close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Лапшин Иван Владимирович. Правовое регулирование купли-продажи недвижимого имущества.

код для вставки
2
3
4
АННОТАЦИЯ
Выпускная
квалификационная
работа
на
тему
«Правовое
регулирование купли-продажи недвижимого имущества»
Год защиты: 2018
Направление подготовки: 40.03.01 Юриспруденция
Студент: И.В. Лапшин
Научный руководитель:
доцент кафедры гражданского права А.И.
Дихтяр, к.ю.н.,доцент.
Объем ВКР: 70
Количество использованных источников: 87 источников, в том числе,
19 судебных актов.
Ключевые слова: купля-продажа, приватизация, гражданский оборот
объектов
недвижимости,
земельный
участок,
здание,
сооружение,
предприятие.
Краткая характеристика ВКР: В работе представлены результаты
анализа практики оборота недвижимого имущества в условиях новелл,
внесенных в гражданское и земельное законодательство за период с 2013г.
Договор купли-продажи – один из важнейших гражданско-правовых
договоров
как
в
деятельности
юридических
лиц
и
граждан-
предпринимателей, так и в жизни каждого гражданина (физического лица).
Именно в форме купли-продажи преимущественно осуществляется оборот
недвижимости.
Сфера действия этого договора в условиях рыночной экономики
значительно расширилась, о чем свидетельствует множество разновидностей
этого договора, регламентируемых ГК РФ, и судебная практика.
По
результатам
проведенного
исследования
теоретического и практического характера.
сделаны
выводы
5
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..5
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ УЧАСТИЯ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В ОТНОШЕНИЯХ КУПЛИПРОДАЖИ………………………………………………………………………10
1.1.Понятие и виды недвижимого имущества………………………………...10
1.2.Проблемы правового регулирования оборота недвижимого
имущества……...………………………………………………………………..14
1.3.Общие положения о порядке заключения, изменения и прекращения
договора купли-продажи недвижимого имущества………………………….23
ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛОК КУПЛИ-ПРОДАЖИ С
ОТДЕЛЬНЫМИ ВИДАМИ НЕДВИЖИМОГО
ИМУЩЕСТВА………………..............................................................................28
2.1.Правове регулирование сделок, связанных с куплей-продажей и
выкупом земельных участков………………………………………………….28
2.2.Особенности правового регулирования сделок купли-продажи зданий,
сооружений и предприятий как имущественных комплексов………………..50
2.3.Спорные ситуации, возникающие в правоприменительной практике
при совершении сделок купли-продажи отдельных объектов
недвижимости……………………………………………………………………56
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….65
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ………………….………...67
6
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы. Россия в настоящее время переживает новый
этап реформ гражданского и земельного законодательства. Какой бы ни
казалась эта фраза парадоксальной, но действительность такова, что шаги,
предпринимаемые Федеральным Собранием РФ, Президентом РФ и
Правительством РФ, направлены на серьезные изменения не только в сфере
законодательства, но и правоприменительной практике.
Не остаются в стороне и отношения, касающиеся оборота объектов
недвижимости. Государство становится более решительным, обеспечивая
свои интересы и приоритеты. Споры по сделкам с недвижимыми объектами,
заключенными в начале 90-х годов, нередко
встречаются в работе
практикующих юристов. Более того, сделки, заключенные позже, уже в 20002017 годах, также становятся объектом пристального внимания прокуратуры
и антимонопольных органов. Это объективный процесс, поскольку никакая
реформа невозможна без соблюдения принятых в ее поддержку законов.
Практика показывает, что сомнительность сделки может быть доказана
в любой момент, и интерес к подобным сделкам в последнее время
возрастает. Инвесторы уже понимают, что от того, насколько грамотно и
профессионально
юристы
сделают
инвестиционного
проекта,
зависит
свою
работу
дальнейшая
при
судьба
реализации
создаваемого
недвижимого объекта. Большинство правовых вопросов при реализации
первых этапов инвестиционного проекта связано именно с земельными правоотношениями. От грамотной реализации законодательных возможностей
приобретения прав на земельный участок зависит успешная реализация
инвестиционного проекта.
С учетом внесения в гражданское и земельное законодательство в
период с 2012 года существенных изменений, существует потребность
проведения
исследования
в
целях
определения
влияния
новелл
законодательства на поддержание стабильности гражданского оборота
недвижимого имущества.
7
Цель исследования - анализ правовых норм, регулирующих сделки с
недвижимым имуществом и выявление проблем в правоприменительной
практике.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие
задачи:
рассмотреть особенности недвижимого имущества как объектов
правового
регулирования
и
совершения
сделок
купли-продажи;
определение правовой природы сделок купли-продажи с недвижимым
имуществом; анализ правового регулирования
гражданского
оборота
недвижимости и возникающих в этой области проблем; определение общих
требований,
предъявляемых
к
сделкам
купли-продажи
недвижимого
имущества; рассмотрение особенностей совершения сделок купли-продажи
отдельных видов недвижимого имущества (земельных участков, зданий,
сооружений, предприятий и др.); обоснование выводов и предложений по
результатам исследования.
Разработанность
темы.
Сделки
купли-продажи
имущества исследовались в работах таких ученых, как
А.И.Дихтяр, К.И. Скловского, О.И. Крассова,
недвижимого
В.В.Витрянского,
М.В. Власовой, В.А.
Алексеева, Л.А. Грось, Иконицкой, Н.Н. Мельникова, Сыродоева и др., но
эти исследования базируются преимущественно на законодательстве,
принятом до 2013 года. Более того, отсутствуют монографические
исследования,
посвященные
регулированию
гражданского
оборота
недвижимого имущества. Анализируемая в настоящей работе проблема
недостаточно разработана в науке гражданского и земельного права.
Объект исследования - общественные отношения, возникающие при
совершении сделок, связанных с куплей-продажей недвижимого имущества.
Предмет исследования – система правовых норм, определяющих
оборот недвижимого имущества, особенности совершения сделок куплипродажи отдельных видов недвижимого имущества, а также судебная и
договорная практика, научные публикации по теме исследования.
8
Методологической основой исследования являлись такие общие
методы исследования, как анализ, синтез, обобщение, метод комплексного
подхода и частные: формально-юридический, сравнительный методы
исследования.
Нормативная база исследования: Конституция РФ, Гражданский
кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, ГПК РФ, АПК РФ,
ФЗ
«Об
ипотеке
(залоге
недвижимости),
ФЗ
«О
приватизации
государственного и муниципального имущества», ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости» и др.
Эмпирическая
база
исследования:
Постановление
Пленума
Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25; Постановление Пленума
Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010;
Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. № 11; Информационное
письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005г. № 90 «Обзор практики
рассмотрения арбитражных споров, связанных с договором об ипотеке» и
решения судов общей юрисдикции и арбитражных судов по конкретным
делам.
Положения, выносимые на защиту:
1. По дискуссионному вопросу о понятии «гражданский оборот
объектов
недвижимости»,
предлагаем
следующее
определение:
«Гражданский оборот объектов недвижимости - переход недвижимых
объектов от одного лица к другому посредством заключения договоров и
совершения иных действий в соответствии с
гражданским и земельным
законодательством».
2. Пункт 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ целесообразно дополнить
абзацем следующего содержания: «При отчуждении права собственности на
здание, сооружение, принадлежащее нескольким лицам, доля в праве
собственности на земельный участок может определяться не только в
размере, пропорциональном доле в праве собственности на здание, но и в
9
ином размере, согласно сложившемуся порядку использования земельного
участка».
3. В связи с отсутствием четкого определения механизма единства
судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов,
целесообразно в п.3 ст. 35 ЗК РФ, помимо преимущественного права
собственника здания, сооружения на приобретение в собственность либо
аренду земельного участка, закрепить, также преимущественное право
собственника земельного участка на приобретение отчуждаемого по
возмездной сделке здания (сооружения), расположенного на
таком
земельном участке.
4.Действующее законодательство допускает
продажи фирмы. Первый -
два законных способа
продажа предприятия как имущественного
комплекса в целом, второй - реализация 100 процентов долей (акций) в
уставном капитале хозяйственного общества. Полагаем, если единственный
учредитель или все учредители (участники)
намерены закрыть бизнес,
проще использовать второй способ, который является менее затратным и
простым.
5.Анализ действующего земельного и гражданского законодательства РФ
свидетельствует о необходимости установления общих
требований к
сделкам с земельными участками. Данная цель может быть достигнута путём
включения в Земельный кодекс РФ специальной статьи – «Общие
требования, предъявляемые к сделкам с земельными участками». В рамках
этой же статьи имеет смысл установить перечень допускаемых сделок с
земельными участками, а также пределы возможного государственного
вмешательства в эту область общественных отношений.
Структура работы. Выпускная квалификационная работа состоит из
введения, двух глав (шести параграфов), заключения, списка использованных
источников, который включает 87 источников, в том числе, 19 судебных
актов. Объем работы – 70
10
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ УЧАСТИЯ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩШЕСТВА В ОТНОШЕНИЯХ КУПЛИПРОДАЖИ
1.1.Понятие и виды недвижимого имущества
Вопрос определения недвижимого имущества и применения к объектам
недвижимости соответствующего правового режима остается в юридической
литературе дискуссионным.
Гражданское законодательство определяет недвижимое имущество как
то, что прочно связано с землей, а именно объекты, перемещение которых
без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК).
Согласно ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество,
недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно
связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства.
К
недвижимости
относятся
также
подлежащие
государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом
к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Российский законодатель к недвижимым вещам относит также жилые и
нежилые
помещения,
а
также
предназначенные
для
размещения
транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если
границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в
установленном законодательством о государственном кадастровом учете
порядке.
Федеральным законом от 02.07.2013г. в перечень недвижимости
включен единый недвижимый комплекс. Согласно ст. 133. 1 ГК РФ
«…недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может
являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных
единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно
связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов
11
(железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо
расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном
реестре
прав
на
недвижимое
имущество
зарегистрировано
право
собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну
недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются
правила о неделимых вещах» [1.2].
Кроме того, статья 132 ГК к объектам недвижимости относит
предприятие
как
имущественный
комплекс,
используемый
для
осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом
или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других
сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных
прав.
Безусловно,
что
в
целях
более
четкого
определения
объекта
недвижимости необходимо раскрыть его основные характерные признаки.
Во-первых, необходимо проводить отличие недвижимого имущества от
движимого. Поскольку
гражданское законодательство не содержит всех
отличительных признаков недвижимости, отличающих ее от движимого
имущества, то для их определения, помимо положений законодательства,
необходимо
учитывать правовые позиции, обоснованные по данному
вопросу судебной практикой.
Из смысла п. 1 ст. 130 ГК РФ и п. 7 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218-ФЗ)
следует, что «…объект недвижимости должен отвечать следующим
критериям: прочность (неразрывность) его связи с землей; невозможность
его перемещения; несоразмерность ущерба его назначению, перемещение
которых
без
несоразмерного
ущерба
их
назначению
невозможно).
Отсутствие какого-либо из указанных критериев исключает возможность
признания объекта недвижимой вещью» [1.9]. Кроме того, конструкцию
объекта и наличие подведенных к нему коммуникаций суды также относят к
основным критериям, позволяющим определить, является ли имущество
12
объектом недвижимости. Одними из основных параметров конструкции суды
называют фундамент и стены. Однако, наличие одного только фундамента
недостаточно для признания строения объектом капитального строительства,
поскольку, «… как указал ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении
от 18.03.2008 N Ф08-1203/08 по делу N А32-12463/2006-9/324, возведение
монолитного фундамента не может рассматриваться как доказательство
строительства капитального сооружения, поскольку такой фундамент может
быть использован и при возведении временных сооружений» [1.26].
ФАС Уральского округа в Постановлении от 15.01.2008 N Ф09-4441/07С6 по делу N А60-865/2007 определил, что «…техническими критериями
отнесения имущества к недвижимому являются монтаж имущества на
специально возведенном для него фундаменте, подведение к нему
стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным,
характер работ по привязке фундамента к местности» [1.28]. Аналогичная
позиция отражена в нескольких судебных актах арбитражных судов по
конкретным делам [1.30].
Для отнесения объекта к недвижимости важно уточнение его
предназначенности в качестве недвижимого объекта. Такой вывод можно
сделать, анализируя содержание п.1 ст.130 ГК РФ. Полагаем, необходимо
подтверждение того, что данный объект был создан как недвижимость в
установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением
необходимой
разрешительной
документации
и
с
соблюдением
градостроительных норм и правил.
Данная позиция нашла подтверждение в судебной практике. Так,
Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики N 1,утв. Президиумом
Верховного Суда РФ 13.04.2016, указал: «… из содержания п. 1 ст. 130 ГК
РФ и п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что при разрешении
вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления
13
государственной
регистрации
права
собственности
на
нее
следует
устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу
природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам»
[1.24].
Некоторые суды относят к отличительным особенностям недвижимости
также факт государственной регистрации права на имущество. В частности,
«…такой
позиции
придерживаются
ФАС
Московского
округа
в
Постановлении от 30.06.2011 N КГ-А40/6419-11-П по делу N А40-42237/1041-345, ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 31.10.2007 N
Ф08-7197/07 по делу N А32-28715/2006-31/620» [1.33].
Однако имеется и противоположная позиция, согласно которой только
лишь факт государственной регистрации права на имущество не является
основанием для признания его недвижимым. Так, ВАС РФ в Определении от
25.08.2011 N ВАС-6087/11 по делу N А11-14125/2009 указал, что «… факт
регистрации права собственности на спорный объект не определяет статус
объекта как недвижимого имущества, так как для этого необходимо наличие
определенных признаков, указанных в ст. 130 ГК РФ, в том числе
неразрывная связь с земельным участком» [1.23].
Кроме того, как указывает п.38 Постановления Пленума Верховного
Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений
раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» «… по
смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского
оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права
собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничений
этих прав, их возникновения, перехода и прекращения» [1.18].
При этом по общему правилу государственная регистрация права на
вещь не является обязательным условием для признания ее объектом
недвижимости. Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами
здания и сооружения, построенные до введения системы государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним даже в том
14
случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным
образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом
недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности
лица, в законном владении которого оно находится.
Таким образом, для признания объекта недвижимостью необходима
совокупность ряда признаков, указанных в ст.130 ГК и правовых позициях
судов, сформулированных при рассмотрении конкретных дел либо при
обобщении судебной практики.
Объекты, не отвечающие вышеназванным критериям, не относятся к
недвижимости и признаются движимым имуществом (п. 2 ст. 130 ГК).
Следует также учитывать, что в спорных ситуациях, не урегулированных
законом, вопрос принадлежности объекта имущества к недвижимости может
быть решен в судебном порядке.
1.2 Проблемы правового регулирования оборота
недвижимого имущества
Вопрос о сделках с недвижимостью непосредственно связан с такими
понятиями, как «оборот», «гражданский оборот», «экономический оборот».
Они применяются и широко используются в обиходной речи, юридической
литературе, в международных актах и российском законодательстве (ст. 2, 5
ГК). В русском языке под оборотом обычно понимается обращение
денежных средств и товаров для воспроизводства, получения прибыли (например, торговый оборот).
В Энциклопедическом юридическом словаре термин «гражданский
оборот» понимается как «…гражданско-правовое выражение экономического
оборота, которое опосредуется договорными и внедоговорными институтами
обязательственного права. В содержание гражданского оборота входит
переход имущества от одного лица к другому лицу на основе заключаемых
15
участниками гражданского оборота сделок или в силу иных юридических
фактов» [2.41].
В экономической литературе под оборотом обычно понимается
совокупность актов обмена, приводящих к смене собственника, а также
аналогичные процессы цикличного характера.
Не
сложилось
однозначного
понимания
гражданского
(эко-
номического) оборота и в юридической литературе. Е.А. Суханов под ним
понимает «… юридическое выражение экономической категории «рынок»
[2.37]. Такое противопоставление юридического и экономического значения
этих понятии, все-таки, необоснованно. И юристы, и экономисты активно
используют оба слова («рынок» и «оборот»). Полагаем, под рынком было бы
лучше понимать сами отношения и структуры (субъектов). Оборот же есть
динамичная составляющая рынка. Например, Комплексная Программа
развития инфраструктуры товарных рынков в Российской Федерации
выделяет понятие «товарный рынок», определяемый как система субъектов
экономики и их отношений. В таком понимании оборот - это действия,
совершаемые участниками рынка.
Вряд ли правильно сводить этот термин и к обязательствам по
переходу права собственности на имущество, поскольку сами эти отношения
(обязательства) являются следствием определенных действий (сделок) и не
исчерпывают его значения.
В литературе встречаются и другие трактовки оборота. Но, как отметил
В.А. Тархов, «…эти попытки успеха не имели, потому что определить оборот
нисколько не легче, чем определить гражданское право» [2.47].
В целом же можно говорить, что существует четыре основных подхода
к понятию «оборот»:
весь рынок с его структурой и инфраструктурой;
совокупность производственных отношений товарообменного характера;
лица (субъекты) и отношения между ними, основанные на действии закона
стоимости; обязательства и сделки, их порождающие (иногда шире - и иные
юридические факты).
16
Первые три позиции в принципе неприемлемы, так как необычайно
широко
толкуют
оборот.
Что
же
касается
последней
группы,
то
целесообразно внести некоторые уточнения.
Закон не содержит понятия гражданского оборота. Однако из ст. 129
ГК РФ следует, что «…оборотоспособность» - это свобода отчуждения и
перехода объектов гражданских прав от одного лица к другому, с учетом
активной роли участников гражданских правоотношений (п. 2 ст. 1, ст. 421
ГК). В таком случае логично предположить, что и сам оборот связан именно
с этими правовыми явлениями - действиями по возникновению (изменению,
прекращению) правоотношений.
Поскольку указанные действия есть, прежде всего, сделки (ст. 153 ГК),
то
именно
их
и
следует
признать
содержанием
экономического
(гражданского) оборота. Возможно, в широком смысле под оборотом можно
понимать как сделки, так и отношения, порожденные ими (например,
договор купли-продажи и возникающие из него обязательства по передаче
вещи, по уплате денег и т.п.). Однако, в любом случае, целесообразно
учитывать, что отношения есть лишь результат сделок.
Определять гражданский оборот через категорию отношений (точнее,
только отношений) не вполне точно, потому что прежде, чем возникнут
правовые связи, им предшествует активная деятельность субъектов правасовершение сделок. Рассуждать же об обороте без акцента на его волевой и
целенаправленный характер видится бессмысленным. Это понятие следует
считать связанным преимущественно с соответствующими юридическими
фактами (сделками).
Применительно
к
торговому
обороту
(как
разновидности
гражданского) Г.Ф. Шершеневич говорил именно о «совокупности сделок»
[2.10]; аналогично оценивал суть экономического оборота и его юридической
формы и П.П. Цитович [2.15]. Подчеркнем, что и с экономической точки
торговый оборот – это акты товарообмена.
17
Выражение «оборот земельных участков» в специальной литературе
трактуется неоднозначно. Как отмечает Н.А. Сыродоев, «…в связи с
переходом к рыночной экономике у некоторых авторов возник соблазн
соотнести понятия «рынок земли» и «оборот земли» [2.46].
ГЛ. Волков, А.К. Голиченков, О.М. Козырь считают, что «…понятия
«рынок земли» и «оборот земли» различны по объему. Первое понятие шире
второго и включает в себя помимо системы сделок с землей и
обеспечивающие их механизм и инфраструктуру» [2.25].
Э.А. Крылатых рассматривает «… земельный рынок как часть
земельного оборота, при котором установление, изменение и прекращение
прав
на
земельный
оформленного
участок
договора
и
происходит
опосредовано
в
результате
денежным
и
юридически
натуральным
платежом» [2.46].
По мнению Ф.Х. Адиханова, «…оборот земли можно определить как
переход земельного участка от одного субъекта прав на землю к другому,
независимо от того, в чьей собственности находится земля, приватизирована
она или нет. Разница лишь в том, что в одном случае осуществляется
публичный оборот, а в другом - частный (рыночный)» [2.5].
На основе анализа приведенных точек зрения и нормативных
положений ГК РФ и ЗК РФ полагаем, что нельзя смешивать юридические и
экономические характеристики данного понятия. В состав элементов рынка
земли, кроме сделок с земельными участками, входят также: обязательства,
возникающие на основании сделок; государственная система контроля,
регистрации
и
мониторинга
за
оборотом
земельных
участков
и
деятельностью на рынке в целом, включая органы, реализующие указанные
функции.
Общее положение об оборотоспособности объектов гражданских прав
сформулировано в ст. 129 ГК РФ: «…Объекты гражданских прав могут
свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке
универсального правопреемства либо иным способом, если они не изъяты из
18
оборота или не ограничены в обороте» [1.2]. Пункт 3 ст. 129 ГК РФ
устанавливает, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от
одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот
допускается законами о земле.
Согласно ст. 13 ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского
кодекса
Российской
Федерации»
«…нормы,
касающиеся
сделок
с
земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот
допускается земельным законодательством» [1.10].
Таким образом, по общему правилу, оборотоспособность объектов
гражданских прав презюмируется и ее ограничения прямо указаны в законе.
Но по отношению к земельным участкам действует противоположное
правило. В соответствии с ним именно земельное законодательство должно
определять оборотоспособность земельных участков.
Оборотоспособность
объектов
гражданских
прав
и
означает
допустимость совершения сделок и иных действий, направленных на их
передачу в рамках гражданско-правовых отношений. Вместе с тем,
юридическая судьба земельного участка может быть определена не только
его собственником, но и другими лицами. В частности, ими могут быть
арендаторы, иные владельцы, которые согласно закону также обладают
определенными полномочиями ограниченного распоряжения.
В соответствии с п. 2 ст. 129 ГК РФ объекты могут быть, как изъяты из
оборота, так и ограничены в обороте. Изъятие объектов гражданских прав из
оборота либо их ограничение - явление в частном праве нередкое.
Норма, заложенная в п. 3 ст. 129 ГК РФ, вызывает ряд вопросов.
Прежде всего, непонятно, как правильно соотнести с нею положения ст. 72
Конституции
РФ,
которая
относит
земельное
законодательство
к
совместному ведению РФ и ее субъектов. Но существует требование п. 1 ст. 3
ГК РФ о том, что гражданское законодательство полностью находится в
ведении Российской Федерации, включая все вопросы, связанные с
оборотом недвижимого имущества.
19
Полагаем, противоречия в данном случае нет, поскольку к совместному
ведению РФ и ее субъектов относится не все земельное законодательство, а
только та часть, которая связана с исключительным предметом ведения
земельного законодательства.
В настоящее время допустимость включения тех или иных земельных
участков в гражданский оборот определяет ст. 27 ЗК РФ. В п. 1 отмечено, что
оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским
законодательством и ЗК РФ. Пунктом 3 ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что
владение, пользование и распоряжение землей и другими природными
ресурсами осуществляется собственником свободно в той мере, в какой их
оборот допускается законом.
Понятие «оборотоспособность» плохо раскрыто с точки зрения
нормативно-правовой базы по определению порядка формирования границ и
пределов допуска объектов в оборот. По нашему мнению, по смыслу ст. 129
ГК РФ в законе должны быть определены не только земельные участки,
изъятые и ограниченные в обороте, но также указаны и случаи, когда оборот
допускается. Однако ЗК РФ по этому поводу не содержит конкретного
правила.
Затрудняет понимание в данном вопросе и положение, содержащееся в
п. 1 ст. 27 ЗК РФ, определяющее, что
правовое регулирование оборота
земельных участков осуществляется в соответствии и с гражданским и
земельным законодательством. Сложность заключается, по мнению автора
настоящей работы, в определении пределов правового регулированию
каждой названной отраслью законодательства.
Не
раскрыто
российским
законодателем
содержание
понятия
«ограничение», что на практике осложняет понимание правомерности
конкретных ограничений, содержащихся в гражданском или земельном
законодательстве. В юридической науке названное понятие недостаточно
проработано, прежде всего, в методическом плане.
20
Пункт 2 ст. 129 ГК РФ исходит из того, что ограничение производится
по объектам, в частности, некоторые из них, прямо указанные в законе,
исключены из оборота. Однако такой критерий мало что дает. Если земля,
как таковая, не исключена из оборота, то суть ограничений все-таки сводится
к тому, что имеются ограничения относительно лишь отдельных ее
категорий. Ограничения также могут опираться не на объектный, а на
субъектный признак или другие аспекты оборота. Например, по смыслу п. 3
ст. 129 ГК РФ, в числе таких критериев может выступать и так называемый
способ оборота. Как видим, в законодательстве нет внятного ответа на
вопрос о значении слов «ограничение оборота», а имеющиеся трактовки не
выдерживают критики. Таким образом, Гражданский кодекс РФ не содержит
перечень
критериев,
определяющих
ограничения
оборотоспособности
недвижимости.
В земельном законодательстве также обнаруживается правовая
неопределенность по данному вопросу. Так, в п. 3 ст. 27 ЗК РФ указано, что
содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается
настоящим кодексом, федеральными законами. Фактически эта фраза означает, что законодателем не разработано общее понятие «ограничения
оборота», нет и целостной системы самих ограничений. Они вводятся
точечно, применительно к конкретным правовым ситуациям.
Согласно п. 2 ст. 27 ЗК РФ земли, изъятые из оборота, не могут быть
объектами любых гражданских сделок. Участки из состава земель,
ограниченных в обороте, могут предоставляться в частную собственность
только тогда, когда такая возможность предусмотрена непосредственно
федеральным законом. Перечень земельных участков, изъятых из оборота, в
отношении
которых
недопустимы
гражданско-правовые
сделки,
предусмотрен п. 4 ст. 27 ЗК РФ.
От земельных участков, фактически запрещенных к обороту, следует
отличать участки, ограниченные в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК). Это участки в
21
пределах лесного фонда, предоставленные для нужд транспорта, связи и т.д.
(всего 12 видов участков).
Из текста абзацев первого и второго п. 2 ст. 27 ЗК РФ видно, что
гражданско-правовые сделки запрещены лишь в отношении земельных
участков, указанных в п. 4 данной статьи и этот запрет не касается участков,
указанных в п. 5 той же статьи. Существенно и то, что оба перечня
земельных участков (в пп. 4 и 5 ст. 27 ЗК) распространяются только на земли
публично-правовых образований и не касаются земель, находящихся в
частной собственности.
В связи с этим можно утверждать, что в отношении земельных
участков, ограниченных в обороте, существует презумпция общего дозволения
совершения
сделок,
предусмотренных
гражданским
зако-
нодательством.
Правомерно усматривать презумпцию дозволения к обороту всякого
земельного участка, если в законе нет специального ограничения. Более того,
в
отношении
земельных
сельскохозяйственного
участков,
назначения,
не
следует
относящихся
к
землям
исходить
их
полной
из
оборотоспособности (при отсутствии прямых ограничений в законе).
Кроме того, в каждом отдельном случае предоставление ограниченных
в обороте земельных участков во временное пользование (например, в
аренду) требует специального разрешения и соблюдения определенных
условий. Все это необходимо для защиты публичных интересов. Но с
момента заключения соглашения они становятся условиями конкретного
договора
и
могут
рассматриваться,
как
элемент
частноправового
регулирования. Следует отметить, что если даже данные условия не войдут в
содержание соглашения, они, в силу их императивного характера будут
рассматриваться в качестве как его неотъемлемой части со всеми
вытекающими последствиями (в том числе, наступление ответственности за
их нарушение).
22
В качестве ограничения оборотоспособности земельных участков
следует рассматривать также установление их минимальных и максимальных
размеров (ст. 33 ЗК РФ). При обороте земель сельскохозяйственного
назначения требуется учитывать и предельные размеры общей площади
сельхозугодий, которые расположены на территории одного района и могут
находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического
лица (подл. 2 п. 3 ст. 1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения»).
При совершении сделки с нарушением условий об ограничениях такие
сделки по общему правилу должны признаваться недействительными
(ничтожными - п.2 ст. 168 ГК).
Отдельные требования к земельным участкам при их обороте
установлены с учетом ограниченности земли, ее незаменимости, плодородия
и т.п. Такого рода требования могут предъявляться не только к самим
участкам, но и к сторонам сделки.
Если участок изъят из оборота, то распоряжаться им и вовлекать в
оборот не может ни один государственный орган или орган местного
самоуправления. Они не могут также без изменения закона расширительно
или ограничительно толковать перечень земельных участков, изъятых из
оборота, поскольку этот перечень является исчерпывающим.
Спецификой введения ограничений по включению земельных участков
в оборот является выделение отдельных категорий земель (ст. 7 ЗК РФ) и
установление для них особых (специальных) правовых режимов. Типичный
пример - земли сельскохозяйственного назначения. В соответствии со ст. 1
Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения» от 24 июля 2002г. отношения, связанные с владением,
пользованием, распоряжением земельными участками данной категории,
регулируются приоритетно данным законом, а не ЗК РФ [1.7].
Исключение составляют сделки с земельными участками, предоставленными для жилищного, гаражного строительства, ведения личного
23
подсобного и дачного хозяйства, садоводства, а также занятые зданиями,
строениями, сооружениями, на них распространяются нормы ЗК РФ.
Если приобретение земельного участка преследует цели, запрещенные
при данном правовом режиме земельного участка, сделка невозможна.
Однако
по
решению
исполнительной власти
государственного
уполномоченного
органа
разрешенное использование можно изменить,
возможен также перевод земельного участка в другую категорию. Но эти
действия в целях соблюдения законодательства, как правило, целесообразно
совершить до, а не после заключения сделки.
Можно сделать вывод, что оборот земельных участков (земельный
оборот) можно определить как совокупность сделок, заключающаяся в
переходе земельного участка от одного субъекта прав на земельный участок
к другому.
Также необходимо отметить, что оборотоспособность объектов
гражданских прав означает допустимость совершения сделок и иных
действий, направленных на их передачу в рамках гражданско-правовых
отношений.
Таким образом, в доктрине должно быть разработано общее понятие
«ограничения оборота», так как в законодательстве отсутствует целостная
система самих ограничений. Кроме того, в Земельном кодексе РФ должны
быть определены не только земельные участки, изъятые и ограниченные в
обороте, но также указаны и случаи, когда оборот допускается.
1.3 Общие положения о порядке заключения, изменения и прекращения
договора купли-продажи недвижимого имущества
Требования, предъявляемые к условиях действительности сделок с
недвижимым имуществом, как и к любым другим гражданско-правовым
сделкам, касаются объекта и субъектного состава сделки,
содержания и соответствия воли и волеизъявления ее участников.
формы,
24
По общему правилу стороны договора должны обладать необходимым
объемом правоспособности и дееспособности (ст. ст. 17, 21 ГК).
Лицо,
распоряжающееся
недвижимостью,
должно
иметь
соответствующие полномочия по совершению сделки. Отсутствие у лица
полномочий по совершению сделки может являться основанием для
признания сделки недействительной (ст. ст. 168, 174 ГК).
Основные начала гражданского законодательства в ст.1 ГК закрепили
следующие важные принципы, на основе которых должны совершаться
сделки с недвижимостью. Так, согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ «… при
установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении
гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны
действовать добросовестно» [1.2].
Пункт 4 ст.1 ГК предусматрел, что
«…Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или
недобросовестного поведения» [1.2].
В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 ГК РФ «…не допускаются
осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить
вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а
также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав
(злоупотребление правом)» [1.2].
Чтобы приобретатель недвижимости был признан добросовестным
приобретателем по смыслу ст. 302 ГК РФ, ему необходимо удостовериться в
наличии у продавца права на отчуждение недвижимости. Добросовестным
является приобретатель, который не знал и не должен был знать о том, что
продавец не имел права отчуждать недвижимое имущество, поскольку не
являлся собственником имущества либо не был уполномочен собственником
на отчуждение недвижимого имущества.
Объект недвижимого имущества должен быть поставлен на кадастровый
учет, поскольку именно с момента постановки на кадастровый учет
недвижимость приобретает статус объекта гражданских прав, в отношении
которого могут совершаться сделки.
25
В соответствии с положениями статей 160,434, 550 ГК РФ ) договоры
купли-продажи
недвижимого
имущества
могут
совершаться
путем
составления одного документа как с использованием простой, так и
квалифицированной письменной формы. В соответствии
с гражданским
законодательством обязательному нотариальному удостоверению подлежат
следующие сделки с недвижимостью: 1) «……по отчуждению долей в праве
общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при
отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по
одной
сделке,
за
исключением
сделок,
связанных
с
имуществом,
составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для
включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению
земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве
общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора,
предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в
соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N
4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая,
предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона) (п. 1
ст. 42 Закона N 218-ФЗ) )» [1.2].
2) «… связанные с распоряжением недвижимым имуществом на
условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества,
принадлежащего
несовершеннолетнему
гражданину
или
гражданину,
признанному ограниченно дееспособным (п. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ)»
[1.2].
Соглашением
стороны
могут
предусмотреть
обязательное
нотариальное удостоверение сделки, даже если по закону для сделок данного
вида эта форма не требовалась (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК).
Как показали исследования, купля-продажа недвижимости представляет
собой один из наиболее часто встречающихся
в нотариальной практике
видов международных контрактов.
Если сделка купли-продажи совершена с участием иностранного лица,
перед нотариусом, к которому заинтересованные лица обратились за
26
нотариальным
удостоверением
договора,
возникают
специфические
проблемы, требующие их отдельного рассмотрения.
Рассмотрим особенности, связанные с международной продажей
недвижимости, находящейся на территории России.
Во-первых, при заключении договора купли-продажи должен решаться
вопрос о применимом праве (российском или праве иного государства
(ст.1210
ГК).
В
случае
нотариального
удостоверения
договора
международной купли-продажи недвижимого имущества компетентный
российский
нотариус
должен
разъяснять
заинтересованным
лицам
целесообразность выбора ими применимого права.
В соответствии с п. 1 ст. 1213 ГК при отсутствии соглашения сторон о
праве, подлежащем применению к договору в отношении недвижимого
имущества, применяется право
страны, где находится недвижимое
имущество (п. 1 ст. 1213 ГК), т.е. в данном случае российское право.
Аналогичная презумпция установлена в п. 3 ст. 4 Конвенции о праве,
применимом к договорным обязательствам (Римская конвенция) от 19 июня
1980 г., заключенная в рамках Европейского Союза [1.13].
Во-вторых, соблюдение требований закона относительно формы
договора купли-продажи недвижимости, поскольку согласно п. 4 ст. 1209 ГК
форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву
страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого
имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской
Федерации, - российскому праву.
Последующие
формальности,
связанные
с
государственной
регистрацией прав на недвижимое имущество в государственных публичных
реестрах, также определяются в соответствии с правом по месту нахождения
недвижимости.
В-третьих, относительно дееспособности сторон - физических лиц,
правоспособности организаций и наличия полномочий у представителей для
27
заключения договора купли-продажи недвижимости нотариус должен
обратиться к их личному закону (ст. 1197, 1202 ГК).
В-четвертых, обсуждение с заинтересованными лицами вопроса о языке
договора, подлежащего нотариальному удостоверению, поскольку, согласно
ст.10 Основ законодательства о нотариате в Российской Федерации от
11.02.1993г. «… текст нотариального акта должен быть изготовлен на
русском языке или на национальном языке субъекта Российской Федерации»
[1.12]. Это, однако, по мнению автора настоящей работы, не препятствует
подготовке текста нотариально удостоверяемого договора одновременно на
двух
языках
-
русском
и
иностранном
с
совершением
двух
удостоверительных нотариальных надписей.
В-пятых, с учетом того, что согласно ГК РФ цена является
существенным условием договора купли-продажи недвижимости, уточняется
вопрос о порядке уплаты цены (сумма, срок, место платежа, а также права
кредитора в случае неисполнения своих обязанностей должником), что
определяется в соответствии с применимым к договору правом.
В
настоящее
время
создана
необходимая
правовая
база
для
регулирования сделок с земельными участками. Совершение сделок с
земельными участками в России в настоящее время является одним из
наиболее динамично развивающихся институтов гражданского и земельного
законодательства. Особенности правового регулирования сделок куплипродажи земельных участков подробно рассматривается во второй главе
настоящей работы.
28
ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛОК КУПЛИ-ПРОДАЖИ
С ОТДЕЛЬНЫМИ ВИДАМИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
2.1.Правове регулирование сделок, связанных с куплей-продажей
и выкупом земельных участков
С точки зрения правовой природы, договор купли-продажи земельных
участков
является
консенсуальным,
возмездным,
взаимным
(синаллагматическим). Он определяется как соглашение сторон о том, что
продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок
за определенную плату.
Общие требования к форме договора купли-продажи земельного
участка установлены в ст. 550 ГК РФ: договор заключается в письменной
форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если
договор не соответствует указанной форме - он недействителен (ничтожен).
Российский законодатель не предусматривает обязательное нотариальное
удостоверение договора купли-продажи земельного участка. Это возможно
только по желанию сторон договора.
Специфика земли как первичного элемента понятия «недвижимость»
обусловила требование об обязательной государственной регистрации
перехода права собственности на недвижимость к покупателю по договору
(ст. 551 ГК). Порядок этой процедуры предусмотрен Федеральным законом
«О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ.
Правовое значение государственной регистрации перехода права
собственности на земельный участок состоит в том, что покупатель
становится его собственником только после специальной проверки прав
самого продавца на участок, «юридической чистоты» сделки, отдельных ее
условий и акта государственной регистрации. Исполнение сторонами
условий договора до его государственной регистрации не является
основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Для признания договора заключенным необходимо, чтобы он был
совершен не только с учетом требований, предъявляемых к форме, но и с
29
наличием
в
договоре
всех
существенных
условий.
Существенными
условиями договора купли-продажи земельного участка являются его
предмет и цена. Так, согласно ст. 554 ГК РФ в нем должны быть указаны
данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество земельный участок, подлежащий продаже. В договоре должна быть указана
цена земельного участка. В данном случае не применяется правило п. 3 ст.
424 ГК РФ, предусматривающее, что при отсутствии в договоре стоимости
объекта она определяется по цене, обычно взимаемой при сравнимых
обстоятельствах за аналогичные товары.
Цена земельного участка должна определяться рыночными условиями.
Согласно п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной
деятельности»[1.11]. В ст. 8 этого закона предусмотрено, что «…при продаже
земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, либо в тех
случаях, когда они являются сособственниками, предварительная оценка
земельного
участка
специализированной
организацией
является
обязательной» [1.11].
При установлении рыночной цены земельного участка учитываются
все
нормативные
акты
земельного
законодательства,
касающиеся
формирования цены, а также соответствующие методические рекомендации.
Следует добавить, в законодательстве используются различные
термины - «рыночная стоимость», «нормативная цена», «кадастровая цена»,
«цена договора». Они выражают несовпадающие аспекты ценности земли и
применяются
в
разных
случаях,
для
отношений
с
неодинаковым
содержанием и субъектным составом.
Например,
логообложения.
кадастровая
Нормативная
стоимость применяется
цена
земли
для
устанавливается
целей
на-
органами
исполнительной власти субъектов РФ (они могут корректировать эту цену в
определенных пределах). В отдельных случаях, специально указанных
законом, она используется для определения размера пошлин при передаче
30
земельных участков в собственность, при наследовании и т.п. Фактически,
это условная учетная цена, позволяющая лишь упростить некоторые расчеты
в отношениях, прежде всего, с государством. Что же касается суммы платежа
покупателя по конкретному договору купли-продажи, то она, конечно же,
определяется с учетом спроса и предложения, является рыночной по
природе, поэтому ее лучше именовать ценой договора.
Прочие условия не являются существенными, т.е. их отсутствие не
влечет признание договора незаключенным. Например, в соответствии с п. 2.
ст. 8 ЗК РФ в договорах, предметом которых являются земельные участки,
следует указывать их категорию. В случае, если она в конкретном договоре
не указана, следуя формально императивной норме, содержащейся в п.2 ст.8
ЗК РФ, договор можно считать незаключенным. Уже отмечалось, что
отсутствие тех или иных сведений (условий) в договоре, о необходимости
которых говорит законодатель, может приводить к различным последствиям.
В данном случае, вряд ли правильно, подрывая оборот, признавать договор
незаключенным (именно таковы последствия отсутствия существенных условий), поскольку категорию земель легко определить по данным
государственного кадастра.
В пользу такого толкования говорит и тот факт, что в п. 3 ст. 8 ЗК РФ
установлены специальные последствия лишь для случаев незаконного
перевода земель из одной категории в другую. Кроме того, обязанность
указывать категорию земли и, тем самым, ее назначение, составляет
обязанность не по договору, а непосредственно - перед государством, по
указанию законодателя. То же самое относится и к условию о цели
использования земельного участка - участок должен использоваться в
соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием (ст.
42 ЗК).
Кроме того, при оценке
таких обстоятельств необходимо учитывать
положения п.3 ст.432 ГК, предусматривающие, что «… Сторона, принявшая
от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным
31
образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания
этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом
конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности
(пункт 3 статьи 1)» [1.2]. Данное значимое положение, введенное в ст.432
ГК Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ, направлено на обеспечение
стабильности гражданского оборота, включая оборот земельных участков.
Необходимо отметить, что для заключения договора купли-продажи
земельных участков установлены некоторые дифференцированные правила.
Прежде всего, имеет значение, земельный участок находится в
публичной или частной собственности. Договоры купли-продажи земельных
участков, находящихся в частной собственности, не имеют обязательных
форм, они заключаются на основе общих правил о купле - продаже недвижимости. При этом не исключается использование, например, типовой формы
договора купли-продажи земельного участка, утвержденного Приказом
Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству № 1-16/770 от 2
июня 1993 г., который в настоящее время имеет методический характер.
Если договор купли-продажи земельных участков заключается на
основе решения органа власти публично-правового
образования о
предоставлении земельного участка, то надо различать также несколько
ситуаций.
Земельные участки для строительства выделяются как с предварительным согласованием места размещения объекта, так и без такого
согласования. Купля-продажа земельного участка в первом случае не
производится, изначально участок может быть лишь предоставлен в аренду.
Во втором случае земельный участок может быть куплен, но тогда
обязательно проведение торгов.
Если
участок
предоставляется
для
застройки,
земельное
и
градостроительное законодательство, а также судебная практика исходят из
того, что земельные
участки, находящиеся в публичной собственности,
могут быть проданы или предоставлены в аренду только по итогам аукциона.
32
Если решается вопрос
предоставления земельных участков не для
строительства, то в соответствии с п. 6 ст. 34 ЗК РФ договор купли-продажи
заключается в недельный срок после представления заявителем кадастровой
карты (плана) земельного участка в орган, предусмотренный ст. 29 ЗК РФ.
Особую группу образуют правила продажи при выкупе земельного
участка, собственником постройки, расположенной на таком участке. Если
спорный земельный участок из состава государственных или муниципальных
земель, применяются правила, предусмотренные п. 3 ст. 35 ЗК РФ, ст. 250
ГК РФ и положения пп. 6-8 ст. 36 ЗК РФ.
Особый порядок установлен для купли-продажи земельных участков
сельскохозяйственного
образование
имеют
назначения.
Субъект
преимущественное
РФ
право
или
на
муниципальное
приобретение
в
собственность такого участка.
Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об
отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение
30 дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в
исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган
местного
самоуправления,
обладающие
правом
предоставления
соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
Указание на правовую возможность на стороне арендатора позволяет
утверждать, что на стороне арендодателя имеется соответствующая
обязанность и мы имеем дело с исключительным правом на приобретение
участка в собственность. В этой связи не ясно, почему в тексте допускается
возможность отказа в предоставлении участка в собственность.
Наконец, весьма любопытная норма предусмотрена в новом п. 7 ст. 10
ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Законодатель
определил, что «… Приобретение сельскохозяйственными организациями, а
также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их
деятельности права собственности на земельные участки или права аренды
земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного
33
(бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения,
осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001
года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской
Федерации» [1.7].
Земельные участки из земель сельскохозяйственного
назначения приобретаются в собственность по цене, установленной законом
субъекта Российской Федерации в размере не более 15 процентов
кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Законами субъектов
Российской Федерации устанавливаются случаи бесплатного предоставления
земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» [1.4].
Предусмотрено, «…что сельскохозяйственные организации, а также
граждане,
ведущие
крестьянское
(фермерское)
хозяйство,
право
собственности или право аренды на земельные участки, находящиеся у них
на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного
наследуемого владения, осуществляют в соответствии с ФЗ «О введении в
действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г.
№ 137-ФЗ. При этом сельхозугодия приобретаются в собственность по цене,
установленной законом субъекта РФ в размере не более 20% кадастровой
стоимости сельскохозяйственных угодий»» [1.7].
Поскольку в сфере строительства приобретение земельных участков
во многом связано с торгами, следует подробнее рассмотреть этот вопрос.
Сами по себе торги есть лишь способ заключения договора. Общие правила о
них изложены в ст. 447 - 449 ГК РФ, а специальные правила в Земельном
кодексе РФ – глава У.1 Кодекса.
В конце 2004г. ЗК РФ был дополнен ст. 30.1, полностью посвященной
особенностям предоставления участков для жилищного строительства из
земель публичной собственности (без предварительного согласования места
размещения объекта). В ней четко определено, что продажа земельных
участков для жилищного строительства или продажа права на заключение
договоров аренды земельных участков для жилищного строительства
осуществляется на аукционах (исключение составляет ситуация, когда аук-
34
цион признается не состоявшимся в связи с тем, что участвовало менее двух
участников (п. 26, 27 ст. 38.1 ЗК).
Начальные правила для проведения таких аукционов установлены ст.
38.1 ЗК РФ. Основные правила более четко и детально определяют саму
процедуру этого мероприятия. Так, аукцион может проводиться только в
отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый
учет.
Аукцион проводится всегда открыто и начинается с подачи заявок. В
качестве продавца выступает соответствующий орган государственной
власти или орган местного самоуправления. Организатором аукциона может
быть сам продавец или же специализированная организация. Начальная цена,
сумма задатка и существенные условия, в том числе срок аренды,
устанавливается продавцом. А вот время, место и порядок проведения
аукциона, форму и срок подачи заявки, правила внесения задатка, шаг
аукциона
устанавливает
организатор
торгов
(однако
шаг
аукциона
нормативно определен в пределах от 1% до 5% начальной цены).
Организатор аукциона обязан не мене чем за 30 дней до аукциона
опубликовать в периодическом издании извещение о проведении торгов.
Выбор СМИ определяется Правительством РФ, исполнительным органом
государственной власти субъекта РФ, главой муниципального образования.
Кроме того, организатор аукциона помещает сообщение о торгах на
официальном сайте перечисленных органов в Интернете (если такой сайт
имеется).
Организатор может отказаться от проведения торгов. Условия,
необходимые для этого, определены законодательством (п. 11 ст. 38.1 ЗК).
В соответствии с законом - прием документов прекращается за пять
дней до начала проведения аукциона. Кроме того, один заявитель может
подавать
лишь
обеспечивающие
одну
заявку.
справедливое
Предусмотрены
проведение
и
другие
торгов,
правила,
необходимое
информирование заинтересованных лиц, возврат задатка в соответствующих
35
случаях и т.п. Результаты аукциона оформляются протоколом, который
подписывается организатором и победителем в день проведения. Второй
экземпляр протокола остается у победителя.
При этом договор купли-продажи с
победителем заключается на
основе протокола без права изменения тех условий, которые отражены в его
тексте (п. 24 ст. 38.1 ЗК).
Торги считаются несостоявшимися, если на них присутствовало
меньше участников, чем было заявлено, или никто из них после троекратного
объявления начальной цены не заявил о своем намерении приобрести
предмет аукциона.
Информация о результатах аукциона должна быть опубликована его
организатором в течение трех дней со дня подписания протокола в тех же
изданиях, в которых сообщалось о проведении.
Рассмотрим отдельные условия купли-продажи земельных участков. Статья
37 ЗК РФ предусматривает следующие специальные правила для сделок
купли-продажи земельных участков: «…1. Объектом купли-продажи могут
быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый
учет.
Продавец
при
заключении
договора
купли-продажи
обязан
предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях
земельного участка и ограничениях его использования.
2. Являются недействительными следующие условия договора куплипродажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить
земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие
дальнейшее
распоряжение
ограничивающие
ипотеку,
земельным
передачу
участком,
земельного
в
том
участка
в
числе
аренду,
совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность
продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими
лицами.
Указанные требования применяются также к договору мены.
36
3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной
информации об обременениях земельного участка и ограничениях его
использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении
на застройку данного земельного участка; об использовании соседних
земельных
участков,
использование
и
оказывающем
стоимость
существенное
продаваемого
воздействие
земельного
участка;
на
о
качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое
покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о
покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой
установлены федеральными
законами, вправе требовать уменьшения
покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного
участка и возмещения причиненных ему убытков.
4.
Требования,
установленные
пунктом
3
настоящей
статьи,
применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в
аренду» [1.4].
В число ограничений, информацию о которых должен предоставлять
продавец, входят ограничения не только гражданско-правового характера
(сервитут и др.- ст. 216 ГК ), но и земельно - правовые ограничения.
Так, в соответствии со ст. 56 ЗК РФ права на земельный участок могут
быть ограничены путем установления особых условий использования
земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных и
санитарно-защитных зонах. Это касается, прежде всего, охраны окружающей
среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы,
истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного
слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных,
в результате введения условий начала и завершения застройки или освоения
земельного участка и др.
Полагаем, что собственник, продающий земельный участок, может не
знать о всех фактически имеющихся ограничениях. Однако и отвечает он не
37
за любой случай непредставления полной информации, а за факт ее
сознательного искажения.
Согласно положениям ст.556 ГК стороны по соглашению вправе
выбрать форму передачи земельного участка – акт приема- передачи или
иной документ, свидетельствующий об исполнении продавцом обязанности
передать недвижимость покупателю. В соответствии с п. 2 ст. 556 ГК РФ
обязательство продавца передать земельный участок считается исполненным
после вручения (передачи) участка покупателю и подписания сторонами
документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором,
что предполагает, что стороны вправе предусмотреть иной порядок передачи.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче
земельного
участка
на
условиях,
рассматривается законодателем
предусмотренных
договором,
как отказ продавца от исполнения
обязанности передать имущество или покупателя от обязанности принять
имущество. Такая позиция законодателя свидетельствует о том, что,
подписание документа о передаче является обязанностью сторон.
Принятие покупателем земельного участка, не соответствующего
условиям договора купли-продажи, даже в том случае, когда оно оговорено в
документе о передаче недвижимости, не является основанием для
освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение
договора.
Следует
обратить
внимание
на
заключающуюся в том, что законодатель
следующую
особенность.,
последствия ненадлежащего
исполнения договора купли-продажи земельного участка квалифицирует по
различным отраслям законодательства. Так, в случае передачи покупателю
земельного участка, несоответствующего условиям договора, применяются
последствия, предусмотренные нормами гражданского законодательства (ст.
475, 577 ГК), а за недостоверность информации по ст. 37 ЗК РФ. Однако, в
случае существенного нарушения требований к качеству, покупатель не
может
заявить требование о замене земельного участка ненадлежащего
38
качества на другой, соответствующий договору, которое выполнить
невозможно, поскольку все земельные участки уникальны.
Законодательством РФ определенны требования к некоторым условиям
договора купли-продажи земельных участков, в основном касающиеся ограничений. Рассмотрим виды таких ограничений.
Например, объектами купли-продажи не могут быть
земельные
участки, исключенные из оборота (п. 4 ст. 27 ЗК), а также не
соответствующие как по размеру, так и по их местоположению.
Законодателем предусмотрены ограничения и по субъектному составу.
В частности, согласно п.3 ст.15 Земельного кодекса РФ иностранные
граждане, иностранные организации и лица без гражданства не могут быть
покупателями некоторых земельных участков. Указанные выше лица, а
также российские организации, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лип
составляет более 50%, могут приобретать земельные участки из состава
земель сельскохозяйственного назначения только в аренду (ст. 3 ФЗ «Об
обороте
земель
сельскохозяйственного
назначения»).
Следовательно,
договоры купли-продажи, заключенные такими лицами, изначально
в
соответствии со ст. 166 и п.2 с. 168 ГК ничтожны.
Ряд специальных ограничений, установленных именно для сделок
купли-продажи земельных участков, законодатель распространил также на
сделки, связанные с меной земельных участков (ст. 37 ЗК).
Запрещено включать в договор условие о том, что продавец имеет
право выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, а
также
не
разрешается
ограничивать
приобретателя
в
дальнейшем
распоряжении земельным участком, включая установление ипотеки на него,
сдачу в аренду и т.п.
Не допускается включать в договор
условие об
ограничении ответственности продавца в случае предъявления прав на земельные участки. Конечно, запрет на ограничение ответственности
объясняется тем, что продавцы земельных участков на практике часто
39
пытаются таким образом переложить все возможные последствия именно на
покупателя.
По мнению автора настоящей работы, в юридическом аспекте
названные в п. 2 ст. 37 ЗК РФ ограничения вряд ли конструктивны,
поскольку они уже (в том или ином виде, прямо или опосредованно)
предусмотрены гражданским законодательством. Так, «право на выкуп
обратно», запрет на передачу в ипотеку явно противоречат смыслу
правомочий собственности, поскольку только собственник (а не иное лицо, в
том числе и не бывший собственник) вправе распоряжаться имуществом (ст.
209 ГК).
В случае наступления эвикции, продавец в соответствии со ст. 461 ГК ,
связанные с изъятием у него земельного участка по требованию третьего,
поскольку продавец продал покупателю земельный участок, обремененный
правами третьего лица. лица обязан возместить покупателю понесенные им
убытки. Поэтому включение в договор условия об освобождении продавца
от ответственности или ограничении ее в ничтожно.
ФЗ
«Об
обороте
земель
сельскохозяйственного
назначения»
предусмотрено, что не допускается заключение договоров купли-продажи
земельных участков, если не обеспечивается их целевое назначение (подл. 1
п.
3
ст.
1).
Из
предусматривающий
сельскохозяйственного
строительства
или
этого
следует,
что
использование
назначения
нужд
для
договор
участка
иных
промышленности,
целей,
должен
купли-продажи,
из
земель
например,
для
признаваться
недействительным.
Своеобразием обладают договоры купли-продажи земельных участков,
на которых расположены объекты недвижимости. В частности, выше уже
отмечалось, что публично-правовые
образования продают их по цене,
определяемой в специальном порядке, а не на аукционах.
Правовое регулирование данных отношений является до сих пор
противоречивым. Так, ст. 553 ГК РФ устанавливает, что, если при продаже
40
земельного участка находящаяся на нем недвижимость остается в
собственности
у продавца,
условия
пользования
продавцом
частью
земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором
купли-продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает
право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка,
которая занята недвижимостью и необходима для ее пользования.
Если же объектом купли-продажи является именно недвижимость,
расположенная на земельном участке, то согласно ст. 552 ГК РФ
«…покупатель этой недвижимости получает права на ту часть земельного
участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее
использования. Природа этих прав зависит от прав продавца на земельный
участок,
на
котором
расположена
недвижимость.
Если
продавец
недвижимости является собственником земельного участка, то права на
участок, которые переходят покупателю, должны быть определены в
договоре, в противном случае покупателю переходит право собственности на
часть земельного участка, занятую недвижимостью и необходимую для ее
использования. Если продавец не является собственником земельного
участка, покупатель получает право пользования соответствующей частью
земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости» [1.3].
Таким образом, ГК РФ не рассматривает здание и земельный участок,
на котором оно находится, как единый объект, который должен всегда
выступать в имущественном обороте нераздельно. В то же время, в п.5 ст.1
Земельный кодекс РФ закрепляет противоположный принцип - «…единство
судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно
которому, все прочно связанные с земельными участками объекты, следуют
судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами» [1.4].
Указанный принцип реализуется, в частности, в п. 4 ст. 35 ЗК РФ,
предусматривающем, что «…отчуждение здания или иного сооружения,
находящегося на земельном участке и принадлежащих одному лицу,
41
проводится вместе с земельным участком. Исключение составляют случаи,
когда здание находится на земельном участке, изъятом из оборота, или если
часть здания не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного
участка» [1.4].
Однако, не во всех нормах Земельного кодекса РФ реализуется
принцип, когда судьба здания, строения определяется судьбой земельного
участка. Так, в соответствии с п. 1 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ, наоборот, судьба
земельного участка определяется судьбой сооружений, находящихся на нем.
Согласно п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса
РФ», «… при продаже здания, строения, расположенного на земельном
участке, предоставленном юридическому лицу (за исключением указанных в
п. 1 ст. 20 ЗК) на праве постоянного пользования, оно подлежит
переоформлению на право аренды или
приобретается в собственность
собственником недвижимости» [1.14]. В данном случае можно предполагать,
что законодатель возлагает обязанность по переоформлению прав на
земельный участок на покупателя, однако это противоречит п. 1 ст. 35 ЗК РФ
В целом же следует различать случаи, когда участок под зданием
(сооружением) находится на праве частной собственности и предоставляется
гражданином
(юридическим
лицом)
и
когда
приобретено
здание,
находящееся на земельном участке из государственных или муниципальных
земель. В первом случае действуют универсальные нормы для всяких
случаев перехода прав на земельный участок (ст. 35 ЗК), а в последнем
случае надо учитывать правила ст. 36 ЗК РФ.
Относительно правил ст. 36 ЗК РФ в тезисном порядке можно
выделить пять следующих аспектов.
Во-первых, все действия по обеспечению индивидуализирующих
признаков земельного участка, включая составление кадастровой карты
(плана) с выходом на местность осуществляются за счет покупателя, а
получение
иной
необходимой
информации
-
на
соответствующий
государственный или муниципальный орган. Этот вывод следует из текста
42
ряда статей ЗК РФ (см., например, п. 8 ст. 36, ст. 24 ФЗ «О государственном
земельном кадастре»), подтверждается он и судебной практикой.
Во-вторых, предусмотрено, что исключительное право на приватизацию таких участков имеется только у тех лиц, которые являются
собственниками
соответствующих
зданий,
строений,
сооружения.
Приватизация есть специальный порядок отчуждения государственного
(муниципального)
имущества
гражданам
и
юридическим
лицам.
В
соответствии со ст. 217 ГК РФ общие нормы о приобретении и прекращении
права собственности на земельный участок применяются
к положениям
законодательства о приватизации субсидиарно. Следовательно, нормы о
приватизации являются
специальными и обладают приоритетом перед
общими нормами ГК РФ, определяющими основания приобретения и
прекращения права собственности на недвижимость.
В-третьих, фактически имеющиеся строения, образующие единый
объект
товарищества
собственников
жилья,
предоставляются
домовладельцам в общую долевую собственность.
В-четвертых, если здание (помещения в нем) принадлежат на праве
собственности нескольким лицам, то при неделимости земельного участка он
может быть оформлен на указанных лиц в общую долевую собственность
(или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора). В случае,
если здание (помещения в нем) принадлежит различным лицам на
несовпадающих правовых основаниях (например, одним - на праве
собственности, другим - на праве хозяйственного ведения), участок может
быть оформлен на праве аренды с множественностью лиц на стороне
арендатора. Иное может быть предусмотрено ЗК РФ и федеральными
законами.
В частности, непосредственно в п. 3 ст. 36 ЗК РФ установлено, что
федеральные казенные предприятия в подобных случаях получают лишь
право ограниченного пользования земельным участком для осуществления
43
своих
прав на принадлежащее им здание (сооружение, отдельные
помещения).
В-пятых, если помещения в здании на неделимом участке закреплены
за
несколькими
федеральными
казенными
предприятиями
и
государственными или муниципальными учреждениями - такой участок
предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника
земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а прочие лица
получают лишь право ограниченного пользования данным участком.
В-шестых, законодателем установлена общая процедура приобретения
прав на земельный участок из состава публичных земель, заключающаяся в
том, что заинтересованные граждане (юридические лица) совместно
обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган
местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный
участок и прилагают его кадастровую карту (план). Указанный орган в
течение двухнедельного срока со дня поступления заявления принимает
соответствующее решение. Согласно этому документу, земельный участок
предоставляется в собственность бесплатно (п. 2 ст. 28 ЗК) или передается на
праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 1 ст. 20 ЗК), или же
готовится проект договора купли-продажи либо аренды и направляется его
заявителю. При отсутствии кадастровой карты (плана) срок рассмотрения
заявления увеличивается, так как требуется изготовить данную карту,
рассмотреть и утвердить проект гранил участка (п. 7 ст. 36 ЗК).
При совершении сделки купли-продажи недвижимости, находящейся в
общей долевой собственности, необходимо учитывать применение института
общей долевой собственности. Так, в соответствии с пп. 4 п. 4 ст. 35
Земельного кодекса РФ «…отчуждение доли в праве собственности на
здание, сооружение, находящееся на земельном участке, принадлежащем на
праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в
праве собственности на земельный участок пропорционально доле в праве
собственности на здание, сооружение» [1.4].
44
Представляется, что в случае, когда приобретается часть здания,
которая может быть отделена в натуре (например, крыло здания),
собственник этой части вправе приобрести и соответствующую ей часть
земельного участка. Полагаем, что если выделение части здания невозможно
(например, когда приобретаются верхние этажи здания), раздел земельного
участка в натуре не производится. По нашему мнению, в подобном случае
целесообразно установление права обшей долевой собственности на
недвижимость и на земельный участок, необходимый для ее эксплуатации,
поскольку земельный участок, предназначенный для эксплуатации здания,
как правило, по целевому и хозяйственному назначению и разрешенному
использованию
является
неделимым.
Как
показали
проведенные
исследования правоприменительной практики, не исключается
и другой
вариант - установление сервитута на другую часть здания и земельный
участок, на котором оно расположено.
Следует акцентировать внимание и на таком аспекте. Согласно абз. 2 п.
1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение к
нескольким собственникам порядок пользования земельным участком может
определяться, как с учетом долей в праве собственности на здание,
сооружение, так и согласно сложившемуся порядку пользования земельным
участком.
Целесообразно,
по
нашему
правоприменительной практики,
мнению,
с
учетом
сложившейся
включить в абз. 4 п. 4 ст. 35 ЗК РФ
дополнение, предусматривающее, что при отчуждении права собственности
на здание, сооружение, принадлежащее нескольким лицам, доля в праве
собственности на земельный участок
может определяться не только в
размере, пропорциональном доле в праве собственности на здание, но и в
ином размере, согласно сложившемуся порядку использования земельного
участка.
Пунктом 5 ст. 36 ЗК РФ предусмотрено, что для приобретения прав на
земельный участок, на котором расположено здание, имеющее нескольких
45
сособственников, эти лица должны обращаться «совместно». А если нет?
Следует отметить, что судебно-арбитражная практика жестко следует
указанию ст. 36 ЗК РФ о том, что в таких случаях требуется заключение
договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, поскольку
порядок перехода в общую долевую собственность не установлен.
В связи с этим, если договор аренды земельного участка не подписан
всеми сособственниками недвижимости (здания, помещений), то отказ в
государственной регистрации считается правомерным. При этом решения
судов мотивируются тем, что никаких иных способов приобретения в
собственность закон не называет.
Эта практика подверглась критике, так как смысл взаимосвязи
положений ст. 35 и 36 ЗК РФ заключается в указании на такие права
сособственников недвижимости на едином земельном участке, которые предопределяют и аналогичные права на сам земельный участок (долю в праве
общей долевой собственности на земельный участок). Вместе с тем,
не стоит положения ст. 36 ЗК РФ
рассматривать как ограничение для
приобретения одним из сособственников здания доли в праве собственности
на участок: если сам по себе участок не ограничен в обороте, то нельзя
считать ограниченной в обороте и соответствующую долю в праве собственности на него.
Отметим, что при возникновении права частной собственности на
отдельные
помещения
в
здании,
принадлежащем,
например,
муниципальному образованию, нет оснований отказывать собственнику
такого помещения в закреплении доли в праве общей долевой собственности
на соответствующий земельный участок. Полагаем, что
основания
отсутствуют
для отказа как по смыслу гражданско-правовых норм,
регулирующих правоотношения обшей долевой собственности, так и
по
смыслу положений ст. 36 Земельного кодекса РФ.
По этому вопросу следует учитывать п. 19 Постановления Пленума
Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11, который оказал
46
влияние на судебную практику по анализируемому
аспекту. Пленум
определил, что «… договор аренды земельного участка с множественностью
лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем
как нескольких владельцев помещений, так и одного из них» [1.20].
Одним словом, порядок предоставления прав на земельные участки
при наличии нескольких сособственников недвижимости, нуждается в
совершенствовании. Тем более, что земельные участки, на которых
находятся здания и сооружения, могут находиться у собственников этих
объектов не только на праве собственности, но и на иных вещных правах.
Здания и сооружения - только на праве собственности, праве хозяйственного
ведения, праве оперативного управления, правах, связанных с сервитутом.
Однако гл. 17 ГК РФ точно так же, как и ЗК РФ, не отвечает на многие
вопросы, возникающие в связи с тем, что эти права различны.
Сложности могут возникнуть и в связи с тем, что ни ЗК РФ, ни ГК РФ
не устанавливают, как определить площадь земельного участка, занятого
объектами недвижимости и необходимого для их использования. Лишь в п. 2
ст. 35 Земельного кодекса предусматривается, что площадь такого
земельного участка определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ. В нем
говорится о том, что «…предельные размеры земельных участков,
предоставленных для целей, не указанных в п. 1 ст. 33, устанавливаются в
соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных
видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и
застройки,
землеустроительной,
градостроительной
или
проектной
документацией» [1.4]. Такой позиции придерживается и судебная практика
(п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. №11) [1.20].
Однако законом не регулируется определение площади земельного
участка, необходимого для использования строения, в отношении участков,
предоставленных для таких целей, как ведение крестьянского (фермерского)
и
личного
подсобного
хозяйства,
садоводство,
огородничество,
животноводство, дачное строительство, а также индивидуальное жилищное
47
строительство, с которым и связаны в большинстве случаев проблемы
определения соответствующей площади.
К сожалению
в ГК РФ сохраняются противоречивые подходы
в
правовом регулировании оборота земельных участков. Так, если продается
или арендуется здание, то надлежит применять специальные нормы о куплепродаже или аренде, выделенные в тексте ГК РФ в самостоятельные
параграфы. В случае продажи (или аренды) самого земельного участка
применению подлежат общие положения первых параграфов гл. 30 или 34
ГК РФ соответственно.
Проблема единства земельного участка и расположенного на нем
объекта недвижимости имеет различные аспекты, в том числе, связанные с
делимостью объекта, возможностью восприятия нескольких объектов в
качестве единого, признанием отдельных объектов недвижимостью, а также
в связи с проведением государственной регистрации прав на такой объект.
Кроме представленного выше, право собственности на земельный
участок можно приобрести также путем выкупа арендатором арендуемого
земельного участка (ст.624 ГК).
Пункт 8 ст. 22 ЗК РФ также предусматривает право выкупа земельного
участка арендатором, более того, законодатель это его право арендатора
именует преимущественным правом. Реализация преимущественного права
осуществляется
в
порядке,
предусмотренном
гражданским
законодательством для случаев продажи доли в праве общей долевой
собственности третьим лицам. Следовательно, подлежат применению правила ст. 250 ГК РФ. Однако, это право действует только при аренде участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Если арендуемый земельный участок находятся на праве собственности
у арендодателя,
являющегося
физическим
или
частным
юридическим лицом, выкуп также возможен, но арендатор в таких случаях
не обладает указанным преимущественным правом. Не применяется
рассматриваемая норма и в случаях, когда граждане (или юридические лица)
48
являются
собственниками
зданий
(сооружений),
расположенных
на
земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной
собственности (п. 1 ст. 36).
Профессор Н.А. Сыродоев считает неправомерным применение к отношениям по поводу преимущественного права положений ГК о приобретении
доли в праве общей долевой собственности. Он отмечает, что «…в случае
приобретения в собственность земельного участка арендатором не нужно
дожидаться появления другого покупателя и предоставлять арендатору
возможность приобретения земельного участка на условиях, предложенных
этим покупателем, а целесообразно рассматривать арендатора как первого и
основного покупателя» [2.46].
По мнению автора настоящей работы, с таким утверждением можно
согласиться, поскольку смысл общих норм ГК, регулирующих продажу доли
в общей собственности, и специальных норм ЗК РФ, предусматривающих
преимущественное
право
арендатора
земельного
участка
на
выкуп,
существенно различаются.
Если условие о выкупе арендованного земельного участка не
предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным
соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее
выплаченной арендной платы в выкупную цену; законом могут быть
установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (ст. 624
ГК).
Право на выкуп земельного участка, в том числе в рамках
приватизационных процессов, не должно превращаться в обязанность
выкупа. В этом направлении развивается и судебная практика.
Условие о выкупе арендуемых участков недействительно, если
законодательством предусмотрены ограничения на их куплю-продажу, Это
касается и случаев, когда арендатор намерен выкупить участок площадью
менее минимального размера.
49
Некоторые разъяснения по спорным вопросам выкупа арендованных
земельных участков содержатся в Постановлении Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11. Так, «… п. 7 данного
постановления подтверждено, что факт заключения договора аренды
земельного участка до введения в действие ЗК РФ не лишает собственника
недвижимости права выкупа этого участка в соответствии с правилами п. 1
ст. 36 ЗК РФ. Если собственник недвижимости заключает договор аренды
после введения ЗК РФ в действие, то следует считать, что тем самым он
реализует свое исключительное право, предусмотренное п. 1 ст. 36 ЗК РФ, и
лишается возможности приватизировать участок» [1.20].
Анализ правового регулирования сделок, связанных с куплей продажей
и выкупом земельных участков, позволяет утверждать, что разработка и
принятие типового договора купли-продажи земельного участка позволит
оптимизировать земельный оборот.
2.2.Особенности правового регулирования сделок купли-продажи
зданий, сооружений и предприятий как имущественных комплексов
Сначала рассмотрим вопрос о том, какие данные должны быть указаны в
договоре
купли-продажи
здания
(строения,
сооружения),
объекта
незавершенного строительства, и последствия их отсутствия.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи
недвижимости должны быть указаны «…данные, которые позволяют
установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по
договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на
соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого
имущества» [1.2]. Если эти сведения отсутствуют в договоре, условие о
недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным,
а соответствующий договор не считается заключенным (п.1 ст.432 ГК).
50
Статья 554 ГК РФ не содержит информации о том, какие конкретно
данные должны быть указаны в договоре купли-продажи недвижимости. В
связи с этим в судебной практике возникают вопросы относительно перечня
данных, которые должен содержать договор купли-продажи зданий,
сооружений, иных объектов недвижимого имущества в целях согласования
условия о предмете.
Например, если в договоре купли-продажи здания (строения, сооружения)
отсутствует его адрес, суды считают, что «… это является основанием для
признания такого договора незаключенным» [1.23].
На практике возникает вопрос о возможности заключения договора
купли-продажи в отношении отдельных элементов зданий, сооружений. В
соответствии с п. 1 ст. 455 ГК РФ объектом купли-продажи могут быть
только вещи. Конструктивный элемент здания, часть помещения, а также
часть здания представляют собой часть вещи. В связи с этим возникает
вопрос: может ли такое имущество являться объектом купли-продажи?
Кроме того, на практике возникают споры по вопросу отнесения того или
иного имущества к конструктивным элементам здания.
В частности, при рассмотрении конкретного спора суд обосновал
следующую
правовую
позицию:
«...Технологическое
оборудование,
установленное в здании, не является его конструктивным элементом или
принадлежностью и может быть самостоятельным объектом договора куплипродажи» [1.28].
Фабула указанного спора: «… 18.04.2008 между ООО «МАКРОМИР»
(продавец) и ООО «ФинСтройЛизинг» (покупатель) заключен Договор, по
условиям которого продавец передает в собственность, а покупатель
принимает и оплачивает технологическое оборудование для обеспечения
систем дымоудаления, вентиляции, водоснабжения, теплоснабжения и
холодоснабжения ТРК "Сити Молл" по адресу г. Санкт-Петербург,
Приморский район, пр. Испытателей, д. 5, лит. А.
51
Перечень
(а
водоснабжения
и
именно,
системы
канализации,
вентиляции,
отопления
и
дымоудаления,
теплоснабжения,
холодоснабжения) и технические характеристики приобретаемого имущества
приведены в приложениях N 1 и 2 к Договору.
Возражения ответчика против иска сводились к тому, что поскольку
товаром явилось технологическое оборудование, представляющее собой
конструктивные элементы здания, а не самостоятельную вещь, Договор
ничтожен.
Исходя из положений статей 129 и 455 ГК РФ, суд апелляционной
инстанции признал, что спорное технологическое оборудование может
свободно отчуждаться на основании гражданско-правовых договоров, в связи
с чем указал на необоснованность выводов суда первой инстанции о
нарушении норм статьи 455 ГК РФ и ничтожности Договора.
Также апелляционный суд не согласился с данным судом в решении
толкованием статьи 135 ГК РФ.
В соответствии с названной нормой вещь, предназначенная для
обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением
(принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не
предусмотрено иное.
Отметив диспозитивный характер нормы, суд сделал вывод о том, что
здание и технологическое оборудование не связаны общим назначением и
могут существовать отдельно друг от друга.
Исследовав содержание технического паспорта здания и ссылаясь на
положения
Общероссийского
классификатора
основных
фондов,
апелляционный суд признал неподтвержденным материалами дела вывод
суда первой инстанции о том, что спорное технологическое оборудование
является неотъемлемой частью здания и его конструктивными элементами.
Кроме того, апелляционный суд учел то, что Договор был заключен во
исполнение договоров финансовой аренды (лизинга) от 18.04.2008 N 2008150 и N 2008-151 (листы дела 70 - 101, том 1) и что в данном случае речь идет
52
не о фактическом отделении технологических систем от здания, их
демонтаже, но об обязании ответчика исполнить обязательства по
юридическому
оформлению
передачи
имущества
в
собственность
покупателя в порядке, согласованном сторонами в Договоре.
Аргументы подателя жалобы о том, что спорное оборудование не может
являться самостоятельным объектом права, не убедительны» [1.28].
Кроме того, судебная практика исходит из того, что «… часть нежилого
помещения или здания не может быть объектом договора купли-продажи, за
исключением случаев, когда эти объекты прошли кадастровый учет либо на
их основе может быть сформировано нежилое помещение как обособленный
объект» [1.23].
Аналогичная норма закреплена ст. 273 ГК РФ, согласно которой при
переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее
собственнику
земельного
участка,
на
котором
оно
находится,
к
приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на
земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для
его использования, если иное не предусмотрено п. 4 ст. 35 Земельного
кодекса Российской Федерации.
Анализ положений Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О
приватизации государственного и муниципального имущества» позволяет
сделать следующие выводы: «…к приобретателю приватизированных
объектов недвижимости переходит право приватизации земельных участков
по льготной цене; это правило распространяется не только на первых
собственников зданий, строений и сооружений, но и на последующих,
ставших собственниками по договору купли-продажи или в результате иных
сделок» [1.16].
Параграф 8 Главы 30 Гражданского кодекса РФ содержит специальные
правила, определяющие особенности
порядок продажи предприятия как
имущественного комплекса. Легальное определение и состав предприятия
как имущественного комплекса закреплены в ст.132
ГК.
Продажа
53
предприятия может быть осуществлена
по решению собственника его
имущества либо в связи с банкротством хозяйствующего субъекта. Продажа
предприятия не в рамках дела о банкротстве регулируется и осуществляется
в соответствии с положениями, содержащимися в параграфе 8 Главы 30 ГК.
Процедура продажи предприятия в связи с его несостоятельностью
регулируется Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от
29.12.2017)
«О
несостоятельности
(банкротстве)».
Закон
№127-ФЗ
предусматривает возможность продажи предприятия как имущественного
комплекса на стадии конкурсного производства. Если в рамках дела о
банкротстве в конкурсном производстве решается вопрос о продаже
предприятия, то оформляется договор купли-продажи предприятия как
имущественного комплекса, который заключает конкурсный управляющий с
победителем торгов.
В соответствии с положениями ст. 559 и 561 ГК обязательными
условиями договора купли-продажи предприятия являются:
сведения о
предприятии, его составе, характеристиках, описание предприятия;
цена
продажи предприятия; порядок и срок передачи предприятия покупателю;
условия,
в
соответствии
с
которыми
предприятие
приобретено,
и
обязательства покупателя по выполнению этих условий (при продаже
предприятия путем проведения конкурса);
сведения о наличии или об
отсутствии обременений в отношении предприятия, в том числе публичного
сервитута; - иные условия, предусмотренные законодательством Российской
Федерации.
В
юридической
литературе
отмечается,
что
действующее
законодательство допускает два способа продажи фирмы не в связи с ее
банкротством: «... Первый – продажа предприятия как имущественного
комплекса в целом, второй - как реализацию 100 процентов долей (или
акций) в уставном капитале» [2.49]. Рассмотрим отдельные юридические
аспекты указанных способов продажи предприятия.
54
Первый способ - продажа имущественного комплекса, состав которого
определяется ст. 132 ГК. В этом случае продавцом является само
предприятие.
И
оно
передает
покупателю
все
свое
имущество,
задействованное в предпринимательской деятельности (земельные участки,
здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию и т.п.), а
также права требования и долги. Также в составе имущественного комплекса
можно продать фирменное наименование, товарные знаки и другие
исключительные права.
Однако не все права и обязанности можно передать покупателю (п.1
ст.559
ГК).
Нельзя,
например,
передать
в
составе
продаваемого
имущественного комплекса, полученные предприятием лицензии на занятие
определенными видами деятельности либо те обязательства, которые
согласно заключенным договорам не передаются третьим лицам.
«…При
таком
варианте
продавец
имущества
продолжает
функционировать как юридическое лицо. Если фирма не планирует
продолжать деятельность, хочет закрыться, то придется проходить сложную
процедуру ликвидации. Если формально бизнес не закрывать, предприятие
останется на учете в налоговом органе и в Едином государственном реестре
юридических лиц. Следовательно, придется сдавать в налоговую инспекцию
бухгалтерскую и налоговую отчетность» [2.49].
Второй способ - продажа 100 процентов долей (акций) в уставном
капитале. «…При этом варианте смена собственников происходит через
продажу всех долей или акций в уставном капитале предприятия. Новый
владелец становится единственным учредителем, и предприятие оказывается
в его распоряжении. Он единолично может принимать решение о судьбе
фирмы, бизнеса и его активах» [2.49].
В юридической литературе обоснованно отмечается, что «… оба способа
законны, при любом из них достигается цель покупателя и продавца - купить
(реализовать) бизнес. Разница в том, кто является продавцом бизнеса. В
первом случае это сама фирма. Во втором - бизнес продают его учредители»
55
[2.49]. По мнению автора настоящей работы, если единственный учредитель
намерен
закрыть бизнес, проще использовать второй способ, который
является менее затратным и простым.
Для сделок с недвижимостью, рассматриваемой в настоящем параграфе,
законом предусмотрены определенные регистрационные требования.
В случае совершения купли-продажи здания, сооружения, объекта
незавершенного строительства, предприятия как имущественного комплекса,
не требуется государственная регистрация
договора купли-продажи в
Росреестре, если он заключен после 01.03.2013. Регистрируется только
переход права собственности на недвижимость с продавца на покупателя (ФЗ
от 30.12.2012 N 302-ФЗ).
В случае, если сделка совершена до 01 марта 2013года, требовалась
двойная регистрация в Росреестре: регистрация договора и регистрация
перехода права собственности с продавца на покупателя.
В случае отчуждения 100% акций или долей в уставном капитале
хозяйственного
общества,
осуществляется
внесение
соответствующих
регистрационных сведений о новом владельце всех акций или долей (новом
учредителе) в Едином государственном реестре юридических лиц.
2.3 Спорные ситуации, возникающие в правоприменительной практике
при совершении сделок купли-продажи отдельных объектов
недвижимости
Исследования показали, что в правоприменительной практике возникает
много вопросов, связанных с совершением и оспариванием сделок куплипродажи недвижимого имущества. Проанализируем, с учетом положений
гражданского и земельного законодательства, наиболее интересные и
сложные ситуации, возникающие на практике.
1.Гражданский кодекс РФ допускает возможность оспаривания сделки
третьими лицами. С учетом этого возникают следующие вопросы. В каких
случаях третьи лица вправе оспорить сделку с недвижимостью? Каков срок
56
исковой давности для оспаривания третьими лицами сделки купли-продажи
недвижимости? Можно ли в договоре предусмотреть ответственность
стороны, по вине которой сделка признана недействительной?
Полагаем, что третье лицо, не являющееся стороной в сделке, вправе
оспорить сделку в случаях, когда это право прямо предусмотрено законом, и
при условии, что такая сделка нарушает права или охраняемые законом
интересы такого лица. Следовательно, третье лицо, не являющееся стороной
в сделке, должно быть заинтересованным лицом ее опровержении .
Проблема в том, что в гражданском и земельном законодательстве
отсутствуют положения, раскрывающее понятие заинтересованно лица.
Когда на практике возникают спорные ситуации, связанные с определением
надлежащего истца (заинтересованного лица), оспаривающего сделку, судам
при
разрешении конкретного спора приходится руководствоваться
правовыми позициями высших судов.
Важную правовую позицию относительно понимания заинтересованного
лица сформулировал Конституционный Суд РФ: «…заинтересованным
лицом является субъект, имеющий материально-правовой интерес в
признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит
неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять» [1.22].
Согласно п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от
23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I
части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» «…иск лица, не
являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее
недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским
законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его
защита возможна лишь путем применения последствий недействительности
ничтожной сделки» [1.19].
При рассмотрении конкретного спора
при
установлении статуса
надлежащего истца, суд определил, что «…при обращении с требованием о
признании договора незаключенным третье лицо, не являющееся стороной
57
такого договора, обязано доказать наличие своего материально-правового
интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые
законом интересы нарушены, а также каким образом эти права и интересы
будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной
защиты» [1.28].
Относительно сроков исковой давности для оспаривания третьими
лицами
сделки
купли-продажи
недвижимости
следует
иметь
ввиду
следующее. Договор купли-продажи недвижимости может быть признан
недействительным по мотиву ничтожности или оспоримости по целому ряду
оснований, связанных с его формой, содержанием, волей сторон сделки на
его заключение, нарушением требований, предъявляемых к субъектному
составу.
Срок исковой давности той или иной продолжительности применяется в
зависимости от вида недействительной сделки (оспоримая или ничтожная
сделка) (ст.181 ГК).
Исходя из смысла положений
части второй ст.168 ГК «…Сделка,
нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом
посягающая на … охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна,
если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны
применяться
другие
последствия
нарушения,
не
связанные
с
недействительностью сделки» [1.2].
Для предъявления третьим лицом в суд требования о применении
последствий недействительности ничтожной
сделки или о признании ее
недействительной, течение срока исковой давности начинается со дня, когда
третье лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При
этом срок исковой давности не может превышать десять лет со дня начала
исполнения сделки (п.1 ст.181 ГК).
Относительно ответа на вопрос об ответственности, полагаем ,что в
договоре стороны могут предусмотреть ответственность в виде уплаты
неустойки в определенном размере за предоставление недостоверных
58
заверений об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора.
Вместе с тем, в договоре, где обе стороны предприниматели, можно также в
соответствии со ст.406.1 ГК
предусмотреть возможность возмещения
потерь при наступлении или не наступлении определенных обстоятельств,
что более подробно рассматривается в этом параграфе.
2.В отношении предмета договора купли-продажи недвижимости могут
быть заявлены и иные требования. Так, например, если при заключении
договора
купли-продажи
земельного
участка
было
нарушено
предусмотренное п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ преимущественное право
собственника объекта недвижимости на покупку этого участка, то в
соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ другой участник долевой собственности
имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода
на него прав и обязанностей покупателя.
Кроме того, в отношении договора купли-продажи недвижимости может
быть подан иск о признании его незаключенным в случае отсутствия в
договоре:
-данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество,
в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на
соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого
имущества (ст. 554 ГК);
- условия о цене недвижимости (ст. 555 ГК);
- в договоре купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома
или квартиры отсутствия перечня лиц, которые в соответствии с законом
сохраняют право пользования этим жилым помещением после его
приобретения покупателем (ст. 558 ГК).
3.В правоприменительной
ситуации,
связанные
с
практике нередко
возможностью
возникают спорные
опровержения
сделок
с
недвижимостью по мотиву оспоримости или ничтожности
При рассмотрении данной проблемы, в первую очередь следует
принимать во внимание, что
в
соответствии с общими положениями,
59
предусмотренными ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости можно
признать недействительным при наличии одного из общих оснований
недействительности сделок: нарушение формы, договора; противоречие
между волей и волеизъявлением сторон сделки; противозаконность
содержания сделки; сделка совершена лицом, не обладающим необходимым
объемов дееспособности или правоспособности.
На основе проведенного автором настоящего исследования договорной и
судебной практики предлагается более подробно рассмотреть примеры
квалификации
недействительности
наиболее
типичных
случаев
недействительности сделок с недвижимым имуществом:
-заключение
договора
купли-продажи
недвижимого
имущества
неуполномоченным лицом свидетельствует о ничтожности договора в силу
ст. 168 ГК РФ [1.30];
- если при совершении сделки было допущено злоупотребление правом,
то есть осуществление своих прав с намерением причинить вред другому
лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное
заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав, в таком случае
нарушается запрет, установленный ст. 10 ГК, и такая сделка признается
недействительной на основании ст. ст. 10 и 168 ГК РФ;
- угроза причинения личного или имущественного вреда близким лицам
контрагента по сделке или применение насилия в отношении этих лиц
являются основаниями для признания сделки недействительной по ст.179 ГК
(оспоримая сделка);
- сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки,
так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску
потерпевшего (п. 2 ст. 179 ГК, оспоримая сделка). Обманом считается не
только сообщение информации, не соответствующей действительности, но
также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно
было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по
условиям оборота;
60
- в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь
та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и
прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного
участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы
недостаточно ( п.2 ст.170 ГК; оспоримая сделка);
- в соответствии с п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N
10,
Пленума
ВАС
РФ
N
22
от
29.04.2010
«…факт
отсутствия
государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое
имущество
к
покупателю
не
является
основанием
для
признания
недействительным договора продажи недвижимости» [1.18];
- суд определил, что «…отсутствие подлинного экземпляра договора
купли-продажи недвижимости при наличии его нетождественных копий
свидетельствует о несоблюдении письменной формы договора и его
недействительности» [1.35];
-от
недобросовестных
действий
руководителя
пострадали
имущественные интересы самой организации или ее кредиторов
в
результате продажи за бесценок крупных активов (п.2 ст.174 ГК, оспоримая
сделка);
- крупная сделка или сделка с заинтересованностью хозяйствующего
субъекта не одобрен в надлежащем порядке (ст. 173.1 ГК, п. 4 ст. 46 Закона
об ООО, п. 6 ст. 79 Закона об АО: оспоримая сделка);
- несоблюдение формы договора с недвижимостью: а) договор не
составлен письменно в виде одного документа, подписанного сторонами (ст.
550 ГК); б) если: «… документ составлен, но подписан с одной из сторон
неуполномоченным лицом, ничтожна сделка» [1.32];
- договор купли-продажи недвижимости, заключенный предприятиембанкротом или лицом в преддверии банкротства во вред кредиторам, может
быть признан недействительным (ст. 61.2 Закона о банкротстве, оспоримая
сделка). Это поможет вернуть активы организации в конкурсную массу для
удовлетворения требований кредиторов. В большинстве случаев подавать
61
такие иски могут только внешние или конкурсные управляющие, но не
кредиторы (п. п. 1 и 2 ст. 61.9 Закона о банкротстве);
- при недействительности основных (существенных) условий сделки
купли-продажи недвижимости сделка будет признана недействительной в
целом, включая условие об ответственности, содержащееся в такой сделке,
кроме соглашения о возмещении потерь» [1.19];.
- специальные основания признания недействительным договора куплипродажи земельного участка:
а) договор купли-продажи земельного
участка сельскохозяйственного
назначения осуществлен с нарушением преимущественного права покупки
субъекта РФ или муниципального образования (ничтожная сделка), за
исключением отдельных случаев (п. п. 1, 4 ст. 8 Закона об обороте земель
сельскохозяйственного назначения);
б) продажа на публичных торгах земельного участка, который был изъят
у собственника, если в торгах участвовали юридические лица, где
собственник был участником или учредителем, или другие лица, которым
запрещено участвовать в таких торгах (ничтожная сделка) - п. 9 ст. 6 Закона
об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
При
обсуждении
вопросов,
связанных
недействительных сделок, следует учитывать
с
опровержением
следующую особенность,
предусмотренную законодателем для опровержения ничтожных сделок. В
соответствии с п.1 ст. 166 ГК РФ, по ничтожной сделке заинтересованное
лицо может
обратиться сразу с иском о применении последствий
недействительности,
не
предъявляя
иск
о
признании
сделки
недействительной.
По этой проблеме в п.71 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №
25 от 23.06.2015г. сформулирована очень важная правовая позиция,
заключающаяся в следующем «… если истец обратился в суд с иском о
взыскании с ответчика соответствующих сумм по конкретному договору,
который ответчик считает ничтожным, ответчику
можно ограничиться
62
возражением о ничтожности, не предъявляя встречный иск о признании
договора недействительным. Главное преимущество возражения в том, что
на него не распространяется срок исковой давности» [1.19].
3. Актуальным в теоретическом и практическом аспектах является
вопрос о последствиях предоставления недостоверных заверений об
обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки с недвижимым
имуществом. Актуальность обусловлена тем, что такая новелла в ГК
появилась только в 2015году в результате внесения в Кодекс изменений
Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ.
В соответствии с п. 1 ст. 431.2 ГК (в ред. Закона № 42-ФЗ) «… сторона,
которая при заключении договора либо до или после его заключения
предоставила недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих
значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том
числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение,
соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых
лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к
третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию
убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить
предусмотренную договором неустойку. При этом признание договора
незаключенным или недействительным не препятствует наступлению
названных последствий. Предусмотренная ответственность наступает, если
сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что
другая сторона будет полагаться на них или имела разумные основания
исходить из такого предположения» [1. 3].
В свою очередь, согласно п. п. 2 и 3 ст. 431.2 ГК «…сторона,
полагавшаяся
на
недостоверные
заверения,
помимо
требования
о
возмещении убытков или взыскании неустойки вправе отказаться от
договора (если иное не предусмотрено соглашением сторон), либо требовать
признания договора недействительным» [1. 3].
63
Вместе с тем, названные последствия, предусмотренные п. п. 1 и 2 ст.
431.2 ГК, применяются к стороне, давшей недостоверные заверения при
осуществлении предпринимательской деятельности, независимо от того,
было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не
предусмотрено соглашением сторон. Такое правило обусловлено тем, что в
соответствии с ч.3 ст.2 ГК предприниматели осуществляют деятельность на
условиях риска.
Кроме приведенной новеллы, Федеральным законом № 42-ФЗ
включена ст.406.1, предоставляющая
предусмотреть
в
договоре
в ГК
возможность предпринимателям,
обязанность
одной
стороны
возместить
имущественные потери другой стороны, возникшие при наступлении
определенных в соглашении обстоятельств, не связанных с нарушением
обязательства
(потери,
вызванные
невозможностью
исполнения
обязательства, предъявлением требований третьими лицами или органами
государственной власти к стороне или к третьему лицу, указанному в
соглашении, и т.п.).
При этом, в таком соглашении, в отличие от убытков, должен быть
определен размер возмещения таких потерь или порядок его определения. В
соответствии с п. 3 ст. 406.1 ГК РФ указанные потери возмещаются
независимо от признания договора незаключенным или недействительным,
если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Очень важная правовая позиция по этому вопросу сформулирована в
п.17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О
применении
судами
некоторых
положений
Гражданского
кодекса
Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»,
предусматривающая, что
«…если соглашение о возмещении потерь
включено в виде условия в договор купли-продажи, недействительность или
незаключенность этого договора купли-продажи сама по себе не влечет
недействительность или незаключенность соглашения о возмещении потерь»
[1.16]. Следовательно, в случае признания договора недействительным или
64
незаключенным, в подобной ситуации будут взысканы потери, независимо от
других последствий. Полагаем, что эта новелла направлена на обеспечение
стабильности
гражданского
оборота,
она
базируется
на
принципе
добросовестности участников гражданского оборота.
Кроме того, определенный интерес представляет административная
практика
закупки
жилых
помещений
для
государственных
или
муниципальных нужд. Такому объекту закупки, как жилые помещения, в
силу особенностей недвижимости как товара свойственна определенная
специфика: переход права собственности на объект при заключении договора
купли-продажи недвижимости достаточно жестко и полно регулируется
законодательством РФ. В связи с этим осуществление закупок жилых
помещений, в соответствии с Федеральном законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ
(ред. от 31.12.2017) «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ,
услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» вызывает
немало вопросов как у продавцов - собственников и участников закупок, так
и у заказчиков, сталкивающихся с проблемами при регистрации права
собственности на жилое помещение, и т.д.
Ответы на некоторые наиболее часто возникающие вопросы можно
найти, например, в решениях Псковского УФАС России. В частности, на
практике возник следующий вопрос. Можно ли потребовать от участников
закупок представления фотографий предлагаемой квартиры? Ответ на этот
вопрос был дан в решении Псковского УФАС России от 18.05.2016 по делу N
44-63/16. Дело в том, что в данном случае в качестве одного из требований к
содержанию первых частей заявок на участие в электронном аукционе
заказчик установил требование о представлении участниками закупки
фотографий предлагаемого жилого помещения (приобретаемой квартиры).
По мнению заказчика, данное требование основывается на п. 3 ч. 1 ст. 33
Закона N 44-ФЗ, позволяющем включать в описание объекта закупки
чертежи, эскизы и фотографии.
65
В решении Псковского УФАС России от 18.05.2016 по делу N 44-63/16О
указано, что «… подп. «а» п. 1 ч. 3 ст. 66 Закона N 44-ФЗ (содержание
которого было продублировано в обжалуемой аукционной документации)
содержит
исчерпывающий
перечень
сведений,
которые
могут
быть
истребованы от участника закупки в составе первой части заявки на участие
в электронном аукционе. Фотографии предлагаемого товара данным
перечнем не предусмотрены. При этом, ч. 6 ст. 66 Закона N 44-ФЗ запрещает
требовать от участника электронного аукциона представления документов и
информации, не предусмотренных ч. 3 и 5 указанной статьи.
Ссылка заказчика на норму, установленную в п. 3 ч. 1 ст. 33 Закона N 44ФЗ, является необоснованной. Из указанной нормы следует, что описание
объекта закупки может включать в себя спецификации, планы, чертежи,
эскизы, фотографии, результаты работы, тестирования, требования, в том
числе в отношении проведения испытаний, методов испытаний, упаковки в
соответствии с требованиями ГК РФ. Однако право заказчика использовать
фотографии при описании объекта закупки не дает ему права требовать
фотографии предлагаемого товара от участников закупки в составе
направляемых ими заявок» [1.36].
Затронутая проблема, по которой имеется судебная практика и научные
публикации,
исследования.
представляется
актуальной,
требующей
специального
66
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В
настоящее
время
законодательство,
регулирующее
оборот
недвижимого имущества, насчитывает десятки нормативных правовых актов.
Только на уровне федеральных законов действуют Гражданский кодекс РФ,
Земельный кодекс РФ, Водный и Лесной кодексы РФ, Жилищный кодекс РФ,
федеральные
законы
«Об
ипотеке
(залоге
недвижимости)»,
«О
товариществах собственников жилья», «О государственной регистрации
недвижимости» и некоторые другие.
В связи с этим можно было бы говорить о создании целостной
системы правового регулирования оборота недвижимости, если бы не одно
«но». Указанные федеральные законы и другие нормативные правовые акты
зачастую включают в себя противоречивые правила, дублируют друг друга,
по-разному регулируют одни и те же отношения, что негативно сказывается
на судебной практике и в конечном итоге - на уровне обеспечения и защиты
прав участников оборота недвижимого имущества: граждан, юридических
лиц, публично - правовых образований.
В такой ситуации на первое место выдвигается проблема качества
правового регулирования оборота недвижимого имущества, поскольку
дальнейшее наращивание числа законов и иных нормативных актов,
внесение в них отдельных изменений представляется не достаточно
оптимальным путём развития законодательства о недвижимости.
Как показали исследования, немало проблем имеется в правовом
регулировании отношений, связанных с возникновением и прекращением
права собственности и иных вещных прав на земельные участки и с
оборотом объектов недвижимости, расположенных на этих земельных
участках.
Идея Земельного кодекса РФ, с учетом внесенных в него изменений,
состоит в том, чтобы иные, кроме права собственности, ограниченные
вещные права постепенно ликвидировать и оставить два или три основных
67
титула на земельные участки – либо право собственности, либо право аренды
или краткосрочное безвозмездное пользование. Всё остальное - пожизненное
наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование в последующем
исключить. Но это теоретическая посылка, а практически ликвидация иных
вещных прав пока не получилась.
Вместе с тем, в ЗК появились новые вещные права, содержание
которых в нем не раскрыто. Так, например, в п. 1 ст. 35 закреплено право на
использование части земельного участка, занятой зданием, строением,
сооружением при переходе права собственности на здание, находящееся на
чужом земельном участке. Право на использование части земельного участка
сформулировано как отдельное самостоятельное вещное право, которое не
раскрыто и нигде не названо.
Кроме того, анализ действующего земельного и гражданского
законодательства РФ свидетельствует о необходимости установления общих
требований к сделкам с земельными участками. Данная цель может быть
достигнута путём включения в Земельный кодекс РФ специальной статьи –
«Общие требования, предъявляемые к сделкам с земельными участками». В
рамках этой же статьи имеет смысл установить перечень допускаемых сделок
с земельными участками, а также пределы возможного государственного
вмешательства в эту область общественных отношений.
Следует также отметить, что законодательство о приватизации создало
нормативно-правовые условия для радикальной перестройки земельных
отношений и ликвидации монополии государственной собственности на
землю, однако и здесь законодателю не удалось избежать правовых коллизий
В
заключение
хотелось
бы
отметить
невысокий
уровень
законодательного регулирования оборота земельных участков, что оставляет
широкое поле для многочисленных злоупотреблений.
68
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1.ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО И ПРАКТИКА
1.1.Конституция
Российской
Федерации
(принята
всенародным
голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о
поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ,
от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ).
1.2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. ФЗ от 30
ноября 1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301. 2018. №1. –
Ст.43.
1.3 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. ФЗ от 26
января 1996 г. № 14-ФЗ // СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст.410; 2017. - № 50 (ч.3). –
Ст.7550.
1.4.Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ // СЗ РФ.2001.- № 44.Ст.4147; 2017.- № 31 (ч.1).- Ст. 4829.
1.5.Лесной кодекс РФ от 29.01.1997 № 22-ФЗ //СЗ РФ.- 2006. -№ 50. - Ст.
5278; 2018. - № 1 (ч.1).- Ст. 55.
1.6.Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации
государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ.- 2002.- №4. Ст.251; 2017.- №27.- Ст.3952.
1.7. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ.- №30.- Ст.3018; 2017.- №31
(ч.1).- Ст.4829.
1.8.Федеральный
закон
от
16.07.1998
N
102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ.1998. - № 29.- Ст.3460;2017. №48. - Ст.7052.
1.9.Федеральный закон ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости»// СЗ РФ. 2015.-№29 (ч.1).-Ст. 4344; 2018.- № 1
(ч.1).- Ст. 91.
69
1.10.Федеральный закон от 26 января 1996г. № 15-ФЗЗ «О введении в
действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»// СЗ
РФ.-1996.-№ 5.-Ст.411; 2009.- № 15. -Ст.1778.
1.11.Федеральный закон от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ « Об оценочной
деятельности» // 1998. № 31(ч.1).- Ст.3813; 2017.- №31 (1).-Ст.4823.
1.12.Основы законодательства о нотариате в Российской Федерации (утв.
ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1,с изм. и доп., вступ. в силу с 11.01.2018г. http://www.pravo.gov.ru - 31.12.2017.
1.13. Конвенция о праве, применимом к договорным обязательствам.
Заключена
в
г.
Риме
19.06.1980
(с
изм.
от
17.06.2008)
//СПС
«КонсультантПлюс».
1.14. Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 31.12.2017)
«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // СЗ
РФ. 2001. -№ 44. Ст. 4148.
1.15.Определение Конституционного Суда РФ от 16.07.2009 N 738-О-О//
СПС «КонсультантПлюс».
1.16. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых
вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу
недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // СПС
«КонсультантПлюс.
1.17.Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О
применении
судами
некоторых
положений
Гражданского
кодекса
Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» //
СПС «КонсультантПлюс».
1.18.Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС
РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной
практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности
и других вещных прав» // СПС «КонсультантПлюс.
70
1.19. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О
применении судами некоторых положений раздела I части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».
1.20. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24
марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением
земельного законодательства» // СПС «КонсультантПлюс»
1.21.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21
«Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам куплипродажи недвижимости» // СПС «КонсультантПлюс».
1.22.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134
«О некоторых вопросах применения Федерального закона « Об особенностях
отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной
собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной
собственности
и
арендуемого
субъектами
малого
и
среднего
предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».
1.23. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.06.2011 по
делу N А03-15389/2010) // СПС «КонсультантПлюс».
1.24. Определение ВАС РФ от 25.08.2011 N ВАС-6087/11 по делу N А1114125/2009 // СПС «КонсультантПлюс».
1.25. Обзор судебной практики N 1 (утв. Президиумом Верховного Суда
РФ 13.04.2016 // СПС «КонсультантПлюс».
1.26.Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от
18.08.2015 N 33-5982/2015) // СПС «КонсультантПлюс».
1.27. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.03.2008 N
Ф08-1203/08 по делу N А32-12463/2006-9/324//СПС «КонсультнтПлюс».
1.28.Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.03.2010 по делу
N А56-5466/2009 // СПС «КонсультантПлюс».
1.29. Постановление ФАС Уральского округа от 15.01.2008 N Ф094441/07-С6 по делу N А60-865/2007// СПС «КонсультантПлюс».
71
1.30. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.11.2009 по
делу N А03-2276/2009) // СПС «КонсультантПлюс»
1.31. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от
28.01.2016 N 15АП-22098/2015 по делу N А32-9449/2015; Постановление
Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.03.2016 N Ф081387/2016; Постановление Арбитражного суда Московского округа от
14.09.2016 N Ф05-13276/2016 по делу N А40-61875/15; Постановление
Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2015 N 12АП13517/2014 по делу N А57-7858/2013 // СПС «КонсультантПлюс».
1.32.Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.06.2011 по
делу N А03-15389/2010) // СПС «КонсультантПлюс».
1.33.Постановления
Арбитражного
суда
Московского
округа
от
06.05.2015 N Ф05-4294/2015, Арбитражного суда Северо-Западного округа от
10.04.2015 по делу N А42-6788/2013// СПС «КонсультантПлюс».
1.34. ФАС Московского округа в Постановлении от 30.06.2011 N КГА40/6419-11-П по делу N А40-42237/10-41-345, ФАС Северо-Кавказского
округа в Постановлении от 31.10.2007 N Ф08-7197/07 по делу N А3228715/2006-31/620 // СПС КонсультантПлюс.
1.35.Постановление ФАС Уральского округа от 27.02.2009 N Ф096930/08-С6 по делу N А60-24678/2007; Определение ВАС РФ от 30.07.2009 N
ВАС-7857/09).
1.36.Решение Псковского УФАС России от 18.05.2016 по делу N 44-63/16
// СПС «КонсультантПлюс».
2. СПЕЦИАЛЬНАЯ ЛИТЕРАТУРА
2.1.Актуальные правовые аспекты современной практики международного
коммерческого оборота: Сборник статей / М.П. Бардина, В.В. Безбах, Г.Н.
Буднева и др.; под общ. ред. А.С. Комарова. М.: Статут, 2016. - 272 с.
2.2.Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2008.
72
2.3.Анисимов
А.П.,
Рыженков
А.Я.
Приобретение
права
частной
собственности на земельные участки в силу давности владения //
Современное право. 2016.- N 10.- С. 86 - 92.
2.4.Андреев Ю.Н. Договор в гражданском праве России: сравнительноправовое исследование: монография. М.: НОРМА, ИНФРА-М, 2017.- 272 с.
2.5.Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского и земельного права в
регулировании земельных отношений в условиях рынка земли // Государство
и право, 2001.- № 1.
2.6.Баринова Е.А. Вещные права — самостоятельная категория? //
Хозяйство и право. 2002,- № 7.
2.7. Бармина О.Н. Злоупотребление правом / отв. ред. В.А. Кодолов.
Киров: Радуга-ПРЕСС, 2015. -133 с.
2.8. Боголюбов С.А., Никишин В.В., Устюкова В.В. Земельное право:
Учебник. М., 2013.
2.9.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие
положения. М., 2013.
2.10.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2.
Договоры о передаче имущества. М., 2015.
2.11. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о
недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. -№ 6.
2.12.Галиновская Е.А. Земельное правоотношение как социально-правовое
явление: монография. М.: ИЗиСП, ИНФРА-М, 2015.- 272с.
2.13.Гражданское право: Учебник. В 2т. / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 2, М.:
Издательство БЕК, 2014. - 816с.
2.14.Гражданское право: Учебник. Ч.1/ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К.
Толстого. М., 2015.
2.15. Гражданское право: Учебник. Ч. 2/ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К.
Толстого. М., 2015.
2.16.Дмитриев А. Основы городского землепользования в г. Москве //
Правовое регулирование рынка недвижимости. 2010. № 2-3.
73
2.17.Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как
объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения
понятий // Государство и право. 2015. -№7.
2.18.Дикуссар В. Земельные суды — в России? // Российская юстиция.
2010. №11.
2.19.Емелькина И. Значение «юридической и фактической связи строения
с землей» при определении признаков недвижимости // Хозяйство и право.
2014. - № 8.
2.20.Захарам В.Р., Попов Н.А. Комментарий к федеральному закону «Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения» (постатейный). М.,2012.
2.21.Земельный кодекс РФ: проблемы теории и практики (Материалы
конференции) // Государство и право. 2002. № 9.
2.22.Иванов А.А. К реформе законодательства о недвижимости //
Правоведение. 2003. - №6.
2.23.Иконицкая И.А., Краснов Н. И., Павлова Э.И. и др. Договоры в сфере
земельных отношений в сельском хозяйстве // Государство и право. 2000.
№7.
2.24.Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. Теория и
тенденции развития. М., 2011.
2.25. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник.
М., 2010.
2.26.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части
второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2017.
2.27.Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации/ Под
ред. С.А. Боголюбова.-. М., 2017.
2.28. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»// Хозяйство и право. 2003. -№5.
2.29.Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом
имуществе/ под общ. Ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: «Статут», 2004. – 95с.
74
2.30.Медведев С. Новое земельное законодательство: разграничение
государственной собственности на землю и участие публичных образований
в хозяйственном обороте земли // Хозяйство и право. 2012. -№ 7.
2.31.Новикова
плюрализма
Н.И.
«Родовые
(представления
угодья»:
представителей
перспективы
коренных
правового
пародов
и
законодателей) // Государство и право. 2010. №6.
2.32. Пандаков К.Г., Черноморец А.Е. Аграрно-земельная реформа:
законодательство, теория, практика- Саратов, 2004.
2.33.Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В 3 т. Т. 3 / Под ред.
В.А. Томсинова. М., 2003.
2.34.Румянцев Ф.П. Особенности договора купли-продажи земельных
участков сельскохозяйственного назначения // Журнал российского права.
2013. -N 8.
2.35.Ниязова А.Н. Пределы и ограничения права собственности на землю:
анализ подходов // Вестник Пермского университета. Юридические науки.
2016. N 2.
2.36.Судебная практика в современной правовой системе России:
монография / Т.Я. Хабриева, В.В. Лазарев, А.В. Габов и др.; под ред. Т.Я.
Хабриевой, В.В. Лазарева. М.: Институт законодательства и сравнительного
правоведения при Правительстве РФ, Норма, Инфра-М, 2017.- 432 с.
2.37.Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк. М.:
Статут, 2017. 560 с.
2.38.Мотлохова Е.А. Юридические признаки недвижимых вещей в
современном гражданском праве // Правовые вопросы недвижимости. 2016.
N 2. С. 21 - 24.
2.39.Ромадин М., Кошелев Я. Отказ от права на земельный участок и
приобретательная давность: новый взгляд на старые проблемы// Хозяйство и
право. 2004. -№ 2.
2.40. Романова О.А. Развитие земельного законодательства: вопросы
теории и практики // Lex russica. 2016. - N 6.
75
2.41.Румянцев О.Г., Додонов В.Н. Энциклопедический юридический
словарь- М. Инфра-М.1996.-384с.
2.42.Савенко Г.В. Земельные иски в современном российском праве:
постановка вопроса // Вестник гражданского права. 2016. - N 4.
2.43.Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве //
Правоведение. 2002. -№ 4.
2.44.Скловский
К.И.
Некоторые
вопросы
применения
земельного
законодательства, регулирующего предоставление земельных участков в
городе // Хозяйство и право. 2014. - № 10.
2.45.Сыродоев Н.А. Новый земельный кодекс Российской Федерации//
Правоведение. 2002. - №1.
2.46.Сыродоев НА. О соотношении
земельного и
гражданского
законодательства// Государство и право. 2001. №4.
2.47.Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть. Курс лекций. Уфа,
2008.
2.48.Уваров А. Некоторые аспекты регулирования земельных отношений
органами местного самоуправления// Хозяйство и право. 2013. - № 6.
2.49.Черепков Д.А. Как выгоднее оформить продажу фирмы? // Главбух,
2005. - N 6.
2.50.Щенникова JI.B. Вещное право в Гражданском кодексе; вопросы
практикующего юриста законодателю// Законодательство. 2000. № 10.
2.51.Харьков В. Модель рационального землепользования в федеральном
и региональном законодательстве// Хозяйство и право. 2001. № 3.
2.52.Харьков В.Н. Основы земельного права: учебное пособие. Тула: Издво ТулГУ, 2014. - 132 с.
2.53.Харьков В. Рациональное использование земельных ресурсов: понятие
и правовое регулирование // Государство и право. 2000. -№ 9.
2.54.Шпак Е. Здания и сооружения как предмет ипотеки (залога
недвижимости)// Юрист. 2001.- №9.
76
2.55.Эйриян Г. Переход прав на земельный участок при переходе права
собственности на здание, сооружение// Хозяйство и право. 2004. № 10.
77
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа