close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Кузьмина Ольга Олеговна. Правовое регулирование ипотечного кредитования жилищного строительства

код для вставки
4
АннотАIц4я
ВыпускнчuI квчlлификационная работа на тему кПравовое регулирование
ипотечного кредитования жилищного строительствa))
Год заrциты. 2018
Направление подготовки. 40.04.01 Юриспруденция
Студент. Кузьмина Ольга Олеговна
Научный
руководитель.
д.ю.н.,
доцент,
профессор
кафедры
административного и финансового права Гусева Татьяна Алексеевна
объём ВКР.
Количество страниц. 83
Количество таблиц.
1
количество использованных источников. 88
Ключевые слова. ипотека, кредит, недвижимое имущество, жилищное
строительство, действующее законодательство, заёмщик, кредитор, застройщик,
зчtлогодержатель,
банк, небанковская кредитнчш организация, недвижимость,
обязательство.
Краткая характеристика ВКР. в выпускной квалификационной работе
рассмотрены мнения учёных, проводивших исследоваIIия в области правового
регулирования ипотечного кредитовчIния жилищного строительства. Кроме того
изучено Федеральное законодательство, постановления Правительства Российской
Федерации, нормативные правовые чкты местных органов власти Орловской
области, касающиеся правового регулирования ипотечного кредитования
жилищного строительства. Исследованы теоретические вопросы понятия,
становления
и видов
ипотечного кредитоваrIия жилищного строительства в
России, его правового регулироваLIия, правового регулировчIния договора
ипотечного кредитования жилищного строительства в Российской Федерации.
Методологическую основу исследования составляют методы анализа,
синтеза, историко-правового, сравнительно-правового, системно-структурного,
формально-юридического, дичtлектического, эмпирического, функциончlльного.
По результатам проведённого исследов ания сделаны выводы теоретического
и практического характера.
6
Введение
Актуальность темы. Отрасль жилищного строительства,
которчUI
в
последние десять лет ХХ века, в связи с переходом к рыночным отношениям в
экономике, потеряла возможность финансировчIния за счёт государственного
бюджета, не была быстро адчIптировчIна к рыночным принципам. Результатом
такого положения дел в рассматриваемои отрасли стчlло то, что до сих пор
остаются нерешёнными проблемы, связанные с обеспечением грчDкдан нашей
стрчIны доступным, но комфортным жильём.
Очевидным рчrзрешением этой проблемы может стать путь формирования
рынка строительства жилья на основе новых способов (форr) его финансировчIния.
В современной России за основу финансового обеспечения рынка строительства
жилья необходимо взять ипотечное кредитовчIние. кНужны ясные правовые
условия дIя рчlзвития долгосрочного жилищного кредитовчIния - как грчDкдан, так и
профессиончlльных застройrциков. Ипотека должна стать доступным способом
решения проблем> [60, с.
3] С учётом того, что по данным
I_{ентрального банка
Российской Федерации за последние два года объём ипотечного кредитования
жилищного строительства вырос
рублей (рис.
с 60
миллиардов рублей до 300 миллиардов
1).
Исследованию вопросов вовлечения в строительство и приобретение жилья
финансовых ресурсов за счёт кредитоваIIия, в последнее время уделяется
повышенное внимание. Но при этом отечественные авторы, чаще всего, описывчIют
зарубежный опыт ипотечного кредитования, историю ипотечного кредитовчIния в
Российской империи в дореволюционный период, или изучают теоретические и
практические проблемы, харчктерные отдельным жилищным программам,
которые разрабатывчlлись конкретными коммерческими банками. При этом
изучению ипотечного кредитования в современной России внимание уделяется
только в связи с классическим ипотечным кредитом.
Степень разработанности проблемы. Изучению проблем правового
регулирования ипотечного кредитования жилищного строительства посвящены
работы многих учёных- цивилистов России дореволюционного периода. Советское
,7
законодательство не содержчlло институт ипотеки, как тчковой, но исследованию
правового регулирования института заёмно-кредитных отношений, посвятили
свои работы многие советские учёные.
В
связи с актучtльностью, проблемы правового регулирования ипотечного
кредитования жилищного строительства изучаются современными российскими
учёными. Таким исследованиям посвятили свои публикациии отдельные работы
учёные, как юристы, так и экономисты, а именно
Э.В. Аванесов, С.П. Гришаев, И.В. Щовдиенко, В.С. Ем, Е Ф Жуков, П.В.
Косарева, В.В. Меркулов, JI.Н. Наумова, В.М. Полтерович, А.В. Толкушкин, Ю.К.
Толстой, Е.С. Филиппова, Г.А. I]ылина, О.В. Шелков, JI.В. Щепникова, В.К.
южелевский.
Правовому регулированию ипотечного кредитования жилищного
строительства посвятили свои диссертационные исследования на соискание
научных степеней А.Ю. Александрова, А.С. Горбачёв, В.В. Дударева, Р.Р.
Замалеев, Л.Б. Лазаренко, И.А. Лепёхин, Е.Ю. Руденко, А.В. Столярова, О.Р.
Фархиул лина, А.Х. Хисамов.
Щель работы
посредством анализа исторических аспектов рчlзвития
российского грчDкданского законодательства и действующих в настоящее время
правовых норм, а так же мнении ученых цивилистов изучить правовое
регулирование ипотечного кредитования жилищного строительства в нашей
стрчIне.
Чтобы достигнуть цель исследоваIIия автор наметил необходимость решения
следуюtцих задач:
- определить понятие ипотечного кредитования жилищного строительства;
-
изучить историю рчlзвития правового реryлировчIния ипотечного
кредитов ания жилищного строительства в России
;
- исследовать современное состояние правового регулирования ипотечного
кредитов ания жилищного строительства в Российской Федерации
;
- выявить отличия ипотечного кредитования жилищного строительства от
других видов кредитов ания;
- рассмотреть и кJIассифицировать виды ипотечных кредитов на жилищное
строительство;
- провести исследование особенностей правовой харчжтеристики договора
ипотечного кредитования жилищного строительства;
- охарчктеризовать субъекты договора ипотечного кредитов ания жилищного
строительства;
- изучить виды ответственности, которую могут понести стороны в случае
неисполнения обязательств, возникающих при закJIючении договора ипотечного
кредитов ания жилищного строительства.
Объект исследования
общественные отношения, которые возникают
между субъектами грчDкдчlнского права в связи с заключением договора ипотеки в
сфере строительства жилья.
отношения, которые возникают между субъектами грчDкданского права в связи с
закJIючением договора ипотеки в сфере строительства жилья.
Во время работы над данным исследованием автором применялись такие
методы научного познания, как аналитический, метод синтеза, метод индукции,
историко-прчIвовой метод, дичtлектический и эмпирический методы.
Теоретическая база исследования закJIючается в трудах ученых,
касающихся правового регулирования ипотечного кредитования жилищного
строительства.
Нормативную
t)азч
исследования
составляют.
деиствующее
законодательство Российской Федер ации; нормативные правовые акты счбъектов
J
Российской Федер ы\ии; решения Конституционного Сула Российской Федер ы\ии
и Верховного Сула Российской Федерации.
Теоретическую значимость наrrrего исследования определяют
её
актучtльность и выводы. Проведённым исследованием на основе чIнчtлиза мнений
учёных обобrцены теоретические основы грчDкданско-прчIвового регулирования
ипотечного кредитования жилищного строительства. Полученные автором в ходе
исследоваIIия результаты могут быть использованы в изучении правового
9
регулирования ипотеки, кчк средства обеспечения возврата кредитных средств,
посредством которых финчlнсируется жилищное строительство.
С практической точки зрения значение работы закJIючается в
возможности использования её результатов в работе по совершенствованию
правовых норм, регулирующих общественные отношения, которые возникчIют
между субъектов грчDкданского права в связи с закJIючением договора ипотечного
кредитов ания жилищного строительства.
На защиту выносятся следуюtцие положения наrrrего исследования,.
1.
Суrцность ипотечного кредитования жилищного строительства,
с
юридической точки зрения, состоит в том, что зчlлогодержатели, согласно договору
получают право удовлетворять их денежные требования за счёт стоимости
заложенной недвижимости или права на неё с преимуtцеством относительно
других кредиторов, если иного не предусматривает закон.
2. Права и обязанности, принадлежащие сторонам договора ипотечного
кредитования жилищного строительства не являются исчерпывающими, потому,
что они освобождены от ограничений для установления своих прав и обязанностей
согласно договору для определения условий договора, которые не противоречат
закону, как это предусмотрено статьёй
1
Гражданского кодекса РФ.
3. Определение ипотеки как особого вида залога на основании её предмета,
порядка оформления и состава субъектов.
-
предмет ипотеки
-
недвижимость или другое натурчrльное имущество,
которое зчtлогодатель может получить в собственность или получить право на него;
- недвижимостью, заложенной в ипотеку всегда пользуется и
владеет
зчlлогодатель, в отличие от движимого имущества, которое нчlходится у
зчtлогодателя или зчtлогодержателя;
- факт закJIючения договора ипотеки подлежит обязательной регистрации в
Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ней, что
является условием считать её действительной для третьих лиц.
- основными субъектами ипотеки являются кредиторы, заёмщики,
зчtлогодатели, залогодержатели,
в связи с чем ипотечное кредитование является
10
совокупностью действий, которые совершают между собой заёмщики и
зчtлогодатели, как одна сторона договора и банк или другчш кредитнчш организация,
как другчUI сторона, по кредитованию под гарантию исполнения обязательств
посредством ипотеки недвижимости.
4. Для
советского периода истории наrrrего государства характерно
отсутствие каких-либо объективных предпосылок к рчlзвитию зчlлога. По этой
причине древнейший институт грчDкданского права (сопровождчtл лишь
незначительные акты обменa>[84, с. 38].
Но и при (полном отрицании частной собственности на землю и тотчlльном
распрострчIнении государственной собственности)) [50,
с. |4f, в
практической
деятельности не искJIюччlлось ипотечное кредитовчIние жилищного строительства.
5. Современное зчконодательство Российской Федерации, регулируюtцее
правоотношения в сфере ипотечного кредитования жилищного строительства,
достигло определённых успехов и продолжает рчlзвиваться в нчIправлении на
обеспечение конституционного права грчDкдан на жилище.
6.
Согласно классификации ипотечного кредитования жилищного
строительства, суtцествуюrцей в мировой юридической и финансовой прчктике у
этого вида кредитования в России большие перспективы рчlзвития.
'7. Наиболее полное определение договора ипотечного кредитоваIIия
жилищного строительства, сформулировчIнное на основании, проведённого в
выпускной квалификационной работе комплексного анализа, который дчtл
возможность определить договор ипотечного кредитования жилищного
строительства как соглашение между кредитором
- банком или другой кредитной
организацией, с одной стороны, заёмщиком - физическим или юридическим
лицом, с лругой стороны, в соответствии с которым кредитор обязуется
предоставить кредитные средства
в
рчrзмере
и на условиях, предусмотренных
договором, для строительства жилого объекта на условиях гарантии со стороны
заёмщика возврата денежных средств с уплатой процентов за пользовчIние ими
посредством зчlлога недвиlкимости или права на неё. При этом кредитор, как
первоначальный зчtлогодержатель, а так же последуюtций зчtлогодержатель
]1
Wжýдф"
WФýtW, у,ffiýi_{ртвýрФь ýвýщ
нýжжкиIffi_,ýтщ нsЁюдlшýйея
ýтtтфшёtтиФ
В
вт,ýщ
в
9тоимоýтц,
saJIýIý шпи прав r*m нg* пр€fr{щш{ýеffisltr{ý
гlý
кдругим ккдиторааш*
,етрукшryру рпdМъл ýхшдят:
J]шffi.а.
тхýнщв.
жý.ж*'Iý,тре,fufiжд за ечф
эЕФ}rffi; пе$ж
иý чffiыFýк IýрачFеф,ýщi
г.Iйýа
ж
т,jяти гrярацря,fuв,
ý,акIJючtýшиý* ýTIKýý,K тшшýрацуршil
и
ршffi.
|2
ГЛАВА
1.
ПОНЯТIШ,, СТАНОВЛЕНИЕ ИВИДЫ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИlI ЖИJIИIIIНОГ О СТР ОИТЕЛЬ СТВА В РОС СIД4,
ЕГО ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
1. 1.
Понятие ипотечного кредитов аrIияжилищного строительства
Как отметил Щ.А. Медведев. (Развитие системы ипотечного кредитоваrIия
является одним из вчDкнейших инструментов речtлизации приоритетного
национчtльного проекта,,Щоступное и комфортное жилье
обrцая задача
-
-
грчDкданам России. Наттта
обеспечить доступность ипотечных кредитов для населения,
увеличить объёмы и сроки возврата кредита)|49, с. 54l.
В свою очередь В.В. Путин в послании Президента РФ Федеральному
Собранию РФ в2004 году укчlзчlл, что. кКредитовчIние должно стать долгосрочным
и доступным для грчDкдан.
А чтобы рост спроса нажильё не привёл только к скачку
цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительствa>)
[60, с. 3].
Развитие строительства жилья и кредитовчIние этого
нчIправления
экономической деятельности посредством ипотеки является
проблемой
комплексного харчжтера, которчш при экономическом кризисе требует системно
подходить к её решению. Масштабность связанных с этим проблем, их социчtльное
и экономическое значение в рчlзвитии Российского государства
вызывчIют
необходимость действовать максимчlльно быстро с использованием отечественных
достижений и мирового опыта в рассматриваемой области, что придаёт вопросам
её кредитного финансирования особую актучtльность. Эти вопросы исследовчtлись
в значительном количестве трудов российскихи иностранных учёных. Но единое
мнение относительно понятия ипотеки, понятия ипотечного кредита, понятия
ипотечного кредитования жилищного строительства до настоящего времени
отсутствует. Часть учёных рассматривает эти понятия рчlздельно[86, с. 15, |'7,249].
По мнению других эти понятия рассмчIтриваются в качестве синонимов|22, с.
16].
Суrцествуют также мнения, согласно которым, следует рассматривать понятия
13
(жилищный кредит) l42,
с.
18]
и
понятие (кредитование строительства, как
особый вид кредитной деятельности)) |44, с.
4'7'7].
Кроме этого в отечественной науке отсутствует мнение и по самому
понятийному аппарату, применяя который следует осуществлять правовое
регулирование общественных отношений, складывающихся в связи с ипотечным
кредитованием жилищного строительства, формировать теоретическую модель
предмета исследов аrIия.
Мы считаем, что следует согласиться с мнением И.А. Лепёхина. кСамо
понятие (ипотечное кредитование)) является экономическим по своему
содержанию, с юридической точки зрения правильным булет говорить о
(кредитовании, обеспеченном ипотекой>. Определению данного понятия
логически предшествует раскрытие сущности ипотеки>> |47, с. 13].
Научная литература довольно часто содержит мнение о том, что термин
(ипотека) подрчlзумевает кредит, который обеспечивается ипотекой[85, с. 4,
18].
Но, следует заметить, что хотя слова (ипотека) и (кредит) принято употреблять
вместе, слово (ипотека) наделено своим собственным значением.
Происхождение термина (ипотека)) имеет греческие корни. Первым этот
термин, как юридический, в начале VI века до нашей эры применил Солон.
,,Щословное значение греческого слова
(ипотека) означает подставка, то есть
столб, который устчIнавливыIи на границе участка должника. На столбе делчtли
надпись о том, что этим имуществом обеспечиваются претензии в определённой
денежной сумме. С того самого времени (ипотекой> стали обозначать зчlлог. Кроме
того, его использовчlли античные римляне, обозначая тем самым институт
грчDкданских прчIвоотношений, обеспечивающий залоговое кредитовчIние земли.
кИпотека была одной из трех наиболее совершенных форм зчlлога, отвечавших
потребностям экономического быта ,,Щревнего Рима. Институт ипотеки можно
назвать своеобразным достижением правовой мысли и частного права) [87, с. 64].
Главный принцип ипотеки вырчDкается фразой. кВерю не лицу, а веrци> [55,
с. 3]. При ипотеке доверие гарантируется всем имуществом должника в таком
объёме, который оно булет составлять на момент, когда кредитнчш сделка булет
|4
речtлизовываться. кСуть речtльного кредитазаключается в том, что для обеспечения
исполнения обязательства в имyществе должника
'имеет выделяется определённчш вещь,
к
неисполнения
которой Й.о"rоо
доJDкником своего
В
случае
имеет
право
определённые права.
обязательства кредитор
удовлетворить свои требования за счёт продчDки выделенной вещи, да)ке если
право собственности на эту вещь перешло к другому лицу. Причём при получении
удовлетворения кредитор, предоставивший реальный кредит, имеет преимуtцество
перед личными кредиторами)) [83, с. З26-З2'7].
Статья 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее
- ГК
РФ)
определяет ипотек, как (зчlлог земельных участков, предприятий, зданий,
сооружений, квартир и другого недвижимого имуществa> [3].
В юридической литературе одними авторами ипотека определяется,
кчк.
кЗалог недви)кимого имущества, которое выступает в качестве обеспечения
обязательств по возврату кредита (ссулы) на строительство или приобретение
жилья
и иных
обязательств, возникающих
в процессе
речrлизации программы
жилищного строительствa>) |20, с. |0;64, с. 9].
Другая группа авторов придаёт термину (ипотека)) несколько значений.
Первое означает историческую форrу, то есть зчlлог когда предмет зчtлога остаётся
у зчtлогодержателя. Второе означает зчlлог недвижимости, необходимо связанный с
особой системой закрепления права на недвижимость[33, с 10].
Третья группа авторов рассматривает ипотеку в качестве способа
обеспечивающего совместную деятельность субъектов для повышения
благосостояния посредством зчlлогово-кредитных операций с недвижимостью;
дающего возможность эффективного использовчIния частной собственности
физических и юридических лиц в связи с кредитными отношениями|76, с. 18].
Согласно четвёртому мнению. кИпотека - это договор о зчtлоге организаций,
зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имуществa> [19, с.16].
Пятое авторское мнение рассматривает ипотеку как. кОграничение
(обременение) вещного права на объект недвижимого имуществц подлежащее
15
государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним)) |26, с. 4Зl.
Суrцествует также мнение учёных, согласно которому ипотека является
специфичным институтом, обеспечивающим долгосрочные сделки по жилищному
кредитованию с зчlлогом недвижимости (за счет контрактного расщепления пучка
прав собственности между кредитором (принципчtлом) и заемщиком (агентом),
сохраняющего за последним функцию пользования зчlложенным активом)) [80, с.
44]
Профессор И.Г. Балабанов рассмчIтривает ипотеку
недвижимости,
обеспечивающего
денежное
в
требование
виде
зчtлога
кредитора
(залогодержателя) к должнику (залогодателю), и в виде кредита полученного под
зчlлог недвижимости[16, с. |15l.
Сделкам зчtлога и ипотеки присуtци черты, которые сближают их с вещным и
обязательственным правом. Однако, все требования, которые возникают в случае
сделки по зчtлогу, возможно, удовлетворительно рчrзрешить, только если признать
зчlлог в качестве обязательственного права[83, с. 335].
М.М.
Орлова, давая характеристику ипотечным правоотношениям,
отметила, что единственный способ защитить своё право, который возможно
использовать зчlлогодержателю при ипотеке, предстаёт в качестве требования,
выдвигаемого в форме искового. Это требование обосновывается только
принципами справедливости и цель его защищать права залогодержателя на
полное материчtльное удовлетворение за счёт имущества, находящегося под
ипотекой посредством возможности исключить или предотвратить действия
должника (залогодателя), уменьшающие стоимость этого имущества. Такое
требование, исходя из его сути не имеет вещно-правовой характер, независимо от
того, что имеет целью сохранить стоимость имущества, закреплённую
договором[56,
c.2|l.
Ипотечное право проявляет только некоторые признчки, относящиеся к
вещному праву. Такая сущность ипотечного права не может служить в качестве
достаточного основания причислить его к вещным правам[38, с. 48]. Как раз из
16
такой концепции исходил законодатель, включчш нормы, касающиеся ипотеки в
параграф 3 главы 23
ГК РФ кОбеспечение исполнения
обязательств)).
Мы поддерживаем мнение И.А. Лепёхина|41, с. 26], согласно которому
зчtлогу недви)кимости не свойственны полностью признаки вещного права с той
точки зрения, согласно которой к вещным правчIм относится, например, право
собственности на недвижимость. ОбосновывчUI своё мнение, И.А. Лепёхин говорит
о том, что, несмотря на обладание зчlлогом имущества некоторыми признаками
характерными вещному праву, с исторической и практической позиции главное
преднчlзначение ипотеки закJIюччlлось в обеспечении определённого круга
обязательств.
В настоящее время юридическчш сторона термина (ипотека))
вкJIючает два
основных понятия, которые рассматривают её как.
1. Правоотношение.
С
этой позиции ипотекой регулируются два вида
грчDкданских правоотношений, возникающих. а) между зчtлогодержателем и
зчtлогодателем; б) между зчtлогодержателем и предметом ипотеки.
2. Во втором случае под ипотекой подрчrзумевается некий юридический
документ, который удостоверяет право, предоставленное её законному владельцу
получить исполнение обязательства, обеспеченного ипотекой, без предъявления
других доказательств существования этого обязательства.
Ипотека, как и всякий другой залог, предусматривает, что кредитор
(залогодержатель) обладает правом при неисполнении со стороны должника
обязательств по ипотеке получать удовлетворение за счёт зчlложенного имущества.
При этом такое его право является преимущественным в сравнении с другими
кредитор ами|27, с. 82].
Вывод.
Ипотека как особый вид зчtлога определяется на основчIнии её предмета,
порядка оформления и состава субъектов.
-
предмет ипотеки
-
недвижимость или другое натурчrльное имущество,
которое зчtлогодатель может получить в собственность или получить право на него;
|,7
- недвижимостью,
зчtложенной
в ипотеку всегда пользуется и
владеет
зчlлогодатель, в отличие от движимого имущества, которое нчlходится у
зчtлогодателя или зчtлогодержателя;
- факт закJIючения договора ипотеки подлежит обязательной регистрации в
Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ней, что
является условием считать её действительной для третьих лиц.
- основными субъектами ипотеки являются кредиторы, заёмщики,
зчtлогодатели, залогодержатели,
в связи с чем ипотечное кредитование является
совокупностью действий, которые совершают между собой заёмщики и
зчtлогодатели, как одна сторона договора и банк или другчш кредитнчш организация,
как другчUI сторона, по кредитованию под гарантию исполнения обязательств
посредством ипотеки недвижимости. |47, с. З2].
|.2. История рчlзвития правового регулирования ипотечного кредитования
жилищного строительства в России
Отечественное российское право до
ХV
века главной
и
единственной
формой зчtлога предусмчIтривчtло зчlлог личности (закуп). Известные в настоящее
время правовые памятники содержат сведения об этом со времени Правды детей
рассчитывающийся с верителем |41, с. ЗЗl.
Путём закJIадничества крестьянам и посадским людям придавался статус
крепостных. Попасть в крепостные мог любой человек, не исполнивший своих
обязательств. Одним из документов российского права, закреплявших
закJIадничество, была,,Щоговорнчш грамотаот |265 года[63, с. 136].
Имуrцественный залог впервые упоминается в Псковской Сулной Грамоте,
которчш была принята вечем |46'7 года
в
городе Пскове
и
предусматривала
необходимость зчtлога при зчключении любой сделки, которчш своей стоимостью
была выше одного рубля. Но эта грамота не регламентировчtла правовой механизм
зчlлоговых отношений. По предположению историков права понятию залога,
регламентации прав и обязанностей каждой стороны, были посвящены другие
18
правовые акты, а так же их регламентировчtли хозяйственнчш и судебнчш практики,
обычаи[59, с. 135].
В указанный период стчIновления зчlлогового права залог рассматривчlли в
качестве обязательства вещи. Веrци отводилась роль главного должника в случае
закJIючения зчlлоговой сделки, а залог в принципичlльном плане, считчlлся долгом,
под гарантией имущественного взыскания и был противоположен личному долгу.
Первый значительный кодифицированный акт, который содержчtл
достаточно подробные сведения, касающиеся залога, был принят в |649 году и
он Соборное уложение. Согласно этому правовому акту зчtлоговому
праву было отведено место дополнительного отношения, обусловленного
нчlзывчlлся
нчlличием главного обязательства.
Чтобы повысить гарантии кредитора в правоотношениях зчlлога Соборным
уложением 1649 года был введён принцип обязательного перехода в собственность
кредитора заложенного имущества если доJDкник не исполнил или просрочил
исполнение обеспеченных зчlлогом обязательств.
Начало XVIII века ознаменовчlлось зарождением предпосылок к тому, чтобы
ипотека стала использоваться более широко и более совершенно. В это время
необходимость кредитоваIIия дJuI совершенствования экономической сферы
деятельности государства потребовала введения
в
|'7З'7
году новой системы
зчlлогового права. Согласно Указу Императора.
1. Имущество, находившееся
собственность зчtлогодержателя
в
залоге, не должно было обраrцаться в
в случае невыплаты долга, а его
следовчtло
продавать, с целью удовлетворить его претензии;
2. Владение зчlлогом не признавалось отношением собственности до срока
выполнения, обеспечиваемого им обязательства, а считчlлось юридическим
отношением;
3.
В случае, не исполнения обязательств должником взыскание
обраrцалось
не на всё его имущество, а только на имущество, находящееся в зчtлоге.
19
Тем самым, согласно этому Указу наступило улучшение в правовом
положении зчlлогодателя, в противоположность этому зчtлогодержатель получил
ухудшение своего правового положения.
Исключение из прав зчtлогодержателя возможности оставить имущество себе
сразу в случае, когда произошла просрочка, привело к тому, что займодавцы стчlли
неохотно подвергать себя сложным аукционным формчlльностям.
Такое положение дел привело к тому, что многие участники сделок передав
деньги под зчtлог имущества, по истечении сроков не поJý/чали ни своих денег
нчвад, ни зчlложенного имущества. По этой причине в |'744 году произошла отмена
Указа от 1 августа |'7З'7 года.
Лишь Банкротский устав 1800 года окончательно утвердил
для
недвижимости обязательную продчDку на публичных торгах. В отношении
движимого имущества уставом было сохранено правило, в соответствии с которым
зчlложенную вещь кредитор оставлял себе при условии, что должником не булет
выдвинуто требование о его продчDке.
В
1835 году
с
1 января законодательство
России стчlло содержаться в Своде
законов Российской империи, который включчlл в себя пятнадцать томов. Законы,
регламентировавшие грчDкданские правоотношения были собраны в десятом томе.
Согласно Своду имущество, имевшее отношение к грчDкданскому обороту,
имело статус движимого имущества, либо недвижимого в виде земель, деревень,
строений, предприятий промышленности и торговли, зданиями и незастроенными
участками.
Применение ипотеки или зчtлога недви)кимости было возможным только в
том случае, когда в договоре участвовчlло государство или когда их заключчlли
частные лица. В случае участия государства залог недвижимости был возможен по
договору подряда, поставки, питейного откупа, а так же применительно к
государственным оборотным средствам и государственной недвижимости.
В залог могли передаваться имения с населением, земли, на которых было
возможно ведение хозяйственной деятельности, капитчlльные каменные строения,
производственные помещения. Стоимость недвижимости зависела от нчlличияили
20
отсутствия страховки. При её ныIичии стоимость зчtлога не должна была
превышать стоимость страховки.
Российскому ипотечному законодательству
в
середине
XIX века
был
характерен ряд особенностей. вместе с имением в зчlлог передавались крепостные
крестьяне; ипотека использовалась для получения кредитов только на неотложные
нужды; нормы регламентируюtцие ипотеку не были кодифицировчIны; ипотечное
кредитование часто было связано с рчlзличными злоупотреблениями и обманными
деиствиями.
В связи с таким положением дела стчlло необходимо реформировать
российское ипотечное законодательство. По этой причине
разработано кПоложение об обеспечении договоров
в
1859 году было
и обязательств ипотечным
порядком)), в 1874 году кПоложение об укреплении прав нанедвижимое имение)) и
в |892 году кВотчинный устав>.
Применительно к Гражданскому уложению в целом, необходимо отметить
настоятельное жизненное требование обновить устаревший десятый том Свода. С
этой целью в 1882 году было составлено Гражданское уложение, которое долго
обсуждалось, но тчк и не было принято в связи с революционными событиями
начала двадцатого века.
Заметим, что в российское дореволюционное право, имело рчlзличие с
зарубежными странами, в нём не было предусмотрено ипотечное кредитовчIние
жилищной сферы строительства, как самостоятельного института. Кроме того,
правовыми нормами, регулируюtцими дчlнную сферу отношений, выступчtли
обrцие нормы, регламентируюtцие ипотеку и кредитование.
Революционные события
|9|'7 года коренным образом
изменили
перспективные направления рчlзвития кредитования под зчtлог недвижимости в
нашей стране. Принятие ,,Щекрета кО земле)) отменило частную собственность на
землю и искJIючило возможность сдавать землю в зчlлог.
После революции |9|'7 года
жилищное
строительство
финансироваться центрчtлизованно. Государственное жильё распределялось в
зависимости от необходимости улучшения жилищных условий
грчDкдан,
21
состоящих на учёте по этому основчIнию. Кроме того банковское дело было
сосредоточено в руках государства согласно декабрьскому декрету |9|'7 года, но в
1921 году был учреждён I_{ентральный банк коммунчtльного хозяйства, который
стчtл выдавать кредиты
нажилищное строительство в период новой экономической
политики.
Отменив частную собственность на недвижимое имущество, советское
правительство лишило банки возможности обеспечивать за счёт ипотеки
кредитные операции. Это потребовчlло от советских банков принимать меры к
поиску новых форпл работы.
,,Щля
этого в финансировании строительства жилья
советские банки применяли опыт, заимствованный из деятельности российских
банков дореволюционной эпохи. Отдельные составляющие ипотечного
кредитования существовчlли и в советской банковской системе.
Например, Постановление Экономического Совета при Совете народных
комиссаров СССР от 26 апреJuI |9З9 года Jrlb 386 кО порядке кредитоваrIия
индивидучlльного жилищного строительства рабочих и служащию) не содержит
термин (ипотекa>). Тем не менее, основу этого нормативного правового акта
составляют правила
и
принципы ипотечного кредитоваrIия жилищного
строительства. Например, поэтапное кредитовчIние строительных работ и запрет на
продажу, и передачу выстроенного на кредитные средства дома и надворных
построек, до полного погашения всей суммы кредита.
Гражданский кодекс РСФСР от 31 октября |922 года содержчtл нормы
регламентируюtцие зчtлог в рчlзделе вещных прав. Залог рассматривчlлся в качестве
права кредитора требовать от должника, не выполнившего своих обязательств,
получения удовлетворения за счет, зчlложенного имущества, прежде других
кредиторов.
Важной особенностью Гражданского кодекса РСФСР |922 года было то, что
упрчrзднялось деление имущества на движимое и недви)кимое, поскольку частнчUI
собственность на землю была отменена.
С отменой в 1930 году коммерческого кредита была закрыта основнчш сфера
применения зчlлога. Преимущество собственности государства и запрет обраrцать
22
взыскание на основные фонды
предприятий залог потерял свой смысл.
Единственной сферой применения зчlлога остчlлось обеспечение обязательств при
кредитовании населения. Учитывая, что при административно-командной
экономике в СССР и РСФСР не было особой необходимости в частноправовых
механизмах, при этом ещё не поощрялся и оборот недвижимости среди
грчDкдчIн,
то
широкое применение зчlлога вообrце и зчlлога недвижимости места не имело и по
этой причине отсутствовчlло их детчtльное законодательное регулирование.
В
результате этого существенно уменьшилась роль зчtлога
в обеспечении
исполнения обязательств.
Гражданский кодекс РСФСР |964 годауделял зчtлогу ещё меньшее внимание,
чем его предшественник Гражданский кодекс РСФСР |922 года. В нём
содержчtлось всего 11 статей. В Гражданском кодексе |964 года, как и pulнee
запрещчtлась сдачи
в зчlлог земли, предприятий, зданий, сооружений и другого
имуществц являющегося основными средствами государственной организации,
колхоза, общественной организации. Однако, не искJIючалась возможность
использовать предметом зчtлога для обеспечения возврата физическим лицом
кредита или зйма, жилого дома, находящегося в его личной собственности.
Выдавая физическому лицу ссуду на индивидучtльное строительство жилого
дома банку, надлежчtло письменно известить соответствуюtцую нотаричtльную
контору о рчtзмере и сроке ссуды. Нотариальной конторой на извещение
накJIадывалась надпись о запрете, и первый экземпляр извещения хранился в её
деле, а второй направлялся исполкому местного Совета народных депутатов дIя
регистрации. Наложенное на
строение запрещение ограничивчlло право
собственника распоряжаться этим строением. Залогодатель не мог до погашения
ссуды продать или передать строение без рчlзрешения банка. Неуплата
задолженности по ссуде давала банку право взыскать за счёт домостроения ссуду, а
если стройка не была закончена за счёт строительных материчtлов.
1991 год примечателен возвратом в Основы грчDкданского законодательства
Союза ССР и Союзных республик понятия (недвижимость)). Недвижимому
имуществу вернули статус объекта сделок вообще и зчlлога в частности, что
лa
z-э
(можно считать отправной точкой в процессе становления современного
законодательства об ипотеке> [50, с. 13].
Вывод.
Заканчивчш рассмотрение второго параграфа первой главы, отметим, что 4.
Для советского периода истории наrrrего государства характерно отсутствие
каких-либо объективных предпосылок к рчlзвитию зчtлога. По этой причине
древнейший институт грчDкданского права (сопровождал лишь незначительные
акты обменa>[84, с. 38].
Но и при (полном отрицании частной собственности на землю и тотчlльном
распрострчIнении государственной собственности)) [50,
с. |4f, в
практической
деятельности не искJIюччlлось ипотечное кредитовчIние жилищного строительства.
1.3. Современное состояние правового регулирования ипотечного кредитования
жилищного строительства в Российской Федерации
Возрождаться зчlлог и вместе с ним ипотека как речtльное средство
обеспечения обязательств начали
Посредством этого
в |992 году с
принятием Закона кО залоге)).
законодательного акта терминология российского
грчDкданского права была дополнена понятием (ипотека)), которой была посвящена
глава вторчш второго рчrздела кЗалог с оставлением имущества у зчtлогодателя>.
В
эту главу вошли четыре статьи с 42-й по 45-ю, но в ней отсутствовала подробная
регламентация отношений возникающих в связи с ипотекой. Среди норм второй
главы содержчtлись только понятие (ипотеки)), норма, согласно которои следовчtло
обязательно нотаричlльно удостоверять и регистрировать в поземельной книге
договор ипотеки, норма, предостчIвляющчш зчtлогодателю право досрочно
исполнять обязательство, обеспеченное ипотекой, Кроме того, нормы
регулирующие ипотеку предприятия кчк комплекса имущества.
Кредитным организациям приходилось самостоятельно
определять
направления деятельности в период возникающих в нашей стране рыночных
отношенийи самостоятельно разрабатывать программы ипотечного кредитования
жилищного строительства[38, с.
1 1].
24
Одну из впервые разработанных прогрчlмм подготовила в |992 году
корпорация кЖилищная инициативa>) при поддержке Сбербанка и Госстраха
России.
В
программе предусматривчtлось создать в Российской Федерации сеть
ипотечных банков. При осуществлении программы предполагалось привлекать
сбережения физических лиц и инвестиции коммерческих организаций с
обеспечением за счёт зчtлога недвижимости, ею предусматривчlлось ипотечное
кредитование жилищного строительства по шести схемам, а именно.
кФорвард-кредитинвест)) - схема, рассчитчIннчш на строительство жилья
коммерческими застройrциками
-
юридическими лицами с целью продать его
состоятельной кJIиентуре, в том числе коммерческим структурам. Предмет зчlлога
при речrлизации этого направления программы был определён в виде самого
строительного объекта. Оформление зчtлога и выдачу кредита осуществляли
этапами, зависящими от готовности строящегося объекта[61, с. 130].
кРетрокредитинвест)) - по этой схеме, преднчlзначенной для физических лиц,
кредит выдавали под зчtлог, находящейся в собственности квартиры. Условием
выдачи кредита было то, чтобы по рыночной стоимости квартира была дороже чем
затраты на строительство новой.
Первый опыт ипотечного кредитования не дчtл банкам желаемых
результатов. Большинство банков были вынуждены прекратить свою деятельность
вообще, или откчlзаться от ипотечного кредитоваIIия. В значительной степени
повлияло на это нчlличие пробелов в законодательстве, регулируюtцем данную
сферу правоотношений.
По этой причине с декабря |992 года когда с целью речtлизации в Российской
Федерации права на жильё законодатель принял Закон Российской Федерации
Jt
42|8-| кОб основах федеральной жилищной политики>. В соответствии с этим
Законом, грчDкданам России предостчIвлялось право получать кредит под зчtлог
недвижимости, прчIво получать согласно установленному порядку компенсацию
(субсидию), льготный кредит, ссуду от органов государственной власти и органов
местного самоуправления для строительства жилья.
25
В |99З
году,
в
июне месяце федеральные органы власти приняли
государственную целевую программу кЖилище> [11] Программа требовала
создать в России рчlзличные формы кредитования жилищного строительства и
главное, рчlзвивать ипотечное кредитование.
Продолжением государственной программы кЖилище)
конце |99З года Указ Президента РФ, который
стчtл
подписанный в
укчlзчtл на необходимость
разработать Положение о жилищных кредитах, создать Федеральное агентство по
ипотечному жилищному кредитованию, образования региончlльных и местных
фондов рчlзвитиrl жилищного строительства[9].
С целью оказать кредитно-финансовую поддержку населению в обеспечении
жильём 10 июня |994 года Президент РФ подписчtл Указ }lb 1180 кО жилищных
кредитах) [66] Согласно этому Указу предусматривчtлось предоставление
жилищных кредитов для приобретения и обустройства земельных участков для
строительства жилья, для строительства и реконструкции жилья, и для
приобретения жилья. Обеспечивать тчкие кредиты надлежчtло первым делом за
счет зчlлога недвижимости.
В
1993-1995 годчlх было разработано
и
введено
в
действие,
в
обrцей
сложности, пятьдесят нормативных прчIвовых актов, которые были преднчlзначены
для регулировчIния сферы жилищных правоотношений.
Особая методологическчш роль дJUI становления института ипотеки
Российской ФедерыJии в этот период принадлежала кОсновным положением
зчtлоге недвижимого имущества
в
о
ипотеке)), которые были одобрены
Правительством РФ 22 декабря |99З года.
1
января 1995 года стчlло датой вступления в силу первой части Гражданского
кодекса Российской Федерации. По этой причине Закон кО залоге))
стчlл
деиствовать частично, только тогда, когда его нормы не противоречили
Гражданскому кодексу. Это усложнило структуру зчtлогового зчконодательства
вообrце и ипотечного в частности. Результатом этого стчlло возникновение проблем
в правильном применении законодательства. Помимо этого, регламентация залога,
содержащчшся
в
Гражданском кодексе РФ, имела обrций характер
ив
ней
26
недостаточно учитывчtлись особенности конкретных видов зчtлога.
законодателем была предусмотрена разработка
В связи с этим
специчtлизировчIнного
законодательства об ипотеке. [33, с. 94-95].
Появившийся в начале 1995 года проект Закона кОб ипотеке)) содержчtл в
себе противоречия, в связи с чем, его принятие затянулось.
Мерой обеспечившей ипотечное кредитование до принятия Закона кОб
ипотеке)) стчlло подписание Президентом
РФ Указа Jt 293 кО дополнительных
мерах по рчlзвитию ипотечного кредитования)) [67], который содержал основные
положения проекта Закона кОб ипотеке)).
Следуюrций
этап рчlзвития правового регулирования
ипотечного
кредитования жилищного строительства заключчlлся в подписании Президентом
РФ Указа
}lb 420
кО разработке федеральной целевой программы кСвой дом> [12],
содержащего, ряд поручений Правительству РФ по разработке программы кСвой
дом)), в которой требовчlлось разработать меры по долгосрочному кредитовчIнию
застройrциков на срок от 10 до 25 лет.
Программу разработали, и её утвердило Постановление ПравительстваРФ от
2'7
июня |996 года.
Важный шаг к созданию эффективного механизма ипотечного кредитования
жилищного строительства, был сделан принятым в июле |99'7 года Федеральным
законом }lb |22-ФЗ
кО
государственной регистрации прав
на
недвижимое
имущество и сделок с ним> [68].
24 июня |99'7 года Государственной Щумой РФ был принят Закон кОб
ипотеке)). Но 28 июля |99'7 года Президентом РФ на него было нчlложено вето. По
мнению главы государства, отдельные положения закона противоречили
Конституции РФ и ГК РФ.
По этой причине закон был доработан в согласительной комиссии. 8 июня
РФ поставила вопрос о принятии закона и
вето Президента РФ. 9 июня 1998 года Государственнчш Дума
1998 года Госуларственнчш дума
преодолении
приняла проект закона повторно в предыдуrцеи редакции.
2,7
Принятие Федерального закона кОб ипотеке (залоге недвижимости)> от 16
июля 1998 года }lb 102-ФЗ положило начало новому этапу рчlзвития ипотечных
отношений в Российской Федерации. Именно этот Закон стчlл регулятором всех
операций кредитоваIIия под зчtлог недвижимости. Этим Законом были значительно
расширены возможности использования ипотеки в качестве надежного средства
обеспечения кредита|41 , с.
5
1
].
Следуюrций этап рчlзвитии системы ипотечного кредитования жилищного
строительства начался с принятияв2O0З году Федерального закона }lb 152-ФЗ кОб
ипотечных ценных бумагах>
l'7|] Принятие этого закона
обеспечивчlло
необходимые условия для рчlзвития и функционирования в Российской Федерации
двухуровневой (американской) модели ипотечного кредитования.
В
конце 2004 года законодатель объявил об отмене обязательного
нотаричtльного удостоверения договора ипотеки, внеся соответствующие
изменения в статью 339 Гражданского кодекса РФ
и статью 10
Федерчlльного
закона коб ипотеке)).
Суrцественным изменениям
в связи с реформой была подвергнута
сфера
ипотечного кредитования жилищного строительства.
Федеральный закон
Jt
2|З-ФЗ кО внесении изменений в часть первую
Гражданского кодекса Российской Федерации> от 30 декабря 2004 года[73]
признчtл недвижимым имуществом, незавершённый строительный объект.
В настоящее время правовое регулировчIние ипотечного кредитования
жилищного строительства в Российской Федерации происходит, в основном, за
счёт обrцих нормам регламентирующих ипотеку и кредитование, обеспеченное
ипотекой, содержащимися во многих нормативных правовых aкTulx и образующих
систему правового регулирования, имеющую двухуровневое построение.
Федеральный уровень.
1) правовые нормы,
осуществляющие
регулировчIние данной сферы
правоотношений, содержащиеся в Гражданском, Гралостроительном, Жилищном
кодексах.
28
2) ипотека и кредит, обеспеченный ипотекой, регулируют
федеральные
законы и зчконы Российской Федерации,. кОб ипотеке (залоге недвижимости)>, кО
зчlлоге)),
кОб ипотечных ценных бумагах>,
<<О
накопительно-ипотечной системе
жилищного обеспечения военнослужащих) |'72], кО государственной регистрации
прав па недвижимое имущество и сделок с ним кО банках и банковской
деятельности в Российской Федерации) [4], кОб участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации>,
кО
содействии
рчlзвитию жилищного строительствa>) Р а] и другие.
3)
правоотношения
в
сфере ипотечного кредитования жилищного
строительства, регулируются Указами Президента РФ. кО жилищных кредитаю),
кО разработке федеральной целевой программы кСвой дом)), кО дополнительных
мерах по финансировчIнию строительства и приобретению жилья
для
военнослужащих) и другими.
4)
правоотношения в
сфере ипотечного кредитоваIIия жилищного
строительства, регулируются постановлениями Правительства
РФ. кО мерах по
рчlзвитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской
Федерации>,
кО
порядке ипотечного кредитования участников
накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих)
[65], кОб утверждении Правил предоставления государственных гарантий
Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества
кАгентство по ипотечному жилищному кредитованию)) l'74], кО проведении
эксперимента по ипотечному кредитованию участников нчкопительно-ипотечной
системы жилищного обеспечения военнослужаrцип [70].
5) нормы, регулируюtцие правоотношения в сфере ипотечного кредитования
жилищного строительства, содержат положения и указания I]ентрчlльного банка
Российской Федеры\ии, прикчlзы Федеральной службы по финансовым рынкам РФ,
акты министерств и иных федеральных органов государственного управления,
Министерства юстиции РФ.
29
6) важное место в регулировчIнии правоотношений в сфере ипотечного
кредитования
жилищного
строительства,
занимают
определения
Конституционного Сула РФ, постановления ГIленума Верховного Сула
РФ
и
ГIленума Высшего Арбитражного Суда РФ.
Нельзя не вспомнить Женевскую международную конвенцию кО морском
зчtлоге и ипотеке) [2], в которой принимает участие Российская Федерация. [7]
Региональный уровень.
1)
нормы, регулируюtцие правоотношения в сфере ипотечного кредитования
жилищного строительства, содержат нормативные прчIвовые акты субъектов
Российской Федеры\ии. В Орловской области таким нормативным правовым чктом
является Постановление Коллегии Администрации Орловской области от 4 авryста
2003 года Jrlb 118 кО совершенствовании системы ипотечного кредитования
жилищного строительства
в
Орловской области> [13], Постановление
Правительства Орловской области от 30 октября 20|4 года }lb ЗЗ4 кОб
утверждении Порядка предоставления государственной поддержки молодым
учителям для выплаты в полном объёме первоначального взноса при получении
ипотечного кредита (займа).
Вывод.
Современное законодательство Российской Федерации, регулирующее
правоотношения в сфере ипотечного кредитования жилищного строительства,
достигло определённых успехов и продолжает рчlзвиваться в направлении на
обеспечение конституционного права грчDкдан на жилище.
1.4. Отличия ипотечного кредитованияжилищного строительства от других видов
кредитовыlия
Теория и прчктика знает многие виды кредитов, исполнение обязательств по
которым
обеспечивается за счёт ипотеки, а также рчlзличные способы
классификации кредитов.
Профессором В.В. Меркуловым[51, с. 13] говорится о том, что существует
такой способ кредитования, как коммерческое кредитовчIние. По его мнению, к
30
такому кредитованию относятся случаи, когда предприниматели берут кредиты,
способом обеспечения обязательств по которым является зчlлог жилого
помещения, атак же случаи кредитоваIIия строительства или приобретения жилья,
когда заемщики получают кредиты на строительство или приобретение жилого
дома или квартиры, которые передают в зчlлог кредитной организации или банк.
В.З. Черняком и И.В.
,,Щовдиенко[31,
с. 4-5] предлагается классификация
ипотечного кредитования, в основу которой положены такие признаки кчк.
-
объект кредитования;
-
субъект кредитования;
способ обеспечения исполнения обязательств;
характеристика рынка использования ипотечных облигаций.
На основании такой классификации по объекту кредитования в ипотечном
кр едито
-
в
ании жилищного стро итель ства
м
ожн о выделить.
кредиты на покупку земельных участков для строительства нежилых
строений несельскохозяйственного нчвначения;
-
кредитованиедлястроительстважилыхдомов;
-
кредиты напокупку квартир и другие.
По субъекту кредитования ипотечные кредиты можно подрчrзделить на
предоставляемые булуrчему владельцу жилья и те, которые выдаются
подрядчикам, когда булуrчие владельцы ещё неизвестны.
В зависимости от способа, которым обеспечиваются обязательства по
ипотечным
кредитам
жилищного
строительства, кредиты
следует
классифицировать по тому, в какой степени обеспечено их страхование и его
организация.
По характеристике рынков, на которых используются ипотечные облигации,
ипотечное кредитование жилищного строительства рчвличается по ипотечным
листам первичного рынка и вторичного рынка жилья.
Ипотечное кредитование жилищного строительства есть самое сложное,
самое спорное и самое ва)кное, среди рчlзновидностей ипотечного кредитования,
исходя из задач, стоящих перед нашим государством, является.
31
Активное изучение вопросов ипотеки, обеспеченного ею кредитования, в
целом, и ипотечного кредитования жилищного строительства, в частности
начинается
в середине 90-х годов ХХ века. Этому
предшествовчlли серьёзные
изменения в жилиrцной отрасли, произошедшие в связи с реформами, которые
обеспечили переход от планово-административной экономики к рыночной[34, с.
|'79].
Но если первые два понятия в российской науке
ипотечным
кредитованием
жилищного
соприкасаются,
строительства
то
с
обстоятельства
скJIадываются горчlздо сложнее.
В своё время председателем Комитета по рчlзвитию ипотечных программ
Ассоциации региончtльных банков России В. Фесенко было отмечено, что
рассмотрение ипотечного кредитования, рчlздельно с проблемами строительства,
невозможно[81,
c.2|l.
Однако у многих видных учёных суtцествует мнение о том, что ипотечный и
строительный кредит являются совершенно рчlзными кредитами[85,
с.
26З].
Специалистами, рчlзделяющими такое мнение, понятия кредитования жилищного
строительства и
ипотечного кредитования жилищного строительства
рассмчIтриваются отдельно [78, с. 16]. Согласно такой концепции (строительный
кредит - самостоятельный вид кредитования, не относящийся к ипотечному
кредитованию, так нчlзываемый, промежуточный кредит) |42, с. 46].
Вторая концепция считает ипотечным только кредит, который
предоставляется физическим лицам для строительстваиндивидучtльного
жилья, а
кредитование строительства в целом особой кредитной деятельностью[45, с. 9,
4,78].
Только третья концепция рассматривает кредит на строительство под
ипотечную гарантию возврата денежных средств как ипотечный||4, с. З0l;З5, с. 6,
|4|;4|, с.
56-82].
Л.М. Якушев считает, что кипотечный строительный кредит выдается
заемщику дIя сооружения определенного объекта недвижимости под зчtлог или
другого объекта недвижимости, или будущего объекта, построенного при помощи
данного кредита) [88, с. 23].
aл
эz-
Системой ипотечного кредитования жилищного строительства рчввитые
стрчIны обеспечивают относительный баланс между спросом на ипотечные
кредиты и предложениями строительных предприятий по удовлетворению
потребности населения в жилье. ФункционировчIние этой системы обеспечивают
особые условия, такие как экономические и правовые механизмы, способные
гарантировать возврат вложенных средств [40, c.21l.
Различные объекты очень редко строятся с использованием их
финансирования из средств застройщика. Самым распространённым способом
финансирования в строительной отрасли является банковское кредитование,
которое всегда требует от застройщика обеспечения возвратности вложенных
средств l'7'7, с. 3].
А
применение ипотеки, на практике, отличается наиболее
высокой степенью ликвидности недвижимость в сравнении с другими видами
закJIадываемого имущества |2З, с. 2].
Если заёмщик приобретает готовое жильё, то задача кредитора состоит в том,
чтобы проконтролировать поступление денежных средств продавцу недвижимого
имущества. В случае со строительством жилья требуется соблюдать правило,
согласно которому, не следует предостчIвлять заемщику сразу всю необходимую
для строительства сумму. Основанием для этого является то, что строительство
жилья продолжается на довольно значительном промежутке времени.
Предоставление сразу всей суммы может привести к её необоснованной трате
заёмщиком и соответственно к проблемам финансирования строительства на
закJIючительной стадии. Кроме того, тчкие проблемы могут возникнуть не только в
связи с действиями заёмщика, но и в связи с независящими от него
обстоятельствами. Поэтому во всём мире принято кредитовать строительство
поэтчIпно, по мере выполнения, определённой части работ и не в качестве аваIIса, а
для компенсации, уже произведённых затрат |45, с.501].
Вместе с кредитором, заемщиком, зчtлогодателем и
зчtлогодержателем
основным субъектом правоотношений, которые возникают в случае ипотечного
кредитования жилищного строительства, является застроищик, речtлизующии
строительство объекта. При этом застройrциком может быть как юридическое
_) _)
лицо, так и физическое. Застройщик может быть одновременно и заёмщиком, а так
же подрядчиком или субподрядчиком.
Ипотечный кредит на жилищное строительство и кJIассический кредит
отличаются тем, что дJUI получения ипотечного кредита заемщик должен
обзавестись для предстчIвления кредитору.
-
проектной документацией и эскизными проектами будущего жилья;
-
документами, подтверждающими право на землю, с перечнем всех
ограничений его использования,
-
разрешением на строительство и результатами требуемых для
строительства согласов аrIии и экспертиз
-
;
независимой оценкой земельного участка, где должен быть построен
объект;
-
подробной сметой на все материчtлы
и работы, необходимые
для
возведения объекта, с укчlзанием точных сроков окончания работ.
В случае строительства объекта подрядчиком, которого нанял заемщик,
кредитор может потребовать подтвердить существование правоотношений.
-
договором, в котором следует указать стоимость работ, дату начала и
дату завершения строительных работ;
- сведениями о подрядчике и его опыте в строительстве, наличии у него
лицензии, сведениями о стрчlховании грчDкданско-правовой ответственности.
Сложность и специфика предполагаемого к строительству объекта для
положительного рассмотрения кредитной зчUIвки могут
потребовать
предоставления и других документов.
Обеспечить выполнение заёмщиком обязательств по такому кредиту может
зчlлог недвижимости или прав
на неё, как на существуюrцую в натуре в виде
земельного участка со строящимся на нём жильём, так и любого другого объекта
недвижимости, или недвижимость, которчш булет приобретена
в
будуrцем,
например, в виде возводимого за счёт кредита дома или квартиры. Из этого
следует, что обеспечивать возвратность кредита булет ипотека. Исключением
являются те объекты, на ипотеку которых нчlложен запрет по закону.
з4
Вывод.
1.
Суrцность ипотечного кредитования жилищного строительства,
с
юридической точки зрения, состоит в том, что зчlлогодержатели, согласно договору
получают право удовлетворять их денежные требования за счёт стоимости
заложенной недвижимости или права на неё с преимуtцеством относительно
других кредиторов, если иного не предусматривает закон.
Ипотечное кредитование жилищного строительства отличают принципы.
возвратности, платности, обеспеченности, срочности,
специчtльности,
обязательности или принцип внесения, публичности, достоверности, приоритета,
бесповоротности, целевого назначения, дифференцированности,
1.5. Классификация ипотечных кредитов на жилищное строительство
Отечественнчш наука разработала достаточно большое количество
оснований, положенных в основу классификации ипотечного кредитоваIIия
жилищного строительства. Однако, до настоящего времени нет стройной системы
жилищных строительных кредитов, которые обеспечиваются ипотекой, в основу
классификации которых было бы положено следующее.
1)
Применяемчш модель ипотечного кредитования,. европейская
одноуровневаlI, либо американскчш
-
двухуровневчuI.
ОдноуровневчUI модель ипотечного кредитования жилищного строительства
закJIючается в том, что кредиторы, оставляя требовчIния по ипотечным кредитчIм
жилищного строительства себе, привлекают финансовые потоки посредством
эмиссии собственных ценных бумаг и иных пассивных операций, к которым
относятся и заёмные. При этом для обеспечения уже своих обязательств
используют собственное право требований по
ипотечным
кредитам.
Регулирование правового режима ипотечных ценных бумаг осуществляется
специчtльным законодательством, предоставляющим
их держателям обширные
возможности по защите прав. Это позволяет ипотечным ценным бумагам быть
самым надежным вложением денежных средств.
35
ЩвухуровневчUI модель ипотечного кредитования жилищного строительства,
по сути своей, заключается в уступке кредиторами прав по ипотечным кредитам
ДРУГиМ Лицам с поJý/чением за это денежных средств [82, с. З41;52, с. |4-|5; з0, с.
106].
Функционирование такой
модели
обеспечивается специчtльными
институтами - агентствами или фондами ипотечного кредитовчIния жилищного
строительства, специчtлизируюtцимися на скупке прав по ипотечным кредитчIм,
которые выдаются на первичном рынке, с последующими.
-
переуступкойихинвесторамнарынкевторичногокредитования;
формированием ипотечных кредитных пулов и их продажей
вторичным инвесторам;
-
выпуском ипотечных облигацийи других способах.
2. Основания
возникновения ипотеки
при кредитоваrIии
жилищного
строительства. в силу договора либо в силу закона.
Заметим, что в силу занятой некоторыми учёными позиции они
откчlзываются от признания самого существования ипотеки в силу закона.
Например, Л.В.Щепникова [87, с. 78] считает, единственное возможное основание
к возникновению ипотеки - это договор. Щругими специчtлистчIми в дополнении к
основчIниям возникновения ипотеки в силу договора и закона, выделяется ипотека,
возникающая в связи с судебным актом [38, с. 60; |1, с. |12].
По мнению автора настоящей работы правильной явJuIется концепция,
согласно которой в соответствии основаниям к возникновению необходимо
выделять ипотеку в силу договора и ипотеку в силу закона или, как их нчlзывает
И.А. Лепёхин договорную ипотеку и легчtльную ипотеку [47, с. 85].
Разграничение перечисленных видов ипотечного кредитования жилищного
строительства имеет чрезвычайную BuDKHocTb как с точки зрения выполнения
предписаний, содержащихся в действующем грчDкданском законодательстве, так и
для совершенствования государственной регистрации сделок осуществляемых под
зчlлог недвижимого имущества.
зб
Основанием возникновения ипотеки в силу договора - договорной ипотеки
является закJIючение договора, в силу которого недвижимость или право на неё,
принадлежащие зчtлогодателям обременяются зчlлогом в пользу зчtлогодержателей.
,,Щоговор ипотечного кредитования
жилищного строительства - это договор,
в силу которого закJIадывается недвижимое имущество или права на него, и
в
соответствии с которым одной стороной зчtлогодержателем, являющимся
кредитором по обязательствам, обеспеченным ипотекой имеет право получения
удовлетворения своих материчtльных требований
из стоимости
заложенной
недвижимости или права на неё другой стороной - зчtлогодателем в преимуществе
перед другими кредиторами, с изъятиями, предусмотренными федеральными
законами.
Изложенное говорит о том, что договор ипотечного кредитоваLIия
жилищного строительства двусторонний и консенсуальный, а субъекты этого
договора - зчtлогодатель и зчlлогодержатель. Форма договора письменнчш. Он
подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним и действует только в сJý/чае такой регистрации.
,,Щоговор определяет
и в нём описывается предмет ипотечного кредитовчIния
жилищного строительства, его наименование, место его нчlхождения, то есть
укчlзываются данные о предмете договора, достаточные для его идентификации
|54, с.2ЗЗ-2З4].
Предмет ипотечного кредитовчIния жилищного строительства оценивается в
соответствии с требованиями действующего законодательства Российской
Федерации. Оценку государственного и муниципчtльного имущества производится
согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 года }lb 135-ФЗ кОб оценочной
деятельности в Российской Федерации> [69].
Если договор ипотечного кредитования жилищного
строительства
предусматривает две и более оценки предмета, то должно опредеJuIться какчш из
оценок служит существенным условием договора|54, с. 2З8].
Основанием возникновения ипотеки в силу закона - легчlльной ипотеки
является четыре условия.
з,7
-
прямое указание закона на необходимость ипотечного кредитовчIния
жилищного строительства;
-
нчlличиевозможностидляопределениязчtлогодержателя;
-
закон должен определять перечень обязательств для возникновения
ипотеки;
-
закон должен укчlзывать обязательства, которые обеспечивает ипотека
согласно действующего законодательства.
Ипотека в силу закона по действуюtцему российскому законодательству
возникает согласно статей 64.2,65,'76,'7'7, Федерального закона кОб ипотеке)),
статьи 13 Федерчlльного закона кОб участии в долевом строительстве)), согласно
Федеральному закону кО
накопительно-ипотечной системе жилищного
обеспечения военнослужащих)) и в иных случчшх установленных федеральным
законодательством.
Присутствие в действующем законодательстве такого вида ипотечного
кредитования жилищного строительства, как ипотека в силу закона, в первую
очередь рчlзвивает сферы кредитов ания.
При сопоставлении ипотеки в силу закона с ипотекой по договору
преимуtцество легальной ипотеки зчIкJIючается в её упроrцённом порядке и
сокраrцённых сроках её государственной регистрации, отсутствии расходов на
подготовку договора и его госрегистрацию, сниженные юридические риски ||1, с.
|,72-|,7з].
3. УчитывчUI модель финансировчIния ипотечное кредитование жилищного
строительства можно классифицировать на.
финансирование универсчtльными коммерческими банками;
финансирование посредством жилищных контрактных сбережений;
финансирование специчtлизированными ипотечными банками;
рефинансирование (секьюритизацию) ипотечных активов.
ФормировчIние финансовых ресурсов при финансировании ипотечного
кредитования жилищного строительства по первым двум моделям осуществляется
38
за счет депозитов, а по третьей и четвёртой моделям - выпуском и рчlзмещением
ипотечных ценных бумаг.
Модель универсчtльных коммерческих банков является одной из наиболее
распространённых в мировой практике моделей финансировчIния ипотечного
кредитования жилищного строительства. Универсальные коммерческие банки
осуществляют широкий спектр банковских операций, используя в качестве
финансовых ресурсов дIя предоставления ипотечных кредитов для жилищного
строительства, рчlзличные источники, вкJIючая межбанковские кредиты, целевые
кредитные линии, средства физических и юридических лиц, рчlзмещаемые па
расчетных счетах и депозитах.
,,Щля
данной модели характерно отсутствие специчtльного законодательства,
регулирующего деятельность коммерческих банков по привлечению депозитов для
финансирования жилищно-строительных кредитов, обеспеченных ипотекой.
Основное преимущество универсчtльных банков
-
диверсификация активов,
возможность варьирования уровня доходности по рчlзличным операциям,
использовчIние разнообразных инструментов дIя
хеджирования рисков и
обеспечения финансовой устойчивости.
Основная проблема, возникающая в рамках данной модели, закJIючается в
необходимости поддержания текуrцей ликвидности универсчtльных коммерческих
банков, а также согласовчIние краткосрочных пассивов долгосрочных активов, что
становится особенно острой проблемой в случае увеличения доли жилищных
кредитов, обеспеченных ипотекой, в кредитном портфеле банка.
Модель жилищных контрактных сбережений предполагает финансирование
ипотечного кредитования жилищного строительства, за счет средств целевых
жилищных вкладов населения, привлекаемых специчtлизированными институтами
на договорной (контрактной) основе.
,,Щля
данной модели финансирования ипотечного кредитования жилищного
строительства, характерно нчlличие специчtльного законодательства, которое
регулирует сферу деятельности специчtлизировчIнных институтов, привлекающих
долгосрочные жилищные депозиты.
з9
Преимуrчествами данной модели являются. замкнутость системы и
возможность функционировать практически автономно от внешнего финансового
рынка, что позволяет удерживать стоимость кредитных средств на минимчlльном
уровне, а простота финансового и правового механизмов позволяет им
адчIптироваться
к условиям рынка без создания сложной инфраструктуры
и
дополнительных затрат.
Модель
специчtлизированных ипотечных
распрострчIнение получила
в Германии,
банков
ТТТвеции, Щаrтии
наибольшее
и иных странах
кодифицировчIнной системой права. Законы об ипотечных банках
с
в настоящее
время приняты в большинстве европейских стран.
Ипотечные банки - это специчtлизировчIнные кредитные институты, которые
предоставляют долгосрочные кредиты населению за счёт средств, привлекаемых
на основе эмиссии ипотечных облигаций, обеспеченных выданными ипотечными
кредитами.
Ипотечные банки, как правило, обладают экскJIюзивным правом выпускать
ипотечные облигации, которые имеют высокий рейтинг, признаются инвесторами
как надёжные, высоколиквидные финансовые инструменты и потому рчlзмещаются
по относительно низким ценам. Надёжность ценных бумаг обеспечивается
жёсткими законодательными рамками, накладывающими достаточно строгие
ограничения как по активным, так и по пассивным операциям банков, а также
регулирующими условия предоставления кредитов, обеспеченных ипотекой, и
выпуска облигаций.
Модель
рефинансирования (секьюритизации) ипотечных активов
наибольшее рчlзвитие получила в CIIIA, Великобритании и Австралии. В рамках
этой модели первичный кредитор (банк, ипотечнчш компания), выдав кредит,
обеспеченный ипотекой, может тут
же рефинансировать его путём
непосредственной продчDки инвестору или специчtлизировчIнному оперчIтору
вторичного рынка (агентства, фонды ипотечного кредитования) либо посредством
обмена собранных в пулы кредитов, обеспеченных ипотекой, на ипотечные цепные
бумаги, выпущенные специчtлизировчIнным эмитентом, в качестве которого
40
выступает все тот же специчtлизированный оператор вторичного рынка. С этого
момента первичный кредитор не несёт никаких рисков по данному кредиту и, (в
сущности, может про него просто забыть>.
Банки, ипотечные компании и другие ипотечные кредиторы при модели
рефинансирования (секьюритизации) ипотечных чктивов не оставляют кредиты,
обеспеченные ипотекой, пZ своём балансе
и самостоятельно не
выпускают
ипотечные ценные бумаги. Эти функции отводятся специчtлизировчIнным
операторам вторичного рынка, а первичным кредиторам отводится лишь роль
своеобразных посредников.
Модель рефинансировчIния (секьюритизации) ипотечных активов может
нормчtльно функционировать только при нчtличии специчlльных правовых норм,
регулирующих деятельность операторов вторичного рынка, и стандартизации
требований к процедурам выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.
4.Исхом
из объекта ипотека кредитует.
-
коммерческое жилищное строительство;
-
индивидучtльное жилищное строительство;
-
долевое участие в жилищном строительстве.
Лепёхин И.А. укчlзывает, что. кИпотечное кредитовчIние коммерческого
жилищного строительства - это совокупность действий, совершаемых между
застройrциком коммерческой организацией и банком или иной кредитной
организацией,
по
предоставлению кредита
на строительство объекта
жилой
недвижимости в целях его дчtльнейшей речtлизации, с использованием ипотеки в
качестве обеспечения возвратности денежных средств>> l4'7, с. 96].
Ипотечному кредитованию коммерческого жилищного строительства
присуtци следуюtцие специфические черты.
1) заемrцики не явJuIются частными лицами, стремящимися
своих жилищных условий, это застройщики,
организациями,
то
есть
профессиончlльные
речrлизующие строительные проекты;
к улучшению
являющиеся коммерческими
строительные организации,
4|
2) жилое домостроение происходит с целью в последуюtцем речtлизовать, то
есть продать построенное жильё и получить прибыль, а не проживать в нём, кчк в
других случчшх с ипотечным кредитованием жилищного строительства;
3) к этому виду ипотечного кредитовчIния жилищного строительства крайне
редко имеют отношение организации, в штате которых отсутствуют
профессиончlльные специчtлисты в области строительства жилья,
4) сроки ипотечного кредитоваrIия коммерческого
жилищного
строительства, в основном, не превышают пять лет, что намного меньше сроков
предоставления кредита, присущих другим видам ипотечного кредитоваrIия,
жилищного строительства.
кИпотечное кредитование индивидучlльного жилищного строительства - это
совокупность действий, совершаемых между заемщиком и банком или
небанковской кредитной организацией, по предоставлению кредита на
строительство заемщиком индивидучtльного жилого дома в целях собственного
проживании в нём или сдачи в аренду с использованием ипотеки в качестве
обеспечения возвратности денежных средств>> l4'7, с. 91l.
Ипотечное кредитование индивидучlльного жилищного строительства, тоже
отличается определёнными особенностями.
1) в роли застройrцика выступает заемщик, который стремится к улучшению
своих жилищных условий;
2) жилой дом строится, чтобы проживать в нём заемщику и членам его семьи
или чтобы сдавать дом в аренду, то есть, цель продать готовый объект
недвижимости у застройщика отсутствует;
3) этому виду кредитоваrIия присуtци достаточно продолжительные сроки
кредитоваrIия
-
до 30 лет.
кИпотечное кредитование долевого участия в жилищном строительстве - это
совокупность действий, совершаемых между заёмщиком,
зчtлогодателем,
застройrциком и банком или иной кредитной организацией, по предоставлению
кредита с целью привлечь денежные средства для долевого строительства объекта
жилой недвижимости на основании договора долевого участия в строительстве с
42
использовчIнием зчtлога недвижимого имущества
либо прав на недвижимое
имущество, в том числе прав на недвижимое имущество по договору долевого
участия в строительстве, в качестве обеспечения возвратности денежных средств)
|41, с. 103].
Главными отличиями ипотечного кредитования долевого участия
в
жилищном строительстве являются.
1) привлечение денежных средств, полученных в соответствии с кредитным
договором, происходит в соответствии с договором о долевом участии в
строительстве;
2) возвратность денежных средств обеспечивается за счет зчtлога права
заемщика на недвижимость в соответствии с договором о долевом участии в
строительстве;
3) ипотечному
кредитовчIнию долевого участия
в
строительстве жилья
меньше всего, по сравнению с другими видами ипотечного кредитования
жилищного строительства соответствует принцип поэтчIпного кредитования.
5. По предмету ипотеки.
-
по недвижимому имуществу или праву на таковое, не имеющим
прямого отношения к строящемуся объекту;
-
по земельному участку или праву на участок, на котором
ведётся
строительство;
-
по объекту строительства, который не завершён;
-
по праву на недвижимость согласно договора о долевом участии
в
жилищном строительстве;
-
по построенному объекту недвижимому имуществу в случае
возникновения ипотеки в силу закона.
6. Ипотечное
кредитовчIние жилищного строительства
классифицировано в зависимости от вида кредитора.
-
банк;
-
инчш кредитнчш организация.
7. По заемщику.
может
быть
4з
-
будуrций собственник;
подрядчик, выполняюrций строительство.
8. Согласно порядку выдачи.
-
ипотека единовременной выдачи;
-
ипотека поэтчIпной выдачи.
9. По способам погашения ипотеки.
-
постояннчш (аннуитетная) ипотека;
-
ипотекапеременныхвыплат;
-
ипотека с единовременного погашения.
10. По возможности досрочного погашения.
-
с правом досрочного погашения;
-
без права досрочного погашения;
-
с правом досрочного погашения при условии уплаты неустойки.
11. По процентной ставке.
-
с фиксированной процентной ставкой;
-
с переменной процентной ставкой.
|2.В соответствии со сроками
-
кредитования,.
до
1
года-краткосрочный;
от
1
года до 5 лет
- среднесрочный;
более 5 лет долгосрочный.
Вывод.
Изложенное в данном параграфе свидетельствует о том, что согласно
классификации ипотечного кредитования жилищного
суtцествуюrцей
строительства,
в мировой юридической и финансовой практике у этого
кредитоваrIия в России большие перспективы рчlзвития.
вида
44
ГЛАВА
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИlI ЖИЛИIIIНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
2.
В РОССШZСКОЙ ФЕДЕРАIП4I4
2.1. Особенности правовой харчжтеристики договора ипотечного кредитовчIния
жилищного строительства
Структурно договорные связи при ипотечном кредитовании жилищного
строительства возглавляются кредитным договором. Чтобы изучить правовое
регулирование
ипотечного кредитного договора следует уяснить суть его
официального
определения. Согласно статье
819 Гражланского
Российской Федерации по кредитному договору банк или иная
кодекса
кредитнчuI
организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит)
заёмщику
в
рчrзмере
и на
условиях, предусмотренных договором, а заёмщик
обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё.
Главная особенность, которчш отличает кредитный договор, состоит в
субъективности его состава. Законодателем чётко определено, что со стороны
кредитора могут выступать только банки или иные кредитные организации,
имеющие соответствующие лицензии, апри договоре зйма кредитор (заимодавец)
может быть любым субъектом грчDкданского права, дчDке физическим лицом.
Предмету договора займа характерна более широкчш компетенция, нежели у
предмета кредитного договора. Например, заимодавцем могут быть переданы
заёмщику не обязательно деньги, но и вещи, которые определены по родовому
признчку. Например, какое-то количество горючего, зерна и так дчtлее. Предмет же
кредитного договора может состоять только в денежном вырчDкении |29l.
Статьёй 820 Гражданского кодекса РФ законодатель особенно подчеркивает
необходимость соблюдать письменную форrу для закJIючения кредитного
договора, и при её несоблюдении договор стчIновится ничтожным.
А вот договор
займа допускает устную форrу при сумме не более чем в десять рчlз превышающей
минимчlльный рчtзмер заработной платы согласно статье 808 Гражданского кодекса
рФ.
45
Кредитный договор отличается от договора зйма, тем, что построен по
консенсучtльному принципу договора и по этой причине моментом его закJIючения
является момент, когда кредитор и заёмщик подписывают соглашение на
предоставление кредита. Консенсуальный характер кредитного договора
предусматривает его двусторонность, а в некоторых случчшх многосторонность,
говоря другими словами возникновение прав и обязанностей у заемщика и у
кредитораиих встречную направленность и противоположность. [43, с. 59]
По нашему мнению следует согласиться с мнением Е.Н. Лемешко о том, что
консенсуальный характер кредитного договора не является ошибкой или
заблуждением, а является закономерным этапом рчlзвития этого правового
института. Законодателем отдано предпочтение консенсучtльному кредитному
договору, а не предварительному потому для того чтобы дать заемщику право
выдвигать требования о предоставлении кредита согласно заключённого договора
|46,
c.2|l.
Ипотечный
жилищно-строительный
кредитный
договор
должен
рассмчIтриваться как особый вид договора кредитоваIIия, имеющий специальный
правовой режим. Его главные отличительные признчки закJIючаются.
1.
В
обеспеченности ипотечного кредитования жилищного строительства
зчlлогом недвижимости или прав на недвижимость;
2.
В целевом нчlзначении кредита, закJIючающемся в строительстве жилья.
Объект договора ипотечного кредитования жилищного строительства,
состоит в совокупности действий кредитора, которые направлены на возвращении
должником (заёмrциком) долга и совершаются вслед за исполнением кредитором
своих договорных обязанностей по предоставлению финансирования жилищного
строительства, и в определённых договором действиях заёмщика, направленных на
возврат полученного финансирования и уплату вознагрчDкдения за пользование им.
Согласно статье 4З2 ГК РФ договор ипотечного кредитования жилищного
строительства закJIючен, когда сторонами в письменной форме, достигнуто
соглашение по всем существенным условиям договора, к которым относится
условие предмета договора, условия, укчванные в зчконах или других нормативных
46
правовых aкTulx среди существенных или необходимых для договора такого вида, а
также к таким условиям, относятся те, которые согласно зчUIвлению одной из
сторон должны быть достигнуты при соглашении.
В договоре ипотечного кредитования жилищного строительства, должны
обязательно содержаться условия кредитного договора и условия договора
ипотеки. Поэтому в соответствии с общим правилом, это смешанный договор.
Статья 421 ГК РФ требует применения к отношениям сторон смешанного договора
правил о договорах, элементы которых входят в смешанныи договор, если иное не
предусмотрено соглашением сторон или существом смешанного договора.
Соответственно к отношениям сторон по жилищно-строительному кредитному
договору, обеспеченному ипотекой, применяются в соответствующих частях
правила о кредитном договоре и договоре об ипотеке.
ЮридическчuI литература содержит разнообразную классификацию условий
договора. Более широко распространены три группы, к которым относятся
существенные, обычные и случайные.
кСуrчественные)) условия отличаются от кобычных) и (случайных> тем, что
последние два укчваны только в литературе.
Предмет ипотечного кредитования жилищного строительства закJIючается в
денежных или кредитных средствах. К денежным средствам относится
национчtльнчш и иностраннчш валюта, то есть денежные знаки, а именно нчlличные
деньги
-
банкноты и монеты, находящиеся в обраrцении; средства, безналичные
деньги, содержащиеся на счетчlх в банках и других кредитных организациях. К
кредитным средствам относятся денежные средства, которые предоставлены
заемщику кредитором согласно кредитному договору.
,,Щоговором ипотечного кредитования жилищного
строительства
предусматривается использовчIние кредитных средств только с
строительства жилья. Согласно статье
814
ГК РФ
целью
заемщику надлежит
обеспечивать кредитору возможность контролировать целевое использовчIние
кредитных средств. В случае нарушения этого обязательства и если заёмщик не
выполняет условия кредитного договора, касающиеся целевого использования
4,7
кредитных средств, кредитору предостчIвлено право, требовать от него досрочной
выплаты кредитных средств и процентов за пользование ими, если договор не
предусматривает иное. Но по зчкону обязательность целевого использовчIния
средств предусмотрена в тех случчшх когда об этом договорились стороны.
,,Щоговориться стороны
могут и об использовании кредитных средств на другие
уели.
К другому основному условию договора ипотечного кредитования
жилищного строительства относится срок. Он определяет временной рубеж в
течении которого существует сам договор и пределы, когда должны быть
исполнены обязательства. Срок - это ограничитель времени. Только с истечением
срока кредитор получает право требовать исполнение условий договора, адолжник
должен исполнить свои обязательства. Поэтому истечение срока связано с
возникновением у сторон прав и обязанностей.
Мы считаем, что условия о сроке явJuIются существенными условиями
договора ипотечного кредитования жилищного строительства в связи с тем, что
статья 30 ФЗ О банках и банковской деятельности в Российской Федерации прямо
это предусматривает.
Срок действия кредитного договора - это период времени между моментом
закJIючения кредитного договора и моментом окончания исполнения сторонами
обязательств по нему, а срок кредита
период времени между моментом
получения кредита заемщиком и моментом его возврата.
Срок действия договора ипотечного кредитования жилищного строительства
определяют правила, установленные статьёй 425
ГК РФ, в
соответствии с
которыми.
к1. Щоговор кредитования вступает в силу и становится обязательным для
сторон с момента его заключения.
2. Стороны вправе установить, что условия зчключенного ими кредитного
договора применяются к их отношениям, возникшим до закJIючения договора.
3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока
действия кредитного договора влечет прекращение обязательств сторон по
48
данному договору. Кредитный договор, в котором отсутствует такое условие,
признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения
сторонами обязательства.
4. Окончание срока действия кредитного договора не освобождает стороны
от ответственности за его нарушение>> |47, с. 118].
Отправная точка для начала срока действия договора ипотечного
кредитования жилищного строительства это вступление договора в силу.
Согласно правилам статьи 425
ГК РФ момент
закJIючения договора
и
его
вступление в силу совпадают. Однако, существуют варианты, когда эти моменты
не совпадают. Такое положение дел может быть при зчключении кредитного
договора, не действующего до истечения отлагательного срока.
Согласно статье 433 ГК РФ кредитный договор признается закJIюченным с
моментц когдалицо получило оферту, то есть предложение закJIючения договораи
осуществило её акцепт, то есть приняло предложение. В случае закJIючения
кредитного договора в виде одного документц который подписан сторонами,
момент получения акцепта совпадает с моментом подписания кредитного
договора. Если же кредитный договор подписывается не одновременно, то текст
кредитного договора, подписанный одной стороной, следует рассматривать как
оферту, а подписание этого текста лругой стороной булет представлять собой
акцепт. Возникает вопрос, правомерно ли в данном случае считать моментом
закJIючения договора момент акцепта [18, с. 116].
Согласно статье 425
заканчивается определённым
ГК РФ,
срок действия кредитного
договора
в договоре моментом, когда стороны оканчивают
исполнение своих обязательств, если договором или законом не предусмотрено
условие, на основании которого предусмотренное договором окончание срока его
действия влечёт прекращение обязательств сторон по договору.
Окончанием строительства жилого объекта надлежит считать момент, когда
федеральным органом исполнительной власти выдано рчrзрешение на ввод объекта
в эксплуатацию.
49
Срок начисления процентов - это срок, в течение которого кредитор имеет
право начисления процентов на сумму кредита.
Срок начисления процентов на сумму кредита устанавливают в кредитном
договоре его стороны (субъекты), учитывчuI действующие правовые чкты. Сейчас
таким правовым актом является Положение I_{ентрального банка Российской
Федерации
кО порядке начисления процентов по операциям, связанным
с
привлечением и рчlзмещением денежных средств банками>.
Размер кредитаили его сумма-это окончательный рчtзмер (сумма) денежных
средств, которые кредитор передаёт заемщику согласно кредитному договору.
Суrцественное условие всякого кредитного
договора это,
согласно
действующего российского законодательства, условие по процентам за
использование кредитных средств, которое является единственным
вознагрчDкдением за пользовчIние кредитными средствами.
Уделяя внимание рассмотрению вопроса о возмездности кредита,
необходимо учесть, что в отечественной науке суtцествует концепция, согласно
которой кнеобязательно укчlзывать в кредитном договоре условие об уплате
процентов>> |24, с. 25l, так как (отсутствие укчlзания в кредитном договоре на
рчtзмер банковского процента, начисляемого
на сумму выданных в качестве
кредита денежных средств, не изменяет существа кредитного обязательствa>) [58, с.
10]
и кпо общему правилу не порочит правовой силы договора) [36, с.
131].
Сторонниками этой концепции она обосновывается пунктом 1 статьи 809 ГК РФ,
согласно которой в случае отсутствия в договоре условия рчtзмера процентов этот
рчtзмер должен определяться существующей в месте жительствазаймодавца, а если
заимодавцем является юридическое лицо,
в месте его нахождения
ставкой
банковского процента (ставкой рефинансировчIния) па день уплаты заемщиком
суммы долга или его соответствуюrцей части |41, с. |26].
Мы считаем, что условие о процентах это существенное условие
кредитного договора потому, что статья 30 ФЗ О банках и банковской
деятельности в Российской Федерации прямо укчlзывает на это.
50
кСуrчество обязательства по договору ипотечного кредитов ания жилищного
строительства есть главное в содержании этого обязательства, представленное
совокупностью обусловленных объективными и субъективными факторами таких
прав и обязанностей, которые вырчDкают природу и харчжтер соответствующего
правоотношения, и без которых существование и исполнение последнего, как
самостоятельного, качественно определенного и индивидучtльного явления, для
достижения правовой цели договора невозможно>> |47, с. |2'7-128].
Суrцество обязательства состоит
в
принуждении субъектов договора
ипотечного кредитования жилищного строительства к конкретному поведению в
рамках предусмотренных договором прчIвоотношений.
По сути, договор ипотечного кредитования жилищного строительства,
характеризует консенсучlльность, возвратность, возмездность, целевое назначение,
смешанность. Согласно этим признакам договор ипотечного кредитования
жилищного строительства концентрирует в себе признаки и характеристики
договоров его составляющих. кредитного и договора об ипотеке.
Вывод.
,,Щоговор ипотечного кредитования
жилищного строительства есть особая
рчlзновидность кредитного договора, имеющего специчtльный правовой режим и
представляющего собой правовую форrу деятельности банка или небанковской
кредитной организации, состоящей в предоставлении заемщику финансировчIния
для жилищного строительства на условии обеспечения ипотекой обязанности
заемщика возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты па них.
2 .2
.
Характеристика субъектов
до го
вора ипотечного кредито
в
ания жилищно го
строительства
Комплексно исследуя договор ипотечного кредитования жилищного
строительства, нельзя обойти стороной специчtльное изучение его субъектного
состава, поскольку этот договор по количеству субъектов бывает.
- двусторонний, когда в нём участвует кредитор, то есть зчlлогодержатель, и
заёмщик, как зчtлогодатель, и застройщик.
51
- многосторонний, если заёмщиком,
зчtлогодателем
и
застройtциком
выступают отдельные лица, то есть субъекты, которые представляют отдельные
стороны договора ипотечного кредитования жилищного строительства.
Неизменно роль обязательных субъектов договора ипотечного кредитования
жилищного строительства отводится кредитору, то есть первоначальному
зчtлогодержателю и заемщику.
Кредитором в договоре ипотечного кредитования жилищного строительства
в любом случае выступает кредитнчш организация, имеющчш право согласно
действуюtцему законодательству и учредительным документам осуществлять
кредитовчIние с применением ипотеки, обеспечивающей возвратность кредитных
средств.
Приведённое определение выделяет такие признаки кредитной организации,
как.
1. Юридическое лицо,
то есть организация, имеющчш право собственности,
хозяйственного ведения или оперативного управлениянаобособленное имущество
и отвечающчUI этим имуществом по своим обязательствам, имеющчш возможность
от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные
неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде,
имеющчш самостоятельный баланс согласно пункта 1 статьи 48
ГК РФ.
2. Обладание правоспособностью согласно специчtльному рчrзрешению
-
лицензии I_{ентрального банка Российской Федерации на банковские операции,
предусмотренные Федеральным законом О банках и банковской деятельности в
Российской Федерации.
З. Возможность осуществления банковских операций (для извлечения
прибыли как основной цели своей деятельности)).
В связи с кредитной деятельностью к субъекту предъявляются особые
требования. Законодателем в Федеральном законе О банках и банковской
деятельности в Российской Федерации объединены
организаций. банк и небанковскчш кредитнчш организация.
два вида кредитных
52
Банк
является кредитной организацией, имеющей
искJIючительную
правоспособность на осуществление следуюtцих банковских операций.
- по привлечению во вклады денежных средств физических и юридических
лиц;
- по рчlзмещению этих денежных средств от своего имени и за свой счёт на
условиях возвратности, платно сти, срочности
;
-по открытию и ведению банковских счетов физических и юридических лиц.
Небанковской кредитной организацией является кредитнчш организация,
обладаюrцая правоспособностью
на
осуществление отдельных банковских
операций, предусмотренных Федеральным зчконом О банках и банковской
деятельности в Российской Федерации. При этом I_{ентральный банк Российской
Федерации устанавливает для таких кредитных организаций допустимые
сочетания банковских операций.
Залогодержателями могут выступать физические или юридические лица,
которые обладают правоспособностью получать удовлетворение денежных
требований по обязательствам, обеспеченным ипотекой, из стоимости зчlложенного
недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество, собственником
которого является зчtлогодатель.
В действующем российском
законодательстве отсутствуют какие-либо
ограничения по поводу того, кто может быть зчtлогодержателем.
В
случае ипотечного кредитования жилищного
строительства,
зчtлогодержателем и кредитором булут рчlзные лица, если право, принадлежаrцее
кредитору в соответствии
с
обязательством, обеспеченным ипотекой, перейдёт
иному лицу в ходе передачи прав по закJIадной, в случае её суrцествования в связи с
соглашением уступки прав или по закону.
По результатам анализа положений первого параграфа двадцать четвертой
главы Гражданского кодекса РФ, статьи с З82 по 390 и статьи 47 Федерчlльного
закона Об ипотеке возможны выводы.
- в случае уступки права договору ипотечного кредитования жилищного
строительства, уступку производят в письменной форме.
53
- когда договору ипотеIIного кредитовчIния жилищного
строительства была
придана нотаричtльнчш форма, то уступку права уступку права тоже следует
осуществлять нотаричtльно.
- замену зчtлогодержателя в случае уступки права по договору ипотечного
кредитования жилищного строительства надлежит обязательно регистрировать в
Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- на переход прав по
договору
ипотечного кредитования жилищного
строительства не требуется согласие должника - заемщикц когда закон или
договор не предусматривают иное.
Оформление передачи прав по закJIадной согласно статье 48 Федерчlльного
закона Об ипотеке производится в простой письменной форме. Передавчш право на
закJIадную лицу, которое передаёт это право, следует сделать на закладной
письменную пометку с укчванием нового владельца, если другого не
предусмотрено Федеральным зчконом Об ипотеке. Пометка должна содержать
точные и полные данные об имени или наименовании лица, получающего право на
закJIадную. Отметку обязательно должно подписать лицо, указанное в зчкладной в
качестве зчtлогодержателя, а в случае, когда эта подпись не первчuI, подпись ставит
владелец закJIадной, указанный в предыдущей отметке [54, с. 590]. Если отметку
делает лицо, действующее по доверенности, то следует укчвать дату выдачи и
номер доверенности, а при наJIичии нотаричtльно заверенной доверенности
укчlзываются сведения о нотариусе, удостоверившем доверенность. При
осуществлении депозитарного учёта закладной, переход права фиксируется
посредством записи по счёту депо. С момента внесения записи по счёту депо право
на закJIадную закрепляется за приобретателем и в этом случае пометка на
закJIадной о новом её приобретателе не делается. Передачей прав на закJIадную,
другому лицу передаются все удостоверенные ею права.
Согласно статье 819 Гражданского кодекса
РФ заемщик это
лицо,
получившее в банке или иной кредитной организации, то есть у кредитора
денежные средства
-
кредит в рчrзмере и на условиях, которые предусмотрены
54
договором, и обязуюtцееся возвратить полученные денежные средства, а также
уплатить проценты и иные платежи.
Заемщиком по
договору
ипотечного
кредитования жилищного
строительства, могут быть как физические, так и юридические лица, которые
закJIючают с кредитными организациями кредитные договоры для строительства
жилищных объектов и использующие ипотеку чтобы обеспечить возвратность
денежных - кредитных средств. Щействующее российское законодательство не
предусматривает специчlльные требования к лицам, выступающим в качестве
заёмщиков. Следует только отметить, что до предоставления кредитных средств
проводится достаточно кропотливчUI и
большая работа по
оценке
кредитоспособности лица, обратившегося за получением кредита на ипотечное
жилищное строительство.
Залогодателем могут быть физические или юридические лица, которые
предоставляют в зчlлог недвижимость или право на недвижимость, за счёт
стоимости которой залогодержателем могут быть удовлетворены его требовчIния с
преимуtцественным правом относительно других кредиторов, за изъятиями,
которые могут быть установлены действующим законодательством. Мы уже
отмеччlли, что зчtлогодателем может быть сам заёмщик или иное лицо.
Основным требованием, предъявJuIемым законом к зчtлогодателю является
то, что у него должно быть право на передачу недви)кимого имуществаили права
на него в зчlлог.
Ипотеку можно устанавливать на недвижимость, прчIво на которую
зарегистрировано в соответствии с требованием государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принадлежаrцую зчtлогодателю
согласно праву собственности или иного вещного права в соответствии с
требован иями федерального зчконодательства.
Не допустимо принимать в ипотеку имущество, изъятое из
оборота,
имущество, на которое согласно федеральному закону нет возможности обратить
взыскание, а также имущество, которое согласно пункту 2 статьи б Федерчtльного
55
закона Об ипотеке подлежит обязательной приватизации либо приватизация
которого запрещена.
Статьи 62.| и 63 ст. 62.| и 63 Федерчlльного закона Об ипотеке запрещаются
для
ипотеки
земельные участки,
нчlходящиеся в
государственной или
муниципальной собственности. Исключение предусмотрено для земельных
участков, которые находятся в собственности муниципчlлитетов, и земельные
участки,
на
которые государственнчш собственность
не
рчrзграничена,
преднчlзначенные под жилищное строительство или в комплексное освоение под
жилищное строительство.
Принятие в ипотеку зданийили сооружений допустимо только в тех случчшх
когда в ипотеку принимаются, согласно тому же договору, земельные участки, на
которых расположены эти здания или сооружения, либо
принадлежаrцие
зчtлогодателям права аренды этих участков. Одновременно, согласно статье 69
Федерального закона Об ипотеке на принадлежащие зчtлогодателям права на
постоянное пользование земельными участками, на которых нчlходятся
предприятия, здания или сооружения, права залога не распрострчIняются.
В случае, когда предмет ипотеки заключается в имуществе, отчуждению
которого должно предшествовать получение согласия или рчrзрешения других лиц
или органов, требование о получении такого согласия или рчlзрешения
распрострчIняется
и на ипотеку этого имущества. Согласно пункту 3 статьи
6
Федерального закона Об ипотеке решение о зчtлоге недвижимости, нчlходящейся в
госсобственности и не закрепленной в хозяйственном ведении, принимает
Правительство Российской Федерации или правительство субъекта Российской
Федерации.
Права аренды могут стать предметом ипотеки, только когда согласие на это
даст арендодатель, если
федеральный
закон или договор аренды
не
предусматривает другое.
Согласно пункту 4 статьи б Федерального закона Об ипотеке, пункту 3 статьи
335 Гражданского кодекса РФ невозможно без согласия собственника или лицц
обладаюrцего правом хозяйственного ведения зчlложить право аренды или иное
56
право на чужое недвижимое имущество, если закон или договор запрещает
отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
Понятие кзастройщик) содержат в рчlзличные нормативные правовые акты
кто трактуют его по-рчlзному.
Пункт
16 статьи 1 Градостроительного кодекса
РФ опредеJuIет застройщика в
качестве физического или юридического лица, обеспечивающего на территории,
принадлежаrцего ему земельного участка строительные, реконструкционные,
капитчlльные ремонтные работы на объектах капитчlльного строительства, а также
инженерные изыскания, подготовку проектной документации для производства
строительных, реконструкционных, капитчlльных ремонтных работ.
В соответствии с пунктом
1
статьи 3 Федерального законаОб архитектурной
деятельности в Российской Федерации [8] застройrциками могут быть грчDкдане
или юридические лица, имеющие намерения на осуществление строительства,
реконструкции архитектурного объекта.
Как предусмотрено в пункте 1 статьи 2 Федерчtльного закона Об участии в
долевом строительстве застройrциками являются юридические лица
вне
зависимости от их организационно-правовых форм, являющиеся собственниками
или обладающие правом аренды земельных участков и привлекающие деньги
дольщиков согласно федерчtльному законодательству для строительства на этих
земельных участках многоквартирных домов, а также иных недвижимых объектов
в соответствии рчrзрешению на строительство. Исключение составляют объекты
производственного нчвначения.
Пункт 1.4 Положения по бухгалтерскому учёту долгосрочных инвестиций
застройrциков определяет как предприятия, выполняющие функции строительства,
контроля над его осуществлением и ведения бухгалтерского учёта производимых
при этом затрат, а именно предприятия капитчlльного строительства в городах,
дирекции строящихся предприятий, а также предприятия, которые осуtцествJuIют
капитчlльное строительство
[1
0].
Щля разрешения этих противоречий следует обратить внимание на статью 7
Федерального закона О введении в действие Градостроительного кодекса
5,7
Российской Федерации, которчш предусматривает, что. кДо приведения
в
соответствие с Гралостроительным кодексом РФ законов и иных нормативных
правовых актов, реryлирующих отношения по территоричtльному планированию,
градостроительному
ЗОНИРОВЧIНИЮ,
планировке
территории,
архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции
объектов кчIпитчlльного строительства и действующих на территории Российской
Федерации, законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а
также акты законодательства СССР, действующие на территории Российской
Федерации в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательством
Российской ФедерыJии, применяются постольку, поскольку они не противоречат
Гралостроительному кодексу РФ [5]>. Такое требование означает, что с введением
в действие Гралостроительного кодекса РФ нормы Федерчlльного закона кОб
архитектурной деятельности
в Российской
Федерации>, (содержащие
неадекватное определение понятия кзастройщик)), перестчtли действовать.
Необходимо применять определение Гралостроительного кодекса РФ [79, с. 37]>.
То же самое касается и Положения по бухгалтерскому учёту долгосрочных
инвестиции.
Мы считаем, что следует согласиться с мнением И.А. Лепёхина о том, что
рчlзличия в определениях застройrцика, которые дают Гралостроительный кодекс и
Федеральный закон Об участии в долевом строительстве не существенны и
поэтому они не противоречивы. Наличие этих различий не является
недорчtзумением и полностью опрчIвдано. Определение, содержащееся в
Гралостроительном кодексе РФ является общим, универсчtльным, а определение,
изложенное в Федерчtльном законе Об участии в долевом строительстве является
частным, распространяющимся на совокупные случаи, когда. застройщик не
является физическим или юридическим лицом, а лишь юридическим; не все
рчlзновидности прчIва на земельный участок, а лишь право собственности или право
аренды на него; не любому застройщику, а только тому, кто привлекает денежные
средства дольщиков; не застройщик, который может строить любой объект
58
недвижимости, а только тот, который строит всё то, что не относится к объектам
производственного нчвначения.
Вывод.
Принимая во внимание и взяв за основу общее, универсчtльное определение
застроищика, данное Градостроительным кодексом РФ, учитывчUI частные,
специфические особенности, мы имеем возможность определить застройrцика при
ипотечном кредитовании жилищного строительства, в виде кфизического или
юридического лица, обеспечивающего на собственном земельном участке
строительство объекта жилой недвижимости, а также выполняющего инженерные
изыскания, подготовку проектной документации для его строительства с
использовчIнием денежных средств банка или небанковской кредитной
организации, полученных согласно договору ипотечного кредитования. При этом,
застройrциком может быть заемщик или третье лицо) |41, с. 141].
2.З. Структура и содержание договора ипотечного кредитовчIния жилищного
строительства
Учёные-цивилисты с времени римского права рассматривают договор в
соответствии с тремя точками зрения. в виде основания к возникновению
правоотношений, как правоотношение, возникающее из укчванного выше
основчIния, и как форrу, принимаемую соответствующим правоотношением |2|, с.
|4]
Содержание договора
как
прчIвоотношения заключается
в
правчж и
обязанностях его сторон.
Согласно договору ипотечного кредитования жилищного строительства его
стороны наделяются целым комплексом прав и обязанностей, отдельные из
которых, как нчlпример обязанности кредиторов предоставлять кредиты
заемщикам
в
рчrзмерах
и на
условиях, которые предусмотрены
в
кредитном
договоре; обязанности заемщиков возвращать кредитные средства и уплачивать за
пользовчIние этими средствами проценты; права кредиторов удовлетворять свои
денежные требованияза счёт стоимости зчlложенной залогодателем недвижимости
или прав на недвижимость, относятся к существенным условиям договора
59
ипотечного кредитования жилищного строительства. Заметим, что все прчIва и
обязанности, по которым кредитный договор содержит соглашения, относятся к
существенным условиям. По этой причине следует проанализировать основные
права и обязанности, которыми наделяются стороны договора ипотечного
кредитов ания жилищного строительства.
Основной обязанностью, которой наделяется кредитор по договору
ипотечного кредитования жилищного строительства, является обязанность
передчIть заемщику денежные средства согласно условиям, предусмотренным
договором. Пунктом
1
статьи 82| Гражданского кодекса
РФ
кредитору
предоставлено право полностью или частично отказать заёмщику в
предоставлении укчванных в кредитном договоре денежных средств, если
суtцествуют обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что у заёмщика
нет возможности в срок возвратить предоставленную сумму. Согласно статье 813
Гражданского кодекса РФ, если заёмщик не выполняет, предусмотренные
кредитным договором обязанности, связанные с обеспечением возвратности
суммы кредитных средств, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения
условий такового в связи с обстоятельствами, за наличие которых кредитор не
несёт ответственности, последний имеет право требовать от заёмщика досрочно
вернуть сумму кредита и уплатить, причитающиеся за пользование ею проценты,
если иное не оговорено в договоре или не предусмотрено действующим
законодательством. Помимо этого, как мы говорили ранее, согласно пункту 2
статьи 814 Гражданского кодекса РФ кредитор имеет право откчвать заёмщику в
дальнейшем кредитовании, если последний нарушает, предусмотренную в
кредитном договоре обязанность целевого использования кредита, потребовать
досрочно вернуть кредит, либо обратиться в арбитражный суд с ходатайством о
возбуждении в отношении заёмщика дела о несостоятельности (банкротстве), как
то
предусмотрено статьёй 814 Гражланского кодекса РФ и статьёй З4
Федерального закона О банках и банковской деятельности
Федерации.
в
Российской
60
Относительно предоставления кредита следует заметить, что когда
кредитный договор заключен - это обязанность кредитора. По этой причине
кредитор может получить право не выполнить эту обязанность только по причине
того, что заёмrцик будет признан неплатёжеспособным или когда существуют
объективные докчlзательства отсутствия у заёмщика возможности исполнить свою
обязанность и своевременно возвратить сумму кредита |З2, с.94].
Статья 33 Федерального закона
О
банках
и
банковской деятельности в
Российской Федерации предусматривает, что в случае когда заёмщик нарушил
свои обязательства по договору ипотечного кредитования жилищного
строительства, у
кредитора возникает право досрочного взыскания
предоставленных заёмщику кредитных средств и начисленных по ним процентов,
согласно условиям договора и обратить взыскание на предмет ипотеки в
соответствии с действующим законодательством.
Согласно Федеральному закону О кредитных историях t6] кредитору
вменяется в обязанность предоставления всей имеющейся информации,
необходимой для формирования кредитной истории, о всех заёмщиках, которые
дыIи своё согласие на использование такой информации.
Когда заёмщик по договору ипотечного кредитования жилищного
строительства является физическим лицом, статьёй 30 Федерального закона О
банках и банковской деятельности в Российской Федерации кредитору вменяется в
обязанность определение в кредитном договоре полной стоимости кредита,
который предоставлен заёмщику, и, кроме этого oTpuDKaTb в договоре перечень и
суммы платежей, которые необходимо булет внести заёмщику если он не булет
соблюдать условия договора ипотечного кредитования жилищного строительства.
Статьёй
З4
Федерального закона
Об ипотеке
зчtлогодержателю
предоставлено право проверки, как документальной, так и фактической, состояния
и условий содержания имуществц находящегося в зчlлоге. Однако, в связи с тем,
что действующим законодательством не оговорена периодичность таких проверок,
целесообразно предусмотреть порядок проверок в договоре.
бl
Залогодержателю предоставлено право, требовать от зчtлогодателя
принимать меры, необходимые для сохранности имущества, являющегося
предметом ипотеки, а также требовать от третьих лиц прекратить посягательства
на это имущество, если оно может быть утрачено или повреждено.
При отказе зчtлогодателя защищать свои права на имущество, находящееся в
залоге, зчtлогодателю предоставJuIется право в соответствии
с обстоятельствами
защищать свои права способами, предусмотренными в статье 12 Гражданского
кодекса РФ, действуя при этом от имени зчlлогодателя, не имея при этом
специчtльной доверенности. Понесённые
в связи с этим необходимые
расходы
могут быть истребованы зчlлогодержателем от зчlлогодателя.
Требование зчtлогодержателя
по
обязательству, укчванному
в
договоре
ипотечного кредитования жилищного строительства может быть непосредственно
удовлетворено за счёт страхового возмещения в связи с утратой или повреждением
имущества, находящегося в зчlлоге и это не зависит от того, в пользу кого это
имущество застрчlховано. Такое требование зчlлогодержатеJuI имеет преимуtцество
в удовлетворении перед другими
кредиторамии лицами в чью пользу застрчlховчIно
имущество. Исключение составляют только изъятия, предусмотренные
действующим законодательством. Однако, согласно пункту
З
статьи
31
Федерального зчкона Об ипотеке, зчtлогодержатель утрачивает право
удовлетворения его требований в связи с утратой или повреждением имущества,
находящегося в зчlлоге по причине, за которую он отвечает.
Залогодержателю предоставляется прчIво передачи своих прав по договору
ипотечного кредитования жилищного строительства другим лицам, которые
занимают место прежнего зчtлогодержателя, если договор не предусматривает
другое.
Перед
обраrцением
обеспечения требований
взыскания на имущество, зчlложенное в целях
по предшествуюtцему и последуюtцему договорам
ипотечного
кредитоваrIия жилищного строительства, зчtлогодержателю
намеренному
предъявлять требования по взысканию надлежит, соблюдая
письменную форму уведомлять зчtлогодержателей того же имущества по другим
62
договорам ипотечного кредитовчIния жилищного строительства. Как того требует
пункт 4 статьи 46 Федерчlльного закона Об ипотеке.
Как требуют статьи 46 и 5З
Федерального закона
Об
ипотеке
зчtлогодержателю, обращая взыскание на имущество, находящееся в зчtлоге по двум
и более договорам ипотечного кредитования жилищного строительства, надлежит
предоставлять суду доказательства, подтверждающие исполнение обязанностей
письменного уведомления зчtлогодержателей по другим договорам ипотеки этого
имущества, о своих намерениях предъявить требования по взысканию.
В соответствии со статьями 810, 814, 819 и 82| Гражданского кодекса РФ к
основным обязанностям заёмщика при ипотечном кредитовании жилищного
строительства, как мы уже говорили, относятся. обязанность возврата кредитных
средств; обязанность уплаты процентов за их использование; обязанность
использовать кредитные средства с определённой целью - для строительства
объектов жилья.
В пункте 2 стчrьи 821 Гражданского кодекса РФ говориться о праве
откчва
заёмщика полностью или частично получить кредит с обязательным уведомлением
кредитора до срока его получения, предусмотренного в договоре. Однако, если в
договоре содержится условие о том, что откчlз от получения кредита заёмщиком не
допускается, эта норма не действует.
Заемщику, которьlй и зчtлогодатель в одном лице, предоставляется право
стрчlхования риска нести ответственность в
случае неисполнения или
ненадлежащего исполнения обязательств перед кредитором.
Пунктом
2
статьи 29 Федерального закона Об ипотеке зчtлогодателю
предоставлено право извлечения плодов и доходов из имущества, нчlходящегося в
зчtлоге. ГIлоды продукция
и
доходы, которые поучены
в
результате такого
использовчIния имущества, согласно статье 136 Гражданского кодекса РФ
являются собственностью лица, которое на зчконном основчIнии использyет
имущество, находящееся в зчlлоге. Иное допускается только в случае aan" ,rо
предусмотрено законом, иными нормативными правовыми актами или договором.
бз
Согласно пункту
2
статьи
29
Федерального закона
Об
ипотеке
зчtлогодержателю не предоставлена возможность приобретать право на указанные
выше плоды и доходы, если только договор не предусматривает иное.
Залогодателю согласно пункту 1 статьи 37 Федерчlльного закона Об ипотеке
предоставлено также право отчуждения предмета ипотеки в ползу другого лица
путём продчDки, дарения, обмена, внесения в качестве вклада, но при согласии на
это зчtлогодержателя, если договор ипотечного кредитоваrIия жилищного
строительства не предусматривает другое.
Пунктом 3 статьи 37 Федерчlльного закона Об ипотеке и пунктом 2 статьиЗ46
Гражданского кодекса РФ зчtлогодателю предоставлено право передавать
имущество находящееся в зчlлоге по завещанию. При этом условия договора
ипотечного кредитования жилищного строительства или другого соглашения
являются ничтожными.
Пункт 1 статьи 60 Федерчtльного закона Об ипотеке устанавливает, что
зчtлогодатель вправе прекращать обраrцение взыскания наимущество, находящееся
в зчlлоге до момента его продчDки в любое время. Возможно это только путём
удовлетворения всех обеспеченных ипотекой требований залогодержателя в том
объёме, который они имеют на момент внесения зчlлогодателем соответствующей
суммы.
Чтобы обеспечить сохранность имущества, находящегося в
зчtлоге
зчtлогодатель надлежит принимать меры, которые установлены действующим
законодательством Российской Федерации и договорными обязательствами. При
отсутствии в законе и договоре перечня необходимых мер, он обязан принимать
меры, которые соответствуют обычно предъявляемым требованиям, о чём
говорится в статье З2 Федерчtльного зчкона Об ипотеке, которчuI также содержит
требование
к
зчtлогодателю уведомJuIть
об угрозе имуществу, находящемуся
в
залоге, зчIлогодержатеJUI под расписку от него или уполномоченного им лица.
Статья 30 Федерального закона Об ипотеке требует от
зчtлогодатеJuI
принимать меры к поддержанию имущества, находящегося в зчlлоге в исправном
64
состоянии с необходимыми на это расходами до прекращения договора ипотечного
кредитов ания жилищного строительства.
Между отечественными учёными нет согласия в отношении возможности
освобождения зчtлогодателя от обязанности сохранять предмет ипотеки, что
привело к выдвижению противоположных концепций.
Первая концепция искJIючает для зчtлогодателя возможность освобождения
от
обязанностей, которые установлены статьёй
30 Федерального закона Об
ипотеке. Поскольку у зчtлогодателя сохраняется прчIво собственности на
имущество, находящееся в залоге, то согласно статье 210 Гражданского кодекса
РФ он обязан содержать это имущество в надIежащем состоянии, потому, что
отсутствуют лица, на которых могла бы быть возложена такчш обязанность [57].
Согласно другой концепции статья 30 Федерчtльного зчкона Об ипотеке
содержит только диспозитивные нормы, что даёт возможность сторонам,
участвующим в договоре ипотечного кредитования жилищного строительства
установить другие требования по содержанию и ремонту имущества,
находящегося в ипотеке и соответственно даёт возможность возложения бремени
содержания и поддержания имущества, находящегося в зчlлоге в надлежащем
состоянии на другое лицо, которым может быть и зчtлогодержатель |29, с.16].
Мы считаем, что в этом вопросе следует согласиться с мнением И.А.
Лепёхина, который считает, что отсутствует возможность полного освобождения
от поддержания имущества, находящегося в зчlлоге в надлежащем состоянии
потому, что это вступчtло бы
в
противоречие
с
требованиями статьи З2
Федерального закона Об ипотеке и основам зчlлоговых отношений |41, с. 152-153].
На основании требований пункта 1 статьи Зб Федерального закона
Об
ипотеке зчtлогодатель обязан нести риск ответственности за случайную гибель или
случйное повреждение имущества, нчlходящегося в залоге, в тех случчшх, когда
другого не предусматривает договор.
Статья ЗЗ Федерального закона Об ипотеке определяет, что при
предъявлении третьими лицами зчtлогодателю требования
о признания
их
собственниками имуществц находящегося в зчlлоге или признания за ними других
65
прав на это имущество, требовчIний его изъятия или обременения или других
требований, которые булучи удовлетворёнными могут привести к уменьшению
стоимости или ухудшению этого имущества, за залогодателем закрепляется
обязанность немедленного уведомления об этом зчtлогодержателя, при условии
если последний ему известен. Если зчtлогодателю предъявлен сулебный иск,
арбитражный иск или иск в третейском суде, зчtлогодатель обязан обеспечить
участие зчtлогодержателя в деле.
Залогодателю надлежит ставить
зчtлогодержателя перед заключением
в известность
кчDкдого последующего
с ним договора ипотечного
кредитования
жилищного строительства о всех, существовавших pulнee зчtлогчlх этого имущества.
В
случае же когда договор о последуюrцей ипотеке уже закJIючен, зчtлогодатель
обязан немедленно уведомить об этом предшествующих зчtлогодержателей и при
необходимости сообщить им сведения о последуюrцей ипотеке в письменной
форме таким образом, чтобы подтвердить сам факт получения зчtлогодержателями
такой информациираспиской или заказным письмом с уведомлением о получении,
например.
Обязанностями застройrцика является предоставление принадлежащего ему
земельного участка под строительства; использование полученных денежных
средств в соответствии с целевым нчвначением, то есть для жилищного
строительства; обеспечение выполнения строительных работ согласно проектной
документации, нормативных прчIвовых актов и деиствующих нормативов;
обеспечение возможности контроля качества и сроков производства строительных
работ кредитной организацией и иными субъектами согласно действующего
законодательства и договора; осуtцествление постоянного и полного контроля
выполнения подрядчиками строительных работ в соответствии с заключенными
договорами подряда на строительство, осуществление контроля качества
строительных работ и технического надзора за их выполнением; строительство
объекта недвижимости в срок и в соответствии с проектной документацией своими
силами или с привлечением других лиц, осуществление процедуры приёмки
объекта недвижимости в эксплуатацию Государственной приемочной комиссией
66
своими силами и за свой счёт; передача объекта недвижимости в эксплуатацию по
окончании его строительства и ввода в эксплуатацию заказчику; обеспечение
гарантийного срока на произведённые
работы согласно действующего
законодательства и договора.
Основным правом
застроищика
является получение установленного
договором вознагрчDкдения за производство строительных работ и оказание услуг.
Вывод.
Изложенные права и обязанности, принадлежащие сторонам договора
ипотечного кредитоваrIия жилищного строительства не
являются
исчерпывающими, потому, что они освобождены от ограничений для
установления своих прав и обязанностей согласно договору для определения
условий договора, которые не противоречат закону, как это предусмотрено статьёй
1
Гражданского кодекса РФ.
2.4. Ответственность сторон за неисполнение обязательств по договору ипотечного
кредитов аrIия жилищного строительства
Субъекту грчDкданских правоотношений, при
исполнении своих
обязанностей, которые возложены на него на основаIIии договора ипотечного
кредитования жилищного строительства, необходимо быть уверенным, что лругой
субъект этих правоотношений тоже булет должным образом исполнять
договорные обязательства. А в случае нарушения обязательств нарушитель
понесёт определённую ответственность потому, что нарушение обязательств,
закреплённых в договоре является нарушением закона [15, с.
1 1].
Л.Х. Хисамов в своём диссертационном исследовании на соискание учёной
степени кандидата юридических наук выделил ряд специфических особенностей,
которые отделяют грчDкданско-правовую ответственность от любой лругой
юридической ответственности [84, с. |22-|2З].
1
.
Гражданско-правовчuI ответственность имеет имущественный харчжтер.
субъекта перед другим. Государство в этом случае выступает лишь гарантом
наступления грчDкданско -правовои ответственно сти.
3. Основной особенностью грчDкданско-правовой ответственности является
соответствие между рчrзмером имущественной ответственности
рчtзмеру
причинённых убытков или вреда.
4. Гражданско-правовчUI ответственность имеет особенностью применять
равные в объёме меры ответственности в отношении рчlзных участников
правоотношений за одинаковые правонарушения согласно статье 1 Гражданского
кодекса РФ.
Статья 309 Гражданского кодекса РФ предусматривает,
что
грчDкданско-правовые обязательства должны быть исполнены сторонами
надлежащим образом, согласно условиям и требованиям нормативных прчIвовых
актов. В случае нарушения сторонами договора ипотечного кредитоваLIия
жилищного строительства, предусмотренных этим договором обязательств должна
наступать грчDкданско-правовчUI ответственность в конкретных формах, которые
предусмотрены, как общими положениями о договорной ответственности, так и
специчtльными положения о кредитном договоре и договоре ипотеки.
Согласно статье 811 Гражданского кодекса РФ если заёмщик не возвратил
установленныи срок, предоставленные ему в качестве кредита денежные средства,
то со дня, когда эти денежные средства должны были быть возращены полежат
уплчIте проценты до дня
их возврата кредитору не
взирчш на уплату процентов,
которые предусматривчtл кредитный договор.
В случае когда кредитный договор предусматривает возврат кредитных
средств частями, при нарушении со стороны заёмщика сроков, установленных для
возврата очередной части кредитных средств, кредитору предоставлено право
требовать досрочный возврат остчtльной части кредита и процентов по нему.
Основания для начисления процентов состоят в пользовании заёмщиком
денежными средствами кредитора ввиду их
игнорирования требованийих возврата и так
дчtлее.
незаконного удержания,
68
В случае неправомерного отказа со стороны кредитора предоставить
кредитные средства, предусмотренные договором ипотечного кредитования
жилищного строительства, нарушения срока предоставления кредитных средств
или предоставления денежных средств в рчlзмере, который меньше чем
предусмотрено договором, то это рассматривается как ненадлежаrцее исполнение
кредитором обязанностей по договору ипотечного кредитования жилищного
строительства
и правовыми
основаниями
требовать возмещения убытков
в
к
возникновению
соответствии
с
у
заёмrцика права
пунктом
1
статьи
З9З
Гражданского кодексаРФ. Щля заёмщика докчlзывание вины кредитора при этом не
требуется. Заёмrцику достаточно только доказать нчlличие убытков, рчtзмер
которых опредеJUIется дополнительными расходами, произведенными в связи с
закJIючением нового кредитного договора, с вкJIючением рчlзницы в процентной
ставке по первоначальному и заменяюtцему кредитным договорам. А если
предусмотрено законом и договором, то заёмщик имеет право требовать выплаты
неустоики.
Установление в грчDкданском законодательстве мер ответственности в виде
возмещения убытка, выплаты неустойки, ответственности за пользование чужими
деньгами в связи с их неправомерным удержанием, относится к установлению
дополнительных мер. Применяемых к должнику, не исполнившему обязательство,
либо исполнившему его ненадлежащим образом |4З, с. 105-106].
Вместе с тем факт привлечения должника к одной из этих мер
ответственности не может освободить его от исполнения обязательств,
вытекающих из договора ипотечного кредитования жилищного строительства.
В то же время для применения в качестве меры ответственности взыскания
недвижимого имущества или права на него, являющегося предметом ипотеки,
характерно лишение доJDкника прав собственности или иных вещных прав на это
имущество, которое влечёт за собой прекрilцение ипотеки и, соответственно
договора ипотечного кредитования жилищного строительства.
69
Таким образом, в силу многогранности юридической природы ипотеки её
возможно применять как меру грчDкданско-правовои ответственности, так и в
качестве средства защиты нарушенных прав.
В случае с договором ипотечного кредитования жилищного строительства
для судебного порядка обраrцения взысканияназаложенное имуществахарактерен
приоритет, а для внесудебного применение только в двух исключительных
ситуациях.
-
когдазаконодатель не относит предмет ипотеки к недвижимости, взыскание
на которую возможно обратить только согласно решения суда;
- когда залогодержатель согласен с обраrцением взыскания во внес}дебном
порядке и достигнуто соглашение об этом [53, с. 10].
Пункт б статьи 349 Гражданского кодекса РФ, пункт 2 стчrьи 55 и пункт
3
статьи 54.1 Федерчtльного закона Об ипотеке предусматривают следующие случаю
когда взыскание на предмет ипотеки может быть обраrцено только по решению
суда.
- на ипотеку имущества физического лица необходимо было получение
согласия или рчrзрешения от другого лица или органа;
- если предмет ипотеки представлен предприятием, как имущественным
комплексом;
- если предмет ипотеки представлен земельным участком, входящим в состав
земель сельскохозяйственного нчвначения;
- если предмет ипотеки представлен земельным участком, государственнчUI
собственность на который не разграничена;
- если предмет ипотеки представлен имуществом, имеющим значительную
историческую, художественную или иную культурную ценность для обrцества;
- если предмет ипотеки представлен имуществом, находящимся в
обrцей
собственности, и кто-либо из его собственников не даёт согласия в письменной или
иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований
зчtлогодержателя во внесудебном порядке;
,70
-
если
предмет ипотеки представлен жилыми помещениями,
принадлежащими на праве собственности физическим лицам;
- если предмет ипотеки представлен имуществом, находящимся
в
государственной или муниципчtльной собственности;
- если сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой,
составляет менее чем пять процентов от рчlзмера оценки предмета ипотеки;
- если период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного
ипотекой, составляет менее чем три месяца;
- если зчtлогодатель отсутствует и установить место его нахождения
невозможно.
кВнесудебный порядок обраrцения взыскания на предмет ипотеки позволяет
процесс
сторонам договора упростить
зчtлогодержателя, а с другои стороны
-
удовлетворения требований
значительно сократить денежные расходы
по обраrцению взыскания, которые возлагаются на залогодателя, проигравшего в
с. 5'7] кОбраrцение взыскания на заложенное
недвижимое имущество (права на недвижимое имуrцество) во внесудебном
судебном разбирательстве)) |З1,
порядке согласно пункту
1
статьи 55 Федерчlльного закона Об ипотеке допускается
на основании соглашения между зчtлогодержателем и зчlлогодателем, которое
может быть вкJIючено в договор, обеспеченный ипотекой, или зчключено в виде
отдельного договора>> |47, с. |18-|19l.
Согласно пункту
4
статьи 55 Федерчlльного закона Об ипотеке заключчuI
соглашение об удовлетворении требований зчtлогодержателя во внесудебном
порядке стороны должны укчвать.
- нчввание имущества, нчlходящегося в залоге, которое предполагается
обратить на удовлетворение требований зчtлогодержателя, его начальную цену
продчDки или порядок её определения;
- суммы,
подлежащие уплате зчtлогодержателю должником на основании
обеспеченного ипотекой обязательства, а если зчtлогодателем является третье лицо,
также и зчtлогодателем;
,7|
- способ
речtлизации зчlложенного имущества
приобретении зчtлогодержателем
либо условие о
его
;
- известные сторонам на момент закJIючения соглашения предшествующие и
последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого
имущества у третьих лиц вещные права и права пользовчIния.
Вывод.
На основании, проведённого комплексного анализа договора ипотечного
кредитования жилищного строительства, появилась возможность дать его
наиболее полное определение. Итак, договор ипотечного кредитования жилищного
строительства заключается в соглашении сторон, согласно которому кредитором
-
банком или небанковской организацией принимаются на себя обязательства по
предоставлению денежных - кредитных средств заёмщику - физическому или
юридическому лицу в рчrзмере и на условиях, которые предусмотрены согласно
договору, HZ строительство объекта жилой недвижимости при условии
обеспечения обязательств зчlлогом недвижимости или прчIва на неё
- ипотекой,
а
заёмщик принимает на себя обязанность возврата, полученных денежных
кредитных средств и уплаты процентов наэти средства, при неисполнении которой
кредитор, являющийся первоначальным зчtлогодержателем, или последуюtций
зчtлогодержатель получает право удовлетворения своих денежных требований из
стоимости зчlложенного недвижимого имущества или за счёт прав на него с
преимуtцеством тчкого удовлетворения перед другими кредиторами зчlлогодателя,
в качестве которого может выступать как заёмщик по основному обязательству,
так и третье лицо.
,72
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подводя итог нашего исследования следует обобrцить сделанные в ходе него
выводы.
Ипотека - это особый вид зчtлога на основании её предмета, порядка
оформления и состчIва субъектов.
-
предмет ипотеки
-
недвижимость или другое натурчrльное имущество,
которое зчtлогодатель может получить в собственность или получить право на него;
- недвижимостью, заложенной в ипотеку всегда пользуется и
владеет
зчlлогодатель, в отличие от движимого имущества, которое нчlходится у
зчtлогодателя или зчtлогодержателя;
- факт закJIючения договора ипотеки подлежит обязательной регистрации в
Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ней, что
является условием считать её действительной для третьих лиц.
- основными субъектами ипотеки являются кредиторы, заёмщики,
зчtлогодатели, залогодержатели,
в связи с чем ипотечное кредитовчIние является
совокупностью действий, которые совершают между собой заёмщики и
зчtлогодатели, как одна сторона договора и банк или другчш кредитнчш организация,
как другчUI сторона, по кредитованию под гарантию исполнения обязательств
посредством ипотеки недвижимости.
кКредитор
-
кредитнчш организация (банк или небанковскчш кредитнчuI
организация), которчш в
соответствии с
законодательством и
своими
учредительными документами вправе предоставлять кредиты с использованием
ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.
Заемщик - физическое или юридическое лицо, закJIючившее с кредитной
организацией кредитный договор с использовчIнием ипотеки в качестве
обеспечения возвратности денежных средств.
Залогодатель
физическое или юридическое лицо, предоставляющее
недвижимое имущество (права на недвижимое имущество) в залог, то есть лицо,
которому принадлежит предмет ипотеки. В этом качестве может выступать кчк сам
заемщик, так и третье лицо.
,7з
Залогодержатель
лицо, которому принадлежит право, в случае
неисполнения заемщиком основного обязательства, поJý/чить удовлетворение
своих денежных требований по этому обязательству за счёт зчlложенного
недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество, собственником
(владельцем) которого является зчtлогодатель. При этом следует отметить, что в
качестве первоначального зчtлогодержателя всегда выступает кредитор.
совершаемых между заемщиком, зчtлогодателем с одной стороны и банком (иной
кредитной организацией) с другой стороны, по предоставлению кредита с
использовчIнием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств).
4. Для
советского периода истории наrrrего государства характерно
отсутствие каких-либо объективных предпосылок к рчlзвитию зчlлога. По этой
причине древнейший институт грчDкданского права (сопровождчtл лишь
незначительные акты обменa>[84, с. 38].
Но и при (полном отрицании частной собственности на землю и тотчlльном
распрострчIнении государственной собственности)) [50,
с. |4f, в
практической
деятельности не искJIюччlлось ипотечное кредитовчIние жилищного строительства.
Современное законодательство Российской Федерации, регулирующее
правоотношения в сфере ипотечного кредитования жилищного строительства,
достигло определённых успехов и продолжает рчlзвиваться в нчIправлении на
обеспечение конституционного права грчDкдан на жилище.
Юридическую
строительства отличает
сущность
ипотечного
кредитования жилищного
от других видов кредитования право
зчtлогодержателя
свои денежные требования за счёт стоимости заложенной
недвижимости или права на недвижимость преимуtцественно перед другими
удовлетворить
кредиторами, за искJIючением изъятий, установленных федеральными законами.
Ипотечное кредитование жилищного строительства отличается от других
видов кредитования ещё и своими основополагающими принципами.
1. Принципом возвратности, то есть обязательного погашения заёмщиком
всего основного долга по кредиту.
,74
2. Принципом платности, согласно которому предусмотрено обязательство
заёмщика заплатить кредитору за пользование ипотечным кредитом на жилищное
строительство.
3. Принципом обеспеченности, предполагающим кредитование только под
зчlлог имеющейсяили вновь приобретаемой (строяrцейся) недвижимостиили прав
на неё.
4. Принципом срочности, согласно которому предусмотрен своевременный
возврат кредита в заранее предусмотренный срок, который фиксируется
кредитным договором или документом, его заменяющим.
5. Принципом специчtльности, означающим, что предмет ипотеки
-
это
определённый объект недвижимого имуществаили право на него.
6.
Принципом обязательности или принципом внесения,
то
есть
обязательным внесением сведений о факте ипотечного кредитования жилищного
строительства в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и
сделок с ним.
'7.
Принципом публичности, предусматривающим
возможность
ознакомления любого зчIинтересованного лица со сведениями о технических
характеристиках, правах других лиц на недвижимость (правах залога, аренды,
сервитута), внесёнными в Единый госуларственный реестр прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
8. Принципом достоверности записей в Едином государственном реестре
прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
9.
Принципом приоритета, предполагающим приоритет предыдуrцей
ипотеки над последуюrцей в зависимости от времени внесения его в Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
10. Принципом
бесповоротности, который означает возможность
прекращения ипотеки только тогда, когда это прямо предусмотрено законом или
договором.
1
1.
Принципом целевого назначения, согласно которому кредит может быть
выдан дJuI строительства только жилищного объекта.
,75
12. Принципом
дифференцировчIнности,
индивидучlльного подхода
необходимость
означающим
со стороны кредитора к
рчlзличным потенцичlльным
заёмщикам.
Согласно
классификации
ипотечного
кредитоваIIия
жилищного
строительства, суtцествуюrцей в мировой юридической и финансовой практике у
этого вида кредитования в России большие перспективы рчlзвития.
,,Щоговор ипотечного кредитования
жилищного строительства есть особая
рчlзновидность кредитного договора со специчlльным правовым режимом, и
который является специчtльной правовой формой деятельности банка или другой
кредитнои организации, по предостчIвлению заемщику денежных средств на
жилищное строительство под гарчIнтию ипотеки возврата кредита и уплаты
процентов за пользование им.
кСогласно определению данному Градостроительном кодексе РФ, с учётом
частных специфически особенностей застройrцик при ипотечном кредитоваIIии
жилищного строительства есть физическое или юридическое лицо, строящее, на
принадлежащем ему земельном участке, объект жилой недвижимости, а также
выполняющее инженерные изыскания, подготовку проектной документации дIя
его строительства с использовчIнием денежных средств банка или небанковской
кредитной организации, полученных согласно договору ипотечного кредитования.
При этом, застройщиком может быть заемщик или третье лицо) |41, с. 141].
Изложенные
в
настоящем
исследоваIIии
права
и
обязанности,
принадлежащие сторонам договора ипотечного кредитоваrIия жилищного
строительства не являются исчерпывчIющими, потому, что они освобождены от
ограничений для установления своих прав и обязанностей согласно договору для
определения условий договора, которые не противоречат закону, как это
предусмотрено статьёй
1
Гражданского кодекса РФ.
,,Щоговор ипотечного кредитования жилищного строительства
- это
соглашение между кредитором - банком или другой кредитной организацией, с
одной стороны, заёмщиком - физическим или юридическим лицом, с другой
стороны, в соответствии с которым кредитор обязуется предоставить кредитные
,76
средства в рчrзмере и на условиях, предусмотренных договором, для строительства
жилого объекта на условиях гарантии со стороны заёмщика возврата денежных
средств с уплатой процентов за пользование ими посредством зчtлога
недвижимости или права на неё. При этом кредитор, как первоначальный
зчtлогодержатель,
а так же последуюrций
зчtлогодержатель надеJuIются правом
удовлетворять свои денежные требования за счёт стоимости недви)кимости,
находящейся в зчlлоге или прав на неё преимуtцественно по отношению к другим
кредиторам.
,7,7
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1.
Конституция Российской Федерации
ll Российская
гчlзета.
-
1993. -}lb
2З. 25 декабря. (с учётом поправок, внесённых Законами Российской Федерации о
поправках к Конституции Российской Федеры\ии от 30. |2.2008 }lb 6-ФКЗ и от
з0.|2.2008 }lb 7-Фкз).
2.
Женевскчш международнчш конвенция о морском зчlлоге и ипотеке |99З
года закJIючена в Женеве б мая 1993 года // Бюллетень международных договоров.
2005. }lb 3.
З.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первчuI. От 30
ноября |994 г. Jt51
4.
- ФЗ ll Собрание зчконодательства РФ. |994.
}lb 32.
Федеральный закон О банках и банковской деятельности в Российской
Федерации от 02 декабря 1990 г.
Jt
395-1
ll
Собрание законодательства РФ. |996.
}lb 6. Ст. 492.
5.
О
Федеральный зчкон
введении
в
действие Гралостроительного
кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г.
законодательства РФ. 2005. }lb 1 (" 1) Ст.
6.
}lЬ218-ФЗ
'7.
Jt
191-ФЗ
ll
Собрание
|'7.
О кредитных историях от 30 декабря 2004
законодательства РФ. 2005. Jt 1 (ч. |). Ст. 44.
Федеральный закон
ll
Собрание
О
Федеральный закон
г.
присоединении Российской Федерации к
Международной конвенции о морских зчlлогах и ипотеках |99З года от |'7 декабря
1998 }lb 184-ФЗ //
8.
СПС кКонсультант
Федеральный закон
Федерации от |'7 ноября 1995 г.
ГIлюс>.
Об архитектурной деятельности в Российской
Jt
|69-ФЗ.ll Собрание законодательства РФ. 1995.
}lb 47. Ст.44'7З.
9.
Указ Президента РФ кО разработке и внедрении внебюджетных форм
инвестирования жилищной сферьш от 24 декабря 1993 г. }lb2281
ll
Собраrтие актов
Президента и Правительства РФ. |99З. }lb 52. Ст. 5|З2.
10.
Положение по бухгалтерскому учёту долгосрочных инвестиций. Утв.
Письмом Минфина от 30 декабря |99З г.
Jt
|60 l ФинансовчuI гчlзета. |994. }lb
6.
,78
11.
Постановление Правительства
РФ кО
программе кЖилище)) от 20 июня 1993 г. }lb 595
|2.
государственной целевой
ll СПС кКонсультант
ГIлюс>.
Постановление Правительства РФ кО федеральной целевой программе
кСвой дом) от
2'7
июня |996 г. Jt 753 ll Собрание зчконодательства РФ. |996.
}lb 27.
Ст.3280.
13.
Постановление Коллегии Администрации Орловской области от 4
августа 2003 года}lЬ 118 кО совершенствовании системы ипотечного кредитовчIния
жилищного строительства в Орловской области>> ll СПС кКонсультант ГIлюс>.
|4.
,,Щополнительнчш литература
Абрамова М.А.. Александрова
Юриспруденция,
Я.С. Финансы и кредит.
М..
201^З.
15. Арабаев Ч.И.
,,Щоговор кредитоваIIия
ответственности. l l Современное прав
о.
и правовые
проблемы
20 | 4 . }lb 1 2.
16.
Банки и банковское дело. / Под ред. И.Т. Балабанова. СПб.. Питер,
|'7.
Батуева А.Д. Ипотека в силу закона. краткий обзор института.// Закон.
20|5.
2009. }lb 6.
18.
Батянов М.В. Срок действия грчDкданско-правового договора. Дис.
...канд. юрид. Наук. 12.00.03. Самара. 2004.
19.
200,7 .
Беляева
Н.А. Ипотечное кредитование.ll Консультант
бухгалтера.
}lb 12.
20.
Беркович М.И., Слюсаренко Л.В. Организационно-экономический
механизм ипотечного жилищного кредитоваrIия
в регионе ("а
примере
Костромской области). Кострома. изд-во Костромского государственного
технологического университета,
2|.
201^З
.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Щоговорное право. М.. Статут,
|99,7.
22. Буш А.И.
ФормировчIние
и
рчlзвитие финансовых инструментов
жилищного строительства. Дис. ... канд. Экон. Наук. 08.00.05. Волгограл.. 2006.
,79
2З.
Быстревский
С.В. Ипотека кчк один из способов
обеспечения
исполнения кредитных обязательств. Автореф. Дис. ... канд. Юр"д. Наук. |2.00.|4.
м..2007.
24.
Бычкова П.П. Условия кредитного договора
как
основание
обеспечения возвратности кредита. Дис. ...канд. юрид. Наук. 12.00.03. М.. 2006.
25.
26.
Ведомости СНЩ и ВС РФ. 1993. }lb 3. Ст. 99.
Викторова Р.Н. Проблемы государственной регистрации договора об
ипотеке и ипотеки как ограничения (обременения) вещного права на объект
недвижимого имущества.llЮрист. 2009. }lb 2.
2'7. Витрянский В. Порядок
обраrцения взыскания
на
заложенное
имущество.// Закон. 2015. Jt5.
28.
Гришаев С.П. Ипотека
на
современном этапе. Комментарий
законодательства. По сост. На 18 марта 2018 г.ll СПС кКонсультчIнт ГIлюс>.
29.
Гришаев С.П. Комментарий
к
Федеральному закону кОб ипотеке
(залоге недвижимости)>. М.. Юри стъ, 20|4.
30.
31.
Грулчына Л.Ю., Филиппова Е.С. Ипотека. М.. Эксмо. 2016.
Щовдиенко И.В., Черняк В.З. Ипотека. Управление. Организация.
Оценка. М..ЮНИТИ-ДАНА . 20|5.
З2.
Дударева
Е.В. Особенности правового
регулировчIния ипотечного
жилищного кредитования. Дис. ... канд. Юр"д. Наук. 12.00.03. М.. 2006.
ЗЗ. Ем В.С., Дудкин С.Н. Правовые проблемы организации рынка
ипотечного кредитования в России./ Под ред. В.С. Ема. М.. Статут. 1999.
З4.
Зеленкова
Н.М.
Финансирование
и
кредитование капитчlльных
вложений. М.. Финансы и статистика. 1990.
З5.
Калинин М.И. Ипотечное жилищное кредитование
и пути
его
совершенствования. Щис.... канд. Экон. Наук. 08.00.10. М.. 2005.
З6.
Каримуллин Р.И. Права и обязанности сторон кредитного договора по
российскому и германскому праву. Щисс. ... канд. Юр"д. Наук. 12.00.03. М.. 2001.
З'7.
Карпухин Д.В. Ипотечный договор жилого помещения в контексте
правоприменительной деятельности сулов.//Жилищное право. 2009 . }lb
1
.
80
38.
Киселёв А.А. Ипотека как грчDкданское правоотношение. Дис. ...канд.
юрид. Наук. 12.00.03. М.. 2000.
З9.
Киселев
А.А. Субъекты
договора ипотеки,
их взаимные права
и
обязанно сти.l l Бюллетень нотариальной прчктики . 201.З. }lb 3.
40.
Клевцов
В.В.
Формирование региончtльного рынка ипотечного
жилищного строительства (на примере Тверской области). Дис.
...
канд. экон. Наук.
08.00.05; 08.00.10. М.. 2006.
4|.
Ковалева О.А. Кредитный договор
с ипотечным обеспечением,
его
место и роль в регулировании обязательственных отношений. Щиc ...канд. юрид.
Наук. 12.00.03. Оренбург,.
42.
200'7
.
Коган Ю.И. Жилищное кредитование в Российской Федерации. Щис.
...канд. экон. Наук. 08.00.10. М.. 2003.
4З.
Конев Е.Ю. Гражланско-правовчuI ответственность по договору
ипотеки. вопросы теории и практики. Щис.
...
канд. юрид. Наук. 12.00.03. Белгород.
2004.
44.
Копейкин А.Б., Ткаченко А.Ю., Якубов М.О. Основы ипотечного
кредитования.lПод ред. Н.Б. Косаревой. М.. ИНФРА-М, 20|'7.
45.
Косарева Н.Б., Пасту<ова Н.С., Рогожина Н.Н.,. Копейкин А.Б.,
Ткаченко А.Ю., Якубов М.О. Основы ипотечного кредитования./ Под ред. Н.Б.
Косаревой. М.. ИНФРА- М. 20|'7
46.
Лемешко
.
Е.Н.
Гражданско-правовое регулирование системы
отношений ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
Автореф. Щисс. На соиск. ... канд. Юр"д. Наук. 12.00.03. М. 2008.
4'7. Лепёхин И.А.
Теоретические основы правового регулирования
кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой. Дис. ...канд.
юрид. Наук. 12.00.03. Тверь,2010.
48. Мачавариани С.З. Ипотека как
инструмент
рчlзвития
жилищно-строительного комплекса региона. Щис. ... канд. Экон. Наук. 08.00.05.
Волгограл,. 20l6.
81
49.
Медведев Д.А. По материалам публикации. Вспоминчш форупл в Сочи.
Записал Борин Н.// Российская Федерация сегодня.2006. }lb 19.
50.
51.
Медведев Д.А. Российский закон о залоге.// Правоведение. |992. JS
5.
Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитованияи
перспективы его использования в России. СПб.. Юридический центр Пресс. 20|З
52.
5З.
Минц В. В Ожидании третьего rryти.ll Эксперт. 2009. }lb
Мочалова В. Новеллы законодательства об обраrцении взыскания на
предмет ипотеки.llХозяйство и право. 2009. JS
54.
16.
Наумова Л.Н. Комментарий
к
7.
Федеральному закону кОб ипотеке
(залоге недвижимости)>. М.. Волгерс Клувер, 2018.
55.
Нестеренко С., Ткаченко П. Верить не лицу, а вещи. Залог как гарчIнтия
обязательств.ll Экономика и жизнь. 2015. }lb 14.
56.
Орлова М.М.
К
вопросу о суtцности ипотечного правоотношения.//
Юрист. 2008. }lb7. С. 21.
5'7.
Постатейный комментарий
(залоге недвижимости)>. По сост.
СПС кКонсультант
58.
На
к
Федеральному закону кОб ипотеке
1 августа 2018 г./
ГIлюс>.
Пристансков Щ.В.
О
суrчественных условиях кредитного договора.
теория и практика./Лравосудие в Поволжъе.20|4.
59.
Х-ХХ
Под ред. М.Г. Масевича.//
Псковская Сулная грамота.
ХV
Jrlb 5.
век.// Российское законодательство
веков. Т. 1. Законодательство Щревней Руси. М.. Юрид. Лит., 20|4.
60.
Путин В.В. Послание Президента РФ Федеральному Собранию РФ.//
Российскчш гчlзета.2004. }lb 109. С. З.
61.
62.
РазумоваИ. А. Ипотечное кредитовчIние. СПб. Питер, 20|5.
Рогачёв В.В. Развитие ипотечного законодательства
империи второй половины
XIX
начале
ХХ
века
в
Российской
(историко-правовое
исследование). Дис. ...канд. юрид. Наук. 12.00.01. М.. 2007.
бЗ. Российское законодательство Х-ХХ веков. Том З. кАкты Земских
соборов>. М.. Юрид. Лит.. 20|6.
82
64.
Рудикова О.М. Совершенствование процесса ипотечного жилищного
кредитования в Российской Федерации. Автореф. Щисс.
канд. Экон. Наук.
08.00. 10. Екатеринбург. 2009.
65.
66.
Собрание актов Президента и Правительства РФ. |992. }lb 4. Сг. 178.
6'7.
Собрание законодательства РФ. 1996. }lb 10. Ст. 880.
68.
69.
'70.
'7|.
'72.
'7З.
'74.
'75.
'76.
Собрание законодательства РФ. 1994. }lb 7. Ст. 692.
Собрание законодательства РФ. 1997. }lb 30. Ст. 3594.
Собрание законодательства РФ. 1998. }lb 31. Ст. 3813.
Собрание законодательства РФ. 2001. }lb 36. Ст. З5'76.
Собрание законодательства РФ. 2003. }lb 46 (u.2), ст. 4448.
Собрание законодательства РФ. 2004. }lb 34. Ст. З5З2.
СобраниезаконодательстваРФ.2005.
}lb 1
("
1) Ст. 39.
Собрание законодательства РФ. 2008. }lb 20. Ст.2З69.
Собрание законодательства РФ. 2008. }lb 30
(" 2)
Ст. З6|'7.
Соловьева Л.Г. Жилищнчш ипотека как социчtльный институт. Щис. ...
канд. Соц. Наук. 22.00.04 Пенза. 2003.
'7'7. Стенина Н.П. Залог как способ обеспечения
финансирования
застройrцика при строительстве жилых и нежилых зданий.// Современное прчIво.
2008. }lb 8.
'78.
Степанов А.Г. Об ипотечном жилищном кредитовании в России.//
Жилищное право. 20|5. }lb 9. С.
'79.
16.
Трутнев Э.К., Бандорин Л.Е. Комментарий
кодексу Российской Федерации. Ответы
на
к
Градостроительному
проблемные вопросы
градостроительной деятельности. М.. Экзамен, 2018.
80.
Тюменцев С.Ю. Развитие института ипотеки
в
современной
российской экономике. Дис. ... канд. Экон. Наук. 08.00.01. Волгоград. 2009.
81.
Фесенко В. Ипотека. Записал Новиков А.
ll
Анытитический банковский
журнал. 2006. }lb4.
82.
83.
Филиппова Е.С. Жилищное право. М.. Юстицинформ.20|'7.
Хвостов В. М. Система римского права. М.. Спарк, 2016.
83
84.
Хисамов А.Х.
кредитования. Щисс.
85.
I]ылина
...
,,Щоговор
в сфере отношений ипотечного жилищного
канд. юрид. Наук. 12.00.03. Казань. 200'7
.
Г.А. Ипотека. жилье в кредит. М.. ЗАО
кИздательство
кЭкономика)), 2001.
86.
Чепенко Е.В., Васильев В.Е., Гандзюк С.О., Знаменская А.А.,
Никифоров В.И., Чепенко Д.Е. Ипотека для грчDкдан. комментарий к
законодательству, схемы и пояснения.lПод ред. Чепенко Е.В. М.. Фонд содействия
государственной регистрации недви)кимости, 20
|'7
.
8'7.
Щенникова Л.В. Вещные права в грчDкданском праве России. М.. БЕК,
88.
Якушев А.М. Развитие механизма финансирования жилищного
20|6.
строительства. Щисс. ... канд. Экон. Наук. 08.00.10 М.. 2006.
84
Рисунок
оБъЁм
предоставленных ипотечных жилищных кредитов в Российской Федерации
с 01.||.201б годапо 01.11.2018 годапо месяцам
]50 000
]00 0п0
250 пп0
tE"
fl
rг
Е
200 0п0
150 0п0
100 000
50 0п0
t_o rE
i
+
ь
i
ь
i
l\
+
ь
i
ь
i
ь
i
l\
+
ь
i
ь
+
ь
i
ь
i
ь
i
со
+
fi]
i
fi]
i
со
i
со
+
fi]
i
со
+
со
+
Е]
i
со
i
i
9
i
U
i
U
+
U
i
U
i
U
i
U
+
ц
i
U
i
U
i
U
+
U
i
U
+
U
i
U
i
U
i
U
i
U
i
U
+
U
+
U
i
U
i
U
|д щ ъ ец qi Ё -j г.j --ччччччччч---ччччччччч--
http. //www. сЬr.
+
U
qJ цj t
rulstatistics/?Prtld:ipoteka
пi
= цJ ц! t
|д L]ц ъ
!ц щ Ё
сЕ
i
-
i
U
1.
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа