейный) / С.А. Боголюбов, Е.А. Галиновская, Н.А. Игнатюк
[и др.]; отв. ред. С.А. Боголюбов. - 2-е изд. перераб. и доп. - М.: Изд- во
Проспект, 2009. С. 240-241
24. Комментарий
к
Градостроительному
кодексу
Российской
Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ" (постатейный) (отв. ред. Н.Н.
Мельников) / Подготовлен для системы КонсультантПлюс,2017.
25. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации
(постатейный) /Под ред. С.А. Боголюбова // КонсультантПлюс, 2017
73
26. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29
декабря 2004 г. № 188-ФЗ (постатейный) / Под ред. В.В. Глазова. - М., ЗАО
«Юстицинформ». 2007.
27. Концепция развития гражданского законодательства Российской
Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации
и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) //
Вестник ВАС РФ. 2009. N 11.
28. Копылов В.А. Риск в предпринимательской деятельности: Автореф.
дис….канд. юрид. наук Волгоград. 2003.С.8
29. Кукла M.E. Заключение договора на торгах. // Право и политика.
2007. № 3.
30. Лазаревский А.А. Обман Президента // эж-ЮРИСТ. 2007. № 2.
31. Лапина М.А., Карпухин Д.В. К вопросу о генезисе правовых рисков
в публичном и частном праве. В книге: Риск в сфере публичного и частного
права: коллективная монография /Под. ред. Ю.А. Тихомирова, М.А.
Лапиной:
Финансовый
университет
при
Правительстве
Российской
Федерации. - М. Изд-во «ОТ и ДО». 2014. С. 23-33.
32. Лапина М.А., Карпухин Д.В. Правовые риски в публичном
управлении: приглашение к дискуссии // Актуальные вопросы публичного
права. 2014. N 2. С. 63 - 76.
33. Лапина М.А., Карпухин Д.В. Проблемы разграничения гражданскоправовых
и
публично-правовых
рисков
в
юриспруденции.
//Административное и муниципальное право.2014. №4.
34. Ляхова М.А. Правовая природа договора о развитии застроенной
территории / Актуальные проблемы российского права. 2014. № 5.
35. Манасян Г.В. Обеспечение реализации жилищных прав граждан
при исполнении договора о развитии застроенной территории // Вестник
Тверского государственного университета. 2009. Серия "Право". Вып. 14. С.
102-109.
74
36. Мартиросян А.Г. К вопросу о риске в гражданском праве
Российской Федерации // Современное право. 2009. № 9. С. 60 – 64
37. Мартиросян А.Г. Способы распределения риска в гражданском
праве Российской Федерации // Современное право.2012.№ 4
38. Мезрин
Б.Н.
О
юридической
природе
риска
в
советском
гражданском праве // Гражданское право и способы его защиты: Сб. науч. тр.
Свердловск, 1974. С. 48.
39. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч. По испр. и доп. 8-му
изд., 1902. 2-е изд., испр. М.: Статут, 2000. С. 490.
40. Ойгензихт В.А. Категория риска в советском гражданском праве //
Правоведение. 1971. № 5.
41. Ойгензихт В.А. Нетипичные договорные отношения в гражданском
праве: учебное пособие. - Душанбе, 1984. С. 51.
42. Ойгензихт В.А. Проблема риска в гражданском праве (часть
Общая). Душанбе, 1972. С. 78 - 79.
43. Пастухий О.А. Категория риска в советском гражданском праве //
Гражданское право и способы его защиты. Свердловск, 1974.
44. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. В 3 т. / Под ред. В.А.
Томсинова. Т. 3. М.: Зерцало, 2003. С. 250.
45. Покачалова АС. Договор об обязательном пенсионном страховании
как институт гражданского права // Социальное и пенсионное право. 2014. №
2.
46. Принципы международных коммерческих договоров УНИДРУА
2010: пер. с англ. А.С. Комарова.- М., 2013.
47. Распределение рисков в механизме обеспечения интересов сторон
договора в случае существенного изменения обстоятельств // Юрист. 2007.
№2
48. Риск в сфере публичного и частного права: коллективная
монография/ Под.
ред.
Ю.А.Тихомирова,
75
М.А.Лапиной: Финансовый
университет при Правительстве Российской Федерации.- М.: Изд.-во « ОТ и
ДО».2014.
49. Рождественская Т.Э. Понятие правового риска в документах банка
международных расчетов // Банковское право. 2011.N 6 С.12- 17.
50. Садиков О.Н. Гражданско-правовые категории в публичном праве //
Журнал российского права. 2011. N 9. С. 28.
51. Свердлык
Г.А.
Гражданско-правовые
способы
сочетания
общественных, коллективных и личных интересов: Учебное пособие.
Свердловск: УрГУ, 1980.
52. Скрыпник Д.О. О недействительности сделки, нарушающей
требования закона или иного правового акта // Законы России: опыт, анализ,
практика. 2013. № 3.
53. Собчак А.А. О некоторых спорных вопросах юридической
ответственности // Правоведение. 1968. N 1.
54. Сойфер
Т.В.
Частные
и
публичные
интересы:
проблемы
квалификации // Новое в гражданском законодательстве: баланс публичных и
частных интересов: Материалы для VII Ежегодных научных чтений памяти
проф. С.Н. Братуся. М.: Институт законодательства и сравнительного
правоведения при Правительстве РФ; Юриспруденция, 2012.
55. Способы распределения риска в гражданском праве Российской
Федерации // Современное право. 2012. № 4. С. 81-85.
56. Сулейманов М.К., Скрябин С.В. Вещное право в Республике
Казахстан // <http:// www.cac-civillaw.org/beitraege/sachenr-kas.ru.rtf>
57. Тихомиров Ю.А. Прогнозы и риски в правовой сфере// Журнал
российского права. 2014. №3.
58. Трунцевский Ю.В. Об организации управления правовыми рисками
в деятельности хозяйствующего субъекта // Безопасность бизнеса. 2011. N 2.
С. 2-6.
76
59. Файзрахманова Я.И. Проблемы, возникающие в процессе развития
застроенных территорий // В мире научных открытий. 2011. N 32 (15). С. 300,
301.
60. Ханатаев Г. Правовое положение застройщика// Хозяйство и право.
2005. № 3. С. 72-73.
61. Хаскельберг Б.Л. Риск случайной гибели проданной вещи // Ученые
записки Томского гос. ун-та им. В.В. Куйбышева. Томск, 1954. N 23.
62. Хотько О.А. Ограничения и обременения прав на земельные
участки как элемент устойчивого использования земельных ресурсов //
Юрист. 2012. № 19. С. 23-28.
63. Челышев
М.Ю.,
Петрушкин
В.А.
Гражданско-правовая
терминология в иных отраслях права // Вестник ФАС Московского округа.
2010. N 4. С. 61 - 63.
64. Шарапов
В.
Обзор
изменений
в
законодательстве // Право и экономика. № 4. 2007. С. 13.
77
градостроительном
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа