close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Перцева Яна Михайловна. Ипотека в Российском гражданском праве: проблемы теории и практики.

код для вставки
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………..…5
ГЛАВА
1.
ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ
ОСНОВЫ
ИПОТЕКИ
В
РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ………………………………...…10
1.1. Понятие, правовая природа и существенные условия договора
ипотеки……………………………………………………………….…………..10
1.2. Порядок заключения, изменения, расторжения договора ипотеки……...17
1.3. Соотношение договора ипотеки с основным договором………………...20
ГЛАВА
2.
ОСОБЕННОСТИ
ЗАЛОГА
ОТДЕЛЬНЫХ
ВИДОВ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА……………………………………..………25
2.1. Залог зданий, сооружений………………………………………………….25
2.2. Залог земельного участка………………………………………………..…34
2.3. Залог предприятия как имущественного комплекса……………………...39
2.4. Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество………....43
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….54
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……………………………57
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Развитие института ипотеки в
России как в юридическом ее аспекте, так и в экономическом протекает
весьма противоречиво. За последние годы был принят обширный пакет
законов, целью которых являлось, в частности, снижение юридических
рисков залогодержателя при осуществлении ипотеки.
Залог недвижимого имущества (ипотека) занимает особое место среди
иных способов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств,
поскольку обладает определенной степенью надежности и преимуществами.
Одним из наиболее важных правовых инструментов, с помощью
которого участники отношений (начиная с финансирования ипотечного
строительства жилья до обеспечения кредитных сделок) минимизируют
возможность своих правовых рисков, является договор ипотеки (залог
недвижимости). В связи с этим особое значение приобретает выявление и
анализ путей совершенствования существующего правового механизма
регулирования договора ипотеки. Для решения данного вопроса необходимо
детально
рассмотреть
основы
правового
регулирования,
определить:
понятие, предмет, признаки и вид договора; установить точное содержание
субъектного состава, взаимоотношение прав и обязанностей сторон договора
ипотеки, рассмотреть особенности существенных условий и порядка
заключения договора, ответственность за нарушение прав и обязанностей,
существующих в рамках данного обязательственного правоотношения.
Развитие института ипотеки (залога недвижимости) способствует
также решению жилищного вопроса, который всегда был одним из самых
острых для российского общества. Вопрос приобретения жилья в кредит
волнует миллионы граждан, желающих уже сегодня улучшить свои
жилищные условия, а не копить длительное время на новую квартиру. В
условиях недостаточности денежных средств у большинства населения на
приобретение жилья жилищная проблема будет в основном решаться в
рамках системы ипотечного жилищного кредитования. Рост ипотечного
кредитования
стимулирует
развитие
практически
всех
отраслей
жизнеобеспечения населения, способствует созданию новых рабочих мест,
росту экономики и жизненного уровня. Таким образом, значимость
института ипотеки для экономики страны и реализации социальнонаправленной жилищной политики очевидна.
Актуальность темы обусловливается также не только наличием
коллизий между законами и подзаконными актами, пробелов в действующем
законодательстве, регламентирующим отношения сторон по договору
ипотеки, но и назревшими дискуссионными теоретическими проблемами. В
частности, открытым остаётся вопрос о правовой природе договора ипотеки
(залога недвижимости) и соответственно о месте данного договора в системе
гражданско-правовых обязательств в целом, и среди «акцессорных»
договоров в частности.
Степень
научной
разработанности
темы
исследования.
Исследуемые проблемы ипотеки были освещены в трудах следующих
ученых, правоведов: В.В. Галова, А.М. Гатина, Е.В. Горячева, С.А. Зинченко,
С.А. Ивановой, А.Ю. Кабалкина, Е.А.
Киндеевой, А.Д. Куликова,
В.А. Рыбакова, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Г.Ф.
Шершеневича, В.А. Хохлова, В.Ф. Яковлева и др.
Вместе с тем, острота и количество дискуссионных аспектов и
неразрешимых вопросов не уменьшается. До настоящего времени не удалось
найти общеприемлемого понятия договора ипотеки.
Цель исследования – определить особенности и преимущества
договора ипотеки как способа обеспечения и исполнения гражданскоправового договора, а также охарактеризовать его гражданско-правовые
обязательства,
изучить
нормативно-правовую
базу,
позволяющую
рассмотреть данный вопрос.
Для достижения поставленной цели определены следующие задачи:
1) рассмотреть понятие, правовую природу и существенные условия
договора ипотеки;
2) охарактеризовать порядок заключения, изменения, расторжения
договора ипотеки;
3)
рассмотреть
соотношение
договора
ипотеки
с
основным
обеспечиваемым договором;
4) рассмотреть особенности залога зданий, сооружений;
5) проанализировать особенности залога земельного участка;
6) рассмотреть особенности залога предприятия как имущественного
комплекса;
7) охарактеризовать особенности обращения взыскания на заложенное
недвижимое имущество;
8)
сформулировать
рекомендации,
направленные
на
совершенствование законодательства и правовой практики.
Объектом
исследования
являются
общественные
отношения,
возникающие в процессе заключения и исполнения договора ипотеки.
Предметом исследования выступают нормы гражданского права,
закрепленные
в
соответствующих
нормативно-правовых
актах,
регламентирующие особенности договора ипотеки; судебная практика и
научные публикации по теме исследования.
Методологическая основа исследования - общенаучные и частнонаучные
методы
познания:
диалектический,
технико-юридический,
сравнительно-правовой, аналитический. Работа выполнена с использованием
научных трудов российских цивилистов, материалов судебно-арбитражной
практики разрешения споров об ответственности по договору об ипотеке,
опубликованных в официальных источниках.
Нормативная
основа
исследования:
Конституция
Российской
Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс
Российской
Федерации,
недвижимости)».
Федеральный
закон
«Об
ипотеке
(залоге
Эмпирическая база исследования: постановления Пленума, судебные
акты по конкретным делам, договорная практика, информационное письмо.
Основные положения, выносимые на защиту:
1. По дискуссионному вопросу о правовой природе права залога
полагаем, что право залога, возникающее у залогодержателя , обладает
признаками вещного и обязательственного права. Следует согласиться с
авторами Концепции развития гражданского законодательства ( 2009 г.) о
том, что регулирование договора залога должно осуществляться нормами
обязательственного права, а право залога как права обременяющего вещь и
следующего за ней – положениями вещного права. Ипотека должна быть
включена в перечень вещных прав, предусмотренных ГК РФ.
2. Анализ положений ст. 51, 73 ФЗ «Об ипотеке» и ст. 349 ГК РФ
позволяет сделать вывод, что невозможно заключение соглашения о
внесудебном порядке обращения взыскания на ипотеку предприятия.
3. Российское законодательство стремится постепенно привести
правовую систему России к характерному для правопорядков других стран
принципу суперфиция, согласно которому все, что находится на земельном
участке следует судьбе этого земельного участка.
4. Предлагается закрепить в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» положение о невозможности залога земельных участков из
земель сельскохозяйственного назначения и зданий, строений, сооружений,
расположенных на них, отдельно друг от друга.
5. Права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого
имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться
предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора,
вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не
является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации.
6.
По
спорному
вопросу
о
компетенции
третейских
судов
рассматривать споры, связанные с ипотекой, полагаем, что третейские суды
вправе рассматривать споры, связанные с обращением взыскания на предмет
ипотеки, но не вправе рассматривать споры, связанные с государственной
ипотекой, поскольку это касается публичных правоотношений.
7. В целях совершенствования правового регулирования ипотеки
предлагается:
- дополнить п. 2 ст. 72 ФЗ « Об ипотеке» положением, предоставив
залогодержателю право обратиться к совету директоров хозяйственного
общества с требованием о приостановлении полномочий единоличного
руководителя до созыва общего собрания участников, в целях повышения
эффективности ипотечного контроля со стороны залогодержателя при
ипотеке предприятия ( имущественного комплекса);
- пункт 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации
изложить
в
следующей
редакции:
«Жилым
домом
признается
индивидуально-определенное здание, которое состоит: из комнат, а также
помещений
вспомогательного
использования,
предназначенных
для
удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их
проживанием в таком здании; из двух и более квартир, имеющих
самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к
жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме ( то есть
многоквартирный дом)»;
- внести изменения в ст. 349 ГК РФ и ст. 55 ФЗ «Об ипотеке»,
предусмотрев необходимость нотариального удостоверения соглашения о
внесудебном порядке обращения взыскания на предмет ипотеки, исключив
нотариальное удостоверение согласия залогодателя на применение такого
порядка, что позволит повысить степень обеспечительной силы ипотеки.
Структура работы. Данная работа состоит из введения, двух глав,
семи параграфов, заключения и списка использованных источников. Объем
работы - 63 страницы. Количество использованных источников – 59.
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ИПОТЕКИ В
РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
1.1. Понятие, правовая природа и существенные условия договора
ипотеки
Ипотека
предоставляется
является
с
залогом
целью
залогодержателя-кредитора
к
недвижимого
обеспечения
имущества,
денежного
залогодателю-должнику.
которое
требования
Сторонами
по
данному договору выступают – залогодатель, а именно лицо, которое
передает недвижимое имущество в залог и залогодержатель – лицо, которое
имеет право денежного требования к залогодателю.
Соответственно, «договор ипотеки – это договор, регулирующий
порядок передачи имущества в залог, права и обязанности сторон в данном
правоотношении, условия действительности сделки и т.д. Таким образом,
договор ипотеки должен обязательно содержать определенные существенные
условия, без указания на которые он будет считаться недействительным».1
Важно заметить, кто выступает в
правоотношении. Залогодатель
качестве залогодателя в данном
– физическое лицо – должно быть
дееспособным и правоспособным (гражданин имеет право заключить сделку,
если он достиг 18 лет, либо, если ему нет 18 лет, но он состоит в законном
браке; так же к сделке допускается гражданин, достигший 16 лет и по
решению органа опеки либо суда объявленный дееспособным, если он имеет
официальное место работы либо занимается предпринимательством с
согласия родителей (усыновителей, попечителей). Но также залогодателем
может быть как сам должник, так и третье лицо.
В доктрине отмечают особенные черты, которые позволяют выделить
ипотеку, как особый вид залога:
Гражданское право. Т. 1 / Под ред. д.ю.н., проф. Е. А. Суханова. - М.:
Норма, 2017. – С. 226.
1
«- имущественный характер, так как предметом ипотеки выступает
исключительно недвижимое имущество, как находящиеся в собственности у
должника по обязательству, так и то, которые он приобретет в будущем
времени;
-
высокая
экономическая
ценность
и
стоимость
недвижимого
имущества, которое делает его значимым в хозяйственной деятельности и в
жизни граждан;
- высокий стимулирующий эффект, который направлен принудить
должника в добровольном порядке надлежащим образом исполнить основное
обязательство;
- особый порядок оборота недвижимого имущества, который не
позволяет должнику (не нарушив нормы законодательства) реализовать уже
заложенное имущество без согласия залогодержателя».2
Относительно
правовой
природы
ипотеки
среди
российских
исследователей единого мнения нет.
Одни ученые отстаивают предположение о том, что в общем залоговое
право относится к институту вещного права. Так, Е.В. Васьковский
предлагал рассматривать ипотеку как «…вещное право, дающее своему
обладателю возможность исключительного удовлетворения из цены данной
вещи в случае неисполнения собственником последней лежащего на нем
обязательства».3
Известный дореволюционный цивилист, автор популярного учебника
русского гражданского права Г.Ф. Шершеневич писал: «…Залоговое право
(залог) является вещным правом, относящимся к группе прав на чужую вещь.
Сафиуллина Ю.В., Ахметова А.Т. Особенности правовой структуры
договора об ипотеке и проблемы государственной регистрации договора об ипотеке
// Синергия Наук. - 2018. - № 19. - С. 1234.
2
Учебник гражданского права / Васьковский Е.В.; Науч. ред.: Ем В.С. - М.:
Статут, 2003. – С. 113.
3
Вещный характер его обнаруживается из того, что, имея своим объектом
вещь, оно всюду следует за нею, независимо от права собственности на нее,
которое может переходить от одного лица к другому. Однако залоговое
право, в качестве вещного, не лишено некоторых особенностей, отличающих
его от других вещных прав. В противоположность другим вещным правам
оно не имеет самостоятельного значения, а стоит в зависимости от права по
обязательству».4
Фирсова Н.В. отмечает, что «…особенность залога в сравнении с
большинством других способов обеспечения исполнения обязательств
состоит в том, что он носит вещно-правовой характер, в то время как
поручительство, задаток, неустойка, банковская гарантия – это способы
обеспечения исполнения обязательств, не имеющие характера вещноправовых отношений. Залог же обладает чертами, которые позволяют
рассматривать его как вещно-правовой способ обеспечения исполнения
обязательства. При этом право залога заключено не в личности залогодателя,
а именно в заложенном недвижимом имуществе».5
Современное российское законодательство устанавливает два вида
ипотеки – ипотека в силу закона и ипотека на основании договора. Эту
классификацию можно рассматривать как формально-юридическую.
Под ипотекой в силу закона (законной ипотекой) понимается такой
залог
недвижимого
имущества,
который
возникает
на
основании
федерального закона. При этом, как отмечается в науке, «…к законной
ипотеке при наступлении указанных в федеральном законодательстве
обстоятельств применяются правила o залоге, которые возникают в силу
договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное».6
Ахметьянова З.А. Вещное право: Учебник. – М.: Статут, 2011. – С. 304.
Фирсова Н.В., Биктуганова А.М. Правовая природа договора ипотеки //
Новое слово в науке: перспективы развития. – 2016. - №1. – С. 383.
6
Современное российское право: пробелы, пути совершенствования:
сборник статей VIII Международной научно-практической конференции. – Пенза:
Приволжский Дом знаний, 2015. – С. 45.
4
5
Залог жилых помещений в силу закона возможен не только при
жилищном кредитовании, но и в некоторых других случаях. В частности,
возникновение залога жилого помещения в силу закона будет иметь место
при передаче под выплату ренты жилого помещения (п. 1 ст. 587 ГК), при
приобретении жилого помещения в кредит, с рассрочкой платежа (п. 5 ст.
488 ГК).
Ипотека на основании договора – это залог недвижимого имущества,
который возникает в соответствии с соглашением, достигнутым сторонами.
Разделяем точку зрения автора, отмечающего, что «…в отличие от
ипотеки в силу договора, которая считается возникшей с момента ее
государственной
регистрации,
для
государственной
регистрации
возникновения ипотеки в силу закона необходим факт получения кредита в
банке. Этот факт одновременно с государственной регистрацией права
собственности залогодателя и будет являться основанием возникновения
ипотеки в силу закона».7
Также, передаваемое в залог имущество должно принадлежать лицу на
праве собственности. Заключение залогодателем данного договора по
принуждению или под влиянием обмана, влечет недействительность
договора (оспоримая сделка). Следовательно, в момент заключения сделки,
залогодатель должен понимать сущность сделки и подписание договора
должно быть добровольным.
Необходимо
отметить,
что
основным
законодательным
актом,
регулирующим отношения по заключению договора ипотеки, является ФЗ №
102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г.8 Исходя из
Казаченок О.П. Особенности правовых оснований возникновения ипотеки в
силу договора и в силу закона // Вестник Волгоградсукого государственного
университета. – 2016. - №1. – С. 115.
7
См.: Собрание законодательства Российской Федерации. – 20 июля 1998 г. №29. – Ст. 3400.
8
анализа норм, изложенных в данном законе, можно сделать вывод о том, что
договор об ипотеке должен содержать следующие обязательные пункты.
Обязательным является указание в договоре на предмет залога
(имущество, передаваемое в залог). Данное имущество непременно должно
быть подробным образом описано – должны быть даны такие его
характеристики, которые позволяли бы индивидуализировать предмет залога.
Так, в частности, при передаче в залог квартиры, должны быть указаны её
местоположение (адрес), площадь, количество комнат и т.д.
Производится оценка по соглашению сторон, и не относится к
рыночной оценке. Оценка предмета залога обязательно должна
иметь
денежное выражение. В случае заключения договора в отношении
земельного участка, в соответствии со ст. 67 Закона «Об ипотеке», оценка
земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством,
регулирующим оценочную деятельность в РФ. При этом, окончательная
залоговая стоимость земельного участка по договору об ипотеке, опять же
устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Существо
обеспечиваемого
залогом
обязательства.
Обязательно
необходимо указать, обеспечением какого обязательства выступает залог.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре
об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока
исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо
договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его
заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит
определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны
порядок и другие необходимые условия ее определения.
При приобретении квартиры под ипотеку залогом обеспечивается
обязательство по появлению кредитной задолженности с банком. При этом,
в договоре ипотеки обязательно должны быть указаны размер кредита и
процентов, которые должны быть уплачены за пользование кредитом. Этот
пункт очень важен, так как, достигнув соглашения о том, какое обязательство
обеспечивается залогом, залогодатель и залогодержатель определяют размер
данного обязательства и могут установить пределы обеспечения. Например,
может быть предусмотрено, что залогом обеспечивается только сумма
основного долга (но не процентов, штрафов и т.п.). Или наоборот, залогом
может погашаться не только основной долг, но и проценты и т.д.
Срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Этот пункт
так же весьма важен, поскольку обращение взыскания на предмет залога
возможет только в том случае, если не будет исполнено обязательство,
обеспечиваемое
им.
В
литературе
отмечается,
что
«…необходимо
непременно указать срок исполнения основного обязательства. Если
обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в
договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность)
соответствующих платежей и их размеры, либо условия, позволяющие
определить эти размеры».9
При возникновении спора относительно того, выполнено ли это
условие в договоре ипотеки или нет, суды, как правило, руководствуются
положениями ст. 190 ГК РФ10 о правилах исчисления сроков. Срок может
определяться или указанием календарной даты, или указанием на событие,
которое неизбежно наступит.
Судебная практика исходит из того, что «…установленное в договоре
залога условие о совпадении срока действия залога со сроком кредитного
договора не является условием о сроке исполнения обязательства. При таких
обстоятельствах суд апелляционной инстанции по конкретному делу
правомерно, по мнению суда, признал условие о сроке исполнения
обязательства несогласованным, а договор ипотеки незаключенным».11
Гражданское право: Учебник. Т. 1 / Под ред. д.ю.н., проф. О. Н. Садикова. М.: Эксмо, 2016. – С. 198.
10
См.: Собрание законодательства Российской Федерации. – 5 декабря 1994
г. - №32. – Ст. 3301.
11
Постановление ФАС Поволжского округа от 19.09.2002 г. № А57-2889/02-2
[Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
9
В другом деле, суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда
первой инстанции и признавая договор залога незаключенным, исходил из
факта отсутствия в нем условия о сроке исполнения обязательства,
обеспечиваемого залогом, которое является самостоятельным существенным
элементом данного института обязательств. При этом суд указал, что
«…установленное в спорном договоре условие о действии договора залога с
даты его подписания уполномоченными лицами сторон и до момента
исполнения залогодателем своих обязательств по договору не может
считаться условием о сроке».12
В случае если договором ипотеки обеспечено несколько обязательств,
стороны должны указать в договоре ипотеки срок исполнения каждого из
них.
Выше перечисленные условия являются основными, и их отсутствие в
договоре не позволяет признать его заключенным. Помимо этого необходимо
знать, что кроме существенных условий ипотеки, в договоре могут
оговариваться и дополнительные условия, например, такие как: порядок
реализации заложенного имущества и обращение взыскания на предмет
залога во внесудебном порядке, обязательность страхования предмета залога
и т.д. Дополнительных пунктов в договоре может быть достаточно много,
каждое
кредитное
учреждение
самостоятельно
определяет
условия
кредитования.
Закон «Об ипотеке» определил форму, в которой должен заключаться
договор о залоге недвижимости. В соответствии с п. 1 ст. 10 Закона, договор
об ипотеке заключается в письменной форме.
Подводя
итог
вышесказанному,
можно
сделать
вывод,
что
к
существенным условиям договора ипотеки относятся его предмет, оценка,
размер и срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого
Постановление ФАС Поволжского округа от 06.02.2008 г. № А57-3866/07
[Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
12
ипотекой. Вокруг существенных условий, несмотря на их однозначность,
возникают разногласия в правоприменительной практике.
1.2. Порядок заключения, изменения, расторжения договора ипотеки
Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил главы
28 ГК «Заключение договора».
В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка,
существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого
ипотекой. «Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с
законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и
указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Обязательство,
обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с
указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения».13
Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления
одного документа, подписанного сторонами. В настоящее время договор об
ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его
государственной регистрации (в случае, если федеральным законом
установлено требование о государственной регистрации договора об
ипотеке). Государственная регистрация является основанием для внесения в
Единый государственный реестр недвижимости.
Согласно п. 2 статьи 20 Закона «Об ипотеке» государственная
регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества,
являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация ипотеки,
Гражданское право: учебник для студентов вузов, обучающихся по
специальности 030501 «Юриспруденция» / [П. В. Алексий и др.]; под ред. М. М.
Рассолова, П. В. Алексия. – 5-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ – ДАНА, 2016. –
С. 203.
13
возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании
совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены
(п. 1 статьи 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»):
- договор об ипотеке и его копия;
- документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
- документ об уплате государственной пошлины;
- иные документы, необходимые для государственной регистрации
ипотеки в соответствии с законодательством РФ.
В соответствии с п. 5 статьи 20 Закона ипотека должна быть
зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых
для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав. Датой государственной регистрации ипотеки является
день совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРН.
За
государственную
регистрацию
ипотеки
и
внесение
соответствующих записей в ЕГРН и выдачу документов о государственной
регистрации, государственная пошлина уплачивается один раз за все
указанные
действия
в
размерах
и
порядке,
которые
установлены
законодательством РФ о налогах и сборах (статья 24 Закона «Об ипотеке»).
За государственную регистрацию ипотеки, включая внесение в ЕГРН
как обременении прав на недвижимое имущество государственная пошлина
устанавливается в соответствии с п. 22 п. 1 статьи 333.33 Налогового кодекса
РФ.14
Согласно статье 12 Федерального закона «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в
письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к
моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на
См.: Собрание законодательства Российской Федерации. – 7 августа 2000 г.
- №32. – Ст. 3340.
14
предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды,
сервитутах и других правах).
Изменение и расторжение договора согласно п. 1 статьи 450 ГК
возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК, другими
законами или договором.15
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или
расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой
стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон,
которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной
степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении
договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью
или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением
сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно п. 1 статьи 44 Закона залогодатель обязан сообщать каждому
последующему залогодержателю до заключения с ним договора о
последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках
данного имущества. Невыполнение залогодателем этой обязанности дает
залогодержателю
по
последующему
договору
право
потребовать
расторжения договора и возмещения причиненных убытков.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили
при заключении договора, является основанием для его изменения или
расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его
существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они
изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть,
договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на
значительно отличающихся условиях.
См.: Собрание законодательства Российской Федерации. – 5 декабря 1994
г. - №32. – Ст. 3301.
15
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в
той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора
или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 статьи 452 ГК).
При изменении договора обязательства сторон сохраняются в
измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон
прекращаются.
Согласно п. 5 статьи 453 ГК РФ если основанием для изменения или
расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной
из сторон, другая
сторона вправе требовать возмещения
убытков,
причиненных изменением или расторжением договора.
1.3. Соотношение договора ипотеки с основным договором
Отличием существенных условий договора ипотеки от существенных
условий договора залога является необходимость указания на право, в силу
которого
предмет
ипотеки
принадлежит
на
праве
собственности
залогодателю. В договор ипотеки включаются основные условия основного
обязательства.
В литературе представляется спорной следующая точка зрения
авторов: «…самостоятельность правового обозначения приводит к тому, что
договор залога (ипотеки) считается достаточным юридическим фактом, не
требующим установления юридического факта заключения основного
договора
и
его
действительности.
Подтверждением
обоснованности
последнего утверждения является отсутствие требований о предоставлении
договора, порождающего основное обязательство, для государственной
регистрации ипотеки».16
Гражданское право: Учебник / Н. Н. Агафонова, С. В. Артеменков, В. В.
Безбах и др.; отв. ред. В. П. Мозолин, А. И. Масляев. - М.: Юристъ, 2016. – Ч. 1. – С.
150.
16
В теории практически не рассматривался вопрос о юридическом
значении условий основного обязательства, включаемых в договор залога
(ипотеки). Иллюстрацией такой неопределенности является проблема
расхождения условий договора ипотеки, в который включаются условия
основного обязательства, и договора, из которого возникло основное
обязательство. Например, если в договор, из которого возникло основное
обязательство, вносятся изменения, но в договор ипотеки не вносятся, то
возникает вопрос о сохранении ипотеки в отношении измененных условий.
Следовательно, в случае изменения основного обязательства должны
вноситься изменения и в акцессорное, если этого не происходит –
несовпадение данных может привести к тому, что акцессорная ипотека
должна будет прекратиться.
Некоторые авторы полагают, что «…если исходить из акцессорности
залога, то включение в договор залога условий основного обязательства при
наличии отдельного договора, содержащего такое обязательство, не
защищает права кредитора в случае расхождения условий об основном
обязательстве в договоре, из которого возникло основное обязательство, и в
договоре ипотеки. Приоритет будет иметь основной договор».17
Это очевидно ставит под сомнение самостоятельность титула договора
залога, хотя, как было отмечено ранее, самостоятельность титула договора
залога признавалась отечественной доктриной.
Действительно, в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается
заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях
форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Полагаем, что упоминание
в договоре ипотеки условий основного
обязательства, по сути, означает лишь способ идентификации условий
основного обязательства, само основное обязательство может возникнуть и
Гражданское право. В 2 ч. Ч. 1: учебник для студентов вузов, обучающихся
по направлению «Юриспрудениция» / под ред. В. П. Камышанского, Н. М.
Коршунова, В. И. Иванова. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2015. – С. 164.
17
безотносительно, и ранее ипотеки из отдельного договора. Это значит, что
условия основного обязательства, включенные в договор залога, могут иметь
значение существенных условий не для определения содержания залогового
обязательства, а для идентификации правовой связи между акцессорным
залоговым правоотношением и основным обязательством. То есть условия
основного обязательства включаются в содержание акцессорного залогового
обязательства только для установления правовой связи между ними.
Более того, если иметь в виду возможность установления залогового
правоотношения с залогодателем - третьим лицом, не являющимся стороной
основного
обязательства,
становится
очевидным,
что
залоговое
правоотношение имеет собственное содержание, отличное от содержания
основного обязательства (ч.3 ст.308 ГК РФ). Это объясняется тем, что в силу
закрепленного в законодательстве и доктрине подхода о правовой связи
между субъектами относительного правоотношения, в котором кредитору
противостоит определенная пассивная сторона – должник, обязанности не
возникают
для
третьих
лиц.
Это
подтверждает,
что
залоговое
правоотношение имеет определенное содержание, отдельное от содержания
основного обязательства (в смысле совокупности субъективных прав и
субъективных обязанностей субъектов правоотношения).
Как справедливо отмечается в литературе, «…основное обязательство
имеет собственное содержание, может не иметь отношения к сторонам
залогового правоотношения, тем не менее является юридическим фактом,
входящим в фактический состав залогового правоотношения, и является
каузой залогового правоотношения».18
Наличие условий об основном обязательстве в договоре залога, если
залогодатель – третье лицо, является недостаточным для признания факта
заключения договора залога, поскольку договор залога не подписывается
должником, а факт заключения договора не устанавливается.
Горячева Е.В. Некоторые проблемы применения законодательства об
ипотеке // Бизнес, Менеджмент и Право. – 2016. – № 1. – С. 64.
18
Российскому праву неизвестна конструкция распорядительных сделок.
Тем не менее, ближайшей задачей является определение природы договора
ипотеки, порождающего относительное правоотношение, по передаче
ограниченного вещного права ипотеки, на основании которого, в свою
очередь, возникает абсолютное правоотношение, в котором управомоченным
субъектом является залогодержатель. Это, безусловно, является частью более
общей проблемы определения правовой природы договоров о передаче
вещных прав.
В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ по соглашению с собственником
может устанавливаться договорный сервитут. Соглашение о сервитуте
является наглядным примером относительного правоотношения о передаче
права, порождающего абсолютное правоотношение. А. Ю. Кабалкин
совершенно
справедливо
отмечал,
что
«внутреннее»
отношение
по
установлению сервитута является по своей природе относительным: в нем
праву одного конкретного лица соответствует обязанность другого. Вслед за
реализацией в установленном порядке права требования к собственнику
соседнего земельного участка возникает сервитут в собственном смысле
этого слова, то есть право ограниченного пользования соседним земельным
участком или другой недвижимостью. Это уже вещное право, так как оно
абсолютно и его обладателю противостоит неограниченный круг субъектов.19
Также стоит отметить, что уплата долга представляется юридическим
фактом, относящимся к основному обязательству. Даже при отсутствии
влияния действительности основного обязательства на действительность
залогового
правоотношения
этот факт надо
будет доказывать при
осуществлении права залогодержателя на удовлетворение своих требований
за счет заложенного имущества.
Таким образом, для осуществления залогового права значение имеет
выполнение активной функции обязанного субъекта – должника не по
Кабалкин А.Ю. Рец. на кн.: Щенников Л. В. Вещные права в гражданском
праве России // Государство и право. – 2007. – № 10. – С. 115.
19
залоговому правоотношению, а по основному правоотношению, с которым
залоговое правоотношение находится в юридической связи. Условия
основного обязательства, включенные в договор залога, не могут выполнять
юридическую функцию существенных условий договора залога, поскольку
их включение в договор залога не влияет на заключение договора,
порождающего основное обязательство.
ВЫВОДЫ:
1. Под ипотекой понимается форма залога, при которой закладываемое
недвижимое имущество остается в собственности залогодателя, а кредитор в
случае невыполнения должником своих обязательств приобретает право
получить удовлетворение за счет реализации данного имущества либо путем
передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).
2. Предметом договора ипотеки может быть одно или несколько
недвижимых объектов, право собственности на которые зарегистрирован за
залогодателем в ЕГРН.
3. Требования к заключению договора о залоге (в том числе и к
договору об ипотеке) можно разделить на 3 (три) группы (вида) требований:
к содержанию; к форме договора; к регистрации залога.
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ЗАЛОГА ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
2.1. Залог зданий, сооружений
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной
ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это
здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды
этого участка ( ст. 132 ГК РФ).
В настоящее время судебная практика исходит из равнозначности
правового
режима
зданий.
Так,
ФАС
Северо-Западного
округа
в
Постановлении от 13.02.2001 по делу № А56-25828/00 указывает: «так как
нежилое помещение в соответствии со ст. 130 ГК РФ относится к
недвижимому имуществу, на него как на часть здания распространяется
правовой режим, установленный для зданий, сооружений».20
Согласно разъяснению Президиума ВАС РФ, содержащемуся в п. 5
Информационного письма от 28.01.2005 г. № 90 «Обзор практики
рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.02.2001 г. по делу №
А56-25828/00 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант
Плюс».
20
ипотеке»21, »… в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ
собственник здания, расположенного на земельном участке из состава
государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более
пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и
права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без
согласия арендодателя с его уведомления.
Полагаем, что условие договора аренды об обязательном получении
арендатором предварительного согласия арендодателя на ипотеку права
аренды противоречит императивной норме п. 9 ст. 22 Земельного кодекса
РФ, предусматривающей, что арендатор без согласия арендодателя с его
уведомления вправе заложить свои права по договору. Положение п. 9 ст. 22
Земельного кодекса РФ22 не противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ, так как
согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности
сдачи в аренду земельных участков. Условие договора аренды земельного
участка, предусматривающее обязательное получение арендатором согласия
арендодателя на залог права аренды, является недействительным в силу ст.
168 и 180 ГК РФ.
Действие п. 1.1 ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге
недвижимости)», устанавливающего условие о передаче в ипотеку права
аренды только с согласия арендодателя, распространяется на те случаи
ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является
единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без
одновременной ипотеки зданий (сооружений). В случае ипотеки права
аренды земельного участка в связи с ипотекой здания, находящегося на этом
участке, п. 1.1 ст. 62 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не
применяется.
См.: Вестник ВАС РФ. – 2005. - №4.
См.: Собрание законодательства Российской Федерации. – 29 октября 2001
г. - №44. – Ст. 4147.
21
22
Как отмечается в литературе, «…в случае если в залог предложено
здание/помещение, расположенное на земельном участке из состава
государственных и муниципальных земель, арендуемом на срок более пяти
лет, необходимо запросить:
выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним по земельному участку;
выписку из кадастрового плана, договор аренды (с регистрационным
штампом);
доказательства уведомления собственника земельного участка с
приложением доказательств, подтверждающих получение собственником
данных документов (почтовое уведомление о вручении или штамп
канцелярии о приеме входящего документа на уведомлении)».23
Судебная практика исходит из следующего, что «в случае если
залогодатель здания или сооружения не является собственником или
арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не
соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ. Права
залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение – и
права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст.
37 Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права
собственности на строение, сооружение или при передаче их другим
юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и
право пользования земельными участками (п. 45 Совместного Постановления
пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8)».24
Судебная практика исходит из того, что «…договор ипотеки здания не
может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен
без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя
Гражданское право. Общая и Особенная части: учебник / А. П. Фоков и др.;
отв. ред. А. П. Фоков. – М.: КНОРУС, 2015. – С. 185.
24
См.: Российская газета. – 13 августа 1996 г. - №152.
23
права собственности на этот участок (п. 4 Информационного письма
Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 г. № 61).25
Если недвижимое имущество расположено на земельном участке,
права
на
который
оформлены
договором
аренды, не подлежащим
государственной регистрации (договор аренды на срок менее года или
договор аренды на неопределенный срок), то недвижимость может быть
оформлена в залог без одновременной ипотеки земельного участка.
Данная
позиция
Конституционному
подтверждена
Постановлению
ФАС
судебной
практикой.
Московского
округа
По
от
19.03.2007/26.03.2007 г. по делу № КГ-А40/1895-0726: суд счел правильной
позицию суда апелляционной инстанции, который отказал в признании
договора ипотеки ничтожной сделкой по мотивам отсутствия одновременно с
залогом нежилого здания залога прав аренды земельного участка.
Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что указанное здание
истец приобрел на основании договора купли-продажи от 2002 года у ОАО,
которому расположенный под зданием земельный участок был предоставлен
в аренду сроком на три года по договору от 2001 года, заключенному с
Москомземом.
Ссылаясь на положения ст. 552 ГК РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ,
суд указал, что к истцу в силу закона перешло право аренды земельного
участка на условиях договора аренды от 2001 года как правовое последствие
приобретения недвижимого имущества. Несмотря на то, что на дату
заключения договора ипотеки (залога) – 2004 год – срок договора аренды от
2001 года истек, наличие арендных правоотношений у Истца подтверждено
См.: Вестник ВАС РФ. – 2001. - №5.
Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2007/26.03.2007 г. по
делу № КГ-А40/1895-07 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система
«Консультант Плюс».
25
26
судебными актами по делу № А40-18013/05-7-153, следовательно, договор
аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не требует
государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ
государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный
только на срок не менее одного года.
Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое
имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ (в том числе земельные участки и
здания), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним.
Государственная
регистрация
аренды
недвижимого
имущества
проводится посредством государственной регистрации договора аренды
этого недвижимого имущества.
В соответствии с п. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге
недвижимости)»
правила
об
ипотеке
недвижимого
имущества
соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде
такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено
федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Таким образом, права арендатора, вытекающие из договора аренды
недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не
могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге
прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого
имущества,
не
является
договором
об
ипотеке
и
не
подлежит
государственной регистрации (п. 10 Информационного письма Президиума
ВАС РФ от 28.01.2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными
судами споров, связанных с договором об ипотеке»).27
27
См.: Вестник ВАС РФ. – 2005. - №4.
В соответствии с п. 2 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге
недвижимости)»,
если
предметом
ипотеки
является
принадлежащее
залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть
определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось
предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Однако апелляционный суд установил, что в соответствии с данными
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок
с ним регистрация прав на земельный участок под заложенным зданием
осуществлена третьим лицом, иных сведений о регистрации права аренды за
ООО «Текнодом» не представлено.
Следовательно, у ООО «Текнодом» отсутствовала возможность с
соблюдением требований закона передать в залог по договору ипотеки не
зарегистрированное
в
порядке,
установленном
для
государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1, 5 ст. 5
Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), право аренды на
земельный участок, расположенный под зданием, переданным в ипотеку по
оспариваемому договору ипотеки (залога) от 09.12.2004 г. № 150/10.
Такой договор не является недействительным (ничтожным), поскольку
право
на
земельный
участок,
находящийся
под
принадлежащими
залогодателю на праве собственности помещениями, принадлежало ему по
закону, но не было оформлено в натуре, поэтому не могло быть включено в
спорный договор ипотеки.
Интересным
представляется
следующий
случай
из
практики.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2007
г. по делу № А41-К1-5828/06 суд отказал Банку в обращении взыскания на
заложенное имущество, указав, что здание, переданное в залог по договору
ипотеки,
является
основным
средством,
в
котором
функционирует
производство Залогодателя, лишившись которого Залогодатель фактически
не сможет осуществлять свою деятельность.28
Акционерный банк обратился в арбитражный суд с иском о взыскании
задолженности по обязательствам Заемщика (Ответчик 1). Истец также
просил обратить взыскание на заложенное имущество Общества (Ответчик
2/залогодатель): основные средства, принадлежащие Залогодателю, – 4этажное производственное здание и право аренды земельного участка сроком
на 49 лет с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней
закладываемый объект недвижимости.
Арбитражный суд Московской области Решением от 25.10.2006
удовлетворил иск в части взыскания задолженности, в удовлетворении
требования об обращении взыскания на заложенное имущество отказал.
Не согласившись с данным решением, Банк подал апелляционную
жалобу, в которой просит решение отменить в части отказа в обращении
взыскания на заложенное имущество, иск в этой части удовлетворить.
Арбитражный
апелляционный
суд
не
находит
оснований,
предусмотренных ст. 270 АПК РФ, для отмены или изменения решения суда,
исходя из следующего.
Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» предметом ипотеки могут быть предприятия, а также
здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в
предпринимательской деятельности.
Согласно ст. 132 ГК РФ «предприятием в качестве объекта прав
признается имущественный комплекс, используемый для осуществления
предпринимательской
деятельности.
Предприятие
в
целом
как
имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом
или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2007
г. по делу № А41-К1-5828/06 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система
«Консультант Плюс».
28
сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных
прав».29
Особенности ипотеки предприятий, зданий или сооружений с
земельным участком, на котором они находятся, предусматриваются ст. 69
Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога
распространяется на все входящее в его состав имущество.
Пункт 2 ст. 340 ГК РФ предусматривает, что при ипотеке предприятия
или
иного
имущественного
комплекса
в
целом
право
залога
распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и
недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том
числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом
или договором.
Состав передаваемого в ипотеку имущества предприятия и оценка его
стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного
имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение
независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к
предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке
(ст. 70 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
В данном случае предметом залога по договору ипотеки является 4этажное производственное здание общей площадью 3124,20 кв. м (включая
подвальное помещение) и право аренды земельного участка под этим
зданием сроком на 49 лет.
Из договора ипотеки не следует, что предметом залога явилось
предприятие как имущественный комплекс.
Однако здание, переданное в залог по договору ипотеки, является
основным
средством
Ответчика
2,
в
котором
функционирует
его
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Ин-т
государства и права РАН. – М.: Юрайт, Т. 1: Части первая, вторая ГК РФ / под ред.
Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. – 2017. – С. 221.
29
производство, лишившись которого Ответчик 2 фактически не сможет
осуществлять свою деятельность.
Данное Постановление по делу № А41-К1-5828/06 содержит еще одно
обоснование отказа в обращении взыскания на заложенное имущество.
Апелляционный суд также принял во внимание, что договор ипотеки был
подписан от имени Ответчика 2 директором С.В.
В материалах дела имеется протокол № 29 внеочередного общего
собрания акционеров Ответчика 2, составленный датой ранее заключения
договора залога, на котором акционерами общества Ш., П., Л., обладающими
в совокупности 100% голосов, были приняты решения об отказе в
предоставлении
в
залог
недвижимого
имущества
(4-этажное
производственное здание общей площадью 3124,20 кв. м), принадлежащего
Ответчику 2 по кредитным обязательствам Заемщика перед Банком. Также на
этом собрании было принято решение о предупреждении директора С.В. о
недопустимости заключения сделки залога без одобрения акционерами и
отказе в предоставлении поручительства Ответчика 2 в испрашиваемом
кредите.
В материалах дела также имеется протокол № 29 внеочередного
общего собрания акционеров Ответчика 2, составленный той же датой, в
котором участвовали акционер П., директор и акционер С.В., принявшие
решение о предоставлении в залог 4-этажного производственного здания
общей площадью 3124,20 кв. м, принадлежащего Ответчику 2.
Между тем, согласно выписке из реестра акционеров Ответчика 2 по
состоянию на дату составления протокола, акционерами общества на этот
период времени являлись Ш., Л., П., владеющие в совокупности 100% акций
общества.
Таким образом, принимая во внимание отсутствие решения акционеров
Ответчика 2 о передаче в залог основных средств – недвижимого имущества
Ответчика 2, а также учитывая, что заложенное недвижимое имущество
является зданием, в котором функционирует производство Ответчика 2, не
являющееся
предметом
ипотеки
как
имущественный
комплекс,
апелляционный суд считает невозможным в данном случае обращение
взыскания по обязательствам Заемщика на предмет залога по договору
ипотеки – недвижимое имущество.
Помимо этого, в материалах дела имеется договор поручительства,
заключенный между Банком и П. (поручитель), по условиям которого
последний выступил в качестве поручителя перед Банком за исполнение
Заемщиком всех обязательств по кредитному договору и обязался нести
солидарную ответственность.
Таким образом, помимо ипотеки, кредитные обязательства Заемщика
были также обеспечены поручительством, в связи с чем в данном случае суд
не усматривает существенных нарушений прав истца при отказе в обращении
взыскания на имущество Ответчика 2.
Рассмотрев доводы
апелляционной жалобы
в полном объеме,
апелляционный суд, в связи с изложенным, находит их несостоятельными и
подлежащими отклонению. Оснований для отмены или изменения решения
суда не имеется.
Разделяем точку зрения
Новосельновой Э.В. в том, что «ипотека
здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по
тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или
сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого
участка».30
Таким образом, по результатам анализа требований существующего
законодательства к документам, которые заказчику необходимо представить
для подтверждения права собственности на объект недвижимости, можно
сделать вывод о том, что объект оценки в составе недвижимого имущества
может являться предметом залога.
Новосельнова Э.В. Сохранение ипотеки при изменении объекта
недвижимости // Судебная практика в Западной Сибири. – 2014. – № 2. – С. 51.
30
2.2. Залог земельного участка
На сегодняшний день одно из главных направлений развития
ипотечного
кредитования
Российской
Федерации
–
залог
переживает
земельных
сегодня
участков.
один
из
Экономика
сильнейших
экономический кризисов, поэтому проблемы кредитования граждан, в том
числе и ипотечного, приобретают еще большую актуальность. Ведь
кредитование – уникальный инструмент, позволяющий поддерживать
определенные сферы экономики государства. Как справедливо отмечается в
литературе: «…повышение ставок по кредитам, тяжелые экономически
условия в стране, сокращение доходной базы строительных компаний
создают неблагоприятные условия для развития института ипотечного
кредитования. Но все эти факторы также делают невозможным отказ от
ипотеки».31
Одной из основных проблем гражданского и
земельного права
является создание надёжных правовых механизмов обеспечения исполнения
обязательств.
По мнению Романовой Г.В., «особое место среди способов обеспечения
исполнения обязательств в современных условиях занимает ипотека.
Основной
функцией
ипотеки,
в
соответствии
с
современным
законодательством, является стимулирование должника к точному и
неуклонному исполнению обязательства».32
Земля – это самый надёжный объект залога, поскольку при
рациональном использовании она со временем не изнашивается, как другая
недвижимость, напротив, её стоимость возрастает. В настоящее время в
Извощикова С.А. Земельные участки как предмет залога в договоре
ипотеки // Отечественная юриспруденция. – 2017. - №3. – С. 42.
32
Романова Г.В. Ипотека недвижимости: проблемы и перспективы развития
// Права и свободы человека и гражданина: теоретические аспекты и юридическая
практика: Материалы ежегодной Всероссийской научной конференции памяти
профессора Феликса Михайловича Рудинского, 24 апреля 2014 года. – С. 209.
31
России
земельные
участки
слабо
используются
в
кредитном
и
инвестиционном процессах, несмотря на законодательное существование
возможности залога земельных участков, за исключением земель, которые
находятся в муниципальной или государственной собственности.
Находясь в прямой зависимости от общих тенденций оборота земель в
Российской Федерации, ипотека реагирует на проблемы, возникающие при
формировании и оценке земельных участков, постановке их на кадастровый
учёт, и др. Постепенно складывающаяся практика даёт возможность оценить
некоторые особенности и трудности при обеспечении обязательств ипотекой
земель.
По справедливому замечанию Малова А.А., «земельный участок
представляет собой специфический объект земельных залоговых отношений.
Законодательством
установлен
целый
ряд
условий
приобретения
и
прекращения прав на землю, которые необходимо учитывать при заключении
договора об ипотеке. Однако суды при рассмотрении споров обращают
внимание на особенности залога земель, установленные гражданским и
земельным законодательством, и правового режима земельного участка,
ставшего предметом ипотеки».33
Современное
возможности
российское
оформления
залога
законодательство
недвижимости
не
предполагает
каким-либо
другим
документом, кроме договора о залоге. Дополнительно к договору о залоге
(при условии, что в нём это предусмотрено) может быть выдана закладная,
которая никак не заменяет договор о залоге, но исключает возможность
передачи прав по этому договору иным способом, кроме как путём передачи
прав по закладной. В литературе нередко допускается смешение оснований
возникновения ипотеки и самого возникновения этого права, которое не
Малов А.А. Некоторые проблемы современного российского
законодательства в области регулирования залога доли в праве собственности на
земельные участки сельскохозяйственного назначения // Северо-Кавказский
юридический вестник. – 2014. – № 1. – С. 62.
33
совпадает
с
моментом
заключения
соответствующего
договора
об
установлении ипотеки.
Договор об ипотеке является договором, который стороны должны
заключить для возникновения залогового права. Ипотека – это право,
представляющее результат реализации данного договора. В Федеральном
законе РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» речь идёт об ипотеке только
тогда, когда это касается права, созданного сторонами, и о договоре об
ипотеке, когда речь идёт о договоре, по которому создано это право.
Доктрина исходит из следующего: «договор считается заключённым,
если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем
существенным условиям договора. Существенными являются условия о
предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых
актах как существенные или необходимые для договоров этого вида, а также
все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно
быть достигнуто соглашение».34
Рассматривая вопрос об обязанностях, нужно заметить, что согласно
ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не
являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать
земельные участки в соответствии с их целевым назначением и способами,
которые не должны наносить вред окружающей среде.35 Аналогичная норма
содержится и в п. 2 ст. 260 Гражданского кодекса РФ, согласно которой
пользование земельным участком может осуществляться в пределах,
определяемых его целевым назначением. П. 1 ст. 29 Федерального закона
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» говорит лишь о праве залогодателя
использовать заложенное имущество в соответствии с его целевым
назначением, не допуская при этом ухудшения имущества и уменьшения его
стоимости сверх того, что называется нормальным износом.
Суханова Е.А. Гражданское право. Учебник: в 2-х т. - М.: Проспект, 2015. –
С. 236.
35
См.: Собрание законодательства Российской Федерации. – 29 октября 2001
г. - №44. – Ст. 4147.
34
Следует отметить, что в Законе «Об ипотеке» вообще отсутствует
упоминание
о
том,
что
заложенный
земельный
участок
должен
использоваться по назначению. Такое положение вряд ли является
правильным, поскольку это может способствовать нарушению одного из
базовых положений гражданского законодательства о земельных участках и
земельного законодательства – использование земельного участка по
целевому назначению.
Так, п. 3 ст. 40 Закона «Об ипотеке» закрепляет правило, согласно
которому законодатель с согласия залогодержателя вправе предоставить в
пользование
третьим
лицам
заложенное
имущество
для
целей,
не
соответствующих назначению имущества. Если же таким заложенным
имуществом будет являться земельный участок, то противоречие данной
нормы Закона «Об ипотеке» земельному законодательству проявляется со
всей очевидностью.
Представляется, что указанные несоответствия можно устранить путём
внесения изменений в п. 1 ст. 29 Закона «Об ипотеке» и предусмотреть, что
если предметом ипотеки является земельный участок, то залогодатель, а
также третьи лица, которым предоставлен заложенный земельный участок,
обязаны использовать его по целевому назначению.
Согласно (п. 7 ст. 12) ФЗ «О крестьянском фермерском хозяйстве»36
минимальные размеры земельных участков не устанавливаются для КФХ,
которые согласно практике зачастую меньше минимального размера,
определённого нормативными актами РФ и нормативными актами органов
местного самоуправлении, в соответствии с п. 2 ст. 63 Закона «Об ипотеке»
не могут быть предметом ипотеки.37
См.: Собрание законодательства Российской Федерации. – 16 июня 2003 г.
- №24. – Ст. 2249.
37
Зинченко С.А., Галов В.В. Крестьянское (фермерское) хозяйство в
доктрине, законодательстве, правоприменении: подходы, проблемы, решения //
Северо-Кавказский юридический вестник. – 2013. – № 4. – С. 31.
36
Чтобы
заложить
часть
земельного
участка,
необходимо
его
индивидуализировать, что включает в себя межевание, постановку на
кадастровый учёт и регистрацию в органах государственной регистрации на
права на недвижимое имущество и сделок с ним. После всей процедуры
часть земельного участка становится самостоятельным земельным участком,
т.е. объектом гражданского оборота. Однако и ст. 130 Гражданского кодекса
РФ, определяющая понятие недвижимых вещей, не выделяет в качестве
объекта недвижимости части земельного участка.
Исходя из вышесказанного можно прийти к следующему выводу:
буквальное толкование п. 2 ст. 63 Закона «Об ипотеке» говорит о
возможности
залога
части
земельного
участка.
Расширительное
же
толкование приводит к коллизии между положениями Закона «Об ипотеке» и
Закона «О крестьянском фермерском хозяйстве».
Таким образом, следует отметить, что устранение выявленных проблем в
земельном законодательстве, несомненно, требуют пристального внимания
законодателя, в целях ликвидации коллизий между нормами, а также будут
способствовать развитию залогу земельных участков.
2.3. Залог предприятия как имущественного комплекса
Понятие
предприятия
как
имущественного
комплекса
не
раз
становилось объектом правового исследования цивилистов. Как правило, «в
юридической литературе рассматриваются проблемы, касающиеся его
понятия, правовой природы, состава, а также правового режима».38 В
судебной практике отмечается, что обязательным признаком предприятия,
отличающим
его
от
иных
имущественных
комплексов,
считается
Лаптева А.М. Соотношение предприятия как имущественного комплекса и
иных «Коммерческих» имущественных комплексов // Вестник СанктПетербургского университета. – 2012. – Серия 14. – С. 124.
38
использование его в предпринимательской деятельности. Например, в одном
из постановлений Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского
округа сказано, что «…в соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятием как
объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для
осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом
как имущественный комплекс признается недвижимостью. Из определения
вытекает, что обязательным признаком предприятия как особого объекта
гражданских прав, отличающим его от иных имущественных комплексов,
является
его
фактическое
предпринимательской
использование
деятельности».39
для
Аналогичную
осуществления
позицию
можно
увидеть и в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа: «Из
определения ст. 132 ГК РФ вытекает, что обязательным признаком
предприятия как особого объекта гражданских прав, отличающим его от
иных имущественных комплексов, является его фактическое использование
для осуществления предпринимательской деятельности».40 Таким образом,
если признаком, отличающим предприятие от иных имущественных
комплексов,
является
использование
его
для
осуществления
предпринимательской деятельности, то все имущественные комплексы,
используемые в предпринимательской деятельности, суть предприятия.
При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога
распространяется на всё входящие в его состав имущество (п. 1 ст. 69 Закона
об ипотеке). П. 2 ст. 70 включает в состав заложенного имущества, также
относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.10.2006 г. № Ф084660/2006 по делу № А32-25445/2005-39/967 [Электронный ресурс] // Справочноправовая система «Консультант Плюс».
39
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.09.2003 г. №
Ф04/4693-784/А75-2003 по делу № А75-4414-Г/02-280-Г/03 [Электронный ресурс] //
Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
40
активы, которые и составляют имущество предприятия. Состав его
определяется и оценивается на основе полной инвентаризации данного
имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение
независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к
предприятию, являются обязательными к договору об ипотеке (п. 3 ст. 70
Закона об ипотеке).
Предприятие является сложным по составу своему назначению
организмом. Большое количество работников, множество операций –
сложных и простейших, выполняемых ежедневно, масса обязательств,
лежащих на предприятии, сочетание зачастую положение кредитора и
должника – всё это требует контроля и учёта, как со стороны собственника
данного предприятия, так и возможного залогодержателя.
Самой эффективный способ это осуществить – ведение бухгалтерского
учёта,
который
представляет
собой
упорядоченную
систему
сбора,
регистрации и обобщения информации в денежном выражении об
имуществе, обязательствах предприятия и их движения путём сплошного,
непрерывного и документального учёта всех хозяйственных операций (ст. 1
Закона «О бухгалтерском учёте»).41 Обязательство ведения бухгалтерской
отчётности залогодателя перед залогодержателем отражена, как уже
говорилось, в ст. 70 Закона об ипотеке; право требования о её
предоставлении залогодателем залогодержателю может быть удовлетворено
судом (п. 2 ст. 72).
Права залогодателя и залогодержателя при залоге предприятия
отвечают основным правам залогодателя и залогодержателя. Залогодатель
вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в (залог) заём
имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку и иным
образом распоряжаться данным имуществом, а также вносить в его состав
изменения. Единственным условием установленное залогодателем для
См.: Собрание законодательства Российской Федерации. – 12 декабря 2011
г. - №50. – Ст. 7344.
41
совершения подобных действий является невозможность уменьшения
указанной в договоре об ипотеке стоимости имущества, относящегося к
предприятию, а также недопущение нарушения иных условий договора.
Сделки,
направленные
на
отчуждение
недвижимого
имущества,
относящегося к заложенному предприятию залогодатель вправе совершать
только с разрешения залогодержателя (п. 1 ст. 72 Закона об ипотеке).
Права залогодержателя отражены в п.2 той же статьи – он вправе
обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного
ипотекой обязательства в случае непринятия залогодателем предприятия мер
по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного
использования этого имущества, если всё это может привести в последствии
к уменьшению стоимости предприятия. И именно возможное уменьшение
стоимости может помешать удовлетворить залогодержателю его требований
в полном объёме.
Ст. 71 Закона «Об ипотеке» устанавливает возможность обеспечения
обязательства
ипотекой
предприятия
лишь
в
случае,
когда
сумма
обязательства составляет не менее половины стоимости имущества,
относящегося к предприятию (п.1 ст.71). «Законодатель устанавливает
временные ограничения обеспечения денежного обязательства ипотекой
предприятия – им обеспечивается обязательство, подлежащее исполнению не
ранее чем через год после заключения договора об ипотеке, если же срок
исполнения меньше, законодатель откладывает право залогодержателя на
удовлетворение собственных требований в случае неисполнения или
ненадлежащего исполнения основного обязательства на тот же срок – год с
момента заключения договора ипотеки, вернее не ранее года».42
Татьянина К.Г. Договор ипотеки в проекте изменений Гражданского
кодекса Российской Федерации // Экономика и право. XXI век. – 2015. – № 2. – С.
128.
42
После обращений в суд в обстоятельствах, описанных в п.2 ст.72
залогодержатель может быть уполномочен судом в порядке ипотечного
контроля осуществлять следующие действия:
- требовать от залогодателя регулярного предоставления бухгалтерских
и иных отчётных документов, предварительного согласования вопросов,
связанных
с
заключением
сделок
с
относящимся
к
заложенному
предприятию имуществом;
- обращаться к собственнику имущества, относящегося к предприятию
или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с
ныне действующим руководителем предприятия:
- предъявлять в суд иски о признании сделок, заключённых
залогодателем, недействительными;
- осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным контролем за
деятельностью залогодателя.
В
частности,
залогодержатель
вправе
принимать
меры
по
оздоровлению финансового положения заложенного предприятия, требовать
от залогодателя предоставления годового баланса предприятия. В ипотеке
могут быть предусмотрены различные меры по оздоровлению финансового
положения
предприятия-должника,
в
том
числе
назначения
своих
представителей в руководящие органы предприятия, ограничение права
распоряжаться произведённой продукцией и иным имуществом. Интересно,
как стыкуется столь широкий и в общем-то обоснованный с точки зрения
защиты
прав
кредитора
комплекс
прав
залогодержателя
с
правом
залогодателя пользоваться и владеть собственным, хотя и заложенным
имуществом (например, проблема коммерческой тайны).
2.4. Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество
Основным видом обеспечения кредитов на покупку жилья является
залог приобретаемого жилого помещения (ипотека). В п. 2 ст. 334 ГК РФ
прямо указано, что
залог земельных участков, предприятий, зданий,
сооружений,
и
квартир
другого
недвижимого
имущества
(ипотека)
регулируется Законом об ипотеке. «…Если Законом об ипотеке не
определены иные требования, то к ипотеке применяются общие правила о
залоге, установленные ГК РФ».43
Залог жилых помещений в силу закона возможен не только при
жилищном кредитовании, но и в некоторых других случаях. В частности,
возникновение залога жилого помещения в силу закона будет иметь место
при передаче под выплату ренты жилого помещения (п. 1 ст. 587 ГК), при
приобретении жилого помещения в кредит с рассрочкой платежа (п. 5 ст. 488
ГК РФ).
На основании договора залогом жилого помещения может быть
обеспечено практически любое обязательство, однако при этом будут иметь
место особенности обращения взыскания на данное имущество.
Конституционный Суд РФ в Определении от 17 января 2012 г. № 12О-О указал, что, «…как правило, обращение взыскания на жилое помещение,
если для гражданина-должника и членов его семьи оно является
единственным пригодным для постоянного проживания, не допускается.
Однако этот запрет не распространяется на жилое помещение, которое
выступает предметом ипотеки».44
По смыслу п. 1 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на предмет залога
возможно лишь при наличии оснований для ответственности должника по
основному обязательству, то есть в данном случае по кредитному договору.
Чаусская О.А. Гражданское право: Учебник для студентов
образовательных учреждений среднего профессионального образования. - М.:
Дашков и К, 2013. – С. 148.
44
Определение Конституционного суда РФ от 17 января 2012 г. № 12-О-О
[Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
43
Следовательно, «…обращению взыскания на заложенное имущество
должно предшествовать установление факта задолженности, ее суммы и
иные обстоятельства неисполнения должником своих обязательств по
обеспеченному залогом обязательству».45
В ряде случаев, предусмотренных Законом об ипотеке, банк вправе
потребовать досрочного возврата кредита и уплаты процентов по нему, а при
невыполнении этого требования – обращения взыскания на заложенное
имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения
заемщиком обязательств по кредитному договору.
Основанием для этого может быть, например, грубое нарушение
залогодателем правил пользования заложенным жилым помещением, правил
его содержания или ремонта, обязанности принимать меры по сохранению
имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения
заложенного имущества.
Основаниями
могут
быть
также
нарушение
обязанностей
по
страхованию заложенного жилого помещения, необоснованный отказ
залогодержателю в проверке этого имущества, его отчуждение без согласия
залогодержателя.
Важно
отметить,
что
допущение
обращения
взыскания
на
единственное жилье относится не ко всем случаям ипотеки, а только если
жилой дом или квартира были заложены в обеспечение возврата кредита или
целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией
либо другим юридическим лицом.
Таким образом, если жилое помещение было заложено в обеспечение
займа между физическими лицами и оно является единственным жильем для
заемщика, на него не может быть обращено взыскание.
Пластинина Н. Банк и ипотечный заемщик: мир, дружба и дамоклов меч? //
Жилищное право. – 2015. – № 10. – C. 42.
45
Рассмотрим апелляционное определение Саратовского областного суда
от 13 августа 2014 г. 33-4132.46 К.С.А. обратился в суд с исковыми
требованиями к Х.Т.А. об обращении заложенного имущества в пользу
залогодержателя, в обоснование которых ссылался на то, что 4 февраля 2010
г. между сторонами был заключен кредитный договор с залоговым
обеспечением.
Согласно условиям договора истец предоставил ответчику займ на
сумму 150 000 руб., ответчик в целях обеспечения исполнения обязательств
на основании договора ипотеки, заключенного между сторонами 4 февраля
2010 г., предоставил в залог принадлежащую ей на праве собственности
квартиру.
К.С.А., с учетом уточненных исковых требований, исходя из суммы
долга 185 317 руб., просил обратить взыскание на предмет залога – квартиру,
принадлежащую Х.Т.А., взыскать с ответчика судебные расходы.
В силу п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для
удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае
неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного
залогом обязательства.
При этом Законом об ипотеке предусмотрены особенности ипотеки
жилых
домов
и
квартир:
согласно
его
специальным
нормам
обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или
квартиру и реализация этого имущества являются основанием для
прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц,
проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие
жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по
ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа,
предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим
Определение Саратовского областного суда от 13 августа 2014 г. 33-4132
[Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
46
юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных
жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое
улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа
на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (ч. 1 ст. 78).
Таким образом, исходя из приведенных норм права обращение
взыскания на квартиру, которая была заложена по договору ипотеки в
обеспечение возврата кредита или целевого займа, допускается судом в
случае, если кредит или займ был предоставлен банком или кредитной
организацией либо иным юридическим лицом. Между тем договор ипотеки
заключен между гражданами в обеспечение возврата займа, выданного
К.С.А. ответчику Х.Т.А.
При таких обстоятельствах суд отказал в обращении взыскания на
заложенную квартиру, являющуюся единственным жильем.
По общему правилу обращение взыскания на предмет ипотеки
возможно в судебном и внесудебном порядке.
К
особенностям
обращения
взыскания
на
заложенное
жилое
помещение в литературе относят следующее:
«обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве
собственности физическим лицам, во внесудебном порядке не допускается;
заложенные жилой дом или квартира продаются с торгов, проводимых
в форме открытого аукциона или конкурса;
отчуждение заложенного жилого помещения является основанием
прекращения права пользования залогодателя и любых иных лиц,
проживающих в жилом помещении, заложенном в обеспечение возврата
кредита на его покупку или строительство;
право пользования жилым помещением сохраняют наниматели и
арендаторы, заключившие договор найма или аренды до возникновения
ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки».47
Если кредитный договор предусматривает уплату заемщиком сумм
кредита и процентов по нему периодическими платежами (что, как правило,
имеет место на практике), обращение взыскания на заложенное имущество
допускается при систематическом нарушении сроков внесения платежей, то
есть, при нарушении сроков их внесения более чем три раза в течение 12
месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления
уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во
внесудебном
порядке,
даже
при
условии,
что
каждая
просрочка
незначительна, если иное не предусмотрено договором.
В некоторых случаях обращение взыскания на заложенное имущество
не
допускается
даже
при
наличии
неисполнения
(ненадлежащего
исполнения) заемщиком своих обязательств. По общему правилу это
относится к случаю, когда период просрочки исполнения обязательства
составляет менее чем три месяца, а сумма неисполненного обязательства
составляет менее чем 5 % от стоимости предмета ипотеки (от размера оценки
предмета ипотеки по договору об ипотеке, если взыскание обращается во
внесудебном порядке).
По общему правилу «при обращении взыскания на заложенные жилой
дом или квартиру и реализации этого имущества права пользования этими
жилыми помещениями как залогодателя, так и любых иных лиц,
проживающих в таких помещениях, прекращаются, однако наниматель
(арендатор), который заключил договор найма (аренды) жилого помещения
до возникновения ипотеки либо, при условии согласия на это банка, после ее
Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки. Кадастровый учет и
государственная регистрация прав / Е. А. Киндеева, М. Г. Пискунова. –4-е изд.,
перераб. и доп. – М.: Юрайт, 2016. – С. 186.
47
возникновения, сохраняет право пользования этим помещением даже после
обращения на него взыскания».48
Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по
договору об ипотеке, распределяется между залогодержателями, заявившими
свои требования к взысканию, другими кредиторами залогодателя и самим
залогодателем.
При этом залогодержатель имеет право получить удовлетворение из
стоимости предмета залога преимущественно перед другими кредиторами
залогодателя.
Если имущество является предметом последующего договора (или
последующих договоров) об ипотеке, залогодержатель по предшествующему
договору об ипотеке имеет преимущественное право удовлетворения своих
требований перед последующими залогодержателями.
Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой
они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества,
если договором не предусмотрено иное.
Согласно п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке реализация заложенного
имущества происходит путем продажи с публичных торгов или на аукционе.
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее
наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению
конкурсной
комиссии,
заранее
назначенной
организатором
торгов,
предложило лучшие условия. «…По смыслу Закона для реализации
имущества в порядке исполнения судебного акта торги должны проводиться
только
открытые,
в
форме
аукциона,
что
исключает
какие-либо
злоупотребления».49
Действующее законодательство не предусматривает передачу предмета
залога
в
собственность
залогодержателя.
Всякие
соглашения,
Горячева Е.В. Некоторые проблемы применения законодательства об
ипотеке // Бизнес, Менеджмент и Право. – 2016. – № 1. – С. 65.
49
Кастальский В.Н. Реализация предмета залога на торгах // Право и
экономика. – 2013. – № 8. – С. 52.
48
предусматривающие
такую
передачу,
являются
ничтожными,
за
исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или
новация обеспеченного залогом обязательства (ст. 409, 414 ГК РФ, п. 46
Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума
Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. № 6/8
«О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ»).
В соответствии со ст. 106 Жилищного кодекса РФ50 договор найма
жилого помещения маневренного фонда заключается с лицами, указанными в
законе, на период до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилое
помещение в результате обращения на него взыскания, после продажи жилых
помещений, на которые было обращено взыскание. После истечения
указанного срока, то есть после продажи жилого дома и расчетов с
должником, договор найма жилого помещения маневренного фонда
прекращается. Лица, проживающие в помещениях маневренного фонда,
подлежат выселению.51
По мнению Гатина А.М., «…существенным условием предоставления
жилья маневренного фонда гражданам является то, что жилое помещение, на
которое налагается взыскание, является для них единственным пригодным
для проживания. То есть при наличии иного жилого помещения, в которое
могут быть выселены залогодатель и совместно проживающие с ним лица,
им не предоставляется жилое помещение из этого фонда».52
Стоит заметить, что при заключении договора ипотеки зачастую
возникают проблемы. Так, Конституционный Суд РФ в своем Определении
от 17.01.2012 г. № 13-О-О указал, что «запрет обращения взыскания на
жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно
См.: Собрание законодательства Российской Федерации. – 3 января 2005 г.
- №1 (часть 1). – Ст. 14.
51
Иванова С.А. О проблемах правового регулирования возврата долга путем
обращения взыскания на жилой дом (квартиру), построенный или приобретенный за
счет средств ипотечного кредита // Современный юрист. – 2015. – № 2. – С. 43.
52
Гатин А.М. Гражданское право: Учебное пособие. – М.: Дашков и К, 2015.
– С. 98.
50
является
единственным
пригодным
для
постоянного
проживания,
установленный абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, не распространяется на жилое
помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с
законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание».53
В частности, положения названной статьи в их взаимосвязи с п. 1 ст. 78
Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» не исключают обращение взыскания на заложенную
квартиру – при условии, что такая квартира была заложена по договору об
ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на
приобретение или строительство таких или иных квартир, их капитальный
ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее
предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство
жилого дома или квартиры.
Из совокупности норм статей 3, 4, 50, 78 ФЗ «Об ипотеке» следует риск
невозможности обращения взыскания за заложенное жилье по договору об
ипотеке,
заключенному
в
обеспечение
обязательств
по
кредиту,
предоставленному на цели, не связанные с приобретением или ремонтом
жилья, если указанное жилье окажется единственным пригодным для
проживания помещением для залогодателя и его семьи.
Пример из практики. Банк обратился к заемщику – ООО и физическим
лицам – поручителю и залогодателю с иском о взыскании суммы долга по
кредиту, выданному ООО, и обращении взыскания на заложенное
имущество. В ходе рассмотрения дела суд выяснил, что договор залога был
заключен в обеспечение исполнения обязательств ООО по кредитному
договору, согласно которому кредит был выдан банком на пополнение
оборотных средств, т.е. на цели, не связанные с приобретением или
строительством жилого дома или квартиры, их капитальным ремонтом или
иными неотделимыми улучшениями, а также с погашением ранее
Определение Конституционного суда РФ от 17 января 2012 г. № 13-О-О
[Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
53
предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство
жилого дома или квартиры.
Принимая во внимание это обстоятельство, а также то, что спорная
квартира является единственным жильем для ответчика-залогодателя, со
ссылкой на ч. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке» суд «…в удовлетворении требования
об обращении взыскания на заложенную залогодателем – физическим лицом
квартиру отказал. При этом остальные требования банка (о взыскании суммы
долга с ООО и поручителя) были удовлетворены».54
Таким образом, существует риск отказа судом в обращении взыскания
на жилое помещение, являющееся единственным жильем для залогодателя и
выступающего предметом залога по договору об ипотеке, заключенному в
обеспечение обязательств третьего лица по кредиту, предоставленному на
цели, не связанные с приобретением или строительством жилья.
Также существует риск отказа суда в обращении взыскания на
заложенное имущество по договору. Согласно п. 1 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» в
обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке,
может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 ФЗ «Об
ипотеке».
Исходя из оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное
имущество, установленных п. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке», обращение
взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается,
если
допущенное
должником
нарушение
обеспеченного
залогом
обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя
явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если
не
доказано
иное,
предполагается,
что
«…нарушение
обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер
Определение Хабаровского краевого суда от 11.09.2015 по делу № 335043/2015 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант
Плюс».
54
требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного
имущества при условии, что на момент принятия судом решения об
обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма
неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от
стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства,
обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев».55
Отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1
настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и
препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания
на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены
обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания
(п. 2 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке»).
На
деле
оказывается,
что
указанные
нормы
действительно
применяются судами при рассмотрении дел об обращении взыскания на
заложенное по договору об ипотеке жилье.
Пример из практики. Так, «кредитор требовал взыскания долга и
обращения взыскания на заложенную квартиру. Из материалов дела
следовало, что кредит банку практически был выплачен супругамисозаемщиками. Однако расторжение брака и раздел имущества помешал им
исполнить свои обязательства до конца.
Размер задолженности, взысканной судом в пользу банка, составил
чуть ли не 1/10 часть стоимости заложенной квартиры. Суд, однако, отказал в
обращении взыскания на заложенную квартиру, поскольку допущенное
заемщиками/залогодателями
нарушение
обязательств
по
кредиту
незначительно и несоразмерно стоимости заложенного имущества.
Банк же попытался оспорить данное решение, указав, что в силу
положений п. 1, 3 ст. 348 ГК РФ и п. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» на
заложенное имущество обращается взыскание даже при условии, если
Гражданское право: учебник в 3-х тт. Т. 1. – 6-е изд. / Под ред. А. П.
Сергеева, Ю. К. Толстого. – М.: Проспект, 2014. – С. 167.
55
просрочка незначительна. Но вышестоящий суд не изменил решение суда
первой инстанции, придерживаясь той же позиции».56
Следовательно, если относительно стоимости заложенного жилья
допущенное нарушение обязательств является незначительным, суд может и
отказать в обращении взыскания на заложенное имущество.
ВЫВОДЫ:
1. Предметом ипотеки жилых помещений являются жилые дома,
квартиры, части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких
изолированных комнат.
К земельным участкам, как предмету залога по ипотечному
кредитованию, предъявляются довольно существенные требования, это
связано с особым статусом земельных участков среди объектов гражданских
прав. Земля – поистине ценный ресурс, который невосполним, и требует
особого статуса, учета и отношения, как со стороны законодателя, так и со
стороны собственников и землепользователей.
2. Обращение взыскания на имущество залогодателя является основной
мерой
принудительного
исполнения
обязательств
имущественного
характера. Обращение взыскания на заложенное имущество обладает рядом
специфических признаков, позволяющих отграничить его от иных мер
принудительного исполнения, в частности, от обращения взыскания на
имущество, не обремененное залоговыми обязательствами.
3. Залог является одним из способов обеспечения исполнения
обязательства, так как в отличие от личных обеспечений, при исполнении
которых кредитор зависит прежде всего от платежеспособности должника,
при залоге интерес кредитора удовлетворяется за счет предмета залога.
Определение Самарского областного суда от 26.05.2015 по делу № 335552/2015 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант
Плюс».
56
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В ходе проведенного исследования был сделан вывод о том, что
ипотека является залогом недвижимого имущества, которое предоставляется
с целью обеспечения денежного требования залогодержателя-кредитора к
залогодателю-должнику.
Сторонами по данному договору представляются – залогодатель, а
именно лицо, которое передает недвижимое имущество в залог и
залогодержатель – лицо, которое имеет право денежного требования к
залогодателю. Договор ипотеки – это договор, регулирующий порядок
передачи имущества в залог, права и обязанности сторон в данном
правоотношении, условия действительности сделки и т.д.
Обязательным является указание в договоре на предмет залога
(имущество, передаваемое в залог). Данное имущество непременно должно
быть подробным образом описано – должны быть даны такие его
характеристики, которые позволяли бы индивидуализировать предмет залога.
Так, в частности, при передаче в залог квартиры, должны быть указаны её
местоположение (адрес), площадь, количество комнат и т.д.
Оценка предмета залога обязательно должна быть иметь денежное
выражение. В случае заключения договора в отношении земельного участка,
в соответствии со ст. 67 Закона, оценка земельного участка осуществляется в
соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность
в РФ. При этом окончательная залоговая стоимость земельного участка по
договору об ипотеке, опять же устанавливается по соглашению залогодателя
с залогодержателем.
Обязательно необходимо указать, обеспечением какого обязательства
выступает залог. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть
названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания
возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство
основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого
договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого
ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об
ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее
определения.
При приобретении квартир под ипотеку залогом обеспечивается
обязательство из кредитного договора с банком.
При этом, в договоре ипотеки обязательно должны быть указаны
размер кредита и процентов, которые должны быть уплачены за пользование
кредитом. Этот пункт очень важен, так как, достигнув соглашения о том,
какое обязательство обеспечивается залогом, залогодатель и залогодержатель
определяют размер данного обязательства и могут установить пределы
обеспечения.
Например,
может
быть
предусмотрено,
что
залогом
обеспечивается только сумма основного долга (но не процентов, штрафов и
т.п.). Или наоборот, залогом может погашаться не только основной долг, но и
проценты и т.д.
Пункт о сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом
весьма важен, так как обращение взыскания на предмет залога возможет
только в том случае, если не будет исполнено обязательство, обеспечиваемое
им. Поэтому необходимо непременно указать срок исполнения основного
обязательства. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит
исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки
(периодичность) соответствующих платежей и их размеры, либо условия,
позволяющие определить эти размеры.
Данные условия являются основными, и их отсутствие в договоре не
позволяет признать его заключенным. Помимо этого необходимо знать, что
кроме существенных условий ипотеки, в договоре могут оговариваться и
дополнительные условия, например, такие как: порядок реализации
заложенного имущества и обращение взыскания на предмет залога во
внесудебном порядке, обязательность страхования предмета залога и т.д.
Дополнительных пунктов в договоре может быть достаточно много, каждое
кредитное учреждение самостоятельно определяет условия кредитования.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО И ПРАКТИКА
1.1. Конституция Российской Федерации принята всенародным
голосованием 12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о
поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ,
от
05.02.2014
№2-ФКЗ,
от
21.07.2014
№11-ФКЗ)
//
Собрание
законодательства Российской Федерации. – 4 августа 2014 г. - №31. – Ст.
4398.
1.2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от
30.11.1994 №51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 5
декабря 1994 г. - №32. – Ст. 3301; 2018. - №1 (Часть I). – Ст. 43.
1.3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ
// Собрание законодательства Российской Федерации. – 3 января 2005 г. - №1
(часть 1). – Ст. 14; 2018. - №1 (Часть I). – Ст. 87.
1.4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ //
Собрание законодательства Российской Федерации. – 29 октября 2001 г. №44. – Ст. 4147; 2018. - №1 (Часть I). – Ст. 91.
1.5. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от
05.08.2000 №117-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. –
7 августа 2000 г. - №32. – Ст. 3340; 2018. - №9. – Ст. 1291.
1.6. Федеральный закон «О бухгалтерском учете» от 06.12.2011 №402ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 12 декабря 2011 г.
- №50. – Ст. 7344.
1.7. Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от
11.06.2003 №74-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. –
16 июня 2003 г. - №24. – Ст. 2249.
1.8. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от
16.07.1998 №102-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. –
20 июля 1998 г. - №29. – Ст. 3400; 2017 г. -№21. - Ст. 23.
1.9. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации.
[Электронный ресурс]: [ от 14.11.2002 N 138-ФЗ (принят ГД ФС РФ
23.10.2002) (ред. от 23.07.2018)]. // Российская газета. - 20.11.2018 - N 220. Режим доступа: [Консультант плюс].
1.10. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24 июля 2002 г. N
95-ФЗ (АПК РФ) (с изм. и доп. от 28 июля, 2 ноября 2017 г. // "Российская
газета" от 27 июля 2017 г.
1.11. Постановление Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума ВАС
РФ №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением
части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская
газета. – 13 августа 1996 г. - №152.
1.12. Постановление Пленума ВАС РФ №10 от 17.02.2011 « О
некоторых вопросах применения законодательства о залоге» [Электронный
ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
1.13. Определение Конституционного суда РФ от 17 января 2012 г. №
13-О-О [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант
Плюс».
1.14. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 №61
«Обзор
практики
применения
арбитражными
судами
земельного
законодательства» // Вестник ВАС РФ. – 2001. - №5.
1.15. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 №90
«Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с
договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. – 2005. - №4.
1.16. Постановление ФАС Поволжского округа от 06.02.2008 г. № А573866/07 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант
Плюс».
1.17. Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2007/26.03.2007
г. по делу № КГ-А40/1895-07 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая
система «Консультант Плюс».
1.18. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.10.2006 г.
№ Ф08-4660/2006 по делу № А32-25445/2005-39/967 [Электронный ресурс] //
Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
1.19. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.09.2003 г.
№ Ф04/4693-784/А75-2003 по делу № А75-4414-Г/02-280-Г/03 [Электронный
ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
1.20. Постановление ФАС Поволжского округа от 19.09.2002 г. № А572889/02-2
[Электронный
ресурс]
//
Справочно-правовая
система
«Консультант Плюс».
1.21. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.02.2001 г. по
делу № А56-25828/00 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система
«Консультант Плюс».
1.22. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от
22.02.2007 г. по делу № А41-К1-5828/06 [Электронный ресурс] // Справочноправовая система «Консультант Плюс».
1.23. Определение Самарского областного суда от 26.05.2015 по делу
№ 33-5552/2015 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система
«Консультант Плюс».
1.24. Определение Саратовского областного суда от 13 августа 2014 г.
33-4132 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант
Плюс».
1.25. Определение Хабаровского краевого суда от 11.09.2015 по делу №
33-5043/2015
[Электронный
ресурс]
//
Справочно-правовая
система
«Консультант Плюс».
Постановление Пленума ВАС РФ №10 от 17.02.2011 « О некоторых
вопросах применения законодательства о залоге» [Электронный ресурс] //
Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
2. СПЕЦИАЛЬНАЯ ЛИТЕРАТУРА
2.1. Ахметьянова З.А. Вещное право: Учебник. – М.: Статут, 2011. –
360 с.
2.2. Гатин А.М. Гражданское право: Учебное пособие. – М.: Дашков и
К, 2015. – 297 с.
2.3. Горячева Е.В. Некоторые проблемы применения законодательства
об ипотеке // Бизнес, Менеджмент и Право. – 2016. – № 1. – С. 63-67.
2.4. Гражданское право. В 2 ч. Ч. 1: учебник для студентов вузов,
обучающихся по направлению «Юриспруденция» / под ред. В. П.
Камышанского, Н. М. Коршунова, В. И. Иванова. – М.: ЮНИТИ-ДАНА,
2015. – 600 с.
2.5. Гражданское право. Общая и Особенная части: учебник / А. П.
Фоков и др.; отв. ред. А. П. Фоков. – М.: КНОРУС, 2015. – 520 с.
2.6. Гражданское право. Т. 1 / Под ред. д.ю.н., проф. Е. А. Суханова. М.: Норма, 2017. – 500 с.
2.7. Гражданское право: Учебник / Н. Н. Агафонова, С. В. Артеменков,
В. В. Безбах и др.; отв. ред. В. П. Мозолин, А. И. Масляев. М.: Юристъ, 2016.
– Ч. 1. – 480 с.
2.8. Гражданское право: учебник в 3-х тт. Т. 1. – 6-е изд. / Под ред. А.
П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – М.: Проспект, 2014. – 600 с.
2.9. Гражданское право: учебник для студентов вузов, обучающихся по
специальности 030501 «Юриспруденция» / [П. В. Алексий и др.]; под ред. М.
М. Рассолова, П. В. Алексия. – 5-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ –
ДАНА, 2016. – 847 с.
2.10. Гражданское право: Учебник. Т. 1 / Под ред. д.ю.н., проф. О. Н.
Садикова. - М.: Эксмо, 2016. – 650 с.
2.11. Зинченко С.А., Галов В.В. Крестьянское (фермерское) хозяйство в
доктрине, законодательстве, правоприменении: подходы, проблемы, решения
// Северо-Кавказский юридический вестник. – 2013. – № 4. – С. 28-39.
2.12. Иванова С.А. О проблемах правового регулирования возврата
долга путем обращения взыскания на жилой дом (квартиру), построенный
или приобретенный за счет средств ипотечного кредита // Современный
юрист. – 2015. – № 2. – С. 40-49.
2.13. Извощикова С.А. Земельные участки как предмет залога в
договоре ипотеки // Отечественная юриспруденция. – 2017. - №3. – С. 42-44.
2.14. Кабалкин А.Ю. Рец. на кн.: Щенников Л. В. Вещные права в
гражданском праве России // Государство и право. – 2007. – № 10. – С. 115116.
2.15. Казаченок О.П. Особенности правовых оснований возникновения
ипотеки в силу договора и в силу закона // Вестник Волгоградсукого
государственного университета. – 2016. - №1. – С. 113-119.
2.16. Кастальский В.Н. Реализация предмета залога на торгах // Право и
экономика. – 2013. – № 8. – С. 51-54.
2.17. Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки. Кадастровый учет
и государственная регистрация прав / Е. А. Киндеева, М. Г. Пискунова. –4-е
изд., перераб. и доп. – М. : Юрайт, 2016. – 816 с.
2.18. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации /
Ин-т государства и права РАН. – М.: Юрайт, Т. 1 : Части первая, вторая ГК
РФ / под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. – 2017. – 925 с.
2.19. Лаптева А.М. Соотношение предприятия как имущественного
комплекса и иных «Коммерческих» имущественных комплексов // Вестник
Санкт-Петербургского университета. – 2012. – Серия 14. – С. 120-126.
2.20. Малов А.А. Некоторые проблемы современного российского
законодательства
в
области
регулирования
залога
доли
в
праве
собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения //
Северо-Кавказский юридический вестник. – 2014. – № 1. – С. 57-66.
2.21. Новосельнова, Э. В. Сохранение ипотеки при изменении объекта
недвижимости // Судебная практика в Западной Сибири. – 2014. – № 2. – С.
49-57.
2.22. Пластинина Н. Банк и ипотечный заемщик: мир, дружба и
дамоклов меч? // Жилищное право. – 2015. – № 10. – C. 39-49.
2.23. Романова Г.В. Ипотека недвижимости: проблемы и перспективы
развития // Права и свободы человека и гражданина: теоретические аспекты и
юридическая практика: Материалы ежегодной Всероссийской научной
конференции памяти профессора Феликса Михайловича Рудинского, 24
апреля 2014 года. – С. 208-216.
2.24. Сафиуллина Ю.В., Ахметова А.Т. Особенности правовой
структуры договора об ипотеке и проблемы государственной регистрации
договора об ипотеке // Синергия Наук. - 2018. - № 19. - С. 1233-1237.
Современное
2.25.
совершенствования:
сборник
российское
статей
VIII
право:
пробелы,
Международной
пути
научно-
практической конференции. – Пенза: Приволжский Дом знаний, 2015. – 100
с.
2.26. Суханова Е.А. Гражданское право. Учебник: в 2-х т. М.:
Проспект, 2015. – 600 с.
2.27.
Татьянина
К.Г.
Договор
ипотеки
в
проекте
изменений
Гражданского кодекса Российской Федерации // Экономика и право. XXI век.
– 2015. – № 2. – С. 125-129.
2.28. Учебник гражданского права / Васьковский Е.В.; Науч. ред.: Ем
В.С. - М.: Статут, 2003. - 382 c.
2.29. Чаусская О.А. Гражданское право: Учебник для студентов
образовательных учреждений среднего профессионального образования. М.: Дашков и К, 2013. – 480 с.
2.30. Жилищное право: Учебник. (Юриспруденция , 2016)
2.31. Вещное право : Научно- познавательный очерк. Суханов Е.А.
Статут, 2017 г.
2.32. Как вступить в накопительно- ипотечную систему жилищного
обеспечения военнослужащих? (Электронный журнал « Азбука права»,
2018).
2.33. Как приобрести квартиру в ипотеку на вторичном рынке? (
Электронный журнал «Азбука права», 2018).
2.34. Как при разводе поделить квартиру, купленную в браке, в том
числе в ипотеку? ( Электронный журнал «Азбука права», 2018).
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа