close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Попкова Карина Игоревна. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости

код для вставки
1
2
3
4
5
ВВЕДЕНИЕ
6
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
8
1.1. Понятия оценки недвижимости, рынка недвижимости, рыночной
стоимости недвижимости
8
1.2. Методические основы объектов недвижимости
11
1.3. Системы оценки стоимости недвижимости в России
46
2.
АНАЛИЗ
ХОЗЯЙСТВЕННОЙ
И
ФИНАНСОВО-
ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ
«ДОВЕРИЕ»
48
2. 1. Характеристика хозяйственной и финансово-экономической
деятельности предприятия ООО «Агентство Недвижимости «Доверие» 48
2. 2. Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости в агентстве
«Доверие»
62
2.3. Достоинства и недостатки в работе ООО «АН «Доверие»
3.
РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО
УЛУЧШЕНИЮ
78
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
ПРЕДПРИЯТИЯ ООО «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «ДОВЕРИЕ» 82
3.1. Мониторинг ценообразования на объекты недвижимости
3.2.
Предложения
по
улучшению
работы
ООО
Недвижимости «Доверие» в сфере оценки недвижимости
82
«Агентство
88
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
92
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
95
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Карточка агентства недвижимости «Доверие» 101
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Основные показатели финансово-экономической
деятельности ООО «Агентство Недвижимости «Доверие»
102
6
ВВЕДЕНИЕ
Формирование в России рыночных отношений вызвало развитие
новейшего типа деятельности - оценочной. Оценочная деятельность
является составляющим звеном в процессе реформирования экономики и
формирования правового государства [13].
В
соответствии
с
российским
законодательством,
оценочная
деятельность включает оценку объектов гражданских прав: бизнеса,
недвижимости,
оборудования
и
транспортных
средств,
оценку
нематериальных активов и интеллектуальной собственности и других. В
данной дипломной работе будут рассматриваться особенности оценки
объектов недвижимости.
Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со
времен римского права. Известно, то что недвижимое имущество считается
основой, в отсутствии которой невозможно существование ни одного
сформированного общества и государства [17].
В Российской Федерации совершается стремительное развитие и
формирование рынка недвижимости и все без исключения наибольшее
количество граждан, компаний и учреждений участвует в операциях с
недвижимостью.
Установление
рыночной
стоимости
объектов
недвижимости
предполагает собой сложный и уникальный процесс, так как почти нельзя
отыскать два совершенно схожих объекта. Даже в том случае, когда здания
построены по одному типовому проекту, но расположены на разных
земельных участках, их стоимость может значительно различаться [14].
Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что на
сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной
и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки
собственности
еще
не
полностью
сформирован,
отсутствует
7
информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в
России еще не достигла мирового уровня.
Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость
объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в
зависимости от различных условий и обстоятельств рынка [20].
Объект исследования - ООО «Агентство Недвижимости «Доверие».
Предметом исследования - оценка рыночной стоимости объектов
недвижимости ООО «Агентство Недвижимости «Доверие».
Таким образом недвижимое имущество представляет особенную
значимость в экономической и социально-культурной жизни общества
государства, выступая в качестве важного финансового ресурса и играя
роль
пространственной
сферы,
в
которой
осуществляется
любая
человеческая деятельность.
Исходя из этого, целью дипломной работы является изучение теории
и практики оценки недвижимости в современных условиях и расчет
рыночной стоимости объектов недвижимости различными подходами.
Для достижения поставленной цели в данной работе были
поставлены следующие задачи:
- изучение теоретических аспектов понятия «недвижимость» и
«оценка»
- изучение принципов и методов оценки недвижимости
- анализ деятельности ООО «АН «Доверие», процедуру и систему
оценки недвижимости
- предложения по улучшению работы агентства в области оценки
недвижимости
8
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ
1.
НЕДВИЖИМОСТИ
1.
1. Понятия оценки недвижимости, рынка недвижимости,
рыночной стоимости недвижимости
Недвижимость (недвижимое имущество) — земельные участки,
участки недр, и всѐ, что прочно связано с землей, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного
строительства.
Недвижимость
–
это
вид
имущества,
признаваемого
в
законодательном порядке недвижимым [13].
Недвижимость — одно из наиболее дорогостоящих вложений,
поэтому риски при любых рыночных манипуляциях с ней крайне высоки.
Минимизировать вероятность потери денег при сделке с имуществом
призвана оценка недвижимости.
Оценка недвижимости - это прикладной экономический анализ, цель
которого
заключается
в
выявлении
наиболее
эффективного
с
экономической точки зрения использования объекта, в исследовании
спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке
модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную
цену его продажи [13].
Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций
с объектами недвижимости. Данный рынок представляет собой сферу
вложения капитала в объекты недвижимости и концепцию финансовых
взаимоотношений, возникающих при операциях с недвижимостью, какие
возникают присутствие купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче
объектов недвижимости в аренду.
9
Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой товар
или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях
конкуренции.
Понятие рыночной стоимости сопряжено с совместным восприятием
и поведением соучастников торга. Оно допускает разнообразные условия,
которые имеют все шансы воздействовать на трансакции сделки,
производимые на рынке, и изолирует их от иных «внутренне присущих»
либо нерыночных соображений, оказывающих большое влияние на цену.
Рыночная стоимость базируется на рыночных данных, и по этой причине
все без исключения входные характеристики должны основываться на
информации, приобретенной на рынке.
Определение рыночной стоимости в соответствии с Федеральным
стандартом оценки №2 (ФСО №2): При установлении рыночной стоимости
объекта оценки определяется более возможная стоимость, согласно которой
объект оценки может быть отчужден на дату оценки в открытом торге в
условиях конкурентной борьбы, если стороны операции функционируют
разумно, располагая всей нужной информацией, а на величине стоимости
сделки никак не отражаются какие-либо чрезмерные условия, в таком
случае имеется если [5]:
•
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а
другая сторона не обязана принимать исполнение;
•
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и
действуют в своих интересах;
•
объект оценки представлен на открытом рынке посредством
публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
•
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за
объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон
сделки с чьей-либо стороны не было;
10
•
платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Оценка
объектов
недвижимости
позволяет
определить
их
актуальную
и
объективную рыночную стоимость. При этом она полезна как для
продавца, так и для покупателя, поскольку позволяет целесообразно
распорядиться недвижимым имуществом. Нередко оценка недвижимости
не
является
обязательным
условием
сделки,
однако
специалисты
рекомендуют ее провести, чтобы оптимизировать расходы и увеличить
возможный доход от операции купли-продажи.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная
деятельность - это деятельность субъектов оценочной деятельности,
направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или
иной стоимости [4].
Субъектами оценочной деятельности являются:
1. Оценщики: физические лица (индивидуальные предприниматели);
юридические лица (консалтинговые и аудиторские фирмы, оценочные
фирмы).
2. Заказчики: потребители оценочных услуг (государство, инвесторы,
страховщики, кредиторы, граждане и т. д.). Постановлением Министерства
труда и социального развития РФ от 27 ноября 1996 года №11 «Об
утверждении квалификационной характеристики по должности «оценщик
(эксперт
по
приписываются
определять
оценке
имущества)»
последующие
рыночную
и
высококлассному
официальные
другую
стоимость
прямые
оценщику
обязанности:
объекта;
раскрывать
необходимость в услугах согласно оценке; определять деловые контакты и
осуществлять диалог с клиентами; совершать и оформлять договор о
проведении оценки; оформлять отчет о проделанной работе; гарантировать
безопасность наложенного отчета о оценке; консультировать клиента о
имеющемся законодательстве о оценивающей деятельности [2].
11
Анализ объектов недвижимости ведется на основе соглашения среди
оценщиков и заказчиков. К неотъемлемым условиям к соглашению
относятся необходимость предписания типа оценки; типа стоимости
объекта оценки; объема оплаты за осуществление данной работы; а кроме
того данных о образовательном учреждении, выдавшем акт о воспитании,
удостоверяющий
приобретение
высококлассных
познаний
в
сфере
оценивающей деятельности; лицензии, отпущенной уполномоченным
органом в соответствии с законодательством Российской Федерации.
1.
2. Методические основы объектов недвижимости
Главная задача при определении стоимости – прогнозирование
количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения
объектом оценки, а также пересчет этих выгод в настоящую стоимость.
Собственность анализируется исходя из принципов оценки.
Оценка - наука прикладного экономического анализа, основная
задача которой состоит в установлении более возможной стоимости
реализации либо приобретении продукта в базе рассмотрения динамики сил
спроса и предложения на этот актив на соответствующем рынке. С
формальной точки зрения более вероятная цена устанавливается на основе
моделирования определенного множества факторов спроса и предложения.
В
настоящее
время
деятельность
по
оценке
недвижимости
регламентируется Федеральным Законом "Об оценочной деятельности в
Российской Федерации" от 06.08.98 № 135 – ФЗ [3].
Рынок недвижимости на сегодняшний день - один из самых
динамичных рынков нашей страны, один из самых привлекательных
объектов инвестирования. Весьма существенную роль он приобретает
именно сейчас, когда ситуация в мире очень нестабильна: эксперты не
могут дать точных прогнозов о ценах на нефть, прогнозируют снижение
12
курса доллара, - недвижимость остаѐтся практически единственным
гарантом сохранности сбережений.
Активному развитию оценки недвижимости в нашей стране
способствует сложившаяся ситуация на рынке недвижимости [34].
Принципы оценки делятся на четыре группы:
1) принципы, основанные на представлениях пользователя (принципы
полезности, замещения и ожидания);
Полезность
-
это
способность
недвижимости
удовлетворять
потребности пользователя в данном месте и в данное время. Недвижимость
обладает стоимостью только тогда, когда она полезна пользователю и
используется для реализации определенной экономической функции.
Замещение - максимальная стоимость собственности определяется
минимальной ценой, по которой может быть приобретена другая
аналогичная собственность с эквивалентной полезностью. Рациональный
покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены,
взимаемой за другую собственность аналогичной полезности.
Ожидание - установление текущей стоимости доходов или других
выгод,
которые
могут
быть
получены
в
будущем
от
владения
собственностью. Стоимость объекта определяется тем, какую чистую
выручку от использования актива, а также от его перепродажи ожидает
потенциальный покупатель.
2) принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями
(остаточную продуктивность, вклад, возрастающие и уменьшающиеся
доходы, сбалансированность, экономическую величину и экономическое
разделение);
Остаточная продуктивность. В основе стоимости земли находится еѐ
остаточная эффективность. Для того чтобы осознать данное состояние,
необходимо принять, то что каждой тип финансовой деятельности как
правило потребует наличия четырех факторов производства: труд, капитал,
13
предпринимательская деятельность, земля. Любой фактор будет оплачен с
чистой
прибыли,
формируемых
этой
деятельностью.
Установление
остаточной продуктивности: остаточная продуктивность измеряется как
чистая прибыль, приуроченная к земле, уже после того, как были оплачены
расходы на труд, капитал и предпринимательство.
Остаточная продуктивность может иметь место, поскольку земля
позволяет
затраты,
пользователю
удовлетворять
добиваться
максимизировать
потребности
сочетания
этих
в
трех
выручку,
каких-либо
условий.
минимизировать
удобствах
Ниже
или
приведены
соответствующие примеры:
· Максимальная выручка – владелец магазина бытовой утвари
заплатит больше за участок, находящийся на виду и легко доступный
большему числу покупателей.
· Минимальные затраты – производитель автомобилей заплатит
больше за тот участок, который расположен рядом с железнодорожной
веткой, чем за находящийся в центре деловой части города.
· Удовлетворение потребностей в удобствах – пользователь-жилец
больше заплатит за место, с которого открывается красивый вид.
Дадим определение вклада. Вклад – это сумма, на которую
увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или
чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо
дополнительного фактора производства.
Возрастающие и уменьшающиеся доходы. Обычно собственники
земли должны ответить на вопрос, на сколько интенсивно следует
застраивать принадлежащую им землю.
Сбалансированность. В случае если к земле приложено очень мало
факторов производства, то она недозастроена. В случае если очень большое
количество – перегружена застройкой. В обоих случаях земля применяется
малоэффективно,
и
в
согласовании
с
принципом
остаточной
14
продуктивности еѐ цена уменьшается. Все без исключения условия
изготовления обязаны быть в соответствующем соотношении друг с
другом, для того чтобы общие доходы с земли были наибольшими.
Сбалансированность - любому типу землепользования соответствуют
оптимальные суммы различных факторов производства при сочетании
которых достигается максимальная стоимость земли.
Экономическая величина. Наилучший размер застройки земли
обусловливается критериями рыночной конкуренции и потребностями
пользователей. Участок земли с превосходным месторасположением,
который, слишком минимален либо слишком огромен для вероятных
пользователей, способен потерять в стоимости на рынке. Однако в случае
если он очень мал, то появятся трудности с допуском, будет чувствоваться
недостаток площадей для обслуживания и складирования. Если же он очень
огромен,
то
излишняя
земля
не
даст
дополнительной
выручки
функционирующей станции. Принцип экономического размера – это тот же
принцип сбалансированности, хотя и рассматриваемый в иной плоскости.
Экономический размер – это количество земли, необходимое для
достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с
рыночными условными в данном местоположении.
Экономическое разделение. Имущественное право дает возможность
делить и реализовать по раздельности имущественные полномочия на
землю.
Определение
экономического
разделения:
экономическое
разделение имеет место, если права на недвижимую собственность могут
быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате
чего возрастает общая стоимость объекта.
3) принципы, обусловленные действием рыночной среды (принципы
соответствия, зависимости, спроса и предложения, конкуренции и
изменения.);
15
Принцип соотношения реализуется в том, что объект недвижимости,
несоответствующий в настоящее время рыночным эталонам, обладает
наименьшей ценой. Он обусловливается в двух сопряженных с ним
результатах: прогрессии и регрессии. Позитивное влияние внешнего
общества или располагающихся рядом объектов на стоимость земельных
участков – это результат прогрессии. Он появляется вследствие высокой
стоимости располагающихся рядом объектов, увеличивающих оценку
неулучшенных участков.
Регрессия
возникает
при
соседстве
объектов
отдыха
с
производственными предприятиями, которые загрязняют окружающую
среду, являются источниками шума, неприятных запахов и т.д.
Аспекты соотношения, как и стандарты в целом, совершенствуется
согласно мере увеличения населенных пунктов и нарастания разнообразия
форм землепользования. Принцип соответствия имеет важное значение при
установлении
величины
износа
объекта
недвижимости.
Объект
недвижимости, который никак не отвечает установившимся общественным,
финансовым
и
строительным
стандартам,
теряет
в
цене
из–за
функционального либо внешнего износа.
Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия) все без
исключения условия внешней среды проявляют воздействие на цену
объекта
недвижимости.
Он
подразумевает
при
оценке
объектов
недвижимости подсчет вероятных перемен финансовых, социальных и
юридических обстоятельств, при которых они используются, а кроме того
подсчет внешнего окружения и возможностей формирования района.
Факторы зависимости от их воздействия в тот либо другой объект
подразделяются на главные и вспомогательные; в зависимости от области
воздействия
–
на
климатические,
геологические,
региональные,
социальные, экологические, юридические, градостроительные и т.д.
Местоположение – основной фактор, влияющий на стоимость объекта
16
недвижимости. Близость объекта недвижимости по отношению к развитой
инфраструктуре (связь с рынком пользования): дорогам, торговым и
культурным центрам также является основным факторам. Два этих фактора
- местоположение и связь с рынком пользования – в совокупности
составляют понятие «экономическое местоположение» недвижимости и
оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта.
Принцип спроса и предложения состоит в раскрытии связи между
необходимостью в объекте недвижимости и ограниченностью его
предложения. На земельном рынке существует избыток предложения
(земельных участков) либо нехватка спроса, в таком случае цены и ставки
арендной платы понижаются. Так как рынки недвижимости неидеальны,
предложение и спрос не всегда диктует цену, согласно которой
совершается замена владельца. Способность координировать условия
операции,
количество
и
искушенность
участников,
эмоции,
цену
финансирования и прочие условия также представляют значимость в
установлении
продажных
цен.
Если
на
рынке
имеется
избыток
предложения или нехватка спроса, то уровни стоимости и арендной платы
понижаются. В краткосрочном проекте предложение недвижимости
сравнительно неэластично. Это значит, то что с целью повышения
предложения необходимо планирование на долговременный промежуток: в
том числе, если цены увеличились, предложение нельзя повысить весьма
стремительно. Кроме того, сложно уменьшить предложение недвижимости.
Если
было
создано
очень
большое
количество
объектов
одного
определенного вида, в таком случае уровень загрузки станет оставаться
невысоким в течении длительного периода времени. Это формирует
прекрасную возможность для охотников поторговаться, так как цены
остаются невысокими или же падают.
Обратное влияние на цены имеет место, если недостаточно
предложение либо возвышен спрос. Спрос как правило наиболее изменчив,
17
нежели предложение. Он проще реагирует на перемены в ценах. Перемены
объема денежной массы, прибыльных ставок, всплески эмоциональных
гипотез, страх и прочие условия имеют все шансы воздействовать на вид
спроса в любое установленное время. Если предложение и спрос
сбалансированы, рыночная стоимость как правило отображает стоимость
(расходы) производства. В случае если рыночные цены выше стоимости
производства, в строй будут вводиться все без исключения новейшие
объекты недвижимости вплоть до тех пор, пока не наступит равновесие. В
случае если рыночные цены ниже, новая постройка замедлится или вообще
встанет вплоть до момента увеличения спроса в связи с увеличением
рыночных цен.
Принцип конкуренции действует таким образом: если прибыль на
земельном
участке
превышает
средний
уровень,
то
обостряется
конкуренция, что ведет к увеличению предложения и снижению уровня
доходности. На земельном рынке возможна конкуренция между:
- предпринимателями, различными способами, использующими
земельные участки одного качества и цены для разных целей в
разрешенных пределах;
- арендаторами из – за одних и тех же земельных участков;
- застройщиками различных типов строений на одинаковых по
качеству земельных участках.
Принцип изменения – все течет, все изменяется. Изменению
подвержены как сам объект недвижимости (например, физический износ),
так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта.
Наиболее характерными типами изменений являются так называемые
жизненные
циклы.
Преломление
жизненного
цикла
в
управлении
недвижимостью имеет следующие стадии.
Зарождение
–
формирование отрасли).
(проектирование,
строительство
объекта,
18
Рост – рост доходов от функционирования объекта недвижимости.
Стабильность
–
стабильные
доходы,
сформирование
вкусов
потребителей объекта недвижимости).
Упадок – период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшение
прибыли.
Земля – единственный объект недвижимости, который со временем
не изнашивается, не теряет своих полезных свойств, а улучшается
естественным путем при рациональном использовании. Стоимость земли во
времени не снижается, а повышается из – за нарастающего дефицита и
действия других факторов. Меняется окружающая среда вокруг объекта
недвижимости, которая проходит фазы зарождения, роста, стабильности и
упадка.
4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования –
главный принцип оценки. Этот принцип соединяет в себе все другие
принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости. Вот
самое распространенное среди оценщиков определение этого принципа:
Разумный и вероятный вариант применения, который гарантирует
объекту наивысшую текущую цену, определенную на эффективную дату
оценки. Иными словами, тот вид использования, подобранный среди
рациональных, возможных и законных альтернативных вариантов, какой
является на физическом уровне допустимым, довольно аргументированным
и финансово осуществимым и какой приводит к наивысшей стоимости
земли.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
предоставляет концептуальную модель для рассмотрения разных условий,
оказывающих большое влияние на стоимость участка. Он принимает во
внимание
значимые
условия
физиологического,
юридического,
социального и финансового характера, которые оказывают большое
влияние на цену недвижимости. Он кроме того служит мостом,
19
объединяющим
между
собой
прочие
основы
оценки,
такие,
как
продуктивность, замена, ожидание, остаточная продуктивность, вклад,
возрастающие
и
уменьшающиеся
экономическая
величина,
доходы,
экономическое
сбалансированность,
разделение,
зависимость,
соответствие, предложение и спрос, конкурентная борьба и изменение.
Оценивая недвижимость, необходимо учитывать все оценочные
принципы
с
целью
получения
достоверного
значения
стоимости
недвижимости. Рассмотрим данные принципы:
Полезность: Недвижимость имеет стоимость в случае полезности
объекта инвестору, а также при возможности использования объекта для
осуществления функций и потребностей человека.
Замещение: Покупатель не будет платить за недвижимость больше
цены минимальной, которую имеет объект – аналог равнозначной
полезности.
Ожидание: Величина стоимости доходной недвижимости равна
величине потока денежных средств от использования объекта в будущем, и
сумме денежных средств от перепродажи объекта.
Продуктивность:
Основа
стоимости
производительность (продуктивность) земли.
земли
–
это
остаточная
Значение продуктивности
определяется доходом от использования земли за вычетом оплаты за труд,
управление.
Вклад: Результатом вложения инвестиций является доход за вычетом
затрат.
Отдача (возрастающая и уменьшающаяся): Увеличение вложений
капитала
в
производство
определяет
увеличение
прибыли
до
фиксированного предела, после чего рост прибыли уменьшается.
Сбалансированность:
Составляющие
определенные пропорции в своем сочетании.
недвижимости
имеют
20
Оптимальность размера: Оптимальный размер (экономический)
определяет привлекательность, в конечном итоге стоимость недвижимости.
Разделение прав на имущество: Права на недвижимость соединяют и
разделяют с целью увеличения стоимость.
Зависимость: На стоимость недвижимости влияют внешние факторы.
Соответствие:
Недвижимость,
не
отвечающая
требованиям
стандартов на рынке, обладает меньшим значением стоимости.
Спрос и предложение: На стоимость оказывает прямое влияние
соотношение спроса и предложения в конкретном сегменте рынка.
Конкуренция: Прибыль – источник конкуренции, стимулирующей
рынок, сверхприбыль снижает доходность.
Изменения: Изменения характерны для объекта, и для факторов
окружающей объект среды.
Принцип использования (наилучшего и наиболее эффективного)
объекта: Возможное эффективное использование объекта, определяющее
максимальную стоимость недвижимости.
Учет принципов необходим специалистам оценочных компаний для
получения оптимально достоверного результата в процессе оценки
имущества, оценки земли и участков, иных объектов недвижимости.
Проблемы формирования и развития правового государства содержат
в себе полный комплекс мер по обеспечению одинаковых прав абсолютно
всем членам общества, охрану их материальных прав и предоставление
гарантий с целью справедливой оценки этих прав, которая невозможна без
формирования концепции независимой оценки [31].
Таким образом, можно утверждать, что формирование и развитие
самостоятельной оценки как особого вида работы считается основной
составляющей единого процесса реформирования экономики и создания
правового демократического государства.
21
Оценка предполагает собой организованный направленный процесс
установления в денежном выражении цены объекта недвижимости с учетом
возможного и настоящего периода в условиях определенного рынка,
которая может являться более вероятной продажной стоимостью и
охарактеризовать свойства недвижимости равно как товара, т.е. его
продуктивность и расходы, необходимые для этой полезности.
Поскольку
оценка
стоимости
недвижимости
есть
процесс
упорядоченный и целенаправленный, то его реализация проводится в
определенной последовательности. Согласно Федеральному стандарту №1
«Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки»,
утвержденному Приказом Министерства экономического развития и
торговли № 256 от 20 июля 2007 г., проведение оценки включает
следующие этапы [3].
1 этап. Заключение договора на проведение оценки, содержащего
задание для оценки.
2 этап. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения
оценки.
3 этап. Применение подходов к оценке, включая выбор методов
оценки и осуществление необходимых расчетов.
4 этап. Обобщение результатов применения подходов к оценке и
определение итоговой величины стоимости объекта оценки.
5 этап. Составление отчета об оценке.
Следует иметь в виду, что последовательность реализации этапов
четкая.
1 этап. Заключение договора на проведение оценки, включающего
задание на оценку.
Основными задачами этого этапа являются:
- определение цели оценки объекта;
- определение вида стоимости объекта оценки
22
Установление цели оценки и типа стоимости объекта оценки
считается основой для подбора методов оценки и, в соответствии с этим,
оказывает существенное воздействие на результат оценки.
Далее уточняется число проведения оценки - календарная дата,
согласно состоянию которой обусловливается цена объекта оценки.
Формулируются
ограничивающие
требования,
обрисовывающие
препятствия либо условия, которые оказывают большое влияние на оценку
цены собственности.
Перечисленные действия этапа должны определить собственное
отображение в техническом задании в осуществление оценки, что
подписывается заказчиком и согласовывается с оценщиком.
В последующей собственной работе согласно оценке объекта
недвижимости оценщик должен придерживаться данным технологическим
заданием, таким образом в случае расхождения во мнениях среди заказчика
и оценщика в отношении итогов оценки техническое задание станет
важным документом, в основе которого будет установлена правота той
либо другой стороны. На этом этапе определяются источники информации,
методы оценки недвижимости и затем составляется план работы.
Рассчитываются
суммированные
затраты
на
проведение
оценки
недвижимости и оговаривается денежное вознаграждение за проведение
оценки недвижимости. Составляется договор на оценку недвижимости.
2 этап. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения
оценки.
На этом этапе проводится сбор и обработка следующей информации
и документации:
- правоустанавливающих документов, сведений об обременении
объекта оценки правами иных лиц;
- данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту
оценки;
23
- информации о технических и эксплуатационных характеристиках
объекта оценки;
- информации, необходимой для установления количественных и
качественных характеристик объекта оценки с целью определения его
стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.
- собирается информация о сегменте рынка, к которому относится
объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов
объекта оценки и его обоснование.
- осмотр объекта оценки и прилегающей территории, описание
юридического
статуса
объекта
недвижимости,
физических
и
экономических характеристик, месторасположение.
На этом же этапе решается еще одна важнейшая задача установление имущественных прав, связанных с объектом оценки. Факт
государственной
недвижимое
или
регистрации
недвижимое
возникновения
имущество
и
перехода
удостоверяется
прав
на
выдачей
соответствующих свидетельств.
3 этап. Применение подходов к оценке, включая выбор методов
оценки и осуществление необходимых расчетов.
Этот этап является наиболее объемным и имеет свои подэтапы. В
целом его можно разделить на две большие части:
Первый подэтап. Анализ текущего использования объекта оценки и
соответственно анализ иных возможных вариантов использования объекта
оценки;
Второй подэтап. Непосредственно оценка объекта с применением
методов, предусмотренных стандартами оценки.
На
1
подэтапе
проводится
анализ
наилучшего
и
наиболее
эффективного использования объекта оценки с точки зрения его текущего
использования, а также с точки зрения альтернативных вариантов его
использования.
24
В случае если объектом оценки является недвижимое имущество, то,
как правило, рассмотрению оптимального и более результативного
использования подвергается и земельный участок, на котором находится
оцениваемая недвижимость. При этом земельный участок рассматривается
равно как с точки зрения ранее застроенного, таким образом и
предположительного свободного земельного участка.
При проведении этого анализа оценщик должен ответить на
следующие основные вопросы:
1)
правовая обоснованность выбранного варианта использования
объекта оценки, в том числе и земельного участка на котором он
расположен;
2)
физическая
осуществимость
как
текущего
использования
объекта оценки, так и альтернативного;
3)
финансовая целесообразность как текущего использования
объекта оценки, так и альтернативного.
Ответом на эти вопросы должен явиться вывод об наиболее выгодном
варианте использования объекта оценки.
После выявления наиболее выгодного варианта использования
объекта оценки проводится непосредственно оценка объекта.
В соответствии с российскими и международными стандартами при
оценке рыночной стоимости различных объектов, и, в частности,
предприятия
(компании,
фирмы),
рекомендуется
использовать
три
основных подхода, исходя из области применения оценки. Это – затратный,
сравнительный и доходный подходы [32].
Установление стоимости осуществляется с учетом абсолютно всех
условий, оказывающих большое влияние как на рынок недвижимости в
целом, так и напрямую на ценность осматриваемой собственности.
Основа затратного подхода - принцип замещения, который гласит:
"Осведомленный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше,
25
чем ему обойдѐтся приобретение земельного участка и строительство
здания в приемлемые сроки."
При применении затратного подхода в установлении цены оценщики
используют определения «восстановительная стоимость» и «заменяющая
стоимость».
Восстановительная
стоимость
есть
оцениваемая
цена
постройки в нынешних стоимостях на действительную дату оценки точной
копии расцениваемого здания из таких же использованных материалов,
придерживаясь таких же строительных стандартов, по такому же плану,
такой же планировки и квалификации рабочей силы, имеющего все без
исключения недостатки, абсолютное соотношение и износ, как и
расцениваемое сооружение.
Согласно
затратному
подходу
общая
стоимость
объекта
недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли
(Суз)
и
восстановительной
стоимости
(стоимости
замещения
или
воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного
износа (Сиз):
Соб = Сзу + Свс – Сиз
Алгоритм (технология) оценки затратным подходом:
1) определение стоимости земельного участка, как незастроенного;
2) расчѐт полной стоимости воспроизводства (ПСВ) или полной
стоимости замещения (ПСЗ);
3) расчѐт
всех
видов износа (физический, функциональный,
внешний);
4) определение остаточной стоимости объекта недвижимости;
5) расчѐт стоимости объекта как суммы остаточной стоимости
улучшений (зданий, сооружений) и стоимости земельного участка.
Стоимость недвижимости = стоимость нового строительства +
прибыль инвестора (застройщика) - сумма износа + стоимость земельного
участка.
26
Полная
стоимость
воспроизводства
(ПСВ)
-
стоимость
строительства точной копии здания (сооружения) в текущих ценах на дату
оценки с использованием точно таких же материалов, строительных
стандартов и того же качества работ.
Полная стоимость замещения (ПСЗ) - это стоимость (затраты)
нового объекта строительства в текущих ценах на дату оценки,
являющегося
по своим
функциональным характеристикам близким
аналогом оцениваемого объекта, но построенного из новых материалов, с
современной планировкой и дизайном.
Определяется расходами на постройку в текущих стоимостях на
реальную дату оценки объекта одинаковой полезности с применением
современных материалов, стандартов, планов и архитектурных решений.
Затратный подход предполагает использование следующих методов [29]:
1. Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости
площади или единицы объема оцениваемого объекта со стоимостью
единицы площади или единицы объема подобного типового сооружения.
Индивидуальные цены типовых либо базовых строений приводятся
ради сооружений конкретных размеров, по этой причине следует
осуществлять их корректировку (поправку) на реальные размеры. При этом,
в
случае
если
исследуемое
сооружение
больше,
чем
базовое,
индивидуальная стоимость как правило ниже, и наоборот.
2. Метод разбивки по компонентам. Суть этого метода состоит в том,
что цена всей постройки формируется как совокупность стоимостей его
строительных компонентов - оснований домов, стен, перегородок, крова и
т.д. Стоимость каждого элемента получают, отталкиваясь из его
персональной
стоимости,
т.е.
суммы
издержек,
необходимые
для
устройства индивидуального объема. Осознавая объем каждого компонента
и его раздельную стоимость, находят цену всей постройки. Прибыль
27
предпринимателя при этом учитывается или в индивидуальной стоимости,
либо подсчитывается по раздельности.
3. Метод количественного обследования является наиболее точным,
но в то же время и наиболее трудоемким. Суть его заключается в
абсолютно четком количественном установлении абсолютно всех позиций,
имеющих подход к возведению постройки. В случае если совсем никак не
сдерживать точность способа, тогда следует реализовывать расчет каждого
гвоздя, каждого кирпича и каждой минуты рабочего периода. Зная
количество абсолютно всех использованных материалов и трудозатрат,
определяют конкретные расходы. Затем определяют косвенные расходы и
прибыль предпринимателя.
Невзирая на то, что этот способ дает полный стоимостной анализ
расцениваемых усовершенствований, он потребует огромное количество
времени, денег и опытных оценщиков. Согласно этому обстоятельству
данный метод весьма редко применяется в обыденной практике.
Преимущества затратного подхода:
1.
При оценке новых объектов затратный подход является наиболее
надежным.
2.
Данный подход является целесообразным или единственно
возможным в следующих случаях:
•
технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
•
оценка зданий специального назначения;
•
при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
•
анализ эффективности использования земли;
•
решение задач страхования объекта;
•
решение задач налогообложения;
•
при
согласовании
стоимостей
полученных другими методами.
Недостатки затратного подхода:
объекта
недвижимости,
28
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2.
Попытки
достижения
более
точного
результата
оценки
сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта
недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.
к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный
износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых
строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых
строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.
Рыночный подход - действенен для объектов недвижимости, по
которым имеется достаточное количество достоверной информации о
недавних сделках купли-продажи. Для регулярно продаваемых объектов
этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.
Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:
• предоставляемые имущественные права;
•
условия
финансирования
сделки
(например,
продавцом
недвижимости);
• условия продаж (знание цен на рынке недвижимости);
• месторасположение объекта недвижимости и его физические
характеристики.
Стоимость оцениваемого объекта с учетом поправки на проведенный
ремонт определяют по формуле:
Цон =
ЦАН
S AH
× φ S,
где
Цон— стоимость оцениваемого объекта;
29
Цан— цена продажи объекта-аналога;
Ф -— поправка на проведенный ремонт;
SaH — площадь аналога;
S — площадь оцениваемого объекта.
Метод валового рентного мультипликатора также представляет
рыночный подход.
Валовой рентный мультипликатор — это отношение продажной цены
к потенциальному или действительному валовому доходу.
Данный метод предполагает три этапа:
1) оценивается рыночный рентный доход, генерируемый объектом
недвижимости;
2) определяется отношение валового дохода к продажной цене исходя
из недавних рыночных сделок;
3) устанавливается вероятная стоимость оцениваемого объекта путем
умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на
валовой рентный мультипликатор:
ЦОН = РД × МВР ; РД =
ЦАН
ПВДАН
где
Цон — стоимость оцениваемого объекта;
РД — рентный доход оцениваемого объекта;
Мвр — валовой рентный мультипликатор;
Цан — цена продажи аналога;
ПВДан — потенциальный валовой доход аналога.
Валовой рентный мультипликатор не корректируют на отличия,
которые прослеживаются среди оцениваемым и сравнимым объектами
недвижимости, таким образом в основу расчета сплошного рентного дохода
положены практические арендные платежи и продажные стоимости, в
которых предусмотрены отмеченные различия.
30
При использовании данного подхода расчеты осуществляют в
следующей последовательности:
1) определяют стоимость земельного участка;
2) производят оценку зданий и сооружений;
3) устанавливают износ зданий и сооружений.
Оценку стоимости земельных участков осуществляют с помощью
следующих методов:
• техники остатка для земли;
• средневзвешенного коэффициента капитализации;
• сравнения продаж;
• капитализации;
• валового рентного мультипликатора и др.
Оценку зданий и сооружений производят следующими способами:
• сравнительной единицы;
• поэлементного расчета (разбивки на компоненты);
• индексного способа оценки.
Доходный подход. Главное преимущество доходного метода по
сравнению с рыночным и затратным состоит в том, что он в огромной
степени отображает понимание инвестора о недвижимости как источнике
заработка, т.е. это свойство недвижимости предусматривается как основной
ценообразующий фактор. Доходный метод оценки непосредственно связан
с рыночным и затратным способами. Главным минусом метода считается
то, что он в отличие от двух других способов оценки базируется на
прогнозной информации [29].
На первоначальном этапе при применении доходного метода
оформляется мониторинг предстоящих доходов от сдачи расцениваемых
площадей в аренду за период владения, т.е. за период, в течение которого
вкладчик планирует сохранить за собою право собственности на объект
недвижимости. Арендные платежи вычищаются с абсолютно всех рабочих
31
периодических расходов, требуемых для укрепления недвижимости в
требуемом коммерческом состоянии и управлении, уже после чего
прогнозируется цена объекта и конце этапа владения в абсолютном либо
долевом сравнительно первоначальной стоимости выражении — таким
образом
именуемая
величина
реверсии.
В
последнем
этапе
спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в нынешнюю
стоимость с помощью способа непосредственной капитализации либо
дисконтированного денежного потока. Подбор метода капитализации
обусловливается характером и качеством прогнозируемых доходов.
Прямая капитализация применяется, в случае если прогнозируются
постоянные либо плавно меняющиеся с небольшим темпом доходы. В
случае если динамика изменения заработка внушительна либо данные
изменения
обладают
несистематическим
видом,
в
таком
случае
применяется дисконтирование денежного потока [32].
Величина стоимости обусловливается согласно способу прямой
капитализации
с
применением
только
лишь
двух
переменных:
спрогнозированной величины чистого годового дохода и соответствующей
ставки капитализации. Основой метода считается то обстоятельство,
которое в условиях беспрепятственного и конкурентного рынка отношения
значений арендного дохода к ценам реализации для каждого из
обнаруженных
объектов
недвижимости
идентичного
применения
распределяются вокруг конкретной величины, что и считается главным
индикатором для подбора ставки капитализации.
Таким
образом,
стоимость
определяется
делением
спрогнозированного годового дохода на рыночное значение ставки
капитализации, которая или выявляется на основе ретроспективной и
текущей
информации
о продажах и
арендных соглашениях,
или
рассчитывался как ставка дохода на капитал, скорректированная на условия
32
компенсации изменения стоимости первоначального капитала за период
владения.
Второй метод капитализации, равно как ранее подмечалось,
устанавливает
стоимость
недвижимости
как
необходимую
сумму
нынешних стоимостей предстоящих доходов посредством отдельного
дисконтирования любого из периодических доходов и спрогнозированной
предстоящей цены недвижимости. При данных расчетах применяется
сумма дисконтирования, в качестве которой используется надлежащая
ставка дохода на основной капитал, иначе называемая нормой прибыли или
нормой отдачи.
Таким образом, для определения стоимости недвижимости методами
доходного подхода необходимо оценить будущие доходы и расходы для
определения чистого дохода.
Рассмотрим метод прямой капитализации, в рамках которого
стоимость недвижимости рассчитывается по формуле:
=


,
где R – ставка капитализации.
В основе данного метода лежит определение ставки капитализации.
Ставка капитализации включает ставку дохода на капитал и норму
возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.
Как и любая ставка дохода, ставка капитализации в первую очередь
отображает риски, которым подвергаются ресурсы, вкладываемые в этот
актив.
Средства,
которые
дает
недвижимое
имущество,
обязаны
удовлетворять двум группам экономических интересов: физические
интересы (земля, улучшения) и финансовые интересы (личный основной
капитал, заемный основной капитал). Финансовые интересы отображают
естественную финансовую ситуацию, когда с целью получения актива в
виде недвижимости привлекаются заемные ресурсы. В соответствии с этим
при рассмотрении доходной недвижимости появляется необходимость в
33
оценке данных интересов, каждому из которых отвечает собственная ставка
капитализации.
Методы расчета ставки капитализации выбираются в зависимости от
конкретных условий, в которых функционирует объект оценки. Наиболее
значимы:
- информация о доходах и ценах сделок на основе репрезентативной
выборки по сопоставимым объектам;
- источники и условия финансирования сделок;
- возможность корректного прогноза относительно стоимости объекта
в конце прогнозного периода.
Рассмотрим существующие методы определения общей ставки
капитализации.
Метод анализа рыночных аналогов (метод прямого сопоставления) —
главной и более правильный способ установления ставки капитализации.
Осведомленный рациональный вкладчик учитывает все без исключения
результаты от приобретения недвижимости. Таким образом, стоимость,
предложенная инвестором, отображает его условия к экономическим
данным объекта инвестирования, из числа которых непосредственной
(прямой)
считается
ставка
капитализации.
Можно
много
гадать
сравнительно того, что станет с недвижимостью в течение прогнозного
периода. Применение ставки капитализации избавляет нас от данного
процесса, однако только лишь при наличии верной информации согласно
текущим и прошлым продажам и арендным ставкам, т.е. потребуется
сформированный и высокоинформативный рынок [3].
4 этап. Согласование результатов применения подходов к оценке и
определение итоговой величины стоимости объекта оценки.
В следствии расчета стоимости объекта оценки, как правило,
получают три вида стоимости, которые в соответствии с этим отличаются
между собою. По этой причине главной проблемой данного этапа считается
34
осуществление операции согласования итогов расчета стоимости объекта
оценки, полученных с использованием трех подходов.
При согласовании итогов расчета стоимости объекта оценки обязаны
предусматриваться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а
кроме того суждения оценщика о свойстве результатов, приобретенных в
рамках использованных подходов.
Подобранный
оценщиком
метод
согласования,
а
также
все
произведенные оценщиком при осуществлении согласования итогов
суждения, допущения и использованная информация обязаны быть
аргументированы. В случае применения с целью согласования операции
взвешивания оценщик обязан аргументировать подбор использованных
весов.
С математической точки зрения сущность данной процедуры состоит
в расчете средней стоимости объекта оценки. Соответственно это может
быть простая средняя, если расценщик уверен, что использованные
подходы и приобретенные результаты равнозначны, или средневзвешенная
величина, если оценщик полагает, что тот или иной из способов расчета
стоимости имеет некое превосходство перед иными методами.
5 этап. Составление отчета об оценке.
На этом этапе оценщиком составляется отчет о проделанной работе.
Требования к составлению отчета и его содержанию изложены в
Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N
3)», утвержденному приказом Министерства экономического развития и
торговли РФ N 254 от 20 июля 2007 г [3].
Названный стандарт предусматривает следующие требования к
составлению отчета об оценке стоимости объекта оценки:
- требования к составлению отчета об оценке;
- требования к содержанию отчета об оценке;
35
- требования к описанию в отчете об оценке информации,
используемой при проведении оценки;
- требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и
расчетов.
Требования к составлению отчета об оценке предусматривают, что
при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться
следующих принципов:
- принцип существенности, означающий, что в отчете должна быть
изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта
оценки;
-
принцип
обоснованности,
означающий,
что
информация,
приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в
результате расчетов при проведении оценки, должна быть подтвержденной;
- принцип однозначности, означающий, что содержание отчета об
оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке и
допускать неоднозначного толкования;
-
принцип
проверяемости,
обозначающий,
что
структура
и
последовательность показанных в отчете об оценке использованных
материалов
и
описание
процесса
оценки
обязаны
предоставить
возможность целиком повторить вычисление стоимости и привести его к
аналогичным результатам;
Требования к содержанию отчета об оценке предусматривают, что
вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны
содержаться следующие разделы:
а) основные факты и выводы, а именно:
- общая информация, идентифицирующая объект оценки;
- результаты оценки, полученные при применении различных
подходов к оценке;
- итоговая величина стоимости объекта оценки;
36
б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных
стандартов оценки;
в) данные о заказчике оценки и об оценщике.
г)
допущения
и
ограничительные
условия,
использованные
оценщиком при проведении оценки;
д) применяемые стандарты оценочной деятельности;
е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы,
устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта
оценки, именно:
- количественные и высококачественные свойства объекта оценки, в
том числе, данные о имущественных правах, обременениях, сопряженных с
объектом оценки, физиологических свойствах объекта оценки, износе;
-
количественные и
высококачественные свойства элементов,
вступающих в структуру объекта оценки и обладающих спецификой,
воздействующую на итоги оценки объекта оценки;
- информация о текущем использовании объекта оценки;
- другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки,
существенно влияющие на его стоимость;
ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних
факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но
влияющих на его стоимость.
з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения
доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке.
и) согласование результатов, в том числе описание процедуры
согласования.
Требования
к
описанию
в
отчете
об
оценке
информации,
используемой при проведении оценки предусматривают:
- в тексте отчета об оценке обязаны находиться ссылки на список
источников информации, употребляемой в отчете, позволяющие делать
37
заключения об авторстве соответствующей информации и дате еѐ
подготовки, или
приложены
копии использованных материалов и
распечаток, в том числе должны находиться и ссылки на веб-сайты;
- сведения, предоставленные заказчиком (в том числе справки,
таблицы,
бухгалтерские
балансы),
должны
быть
подписаны
уполномоченным на то лицом и засвидетельствованы в определенном
порядке, и в таком случае она является надѐжной, если у оценщика нет
причин считать иначе;
- при применении в качестве информации, существенной для
величины характеризуемой цены, применяется экспертное мнение, в отчете
об оценке должен быть проложен анализ данного значения на соотношение
рыночным условиям, описанным в разделе рассмотрения рынка.
Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и
расчетов предполагают:
- описание последовательности определения стоимости объекта
оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему
специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику
процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для
установления стоимости объекта оценки;
- обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в
рамках затратного, сравнительного и доходного подходов;
-
описание
расчетов,
расчеты
и
пояснения
к
расчетам,
обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или
полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов,
использованных при проведении оценки;
- в отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования
результатов применения подходов к оценке может быть представлено в
округленной форме по правилам округления.
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
38
Как и в любых других механизмах ценообразования, стоимость
недвижимой собственности зависит от набора объективных и субъективных
факторов, из которых только последние, связаны с поведением конкретного
продавца, покупателя или посредника на стадии заключения сделки [16].
К субъективным факторам относятся, например, темперамент,
осведомленность, честность, терпеливость, личные симпатии и антипатии
участников операции с недвижимостью и т.д. В рамках моего диплома эти
факторы, относящиеся к области психологии, не рассматриваются, и
главное внимание уделено объективным факторам и их влиянию на оценку
объектов недвижимости.
Объективные факторы в основном являются экономическими,
определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных
сделок.
Экономические факторы подразделяются на макроэкономические и
микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей
конъюнктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в
объектах
недвижимости
строительства
и
в
регионе;
реконструкции;
объемы
факторы
и
структура
миграции;
нового
правовые
и
экономические условия сделок; уровень и динамика инфляции. К
макроэкономическим относятся и долгосрочные факторы: различие в
динамике цен на услуги и условий оплаты труда, влияющие на масштабы
накопления денежных средств и величину отложенного спроса; темпы и
масштабы формирования нового социального слоя «богатых людей»,
располагающих возможностями инвестирования средств в недвижимость;
развитие системы иностранных представительств в регионе и т.д.
Сводный расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости
для целей оценки рыночной стоимости называется реконструированным
отчетом о доходах. Обычно он представляется в форме (таблица 1).
39
Таблица 1— Реконструированный отчет о доходах.
Доходы
1. Потенциальный
валовый доход доход, который
можно получить
от
недвижимости
при
100%
занятости
без
учета
всех
потерь
и
расходов.
1.При расчете
потенциальног
о
валового
дохода
обыкновенно
используются
рыночные
данные,
полученные с
самого
объекта или с
его аналогов, а
также
прогнозы
оценщиков
относительно
изменений
арендных
ставок
и
других
источников
дохода.
2. Действительный 2.
Расчет
(эффективный)
данного
валовой доход - показателя
потенциальный осуществляетс
валовой доход за я аналогично
вычетом скидки предыдущему.
на простой и
неполучение
платежей.
Расходы
1. Операционные
расходы делятся
на:
Условнопостоянные
расходы,
или
издержки;
Условнопеременные, или
эксплуатационн
ые, расходы;
Расходы на
замещение, или
резервы.
К
условнопостоянным
расходам
относятся
расходы, размер
которых
не
зависит
от
степени
эксплуатационн
ой
загруженности
объекта.
Как
правило,
эти
налоги
на
имущество,
некоторые
эксплуатационн
ые
расходы,
страховка
основных
фондов.
К
условнопеременным
относятся
расходы размер
которых зависит
от
степени
эксплуатационн
ой
загруженности
объекта
и
уровня
предоставляемы
х услуг:
Расходы на
управление;
Коммунальные
расходы;
40
3. Чистый
операционный
(эксплуатационн
ый) доход
действительный
валовой
за
вычетом скидки
на простой и
неполучение
платежей.
3.Расчет
данного
показателя
осуществляетс
я аналогично
предыдущему.
4. Поток денежных
средств
до
уплаты налогов не
является
расходом,
а,
напротив,
служит
для
уменьшения
налогооблагаемо
й прибыли.
4.ЧЭД
за
вычетом
псевдорасходо
в:
амортизации и
расходов по
обслуживани
ю
кредита.
Выплаты
увеличивают
стоимость
Расходы на
уборку;
Расходы на
эксплуатацию;
Расходы на
содержание
территории;
Расходы по
обеспечению
безопасности и
т.д.
К расходам на
замещение
относятся
расходы,
которые
либо
имеют
место
всего один-два
раза
за
несколько лет
или
сильно
варьируют
от
года к году.
Расходы
на
замещение
рассчитываются
как ежегодные
отчисления
в
фонд замещения
(аналогично
бухгалтерской
амортизации).
41
прав
инвестора.
5.
За
показатели
дохода
обычно
принимают
ЧЭД
или
поток
денежных
средств после
уплаты
налога.
5. Поток денежных
средств
после
уплаты налогов сумма денежных
средств,
которую
ежегодно
получает
собственник
после
вычета
всех денежных
выплат.
Следует отметить, что при оценке методом капитализации дохода
необходимо включать отчисления, если владелец планирует замену
изнашивающихся улучшений в течение срока владения (горизонта расчета).
Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается
замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение
учитывать не нужно, а износ необходимо учесть в цене предполагаемой
перепродажи. Если срок такого рода отчислений точно известен, то при
расчете методом дисконтирования потоков денежных средств, возможно
учитывать расход только в том периоде, где он планируется.
В
заключение
функционирующих
необходимо
рынках
отметить,
недвижимости
что
сложились
на
нормально
определенные
соотношения между доходами и расходами. Отношение операционных
расходов к действительному валовому доходу называется коэффициентом
операционных расходов, а отношение чистого операционного дохода к
действительному валовому доходу называется коэффициентом чистого
дохода [22].
Проблемы оценки недвижимости, существующие в России, - это
издержки становления рынка оценки. Так как рынок еще только
складывается, то и оценка в ее классическом понимании не всегда
применима.
42
Отечественный рынок недвижимости можно назвать собственно
рынком с большой натяжкой, поскольку в России ныне существует не
рынок объектов недвижимости как таковых, а рынок отдельных элементов
объекта недвижимости - квартир, офисов, складских помещений и т. д.,
вплоть до комнат.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ установил основы правового
регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки,
принадлежащих
как
Российской
муниципальным
образованиям,
Федерации,
так
и
ее
отдельным
субъектам
юридическим
или
и
физическим лицам [5].
Различают несколько видов стоимости недвижимости: рыночную,
потребительскую,
инвестиционную,
страховую,
ликвидационную,
балансовую, для налогообложения и др. Стоимость вообще — это
денежный эквивалент собственности [7].
Оценка как ключевая роль системы управления предшествует
принятию практически каждого решения в взаимоотношении недвижимого
имущества. Она ведется как правило высококлассными оценщиками
согласно заказу владельца, либо потребителя перед заключением сделки, с
целью получения кредита под
залог недвижимости, при разделе
собственности либо внесении его в качестве вклада в уставной капитал
коммерческой компании, при страховании и налогообложении объектов и с
целью многочисленных целей.
Необходимость разработки и утверждения на правительственном
уровне единой методической базы оценки недвижимости, включающей
стандарты и методики оценки, прямо вытекает из многих положений
Гражданского Кодекса РК:
43
· статья 59 и часть 3 статьи 80 устанавливают обязательность
определения действительной стоимости вклада участника общества с
ограниченной ответственностью;
· пункт 4 статьи 49 и п. 4 статьи 61 требуют определения стоимости
имущества юридического лица, в отношении которого принято решение о
ликвидации;
· пункт 4 статьи 32 предусматривает возмещение стоимости
имущества граждан, объявленных умершими;
· согласно пункта 5 статьи 65 участник, действовавший в общих
интересах, не имея полномочий, в случаях, когда его действия не будут
одобрены
всеми
остальными
участниками,
вправе
требовать
от
товарищества возмещения произведенных им расходов при условии, если
докажет, что благодаря его действиям товарищество сберегло или
соответственно приобрело имущество, превышающее по стоимости,
понесенные товариществом расходы;
· согласно п. 2 статей 67 и 68 при выходе и исключении участника
полного товарищества, ему выплачивается стоимость его доли в имуществе
товарищества, пропорциональной внесенному вкладу, в соответствии с
балансом, составленным на день выхода;
· в соответствии с п. 1 статьи 69 аналогично определяется стоимость
доли участника полного товарищества при погашении долгов перед
кредиторами;
· пункт 1 статьи 88 определяет, что уставный капитал акционерного
общества состоит из суммарной номинальной стоимости всех объявленных
к выпуску акций и выражается в единой валюте;
· согласно п. 3 статьи 157 при признании сделки недействительной,
каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по
сделке, а при невозможности возврата в натуре – возместить стоимость в
деньгах;
44
· согласно п. 3 статьи 218 при не достижении участниками долевой
собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества
или выдела доли одного из них, участник долевой собственности имеет
право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой
собственности;
· пунктом 3 статьи 222 предусмотрено, что если выделение доли в
натуре невозможно, либо против этого возражают остальные участники
долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать
продажи
должником
своей
доли
остальным
участникам
общей
собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли;
· пунктом 1 статьи 252 установлено, что в случае, если имущество, не
принадлежащее лицу не будет отчуждено собственником в установленный
срок, оно по решению суда подлежит принудительному отчуждению с
возмещением собственнику стоимости имущества за вычетом затрат по его
отчуждению;
· стоимость имущества определяется согласно статье 253 при
реквизиции (ст. 253);
· при выкупе культурных ценностей собственнику возмещается их
стоимость в размере, установленном соглашением сторон, а в случае спора
– судом (ст. 256);
·
в
соответствии
со
статьей
257
при
прекращении
права
собственности, имущество оценивается исходя из его рыночной цены;
· незаконный владелец вправе оставить за собой произведенные им
улучшения, если они могут быть отделены без повреждения вещи. А если
такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет
право требовать возмещения произведенных затрат на улучшение, но не
свыше размера увеличения стоимости вещи (п. 2 ст. 263);
· в соответствии со ст. 299 требуется определять стоимость
заложенного имущества, кроме того, залогодержатель отвечает за утрату
45
предмета залога в размере его действительной стоимости, а за его
повреждение – в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась,
независимо от суммы, в которую был оценен предмет залога при передаче
его залогодержателю;
· согласно п. 5 статьи 319 при объявлении торгов несостоявшимися
ввиду участия в них менее 2 покупателей, залогодержатель вправе обратить
заложенное имущество в свою собственность по его текущей оценочной
стоимости.
Таким
образом,
Гражданским
Кодексом
РК
предусмотрено
значительное количество случаев, когда защита имущественных прав
требует
определения
различных
видов
стоимости
(действительной,
текущей, оценочной и рыночной). Кто и каким образом должен определять
все перечисленные виды стоимости, и чем они отличаются друг от друга, в
ГК не установлено. Поэтому в условиях практически полного отсутствия
законодательной
и
нормативной
базы,
регулирующей
оценочную
деятельность, оценщики и потребители их услуг поставлены в достаточно
сложное и неопределенное положение.
На современном этапе рынок оценки характеризуется усилением
конкуренции,
повышением
качества,
снижением
стоимости
услуг.
Отсутствие отлаженной и урегулированной системы оценки приводит к
возникновению многочисленных споров и вопросов между участниками
рыночных отношений. Это прежде всего касается условий заключения
сделок по отчуждению имущества, предоставлению имущества для целей
исполнения обязательств (залог, ипотека) и определения эффективности
инвестирования в сферы производства и обращения. Кроме того, от
объективности оценки во многом зависит размер бюджетных поступлений
от приватизации государственного имущества и налога на недвижимость.
Учитывая исключительную важность оценки имущественных прав
для развития рыночных отношений и формировании гражданского
46
общества, государство должно оказать активное содействие в создании и
укреплении системы независимой профессиональной оценки в России.
1.3. Системы оценки стоимости недвижимости в России
Оценка недвижимости в России довольна распространена и согласно
Федеральному стандарту оценки п.5 ФСО № 2 Стоимость недвижимости
подразделяется на следующие виды [5]:
• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.
При рыночной стоимости объекта оценки формируется наиболее
возможная стоимость, согласно которой объект оценки может быть
отчужден в дату оценки на открытом рынке в условиях конкурентной
борьбы, если стороны сделки функционируют логично, располагая всей
нужной информацией, а в величине стоимости сделки никак не отражаются
какие-либо чрезмерные условия, то есть когда [9]:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая
сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и
действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством
публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект
оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с
чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
При установлении инвестиционной стоимости объекта оценки
определяется цена для определенного лица либо группы лиц при
47
установленных
данным
лицом
(лицами)
инвестиционных
целях
применения объекта оценки — инвестиционной недвижимости с целью
извлечения заработка в виде арендной платы и прироста стоимости. При
установлении инвестиционной цены в различие от установления рыночной
стоимости
учѐт способности отчуждения
согласно инвестиционной
стоимости на открытом рынке не обязателен.
При установлении ликвидационной стоимости объекта оценки
обусловливается расчетная величина, отражающая более возможную
стоимость, согласно которой этот объект оценки способен являться
отчуждѐнным за период экспозиции объекта оценки, меньше типичного
срока экспозиции с целью рыночных условий, в обстоятельствах, когда
продавец
должен
осуществить
операцию
согласно
отчуждению
собственности. Определяется, равно как принцип, при ликвидации
предприятия согласно заключению владельца или судебного органа.
Предполагает собою необходимую сумму валютных средств, что по сути
может быть получена в следствии реализации активов компании вне
зависимости
от
их
балансовой
стоимости.
При
установлении
ликвидационной стоимости, в различие от установления рыночной цены,
предусматривается воздействие чрезмерных факторов, принуждающих
продавца реализовать объект оценки в обстоятельствах, никак не
соответствующих рыночным.
При
определении
определяется
методами
кадастровой
массовой
стоимости
оценки
объекта
рыночная
оценки
стоимость,
установленная и утверждѐнная в соответствии с законодательством,
регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость
определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.
Нас интересует рыночная стоимость недвижимости, которую мы
рассмотрим в последующих главах более подробно.
48
2.
АНАЛИЗ ХОЗЯЙСТВЕННОЙ И ФИНАНСОВО-
ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ООО «АГЕНТСТВА
НЕДВИЖИМОСТИ «ДОВЕРИЕ»
2.
1. Характеристика ООО «Агентства Недвижимости
«Доверие»
В этой главе, мы проведѐм анализ финансовой стороны «Агентства
Недвижимости «Доверие». Разберѐм все плюсы и минусы, достоинства и
недостатки его работы.
Вне зависимости от конкретной цели исследования, достоверность
полученных в его ходе результатов во многом зависит от качества и
достоверности исходной информации, которая может быть получена как в
ходе разового изучения состояния и тенденций развития рынка, так и на
основе мониторинга рынка - непрерывного наблюдения за рынком с
широким охватом отслеживаемых параметров [11].
Мониторинговые приемы исследования рынка имеют значительное
превосходство,
так
как
предоставляют
максимально
детальную
и
актуальную картину функционирования рынка, однако имеют и не менее
значимый минус, так как требуют весьма серьезных экономических
расходов и координационных усилий.
А теперь дадим характеристику предприятию ООО «Агентство
Недвижимости
«Доверие»,
находящегося
по
адресу
г.
Орѐл,
ул.
Комсомольская 66, офис 301. Организация создана в форме общества с
ограниченной ответственностью 17 апреля 2012 г. Полное наименование
предприятия – «Общество с ограниченной ответственностью» «Агентство
Недвижимости «Доверие».
Предприятие осуществляет свою деятельность на основании устава,
утвержденного единственным учредителем.
49
Ключевой сферой деятельности общества является деятельность на
рынке недвижимости по предоставлению различных услуг в данной сфере.
В России вид оценки определяет ее объект. Недвижимость как объект
оценки — это любая вещь в единстве с землей, а также сами земельные
участки. Наиболее полная и объективная оценка проводится с учетом
классифицирующих признаков. Например, типизация по местоположению,
дате постройки, материалам, размеру.
При этом, территориальная типизация — наиболее существенный
показатель, влияющий на конечную стоимость.
Современный рынок позволяет классифицировать объекты:
- по статусу (новостройка или вторичка);
- по классу (премиум, бизнес, эконом);
- по расположению (в рамках одного субъекта, классификация по
регионам).
Указанные характеристики учитываются специалистами, однако
отсутствие нормативной и научной базы не позволяет требовать их
обязательного применения.
Анализ рыночных возможностей фирмы является одной из начальных
и, соответственно этому, особенно важной стадией установления рыночных
возможностей фирмы. Агентство недвижимости реально оценивает свои
имеющиеся возможности и новые, открывающиеся на рынке. Это особенно
значимо, поскольку ни одна из действующих на рынке структур не может
постоянно полагаться на достигнутое место на рынке, ведь, вполне
понятно, что продолжительность жизни услуги или товара незначительна.
Наше агентство должна реально оценить свои потенциальные возможности,
в частности, сильные и слабые стороны своей деятельности.
«Агентство Недвижимости «Доверие» занимает прочные позиции в
сфере оказания риэлтерских услуг на рынке недвижимости города Орла.
Агентство предлагает следующие услуги:
50
- покупка
- продажа
- обмен жилья
- оформление договоров купли–продажи
- оформление сделок с недвижимостью
- регистрация и оценка имущества.
Оценка недвижимости определяет рыночную стоимость объекта.
Рыночную — значит ту, за которую имущество может быть продано
реальному покупателю при условии открытого и конкурентоспособного
рынка [16].
ООО «Агентство Недвижимости «Доверие» – относительно молодая
компания, но успешное продвижение на рынке предлагаемых услуг ставит
агентство в один ряд со многими известными компаниями, а постоянный
рост объема продаж и клиентской базы, показывает правильность
выбранной политики и принципов работы. В компании трудится дружный
коллектив профессионалов, постоянно ведется работа по улучшению
качества предоставляемых услуг и упрощению схемы продажи.
За период работы агентство сумело завоевать широкий круг
постоянных клиентов и зарекомендовала себя как надежного партнера.
Предметом деятельности агентства является:
-
помощь гражданам и организациям в поиске жилой и нежилой
недвижимости для последующей ее покупки;
-
помощь гражданам и организациям в поиске покупателя для
продажи жилой и нежилой недвижимости;
-
содействие гражданам и организациям в оформлении договоров
купли-продажи недвижимости;
-
помощь гражданам и организациям в заключении договоров
аренды и субаренды жилой и нежилой недвижимости;
51
консультационные услуги по вопросам, связанным с гражданским
-
оборотом
жилой
и
нежилой
недвижимости,
конъюнктурой
рынка
недвижимости в Орловской области;
представление интересов граждан и организаций в судах всех
-
инстанций по спорам, связанным с жилой и нежилой недвижимостью;
В агентстве работают опытные сотрудники, профессионалы своего
дела.
На рис. 1 приведена организационная структура ООО «Агентства
Недвижимости «Доверие»:
Директор
агентства
Юрист
Бухгалтер
Менеджер по
работе с
клиентами
Риэлтор (5
чел.)
Рис 1 — Организационная структура ООО «Агентства Недвижимости
«Доверие».
Верхнюю ступень управления занимает генеральный директор,
учредитель фирмы. В обязанности директора входит оперативное и
стратегическое
управление
компанией,
распределение
финансовых
потоков, планирование и контроль деятельности фирмы, а также
осуществление риэлтерских услуг.
Бухгалтер агентства: владеет информацией о фирме, ведѐт учетную
политику, контролирует внутреннею документацию, налаживает систему
информации,
грамотно
контролирует
оформляет
регистры,
документацию,
контролирует
ведет
рабочие
счета,
управленческий
учѐт,
52
контролирует выплаты, ведет финансовый анализ, контроль над кассой,
сотрудничает с судебными органами, сдает бухгалтерскую документацию
для контроля, а также хранит и передает ее в архив.
Основной целью этой работы является предоставление фактической
информации касательно финансового положения компании или отдельно
взятого лица каждому заинтересованному сотруднику. Ведѐт учѐтную
политику - один из самых важных документов любой компании.
Руководитель бухгалтерии должен очень ответственно подойти к ее
составлению, учитывая все современные требования. Главбух обязан
упомянуть в документе особенности деятельности фирмы, ее масштаб,
отрасль, структуру и т.д. Правильно составленная учетная политика
предоставляет право на получение важных аналитических и статистических
данных компании.
За
бухгалтером
закреплена
обязанность
разработки
плана
бухгалтерского учета, а также подготовка форм основной внутренней
отчетности. Всѐ, что касается контроля документов внутри фирмы,
проведения
инвентаризации
и
переработки
различных
документов,
является ежедневной его задачей. Также, предельно важно, чтобы все
системы отчетности, в том числе и информационная, соответствовали
требованиям, прописанным в законодательстве, организация регистров
должна осуществляться с соблюдением всех передовых норм. Бухгалтер
отвечает за четкое отображение на счетах всех проводимых операций в
положенный срок, контролирует доходы и расходы компании. Бухгалтер
совершает своевременные переводы денежных средств сотрудников
агентства во все необходимые фонды и службы. Он отвечает за начисление
работникам заработной платы, и должен очень ответственно подойти к
этому заданию во избежание каких-либо недоразумений.
53
Руководитель бухгалтерии не только анализирует финансовое
состояние фирмы, но и разрабатывает ряд предложений по оптимизации
производства и устранении нежелательных затрат.
Агенты-риелторы занимаются поиском покупателей на выставленные
на продажу объекты недвижимости, поиском объектов недвижимости по
запросам клиентов фирмы, организуют показы объектов и встречи среди
участников сделок; при положительном решение о сделке сторон участниц
- готовят пакет документов, необходимый для проведения сделки куплипродажи
объекта
недвижимости
в
Учреждении
юстиции
по
государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним на
территории Орловской области, оказывают помощь при финансовых
расчетах сторон, проводят сделку.
Юристы в компании работают с электронно-правовой базой
(«Гарант», «Консультант +»), которая часто обновляется и позволяет
быстро и точно найти требуемые нормативно-правовые акты, образцы
документов, статьи в профильных журналах и иную информацию.
Оценщики
агентства
не
лицензированы.
Они
проводят
первоначальную оценку, определяя стоимость для дальнейшей продажи,
аренды и т.д.
При оценке рыночной стоимости значение имеют следующие
характеристики жилья:
- месторасположение нахождения объекта;
- отдаленность его от центра;
- присутствие транспортного обеспечения;
- основополагающие характеристики района;
- наличие поблизости промышленных районов, скверов, парков,
водоемов и прочего;
- развитость инфраструктурной сети;
- тип проекта здания; год постройки;
54
- этажность;
- материалы стеновых перегородок и несущих стен;
- благоустройство прилегающей территории;
- присутствие мусоропровода и лифта;
- текущее состояние помещения;
- площадь помещения, общая и жилая;
- расположение комнат, планировка;
- вид из окна и т.д.
На основании собранной информации оценщик производит сравнение
оцениваемого объекта с аналогичными объектами, выводится средняя
продажная цена, которая и становится показателем рыночной стоимости.
Оценщики агентства определяют стоимость объектов недвижимости
в связи с целями:
- ипотечное и иное кредитование с залоговым обеспечением;
- совершение сделок купли-продажи;
- мены и других;
- определение материальной доли в праве общей собственности;
- определение объема и денежного эквивалента наследуемых прав.
Эксперты-оценщики также устанавливают:
Инвентаризационную
стоимость,
равна
воспроизведению
аналогичного объекта с поправкой на дату оценки;
Ликвидационную стоимость, за которую объект можно продать за
короткое время;
Инвестиционную стоимость — доходная составляющая объекта
недвижимости;
Кадастровую — стоимость, приближенная к рыночной без учета
индивидуальных признаков объекта.
55
Разберѐм работу специалистов агентства недвижимости в области
оценки по подходам, применяемым в Агентстве Недвижимости «Доверие»
[25].
Затратный подход к оценке недвижимости.
Подход определяет «голую» стоимость объекта: сколько будет стоить
создание аналога в данный момент времени с учетом стоимости земли за
вычетом степени износа. Подход адекватен для объектов незавершенного
строительства.
Для получения результатов используются:
- сметы работ (оценка зданий и сооружений);
- цены на материалы;
- стоимость трудозатрат (оплата труда, оборудования и техники).
Пользуясь этим подходом, анализ рынка не проводится, не
учитывается
Элементы
конкурентоспособность
оцениваются
по
и
ликвидность
отдельности,
недвижимости.
полученные
стоимости
суммируются.
Сравнительный подход к оценке недвижимости.
Так как, этот подход является самым распространенным, наиболее
простым, доступным, информативным и универсальным, то он подходит
для жилых и нежилых объектов, оцениваемых с целью последующего
оборота на рынке [26].
Задача специалиста-оценщика — найти и сопоставить аналоги.
Информационное поле — базы данных риэлтерских агентств,
объявления, любые информационные ресурсы, содержащие сведения о
состоявшейся сделке. Количество аналогов — не менее трех.
Этапы проведения:
- анализ текущего состояния рынка недвижимости;
- поиск похожих объектов;
56
- систематизация и корректировка параметров схожих объектов с
текущим;
- расчет с учетом проведенной корректировки.
Поправки делаются на дату совершения сделки, местоположение и
техническое состояние, назначение и площадь [20].
Объективная
оценка
стоимости
недвижимости,
произведенная
оценщиками- экспертами, позволит избежать ненужных осложнений в
целом ряде житейских ситуаций, таких, как:
- покупка или продажа недвижимости;
- определение размера залога для получения кредита в банке;
- страхование недвижимости;
- аренда жилых и нежилых помещений;
- раздел недвижимости при наследовании родственниками или
разводе супругов.
Договор продажи недвижимости выделен в особую группу договоров
ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества. В соответствии со
ст.
130
ГК
к
недвижимым
вещам
(недвижимому
имуществу,
недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные
водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты,
перемещение
которых
без
ущерба,
соразмерного
их
назначению,
невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,
сооружения [31].
1.
При сопровождении сделок по приобретению коммерческой
недвижимости юристы агентства:
· проводят юридический аудит документов на объект недвижимости и
проверку
правоспособности
продавца
недвижимости
совершить
отчуждение, по итогу выдают свое мнение о возможных рисках по объекту
недвижимости.
57
· представляют интересы своего клиента на всех стадиях процесса
совершения сделки с объектом коммерческой недвижимости, начиная с
составления и согласования всего механизма сделки, подготовки правовых
документов по сделке, включая участие в переговорах по согласованию
условий сделки, подписание договора отчуждения объекта недвижимости и
подготовку иных правовых документов. В случае приобретения объекта
недвижимости путем приобретения акций или долей юридического лица, в
собственности которого находится объект недвижимости, помогут вступить
в
права
участника
юридического
лица,
дадут
рекомендации
как
подготовить необходимые внутренние документы юридического лица
(включая внесение изменений в учредительные документы).
· сопровождают при закрытии сделки, при составлении акта приемапередачи объекта недвижимости, готовят документы о выполнении
взаимных обязательств.
· представляют интересы клиента, связанные с переоформлением
прав на земельный участок, помогут перезаключить все договоры с
организациями, оказывающими коммунальные услуги, перезаключить
договоры с арендаторами и совершить иные юридические действия.
2.
При сопровождении сделок по отчуждению коммерческой
недвижимости юристы агентства:
· проводят юридический аудит документов на объект недвижимости
по итогу которого выдают свое мнение о правовых недостатках в
документах по отчуждаемому объекту недвижимости.
· помогают своему клиенту провести правовую подготовку объекта к
отчуждению и исправить выявленные в процессе юридического аудита
недостатки.
· помогают подготовить и поддерживать в актуальной редакции
документы, необходимые для совершения сделки по отчуждению объекта
коммерческой недвижимости.
58
· представляют клиента, начиная от момента согласования механизма
и условий сделки, заканчивая закрытием сделки и передачей объекта
недвижимости покупателю.
3.
При сопровождении сделок по сдаче в аренду объектов
коммерческой недвижимости юристы агентства:
· проводят юридический аудит документов на объект недвижимости
по итогу которого выдадут свое мнение о правовых недостатках в
документах по объекту недвижимости, которое передается в аренду.
· проведут правовую подготовку документов на объект к аренде и
исправить выявленные в процессе юридического аудита недостатки.
· представляют интересы клиента на всех стадиях процесса
совершения сделки по сдаче объекта коммерческой недвижимости в
аренду. Подготовят проект договора аренды, который полностью отражает
все существенные условия аренды объекта недвижимости и максимально
защищает интересы клиента. Юристы будут участвовать в переговорах по
согласованию
условий
договора
аренды
объекта
недвижимости
и
подписанию согласованной редакции договора. Юристы компании помогут
своему клиенту провести государственную регистрацию договора в
управлении Росреестра.
· окажут помощь клиенту при передаче помещения арендатору и
подготовят все необходимые документы, связанные с передачей.
·окажут помощь в сопровождении всех интересующих вопросов,
возникающих по заключенному договору аренды.
4.
При сопровождении сделок по найму в аренду объектов
коммерческой недвижимости юристы агентства:
· проводит юридический аудит документов на объект недвижимости,
планируемый к аренде и правоспособность Арендодателя по сдаче в аренду
59
объекта недвижимости. По итогу аудита выдаем свое мнение о возможных
рисках по предполагаемой аренде объекта недвижимости.
· представляют интересы своего клиента на всех стадиях процесса,
начиная с составления и согласования всего механизма сделки, подготовки
правовых документов по сделке, участие в переговорах по согласованию
условий сделки, подписанию договора аренды объекта недвижимости и
регистрации его в управлении Росреестра.
· сопровождают своего клиента в закрытии сделки, помогут составить
акт приема-передачи объекта недвижимости, подготовить и подписать
документы о выполнении взаимных обязательств.
· займутся приѐмом помещение по акту приема передачи, в котором
отразят реальное состояние помещения.
·
сопровождение
всех
вопросов,
возникающих
в
процессе
использования помещения.
Что же касается договора купли-продажи жилых помещений, то здесь
законодатель требует обязательной государственной регистрации не только
перехода прав на недвижимого имущество, но и самого договора. Именно с
этого момента договор считается заключенным [22].
Основной
целью
финансового
анализа
является
получение
небольшого числа ключевых параметров, дающих объективную и точную
картину финансового состояния агентства, его прибылей и убытков,
изменений в структуре активов и пассивов, в расчетах с дебиторами и
кредиторами. При этом аналитика и управляющего может интересовать
как текущее финансовое состояние агентства, так и ожидаемые параметры
финансового
состояния.
Основными
задачами
анализа
финансовых
результатов деятельности являются:
-
систематический контроль выполнения планов реализации
(продаж) недвижимости и получения прибыли;
60
-
определение влияния как объективных, так и субъективных
факторов на финансовые результаты;
-
выявление
резервов
увеличения
суммы
прибыли
и
рентабельности;
-
оценка работы агентства по использованию возможностей
увеличения прибыли и рентабельности;
-
разработка
мероприятий
по
использованию
выявленных
резервов.
Финансовое состояние ООО "Агентство Недвижимости "Доверие"
Сравнительный анализ по данным Росстата.
Организация: ООО "Агентство Недвижимости "Доверие".
Отрасль:
68.31
Деятельность
агентств
недвижимости
за
вознаграждение или на договорной основе.
Последний год, за который есть отчетность в базе Росстата: 2017.
Активы: 22 тыс. руб. (14204 место среди 19,7 тыс. предприятий в
отрасли).
Выручка за год: 501 тыс. руб. (9787 место).
Основными источниками информации при анализе финансовых
результатов ООО «Агентство Недвижимости «Доверие» служат данные
аналитического бухгалтерского учета по счетам 46, 47, 48 и 80, финансовой
отчетности ф.2 "Отчет о прибылях и убытках".
Для анализа была составлена таблица основных показателей
экономической деятельности ООО «Агентство Недвижимости «Доверие»,
которая представлена в приложении 2.
По данной таблице был проведен сравнительный анализ финансовых
результатах ООО "Агентство Недвижимости "Доверие" за 2016-2017 год,
содержащихся в базе данных Федеральной службы государственной
статистики Российской Федерации. В ходе анализа мы сравнили ключевые
финансовые показатели агентства со средними значениями данных
61
показателей конкретного вида деятельности и всех отраслей Российской
Федерации. Среднеотраслевые и среднероссийские значения показателей
рассчитаны
по
представленной
данным
бухгалтерской
Росстатом.
При
отчетности
расчете
за
2017
среднеотраслевых
год,
данных
учитывались организации, величина активов которых составляет более 10
тыс. рублей, и выручка за год превышает 100 тыс. рублей. Из расчета также
исключались организации, отчетность которых имела существенные
арифметические
отклонения
от
правил
составления
бухгалтерской
отчетности. При сравнении использованы среднеотраслевые показатели
организаций сопоставимого масштаба деятельности - организации с
выручкой до 10 млн рублей в год. По результатам сравнения каждого из
девяти ключевых показателей с медианным значением сделан обобщенный
вывод о качестве финансового состояния организации.
Мы видим, что почти все показатели за 2017 год существенно упали,
по сравнению с 2016 годом. Но, несмотря на это, производительность труда
увеличилась. Если в 2016 г. она составляла 544,3 тыс. руб., то в 2017 г.,
стала составлять 598,9 тыс. руб. Так, выручка, составляющая в 2016 году
505 тыс. руб., в 2017 г. она упала и составляет 501 тыс. руб.
Пускай
себестоимость и упала в 2017 г., по сравнению с 2016 г., из 7214,8 тыс. руб.
в 6309,1 тыс. руб. Но рентабельность всѐ же увеличилась на 1%.
Это говорит о способности предприятия работать на убыток себе, но
в тоже время на производительность для себя и других.
В результате анализа ключевых финансовых показателей организации
установлено
следующее.
Финансовое
состояние
ООО
"Агентство
Недвижимости "Доверие" на 31.12.2017 значительно хуже финансового
состояния половины всех организаций с выручкой до 10 млн рублей,
занимающихся видом деятельности деятельность агентств недвижимости за
вознаграждение или на договорной основе (код по ОКВЭД 68.31). При этом
62
в
2017
году
по
сравнению
с
2016-м
финансовое
состояние
агентства существенно не изменилось.
Этот вывод подтверждает и результат сравнения финансовых
показателей агентства со средними общероссийскими показателями.
Финансовое
положение
ООО
"Агентство
Недвижимости
"Доверие" значительно хуже, чем у большинства сопоставимых по
масштабу деятельности организаций Российской Федерации.
Что касается мониторинга клиентуры, то в «Агентстве Недвижимости
«Доверие» налажена работа с клиентами. Работа выполняется так, чтобы
клиентам хотелось рекомендовать это агентство и его услуги своим
друзьям и знакомым. Компания находит подход индивидуально к каждому
клиенту, отрабатывает и предоставляет ему подробную информацию о
своей сфере услуг, о выбранной для оказания клиенту услуги и качественно
выполняют свою работу. Поэтому в «Агентстве Недвижимости «Доверие»
нет недовольных клиентов и проблем с ними, а наоборот идѐт привлечение
их за счет довольной клиентуры [23].
Агентство может работать на благо себе, если добавит в свою
деятельность немного новшеств, которые я позже ему предложу.
Исходя из этого сделаем вывод, что работа агентства на себя,
относительно прибыли и убытка существенно понижается из года в год. Но
рентабельность сделок, осуществляемых агентством недвижимости, также,
как и производительность повышается.
2.2. Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости в
агентстве «Доверие»
В предыдущей главе мы рассмотрели, какие бывают методы оценки
недвижимости. Сейчас мы рассмотрим те, которые использует агентство
недвижимости «Доверие» для определения рыночной стоимости.
63
Определение рыночной стоимости зависит от множества условий и
показателей. Но для начала выясним, что же такое анализ рынка
недвижимости в целом.
Понятие «анализ рынка недвижимости» в наиболее общем значении
слова представляет собой целенаправленное исследование рынка для
выявления тенденций его развития в целом или по отдельным сегментам
[27]. Такое исследование может проводиться в разных целях, которые
можно свести в две основные группы:
1. Исследование рынка недвижимости как особой сферы рыночной
экономики в национальных или региональных масштабах в целом или по
отдельным сегментам.
2. Исследование рынка недвижимости и его внешней среды для
принятия обоснованного решения, относящегося к конкретному объекту
или проекту.
Оценщики агентства недвижимости проводят оценку рыночной
стоимости в несколько этапов [28]:
1. Необходимо подать письменное заявление. К нему следует
приложить
пакет
документов:
технических;
правоустанавливающих.
Заявление может подать владелец имущества, либо доверенное лицо, на
которое
предварительно
необходимо
оформить
нотариальную
доверенность.
Этапы проведения оценки:
- заказчик и специалист-оценщик определяются с датой и временем
проведения оценки.
- оценщик выезжает в оговоренное время и срок на объект
недвижимости.
- проведение оценочных работ (сбор информации об объекте,
фотосъемка).
- обработка данных и составление отчетности.
64
Кроме отчета, который в обязательном порядке должен иметь
подпись должностного лица и печать организации, специалист обязан
предоставить продавцу специальную лицензию.
В среднем подготовка отчета займет от двух до пяти рабочих дней.
Если в сделке купли-продажи участвует банк, то каждое банковское
учреждение обычно имеет перечень проверенных компаний, в которые
можно обратиться за помощью в оценке недвижимости.
2. Сбор, проверка и анализ информации. На оценку недвижимого
имущества влияют множество факторов. К основным относятся:
– месторасположение – здесь оценивается престижность района, его
инфраструктура, близость от цента города и остановок общественного
транспорта;
‒ общее состояние квартиры, офисного помещения или частного
дома;
‒ год постройки и материалы, которые использовались при
строительстве и ремонте;
‒ квадратура жилой недвижимости и удобство планировки;
‒
экономическая
ситуация
в
стране,
уровень
дохода
и
платежеспособности населения на момент оценки недвижимого имущества.
Для проведения оценки потребуется подготовить ряд документов:
1.
Паспорт гражданина РФ.
2.
Документ,
подтверждающий
право
собственности
на
недвижимое имущество.
3.
Технический паспорт жилого или коммерческого помещения.
4.
Фотоотчет всех помещений оцениваемой недвижимости.
3. Расчет рыночной стоимости. При проведении оценки имущества
оценщик может воспользоваться тремя методами расчета:
65
Затратный подход. Данный способ расчета рыночной стоимости
подходит для новых домов, строительство которых только завершилось.
При этом учитываются все затраты, которые были вложены на
строительство, включая строительные материалы, услуги строительной
компании или бригады. Далее оценивается не только здание или
помещение, но и земельный участок. Для того, чтобы вывести точную
цифру необходимо сложить ориентировочную стоимость сооружения и
земли из этих показателей вычесть сумму износа.
Доходный подход. Данный метод оценки рыночной стоимости
недвижимости
применяется
крайне
редко.
Он
основывается
на
возможности получения какого-либо дохода от объекта недвижимости в
будущем времени. При расчете данным методом также учитывается
прогнозная цена, за которую при необходимости можно будет продать
недвижимость.
Сравнительный подход. Используя данный способ определения
рыночной стоимости недвижимости, оценщик анализирует и сравнивает
стоимость похожих объектов.
На основе полученных данных можно вывести среднюю стоимость
интересующего объекта недвижимости [30]. Эксперт должен сравнить как
можно большее количество объектов по основным параметрам, чтобы
вывести наиболее точную цифру. В данном случае важную роль при оценке
играют:
- квадратура объекта;
- этажность;
- наличие коммуникаций;
- материал стен, пола, оконных блоков, крыши.
Наше агентство пользуется затратным и сравнительным подходами,
чтобы подобрать более лучший вариант.
66
«Агентство Недвижимости «Доверие» занимает прочные позиции в
сфере оказания риэлтерских услуг на рынке недвижимости города Орла.
Агентство предлагает следующие услуги: покупка, продажа и обмен
жилья, оформление договоров купли–продажи, оформление сделок с
недвижимостью, мен, регистрация и оценка имущества, а также продажей и
покупкой гаражей.
Стоимость на комплекс риэлтерских услуг по приобретению объекта
недвижимости
рассчитывается
в
процентах
от
цены
объекта
по
регрессивной шкале, т.е. процент уменьшается в зависимости от цены
объекта [27].
Прейскурант цен на комплекс риэлтерских услуг по приобретению
объекта недвижимости предоставляемых клиентам ООО АН "Доверие"
Стоимость услуг при цене объекта:
- до 30 000 руб. – 6% цены объекта, но не менее 3 000 руб.,
- от 50 000 руб. до 100 000 руб. – 10 000 руб. плюс 5% суммы,
превышающей 50 000 руб.,
- от 150 000 руб. до 300 000 руб. – 20 000 руб. плюс 4% суммы,
превышающей 100 000 руб.,
- от 350 000 руб. до 500 000 руб. – 55 000 руб. плюс 3% суммы,
превышающей 250 000 руб.,
- от 600 000 руб. до 900 000 руб. – 67 000 руб. плюс 2% суммы,
превышающей 400 000 руб.,
- от 1 000 000 руб. до 2 000 000 руб. – 70 000 руб. плюс 1% суммы,
превышающей 750 000 руб.,
- свыше 3 000 000 руб. – 85 000 руб. плюс 0,5% суммы,
превышающей 3 000 000 руб., но не более 100 000 руб.
Пример:
Цена квартиры = 1 570 000 руб.
67
Стоимость услуг = 67 000 + (2% от 70 000) = 67 000 + 1 400 = 68 400
руб.
Рассчитанное соотношение цены квартиры и стоимости услуг
Стоимость квартиры, руб
Стоимость услуг, руб
400 000
25 000
600 000
35 000
1 000 000
52 000
1 500 000
67 000
2 000 000
77 000
2 500 000
82 000
3 000 000
87 000
4 000 000
92 000
Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным
подходом.
Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из
следующих этапов:

оценка рыночной стоимости земельного участка;

оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания, в
том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

расчет выявленных видов износа;

расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки
восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением
полученной величины на стоимость земельного участка.
Определение стоимости участка земли, входящего в состав
оцениваемой
затратным
методом
недвижимости,
основано
на
68
предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования
как свободного от застройки.
При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения,
корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений
стоимости, определяющих диапазон стоимости.
Определим стоимость земельного участка [18].
Известно, что: свободные участки в данной местности давно не
продавались; цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс.
руб.; стоимость аналогичного по размерам земельного участка в ближних
окрестностях объекта оценки составляет 90 тыс. руб.; прямые издержки на
строительство типового дома — 100 тыс. руб.; прибыль предпринимателя и
косвенные издержки.
По выше изложенным данным определю:
1. долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта
недвижимости:
2. стоимость земельного участка:
Стоимость участка может находиться в диапазоне от 67 тыс. руб. до
100 тыс. руб. (1/3 от диапазона значений стоимости недвижимости,
соответственно от 200 и 300 тыс. руб.). — 80 тыс. руб.
Определение
восстановительной
стоимости
оцениваемого
здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и
косвенных издержек.
Прямые
затраты
—
затраты,
непосредственно
связанные
со
строительством, и в общем случае включают в себя:

стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;

основную заработную плату строительных рабочих;

стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;

прибыль и накладные расходы подрядчика.
69
Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся
непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в
себя:

затраты на подготовку территории строительства;

затраты на проектные и изыскательские работы;

прочие затраты и работы;

содержание
дирекции
(технический
надзор)
строящегося
предприятия, затраты на авторский надзор;

другие виды косвенных издержек.
По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры,
характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а
также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему
использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на
стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и
внешние
факторы,
обусловленные
изменением
рыночной
среды,
наложением ограничений на определенное использование зданий и т. д.
Оценочный износ — один из основных параметров, позволяющих
рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату [19].
Таким образом, учет износа объекта — это своего рода корректировка
стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью
затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость оцениваемого
объекта [21].
Физический износ — постепенная утрата изначально заложенных при
строительстве
технико-эксплуатационных
качеств
воздействием
природно-климатических
факторов,
объекта
а
под
также
жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения
физических свойств объекта недвижимости со временем (например,
дефекты конструктивных элементов).
Существуют четыре основных метода расчета физического износа:
70

экспертный;

стоимостной;

метод расчета срока жизни здания.
Экспертный метод расчета физического износа основан на создании
дефектной
ведомости
и
определения
процентов
износа
всех
конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод
является самым точным, но и наиболее трудоемким.
Физический износ здания определяется следующим образом:
n
Fф =
Fi × Li ÷ 100
I
Где
Fф — физический износ здания, (%);
Fi — физический износ i-го конструктивного элемента, (%);
Li — коэффициент, соответствующий доле восстановительной
стоимости i-го конструктивного элемента (участка) в общей стоимости
здания;
n — количество конструктивных элементов в здании.
Определим величину физического износа жилого здания, если
известно, что при его обследовании выявлен физический износ всех
конструктивных элементов:
50%;

фундаменты — 10%;

стены — 15%;

перекрытия — 20%;

кровля — 10%;

полы — 35%;

окна — 40%;

отделочные покрытия — 30%;

внутренние сантехнические и электротехнические устройства —
71

прочие — 25%.
Рассчитаем физический износ здания путѐм:
1. Определения удельного веса конструктивных элементов в
соответствии со сб. № 28 УПВС.
2. Отметим результаты оценки физического износа элементов и
систем, а также определения их удельного веса по восстановительной
стоимости (таблица 3).
Таблица 3 — Результаты оценки физического износа элементов и
систем.
Наименование элементов
здания
фундаменты
Удельные веса
конструктивных
элементов, %
4
Износ, % Удельный вес х
процент износа
10
40
стены
43
15
645
перекрытия
11
20
220
кровля
7
10
70
полы
11
35
385
окна
6
40
240
отделочные покрытия
5
30
150
внутренние
сантехнические
электротехнические
устройства
прочие
10
50
500
3
25
75
и
Итого:
100
2325
Таким образом, физический износ здания составляет 23,25%
Стоимостной метод расчета физического износа основан на
предположении о том, что физический износ на момент оценки выражается
соотношением
стоимости
объективно
необходимых
ремонтных
мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента или
здания в целом, и их восстановительной стоимостью.
72
Определяем физический износ жилого здания, если известно, что
восстановительная стоимость конструктивных элементов и объективно
необходимые затраты на их ремонт составляют соответственно (таблица 4):
Таблица 4 — Исходные данные затрат на ремонт.
Наименование Восстановительная
элементов здания
стоимость
элемента, тыс. руб.
Объективно
Износ, %
необходимые
затраты на
ремонт, тыс. руб.
фундаменты
3 200
640
стены
4 000
1 200
перекрытия
800
160
прочие
8 000
2 800
Далее определим величину физического износа. Результаты оценки
физического износа элементов, а также определение их удельного веса по
восстановительной стоимости (таблица 5):
Таблица 5 — Результаты оценки физического износа элементов.
Наименование
Восстановительн
элементов здания
ая стоимость
элемента, тыс.
руб.
Объективно
необходимые
затраты на
ремонт, тыс. руб.
Износ, %
фундаменты
3 200
640
20
стены
перекрытия
прочие
Итого:
4 000
800
8 000
16 000
1 200
160
2 800
4 800
20
35
35
30
Таким образом, физический износ здания составляет 30%.
Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в
целом
в
стоимостном
выражении.
Поскольку
расчет
обесценения
производится на основе разумных фактических затрат на доведение
изношенных элементов до "практически нового состояния", результат по
данному подходу можно считать достаточно точным. Но есть недостатки в
расчете этим методом - обязательная детализация и точность расчета затрат
на проведение ремонта изношенных элементов здания [24].
73
Метод расчета срока жизни здания основан на предположении о
том,
что
соотношение
между
физическим
износом
(ФИ)
и
восстановительной стоимостью (ВС) определяется соотношением между
эффективным возрастом (ЭВ) и типичным сроком экономической жизни
(ФЖ):
ФИ
ЭФ
=
ВС
ФЖ
Определим физический износ жилого здания, если известно, что
восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая
жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно (таблица
6):
Таблица 6 — Исходные данные конструктивных элементов.
Наименован Восстановительн Действительн
Общая
Износ Износ
ие элементов
ая стоимость
ый возраст, лет физическа , %
, тыс.
здания
элемента, тыс.
я жизнь,
руб.
руб.
лет
кровля
1 200
10 лет
15 лет
полы
400
5 лет
10 лет
окна
300
6 лет
15 лет
прочие
900
1 год
10 лет.
По исходным данным определим величину физического износа
(таблица 7).
Таблица 7 — Результаты оценки физического износа элементов.
Наименован Восстановительн Действительн
Общая
Износ Износ
ие элементов
ая стоимость
ый возраст, лет физическа , %
, тыс.
здания
элемента, тыс.
я жизнь,
руб.
руб.
лет
кровля
полы
окна
отделочные
покрытия
Итого:
1 200
400
300
900
10
5
6
1
2800
4 800
15
10
15
10
66,7
50,0
40,0
10,0
800
200
120
90
1210
74
Таким образом, физический износ здания составляет 1210 руб. или
43,2%.
Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом [35].
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости
объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными
объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с
ними. Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов
недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о
недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке
продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим.
Основой применения этого подхода считается то обстоятельство, что
цена объекта оценки напрямую связана с ценой реализации аналогичных
объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки.
В стоимость сопоставимой продажи вносятся поправки, отображающие
существенные отличия между ними [34].
При использовании сравнительного подхода оценщик предпринимает
следующие шаги:
1. Сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из
числа сделок купли-продажи и предложений на продажу;
2. Проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене
продажи
и
запрашиваемой
цене,
оплате
сделки,
физических
характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;
3. Анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по
времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и
условиям продажи;
4. Корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому
аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом
оценки;
75
5. Согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя
стоимости объекта оценки.
На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько
аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим
основным
экономическим,
характеристикам
с
материальным,
объектом
оценки.
техническим
Данные
и
об
другим
аналогах
проанализированы и сведены в расчѐтную таблицу, которая приведена в
отчѐте.
В оценочной практике принято выделять девять основных элементов
сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке [29]:
- права собственности на недвижимость,
- условия финансирования,
- условия продажи,
- состояние рынка,
- местоположение,
- физические характеристики,
- экономические характеристики,
- характер использования,
- компоненты, не связанные с недвижимостью.
Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта
сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются
базой для остальных корректировок.
Проведем оценку объекта сравнительным подходом (таблица 8).
Таблица 8 — Объекты-аналоги.
Объект-аналог
Цена продажи,
руб.
Размер объекта,
м2
Время продажи,
месяц/год
№1
1 800 000
№2
3 000 000
№3
3 700 000
№4
2 850 000
Ноябрь/2016
Ноябрь/2016
Ноябрь/2016
Ноябрь/2016
76
Условия
Безналичный Безналичный Безналичный Безналичный
финансирования
расчет,
расчет,
расчет,
расчет,
собственные собственные собственные
оплата с
средства
средства
средства
рассрочкой
Местоположени
ул.
ул.
ул.
ул. Щепкина
е
Дзержинског Октябрьская Октябрьская
о
Окружающая
Жилая,
Жилая,
Жилая,
Жилая,
застройка
общественно- общественно общественно общественно
деловая
-деловая
-деловая
-деловая
Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам
объектов-аналогов экспертным путѐм были присвоены весовые доли, в
зависимости от количества введенных корректировок, после чего я
определяю стоимость одного квадратного метра общей площади объекта
(таблица 9).
Таблица 9 — Корректировки объектов-аналогов.
Элементы сравнения
Цена продажи, руб.
Размер объекта, м2
Цена за м2, руб.
Корректировка на право
собственности, руб.
Корректировка на условия
финансирования, руб.
Скорректированная цена,
руб.
Корректировка на время
продажи, руб.
Скорректированная цена,
руб.
Корректировка на
местоположение, руб.
Скорректированная цена,
руб.
Корректировка на
окружающую застройку,
руб.
Скорректированная цена,
ОбъектОбъектОбъектОбъектаналог №1 аналог №2 аналог №3 аналог №4
1 800 000 3 000 000 3 700 000 2 850 000
37 500
35 294
40 218
40 417
-81 000
1 800 000
3 000 000
3 700 000
2 769 000
1 800 000
3 000 000
3 700 000
2 769 000
1 800 000
3 000 000
3 700 000
2 769 000
1 800 000
3 000 000
3 700 000
2 769 000
77
руб.
Скорректированная цена за
37 500
35 294
40 218
39 557
м2,
После сопоставления информации о приведенных аналогах необходимо
принять следующие поправки в их цены:
Местоположения, корректировка не проводилась, так как объект
оценки и аналоги имеют идентичное местоположение [33].
Право собственности: корректировка не применялась.
Условия финансирования: не применялась.
Тип цены: корректировка проведена с учетом того, что цена
предложения отличается от фактической цены сделки в среднем от 1%
до5%. В настоящей оценке проводилась корректировка в размере 1%.
Наличие
балкона
(лоджии): на
основании
анализа
рынка
недвижимости цены на квартиры с наличием балкона выше цен на
квартиры без балкона в среднем на 1% из расчета стоимости квартиры. В
данном отчете проводилась корректировка первого аналога в размере 1%.
Наличие телефона: корректировка проводится с учетом того, что
цены, с наличием телефона выше на 6300 руб. (цена установки городского
телефона). В данном отчете корректировка не применялась.
Этаж/этажность: корректировка цены проводится с учетом того, что
цена квартир на крайних верхних и нижних этажах ниже цены квартир на
средних этажах, в среднем, на 1-2% из расчета стоимости квартиры. В
данном отчете проводилась корректировка первого аналога в размере 1 %,
так как данная квартира расположена на первом этаже.
Материал стен: корректировка цены проводится с учетом того, что
цена квартир в домах с кирпичными стенами выше цены квартир с
панельными стенами в среднем на 0,5-5%. В данном отчете корректировка
не проводилась.
Расположение комнат: корректировка цены проводится с учетом того,
что цена квартир с изолированными комнатами выше, в среднем, на 1-2%
78
из расчета стоимости квартиры. В данном отчете корректировка не
проводилась.
Отделка помещений: обычная. Состояние хорошее. Проводилась
корректировка первых двух аналогов, состояние которых среднее на 50 тыс.
руб. на стоимость установленной новой сантехники, проведенный ремонт в
ванной комнате и кухне, постеленный новый линолеум.
Площадь кухни: корректировка не проводилась.
Полученным после внесения корректировок объектов-аналогов
экспертным путѐм были присвоены весовые доли, в зависимости от
количества введенных корректировок, после чего определяется стоимость
одного квадратного метра общей площади объекта оценки, сравниваемого с
аналогами.
Стоимость оцениваемого объекта, определенная сравнительным
подходом, составляет: 1 595 342 (Один миллион пятьсот девяносто пять
тысяч триста сорок два) рубля.
2.3. Достоинства и недостатки в работе ООО «АН «Доверие»
Чтобы увидеть и разобрать сильные и слабые стороны нашего
агентства, проведем его SWOT-анализ (таблица 10). Это позволит увидеть
настоящее течение дел, тогда как возможности и угрозы сосредотачиваются
на будущем. Что происходит и что может произойти.
Таблица 10 — SWOT-анализ ООО «Агентство Недвижимости
«Доверие»
S - сильные стороны
W - слабые стороны
1. Высокое качество услуг
2. Хорошо изучен рынок, потребности
покупателей
3. Имидж надежного партнера
4. Высокая квалификация персонала
1. Дефицит финансовых ресурсов
2. Слабая позиция в конкурентной
борьбе
3. Отсутствие четкой стратегии
4. Высокий уровень расходов
79
5. Гибкая политика цен
6. Высокая рентабельность
5.
Недостаточный
организации рекламы
О – рыночные возможности
уровень
Т – рыночные угрозы
1. Расширение доли рынка.
2.
Получение
дополнительных
финансовых ресурсов.
3.
Возможность
привлечения
высококвалифицированного
персонала.
4. Внедрение новых услуг
1. Появление новых конкурентов на
рынке.
2.
Усиление
конкурентного
давления.
3. Социально-политическая
нестабильность.
4. Высокие темпы инфляции.
5.
Девальвация
национальной
валюты.
По SWOT-анализу ООО «Агентство Недвижимости «Доверие» можно
сказать следующее:
Так как сильными сторонами агентства являются низкие цены,
квалифицированные работники и высокая рентабельность, а основной
слабой стороной – отсутствие четкой стратегии, то это может привести к
высокому качеству услуг, но в тоже время к новым конкурентам на рынке.
Чтобы помочь агентству выйти на новый уровень нужно расширить
рынок, внедрить новые услуги и улучшить рекламную позицию.
Метод анализа финансово- экономической деятельности представляет
системное, комплексное изучение, измерение и обобщение влияния
факторов
на
результаты
деятельности
агентства
путем
обработки
специальными приемами системы показателей плана, учета, отчетности и
других источников информации с целью повышения эффективности
работы.
Рассмотрев характеристику агентства, его финансовые показатели и
клиентуру, можно выделить или скажем отметить достоинства и
недостатки его работы.
К достоинствам можно отнести:
80
1. Индивидуальный подход к клиенту. При оказании услуг в
агентстве недвижимости «Доверие» сотрудники, консультанты, риелторы
внимательно слушают клиентов, отмечают те особенности и предпочтения
клиентов, чтобы качественно выполнить свою работу.
2. Качественное оказание риэлтерских услуг: оценка, покупка, обмен,
аренда жилья и др. Качественное оказание услуг так же зависит от подхода
к клиенту и работы квалифицированных сотрудников, что является третьим
преимуществом.
3. Работают квалифицированные сотрудники.
4. Оперативная работа по поиску жилья. Сотрудники агентства
выполняют работу по поиску жилья, сдачи его в аренду и др. быстро и
качественно, благодаря полной базе данных.
5. Полная база жилья для продажи либо аренды.
6. Большой спектр услуг таких как:
- покупка;
- продажа;
- обмен жилья;
- оформление договоров купли–продажи;
- оформление сделок с недвижимостью;
- регистрация и оценка имущества;
- продажа и покупка гаражей.
7. Юридическая чистота операций. Юристы в компании ООО
«Агентство Недвижимости «Доверие» работают с электронно-правовой
базой («Гарант», «Консультант +»), которая часто обновляется и позволяет
быстро и точно найти требуемые нормативно-правовые акты, образцы
документов, статьи в профильных журналах и иную информацию. Они
квалифицированные специалисты, которые выполнят свою работу без
подвохов, обманов и следуя закону.
81
8. Низкие цены, по сравнению с конкурентами. В агентстве действует
система скидок постоянным клиентам.
Каким бы хорошим не было наше агентство, все же в нѐм есть некие
недостатки. Рассмотрим их.
Недостатки агентства недвижимости «Доверие»:
1. Плохая рекламная политика. Хоть агентство и осуществляет свою
деятельность профессионально, ему не хватает рекламы, как для еще
большего привлечения клиентов, так и для сообщения конкурентам о своей
престижной кандидатуре на рынке недвижимости.
2. Жесткая зависимость от внешних условий. Большая конкурентная
борьба в сфере недвижимости может служить падением самого агентства в
условиях этой борьбы.
Поразмыслив, сделаем вывод, что основным главным недостатком
ООО «Агентства Недвижимости «Доверие» является плохая рекламная
политика. Так как, из-за неправильной рекламы или еѐ отсутствия может
сократится прилив новых клиентов, ведь они будут узнавать об агентстве
только через знакомых, что в процессе может уменьшить прибыль. Что
дальше приведет к ухудшению работы предприятия.
Таким образом, для улучшения деятельности агентству необходимо
превратить свои слабые стороны в сильные, увеличить объем продаж, что
позволит занять высокие позиции на рынке недвижимости.
82
3.
РЕКОМЕНДАЦИИ ПО УЛУЧШЕНИЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
ПРЕДПРИЯТИЯ ООО «АН «ДОВЕРИЕ»
3.1. Мониторинг ценообразования на объекты недвижимости
Весь рынок недвижимости можно условно разделить на рынок
земельных
участков,
рынок
жилых
помещений,
рынок
нежилых
помещений, а также рынок коммерческой недвижимости. Предмет торгов
на рынке недвижимости имеет одну специфическую особенность, которая
отличает
его
от
других
товаров.
Речь
идѐт
о
фиксированном
местоположении земельных участков и строений. В связи с этим, наиболее
активно сделки с недвижимостью проходят на локальных рынках [11].
Специфическим субъектом, присутствие которого характерно только
для рынка недвижимости является оценщик, который осуществляет, в
соответствии с существующими нормативами, ситуацией на самом рынке и
другими критериями оценку стоимости объектов недвижимости, а также
земельных участков.
В связи с особенностями объекта продаж на рынке недвижимости,
самому рынку присущи целый ряд отличительных черт и, в первую
очередь,
это
неповторимость
ценообразования.
Эксперты
рынка
акцентируют установленные категории недвижимости, в соответствии с ее
расценочными и высококачественными характеристиками. Однако все же,
такую систематизацию можно охарактеризовать относительной, так как
трудно отыскать несколько зданий, или земельных участков, в точности
похожих друг на друга по ряду базовых характеристик [22].
Ценообразование на рынке недвижимости нередко пребывает в
непосредственный связи с социально-экономическим состоянием региона.
Помимо этого, рынок выделяется множеством рисков для продавцов,
потребителей и арендаторов. В связи с этим, больше всего собственникам
недвижимости трудно реализовать либо сдать в аренду собственное
83
имущество (за исключением сегментов рынка, где спрос существенно
превосходит предложение), рынок недвижимости считается неликвидным.
Ценообразование - система определения стоимости на тот либо иной вид
товара, либо обслуживание. Правильная ценовая политика компании основной фактор успеха в любой области производства и торговли.
Цена любого объекта недвижимости, будь то квартира, офис или
коттедж, определяется влиянием целого набора внешних факторов.
Различные причины определяют то, что один объект дороже другого и
наоборот, а также то, что недвижимость в целом дорожает или дешевеет
[29].
Анализируя причины изменений цен на рынке, следует разделить все
внешние факторы на две основные категории: - локальные и глобальные. К
локальным факторам относятся хорошо нам известные причины различия
цен на разные объекты - это местоположение, тип здания, состояние
объекта, начинка, окружение. Учет влияния локальных факторов в теории и
практике оценки выражается в виде использования так называемых
корректировок, согласно которым, например, квартира на первом этаже в
среднем на 15% дешевле аналогичной на среднем, а квартира с балконом
примерно на 2% дороже такой же, но без балкона. Этот перечень можно
продолжать довольно долго [30].
Эффективное ценообразование влияет на:
- спрос потребителей;
- рентабельность предприятия;
- конкурентоспособность.
Влияние мониторинга цен на ценообразование:
- установление конкурентоспособной цены на товар без ущерба для
рентабельности предприятия;
- повышение или понижение стоимости товара в связи с общей
тенденцией цен на определенную группу товаров в том или ином регионе;
84
- правильная ценовая политика на основе мониторинга цен
конкурентов позволяет сэкономить на рекламе.
Последний пункт имеет простое объяснение - оптимальная цена сама
по себе является рекламой для товара.
Особенности
представляют
ценообразования
собой
на
продукцию
недвижимость,
строительного
которые
производства
предопределяются спецификой технологического процесса в отрасли,
экономическим и правовым регулированием данного рынка. К ним можно
отнести:
• многообразие строительной продукции (здания и сооружения
производственного назначения, объекты просвещения и здравоохранения,
жилье и т.д.);
• масштабность, то есть отдельные объектов стоят миллиарды рублей;
• территориальная закрепленность объектов – использование их по
месту изготовления;
• изготовление продукции по индивидуальному проекту «под заказ»;
•
зависимость
стоимости
строительства
от
природных
и
климатических условий;
•
большая
продолжительность
производственного
цикла
(от
нескольких месяцев до нескольких лет).
Так как постройка многих объектов продолжается длительное время,
поэтому помимо стоимости объектов недвижимости формируются также
цены на отдельные разновидности работ, этапные, конструктивные
компоненты и т.п. В связи с этим рынок продукции строительства
обслуживает большое число разных видов цен [24].
Виды цен на объекты недвижимости:
1. Сметная стоимость строительно-монтажных работ, которая состоит
из стоимости возведения зданий, сооружений и монтажа оборудования.
85
2. Сметная стоимость строительно-монтажных работ, которая
включает затраты на приобретение оборудования и прочие капитальные
затраты.
3.
Договорные
цены
на
продукцию
строительства,
которые
согласовываются между заказчиком и подрядчиком и стоят из сметной
стоимости строительно-монтажных работ и обязательных налогов, и
отчислений.
4.
Цены
подрядных
торгов
на
продукцию
строительства,
определяемые в ходе проводимых конкурсов (тендеров).
5. Биржевые и аукционные цены, которые формируются на биржах
недвижимости или в ходе проводимых аукционов по продаже объектов
строительства.
6. Цены на жилье с учетом его потребительских качеств, а также на
коттеджи, гаражи, дачи.
7. Арендная плата за сдаваемые в аренду жилые и нежилые здания с
учетом
остаточной
стоимости
здания,
комфортабельности,
его
местоположения, амортизации, платы за землю.
8. Удельные цены на потребительскую единицу или единицу
мощности, используемые в ориентировочных расчетах, анализе (стоимость
1 м2жилой или полезной площади, 1 км линии электропередачи, одного
места в кинотеатре и т.д.).
Рассмотрим представленные цены на объекты недвижимости, их
оценку и другие услуги в этой сфере (таблица 11).
Таблица 11 — Прайс-лист ООО "Доверие" на оказание услуг.
1
2
3
4
Помощь в оформлении ипотеки без подбора объекта
недвижимости*
Помощь в оформлении ипотеки с подбором объекта
недвижимости*
Поиск объекта недвижимости (предоставление адресов
без сопровождения) *
Поиск
объекта
недвижимости
от 10 000–
15 000 руб.
от 20 000 руб.
от 10 000 руб.
от 20 000 руб.
86
(с предоставлением адресов, выездом специалиста и
сопровождением сделки)
5 Оценка выбранного объекта недвижимости
от 22 000 руб.
6 Быстрая оценка объекта недвижимости
от 25 000 руб.
7 Оценка жилого объекта недвижимости
20 000 руб.
8 Оценка нежилого объекта недвижимости
23 000 руб.
9 Оценка исторического здания
от 25 000 руб.
10 Подбор объекта недвижимости (VIP) (по желанию клиента: выезд
специалиста, видеосъемка, показ, сопровождение, предоставление
транспорта):*
- при стоимости подбираемого объекта от 1 000 000 от 60 000 руб.
руб. до 2 500 000 руб.
- при стоимости подбираемого объекта от 2 500 000 от 80 000 руб.
руб. до 5 000 000 руб.
- при стоимости подбираемого объекта от 5 000 000 от 100 000 руб.
руб. и выше
11 Приватизация с продажей объекта недвижимости*
от 15 000 руб.
12 Приватизация без продажи объекта недвижимости *
от 20 000–
30 000 руб.
13 Юридическое сопровождение сделки квартиры*
от 20 000 руб.
14 Оформление наследства*
15 Продажа объектов недвижимости:
- при стоимости объекта до 700 000 руб.
16
17
18
19
от 10 00030 000 руб.
от 8-20% от
стоимости, но
не менее 40 000
руб.
- при стоимости объекта от 700 000 руб. до 4 000 000
от 5-7% от
руб.
стоимости, ноне
менее 50 000
руб.
-при стоимости объекта от 4 000 000 руб. до
от 3-5% от
10 000 000 руб.
стоимости, но
не менее 80 000
руб.
Подготовка пакета документов к сделке на квартиру*
от 10 000 руб.
Получения
распоряжения
Администрации
на
от 5 000 руб.
оформление договора купли-продажа*
Составление договора купли-продажи, дарения
2 000 руб.
Юридическое сопровождение сделки купли-продажи с от 20 000 руб.
правлением материнского, жилищного, военного,
инвалидного,
ветеранского
и
иных
видов
87
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
сертификатов.
Составление договоров купли продажи объекта
недвижимости
с
привлечением
материнского,
3 000 руб.
жилищного, военного, инвалидного, ветеранского и
иных видов сертификатов
Оформление права собственности на земельный от 25 000 руб.
участок*
Регистрации права собственности на частный дом*
от 20 000 руб.
Регистрация права собственности на новостройку*
от 20 000 руб.
Предварительная консультация перед заключением
500 руб.
Договора возмездного оказания услуг
Анализ правоустанавливающих документов на объект
1000 руб.
недвижимости
Осуществление фотосъемки объекта недвижимости
3 500 руб.
специалистом компании**
Осуществление, изготовление и монтаж видеороликов
15 000 руб.
объектов недвижимости специалистом компании **
Печать
и
размещение
объявлений от 5 000 руб. за
продаваемого объекта недвижимости **
1000 штук
Выезд специалиста компании, на показ продаваемого
2000 руб. за
объекта недвижимости
один показ
*Стоимость услуги не включает оплату изготовления документов.
** Исполнитель вправе по своему усмотрению проводит рекламную и
организационную деятельность в целях скорейшей реализации объекта
недвижимости.
Подводя итоги, хочется ещѐ один раз заметить, что объекты
недвижимости, акцентируются из числа других объектов предметного мира
своей многогранностью и сложностью. И по этой причине их изучение
потребует от исследователя значительного объема познаний в смежных с
недвижимостью отраслях.
Был
проведен
анализ
деятельности
ООО
«АН
«Доверие».
Целенаправленная ценовая политика предприятия ООО «АН «Доверие»
продумана, четко выверена и приносит фирме доход. Она заключается в
том, чтобы устанавливать такие цены и так изменять их в зависимости от
ситуации на рынке, чтобы овладеть определенной долей рынка, получить
намеченный объем прибыли и угодить клиентам. В связи с этим были
88
выявлены и предложены рекомендации для улучшения работы предприятия
ООО «Агентство Недвижимости «Доверие» в сфере недвижимости.
3.2. Предложения по улучшению работы ООО «Агентство
Недвижимости «Доверие» в сфере оценки недвижимости
Так как сильными сторонами агентства являются низкие цены,
квалифицированные работники и высокая рентабельность, а основной
слабой стороной – отсутствие четкой стратегии, то это может привести к
высокому качеству услуг, но в тоже время к новым конкурентам на рынке.
Для того, чтобы этого не случилось составим рекомендации по улучшению
работы предприятия ООО «Агентства Недвижимости «Доверие».
В сети Интернет фирма имела сайт, который давно не обновлялся,
потерял свою силу и вскоре был закрыт. Поэтому отсутствие, обновляемого
сайта, как рекламы, может привести к уменьшению прилива клиентов, что
приведет к уменьшению прибыли, ухудшению финансового положения и в
конечном счете к прекращению работы агентства.
Наши
предложения
для
совершенствования
ООО
«Агентства
Недвижимости «Доверие» следующие:
1. Для дальнейшего прибыльного осуществления своей деятельности
агентство должно иметь четкий план по маркетингу.
В
условиях
высокой
конкуренции
очень
важно
разработать
грамотную рекламную компанию. Под словом «грамотная» понимаются
способы продвижения услуг, которые будут максимально эффективными.
Ведь можно вложить как 1 000 000 руб., так и 100 000 руб., а получить один
и тот же эффект. Вот лишь несколько важных моментов:
- Регулярные публикации в тематических журналах о недвижимости,
работа с журналистами.
89
-
Создание
качественного
сайта,
с
хорошими
статьями
и
продвижением в поисковых системах. Бюджет на данные цели – не менее
150 тыс. рублей.
Появление
сайта
агентства,
его
верное
использование,
усовершенствование, привлечет новых клиентов, что даст возможность
увеличить прибыль. Стоимость сайта, созданного работниками компании,
формируется как совокупность фактических затрат на его разработку. К
ним, относятся:
– расходы на оплату труда работников, непосредственно занятых
созданием сайта;
–
регистрационные
сборы
и
другие
платежи,
связанные
с
оформлением и регистрацией исключительных прав;
– расходы на услуги сторонних организаций;
– материальные расходы;
– другие аналогичные затраты.
Если организация решила разместить сайт на собственном сервере,
его следует учитывать, как самостоятельный объект основных средств (п. 1
ст. 256 НК РФ). Ведь срок службы сервера свыше 12 месяцев, а его
первоначальная стоимость более 20 000 руб. После ввода сервера в
эксплуатацию его стоимость погашается путем начисления амортизации.
- Участие в семинарах и конференциях, проведение мастер-классов.
- Выстраивание партнерских отношений с банками (для ипотеки) и
государственными структурами (для ускорения процедур получения
бумаг).
- Лояльное отношение к клиентам, готовность идти на встречу в
вопросах оплаты и графиков встреч.
- Наличие скидок, проведение акций и бонусных программ.
План по маркетингу должен четко отражать, по какой причине
предполагается рост объема оказываемых услуг в области недвижимости,
90
почему оправданы инвестиции в рекламу, другими словами, как план по
маркетингу отразится на получении большей прибыли. Иными словами,
план предполагает создание коммуникационных стратегий компаний и
стратегий продвижения, содержащих общий комплекс мероприятий по
маркетингу, рекламе и PR.
Возможные цели данных программ:
- увеличение прибыли;
- приращение клиентской базы;
- поддержка развития нового направления;
- отстройка от конкурентов;
- корректировка имиджа компании
Ситуация на рынке риэлтерских услуг складывается, таким образом,
что
поставленная
цель
«повышение
эффективности
деятельности
агентства» может быть достигнута путем грамотно разработанной
рекламной стратегии.
2. Регистрация агентства во всевозможных базах недвижимости.
Сюда
входит
размещение
каждого
варианта
агентства
на
максимальное количество досок объявлений, наиболее эффективные их
них:
- Авито;
- МирКвартир;
- Циан
- и др.
3. Так же, для улучшения деятельности, можно порекомендовать
применять ещѐ один подход к оценке недвижимости – доходный. Три
подхода вместе позволят еще более точно оценивать недвижимость, что
сможет помочь показать компетентность сотрудников агентства в сфере
оценочной деятельности.
91
Проведя анализ агентства, выявив его достоинства и недостатки и
предложив новые идеи для улучшения работы можно сделать вывод, что в
скором времени, возможно уже через пару лет, ООО «Агентство
Недвижимости «Доверие» улучшит свою работу, нейтрализует недостатки
и увеличит достоинства за счѐт предложенного нами маркетинга, рекламы
и новых путей совершенствования в работе.
92
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость
объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в
зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.
Целью нашей работы являлось изучение теории и практики оценки
недвижимости в современных условиях и расчет рыночной стоимости
объектов недвижимости в агентстве недвижимости «Доверие».
Для достижения поставленной цели в данной работе были
поставлены следующие задачи:
- изучение теоретических аспектов понятия «недвижимость» и
«оценка»;
- изучение принципов и методов оценки недвижимости;
- анализ деятельности ООО «Агентство Недвижимости «Доверие»,
процедуру и систему оценки недвижимости.
В связи с целью выпускной квалификационной работы, в первой
теоретической главе:
1. Были представлены и проанализированы теоретические понятия
«оценки недвижимости», «недвижимости» и «рыночной стоимости».
Определение рыночной стоимости было выявлено и представлено в
соответствии с Федеральным стандартом оценки №2 (ФСО №2).
2. Также были обозначены субъекты оценки недвижимости;
3. Этапы оценки недвижимости были выявлены и проанализированы;
4.
Выявлены
и
рассчитаны
основные
подходы
к
оценке
недвижимости.
И сделан вывод, что отсутствие отлаженной и урегулированной
системы оценки приводит к возникновению многочисленных споров и
вопросов между участниками рыночных отношений.
Во второй главе выпускной квалификационной работы был:
93
1. Произведен анализ хозяйственной и финансово-экономической
деятельности предприятия ООО «Агентство Недвижимости «Доверие»;
2. Выявлены и рассмотрены достоинства и недостатки в работе
агентства.
Мы пришли к выводу, что для улучшения деятельности агентству
необходимо превратить свои слабые стороны в сильные, увеличить объем
продаж, что позволит занять высокие позиции на рынке недвижимости.
В третьей главе дипломной работы:
1. Более подробно рассмотрены услуги агентства;
2. Изучено его ценообразование;
3. И, на основе анализа, были выявлены достоинства и недостатки, в
результате
которых
предложены
рекомендации
по
улучшению
деятельности агентства недвижимости «Доверие» в области оценки
недвижимости:
- Улучшить план по маркетингу (создать качественный сайт, с
хорошими статьями и продвижением в поисковых системах. Бюджет на
данные цели – не менее 50 тыс. рублей; участвовать в семинарах и
конференциях, проведение мастер-классов; выстраивать партнерские
отношения с банками (для ипотеки) и государственными структурами и др.)
- Регистрировать агентство во всевозможных базах недвижимости.
Сюда входит размещение каждого варианта агентства на максимум
досок объявлений, наиболее эффективные их них:
- Авито;
-МирКвартир;
-Циан
-и др.
- Так же, для улучшения работы, можно предложить использовать
После чего был сделан вывод, что в скором времени, возможно уже
через пару лет, ООО «Агентство Недвижимости «Доверие» улучшит свою
94
работу, нейтрализует недостатки и увеличит достоинства за счѐт
предложенного
мной
маркетинга,
рекламы
и
новых
путей
совершенствования в работе.
Таким образом, цель выпускной квалификационной работы изучение теории и практики оценки недвижимости в современных
условиях и расчет рыночной стоимости объектов недвижимости в агентстве
недвижимости «Доверие» - достигнута. Все задачи решены.
95
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1.
Конституция Российской Федерации: офиц. текст. - М.:
Маркетинг, 2001. - 39 с.
2.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости» [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=291946&
fld=134&dst=100008,0&rnd=0.7324128407454369#09515026865345326 - Дата
доступа: 12.04.2018г.
3.
Федеральный закон от 06.08.98 № 135-ФЗ. «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/ – Дата
доступа: 10.04.2018г.
4.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» № 135 от 29 июля 1998 г. (с изменениями и дополнениями)
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=221376&
fld=134&dst=1000000001,0&rnd=0.3967028316687611#04258609905454265–
Дата доступа: 20.05.2018г.
5.
Федеральный стандарт «Оценка недвижимости», утвержденный
приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014г.[Электронный
ресурс]. – Режим доступа: http://legalacts.ru/doc/prikaz-minekonomrazvitijarossii-ot-25092014-n-611/– Дата доступа: 13.04.2018г.
6.
Асаул,
А.
Н.
Оценка
собственности.
Оценка
объектов
недвижимости: учебник. [Электронный ресурс] / А. Н. Асаул. — Электрон.
текстовые данные. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2012 г. – 472 с. – Режим доступа:
http://elib.oreluniver.ru/uchebniki-i-uch-posobiya/asaul-a-n-ocenkasobstvennosti-ocen.html– Дата доступа: 14.03.2018г.
7.
Асаул,
А.Н.
Экономика
недвижимости.
[Электронный
ресурс]/А.Н. Асаул – СПб.: Питер, 2013. // АСАУЛ (официальный сайт). –
96
Режим
доступа:
http://asaul.com/upload/iblock/19b/19be5fdcd6f6edf7d830996572465d7a.pdf
-
Дата доступа: 20.05.2018 г.
8.
Бухгалтерский учет и налогообложение: учеб. пособие для
высшего проф. образования / Людмила Владимировна Попова; Ирина
Алексеевна Маслова; Борис Григорьевич Маслов; Елена Леонидовна
Малкина. - Орел: Изд-во ФГОУ ВПО "Госуниверситет - УНПК", 2011. - 355
с.
9.
Бухгалтерский
учет
и
налогообложение:
учеб.
пособие
[Электронный ресурс] / Л.В. Попова; И.А. Маслова; Б.Г. Маслов; Е.Л.
Малкина. - Орел: Изд-во ФГОУ ВПО "Госуниверситет - УНПК", 2011. - 355
с.
Режим
-
доступа:
http://elib.oreluniver.ru/uchebniki-i-uch-
posobiya/bukhgalterskij-uchet-i-nalogooblozhenie-3.html
-
Дата
доступа:
30.04.2018 г.
10. Валеева, Е.О. Этика и культура управления в социальнокультурном сервисе и туризме [Электронный ресурс] / Е.О. Валеева. —
Электрон. текстовые данные. — Саратов: Ай Пи Эр Медиа, 2015. — 142 c.
— Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/31938.html- Дата доступа:
10.05.2018г.
11. Васильева,
Е.А.
Система
маркетинговых
исследований
и
информации в сервисе [Электронный ресурс]: учебное пособие / Е.А.
Васильева, Я.О. Гришанова. — Электрон. текстовые данные. — Саратов:
Ай
Пи
Эр
Медиа,
2018.
—
70
c.
—
Режим
доступа:
http://www.iprbookshop.ru/71588.html - Дата доступа: 04.04.2018г.
12. Варламов, А. А. Оценка объектов недвижимости. [Электронный
ресурс] / А. А. Варламов. - М.: Форум, 2016. - 289 с. – Режим доступа:
http://padaread.com/?book=64948 - Дата доступа: 12.04.2018 г.
97
13. Волочков, Н.Г. Справочник по недвижимости. [Электронный
ресурс] / Н.Г. Волочков - М.: ИНФРА-М., 2010. - 112 с. – Режим доступа:
http://lawlibrary.ru/izdanie4504.html - Дата доступа: 06.05.2018 г.
14. Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости. [Электронный
ресурс] / В. А. Горемыкин. —Электрон. текстовые данные. - М.: Маркетинг,
2012. — 387с. - Режим доступа: http://www.studmed.ru/goremykin-vaekonomika-nedvizhimosti_4f418f1.html– Дата доступа: 20.04.2018 г.
15. Евсеев, А. С. Теория и практика оценочной деятельности: учеб.
пособие [для вузов]. [Электронный ресурс] / А. С. Евсеев. — Электрон.
текстовые данные. – Орел.: Изд-во ОрелГТУ, 2014. - 69 с. – Режим доступа:
http://elib.oreluniver.ru/uchebniki-i-uch-posobiya/teoriya-i-praktika-ocenochnojdeyatel-no.html - Дата доступа: 03.04.2018 г.
16. Евсеев, А. С. Теория и практика оценочной деятельности: учеб.
пособие [для вузов] [Электронный ресурс] / А. С. Евсеев. - Орел: Изд-во
ОрелГТУ, 2014. - 69 с. – Режим доступа: http://elib.oreluniver.ru/uchebniki-iuch-posobiya/teoriya-i-praktika-ocenochnoj-deyatel-no.html - Дата доступа:
27.05.2018 г.
17. Жданова, Т.С. Технологии продаж [Электронный ресурс]:
учебное пособие для бакалавров / Т.С. Жданова. — Электрон. текстовые
данные. — М.: Дашков и К, Ай Пи Эр Медиа, 2016. — 184 c.
—
Режим
доступа: http://www.iprbookshop.ru/57125.html – Дата доступа: 29.04.2018 г.
18. Зубрицкая, В.И. Рынок земли и недвижимости. Кадастр и оценка
земельной
собственности.
Формирование
эффективного
механизма
управления урбанизированными землями: учеб. Пособие [Электронный
ресурс] / Валентина Ивановна Зубрицкая; Оксана Вячеславовна Леонова. Орел: Изд-во ФГБОУ ВПО "Госуниверситет - УНПК", 2012. - 127 с.- Режим
доступа:
http://elib.oreluniver.ru/uchebniki-i-uch-posobiya/rynok-zemli-i-
nedvizhimosti-kadastr-i-o.html - Дата доступа: 13.04.2018 г.
98
19. Зубрицкая, В. И. Рынок земли и недвижимости. Кадастр и оценка
земельной
собственности.
Формирование
эффективного
механизма
управления урбанизированными землями: учеб. пособие / Валентина
Ивановна Зубрицкая; Оксана Вячеславовна Леонова. - Орел: Изд-во
ФГБОУ ВПО "Госуниверситет - УНПК", 2012. - 127 с.
20. Ильин, Б. В. Защита прав владельцев недвижимости при
реконструкции.
[Электронный
ЮСТИЦИНФОРМ,
2008.
ресурс]
–
350
/
Б.
В.
с.
Ильин.
Режим
-
–
М.:
доступа:
http://modernlib.ru/books/boris_vladislavovich_ilin/zaschita_prav_vladelcev_ne
dvizhimosti_pri_rekonstrukcii/read/- Дата доступа: 15.06.2018 г.
21. Касьяненко,
Т.Г.
Оценка
недвижимости:
учеб.
пособ.
[Электронный ресурс] /Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов. М.:
КНОРУС,
2010.
–
752
с.–
Режим
http://avidreaders.ru/book/ocenka-nedvizhimosti.html
доступа:
Дата
-
доступа:
25.04.2018 г.
22. Оценка недвижимости, машин и оборудования: учеб. пособие /
Юрий
Алексеевич
Кайтуров;
Константин
Николаевич
Любомиров;
Вячеслав Иванович Романчин; Александр Сергеевич Тарапанов; Геннадий
Андреевич Харламов. - Орел: Изд-во ОрелГТУ, 2010. - 246 с.
23. Кобелева, С. А. Экспертиза и управление недвижимостью
[Электронный ресурс]. - Орел.: Изд-во ОрелГТУ , 2011. - 80 с. – Режим
доступа:http://elib.oreluniver.ru/tekst-lekcij/upravlenie-prodazhami-i-torgovyjmarketi.html. – Дата доступа: 03.04.2018 г.
24. Экономика
недвижимости:
оценка
жилой
недвижимости:
учебное пособие. / Киселев Б. Г., Завяльский П. А. [Электронный ресурс]. М.:
Изд.
дом
МИСиС,
2010.
–
56
с.
–
Режим
доступа:
https://aldebaran.ru/author/kiselev_boris_1/kniga_yekonomika_nedvijimosti_oce
nka_jiloyi_nedvijimosti/ - Дата доступа: 10.06.2018 г.
99
25. Лосева, И. В. Оценка недвижимости в Орле [Электронный
ресурс] / И.В. Лосева // РегионГеоПроект (Официальный сайт). - Режим
доступа:
http://rgp-orel.ru/catalog/ocenka-nedvizhimosti
-
Дата
доступа:
01.04.2018 г.
26. Марчук,
А.А.
Использование
экспертного
метода
при
определении размера скидки на торг [Электронный ресурс] / А.А. Марчук //
Вопросы оценки. - 2007. - № 1. – С. 5-. – Режим доступа:
http://www.rusvs.ru/articles/302.shtml - Дата доступа: 12.04.2018 г.
27. Марченко, А. В. Экономика и управление недвижимостью:
учебное пособие. [Электронный ресурс] /А. В. Марченко. - Ростов-наДону.:
Феникс.,
2010.
–
124
с.
–
Режим
доступа:
https://books.academic.ru/book.nsf/60811307/ - Дата доступа: 02.06.2018 г.
28. Мирзоян, Н.В. Управление стоимостью недвижимости Мирзоян,
Н.В. Управление стоимостью недвижимости. [Электронный ресурс] /Н.В.
Мирзоян. – М.: Издательский дом Университета «Синергия», 2011. – 289 с.
–
Режим
доступа:
http://avidreaders.ru/book/upravlenie-stoimostyu-
nedvizhimosti.html - Дата доступа: 12.05.2018 г.
29. Никулина, О. М. Оценка объектов недвижимости. Определение
физического износа здания в период его эксплуатации. [Электронный
ресурс] / О. М. Никулина; Н. О. Прасолов; ОрелГТУ, Каф. "СКиМ». - Орел:
Изд-во
ОрелГТУ,
2009.
-
485
с–
Режим
доступа:
http://elib.oreluniver.ru/metodicheskie-ukazaniya/ocenka-ob-ektovnedvizhimosti-opredelen.html – Дата доступа: 17.05.2018г.
30. Никулина, О. М. Оценка объектов недвижимости. Определение
физического износа здания в период его эксплуатации: метод. указания по
выполнению курсовой работы / О. М. Никулина; Н. О. Прасолов; ОрелГТУ,
Каф. "СКиМ". - Орел: Изд-во ОрелГТУ, 2009 г.
31. Савенкова, Е.А. Гражданско-правовые способы защиты права
собственности и иных вещных прав. [Электронный ресурс] / Е.А.
100
Савенкова; рук. А.И. Дихтяр. - Орел: [б.и.], 2017. - 76 с.– Режим доступа:
http://elib.oreluniver.ru/400401-yurisprudenciya-magistratura/savenkovaekaterina-aleksandrovna-grazhdansko-prav.html - Дата доступа: 02.04.2018г.
32. Серпуховитина,
И.
В.
Оценка
стоимости
корпоративных
облигаций доходным, сравнительным и затратным подходами: автореф.
канд. эконом. наук: 08.00.10 / Ирина Вячеславовна Серпуховитина. - Орел:
[б.и.], 2008. - 23 с.
33. Иванова, Н. А. Оценка стоимости объекта жилой недвижимости
(квартиры в многоквартирном доме): выпускная квалификационная работа
магистра (ВКР) по направлению подготовки 38.04.01 – Экономика
(Экономика недвижимости) / Н.А. Иванова: рук. Т.И. Ставцева. – Орѐл: [б.
и.], 2016. – 80 с.
34. Шмырев, М. В. Всѐ о недвижимости. Подводные камни сделок с
жильем. [Электронный ресурс] / М. В. Шмырев. — Электрон. текстовые
данные. - Санкт-Петербург, 2012. – 27 с.
—
Режим
доступа:
https://www.litmir.me/br/?b=234929 – Дата доступа: 07.05.2018 г.
35. Щербакова, Н. О. Оценка недвижимости: теория и практика:
учеб. пособие. – М.: 2-изд-во ОМЕГА-Л, 2012. - 269 с.
101
ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение 1 — Карточка агентства недвижимости «Доверие»
102
Приложение 2 — Основные показатели финансово-экономической
деятельности ООО «Агентство Недвижимости «Доверие» за 2016–2017 г
Показатель
1
Выручка, тыс. руб.
Себестоимость, тыс. руб.
Валовая прибыль
(убыток), тыс. руб.
Уровень к выручке, %
Прибыль (убыток) от
продаж, тыс. руб.
Уровень к выручке, %
Прочие расходы, тыс.руб.
Прибыль (убыток) до
налогообложения, тыс.
руб.
Рентабельность, %
Текущий налог на
прибыль, тыс.руб.
Чистая прибыль (убыток),
тыс. руб.
Уровень к выручке, %
Среднегодовая стоимость
имущества, тыс. руб.
Среднесписочная
численность персонала
Фонд оплаты труда, тыс.
руб.
Производительность
труда, тыс. руб.
2016
2017
2
505,0
3
501,0
7214,8
6309,1
405,9
279,3
-37,9
Отклонения (+,-),
тыс.руб.
В факт
В соп
ценах
ценах
5
6
Темп роста, %
В факт
ценах
7
В соп
ценах
8
21,0
67,0
14,6
56,3
120,4
147,2
114,2
139,6
-68,5
-46,0
-30,7
-41,6
-27,2
217,9
181,0
206,8
171,8
-39,0
-37,9
17,0
-85,0
-68,5
11,0
-46,0
-30,7
-6,0
-41,6
-27,2
-6,6
217,9
181,0
64,7
206,8
171,8
61,4
405,9
279,3
-46,8
-29,5
204,0
169,5
193,5
160,8
4,23
5,32
-52,0
-33,7
1,0
7,0
6,0
5,6
700,0
664,1
-51,0
-49,5
-109,0
-87,9
-58,0
-38,4
-52,4
-33,9
213,7
177,5
202,8
168,4
23
22
-1,0
-2,1
95,7
90,8
14
11
0,0
-0,3
100,0
94,9
4885,9
3920,7
200,0
97,5
111,1
105,4
544,3
598,9
3,5
2,4
120,4
114,2
103
104
105
106
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа