close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Кирсанов Вадим Валерьевич. Правовое регулирование кадастровой оценки объектов недвижимого имущества.

код для вставки
3
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования обусловлена особой ролью правового
регулирования кадастровой стоимости объектов недвижимости на современном
этапе. В настоящее время формируется система государственной кадастровой
оценки в связи с переходом к налогообложению по новому показателю –
кадастровой стоимости, которая применяется для расчета налогов на имущество,
а также для определения размера выкупной цены, арендной платы и
административного штрафа и др.
Это
обусловлено
необходимостью
обеспечения
социально-экономического
благосостояния государства в целом, и создания благоприятных условий для
жизни населения и ведения бизнеса в отдельных регионах в частности.
Государство вынуждено разрабатывать новые, научно обоснованные подходы,
заимствовать положительный опыт зарубежных стран, адаптировать его к
национальной действительности, закреплять на законодательном уровне и
способствовать его реализации.
На современном этапе государственная кадастровая оценка характеризуется
масштабными законодательными реформами на федеральном уровне - принятием
специального Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке», а также многочисленных подзаконных актов, с помощью
которых продолжается поиск наиболее оптимальных правовых механизмов,
призванных найти баланс публичных и частных интересов.
Постановление Пленума Верховного суда РФ от 30.06.2015 № 28
«О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об
оспаривании
результатов
определения
кадастровой
стоимости
объектов
недвижимости» было принято в целях обеспечения единообразия судебной
практики по данным делам. Тем не менее, в настоящее время остаются
актуальными многие аспекты практической реализации правовых конструкций, а
несоответствие кадастровой стоимости недвижимости ее рыночным показателям
остается самой острой проблемой.
4
В связи с этим необходим принципиально новый подход к пониманию
института кадастровой стоимости, который позволит сформировать наиболее
эффективный механизм правового регулирования и станет основой для решения
практических вопросов.
Государство старается разработать качественно новый подход к решению
публично-значимых
задач,
основанный
на
принципах
комплексности,
эффективности и долгосрочного результата, посредством объедения усилий
государства, предпринимательского сообщества и населения. Данный подход
давно известен за рубежом, активно применяется и показывает высокий
результаты.
Следовательно,
особенности
России,
необходимо,
результаты
учитывая
иностранный
доктринальных
опыт,
исследований
и
правоприменительной практики совершенствовать данный правовой институт,
для того, чтобы в будущем он позволял решать возникающие проблемы наиболее
эффективно.
Степень научной разработанности темы исследования, несмотря на
сравнительно недавние масштабные изменения в законодательстве, достаточно
велика. Исследованию данной темы посвятили свои научные работы такие
ученые-правоведы и практикующие юристы как В.В. Бастрыкин, А.А. Варламов,
Д.В. Винницкий, С.В. Грибовский, А.В. Демин, И.Е. Зубарева, Е.Н. Иванова, О.М.
Козырь, С.Ю. Корнеева, А.М. Лелюхин, А.А. Маковская, В.Г., С.В. Овсянникова,
В.А. Савиных, А.В. Севостьянова, Д.А. Шишов и др.
Целью исследования состоит в анализе правовых норм, регулирующих
отношения в области кадастровой оценки недвижимости, выявлении ее значения
для государства и общества.
Задачами исследования выступают: определение значения и содержания
понятия кадастровой стоимости объектов недвижимости с учетом существующих
подходов;
исследование
недвижимости
в
особенностей
историческом
правового
аспекте;
регулирования
выявление
основных
оценки
отличий
кадастровой и рыночной стоимости недвижимости и их значения; анализ
оснований, условий и порядка определения кадастровой стоимости объектов
5
недвижимого имущества; исследование оснований и механизма оспаривания
кадастровой стоимости с учетом законодательных реформ; анализ судебной
практики и выявление актуальных проблем в данной сфере с предложением
вариантов их решения.
Объект исследования общественные отношения в сфере кадастровой
оценки объектов недвижимого имущества.
Предметом
исследования
выступают
нормы
отечественного
законодательства, судебная практика, доктринальные исследования российских и
зарубежных ученых по теме выпускной квалификационной работы.
Методологическая основа исследования. Методологической основой
исследования
послужили
такие
общенаучные
методы
познания,
как
диалектический, логико-юридический, метод анализа и синтеза. В процессе
подготовки работы использовались частно-научные методы познания: историкоправовой, формально-юридический, комплексный и системный анализ.
Нормативной базой исследования являются: Конституция Российской
Федерации, Земельный Кодекс РФ, Гражданский Кодекс РФ, Федеральный
законно от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»,
Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в
Российской Федерации" и др.
Информационной базой исследования послужили специальная литература
и публикации в периодической печати.
Эмпирическую
базу
исследования
составила
судебная
практика
Конституционного суда РФ, Верховного суда РФ, судов субъектов РФ по
исследуемой теме за период 2016-2017 годы.
Основные положения, вынесенные на защиту:
1.
Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимого
имущества, максимально приближенная к рыночной стоимости, устанавливая в
результате
проведения
установленных законом.
государственной
кадастровой
оценки
для
целей
6
2.
Основные отличия кадастровой и рыночной стоимости состоят во
времени и методах их определения. Кадастровая оценка осуществляется в
установленные законом периоды времени, тогда как рыночная оценка проводится
произвольно, по инициативе собственника. В основу кадастровой оценки положен
массовый метод, тогда как в основу рыночной оценки – индивидуальный метод.
3.
Можно выделить два основных подхода к определению кадастровой
стоимости: рыночный и нерыночный. Первый применяется в развитых странах,
характеризуется
сложностью,
затратностью,
необходимостью
привлечения
экспертов высокого класса и ведением специального реестра данных. Его
результатом является получение максимально точных и объективных данных.
Второй
подход
менее
сложный,
предполагает
использование
методик,
установленных государственными органами власти. Его допустимо использовать
только в условиях отсутствия актуальных данных, свойственных современному
рынку недвижимости. Полагаем, правовое регулирование в нашем государстве
находится на переходном этапе.
4.
Складывающаяся судебная практика показывает, что в настоящее
время собственник или арендатор земельного участка может фактически оспорить
результаты государственной кадастровой оценки только при условии наличия
формальных нарушений, допущенных в ходе ее проведения. Складывающаяся
практика, опирающаяся исключительно на формальные показатели, является
следствием формального подхода к определению кадастровой стоимости.
Отсутствие определения, раскрывающего сущность кадастровой стоимости,
процедур ее установления с учетом правовой природы приводит к тому, что в
отношении кадастровой стоимости складывается исключительно формальное
отношение.
5.
Полагаем, что административный истец, в случае пересмотра
кадастровой стоимости в пользу установления ее равной рыночной, имеет право
на возмещение ему понесенных судебных расходов, независимо от обнаружения
формальных
ошибок,
допущенных
в
ходе
проведения
государственной
7
кадастровой оценки, если разница между установленной кадастровой стоимостью
и рыночной стоимостью существенно различается.
6.
Полагаем необходимым закрепить в законе не только условия, при
которых орган местного самоуправления имеет право выступать с инициативой о
пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. По нашему мнению,
целесообразно на законодательном уровне стимулировать разрешение вопроса о
пересмотре
кадастровой
стоимости
в
ходе
одного
спора,
когда
и
собственник/арендатор земельного участка, и муниципальное образование имеют
возможность привести доводы относительно необходимости и возможности
изменения установленной кадастровой стоимости.
Структура работы. Данная работа состоит из введения, двух глав, каждая
из которых состоит из трех параграфов, – а также заключения и списка
литературы. Объем работы – 84 листа, число использованных источников – 114.
8
ГЛАВА 1. РАЗВИТИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА, РЕГУЛИРУЮЩЕГО
КАДАСТРОВУЮ ОЦЕНКУ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
1.1. Становление правового регулирования государственной
кадастровой оценки недвижимости
Первые положения о кадастровой стоимости в российском праве появились
в 1996 году, когда письмом Комитета РФ по земельным ресурсам и
землеустройству от 14.06.1996 № 1-16/1240 были утверждены Временные
методические рекомендации по кадастровой оценке стоимости земельных
участков (далее – Временные рекомендации). Данные рекомендации должны
были выступать в качестве единой методической основы, используемой
региональными органами исполнительной власти для определения рыночной
цены земель различного целевого назначения. Как видно из названия, они носили
лишь рекомендательный, диспозитивный характер, но стоит положительно
оценить предпринятую попытку по унификации проведения кадастровой оценки
земель. Кроме того, в указанном документе впервые было сформулировано
определение кадастровой стоимости земельного участка, под которой понималась
рыночная стоимость или наиболее вероятная цена продажи свободного от
улучшений земельного участка, земельного участка с улучшениями или прав на
соответствующие земельные участки.
Совершенствование правового регулирования в сфере государственной
кадастровой
оценки
налогообложения
было
земли.
обусловлено
Новые
принципы
необходимостью
изменения
налогообложения
требовали
проведения кадастровой оценки земель разного целевого назначения, которая
учитывала бы их реальную ценность1.
В результате Постановлением Правительства РФ от 25.08.1999 № 945 2
Государственному комитету Российской Федерации по земельной политике было
Письмо МНС РФ от 25.04.2001 № ВТ-6-04/[email protected] «О государственной кадастровой оценке
земли» // Нормативные акты бухгалтера. 31.05.2011. № 11. С. 17.
2
Постановление Правительства РФ от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой
оценке земель» // Собрание законодательства РФ от 30 августа 1999 г. № 35. Ст. 4326.
1
9
поручено провести государственную кадастровую оценку всех земель на
территории России в течение двух лет с учетом их экономической ценности, что
должно было послужить залогом эффективного использования земельных
участков. Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 были
утверждены «Правила проведения государственной кадастровой оценки земель»
(далее – Правила ГКО), которые заложили основы ГКО в её современном виде.
На протяжении последующих лет был принят ряд специальных актов,
многие из которых уже утратили силу, регулирующих методику проведения ГКО
в отношении земель различных категорий: Распоряжение Минимущества РФ от
06.03.2002
№
568-р
«Об
утверждении
методических
рекомендаций
по
определению рыночной стоимости земельных участков»3; Приказ Росземкадастра
от 17.10.2002 № П/336 «Об утверждении Методики государственной кадастровой
оценки земель лесного фонда Российской Федерации»; Приказ Росземкадастра от
17.10.2002 № П/337 «Об утверждении Методики государственной кадастровой
оценки земель поселений»; Приказ Росземкадастра от 26.08.2002 № П/307 «Об
утверждении
Методики
государственной
кадастровой
оценки
земель
садоводческих, огороднических и дачных объединений»; Приказ Росземкадастра
от 20.03.2003 № П/49 «Об утверждении Методики государственной кадастровой
оценки земель промышленности и иного специального назначения»; Приказ
Минэкономразвития РФ от 14.05.2005 № 99 «Об утверждении Методических
рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель водного фонда»;
Приказ Минэкономразвития РФ от 23.06.2005 № 138 «Об утверждении
Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель
особо охраняемых территорий и объектов»; Приказ Минэкономразвития РФ от
04.07.2005
№
145
«Об
утверждении
Методических
рекомендаций
по
государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»;
Приказ Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении
Методических
указаний
по
определению
кадастровой
стоимости
вновь
Данные рекомендации применяются при ГКО в случаях, предусмотренных прочими
методиками, методическими рекомендациями и методическими указаниями, регулирующими
саму ГКО.
3
10
образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях
изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения
площади земельного участка»; Приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 №
39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой
оценке земель населенных пунктов»4; Приказ Минэкономразвития РФ от
20.09.2010 № 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной
кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения».
В 2005 году был введен земельный налог, налоговой базой по которому
выступает утвержденная по результатам ГКО кадастровая стоимость земельных
участков, признаваемых объектом налогообложения (ст. 390 Налогового кодекса
РФ).
Порядок
осуществления
государственной
функции
государственной
кадастровой оценки земель наиболее подробно изложен в Приказе Министерства
экономического развития и торговли Российской Федерации от 28.06.2007 №
2155, который утвердил Административный регламент Федерального агентства
кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции
«Организация проведения государственной кадастровой оценки земель».
Необходимо обратить внимание на то, что Временные рекомендации давали
определение кадастровой стоимости земли, тогда как Правила проведения
государственной кадастровой оценки не содержали такой дефиниции. Это
означает, что предмет государственной кадастровой оценки, кадастровая
стоимость, не определен. Анализ специальных нормативных актов показывает,
что складывается разное отношение к понятию кадастровой стоимости. В
некоторых случаях предлагается приравнивать ее к рыночной стоимости 6, в
Приказом Минэкономразвития России от 21.09.2017г. № 470 признан утратившим силу с
31.10.2017г.
5
Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 28 июня 2007 г. N 215 "Об
утверждении Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов
недвижимости по исполнению государственной функции "Организация проведения
государственной кадастровой оценки земель" // Бюллетень нормативных актов федеральных
органов исполнительной власти от 17.09.2007 г. № 38. С. 33-39.
6
Пункт 4.2 Методики государственной кадастровой оценки земель садоводческих,
огороднических и дачных объединений (утв. Приказом Росземкадастра от 26.08.2002 № П/307);
Пункт 3 Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики,
транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения
космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального
4
11
других кадастровая стоимость уже определенный процент от рыночной
стоимости, без указания на точное процентное соотношение 7(следуя п. 3 ст. 66
Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) (в редакции до изменений, внесенных
Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ).
Введение
государственной
кадастровой
оценки
было
обусловлено
необходимостью введения земельного налога. При этом система земельного
налогообложения должна была быть соответствующим образом обоснована.
Следовательно, кадастровая стоимость должна иметь под собой экономическое
обоснование, а не быть произвольно устанавливаемой. Очевидно, что лучшим
экономическим обоснованием является реальная рыночная стоимость земельного
участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости. Однако в
принимаемых нормативных актах реальную рыночную стоимость объектов
недвижимости практически не учитывали, что привело к большому количеству
споров. Правообладатели земельных участков сталкивались с ситуацией, когда
кадастровая стоимость земельного участка значительно превышала рыночную,
что, в свою очередь, приводило к чрезмерному увеличению земельного налога.
Суды же подходили к разрешению данных споров с формальной позиции и
отказывали в защите прав собственников, ссылаясь на соблюдение органами
власти установленной процедуры. Иными словами, необходимо было оспаривать
не складывающуюся практику, а саму методику определения кадастровой
стоимости земельного участка8.
назначения (утв. Приказом Росземкадастра от 20.03.2003 № П/49; Пункт 3.1 Методических
рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель водного фонда (утв. Приказом
Минэкономразвития РФ от 14.05.2005 № 99); Пункт 2.3 Методических указаний по
государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утв. Приказом
Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39) // СПС "КонсультантПлюс".
7
Пункт 1.5 Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности,
энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для
обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного
специального назначения (утв. Приказом Росземкадастра от 20.03.2003 № П/49); Пункт 1.3
Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых
территорий и объектов (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 23.06.2005 № 138) // СПС
"КонсультантПлюс".
8
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.03.2010 по делу № А21-4065/2009;
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.09.2009 по делу № А33-4772/08;
Решение Калининградского областного суда от 22.12.2009 № 3-82/09 // СПС
12
Данную проблему можно было решить двумя способами. Первый состоял в
том, чтобы при сохранении прежней методики определения кадастровой
стоимости разработать механизм оспаривания полученных результатов, если
кадастровая и рыночная стоимость существенно расходятся. Второй предлагал
оставить все как есть и распространить механизм определения кадастровой
стоимости, в том числе и на иные объекты недвижимости 9. Для этого требовалось
распространить
ГКО
на
все
объекты
недвижимости,
включенные
государственный кадастр недвижимости. Кроме того, безусловно, перед
законодателем стояла цель упорядочивания системы нормативных правовых
актов, регулирующих ГКО, которые к тому моменту носили во многом
разрозненный и исключительно подзаконный характер.
В 2010 в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации»10 (далее – Закон об оценочной
деятельности) была введена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка»11,
применяемая к ГКО всех объектов недвижимости. Федеральный закон впервые
дал определение государственной кадастровой оценке, указав, что под ней
следует понимать совокупность действий, направленных на определение
кадастровой стоимости. Иными словами, в определении были перечислены
основные этапы государственной кадастровой оценки. Всего можно выделить 7
этапов:
1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
2) определение предмета государственной кадастровой оценки, а именно
составление перечня оцениваемых объектов;
3) поиск оценщика и заключение с ним договора;
"КонсультантПлюс".
9
Бюджетное послание Президента РФ Федеральному собранию от 29.06.2010 «О бюджетной
политике в 2011 - 2013 годах» // СПС «Консультант Плюс».
10
Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об оценочной деятельности
в Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 03.08.1998. N 31. Ст. 3813.
11
Изменения внесены Федеральным законом от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ «О внесении
изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и
отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрании законодательства РФ от
26.07.2010г. N 30. Ст. 3998
13
4) проведение оценки, определение на основании полученных данных
кадастровой стоимости и отражение полученных результатов в отчете;
5) проверка полученных результатов путем проведения экспертизы;
6) публикация проверенных результатов;
7) утверждение кадастровой стоимости и внесение сведений об этом
государственный реестр недвижимости.
Каждый этап оценочной деятельности затем подлежал более подробному
раскрытию в главе третьей указанного закона.
Были внесены изменения в Земельный кодекс12, которые закрепили
равенство кадастровой и рыночной стоимости, в случае установления последней.
В Закон об оценочной деятельности были внесены правила о рассмотрении
споров, возникающих по поводу кадастровой стоимости, что должно было
изменить исключительно формальный подход судов в разрешению подобных дел.
Были названы два основания для пересмотра размера кадастровой стоимости:
недостоверные сведения об объекте недвижимости, использованные при
определении его кадастровой стоимости, и несоответствие установленной
рыночной стоимости объекта недвижимости результатам государственной
кадастровой оценки.
Отрицательно стоит оценивать подход законодателя к определению
понятия кадастровой стоимости. Он подошел к вопросу исключительно с
формальной точки зрения, предложенная дефиниция не несла в себе никакой
важной информации, не раскрывала сущности и правовой природы кадастровой
стоимости.
Так,
под
кадастровой
стоимостью
понималась
стоимость,
установленная в результате проведения ГКО.
Чуть позднее приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 № 508 был
утвержден Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости
(ФСО № 4)»13. В данном Приказе понятие кадастровой стоимости было несколько
Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017) //
Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. N 44. Ст. 4147.
13
Приказ Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 "Об
утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N
4)" (с изменениями и дополнениями) // СПС "КонсультантПлюс".
12
14
расширено за счет указания на метод ее определения, массовая оценка, на связь с
рыночной стоимостью. Также ФСО № 4 содержит общие требования,
предъявляемые к процессу определения кадастровой стоимости оценщиком.
Федеральным законом от 21.07.2014 № 225-ФЗ14 глава III.1 Закона об
оценочной деятельности была изложена в новой редакции. Общий подход к ГКО
остался прежним, что выражается в сохранении определения, из которого было
исключено
лишь
опубликование
утвержденных
результатов
определения
кадастровой стоимости как составного элемента ГКО. Наряду с этим множество
положений было дополнено и переработано.
Приказом Минэкономразвития РФ № 358 от 07 июня 2016 года были
приняты новые методические рекомендации, посвященные государственной
кадастровой оценке, в которых также было предложено новое определение
кадастровой стоимости. В предложенном определении указывалось, что
кадастровая
стоимость
представляет
собой
вероятную
цену
объекта
недвижимости при условии соответствия его дальнейшего использования
фактическому и без учета имеющихся ограничений.
В настоящее время действует Федеральный закон «О государственной
кадастровой
оценке»15,
который
установил
монополию
специальных
государственных учреждений по проведению государственной кадастровой
оценки. Указанный закон является результатом оценки накопленного опыта,
направлен на преодоление выявленных в течение предшествующего периода
недостатков. Рассмотрим в общем виде процедуру определения кадастровой
стоимости, установленную названным законом.
Первый этап – принятие решения о проведении государственной
кадастровой оценки. Данное решение принимается исполнительным органом
государственной власти субъекта РФ, иначе именуемого заказчиком работ.
Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный
закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"// Собрании законодательства РФ
от 28.07.2014 г. N 30 (часть I). Ст. 4226.
15
Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной
кадастровой оценке" // Собрание законодательства РФ. 04.07.2016. N 27. Ст. 4170.
14
15
Второй этап. Росреестр РФ, уполномоченный орган по проведению
кадастрового учета и государственной регистрации прав, формирует перечень
объектов
недвижимости,
в
отношении
которых
необходимо
провести
государственную кадастровую оценку.
Третий этап – определение кадастровой стоимости. Ее осуществляет
специально созданное бюджетное учреждение субъекта РФ. Оно подготавливает
проект отчета, в котором указывает значения кадастровой стоимости конкретных
объектов недвижимости. Росреестр РФ осуществляет проверку проекта и
публикует сведения в фонде данных государственной кадастровой оценки,
который предоставляет возможность любым заинтересованным лицам оставить
свои замечания. Поступившие замечания должны быть обязательно учтены
бюджетным учреждением при подготовке итогового варианта отчета, который
также направляется в Росреестр, который, в свою очередь, при отсутствии
замечаний направляет проект на утверждение в уполномоченный орган субъекта
РФ. Результатом данного этапа является принятие нормативного акта, в котором
указаны кадастровая стоимость определенных объектов недвижимости.
Государственная кадастровая оценка земель проводится раз в пять лет в
отношении земель разного целевого назначения. В ходе государственной
кадастровой оценки учитывается и целевое назначение земель, и функциональные
зоны. Для земель различного целевого назначения действуют особые правила,
помогающие определить их кадастровую стоимость.
1.2. Понятие кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость является налоговой базой для определения и расчета
трех видов налогов: налога на имущество организаций, налога на имущество
физических лиц и земельного налога16.
С учетом целей нашего исследования здесь и далее, говоря о налогах на недвижимость, мы
рассматриваем их только в той части, в которой налоговой базой для исчисления налогов
выступает кадастровая стоимость.
16
16
Необходимо рассмотреть понятие кадастровой стоимости, приведенное в
Федеральном законе от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в
Российской
Федерации".
законодательстве,
В
основное
дефиниции,
внимание
приведенной
уделяется
в
федеральном
порядку
определения
кадастровой стоимости. Иными словами, кадастровая стоимость – это стоимость,
установленная одним из трех способов: в результате проведения государственной
кадастровой оценки; в результате рассмотрения споров о результатах определения
кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей
24.19 указанного закона. Подобное определение содержится и в ст. 3
Федерального закона «О государственной кадастровой оценке». Таким образом,
легальное определение не поясняет сущности кадастровой стоимости, а лишь
указывает на способы ее определения. Правовое регулирование государственной
кадастровой оценки сосредоточено в основном на раскрытии процедуры и
методик определения кадастровой стоимости, не уделяя должного внимания
содержательной стороне вопроса. Связано это, по всей видимости, с тем, что
определить правовую природу кадастровой стоимости крайне сложно.
Названные способы определения кадастровой стоимости отличаются
процедурой их проведения и органом, утверждающим размер кадастровой
стоимости. Отразим эти отличия в сводной таблице.
Таблица 1.
Отличия между способами установления кадастровой стоимости
Критерии
Основание
ГКО
Решение
Спор о КС
Заявление
исполнительного
пересмотре
учет
органа
результатов
учтенных объектов
государственной
определения
недвижимости.
власти субъекта РФ кадастровой
или
в
случаях,
стоимости.
Ст. 24.19
Кадастровый
о
ранее не
 Включение в
государственный
17
установленных
кадастр
законодательством
недвижимости
субъекта РФ-
сведений о ранее
решение органа
учтенном объекте
местного
недвижимости.
самоуправления
 Внесение в
(Заказчик работ по
государственный
ГКО).
кадастр
недвижимости
соответствующих
сведений
при
изменении
качественных и
(или)
количественных
характеристик
объектов
недвижимости,
влекущем за собой
изменение
кадастровой
Процедура
Статьи24.12
–
Статья
24.18
24.17 Закона
об
Закона
об
стоимости.
Статья
Закона
их
24.19
об
оценочной
оценочной
оценочной
деятельности
деятельности,
деятельности и
глава 25
Кодекса подзаконные акты.
административного
судопроизводства
18
РФ.
Орган,
Заказчик работ по
утверждающий ГКО
размер
Суд или Комиссия
Кадастровая палата
по рассмотрению
споров
о
кадастровой
результатах
стоимости
определения
кадастровой
стоимости, или
Заказчик работ по
ГКО
(если
использовались
недостоверные
сведения).
Правила расчета кадастровой стоимости в ходе ГКО установлены ФСО № 4,
Методическими указаниями о ГКО (утв. Приказом Минэкономразвития России от
07.06.2016 № 358), а также многочисленными методическими рекомендациями и
иными указаниями17. В соответствии с ФСО № 4 при расчете кадастровой
Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении методических
рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков»; Приказ
Росземкадастра от 26.08.2002 № П/307 «Об утверждении Методики государственной
кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений»; Приказ
Росземкадастра от 20.03.2003 № П/49 «Об утверждении Методики государственной
кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения»; Приказ
Минэкономразвития РФ от 14.05.2005 № 99 «Об утверждении Методических рекомендаций по
государственной кадастровой оценке земель водного фонда»; Приказ Минэкономразвития РФ
от 23.06.2005 № 138 «Об утверждении Методических рекомендаций по государственной
кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов»; Приказ
Минэкономразвития РФ от 04.07.2005 № 145 «Об утверждении Методических рекомендаций по
государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»; Приказ
Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по
определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих
земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования
или уточнения площади земельного участка»; Приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 №
39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель
населенных пунктов»; Приказ Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 № 445 «Об утверждении
Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного
17
19
стоимости применяется метод массовой оценки, выделяются ценообразующие
факторы,
оцениваемых
строится
модель
объектов,
по
оценки,
которым
выделяются
однородные
впоследствии
признаки
осуществляется
их
группировка. В методических рекомендациях и указаниях обычно содержатся
специальные правила группировки отдельных объектов оценки 18, а также правила
определения кадастровой стоимости объектов оценки внутри одной группы.
Несмотря на то, что рекомендации описывают методы определения кадастровой
стоимости,
остается
неясным,
какая
конкретно
стоимость,
рыночная,
инвентаризационная или иная, является кадастровой.
В настоящее время приведена новая дефиниция кадастровой стоимости.
Кадастровую стоимость определяют через цель установления (например,
налогообложение), а также исходную информацию, которую следует учитывать
при ее определении (экономические характеристики использования объекта с
учетом права собственности).
Следовательно, кадастровая стоимость основана на рыночных показателях.
Однако мы не можем утверждать, что кадастровая стоимость – это рыночная
стоимость, поскольку само изменение п. 3 ФСО № 4, а также утверждение ФСО
№ 2 в новой редакции, не содержащей положения, аналогичного п. 10 ФСО № 2,
утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 25519,
свидетельствует о том, что Минэкономразвития РФ последовательно исключил из
актов те правовые нормы, которые могли бы свидетельствовать в пользу
признания кадастровой стоимости рыночной.
назначения» // СПС "КонсультантПлюс".
18
Например, земли сельскохозяйственного назначения разделяются на земли, занятые
водными объектами и используемые
для предпринимательской
деятельности
занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и
первичной переработки сельскохозяйственной продукции, земли, на которых располагаются
леса, и др. (Приказ Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 № 445 «Об утверждении
Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного
назначения») // СПС "КонсультантПлюс".
19
Согласно п. 10 ФСО № 2 ныне утратившего силу «при определении кадастровой стоимости
объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного
объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с
законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки». Здесь обращает на себя
внимание определение кадастровой стоимости через категорию рыночной.
20
Тем не менее, определение, приведенное в с п. 1.2 Методических указаний о
ГКО, позволяет говорить о том, что кадастровая стоимость имеет некоторые
признаки рыночной стоимости. В то же время следует согласиться с теми, кто
указывает, что рыночная и кадастровая стоимость имеют между собой и важные
различия: цель оценки, объект оценки, исходная информация и методы оценки 20.
Более детальный анализ подзаконных актов подтверждает данный вывод.
Так, например, при расчете кадастровой стоимости не учитываются
обременения, действующие в отношении объекта недвижимости, за исключением
тех, которые установлены в интересах государства или муниципалитета (п. 10
ФСО № 4 и п. 1.15 Методических указаний о ГКО). Тогда как очевидно, что,
например, ипотека, арест и пр. существенно влияют на рыночную стоимость
объекта недвижимости в меньшую сторону. Ранее указанная информация не
учитывалась только в одном случае: если она была неизвестна оценщику.
Внесенное же изменение существенно изменило суть кадастровой стоимости.
Очевидно, что это делалось с целью увеличения налоговой нагрузки и извлечения
максимальной выгоды для бюджета. Таким образом, кадастровая стоимость
определяется на основании рыночных показателей, но будет выше, поскольку она
не учитывает имеющиеся обременения.
В таком случае остается непонятным, что же собой представляет
кадастровая стоимость. Ясно лишь то, что для нее установлен особый порядок
расчета и цели ее установления могут быть разными. Так, кадастровая стоимость
является не только налоговой базой для исчисления трех выше названных
налогов, также она учитывается при определении арендной платы за аренду
земельных участков, находящихся в государственной собственности (п. 3 Правил
определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков
внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской
Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582), п. 3 ст.
39 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о
Волович Н.В., Турова Е.Ю. К вопросу о пересмотре результатов определения кадастровой
стоимости земельных участков. Часть 1 // Имущественные отношения в Российской Федерации.
2012. № 5. С. 6 - 18.
20
21
дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в
отдельные
законодательные
акты
Российской
Федерации»
и
др.);
при
определении цены выкупа земельных участков, находящихся в публичной
собственности ( п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ) начальной цены предмета аукциона по
продаже или аренде земельного участка (п.п. 12,14 ст. 39.11 ЗК РФ), размера
платы за сервитут (п. 10 ст. 32.1 Федерального закона от 22.07.2005 № 116-ФЗ
«Об особых экономических зонах в Российской Федерации», п. 19 ст. 32
Федеральный закон от 07.06.2013 № 108-ФЗ «О подготовке и проведении в
Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка
конфедераций
FIFA
2017
года
и
внесении
изменений
в
отдельные
законодательные акты Российской Федерации» и др.), размер платы за снятие
запрета на строительство и реконструкцию на земельном участке (п. 3 ст. 2
Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного
кодекса Российской Федерации»); размера административного штрафа по
отдельным составам (п. 10 ч 1 ст. 3.5 КоАП РФ); величины государственной
пошлины за совершение нотариальных действий – ст. 333.25 Налогового кодекса
РФ.
В.Г. Голубцов и О.А. Кузнецова21, рассматривая терминологическую
проблему кадастровой стоимости, уделяют особое внимание использованию
понятий «определять» и «устанавливать». Как указывают авторы, в соответствии
с законодательством рыночная и кадастровая стоимость устанавливаются, только
первая на основании Закона об оценочной деятельности, а вторая – в результате
государственной кадастровой оценки. В то же время оценочная деятельность
включает в себя возможность установления не только рыночной, но и иных видов
стоимости, среди которых также присутствует и кадастровая. Установление
рыночной стоимости может быть основанием для пересмотра кадастровой
стоимости.
Голубцов В.Г., Кузнецова О.А. Пересмотр установленной кадастровой стоимости объекта
недвижимости: процессуальные, процедурные и нормативно-терминологические проблемы //
"Вестник гражданского процесса". 2016. N 3. С 44-47.
21
22
Авторы обращают внимание, что оценщикам не предоставлено право
устанавливать кадастровую стоимость, то есть придавать ей законную силу. Их
задача состоит в
определении кадастровой стоимости, иными словами, они
должны рассчитать ее; тогда как суды и органы государственной власти субъекта,
утверждающие кадастровую стоимость, именно устанавливают ее.
В своем исследовании В.Г. Голубцов и О.А. Кузнецова не поднимают
вопроса
о
сущности
кадастровой
стоимости,
оно
посвящено
технико-
юридической проблеме, а именно: нечеткому, двусмысленному изложению текста
закона.
Работа,
проведенная
указанными
авторами,
показывает,
что
законодательство об оценочной деятельности, о кадастровой стоимости имеет
крайне невысокий юридико-технический уровень изложения. Следовательно, мы
можем констатировать тот факт, что даже формальные признаки кадастровой
оценки, процедуры ее установления и определения описаны в законодательстве
не достаточно понятно.
Депутат Государственной Думы Кармазина Р.В. утверждает, что у
кадастровой и рыночной стоимости одна и та же суть, разница состоит лишь в
методах оценки. Однако данная позиция неверна и ошибка кроется уже в самом
высказывании
депутата.
Как
правильно
указано,
кадастровая
стоимость
выводится на основе метода массовой оценки, то есть она не учитывает
индивидуальных характеристик объекта. Рыночная же стоимость, предполагается,
что рассчитывается с учетом всех недостатков и достоинств конкретного объекта
недвижимости22.
Определение механизма установления кадастровой стоимости относится к
полномочиям Министерства экономического развития РФ. Как показывает
практика Минэкономразвития РФ часто изменяет механизм расчета кадастровой
стоимости в зависимости от случая, для которого устанавливается кадастровая
стоимость. Например, если речь идет об определении кадастровой стоимости для
определения выкупной цены объекта недвижимости (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ и пр.), то
Федотова М.А., Григорьев В.В. Кадастровая стоимость недвижимости: 8 проблем ее
оспаривания и 8 мероприятий по решению этих проблем // СПС "КонсультантПлюс".
22
23
необходимо учитывать имеющиеся ограничения по использованию земельного
участка, поскольку они сохраняются при переходе права собственности. Тогда как
для целей налогообложения имеющиеся ограничения можно не учитывать, если
только они возникли не по вине собственника. Следовательно, определить
единый механизм установления кадастровой стоимости в условиях ее различного
применения невозможно.
Таким образом, многообразие сфер применения кадастровой стоимости
ставит проблему ее истоков. Еще в п. 1 Постановления Пленума Верховного
Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при
рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой
стоимости объектов недвижимости»23 (далее – Постановление Пленума № 28)
было указано, что цели определения кадастровой стоимости могут быть разными
и
устанавливаются
они
федеральным
законодательством.
Следовательно,
кадастровая стоимость – это собирательное понятие, у него нет сущностного
основания, а приведенное в указанном Постановлении Пленума является лишь
формальным. В связи с этим понятие «кадастровая стоимость» не содержит в себе
какого-либо особого смысла с точки зрения определения его правовой природы.
Конечно, можно продолжать искать какой-то особый смысл в соотношении
разных способов определения кадастровой стоимости, выявлять приоритетное
назначение ее определения, но в целом стоит признать, что все приведенные
основания являются важными и крайне различными для того, чтобы прийти к
общему знаменателю. Таким образом, важно понимать, что кадастровая
стоимость играет важную роль в сфере налогообложения, но применима не
только для целей расчета налоговой базы.
Несколько правовых позиций относительно кадастровой стоимости было
сформулировано Конституционным Судом РФ. В частности, Суд подчеркнул, что
кадастровая стоимость является условной или предполагаемой стоимостью,
установленной в результате проведения оценочной деятельности. Однако
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах,
возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения
кадастровой стоимости объектов недвижимости"// Российская газета. 10.07.2015. № 6721.
23
24
проводить по данному критерию разграничение между рыночной и кадастровой
стоимости не представляется возможным, поскольку рыночная стоимость также
не
является
фиксированной,
она
может
меняться
в
зависимости
от
складывающихся условий рынка. В целом, Конституционный Суд России
признал, что и рыночная стоимость, и кадастровая являются условными и
достоверными величинами. Разработанные методики расчета кадастровой
стоимости призваны обеспечить получение наиболее объективного результата24.
Следовательно, не представляется возможным дать какое-то точное
определение кадастровой стоимости по следующим причинам: отсутствие
законодательного определения (показывает, что сам законодатель не может
привести исчерпывающую дефиницию или не заинтересован в уточнении
понятия, что является правовым пробелом); различные правила расчета,
приведенные во многих подзаконных актах (которые к тому же крайне часто
изменяются). Отсюда, единственное утверждение, которое можно дать в
отношении кадастровой стоимости, состоит в том, что это стоимость, сведения о
которой внесены в государственный кадастр недвижимости. Более того, как
показывает
судебная
практика
оспорить
установленную
по
результатам
государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость практически
невозможно, если не допущены формальные нарушения даже в том случае, когда
имеется серьезное несовпадение с рыночной стоимостью.25
Постараемся все же определить, что необходимо понимать под кадастровой
стоимостью. При осуществлении государственной кадастровой оценки объекты
недвижимости оцениваются не индивидуально, что свойственно для рыночной
цены, а массово. Кроме того кадастровая оценка проводится в установленные
периоды времени (в промежутке от трех до пяти лет), тогда как рыночная
Постановление Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П «По делу о проверке
конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248
Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки
Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский
сельскохозяйственный центр»// Собрание законодательства РФ. 24.07.2017. № 30. Ст. 4726.
25
Поветкина Е.Кадастровая стоимость завышена. Влияние методики ее определения на способ
защиты прав в суде.//Юрист компании. 2011. № 12. С. 27-32.
24
25
стоимость определяется именно в тот момент, когда это необходимо.
Следовательно, кадастровая стоимость может отличаться от рыночной, что, в
свою очередь, является основанием для возникновения судебных споров.
Правовое
регулирование
государственной
кадастровой
оценки
сосредоточено в основном на раскрытии процедуры и методик определения
кадастровой стоимости, не уделяя должного внимания содержательной стороне
вопроса. Связано это, по всей видимости, с тем, что определить правовую
природу кадастровой стоимости крайне сложно. Как правило, проводится
сравнение с рыночной стоимостью, и в ряде случаев рыночная стоимость может
быть основанием для пересмотра кадастровой стоимости. Однако все же у
рыночной и кадастровой стоимости разные цели установления. Рыночная
стоимость
необходима
для
определения
реальной
ценности
объекта
недвижимости для ее собственника, тогда как кадастровая стоимость служит
удовлетворению публично-правовых интересов, причем самых разнообразных. В
силу этого процедура определения кадастровой стоимости и учитываемые при ее
расчете характеристики должны изменяться.
Можно назвать две основные причины, из-за наличия которых значения
кадастровой и рыночной стоимости существенно отличаются: разница во
времени, методология массовой оценки, которая не учитывает особенности
конкретного земельного участка. Устранение первого недостатка в принципе уже
предложено в современном законодательстве. Речь идет о том, что в случае
установления рыночной стоимости на момент проведения государственной
кадастровой оценки она будет принята в качестве кадастровой стоимости. Однако
устранить второе основание возникновения различий между кадастровой и
рыночной стоимостью уже сложнее. Для этого необходимо дорабатывать
методики проведения государственной кадастровой оценки, внедрять в них
дополнительные коэффициенты, которые должны учитывать индивидуальные
особенности земельного участка. Выполнить это возможно только в том случае,
если будут созданы специальные структуры, в компетенцию которых будет
26
входить анализ рынка недвижимости. Это крайне дорогостоящая процедура,
однако именно по такому пути и идут все развитые страны26.
1.3. Особенности определения кадастровой стоимости недвижимого
имущества в зарубежных правопорядках
Вышесказанное показывает, что в России кадастровая стоимость, прежде
всего, устанавливается для целей налогообложения с учетом рыночной стоимости
объекта. Однако такой подход действует не во всех государствах. В целом можно
выделить два подхода к установлению налоговой базы: нестоимостной и
стоимостной27.
Нестоимостной подход предполагает, что при определении налоговой базы
необходимо исходить из площади объекта недвижимости. Как правило,
устанавливается единая налоговая ставка на квадрантный метр (иногда
учитываются дополнительные параметры, такие как количество окон, объем
здания); для определения налогооблагаемой базы
эта налоговая ставка
умножается на площадь. Этот подход очень прост в использовании, более того он
позволяет избежать сложного анализа рыночной ситуации. В то же время он не
отвечает критерию справедливости, поскольку не учитывает ценность объекта
недвижимости. Так, например, он не принимает во внимание место расположения
объекта, его возраст и пр. Избежать данного недостатка можно путем введения
специальных коэффициентов. Указанный подход применяется в Азербайджане,
Албании, Вьетнаме, Боснии и Герцеговине, Нигерии, Польше, Украине,
Хорватии, Чехии, Чили; в некоторых государствах такой подход применяется
только к налогообложению земельных участков – Беларусь, Казахстан, Молдова,
Румыния,
Сербия,
Грузия28.
Как
видим,
эти
страны
–
представители
развивающихся экономик. Их привлекает простота и дешевизна данного метода.
Учинина Т.В. Рыночная и кадастровая стоимость земельных участков: причины
несоответствия // Вестник ПГУАС: строительство, наука и образование. 2017. № 1. С.106-110.
27
Property Tax Regimes in Europe. – Nairobi: UN-HABITAT, 2013. P. 25; Norregaard J. Taxing
Immovable Property: Revenue Potential and Implementation Challenges / IMF Working Paper P. 23
[http://www.imf.org/external/pubs/ft/wp/2013/wp13129.pdf]; Land and property tax: A Policy Guide.
– Nairobi: UN-HABITAT, 2011. P. 49-63.
26
27
Кроме того, в указанных странах рынок недвижимости слабо развит, а значит
получить достоверную информацию крайне сложно29.
Стоимостной подход характеризуется использованием в качестве налоговой
базы некоторую стоимость объекта недвижимости: рыночная стоимость,
ограниченная
рыночная
стоимость
или
некая
условная
(нормативно-
определенная) стоимость.
Использование условной стоимости является некоторым переходным
этапом между стоимостной и нестоимостной системами. В ходе ее расчета
учитываются
ценообразующие
факторы,
в
качестве
которых
выступают
физические показатели недвижимости, и они используются в специально
разработанной формуле30.
Если за основу берется ограниченная рыночная стоимость, то мы имеем
дело с модифицированной рыночной стоимостью. Иными словами, определяется
не реальная рыночная стоимость объекта, а рыночная стоимость вероятная,
возможная при определенных обстоятельствах. Например, за основу берется
определение рыночной стоимости объекта недвижимости, получающейся в
случае его использования самым эффективным образом. Таким образом,
собственник либо обязан сам самым эффективным образом использовать объект
недвижимости, либо передать его тому, кто сможет наиболее эффективности
использовать его. Такая система налогообложения поощряет к наиболее
эффективному
использованию,
делая
нецелесообразным
неполноценное
использование объекта недвижимости (применяется, например, в Дании,
Швеции31).
Property Tax Regimes in Europe. – Nairobi: UN-HABITAT, 2013. P. 9-11, Norregaard J. Taxing
Immovable Property:
Revenue Potential and Implementation Challenges / IMF Working Paper P. 24
[http://www.imf.org/external/pubs/ft/wp/2013/wp13129.pdf]. Обзор по всем странам – см. Land and
property tax: A Policy Guide. – Nairobi: UN-HABITAT, 2011. P. 59-60.
29
The Development of Property Taxation in Economies in Transition: Case Studies from Central and
Eastern Europe / ed. by Jane H. Malme and Joan M. Youngman, Lincoln Institute of Land Policy,
2001. P. 1.
30
Land and property tax: A Policy Guide. – Nairobi: UN-HABITAT, 2011. P. 57.
31
Property Tax Regimes in Europe. – Nairobi: UN-HABITAT, 2013. P. 52.
28
28
В России действует иной подход. В нашей стране если недвижимое
имущество используется неэффективно, то оно меньше стоит, а значит и налог на
недвижимость ниже32.
Таким образом, очень важно, чтобы стандарт рыночной стоимости был
установлен на законодательном уровне, поскольку это обеспечивает справедливое
налогообложение, при котором каждому собственнику понятно, почему в
отношении его имущества взимается налог именно в соответствующем размере33.
Стоимостной подход позволяет реально оценивать рыночную стоимость
недвижимости, с учетом таких изменений, в создании которых само лицо,
собственник земельного участка, участия не принимал. Например, государство
рядом
с
земельным
участком
построило
метро,
объекты
социальной,
коммунальной инфраструктуры, что отразилось, в том числе и на стоимости
земельного участка. За границей, например в США, такие удачные улучшения,
облагаются дополнительным налогом, именуемым компенсационным сбором 34.
Такой подход повышает количество денежных средств, собираемых от взимания
налогов. В ряде стран налогооблагаемая стоимость ниже, чем рыночная, например
составляет 75 процентов от рыночной стоимости (Швеция)35. Таким образом,
стараются снизить степень недоверия налогоплательщиков, так как они видят, что
налогооблагаемая стоимость ниже рыночной36. Стоит отметить, что у подобного
подхода есть и противники, которые отмечают, что в случае отражения такого
соотношения на законодательном уровне вероятность недоверия все равно может
остаться;
если
же
передать
установку
такого
соотношения
органам
исполнительной власти, то увеличивается возможность усмотрения, что является
коррупциогенным фактором37.
Грибовский С.В. О принципах и проблемах оценки недвижимости для целей
налогообложения // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. № 2.
С. 55-59.
33
Kilmer, Robert F. Legal Requirements for Equality in Tax Assessments // Albany Law Review, Vol.
25 Issue 2 (June 1961), P. 203-204.
34
Norregaard J. Taxing Immovable Property: Revenue Potential and Implementation Challenges / IMF
Working Paper P. 18-19 [http://www.imf.org/external/pubs/ft/wp/2013/wp13129.pdf].
35
Property Tax Regimes in Europe. – Nairobi: UN-HABITAT, 2013. P. 26.
36
Property Tax Regimes in Europe. – Nairobi: UN-HABITAT, 2013. P. 53.
37
Property Tax Regimes in Europe. – Nairobi: UN-HABITAT, 2013. P. 27.
32
29
Стоимостной подход оценивается как более справедливый, но требующий
более серьезных издержек.
Можно привести еще одну классификацию государственной кадастровой
оценки: рыночная и нерыночная система определения кадастровой стоимости
недвижимости.
Нерыночная система предусматривает достаточно простой механизм
определения кадастровой стоимости: на законодательном уровне или в иных
нормативных
правовых
актах
устанавливается
процедура
определения
кадастровой стоимости. Она не учитывает рыночные колебания, является менее
затратной. Однако в таком случае кадастровая стоимость сильно отличается от
реальной рыночной цены.
Рыночная система предусматривает разработку сложных методик, которые
учитывают складывающиеся колебания на рынке. В результате получают
объективный результат38. В частности, рыночная система действует в таких
странах как США, Нидерланды и Австралия.
В США кадастровая оценка как правовой институт возникла еще в 19 веке
посредством внесения сведений о налоговом оценщике во все конституции
штатов.
Налоговые
оценщики
используют
методы
массовой
оценки
недвижимости. Самым простым методом кадастровой оценки, который первое
время показывал высокую эффективность оказался затратный метод, который
исходит из следующего предположения: стоимость участка равна сумме цены его
приобретения и стоимости возводимого в разумный срок объекта недвижимости.
Данный метод достаточно быстро показал свою неэффективность. Дело в том, что
он не учитывает рыночные колебания, следовательно, его целесообразно
использовать только в том случае, когда трудно или невозможно получать
актуальные данные об условиях рынка недвижимости.
В настоящее время в США действует информационная система данных,
которая позволяет проводить сравнение объектов-аналогов. Оценщик собирает
Григорьев В., Пенчук А. О зарубежном опыте определения и оспаривания кадастровой
стоимости недвижимости // Экономика. Налоги. Право. 2015. № 2. С. 101-106.
38
30
данные об объекте, подлежащего оценке. Здесь важно, чтобы он отобрал те
критерии,
которые
действительно
оказывают
влияние
на
стоимость
недвижимости. Среди таковых, например, можно назвать: местоположение
объекта, обременения, наличие построек и пр. Система позволяет увидеть уже
совершенные
сделки
или
объекты
с
аналогичными
характеристиками,
выставленные на продажи. Далее оценщик использует разные методы работы с
программой, чтобы снизить вероятность ошибочного отбора. Полученный
результат подвергается тестированию. Установленная кадастровая стоимость
переоценивается каждый год39.
В Нидерландах кадастровую оценку проводят частные фирмы, деятельность
которых
подлежит
лицензированию.
Результаты
их
работ
проверяются
уполномоченным органом – Национальным советом по оценке недвижимости.
Независимые оценщики действуют и в Австралии, которые заключают контракт с
государством и осуществляют постоянный сбор данных, которые влияют на
результаты оценки.
В развитых странах методика и подходы расчета кадастровой стоимости
направлены на ее максимальное приближение к рыночной. Однако в реальности
многие зарубежные государства целенаправленно делают кадастровую стоимость
ниже рыночной. Это несущественно сказывается на доходной части бюджета,
зато снижает расходы на рассмотрение споров.
Стоит также обратить внимание, что в развитых странах собственники
недвижимости информированы как о порядке и процедуре оценки, так и ее
результатах. Они имеют возможность высказать свои замечания по поводу
полученных результатов еще до их утверждения. При этом уровень оспаривания
все равно остается низким в виду того, что в самом отчете достаточно подробно
обосновывается соответствующая кадастровая стоимость40. В то же время в
России собственнику не предоставляется информации о времени начала процесса
Кадастровая оценка и оспаривание кадастровой стоимости в США. [Электронный ресурс].
Сайт: Экспертный совет. – Режим доступа: https://srosovet.ru/press/news/kadastrovaya-ocenka-iosparivanie-kadastrovoj-stoimosti-v-ssha/
40
Иваненко Д.Е. Аспекты кадастровой оценки недвижимости: институциональный опыт
зарубежных стран.//Имущественные отношения в РФ. 2014 г. № 1 (148). С. 16-23.
39
31
государственной кадастровой оценки; его не привлекают к участию посредством
предоставления исходной информации об объекте недвижимости, тогда как сами
оценщики нередко находят неверные сведения; по результатам государственной
кадастровой оценки ему не сообщается установленная кадастровая стоимость. В
результате собственник узнает у кадастровой стоимости только тогда, когда
приходит время платить налог на имущество или земельный налог.
Выводы по главе. Правовое регулирование государственной кадастровой
оценки сосредоточено в основном на раскрытии процедуры и методик
определения
кадастровой
стоимости,
не
уделяя
должного
внимания
содержательной стороне вопроса. Связано это, по всей видимости, с тем, что
определить правовую природу кадастровой стоимости крайне сложно. Как
правило, проводится сравнение с рыночной стоимостью, и в ряде случаев
рыночная стоимость может быть основанием для пересмотра кадастровой
стоимости. Однако все же у рыночной и кадастровой стоимости разные цели
установления. Рыночная стоимость необходима для определения реальной
ценности объекта недвижимости для ее собственника, тогда как кадастровая
стоимость служит удовлетворению публично-правовых интересов, причем самых
разнообразных. В силу этого процедура определения кадастровой стоимости и
учитываемые при ее расчете характеристики должны изменяться.
Исследуя зарубежный опыт, мы обратили внимание на то, что на данный
момент времени не существует универсального способа определения кадастровой
стоимости. Разработанные практикой методики отличаются либо простотой и
необъективностью,
либо
сложностью
и
затратностью,
но
большей
справедливостью. Очевидно, что в условиях, когда кадастровая стоимость
является необходимым элементом для решения многих правовых вопросов, в
которых задействовано государство, необходимо учитывать и разность подходов
к
ее
установлению.
Необходимо
разрабатывать
единые
методики
для
минимизации проявления субъективности при проведении оценки со стороны
оценщика. В то же время методики должны быть разработаны качественно, в них
должны быть установлены различные коэффициенты, позволяющие рассчитать
32
кадастровую стоимость в соответствии с той целью, для которой она будет
использоваться, с учетом тех характеристик, которые необходимы.
Положения, выносимые на защиту по первой главе:
1.
Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимого
имущества, максимально приближенная к рыночной стоимости, устанавливая в
результате
проведения
государственной
кадастровой
оценки
для
целей
установленных законом.
2.
Основные отличия кадастровой и рыночной стоимости состоят во
времени и методах их определения. Кадастровая оценка осуществляется в
установленные законом периоды времени, тогда как рыночная оценка проводится
произвольно, по инициативе собственника. В основу кадастровой оценки положен
массовый метод, тогда как в основу рыночной оценки – индивидуальный метод.
3.
Можно выделить два основных подхода к определению кадастровой
стоимости: рыночный и нерыночный. Первый применяется в развитых странах,
характеризуется
сложностью,
затратностью,
необходимостью
привлечения
экспертов высокого класса и ведением специального реестра данных. Его
результатом является получение максимально точных и объективных данных.
Второй
подход
менее
сложный,
предполагает
использование
методик,
установленных государственными органами власти. Его допустимо использовать
только в условиях отсутствия актуальных данных, свойственных современному
рынку недвижимости. Полагаем, правовое регулирование в нашем государстве
находится на переходном этапе.
33
ГЛАВА 2. ПОРЯДОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ И ИЗМЕНЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ
СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Определение стоимости земельного участка
В данном параграфе мы рассмотрим процедуру определения кадастровой
стоимости с использованием федерального законодательства и законодательства
Орловской области.
В Орловской области в 2015 году вступили в силу два Постановления
Правительства Орловской области: Постановление от 25.12.2014г. № 419 41 и
Постановление от 26.12.2014г. № 43642, которыми были утверждены результаты
государственной кадастровой оценки двух категорий земель Орловской области:
населенных пунктов и сельскохозяйственных земель. Указанные постановления
явились следствием необходимости проведения актуализации кадастровой оценки
земель, поскольку она не проводилась с 2006 года.
Постановление Правительства Орловской области от 25 декабря 2014 г. N 419 "Об
утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов
Орловской области" (ред. от 19.01.2018 № 25) // ГСИС ‘Портал Орловской области –
публичный информационный центр”. http:// orel.region.ru. 30.12.2014.
42
Постановление Правительства Орловской области от 26 декабря 2014 г. N 436 "Об
утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного
назначения Орловской области" (ред. от 09.06.2016 № 237) // ГСИС ‘Портал Орловской области
– публичный информационный центр”. http:// orel.region.ru. 25.12.2014.
41
34
Проведение
государственной
кадастровой
оценки
осуществляют
в
настоящее время только государственные кадастровые оценщики, работающие в
специальных государственных учреждениях региона43. В отличие, например, от
Австралии и Америке в России с 1 января 2017 года запрещена деятельность
частных оценщиков. В Орловской области государственную кадастровую оценку
проводит бюджетное учреждение Орловской области «Межрегиональное бюро
технической инвентаризации»
(далее - БУ ОО «МР БТИ»)44. Планируется, что оно установит кадастровую
стоимость всех категорий земель, за исключением земель водного и лесного
фонда в 2019 году45. В своей деятельности БУ ОО «МР БТИ» основывается на
Методических указаний о государственной кадастровой оценке от 12.05.2017г46.
Представляет интерес судебная практика Орловского областного суда,
который признал недействующим в части постановление Правительства области
№ 419, установившее земельный налог на 2015 год «…решением Орловского
областного суда от 22 декабря 2015 года по гражданскому делу № 3а-24/2015
признаны недействующими: пункты 4 и 5 постановления Правительства
Орловской области от 25 декабря 2014 года № 419 «Об утверждении результатов
определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Орловской
области»; пункт 4 постановления Правительства Орловской области от 13
февраля 2015 года № 71 «О внесении изменения в постановление Правительства
Орловской области от 25 декабря 2014 года № 419 «Об утверждении результатов
определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Орловской
области» в той мере, в какой они допускают применение для целей
Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной
кадастровой оценке" // Собрание законодательства РФ. 04.07.2016. N 27. Ст. 4170.
44
Распоряжение Правительства Орловской области от 28.11.2017г. № 491-р. [Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
http://orel-region.ru/index.php?
head=17&part=19&formName=docsearch&doc_type=6&doc_organ=0&fwords=491%F0&number=&date1f=
45
Государственная кадастровая оценка. Межрегиональное БТИ. Официальный сайт.
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.orelbti.ru/uslugi/gosudarstvennayakadastrovaya-oczenka
46
Приказ Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 г. N 226 "Об утверждении
методических указаний о государственной кадастровой оценке" // "Официальный интернетпортал правовой информации". www.pravo.gov.ru. 30 мая 2017 г.
43
35
налогообложения на 2015 год утвержденных результатов государственной
кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов
Орловской области…»47. Что свидетельствует об эффективном судебном контроле
за соблюдением законности в регионе.
Итак, как было указано нами выше, одна из целей установления
кадастровой стоимости – определение налоговой базы по ряду налогов, в
частности, например, по земельному налогу. Собственники заинтересованы в том,
чтобы кадастровая стоимость была не выше рыночной, поэтому им важно знать
порядок ее определения, чтобы иметь возможность высказать свои замечания до
ее утверждения уполномоченным органом; в случае же если кадастровая
стоимость определена в соответствии с установленными методиками, то заранее
рассчитать налоговую нагрузку.
Итак, кадастровая стоимость определяется государственным оценщиком в
ходе проведения им государственной кадастровой оценки. В соответствии со ст.
24 Федерального закона № 237-ФЗ установлен переходный период с 01 января
2017 года по 01 января 2020 года. В течение этого времени действуют два
возможных порядка определения кадастровой стоимости: новый, установленный
названным законом, и прежний, предусмотренный законом об оценочной
деятельности. Вновь установленный порядок используется в зависимости от того,
приняло ли региональное правительство решение о его применении. При этом
обратим внимание на то, что правительство может ограничить использование
нового
порядка
посредством
установления
его
применения
только
к
определенным категориям земель или видам объектов недвижимости (ч. 3, 4 ст.
24 Закона о кадастровой оценке).
Указанный
временной
период
также
характеризуется
заморозкой
кадастровой стоимости в ряде регионов. Это означает, что кадастровая стоимость
объекта недвижимости именно для целей налогообложения не будет менять в
установленный период времени, то есть размер налога изменяться не будет,
Решение Орловского областного суда от 22.12.2015 № 3а-24/2015. [Электронный ресурс]. –
Режим доступа: http://oblsud.orl.sudrf.ru/modules.php?name=press_dep&op=1&did=494
47
36
однако и повлиять на кадастровую стоимость собственник сможет только
посредством ее оспаривания. Однако для этого правительство субъекта до 20
декабря 2016 года должно было принять соответствующее решение.
Правила заморозки кадастровой стоимости следующие: если кадастровая
стоимость была определена на 1 января 2014 года, то следует применять именно
ее; в том случае, если кадастровая стоимость, установлена после указанной даты
меньше, то используется наименьшая кадастровая стоимость.
Специальные правила установлены для определения кадастровой стоимости
ранее учтенных, вновь учтенных и измененных земельных участков, то есть тех
земельных участков, которые ставились на кадастровый учет на основании ранее
действовавших правил. Так, если кадастровая оценка проводила после 01 января
2014 года и до 01 января 2017, то ее можно было определять по правила,
действовавшим на основании ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» 1998 года; если кадастровая оценка была определена по старым
правилам после 01 января 2017 года, то при ее расчете нужно учитывать
кадастровую стоимость, установленную на 01 января 2014 года.
Итак, кадастровая стоимость – это результат проводимой государственной
кадастровой оценки. Государственная кадастровая оценка включает в себя в
самом общем виде три этапа: принятие решения о проведении государственной
кадастровой оценке, определение кадастровой стоимости и утверждение
полученных результатов (ч. 1 ст. 3, ч. 3 ст. 6 Закона о кадастровой оценке).
Отличительной особенностью кадастровой стоимости по сравнению с рыночной
является то, что она устанавливается раз в два года в городах федерального
значения и раз в три-пять лет в других регионах (ч. 1 ст. 11 Закона о кадастровой
оценке). Это требование является общим. В случае необходимости может быть
проведена внеочередная кадастровая оценка, однако она не влияет на
периодичность кадастровой оценки в плановом порядке (ч. 2 ст. 11 указанного
Закона).
В Орловской области решение о проведении государственной кадастровой
оценки принимает Правительство Орловской области. Оно указывает в
37
отношении каких видов недвижимости и категорий земель будет проводиться
кадастровая оценка, допустимым является одновременное проведение работ по
установлению кадастровой стоимости в отношении всех видов объектов
недвижимости и категорий земель, если соблюдается допустимый законом период
проведения оценки. Правительство Орловской области также устанавливает
учреждение, которые уполномочено заниматься проведением государственной
кадастровой оценки. В нашем регионе это бюджетное учреждение Орловской
области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации».
Собственнику важно знать, что в отношении его земельного участка
проводится государственная кадастровая оценка, чтобы иметь возможность
своевременно высказать свои замечания по поводу полученного результата или
заранее узнать о планируемой налоговой нагрузке. Предусмотрено четыре
способа информирования: на официальном сайте Правительства Орловской
области,
в
Фонде
данных
государственной
(https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO);
через
кадастровой
средства
оценки
массовой
информации Орловской области; а также посредством информационных стендов
уполномоченного органа и органов местного самоуправления. Информация
размещается в названных источниках в течение 30 дней со дня принятия решения
о проведении государственной кадастровой оценки (ч. 5 ст. 11 Закона о
кадастровой оценке).
Бюджетное
учреждение
«Межрегиональное
бюро
технической
инвентаризации» осуществляет подготовку к проведению государственной
кадастровой оценки посредством сбора и обработки информации о земельных
участках48. Срок подготовки – до 1 января года, в котором будет осуществляться
установление кадастровой стоимости (ч. 1, 2, 5 ст. 12 Закона о кадастровой
оценке). Росреестр по запросу учреждения предоставляет список объектов
недвижимости, подлежащих оценке, который соответствует перечню, указанному
Приказ Минэкономразвития России от 27.12.2016 N 846 "Об утверждении Порядка
рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы" //
Официальный интернет-портал правовой информации. 04.04.2017г. [Электронный ресурс]. –
Режим доступа: http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/corpmanagment/activity/2017170404
48
38
в решении Правительства Орловской области (ч. 1, 3, 5 ст. 13 указанного Закона).
В указанный период заинтересованное лицо вправе предоставить информацию о
характеристиках земельного участка, что позволит исключить ошибок в оценке; а
также изучить перечень объектов, подлежащих кадастровой оценке с целью
узнать, входит ли соответствующий земельный участок в него, какие
характеристики участка приведены.
Затем осуществляется расчет или определение кадастровой стоимости на
основе методических указаний, утвержденных Приказом Минэкономразвития
России от 12.05.2017 № 226. При оценке обязательно учитывается фактический
вид использования объекта недвижимости, но не учитываются установленные
ограничения по распоряжению. Кадастровая стоимость определяется на дату
составления перечня объектов недвижимости (ч. 1, 4 ст. 14 Закона о кадастровой
оценке, п. 1.2 названных Методических указаний).
Результатом определения кадастровой стоимости является проект отчета,
составляемый оценщиком, в котором указываются сведения об объектах
недвижимости, с отношении которых проводилась оценка; об их характеристиках,
которые принимались во внимание при определении кадастровой стоимости; в
случае недостатка сведений об этом указывается информация; описывается
процесс определения кадастровой стоимости.
Проект отчета размещается на сайте оценщика в течение трех рабочих дней
со дня его составления и направляется в Росреестр, который должен проверить
его на соответствие требованиям, установленным законом (ч. 8, 9 ст. 14 Закона о
кадастровой оценке).
В этот период собственник имеет возможность ознакомиться с проектом
отчета на сайте Фонда данных государственной кадастровой оценки либо на сайте
бюджетного учреждения, проводившего оценку. Проверяя данные отчета, особое
внимание следует уделить порядку определения кадастровой стоимости. В случае
наличия замечаний их можно предоставить в течение 50 дней лично в бюджетное
учреждение, которое проводило оценку, через многофункциональный центр, по
почте или через Интернет (ч. 15 ст. 14 названного Закона). В замечании нужно
39
указать
следующую
информацию:
учреждение,
в
которое
направляется
замечания; сведения о лице, направляющем замечания; кадастровый номер и
адрес земельного участка, в отношении которого, по мнению лица, неправильно
установлена кадастровая стоимость; указание на страницы отчета, с которыми
заявитель не согласен и суть замечания. Важно соблюсти установленную форму,
поскольку в противном случае бюджетное учреждение имеет право не
рассматривать поступившее замечание. По усмотрению заявителя, можно
приложить к замечанию документы, подтверждающие его доводы и сведения о
характеристиках оцениваемого объекта (ч. 17, 19 ст. 14 Закона о кадастровой
оценке).
По
результатам
рассмотрения
поступившего
замечания
бюджетное
учреждение может принять решение о необходимости перерасчета кадастровой
стоимости; причем такое решение может быть принято не только в отношении
того объекта, по поводу которого было направлено замечание (ч. 20 ст. 14
названного Закона).
Заявитель может отслеживать через сайт оценщика, принято ли его
замечание. Делается это следующим образом: раз в пять дней проект отчета
обновляется, указывается информация, которая была изменена и основание
внесения данных изменений; следовательно, если в отношении земельного
участка заявителя произошло изменение кадастровой стоимости, то его заявление
было учтено. Также указываются сведения и о замечаниях, в отношении которых
было принято отрицательное решение о необходимости внесения изменений в
проект отчета.
Отчет
утверждает
уполномоченный
орган
субъекта
посредством
утверждения результатов, полученных в ходе государственной кадастровой
оценки. Акт об утверждении не позднее 1 декабря года, в котором проводилась
оценка, вступает в силу с 1 января следующего года (ч. 27 ст. 14, ч. 1, 4 ст. 15
Закона о кадастровой оценке). Информация о принятии данного акта публикуется,
собственники могут узнать об этом благодаря СМИ субъекта, посредством
обращения к сайту уполномоченного органа или Фонда данных. Копия акта
40
вместе с копией отчета направляются в Росреестр, который вносит сведения о
кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости до 1
января года, следующего за годом, в котором была проведена государственная
кадастровая оценка (ч. 5 ст. 15, ст. 17 указанного Закона).
Особые правила определения кадастровой стоимости действуют по
отношению к вновь учтенным, ранее учтенным земельным участкам и тех, чьи
характеристики были изменены, поскольку в период между проведением
последней и очередной кадастровой оценкой их характеристики изменились или
была изменена процедура проведения государственной кадастровой оценки (ч. 1
ст. 16 Закона о кадастровой оценке).
Кадастровая
стоимость
указанных
земельных
участков
подлежит
переоценке, о необходимости которой сообщает Росреестр бюджетному
учреждению, проводящему оценку, после того, как внесет необходимые
изменения в единый государственный реестр недвижимости. Оценщик, в свою
очередь, проводит кадастровую оценку в течение пяти рабочих дней со дня
поступления указанной информации. Дата определения стоимости в данном
случае не день утверждения перечня объектов, подлежащих оценке, а дата
внесения изменений в реестр. Затем оценщик направляет полученные данные в
Росреестр. В данном случае полученную стоимость можно только оспорить,
предъявление замечаний не предусматривается.
Внеочередная кадастровая оценка проводится в двух случаях: в случае
изменения ситуации на рынке недвижимости (снижение индекса рынка
недвижимости на 30 и более процентов) и если произошла переоценка
кадастровой стоимости 30 и более процентов объектов недвижимости в
результате оспаривания. Иными словами, внеочередная кадастровая оценка
проводится в том случае, когда существуют веские основания полагать, что
имеющиеся данные неверны либо устарели.
Процедура проведения внеочередной кадастровой оценки несколько
отличается от общего порядка. Во-первых, период ее проведения не год, а три
месяца;
во-вторых,
стоимость
определяется
на
момент
опубликования
41
зафиксированных сведений об изменении на рынке недвижимости; в-третьих, не
размещается проект отчета об определении кадастровой стоимости оценщиком. В
связи с тем, что проект отчета не размещается, собственник лишен возможности
представить свои замечания и повлиять на результаты оценки. Для собственника
это не представляет угрозы, поскольку кадастровая стоимость увеличена быть не
может по результатам внеочередной кадастровой оценки (ч. 6, 7 ст. 19 указанного
Закона).
Ранее
действовавший
порядок
определения
кадастровой
стоимости
действует только в двух случаях: решение о проведении кадастровой оценки по
новым правилам не принято в субъекте, государственная кадастровая оценка
начала проводиться по старым правилам до 1 января 2017 года. Однако право на
применение прежнего порядка сохраняется только до 1 января 2020 года (ч. 2, 3,
4, 7 ст. 24 Закона о кадастровой оценке).
Укажем на отличия старой процедуры от новой:
1)
в качестве уполномоченного органа на принятие решения о
проведении кадастровой оценки ранее могли выступать еще и муниципальные
органы власти (сейчас только региональный);
2)
орган,
кадастровой
принявший
оценки
выступал
решение
о
одновременно
проведении
и
государственной
заказчиком
проведения
кадастровой оценки;
3)
исполнитель-оценщик не обязательно был бюджетным учреждением
(мог быть и частный оценщик);
4)
действовали иные методические рекомендации для определения
кадастровой стоимости;
5)
проект отчета размещался только на 20 дней (сейчас на 60 дней).
Кадастровая стоимость вновь учтенных, ранее учтенных земельных
участков и измененных участков, если это повлекло изменение такой стоимости,
должна определяться кадастровой палатой по субъекту РФ (ст. 24.19 Закона об
оценочной деятельности, Приказ Росреестра от 12.05.2015 N П/210). Однако
порядок ее определения в этом случае для земельных участков не утвержден.
42
Применяя по аналогии Письмо Росреестра от 29.04.2016 № 15-00562/[email protected],
полагаем, что в таком случае государственная кадастровая оценка земельных
участков будет проводиться либо по результатам оспаривания, либо в ходе
очередной государственной кадастровой оценки.
Выводы. В настоящее время действует переходный период, в течение
которого
допустимо
применение
как
старого,
так
и
нового
порядка
государственной кадастровой оценки (за исключением того, что оценщиком
может выступать только специально уполномоченная организация). В ходе
проведения государственной кадастровой оценки определяется кадастровая
стоимость. На результаты кадастровой оценки можно повлиять без оспаривания,
посредством подачи замечаний, только в случае проведения общего порядка
определения кадастровой стоимости. В иных случаях единственный способ
выразить несогласие – оспорить утвержденные результаты. В любом случае
собственник должен самостоятельно следить за включением его участка в список
объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке в
следующем году.
2.2. Определение стоимости зданий, строений и сооружений
Кадастровая стоимость как зданий, так и иных объектов недвижимости (в
том числе земельных участков, сооружений, помещений) определяется по единым
правилам. Такая стоимость необходима, в первую очередь, для налогообложения.
Например, кадастровая стоимость административно-деловых и торговых центров
является налоговой базой по налогу на имущество организаций (п. 2 ст. 375, пп. 1
п. 1 ст. 378.2 НК РФ). Зная, как она определяется, можно повлиять на ее размер до
того, как она будет утверждена, а также заранее спланировать налоговую
нагрузку.
В настоящее время и до 1 января 2020 г. применяются два порядка
определения кадастровой стоимости: новый и старый, особенности каждого из
которых были подробно нами рассмотрены в предыдущем параграфе.
43
В связи с этим считаем необходимым рассмотреть такой актуальный вопрос
как принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем
объекта недвижимого имущества. В российском праве он закреплен в пп. 5 п. 1 ст.
1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Следствием
закрепления
данного
принципа
является
то,
что
допускается
только
одновременное отчуждение объекта недвижимости и земельного участка, если
они находятся в собственности у одного лица.
Однако
данный
принцип
действует
только
в
сфере
земельного
законодательства и не распространяется на налоговое право. Проявляется это в
том, что земля и все остальные объекты недвижимости являются объектами
налогообложения разных видов налогов. Налоговая база и для налога на
недвижимость, и для земельного налога – кадастровая стоимость, которая
устанавливается отдельно для земли и зданий, сооружений, построек. Возникает
следующий вопрос: если земля и расположенные на ней объекты недвижимости
при условии принадлежности их одному лицу на праве собственности являются
единым объектом, то целесообразно ли определять кадастровую стоимость
отдельно для земельного участка и отдельно для иной недвижимости.
Общие
правила
гражданского
законодательства
о
купле-продаже
предусматривают, что в случае продажи объекта недвижимости, в его стоимость
засчитывается и цена земельного участка, на котором он расположен. Ряд
исследователей считает, что таким образом в гражданском законодательстве
находит свое отражение принцип единства земельного участка и объекта
недвижимости, расположенного на нем. Однако если проследить порядок
принятия законов в исторической ретроспективе, то окажется, что гражданское
законодательство было введено в действие гораздо раньше земельного, в котором
как раз и закреплен принцип единства судьбы земельного участка и
расположенного на нем объекта недвижимости.
Применяя метод ретроспективного анализа, изучим историю возникновения
принципы единства судьбы земельного участка и расположенного на нем
строения. Земельный кодекс РФ 29 октября 2001 года закрепил принцип единства
44
судьбы и одновременно способствовал появлению запрета на изолированное
отчуждение постройки или земельного участка под ней в случае их
принадлежности одному лицу (п. 4 ст. 34). При этом положения ст. 552 ГК РФ 49
не изменялись и противоречили введенному запрету. Данное противоречие
разрешалось в пользу земельного законодательства только при помощи
теоретического правила «специальная норма имеет приоритет перед общей». И
только в 2007 году гражданский кодекс стал соответствовать положениям
земельного законодательства.
Статья 555 ГК РФ применяется следующим образом:
1)
Если земельный участок и здание находятся в собственности одного
лица, то при отчуждении здания на праве собственности покупателю переходит и
часть земельного участка, на котором расположено здание и необходимая для
использования данного здания. В цену покупки входит стоимость этой части
земельного участка.
2)
Если земельный участок находится на праве аренды, то продается
право аренды в соответствии с условиями договора аренды, заключенного с
между
собственником
земельного
участка
и
собственником
объекта
недвижимости.
3)
Если земельный участок принадлежал на праве постоянного
бессрочного пользования, то в цену покупки входила стоимость этого права на
земельный участок. Следовательно, право постоянного бессрочного пользования,
которое по задумке законодателя не должно иметь рыночной составляющей,
приобретает такую при распоряжении объектом недвижимости, расположенном
на соответствующем земельном участке.
Таким образом, ст. 555 ГК РФ фактически указывает нам на соотношение
земельного участка и расположенного на нем здания: судьба земельного участка
подчинена судьбе здания. И этому правилу соответствуют положения иных
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от
23.05.2018 № 116-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. N 5. Ст. 410; Собрании
законодательства РФ от 28.05.2018 г. N 22. Ст. 3040.
49
45
законов. Например, в ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
указано, что Росреестр РФ не только регистрирует переход прав на здание, но и на
часть земельного участка, расположенного под ним.
Поскольку п. 2 ст. 555 ГК РФ сформулирован как диспозитивный, то можно
предположить, что несмотря на то, что земельный участок и здание переходят
одновременно в собственность другому лицу, покупателю, но в договоре куплипродажи можно предусмотреть указание цены по отдельности: для части
земельного участка и для постройки. Однако данное правило действовало ранее,
когда еще в земельным законодательством не был введен принцип единства
судьбы постройки и земельного участка, в настоящее время, даже если цена
земельного участка отдельно прописана в договоре, она все равно является
составляющей цены всей постройки, поскольку, прежде всего, продается именно
она.
Самостоятельная рыночная стоимость возникает у земельного участка,
когда:
1)
постройка и земельный участок находятся в собственности у разных
2)
земельный участок продается без права осуществления на нем
лиц;
строительства;
3)
Земельный участок покупается для строительства на нем новых
объектов недвижимости. В данном случае земельный участок оценивается по его
характеристикам, в качестве которых могут выступать, например, отсутствие или
наличие построек50.
Таким образом, следует исходить из того, что рыночная стоимость объекта
определяется в зависимости от цели покупки и того, кто является собственником
постройки и земельного участка. Если цель покупки – приобрести строение, то
Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е.Оценка стоимости недвижимости.
М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. С. 432.
Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / под. ред. М.А. Федотовой.
М.: КНОРУС, 2007. С. 132.
50
46
основная стоимость будет определяться по стоимости здания, а дополнительно к
ней будет идти цена права собственности, аренды на земельный участок; если
цель покупки состоит в приобретении земельного участка для последующего
использования, то главную роль в ценообразовании играет его стоимость, а
стоимость постройки лишь влияет на конечную цену, при этом факт наличия
застройки может даже снижать цену51. Однако, если мы делаем такой вывод, то
получается, что действие принципа единства судьбы зависит от цели покупки.
С экономической позиции нет особой разницы, для чего осуществляется
покупка: для использования земли или для использования постройки; с точки
зрения договорного права также не важно продается земельный участок и
постройка одновременно как два разных объекта или земельный участок следует
судьбе здания – предмет договора не меняется. В качестве предмета отчуждения
всегда выступают два объекта – земельный участок (его часть) и постройка.
Следовательно, может сложиться впечатление, что полученная цена складывается
исключительно из стоимости постройки, а стоимость земельного участка – это
лишь еще одно необходимое, но не оказывающего существенного влияние
слагаемое. На самом деле это не так. Стоимость постройки определяется
характеристиками земельного участка, на котором она расположена. В частности,
место расположения земельного участка, наличие подведенных к нему
коммуникаций, его транспортная доступность оказывают существенное влияние
на цену, устанавливаемую в договоре. Кроме того, если расположенное на
земельном участке здание не обеспечивает его максимально эффективное
использование, то можно говорить о том, что цена договора будет невысокой.
Получается,
что
принцип
единства
судьбы
земельного
участка
и
расположенной на нем постройки не указывает на то, что из них занимает более
главное место при определении цены, устанавливаемой в договоре куплиЩепотьев А.В. Экономико-правовые основы возникновения отрицательной величины
стоимости имущества // Право и экономика. 2011. № 1. С. 14 - 17.
В то же время, следует отметить, что в литературе встречаются и обратная позиции, сторонники
которой говорят по существу не о рыночной стоимости (меновой), а о потребительской
стоимости, то есть стоимости объекта для конкретного собственника безотносительно его
отчуждения на рынке. Потребительская стоимость, действительно, может быть отрицательной.
51
47
продажи. Указанный принцип говорит лишь о том, что возможность продажи,
отчуждения ограничена, то есть не допускается произвольное распоряжение
имеющимся недвижимым имуществом.
Существует в среде исследователей предложение об установлении
земельного участка и расположенной на нем постройки в качестве единого
объекта, как, например, это действует в Германии52. Однако в условиях
складывающейся в России практики такое вряд ли возможно. Дело в том, что в
случае установления такого единого объекта станет невозможным не только
продать постройку без земельного участка, но и наоборот, тогда как современная
судебная практика показывает возможность продажи земельного участка без
расположенного на нем здания.
Таким образом, специальное правовое регулирование оборота застроенных
земельных участков, устанавливающее правовой режим единого объекта, не
включает предпосылок для правила следования постройки судьбе земельного
участка. Поэтому эти предпосылки следует искать в более общих положениях.
Выводы.
Принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на не
постройки следует понимать, как правило, предусматривающее невозможность
отчуждения одного из названных объектов недвижимости без другого. Указанный
принцип не призван влиять на цену договора купли-продажи (хотя, безусловно,
цена продажи двух объектов будет выше цены продажи одного объекта). Его
главное предназначение состоит в регулирования порядка землепользования.
Данный вывод мы делаем потому, что указанный принцип закреплен в земельном
законодательстве, которое, прежде всего направлено на порядок использования и
охраны земель, а не на определение ценообразования на земельные участки.
Положения
гражданского
законодательства,
предусматривающие
исчисление цены договора купли-продажи недвижимости посредством сложения
стоимости постройки и земельного участка, на котором она расположена,
Там же. В дальнейшем данный вывод был многократно повторен в работах иных авторов, а
также нашел отражение в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом
имуществе.
52
48
являются вторичным следствием действия принципа единства судьбы в
российской правовой системе. Цена покупки будет определяться по многим
причинам: цели покупки, состояния постройки и характеристик земельного
участка.
Принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем
постройки должен действовать в обе стороны: нельзя без земельного участка
продать постройку, без постройки нельзя продать земельный участок.
Принцип
единства
судьбы
земельного
участка
и
постройки
не
свидетельствует о том, что земельный участок и здание, сооружение в условиях
российской правовой системы являются единым правовым объектом. Для
каждого из них отдельно устанавливается кадастровая стоимость, каждый
является отдельным объектом налогообложения. В современных условиях, когда
земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости часто
находятся в
собственности у разных лиц, а также при наличии двух видов
налогов представляется маловероятной возможность перехода к земельному
участку и расположенной на нем постройке как к единому объекту.
2.3. Порядок изменения кадастровой стоимости объектов недвижимости в
судебном и внесудебном порядке
Нами были рассмотрены порядок определения кадастровой стоимости
объектов
недвижимого имущества. Теперь необходимо проанализировать
основания и процедуру изменения кадастровой стоимости недвижимости.
Практические основы защиты прав на объекты недвижимости в случаях
пересмотра
их
кадастровой
стоимости
были
заложены
в
Определении
Конституционного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 275-О-О, где, в
частности, было указано следующее: «…правовое регулирование земельного
налога должно производиться с соблюдением вытекающих из Конституции
Российской Федерации и получающих конкретизацию в действующем налоговом
законодательстве гарантий прав налогоплательщиков. <...> ...физические и
49
юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости
земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в
суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения
кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости
данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена
его кадастровая стоимость; в таком
случае
кадастровая
стоимость
устанавливается равной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.
<...> Действующее в настоящее время правовое регулирование допускает
возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при
определении его рыночной стоимости»53.
Как отмечалось Ананьевым Р.В.: «…вопрос об установлении кадастровой
стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в настоящее время
имеет
актуальное
значение
как
для
арендаторов
земельных
участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных
участков, право собственности на которые не разграничено, плательщиков
земельного налога, так и для получателей арендных платежей за использование
земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, земельных участков, право собственности на которые не
разграничено, и получателей земельного налога»54.
Ранее большая часть споров, связанных с оспариванием кадастровой
стоимости, разрешались арбитражными судами, в связи с чем, до момента своего
упразднения, основное влияние на совершенствование правоприменительной
практики оказывал Высший арбитражный суд РФ. В связи с чем стоит отметить
Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11 по делу N А274849/2010, где были сформулированы следующие особенности рассмотрения дел,
связанных с пересмотром кадастровой стоимости:
Определение Конституционного Суда РФ от 01.03.2011 N 275-О-О "Об отказе в принятии к
рассмотрению жалобы гражданина Баженова Вячеслава Валентиновича на нарушение его
конституционных прав пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации"// СПС
"КонсультантПлюс".
54
Ананьев Р.В. Актуальные вопросы установления кадастровой стоимости земельного участка
равной рыночной // Вестник гражданского процесса. 2014. N 2. С. 291 - 298
53
50
1)
«…в силу пункта 3 статьи 3 НК РФ налоги и сборы должны иметь
экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги
и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав»;
2)
поводом для
кадастровой
обращения
в суд
в
ситуациях
оспаривания
стоимости признавалось «...несоответствие определенной в
установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости
кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости,
следствием чего... является нарушение прав как собственника этого земельного
участка и плательщика земельного налога»;
3)
«...нарушенные
несоответствием
внесенной
в
государственный
кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его
рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения
изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой
стоимости спорного земельного участка»;
4)
«...по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в
государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой
стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание
действий этого органа. Следовательно, такое требование, предъявленное к органу
кадастрового
учета,
осуществляющему
в
том
числе
и
функции
по
государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим
правилам искового производства, включая правила о распределении бремени
доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении
доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка»;
5)
«...законодательство,
подлежащее
применению
к
спорным
правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой
стоимости
земельного
участка,
внесенной
в
государственный
кадастр
недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по
себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность
нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не
являются»;
51
6)
«...установление судом рыночной стоимости земельного участка
должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести
такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный
кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта»55.
Прошествии
времени
вопрос
кадастровой
стоимости
недвижимого
имущества остается одним из самых острых в современной России. Актуальность
вопроса кадастровой стоимости подтверждается достаточно обширным списком
научных работ, посвященным проблемам при судебном рассмотрении данной
категории дел.
Во всех регионах Российской Федерации в последние годы идет нарастание
процесса по пересмотру кадастровой стоимости и установления стоимости
недвижимости в размере рыночной. Например, в период 2016 - 2017 годы
Орловским областным судом рассмотрено более 200 дел по административным
исковым заявлениям об установлении кадастровой стоимости земельных участков
в размере их рыночной стоимости56.
Судебная практика по данной категории дел в Орловской области
однозначна - по всем делам кадастровая стоимость земельных участков
определена в размере стоимости рыночной57.
Относительно порядка изменения кадастровой стоимости зависит от
системы регулирования, по которой ее определяли. В связи с этим для начала
необходимо проанализировать данные об объекте недвижимости и только потом
Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11 по делу N А27-4849/2010//
[Электронный ресурс]: Официальный сайт Высшего арбитражного суда URL:
http://www.arbitr.ru/bras.net/f.aspx?id_casedoc=1_1_8ff320a1-6de9-45db-a106-ecef17e89295
56
Орловский областной суд: [официальный сайт]. [Электронный ресурс]: URL:
https://oblsudorl.sudrf.ru/modules.php?
name=sud_delo&srv_num=1&name_op=r&delo_id=1540005&case_type=0&new=0&G1_PARTS_N
AMESS=%EF%F0%.
57
Решение Орловского областного суда от 12 сентября 2017 года по делу N 3а-62/2017.
[Электронный
ресурс]:
URL:https://oblsud-orl.sudrf.ru/modules.php?
name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=1391591&delo_id=1540005&new=0&text_nu
mber=1; решение Орловского областного суда от 14 июля 2017 года по делу N 3а-57/2017. URL:
https://oblsud--orl.sudrf.ru/modules.php?
name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=1381276&delo_id=1540005&new=0&text_nu
mber=1.
55
52
определять порядок действий. Это опять же связано с раздвоением правового
регулирования правоотношений: Законом об оценочной деятельности или
Законом о кадастровой оценке.
Порядок, установленный Законом о ГКО, позволяет как исправить ошибку
стоимости, допущенную при ее определении, так и ее оспорить. При более раннем
правовом регулировании кадастровую стоимость можно лишь оспорить.
При этом оба направления защиты прав предусматривают как досудебный,
так и судебный порядок.
Если кадастровая стоимость определена согласно Закона об оценочной
деятельности, то и изменить ее можно в соответствии с этим законом.
Досудебный порядок является обязательным этапом и только потом можно
обращаться в суд (ч. 1 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, п. 9
Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 2858).
Споры такого характера рассматривает специально созданная комиссия в
субъекте Российской Федерации при территориальном органе Росреестра (п. 1
Порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N
26359).
В данную комиссию можно обратиться до дня внесения в ЕГРН новой
кадастровой стоимости, и в течении 5 лет со дня внесения таких сведений в
реестр.
Получить подробные сведения об исходных данных, по которым
рассчитывалась кадастровая стоимость и способах расчета можно путем
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах,
возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения
кадастровой стоимости объектов недвижимости"// СПС "КонсультантПлюс".
59
Приказ Министерства экономического развития РФ от 4 мая 2012 г. N 263 "Об утверждении
Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения
кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от
22 февраля 2011 г. N 69 "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы
комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости"
(Зарегистрирован в Минюсте РФ 1 июня 2012г. N 24426) (ред. от 16.05.2013 № 259) //
"Российская газета" от 03.08.2012 г. N 177; "Российская газета" от 28.06.2013 г. N 139 (приведён
с учетом уточнения, опубликованного в "Российской газете" от 03.07.2013 г. N 142).
58
53
посещения Фонда данных государственной кадастровой оценки – официальном
ресурсе Росреестра60.
А также в порядке ч. 14 ст. 24.18 указанного Закона предусмотрена
возможность составления запроса сведений в соответствующий орган о
конкретном объекте недвижимого имущества.
Согласно ч. 11 ст. 24.18 Закона основанием для оспаривания стоимости
являются недостоверность сведений об объекте, а также наличие определенной на
ту же дату рыночной стоимости.
В комиссию подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости в
свободной
форме
с
указанием
с
указанием
установочных
данных
правообладателя, заверенный в установленном порядке правоустанавливающий
документ, выписка из ЕГРН на объект, а также в зависимости от оснований
изменения: либо отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости,
либо документы, подтверждающие недостоверность сведений, положенных в
основу оценки.
С даты поступления такого заявления в течение месяца оно будет
рассмотрено и о результатах заинтересованное лицо будет уведомлено в течение 5
дней.
В зависимости от требования и его оснований варианты решений комиссии
будут следующие:
1) заявление отклонено;
2) кадастровая стоимость установлена в размере рыночной;
3) кадастровая
стоимость
пересмотрена
на
основе
достоверных
сведений.
И только после соблюдения досудебного разрешения конфликта можно
обратиться в суд.
Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» ввел новые
возможности для исправления кадастровой стоимости.
Фонд данных государственной кадастровой оценки ФГБУ «ФКП Росреестра». [Электронный
ресурс]. Режим доступа: https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO
60
54
Предусмотрена возможность исправления:
1)
ошибки неверного расчета стоимости в случаях, когда определение
стоимости проведено в нарушение Методических указаний о государственной
кадастровой оценке61:
2)
арифметических и технических ошибок, а также опечаток.
Получение сведений о конкретном объекте недвижимости, способах расчета
стоимости схоже с порядком, предусмотренным Законом об оценочной
деятельности: подача запроса, а также ознакомление с отчетом в Фонде данных
государственной кадастровой оценки на сайте Росреестра. Причем обращение
можно подать в электронной форме через сеть Интернет либо лично.
В Орловской области обращение подается в бюджетное учреждение
Орловской области «Межрайонное бюро технической инвентаризации» или
МФЦ. Обращение рассматривается в течение 30 дней (предусмотрено продление
срока при необходимости запроса дополнительных документов), после чего
заявитель уведомляется о принятом решении с приложением копии решения: об
исправлении ошибок и новом размере стоимости с учетом их исправления либо
об отказе в удовлетворении требований (ч. 7 ст. 20). Принятие положительного
решение влечет исправление ошибки в течение 60 дней со дня поступления
обращения.
Следует отметить, что ч. 4, 5 ст. 21 Закона предусматривает возможность
исправления ошибок действующей кадастровой стоимости. После утверждения
новой кадастровой оценки сделать это будет невозможно. Порядок рассмотрения
обращений об исправлении ошибок, утвержден Приказом Минэкономразвития
России от 19.02.2018 N 7362.
Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 "Об утверждении методических
указаний о государственной кадастровой оценке" (зарегистрирован в Минюсте России
29.05.2017 N 46860) // "Официальный интернет-портал правовой информации"
www.pravo.gov.ru 30.05.2017г.
62
Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 19.02.2018 г. № 73
"Об утверждении Порядка рассмотрения бюджетным учреждением, созданным субъектом
Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой
стоимости, обращения об исправлении технических и (или) методологических ошибок,
допущенных при определении кадастровой стоимости" (зарегистрирован в Минюсте 08.05.2018
г. № 51007) // "Официальный интернет-портал правовой информации" www.pravo.gov.ru
61
55
Следует обратить внимание, что исправление ошибки влечет только
уменьшение кадастровой стоимости, увеличение недопустимо.
При несогласии с отказом в исправлении ошибки заявитель
праве
обратиться с таким требованием в суд.
Переходя к вопросу именно оспаривания кадастровой стоимости по новому
Закону следует отметить, что это возможно сделать как во внесудебном порядке,
так и в судебном порядке. При этом за исправлением ошибки, повлиявшей на
стоимость,
на наш взгляд, в первую очередь необходимо использовать
досудебный порядок, что позволит сэкономить время и ресурсы заявителя.
Обязательным условием оспаривания кадастровой стоимости недвижимости
является составление отчета е его рыночной стоимости.
В досудебном порядке оспаривания кадастровой стоимости необходимо
обратиться в комиссию по рассмотрению споров, созданной на основании приказа
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от
27.11.2012 № П/ в Орловской области при Управлении Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области
(далее – Комиссия). Порядок ее работы определен Приказом Минэкономразвития
России от 17.11.2017 N 62063.
Период обращения в комиссию урегулирован ч. 4 ст. 22 Закона о ГКО:
начиная со дня внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН и до дня
внесения новой стоимости.
Следует предоставить перечень документов:
1)
заявление в свободной форме, в котором, в том числе, указать
идентифицирующие данные о заявителе и сведения об объекте недвижимости, а
также причины несогласия с его кадастровой стоимостью;
2)
приложением к заявлению будут являться правоустанавливающие
документы, выписки из ЕГРН, а также в обязательном порядке отчет о рыночной
08.05.2018г.
63
Приказ Министерства экономического развития РФ от 17 ноября 2017 г. N 620 "Об
утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения
кадастровой стоимости" (зарегистрирован в Минюсте РФ 19 апреля 2018 г. N 50827) //
"Официальный интернет-портал правовой информации" www.pravo.gov.ru 20.04.2018г.
56
стоимости объекта в электронной форме и в печатном виде. Согласно п. 15
Порядка64 требованием к отчету является его соответствие ст. 11 Закона о
кадастровой оценке и федеральных стандартов оценки.
Подача указанного пакета документов производится также через МФЦ либо
в электронном виде.
Срок рассмотрения заявления тот же и составляет 30 дней.
Согласно ч. 15, 16 ст. 22 Закона о ГКО комиссия принимает следующие
решения:
1)
обоснованное отклонение заявления;
2)
об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его
рыночной.
Согласно ч. 22 ст. 22 Закона о ГКО решение комиссии может быть
обжаловано в судебном порядке.
Право
оспаривания
кадастровой
стоимости
в
судебном
порядке
предусмотрена как в ч. 1 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности (с
соблюдением досудебного порядка), так и ч. 3 ст. 22 Закона о ГКО (можно сразу в
суд). При этом решение комиссии не является предметов рассмотрения в суде.
Административное исковое заявление подается в суд субъекта РФ по месту
нахождения уполномоченного органа Росреестра (например, в Орловский
областной суд). При подаче иска следует определить важнейшие аспекты:
- сформулировать требования;
- определить ответчика;
- собрать пакет документов (в числе которых документы, подтверждающие
соблюдение досудебного порядка, выписки из ЕГРН, правоустанавливающие
документы и отчет о рыночной стоимости) и рассчитать государственную
пошлину.
64
Там же.
57
Разъяснения,
содержащиеся
в
постановлении
Пленума
ВС
РФ 65
предусматривают право заявить следующие требования в суд:
1)
об оспаривании действия (бездействия) комиссии или ее решения в
порядке гл. 22 и 25 КАС РФ (п. 4 Постановления № 28) в течение 3 месяцев (ч. 1
ст. 219 КАС РФ).
2)
-
о пересмотре кадастровой стоимости:
в
случае
использования
недостоверных
сведений
об
объекте
недвижимости (ошибки);
-
об
установлении
кадастровой
стоимости
в
размере
рыночной,
предъявляемое в течение 5 лет с момента внесения сведений в ЕГРН в порядке гл.
25 КАС РФ66 (п. 3 Постановления Пленума).
При подаче искового заявления в зависимости от требования (обжалование
действия, бездействия либо пересмотр стоимости) ответчиком будут являться
согласно п. 7 Пленума:
- Росреестр в лице БУ ОО «Межрегиональное БТИ» при пересмотре
кадастровой стоимости (т.к. именно данное бюджетное учреждение устанавливает
стоимость по новому закону);
- комиссия по рассмотрению споров при Управлении Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области в
случае оспаривания законности ее действий (бездействия) либо решения.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ
государственная
пошлина за рассмотрение
такового
искового заявления
составляет 2000 рублей за каждый объект недвижимого имущества (п. 30
Постановления Пленума).
Положительным решением суда Орловского областного суда в зависимости
о требования устанавливается кадастровая стоимость в размере рыночной (ч. 3 ст.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах,
возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения
кадастровой стоимости объектов недвижимости"// "Российская газета". 10.07.2015. № 6721.
66
Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации от 8 марта 2015 г. N 21ФЗ (ред. от 28.12.2017 N 421-ФЗ) // Собрание законодательства РФ от 09.05.2015. N 10. Ст.
1391; Собрание законодательства РФ от 01.01.2018 г. N 1 (часть I) ст. 5.
65
58
249 КАС РФ, п. 25 Постановления Пленума) либо действия (бездействие)
указанной Комиссии признаются незаконными (п. 26 Постановления Пленума).
Новая кадастровая стоимость применяется: с 1 января года, в котором в суд
или комиссию подано заявление либо с налогового периода, в котором подано
заявление об оспаривании или с даты вступления в силу акта, установившего
ошибку. Во всех остальных случаях – с даты внесения сведений в ЕГРН.
Одной из самых актуальных тем современного российского общества
является рассмотрение споров по делам об установлении кадастровой стоимости.
Обусловлено это серьезными изменениями в законодательстве, которые вступили
в силу с 01 января 2017 года; непосредственным влиянием кадастровой стоимости
на расходы граждан и организаций, поскольку она является налоговой базой по
ряду налогов. Долгое время законодательство России предусматривало лишь
формальные основания для оспаривания кадастровой стоимости, да и сейчас в
целом ситуация не сильно изменилась: оспорить результаты государственной
кадастровой оценки значительно проще, если были допущены какие-то
формальные нарушения в процедуре проведения государственной кадастровой
оценки, нежели чем доказать несоответствие установленной кадастровой
стоимости рыночной. Более того, сам Конституционный Суд РФ признает, что
ошибки установления кадастровой стоимости – это нормальное явление,
обусловленное сложностью ее определения.
Считаем необходимым более подробно проанализировать актуальные
вопросы современной правоприменительной практики.
Как
показывает
судебная
практика,
чаще
всего
при
оспаривании
кадастровой стоимости требования заявителя удовлетворяются, если определена
рыночная стоимость. При этом, если заявитель, административный истец,
проявил инициативу по установлению кадастровой стоимости в размере равной
рыночной, а административный ответчик не выступил против такой инициативы,
то судебные расходы полностью относятся на первого, поскольку отсутствует
конфликт между административным истцом и административным ответчиком.
Данное правило действует на основании Постановления Пленума Верховного
59
Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 и оно подвергается справедливой критике со
стороны О.В. Мананникова и З.М. Слепцовой67, который указывает, что в данной
позиции прослеживается желание суда снизить расходы бюджета. По мнению
исследователей, указанное Постановление несправедливо, ведь собственник
вынужден обращаться в суд и оспаривать установленную уполномоченным
органом власти кадастровую стоимость, поскольку в противном случае он будет
нести серьезную налоговую нагрузку.
В то же время С.Ю. Корнеева полагает, что позиция Верховного Суда
является верной, приводя следующие аргументы:
1)
если
административный
истец
оспаривает
результаты
государственной кадастровой оценки в результате обнаружения допущенной
ошибки, то ему возмещаются судебные расходы в полном объеме;
2)
если же никакой ошибки обнаружено не было, то административный
истец не получает возмещения.
Данное мнение основано на положениях Земельного кодекса РФ (ст. 66), на
позиции Конституционного Суда РФ, в соответствии с которыми рыночная и
кадастровая стоимость не тождественны. Выходит, что в настоящее время
оспорить кадастровую стоимость можно и при отсутствии формальных
оснований, но только при их наличии возможно требовать возмещения судебных
расходов. В подтверждение указанной позиции можно привести Постановление
Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 года № 20-П, которое указывает, что
судебные расходы административный истец может требовать по делам об
оспаривании кадастровой стоимости при следующих условиях:
1)
кадастровая
стоимость
существенно
превышает
рыночную
стоимость;
2)
нарушена методика определения кадастровой стоимости;
3)
допущена ошибка в самой методике определения кадастровой
стоимости.
Слепцова З.М. Актуальные проблемы, возникающие при рассмотрении споров об
установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной
стоимости.// Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. N 10. С. 29-33.
67
60
Таким образом, если кадастровая стоимость значительно превышает
рыночную, то позиция административного ответчика не важна, поскольку данный
факт свидетельствует сам по себе о том, что имеются определенные нарушения,
которые были допущены либо на этапе проведения государственной кадастровой
оценки, либо до него. Однако остается неясным, что следует понимать под
значительным превышением. Полагаем, что здесь имеется в виду 30 процентное
отклонение, поскольку в соответствии с п. 20 Порядка создания и работы
комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости
установление кадастровой стоимости в размере рыночной происходит именно при
таком диапазоне отклонения. Считаем, что соответствующий диапазон должен
быть установлен на законодательном уровне.
Административным
ответчиком,
лицом,
с
которого
осуществляется
взыскание судебных расходов, является по новому порядку уполномоченный
орган государственный власти, утвердивший результаты государственной
кадастровой оценки (Правительство Орловской области, например), по старому
порядку (в соответствии с законом об оценочной деятельности»
- орган,
осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. Однако в
случае, если земельный участок поставлен на кадастровый учет после
актуализации
сведений о кадастровой
стоимости, то
административным
ответчиком выступает оценщик68.
Таким образом, в настоящее время у собственника есть два основания для
оспаривания кадастровой стоимости:
1)
при
проведении
государственной
кадастровой
оценки
были
использованы недостоверные сведения, которые повлияли на результат;
2)
желание установить кадастровую стоимость в размере рыночной.
И в том, и в другом случае, очевидно, присутствует неравенство
кадастровой и рыночной стоимости. Причины этого были рассмотрены в главе
Корнеева С.Ю. Особенности дел о взыскании судебных расходов при установлении
кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной // Имущественные отношения
в Российской Федерации. 2018. N 3. С. 37-42.
68
61
первой данной работы: нарушение формальных процедур, разные методики
определения кадастровой стоимости в зависимости от цели и пр.
Суды чаще всего пользуются оценочной экспертизой, чтобы проверить
обоснованность требований административного истца. Следовательно, перед
экспертом стоит два вопроса: была ли нарушена процедура государственной
кадастровой оценки и действительно ли кадастровая стоимость не соответствует
рыночной. Здесь нужно отметить следующее. Рыночная стоимость оценивается
индивидуально
и
она
может
отличаться
в
разные
периоды
времени.
Следовательно, на момент проведения оценки экспертом возможно такое
изменение на рынке недвижимости, которое приведен к увеличению или
уменьшению рыночной стоимости по сравнению с той оценкой, которая была
дана собственником или арендатором. При этом кадастровая стоимость в этом
отношении защищена тем, что она фиксируется на определенную дату. Полагаем,
что в данном случае оценщик должен проводить оценку объекта недвижимости на
ту дату, в отношении которой установлена рыночная цена, предлагаемая
административным истцом.
Обратим внимание на то, что в доктрине высказывается позиция, в
соответствии с которой негативно оценивается проведение судебной оценочной
экспертизы. Указывается, что таким образом создается некая конкуренция
данных, представляемых экспертными организациями, только в одном случае это
эксперт-оценщик и СРО, подтверждающая проекта отчета оценщика, а в другом
судебный эксперт69.
Необходимо обратить внимание, что законодательство не предусматривает
единого подхода относительно пакета документов, которые необходимо
предъявить в суд для оспаривания кадастровой стоимости. Так, например, в
Законе об оценочной деятельности не содержалось требование о приложении к
административному
исковому
заявлению
экспертного
заключения
СРО
оценщиков, тогда как положения КАС РФ это предусматривали. Указанное
Слепцова З.М. Актуальные проблемы, возникающие при рассмотрении споров об
установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной
стоимости.// Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. N 10. С. 29-33.
69
62
противоречие стало предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ,
который указал, что предоставление экспертного заключения СРО оценщиков не
является необходимым70, но судебная практика после этого не изменилась, что
свидетельствует о низком уровне эффективности правоприменения.
Период оспаривания кадастровой стоимости – 5 лет с даты внесения
установленной кадастровой стоимости в Единый государственный реестр
недвижимости.
Стоит отметить, что право оспаривания кадастровой стоимости есть не
только у собственника или арендатора земельного участка, но и у муниципальных
органов
власти,
доходность
бюджета
которых
зависит
от
результатов
государственной кадастровой оценки. Конституционный Суд РФ признал71, что
муниципальные органы власти вправе оспорить кадастровую стоимость при
соблюдении следующих условий:
1)
земельный
участок
находится
на территории
муниципального
образования;
2)
кадастровая
стоимость
земельного
участка
была
существенно
снижена по инициативе собственника на основании рыночной стоимости.
Получается, что если кадастровая стоимость была изменена по инициативе
собственника или арендатора в пользу ее уменьшения до уровня рыночной
стоимости, то муниципальный орган власти имеет право потребовать ее
увеличения. Теоретически вероятность увеличения кадастровой стоимости по
инициативе муниципального органа имеется, поскольку порядок и условия
определения кадастровой стоимости зависят от цели ее установления. Как было
показано ранее, для целей налогообложения при установлении кадастровой
Определение Конституционного Суда РФ от 9 марта 2017 г. № 592-О “По жалобе гражданина
Данилюка Сергея Александровича на нарушение его конституционных прав пунктом 5 части 2
статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и частью
шестнадцатой статьи 24.18 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской
Федерации”// СПС "КонсультантПлюс".
71
Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 г. N 15-П «По
делу о проверке конституционности положения ч. 1 ст. 24.18 Федерального закона «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации» в связи с жалобой администрации
муниципального образования г. Братска» // "Российская газета". 21.07.2016. № 7027 (159).
70
63
стоимости могут, например, не учитывать обременения, действующие в
отношении земельного участка, которые были установлены по вине собственника
или арендатора.
Полагаем, что в данном случае целесообразно не закреплять возможность
многократных судебных разбирательств со стороны лиц, чьи интересы
диаметрально противоположны, а установить в законодательстве, что при
рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости необходимо в качестве
третьего лица привлекать муниципальное образование. Оно должно выразить
свою
позицию
относительно
снижения
кадастровой
стоимости.
Если
муниципальное образование будет вести себя пассивно в ходе судебного
разбирательство, то в дальнейшем оно лишается права на оспаривание
пересмотренной кадастровой стоимости.
Выводы по главе.
В настоящее время действует переходный период, в течение которого
допустимо применение как старого, так и нового порядка государственной
кадастровой оценки (за исключением того, что оценщиком может выступать
только
специально
уполномоченная
организация).
В
ходе
проведения
государственной кадастровой оценки определяется кадастровая стоимость. На
результаты кадастровой оценки можно повлиять без оспаривания, посредством
подачи замечаний, только в случае проведения общего порядка определения
кадастровой стоимости. В иных случаях единственный способ выразить
несогласие – оспорить утвержденные результаты. В любом случае собственник
должен самостоятельно следить за включением его участка в список объектов
недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке в следующем
году.
Принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на не
постройки следует понимать, как правило, предусматривающее невозможность
отчуждения одного из названных объектов недвижимости без другого. Указанный
принцип не призван влиять на цену договора купли-продажи (хотя, безусловно,
цена продажи двух объектов будет выше цены продажи одного объекта). Его
64
главное предназначение состоит в регулирования порядка землепользования.
Данный вывод мы делаем потому, что указанный принцип закреплен в земельном
законодательстве, которое, прежде всего направлено на порядок использования и
охраны земель, а не на определение ценообразования на земельные участки.
Положения гражданского законодательства, предусматривающие исчисление
цены договора купли-продажи недвижимости посредством сложения стоимости
постройки и земельного участка, на котором она расположена, являются
вторичным следствием действия принципа единства судьбы в российской
правовой системе. Цена покупки будет определяться по многим причинам: цели
покупки, состояния постройки и характеристик земельного участка. Принцип
единства судьбы земельного участка и расположенной на нем постройки должен
действовать в обе стороны: нельзя без земельного участка продать постройку, без
постройки нельзя продать земельный участок.
Принцип
единства
судьбы
земельного
участка
и
постройки
не
свидетельствует о том, что земельный участок и здание, сооружение в условиях
российской правовой системы являются единым правовым объектом. Для
каждого из них отдельно устанавливается кадастровая стоимость, каждый
является отдельным объектом налогообложения. В современных условиях, когда
земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости часто
находятся в
собственности у разных лиц, а также при наличии двух видов
налогов представляется маловероятной возможность перехода к земельному
участку и расположенной на нем постройке как к единому объекту.
Судебная практика показывает, что в настоящее время собственник или
арендатор земельного участка может фактически может оспорить результаты
государственной кадастровой оценки только при условии наличия формальных
нарушений, допущенных в ходе ее проведения. Складывающаяся практика,
опирающаяся исключительно на формальные показатели, является следствием
формального подхода к определению кадастровой стоимости. Отсутствие
определения, раскрывающего сущность кадастровой стоимости, процедур ее
установления с учетом правовой природы приводит к тому, что в отношении
65
кадастровой стоимости складывается исключительно формальное отношение.
При этом административный истец, в случае пересмотра кадастровой стоимости в
пользу установления ее равной рыночной, имеет право на возмещение ему
понесенных судебных расходов, независимо от обнаружения формальных
ошибок, допущенных в ходе проведения государственной кадастровой оценки,
если разница между установленной кадастровой стоимостью и рыночной
стоимостью существенно различается. На наш взгляд, необходимо предусмотреть
в законодательстве, что основанием оспаривания кадастровой стоимости является
не только нарушение установленной процедуры проведения государственной
кадастровой оценки, но и существенное расхождение установленной кадастровой
стоимости с рыночной стоимостью. Под существенным расхождением понимать
разницу в 30 процентов между кадастровой и рыночной стоимостью. Кроме того,
необходимо закрепить в законе не только условия, при которых орган местного
самоуправления имеет право выступать с инициативой о пересмотре кадастровой
стоимости
земельного
участка.
По
нашему
мнению,
целесообразно
на
законодательном уровне стимулировать разрешение вопроса о пересмотре
кадастровой стоимости в ходе одного спора, когда и собственник/арендатор
земельного участка, и муниципальное образование имеют возможность привести
доводы относительно необходимости и возможности изменения установленной
кадастровой стоимости.
Положения, выносимые на защиту по второй главе:
1.
Складывающаяся судебная практика показывает, что в настоящее
время собственник или арендатор земельного участка может фактически оспорить
результаты государственной кадастровой оценки только при условии наличия
формальных нарушений, допущенных в ходе ее проведения. Складывающаяся
практика, опирающаяся исключительно на формальные показатели, является
следствием формального подхода к определению кадастровой стоимости.
Отсутствие определения, раскрывающего сущность кадастровой стоимости,
процедур ее установления с учетом правовой природы приводит к тому, что в
отношении кадастровой стоимости складывается исключительно формальное
66
отношение.
2.
Полагаем, что административный истец, в случае пересмотра
кадастровой стоимости в пользу установления ее равной рыночной, имеет право
на возмещение ему понесенных судебных расходов, независимо от обнаружения
формальных
ошибок,
допущенных
в
ходе
проведения
государственной
кадастровой оценки, если разница между установленной кадастровой стоимостью
и рыночной стоимостью существенно различается.
3.
Полагаем необходимым закрепить в законе не только условия, при
которых орган местного самоуправления имеет право выступать с инициативой о
пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. По нашему мнению,
целесообразно на законодательном уровне стимулировать разрешение вопроса о
пересмотре
кадастровой
стоимости
в
ходе
одного
спора,
когда
и
собственник/арендатор земельного участка, и муниципальное образование имеют
возможность привести доводы относительно необходимости и возможности
изменения установленной кадастровой стоимости.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Правовое
регулирование
государственной
кадастровой
оценки
сосредоточено в основном на раскрытии процедуры и методик определения
кадастровой стоимости, не уделяя должного внимания содержательной стороне
67
вопроса. Связано это, по всей видимости, с тем, что определить правовую
природу кадастровой стоимости крайне сложно. Как правило, проводится
сравнение с рыночной стоимостью, и в ряде случаев рыночная стоимость может
быть основанием для пересмотра кадастровой стоимости. Однако все же у
рыночной и кадастровой стоимости разные цели установления. Рыночная
стоимость
необходима
для
определения
реальной
ценности
объекта
недвижимости для ее собственника, тогда как кадастровая стоимость служит
удовлетворению публично-правовых интересов, причем самых разнообразных. В
силу этого процедура определения кадастровой стоимости и учитываемые при ее
расчете характеристики должны изменяться.
Исследуя зарубежный опыт, мы обратили внимание на то, что на данный
момент времени не существует универсального способа определения кадастровой
стоимости. Разработанные практикой методики отличаются либо простотой и
необъективностью,
либо
сложностью
и
затратностью,
но
большей
справедливостью. Очевидно, что в условиях, когда кадастровая стоимость
является необходимым элементом для решения многих правовых вопросов, в
которых задействовано государство, необходимо учитывать и разность подходов
к
ее
установлению.
Необходимо
разрабатывать
единые
методики
для
минимизации проявления субъективности при проведении оценки со стороны
оценщика. В то же время методики должны быть разработаны качественно, в них
должны быть установлены различные коэффициенты, позволяющие рассчитать
кадастровую стоимость в соответствии с той целью, для которой она будет
использоваться, с учетом тех характеристик, которые необходимы.
Положения
гражданского
законодательства,
предусматривающие
исчисление цены договора купли-продажи недвижимости посредством сложения
стоимости постройки и земельного участка, на котором она расположена,
являются вторичным следствием действия принципа единства судьбы в
российской правовой системе. Цена покупки будет определяться по многим
68
причинам: цели покупки, состояния постройки и характеристик земельного
участка.
Принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем
постройки должен действовать в обе стороны: нельзя без земельного участка
продать постройку, без постройки нельзя продать земельный участок. Однако это
не свидетельствует о том, что земельный участок и здание, сооружение в
условиях российской правовой системы являются единым правовым объектом.
Для каждого из них отдельно устанавливается кадастровая стоимость, каждый
является отдельным объектом налогообложения. В современных условиях, когда
земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости часто
находятся в
собственности у разных лиц, а также при наличии двух видов
налогов представляется маловероятной возможность перехода к земельному
участку и расположенной на нем постройке как к единому объекту.
Формирующаяся судебная практика показывает, что в настоящее время
собственник или арендатор земельного участка может фактически оспорить
результаты государственной кадастровой оценки только при условии наличия
формальных нарушений, допущенных в ходе ее проведения. Складывающаяся
практика, опирающаяся исключительно на формальные показатели, является
следствием формального подхода к определению кадастровой стоимости.
Отсутствие определения, раскрывающего сущность кадастровой стоимости,
процедур ее установления с учетом правовой природы приводит к тому, что в
отношении кадастровой стоимости складывается исключительно формальное
отношение.
В настоящее время действует переходный период, в течение которого
допустимо применение как старого, так и нового порядка государственной
кадастровой оценки (за исключением того, что оценщиком может выступать
только
специально
уполномоченная
организация).
В
ходе
проведения
государственной кадастровой оценки определяется кадастровая стоимость. На
результаты кадастровой оценки можно повлиять без оспаривания, посредством
подачи замечаний, только в случае проведения общего порядка определения
69
кадастровой стоимости. В иных случаях единственный способ выразить
несогласие – оспорить утвержденные результаты. В любом случае собственник
должен самостоятельно следить за включением его участка в список объектов
недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке в следующем
году.
Полагаем необходимым закрепить в законе не только условия, при которых
орган местного самоуправления имеет право выступать с инициативой о
пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. По нашему мнению,
целесообразно на законодательном уровне стимулировать разрешение вопроса о
пересмотре
кадастровой
стоимости
в
ходе
одного
спора,
когда
и
собственник/арендатор земельного участка, и муниципальное образование имеют
возможность привести доводы относительно необходимости и возможности
изменения установленной кадастровой стоимости. При этом административный
истец, в случае пересмотра кадастровой стоимости в пользу установления ее
равной рыночной, имеет право на возмещение ему понесенных судебных
расходов, независимо от обнаружения формальных ошибок.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО И ПРАКТИКА
70
1.1. Конституция
Российской
Федерации
(принята
всенародным
голосованием 12.12.1993) (ред. от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // "Российская газета".
25.12. 1993. N 237; Собрание законодательства РФ. 28.07.2014. N 30 (часть I) Ст.
4202.
1.2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от
30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018 N 120-ФЗ) // Собрание законодательства
РФ. 05.12.1994. N 32. Ст. 3301; Собрание законодательства РФ. 28.05.2018. N 22.
Ст. 3044.
1.3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от
26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2018 N 116-ФЗ) // Собрание законодательства
РФ. 29.01.1996. N 5. Ст. 410; Собрание законодательства РФ. 28.05.2018. N 22.
Ст. 3040.
1.4. Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 31.12.2017 N 171- ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. N 44.
Ст.
4147;
"Официальный
интернет-портал
правовой
информации"
www.pravo.gov.ru. 29.06.2018.
1.5. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998
N 146-ФЗ (ред. от 19.02.2018 N 34-ФЗ) // Собрание законодательства РФ.
03.08.1998. N 31. Ст. 3824; Собрание законодательства РФ. 26.02.2018. N 9 ст.
1291.
1.6. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998
N 146-ФЗ (ред. от 27.06.2018 N 159-ФЗ) // Собрание законодательства РФ.
03.08.1998. N 31. Ст. 3824; "Российская газета". 29.06.2018. N 139.
1.7. Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации
от 8 марта 2015 г. N 21-ФЗ (ред. от 28.12.2017 N 421-ФЗ) // Собрание
законодательства РФ. 09.05.2015. N 10. Ст. 1391; Собрание законодательства РФ.
01.01.2018 г. N 1 (часть I). Ст. 5.
1.8. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 23.04.2018 N 155-ФЗ) // Собрание
71
законодательства РФ. 07.01.2002. N 1. Ст. 1; "Российская газета". 29.06.2018. N
139.
1.9. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от
24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 28.12.2017 от N 421-ФЗ) // Собрание законодательства
РФ. 29.07.2002. N 30. Ст. 3012; Собрание законодательства РФ. 01.01.2018. N 1
(часть I). Ст. 5.
1.10. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от
14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 27.06.2018 N 158-ФЗ) // Собрание законодательства
РФ. 18.11.2002. N 46. Ст. 4532; "Российская газета". 29.06.2018. N 139.
1.11. Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017 N
274-ФЗ) "О государственной кадастровой оценке" // Собрание законодательства
РФ. 04.07.2016. N 27. Ст. 4170; Собрание законодательства РФ. 31.07.2017. N 31
(часть I). Ст. 4823.
1.12. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017 N 274ФЗ) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Собрание
законодательства РФ. 03.08.1998. N 31. Ст. 3813; Собрание законодательства РФ.
31.07.2017. N 31 (часть I). Ст. 4823
1.13. Федеральный закон от 22.07.2010 года № 167-ФЗ (ред. от 02.01.2016 г.
N 172-ФЗ) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты
Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 26.07.2010. N 30. Ст.
3998; Собрание законодательства РФ. 06.06.2016. N 23. Ст. 3296.
1.14. Федеральный закон от 03.07.2016 N 361-ФЗ (ред. от 25.11.2017 N 328ФЗ) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов
(положений законодательных актов) Российской Федерации" // Собрание
законодательства РФ. 04.07.2016. N 27. Ст. 4294; Собрание законодательства РФ.
27.11.2017. N 48. Ст. 7052.
1.15. Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 225-ФЗ (ред. от 03.07.2016 N
360-ФЗ) "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной
72
деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ.
28.07.2014 г. N 30 (часть I). Ст. 4226; Собрание законодательства РФ. 04.07.2016 г.
N 27 (часть II). Ст. 4293.
1.16. Федеральный закон от 7 июня 2013 г. N 108-ФЗ (ред. от 23.04.2018 г.
N 91-ФЗ) "О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира
по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении
изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" //
Собрание законодательства РФ. 10.06.2013. N 23. Ст. 2866; Собрание
законодательства РФ. 30.04.2018 . N 18. Ст. 2561.
1.17. Федеральный закон от 22 июля 2005 г. N 116-ФЗ " (ред. от 23.04. 2018
г. N 91-ФЗ) "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" (ред. от
23.04. 2018 г. N 91-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 25.07.2005 г. N 30 (часть
II). Ст. 3127; Собрание законодательства РФ. 30.04.2018. N 18. Ст. 2561.
1.18. Постановление
Правительства
РФ
от
25.08.1999
№
945
«О
государственной кадастровой оценке земель» // Собрание законодательства РФ.
30.08.1999. № 35. Ст. 4326
1.19. Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 28
июня 2007 г. N 215 "Об утверждении Административного регламента
Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению
государственной
функции
"Организация
проведения
государственной
кадастровой оценки земель" // "Бюллетень нормативных актов федеральных
органов исполнительной власти". 17.09.2007 г. № 38. С. 33-39.
1.20. Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 "Об
утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке"
(зарегистрирован в Минюсте России 29.05.2017 N 46860) // "Официальный
интернет-портал правовой информации" www.pravo.gov.ru. 30.05.2017.
1.21. Приказ
Министерства
экономического
развития
Российской
Федерации от 19.02.2018 г. № 73 "Об утверждении Порядка рассмотрения
бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и
наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости,
73
обращения об исправлении технических и (или) методологических ошибок,
допущенных при определении кадастровой стоимости" (зарегистрирован в
Минюсте 08.05.2018 г. № 51007) // "Официальный интернет-портал правовой
информации" www.pravo.gov.ru. 08.05.2018.
1.22. Приказ Министерства экономического развития РФ от 17 ноября 2017
г. N 620 "Об утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о
результатах определения кадастровой стоимости" (зарегистрирован в Минюсте
РФ
19.04.2018г.
N
50827)
//
"Официальный
интернет-портал
правовой
информации" www.pravo.gov.ru. 20.04.2018.
1.23. Приказ Министерства экономического развития РФ от 4 мая 2012 г. N
263 (ред. от 16.05.2013 г. N 259) "Об утверждении Порядка создания и работы
комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой
стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от
22 февраля 2011 г. N 69 "Об утверждении Типовых требований к порядку
создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения
кадастровой стоимости" (зарегистрирован в Минюсте РФ 01.06.2012г. N 24426) //
"Российская газета". 03.08.2012. N 177; "Российская газета". 03.07.2013. N 142.
1.24. Приказ Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 г.
N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой
оценке"
(зарегистрирован
"Официальный
в
Минюсте
интернет-портал
России
правовой
29.05.2017
информации"
N
46860)
//
www.pravo.gov.ru.
30.05.2017.
1.25. Приказ Министерства экономического развития РФ от 4 мая 2012 г. N
263 "Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению
споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании
утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. N 69
"Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по
рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости" (ред. от
16.05.2013 № 259) // "Российская газета" от 03.08.2012 г. N 177; "Российская
74
газета" от 28.06.2013 г. N 139 (приведён с учетом уточнения, опубликованного в
"Российской газете" от 03.07.2013 г. N 142).
1.26. Приказ Минэкономразвития России от 27.12.2016 N 846 "Об
утверждении Порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта
недвижимости, в том числе ее формы" (зарегистрирован в Минюсте России
03.04.2017 г. № 46231) // "Официальный интернет-портал правовой информации"
www.pravo.gov.ru. 04.04.2017.
1.27. Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра
и картографии от 12 мая 2015 г. N П/210 (зарегистрирован в Минюсте России
05.06.2015г. N 37545) // "Официальный интернет-портал правовой информации"
www.pravo.gov.ru. 09.06.2015.
1.28. Постановление Правительства Орловской области от 25 декабря 2014
г. N 419 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости
земель населенных пунктов Орловской области" (ред. от 19.01.2018 № 25) //
ГСИС "Портал Орловской области – публичный информационный центр".
30.12.2014; 22.01.2018.
1.29. Постановление Правительства Орловской области от 26 декабря 2014
г. N 436 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки
земель сельскохозяйственного назначения Орловской области" (ред. от 09.06.2016
№ 237) // ГСИС "Портал Орловской области – публичный информационный
центр". 25.12.2014; 10.06.2016.
1.30. Распоряжение Правительства Орловской области от 30.11.2012г.
№ 491-р (ред. от 21.09.2017г. N 400) "О комиссии по повышению качества и
доступности государственных и муниципальных услуг в Орловской области".
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
http://orelregion.ru/index.php?
head=17&part=19&formName=docsearch&doc_type=6&doc_organ=0&fwords=491%F0&number
1.31. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11
июля 2017 года N 20-П // Собрание законодательства Российской Федерации.
2017. N 30. Ст. 4726.
75
1.32. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11
июля 2017 года N 20-П // Собрание законодательства Российской Федерации.
2017. N 30. Ст. 4726.
1.33. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 5
июля 2016 г. N 15-П "По делу о проверке конституционности положения ч. 1 ст.
24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской
Федерации" в связи с жалобой администрации муниципального образования г.
Братска" // "Российская газета". 21.07.2016. № 7027 (159).
1.34. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 20
февраля 2002 года N 22-О // СПС "КонсультантПлюс".
1.35. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 9
марта 2017 года N 592-О // СПС "КонсультантПлюс".
1.36. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015
N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об
оспаривании
результатов
определения
кадастровой
стоимости
объектов
недвижимости"// "Российская газета". 10.07.2015. № 6721(150).
1.37. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от
21 января 2016 года N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о
возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» // Бюллетень
Верховного Суда Российской Федерации. 2016. N 4.
1.38. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 10 сентября
2015 года N 85-АПГ15-4 // СПС "КонсультантПлюс".
1.39. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 31 августа
2015 года N 71-АПГ15-10 // СПС "КонсультантПлюс".
1.40. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 12 августа
2015 года N 83-АПГ15-5 // СПС "КонсультантПлюс".
1.41. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 10 сентября
2015 года N 53-АПГ15-44 // СПС "КонсультантПлюс".
1.42. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19 августа
2015 года N 1-АПГ15-17 // СПС "КонсультантПлюс".
76
1.43. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21
декабря 2004 года N 454-О // СПС "КонсультантПлюс".
1.44. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 12 февраля
2015
года
N
302-ЭС14-2326
по
делу
N
А33-16224/2012
//
СПС
"КонсультантПлюс".
1.45. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 16 декабря
2014 года по делу N 302-эс14-2326, А33-16224/2012 // СПС "КонсультантПлюс".
1.46. Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11 по делу N
А27-4849/2010.
Официальный
сайт
Высшего
арбитражного
суда
РФ
[Электронный ресурс] – Режим доступа: URL: http://www.arbitr.ru/bras.net/f.aspx?
id_casedoc=1_1_8ff320a1-6de9-45db-a106-ecef17e89295
1.47. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.03.2010 по делу
№ А21-4065/2009 // СПС "КонсультантПлюс".
1.48. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.09.2009 по
делу № А33-4772/08 // СПС "КонсультантПлюс".
1.49. Решение Орловского областного суда от 22.12.2015 № 3а-24/2015.
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://oblsud.orl.sudrf.ru/modules.php?
name=press_dep&op=1&did=494
1.50. Решение Орловского областного суда от 14 июля 2017 года по делу N
3а-57/2017.
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа:
https://oblsudorl.sudrf.ru/modules.php?
name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=1381276&delo_id=1540005&n
ew=0&text_number=1.
1.51. Решение Орловского областного суда от 12 сентября 2017 года по
делу
N
3а-62/2017.
[Электронный
ресурс]
–
Режим
доступа:
https://oblsudorl.sudrf.ru/modules.php?
name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=1391591&delo_id=1540005&n
ew=0&text_number=1;
1.52. Определение Орловского областного суда от 23 ноября 2017 года по
делу
N
13а-30/2017.
[Электронный
ресурс]:
–
Режим
доступа:
77
https://oblsudorl.sudrf.ru/modules.php?
name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=1419379&delo_id=1610001&n
ew=0&text_number=1;
1.53. Определение Орловского областного суда от 9 октября 2017 года по
делу
N
13а-27/2017.
[Электронный
ресурс]:
–
Режим
доступа:
https://oblsudorl.sudrf.ru/modules.php?
name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=1400196&delo_id=1610001&n
ew=0&text_number=1.
1.54. Решение Калининградского областного суда от 22.12.2009 № 382/09 // СПС "КонсультантПлюс".
2. СПЕЦИАЛЬНАЯ ЛИТЕРАТУРА
2.1.
Антипов
А.В.
Порядок
определения
кадастровой
стоимости
земельного участка // "Административное право и процесс". 2016. N 7. С. 40-41.
2.2.
Бадулина Е.В. Налогообложение недвижимости: новые правила
определения кадастровой стоимости // "Имущественные отношения в Российской
Федерации". 2016. N 8. С. 13-16.
2.3.
Бауэр
В.П.
Коллизии
в
сферах
оценки
и
налогообложении
недвижимого имущества физических лиц по кадастровой стоимости ивозможные
меры по их предотвращению // "Правовые вопросы недвижимости". 2016. N 2. С.
25-29.
2.1.
Власов
А.Д.
Аксиома
о
рыночной
(кадастровой)
стоимости
воспроизводимых факторов единого объекта недвижимости // Статистика и
экономика. 2017. № 6 С. 13-21.
2.2.
Власов А.Д. Методологические основы определения рыночной и
кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов //
Статистика и экономика. 2018. № 2 С. 16-19.
2.3.
Власов А.Д., Жарников В.Б. О рыночной (кадастровой) стоимости
улучшений земельного участка. Вестник СГУГиТ. 2017. Том 33. №3. С. 147-160.
2.4.
Волович Н.В., Турова Е.Ю. К вопросу о пересмотре результатов
78
определения
кадастровой
стоимости
земельных
участков.
Часть
1
//
Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. № 5. С. 6 - 18.
2.5.
N
Борисов А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г.
237-ФЗ
"О
государственной
кадастровой
оценке"
2017//
СПС
"КонсультантПлюс".
2.6.
Варламов А. А. Система государственного и муниципального
управления: учебник. М : ГУЗ, 2014. 452 с.
2.7.
Власов А.А. Арбитражный процесс: учебник и практикум для
академического бакалавриата / А.А. Власов. 3-е изд., перераб. и доп. М.:
Издательство Юрайт, 2017. 470 с.
2.8.
Голубцов В.Г., Кузнецова О.А. Пересмотр установленной кадастровой
стоимости объекта недвижимости: процессуальные, процедурные и нормативнотерминологические проблемы // "Вестник гражданского процесса". 2016. N 3. С
44-47.
2.9.
Грибовский С.В. О принципах и проблемах оценки недвижимости для
целей налогообложения // Имущественные отношения в Российской Федерации.
2012. № 2. С. 55-59.
2.10. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е.Оценка
стоимости недвижимости. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. 432 с.
2.11. Григорьев В., Пенчук А. О зарубежном опыте определения и
оспаривания кадастровой стоимости недвижимости // Экономика. Налоги. Право.
2015. № 2. С. 101-106.
2.12. Грязнова А. Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости : учебник. 2-е
изд., перераб. и доп. – М. : Финансы и статитстика, 2008. 860с.
2.13. Джейн Х. Мальме. Джоан М. Янгман. Развитие налогообложения
недвижимого имущества в странах с переходной экономикой: примеры из
Центральной и Восточной Европы // Публикации Всемирного банка. 2001. №
14071. 92 P.
2.14. Еронина М.А. Процессуально-правовая характеристика налоговых
споров // Арбитражный и гражданский процесс. 2016. N 2. С. 34 - 40.
79
2.15. Зеленцов А.Б., Ястребов О.А. Судебное административное право:
Учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности "Юриспруденция":
Статут", 2017. 768с.
2.16. Иваненко
Д.Е.
Аспекты
кадастровой
оценки
недвижимости:
институциональный опыт зарубежных стран // Имущественные отношения в РФ.
2014 г. № 1 (148). С. 16-23.
2.17. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие /
под. ред. М.А. Федотовой. М.: КНОРУС, 2007. 207с.
2.18. Ильин М.О. Оценка объектов капитального строительства для целей
оспаривания // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. №6.
С-177-178.
2.19. Ламерт Д.А. Особенности проведения кадастровой оценки земель в
России: Матер. IX Междунар. науч. конгр. "Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2013" (г.
Новосибирск, 15 - 26 апреля 2013 г.). Новосибирск: СГГА, 2013. С. 158 - 164.
2.20. Каминский
А.В.
Кадастровая
оценка:
сотрудничать
нельзя
противостоять! // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. N 2.
С. 6-23.
2.21. Ковалева О.А., Кустова Е.Д. Определение или изменение кадастровой
стоимости объектов недвижимости в судебном и внесудебном порядке //
"Нотариус". 2017. N 2. С. 34-37.
2.22. Кольнова М.В. Кадастровая стоимость ОКС - вопросы и пути
решения // "Имущественные отношения в Российской Федерации". 2016. N 9. С.
68-81.
2.23. Корнеева С.Ю. Процессуальные особенности дел об установлении
кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной // Арбитражный и
гражданский процесс. - М.: Юрист, 2015. № 5. - С. 30-34.
2.24. Корнеева С.Ю. Судебная практика рассмотрения дел об установлении
кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной // Имущественные
отношения в Российской Федерации. 2015. N 7. С. 39-43.
2.25. Корнеева С.Ю. Особенности дел о взыскании судебных расходов при
80
установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной //
"Имущественные отношения в Российской Федерации". 2018. N 3. С. 37-42.
2.26. Короткова, О. И. Конфликт интересов хозяйствующих субъектов и
публичных интересов государства в сфере установления кадастровой оценки
земли или иллюзия конфликта // Правовые вопросы недвижимости. -2016. № 2. С.
29-32.
2.27. Липски С.А. Правовое регулирование кадастровых отношений в
постсоветской России: тенденции, проблемы, пути их решения // Нотариус. 2013.
N 6. С. 20-25.
2.28. Лейфер
Л.А.,
Крайникова
Т.В.
Практическое
применение
модифицированного метода выделения для оценки земельных участков и
объектов капитального строительства // Имущественные отношения в РФ. 2016.
№ 3(174). С. 31-48.
2.29. Лыхина Т.Р., Амбросимова Т.Ю., Кудряшов Ю.М. Кадастровая
стоимость: скальпель или топор? // "Имущественные отношения в Российской
Федерации". 2016. N 8. С. 70-75.
2.30. Лыхина Т.Р., Амбросимова Т.Ю., Кудряшов Ю.М. Коллизии в сферах
оценки и налогообложении недвижимого имущества физических лиц по
кадастровой стоимости // "Имущественные отношения в Российской Федерации".
2017. N 8. С. 25-29.
2.31. Мананников О.В. Возмещение судебных издержек на примере
кадастровых споров: эволюция, теория, практика // Закон. 2016. N 4. С. 47-59.
2.32. Пепеляев С.Г. Подходы к раскрытию понятия "разумные пределы
расходов" на представительство в суде // Судья. 2016. N 8.
2.33. Поветкина Е. Кадастровая стоимость завышена. Влияние методики ее
определения на способ защиты прав в суде // Юрист компании. 2011. № 12. С. 2732.
2.34. Послание Президента Российской Федерации Владимира Путина
Федеральному Собранию Российской Федерации от 12 декабря 2012 года //
"Российская газета", №287, № 287, 13 декабря 2012.
81
2.35. Просолов А. Споры в судах: Оценка недвижимости компании для
целей уменьшения кадастровой стоимости // "Жилищное право". 2016. N 10. С.
23-25.
2.36. Савиных В.А. Комментарий к Постановлению Пленума ВС РФ об
оспаривании кадастровой стоимости: выявление концептуальных основ //
"Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2016, N 5.
2.37. Савиных
В.А.
К
проблеме
подзаконного
уровня
правового
регулирования кадастровой стоимости // "Закон". 2016. N 4. С. 119-126.
2.38. Савостьянова О.Н. Порядок оспаривания кадастровой стоимости
объектов недвижимости (судебная практика, новое в законодательстве) //
"Адвокатская практика". 2016. N 6. С. 43-47.
2.39. Свенцыцкий А.Н.. Сегаль Л.А. Анализ судебной практики по делам об
оспаривании кадастровой стоимости после выхода Определения Верховного Суда
Российской
Федерации
от
17
декабря
2014
года
по
делу
N 91-АПГ14-4 // "Имущественные отношения в Российской Федерации". 2016. N
6. С. 34-38.
2.40. Симакова Е.К. Правовой режим налога на имущество физических лиц:
российский и зарубежный опыт // Вестник СПбЮА. 2016. N 2. С. 78 - 83.
2.41. Слепцова
рассмотрении
споров
З.М.
об
Актуальные
установлении
проблемы,
кадастровой
возникающие
стоимости
при
объектов
недвижимости, равной их рыночной стоимости.// Имущественные отношения в
Российской Федерации. 2017. N 10. С. 29-33.
2.42. Тимофеев А.В. Проблема возмещения судебных расходов при
оспаривании
результатов
определения
кадастровой
стоимости
объектов
недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. N
11. С. 85-88.
2.43. Учинина Т.В. Рыночная и кадастровая стоимость земельных участков:
причины несоответствия // Вестник ПГУАС: строительство, наука и образование.
2017. № 1. С.106-110.
2.44. Фарафонтова Е. Как оспорить кадастровую стоимость квартиры? //
82
"Жилищное право". 2016. N 2. С. 32-36.
2.45. Хачатрян Н., Абрамов А. Кадастровая стоимость имущества
физических лиц: особенности определения и перспективы пересмотра //
Налоговод. 2016. №5. С. 52-63.
2.46. Хотько
А.В.
Перспективы
оспаривания
в
суде
результатов
государственной кадастровой оценки земель. Изд.: "РИОР", 2010. 282с.
2.47. Шаго Е. Налог на недвижимое имущество. Оспорить кадастровую
стоимость "Жилищное право". 2016. N 11. С. 7-13.
2.48. Щепотьев
А.В.
Экономико-правовые
основы
возникновения
отрицательной величины стоимости имущества // Право и экономика. 2011. № 1.
С. 14 - 17.
2.49. Власов А.Д. Теоретические основы и социально-экономические
предпосылки
определения
экономических
нормативов
рационального
использования земельных ресурсов. [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.cal.su/show_art.php?id=92.
2.50. Власов
недвижимости
в
А.Д.
Доклад.
России.
Практика
[Электронный
применения
ресурс].
–
теории
Режим
оценки
доступа:
http://www.cal.su/show_art.php?id=103
2.51. Государственная
кадастровая
оценка.
Межрегиональное
БТИ.
Официальный сайт. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.orelbti.ru/
uslugi/gosudarstvennaya-kadastrovaya-oczenka
2.52. Кадастровая оценка и оспаривание кадастровой стоимости в США.
[Электронный
ресурс].
Сайт:
Экспертный
совет.
–
Режим
доступа:
https://srosovet.ru/press/news/kadastrovaya-ocenka-i-osparivanie-kadastrovojstoimosti-v-ssha/
2.53. Орловский
областной
суд:
[официальный
сайт].
URL:
https://oblsudorl.sudrf.ru/modules.php?
name=sud_delo&srv_num=1&name_op=r&delo_id=1540005&case_type=0&new=0&
G1_PARTS_NAMESS=%EF%F0%.
2.54. Письмо МНС РФ от 25.04.2001 № ВТ-6-04/[email protected] «О государственной
83
кадастровой оценке земли» // Нормативные акты бухгалтера. 31.05.2011. № 11. С.
17.
2.55. Публичная кадастровая карта Росреестра. [Электронный ресурс]. –
Режим доступа: www.maps.rosreestr.ru.
2.56. Фонд данных государственной кадастровой оценки. [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO
2.57. Kilmer, Robert F. Legal Requirements for Equality in Tax Assessments //
Albany Law Review, Vol. 25 Issue 2 (June 1961), P. 203-204.
2.58. Land and property tax: A Policy Guide. – Nairobi: UN-HABITAT. 2011.
129 P.
2.59. Norregaard J. Taxing Immovable Property: Revenue Potential and
Implementation Challenges / IMF Working Paper P. 19-24.
2.60.
Property Tax Regimes in Europe. – Nairobi: UN-HABITAT. 2013. P. 9-53.
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа