close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Климова Виктория Олеговна.Стратегия развития рынка коммерческой недвижимости муниципального образования (на материалах ООО «Недвижимость »)

код для вставки
2
3
4
5
АННОТАЦИЯ
Выпускная квалификационная работа (ВКР) на тему Стратегия развития рынка
коммерческой недвижимости муниципального образования (на материалах ООО
«Недвижимость+»)
Год защиты 2018
Направление 38.03.04 Государственное и муниципальное управление
Студент группы 5-1 Климова Виктория Олеговна
Руководитель к.э.н., доцент кафедры МиГУ Т.Б. Брехова
В теоретической части выпускной квалификационной работы раскрыты
теоретико-методические
основы
формирования
стратегии
развития
рынка
коммерческой недвижимости, в том числе понятие стратегии, специфика ее
разработки
для
муниципального
рынка
коммерческой
недвижимости
и
зарубежный опыт функционирования рынка коммерческой недвижимости.
В аналитической части проведен комплексного анализа современного
состояния и тенденций развития рынка коммерческой недвижимости в Российской
Федерации
и рынка коммерческой недвижимости города Орла; определены
тенденции развития рынка коммерческой недвижимости города Орла с точки
зрения
инвестиционной
привлекательности;
проведена
организационно-
экономическая характеристика ООО «Недвижимость +».
В проектной части на основе проведенного комплексного разработана
стратегия развития рынка коммерческой недвижимости города Орла. В частности
разработан порядок формирования стратегии развития рынка коммерческой
недвижимости города Орла; разработан бизнес-план создания Единого банка
данных
коммерческой
недвижимости
на
основе
применения
"облачных
технологий" и проведен расчет его эффективности.
Графическая часть ВКР включает таблицы и рисунки, размещенные на 16
листах формата А4.
Состав графического материала:
6
 цель и задачи выпускной квалификационной работы;
 классификация коммерческих объектов недвижимости;
 законодательство в сфере регулирования рынка недвижимости;
 алгоритм стратегического планирования развития рынка коммерческой
недвижимости муниципального образования;
 тенденции развития рынка коммерческой недвижимости в 2017;
 региональное распределение общего объема складской недвижимости в
России за 2017 год;
 распределение сделок по типу в регионах России (без учета Московского
региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области);
 запрашиваемые ставки арены на качественную складскую недвижимость
класса А в регионах России;
 динамика стоимости аренды торгового помещения в Орле за 2016 год;
 динамика стоимости аренды складского помещения в Орле за 2016 год;
 тенденции развития муниципального рынка коммерческой недвижимости
Орловской области с точки зрения инвестиционной привлекательности;
 SWOT-анализ деятельности предприятия ООО «Недвижимость+»;
 алгоритм принятия управленческих решений о поддержке рынка
коммерческой недвижимости;
 структура «Единого Банка данных коммерческой недвижимости»;
 расчет эффективности бизнес-проекта.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трёх глав, заключения, списка литературы. Содержание работы изложено на 91 странице
основного текста, отражено в 15 таблицах, представлено 16 рисунками,
библиография включает 41 источник.
Ключевые слова: стратегия развития, рынок коммерческой недвижимости,
эффективность мероприятий, Единый банк данных.
7
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
8
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ СТРАТЕГИИ
РАЗВИТИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
12
1.1 Рынок коммерческой недвижимости, его структура и функции
12
1.2 Понятие стратегии и специфика ее разработки для муниципального
рынка коммерческой недвижимости
22
1.3 Зарубежный опыт функционирования рынка коммерческой недвижимости 28
2 КОМПЛЕКСНЫЙ АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ
И ТЕНДЕНЦИЙ РАЗВИТИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 37
2.1 Анализ рынка коммерческой недвижимости Российской Федерации
37
2.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости города Орла
50
2.3 Организационно-экономическая характеристика ООО «Недвижимость+» 60
3 РАЗРАБОТКА СТРАТЕГИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА ОРЛА
67
3.1 Порядок формирования стратегии развития рынка коммерческой
недвижимости города Орла
67
3.2 Разработка бизнес-проекта «Единый банк данных об объектах
коммерческой недвижимости города Орла»
76
3.3 Оценка эффективности бизнес-проекта
80
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
86
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
92
8
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования выпускной квалификационной работы
заключается в том, стратегическая цель развития любого региона — устойчивый
и долгосрочный экономический рост. Степень достижения поставленных целей
будет зависеть от наличия возможностей для экономического эффективного
роста во внешней среде и от способности региональных органов власти в
полной мере, в том числе и субъектов регионального рынка недвижимости,
реализовать эти возможности. Одним из ключевых факторов развития региона
является
состояние рынка недвижимости, без рационального и эффективного
развития которого не возможен устойчивый и долгосрочный экономический
рост региона.
Такой сегмент рынка, как коммерческая недвижимость, представляет собой
совокупность объектов, которые могут принести доход собственникам и
рассматриваются ими как один из способов инвестирования капитала.
Рынок коммерческой недвижимости имеет черты финансового рынка — с
одной
стороны
(собственники
объектов
недвижимости)
предоставляют
физический капитал (помещения) в пользование на основе срочности, платности
(арендная плата) и возвратности, а с другой стороны - на приобретение данных
объектов
недвижимости
в
собственность,
или
не
считая
приобретение
целесообразным (арендная плата может быть зачастую более выгодна, если
капитал, вложенный в основной бизнес, приносит большую доходность, чем
ставка капитализации, которой можно достичь при покупке здания), получают
помещения в пользование. Таким образом, можно говорить о важной роли
данного сектора рынка недвижимости в финансово-хозяйственной деятельности
субъектов экономики.
Состояние и степень разработанности проблемы. Научные работы многих
авторов
затрагивают
проблемы
функционирования
рынка
коммерческой
недвижимости, однако в настоящее время единого мнения о трактовке понятия
коммерческая недвижимость не сложилось, также нет единого мнения о
9
содержании данного термина, отсутствуют критерии оценки развития данного
рынка, что существенно затрудняет проведение теоретических и прикладных
исследований процессов, которые происходят на всех стадиях формирования и
развития рынка коммерческой недвижимости. Выбор темы исследования
аргументирован тем, что в настоящее время необходим всесторонний анализ
внешних и внутренних факторов, которые оказывают влияние на формирование,
функционирование и развитие рынка коммерческой недвижимости.
Изучение
общетеоретических
аспектов
условий
использования
недвижимого имущества, как элемента земельного участка, занимались многие
авторы: П. Самуэльсон, К. Макконнел, Р. Позден, А. О’Салливан и ряда других
экономистов.
Общеметодологические подходы к трактовке понятия недвижимость в
наиболее полно представлены в работах отечественных и зарубежных авторов:
JI. Абалкина, Т. Игнатовой, Н. Колесова, В. Куликова, Д. Львова, В. Медветовой,
С. Максимова, Ю. Ольсевича, В. Радаева, Ф. Рыбакова, Г. Стерник, Д. Фридмана,
Н. Ордуэя, Ч. Анкерсона, У Шепкеля, А. Ринга, Дж. Эккерта, JL Харрисона,
С. Хадсон-Вильсон и др. Данные работы посвящены анализу отдельных функций
управления недвижимостью, таких, как оценка стоимости, планирование
инвестиций
в
недвижимость,
оптимизации
условий
землепользования,
управлению качеством объекта, анализу рынка недвижимости.
С точки зрения теории наиболее изучена часть рынка недвижимости в сфере
потребления, а именно — рынок жилья. Проблемам формирования и развития
этой части рынка уделили внимание такие авторы, как О. Бессонова, Р. Страйк,
Т. Кингсли, В. Субботина, Е. Щербакова, Ю. Яковлева, И. Гусарова. Рынок
коммерческой
недвижимости
изучался
в
аспекте
таких
вопросов,
как
эффективность управления объектами коммерческой недвижимости Беслановым
Р.Д., Кулибановой В.В., оценка инвестиционной привлекательности коммерческой
недвижимости Гариной С.А., предпринимательская деятельность на рынке
недвижимости Ханатаевым Г. Д.
10
Исследованию рынка недвижимости с позиций региональной экономики,
посвящены работы следующих авторов — Круглик С. И., Гусарова И. А.,
Хисамутдинов Р. Г., Велижанская Т. А., Епишина Е. Д., Нуждаева Е. В., Чубаров
И. А., Федоров А. Е., Коган В. И. При этом, следует отметить, что данные работы
рассматривают вопросы, связанные с региональными особенностями управления
рынком недвижимости в целом, прогнозированием регионального рынка
недвижимости и особенностями функционирования локального рынка жилья.
Между тем, вопросы, касающиеся региональных особенностей формирования и
функционирования
рынка
коммерческой
недвижимости,
остаются
мало
изученными.
Таким образом, большинство работ посвящено рассмотрению вопросов,
связанных
с
оценкой
недвижимости,
процессами
финансирования
или
отдельными аспектами экономики жилищного сектора. В то же время, попрежнему,
актуальными
остаются
вопросы,
касающиеся
механизма
функционирования рынка коммерческой недвижимости, а также важным является
исследование факторов и региональных особенностей, влияющих на развитие
данного
рынка.
Требуют
также
уточнения
ряд
положений
теоретико-
методологического характера.
В
качестве
объекта
исследования
выбран
рынок
коммерческой
рынка
коммерческой
недвижимости муниципального образования город Орел.
Предмет
исследования
–
стратегия
развития
недвижимости в муниципальном образовании.
Целью
разработка
написания
стратегии
выпускной
развития
квалификационной
рынка
работы
коммерческой
является
недвижимости
муниципального образования.
Исходя из поставленной цели, необходимо решить следующие задачи:
—изучить теоретические и методические аспекты функционирования рынка
коммерческой недвижимости, проанализировать его структуру и функции;
—рассмотреть понятие стратегии и изучить специфику ее разработки для
регионального рынка коммерческой недвижимости;
11
— проанализировать
зарубежный опыт
функционирования рынка
коммерческой недвижимости;
—повести
комплексный
анализ
рынка
коммерческой
недвижимости
Российской Федерации и регионах;
—проанализировать
тенденции
развития
рынка
коммерческой
недвижимости города Орла;
—разработать стратегию развития рынка коммерческой недвижимости.
В
ходе
исследования
использовались
следующие
методы:
метод
организационно-структурного моделирования, метод сравнительного анализа,
общенаучные методы стратегического и оперативного управления, экспертных
оценок, программно-целевой метод, методы планирования
Информационными источниками являются научные труды отечественных и
зарубежных авторов в области регионального и муниципального управления,
сайты интернета, справочно-правовые системы «Гарант», «Консультант плюс».
Практическая значимость исследования заключается в том, что результаты
исследования могут быть использованы органами власти для разработки
стратегии
развития
муниципального
рынка
коммерческой
недвижимости.
Информация может заинтересовать потенциальных инвесторов в процессе
принятия решений о целесообразности вложения средств в изучаемый сегмент
экономики региона, может быть другим заинтересованным лицам в ходе изучения
состояния рынка коммерческой недвижимости региона.
12
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ
ОСНОВЫ
ФОРМИРОВАНИЯ
СТРАТЕГИИ
РАЗВИТИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Рынок коммерческой недвижимости, его структура и функции
Понятие «недвижимое имущество» является фундаментальной гражданскоправовой категорией и лежит в основе всей системы правового регулирования
сделок с недвижимым имуществом. Актуальность анализа понятия «недвижимое
имущество» и, в частности, понятия «коммерческая недвижимость» вызвана
потребностью развития отношений в области собственности.
Взаимоотношения
на
рынке
коммерческой
недвижимости
подлежат
государственному регулированию. Cистема рыночных взаимоотношений в сфере
недвижимости регулируется совокупностью нормативно-правовых документов.
Основным документом регулирования отношений в сфере недвижимости
является высший правовой документ РФ - Конституция. Официальные проекты
федерального значения, проекты муниципальных органов или других субъектов в
одинаковой мере могут определять взаимоотношения на рынке недвижимости.
Но, при противоречивости этих двух инстанций, безоговорочно значимым
признано считать Федеральный закон.
Кроме федеральных законов большое влияние на ситуацию оказывают
региональные
и
муниципальные
органы
власти,
которые
регулируют
взаимоотношения и механизмы на рынках недвижимости определенного региона
с помощью нормативных актов. Все официальные бумаги составляются и
согласовываются с выложенными условиями в Конституции РФ. Официальные
проекты федерального значения, проекты муниципальных органов или других
субъектов в одинаковой мере могут определять взаимоотношения на рынке
недвижимости. Но, при противоречивости этих двух инстанций, безоговорочно
значимым признано считать Федеральный закон.
Стоит отметить, что законодательная система сферы недвижимости не
может четко обозначаться только этими официальными документами, потому что
13
в тексте Конституции РФ четко выделено в ст.76 обязательное взаимодействие
разных субъектов в сфере проводимых операций с объектами недвижимости.
Объекты недвижимости, территориально размещенные в России и
принадлежащие ее субъектам, зарегистрированы в уникальной системе с
информацией обо всех объектах и субъектах, относящихся к рынку недвижимости
- кадастре. В нем собраны все сведения о владельцах и истории сделок,
прописаны территориальные грани местности, на которой находится объект.
Отношения на рынке коммерческой недвижимости регулируют следующие
нормативно-правовые акты:
—Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием
12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к
Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 №
2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ);
— Гражданский кодекс Российской Федерации;
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в
редакции от 03.04.2018);
——Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190ФЗ (в редакции от 23.04.2018);
—Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ (в редакции
от 29.07.2017);
—Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (в
редакции от 31.12.2017);
—Лесной кодекс Российской Федерации от04.12.2006 № 200-ФЗ (в редакции
от 29.12.2017);
—Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от
13.07.2015 № 218-ФЗ (в редакции от 03.04.2018);
—Федеральный
закон
«Об
оценочной
деятельности
в
Российской
Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (в редакции от 29.07.2017);
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от
13.07.2015
№
218-ФЗ
регулирует
отношения,
возникающие
в
связи
с
14
осуществлением
на
территории
Российской
Федерации
государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в
соответствии с законодательством Российской Федерации государственной
регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества,
подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также
ведением
Единого
законодательство
не
государственного
дает
четкого
реестра
недвижимости.
определения
термина
Российской
«коммерческая
недвижимость». Новые рекомендации Банка России по составлению финансовой
отчетности в кредитных организациях в соответствии с Международными
стандартами содержат трактовку термина «инвестиционная недвижимость».
Российское законодательство не дает четкого определения термина
«коммерческая
недвижимость».
Новые
рекомендации
Банка
России
по
составлению финансовой отчетности в кредитных организациях в соответствии с
Международными стандартами содержат трактовку термина «инвестиционная
недвижимость».
Инвестиционная недвижимость (Investment property) – это имущество
(земля или здание либо часть здания, либо и то, и другое), которое в
распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с
целью получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала
или того и другого, и не используется в производстве или поставках товаров (или
услуг) либо для административных целей; продажи в ходе обычной деятельности
[32, с. 182].
В соответствии с этим определением можно провести аналогию между
понятием
«инвестиционная
стоимость»
и
понятием
«коммерческая
недвижимость» и дать следующее определение коммерческой недвижимости.
Коммерческая
недвижимость
(доходная,
инвестиционная)
–
это
недвижимость, используемая для осуществления инвестиционной деятельности,
направленной на получения стабильного денежного дохода в долгосрочной
перспективе. Коммерческая недвижимость, как правило, относится к объектам
нежилого фонда. Получение стабильного денежного дохода в течение длительного
15
времени (создание условия для его извлечения) либо дохода от объекта за счет
повышения его стоимости в долгосрочной перспективе является мотивом
приобретения
объекта
коммерческой
недвижимости.
Для
получения
максимальной отдачи от объекта коммерческой недвижимости необходимо
грамотное управление ей.
Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие
доход
и
создающие
условия
для
его
извлечения
–
промышленные
(индустриальные).
К объектам, приносящим доход, относятся объекты торговли, гостиницы,
развлекательные центры, офисы, гаражи и др.
Объекты торговли. Многофункциональный торговый комплекс (МТК) – это
объект коммерческой недвижимости, собственник которого не ведет торговую
коммерческую деятельность, а передает площади, подготовленные для ее
осуществления, множеству операторов (причем не только торговых), среди
которых могут быть организации сервиса, общественного питания и сферы
досуга. Иногда торговыми комплексами называют гипер- и супермаркеты,
универмаги и даже рынки, но это неправильно.
Супермаркет – это магазин, расположенный в отдельном здании или в
составе МТК, работающий по принципу самообслуживания, в основном
продуктового ряда, с автоматизированной системой товарного учета и единым
расчетно-кассовым узлом, площадью не менее 1 тыс. м2 и ассортиментным
наполнением не менее 5 тыс. товарных наименований.
Гипермаркет – это супермаркет площадью не менее 4 тыс. м2,
расположенный, как правило, в отдельном здании (редко – в составе МТК), с
ассортиментным наполнением не менее 10 тыс. товарных наименований, в том
числе непродуктового ряда.
Универмаг – это торговая организация, расположенная в отдельном здании
или во встроенном в жилое здание помещении, площадью не менее 1 тыс. м2,
предлагающая полный ассортиментный ряд, реализуемый в отдельных секциях,
16
каждая из которых имеет собственный расчетно-кассовый узел, объединенных
единым управлением и правилами размещения ассортимента по площадям.
В настоящее время все популярнее становится строительство спортивных,
развлекательных и гостиничных комплексов в курортных зонах. В крупных
городах стремительно возводятся объекты недвижимости для развлечений:
культурно- деловые и культурно-досуговые центры, дома мод, бильярдные залы,
фитнес- центры, теннисные корты, аквапарки, боулинги и др.
Развивается строительство рекреационных и социально-бытовых объектов
недвижимости.
Специфика развлекательных объектов заключается в больших объемах
капиталовложений и более длительных сроках окупаемости.
При этом коммерческая эффективность изменяется в зависимости от вида
объекта.
На основании проведенного анализа содержащихся в литературе трактовок
понятия «коммерческая недвижимость» можно сформулировать основные
признаки коммерческой недвижимости, как объекта инвестиций:
1) объекты недвижимости не могут быть перемещены в пространстве;
2) с точки зрения инвестиционной привлекательности каждый
каждого
объект недвижимости является уникальным;
3) объекты имеют высокую капиталоемкость: инвестиции затруднены без
привлечения заемного;
4) активы являются специфичными, что обуславливает сравнительно
небольшое количество сделок на рынке;
5) полную и достоверную картину о сделках, об уровне доходности
инвестиций в недвижимость сформировать достаточно трудно и проблематично;
6) активы на рынке имеют длительный период экспозиции;
7) инвестирование в объекты носит долгосрочный характер;
8) величина спроса на объекты имеет существенную зависимость от
местоположения объекта, уровня развития инфраструктуры района, в котором
17
находится объект недвижимости, речь идет о низкой
низкая степени
взаимозаменяемости объектов;
9) существует ряд специфических рисков (риска накопления внешнего и
функционального износов или финансового риска, связанного с условиями
пересмотра арендной платы, и т. п.);
10) для получения желаемого уровня доходности необходимо постоянное
управление недвижимостью.
Таким
образом,
можно
сформулировать,
что
под
коммерческой
недвижимостью (доходной, инвестиционной) следует понимать недвижимость,
которая предназначена для инвестиций, осуществляемых с целью получения
стабильного денежного дохода в долгосрочной перспективе (за счет сдачи в
аренду либо за счет получения прироста стоимости объекта недвижимости в
будущем).
Рынок недвижимости представляет совокупность участников (покупатель,
продавец,
собственник,
консультант,
девелопер,
брокер,
агент,
риелтор,
управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и
сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.), которые совершаются между ними.
Существует два главных основных направления функционирования рынка
недвижимости:
недвижимости.
недвижимостью
рынок
Все
коммерческой
сделки,
регулируются
недвижимости
осуществляемые
с
законодательством
и
рынок
коммерческой
Российской
и
жилой
жилой
Федерации,
поэтому деление рынка на два направления не является условным.
Этот сегмент рынка специализируется на сделках с коммерческой
недвижимостью (здания, помещения, которые не предназначены для жилья).
Объектами коммерческой недвижимости являются офисные, складские и торговые
помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых
насаждений, водные объекты и т.д., то есть те объекты, которые что
эксплуатируются физическими или юридическими лицами с целью извлечения
выгоды [22, с. 577].
18
Рынок коммерческой недвижимости имеет существенные отличия от рынка
жилой. Как правило, уровень спроса и предложения определяет состояние рынка
жилых помещений, а для характеристики состояния рынка коммерческой
недвижимости
необходимо изучить большее количество факторов, таких как
инфляция, положение компаний на фондовом рынке, политика государства, курсы
валют и т.д. Операции с коммерческой недвижимостью требуют большей
осведомленности в тонкостях рынка, так как любой неучтенный нюанс может
повлечь убытки или привести к сверхприбылям.
Риск на рынке коммерческой недвижимости обусловлен еще и резкими
скачками в цене на объекты недвижимости в периоды кризиса, в отличие от
колебания цен на рынке жилья. Однако при грамотном подходе и четко
выработанной стратегии, инвестирование средств в такие объекты недвижимости,
как коммерческая недвижимость, может быть для предпринимателей гораздо
выгоднее инвестирования средств в жилые площади.
Условно можно выделить три большие группы недвижимой собственности
коммерческого типа:
—офисная недвижимость, которая содержит в себе много составляющих:
это и сами здания, бизнес-центры, помещения на первых и цокольных этажах
жилых
домов,
помещения
свободного
назначения,
а
также
помещения
предприятий, как бывших, так и действующих;
— торговая недвижимость, которая включает в себя различные магазины,
центры бытовых услуг, многофункциональные торговые комплексы и т. д. В
российском законодательстве данная недвижимость определяется в ст. 346.27
Налогового кодекса РФ как торговая площадь: «часть магазина, павильона
(открытой площадки), занятая оборудованием, предназначенным для выкладки и
демонстрации
товаров,
проведения
денежных
расчетов
и
обслуживания
покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь
рабочих мест обслуживающего персонала и проходов для покупателей». В
торговую площадь не включаются: помещения для приемки и хранения товаров и
помещения для подготовки товаров к продаже (приемочные, разгрузочные,
19
кладовые, фасовочные и др.), подсобные помещения (для хранения тары,
упаковочных материалов, инвентаря, белья и др.), административные и бытовые
помещения
(конторские
помещения
и
др.),
технические
помещения
(вентиляционные камеры, машинное отделение лифтов и холодильных установок,
телефонный коммутатор, котельная и др.) (Постановление Госкомстата РФ от
04.03.2002 № 20);
— склады и логистические центры, это могут быть и специально
оборудованные складские комплексы, и складские помещения в промзонах на
территориях различных промышленных предприятий, а также помещения в
жилых зданиях, оборудованные в соответствии с Постановлением Госстроя РФ от
27.09.2003 № 170.
Третья группа является наименее интересной инвесторам, так как операции
с такими объектами менее прибыльны по сравнению с операциями с офисами и
торговыми точками. Уровень оснащенности оборудованием, наличие охраны и
удобство подъезда оказывает существенной влияние на стоимость вышеуказанных
площадей.
На рисунке 1 представлена классификация
недвижимости.
объектов коммерческой
20
Рисунок 1 - Классификация объектов коммерческой недвижимости
В настоящее время под воздействием динамичного развития бизнес-среды,
можно говорить о растущем спросе на рынке коммерческой недвижимости.
Появляются новые компании, идет развитие различных отраслей производства и
естественно растет потребность в новых качественных площадях. Сейчас
повысились требования к качеству объектов коммерческой недвижимости:
наличие ремонта и уровень оснащения помещения. Арендаторы заинтересованы в
дополнительных услугах, таких как возможность перепланировки или получение
безлимитных телефонных линий или доступа к Интернету, возможно наличие зала
или даже ресторанов, для проведения переговоров с партнерами и различных
заседаний и конференций [15, с. 85].
Для крупных городов характерно наибольшее динамичное развитие рынка
коммерческой недвижимости. Цены за аренду площадей гораздо выше, чем в
случае с жилыми помещениями, потому что часто юридические лица обладают
21
высокой степенью платежеспособности и арендуют метры для осуществления
деятельности, связанной с получением прибылей.
Для инвестора аренда коммерческой недвижимости является основным
источником дохода и часто он получает плату за год вперед. Таки образом он
имеет
возможность
снова
вложить
полученные
деньги
в
операции
с
недвижимостью и постепенно увеличивать размеры своих прибылей. Но для тех,
кто пока не может приобрести помещение в собственность, возможно получение
дохода от операций субаренды. Здесь все построено на спекуляции между
разницей платы за аренду и расценок, установленных инвестором за услуги
субаренды.
Для характеристики рынка коммерческой недвижимости существует
определенный набор показателей:
—уровень арендных ставок (р/м2), позволяющий дать оценку состояния
рынка недвижимости в том или ином сегменте, дает возможность определения
степени влияния тех или иных факторов макро- и микросреды. Кроме того,
данный показатель дает возможность построения прогноза уровня ожидаемой
доходности, который дает характеристику ожиданий основных участников рынка
недвижимости (например, инвесторов). Специфические факторы, такие как пояс
(расположение относительно делового центра населенного пункта), качество
(класс недвижимости в соответствии с существующими стандартами), площадь
конкретного офиса и его индивидуальные особенности и др. оказывают
существенное влияние
на уровень арендных ставок рынка коммерческой
недвижимости;
—общий объем качественного предложения (м2), позволяющий дать оценку
уровня насыщения того или иного сегмента коммерческой недвижимости. Данный
показатель лежит в основе расчета насыщенности рынка с целью формирования
прогноза его бедующего развития;
—объем площадей, которые выведены на рынок (м2/год), что дает
возможность
сделать
оценку
тенденции
развития
рынка
коммерческой
22
недвижимости. Позволяет рассчитать объем «поглощения» спросом нового
предложения;
—уровень незанятых (свободных, вакантных) площадей (% общего объема
качественного предложения), дает возможность оценки уровня насыщенности
рынка и скорости «поглощения» спросом нового предложения (или срок
экспозиции);
—объем
инвестиций
в
строительство
коммерческой
недвижимости
(р./период); и др. [32, с. 182].
Спрос на коммерческую недвижимость определяется деловой активностью
в стране, количеством предприятий и фирм, объемами предоставления услуг и
производства товаров.
Для развитых рынков коммерческой недвижимости характерно:
—большое количество сделок, отдельные объекты не влияют на общие
показатели;
—большой спрос на высшие категории объектов, офисы классов «а» и «в»,
современные торговые центры либо объекты на престижных центральных улицах,
предъявляемый прежде всего иностранными компаниями;
—западные стандарты открытости и подачи информации;
—существует развитая система статистической информации о рынке
недвижимости,
можно
получить
данные
госорганов,
существуют
специализированные издания, в которых публикуется информация о рынке,
существует сеть аналитических фирм, которые проводят соответствующие
исследования, между операторами рынка, агентствами недвижимости существует
система обмена информацией-мультилистинговые системы, к которым можно
получить доступ.
Несколько
иная
ситуация
на
менее
развитых
региональных
и
муниципальных рынках, для которых характерно:
—малое количество сделок - отдельные объекты влияют на общие
показатели;
—размытость спроса по категориям объектов;
23
—закрытость информации, используются разные базисы цен - НДС
включается в арендную ставку или нет, коммунальные платежи иногда
включаются – иногда нет, арендные ставки объявляются на общую или полезную
площадь, нет единого стандарта предоставления информации. «Серый» рынок
достигает 30%, собственники и посредники очень неохотно идут на контакт,
большая часть площадей сдается напрямую, используя конфиденциальные
каналы;
—статистическая
информация
разрознена
и
недоступна,
специализированные издания отсутствуют, аналитических фирм практически нет,
системы обмена информацией не существует.
Сегодня спрос на коммерческую недвижимость постоянно растет. Все
благодаря отличной динамичности бизнес-среды где происходит развитие этого
рынка.
1.2 Понятие стратегии и специфика ее разработки для муниципального
рынка коммерческой недвижимости
Термин «стратегическое управление» был введен на стыке 1960-1970 гг. для
того, что бы внести различие между текущим управлением на уровне
производства и управлением, осуществляемым на высшем уровне. Необходимость
такого различия была вызвана переходом к новой модели управления развитием
организации в условиях изменяющейся среды. Одной из ключевых составляющих
стратегического управления является стратегия. Конкретного определения
термина
«стратегия»
не
существует,
так
как
анализ
литературы
по
стратегическому управлению показывает, что мнения авторов к пониманию
«стратегии» являются неоднозначными (таблица 1).
Таблица 1 – Подходы авторов к понятию «стратегия»
Определение
Стратегия - есть определение основных долгосрочных целей и задач
организации, принятие курса действий и размещение ресурсов,
необходимых для выполнения этих целей.
Стратегия - это комбинация 5Р, которая включает:
Автор
А. Чандлер
Генри Минцберг
24
-план (plan);
-прием как тактический ход (ploy);
-поведенческую модель (pattern of behaviour);
-позицию по отношению к другим (position in respect to others);
-перспективу (perspective).
Необходимо рассматривать каждую из этих составляющих во взаимосвязи.
Стратегия - это паттерн, или план, интегрирующий главные цели
организации, ее политику и действия в некое согласованное целое.
Стратегия - это основное направление деятельности, она должна
обеспечить осуществление миссии-главной цели организации - и
достижение других ее целей.
Стратегия означает выбор компанией пути развития, рынков, методов
конкуренции и ведения бизнеса.
Стратегия представляет собой детальный всесторонний комплексный
план, предназначенный для того, чтобы обеспечить осуществление
миссии организации и достижение её целей.
Стратегия - это рассчитанная на перспективу система мер,
обеспечивающая достижение конкретных намеченных организацией
целей.
Стратегия - это развернутый и всесторонний план, показывающий, как
корпорация добьется выполнения своей миссии и целей.
Стратегия — это долгосрочное качественно определенное направление
развития организации, касающееся сферы, средств и формы ее
деятельности, системы взаимоотношений внутри
организации, а также позиции организации в окружающей среде,
приводящее организацию к ее целям.
Дж. Б. Куинн
Л.Е. Басовский
А.А. Томпсон,
А. Дж. Стрикленд
М.Х. Мескон,
М.Альберт и
Ф.Хедоури
И. Н. Герчикова
Д. Хангер
О.С.Виханский,
А.И.Наумов
Таким образом, рассмотрев мнения различных авторов о сущности понятия
«стратегия», можно выделить схожие взгляды и объединить их в следующие три
группы:
1)
стратегия
как
развернутый
и
всесторонний
план
действий
муниципальных образований. К этой группе можно отнести подходы к
определению понятия «стратегия» таких авторов, как Д.Б. Куинн, М.Х. Мескон,
М.Альберт, Ф. Хедоури, Д. Хангер;
2)
стратегия
как
выбор
определенного
направления
развития
муниципального образования, методов конкуренции, а также ее позиции в
окружающей среде. К данной группе относятся мнения о сущности понятия
«стратегия» А.А. Томпсона, А. Дж. Стрикленда, О.С. Виханского;
3) стратегия как рассчитанная на долгосрочную перспективу система мер,
обеспечивающая
достижение
намеченной
главной
цели
муниципального
25
образования - миссии, и других ее целей и задач. К этой группе можно отнести
определения «стратегии» А. Чандлера, Л.Е. Басовского, И.Н. Герчиковой.
Исходя из перечисленных подходов к пониманию сущности термина
«стратегия» и обобщив изложенное, мы можем дать ему следующее определение:
Стратегия - это детальный всесторонний комплексный план, направленный
на осуществление миссии и достижение долгосрочных целей и задач, а также
показывающий общее направление развития муниципального образования,
методы его конкуренции и позиции в окружающей среде.
В
настоящее
время
существует
шесть
ступеней
стратегического
планирования развития рынка коммерческой недвижимости муниципального
образования, представленных на рисунке 2.
Стратегическое планирование развития рынка коммерческой недвижимости
Определение целей муниципального образования
Описание и прогноз тенденций динамики численности населения, экономического
развития и других факторов, влияющих на рынок коммерческой недвижимости
муниципального образования
Оценка внутренних активов рынка коммерческой недвижимости
Разработка стратегического плана
Осуществление стратегического плана
Оценки влияния мероприятий плана на экономические и социальные процессы в
муниципальном образовании и внесение в него определенных корректив (если цели плана
не были достигнуты, следует определить, какие изменения должны быть предусмотрены,
чтобы добиться их осуществления)
Рисунок 2 – Алгоритм стратегического планирования развития рынка
коммерческой недвижимости муниципального образования
Рынок коммерческой недвижимости РФ считается на сегодняшний день
одним из самых перспективных и стремительно развивающихся рынков в
26
различных сегментах народно–хозяйственной системы. При этом происходит
активизация как российских, так и иностранных инвесторов, и девелоперов на
этом рынке. Вследствие этого следует акцентировать внимание на необходимость
и целесообразность изучения траекторий его развития в русле совершенствования
взаимоотношений между различными игроками этого рынка.
Сегодня достаточно сложно прогнозировать, каким будет вектор развития
рынка коммерческой недвижимости в ближайшем будущем, так как непонятной
остается экономическая и политическая судьба России в целом. Очевидно, что
нестабильность продолжит негативным образом влиять на все сегменты рынка,
включая
наиболее
устойчивый
торговый.
Усилится
тенденция
снижения
потребности в коммерческих площадях, причем в наибольшей степени это ощутят
объекты, расположенные за пределами центра города, с проблемной транспортной
доступностью
и
устаревшей
концепцией.
При
сохранении
тяжелых
взаимоотношений с Западом, дальнейшем падении объемов внешних инвестиций,
уменьшении доходов населения и отсутствии «длинного» кредитования темпы
развития рынка, естественно, замедлятся. Позитивных сдвигов, можно ожидать не
ранее, чем через год-два, когда бизнес адаптируется к новым жизненным
условиям и найдет новые направления для роста. Именно для того чтобы
сохранить свое положение на рынке среди конкурентов необходимо тщательно
продуманная конкурентная стратегия. Следует прогнозировать последствия от тех
или иных действий, чтобы не остаться в убытке и пережить кризис без потерь.
Интересы региона всегда связывались с возможными траекториями
устойчивого развития как совокупности трех взаимосвязанных векторов:
экономического,
социального
и
экологического,
обеспечивающими
сбалансированность экономики и комфортность проживания в городах и
территориальных
образованиях
населения,
косвенно
затрагивая
вопросы
занятости, отдыха, образования и здравоохранения.
Концепция стратегического развития рынка коммерческой недвижимости
муниципального образования - это его стратегический выбор, определяемый
философией развития рынка коммерческой недвижимости муниципального
27
образования на основе SWOT - анализа и сравнительного анализа действующей
стратегии и образцов успешной реализации стратегий развития рынков
коммерческой недвижимости других муниципальных образований.
Содержание стратегии развития рынка коммерческой недвижимости
муниципального образования представляет собой
функционал конкретного
изложения процесса достижения целей, которые сформулированы в концепции
стратегии. Этот процесс заключается, в первую очередь, в реализации матрицы
решений посредством конкретных действий, определяемых структурой стратегии,
индивидуальной для каждого муниципального образования.
Механизм
формирования
стратегии
развития
рынка
коммерческой
недвижимости муниципального образования предопределяет успех ее реализации
и
подлежит
корректировки
качественной
экспертной
оценке
действий,
направленных
на
с
целью
своевременной
повышение
эффективности
стратегического управления рынком коммерческой недвижимости.
Действительно, специалистами признаются особенности формирования
стратегий
поведения
субъектов
регионального
рынка
коммерческой
недвижимости в условиях реализации социально-экономического развития
региона
и
сформированы
теоретико-методические
основы
реализации
региональной политики в рамках совершенствования отношений участников
рынка коммерческой недвижимости.
Следует понимать, что стратегия находится в постоянной разработке, так
как необходимо оперативно реагировать на малейшие изменения во внешней и
внутренней среде компании. На корректировку стратегии могут влиять
социальные, политические, экономические факторы.
Развитие девелоперской деятельности тесно связано с функционированием
рынка коммерческой
недвижимости. Интенсивность и характер совершаемых
операций на рынке недвижимости задает направления развития девелоперской
деятельности.
Формирование
деятельностью
во
и
развитие
многом
стратегии
определяется
управления
цикличностью
девелоперской
развития
рынка
28
коммерческой недвижимости недвижимости. Происходит постоянное изменение
фаз цикла развития рынка недвижимости: от фазы подъема/роста до стабильности
и спада. Основным условием развития девелоперской деятельности на рынке
недвижимости является умение девелоперских организаций адаптироваться к
постоянно
изменяющимся
фазам
цикла
развития
рынка
недвижимости
посредством использования соответствующего стратегического инструментария.
Данный инструментарий представлен в виде методов, моделей, принципов
стратегического управления и системы показателей оценки эффективности
стратегического управления.
Специфика формирования и развития стратегии управления девелоперской
деятельностью заключается в эффективном сочетании корпоративной стратегии
управления и направлений деятельности девелоперских организаций. На
современном этапе многие девелоперские организации функционируют в виде
крупных промышленно-строительных групп на основе холдингового принципа и
осуществляют свою деятельность в нескольких направлениях: от оказания
различного рода консультационных и управленческих услуг до осуществления
инвестиционно - строительной деятельности и управления собственными
активами. Приоритет в выборе направления деятельности должен находиться в
определенной соподчиненности с фазой цикла развития рынка недвижимости и
стратегией управления бизнеса в целом. Как показывает практика, большинство
девелоперских организаций не имеют четко выстроенной стратегии управления,
которая отражала бы специфику управления отдельными направлениями
деятельности девелоперских организаций на рынке недвижимости. В процессе
реализации
стратегического
управления
отдельными
направлениями
девелоперской деятельности на рынке недвижимости наблюдается «размытость»,
поэтому
актуальной
методических
основ
научно-практической
стратегического
проблемой
управления
и
является
разработка
научно-практических
рекомендаций по развитию девелоперской деятельности на рынке недвижимости.
1.3 Зарубежный опыт функционирования рынка коммерческой недвижимости
29
Основные движущие процессы
развития общества – глобализация,
урбанизация, высокие технологии, рост численности населения – влияют на
мировой рынок недвижимости. Многие ощутимые уже сегодня тенденции к 20202025 годам станут еще более выраженными.
По информации международной консалтингово-аудиторской компании
PricewaterhouceCoopers, основные из них такие:
— увеличение разнообразия объектов инвестирования. По оценкам PwC, их
количество возрастет на 55% (по сравнению с 2012 годом) и сохранит свой темп в
последующее десятилетие;
—высокие
темпы
урбанизации
и
связанная
с
этим
активизация
строительства в городах;
—строительство безопасных для окружающей среды и комфортных для
жилья домов;
—тесное сотрудничество инвестора с государством для выработки
совместного курса развития и снижения степени риска инвестиций. В странах с
развивающейся экономикой правительства будут принимать непосредственное
участие в строительстве жилья и инфраструктуры;
—рост конкуренции за активы премиум-класса. Этому способствует
повышение уровня благосостояния в развивающихся странах и выход на
международный рынок новых участников;
—появление дополнительных рисков для инвестора, которые связаны с
климатическими и поведенческими изменениями, политической нестабильностью
[30, с. 18-22].
К 2025 году количество городов с населением более 10 млн человек, так
называемых мегагородов, увеличится с 30 до 37. 12 из них будут находиться на
рынках развивающихся стран. Численность городского населения к 2050 году в
сравнении с 2010-м увеличится на 75% и достигнет 6,3 млрд.
Самыми быстрыми темпами будет развиваться азиатский регион, второе
место в рейтинге займут страны Африки к югу от Сахары. Поэтому повысится
30
спрос на жилье (в основном со стороны среднего класса). В частности, к 2025 году
около 20 миллионов новых домов потребуется в Нигерии. В глобальном масштабе
объемы строительства к этому времени удвоятся, достигнув 15 триллионов
долларов. 60% активности мирового строительного рынка будет происходить на
рынках развивающихся стран (в 2005 году данный показатель составлял 35%).
Именно эти рынки будут доминировать в пятерке ведущих мировых стран (по
прогнозам, это Китай, США, Индия, Япония, Россия). За счет стран с
развивающейся
экономикой
появятся
новые
застройщики
и
компании,
управляющие активами.
Активнее всего миграционные процессы будут проходить в Китае. К 2020
году ежемесячно численность населения городов страны будет расти на 1,5 млн.
Численность людей со средним уровнем дохода к 2040 году в мире повысится на
180% в сравнении с 2010-м.
Из-за постоянного роста спроса объекты премиального сегмента будут
дорожать. Снижение доступности жилья приведет к повышению плотности
городской застройки и строительству объектов меньшей квадратуры. Стремление
к более эффективному использованию пространства приведет к изменениям
дизайна и планировки жилой и коммерческой недвижимости. А новые технологии
строительства позволят ускорить темпы введения объектов в эксплуатацию [25, с.
302].
Роль городов в развитых западных странах будет расти меньшими темпами.
Рост численности городского населения будет происходить в основном за счет
богатых выходцев из развивающихся стран, которые будут покупать жилье в
Европе.
В США расширение городов будет происходить за счет таких проектов, как,
например, Hudson Yards Redevelopment Project в Нью-Йорке. Это крупнейший
девелоперский проект за всю историю США и самая большая застройка в НьюЙорке после Rockefeller Center. В него будут входить коммерческие и жилые
площади, офисные помещения, более 100 торговых павильонов, рестораны и
около 4 тыс. резиденций, открытые пространства, отель на 200 номеров. К
31
моменту ввода в эксплуатацию в 2024 году 125 тысяч человек будут работать,
посещать, жить в Hudson Yards.
Расположение многих городов в прибрежных районах обусловливает их
зависимость от изменений климата. И это не только повышение уровня Мирового
океана. Например, средний убыток от засухи, пожаров, ураганов, наводнений,
штормовых ветров в США оценивается в 5,8 миллиарда долларов. Меры по
предотвращению природных катаклизмов принимаются уже сейчас. Понимая
важность заботы об окружающей среде, общественность развитых стран
проявляет повышенный интерес к энергоэффективным, «устойчивым» зданиям.
Сегодня в США активно ведется строительство объектов, сертифицированных
LEED*. В Сан-Франциско строят небоскреб смешанного назначения, который
станет самым устойчивым к сейсмическим колебаниям на всем западном
побережье. В Калифорнии принимаются строгие меры относительно экономии
водных ресурсов.
А к 2020 году все здания в развитых странах, по всей вероятности, будут
ранжироваться по уровню своего соответствия экологическим стандартам. Более
того, «зеленая» концепция отразится на планировании новостроек: появятся
парковые зоны в жилых комплексах, системы контроля качества воздуха в
помещении, расширятся территории для отдыха.
В настоящее время застройщики эффективно интегрируют экотехнологии в
офисах, жилых помещениях и целых городах. В качестве примера новых
«зеленых» городов можно привести Tianjin в Китае и Masdar City в Абу-Даби –
здесь практически нулевой уровень вредных выбросов в атмосферу. Степень
соответствия критериям устойчивости отчасти влияет на стоимость жилья.
Сразвитием
информационных технологий некоторые
виды недвижимости
окажутся невостребованными. В зоне риска – коммерческая недвижимость. С
увеличением популярности онлайн-покупок исчезнет необходимость в магазинах.
Менее подверженными данному влиянию окажутся учреждения в сфере здоровья,
красоты, товаров для дома, а также те объекты, которые объединяют
развлекательные и торговые площади. При этом возрастет спрос на складские
32
помещения в непосредственной близости от покупателя, что потребует
модернизации логистической сети. Подобное будет наблюдаться и в сфере услуг.
В странах с развитой экономикой может существенно сократиться потребность в
банках как физических объектах на карте города, так как сервис будет
осуществляться онлайн [32, с. 182].
Что касается офисов, потребность в них уменьшится, поскольку многие
«белые воротнички» предпочтут работать на дому, коммуницируя в Сети. Наряду
с этим будет развиваться такое направление, как коворкинг, то есть совместное
использование модернизированного офисного пространства. По данным Jones
Lang LaSalle (JLL), за второй квартал 2016 года уровень вакантных офисных
помещений достиг самой низкой отметки начиная с четвертого квартала 2008
года.
Как один из самых динамичных на международном рынке недвижимости
уже проявляет себя Азиатско-Тихоокеанский регион, где, по данным компании
Jones Lang LaSalle на 25 июля 2016 года, наблюдается рост инвестиционной
активности. Так, вложения в гостиничную недвижимость в первой половине
текущего года возросли на 13,2% по сравнению с аналогичным периодом 2015-го.
Было подписано 59 контрактов в 11 странах. Пять из десяти крупнейших – в
Японии.
В
первую
очередь
интерес
инвестора
распространяется
на
высоколиквидные активы (активы первого уровня). Предприниматели выходят на
рынки второго уровня с целью приумножения доходов. Высокая покупательская
активность наблюдается в Таиланде, Вьетнаме, Корее и Мьянме, Австралии,
континентальном Китае, Тайване. И даже частично переоцененная недвижимость
в развитых городах не уменьшает интерес инвестора. Пока что основную
активность (80%) проявляет региональный инвестор развитых районов.
Положительная динамика наблюдается и на рынке аренды офисной
недвижимости в Азиатско-Тихоокеанском регионе. Так, столица Филиппин
Манила остается одним из ведущих направлений аутсорсинга (здесь объемы
арендованных офисных помещений за первое полугодие 2016 года увеличились на
33
42% в сравнении с прошлым годом). Чуть меньший рост показал Гонконг.
Улучшились показатели по Сингапуру.
Повышается активность суверенных фондов (фондов национального
благосостояния). Значительный процент таких государственных инвестиционных
фондов приходится на Ближний Восток, страны Северной Африки и Азии.
Основной предмет их интереса – конкурентоспособный актив премиального
качества. Так, в этом году суверенный фонд Катара (SWF Qatar Investment
Authority) приобрел сингапурский Asia Square Tower 1 за рекордные 3,4
миллиарда долларов.
В ближайшие годы поток капитала между Азией и странами Латинской
Америки, а также Африкой и Ближним Востоком увеличится.
Чтобы оставаться на плаву, инвестор будет вынужден вкладывать в
несколько менее масштабных объектов одновременно, искать свободные ниши,
выходить на рынки второго и третьего уровней. Альтернативными вариантами
вложений могут оказаться объекты здравоохранения (из-за тенденции старения
населения), станции сотовой связи, щиты наружной рекламы, вертикальные
фермы, что особенно актуально при увеличении численности населения и
сокращении количества пахотных земель.
Коммерческая недвижимость в Европе снова бьет рекорды: за минувший год
объем инвестиций в европейские коммерческие активы достиг рекордного уровня
в более чем 210 млрд евро. Лидерами по итогам 2016 года стали Великобритания,
Франция и Германия.
Что касается самих объектов, то в один ряд с классикой – номерами в
отелях,
комнатами
в
студенческих
общежитиях
и
ячейками
складов
самообслуживания – сегодня встают «новички» - коворкинги, бизнес-кластеры и
технопарки, главным объединяющим фактором которых становится принцип
sharing economy (в пер. с англ. «экономика совместного потребления»).
Коммерческая недвижимость изо всех сил старается идти в ногу со
временем: новые цифровые технологии требуют более гибкого и доступного
офисного пространства и способствуют появлению generation connect – поколения
34
«подключенных», представители которого готовы работать из любой точки мира,
подключенной к интернету, и сотрудничать с работодателем на своих условиях.
Среди последних трендов на рынке недвижимости особенно выделяются
коммерческие объекты, не привязанные к определенной стране или региону, коворкинговые пространства. Подобные объекты, которые еще именуют
«офисами будущего», позволяют предпринимателям и фрилансерам работать или
создавать собственный офис без необходимости покупать или арендовать его на
месяц, полгода или дольше. Всего за каких-то несколько лет коворкинговые
пространства распространились по всему миру и стали достоянием коммерческой
недвижимости, разрушившим классический офисный рынок, примерно также, как
когда-то Uber и Airbnb в сфере транспорта и путешествий.
Невероятную популярность таких активов легко объяснить: по самым
скромным подсчетам, в одной только Великобритании во всех секторах экономики
сегодня трудятся почти полтора миллиона фрилансеров, что примерно на 14%
больше, чем в прошлом десятилетии. Кстати, согласно статистике IPSE
(Association of Independent Professionals and the Self-Employed), фрилансеры
Соединенного Королевства за минувший год привнесли в экономику страны чуть
менее 120 млрд фунтов. Смещение офисных ориентиров происходит не только в
Великобритании: к примеру, в США насчитывается более 53 млн человек,
работающих удаленно, на которых приходится чуть менее 34% всей национальной
рабочей силы.
По оценкам Indriksons.ru, чуть менее половины всех коворкинговых
пространств приносят 100% прибыль уже в первый год, а более 70% становятся
прибыльными после двух лет работы. В Нью-Йорке, который сегодня является
эпицентром
коворкинг-революции,
удаленно
работают
более
4,5
млн
специалистов, и коворкинги как новый класс активов успешно доказывает свою
ликвидность. Предложение настолько сильно опережает спрос, что доходность
подобных объектов достигает от 12 до 16% годовых. Однако следует помнить о
том, что мода на коворкинги может оказаться для инвестора ловушкой: обилие
предложения на рынке рискует оставить его с минимальной прибылью или даже
35
совсем без дохода. Именно поэтому следует выбирать города второго эшелона,
куда коворкинг-революция пока еще толком не добралась.
Мы живем в эпоху, когда товары и услуги, информация и технологии со
всего мира доступны каждому и находятся на расстоянии одного щелчка мышки.
Именно поэтому местоположение для многих компаний уже перестало быть
конкурентным преимуществом. Вместо того, чтобы арендовать квадратные метры
безликой офисной площади, многие предприниматели сегодня выбирают
кластеры (от англ. clusters – концентрация, объединение), разделив рабочее
пространство с единомышленниками. Креативные кластеры, объединяющие под
одной крышей сразу несколько направлений творческих бизнес-идей, в последнее
время все чаще появляются в инвестиционных портфелях. В отличие от
коворкингов, временных мест для работы специалистов различных сфер, от
дизайнеров интерьеров до журналистов или переводчиков, кластеры становятся
неформальными
офисами
для
мастерских
или
компаний-стартапов,
занимающихся производством технологий или физических продуктов, будь то
одежда, обувь, предметы декора или сладости. Зачастую арендаторов в рамках
одного кластера объединяют общие идеи: все они являются звеньями одной
производственной цепи, представляя собой многопрофильный микрохолдинг.
Например, при производстве изделий из кожи под одной крышей располагается
множество участников процесса - от мастеров-кожевников до производителей
фурнитуры и маркетологов.
Международные
творческие
кластеры
сегодня
можно
встретить
практически в каждом крупном городе мира от Нью-Йорка или Лондона до
Амстердама и Москвы.
На фоне повышенного спроса инвесторы присматриваются к необычным
зданиям вроде недействующей готической церкви или заброшенной фабрики,
которые нередко становятся основой таких креативных пространств. Есть и
варианты для инвесторов со скромным бюджетом: небольшие двух-трехэтажные
особняки, которые готовы делить между собой сразу несколько компаний, в
среднем обойдутся гораздо дешевле уникальных исторических зданий. Правда
36
при инвестировании в кластеры риск окажется немного выше, нежели в случае с
коворкингами. На смену одним специалистам в поисках wi-fi и уютного рабочего
пространства придут другие, а вот малый бизнес оказывается более уязвим, и в
некоторых случаях поиск арендаторов может затянуться, ведя к простою
помещений. Тем не менее, при удачном раскладе инвестор может рассчитывать
как минимум на 7-10% годовых.
В отличие от кластеров, технопарки объединяют в себе инновационные и
научные сферы: от НИИ и учебных заведений до выставочных пространств и
деловых центров. Впервые технопарки или научные парки (science parks)
появились в США. Когда после Второй мировой войны Стэнфордский
университет столкнулся
с резким
увеличением
количества студентов и
проблемами с финансированием, один из профессоров предложил убить сразу
двух зайцев: сдавать в долговременную аренду землю, которой владел
университет,
высокотехнологичным
компаниям
и
тем
самым
получать
дополнительный доход, а компании впоследствии трудоустраивали выпускников.
Сегодня под крылом каждого из европейских технопарков функционирует
несколько десятков компаний. Многие из них предлагают инвесторам приобрести
площади и сдавать их в аренду компаниям, специализирующимся на научных
исследованиях.
Активность
в
отношении
этих
объектов
демонстрируют
частные
акционерные компании, которые активно приобретают крупнейшие технопарки
Великобритании. В портфолио активов компании BEST (Business Environments for
Science and Technology Network) находятся такие объекты, как «Эдинбургский
Технопол»,
«Хексагон
Тауэр»
в
Манчестере,
Научный
парк
Кента,
Технологический парк «Лангстон» в Хаванте и Центр Уилтона в Тиссайде.
Несмотря на внезапную инвестиционную активность, технопарки, как и
кластеры, считаются довольно рисковой инвестицией, поскольку более 80%
арендаторов в научном парке составляют компании численностью менее 50
человек, а учитывая, что доходность от этого актива не способна подняться выше
37
8% годовых, в ближайшее время он не сможет конкурировать с классическими
коммерческими активами.
Социальные тренды не остаются незамеченными и на рынке коммерческой
недвижимости, где сегодня появляются новые альтернативные объекты. Среди
них, пожалуй, серьезного внимания заслуживают лишь коворкинги, которые в
скором времени будут способны вытеснить классические офисные пространства и
стать полноправными лидерами офисного сектора. Что касается кластеров и
технопарков, их будущее пока слишком туманно, а ликвидность – слишком низкая
для того, чтобы идти на неоправданный риск.
На основании изученного теоретического материала можно сделать вывод,
что рынок коммерческой недвижимости существенно отличается от рынка жилой.
Состояние рынка жилых помещений определяется в основном уровнем спроса и
предложения. А вот операции с коммерческими площадями зависят от гораздо
большего количества нюансов. Часто на рынок этих помещений влияет инфляция,
положение компаний на фондовом рынке, политика государства, курсы валют и
т.д. Поэтому для операций с коммерческой недвижимостью требуется намного
большая осведомленность в тонкостях рынка, ведь любая мелочь может
спровоцировать убытки или привести к сверхприбылям.
Механизм
формирования
стратегии
развития
рынка
коммерческой
недвижимости муниципального образования предопределяет успех ее реализации
и
подлежит
корректировки
качественной
экспертной
оценке
действий,
направленных
на
с
целью
своевременной
повышение
эффективности
стратегического управления рынком коммерческой недвижимости.
В отличие от отечественного рынка коммерческой недвижимости, западный
отличается завидным постоянством и доходностью.
38
2
КОМПЛЕКСНЫЙ
АНАЛИЗ
СОВРЕМЕННОГО
СОСТОЯНИЯ
И ТЕНДЕНЦИЙ РАЗВИТИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1 Анализ рынка коммерческой недвижимости Российской Федерации
В 2017 г. экономика России стабилизировалась после двухлетнего падения и
перешла в фазу роста. Начавшийся с IV квартала 2016 г. рост ВВП был продолжен
и в 2017 г. По оценкам Росстата, ВВП вырос на 1,5% (г/г) по итогам 2017 г., при
этом в течение года динамика роста была неравномерной. Пик пришелся на II
квартал, когда экономика выросла на 2,5% в годовом сопоставлении, а во второй
половине года рост замедлился — в III квартале прирост составил +1,8% (г/г).
Минэкономразвития прогнозирует, что в 2018 г. прирост ВВП будет на уровне 2%.
В 2017 г. на рынке недвижимости России наблюдалось оживление
инвестиционного спроса по сравнению с предыдущим годом. Общий объем
инвестиций в российскую коммерческую недвижимость составил $4,73 млрд., что
превышает итоги 2016 г. на 12%. Стабилизация макроэкономических индикаторов
привела
к
возобновлению
интереса
со
стороны
инвесторов,
продемонстрировавших готовность приобретать активы. В 2017 г. на рынке
наблюдался двукратный рост объема классических инвестиционных сделок ($1,5
млрд. в 2016 г. против $3,1 млрд. в 2017 г.). В процентном соотношении
инвестиций по цели приобретения ситуация изменилась зеркально: в 2017 г. около
65% всего объема было инвестировано в объекты с целью получения дохода, в
2016 г. такая же доля в общем объеме пришлась на приобретение объектов под
собственное размещение. В IV квартале 2017 г. суммарный объем транзакций
достиг $2,59 млрд., что почти в четыре раза больше, чем в IV квартале 2016 г.
Объемы ввода в действие нежилых зданий продолжили своё сокращение по
количеству и по общей площади и составили 7,4% и 2,4% соответственно по
сравнению с 2015 годом, однако по общему строительному объему наблюдался
небольшой рост в пределах 0,5%.
39
В 2016 году было введено в эксплуатацию 317 тыс. м2 офисных площадей
(721 тыс. м2 в 2015 году), что является минимальным значением с начала 2000-х
годов. При этом около миллиона квадратных метров офисных помещений
находится в стадии строительства с низкой активностью, ожидая улучшения
ситуации на рынке. Стоит отметить, что впервые с середины 2012 года уровень
вакансий снизился на 1,35% и на конец 2016 года доля свободных офисов
составила 17,6%. Средневзвешенные долларовые эквиваленты ставок аренды по
сделкам с офисной недвижимостью, заключенным в 2016 году, снизились еще на
12,3% до $315 за м2, продолжая негативную динамику 2015 года.
Строительство складов в 2016 году в целом по России составило 1 244 тыс.
м2 , что на 18,2% меньше, чем за 2015 год, когда данный показатель составил 1
520 тыс. м2 . При этом стоит отметить, что спад строительства произошёл
практически полностью за счет регионов, где сокращение составило 39,7% или
примерно 260 тыс. м2 . Доля вакантных площадей в 2016 году оставалась
стабильной, но это происходило отчасти за счет снижения ставок аренды.8 В 1-м
полугодии 2017 года в России при продолжающемся снижении темпов
строительства произошло существенное оживление спроса.
На рисунке 3 представим региональное распределение общего объема
складской недвижимости в России за 2017 год.
28.00%
Региональные города
Санкт-Петербург и Ленинградская
область
Московский регион
58.00%
14.00%
Рисунок 3 - Региональное распределение общего объема складской
недвижимости в России за 2017 год
40
Данные рисунка 2 свидетельствуют о том, что по итогам 2017 г. общий
объем предложения качественной складской недвижимости в России составил
около 23 млн. м2, из которых58%, или 13,4 млн. м2, расположены в Московском
регионе, 14%, или3,2 млн. м2, – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а
28%,или 6,4 млн. м2, – в регионах России.
В таблице 2 обобщим информацию крупнейших складских комплексах,
введенных в эксплуатацию в регионах России в 2017 году
Таблица 2 – Крупнейшие складские комплексы, введенные в эксплуатацию в
регионах России в 2017 году
Город
Екатеринбург
Самара
Мурманск
Киров
Тюмень
Владивосток
Уфа
Пермь
Тула
Новосибирск
Екатеринбург
Название объекта
Распределительный центр "Екатеринбург"
(Х5 Retail Group)
Логистический комплекс "Придорожный",
корпус 6 ("АШАН")
Распределительный центр "Магнит"
Распределительный центр "Магнит"
Распределительный центр X5 Retail Group
ПЛК "Авиаполис Янковский", очередь 4, очередь 5
Логистический комплекс "Сигма"
(здание X5 Retail Group)
Распределительный центр «Пятерочка»
Складской комплекс Dockland, очередь 2
Распределительный центр Х5 Retail Group
Распределительный центр "Косулино" (X5 Retail
Group)
Общая
площадь, кв.м.
38 000
33 800
33 000
32 680
26 000
49 900
25 000
23 800
21 000
17 000
13 690
За 2017 год в регионах России (без учета Московского региона, СанктПетербурга и Ленинградской области) было введено в эксплуатацию около 350
тыс. м2 качественных складских площадей, что на 27,7% превышает показатель
ввода за 2016 г. Наибольший объем складских площадей был введен в
Екатеринбурге – около 61 тыс. м2 и во Владивостоке – около 50 тыс. м2 . 87% (304
тыс. м2 ) от общего объема введенных в 2017 г. объектов было построено для
конечного использования как в формате built-to-suit, так и с привлечением
генерального подрядчика, остальные 13% (46 тыс. м2 ) были построены
спекулятивно.
Крупнейшими
спекулятивными
проектами,
введенными
в
41
эксплуатацию в 2017 г., стали фаза 2 складского комплекса Dockland в Туле
площадью около 21 тыс. м2 и очередь 4 в производственно-логистическом
комплексе «Авиаполис Янковский» во Владивостоке площадью около 25 тыс. м2 .
Одними из крупнейших объектов, построенных для конечного пользователя
в 2017 г., стали распределительные центры федеральных розничных сетей X5
Retail Group в Екатеринбурге и «Ашан» в Самаре площадью около 35 тыс. м2
каждый, распределительные центры федеральной розничной сети «Магнит» в
Мурманске и в Кирове площадью около 33 тыс. м2 каждый. Следует отметить, что
несмотря на увеличение спроса на качественную складскую недвижимость в
регионах России, девелоперы не анонсируют выход на рынок крупных
спекулятивных проектов, а подписывают договоры на строительство складов в
формате built-to-suit или с привлечением генерального подрядчика.
В большинстве регионов России по итогам 2017 г. наблюдалось
ограниченное предложение качественных складских блоков. Доля вакантных
площадей (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской
области) по итогам 2017 г. составляла 4,4%, что эквивалентно 280 тыс. м2 в
абсолютном выражении.
Наибольшая доля вакантных площадей по итогам 2017 г. наблюдалась в
Калуге – 38,4%, в Туле – 11,4% и в Ростове-на-Дону – 8,8%. Однако, несмотря на
высокий показатель в процентах, в абсолютном выражении объем вакантных
складских площадей находился на низком уровне.
Наименьшая
доля
вакантных
складских
площадей
наблюдалась
в
Краснодаре – 0,5%, в Омске – 0,5% и во Владивостоке, где к концу 2017 г. не было
зафиксировано вакантных площадей.
Динамика распределения сделок по профилю арендаторов/покупателей в
регионах
России
(без
учета
Московского
региона,
Ленинградской области) представлена на рисунке 4.
Санкт-Петербурга
и
42
35%
30% 29.00%
25%
20%
15%
11.90%
10%
9.90%
9.60%
9.30%
8.10%
7.60%
5%
5.80%
4.60%
2.00%
1.90%
0%
г
к
ур
рс
б
и
н
б
ри
си
е
о
т
в
а
Ек
Но
Рисунок
ь
ан
з
Ка
а
ар
м
Са
4
-
с
ин
б
ля
Че
к
еж
он
р
Во
Динамика
га
лу
а
К
у
д
ск
ар
он
ро
ан
од
Д
г
о
н
г
в
ею
на
ас
вфт
Но
Кр
е
о
й
т
Н
с
и
Ро
жн
и
Н
распределения
сделок
по
0.30%
ь
ен
м
Тю
профилю
арендаторов/покупателей в регионах России (без учета Московского региона,
Санкт-Петербурга и Ленинградской области)
Данные рисунка 4 позволяют сделать вывод, что по итогам 2017 г. в
регионах России (без учета Московского региона, Санкт- Петербурга и
Ленинградской области) было арендовано и куплено около 440 тыс. м2 складских
площадей, что почти на 25% выше аналогичного показателя за 2016 г.
Наибольший объем сделок был заключен в Екатеринбурге – около 125 тыс. м2 и в
Новосибирске – около 51 тыс. м2 . Около 67% (или 296 тыс. м2 ) от общего объема
региональных сделок по арен-де и покупке в 2017 г. было заключено в готовых
объектах, что на 37,5% выше аналогичного показателя за 2016 г. Средний объем
сделки составлял 6 тыс. м2, что эквивалентно среднему объему сделки по итогам
2016 г. Количество сделок по новой аренде в готовых объектах в 2017 г. на 30%
превысило показатель 2016 г. Остальные 33% от общего объема региональных
сделок в 2017 г, или 144 тыс. м2 , были заключены на реализацию проектов в
формате built-to-suit или с привлечением генерального подрядчика.
Распределение сделок по типу в регионах России (без учета Московского
региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) представлено на рисунке 5.
43
BTS на продажу; 17.60%
BTS на продажу
BTS на продажу; 6.20%
BTS в аренду; 15.00%
BTS в аренду; 0.17
BTS в аренду; 21.70%
BTS в аренду
продажа
продажа; 8.10%
продажа; 0.2
продажа; 2.30%
аренда; 59.30%
аренда; 0.63
аренда; 69.80%
аренда
Рисунок 5 - Распределение сделок по типу в регионах России (без учета
Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области)
Данные анализа рисунка 5 говорят о том, что в структуре спроса
существенных изменений за период 2015-2017 годов не происходило, основная
доля
сформирована
сегментом
торговых
компаний,
которые
продолжат
наращивание своего присутствия как в городах-миллионниках, так и в городах с
населением 250–500 тыс. человек.
Далее проанализируем запрашиваемые ставки арены на качественную
складскую недвижимость класса А в регионах России, руб./м2/год (рисунок 6).
По итогам 2017 г. средний уровень запрашиваемой ставки аренды на
складские площади класса A в регионах России составлял 3 500 руб./м2 /год без
учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. Однако в
регионах, где наблюдается дефицит качественного предложения, ставка арены
превышает
среднерыночный
показатель.
Наиболее
высокий
уровень
запрашиваемой ставки аренды в 2017 г. зафиксирован во Владивостоке – 4 800
руб./м2 /год, наиболее низкий – в Туле и в Уфе – 3 000 руб./м2 /год. Средний срок
44
договора аренды на региональном рынке в 2017 г. составлял 3 года, размер
операционных расходов находился на уровне 800– 1 000 руб./м2 /год.
Рисунок 6 - Запрашиваемые ставки арены на качественную складскую
недвижимость класса А в регионах России, руб./м2/год
Запрашиваемая цена продажи built-tosuit проекта от 10 000 м2 в 2017 г. в
регионах России находилась в диапазоне 35 000–40 000 руб./м2 без учета НДС.
Следует отметить, что стоимость строительства складского комплекса в регионах
России превышает стоимость строительства складов в столичном регионе.
Прежде всего это связано с увеличением затрат на транспортировку строительных
материалов, необходимостью поиска квалифицированных строительных бригад и т.
д.
Международная консалтинговая компания JLL провела исследование
офисного рынка крупнейших городов России. Согласно отчету JLL, в
региональных городах-миллионниках (не учитывая Москву и Санкт-Петербург) на
протяжении четырех лет наблюдается снижение объема ввода офисов во всех
регионах. В 2017 году рынок увеличился всего на 60 000 кв.м, что на 27% меньше
результата предыдущего года и является минимумом за десятилетие. Это стало
45
причиной
дальнейшего
сокращения
вакантности,
а
также
позволило
собственникам объектов повысить арендные ставки.
На региональном рынке офисной недвижимости наблюдается стагнация
ввода. С одной стороны, это связано с окончанием очередного девелоперского
цикла – аналогичная ситуация происходила в период с 2009 по 2012 годы. С
другой стороны, девелоперам зачастую невыгодно строить качественные объекты,
так как спрос на офисные помещения в регионах в основном формируется
небольшими локальными компаниями, которые предпочитают офисы в менее
технологичных и современных зданиях, но по более низкой ставке».
Структура
нового
предложения
офисов
в
региональных
городах-
миллионниках представлена на рисунке 7.
Рисунок 7 - Структура нового предложения офисов в региональных городахмиллионниках
Совокупный объем офисного предложения в региональных городахмиллионниках к началу 2018 года достиг 3,29 млн. кв.м, что составляет лишь 18%
от совокупного объема рынка Москвы. Лидером среди регионов является
Екатеринбург (668 000 кв.м офисов), составляя 20% от общего показателя. За ним
следуют Новосибирск (509 000 кв.м) и Нижний Новгород (289 000 кв.м).
46
На 2018 год анонсировано около 228 000 кв.м новых офисных площадей,
однако, учитывая тенденцию к переносу сроков ввода, итоговый результат будет
ниже. Среди крупнейших объектов, заявленных на текущий год, стоит выделить
вторую фазу БЦ «Небо» в Екатеринбурге (28 000 кв.м) и ТОЦ «Снежная Миля» в
Новосибирске (20 000 кв.м). До 2020 года совокупный объем ввода может
составить около 421 000 кв.м, а предложение региональных офисов – достичь 3,71
млн. кв.м.
На рисунке 8 представим информацию о запрашиваемых ставках аренды на
региональных рынках.
Рисунок 8 - Запрашиваемые ставки аренды на рынке качественных офисов
Запрашиваемые ставки аренды на региональных рынках во II полугодии
2017 года увеличились в среднем на 4% в классе «А» и на 5% в классе «В». По
итогам года средняя запрашиваемая ставка аренды в классе «А» составила 11 100
руб. за кв. м в год, в классе «В» – 8 100 руб. за кв. м в год (без учета НДС).
Наибольший рост в классе «А» зафиксирован в Красноярске, где средняя ставка в
классе выросла с 10 500 руб. за кв.м в год до 14 800 руб. за кв.м год. В классе «В»
47
самый значительный рост произошел в Уфе – с 6 100 руб. за кв. м в год до 8 500
руб. за кв. м год.
Информация о занятых и свободных офисных площадях в региональных
городах-миллионниках представлена на рисунке 9.
Рисунок 9 - Занятые и свободные офисные площади в региональных
городах-миллионниках
Анализ рисунка 9 позволяет сделать вывод, что отсутствие достаточного
объема свободных площадей позволяет собственникам быть менее гибкими в
переговорах с арендаторами и повышать ставки аренды в своих зданиях. До тех
пор, пока ежегодный объем нового ввода не увеличится, региональный рынок
офисов все больше будет трансформироваться в «рынок арендодателя».
Темпы нового строительства на рынке торговой недвижимости замедлились.
В 2018 году ввод новых площадей будет оставаться низким, а фокус девелопмента
смещается в сторону небольших торговых центров – объектов районного
масштаба.
Стали
заметны
первые
положительные
изменения
на
фоне
48
оздоровления рынка – постепенное снижение уровня вакансии, начало роста
индикатора «прайм» арендной ставки.
Спад строительной активности наблюдается как в Москве, так и в России в
целом. За 2017 год было введено в два раза меньше торговых площадей, чем в
2016 году – 16 торговых объектов общей арендуемой площадью 616 000 кв.м – что
является рекордно низким значением за 10 лет. Внимание девелоперов обращено
скорее к существующим объектам, чем строительству новых – идет реконцепция и
расширение уже существующих торговых центров. Так, в регионах России
основная доля нового строительства (почти 60%) пришлась на новые фазы уже
существующих проектов.
Структура рынка по размеру торговых объектов (все регионы РФ, включая
Москву) представлена на рисунке 10.
Рисунок 10 - Структура рынка по размеру торговых объектов (все регионы
РФ, включая Москву)
Рост в этом формате будет теперь скорее органическим (за счет расширения
существующих средних и крупных объектов). Строительство районных и
локальных торговых объектов представляется наиболее оптимальной стратегией в
существующих условиях рынка – небольшие площади быстро заполняются
арендаторами, ежедневные покупки устойчивы в кризисный период и не
подвержены конкуренции со стороны растущих онлайн продаж. Подобный подход
49
также доказывает свою успешность на западных рынках. Например, в США
малые форматы торговых объектов – наиболее активно растущий сегмент в
последние годы.
На конец 2017 года средний размер существующего торгового центра
составляет 36 800 кв.м, тогда как средний размер торгового объекта, планируемого
к открытию в 2018 году, составляет всего 28 500 кв.м.
Тенденция смещения фокуса девелоперов со строительства крупных
объектов на проекты меньшей площади очевидна при анализе структуры
планируемых к вводу проектов. Динамичнее всего увеличивается доля небольших
районных торговых центров площадью до 20 000 кв.м, причем как по количеству
объектов, так и по суммарной площади. Ритейлеры также, как и девелоперы не
отстают от современных реалий рынка, активно развивая мини-форматы («Мой
Ашан», AB Daily, «Детский мир», Leroy Merlin и др.).
В ближайшие два года восстановления строительной активности на рынке
торговых площадей не ожидается. В основном будут открываться небольшие
торговые центры и 1-2 крупных проекта в год. В 2018 году новое строительство
останется на уровне 2017 года. Наиболее вероятно, что откроется только один
крупный объект – «Каширская Плаза» (GLA – 71 000 кв.м).
Ритейлеры находятся в поисках новых эффективных форматов. Крупные
операторы
продолжают
умеренную
экспансию.
Наиболее
активно
развивающимися игроками рынка являются продуктовые сети. Активное развитие
получил относительно новый для российского рынка формат фудхоллов и
гастропространств. В данный момент в Москве открыто 8 объектов данного
формата, все чаще анонсируются новые проекты, в том числе в составе
операторов торговых центров (ТЦ «Пятая авеню», «Никольская плаза», торговые
центры
«Золотой
Вавилон»).
Фудхоллы
становятся
арендаторами и новыми центрами притяжения
трафикообразующими
для торговых
объектов.
Продуктовые ритейлеры, ранее работавшие в нескольких форматах (гипермаркет,
супермаркет, минимаркет и др.) отказываются от развития наименее успешных
концепций. Так, «Окей» продал магазины формата супермаркет, а Х5 выставили
50
на продажу «Перекресток Экспресс». Российские бренды объявляют о планах
международной экспансии – «Леонардо», «Даблби», «Ташир Пицца», Gulliver,
Alex Fitness. Некоторые международные ритейлеры, вышедшие на российский
рынок в 2017 году, сразу начали активную экспансию – японский бренд Miniso
заявил о планах выхода в регионы и об открытии 100 магазинов до 2019 года,
Under Armour помимо Москвы запустил магазины в Санкт-Петербурге и
Екатеринбурге.
Арендные ставки в «прайм» торговых центрах представлены в таблице 3.
Таблица 3 - Арендные ставки в «прайм» торговых центрах
Тип арендатора
Гипермаркет (продовольственный якорь)
DIY-гипермаркеты
Развлекательный центр
Кинотеатр
Fashion-якоря
Магазины торговой галереи
Фитнес-клубы
Рестораны, кофейни/кафе
Фуд-корт
MIN
–
–
–
6 000
–
20 000
6 500
20 000
75 000
MAX
8 000
10 000
14 000
12 000
15 000
180 000
10 000
100 000
150 000
2017 год стал периодом стабилизации ситуации на рынке торговых
помещений. Коммерческие условия в целом по рынку оставались на одном
уровне, а «прайм» сегмент показал первые признаки роста, отражая растущую
уверенность игроков рынка. Наиболее популярной структурой арендного платежа
в торговых центрах Москвы остается комбинированная ставка аренды – в качестве
арендной платы используется либо минимальный фиксированный платёж, либо %
от оборота арендатора в зависимости от того, что выше. «Чистый» % от оборота
арендатора
используется
в
качестве
редко,
в
арендной
основном
платы
для
(без
фиксированного
крупных
якорных
платежа)
арендаторов
(гипермаркеты, развлечения, кинотеатры). Практика разнится в различных ТЦ - в
некоторых торговых центрах эти категории также имеют фиксированную ставку
аренды. В среднем процентная ставка варьируется между 12%-15% для
операторов торговой галереи, 3-7% для крупных якорных арендаторов.
51
52
2.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости города Орла
Орловская область находится в самом сердце Центральной России, на юге
Центрального экономического района. Ее соседями являются: с запада —
Брянская область, с севера — Тульская и Калужская, с востока — Липецкая, с юга
— Курская области. Орел, который расположен почти в центре области, лежит в
382 км к югу от Москвы, в 398 км от Харькова, в 141 км от Брянска, в 426 км от
Воронежа, в 387 км от Смоленска, в 1034 км от Санкт-Петербурга, в 944 км от
Бреста, в 1009 км от Риги. Площадь Орловской области составляет 24,7 тыс. кв.
км (67-е место в России).
Численность населения Орловской области составляет 759,7 тыс. человек.
На территории области образованы 7 городов, 24 муниципальных района и 13
поселков городского типа от 3 до 12 тыс. жителей.
Административный центр — г. Орел (319,7 тыс. жителей, дата основания
1566 г.), два значительные наиболее крупные города: Ливны с численностью
населения 47,9 тыс.человек и Мценск с численностью населения 38,7 тыс.
человек.
Всего по виду экономической деятельности «Строительство» осуществляли
свою деятельность на 1 января 2017 года 1 676 хозяйствующих субъектов. За
отчетный период среднесписочная численность работников строительных
организаций составила 9,4 тыс. человек.
По виду деятельности «Строительство» в 2016 году было выполнено работ
на сумму 20,3 млрд рублей, или 89,0 % в действующих ценах и 87,4 % в
сопоставимых ценах к уровню 2015 года.
По проектированию и инженерным изысканиям для строительства
собственными силами организаций произведено работ и услуг на 144,6 млн
рублей.
В 2016 году введено в действие 977 зданий жилого и нежилого назначения,
их общий строительный объем составил 2 401,5 тыс. куб. метров.
В 2016 году вступили в строй действующих следующие мощности:
53
—предприятие по производству керамического кирпича (20,0 млн усл.
кирпичей);
—зерносеменохранилища (180,0 тыс. тонн единовременного хранения);
—общетоварные склады (138,3 тыс. м2 общей площади);
—зерносушилки стационарные (70,0 т /час);
—силосные и сенажные сооружения (9,5 тыс. м3);
—новые линии электропередач для электрификации сельского хозяйства
напряжением 0,4 кВ (93,8 км); 6-20 кВ (10,3 км);
—трансформаторные понизительные подстанции напряжением 35 кВ и
выше (5 тыс. кВ.А.);
—магистральные нефтепроводы (32,0 км);
—водопроводные сети (30,9 км, из них в сельской местности – 30,7 км);
—газовые сети (73,4 км, из них в сельской местности – 72,3 км);
—волоконно-оптические линии связи (195,5 км);
—торговые предприятия (3,8 тыс. м2 торговой площади);
—предприятия общественного питания (50 посадочных мест).
Расширение торговых сетей представляет сбытовой интерес для орловского
бизнеса в сфере пищевой и перерабатывающей промышленности. Арендные
предложения в торговых центрах востребованы представителями малого бизнеса
и предпринимательства.
По оценкам аналитиков международной компании JLL – эксперта в области
недвижимости по итогам 2015 года в России наблюдается падение инвестиций в
коммерческую недвижимость. Так, объем инвестиционных сделок на российском
рынке недвижимости сократился на 38%, что является рекордно низким
результатом с 2005 года. На фоне общероссийских трендов падения инвестиций в
эту сферу Орловская область демонстрирует устойчивый рост.
В марте 2015 года на Московском шоссе г. Орла был сдан в эксплуатацию
крупный торговый центр площадью 10 тыс. кв. метров, где разместился
петербургский продуктовый ритейлер «Лента». Общая площадь земельного
участка под инфраструктурой гипермаркета составляет около 40 тыс. кв. м.
54
В мае 2015 года на ул. Металлургов в Орле открылся третий по счету в
городе гипермаркет «Европа». Площадь гипермаркета составила 10 тысяч
квадратных метров, почти половину из них занимает продовольственный магазин.
Объект построен курской ГК «Промресурс». На форуме крупнейших ритейлеров и
владельцев торговой недвижимости России «Торговая недвижимость – 2015»
Группа компаний «Промресурс» была удостоена звания «платинового участника»
топ-списка крупнейших арендодателей России.
В августе 2015 года на ул. Раздольной в Орле введен в эксплуатацию
гипермаркет мелкооптовой торговли «МЕТРО» немецкой компания Metro Group.
Инвестиции в объект составили около 22 млн евро. Общая площадь объекта 9 тыс.
кв. метров, в том числе торговая - 5,6 тыс. кв. метров.
В июле 2015 года открыты объекты новой очереди торгового центра
ГРИНН, его общая площадь 62 тыс. кв. м, а объем инвестиций – 2,5 млрд рублей.
В нем размещаются гипермаркеты строительных и отделочных материалов,
посуды, мебели, объекты экспресс-питания и новый гипермаркет «Линия».
В августе 2015 года заложен первый камень в строительство комплекса
«Яхта» и нового Торгового центра площадью 16 тыс. кв. м с фэшн-галереей.
Инвестором также выступает курское ЗАО «Корпорация «ГРИНН» общая сумма
инвестиций в два проекта составит 7 млрд рублей. Комплекс «Яхта» включает в
себя аквапарк и 14-этажную гостиницу на 369 номеров. В аквапарке будет 50метровый бассейн на шесть дорожек, детская водно-игровая зона, волновой
бассейн, аквагорки для взрослых и детей, медленная река с лагунами. На крыше
здания расположится открытая терраса с круглогодичным теплым бассейном,
русской баней и финской сауной, а также пляжем в летнее время. Площадь
объекта составит 55 тыс. кв. м. Открытие комплекса запланировано на 2017 год.
Стоимость проекта – 4,5 млрд рублей.
В сентябре 2015 года на пересечении Карачевского шоссе и ул.
Васильевской Корпорация «ГРИНН» открыла еще один, третий в Орле,
гипермаркет сети «Линия». Общая площадь земельного участка около 3,4 гектара,
а самого здания 14 тыс. кв. метров. Торговый зал продовольственного
55
гипермаркета составляет 5 тыс. кв. метров. Торговая галерея на втором этаже и
площади в предкассовой зоне – предназначаются арендаторам.
Следует отметить, что все новые гипермаркеты работают в сегменте
переработки
хлебопекарные
сельскохозяйственной
и
кондитерские
продукции
производства,
–
имеют
занимаются
собственные
изготовлением
кулинарной продукции и полуфабрикатов.
Далее проанализируем динамику цен на аренду офисного помещения в
городе Орле (рисунок 11).
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
16
16
16
16
16
16
16
16
16
16
16
16
16
16
16
16
16
16
17
20 /20 /20 /20 /20 /20 /20 /20 /20 /20 /20 /20 /20 /20 /20 /20 /20 /20 /20
/
1
1
2
2
3
3
4
4
5
5
6
6
7
7
8
9
0
0
1
/0 8/0 5/0 9/0 4/0 8/0 1/0 5/0 9/0 3/0 6/0 0/0 4/0 8/0 1/0 5/0 0/1 1/1 2/0
4
0
1
1
2
1
2
1
2
0
2
0
2
0
1
0
0
1
3
0
Рисунок 11 - Динамика стоимости аренды офисного помещения в Орле за
2016 год (по неделям, за кв.м.)
Данные рисунка 10 говоря о том, что средняя стоимость арены 1 кв.м.
офисного помещения за 2016 год в городе Орле составляла 369 рублей за 1 кв.м.
Далее определим рентабельность вложения денежных средств в покупку
офисного помещения в городе Орле, информацию обобщим в таблице 4.
Данные анализа таблицы 4 свидетельствуют о том, что в течение 2016 года
средняя цена 1 кв. .м. офисного помещения в г. Орле составляла 39213 рублей, 1
кв. м. приносил собственнику прибыли 350 рублей, рентабельность 10,76%, срок
окупаемости вложений в объект 112 месяцев.
56
Таблица 4 – Анализ рентабельности вложения денежных средств в покупку
офисного помещения в городе Орле
Дата
Цена покупки 1 м², руб.
Прибыль от 1 м², руб.
Рентабельность, %
25.07.2016
41667
314
9.04
01.08.2016
38418
338
10.56
15.08.2016
39816
375
11.3
05.09.2016
36952
374
12.15%
В среднем
39213
350
10.76%
Далее проанализируем ситуацию на рынке аренды и продажи торговых
помещений. На начальном этапе анализа изучим динамику цен на аренду
торгового помещения (рисунок 12).
700
600
500
400
300
200
100
0
Рисунок 12 - Динамика стоимости аренды торгового помещения в Орле за
2016 год (по неделям, за кв.м.)
Данные рисунка 12 говоря о том, что средняя стоимость арены 1 кв.м.
торгового помещения за 2016 год в городе Орле составляла 558 рублей за 1 кв.м.
Далее определим рентабельность вложения денежных средств в покупку
торгового помещения в городе Орле, информацию обобщим в таблице 5.
Таким образом, средняя цена покупки торгового помещения составляет 57
063 рублей за 1 кв. м., прибыль 582 рубля с 1 кв.м., рентабельность покупки
12,27%., срок окупаемости 98 месяцев.
57
Таблица 5 – Анализ рентабельности вложения денежных средств в покупку
торгового помещения в городе Орле
Дата
Цена покупки 1 м², руб.
Прибыль от 1 м², руб.
Рентабельность, %
18.07.2016
60239
588
11.71
25.07.2016
54957
588
12.84
01.08.2016
53750
600
13.4
05.09.2016
59304
550.
11.13
Далее проведем исследование стоимости аренды и покупки торговых
помещений в городе Орле за 1 квартал 2017 года (таблица 6).
Таблица 6 – Анализ рынка коммерческой недвижимости (торговые
площади) в городе Орле за 1 квартал
Торговый кластер
Ленина
Октябрьский
Наугорка
Магазин «Орел»
Атолл
Дашенька
Автовокзал
ГагаринаВоскресенский
Мелодия
Посадская
Новая Ботаника
Алроса
Чайка
ТЮЗ
Южный
Металлургов
Звездный
Больница Боткина
Гостиница «Орел»
ЦУМ
Советский район г. Орла
Средняя
Предложений
Средняя цена
арендная
аренды
продажи, руб.
ставка, руб.
кв.м.
кв.м.
650
5
65000
630
3
55000
400
2
700
2
570
4
52000
600
3
41000
Заводской район г. Орла
650
5
68000
560
4
44000
650
650
450
550
700
1000
600
1
75000
7
72000
2
36000
5
37000
3
25000
2
41000
2
58000
Северный район г. Орла
900
3
20000
730
3
66000
430
3
50000
Железнодорожный район г. Орла
1200
3
50000
500
5
49000
Предложений
продажи
4
2
1
2
2
2
2
3
2
3
1
1
1
1
1
1
2
2
58
Разина - Советская
600
4
Данные таблицы 6 говоря о том, что самые высокие ставки аренды
наблюдаются в Советском районе города Орла в магазине «Орел», самые низкие
на Новой Наугорке. Самые высокие ставки цены продажи на ул. Ленина, самые
низкие в Дашеньке. По сравнению с осенью 2016 года средняя арендная ставка на
торговые помещения в Советском районе упала на 10%, а средняя цена продажи
сократилась на 16%, количество сдаваемых в аренду помещений сократилось на
10 %, количество помещений, выставленных на продажу не изменилось.
В заводском районе самые высокие ставки аренды в ТЮЗ, самые низкие в
Новой Ботанике, цена продажи самая высокая Мелодия, самая низкая Чайка.
Наибольшее количество предложений аренды в кластере Посадская, наименьшее
– в кластере Мелодия.
По сравнению с осенью 2016 года средняя арендная ставка на торговые
помещения в Заводском районе упала на 2%, количество сдаваемых в аренду
помещений выросло на 6 %, количество помещений, выставленных на продажу
сократилось на 10%.
В Северном районе г. Орла кластер самыми высокими арендными ставками
Металлургов, с самыми низкими Больница Боткина.
По сравнению с осенью 2016 года средняя арендная ставка на торговые
помещения в Северном районе упала на 2%, цена продажи упала на 10%,
количество сдаваемых в аренду помещений не изменилось, количество
помещений, выставленных на продажу сократилось на 40%.
В Железнодорожном районе г. Орла кластер с самыми высоки арендными
ставками гостиница «Орел», с самыми низкими ЦУМ. По сравнению с осенью
2016 года средняя арендная ставка на торговые помещения в Железнодорожном
районе выросла на 8%, цена продажи упала на 19%, количество сдаваемых в
аренду помещений сократилось на 25%, количество помещений, выставленных на
продажу не изменилось.
Далее проанализируем рынок складских и производственных помещений в
г. Орле.
59
Средняя стоимость арены 1 кв.м. складского помещения за 2016 год в городе
Орле составляла 120 рублей за 1 кв.м., Средняя стоимость арены 1 кв.м.
производственного помещения за 2016 год в городе Орле составляла 123 рублей за
1 кв.м. (рисунок 13).
250
200
150
100
50
04
/
11 0 1 /
/ 2
18 0 1 / 0 16
/ 2
08 0 1 / 0 1 6
/ 2
15 0 2 / 0 16
/ 2
22 0 2 / 0 16
/ 2
29 0 2 / 0 16
/ 2
07 0 2 / 0 1 6
/ 2
14 0 3 / 0 1 6
/ 2
21 0 3 / 0 1 6
/ 2
28 0 3 / 0 1 6
/ 2
04 0 3 / 0 16
/ 2
11 0 4 / 0 16
/ 2
18 0 4 / 0 16
/ 2
25 0 4 / 0 16
/ 2
02 0 4 / 0 16
/ 2
09 0 5 / 0 1 6
/ 2
16 0 5 / 0 1 6
/ 2
23 0 5 / 0 1 6
/ 2
30 0 5 / 0 1 6
/ 2
06 0 5 / 0 1 6
/ 2
13 0 6 / 0 16
/ 2
20 0 6 / 0 16
/ 2
27 0 6 / 0 16
/ 2
04 0 6 / 0 16
/ 2
11 0 7 / 0 1 6
/ 2
18 0 7 / 0 1 6
/ 2
25 0 7 / 0 1 6
/ 2
01 0 7 / 0 1 6
/ 2
05 0 8 / 0 1 6
/ 2
24 0 9 / 0 16
/1 20
0 / 16
20
16
0
Рисунок 13 - Динамика стоимости аренды складского и производственного
помещения в Орле за 2016 год (по неделям, за кв.м.)
Далее произведем анализ рентабельности вложения денежных средств в
покупку складского помещения в городе Орле, информацию обобщим в таблице 7.
Таблица 7 - Анализ рентабельности вложения денежных средств в покупку
складского помещения в городе Орле
Дата
Цена покупки 1 м², руб.
Прибыль от 1 м², руб.
Рентабельность,
%
18.07.201
6
10612
95
10.74
25.07.201
6
10529
96
10.94
01.08.201
6
10529
83
9.46
05.09.201
6
16293
83
6.11
В среднем
11991
89
9.31
60
Анализ таблицы 7 показал, что средняя цена покупки складского помещения
составляет 11 991 рублей за 1 кв. .м., прибыль 89 рублей с 1 кв.м., рентабельность
покупки 9,31%., срок окупаемости 135 месяцев.
В результате
следующее:
при
анализа рынка коммерческой недвижимости выявлено
объективном
превышении
спроса
над
предложением
наблюдается, что спрос на аренду по всем открытым источникам, включая
риэлторские компании, колеблется всего на уровне 5 процентов. Цены на аренду
любого квадратного метра в Советском и Заводском районах выше, чем в
Железнодорожном и Северном районах. Предложение помещений под офисы и
торговлю, значительно превышает предложение помещений для производства или
склад. Такие помещения есть, но выбор среди вариантов небогат, большая часть
из них находится на окраинах или за пределами города, на расстоянии нескольких
километров от Орла. Серьезный ценовой разбег наблюдается и в самих сегментах:
квадратный метр производственных и складских помещений стоит примерно в 5
раз ниже по сравнению с офисными и торговыми помещениями. И, в свою
очередь, стоимость аренды офиса часто выше, чем помещения для торговли, за
исключением Советского района, где торговые площади самые дорогие.
В таблице 8 проанализируем положительные и отрицательные тенденции
развития регионального рынка коммерческой недвижимости Орловской области с
точки зрения инвестиционной привлекательности.
Таблица 8 - Тенденции развития рынка коммерческой недвижимости города
Орла с точки зрения инвестиционной привлекательности
Положительные тенденции
Рост интереса потенциальных
инвесторов к рынку коммерческой
недвижимости
Увеличение величины спроса на
объекты производственной, складской и
торговой недвижимости как следствие
активного развития ритейла
Увеличение объема строящихся
коммерческих площадей
Улучшение качества строящихся новых
Отрицательные тенденции
Стихийность большинства региональных рынков
недвижимости
Низкая степень информационно - аналитической
поддержки, необходимой при принятии
инвестиционных решений
Отсутствие оперативной и упорядоченной
системы предоставления инвестиционно привлекательных площадок для строительства
Недостаток профессиональных девелоперов и
61
объектов коммерческой недвижимости
Превышение спроса над предложением
практически во всех сегментах рынка
коммерческой недвижимости и др.
управляющих, работающих на региональных
рынках недвижимости
Снижение доходности по мере развития рынка
недвижимости
На основании проведенного анализа определены следующие основные
проблемы развития рынка коммерческой недвижимости:
—несовершенство кредитно - финансовой системы, которая значительно
ограничивает возможности малого и среднего бизнеса на рынке коммерческой
недвижимости;
—наличие сложных бюрократических барьеров, которыми сопровождаются
процедуры выделения земельных участков под строительство коммерческой
недвижимости и этапы согласования проектных документации, а также высокий
уровень коррумпированности чиновников;
—монополия в сфере коммуникаций, а также отсутствие нормативноправовых документов четко регулирующих взаимоотношения инвесторов с
монополистами;
—износ
инженерных
сетей
и
коммуникаций,
а
также
отсутствие
финансовых и законодательных механизмов, стимулирующих развитие данной
сферы;
—отсутствие
единой
базы
данных
по
объектам
коммерческой
недвижимости и земельным участкам.
Комплекс стратегических решений, которые позволят значительно повысить
темпы развития коммерческой недвижимости Орловской области:
—принять меры по усовершенствованию Градостроительного кодекса и
повышению эффективности его реализации;
—создать единую базу данных по объектам коммерческой недвижимости и
земельным участкам;
—принять на федеральном уровне ряд нормативно-правовых документов,
регулирующих взаимоотношения инвесторов с монополистами, разработать
финансовые и законодательные механизмы, которые стимулировали бы развитие
инженерных сетей и коммуникаций;
62
—сделать
активности
необходимые
законодательные
кредитно-финансовых
организаций
поправки
на
для
рынке
повышения
коммерческой
недвижимости.
—упростить и сделать прозрачным процедуру приобретения земли для
целей развития инфраструктуры коммерческой недвижимости региона;
—сделать доступным для любого инвестора информацию, касающуюся
земельных участков и объектов нежилой недвижимости, выставленных на
продажу государством;
—упростить и четко регламентировать во времени процедуру рассмотрения
и экспертизы проектных документации, при этом должна быть выработана
зависимость, чем проект меньше, тем процедуры согласования проще и быстрее;
—организовать максимально прозрачную систему проведения торгов
государственной недвижимостью.
2.3 Организационно-экономическая характеристика ООО «Недвижимость+»
Общество с ограниченной ответственностью «Недвижимость+» учреждено
на основании действующего законодательства Российской Федерации 04.10.2007 г.
Деятельность ООО «Недвижимость+» регулируется Уставом, который разработан
в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, ФЗ от 08.02.1998
N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", ФЗ от 8 августа
2001г.
№129-ФЗ
«О
государственной
регистрации
юридических
лиц
и
индивидуальных предпринимателей», другими нормативными актами.
Юридический адрес: 302006, Орловская область, город Орёл, Московская
улица, дом 177, ИНН 5720014422, КПП 575101001, ОГРН 1075741001566, ОКПО
95769950, ОКАТО 54401364000.
Срок деятельности Общества не ограничен. Деятельность Общества
прекращается по решению генерального директора, либо по основаниям,
предусмотренным действующим Российским Законодательством.
63
Целью деятельности Общества является извлечение прибыли за счет
предоставления услуг, предусмотренных уставом организации.
Согласно Уставу предприятия основными видами деятельности Общества
являются:
—удовлетворение требований покупателей, продавцов, различных объектов
недвижимости;
—помощь гражданам и организациям в поиске жилой и нежилой
недвижимости, для последующей ее покупки, а также продажи;
—оформление договоров купли-продажи недвижимости;
—любые варианты купли - продаж, обмена квартир, домов,
земельных
участков, гаражей, коммерческой недвижимости, междугородний обмен;
—подготовка пакета документов, для оформления и проведения сделок;
—приобретение жилья с использованием средств: ипотечного кредита,
жилищной
субсидии
или
Государственного
жилищного
сертификата,
материнского капитала, военного сертификата;
—помощь в получении ипотечных кредитов;
—приватизация;
—узаконивание перепланировки;
—ведение наследственных дел;
—бесплатные консультации.
Организационно-правовая структура предприятия представлена на рисунке
14.
Генеральный директор
Заместитель генерального директора
Бухгалтер
Агент
Юрист
Рисунок 14 - Организационно-правовая структура предприятия ООО
«Недвижимость +»
64
Структура организации
- это основной элемент любой организации, не
только характеризующий её, но и представляющий собой сам механизм
построения
и
функционирования
организации.
Правильный
выбор
организационной структуры - необходимый фактор успешного функционирования
предприятия, фирмы или организации.
Организационная структура управления ООО «Недвижимость+»– это
упорядоченная
совокупность
устойчиво
взаимосвязанных
элементов,
обеспечивающих функционирование и развитие организации как единого целого.
Структура кадров предприятия ООО «Недвижимость+» не изменилась, в
динамике за три года представлена в таблице 8.
Таблица 8 – Структура кадров предприятия ООО «Недвижимость+»
Категории персонала
Кол-во
чел.
Генеральный директор
%к
итогу
20
Годы 2014,2016,2016
Средний
Средний уровень
возраст, лет
образования
40
Высшее
Заместитель директора
Главный бухгалтер
1
1
1
20
20
37
43
Высшее
Высшее
Юрист
1
20
21
Высшее
Агент
1
20
36
Высшее
Главное в ООО «Недвижимость+» – это клиентская база. В нее заносятся
все поступающие предложения от частных лиц, а также их запросы на
приобретение или аренду недвижимости. Параллельно юрист и главный бухгалтер
компании проводят мониторинг доступных средств информации (газеты по
недвижимости, сайты в сети Интернет), дополняя базу свежими предложениями.
Актуальность – вот важнейшее свойство этой базы. Клиент, сделавший запрос на
аренду, покупку или продажу квартиры должен получить максимум предложений
в самый кратчайший срок, иначе у него возникнет естественное желание
попробовать работать с другим агентством. Не менее важно и грамотное
юридическое
сопровождение
сделки.
Клиент
хочет
чувствовать
себя
защищенным, но не всегда может преодолеть все бюрократические барьеры для
65
оформления сделки. И, если составить более или менее грамотный договор на
долгосрочную аренду – дело не из самых сложных, то выполнить оформление
всех документов по продаже загородного дома с участком земли лучше доверить
юристу. Но, как известно, старый принцип «оптом дешевле» никто не отменял.
Обратившись отдельно к нотариусу, а затем к юристу, можно заплатить гораздо
больше, чем за комплексную услугу, которую окажут в агентстве недвижимости,
имеющем, как правило, подобных сотрудников в штате на постоянной работе.
Более того, недвижимость с помощью агентства можно и застраховать, что
является дополнительным гарантом честного совершения сделки [9].
На основании данных отчета о финансовых результатах за 2014-2016 годы
определены состав и динамика элементов формирования прибыли ООО
«Недвижимость+», данные обобщим в таблице 9.
Таблица 9 - Состав и динамика элементов формирования прибыли ООО
«Недвижимость+» за 2015-2017 гг.
Показатель
Выручка (нетто) от продажи
товаров, продукции, тыс. руб.
Себестоимость проданных
товаров, работ, услуг, тыс. руб.
Валовая прибыль, тыс. руб.
Прибыль (убыток) от продаж,
тыс. руб.
Чистая прибыль (убыток), тыс.
руб.
Чистая прибыль на 1 руб.
прибыли от продаж, %
2015 год
2016 год
2017 год
Отклонение (+,-)
2016 г. от 2016 г. от
2014 г.
2015 г.
1650
450
160
-1490
-290
1596
366
196
-1400
-170
54
94
-36
-90
-130
54
94
-36
-90
-130
-45
75
-51
-6
-126
-83,33
79,79
141,67
-
61,87
Обобщающая информация таблицы 10 говорит о том, что в 2017 году по
сравнению с 2015 годом выручка от продаж сократилась на 1490,0 тыс. рублей, по
сравнению с 2016 годом выручка сократилась на 290 тыс. рублей.
Прибыль от продажи в 2017 году по сравнению с аналогичным периодом
2015 года также сократилась на 90,0 тыс. рублей, по сравнению с периодом 2016
года сократилась на 130,0 тыс. рублей, наблюдается и сокращение чистой
66
прибыли, только в 2016 году получена прибыль в размере 75 тыс. руб., а в 2017
году получен убыток в сумме 51 тыс. рублей.
Далее проанализируем динамику сделок ООО «Недвижимость+» за 20152017 годов, результаты обобщим в таблице 11.
Таблица 10 - Анализ динамики сделок ООО «Недвижимость+» за 2015-2017
годы
Виды сделок
Приватизация
Покупка
Продажа
2015 год
2016 год
2017 год
4
11
16
3
16
15
4
11
13
Отклонение (+,-)
2016 г. от 2016 г. от
2014 г.
2015 г.
0
1
0
-5
-3
-2
Данные таблицы 10 свидетельствуют о том, что ООО «Недвижимость+» в
течение анализируемых периодов оказывало услуги по приватизации жилья,
покупке и продаже, деятельность на рынке коммерческой недвижимости агентство
не вело.
Для выявления, формулировки и ранжирования проблем организации
можно воспользоваться методом SWOT-анализа, который позволяет комплексно
оценить влияние на функционирование и развитие организации факторов
внешней и внутренней среды. SWOT-анализ - это определение сильных и слабых
сторон предприятия, а также возможностей и угроз, исходящих из его ближайшего
окружения (внешней среды). Заполнив такую матрицу можно увидеть результат: определены основные направления развития предприятия - сформулированы
основные проблемы предприятия, подлежащие скорейшему решению для
успешного развития бизнеса.
Метод SWOT представляет собой процедуру экспертной диагностики
среды, позволяющей описать основные тенденции ее развития, сформулировать
базовые гипотезы о перспективах деятельности организации и определить поле
альтернативных направлений ее дальнейшего развития.
67
Таблица
11
–
SWOT-анализ
деятельности
предприятия
ООО
«Недвижимость+»
Сильные стороны
- профессиональная компетентность;
- адекватные финансовые ресурсы;
- высокая квалификация;
- хорошая репутация у клиентов;
- известный лидер рынка;
- подходящая технология;
- преимущества в области издержек;
- преимущества в области конкуренции;
- наличие инновационных способностей
и возможности их реализации;
- проверенный временем менеджмент.
Возможности
- выход на новые рынки;
- расширение производственной линии;
- увеличение разнообразия строительных
и монтажных работ;
- добавление принципиально новых
продуктов;
- возможность перейти в группу с
лучшей стратегией;
- ускорение роста рынка.
Слабые стороны
- нет ясных стратегических направлений;
- ухудшающаяся конкурентная позиция;
- более низкая прибыльность потому, что очень
высокая конкуренция на рыке диктует низкие цены
на строительные и монтажные работы, услуги при
высоком уровне затрат;
- недостаток управленческого таланта и глубины
владения проблемами;
- отсутствие некоторых типов ключевой
квалификации и компетентности;
- уязвимость по отношению к конкурентному
давлению;
- отставание в области исследований и разработок.
Угрозы
- возможность появления новых конкурентов;
- уход с рынка крупного сегмента ОАО
«Орелстрой»;
- замедление роста рынка;
- неблагоприятная политика правительства;
- возрастающее конкурентное давление;
- рецессия и затухание делового цикла;
- возрастание силы торга у покупателей и
поставщиков;
- изменение потребностей и вкуса клиентов;
- неблагоприятные демографические изменения.
На основании полученных данных можно сделать вывод, что хотя
положение ООО «Недвижимость+»
можно охарактеризовать как стабильное,
необходимо принять меры по укреплению о положения компании.
На основании проведенного анализа можно сделать вывод, коммерческая
недвижимость практически повторяет ценовые тренды, отмечающиеся на рынке
жилой, но реагирует на изменения ситуации сильнее. Так, в острую фазу кризиса
рынок коммерческой недвижимости в России упал более чем на треть (в то время
как жилой — примерно на 10%). Но с той же скоростью сегмент сейчас
восстанавливается.
Коммерческая
недвижимость
по-прежнему
представляется
неплохим
вариантом для инвестиций: цены «на дне», и, как многие прогнозируют, вот-вот
начнут расти. Результат не заставляет себя ждать: в первом полугодии 2016 г.
68
инвестиции в коммерческую недвижимость России в 1,7 раза превысили
прошлогодние показатели и, по данным консалтинговой компании S.A. Ricci,
составили 2,5 млрд. долларов против 1,4 млрд. долларов за аналогичный период
2015 г. Пока этот показатель еще почти в два раза ниже, чем в 2014 г. (4 млрд.
долларов), но тенденция явно положительная.
69
3 РАЗРАБОТКА СТРАТЕГИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА ОРЛА
3.1 Порядок формирования стратегии развития рынка коммерческой
недвижимости города Орла
В соответствии с Федеральным законом от 28 июня 2014 г. № 172-ФЗ «О
стратегическом планировании в Российской Федерации» к полномочиям органов
местного самоуправления в сфере стратегического планирования относятся:
1) определение долгосрочных целей и задач муниципального управления и
социально-экономического развития муниципальных образований, согласованных
с приоритетами и целями социально-экономического развития Российской
Федерации и субъектов Российской Федерации;
2) разработка, рассмотрение, утверждение (одобрение) и реализация
документов
стратегического
планирования
по
вопросам,
отнесенным
к
полномочиям органов местного самоуправления;
3) мониторинг и контроль реализации документов стратегического
планирования, утвержденных (одобренных) органами местного самоуправления;
4) иные полномочия в сфере стратегического планирования, определенные
федеральными законами и муниципальными нормативными правовыми актами.
На
муниципальном
уровне
в
рамках
процессов
стратегического
планирования может разрабатываться набор документов:

Стратегия социально-экономического развития;

План мероприятий по реализации стратегии социально-экономического
развития;

Прогноз социально-экономического развития на среднесрочный или
долгосрочный период;

Бюджетный прогноз муниципального образования на долгосрочный
период;

Муниципальные программы.
70
Исходя из положений законодательства, следует, что для стратегического
планирования муниципального уровня обязательной разработке подлежат только
два: прогноз социально-экономического развития на среднесрочный период и
муниципальные программы.
Целесообразность
планирования,
включая
разработки
других
Стратегию,
документов
определяется
стратегического
органами
местного
самоуправления самостоятельно.
На сегодняшний день в городе Орле отсутствует стратегия социальноэкономического развития. Основным стратегическим документом является
"Концепция социально-экономического развития г. Орла на 2011 - 2025 годы".
Существующую концепцию необходимо актуализировать, так как она не
соответствует положениям Федерального закона от 28 июня 2014 г. № 172-ФЗ «О
стратегическом планировании в Российской Федерации».
Разрабатываемая Концепция развития экономического потенциала должна
соответствовать стандартам оценки Минэкономразвития.
Оценка современного состояния и социальной сферы города позволяет
выделить ряд конкурентных преимуществ Орла, создающих условия для его
социально-экономического развития:
-
значительный
промышленными
промышленный
предприятиями
потенциал,
обрабатывающих
представленный
производств,
которые
включают следующие основные виды: производство пищевых продуктов,
металлургическое производство и производство готовых металлических изделий,
производство машин и оборудования, производство прочих неметаллических
минеральных продуктов, производство электрооборудования, текстильное и
швейное производство и другие;
- значительный научно-образовательный комплекс специальных и высших
учебных заведений;
- выгодное географическое расположение на пересечении важнейших
коммуникаций (железнодорожных, автомобильных, авиационных), компактность
размещения городских объектов;
71
- относительно развитая транспортная система города;
- наличие современных средств связи и телекоммуникаций;
- наличие развитой финансово-кредитной системы;
-
наличие традиций и международного авторитета в сфере культуры,
искусства и литературы, спорта и сохранения духовных ценностей;
- туристическая привлекательность городской среды, его истории.
Несмотря на имеющиеся положительные тенденции, в развитии экономики
и социальной сферы города имеются проблемы и ограничения, которые
необходимо преодолеть в перспективе.
К основным факторам, сдерживающим социальное и экономическое
развитие города, можно отнести:
1) недостаточность средств городского бюджета на осуществление
бюджетных инвестиций в развитие экономики города;
2) высокая степень износа значительной части жилищного фонда,
инженерных систем и сооружений, объектов благоустройства;
3) недостаточные темпы жилищного строительства;
4)
недостаточность
инвестиционных
ресурсов,
в
том
числе
в
муниципальном секторе экономики;
5) слабое использование туристского потенциала.
Одним из приоритетов социально-экономического развития города Орел
является содействие малому и среднему бизнесу. Есть много различных факторов,
сдерживающих рост малого и среднего бизнеса, но важнейшим является
отсутствие доступных помещений для его размещения. Одной из главных
проблем как стартапов, так и расширяющихся бизнесов, является поиск
необходимых офисов и производственных площадей [Иншаков и Орлова, 2014].
Малые и средние предприятия производственной направленности в наибольшей
степени нуждаются в таких площадях, поскольку из-за отсутствия помещений они
не могут получить развития. К таким предприятиям, в частности, можно отнести
предприятия торговли и сферы услуг, осуществляющие свою деятельность на
потребительском рынке.
72
Потребительский рынок остается динамично развивающимся сектором
экономики, выделенный в соответствии с Концепцией в качестве "точки роста",
направленным на решение задач обеспечения территориальной и стоимостной
доступности предлагаемого ассортимента товаров и услуг в интересах населения.
Это его свойство обусловливает высокую инвестиционную привлекательность,
подтверждающуюся стабильным ростом предприятий торговли. Потребительский
рынок Орла составляет 3447 торговых объектов: 2198 магазинов; 500
предприятий общественного питания; 518 объектов нестационарной сети (в том
числе:
киосков – 350;
павильонов – 168); 222 объекта оптовой торговли; 9
ярмарок на 12 площадках.
За 2017 год торговая сеть в целом увеличилась на 32 объекта, при этом: по
розничной торговой сети увеличение составило 36 единиц, темп роста — 101,7%;
по организациям общественного питания — количество на уровне 2017 года; по
организациям оптовой торговли количество организаций увеличилось на 1
единицу, или на
0,5%; по нестационарной сети произошло сокращение на 5
единиц или на 1,0%; количество ярмарок осталось без изменения.
В сфере платных услуг ситуация следующая. В 2017 году продолжился рост
организаций по оказанию платных услуг населению. На 01.01.2018 г их
количество по городу Орлу составило
1199 единиц. Темп роста к 2016 году
составил 100,8%. Мониторинг в этой сфере деятельности осуществляется более
чем по 20 видам услуг. Основными из них являются: пошив и ремонт одежды,
головных уборов, обуви; ремонт сложной бытовой техники, часов, оказание
парикмахерских и фотоуслуг; изготовление и установка окон, дверей и лоджий из
ПВХ и алюминия; изготовление металлоизделий, мебели; ритуальные услуги;
услуги автомастерских и автомоек и др.
За 2017 год увеличилось количество парикмахерских на 4 объекта;
ломбардов и станций технического обслуживания - по 2 объекта, прочих платных
услуг – на 8 объектов и др. Вместе с тем, уменьшилось количество мастерских по
изготовлению и ремонту мебели на 4 единицы, фотоателье – на 2 единицы.
73
При
этом
необходимо
отметить
наличие
противоречия
между
существующей моделью формирования и регулирования рынка и всей системой
коммерческой недвижимости, строительством нежилых объектов или выделения
их из жилого фонда, когда существующая схема застройки не предусматривает
создания
таких
объектов,
особенно
коммерческой
направленности.
Положительный опыт строительства в г. Москве свидетельствует о высоком
потенциале использования коммерческой недвижимости с целью стимулирования
развития малого предпринимательства, которое обеспечивает существенный
объем пополнения регионального бюджета [21, с. 197]. Важнейшие цели
региональных и муниципальных программ развития предпринимательства
обусловливают следующие требования к коммерческой недвижимости как
системе инфраструктурной поддержки предпринимательства:

расширение
территориальной
представленности
предприятий
торговли и услуг;

обеспечение социальных и экономических стандартов обеспеченности
торговыми площадями;

стимулирование возрождения системы потребкооперации в условиях
территорий;

учет необходимости создания объектов коммерческой недвижимости в
программах застройки;

трансформирование
процедур
предоставления
площадей
под
коммерческие объекты, повышение их доступности и привлекательности для
логических операций с привлечением инструментов государственно-частного
партнерства;

формирование системы и учета и движения объектов коммерческой
недвижимости, мониторинга её использования в границах Орла;

целевая поддержка строительства коммерческой недвижимости.
Особая
роль
предпринимательства
принадлежит
в
области
институциональной
строительства
объектов
поддержке
коммерческой
недвижимости. Предпочтения арендаторов трансформируются пропорционально
74
динамике
предложения
недвижимости.
Требования
к
качеству
объектов
коммерческой недвижимости постоянно растут. В связи с этим, более половины
пользователей недвижимости ухудшили меру своей удовлетворенности по
характеристикам качества объекта, в частности, площади, оборудованию и месту
размещения. С соответствии с этим, можно сформировать логическую схему
принятия управленческих решений, направленных на развитие коммерческой
недвижимости в муниципалитете (рисунок 1).
Рисунок 15 - Алгоритм принятия управленческих решений о поддержке
рынка коммерческой недвижимости
На первом этапе алгоритма осуществляется изучение ситуации в
муниципалитете с позиций состояния и динамики параметров социально-
75
экономического развития его развития, на которых хозяйствующие субъекты
опираются на развивающуюся инфраструктуру территории, в частности, объекты
коммерческой недвижимости. Важным элементом этого этапа является изучение
особенностей муниципального образования и анализ всех процессов, в нем
происходящих.
На втором этапе следует выделить все группы потенциальных потребителей
объектов коммерческой недвижимости, что позволит в дальнейшем рассмотреть
виды взаимодействий на этом рынке и выяснить, какие программные мероприятия
позволят реально улучшить показатели эффективности функционирования
экономики города Орел. Третий и четвертый этапы алгоритма фактически готовят
институциональную и функциональную базу для реализации всех последующих
этапов, в которых отмечается возможность внедрения эффективных инструментов
развития рынка коммерческой недвижимости: института государственно-частного
партнерства, инструментов стимулирования деятельности предпринимательских
структур
в
направлении
реализации
политики
социально-экономического
развития региона.
Исходя из конкурентных преимуществ Орла, необходимо отметить, что
существует большой потенциал развития рынка коммерческой недвижимости,
обусловленный
устойчивой
тенденцией
развития
муниципального
предпринимательства, который сдерживается недостатками формирования и
использования указанных объектов.
Стратегия
развития
рынка
коммерческой
недвижимости
должна
разрабатываться на основе анализа статистических данных, характеризующих
социально-экономическое положение города, рынка коммерческой недвижимости
и тенденций развития за последние пять лет.
Учитывая
закономерности
современного
экономического
развития,
опираясь на сильные стороны и используя имеющиеся возможности, город
должен сосредоточить внимание на следующих направлениях достижения
намеченной цели, представленных на рисунке 16.
76
Основные направления стратегии развития
рынка коммерческой недвижимости города Орла
Обеспечение устойчивого развития
приоритетных отраслей экономики.
Привлечение инвестиций в
экономику
Рисунок
16
-
Основные
Развитие социальной
инфраструктуры города
Орла
направления
стратегии
Развитие
малого
бизнеса
развития
рынка
коммерческой недвижимости города Орла
Далее в таблице 12 обобщим план мероприятий по реализации стратегии
рынка коммерческой недвижимости города Орла.
Таблица 12 - План мероприятий по реализации стратегии рынка
коммерческой недвижимости города Орла
Задачи
Повышение
инвестиционной
привлекательности
города Орла
Развитие малого
бизнеса как одного
из основных
направлений
экономического
роста
Создание условий
для развития
внутреннего и
въездного туризма,
рациональное
использование
культурноисторического
наследия города
План мероприятий
Создание новых производственных площадок для потенциальных
инвестиционных проектов. Активизация выставочно-ярмарочных
мероприятий на региональном и федеральном уровнях с участием
городских предприятий с целью расширения рынка сбыта
продукции. Повышение квалификации кадров. Повышение
эффективности работы муниципального сектора экономики.
Совершенствование системы управления муниципальной
собственностью. Строительство логистическо-транспортного центра
Разработка мероприятий по поддержке местных
товаропроизводителей. Освоение незадействованных земельных
участков и свободных производственных площадей, привлечение
эффективных собственников имущества.
Внедрение Стратегии поддержки малого и среднего
предпринимательства в городе Орел
Работа по обмену опытом с другими регионами страны. Развитие
инфраструктуры поддержки предприятий малого бизнеса.
Создание и продвижение бренда города Орел.
Создание рекреационно-туристического кластера
Выделение приоритетных туристско-рекреационных территорий и
их благоустройство.
Создание социальных туристических маршрутов.
Развитие народных промыслов. Привлечение населения к разработке
новых инновационных и привлекательных направлений отдыха и
развлечений.
77
Реализация плана мероприятий стратегии развития рынка коммерческой
недвижимости города Орла предполагает достижение следующих целей:

обеспечение
роста
объемов
производства
с
использованием
конкурентных преимуществ города и развития действующих производств до 14-15
% в среднем за год в сопоставимых ценах. Достижение Индекса физического
объема инвестиций в 2020 году к 2017 году 20 %.

увеличение налогооблагаемой базы в 2,5 раза;

освоение новых производств
и сферы услуг
субъектами малого
предпринимательства: увеличение в 2,5 раза оборота малых и средних компаний
по отношению к 2017 году, увеличение доли обрабатывающей промышленности в
обороте малого и среднего предпринимательства с 11,8 до 20 %;

освоение
производственных
незадействованных
площадей,
земельных
привлечение
участков и свободных
эффективных
собственников
имущества: рост объема инвестиций на 1760,0 млн. руб.;

создание новых рабочих мест более 1500 новых рабочих;

развитие малого бизнеса, как ключевого фактора для развития
конкурентной среды, а также среднего класса общества. Оборот
малых
предприятий вырастет более чем в 2 раза к 2020 году;

повышение уровня благоустройства города, устройство зон отдыха:
увеличение среднегодовой численности занятых в сфере туризма в 1,2 раза,
приток дополнительных денежных средств в экономику города (до 20,0 млн.
рублей в год.
Стратегия развития рынка коммерческой недвижимости является частью
стратегии социально-экономического развития территории
и определяет её
стратегический потенциал, приоритеты экономики и социально значимые цели.
Это позволит не только упорядочить организацию распределения бюджетных
средств между видами экономической деятельности региона, но и является одним
из факторов привлекательности для внешних инвестиций. Также переход к
стратегическому
управлению
повышает
ответственность
управленческих решений, консолидирует усилия всего общества.
в
принятии
78
3.2 Разработка бизнес-проекта «Единый банк данных об объектах
коммерческой недвижимости города Орла»
В
числе
актуальных
муниципального рынка
задач
формирования
стратегии
развития
коммерческой недвижимости является регулярное и
надежное обеспечение большого объема необходимых данных для подготовки и
принятия управленческих решений. Эту необходимо предстоит решать во
взаимодействиях с профессиональными негосударственными структурами и
коммерческими организациями. Без динамично пополняющейся базы данных
собственник
не
недвижимости.
сможет
сформировать
Организационным
рынка коммерческой недвижимости
стратегию
механизмом
развития
может служить
развития
рынка
муниципального
создание
всеми
участниками муниципального рынка недвижимости Единого банка данных об
объектах коммерческой недвижимости, базирующейся на классификации всех
объектов недвижимого имущества.
Бизнес-план является документом, позволяющим управлять бизнесом,
поэтому его можно представить, как неотъемлемый элемент стратегического
планирования
и
как
руководство
для
исполнения
и
контроля.
Важно
рассматривать бизнес-план как сам процесс планирования и инструмент
внутрифирменного управления. Бизнес-план является своего рода документом,
страхующим успех предполагаемого бизнеса, в то же время бизнес-план –
инструмент самообучения.
Бизнес-план, как никакой из других планов фирмы, имеет внешнюю
направленность, превращается в своего рода товар, продажа которого должна
принести максимальный выигрыш. Следовательно, в отличие от традиционного
плана экономического и социального развития предприятия бизнес-план
учитывает не только внутренние цели предпринимательской организации, но и
внешние цели лиц, которые могут быть полезны новому делу. Кроме того, в
бизнес-плане основное внимание сосредоточено на маркетинговых и финансово-
79
экономических
аспектах
бизнеса,
в
то
время
как
научно-технические,
технологические и социальные стороны представлены менее детально.
Бизнес – проект «Создание банка данных об объектах коммерческой
недвижимости города Орла».
Краткие
сведения
о
предприятии
–
инициаторе
проекта
ООО
«Недвижимость+».
Юридический адрес: 302006, Орловская область, город Орёл, Московская
улица, дом 177.
Краткое описание проекта.
Проект осуществляется в рамках действующего предприятия ООО
«Недвижимость+».
Основными видами деятельности Общества являются все виды сделок с
недвижимостью и оформление сделок; узаконивание перепланировки; ведение
наследственных дел; бесплатные консультации.
Цель
проекта.
Облачные
технологии
будут
применяться
с
целью
сотрудничества органов власти, а также обеспечения функционирования
электронного
правительства
страны.
Внедрение
подобной
системы
будет
способствовать сокращению расходов бюджета.
Создание
недвижимости
полноценного
города
Орла
банка
позволит
данных
об
решить
объектах
проблему
коммерческой
снятия
барьера
информационной закрытости, формирования зон инвестиционной привлекательности
потенциальных инвесторов; дает возможность увеличить неналоговые и налоговые
поступления в бюджет за счет платы за оказанные услуги.
Суть проекта. Проект предполагает создание облачного хранилища для
расположения
банка
данных
коммерческой
недвижимости
муниципального
образования город Орел. Заказчиком может выступить Администрация г. Орла.
График реализации проекта.
Проект будет разрабатываться в течение одного года и планируется
осуществлять поэтапно: разработка «облака» - 8 месяцев, наполнение контента - 4
месяца.
80
Источники получения прибыли. Расходы по созданию «банка данных
коммерческой недвижимости» ООО «Недвижимость+» сможет возместить за счет
средств субъектов, наиболее нуждающихся в информации об объектах коммерческой
недвижимости.
Описание специфики деятельности. Создание на территории области единой
системы учета и полного банка достоверных данных об объектах коммерческой
недвижимости, их статусе и правообладателях, муниципальный и государственный
контроль за использованием коммерческой недвижимости способствует более
эффективному управлению в сфере рынка коммерческой недвижимости.
Банк данных позволит более полно и оперативно вести учет объектов
коммерческой недвижимости, избавиться от неполноты поступлений от аренды
объектов коммерческой недвижимости в бюджет. Разработанный облачный сервис
будет отвечать всем требованиям:
- надежности;
- безопасности;
- гибкости управления.
В банке данных можно будет найти базу актуальных готовых бизнесов,
выставленных на продажу в городе. Информация будет обновляется не реже, чем раз в
2 недели. Планируется, что первоначально ресурс будет содержать в себе следующие
разделы:

актуализированный
банк
данных
об
объектах
коммерческой
недвижимости;

государственное и муниципальное имущество, которое предлагается для
предпринимателей;

перечень частных и государственных земельных участков для аренды и
продажи;

варианты аренды и покупки для открытия собственного бизнеса;

информация
для
субъектов
малого
бизнеса
о
новых
формах
экономической модели совместного потребления: в секторе офисных помещений
– коворкинги; в секторе торговой недвижимости — стихийные магазины и
81
совместная
аренда
торговых
точек,
на
рынке
складов
—
боксы
для
индивидуального хранения вещей;

актуальная законодательная база;

ставки арендной платы для всех видов коммерческой недвижимости;

просмотр местоположения объектов недвижимости благодаря встроенной
карте OpenStreetMap;

кадастровая карта;

форум;

события;

обратная связь и контакты.
Каждый раздел делится на подразделы. В свою очередь подразделы также
могут делиться дальше. Иерархическая схема организации ресурса была
применена
с
целью
повышения
доступности
информационно-телекоммуникационной
сети
любому
пользователю
Интернет
необходимой
информации.
Применение технологии облачный сервиса – это экономия времени,
денежных средств и трудовых ресурсов:

не нужны собственные серверы;

не нужно дополнительное ПО;

не нужны технические специалисты (сервис полностью готов к
использованию);

высокий уровень автоматизации.
Инвестиционная
привлекательность
рынка.
В
течение
последних
десятилетий многие страны мира осуществляют последовательное и устойчивое
формирование и развитие информационного общества. Это связано с тем, что в
условиях интенсивного развития информационно-коммуникационных технологий
(ИКТ) роль главного производственного ресурса в современном мире начинают
играть инновации и информация.
82
Облачные технологии в России растут намного более быстрыми темпами,
чем IT-рынок в целом.
Привлекательность «облачных» технологий обусловлена тем, что они
позволяют снизить технические риски эксплуатации систем. Кроме того, переход
на внешние сервисы позволяет переложить часть ответственности на внешнего
поставщика.
Основные преимущества при использовании облачных решений для
государственных организаций:
- экономия бюджета за счет перехода на облачную модель обслуживании;
- высокий уровень доступности сервисов - 99,9%;
- оснащение ИТ-оборудованием.
3.3 Оценка эффективности бизнес-проекта
Всего в России насчитывается более 23 тыс. муниципальных образований.
Многими из них были бы востребованы различные «облачные» решения по
оказанию государственных услуг населению.
На рынке коммерческой недвижимости города Орла сложился ряд проблем,
создающих барьеры для развития рынка коммерческой недвижимости: отсутствие
на территории города единой системы учета и полного банка достоверных данных
об объектах коммерческой недвижимости, их статусе и правообладателях,
недостаточный муниципальный и государственный контроль за использованием
коммерческой
недвижимости
и,
как
следствие,
наличие
неэффективно
используемых объектов, неполнота поступлений от аренды земли в бюджет.
В настоящее время возрастает потребность в крупных офисных блоках и их
дефицит на открытом рынке - это создает тренд на пересмотр ценности офисного
пространства. Арендные отношения будут смещаться в сторону более гибкого
подхода к запросам арендаторов и расширения возможностей для них, в частности
в части перепланировок рабочих зон. В связи с возрастающей долей IT-кластера в
83
объеме сделок, можно ожидать растущий интерес к коворкингам, agile-офисам,
офисам open-space.
Этот тренд, характерный для глобальной деловой среды, в последние годы
набирает силу и в России. По оценкам экспертов, уже через два года половина
экономически активного населения мира будет работать удаленно.
Коворкинг-центры нужны в любом городе. Они удобны людям, у которых
нет офиса ни дома, ни на работе, приезжим, командированным, молодым
начинающим предпринимателям. Цена за услуги —обычно это почасовая или
посуточная оплата. Конечно, клиентам это выгодно. Но надо понимать, что
коворкинг — это коммерческая история, в том случае если не поддерживается
государством.
С середины 2000-х в мире распространяется экономическая модель
совместного потребления. Ее основная идея в том, что удобнее платить за
временный доступ к продукту, чем владеть этим продуктом.
В офисном секторе появились коворкинги (общественные офисы), на рынке
жилья — коливинги (микроапартаменты с общественными пространствами), в
секторе торговой недвижимости — стихийные магазины и совместная аренда
торговых точек, на рынке складов — боксы для индивидуального хранения вещей.
Коворкинги – один из самых перспективных и быстроразвивающихся сегментов
рынка коммерческой недвижимости. Такой формат работы востребован среди
фрилансеров,
переводчиков,
удаленных
сотрудников,
программистов,
начинающих бизнесменов. Коворкинг-центр создает условия для разработки и
реализации стартапов. В них можно проводить презентации, семинары,
образовательные мероприятия.
Одна из специфических особенностей рынка недвижимости состоит в
дефицитности и адекватности рыночной информации, что обусловлено главным
образом
географическим
предложения,
разделением
нерегулярным
рынка
получением
с
локализацией
информации
спроса
продавцами
и
и
покупателями по мере потребности в ней. Здесь трудно получить сведения о ценах
и содержании фактически состоявшихся сделок.
84
Создание
недвижимости
полноценного
банка
данных
об
объектах
коммерческой
позволит участникам рынка недвижимости и потенциальным
клиентам получать своевременную и достоверную информацию; возможность
увеличить неналоговые и налоговые поступления в бюджет за использование
объектов коммерческой недвижимости.
Необходимо понимать, что проект по созданию банка данных, связанный с
внедрением новых технологий, не может быть решен только за счет бюджета. В
целях развития общественных инфраструктур необходимо учитывать передовой
опыт использования механизмов муниципально-частного партнерства, привлекая
инвестиционный ресурс крупных компаний.
Муниципально-частное партнерство (МЧП) – это институциональный и
организационный альянс между государством и бизнесом в целях реализации
общественно значимых проектов и программ в широком спектре отраслей, оно
применяется,
когда
муниципальные
власти
заинтересованы
в
частных
инвестициях при сохранении своей собственности на объект. Создание
комфортных условий для инвесторов в регионе является главной задачей, которую
решают представители власти, так как инвестиционная активность – это один из
решающих факторов как инновационного развития, так и успешной модернизации
экономики региона и страны в целом.
Государственно-частное партнерство (МЧП) для России относительно новая
форма средне- и долгосрочного взаимодействия государства и бизнеса для
решения общественно значимых задач на взаимовыгодных условиях.
Экономическое обоснование интернет – проекта (таблица 13,14).
Таблица 13 – Детализация расходов
Наименование
Затраты на приобретение и установку оборудования
Затраты на приобретение ПО
Организационные, управленческие расходы
Техническая поддержка ресурса (хостинг, работа со
сложным контентом)
Тыс. руб.
400
100
30
2*12 = 24
85
Расходы
на
заработную
плату
специалистам
Аренда помещения
Продвижение ресурса (первые 3 месяца)
Итого за первый год работы
Итого последующие годы
техническим
90*12 = 1080
20*12 = 240
20*3 = 60
2014
1464
86
Таблица 14 – Ожидаемые доходы
Наименование
Доходы, тыс. руб.
Доходы от гос. контракта
3000
Доходы от инвесторов
500
Инвестиционные
проекты
могут
быть
как
коммерческими,
так
и
некоммерческими. Даже при некоммерческих проектах есть возможности
затраченные и есть возможности полученные.
При оценке некоммерческого проекта:
- следует учитывать устойчивость инвестора к реализации проекта —
выдержит ли инвестор реализацию проекта;
- при определении альтернативных вариантов равного качества выбирается
обычно самый дешевый;
- желательно спланировать движение затрат (инвестиций) в динамике, чтобы
заранее рассчитать силы, предусмотреть дефицит и позаботиться о привлечении
дополнительных ресурсов, если необходимо.
Чистый дисконтированный доход - накопленный дисконтированный
эффект за расчетный период, определяемый с учетом приведения разновременных
(относящихся к разным шагам расчета) значений к их значению на определенный
период времени. Чистый дисконтированный доход характеризуют превышение
суммарных денежных поступлений над суммарными затратами для данного
проекта.
Для
признания
проекта
эффективным
необходимо,
чтобы
чистый
дисконтированный доход проекта был положительным.
Индексы доходности характеризуют относительную отдачу проекта на
вложенные в него средства.
В основе данного метода заложено следование основной целевой установке,
определяемой собственниками компании - повышение ценности фирмы,
количественной оценкой которой служит ее рыночная стоимость. Но принятие
87
решений
по
инвестиционным
проектам
чаще
всего
инициируется
и
осуществляется не собственниками компании, а ее управленческим персоналом.
Поэтому
здесь
предполагается,
что
цели
собственников
и
высшего
управленческого персонала конгруэнтны, т.е. негативные последствия возможного
агентского конфликта не учитываются.
Этот метод основан на сопоставлении величины исходной инвестиции с
общей суммой дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых
ею в течение прогнозируемого срока. Поскольку приток денежных средств
распределен во времени, он дисконтируется с помощью коэффициента r,
устанавливаемого инвестором самостоятельно исходя из ежегодного процента
возврата, который он хочет или может иметь на инвестируемый им капитал.
Чистая текущая стоимость проекта (NPV) вычисляется по формуле:
i=n
NPV =∑
CF i
i
i=1 (1+r )
−I 0
(1)
где Io - объем инвестиций, первоначальное вложение капитала в момент
,
времени 0, тыс. руб [14].
CFi - разность между поступлением доходов и текущими расходами на
эксплуатацию, тыс. руб.,
n - срок реализации проекта, лет;
r - ставка дисконтирования, процентов.
Первая особенность чистой текущей стоимости проекта состоит в том, что,
являясь абсолютным показателем эффективности инвестиционного проекта, он
непосредственно зависит от его размера. Чем большим является размер
инвестиционных затрат по проекту и соответственно сумма планируемого чистого
денежного потока по нему, тем более высоким (при прочих равных условиях)
будет абсолютная сумма NPV.
Вторая особенность чистой текущей стоимости проекта заключается в том,
что на ее сумму сильное влияние оказывает структура распределения совокупного
объема инвестиционных издержек по отдельным периодам времени проектного
цикла. Чем большая доля таких затрат осуществляется в будущих периодах
88
проектного цикла (по отношению к его началу), тем большей при прочих равных
условиях будет и сумма планируемого чистого приведенного дохода по нему.
Наименьшее значение этого показателя формируется при условии полного
осуществления инвестиционных затрат с наличием проектного цикла.
Третья особенность чистой текущей стоимости проекта состоит в том, что
на его численное значение существенное влияние оказывает время начала
эксплуатационной стадии (по отношению к времени начала проектного цикла),
позволяющее
начать
формирование
чистого
денежного
потока
по
инвестиционному проекту. Чем продолжительней временной интервал между
началом проектного цикла и началом эксплуатационной стадии, тем меньшим при
прочих равных условиях будет размер NPV.
Особенность чистого приведенного дохода заключается в том, что его
численное значение сильно колеблется в зависимости от уровня дисконтной
ставки
приведения
к
настоящей
стоимости
основных
показателей
инвестиционного проекта – объема инвестиционных затрат и суммы чистого
денежного потока.
Решение о финансировании проекта принимается по правилу NPV:
Если NPV >0 - проект окупится и, следовательно, может быть принят.
Если NPV <0 - проект не окупится и, следовательно, не может быть принят
(таблица 15).
Таблица 15 - Чистая текущая стоимость проекта
Денежный поток
Ставка дисконта 13%
Год
Приток, тыс.
руб
Отток,тыс. руб
Чистый поток,
тыс. руб
Дисконт,
%
NPV, тыс. руб
1
2
3
4
5
6
0
0
590
-590
1
-590
1
1700
1344
356
0,885
-315,06
2
1800
1344
456
0,783
357,048
Итого
3500
3278
222
82,108
89
PV >0 - проект окупится и, следовательно, может быть принят.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Стратегия развития рынка коммерческой недвижимости представляет собой
концепцию развития рынка коммерческой недвижимости в долгосрочном периоде.
Стратегия включает в себя: формулирование главной цели развития,
определение основных задач, необходимых для достижения цели, планирование
основных мероприятий для решения этих задач и контроль, а также выявление
основных проблем в процессе реализации стратегии развития.
В первой главе работы произведен анализ теоретического материала по
формированию стратегии развития рынка коммерческой недвижимости, в ходе
которого выявлено следующее перечень стратегических направлений развития
рынка коммерческой недвижимости формируется коллективом разработчиков на
основе ряда информационно-аналитических источников, благодаря которым
возможно проанализировать современную ситуацию на рынке коммерческой
недвижимости. Методология разработки стратегии развития рынка коммерческой
недвижимости в настоящее время основывается на сочетании трех подходов:
экономико-математического, социолого-коммуникативного и сценарного.
Конечно, существует ряд проблем, стоящих перед разработчиками
стратегии.
Это,
неопределенности.
во-первых,
Во-вторых,
высокий
уровень
недостаточный
внутренней
опыт
и
внешней
разработки
стратегий
развития рынка коммерческой недвижимости. Также к проблемам можно отнести
сложность сбора необходимой информации и низкую скорость принятия решений.
Для преодоления существующих препятствий необходимо: создание комплексной
информационной базы, подготовка квалифицированных кадров, использование
зарубежного опыта, налаживание более тесных связей с вышестоящими органами
власти.
Во второй главе работы выполнен стратегический анализ развития рынка
коммерческой недвижимости города Орла, в ходе проведения которого выявлено
следующее.
90
Одними из крупнейших объектов, построенных для конечного пользователя
в 2017 г., стали распределительные центры федеральных розничных сетей X5
Retail Group в Екатеринбурге и «Ашан» в Самаре площадью около 35 тыс. м2
каждый, распределительные центры федеральной розничной сети «Магнит» в
Мурманске и в Кирове площадью около 33 тыс. м2 каждый. Следует отметить, что
несмотря на увеличение спроса на качественную складскую недвижимость в
регионах России, девелоперы не анонсируют выход на рынок крупных
спекулятивных проектов, а подписывают договоры на строительство складов в
формате built-to-suit или с привлечением генерального подрядчика.
В большинстве регионов России по итогам 2017 г. наблюдалось
ограниченное предложение качественных складских блоков. Доля вакантных
площадей (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской
области) по итогам 2017 г. составляла 4,4%, что эквивалентно 280 тыс. м2 в
абсолютном выражении.
Наибольшая доля вакантных площадей по итогам 2017 г. наблюдалась в
Калуге – 38,4%, в Туле – 11,4% и в Ростове-на-Дону – 8,8%. Однако, несмотря на
высокий показатель в процентах, в абсолютном выражении объем вакантных
складских площадей находился на низком уровне.
Орловская область находится в самом сердце Центральной России, на юге
Центрального экономического района. Ее соседями являются: с запада —
Брянская область, с севера — Тульская и Калужская, с востока — Липецкая, с юга
— Курская области. Орел, который расположен почти в центре области, лежит в
382 км к югу от Москвы, в 398 км от Харькова, в 141 км от Брянска, в 426 км от
Воронежа, в 387 км от Смоленска, в 1034 км от Санкт-Петербурга, в 944 км от
Бреста, в 1009 км от Риги. Площадь Орловской области составляет 24,7 тыс. кв.
км (67-е место в России).
По итогам 2017 г. средний уровень запрашиваемой ставки аренды на
складские площади класса A в регионах России составлял 3 500 руб./м2 /год без
учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. Однако в
регионах, где наблюдается дефицит качественного предложения, ставка арены
91
превышает
среднерыночный
показатель.
Наиболее
высокий
уровень
запрашиваемой ставки аренды в 2017 г. зафиксирован во Владивостоке – 4 800
руб./м2 /год, наиболее низкий – в Туле и в Уфе – 3 000 руб./м2 /год.
Численность населения Орловской области составляет 759,7 тыс. человек.
На территории области образованы 7 городов, 24 муниципальных района и 13
поселков городского типа от 3 до 12 тыс. жителей.
Административный центр — г. Орел (319,7 тыс. жителей, дата основания
1566 г.), два значительные наиболее крупные города: Ливны с численностью
населения 47,9 тыс. чел. и Мценск с численностью населения 38,7 тыс. человек.
По оценкам аналитиков международной компании JLL – эксперта в области
недвижимости по итогам 2015 года в России наблюдается падение инвестиций в
коммерческую недвижимость. Так, объем инвестиционных сделок на российском
рынке недвижимости сократился на 38%, что является рекордно низким
результатом с 2005 года. На фоне общероссийских трендов падения инвестиций в
эту сферу Орловская область демонстрирует устойчивый рост.
В марте 2015 года на Московском шоссе г. Орла был сдан в эксплуатацию
крупный торговый центр площадью 10 тыс. кв. метров, где разместился
петербургский продуктовый ритейлер «Лента». Общая площадь земельного
участка под инфраструктурой гипермаркета составляет около 40 тыс. кв. м.
В мае 2015 года на ул. Металлургов в Орле открылся третий по счету в
городе гипермаркет «Европа». Площадь гипермаркета составила 10 тысяч
квадратных метров, почти половину из них занимает продовольственный магазин.
Объект построен курской ГК «Промресурс». На форуме крупнейших ритейлеров и
владельцев торговой недвижимости России «Торговая недвижимость – 2015»
Группа компаний «Промресурс» была удостоена звания «платинового участника»
топ-списка крупнейших арендодателей России.
В августе 2015 года на ул. Раздольной в Орле введен в эксплуатацию
гипермаркет мелкооптовой торговли «МЕТРО» немецкой компания Metro Group.
Инвестиции в объект составили около 22 млн евро. Общая площадь объекта 9 тыс.
кв. метров, в том числе торговая - 5,6 тыс. кв. метров.
92
В июле 2015 года открыты объекты новой очереди торгового центра
ГРИНН, его общая площадь 62 тыс. кв. м, а объем инвестиций – 2,5 млрд рублей.
В нем размещаются гипермаркеты строительных и отделочных материалов,
посуды, мебели, объекты экспресс-питания и новый гипермаркет «Линия».
В августе 2015 года заложен первый камень в строительство комплекса
«Яхта» и нового Торгового центра площадью 16 тыс. кв. м с фэшн-галереей.
Инвестором также выступает курское ЗАО «Корпорация «ГРИНН» общая сумма
инвестиций в два проекта составит 7 млрд рублей. Комплекс «Яхта» включает в
себя аквапарк и 14-этажную гостиницу на 369 номеров. В аквапарке будет 50метровый бассейн на шесть дорожек, детская водно-игровая зона, волновой
бассейн, аквагорки для взрослых и детей, медленная река с лагунами. На крыше
здания расположится открытая терраса с круглогодичным теплым бассейном,
русской баней и финской сауной, а также пляжем в летнее время. Площадь
объекта составит 55 тыс. кв. м. Открытие комплекса запланировано на 2017 год.
Стоимость проекта – 4,5 млрд рублей.
В сентябре 2015 года на пересечении Карачевского шоссе и ул.
Васильевской Корпорация «ГРИНН» открыла еще один, третий в Орле,
гипермаркет сети «Линия». Общая площадь земельного участка около 3,4 гектара,
а самого здания 14 тыс. кв. метров. Торговый зал продовольственного
гипермаркета составляет 5 тыс. кв. метров. Торговая галерея на втором этаже и
площади в предкассовой зоне – предназначаются арендаторам.
Средняя стоимость арены 1 кв.м. офисного помещения за 2016 год в городе
Орле составляла 369 рублей за 1 кв.м.,в течение 2016 года средняя цена 1 кв. .м.
офисного помещения в г. Орле составляла 39213 рублей, 1 кв. м. приносил
собственнику прибыли 350 рублей, рентабельность 10,76%, срок окупаемости
вложений в объект 112 месяцев, средняя стоимость арены 1 кв.м. торгового
помещения за 2016 год в городе Орле составляла 558 рублей за 1 кв.м., средняя
цена покупки торгового помещения составляет 57 063 рублей за 1 кв. .м., прибыль
582 рубля с 1 кв.м., рентабельность покупки 12,27%., срок окупаемости 98
месяцев.
93
На основании проведенного анализа определены следующие основные
стратегические задачи развития рынка коммерческой недвижимости:
—несовершенство кредитно - финансовой системы, которая значительно
ограничивает возможности малого и среднего бизнеса на рынке коммерческой
недвижимости;
—наличие сложных бюрократических барьеров, которыми сопровождаются
процедуры выделения земельных участков под строительство коммерческой
недвижимости и этапы согласования проектных документации, а также высокий
уровень коррумпированности чиновников;
—монополия в сфере коммуникаций, а также отсутствие нормативноправовых документов четко регулирующих взаимоотношения инвесторов с
монополистами;
—износ
инженерных
сетей
и
коммуникаций,
а
также
отсутствие
финансовых и законодательных механизмов, стимулирующих развитие данной
сферы;
—отсутствие
единой
базы
данных
по
объектам
коммерческой
недвижимости и земельным участкам;
Комплекс стратегических решений, которые позволят значительно повысить
темпы развития рынка коммерческой недвижимости Орла:
—принять меры по усовершенствованию Градостроительного кодекса и
повышению эффективности его реализации;
—создать единую базу данных по объектам коммерческой недвижимости и
земельным участкам;
—принять
ряд
нормативно-правовых
документов,
регулирующих
взаимоотношения инвесторов с монополистами, разработать финансовые и
законодательные механизмы, которые стимулировали бы развитие инженерных
сетей и коммуникаций;
—сделать
активности
необходимые
законодательные
кредитно-финансовых
недвижимости.
организаций
поправки
на
для
рынке
повышения
коммерческой
94
—упростить и сделать прозрачным процедуру приобретения земли для
целей развития инфраструктуры рынка коммерческой недвижимости;
—сделать доступным для любого инвестора информацию, касающуюся
земельных участков и объектов нежилой недвижимости, выставленных на
продажу государством;
—упростить и четко регламентировать во времени процедуру рассмотрения
и экспертизы проектных документации, при этом должна быть выработана
зависимость, чем проект меньше, тем процедуры согласования проще и быстрее;
—организовать максимально прозрачную систему проведения торгов
государственной недвижимостью.
95
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1.
Конституция Российской Федерации. Справочно-правовая система
«Консультант
Плюс»
[Электронный
ресурс].

Режим
доступа:
http//www.consultant.ru.
2.
Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N
190-ФЗ (ред. от 23.04.2018) Справочно-правовая система «Консультант Плюс»
[Электронный ресурс].  Режим доступа: http//www.consultant.ru.
3.
Земельный
кодекс
Российской
Федерации.
Справочно-правовая
система «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
http//www.consultant.ru.
4.
Бюджетный
кодекс
Российской
Федераци.
система
«Консультант
Плюс»
[Электронный
ресурс].
Справочно-правовая
Режим
доступа:
http//www.consultant.ru.
5.
Налоговый кодекс Российской Федерации, часть вторая. Справочно-
правовая система «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]. Режим доступа:
http//www.consultant.ru.
6.
Федеральный закон «Об общих принципах организации местного
самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 № 131-ФЗ (с
изменениями и дополнениями, вступающими в силу с 01.01.2011). Справочноправовая система «Консультант Плюс» [Электронный ресурс].  Режим доступа:
http//www.consultant.ru.
7.
M,
O
Tokhi
Планирование
и
прогнозирование
жилищного
строительства крупного города / M O Tokhi. - М.: LAP Lambert Academic
Publishing, 2015. - 180 c.
8.
Авеков, В. В. Актуальные вопросы управления собственностью
субъекта Федерации / В.В. Авеков. - М.: Маросейка, 2016. - 288 c.
9.
Аверченко, В. Принципы жилищного кредитования / В. Аверченко. -
М.: Альпина Бизнес Букс (Юнайтед Пресс), 2014. - 242 c.
96
10.
Вылегжанин, Вениамин Квартиры с червоточиной / Вениамин
Вылегжанин. - М.: Новости, 2017. - 160 c.
11.
Захарченко, В. В. Управление корпоративной недвижимостью / В.В.
Захарченко. - М.: Русская полиграфическая группа, 2017. – 162 с.
12.
Калачева С.А. Операции с недвижимостью: Жилые и нежилые
помещения, земельные участки. — М.:ПРИОР, 2014. – 292 С.
13.
Комментарий к Федеральному закону `О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним`. - М.: Инфра-М, Норма, 2015. 656 c.
14.
Константин, Исаков Отель в Австрии. Как купить, построить,
управлять / Исаков Константин. - М.: Альпина Паблишер, 2014. - 461 c.
15.
Корнийчук, Г. А. Договоры аренды, найма и лизинга / Г.А. Корнийчук.
- М.: Дашков и Ко, 2015. - 156 c.
16.
Кузнецова, Оксана Комментарий к Жилищному кодексу Российской
Федерации: моногр. / Оксана Кузнецова. - М.: КноРус медиа, 2015. - 225 c.
17.
Основы управления инвестиционно-строительными программами в
условиях мегаполиса / В.И. Теличенко и др. - М.: Издательство Ассоциации
строительных вузов, 2014. - 240 c.
18.
Оценка собственности. Оценка объектов недвижимости / А.Н. Асаул и
др. - М.: Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный
университет, АНО "ИПЭВ", 2014. - 472 c.
19.
Разумова, И. А. Ипотечное кредитование / И.А. Разумова. - Москва:
ИЛ, 2014. - 208 c.
20.
Розенфельд,
Юлия
Концепция
торгового
объекта
в
проектах
девелопмента недвижимости / Юлия Розенфельд. - М.: LAP Lambert Academic
Publishing, 2014. - 144 c.
21.
Романова Н. А. (2014). Формирование
эффективной
системы
финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости Дисс-я
на соиск. уч. ст. канд. эк. наук. М., 197 с.
22.
Стандарты оценки RICS. - М.: Альпина Паблишер, 2015. - 192 c.
97
23.
Сухорукова, Н.Н. Все о недвижимости. Вторичный рынок жилья /
Н.Н. Сухорукова. - М.: Питер, 2017. - 840 c.
24.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним». - М.: Проспект, 2016. - 573 c.
25.
Шабалин, В. Г. Сделки с недвижимостью. Учебник риэлтора. Часть 1 /
В.Г. Шабалин, А.А. Хромов. - М.: Филинъ, Омега-Л, 2016. - 608 c.
26.
Цукерман Г.А., Блевинс Д.Д. Недвижимость: зарубежный опыт
развития / Пер. с англ. – М.: Тема, 2015. – 568 с.
27.
Александрин Ю. Н. (2011). Индикаторы качества институциональной
среды малого предпринимательства // Общество: политика, экономика, право,
Вып. № 2, с. 53 -62
28.
Голубок С. Порядок заключения сделок с недвижимостью [Текст] //
ЭЖ-Юрист. - 2015. - № 12. - С.9.
29.
Капралин С.Г. Ценообразование и ценообразующие факторы на рынке
недвижимости // Вестник Томского государственного университета. - №362. –
2016. – С.142-145
30.
Кирилов Ю. В. (2013). Методика оценки коммерческой эффективности
инвестиционных проектов // Экономический анализ: теория и практика, №
32(355), с. 24
31.
Кудрявцева Е.В. Проблематика услуги управления коммерческой
недвижимостью // Известия Томского политехнического университета. - №6 (том
317). – 2015. – С.18-22
32.
Кузьмина С. Н. (2008). Совершенствование алгоритма обоснования
инвестиционных решений в сфере коммерческой недвижимости Дисс-я на соиск.
уч. ст. канд. эк. наук. Москва, 182 с. Кузьминов А. Н. и Широков И. О. (2015).
33.
Михайлова Т.Н. Понятие «недвижимость» в российском и зарубежном
праве // Известия Томского политехнического университета. - №1. – 2015. – С.187190
98
34.
Стимулирование
предпринимательской
активности
в
регионе:
отраслевой подход // Государственное и муниципальное управление. Ученые
записки СКАГС, № 4, с. 88-96.
35.
Кузьминов Н. Н. (2016) Оценка и страхование коммерческой и
промышленной недвижимости в Российской Федерации. М., 144 с.
36.
Материалы
недвижимости
в
конференции
2016
ИД
Коммерсант
«Итоги
году»
от
10.02.2017
рынка
г.
(http://www.kommersant.ru/doc/2855826 Дата обращения: 25.05.2018).
37.
Отчет о состоянии потребительского рынка РО. (http://www.donland.ru/
otchet2014potred.pdf Дата обращения: 25.05.2018). Романова Н. А. (2016).
38.
Формирование эффективной системы финансирования строительства
объектов коммерческой недвижимости Дисс-я на соиск. уч. ст. канд. эк. наук.
Москва, 197 с.
39.
Торгово-Промышленная Палата Российской Федерации. Комитет по
развитию потребительского рынка // ЕЖЕГОДНЫЙ ДОКЛАД «Потребительский
рынок России: итоги 2017 года, перспективы на 2018 год». М., 2017.
(http://www.tpprf.ru Дата обращения: 25.05.2018).
40.
Цены на недвижимость в Орле // Росриэлт [Электронный ресурс] //
URL:http://www.rosrealt.ru,
41.
Доска объявлений от частных лиц и компаний на Аvito [Электронный
ресурс] // URL:https://www.avito.ru/orel
99
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа