close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Атрос Анастасия Валерьевна. Взаимосвязь структуры издержек и цены продаж объектов жилой недвижимости

код для вставки
4
АННОТАЦИЯ
На выпускную квалификационную работу Атрос Анастасии
Валерьевны на тему: «Анализ экономической взаимосвязи структуры
издержек и цены продаж объектов жилой недвижимости»
Выпускная квалификационная работа изложена на 97 странице,
включает 26 таблиц, 6 рисунков. Для ее написания использовано 62
источника.
Перечень ключевых слов: рынок недвижимости, цена квадратного
метра жилой недвижимости, стоимость квадратного метра жилой
недвижимости, затраты строительной компании, издержки строительной
компании.
Цель данной работы – анализ экономической взаимосвязи структуры
издержек и цены продаж объектов жилой недвижимости.
Гипотезой исследования является тезис о том, что на конечную
стоимость объекта жилой недвижимости помимо рыночных внешних
факторов оказывают влияние факторы внутренние, которые в свою очередь
определяют реальную цену и зависят от специфики деятельности
строительной организации.
В качестве инструментов исследования использовались общенаучные
методы познания (анализ, синтез, обобщение, логический метод); методы
экономического, системного и эмпирического анализа, сравнительные
экономические оценки, методы динамических рядов и группировок, методы
корреляционно-регрессионного анализа.
Работа состоит из введения, трех глав и заключения.
Структура работы включает введение, три главы, заключение,
библиографический список и приложения. В первой главе «Теоретикометодологические подходы к определению цены и стоимости объекта жилой
недвижимости» раскрывается содержание основных категорий стоимости
объекта недвижимости, рассматриваются ее виды, рассматриваются
издержки строительной компании, как определяющий фактор стоимости
объекта жилой недвижимости. Вторая глава представляет собой анализ
издержек, определяющих стоимость объектов жилой недвижимости,
возводимой ПАО «Орёлстрой». В третьей главе «Построение модели
экономической взаимосвязи структуры издержек и цены продаж объектов
жилой недвижимости» представлен отбор факторов для построения модели
стоимости объектов жилой недвижимости, а так же построена
множественная корреляционно-регрессионная модель стоимости объекта
жилой недвижимости. По результатам модели сформулированы выводы и
рекомендации, направленные на снижение цены квадратного метра на
первичном рынке жилья Орловской области, включая предложения по
снижению издержек застройщика.
5
Содержание
Содержание .............................................................................................................. 5
Введение ................................................................................................................... 6
1 Теоретико-методологические подходы к определению цены и стоимости
объекта жилой недвижимости ............................................................................. 10
1.1 Цена объекта жилой недвижимости: понятие, содержание,
определяющие факторы .................................................................................... 10
1.2 Механизм формирования стоимости объекта жилой недвижимости .... 20
1.3 Издержки строительной компании как определяющий фактор
стоимости объекта жилой недвижимости ....................................................... 26
2 Анализ структуры издержек и цены продаж объектов жилой недвижимости
по данным ПАО «Орёлстрой» ............................................................................. 41
2.1 Общая характеристика экономической деятельности
ПАО «Орёлстрой» ............................................................................................. 41
2.2 Анализ структуры издержек ПАО «Орёлстрой» и рыночных цен продаж
объектов жилой недвижимости ........................................................................ 50
3 Построение модели экономической взаимосвязи структуры издержек и
цены продаж объектов жилой недвижимости.................................................... 61
3.1 Эконометрическая модель цены продаж объекта жилой недвижимости
на основе издержек строительной компании.................................................. 61
3.2 Влияние внешних факторов на величину издержек строительной
компании и цену продаж объектов жилой недвижимости ............................ 79
Заключение ............................................................................................................ 88
Список литературы ............................................................................................... 91
6
Введение
Актуальность темы выпускной квалификационной работы обусловлена
тем, что как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену и
стоимость.
Цена
объекта
недвижимости
–
это
цена
конкретной
свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того,
что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом
связана
со
стоимостью
объекта недвижимости,
часто
этот
термин
используется как синоним стоимости в обмене.
Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости.
Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин,
например наличия аналогов или стабильности рынка. Порой, цена сделки
формируется под воздействием личных представлений участников сделки и
не поддается прогнозам.
Например, существенное влияние как на стоимость городской
недвижимости (квартир, таун-хаусов, домов, коттеджей), так и на стоимость
загородной (домов, вилл, дач и т. д.) оказывают многочисленные факторы.
Решающую роль играет состояние рынка недвижимости в конкретный
временной период, которое зависит от состояния экономики в стране.
Несмотря на то, что жилищное строительство в России осуществляется
в основном за счет средств частных инвесторов – строительных компаний,
четкого представления о формировании затрат в этой сфере нет. Так же не
определена роль издержек строительных компаний в формировании
конечной стоимость объекта недвижимости. Издержки не отражаются в
полной мере в сводном сметном расчете стоимости строительства,
отсутствуют методические документы по планированию и финансированию
жилищного строительства из небюджетных источников, а также по оценке
его эффективности и учету затрат. Таким образом, теряется возможность
управления конечной стоимостью объекта недвижимости.
7
Структуре стоимости объекта жилой недвижимости в современных
условиях посвящены работы следующих отечественных ученых: Асаул А.Н.,
Бабенко Р.В., Байковская А.В., Виноградов Д.В., Волина Н.А., Печко В.В.,
Стельма С.Г., Трухина Н.И., и другие.
Современный состав инвестиционных затрат в жилищном строительстве и их классификация стали предметом многих исследований и публикаций,
диссертационных работ, среди авторов Трухина, Н.И., Стерник Г.М., Ягудин
Р.В. и другие.
Гипотезой исследования является тезис о том, что на конечную
стоимость объекта жилой недвижимости помимо рыночных внешних
факторов оказывают влияние факторы внутренние, которые в свою очередь
определяют
реальную
цену
и
зависят
от
специфики
деятельности
строительной организации.
Целью исследования является анализ экономической взаимосвязи
структуры издержек и цены продаж объектов жилой недвижимости.
Для достижения цели были поставлены следующие задачи:
− провести анализ теоретико-методологических подходов к определению
цены и стоимости объекта жилой недвижимости
− провести анализ формирования цены и стоимости объекта жилой
недвижимости на примере деятельности ПАО «Орелстрой»
− построить модель взаимосвязи цены и стоимости объекта жилой
недвижимости
Предметом исследования являются теоретико-методические аспекты
экономической взаимосвязи структуры издержек и цены продаж объектов
жилой недвижимости.
Объектом исследования является взаимосвязь и взаимоопределение
структуры издержек и цены продаж объектов жилой недвижимости.
Научная новизна проведенной работы заключается в проведении
статистического
анализа
наблюдаемых
тенденций
на
рынке
жилой
недвижимости, специфики формирования стоимости квадратного метра
8
жилой недвижимости, а так же в построении корреляционно-регрессионной
модели
стоимости
объекта
жилой
недвижимости.
По
результатам
полученной модели сформулированы выводы и рекомендации, направленные
на снижение цены квадратного метра на первичном рынке жилья Орловской
области, включая предложения по снижению издержек застройщика.
Теоретической и методической основой исследования послужили
работы
отечественных
экономических
ученых-экономистов,
отношений,
посвященные
ценообразования
в
вопросам
строительстве;
законодательные и нормативно-правовые документы: на федеральном уровне
– Конституция и Кодексы РФ, Законы РФ, Указы Президента и
Постановления Правительства РФ, министерств и ведомств России.
Информационную базу исследования составили методические материалы и нормативные акты Министерства строительства и жилищнокоммунального хозяйства РФ, Министерства регионального развития РФ,
Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному
хозяйству РФ, а также статистические материалы Росстата, результаты ряда
научно-исследовательских
работ,
материалы
научно-практических
конференций, а также документация, собранная в на базе ПАО «Орёлстрой».
В качестве инструментов исследования использовались общенаучные
методы познания (анализ, синтез, обобщение, логический метод); методы
экономического, системного и эмпирического анализа, сравнительные
экономические оценки, методы динамических рядов и группировок, методы
корреляционно-регрессионного анализа.
Полученные в ходе исследования результаты могут быть использованы
ПАО «Орёлстрой» для повышения доходности и результативности своей
деятельности. Рекомендации могут лечь в основу государственных программ
по снижению стоимости жилья.
Основные результаты и положения исследования были представлены в
публикациях: «Анализ конъюнктуры рынка недвижимости Орловской
области» / А.В. Атрос // Материалы статей Международной научно-
9
практической конференции: «Наука и инновации в современных условиях». Казань, 2018. и «Специфика формирования цены и стоимости объекта жилой
недвижимости» / А.В. Атрос // Магистр – науки и образования. Материалы
научно-практической конференции в рамках фестиваля научного творчества
преподавателей, аспирантов, магистров, студентов и бакалавров института
экономики и управления «Неделя науки - 2018». 1-28 апреля 2018 года. –
Орёл: ПФ «Картуш», 2018.
Структура работы включает введение, три главы, заключение,
библиографический список и приложения. В первой главе «Теоретикометодологические подходы к определению цены и стоимости объекта жилой
недвижимости» раскрывается содержание основных категорий стоимости
объекта
недвижимости,
рассматриваются
ее
виды,
рассматриваются
издержки строительной компании, как определяющий фактор стоимости
объекта жилой недвижимости. Вторая глава представляет собой анализ
издержек,
определяющих
стоимость
объектов
жилой
недвижимости,
возводимой ПАО «Орёлстрой». В третьей главе «Построение модели
экономической взаимосвязи структуры издержек и цены продаж объектов
жилой недвижимости» представлен отбор факторов для построения модели
стоимости
объектов
жилой
недвижимости,
а
так
же
построена
множественная корреляционно-регрессионная модель стоимости объекта
жилой недвижимости. По результатам модели сформулированы выводы и
рекомендации, направленные на снижение цены квадратного метра
на
первичном рынке жилья Орловской области, включая предложения по
снижению издержек застройщика.
.
10
1 Теоретико-методологические подходы к определению цены и
стоимости объекта жилой недвижимости
1.1 Цена объекта жилой недвижимости: понятие, содержание,
определяющие факторы
Недвижимость – одна из центральных категорий гражданского права,
хозяйственного оборота, рынка. В тоже время, как справедливо замечают в
современной юридической литературе: «недвижимость - это понятие
законодательное, законом рожденное, им же изменяемое» [55, с. 25].
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)
относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба
их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты
незавершенного строительства [49, с. 115].
В рамках нашего исследования рассматриваются объекты жилой
недвижимости. Как указано выше, недвижимость в первую очередь является
категорией гражданского права, регулирующего имущественные и личные
неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и
имущественной
классификацию
самостоятельности
объектов
жилой
участников.
Поэтому,
недвижимости
на
рассмотрим
основании
законодательства РФ.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое
является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания
граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и
нормам, иным требованиям законодательства) [37, с. 53].
Наряду с понятием «жилое помещение» закреплены виды жилых
помещений и их понятия. К жилым помещениям относятся [43, с. 15]:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
11
Рассмотрим данные виды более подробно. Жилым домом признается
индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также
помещений
вспомогательного
использования,
предназначенных
для
удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их
проживанием в таком здании.
Квартирой
признается
структурно
обособленное
помещение
в
многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к
помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или
нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,
связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой
признается
часть
жилого
дома
или
квартиры,
предназначенная для использования в качестве места непосредственного
проживания граждан в жилом доме или квартире.
Таким образом, три основных признака жилого помещения как объекта
жилищных
прав:
изолированность,
недвижимость,
пригодность
для
постоянного проживания. Помещения признаются жилыми в порядке,
который устанавливается Правительством РФ. Признание жилых помещений
непригодными
для
проживания
в них
граждан осуществляется
основаниям и в порядке, установленном Правительством
по
РФ. Общая
площадь жилого помещения представляет собой сумму площадей всех
частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного
использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых
и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением
балконов лоджий, веранд и террас [13, с. 147].
Однако
недвижимости
правовое
понятие
полностью
не
и
классификация
раскрывает
объектов
жилой
социально-экономического
содержания данного понятия. Жилую недвижимость можно не только купить
или арендовать. Квартиру, дом или комнату получится взять в ипотеку,
оформить бесплатно, если устроиться на работу в бюджетную структуру,
12
доказать свою материальную несостоятельность или простоять лет 20 в
очереди. За последние годы на рынке недвижимости появился еще один
формат – социальная аренда [35, с. 102]. Мы провели сравнение
возможностей и обязанностей постояльцев жилья при разных формах
собственности. Классификация представлена на рисунке 1. Рассмотрим их
подробнее.
Индивидуальный
жилой дом
Комната в доме
или коммунальной
квартире
Собственная
квартира
Служебная
квартира
Комната в
общежитии
Недвижимость
в ипотеке
Социальное
жилье
Классификация
объектов жилой
недвижимости с
учетом обязанностей
постояльцев жилья
при разных формах
собственности
Жилье из
маневренного
фонда
Квартира, занимаемая по
договору социального
найма
Арендованное
жилье
Рисунок 1 – Классификация объектов жилой недвижимости [55, с. 28]
1. Индивидуальный жилой дом – это отдельно стоящий жилой дом, не
превышающий в высоту трех этажей и предназначенный для проживания
одной семьи. Недвижимость можно продать, купить, сдать внаем или
обменять.
Собственник
должен
платить
за
коммунальные
услуги,
имущественный и земельный налоги.
2. Комната в доме или коммунальной квартире – это обособленное
помещение для проживания людей. Собственники комнат могут полностью
распоряжаться своим имуществом и несут те же обременения, что и
владельцы отдельных домов и квартир.
3.
Собственная
квартира
–
это
обособленное
помещение
в
многоквартирном доме, обеспечивающее свободный доступ к объектам
13
общего пользования. Свою квартиру можно продать, обменять, сдать внаем.
Собственнику придется платить за использованные коммунальные услуги,
капитальный ремонт всего дома и рассчитываться за общедомовые нужды;
сюда же добавляются налоги.
4. Служебная квартира – это недвижимость, предоставленная на
определенный срок по договору найма или безвозмездного использования.
Может находиться в собственности частной организации, государственной,
городской или муниципальной структуры. Оформить право собственности в
первом случае будет возможно лишь, если соответствующие условия
предусмотрены договором. Служебное жилье, предоставленное властями,
передается в собственность по законам конкретного субъекта (например,
муниципальные квартиры в Москве передаются после 10 лет службы).
Эксплуатация недвижимости осуществляется по определенным в договоре
условиям.
5. Квартира, занимаемая по договору социального найма. Собственник
квартиры – федеральные или местные власти. Договор социального найма
всегда заключается на неопределенный срок. Жильцы освобождены от платы
за капитальный ремонт и налога на имущество. Стоимость остальных
коммунальных услуг рассчитывается по льготным тарифам с учетом
количества проживающих. Социальное жилье нельзя взять внаем или
продать, зато можно обменять на аналогичное. Зарегистрировать в квартире
получится только родственников. Квартиру в пользования могут получить
нуждающиеся семьи в порядке жилищной очереди.
6. Арендованное жилье – это дом, квартира или комната, взятые в
аренду на определенный срок у физического или юридического лица.
Правила
эксплуатации
такого
жилья
определяются
непосредственно
условиями договора с собственником.
7. Комната в общежитии – это жилье в общежитиях предоставляется во
временное пользование на определенный срок по аналогии со служебной
квартирой. Основное отличие такого жилья – заранее проработанная
14
планировка. Жилые помещения, как правило, не имеют отдельных ванных и
кухонных комнат, обязательно должны быть укомплектованы необходимой
мебелью. Собственниками таких домов выступают юридические лица и
законно оформить такую недвижимость в собственность, как правило,
нельзя.
8. Недвижимость в ипотеке – это формально для полной выплаты
кредитной задолженности жилье остается в собственности банка. Условия
эксплуатации определяются условиями кредитного договора. Как правило,
жильцы без предварительного согласования не могут сдать недвижимость
внаем и организовать серьезные перепланировки. Коммунальные платежи
при этом придется гасить в полном объеме.
9. Социальное жилье – это многоквартирные дома, где недвижимость
предоставляется в пользование социально незащищенным слоям населения.
Условия эксплуатации и критерии нуждающихся определяются на местном
уровне. Например, в Москве речь идет о бездотационных домах,
предполагающую пониженную стоимость аренды от 4 до 9 тыс. рублей в
месяц в зависимости от площади. Поселиться в них могут жилищные
очередники.
10. Жилье из маневренного фонда – это многоквартирные дома,
находящиеся в собственности муниципальных или федеральных властей.
Поселиться здесь на время могут люди пострадавшие от стихийных
бедствий,
чрезвычайных
происшествий,
беженцы,
лишившиеся
единственного жилья, или постояльцы домов, нуждающихся в капитальном
ремонте. Квартиры предоставляются из расчета 6 квадратных метров на
человека. Правила эксплуатации аналогичны тем, что действуют в случае с
договорами социального найма.
Существуют и иные подходы к классификации объектов жилой
недвижимости.
15
На базе маркетингового подхода (в зависимости от предпочтений
целевых групп потребителей жилья и их платежеспособности) можно
выделить следующие группы объектов жилой недвижимости [44, с. 15]:
1. жилье высокой степени комфортности (элитное);
2. типовое жилье (эконом-класс);
3. жилье низких потребительских качеств (низший эконом-класс).
Рассмотрим их более подробно.
1. Жилье высокой степени комфортности (элитное). В настоящее время
уровень элитности жилья в различных городах разный. Однако существуют
общие требования к жилью данного типа. Отечественные специалисты рынка
недвижимости выделили семь критериев элитности, отсутствие хотя бы
одного из которых существенно снижает шансы дома называться элитным:
−
место — светлое, чистое; придомовая территория обязательно с
зелеными насаждениями, местом для отдыха и детской площадкой,
относительно открытая, но огороженная и охраняемая; близость городского
сквера и хороший вид из окон на воду и (или) зеленые насаждения, близость
к центру. Местоположение — основной критерий элитности — является и
основным фактором ценообразования;
−
материал
—
дом
должен
быть
построен
из
надежных
экологичных материалов с применением современных технологий, иметь
интересное архитектурное решение, небольшое количество квартир (от 5 до
30). Часто элитность дома определяется именем архитектора;
−
клубность — важно не только то, где вы живете, но и то, кто
живет рядом. В элитном доме, как правило, живут представители наиболее
высокодоходной группы населения (не среднего класса). Социокультурной
единицей элитного жилья является именно дом с жильцами (в перспективе
— квартал). Число квартир на площадке должно быть не более двух;
инженерные сети должны обеспечивать комплексное решение энергии
теплоснабжения,
водоснабжения
кондиционирования;
и
водоотведения,
вентиляции
и
16
−
электрический ввод должен быть двойным. Инженерные системы
должны быть выполнены из экологически чистых материалов, иметь
большой срок эксплуатации;
−
инфраструктура должна включать подземный паркинг, из
которого можно попасть в квартиру или на этаж; внутренний дворик или
придомовую зеленую зону, магазины, прачечные; службы консьержей,
уборки квартир, быта; бассейны, сауны, спортивные центры, салоны красоты,
детскую игровую комнату; причем все это должно быть закрыто для
«внешнего мира» и вписано в структуру объекта недвижимости;
−
элитное позицирование дома. Настоящий элитный дом — это
бренд с присущими ему свойствами: название, легенда, уникальность,
отличие от аналогов. Когда житель такого дома произносит его название, ему
уже не нужно называть адрес — все и так поймут, о чем идет речь;
−
управление недвижимостью. Престиж складывается не только из
вышеперечисленных критериев, но и из уровня управляющей компании,
которая должна обеспечивать повседневный комфорт на таком уровне, чтобы
жильцы постоянно ощущали свою избранность.
2. Типовое жилье (эконом-класс). Для него характерно размещение в
любом
районе
параметров
города;
соответствие
архитектурно-планировочных
современным
строительным
нормам
и
правилам;
по
конструктивно-технологическим параметрам это панельные и кирпичномонолитные дома.
3. Жилье низких потребительских качеств (низший эконом-класс)
предназначено для населения с низкой платежеспособностью. Размещено в
не
престижных
районах
и
удалено
от
основных
транспортных
коммуникаций. Принадлежит к зданиям старого фонда, не подвергавшимся
капитальным и ремонтно-строительным работам, и домам первого поколения
индустриального домостроения. Квартиры размещены в первых этажах
домов
других
характеристики.
типов.
Заниженные
архитектурно-планировочные
17
Классификация,
основанная
на
градостроительных
ориентирах,
представлена на рисунке 2:
Классификация жилья, основанная на градостроительных
ориентирах
дома старого фонда, построенные в дореволюционный период
дома постройки 1917 — конца 1930-х гг., отличающиеся
лаконизмом архитектурно-планировочных решений и
расположенные в непосредственной близости к местам
приложения труда того периода, малопрестижные в настоящее
время, но обладающие высокими конструктивнотехнологическими характеристиками
«сталинские» дома, расположенные преимущественно в
престижных, удаленных от промышленных зон районах
дома первого поколения индустриального домостроения
(«хрущевки» 1960-х гг.) с заниженными архитектурнотехнологическими параметрами
дома второго поколения индустриального домостроения,
построенные в 1970-1980х гг., когда в градостроительном
проектировании использовались более высокие нормы и
стандарты
современные жилые дома, отличающиеся большим
разнообразием характеристик
Рисунок 2 – Классификация жилья, основанная на градостроительных
ориентирах [44, с. 20]
В зависимости от материала наружных стен здания различают дома с
кирпичными стенами, панельные, монолитные, деревянные и смешанного
типа[18, с. 126].
В зависимости от продолжительности и характера использования
выделяют жилье [21, с. 107]:
− первичное — место постоянного проживания;
− вторичное — загородное жилье, используемое в течение
ограниченного периода;
− третичное
—
предназначенное
проживания (гостиницы, мотели).
для
кратковременного
18
Сейчас в России второе рождение обрела мансарда, которая может
быть спроектирована как составная часть многоуровневой квартиры (в ней
можно разместить детскую, комнату отдыха, спальню, каминный зал или
зимний сад) или как самостоятельная жилплощадь и может быть
зарегистрирована как объект недвижимости [42, с. 11].
В последнее время на рынке жилой недвижимости появились
отдельные дома на крыше — пентхаусы. Признаки пентхауса: последний
этаж, собственный лифт, стеклянные стены и огромная терраса с
ландшафтным дизайном, где могут располагаться бассейн, теннисный корт
или фруктовый сад. Обязателен эффектный панорамный вид площадь не
менее 150-200 м. Важно, чтобы весь дом был элитным, построенным по
индивидуальному проекту [29, с. 15].
Таким образом, в зависимости от основания для классификации,
существует большое количество видов объектов жилой недвижимости.
Однако, методика определения стоимости объектов жилой недвижимости не
зависит от типа объекта, она едина для всех жилых объектов.
Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости
объекта недвижимости и процесс ее определения. Стоимость не является
характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие
стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной
способности, полезности и относительной дефицитности [47, с. 107].
В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» право на
проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не
зависит от установленного законодательством Российской Федерации
порядка осуществления государственного статистического и бухгалтерского
учета и отчетности [34]. Этим законом определен перечень случаев, в
которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В
частности, обязательной признается оценка имущества при определении
стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду
19
объектов недвижимости которые принадлежат полностью или частично
субъектам РФ или муниципальным образованиям.
Обязательная оценка должна проводиться также при переуступке
долговых обязательств, связанных с объектами недвижимости, а также при
реализации инвестиционных проектов с привлечением средств федерального
бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации или местных
бюджетов, а также средств под гарантии государства. Кроме того,
обязательная оценка должна проводиться при коммерческом использовании
средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Федерации. Местных
бюджетов или средств внебюджетных фондов [28, с. 33].
Проведение
оценки
признается
обязательным
также
в
случае
возникновения споров о величине стоимости объектов недвижимости, в том
числе при национализации имущества; при ипотечном кредитовании в случае
возникновения спора о стоимости предмета ипотеки; при изменении права
владения
объектом
недвижимости,
находящимся
в
доверительном
управлении; при составлении брачных контрактов или разделе имущества
разводящихся супругов.
Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся
сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой
реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со
стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как
синоним стоимости в обмене [55, с. 27].
Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену и
стоимость.
Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся
сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой
реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со
стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как
синоним стоимости в обмене [21, с. 118].
20
Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости.
Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин,
например наличия аналогов или стабильности рынка.
Так, например, во время кризиса 1998 года, ради срочного получения
денег, продавцы охотно шли на 10–20 % снижения цены ради скорости
продаж. Часто начальная цена сознательно завышается на 15–20 %, чтобы
потом на эту сумму уступить в процессе торга [6, с. 188].
Порой,
цена
сделки
формируется
под
воздействием
личных
представлений участников сделки и не поддается прогнозам.
Таким образом, недвижимость – одна из центральных категорий
гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В рамках нашего
исследования мы рассмотрели объекты жилой недвижимости, их основные
характеристики и классфикации.
1.2 Механизм формирования стоимости объекта жилой недвижимости
Рыночная стоимость объекта недвижимости – расчетная денежная
сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости
имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а
покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не
обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести [55, с. 25]. То
есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на
открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается что
стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно,
без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная
стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний, как
в сторону повышения, так и понижения.
Понятие
стоимости
объекта
недвижимости
имеет
множество
различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения,
21
потребительская
страховая
и
восстановительная
стоимость,
ликвидационная
стоимость
стоимость,
стоимость,
для
целей
первоначальная
и
инвестиционная
и
налогообложения
и
остаточная
стоимость,
залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости,
стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости
при существующем использовании и т.д.
Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает
ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не
собирается
выставлять
объект
на
рынок
недвижимости.
Оценка
потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего
профиля его использования и тех финансово-экономических параметров,
которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и
прогнозируются в будущем [9, с. 177].
Если
рыночная
стоимость
определяется
исходя
из
принципа
наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости,
то
потребительская
стоимость
определяется
исходя
из
текущего
использования объекта.
Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства копии
объекта недвижимости в ценах на дату оценки) определяется затратами в
текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь
используются такие же архитектурные решения, применяются такие же
строительные конструкции и материалы, Даже качество строительномонтажных работ аналогично. В данном случае воспроизводятся тот же
моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях,
которые имелись у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в ценах на
дату оценки) определяется расходами в текущих ценах на строительство
объекта недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную
полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием
современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и
22
конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости
[13, с. 19].
Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками
на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения –
издержками на создание объекта функционального аналога.
Понятие «инвестиционная стоимость» (сходное с понятием «стоимость
в использовании») означает стоимость объекта недвижимости, определяемую
интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования.
Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых
данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.
Инвестиционная стоимость рассчитывается для конкретного инвестора
инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход, и может
отличаться от его рыночной стоимости, как в большую, так и в меньшую
сторону, хотя могут и совпадать [15, с. 58]. Данный вид стоимости носит
субъективный характер.
Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой
стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового
случая. На базе страховой стоимости объекта недвижимости определяются
страховые суммы, выплаты и проценты.
Налогооблагаемая
стоимость
(стоимость
до
налогообложения)
имущества юридических и физических лицо определяется аккредитованными
при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо
рыночной
стоимости,
либо
восстановительной
стоимости
объекта
недвижимости.
В настоящее время, такая оценка объектов недвижимости производится
без
привлечения
инвентаризационной
экспертов
стоимости
по
нормативной
объекта
методике,
недвижимости.
Эта
базируется на восстановительной стоимости объекта недвижимости.
путем
оценка
23
Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную
сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при
ликвидации объекта недвижимости или при его вынужденной продаже.
Первоначальная стоимость объекта недвижимости – фактические
затраты на приобретение или создание на момент начала его использования.
Остаточная стоимость объекта недвижимости – стоимость объекта с
учетом износа [20, с. 28].
Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании –
рыночная стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении
формы его функционирования при предположении возможности его продажи
на рынке.
Залоговая стоимость объекта недвижимости – стоимость объекта
недвижимости для целей обеспечения кредита.
Стоимость специализированных объектов недвижимости – стоимость
объекта недвижимости, который в силу своих специфических особенностей
не может быть продан на рынке.
Стоимость права аренды объекта недвижимости – единовременная
плата за право пользования и распоряжения объектом недвижимости [31, с.
48].
Категория «жилая недвижимость» существует на рынке недвижимости.
Рынок
недвижимости
имеет
сложную,
разветвленную
структуру
и
дифференцировать его можно по различным признакам:
1. На рынке недвижимости можно выделить три сектора:
– развития (создания) недвижимости;
– оборота недвижимости;
– управления и эксплуатации недвижимости.
Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и
специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с
ними финансовых потоков, подразделяемых:
– на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);
24
– на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);
– на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);
– на налоги (налогообложение недвижимости).
Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.
Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень
влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их
доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание
наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной
развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном
рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно
из сектора оборота.
2. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно
разделить на первичный и вторичный.
Под
первичным
совокупность
сделок,
рынком
недвижимости
совершаемых
с
вновь
принято
созданными,
понимать
а
также
приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в
экономический оборот.
Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже
созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с
перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок
объектов от одного владельца к другому.
Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого
рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.
Например, цены вторичного рынка представляют собой особый
ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое
строительство при существующем уровне затрат.
Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном
рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим
анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно
инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще
25
и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и
зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор
необходимой информации. Однако при всей сложности этой задачи она не
является главной.
Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической
ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях.
Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и
вторичном рынках недвижимости различны.
Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может
достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и
падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя
факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца
и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию
недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть
довольно широк.
На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница
цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе
застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как
уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе
задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в
использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к
подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно.
Столь же невозможно и быстро увеличить предложение – процесс – создания
объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.
Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в
краткосрочном периоде.
Вторичный рынок недвижимости является более инертным в связи с
тем, что решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к
продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа – это
необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств.
26
В
соответствии
с
целью
диссертационного
исследования
мы
остановимся на следующих видах жилых объектов (согласно ЖК РФ): жилой
дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
Будем учитывать, что рынок недвижимости можно разделить на
первичный и вторичный по способу совершения сделок; в рамках нашего
исследования рассмотрим только первичный рынок жилой недвижимости.
Вышеизложенное позволяет перейти к анализу затрат одного из участников
рынка жилой недвижимости – строительной компании.
1.3 Издержки строительной компании как определяющий фактор
стоимости объекта жилой недвижимости
На рынке недвижимости сформировались и активно действуют
различные рыночные структуры, способствующие эффективности его
оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и
вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой
– удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.
Покупатель - главный субъект рынка недвижимости. Им может быть
физическое или юридическое лицо. Именно для покупателей и работает вся
структура рынка недвижимости [36].
Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является
профессиональный предприниматель – застройщик (девелопер).
Как субъект первичного рынка недвижимости он выполняет многие
организационные и экономические функции, объединяемые понятием
«управление инвестициями» (рисунок 3).
27
выбор экономически эффективного проекта
поиск инвесторов
определение условий привлечения инвестиций и
заемных средств
разработка механизмов оборота средств и форм их
возврата
отбор и привлечение подрядчиков
контроль над осуществлением работ
создание или преобразование объекта недвижимости
(застройка неосвоенного участка земли,
реконструкция здания и др.)
получение всей необходимой и предусмотренной
законодательством документации и разрешений на
реализацию проекта
Рисунок 3- Функции застройщика как субъекта первичного рынка
недвижимости [40, с. 154]
В
командно-административной
экономике
СССР
некоторые
из
перечисленных функций выполнялись частично заказчиками, частично
строительными организациями, выступавшими в качестве генеральных
подрядчиков.
Однако
гарантированного
и
те,
и
государством
другие
действовали
финансирования
и
в
условиях
материально-
технического обеспечения. От них не требовалось деятельности по
управлению инвестициями. Вся экономическая деятельность сводилась к
отчетным и бухгалтерским функциям.
В настоящее время главная цель организаций, занимающихся
инвестиционно-строительной деятельностью, – создание строительной
продукции, в результате реализации которой будет получена прибыль. В
28
основе любого строительного производства лежит комплекс затрат,
связанных как с самим производством, так и с деятельностью строительной
организации
в
деятельности
целом.
любой
Ключевую
организации
роль
в
успешной
хозяйственной
инвестиционно-строительной
сферы
играют затрачиваемые ресурсы, а также методы учета затрат, инструменты
их анализа, планирования, координации, регулирования и контроля.
В начале XIX века под затратами понимались денежные и ресурсные
расходы, которые рассматривались экономистами-теоретиками как потери и
именовались издержками. В настоящее время
термины «расходы» и
«затраты» часто употребляются как синонимы.
Затраты – это объем ресурсов, используемых на производство и сбыт
строительной продукции, трансформирующихся в себестоимость продукции,
строительно-монтажных работ (СМР) или услуг. Затраты всегда измеряются
в денежном выражении, так как имеют расчетную природу оценки и
отражаются во внутреннем учете организации на момент их потребления в
процессе производства [49, с. 248].
Термин
«расходы»
чаще
употребляют
для
количественного
(натурального) выражения потребленного ресурса, необходимого для
производства продукции. Часто его связывают также с перечислением
денежных средств (или передачей отдельных видов имущества), заменяя
слово «расходы» словом «выплаты». Под расходами обычно понимается
расходование всех средств, необходимых для реализации всех этапов
производства строительной продукции, выполнения СМР, предоставления
услуг.
В бухгалтерском учете все расходы строительной организации
группируются следующим образом [37, с. 31]:
1. По видам деятельности – расходы, связанные с производством и
продажей
продукции,
выполнением
СМР,
предоставлением
услуг,
приобретением и продажей сырья, материалов, комплектующих, готовых
товаров.
29
2. Расходы, связанные с условиями деятельности, среди которых
можно выделить:
−
операционные расходы, связанные с продажей, выбытием и
прочим списанием основных средств и других неденежных активов; уплатой
процентов за предоставление денежных средств, займов; оплатой услуг
кредитных
организаций;
пользованием
активами
использованием)
прав,
временным
по
договору
возникающих
пользованием,
аренды;
из
владением
приобретением
патентов
на
и
(или
изобретения,
промышленные образцы и другие виды интеллектуальной собственности;
участием в уставных капиталах других строительных организаций и пр.;
−
внереализационные расходы (штрафы, пени, неустойки за
нарушения условий договоров; убытки прошлых лет, признанные в отчетном
году; суммы дебиторской задолженности, по которой истек срок исковой
давности; других долгов, не реальных для взыскания; отрицательные
курсовые разницы; сумма уценки активов, за исключением внеоборотных, и
пр.);
−
чрезвычайные расходы, возникшие вследствие чрезвычайных
обстоятельств хозяйственной деятельности, стихийных бедствий, пожаров,
аварий, национализации имущества, других форс-мажорных обстоятельств.
Расходы по видам деятельности, связанные с производством и
реализацией продукции, обязательно должны быть отнесены к затратам на
производство и сбыт продукции и трансформироваться в ее себестоимость.
Однако в отдельном временном интервале затраты и расходы могут не
совпадать.
Для характеристики средств, выделяемых в пределах норм в
соответствии
с
официально
утвержденными
методическими
рекомендациями, сборниками и другими нормативными документами, также
употребляется термин «расходы». Такие расходы включаются в затраты на
производство продукции, выполнение СМР, оказание услуг (т.е. в
себестоимость) в пределах норм, а сверх норм оплачиваются из прибыли.
30
Издержки – это объем перемещенных финансовых средств. Существует
мнение, что в отличие от затрат они могут не относиться к данному периоду
и возникать не только в производственном процессе. Расходы и издержки
могут отличаться от затрат источниками выплат. Издержки имеют
платежную природу оценки и отражаются в финансовом (внешнем) учете,
это их основной отличительный признак [41].
В
экономической
деятельности
используются
только
два
альтернативных принципа включения результатов того или иного действия в
затраты: бухгалтерский и экономический.
Общие экономические затраты (ОЗ), кроме бухгалтерских, включают
внутренние затраты:
ОЗэ = ОЗбух + ОЗн + ОЗальт
(1)
где ОЗэ, ОЗбух, ОЗн, ОЗальт, – соответственно бухгалтерские и
внутренние (неявные и альтернативные) затраты.
Традиционные составляющие внутренних затрат:
−
затраты собственных материалов предпринимателя;
−
затраты труда, измеряемые возможной заработной платой
собственника бизнеса (если самая выгодная альтернатива – это наемная
работа),
или
нормальная
прибыль
(если
выгоднее
организовать
самостоятельный бизнес в иной сфере).
При расчете внутренних затрат активно используется концепция
альтернативной
стоимости.
Затраты
на
материалы
учитываются
по
рыночным ценам, затраты капитальных ресурсов – по максимально
возможной арендной плате за них. Финансовые ресурсы оцениваются по
лучшей цене их надежного размещения. Зарплата в качестве составной части
внутренних затрат учитывается на уровне наивысшей альтернативной оплаты
труда предпринимателя.
31
В менеджменте при сравнении затрат и результатов используют термин
«необратимые затраты» (они же невозвратные затраты, затраты прошлых
периодов), т. е. затраты, которые уже были произведены. Эти затраты не
принимаются в расчет при принятии управленческих решений, а при оценке
их целесообразности необходимо сравнить затраты прошлых периодов с
ожидаемыми выгодами. Классический пример необратимых затрат –
неоконченное
строительство
(«незавершенка»),
затраты
на
монтаж
оборудования, приобретение новой техники, новых технологий и т. д.
Современные экономисты-теоретики рассматривают альтернативные
затраты. Альтернатива – это необходимость выбора единственного варианта
из возможных, а любой выбор связан с затратами, т. е. затраты возникают
при выборе решений. По утверждению американского экономиста Пола
Хейна, только действиям присущи затраты и одни и те же действия нередко
означают различные затраты для разных людей [50, с. 147].
Любое
экономическое
ограниченности
ресурсов
альтернативных
вариантов.
решение
и
принимается
предполагает
Выгоду
можно
выбор
в
условиях
наилучшего
получить
только
из
при
рациональном использовании ресурсов. Если ресурсы не используются,
организация несет затраты в виде недополученного дохода от их возможного
использования.
Ресурсы
можно
разделить
на:
общие,
специфические
и
интерспецифические. Ресурсы, ценность которых не зависит от того,
используются они внутри строительной организации или вне ее, называются
общими, а ресурсы, ценность которых внутри компании выше, чем во
внешней среде, – специфическими. Уникальные, знаковые для организации,
ресурсы, максимальная ценность которых достигается именно в этой
компании, получили название интерспецифических. Если, например, завод
по
производству
кирпича
терпит
банкротство,
ценность
интерспецифического ресурса резко падает, а глина может быть не
32
востребована рынком. Один и тот же ресурс, являющийся общим сегодня,
может стать специфическим завтра.
Рассмотрим классификацию затрат строительной компании. При
решении разных задач применяются различные классификации затрат.
Группировки затрат в управленческом учете намного шире, чем в
финансовом.
Классификация является основой для разработки группировок затрат.
Под группировкой понимается сведение всего разнообразия затрат в
экономически
однородные
группы
по
определенным
признакам.
В
отечественной практике планирования, учета и калькуляции применяются
Группировка затрат строительной
компании
группировки затрат, представленные на рисунке 4.
по видам производств – основное и вспомогательное
(для организации синтетического учета затрат на
производстве);
видам расходов – статьи (для организации
аналитического учета и калькуляции себестоимости) и
элементы затрат (для составления плановой сметы и
отчета о затратах на производство);
видам продукции – здания и сооружения,
строительные материалы и конструкции, изделия,
группы однородных изделий, переделы, заказы,
работы, услуги (для калькуляции себестоимости);
месту возникновения – цехи, производства, участки,
хозрасчетные бригады (для организации
внутрипроизводственного хозрасчета).
Рисунок 4 – Группировка затрат строительной компании на основе
отечественной практики планирования, учета и калькуляции
Классификация по экономически обоснованным признакам включает
группировку по экономическим элементам и калькуляционным статьям.
Экономические элементы представляют собой однородные виды
затрат,
отражающие
использование
факторов
производства.
Такая
группировка едина для всего народного хозяйства и включает материальные
33
затраты, оплату труда работников, отчисления на социальные нужды,
амортизацию и прочие затраты [32, с. 107].
Калькуляционные статьи включают разнообразные по экономическому
смыслу затраты, объединенные общим назначением и местом формирования.
Группировка по калькуляционным статьям носит отраслевой характер.
Границы каждой калькуляционной статьи определяются сферой
действия
конкретных
факторов
производства.
В
строительстве
для
калькуляционной статьи «Эксплуатация строительных машин и механизмов»
такой сферой является производственное использование строительных
машин и механизмов в процессе выполнения СМР.
Необходимое
условие
применения
данных
группировок
–
их
систематизация. Группировка затрат по экономическим элементам не
показывает цели и назначение производственных затрат, их связь с
результатами производства и целесообразностью, не позволяет рассчитать
себестоимость единицы продукции, ее назначение – определение затрат на
производство всего объема продукции. При этом отдельные виды расходов
объединяются по признаку однородности, независимо от того, где и на что
были израсходованы. Группировка затрат по калькуляционным статьям во
внутрипроизводственном
техническими
управлении
особенностями
связана
производства,
с
организационно-
определяет
организацию
аналитического учета затрат в строительной организации и предназначена
для калькуляции себестоимости по отдельным изделиям и их группам.
Все
затраты
распределяются
по
месту
возникновения
и
производственному назначению с учетом того, где и на какие цели затрачены
материальные, трудовые и денежные ресурсы.
Группировки затрат по экономическим элементам и калькуляционным
статьям являются взаимодополняющими.
В управлении затратами желательно применять обе группировки. На
малых предприятиях с простым производством и выпуском однородной
продукции эти группировки могут совпадать.
34
Одноэлементные
экономическому
затраты
содержанию
–
(на
это
затраты,
материалы,
однородные
заработную
по
плату).
Комплексные затраты состоят из различных по содержанию видов затрат
(например, накладные расходы).
По классификации, связанной с целесообразностью расходования, под
производительными
понимаются
затраты
на
выпуск
качественной
продукции, а под непроизводительными – затраты на исправление
забракованной продукции, оплату простоев и т. д.
Выделяют также планируемые затраты, которые включают в плановую
себестоимость продукции (работ, услуг), и непланируемые, которые
отражаются только в фактической себестоимости [9, с. 134].
Невозвратные затраты – это затраченные средства прошлых периодов,
возникшие в результате ранее принятого решения; их величину невозможно
изменить.
Оценить
в
полном
объеме
расходы
основного
производства
строительной организации позволяет классификация затрат по факторам
производства. Данный вид классификации предназначен для учета и
контроля затрат на основное производство. При этом показатели затрат
рассматриваются в динамике по отчетным периодам и при их значительном
изменении выявляются влияющие на это факторы.
Существует
классификация
затрат
по
отношению
к
фазам
производственного цикла. Отслеживание затрат и их распределения по
этапам производственного цикла позволяет устанавливать границы этапов
затрат. Сумма затрат на всех этапах составляет себестоимость продукции
(работ, услуг).
Возможна
деятельности
классификация
и
видам
затрат
по
отношению
строительной
к
предметам
продукции.
Если
организация инвестиционно-строительной сферы осуществляет один вид
деятельности, то единственной целью данной классификации является
определение цены продукции с учетом прибыли на основе оптимизации всех
35
уровней затрат. Если же организация осуществляет несколько основных
видов деятельности, то главная цель классификации состоит в определении
влияния каждого из них на конечный финансовый результат и, как следствие,
в выявлении наиболее и наименее эффективного вида деятельности.
Классификация затрат по видам строительной продукции применяется
при исчислении себестоимости продукции. В этом случае затраты, связанные
с производством отдельного вида продукции, включаются в одну группу, к
которой
может
быть
применен
единый
способ
их
отнесения
на
себестоимость.
Классификация
организаций
затрат
по
видам
инвестиционно-строительной
экономической
сферы
деятельности
предназначена
для
обеспечения синтетического учета затрат (без учета расходов на нужды
управления организацией в целом и влияния вида деятельности на конечный
финансовый результат).
Затраты в основное производство включают расходы [55, с. 27]:
− на выполнение строительно-монтажных, геологоразведочных,
проектно-изыскательских
и
конструкторских
научно-
исследовательских работ;
− выпуск строительных материалов, конструкций и изделий;
− содержание и ремонт автомобильных дорог;
− выполнение СМР механизированным способом;
− оказание услуг строительными машинами и транспортом.
Затраты на основное производство включаются в себестоимость работ
календарного периода, к которому они относятся, независимо от времени их
возникновения. С этой целью затраты на производство работ подразделяются
на текущие (постоянные производственные затраты) и единовременные
(однократные или периодически производимые).
Основные затраты непосредственно связаны с технологическим
процессом производства и включают расходы на сырье, основные и
36
вспомогательные материалы и др. (кроме общепроизводственных и
общехозяйственных расходов).
Накладные
обслуживанием
расходы
образуются
производства
и
в
связи
управлением
им.
с
организацией,
Они
состоят
из
общепроизводственных и общехозяйственных расходов.
Постоянные затраты не зависят непосредственно от объема СМР,
удельный размер которых в себестоимости при увеличении объема работ
будет сокращаться, а при уменьшении – увеличиваться.
Под прямыми затратами (ПЗ) подразумевают расходы, связанные с
СМР,
которые
можно
непосредственно
включать
в
себестоимость
конкретных строительных объектов [13, с. 18].
ПЗ = М + ЗП + Эсм
(2)
где М – стоимость используемых при выполнении строительных работ
материалов, строительных конструкций, деталей, топлива, электроэнергии и
т. п.;
ЗП – расходы на оплату труда производственных рабочих;
Эсм – расходы на содержание и эксплуатацию строительных машин и
механизмов, включая амортизационные отчисления на их полное
восстановление.
Под
косвенными
затратами
понимают
расходы,
связанные
с
организацией и управлением производством строительных работ,
относящихся к деятельности строительной организации в целом. Косвенные
затраты включают:
− административно-хозяйственные расходы, предусматривающие
оплату труда административно-хозяйственного персонала и
отчисления на социальные нужды (государственное социальное и
медицинское страхование, пенсионное обеспечение и т. д.);
− затраты на обслуживание работников строительства, обеспечение
необходимых
санитарно-гигиенических
и
бытовых
условий, охрану труда и технику безопасности и пр.;
− расходы на организацию работ на строительных площадках;
37
− прочие косвенные расходы (связанные с рекламой и пр.);
− затраты, не учитываемые в нормах, но относимые на счет
косвенных расходов.
Сюда
могут
трудоспособности
быть
из-за
включены
пособия
производственных
в
связи
травм,
с
потерей
выплачиваемые
работникам на основании судебных решений; налоги, сборы, платежи,
возмещаемые
заказчиком
строек;
расходы
за
счет
прочих
затрат,
относящихся к деятельности подрядчика, и др.
Затраты на производство и реализацию строительной продукции (Зпр)
определяются по формуле:
Зпр = ПЗ + КР
(3)
где: ПЗ – прямые затраты;
КР – косвенные расходы.
К затратам, связанным со вспомогательным производством, относятся
расходы:
− на возведение временных сооружений;
− транспортное обслуживание;
− ремонт основных средств, изготовление инструментов, штампов,
запасных частей, строительных деталей, конструкций или
обогащение строительных материалов;
− добычу камня, гравия, песка и т. д.;
− проведение лесозаготовок, лесопиление и т. д.;
− обслуживание различными видами энергии (электроэнергией,
паром, газом, воздухом и пр.).
С основным и вспомогательным производствами могут быть связаны
расходы на управление и обслуживание этих производств [23, с. 34]:
− содержание и эксплуатация строительных машин и механизмов;
− амортизационные отчисления основных средств;
− страхование основных средств;
38
− отопление, освещение и содержание помещений;
− арендная
плата
за
помещения,
строительные
машины
и
оборудование, используемые в производстве;
− оплата труда работников, занятых обслуживанием производства,
и т. д.
Логистические затраты представляют собой затраты на использование
рабочей
силы,
средств,
предметов
труда
и
финансовые
затраты,
обусловленные продвижением материальных ценностей (в строительной
организации и между организациями), а также поддержанием запасов.
Основными компонентами логистических затрат являются затраты на
транспорт, на запасы (в том числе на привлечение капиталов), а также на
информационные процессы.
В затраты по обслуживанию могут включаться оплата услуг по
эксплуатации подразделений по стирке и химчистке спецодежды и др.;
жилищно-коммунального
хозяйства;
столовых
и
буфетных;
научно-
исследовательских и конструкторских подразделений и т. п.
В зависимости от способа включения затрат в себестоимость
продукции их разделяют на прямые и косвенные.
Прямые
затраты
обусловлены
технологическим
процессом
изготовления продукции и подлежат прямому включению в состав
производственных затрат. Сюда входят расход материалов и топлива на
технологические цели, оплата труда за изготовление продукции, отчисления
на социальное страхование и обеспечение и др.
Косвенные
затраты
связаны
с
организацией
управления
производственным процессом; в себестоимость продукции их включают
пропорционально какой-либо базе распределения, например, оплате труда,
прямым
затратам.
К
ним
относятся
общепроизводственные
и
общехозяйственные расходы. В общепроизводственные включают расходы
по содержанию и эксплуатации машин и оборудования; амортизационные
отчисления и затраты на ремонт имущества, используемого в производстве;
39
расходы на отопление, освещение и содержание помещений; арендную плату
за
помещения;
оплату
труда
работников,
занятых
обслуживанием
производства; другие аналогичные по назначению расходы, т. е. расходы на
содержание и управление производством.
Общехозяйственные
расходы
не
связаны
с
производственным
процессом. К ним относятся административно-управленческие расходы;
содержание общехозяйственного персонала; амортизационные отчисления и
расходы на ремонт основных средств управленческого и общехозяйственного
назначения; арендная плата за помещения общехозяйственного назначения;
расходы на оплату информационных, аудиторских, консультационных услуг
и т. п.; другие аналогичные по назначению управленческие расходы.
Таким образом, на основании вышеизложенного можно сделать вывод,
что недвижимость является одной из центральных рыночных категорий.
Теоретических и методологических подходов к определению данной
категории множество, едины они в том, что это различные объекты,
перемещение
которых
без
несоразмерного
ущерба
их
назначению
невозможно. В рамках исследования рассматриваются только объекты жилой
недвижимости.
Анализ
существующих
классификаций
недвижимости, позволил сделать вывод, что
объектов
методика определения
стоимости объектов жилой недвижимости не зависит от типа объекта, она
едина для всех жилых объектов. Одним из ключевых показателей объекта
жилой недвижимости является стоимость. Однако стоимость не является
характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие
стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной
способности, полезности и относительной дефицитности. Но при наличии
указанных факторов, объект недвижимости приобретает свою рыночную
стоимость.
Стоимость
с
одной
стороны
определяется
рыночной
конъюнктурой, и трансформируется в цену объекта недвижимости, а с
другой стороны, определяется издержками предприятия-застройщика, и
здесь трансформируется в затраты. Существует множество классификаций
40
затрат строительной фирмы, все они в той или иной степени отражают
реальный издержки, но косвенно эти издержки определены общей ценовой
политикой государства. Рост цен на стройматериалы, на услуги ЖКХ, на
землю, высокие налоги и т.п. все это определяет стремление строительных
предприятий помимо реальных затрат закладывать в конечную стоимость
еще и сверхприбыль, что в итоге приводит к росту цен на жилье.
41
2 Анализ структуры издержек и цены продаж объектов жилой
недвижимости по данным ПАО «Орёлстрой»
2.1 Общая характеристика экономической деятельности
ПАО «Орёлстрой»
Публичное
акционерное
общество
«Орелстрой»
(далее
ПАО
«Орелстрой») создано в ходе приватизации Государственного строительного
предприятия «Главорелстрой» и является его правопреемником; в качестве
акционерного общества оно зарегистрировано 28 декабря 1992 года.
Уставный капитал ПАО «Орелстрой» состоит из 222 902 (Двухсот двадцати
двух тысяч девятисот двух) обыкновенных именных акций и составляет 111
451 (Сто одиннадцать тысяч четыреста пятьдесят один) рубль. Номинальная
стоимость каждой акции 50 копеек. Государственный регистрационный
номер выпуска ценных бумаг 1-01-40851-А.
С момента приватизации ПАО «Орелстрой» его уставный капитал
менялся дважды. Первоначальный уставный капитал состоял из 250 282
(Двухсот пятидесяти тысяч двухсот восьмидесяти двух) акций и был равен
125 141 (Ста двадцати пяти тысячам ста сорока одному) рублю.
В 2015 году по решению общего собрания акционеров от 05.06.2015г.
было осуществлено уменьшение уставного капитала Общества до 115 103,5
(Ста пятнадцати тысяч ста трех рублей 50 копеек) за счет погашения
безвозмездно приобретенных Обществом 20075 акций.
В 2016 году на основании решения общего собрания акционеров от
03.06.2016г. об уменьшении уставного капитала Общества за счет погашения
безвозмездно приобретенных 7 305 акций уставный капитал Общества
уменьшился до 111 451 (Ста одиннадцати тысяч четырехсот пятидесяти
одного) рубля.
Акционерами ПАО «Орелстрой» являются юридические и физические
лица.
42
Структура уставного капитала Общества по состоянию на 31.12.2017
года следующая:
Юридическим лицам принадлежит 77,81% акций, в том числе в
собственности Орловской области находятся 22,46% акций;
Физическим лицам принадлежит 22,19 % акций.
Акции ПАО «Орелстрой» не обращаются на организованных торгах.
ПАО
«Орелстрой»
является
одним
из
крупных
строительных
холдингов Орловской области. География производственной и сбытовой
деятельности ПАО «Орелстрой» - это Орловская область. Продукция
дочерних предприятий ПАО «Орелстрой» поставляется также и в регионы
Центрального Федерального округа. Деятельность ПАО «Орелстрой»
построена на принципах добросовестности, открытости, прозрачности и
соблюдения законодательства.
Показатели деятельности ПАО «Орелстрой» в основном соответствуют
тенденциям развития строительной отрасли Российской Федерации.
Строительная отрасль является одной из производственных сфер
российской
экономики,
оказывающей
значительное
влияние
на
экономическое состояние страны в целом. Около 2/3 инвестиций в основной
капитал в Российской Федерации связаны со строительной отраслью.
Состояние и перспективы развития строительной отрасли неразрывно
связаны с общей экономической ситуацией в стране, которая в последние
годы из-за резкого падения цен на нефть и западных санкций испытывает
значительные трудности. Рост стоимости товаров и услуг, проблемы с
доступностью заемных ресурсов, высокий уровень инфляции, девальвация
рубля, снижение реальных доходов населения начиная с середины 2014 года
оказывают негативное влияние на потребительский спрос на строительную
продукцию. Вследствие этого, объем работ, выполненных в Российской
Федерации по виду деятельности «Строительство» в 2016-2017 гг.
демонстрировал тенденцию снижения. В 2017 году он снизился по
сравнению с предыдущим годом на 4,3 % и составил в сопоставимых ценах
43
6184,41 млрд. руб. Причем, в Орловской области его снижение было более
значительным: объем работ по этому виду деятельности составил лишь
87,4% к уровню 2016 года.
Снизился на 6,5% в 2017 году по сравнению с предшествующим годом
и отраслевой показатель по вводу общей площади введенного в Российской
Федерации жилья: этот показатель составил 79,8 млн. кв. м. В этот период
организациями всех форм собственности построено 1156,5 тыс. квартир; это
на 1,1% меньше, чем в 2016 году, когда было построено 1169,4 тыс. квартир.
В Орловской области снижение ввода жилых домов было значительнее
отраслевого: общая площадь введенного жилья составила 360,2 тыс. кв.м,
или 75,2% к факту 2016 года.
Огромным резервом для развития строительного комплекса является
ипотечное кредитование, т.к. значительная часть жилья в новостройках
приобретается с использованием ипотечных кредитов. Обнадеживающим
фактором для застройщиков является то, что после серьезного снижения в
2015 году в 2016-2017 гг. отмечен рост ипотечного рынка.
На фоне снижения объемов выполняемых работ прослеживается
ухудшение финансового положения предприятий строительной отрасли.
ПАО «Орелстрой» в 2017 году также испытывало на себе все
трудности строительной отрасли. Однако, несмотря на то, что состояние
рынка
строительства
характеризовалось
продолжающимся
снижением
объемов потребления, ПАО «Орелстрой», допустив снижение показателя по
объему выполненных в отчетном году работ, смог сохранить свою долю на
региональном строительном рынке и, в условиях большого количества
строительных организаций в данном сегменте и жесткой конкуренции,
остается одним из крупных поставщиков жилья в Орловской области. 19,4 %
жилья, введенного в 2017 году Орловской области, построено ПАО
«Орелстрой».
По
информации
Ассоциации
«Национальное
объединение
застройщиков жилья» ПАО «Орелстрой» единственное из Орловской
44
области вошло в рейтинг ТОП-100 застройщиков Российской Федерации по
вводу жилья (кв.м) в 2017 году.
В
строительной
деятельность
множество
отрасли
Орловской
строительных
привлечение максимально возможного
продукции.
области
организаций,
осуществляют
нацеленных
количества покупателей
на
своей
Основными конкурентами ПАО «Орелстрой» на рынке
строительной продукции г. Орла являются ЗАО «Зенит» и ЗАО «Инжилком».
В сложившихся условиях только грамотное выстраивание стратегии и
тактики ПАО «Орелстрой», оптимизация расходов и издержек на всех этапах
производства позволит удерживать устойчивые позиции в региональном
строительном сегменте, успешно строить и реализовывать возводимое
Обществом жилье, а также конкурировать с другими застройщиками.
По мнению органов управления Общества, итоги работы ПАО
«Орелстрой» в целом соответствуют состоянию российской строительной
отрасли.
Основные данные для анализа прибыли представлены в таблице 1, их
относительное и абсолютное отклонение представлено в таблицах 2 и 3.
На основании данных таблицы мы видим, что выручка ПАО
«Орелстрой» в исследуемом периоде находится на среднем уровне 1550 мнл.
руб., за исключение 2014 года, когда данный показатель составил 1975,3 мнл.
руб. ПАО «Орелстрой» за многие годы работы на рынке жилья Орловской
области зарекомендовало себя как качественного и надежного застройщика,
этим можно объяснить стабильность выручки за последние 5 лет.
Себестоимость
продаж
в
исследуемом
периоде
незначительно
увеличилась, так же имея не однонаправленную динамику, снижение
себестоимости в 2015 году можно объяснить незначительным снижение
общих объемов продаж ПАО «Орелстрой».
Таблица 1 – Динамика доходов и расходов ПАО «Орелстрой» за период 2013 – 2017 гг., млн. руб.
Выручка
Себестоимость продаж
Валовая прибыль (убыток)
Коммерческие расходы
Управленческие расходы
Прибыль (убыток) от продаж
Прочие доходы и расходы
Проценты к получению
Проценты к уплате
Доходы от участия в других организациях
2013
1523,08
873,17
649,92
6,33
87,97
555,61
0,00
20,08
1,59
33,43
2014
1975,30
1005,41
969,89
6,66
96,47
866,76
0,00
31,99
0,23
42,78
2015
1406,35
779,40
626,95
6,71
113,89
506,35
0,00
41,93
3,59
19,27
2016
1532,95
1072,47
460,48
6,28
77,78
376,43
0,00
7,14
13,17
29,83
2017
1561,39
1092,48
468,92
8,18
143,72
317,01
0,00
16,41
8,63
0,00
Прочие доходы
Прочие расходы
Прибыль (убыток) до налогообложения
Изменение отложенных налоговых активов
97,39
168,64
536,28
1,65
48,35
62,97
926,69
0,62
93,14
139,88
517,21
-0,36
29,56
25,89
403,89
0,00
9,49
68,13
266,15
9,02
Изменение отложенных налоговых обязательств
4,06
6,32
-1,82
0,00
-3,09
Текущий налог на прибыль
Чистая прибыль (убыток)
110,14
423,87
205,30
715,88
115,04
400,67
76,82
324,51
62,85
209,16
Если говорить о чистой прибыли предприятия, то не смотря на ее
значительные показатели, мы видим тенденцию снижения за последние 5
лет. Для более наглядного представления данных в таблицах 2 и 3
представлены расчеты абсолютного и относительного отклонения основных
показателей доходов и расходов ПАО «Орелстрой».
Мы видим, что рост показателей выручки ПАО «Орелстрой» в
исследуемом периоде снижается, если в 2014 году рост составил 452,22 мнл.
руб., то в 2016 году только 126,6мнл. руб., а в 2017году 28,45 мнл. руб. В
2015 году мы видим достаточно значительное снижение показателя -568,95
мнл. руб. Если говорить о динамике роста показателя выручки, то за весь
исследуемый период он составил 38,31 мнл. руб..
Аналогичные тенденции наблюдаются по показателям себестоимости,
валовой выручке, прибыли до налогообложения и чистой прибыли ПАО
«Орелстрой». По всем статьям мы видим замедление роста показателей, что
говорит о наличии спроса со стороны покупателей, однако общая
экономическая ситуация как в регионе, так и в стране не дает положительной
динамики прироста данных показателей.
Рынок жилья, имея достаточно стабильное предложение, находит
платежеспособного покупателя, но с каждым годом количество совершаемых
сделок снижается.
Если говорить о процентном выражении показателей доходов и
расходов ПАО «Орелстрой», то по итогам исследуемого периода мы видим
незначительный прирост показателей доходов: выручка выросла на 2,5% за 5
лет, валовая прибыль снизилась на 27,8 %, что определено практически
сопоставимым ростом себестоимости на 25,1%. Рост коммерческих расходов
так же составил 29,1%, управленческих расходов – 63,4%. Как следствие
минимального роста выручки и увеличения себестоимости за счет роста
расходов предприятия мы видим, что снижение чистой прибыли ПАО
«Орелстрой» в исследуемом периоде составило 50,7%, то есть прибыль,
полученная в 2017 году составила лишь половину прибыли 2014 года.
Таблица 2 – Абсолютное отклонение показателей доходов и расходов ПАО «Орелстрой» за период 2013 – 2017 гг., млн. руб.
2014 к 2013 2015 к 2014
2016 к 2015
2017 к 2016 2017 к 2014
Выручка
Себестоимость продаж
Валовая прибыль (убыток)
Коммерческие расходы
Управленческие расходы
Прибыль (убыток) от продаж
Прочие доходы и расходы
Проценты к получению
Проценты к уплате
Доходы от участия в других организациях
Прочие доходы
Прочие расходы
Прибыль (убыток) до налогообложения
Изменение отложенных налоговых активов
Изменение отложенных налоговых обязательств
Текущий налог на прибыль
Чистая прибыль (убыток)
452,22
132,24
319,97
0,33
8,50
311,15
0,00
11,91
-1,36
9,35
-49,04
-105,67
390,41
-1,04
2,25
95,16
292,01
-568,95
-226,01
-342,94
0,05
17,43
-360,41
0,00
9,94
3,37
-23,52
44,78
76,91
-409,48
-0,98
-8,13
-90,26
-315,21
126,60
293,07
-166,47
-0,43
-36,12
-129,92
0,00
-34,79
9,58
10,56
-63,58
-113,99
-113,33
0,36
1,82
-38,22
-76,16
28,45
20,01
8,44
1,91
65,95
-59,41
0,00
9,27
-4,54
-29,83
-20,07
42,24
-137,74
9,02
-3,09
-13,97
-115,35
38,31
219,31
-181,00
1,85
55,75
-238,60
0,00
-3,67
7,05
-33,43
-87,90
-100,51
-270,13
7,37
-7,16
-47,29
-214,71
Таблица 3 – Относительное отклонение показателей доходов и расходов ПАО «Орелстрой» за период 2013 – 2017 гг., %
2014 / 2013
2015 / 2014
2016 / 2015
2017 / 2016
2017 / 2014
Выручка
129,7
71,2
109,0
101,9
102,5
Себестоимость продаж
115,1
77,5
137,6
101,9
125,1
Валовая прибыль (убыток)
149,2
64,6
73,4
101,8
72,2
Коммерческие расходы
105,1
100,7
93,6
130,4
129,1
Управленческие расходы
109,7
118,1
68,3
184,8
163,4
Прибыль (убыток) от продаж
156,0
58,4
74,3
84,2
57,1
Прочие доходы и расходы
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Проценты к получению
159,3
131,1
17,0
229,9
81,7
Проценты к уплате
14,2
1595,6
366,9
65,5
544,0
Доходы от участия в других организациях
128,0
45,0
154,8
0,0
0,0
Прочие доходы
49,6
192,6
31,7
32,1
9,7
Прочие расходы
37,3
222,1
18,5
263,2
40,4
Прибыль (убыток) до налогообложения
172,8
55,8
78,1
65,9
49,6
Изменение отложенных налоговых активов
37,2
-59,2
0,0
545,7
Изменение отложенных налоговых обязательств
155,4
-28,8
0,0
-76,1
Текущий налог на прибыль
186,4
56,0
66,8
81,8
57,1
Чистая прибыль (убыток)
168,9
56,0
81,0
64,5
49,3
48
Падение прибыли ПАО «Орелстрой» связывают с несколькими
факторами, в частности, с ростом управленческих расходов из-за увеличения
среднесписочной численности сотрудников и гарантийным ремонтом
коллектора одного из дочерних предприятий ПАО за 14 млн руб. Еще 25 млн
руб. ушло на субсидирование ипотеки от ПАО «Сбербанк» под сниженный
процент. При этом выручка ПАО «Орелстрой» по итогам 2017 года
увеличилась на 2% и составила 1,56 млрд руб. В общей структуре выручки
показали рост все основные виды деятельности, кроме выручки от
строительно-монтажных работ — она снизилась и составила 272,32 млн руб.
(на 28,5% меньше, чем в 2016-м). Выручка от выполнения функций
застройщика выросла на 2,9% (416,33 млн руб.), от оптовой реализации
товаров — на 20% (184,7 млн руб.), от реализации готовой продукции — на
17% (628,28 млн руб.). Выручка от реализации квартир увеличилась на 58
млн руб. или на 11%. Стоимость чистых активов ПАО «Орелстрой», в свою
очередь, возросла на 8% и к концу декабря достигла 2,84 млрд руб.
Чистая прибыль ПАО «Орелстрой» по итогам первого квартала 2018
года составила 15,2 млн руб., снизившись по сравнению аналогичным
периодом 2017-го в 11 раз (с 169,9 млн руб.), следует из официальной
отчетности общества. Выручка ПАО по итогам трех месяцев сократилась
почти в два раза – до 264,3 млн руб. (с 546 млн руб.). Причины снижения
выручки холдинга связаны с особенностями бухгалтерского учета компаниизастройщика: выручка компании отражается в отчетности только после сдачи
объекта в эксплуатацию. Соответственно, в первом квартале 2018 года были
сданы объекты общей площадью 16,8 тыс. кв.м, а годом ранее - площадью
34,1 тыс. кв.м, что, отражение в отчетности. При этом рост продаж жилой
недвижимости в квадратных метрах в первом квартале нынешнего года
составил 23% по сравнению с аналогичным периодом 2017-го. В целом,
итоги первого квартала соответствуют ожиданиям и утвержденным
финансовым планам ПАО «Орелстрой». В 2018 году ПАО «Орелстрой»
49
рассчитывает сдать в эксплуатацию на 50% больше жилья, чем в 2017-м (113
тыс. кв. м).
Согласно отчету, в 2018 году ПАО «Орелстрой» планирует продолжить
массовое строительство панельных многоквартирных домов в микрорайонах
«Зареченский», «Болховской», ЖК «Московский парк», а также возведение
многоквартирных домов в центральной части Орла на приобретенном
участке на улице Игнатова. В первом квартале 2018-го обществом были
приобретены участки по переулку Пищевой и улице Генерала Родина (ЖК
«Университетский»). Кроме того, в 2018 году продолжится реконструкция
завода ООО «АйВиСиРус» по производству ПВХ напольных покрытий.
ПАО «Орелстрой» в 2017 году реализовало на 20% квартир больше,
чем в 2016 году. При этом темп роста продаж ПАО «Орелстрой» превысил
темп роста объемов ввода жилья. ПАО «Орелстрой» строило 19 домов в
Орле, из которых введено в эксплуатацию шесть на 1,328 тыс. квартир
оплачиваемой площадью 74,69 тыс. кв. м, а также 414,7 кв. м офисов. Это
происходит на фоне снижения объемов ввода общей площади жилья в
Орловской области — в 2017 году показатель составил 270,4 тыс. кв. м
(75,1% к уровню 2016-го), причем около 28% от всего объема введено
«Орелстроем».
Снижение
объемов
ввода
жилья
в
регионе
более
значительное, чем в целом по стране (78,6 млн кв. м, на 2% меньше, чем в
2016-м).
Таким образом, важно заметить, что ПАО «Орелстрой» получает
чистую прибыль, пусть она и снизилась, но рентабельность компании
составляет 13,3% годовых, это высокий показатель для строительной
отрасли. Ставка по ипотеке в 7,4%, которую ПАО «Орелстрой» может
предлагать своим клиентам совместно с ПАО «Сбербанк», является
действительно выгодным в текущих условиях предложением, поэтому можно
ожидать, что выручка ПАО «Орелстрой» продолжит расти на 2-3% в год.
50
2.2 Анализ структуры издержек ПАО «Орёлстрой» и рыночных цен
продаж объектов жилой недвижимости
Издержки ПАО «Орёлстрой» складываются из всех фактически
произведенных расходов, связанных с производством подрядных работ,
выполняемых согласно договору на строительство, т.е. с использованием в
процессе строительства объекта материальных и трудовых ресурсов,
основных средств и нематериальных активов, а также других видов ресурсов.
Структура
себестоимости
объекта
жилой
недвижимости
имеет
следующий вид:
1. Получение
прав
на
участок
строительства
(приобретение
собственность или аренда).
2. Проектно-изыскательские
и
строительно-монтажные
работы
(с
материалами), в том числе:
 проектирование и авторский надзор;
 строительные материалы, изделия и конструкции (с работой), в том
числе:
− цемент;
− металлопрокат (арматура, металлоизделия);
− щебень;
− песок строительный;
− доля стоимости железобетонных изделий в крупнопанельных и
объемно- блочных домах типовых проектов;
− доля стоимости монолитного бетона в монолитных домах (без
учета армирования, с долей 8%):
− с ограждающими конструкциями из кирпича и блоков;
− полномонолитных.
 заработная плата;
 машины и механизмы;
 накладные расходы.
51
3. Получение и исполнение технических условий по подключению
объекта к сетям инженерной инфраструктуры (в том числе тариф за
технологическое присоединение к электрическим сетям за 1 кВт
электроэнергии).
4. Платежи
за
услуги
различных
государственных
согласующих
инстанций.
5. Платежи на развитие не связанной со строительством объекта
внеплощадочной инженерной и социальной инфраструктуры или
передача части построенного жилья.
В
таблице
4
представлены
данные
структуры
себестоимости
проданных квартир, нежилых помещений ПАО «Орёлстрой» за 2015-2017 гг.
На основании данных таблицы мы видим, что в исследуемом периоде
все представленные показатели демонстрируют рост в интервале от 3 до 25%.
Себестоимость проданных квартир, нежилых помещений за последние
3 года выросла на 19924,0 тыс. руб., что составляет 110,1%. В структуре
себестоимости большая доля принадлежит статье «Получение прав на
участок строительства (приобретение собственность или аренда)», рост
затрат по данному направлению составил 4156,5 тыс. руб. (117,5%).
Проектно-изыскательские
и
строительно-монтажные
работы
(с
материалами) так же возросли в затратах– 21728,4 тыс. руб. или 117,3%.
Статья
«Получение
и
исполнение
технических
условий
по
подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры (в том числе
тариф за технологическое присоединение к электрическим сетям за 1 кВт
электроэнергии)» увеличилась на 896,6 тыс. руб. или на 110,1%. Платежи за
услуги различных государственных согласующих инстанций так же
возросли, плюс 1259,0 тыс. руб. или на 109,8%.На 612,1 тыс. руб.
увеличились платежи на развитие не связанной со строительством объекта
внеплощадочной инженерной и социальной инфраструктуры или передача
части построенного жилья, рост составил 103,2%.
52
Таблица 4 – Структура себестоимости проданных квартир, нежилых помещений ПАО «Орёлстрой» за 2015-2017 гг., тыс. руб.
Наименование показателя
Себестоимость проданных квартир, нежилых помещений
Получение прав на участок строительства (приобретение собственность или аренда)
Проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы (с материалами), в том
числе:
- проектирование и авторский надзор
- строительные материалы, изделия и конструкции (с работой), в том числе:
цемент
металлопрокат (арматура, металлоизделия)
щебень
песок строительный
доля стоимости железобетонных изделий в крупнопанельных и объемноблочных домах типовых проектов
доля стоимости монолитного бетона в монолитных домах (без учета
армирования, с долей 8%):
с ограждающими конструкциями из кирпича и блоков
полномонолитных
- заработная плата
- машины и механизмы
- накладные расходы
Получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям
инженерной инфраструктуры (в том числе тариф за технологическое присоединение к
электрическим сетям за 1 кВт электроэнергии)
Платежи за услуги различных государственных согласующих инстанций
Платежи на развитие не связанной со строительством объекта внеплощадочной
инженерной и социальной инфраструктуры или передача части построенного жилья
2015
2016
2017
Абсолютное
отклонение
за период
197483,0 208515,0 217407,0 19924,0
Относительное
отклонение за
период
110,1%
23698,0
25021,8
27854,5
117,5%
4156,5
125673,5 141373,2 147401,9 21728,4
117,3%
3578,5
67989,4
4853,2
4241,2
76482,9
5124,4
4378,5
77096,4
5199,6
800,0
9107,0
346,4
122,4%
113,4%
107,1%
6084,7
6424,6
6584,5
499,8
108,2%
941,7
195,6
994,3
229,4
1009,5
239,2
67,8
43,6
107,2%
122,3%
30568,1
32275,8
33095,5
2527,4
108,3%
6084,7
8909,7
3518,9
2904,5
8004,6
6424,6
9407,4
3958,4
3110,2
8058,3
6698,5
9511,3
4018,5
3242,8
8401,9
613,9
601,6
499,6
338,3
397,3
110,1%
106,8%
114,2%
111,6%
105,0%
8886,7
9383,2
9783,3
896,6
110,1%
12836,4
13553,5
14095,4
1259,0
109,8%
18954,5
18766,4
19566,6
612,1
103,2%
53
Рассмотри структуру затрат по указанным выше статьям (таблица 5).
Проектно-изыскательские
и
строительно-монтажные
работы
(с
материалами) в структуре себестоимости проданных квартир, нежилых
помещений занимают максимальную долю 67,80%, получение прав на
участок строительства (приобретение собственность или аренда) в общей
сумме затрат – это 12,81%.
Получение и исполнение технических условий по подключению
объекта к сетям инженерной инфраструктуры (в том числе тариф за
технологическое
присоединение
к
электрическим
сетям
за
1
кВт
электроэнергии) – 4,62% в структуре себестоимости проданных квартир,
нежилых помещений, так же невысока доля платежей за услуги различных
государственных согласующих инстанций – 6,84%, платежи на развитие не
связанной со строительством объекта внеплощадочной инженерной и
социальной инфраструктуры или передача части построенного жилья
занимают 9,56% в структуре себестоимости проданных квартир, нежилых
помещений.
В рамках исследуемого периода можно говорить о стабильной
структуре
себестоимости
проданных
квартир,
нежилых
помещений,
отклонения не превышают 4%.
Чтобы определить долю издержек в стоимости объекта недвижимости,
представим данные по средним ценам жилых помещений в Орловской
области – таблицы 6 – 8.
54
Таблица 5 – Удельный вес статей затрат в структуре себестоимости проданных квартир, нежилых помещений ПАО «Орёлстрой» за
2015-2017 гг
Наименование показателя
2015
2016
2017
Абсолютное
отклонение за
период
Себестоимость проданных квартир, нежилых помещений
Получение прав на участок строительства (приобретение собственность или аренда)
Проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы (с материалами), в том числе:
- проектирование и авторский надзор
100,00%
12,65%
63,64%
1,81%
34,43%
2,64%
100,00%
12,00%
67,03%
2,03%
36,68%
2,46%
100,00%
12,81%
67,80%
2,01%
35,46%
2,39%
0,00%
0,16%
4,16%
0,20%
1,03%
-0,25%
3,05%
3,08%
3,03%
-0,02%
0,46%
0,10%
0,48%
0,11%
0,46%
0,11%
0,00%
0,01%
15,33%
15,48%
15,22%
-0,11%
3,08%
4,37%
1,78%
1,47%
4,05%
3,14%
4,51%
1,90%
1,49%
3,86%
3,12%
4,39%
1,85%
1,52%
3,97%
0,04%
0,02%
0,07%
0,05%
-0,08%
4,73%
4,51%
4,62%
-0,11%
6,50%
6,53%
6,84%
0,34%
9,60%
9,34%
9,56%
-0,04%
- строительные материалы, изделия и конструкции (с работой), в том числе:
цемент
металлопрокат (арматура, металлоизделия)
щебень
песок строительный
доля стоимости железобетонных изделий в крупнопанельных и объемно- блочных домах
типовых проектов
доля стоимости монолитного бетона в монолитных домах (без учета армирования, с долей
8%):
с ограждающими конструкциями из кирпича и блоков
полномонолитных
- заработная плата
- машины и механизмы
- накладные расходы
Получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям инженерной
инфраструктуры (в том числе тариф за технологическое присоединение к электрическим сетям
за 1 кВт электроэнергии)
Платежи за услуги различных государственных согласующих инстанций
Платежи на развитие не связанной со строительством объекта внеплощадочной инженерной и
социальной инфраструктуры или передача части построенного жилья
55
Таблица 6 – Индексы цен на первичном и вторичном рынках жилья по субъектам Российской Федерации (на конец года; в процентах
к концу предыдущего года)
Первичный рынок жилья
Вторичный рынок жилья
2000
2005
2016
2017
2000
2005
2016
2017
Российская Федерация
Центральный
федеральный округ
Белгоpодская область
Бpянская область
Владимирская область
Воронежская область
Ивановская область
Калужская область
Костpомская область
Куpская область
Липецкая область
Московская область
Оpловская область
113,1
105,1
117,5
113,8
106,7 110,7
105,7 108,9
116,3
106,2
118,0
115,0
105,8
103,3
112,1
110,4
116,9
103,6
119,2
101,4
114,5
91,6
105,6
97,8
116,6
106,9
108,2
113,2
112,4
111,4
114,8
109,0
127,2
114,5
115,3
116,9
127,7
111,9
104,0
105,8
107,9
108,7
103,8
107,5
97,4
108,3
106,2
107,9
105,9
112,6
105,8
101,8
115,9
99,8
103,0
105,8
108,8
111,7
109,6
118,1
162,0
96,9
112,1
110,8
117,1
101,7
103,5
100,0
110,0
105,3
100,7
113,7
115,5
113,4
108,7
121,7
126,6
116,5
109,8
118,7
127,1
111,0
108,1
108,1
105,7
109,9
104,0
103,7
111,1
107,4
105,2
103,5
107,5
117,6
104,3
107,0
118,4
109,8
110,3
109,5
112,7
110,9
111,2
110,5
Рязанская область
Смоленская область
108,2
101,3
120,2
122,5
100,1 104,2
113,2 108,9
111,3
100,1
119,9
130,8
102,0
116,5
114,7
108,2
Тамбовская область
115,5
118,3
104,8 120,4
102,6
122,9
106,4
112,2
Твеpская область
Тульская область
121,1
102,6
117,1
117,7
100,3 107,2
108,5 101,6
112,6
103,9
112,3
109,7
106,7
101,5
104,8
108,3
Яpославская область
123,9
110,9
110,0 117,7
128,8
110,3
110,9
116,7
г. Москва
100,9
109,5
103,6 106,2
97,7
111,8
101,6
109,5
56
Таблица 7 – Средние цены (по различным типам квартир) на первичном и вторичном рынках жилья по субъектам Российской
Федерации (на конец года; рублей за квадратный метр общей площади)
Первичный рынок жилья
Вторичный рынок жилья
2000
2005
2016
2017
2000
2005
2016
2017
Российская Федерация
8678
25394
43686
48163
6590
22166
48243
56370
Центральный
11108
34773
53088
56333
8375
28672
71014
86774
федеральный округ
Белгоpодская область
5172
15793
40383
48877
4746
14605
32899
41004
Бpянская область
4742
14996
29219
31772
3796
16285
29611
32947
Владимиpская область
5455
18054
38648
39182
4665
16522
35800
40588
Воpонежская область
4586
15131
35134
40241
5209
14285
37335
44849
Ивановская область
4948
13403
33088
33059
2997
11900
33524
35127
Калужская область
7135
19962
49924
49178
4823
19369
51203
54003
Костpомская область
4434
15481
31840
33465
3734
14797
35136
40128
Куpская область
3850
14068
27909
30654
3489
13757
30007
34921
Липецкая область
4794
18505
37429
39770
4807
18103
40152
43212
Московская область
9663
25815
69119
77595
7460
25361
65895
73761
Оpловская область
6974
15282
28770
35254
4865
14139
29444
31422
Рязанская область
6458
16565
35221
36005
5611
19382
40136
45384
Смоленская область
5828
14608
35690
39455
5028
16160
34340
36809
Тамбовская область
5098
14060
27961
34153
4453
13826
31371
34907
Твеpская область
7986
19121
43422
48074
5482
18632
49748
52602
Тульская область
5645
19507
42152
41795
4963
17647
38380
40455
Яpославская область
6880
19682
41873
50994
6503
19766
43671
49749
г. Москва
16281
58398
129524
129966
15414
52444
163203
176320
57
Мы видим, что стоимость квадратного метра жилого помещения как на
первичном, так и на вторичном рынках в 2017 году колеблются в пределах от
27000 руб. до 35000 руб. Орловская область не является ценовым лидером
ЦФО, напротив, входит в группу областей с относительно низкими ценами
на жилье.
Зная стоимость квадратного метра, издержки ПАО «Орёлстрой»,
проведем
оценку
эффективности
затрат
при
строительстве
жилых
эффективности
затрат
при
строительстве
жилых
помещений.
Для
оценки
помещений рассмотрим рыночную стоимость стандартного 9-ти этажного 4х подъездного панельного дома (за основу возьмем строительные проекты
ПАО «Орёлстрой» в микрорайоне Наугорский).
Рассчитаем рыночную суммарную стоимость панельного стандартного
9-ти этажного 4-х подъездного дома типового жилого микрорайона
Наугорский.
Рыночная стоимость квадратного метра представлена в таблице 9.
Таблица 9 – Средние цены на рынке жилья за 1 кв. метр общей площади, рубль
все квартиры различных типов
квартиры среднего качества(типовые
квартиры)
квартиры улучшенной планировки
элитные квартиры
Рассчитаем
общую
площадь
подъездного панельного дома:
2015
2016
28474,1 31122
12666
25095
2017
35254,8
26731
27966,7 31021
32050,6
33492,3 47983,3 48743,5
стандартного
9-ти
этажного
4-х
58
Таблица 8 – Средние цены 1 кв. метра общей площади квартир среднего качества (типовых) на первичном и вторичном рынках жилья
по субъектам Российской Федерации (на конец года; рублей за квадратный метр общей площади)
Первичный рынок жилья
Вторичный рынок жилья
2000 2005
2016
2017
2000
2005
2016
2017
Российская Федерация
7690 22008
44777 49872
6422
21915 44002
51279
Центральный
9651 28291
57916 69717
8270
28015 59685
71366
федеральный округ
Белгоpодская область
4521 14168
26234 30728
4894
13905 34084
40080
Бpянская область
4455 12719
28323 28454
3627
15274 26839
31920
Владимиpская область
…
…
…
…
4481
16036 34103
37317
Воpонежская область
4062 15695
34887 40718
5165
14034 35961
42660
Ивановская область
…
…
…
…
2752
11731 32821
34082
Калужская область
…
…
…
…
4794
19016
49255
51981
Костpомская область
4370
…
31164
…
3349
14494
31291
38177
Куpская область
3767
12000
…
…
3886
13757
29343
34757
Липецкая область
3846
17000
…
…
4444
17661
38771
42200
Московская область
8937
26312
53435
55455
7315
25521
68756
84265
Оpловская область
…
12666
25095
26731
4592
13448
26154
27928
Рязанская область
…
…
28165
…
5402
18922
39642
42118
Смоленская область
6100
14067
32540
32105
4566
15095
32317
35221
Тамбовская область
4613
12934
…
…
4368
14751
30061
31918
Твеpская область
5850
…
…
…
5469
18699
47296
50585
Тульская область
5645
17552
…
…
4890
17685
37553
39236
Яpославская область
6394
…
…
40055
6550
19066
42274
48716
г. Москва
12911 38804
98677
112500
15331
50747
144926
157664
59
Таблица 10 – Расчет площади стандартного 9-ти этажного 4-х подъездного
панельного дома, руб.
1 ком
2 ком
3 ком
Количество подъездов
4
Количество этажей
9
Количество квартир на этаже
4
Площадь квартиры
35,5
68,5
78,3
Суммарная площадь квартир на этаже
260,6
Суммарная площадь квартир в подъезде
2345,4
Суммарная площадь квартир в доме
9381,6
При средней стоимости квадратного метра 35254,8 руб., средняя
суммарная стоимость жилья стандартного 9-ти этажного 4-х подъездного
панельного дома составляет: 35254,8 × 9381,6 = 330746431,68 руб. (330,7
млн. руб.).
Себестоимость квадратного метра стандартного 9-ти этажного 4-х
подъездного панельного дома в среднем (по данным ПАО «Орёлстрой»)
составляет от 7 до 9 тыс. руб. (учитывая кадастровую стоимость земельного
участка, отделочные работы, затраты на оформление сопроводительной
документации), следовательно, себестоимость стандартного 9-ти этажного 4х подъездного панельного дома составляет: 9000 × 9381,6 = 84434400 руб.
(84,4 млн. руб.).
Следовательно, можно сделать вывод, что при издержках в сумме 84,4
млн. руб. при прочих равных условиях, можно получить 330,7 млн. руб.
прибыли, или при вложении 1 рубля – 3,9 рубля прибыли. При прибыли
такого уровня средний период возврата инвестиций не превышает 1 – 1,5 лет.
Рассчитаем эффективность затрат в недвижимость в рамках данного
пример на основе доходного подхода.
Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):
V=I/R
(4)
где V - стоимость недвижимости,
I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно
подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить
недвижимость за период,
60
R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь
между доходом и стоимостью объекта оценки.
R=I/V
(5)
R = 330,7 / 84,4 = 3,9
В заключение главы можно сделать вывод, что затраты определяют
конечную стоимость объекта недвижимости, но, помимо них, есть и иных
факторы
воздействия.
В
рамках
исследования
проведен
анализ
формирования стоимости объекта жилой недвижимости на примере ПАО
«Орёлстрой». Это крупнейший застройщик города Орла и области, можно
сказать, что роль ПАО «Орёлстрой» на рынке недвижимости сравнима с
ролю монополиста. Полученные результаты подтвердили тот факт, что оно
получает высокие прибыли от строительной деятельности. Себестоимость
жилого дома в разы меньше его рыночной стоимости. Это определено не
только постоянным спросом на жилье, желанием предприятия, как участника
рыночных отношений, получить максимальную прибыль, но и высокими
затратами по организации строительно-инвестиционного процесса. Рынок
земли, без которого рынок недвижимости существовать не может, не всегда
подчинен рыночным механизмам. Рынок земли – один из самых
коррупционных рынком, поэтому, предприятие несет скрытые издержки по
оформлению сделок и строительным операциям. Это в значительной мере
объясняет
такой
разрыв
между
недвижимости и рыночной ценой.
себестоимостью
объекта
жилой
61
3 Построение модели экономической взаимосвязи структуры издержек
и цены продаж объектов жилой недвижимости
3.1 Эконометрическая модель цены продаж объекта жилой
недвижимости на основе издержек строительной компании
Для моделирования динамики стоимости объекта жилой недвижимости
на основе внешних факторов предлагается использовать следующую
систему:
− стоимость квадратного метра стандартного жилого помещения (на
первичном рынке, после официальной сдачи дома в эксплуатацию,
однокомнатной квартиры, общей площадью 35,5 кв.м.), руб.;
− численность занятых в экономике в Орловской области, тыс. чел.;
− среднемесячная номинальная начисленная заработная плата, руб.;
− количество родившихся в Орловской области, чел.;
− ВРП на душу населения, тыс. руб.;
− ввод в действие жилых домов в Орловской области, (тысяч
квадратных метров общей площади);
− себестоимость проданных квартир, нежилых помещений ПАО
«Орёлстрой», тыс. руб.
При построении многофакторной корреляционно-регрессионной модели
динамики
стоимости
объекта
жилой
недвижимости
в
качестве
результативного признака был выбран показатель – стоимость квадратного
метра стандартного жилого помещения.
Опираясь на опыт исследователей, в качестве факторных признаков,
первоначально выбраны показатели, которые приведены в таблице 11.
62
Таблица 11 – Состав признаков в модели формирования стоимости объекта жилой
недвижимости
Идентификатор
Признак
признака
стоимость квадратного метра стандартного жилого помещения
У
численность занятых в экономике в Орловской области, тыс. чел.
Х1
среднемесячная номинальная начисленная заработная плата, руб.
Х2
количество родившихся в Орловской области, чел.
Х3
ВРП на душу населения, тыс. руб.
ввод в действие жилых домов в Орловской области, (тысяч квадратных
метров общей площади)
себестоимость проданных квартир, нежилых помещений ПАО «Орёлстрой»,
тыс. руб.
Х4
Х5
Х6
Для построения модели необходимо определить, какая функция
наиболее достоверно описывает динамику стоимости объекта жилой
недвижимости. Для этого проведем анализ данного показателя за период
2000 – 2013 годы. Данные для анализа представлены в таблице 12.
Таблица 12 – Значения стоимости объекта жилой недвижимости за 2004 - 2017 годы
Год
Стоимость объекта жилой
недвижимости, рублей
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Для
дальнейшего
недвижимости
построим
представлен на рисунке 5.
6974,6
7325,8
7831,4
8900,5
10976,3
15282,1
16098,6
16543,4
17290,1
21311,5
25244,6
28697,5
32498,3
35094,8
прогнозирования
тренд
по
динамики
имеющимся
стоимости
показателям.
объекта
Временной
жилой
тренд
63
40000
35094,8
35000
32498,3
28697,5
30000
25244,6
25000
21311,5
20000
17290,1
16098,616543,4
15282,1
15000
10000
6974,6 7325,8
7831,4
10976,3
8900,5
5000
0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
стоимость объекта жилой недвижимости, рублей
Рисунок 5 – Динамика стоимости объекта жилой недвижимости в 2004 - 2017 гг.
Для построения тренда для получения более достоверного результата
воспользуемся статистическими методами сглаживания колебаний. При
анализе полученных результатов наиболее оптимальным на наш взгляд
является метод «скользящей средней». Метод «скользящей средней»
представляет собой последовательность средних значений, вычисленных по
частям рядовых данных. Применение данного метода в статистическом
анализе позволяет более ясно увидеть существующую закономерность в
развитии данных. Данный метод «сглаживает» незначительные колебания
при сохранении общей тенденции. Другие представленные методы менее
эффективны, т.к. выявляют лишь основную тенденцию динамики стоимости
объекта жилой недвижимости. На данных, полученных методом «скользящей
средней» будет основываться построение тренда (рисунок 6).
64
40000
y = 2204x + 1332,3
R² = 0,9488
35000
35094,8
32498,3
y = 10489ln(x) - 1010,7
R² = 0,7358
28697,5
30000
25244,6
25000
y = 5775,8e0,1321x
R² = 0,9812
21311,5
20000
17290,1 y = 123,53x2 + 351,04x + 6273,5
16098,616543,4
15282,1
R² = 0,987
15000
10000
6974,6 7325,8
7831,4
y = 4642,7x0,6719
R² = 0,8694
10976,3
8900,5
5000
0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
-5000
стоимость объекта жилой недвижимости, рублей
Линейная (стоимость объекта жилой недвижимости, рублей)
Экспоненциальная (стоимость объекта жилой недвижимости, рублей)
Логарифмическая (стоимость объекта жилой недвижимости, рублей)
Полиномиальная (стоимость объекта жилой недвижимости, рублей)
Степенная (стоимость объекта жилой недвижимости, рублей)
2 линейный фильтр (стоимость объекта жилой недвижимости, рублей)
Рисунок 6 – Динамика стоимости объекта жилой недвижимости в 2004 - 2017 гг.
Из
представленных
функций
полиномиальная
функция
имеет
наибольший коэффициент аппроксимации R2 = 0,987, следовательно, для
данного
временного
ряда
характерна
зависимость,
описываемая
полиномиальной функцией. Мы будем использовать многофакторную
модель
y = 123,5x2 + 351,0x + 6273.
Подставив данные в уравнение тренда, получим прогнозные значения
стоимости объекта жилой недвижимости (таблица 13).
65
Таблица 13 – Прогнозные значения стоимости объекта жилой недвижимости на
период с 2018 по 2020 годы
Годы
стоимость квадратного метра
стандартного жилого помещения,
руб.
2018
2019
2020
35393,0
39325,5
43505,0
Для того чтобы осуществить отбор факторов, включаемых в модель
множественной регрессии необходимо провести корреляционный анализ.
Для
вычисления
матрицы
коэффициентов
парной
корреляции
воспользуемся возможностями программы Excel. Исходные данные для
расчета приведены в таблице 14.
Результаты расчета представлены в таблице 15.
Предполагаем,
что
в
модель
для
прогнозирования
стоимости
квадратного метра стандартного жилого помещения должны войти факторы,
в большей степени определяющие стоимость жилья. Фактор среднемесячной
номинальной начисленной заработной платы, руб., Х2 значим, коэффициент
корреляции ryx1 = 0,98534, что указывает на весьма высокую прямую связь
данного признака со стоимостью квадратного метра стандартного жилого
помещения.
Из рассмотренных показателей, на наш взгляд, ВРП на душу
населения, тыс. руб., Х4, значим. Данный показатель имеет сильную прямую
положительную корреляцию со стоимостью квадратного метра стандартного
жилого помещения. В модель логично включить данный показатель, так как
ryx4 = 0,98640.
66
2004
У
Х1
Х2
Х3
Х4
Х5
Х6
стоимость
квадратного метра
стандартного жилого
помещения
численность занятых
в экономике в
Орловской области,
тыс. чел.
среднемесячная
номинальная
начисленная
заработная плата, руб.
количество
родившихся в
Орловской области,
чел.
ВРП на душу
населения, тыс. руб.
ввод в действие
жилых домов в
Орловской области,
(тысяч квадратных
метров общей
площади)
себестоимость
проданных квартир,
нежилых помещений
ПАО «Орёлстрой»,
тыс. руб.
Таблица 14 – Исходные данные для вычисления матрицы коэффициентов парной корреляции
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
6974,6
7325,8
7831,4
8900,5
10976,3
15282,1
16098,6
16543,4
17290,1
21311,5
25244,6
28697,5
32498,3
35094,8
400,0
402,0
401,0
399,0
401,0
399,0
412,0
402,0
391,0
375,0
370,0
365,0
362,0
360,0
1535,0
1764,0
2174,0
3567,0
4284,0
5430,6
6773,7
8610,7
11152,2
11854,3
14513,0
16189,0
17942,0
18984,0
6931,0
6994,0
7075,0
7153,0
7201,0
7232,0
7492,0
7926,0
8353,0
8447,0
8687,0
8204,0
8718,0
8904,0
25168,0
28984,0
34762,0
40783,0
46042,0
53182,0
64802,0
77101,0
95434,0
113874,0
134534,0
167150,0
178432,0
179964,0
245,0
239,0
233,0
239,0
242,0
248,0
253,0
310,0
326,0
302,0
249,0
334,0
359,0
367,0
72641,0
76486,5
86613,9
91570,6
119722,6
152515,8
164566,5
177837,3
178967,9
183496,5
187598,1
197483,0
208515,0
217407,0
67
Таблица 15 – Результаты корреляционного анализа
стоимость
квадратного
метра
стандартного
жилого
помещения
,У
численность
занятых в
экономике в
Орловской
области, тыс.
чел., Х1
среднемесячная
номинальная
начисленная
заработная
плата, руб., Х2
количество
родившихся
в Орловской
области,
чел., Х3
ВРП на душу
населения,
тыс. руб., Х4
ввод в действие
жилых домов в
Орловской области,
(тысяч квадратных
метров общей
площади), Х5
стоимость квадратного
метра стандартного жилого
помещения, У
1
численность занятых в
экономике в Орловской
области, тыс. чел., Х1
-0,89630
1
среднемесячная
номинальная начисленная
заработная плата, руб., Х2
0,98534
-0,90429
1
количество родившихся в
Орловской области, чел.,
Х3
0,91956
-0,85394
0,96222
1
ВРП на душу населения,
тыс. руб., Х4
0,98640
-0,93178
0,99244
0,93248
1
0,84123
-0,74210
0,86286
0,82010
0,85649
1
0,92144
-0,71689
0,93179
0,91450
0,89518
0,81189
ввод в действие жилых
домов в Орловской
области, (тысяч
квадратных метров общей
площади), Х5
себестоимость проданных
квартир, нежилых
помещений ПАО
«Орёлстрой», тыс. руб., Х6
себестоимость
проданных квартир,
нежилых помещений
ПАО «Орёлстрой», тыс.
руб., Х6
1
68
Проведенный анализ показал, что фактор себестоимости проданных
квартир,
нежилых
помещений
ПАО
«Орёлстрой»,
тыс.
руб.,
Х6
целесообразно включить в регрессионную модель, так как коэффициент
парной корреляции ryx6 = 0,92144 указывает на высокую прямую связь с
признаком-результатом.
Таким образом, в модель множественной линейной регрессии для
прогнозирования
стоимости
квадратного
метра
стандартного
жилого
помещения целесообразно включить следующие факторы:
− среднемесячная номинальная начисленная заработная плата, руб., Х2
− ВРП на душу населения, тыс. руб., Х4
− себестоимость проданных квартир, нежилых помещений ПАО
«Орёлстрой», тыс. руб., Х6
Для построения модели воспользуемся программой Excel, которая
позволяет строить математические модели по имеющимся табличным
данным.Данные для построения регрессионной модели находятся в таблице
16.
Таблица 16 – Фактические данные для построения регрессионной модели
стоимость
среднемесячная
ВРП на душу себестоимость
квадратного метра номинальная
населения,
проданных квартир,
стандартного
начисленная
тыс. руб.
нежилых помещений
жилого
заработная плата,
ПАО «Орёлстрой»,
помещения
руб.
тыс. руб.
1535,0
25168,0
72641,0
2004 6974,6
1764,0
28984,0
76486,5
2005 7325,8
2174,0
34762,0
86613,9
2006 7831,4
3567,0
40783,0
91570,6
2007 8900,5
4284,0
46042,0
119722,6
2008 10976,3
5430,6
53182,0
152515,8
2009 15282,1
16098,6
6773,7
64802,0
164566,5
2010
8610,7
77101,0
177837,3
2011 16543,4
11152,2
95434,0
178967,9
2012 17290,1
11854,3
113874,0
183496,5
2013 21311,5
14513,0
134534,0
187598,1
2014 25244,6
16189,0
167150,0
197483,0
2015 28697,5
17942,0
178432,0
208515,0
2016 32498,3
18984,0
179964,0
217407,0
2017 35094,8
69
Для
расчета
параметров
линейного
уравнения
множественной
регрессии воспользуемся инструментом анализа данных «Регрессия».
Результаты расчетов приведены в таблицах 17-18.
Таблица 17 – Результаты расчета регрессионной модели
Коэффициенты
Yпересечение
Переменная
X1
Переменная
X2
Переменная
X3
Стандартная
ошибка
t-статистика
P-Значение
Нижние 95%
Верхние 95%
Нижние
95,0%
5500,4085 7587,6647
Верхние
95,0%
-1043,6281
2936,9968
-0,3553
0,7297
-7587,6647
5500,4085
-0,5460
0,8874
-0,6152
0,5521
-2,5233
1,4313
-2,5233
1,4313
0,1830
0,0788
2,3216
0,0427
0,0074
0,3587
0,0074
0,3587
0,0500
0,0295
1,6974
0,1205
-0,0156
0,1157
-0,0156
0,1157
По результатам вычислений составим уравнение множественной
регрессии:
Y = -0,5460 ∙ х2 + 0,1830 ∙ х4 + 0,05 ∙ х6 – 1043,62
Полученное уравнение множественной регрессии позволяет сделать
следующий вывод.
Степень совместного влияния факторов на результативный признак
оценивают с помощью коэффициента множественной корреляции. Значение
коэффициента множественной корреляции, рассчитанного с помощью
программы Excel, представлено в таблице 18.
Таблица 18 – Результаты расчета регрессионной модели (Регрессионная статистика)
Регрессионная статистика
Множественный R
R-квадрат
Нормированный R-квадрат
Стандартная ошибка
Наблюдения
0,9905236
0,981137
0,9754782
1482,2256
14
70
Коэффициент множественной
корреляции
(R) равный
0,981137
показывает сильную степень связи между факторными признаками и
результативным.
Коэффициент множественной детерминации (R2) равный 0,9754782
показывает, что изменение стоимости квадратного метра стандартного
жилого помещения на 97,45782 % обусловлено изменением изучаемых
факторных признаков.
Проверку значимости уравнения регрессии проведем на основе Fкритерия Фишера.
Результаты проведенных в Excel расчетов представлены в таблице 19.
Регрессия
Остаток
Итого
Таблица 19 – Результаты расчета регрессионной модели
SS
MS
F
Значимость F
1142743152 380914384
173,3799
6,4135809
21969926,2 2196992,62
1164713078
df
3
10
13
Согласно полученным расчетам (таблица 19) Fфакт= 173,3799. По
таблице значений критерия Фишера (F-критерия) для уровня значимости p =
0,05 и числа степеней свободыv1=k=4 и v2=n–k-1=11 – 4 – 1 =6 Fтабл=3,71.
Поскольку
адекватным.
Fрасч>Fтабл,
Следовательно,
уравнение
регрессии
полученное
следует
значение
признать
коэффициента
множественной детерминации не случайно, оно сформировалось под
влиянием существенных факторов, т.е. подтверждается статистическая
значимость всего уравнения и показателя тесноты связи.
Значимость
коэффициентов
уравнения
регрессии
оценим
с
использованием t-критерия Стьюдента.
Расчетные значения t-критерия приведены в таблице 20. Табличное
значение t-критерия при 5% уровне значимости и степенях свободы (11–4–1
=6) составляет 2,446. Так как │tрасч│>tтабл, то коэффициенты при Х3,
Х4,Х6существенны (значимы). Следовательно, значимы и факторы.
71
Полученная многофакторная корреляционно-регрессионная модель,
описывающая
зависимость
показателей,
характеризующих
стоимость
объекта жилой недвижимости является адекватной, статистически значимой
и может иметь дальнейшее применение для моделирования, планирования и
прогнозирования.
Рассмотрим,
какие
внутренние
факторы
определяют
динамику
стоимости объекта жилой недвижимости. Мы предлагаем использовать
систему показателей, включающую в себя следующие показатели:
1. стоимость квадратного метра стандартного жилого помещения (на
первичном рынке, после официальной сдачи дома в эксплуатацию,
однокомнатной квартиры, общей площадью 35,5кв.м.);
2. затраты
на
получение
прав
на
участок
строительства
(приобретение собственность или аренда);
3. стоимость проектно-изыскательских работ, проектирование и
авторский надзор;
4. стоимость строительных материалов, изделий и конструкций (с
работой);
5. стоимость машин и механизмов, используемых в строительномонтажных работах;
6. затраты на получение и исполнение технических условий по
подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры;
7. затраты на развитие не связанной со строительством объекта
внеплощадочной инженерной и социальной инфраструктуры или
передача части построенного жилья.
По мнению ряда специалистов, такие показатели, во-первых, пригодны к
использованию в качестве самостоятельных показателей при проведении
анализа стоимости объекта жилой недвижимости, а во-вторых, будут
способствовать получению объективных результатов сравнения.
При построении многофакторной корреляционно-регрессионной модели
динамики
стоимости
объекта
жилой
недвижимости
в
качестве
72
результативного признака был выбран показатель – стоимость квадратного
метра стандартного жилого помещения.
Опираясь на опыт исследователей, в качестве факторных признаков,
первоначально выбраны показатели, которые приведены в таблице 23.
Мы определили, какая функция наиболее достоверно описывает
динамику стоимости объекта жилой недвижимости – см. таблицы 12, 13,
рисунки 6, 7.
Для того чтобы осуществить отбор факторов, включаемых в модель
множественной регрессии необходимо провести корреляционный анализ.
Для
вычисления
матрицы
коэффициентов
парной
корреляции
воспользуемся возможностями программы Excel. Исходные данные для
расчета приведены в таблице 20. Результаты расчета представлены в таблице
21. В дальнейшем нами будет проведен отбор факторов на основании
полученных данных и построенная модель множественной линейной
регрессии.
Таблица 20 – Состав признаков в модели формирования стоимости объекта жилой
недвижимости
Идентификатор
Признак
признака
стоимость квадратного метра стандартного жилого помещения
У
затраты на получение прав на участок строительства (приобретение
Х1
собственность или аренда)
стоимость проектно-изыскательских работ, проектирование и авторский
Х2
надзор
стоимость строительных материалов, изделий и конструкций (с работой)
Х3
стоимость машин и механизмов, используемых в строительно-монтажных
Х4
работах
затраты на получение и исполнение технических условий по подключению
Х5
объекта к сетям инженерной инфраструктуры
затраты на развитие не связанной со строительством объекта
внеплощадочной инженерной и социальной инфраструктуры или передача
Х6
части построенного жилья
Предполагаем,
что
в
модель
для
прогнозирования
стоимости
квадратного метра стандартного жилого помещения должны войти факторы,
в большей степени определяющие стоимость жилья. Фактор затрат на
73
получение прав на участок строительства (приобретение собственность или
аренда) значим, коэффициент корреляции ryx1 = 0,92423, что указывает на
весьма высокую прямую связь данного признака со стоимостью квадратного
метра стандартного жилого помещения.
Из рассмотренных показателей, на наш взгляд, стоимость машин и
механизмов, используемых в строительно-монтажных работах, значим.
Данный показатель имеет сильную прямую положительную корреляцию со
стоимостью квадратного метра стандартного жилого помещения. В модель
логично включить данный показатель, так как ryx4 = 0,98379.
Проведенный анализ показал, что фактор затрат на получение и
исполнение технических условий по подключению объекта к сетям
инженерной инфраструктуры целесообразно включить в регрессионную
модель, так как коэффициент парной корреляции ryx5 = 0,94978 указывает на
высокую прямую связь с признаком-результатом.
74
2004
У
Х1
Х2
Х3
Х4
Х5
Х6
стоимость квадратного
метра стандартного
жилого помещения
затраты на получение
прав на участок
строительства
(приобретение
собственность или
аренда)
стоимость проектноизыскательских работ,
проектирование и
авторский надзор
стоимость строительных
материалов, изделий и
конструкций (с работой)
стоимость машин и
механизмов,
используемых в
строительно-монтажных
работах
затраты на получение и
исполнение технических
условий по подключению
объекта к сетям
инженерной
инфраструктуры
затраты на развитие не
связанной со
строительством объекта
внеплощадочной
инженерной и социальной
инфраструктуры или
передача части
построенного жилья
Таблица 21 – Исходные данные для вычисления матрицы коэффициентов парной корреляции
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
6974,6
7325,8
7831,4
8900,5
10976,3
15282,1
16098,6
16543,4
17290,1
21311,5
25244,6
28697,5
32498,3
35094,8
7074,3
7893,5
8984,3
9084,4
10984,3
18094,4
19084,3
20984,0
21894,0
22804,0
22854,0
23698
25021,8
27854,5
984,4
1084,5
1089,4
1284,6
1298,7
13095,7
1409,5
1875,4
2390,5
3085,4
3195,4
3578,5
4241,2
4378,5
12854,6
14585,7
13096,5
17065,7
29054,5
37896,2
49096,7
54096,7
67483,5
69084,5
71854,6
67989,4
76482,9
77096,4
1094,4
1184,5
1195,4
1245,6
1385,5
1409,2
1709,5
1893,1
2109,5
2465,4
2613,5
2904,5
3110,2
3242,8
4537,7
4903,7
5143,7
5594,6
6341,1
6782,5
7618,7
7861,4
8035,8
8372,6
8739,8
8886,7
9383,2
9783,3
6095,6
6834,6
7104,6
7295,7
10658,5
15237,8
15647,8
16126,7
17054,6
17684,6
18340,8
18954,5
18766,4
19566,6
75
Таблица 22 – Результаты корреляционного анализа
стоимость
квадратного
метра
стандартного
жилого
помещения ,У
затраты на
получение прав
на участок
строительства
(приобретение
собственность
или аренда), Х1
стоимость
проектноизыскательских
работ,
проектирование и
авторский надзор,
Х2
стоимость
строительных
материалов,
изделий и
конструкций (с
работой), Х3
стоимость
машин и
механизмов,
используемых в
строительномонтажных
работах, Х4
затраты на получение и
исполнение технических
условий по подключению
объекта к сетям
инженерной
инфраструктуры, Х5
стоимость квадратного метра
стандартного жилого помещения
,У
1
затраты на получение прав на
участок строительства
(приобретение собственность или
аренда), Х1
0,92423
1
стоимость проектноизыскательских работ,
проектирование и авторский
надзор, Х2
0,30387
0,36299
1
стоимость строительных
материалов, изделий и
конструкций (с работой), Х3
0,91772
0,98020
0,24963
1
стоимость машин и механизмов,
используемых в строительномонтажных работах, Х4
0,98379
0,91697
0,17956
0,93617
1
затраты на получение и
исполнение технических условий
по подключению объекта к сетям
инженерной инфраструктуры, Х5
0,94978
0,98342
0,27359
0,98246
0,94819
1
затраты на развитие не связанной
со строительством объекта
внеплощадочной инженерной и
социальной инфраструктуры или
передача части построенного
жилья, Х6
0,89334
0,98799
0,39717
0,97432
0,88269
0,97399
затраты на развитие не
связанной со строительством
объекта внеплощадочной
инженерной и социальной
инфраструктуры или
передача части построенного
жилья, Х6
1
Таким образом, в модель множественной линейной регрессии для
прогнозирования
стоимости
квадратного
метра
стандартного
жилого
помещения целесообразно включить следующие факторы:
− затраты на получение прав на участок строительства (приобретение
собственность или аренда), Х1
− стоимость машин и механизмов, используемых в строительномонтажных работах, Х4
− затраты на получение и исполнение технических условий по
подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры, Х5
Для построения модели воспользуемся программой Excel, которая
позволяет строить математические модели по имеющимся табличным
данным.
Данные для построения регрессионной модели находятся в таблице 22.
Для
расчета
параметров
линейного
уравнения
множественной
регрессии воспользуемся инструментом анализа данных «Регрессия».
Результаты расчетов приведены в таблицах 23-25.
По результатам вычислений составим уравнение множественной
регрессии:
Y = 0,127769 ∙ х3 + 10,31733 ∙ х4 + 0,314571 ∙ х6 – 6990,03
Полученное уравнение множественной регрессии позволяет сделать
следующий вывод.
Степень совместного влияния факторов на результативный признак
оценивают с помощью коэффициента множественной корреляции. Значение
коэффициента множественной корреляции, рассчитанного с помощью
программы Excel, представлено в таблице 26. Коэффициент множественной
корреляции (R) равный 0,985386 показывает сильную степень связи между
факторными признаками и результативным. Коэффициент множественной
детерминации (R2) равный 0,970986 показывает, что изменение стоимости
квадратного
метра
стандартного
жилого
помещения
обусловлено изменением изучаемых факторных признаков.
на
97,0986%
Таблица 23 – Фактические данные для построения регрессионной модели
стоимость квадратного метра
затраты на получение прав на стоимость машин и
стандартного жилого
участок строительства
механизмов,
помещения
(приобретение собственность
используемых в
или аренда), Х1
строительно-монтажных
работах, Х4
2004 6974,6
7074,3
1094,4
2005 7325,8
7893,5
1184,5
2006 7831,4
8984,3
1195,4
2007 8900,5
9084,4
1245,6
2008 10976,3
10984,3
1385,5
2009 15282,1
18094,4
1409,2
2010 16098,6
19084,3
1709,5
2011 16543,4
20984,0
1893,1
2012 17290,1
21894,0
2109,5
2013 21311,5
22804,0
2465,4
2014 25244,6
22854,0
2613,5
2015 28697,5
23698
2904,5
2016 32498,3
25021,8
3110,2
2017 35094,8
27854,5
3242,8
затраты на получение и исполнение
технических условий по
подключению объекта к сетям
инженерной инфраструктуры, Х5
4537,7
4903,7
5143,7
5594,6
6341,1
6782,5
7618,7
7861,4
8035,8
8372,6
8739,8
8886,7
9383,2
9783,3
Таблица 24 – Результаты расчета регрессионной модели
Y-пересечение
Переменная X 1
Переменная X 2
Переменная X 3
Коэффициенты
Стандартная
ошибка
t-статистика
P-Значение
Нижние
95%
Верхние 95%
Нижние
95,0%
Верхние
95,0%
-6990,03
0,127769
10,31733
0,314571
6392,097
0,403692
2,163632
2,10811
-1,09354
0,316501
4,768525
0,149219
0,299798
0,75813
0,000759
0,884347
-21232,5
-0,77171
5,496462
-4,38259
7252,453
1,027251
15,13821
5,011733
-21232,5
-0,77171
5,496462
-4,38259
7252,453
1,027251
15,13821
5,011733
Таблица 25 – Результаты расчета регрессионной модели (Регрессионная статистика)
Регрессионная статистика
Множественный R
0,985386
R-квадрат
0,970986
Нормированный R-квадрат
0,962282
Стандартная ошибка
1838,289
Наблюдения
14
Проверку значимости уравнения регрессии проведем на основе Fкритерия Фишера.
Результаты проведенных в Excel расчетов представлены в таблице 26.
Регрессия
Остаток
Итого
Таблица 26 – Результаты расчета регрессионной модели
SS
MS
F
Значимость F
1130920031 376973343,7 111,5535
54981908
33793047,1 3379304,71
1164713078
df
3
10
13
Согласно полученным расчетам Fфакт= 111,5535. По таблице значений
критерия Фишера (F-критерия) для уровня значимости p = 0,05 и числа
степеней свободыv1=k=4 и v2=n–k-1=11 – 4 – 1 =6 Fтабл=3,71.
Поскольку
адекватным.
Fрасч>Fтабл,
Следовательно,
уравнение
регрессии
полученное
следует
значение
признать
коэффициента
множественной детерминации не случайно, оно сформировалось под
влиянием существенных факторов, т.е. подтверждается статистическая
значимость всего уравнения и показателя тесноты связи.
Значимость
коэффициентов
уравнения
регрессии
оценим
с
использованием t-критерия Стьюдента.
Расчетные значения t-критерия приведены в таблице 20. Табличное
значение t-критерия при 5% уровне значимости и степенях свободы (11–4–1
=6) составляет 2,446. Так как │tрасч│>tтабл, то коэффициенты при Х3,
Х4,Х6существенны (значимы). Следовательно, значимы и факторы.
79
Полученная многофакторная корреляционно-регрессионная модель,
описывающая
зависимость
показателей,
характеризующих
стоимость
объекта жилой недвижимости является адекватной, статистически значимой
и может иметь дальнейшее применение для моделирования, планирования и
прогнозирования.
Практические результаты нашего исследования подтвердили тот факт,
что застройщик получает высокую прибыль от строительной деятельности,
что связано с низкой конкурентностью рынка. Издержки застройщика в разы
меньше рыночной стоимости жилья. Это определено не только высоким
спросом на жилье, но и желанием предприятия, как участника рыночных
отношений, получить максимальную прибыль и снизить убытки на уровне
заключения договоров с поставщиками, подрядчиками и различными
государственными
инстанциями,
такими
как
Роспотребнадзор,
Регстрационный комитет, Росреестр и т.д. Причиной этого является
несовершенство государственного регулирования рыночных отношений, а
именно коррупционные схемы на многих уровнях власти, неэффективно
работающая система тендеров, «откаты» и т.д.
3.2 Влияние внешних факторов на величину издержек строительной
компании и цену продаж объектов жилой недвижимости
Контракты, заключаемые на рынке, сопряжены с возникающими при
этом
трансакционными
издержками.
На
первичном
рынке
жилой
недвижимости в цену предложения уже включены трансакционные
издержки, возникшие на стадии строительства.
То есть на рынке жилья они превращаются в трансформационные
издержки. В этом обнаруживается связь между двумя типами издержек.
Рассмотрим чистые трансакционные издержки на вторичном рынке
жилой недвижимости. Для этого используем классификацию О. Уильямсона,
80
который предложил рассматривать виды трансакционных издержек в
соответствии с этапами заключения сделки.
Трансакционные издержки ex ante возникают до момента заключения
сделки на рынке жилой недвижимости:
1. Издержки поиска информации включают в себя затраты на поиск
информации о потенциальном партнере (информации о продающихся
объектах жилой недвижимости) и о ситуации на рынке (о ценах на рынке
жилой недвижимости): покупка специализированных изданий, оплата услуг
связи (доступ к сети Интернет, телефонные переговоры); затраты на
вознаграждение риэлтерской фирме, осуществляющей подбор вариантов;
затраты на проезд, измеряемые в денежном и временном выражении.
2. Издержки ведения переговоров включают в себя затраты на ведение
переговоров
об
условиях
(представителями
заключения
собственников)
сделки
объектов
с
собственниками
жилой
недвижимости,
отобранных по результатам первого этапа. Следует отметить, что затраты
времени в этом случае могут быть переложены на посредника и
трансформироваться в денежную форму.
3. Издержки измерения качества объектов жилой недвижимости
выражаются как в ходе осмотра покупателем подобранных вариантов
(включают в себя также затраты на проезд и временные затраты), так и в
привлечении квалифицированных специалистов-оценщиков.
4. Издержки заключения контракта содержат затраты на юридическое
сопровождение заключения сделки, ее нотариальное заверение; затраты на
оплату пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений
(обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Трансакционные издержки ex post возникают после заключения сделки
на рынке жилой недвижимости:
1.
Издержки
мониторинга
и
предупреждения
оппортунизма
собственника, которые часто выражаются в стремлении изменить условия
сделки: например, перенести срок сделки, увеличить цену и др., и
81
представляют собой затраты времени, психологические издержки и
денежные
затраты.
Также
примерами
оппортунизма
являются:
недобросовестное исполнение условий трансакций (в случае заключения
договора ипотеки заемщик скрывает свои истинные намерения не возвращать
заемные деньги); заключение договора купли-продажи объекта жилой
недвижимости,
в
котором
установлена
заниженная
цена
(с
целью
уменьшения величины государственной пошлины или налога) – в этом
случае при расторжении сделки и возвращении к первоначальному
имущественному положению покупатель объекта жилой недвижимости не
сможет рассчитывать на возврат всей уплаченной суммы; и др.
2. Издержки спецификации и защиты прав собственности включают:
 судебные расходы, затраты времени и ресурсов, необходимых
для восстановления нарушенных в ходе выполнения контракта прав:
например, в случае возвращения в первоначальное имущественное
положение при признании сделки ничтожной или недействительной и др.;
 потери
от
плохой
спецификации
прав
собственности
и
ненадежной защиты.
Поскольку особенностью закрепления статуса экономических агентов в
операциях с объектами жилой недвижимости является обязательная
государственная регистрация прав собственности в Едином государственном
реестре прав, их статус считается достоверным, пока не будет доказан иной
статус в судебном порядке. Другими словами, государственная регистрация
как закрепление статуса является наиболее ответственным моментом в
спецификации прав, поскольку любые нарушения могут захватить всех
участников сделки. Учитывая существующие реалии, возник институт
титульного
страхования
рисков
потери
права
собственности,
когда
страхуются имущественные интересы покупателя. Неспецифицированные
объекты жилой недвижимости ценятся ниже, поскольку не полностью
обеспечивают своего собственника всеми правами: например, объект жилой
недвижимости нельзя продать, если он не обладает общественно значимой
82
ценностью, также ценность снижается в случае, если объект жилой
недвижимости не может выступать предметом залога или его нельзя передать
по наследству.
3. Издержки защиты от третьих лиц возникают в связи с отсутствием
специфицированных прав на объекты жилой недвижимости, что расширяет
экономическую, правовую и политическую основу для криминализации
экономики. В случае, если у экономических субъектов не в достаточной
степени присутствуют признанные всеми права на объекты жилой
недвижимости, возникает потребность в создании особых способов
нелегальной их поддержки: подкуп государственных чиновников, взятки
представителям различных служб (пожарной, санитарной и др.); заключение
договоров вневедомственной охраны, устройство различных охранных
приспособлений
для
защиты
объекта
жилой
недвижимости
от
нежелательного проникновения в него третьих лиц и др.
Оппортунизм является достаточно распространенным явлением как на
рынке первичного, так и вторичного жилья. Его проявления разнообразны:
1)
оппортунизм
застройщика
по
отношению
к
дольщику,
заключающийся в снижении качества материалов и строительных работ,
злостном нарушении сроков строительства;
2) оппортунизм продавца на вторичном рынке по отношению к
покупателю, заключающийся в сокрытии
информации о некоторых
свойствах объекта сделки и реальных правах собственности на него;
3) оппортунизм в отношениях посредника на рынке недвижимости
(риэлтора) и его клиента (продавца либо покупателя).
На
рынке
предконтрактного
постконтрактного
недвижимости
оппортунизма
оппортунизма
легко
обнаружить
(«ухудшающий
(«моральный
как
отбор»),
риск»,
формы
так
«уклонение»
и
и
«вымогательство»).
Ухудшающий отбор. После известного примера Дж. Акерлофа,
касающегося рынка подержанных автомобилей, проблема ухудшающего
83
отбора как разновидности предконтрактного оппортунизма начала активно
рассматриваться исследователями применительно к другим типам рынков.
На наш взгляд, чертами «рынка лимонов» обладает как сегмент вторичной
недвижимости, так и первичного жилья. В целом «ухудшающий отбор» как
некая общая закономерность современных рынков позволяет ответить на
вопрос, поднятый в статье И.В. Розмаинского «Почему «развитие
капитализма» сопровождается ухудшением качества товаров?».
Предпосылками возникновения ухудшающего отбора на рынке жилья
являются: 1) качественная разнородность продаваемого (покупаемого)
товара. По некоторым своим характеристикам жилье относится к типу
инспекционных и доверительных благ. Качественная разнородность товара
делает
невозможным
существование
для
него
общего
рынка;
2)
асимметричность информации – большая осведомленность продавца, нежели
покупателя об истинных характеристиках товара; 3) неполнота заключаемого
контракта в силу объективной невозможности закрепления в нем всех
характеристик объекта сделки; 4) наличие предварительного намерения
продавца выиграть за счет обмана, непредставления полной информации
покупателю.
Вторичный рынок жилой недвижимости является типичным примером
«рынка лимонов» - разнокачественных товаров со скрытыми для одной из
сторон сделки (покупателя) характеристиками и наличием у второй стороны
сделки (продавца) частной информации о качестве предлагаемого товара. Как
показал автор теории «ухудшающего отбора» Дж. Акерлоф, на рынках
подобного
типа
происходит
исчезновение
товаров
с
хорошими
характеристиками («персиков»), остаются только низкокачественные товары
(«лимоны»), к тому же с явно завышенной ценой. Ухудшающий отбор на
рынке подержанного (вторичного) жилья происходит в силу невозможности
отражения в структуре цен всех характеристик товара.
Результатом является «исчезновение» рынка: в том смысле, что для
некоторых квартир (в т.ч. комнат, индивидуальных жилых домов) рынок
84
становится бесконечным. А именно, квартиры со скрытыми негативными
характеристиками
(«лимоны»)
снова
возвращаются
в
продажу:
неудовлетворенные покупатели стараются от них избавиться, занимая место
продавцов и играя роль обманщика в той же игре, в которой до этого
участвовали в качестве жертвы. При этом более качественные товары
(«персики») очень быстро покидают данный несовершенный рынок, они
либо перекупаются посредниками, либо продаются вне общего рынка - на
основе личных связей, договоренностей. В данном случае продавец
оказывает своего рода дополнительную услугу «своему» покупателю, и
данной услугой является раскрытие информации. Поскольку массовый
рынок для «персиков» отсутствует, его место занимает индивидуальная
продажа, в том числе на основе личных связей.
Чертами
рынка
«лимонов»
обладает
и
сегмент
первичной
недвижимости. Строительные компании, понимающие, что покупатель не
способен до конца разобраться в качестве создаваемого жилья, а также то,
что это произойдет через достаточно длительный период времени, намеренно
снижают качество.
Особенно страдают те параметры, которые выявляются только со
временем, то есть которые носят свойства экспериментальных благ. Так, по
данным Н. Васютина, «в первый год эксплуатации здания выявляется до 10
процентов всех недостатков: нарушается герметичность кровли, возникают
большие проблемы с работой инженерного и электросилового оборудования.
Во второй год, как правило, выявляется до 20 процентов недостатков. Далее
кривая брака в течение 5 лет медленно уменьшается». Когда технический
стандарт допускает диапазон
какого-либо параметра, производителю
выгодно снизить его значение до минимальной границы. Нередко они идут и
на нарушение самих стандартов. Так, чтобы соответствовать новому ГОСТу
530-2007, производители кирпича должны были провести дорогостоящую
модернизацию производства. Однако не все это сделали, некоторые так и
продолжают выпускать кирпич по старым ТУ, компенсируя недостаток
85
качества более низкой ценой. Строительные фирмы, работающие с такими
производителями, конечно же более осведомлены относительно его качества,
нежели конечные покупатели жилья. Результат таков: недобросовестные
компании получают ценовое преимущество, которое приобретатель жилья не
способен распознать и правильно интерпретировать. В этой ситуации на
рынке будут преобладать недобросовестные компании, а добросовестные
будут вынуждены изменить свое поведение, либо подавать покупателю
неценовые сигналы, свидетельствующие о качестве товара.
Моральной риск в постконтрактных отношениях проявляется в
изменении поведения одной из сторон в силу того, что некоторые отношения
с ней другой стороны строятся не на четком контракте, а на доверии.
Приведем пример морального риска во взаимоотношениях риэлторской
фирмы и ее клиента.
Обычно продавец квартиры заключает предварительный договор с
риэлторской фирмой о продаже, который его почти ни к чему не обязывает.
После этого товар (жилое помещение) посредником рекламируется,
показывается потенциальным покупателям, ведутся переговоры от имени
продавца.
У
агента
возникают
неоплаченные
трансакционные
и
производственные издержки, которые во многом связывают его дальнейшее
поведение. Чем дольше агент работает с клиентом, тем выше эти издержки и
тем более он заинтересован сделать их производительными, то есть
завершить отношения с клиентом подбором приемлемого варианта продажи
и заключением сделки. Это объясняется тем, что услуги агентства, как
правило, оплачиваются во время заключения договора купли-продажи или
передачи документов на регистрацию прав собственности. Сам же
непрофессиональный продавец недвижимости первоначальных затрат не
несет, что свидетельствует о практически полном отсутствии препятствий
как входа, так и выхода из рыночных отношений. Отношения подробного
рода можно трактовать как «нечеткий контракт», влекущий опасность
86
оппортунизма со стороны наименее уязвимой стороны (в данном случае
продавца недвижимости).
Вымогательство – деятельность, направленная на передел общей ренты
с применением угрозы выхода из кооперации. Эта форма оппортунизма
вполне
реальна
во
взаимоотношениях
строительной
компании
с
подрядчиками, что обуславливает рост трансакционных издержек в случае
вывода части деятельности за пределы фирмы. Также возможны ситуации
заключения договора аренды земельного участка под строительство между
заказчиком и муниципалитетом с соглашением о передаче в аренду
прилегающих земельных участков тому же заказчику в дальнейшем. После
проведения основных дорогостоящих строительно-монтажных работ за счет
заказчика, муниципалитет может передать прилегающие земельные участки
третьему лицу, который вправе установить завышенную цену аренды, что
повлечет за собой существенное увеличение расходов заказчика на
реализацию проекта.
Практические результаты нашего исследования подтвердили тот факт,
что застройщик получает высокую прибыль от строительной деятельности,
что связано с низкой конкурентностью рынка. Издержки застройщика в разы
меньше рыночной стоимости жилья. Это определено не только высоким
спросом на жилье, но и желанием предприятия, как участника рыночных
отношений, получить максимальную прибыль и снизить убытки на уровне
заключения договоров с поставщиками, подрядчиками и различными
государственными
инстанциями,
такими
как
Роспотребнадзор,
Регстрационный комитет, Росреестр и т.д. Причиной этого является
несовершенство государственного регулирования рыночных отношений, а
именно коррупционные схемы на многих уровнях власти, неэффективно
работающая система тендеров, «откаты» и т.д.
Полученные
данные
корреляционно-регрессионного
анализа
подтвердили тот факт, что не только издержки определяют стоимость
объекта жилой недвижимости.
87
Стоимость объекта недвижимости зависит не только от внутренних
факторов, которые определены затратами предприятия, но так же зависит от
факторов спроса. Стоимость жилья зависит от величины средней заработной
платы в регионе, так как именно она обеспечивает платежеспособный спрос,
рост доходов населения напрямую определяет рост цен на жилье.
Доступное жилье повышает эффективность аллокации ресурсов,
способствуя повышению благосостояния и экономическому росту.
С целью повышения эффективности рынка недвижимости и снижению
цен на жилье целесообразно применение ряда целевых программ,
направленных на реформирование жилищно-коммунального комплекса,
улучшение
жилищных
условий,
содействие
развитию
жилищного
строительства, повышению конкуренции на рынке недвижимости.
Задача государства – увеличить предложение жилья, способствовать
повышению конкуренции и снизить издержки застройщиков, потому что
именно эти факторы повысят предложение на рынке недвижимости и тем
самым, снизят цены.
Государство способно снизить себестоимость строительства на
квадратный метр жилья. Это возможно благодаря работе с застройщиками.
Также
необходимо
сократить
время
на
согласование
документов,
обеспечивает полное отсутствие взяток и административных затрат на этапе
строительства. С инфраструктурой работа производится через естественных
монополистов.
Проводить данные мероприятия необходимо с учетом региональных
особенностей
рынков
недвижимости,
так
же
необходимы
планирование и контроль со стороны государственных органов.
четкое
88
Заключение
Проведенное теоретическое и практическое исследование позволят
сделать ряд выводов по формированию стоимости объекта жилой
недвижимости и роли издержек строительной компании в этой стоимости.
В рамках исследования рассмотрены теоретические подходы к
затратам одного из участников рынка жилой недвижимости – строительной
компании. Главная цель организаций, занимающихся инвестиционностроительной деятельностью, – создание строительной продукции, в
результате реализации которой будет получена прибыль. Ключевую роль в
успешной хозяйственной деятельности любой организации инвестиционностроительной сферы играют затрачиваемые ресурсы, а также методы учета
затрат, инструменты их анализа, планирования, координации, регулирования
и контроля.
Каждый участник рыночных отношений стремиться максимизировать
свою выгоду, строительные компании, используя несовершенство рыночных
механизмов на рынке жилья, завышают цены на объекты недвижимости,
стремясь получить сверхприбыль. В свете этого, основной задачей нашего
исследования явилось определения доли затрат строительной компании в
конечной стоимости объекта жилой недвижимости.
В рамках исследования рассматриваются только объекты жилой
недвижимости.
Анализ
существующих
классификаций
недвижимости, позволил сделать вывод, что
объектов
методика определения
стоимости объектов жилой недвижимости не зависит от типа объекта, она
едина для всех жилых объектов.
Стоимость с одной стороны определяется рыночной конъюнктурой, и
трансформируется в цену объекта недвижимости, а с другой стороны,
определяется
издержками
предприятия-застройщика,
и
здесь
трансформируется в затраты. Существует множество классификаций затрат
строительной фирмы, все они в той или иной степени отражают реальный
89
издержки, но косвенно эти издержки определены общей ценовой политикой
государства
В рамках исследования проведен анализ издержек, определяющих
стоимость объекта жилой недвижимости (на примере ПАО «Орелстрой»)
ПАО «Орёлстрой» является крупнейшей региональной холдинговой
строительной компанией Орловской области. Спектр производственной
деятельности — это застройка жилых микрорайонов г. Орла и г. Мценска,
строительство социального жилья, многоэтажных элитных и малоэтажных
индивидуальных жилых домов и комплексов, реконструкция уникальных
исторических зданий, возведение объектов здравоохранения и вузов, детских
дошкольных
учреждений,
школ,
спортивных
сооружений
и
производственных мощностей.
Затраты определяют конечную стоимость объекта недвижимости, но,
помимо них, есть и иных факторы воздействия. Полученные результаты в
рамках исследования деятельности ПАО «Орёлстрой» подтвердили тот факт,
что застройщики получают высокие прибыли от строительной деятельности.
Себестоимость жилого дома в разы меньше его рыночной стоимости. Это
определено не только постоянным спросом на жилье, желанием предприятия,
как участника рыночных отношений, получить максимальную прибыль, но и
высокими затратами по организации строительно-инвестиционного процесса.
Рынок земли, без которого рынок недвижимости существовать не может, не
всегда подчинен рыночным механизмам. Рынок земли – один из самых
коррупционных рынком, поэтому, предприятие несет скрытые издержки по
оформлению сделок и строительным операциям. Это в значительной мере
объясняет
такой
разрыв
между
себестоимостью
объекта
жилой
недвижимости и рыночной ценой.
Анализ
структуры
стоимости
объекта
жилой
недвижимости
проводился на основе корреляционно-регрессионного анализа. Построено
две модели формирования стоимости объекта жилой недвижимости с учетом
региональной специфики и на основе издержек предприятия. Полученные
90
данные корреляционно-регрессионного анализа подтвердили тот факт, что не
только издержки определяют стоимость объекта жилой недвижимости.
Анализ исследований факторов ценообразования на рынке жилой
недвижимости в РФ показывает, что главная проблема высокой цены жилой
недвижимости – низкий объем предложения доступного жилья и отсутствие
конкуренции.
Задача государства – увеличить предложение жилья, способствовать
повышению конкуренции и снизить издержки застройщиков, потому что
именно эти факторы повысят предложение на рынке недвижимости и тем
самым, снизят цены.
Государство способно снизить себестоимость строительства на
квадратный метр жилья. Это возможно благодаря работе с застройщиками.
Также
необходимо
сократить
время
на
согласование
документов,
обеспечивает полное отсутствие взяток и административных затрат на этапе
строительства. Проводить данные мероприятия необходимо с учетом
региональных особенностей рынков недвижимости, так же необходимы
четкое планирование и контроль со стороны государственных органов.
91
Список литературы
1. Анисимова, И.Н., Баринов, Н.П., Грибовский, С.В. О требованиях к
числу
сопоставимых
объектов
при
оценке
недвижимости
сравнительным подходом / И.Н. Анисимова, Н.П. Баринов, С.В.
Грибовский // Вопросы оценки. – 2017. - № 1. – С. 2-7.
2. Артеменков, И.Л., Воронкин, А.В. Роль и место стандартов оценки в
оценочной практике (сравнительный анализ стандартов оценки) / И.Л.
Артеменков, А.В. Воронкин // Вопросы оценки. – 2017. - № 2. – С. 45-50.
3. Аткина Н.А., Ханжина В.Л., Попов Е.В. Стратегическое планирование
использования рыночного потенциала предприятия [Электронный
ресурс] // Режим доступа: http://www.stplan.ru/ articles/practice/strpl03.htm
(Дата обращения 02.11.2016)
4. Атрос А.В. Анализ конъюнктуры рынка недвижимости Орловской
области / А.В. Атрос // Материалы статей Международной научнопрактической конференции: «Наука и инновации в современных
условиях». - Казань, 2018.
5. Атрос А.В. Специфика формирования цены и стоимости объекта жилой
недвижимости / А.В. Атрос // Магистр – науки и образования.
Материалы научно-практической конференции в рамках фестиваля
научного творчества преподавателей, аспирантов, магистров, студентов
и бакалавров института экономики и управления «Неделя науки - 2018».
1-28 апреля 2018 года. – Орёл: ПФ «Картуш», 2018
6. Байковская А.В. Оценка стоимости объектов недвижимости на
различных стадиях строительства в условиях государственно-частного
партнерства: автореф. дис. … канд. эк. наук: 08.00.05 [Электронный
ресурс]
//
Екатеринбург,
2012.
–
25
с.
Режим
доступа:
http://elar.urfu.ru/bitstream/10995/4324/2/urfu0976s.pdf
7. Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа. — М.:
Финансы и статистика, 2010. – 544 с.
92
8. Банк В.Р., Банк С.В., Тараскина А.В. Финансовый анализ. - М.:
«Проспект», 2015. – 344 с.
9. Бартова Е.В. Сущность и структура производственного потенциала
промышленного предприятия // Российское предпринимательство. 2010.
№ 12. С. 65-69.
10.Бляхман Л.С. Основы функционального и антикризисного менеджмента.
–М.: Издательство Михайлова В.А., 2010. – 306 с.
11.Бобылева А.З., Финансовое оздоровление фирмы: Теория и практика. –
М.: Дело, 20154. - 284 с.
12.Браткова О.В., Гапоненко В.Ф. Управление устойчивым развитием
промышленных предприятий. – М.: Компания Спутник +, 2006. – 177 с.
13.Бузырев В.А. Экономика строительства – М.: Академия, 2015. – 336 с.
14.Верхозина, А.В. О порядке продления срока действия лицензий на
осуществление оценочной деятельности / А.В. Верхозина // Российский
оценщик. – 2017. - № 3. – С. 7-9.
15.Волина, Н.А. Совершенствование методов управления стоимостью
строительства и реконструкции уникальных объектов недвижимости на
предпроектной стадии :автореф. дис. … канд. эк. наук : 08.00.05
[Электронный ресурс] //
С-Пб., 2012. – 21 с. - Режим доступа:
http://tnu.podelise.ru/download/docs-223682/223682.doc
16.Высоковский, А.В. Тенденции функционирования рынка жилья и земли
в российских городах / А.В. Высоковский // Вопросы экономики. 2016.
№11. С.101-111.
17.Горемыкин, В.А. Стоимость земли и методы ее оценки / В.А. Горемыкин
// Вопросы оценки. – 2016. – № 5. – С. 23-28
18.Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости / В.А. Горемыкин – М.:
Дашков и К, 2015. – 836с.
19.Горемыкин, В.А., Богулов, Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник /
В.А. Горемыкин, Э.Р. Богулов. – М.: Информационно-издательский дом
«Филинъ», 2016. – 488 с.
93
20.Грабовский, П.Г. Экономика и управление недвижимостью: учебник для
вузов / П.Г. Грабовский – М.: АСВ, 2011. – 448с.
21.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994
№ 51-ФЗ (ред. от от 29.07.2017 № 259-ФЗ) [Электронный ресурс] //
Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/
22.Грибовский, С.В. Новые возможности сравнительного подхода при
решении старых проблем / С.В. Грибовский // Вопросы оценки. – 2012. –
№ 2. – С. 22-29
23.Грязнова, А.Г. Оценка недвижимости: учебник / А.Г. Грязнова. – М.:
Финансы и статистика, 2014. – 307 с.
24.Грязнова, А.Г., Катырин, С.Н. Резолюция конгресса «20 лет оценочной
деятельности в России. Итоги и перспективы» / А.Г. Грязнова, С.Н.
Катырин // Российский оценщик. – 2013. - № 3. – С. 2-5.
25.Дмитриев, С.Ю. Качество работ российских оценщиков – состояние,
причины, надежды / С.Ю. Дмитриев // Российский оценщик. – 2013. - №
3. – С. 35-38.
26.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред.
от
02.07.2017)
[Электронный
ресурс]
//
Режим
доступа:
http://www.consultant.ru/popular/housing/55_2.html#p254
27.Качанова, О.В, Катханова, А.Р. Развитие рыночного жилищного
строительства: опыт Санкт-Петербурга и других городов / О.В.
Качанова, А.Р. Катханова // Вопросы экономики. 2011. №4. С.131-144.
28.Коростелев, С.П. УПВС и РСС, или к вопросу о методах оценки
недвижимости / С.П. Коростелев // Вопросы оценки. – 2014. - № 4. – С.
29-33.
29.Кудашов, Е.А. Рост цен на жилье и прибыль производителя / Е.А.
Кудашов // Жилищное строительство. 2013. №10. С.34-44.
30.Кудашов, Е.А. Рынок жилья и Программа правительства / Е.А. Кудашов
// Жилищное строительство. 2012. №1. С.32-38.
94
31.Кузьмина,
С.Н.
Совершенствование
алгоритма
обоснования
инвестиционных решений в сфере коммерческой недвижимости:
автореф. дис. … канд. эк. наук : 08.00.05 [Электронный ресурс] //
Москва,
2008.
–
18
с.
Режим
доступа:
http://guu.ru/files/referate/kuz'mina.doc
32.Лобанова И.А. «Орелстрой» показал снижение чистой прибыли с начала
года
[Электронный
ресурс]
//
Режим
доступа:
https://www.kommersant.ru/doc/3634410
33.Негашев Е.В. Анализ финансов предприятия в условиях рынка. – М.:
Высшая школа, 2013. – 400 с.
34.Панова Г.С. Анализ финансового состояния предприятия. – М.:
Финансы и статистика. 2010. — 272 с.
35.Петраков О.А. Основные подходы к проведению анализа финансового
состояния предприятия [Электронный ресурс] // Режим доступа:
http://www.klubok.net/article839.html (Дата обращения 28.10.2016)
36.Пихтарева А.В. Формирование стратегии финансовой устойчивости
организации [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://teoriapractica.ru/rus/files/arhiv_zhurnala/2014/11/ekonomika/pikhtareva.pdf (Дата
обращения 02.11.2016)
37.Покровская, А.Ю. Жилищное законодательство в России сегодня / А.Ю.
Покровская. – СПб.: ИГ «Весь», 2015. – 128 с. – (Комментарии к
российскому законодательству).
38.Путилова М.Д. Факторы финансовой устойчивости предприятия
[Электронный ресурс] // Режим доступа: http://cyberleninka.ru/article/
n/faktory-finansovoy-ustoychivosti-predpriyatiya
(Дата
обращения
02.11.2016)
39.Родин, А.Ю. Методика определения ликвидационной стоимости
имущества / А.Ю. Родин // Вопросы оценки. – 2014. - № 1. – С. 30-33.
40.Родин, А.Ю. Проблемы регулирования оценочной деятельности в РФ /
А.Ю. Родин // Российский оценщик. – 2014. - № 1. – С. 3-6.
95
41.Родионова В.И., Федотова М.А. Финансовая устойчивость предприятия.
– М.: Перспектива, 2014. – 336 с.
42.Симионов, Ю.Ф. Экономика строительства / Ю.Ф. Симионов – М.:
Феникс, 2012. – 378 с.
43.Стельма, С.Г. Организация и методы стандартизации оценки стоимости
объектов недвижимости: автореф. дис. … канд. эк. наук: 08.00.10
[Электронный ресурс] // Москва, 2012. – 22 с. - Режим доступа:
http://www.referun.com/n/organizatsiya-i-metody-standartizatsii-otsenkistoimosti-obektov-nedvizhimosti-9.
44.Стельма, С.Г. Организация и методы стандартизации оценки стоимости
объектов недвижимости: автореф. дис. … канд. эк. наук: 08.00.10
[Электронный ресурс] // Москва, 2012. – 22 с. - Режим доступа:
http://www.referun.com/n/organizatsiya-i-metody-standartizatsii-otsenkistoimosti-obektov-nedvizhimosti
45.Степанов, И.С. Экономика строительства: учебник / И.С. Степанов —
М.: Юрайт-Издат, 2016. – 620 с.
46.Тарасевич, Е.И. Методологическое и информационное обеспечение
оценки стоимости недвижимости и анализа ценности инвестиций в
недвижимость: автореф. дис. … доктора.эк. наук: 08.00.05 – Экономика
и управление народным хозяйством: управление инновациями и
инвестиционной деятельностью: [Электронный ресурс] // СПб, 2003. –
34с. - Режим доступа: http://www.labrate.ru/disser/tarasevich_dis_ref.pdf
47.Тарасевич, Е.И. Оценка недвижимости / Е.И. Тарасевич – СПб.:
СПбГТУ, 2014. – 552с.
48.Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 23.07.2017) (с изм. и доп.,
вступающими в силу с 01.09.2013) [Электронный ресурс] // Режим
доступа
к
ресурсу:
doc_LAW_148781/#esse
http://www.consultant.ru/document/cons_
96
49.Федотова, М.А. Оценка недвижимости и бизнеса / М.А. Федотова. – М.:
Тандем, 2015. – 215 с.
50.Черемисина, Т.П.
Жилье в России. Экономические механизмы
активизации и оздоровления в сфере жилищного строительства / Т.П.
Черемисина // Вопросы эеономики. 2015. №4. С.26-32.
51.Чистов, Л.М. Экономика строительства / Л.М. Чистов. – СПб.: Питер,
2013. – 637 с.
52.Шеремет А.Д. Комплексный экономический анализ предприятий. – М.:
2015. – 352 с.
53.Шеремет А.Д., Негашев Е.А. Методика финансового анализа. – М.:
ИНФРА-М, 2013. – 207 с.
54.Шеремет
А.Д.,
Сайфулин
Р.С.
Методика
финансового
анализ
предприятия – М.: Инфра – М, 2014. – 508 с.
55.Шеффи Й. Жизнестойкое предприятие: как повысить надежность
цепочки поставок и сохранить конкурентное преимущество / Пер. с
англ. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2013. – 301 с.
56.Шохина Е.И. Финансовый менеджмент. – М.: ИД ФБК-ПРЕСС, 2016. –
198 с.
57.Щенникова, Л. Недвижимость: законодательные формулировки и
концептуальные подходы / Л. Щенникова // Российская юстиция. 2013. №11. - С. 24 – 31.
58.Ясин Е.А. Жилищная проблема - узловой пункт экономических реформ /
Е.А. Ясин // Вопросы экономики. 2012. №7. С.4-7.
59.Christian Bluhm, LudgerOverbeck, Christoph Wagner. «Introduction to
Credit Risk Modeling», second edition, USA: Chapman and Hall/ CRC
Financial Mathematics Series, 2010, 383 p.
60.Evelyn Hayden «Are Credit Scoring Models Sensitive With Respect to
Default Definitions? Evidence from the Austrian Market» // University of
Vienna, - 2003, - volume 2, - number 2, - p. 20-64.
97
61.Malyneux P. Banking: An Introductory Text / P. Malyneux. L:Macmillan,
1991.
62.Mishkin F.S. The Economy of the real estate market /F.S. Mishkin. N.Y.:
HarperCollins, 1995.
63.Rose P.S. Property Value Management / P.S. Rose. Homewood; Boston:
Irwin, 1993.
64.Wright D., Valentine W. Price and cost /D. Wright. Plymouth:
NorthcoteHouse, 1995.
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа