close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

Леонова Татьяна Андреевна. Совершенствование ипотечного кредитования в коммерческом банке (на материалах ПАО «МИнБанк»)

код для вставки
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
7
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ
1.1 Сущность и инструменты ипотечного кредитования
11
11
1.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного
кредитования в России
20
1.3 Организация процесса ипотечного кредитования
в коммерческом банке
26
2 АНАЛИЗ ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
ПАО «МИНБАНК» НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
35
2.1 Анализ состояния и тенденций развития ипотечного рынка в
России
35
2.2 Общая характеристика и анализ финансовых показателей
деятельности ПAO «МИнБанк»
42
2.3 Анализ операций по ипотечному кредитованию
в ПАО «МИнБанк»
52
3 НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ В ПАО «МИНБАНК»
66
3.1 Проблемы и направления развития ипотечного кредитования
в ПАО «МИнБанк»
66
3.2 Разработка мероприятий по совершенствованию ипотечного
кредитования в ПAO «МИнБанк»
75
3.3 Обоснование экономической эффективности предложенных
мероприятий
82
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
91
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
94
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 - Схема ипотечного кредитования
99
ПРИЛОЖЕНИЕ 2- Показатели рынка ипотечного кредитования в России 100
ПРИЛОЖЕНИЕ 3 - Бухгалтерская отчетность ПАО «МИнБанк»
за 2015 - 2017 годы
101
ПРИЛОЖЕНИЕ 4 - Динамика активов ПАО «МинБанк» в 2015-2017 гг.
109
ПРИЛОЖЕНИЕ 5 - Структура активов ПАО «МинБанк» в 2015-2017 гг.
110
ПРИЛОЖЕНИЕ 6 - Динамика пассивов ПАО «МинБанк» в 2015-2017 гг. 111
ПРИЛОЖЕНИЕ 7- Структура пассивов ПАО «МинБанк» в 2015-2017 гг. 112
ПРИЛОЖЕНИЕ 8 - Условия ипотечного кредитования
113
7
ВВЕДЕНИЕ
В настоящее время большой интерес для России представляет
ипотечное кредитование, главная цель которого – формирование эффективно
работающей системы обеспечения доступным жильем российских граждан
со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения
жилья за счет собственных средств населения и долгосрочных ипотечных
кредитов.
Актуальность выбранной темы выпускной квалификационной работы
обусловлена той значимой ролью, которую играет ипотечное кредитование в
современной рыночной экономике.
Мировой
опыт
показывает, что, как
правило, ипотека
неразрывно
связана с решением социальных задач, прежде всего с обеспечением граждан
той или иной страны качественным и современным жильем.
Жилищная проблема стоит перед 60% российских семей, в той или иной
степени не удовлетворенных жилищными условиями. В России на одного
человека приходится только 18 кв.м жилья, в развитых странах – в два-три
раза
больше.
Ситуация,
сложившаяся
на
рынке
недвижимости,
свидетельствует о существовании постоянно возрастающей потребности со
стороны населения в жилье. Тем самым ипотека приобретает для
покупателей всё большее значение.
Ипотечное
стимулирующим
кредитование
строительство
является
новых
эффективным
инструментом,
объектов, формирование
рынка
недвижимости и ценных бумаг, а также выступает существенным фактором
экономического потенциала страны:
Во-первых, развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на
состоянии
реального
сектора
экономики.
Ипотечное
кредитование
промышленных предприятий позволяет модернизировать производство,
повышать качество и конкурентоспособность продукции практически во всех
8
отраслях
народного
хозяйства,
что,
в
свою
очередь,
наращивает
кредитования
программа
экономический потенциал страны.
Во-вторых,
с
помощью
ипотечного
жилищного строительства, достигается непрерывность производства в
строительстве. Строительство современного жилья вызывает спрос на многие
комплектующие изделия, что стимулирует развитие многих отраслей
экономики.
В-третьих, с помощью ипотечного кредитования в систему рыночных
кредитных отношений вовлекаются множество предприятий и широкие
массы населения - собственники квартир, земельных наделов и другого
недвижимого имущества. Благодаря этому государственное финансирование
процесса замещается банковским кредитом. Это отвечает интересам
общества в целом и отдельных экономически субъектов: повышает уровень
инвестиционной активности хозяйствующих субъектов, банковской системы;
в инвестиционный процесс широко вовлекаются свободные финансовые
ресурсы.
В-четвертых, будучи дорогим товаром, жилье является одним из
важнейших факторов стимулирования сбережений населения, что также
способствует формированию инвестиционных ресурсов.
В-пятых, развитие ипотечного кредитования способно вывести страну
не только из инвестиционного, но и инфляционного кризиса, отвлекая
средства из текущего оборота во внутреннее накопление.
Таким образом, исследование механизма ипотечного кредитования на
сегодняшний день достаточно актуально, ведь помимо экономической и
социальной
роли
ипотечное
кредитование
имеет
большое
значение
непосредственно для функционирования, повышения стабильности и
эффективности банковской системы страны.
Проблематика темы заключается в выявлении проблемы и перспективы
развития ипотечного кредитования в России, а также в исследовании
9
снижения уровня просроченной задолженности по кредитам и способов
минимизации рисков при ипотечном кредитовании.
Целью
выпускной
квалификационной
работы
является
изучение современного состояния рынка и поиск путей оптимизация
программ жилищного кредитования в ПAO «МИнБанке».
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие
задачи:
- определить сущность и инструменты ипотечного кредитования;
-
рассмотреть
нормативно-правовое
регулирование
ипотечного
кредитования в России;
-
исследовать организацию процесса ипотечного кредитования в
коммерческом банке;
-
выполнить анализ состояния и тенденций развития ипотечного рынка
в России;
-
изучить общую характеристику и анализ финансовых показателей
деятельности ПAO «МИнБанк»;
- проанализировать операций
по ипотечному кредитованию в
ПАО «МИнБанк»;
- выявить проблемы и направления развития ипотечного кредитования
в ПАО «МИнБанк»;
-
разработать
мероприятия
по
совершенствованию
ипотечного
кредитования в ПAO «МИнБанк» и оценить их эффективность.
Объект исследования – ПAO «МИнБанк».
Предмет
исследования
–
система
ипотечного
кредитования
в
коммерческом банке.
В процессе работы были задействованы такие методы исследования как:
- теоретические:
сопоставление,
комплексный
конкретизация,
анализ,
идеализация,
аналогия, классификация, синтез данных;
сравнение,
сравнительное
обобщение,
10
- эмпирические: наблюдение, оценка, изучение опыта, обследование.
Теоретической и информационной основой исследования послужили
данные бухгалтерской и годовой финансовой отчетности ПAO «МИнБанк»
за 2015 -2017 гг., законодательные и нормативные акты, специальная
отечественная литература по рассматриваемой тематике, таких авторов как
Л.П. Кроливецкая, Г.Н. Белоглазова, А.М. Тавасиева, О.И. Лаврушина, Н.В.
Горелая, М.Р. Каджаева, Н.Б. Косарева. Были использованы практические
материалы,
публикации
в
центральных
экономических
изданиях:
«Банковское дело», «Банковское кредитование», «Деньги и кредит» и др.,
интернет ресурсы.
11
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ
1.1 Сущность и инструменты ипотечного кредитования
Слово «ипотека» возникло ещё до нашей эры в Античной Греции в
самом начале VI века. Данным образом древние греки называли форму
обязательств по взятому на себя долгу перед заимодавцем.
На участке земли, принадлежащей должнику, устанавливали столб, на
котором находилась надпись, свидетельствующая, что данная территория
земли снабжает задолженность ее владельца. Данный столб получил
название
«ипотека».
Буквальный
перевод
данного
термина
с
древнегреческого языка обозначает не иначе как «подставка», «подпорка».
Кроме того, и в Древнем Египте дача земли под залог использовалась в
качестве распространенного способа, гарантирующего исполнение взятых на
себя обязательств [26, с.81].
Как и тысячи лет назад, ипотека – это залог недвижимости для
обеспечения обязательств перед кредитором.
Залог – это способ обеспечения обязательства.
Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, является
одной из форм кредитования, активно используемых в рыночной экономике,
обеспечивающей надежность сделки.
Современная экономика, а именно финансовая деятельность невозможна
без участия ссудного каптала (кредитования). Существование кредита
обусловлено необходимостью в дополнительных денежных средствах,
особенно актуален ипотечный кредит. Жилищный вопрос всегда будет
острой проблемой общества. Однако, приобретение жилья без участия
заемных средств почти невозможно, поэтому ипотека пользуется спросом в
настоящее время.
12
Целью
развития
и
совершенствования
ипотечного кредитования
является: во-первых, обеспечение населения собственным жильем, а вовторых, стимулирование спроса на рынке недвижимости. То есть ипотека
должна быть положительным явлением, ведь она способствует улучшению
качества жизни населения, но есть и отрицательные моменты [23, с.77].
К
положительным моментам относят:
приобретение жилища
в
маленький срок; возможность зарегистрировать себя и свою семью на новом
месте проживания; также квартира может быть способом вложения средств.
Ипотечным займам присущи и негативные черты, а именно: получение
ипотеки сопровождают дополнительные траты (например, ипотечное
страхование); жилплощадь, взятую в ипотеку нельзя обменять или продать,
пока не выплачен кредит; моральное обязательство, приводящее к
психологическому дискомфорту, но самой важной проблемой являются
большие переплаты из-за огромных процентных ставок.
При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку
недвижимого имущества. Его обязательством перед кредитором является
погашение займа, а обеспечивает выполнение этого обязательства залог
недвижимого имущества [17, с.159].
В качестве предмета залога по ипотечным кредитам может выступать
следующее недвижимое имущество:
1)
земельные участки;
2)
предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое
имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3)
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир,
состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4)
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского
назначения;
5)
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и
космические объекты [26, с.82].
13
В Российской Федерации часто встречающийся вариант использования
ипотеки
-
это
покупка
квартиры
в
кредит.
Залогом недвижимого
имущества для обеспечения обязанностей перед кредитором может являться
не только вновь покупаемое жилье, но и уже имеющаяся в собственности
недвижимость [26, с.82].
Ипотечное кредитование является одним из самых проверенных и
надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную
сферу.
Главным достоинством ипотеки является возможность приобрести
объект недвижимого имущества уже на данный момент, вместо того, чтоб на
протяжении нескольких лет копить денежные средства.
Ипотека в России находит поддержку на государственном уровне в виде
разработанного ипотечного законодательства. Например, имущественный
налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по
ипотеке за счет того, что заемщик ипотечного кредита не будет платить
подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по
ипотечному кредиту.
Для оформления ипотеки нужно пройти несколько этапов, которые
включают в себя сбор документов, прохождение кредитной комиссии, поиск
объекта недвижимого имущества, оценку и страхование, заключение
ипотечного договора [23, с.78].
За те несколько лет, что ипотека существует в России, свои жилищные
проблемы с помощью ипотеки решило уже достаточно много граждан. И
хотя приобретенная таким образом квартира или другая недвижимость
остается в залоге у банка, с момента покупки она переходит в собственность
заемщика. При этом, однако, права собственника ограничиваются банкомкредитором. Например, собственник не может продать недвижимость без
согласия и разрешения банка. Также заемщик в случае регистрации членов
семьи по месту жительства обязан предоставлять данные сведения банку. И,
14
разумеется, должен в надлежащие сроки, указанные в договоре, гасить
кредит и выплачивать набежавшие проценты и любые дополнительные
комиссии, установленные кредитором [23, с.81].
При ипотечном кредитовании рискует не только заемщик, но и банк.
Заемщик может попасть под сокращение или даже потерять работу в течение
срока кредитования и тогда у него возникнут трудности с погашением
кредита. Кредитная организация рискует остаться без ежемесячных платежей
заемщика по причине его неплатежеспособности. Также, источниками риска
является политическая и экономическая ситуация в стране, ипотечные
стандарты, рынок недвижимости и многое другое. Ипотечный менеджмент
анализирует эти риски и пытается их контролировать.
К основным видам рисков связанных с ипотечным кредитом относят
кредитный, процентный и риск ликвидности.
Ипотечный кредит характеризуется сроком кредитования, процентной
ставкой и суммой, которая может составлять определенный процент от
стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является
первоначальным взносом. Доступность ипотечного кредита, зависит от
требований банка к заемщику, процедуры, оформления ипотечного кредита,
возможности досрочного погашения кредита [34].
Ипотечное кредитование имеет следующие особенности (рисунок 1).
Выдаётся под строго
определенный залог. Обычная
банковская ссуда может и не
обеспечиваться залогом
Ипотечные кредиты
предоставляются на
длительный срок, обычно на
10—30 лет
Большинство ипотечных ссуд
имеет строго целевое
назначение
Договор ипотеки может
оформляться специальным
документом – закладной
Рисунок 1 - Особенности ипотечного кредитования.
15
Важным элементом ипотечной кредитной сделки является оценка
стоимости
залога.
недвижимости
Завышение
аналогично
или
занижение
сказывается
на
сумме
стоимости
объекта
кредита,
размере
первоначального взноса и цене кредита, то есть на тех параметрах, которые
непосредственно влияют на доступность ипотеки.
Кроме
кредитовании
того,
обязательными
является
страхование
требованиями
заложенной
при
ипотечном
недвижимости,
и
трудоспособности заемщика [15, с.44].
Оформляемая при получении ипотечной ссуды закладная является
специальным кредитным соглашением, отличающимся от других его
разновидностей. Закладные обращаются на вторичном рынке, задача
которого состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для
кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток
кредитных ресурсов [15, с.45].
Ипотечный
кредит
играет
огромное
значение
в
замещении
государственных источников финансирования потребностей предприятий,
фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе.
Система предоставления ипотечного кредита включает два направления:
- конкретную выдачу займов по ипотеке хозяйствующим субъектам и
населению;
- продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных
обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов
для кредитования.
Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки,
вторым - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных
банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе
выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны,
поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный
и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых
16
финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что
повышает их надежность [16, с.164].
Вторичный
рынок
ипотечных
кредитов
представляет
собой
совокупность отношений между участниками ипотечного рынка, нацеленных
на формирование кредитного портфеля ипотечной системы
за счет
трансформации закладных в ипотечные ценные бумаги и размещения их
среди инвесторов. На вторичном рынке кредиторы:
- формируют из единообразных закладных пулы и выступают на их
основе эмиссионные ценные бумаги. Размещая ценные бумаги на фондовом
рынке,
кредиторы
возвращают
ресурсы,
вложенные
в
ипотечное
кредитование;
- продают закладные операторам вторичного рынка, высвобождая
кредитные
ресурсы.
Операторы
вторичного
рынка
формируют
из
однотипных ипотечных кредитов пулы и выпускают на их основе ипотечные
ценные бумаги.
-
функционирование
вторичного
рынка
ипотечного
кредита:
обеспечивает ликвидность капитала по районам страны и экономическим
сферам, а также интеграции финансового рынка и рынка недвижимости и
земли; стабилизирует процентные ставки по кредитам [16, с.165].
Успешное развитие системы ипотечного кредитования происходит в тех
государствах, где ипотечные отношения строятся на четких принципах,
зафиксированных в законодательных актах и поддерживаемым государством.
Основные принципы указаны на рисунке 2.
В системе мер по становлению и развитию ипотечного жилищного
кредитования важное место отводится обоснованию выбора инструментов
ипотечного кредитования.
Под инструментом ипотечного жилищного кредитования понимается
механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы
расчета платежей в счет погашения основного долга и уплаты процентов по
17
кредиту. Таким образом, инструменты ипотечного кредитования определяют
форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному
жилищному кредиту.
Возвратность
кредита
кредит должен быть возвращен в полном
объеме.
Срочность кредита
кредит выдается на определенный срок, после
которого он должен быть возвращен.
Платность
кредита
оплата за использование кредитом, которая
называется банковский процент или ссудный.
процент.
Целевой характер
кредит выделяется на строго определенные цели.
Материальная
обеспеченность
заемщик должен быть в состоянии заплатить и
вернуть кредит.
Дифференцированный
подход
коммерческих банков к различным категориям
заемщиков при определении суммы кредита и
платы за кредит.
Рисунок 2 – Принципы ипотеки
Инструменты
ипотечного
жилищного
кредитования
призваны
согласовать интересы кредитора и заемщика, т.е. сделать ипотечные кредиты
привлекательными как для банков, так и для граждан, желающих приобрести
жилье. Следовательно, должны быть использованы такие инструменты
ипотечного кредитования, которые:
18
- обеспечат прибыльность ипотечной деятельности и возвратность
средств кредитора, защиту привлекаемых средств от инфляции;
- снизят риски ипотечного кредитования;
- обеспечат такие условия кредитования, при которых кредит становится
доступным для заемщика.
Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди
которых можно выделить следующие:
- ситуация, сложившаяся в экономике (уровень инфляции и его
динамика, уровень доходов населения и т.п.);
- источники и цена средств, привлеченных для выдачи ипотечных
кредитов;
- необходимость обеспечения простоты и прозрачности расчетов по
кредитам.
Одни инструменты более пригодны в условиях стабильной низко
инфляционной экономики (кредит с фиксированной процентной ставкой),
другие специально разработаны для экономики высоко инфляционной
(кредиты с двойной индексацией, инструменты с регулируемой отсрочкой
платежей и т.п.).
Следует отметить, что при разработке кредитного инструмента нельзя
ориентироваться
только
на
экономические
параметры.
Необходимо
принимать во внимание, что кредит предоставляется обычному гражданину,
который должен понять, каким образом рассчитываются его платежи по
кредиту. Излишняя сложность кредитного инструмента может отпугнуть
потенциального клиента банка и, следовательно, помешать развитию этого
направления банковского бизнеса [18, с. 126].
Ипотечные жилищные кредиты можно характеризовать с двух точек
зрения: с точки зрения типа процентной ставки и с точки зрения характера
платежей по кредиту. Типология ипотечных жилищных кредитов может быть
представлена следующим образом (рисунок 3).
19
Кредиты с
фиксированной
процентной ставкой
По типу
приименяемой
процентной
ставки
Кредиты с переменной
процентной ставкой
Аннуитетные кредиты
По характеру
платежей по
ипотечному
кредиту
Кредиты с
изменяющимися
размерами платежей
Рисунок 3 – Типология ипотечных жилищных кредитов
Различные сочетания всех этих типов кредитов и определяют
многообразие инструментов ипотечного кредитования. Иными словами,
кредитные инструменты предполагают разнообразные сочетания выплат, как
основной суммы долга, так и процентных платежей, различные подходы к
определению структуры выплат по кредиту [18, с.127].
Подводя итог данного исследования можно сделать вывод, что
ипотечное кредитование имеет как общие основы кредитных отношений, так
и специфические черты, характерные только данной форме кредита, а
механизм
развития
ипотечного
кредитования
дает
обществу значимый стимул для развития и способен сыграть положительную
роль экономического роста в стране.
20
1.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в
России
В настоящее время эффективное развитие системы ипотечного
жилищного кредитования не возможно без активного вмешательства
государства. Как отмечают Ю.А. Лебедев, Ю.С. Ширяева, Ю.С. Козлова:
«Условием стабильного и эффективного функционирования системы
ипотечного жилищного кредитования в России является проведение
взвешенной и последовательной государственной политики в данной сфере».
Также данные авторы выделяют то, что для преодоления негативных
тенденций развития необходимы следующие условия: «ясная и четкая
правовая
база,
жилищного
обеспечивающая
кредитования
как
развитие
граждан,
долгосрочного
так
и
ипотечного
профессиональных
застройщиков; отсутствие монополии на строительных рынках; четкие
правила
землепользования
и
застройки;
наличие
гарантий
прав
собственников приобретаемого жилья; совершенствование государственного
управления рынком недвижимости. Реализация обозначенных условий
обуславливает
необходимость
широкомасштабных
действий
всех
государственной
на
уровнях
скоординированных
власти
и
местного
самоуправления» [27] .
В свою очередь С.В. Казакова отмечает, что: «Развитие ипотеки
является одним из приоритетных направлений государственной политики.
Основная задача государства в становлении ипотеки предполагается в
создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с
целью
снижения
финансовых
рисков
участников
и
повышения
ее
доступности для граждан» [25].
Хуснетдинова Л.М. также говорит о том, что участие государства в
развитии системы ипотечного кредитования является необходимым условием
ее эффективного развития: «Основная функция государства в процессе
21
формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного
кредитования состоит в создании надлежащей законодательной базы с целью
правового обеспечения прав кредиторов – залогодержателей и инвесторов,
предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечение
социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающих жилье с
помощью ипотечных кредитов» [29].
В соответствии с ч. 2 ст. 40 Конституции Российской Федерации
(принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок,
внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 21.07.14 №11ФКЗ) «Органы государственной власти и органы местного самоуправления
поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления
права на жилище» [1].
Таким образом, основным фактором успешного развития ипотечного
жилищного
кредитования
является
активное
участие
всех
уровней
государственной власти и местного самоуправления.
Законодательная база ипотечного жилищного кредитования включает в
себя:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)
от 30
ноября 1994 г. № 51–ФЗ;
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26
января 1996 года № 14 ФЗ;
- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)»;
- Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» № 152 –ФЗ от 11
ноября 2003 г.
Решающим шагом в развитии федерального законодательства по
вопросам
ипотечного
Гражданского
жилищного
кодекса
кредитования
Российской
37,131,209,246,260,329,365,387,488,855,935),
который
стало
принятие
Федерации
установил
(ст.
общие
22
правила обеспечения кредитов залогом недвижимости (в том числе жилых
помещений), положения о праве собственности и других вещных правах на
жилые помещения, основания обращения, взыскания на заложенное жилое
помещение и др., а также предусматривает ряд правил в отношении
обязательной государственной регистрации права собственности и иных
вещных прав на недвижимое имущество, возникновения, ограничения и
перехода таких прав; законы об ипотеке, ипотечных ценных
бумаг,
государственной регистрации прав на недвижимое имущество [2,3].
Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога
недвижимости, является Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с последующими изменениями и
дополнениями, определяет в качестве ипотечных
кредитов,
выданных
под
залог
кредитов любые виды
недвижимости.
Закон
регулирует
возникновение ипотеки, устанавливает требования к договору об ипотеке,
касается вопросов ипотеки имущества, находящегося в общей собственности,
государственной регистрации ипотечного договора. Закон устанавливает, что
права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по
договору об ипотеке могут быть удостоверены ценной бумагой – закладной.
Устанавливаются права и обязанности, вытекающие из закладной, все её
реквизиты, а также порядок депозитарного учета закладной. Закон вводит
понятие «последующая ипотека» и описывает связанные с ней процедуры.
Федеральный закон № 102-ФЗ регулирует уступку прав по договору об
ипотеке
и по обеспеченному ипотекой
обязательству (основному
обязательству), а также передачу и залог закладной [4].
В Федеральном законе «Об ипотечных ценных бумагах» №152 –ФЗ от
11 ноября 2003г. установлены качественно новые отношения в сфере
ипотечного кредитования. Данный Закон разрешает банкам выпускать
ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных
агентов. В нем раскрываются такие понятия и процессы, как ипотечное
23
покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыскания на
ипотечное
покрытие
облигаций,
выдача
и
обращение
ипотечных
сертификатов участия. Кроме того, Закон устанавливает полномочия
государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг и правила
контроля
за
распоряжением
имуществом,
составляющим
ипотечное
покрытие. Этот Закон является основой для внедрения в России широко
используемых на Западе моделей ипотечного кредитования: модели
ипотечных банков и модели вторичного ипотечного рынка, он создает
предпосылки для эмиссии ипотечных облигаций и продажи их на фондовом
рынке. Формирование рынка ипотечных ценных бумаг обеспечит широкое
привлечение средств инвесторов в жилищный сектор экономики [5].
В число законодательных актов, обеспечивающих базу для развития
ипотечных жилищных кредитов, входит также Федеральный закон от 30
декабря 2004 г. № 218- ФЗ «О кредитных историях», который направлен на
снижение рисков кредиторов [6].
Органами общей компетенции в системе ипотечного жилищного
кредитования являются Президент Российской Федерации и Правительство
Российской Федерации.
Президент Российской Федерации определяет
общую политику развития системы ипотечного кредитования. Так, в Указе
Президента Российской Федерации от 07.05.2012 № 600 «О мерах по
обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным
жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» содержится
послание
Правительству
Российской
Федерации
о
повышении
эффективности государственного управления и качества государственных
услуг, предоставлении доступного и комфортного жилья 60 процентам
российских
разработке
семей,
желающих
государственной
улучшить
программы
свои
жилищные
обеспечения
условия,
доступным и
комфортным жильем и коммунальными услугами граждан
Российской
Федерации, создании плана мероприятий по предупреждению и пресечению
24
монополистической
хозяйствующих
деятельности
субъектов
в
и
недобросовестной
сферах
жилищного
конкуренции
строительства
и
производства строительных материалов и т.д. [7].
Правительство Российской Федерации разрабатывает государственные
программы по обеспечению граждан доступным жильем. На сегодняшний
день особую роль среди нормативных актов занимают Постановление
Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 № 1050 «О
федеральной целевой программе «Жилище» на 2015 - 2020 годы».
В соответствии с Постановлением федеральная целевая программа
«Жилище» образована подпрограммами:
1.
Обеспечения молодых семей доступным жильем.
2.
Модернизации коммунальной инфраструктуры.
3.
Выполнения государственных обязательств по обеспечению
жильем граждан определенных категорий.
4.
Стимулирования региональных программ для эффективного
развития жилищного строительства.
Программа нацелена на формирование рынка жилья эконом класса,
которое было бы доступно большинству граждан нашей страны, на
устранение недостатка экологичных и комфортных жилых помещений, на
стимулирование спроса на жилые помещения и повышение качества
жилищного фонда России [8].
Среди органов специальной компетенции необходимо
выделить
Единый институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ (До марта 2018 —
«Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК)) . Данное
агентство было создано в 1997 году в соответствии с Постановлением
Правительства РФ от 26.08.1996 № 1010 «Об Агентстве по ипотечному
жилищному
кредитованию»
программа
реализует
государственные
инициативы, направленные на повышение качества и доступности жилья
для граждан.
25
Главная задача Единого института развития в жилищной сфере комплексная
поддержка
жилищного
сектора
России
и
повышение
доступности жилья для граждан. Основные направления деятельности:
развитие рынка ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг,
развитие рынка арендного жилья, в том числе с использованием механизмов
коллективных
инвестиций,
обеспечение
застройщиков
земельными
ресурсами и формирование комфортной городской среды, а также создание
ипотечно-строительного банка с задачей войти в топ-3 ипотечных
кредиторов к 2020 году [9].
Кредитные организации в процессе подготовки внутренних локальных
актов в области ипотечного кредитования руководствуются следующими
нормативно-правовыми документами:
- Инструкцией Банка России от 31 марта 2004 года № 112-И «Об
обязательных
нормативах
кредитных
организаций,
осуществляющих
эмиссию облигаций с ипотечным покрытием». Настоящая Инструкция на
основании Федерального закона «О Центральном банке Российской
Федерации (Банке России)», Федерального закона «Об ипотечных ценных
бумагах» и в соответствии с решением Совета директоров Банка России
устанавливает
величину
обязательных
нормативов
и
методики
кредитных
определения
организаций,
дополнительных
осуществляющих
эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, а также особенности
осуществления Банком России надзора за их соблюдением [11];
-
Положение
Банка
России
от
27
февраля
2017
г.
№ 579-П
«О Плане счетов бухгалтерского учета для кредитных организаций и порядке его
применения», в котором определены счета, предназначенные для отражения в
бухгалтерском учете ипотечных кредитов, и их характеристика [12];
- Положение Банка России от 28 июня 2017 г. № 590-П «О порядке
формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по
ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности», которое определяет
26
пять категорий качества кредитов, порядок создания кредитными
организациями резервов на возможные потери [13];
Таким
образом,
можно
сделать вывод
о
том, что
правовое
регулирование ипотечного кредитования на сегодняшний день является
достаточным
для
стабильной
работы
банковской
системы,
однако,
необходимо его совершенствование, связанное с постоянным изменением
политической и экономической обстановки в стране, развитием банковской
системы.
1.3 Организация процесса ипотечного кредитования в коммерческом
банке
Процесс предоставления ипотечного кредита достаточно сложен. Об
этом свидетельствует даже простое перечисление потенциальных участников
данного процесса: заемщик и члены его семьи, банк-кредитор, продавец
недвижимости, риелтор, БТИ, земельная кадастровая служба, учреждение
юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
страховая компания, органы опеки и попечительства, а если дело доходит до
обращения взыскания, то и суд, судебный исполнитель, специализированная
организация по проведению торгов (Приложение 1).
Грамотное юридическое сопровождение этого процесса необходимо для
обеспечения
прав,
как
кредитора,
так
и
заемщика,
надлежащего
информирования последнего о правах и обязанностях, а также для
обеспечения действительности сделок.
Процесс предоставления кредита в коммерческих банках проходит ряд
этапов.
27
Предварительная
1.
необходима,
чтобы
квалификация
отобрать
(одобрение)
заемщиков,
которые
заёмщика
–
соответствуют
разработанным банком критериям надежности.
На данном этапе заемщик получает всю необходимую информацию о
условиях выдачи ипотечного кредита, о своих правах и обязанностях при
заключении кредитной сделки, выбирает программу кредитования, заполняет
заявление-анкету,
первом
этапе
содержащую сведения, на основании которой уже на
процесса
кредитования
работник
Банка,
оценивает
возможность потенциального заемщика возвратить кредит и делает
предварительную оценку возможности предоставления кредита данному
заемщику.
Если в
процессе собеседования
кредитный
работник
удовлетворительные
ответы
на главные вопросы,
с выдачей займа,
просьба
о
то
его
выдаче
не
которые
получит
связаны
отклоняется, при
всем
этом работник банка разъясняет причины, по которым кредит не может быть
предоставлен.
Если же кредитный работник принял положительное решение, он
информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения
необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.
В основной пакет документов, для оформления ипотеки, входит –
личные документы всех членов семьи заемщика, паспорта и свидетельства о
рождении детей, свидетельство о браке или о расторжении, отметка о
регистрации в регионе оформления ипотечного займа, справку о заработной
плате оригинал, а также копию трудовой книжки, заверенной работодателем.
На основании пакета документов банк принимает принципиальное
решение о возможности взаимодействия с данным заёмщиком.
2.
Сбор и проверка информации о заемщике. На этом этапе
происходит сбор и подтверждение (в том числе с помощью информации из
официальных источников) данных, которые предоставил заемщик, а также
28
сбор других необходимых сведений о трудовой занятости заемщика,
источниках и размерах его доходов, наличии или отсутствии других
финансовых обязательств. Все эти сведения необходимы банку для того,
чтобы верно оценить платежеспособность и кредитоспособность заемщика.
Андеррайтинг заёмщика – Специалисты банка оценивают
3.
кредитом
способность заёмщика и определяют максимальную сумму,
которую банк готов выдать заемщику, и другие параметры кредита –
процентную ставку, срок, схему погашения. Это решение действительно три
месяца.
Для
этого
анализируются
финансовые
возможности
заемщика,
оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по
ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются
рекомендации
кредитному
отделу.
При
этом
учитывается
уровень
образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации,
занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте
рынка. Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:
- отношение периодических платежей по кредиту и периодического
дохода заемщика;
- отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;
-
отношение
суммы
запрашиваемого
кредита
к
стоимости
приобретаемого имущества;
- отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене
продажи недвижимого имущества.
4.
Подбор и оценка жилья - клиент подбирает квартиру, представляет
банку пакет документов на жилье, банк оценивает данное жилье с точки
зрения качества залога и дает согласие на ее приобретение.
Подбор жилья может происходить как до обращения клиента в Банк, так
и после. При первом варианте продавец жилья и потенциальный покупатель
подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения,
29
предусматривающий преимущественное право его покупки по согласованной
цене в определенный срок. Банк в этом случае оценивает жилье с точки
зрения достаточности и ликвидности его как предмета залога по ипотечному
кредиту и с учетом первоначального взноса заемщика на его оплату
определяет максимальную сумму кредита. При втором варианте заемщик,
зная сумму кредита, рассчитанную для него банком, подбирает на рынке
походящее жилье и заключает с продавцом сделку купли-продажи при
условии ее одобрения банком. Банк предъявляет к жилью, приобретаемому с
помощью ипотеки, целый ряд требований: оно должно быть ликвидным,
принадлежать продавцу на правах собственности, не должно находиться в
аварийном состоянии и т.п.
После одобрения заявки, оглашения максимально допустимой
5.
суммы кредита,
документов
подбора и оценки жилья, сбора всех необходимых
наступает самый ответственный момент – оформление
кредитного и других договоров по сделке.
Заключение (оформление) кредитной сделки по приобретению жилья с
использованием ипотечного кредита предполагает следующие действия:
-
между
продавцом
и
заемщиком
происходит
подписание
и
государственная регистрация договоров купли-продажи жилья, а также
регистрация права собственности на жилье;
- между Банком и заемщиком происходит
заключение кредитного
договора.
Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.
Несоблюдение этого положения влечет ничтожность договора [2 ст. 820].
Существенными условиями кредитного договора являются:
- размер кредита;
- срок, на который предоставляется кредит;
- условия, на которых предоставляется кредит.
30
Далее происходит подписание и государственная регистрация договора
о залоге недвижимости квартиры, а также закладной (если это предусмотрено
банком).
Закладная с июля 2018 года является именной документарной ценной
бумагой или бездокументарной ценной бумагой, права по которой
закрепляются в форме электронного документа, подписанного УКЭП,
который хранится в депозитарии.
Так же некоторые банки при выдачи ипотеки требуют оформления
договора имущественного страхования, договора личного страхования от
рисков, договора поручительства
6. Регистрация заключенных договоров - договоры и закладная
регистрируются в Федеральной регистрационной службе (ФРС) для
удостоверения прав на недвижимость и факта ее залога. Регистрация
занимает порядка 7-14 дней. ФРС выдает свидетельство
о праве
собственности, которое предоставляется банку. Регистрируется также залог
жилья. Оформление свидетельства о праве собственности на жилье является
основанием для выдачи кредита.
При невыполнении Заемщиком обязательства по передаче Закладной
для
государственной
регистрации
в
орган,
осуществляющий
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с
ним, Заемщик уплачивает штраф в размере 500 рублей за каждый день не
передачи
Закладной
в
орган,
осуществляющий
государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
7. Выдача кредита - банк выдает заемщику кредит, за счет которого
происходит окончательный расчет с продавцом. Схема расчета зависит от
того, кто является продавцом квартиры. Заемщик становится собственником
квартиры и получает возможность прописаться в ней, вселиться и даже
сдавать. Единственным ограничением является невозможность продажи
квартиры, обмена или дарения до погашения кредита.
31
Выдача кредита банком позволяет заемщику рассчитаться с продавцом
жилья. При покупке квартиры у застройщика средства на его счет можно
перечислить по безналичному расчету. На вторичном рынке обычно
используется наличная форма расчета через банковскую ячейку.
8.
Обслуживание и погашение кредита - банк принимает платежи от
заемщика в погашение кредита и уплату процентов и комиссий, ведет учет
погашения основного долга и процентов.
Погашение
задолженности
Заемщика
по
кредитному
договору
осуществляется ежемесячными аннуитетными либо дифференцированными
платежами в соответствии с Графиком платежей по кредитному договору
Погашение кредита может производиться заемщиком различными
способами:
- внесением наличных через кассу банка (филиала, дополнительного
офиса), выдавшего кредит. Внести средства на счет заемщика может и
доверенное лицо (с помощью доверенности, оформленной в отделении
банка);
- внесением платежей в погашение кредита наличными через банкомат;
- безналичными переводами денежных средств, например, и случае, если
заработная плата заемщика поступает на счет в этом или другом банке;
- через Интернет. Этот способ погашения кредита становится все более
популярным.
Существенной
характеристикой
ипотечной
программы
является
возможность досрочного погашения кредита без штрафных санкций.
Условия досрочного погашения, как правило, интересуют тех, кто
надеется на разовые крупные денежные поступления в не слишком
отдаленном будущем.
При возникновении споров между Банком и Заемщиком по вопросам
исполнения условий кредитного договора стороны примут все меры к их
разрешению путем переговоров. Разногласия, по которым стороны не
32
достигнут договоренности, подлежат рассмотрению в судебном порядке в
соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Стороны пришли к соглашению о том, что споры по иску Банка об
обращении взыскания на предмет ипотеки подлежат рассмотрению судом по
месту нахождения предмета ипотеки.
Заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение
обязательств по кредитному договору всеми своими доходами и всем
принадлежащим Заемщику имуществом в соответствии с действующим
законодательством Российской Федерации. При нарушении сроков возврата
кредита заемщик обязан уплатить кредитору за каждый календарный день
просрочки пени на сумму просроченного платежа исходя из ключевой ставки
Центрального Банка Российской Федерации на день заключения договора.
При нарушении сроков уплаты начисленных за пользование кредитом
процентов Заемщик обязан уплатить кредитору за каждый календарный день
просрочки пени на сумму просроченного платежа исходя из ключевой ставки
Центрального Банка Российской Федерации на день заключения Договора.
При выполнении обязательств по кредитному договору кредит
считается
погашенным,
ипотека
прекращается,
о
чем
делается
соответствующая запись в государственном реестре. В случае невыполнения
заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об
ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или
внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства
идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов,
штрафов, пеней и т.д.), из них же осуществляются расходы на процедуру
обращения взыскания и продажу предмета ипотеки. Оставшиеся средства
получает заемщик [3].
Подводя итоги первой главы выпускной квалификационной работы,
можно сделать вывод
о том, что ипотечное кредитование является
перспективным направлением банковской деятельности.
33
Основная задача государства в становлении системы ипотечного
жилищного кредитования заключается в создании законодательной базы и
нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков
участников и повышения доступности жилья для граждан.
Организация процесса ипотечного кредитования в области ипотечного
кредита требует грамотной политики банка, специальных знаний, высокой
квалификации от работников банка на любом этапе ипотечной сделки.
Поэтому для удачной работы в данной области в банках создаются
соответствующие
структурные подразделения, проводится постоянное
повышение квалификации сотрудников банка.
На данном этапе исследования были выявлены следующие проблемы,
препятствующие развитию ипотечного кредитования в нашей стране.
1. Недоступность ипотечных кредитов для широких слоев населения.
Одной из причин данной проблемы является отсутствие средств на
первоначальный взнос у потенциальных потребителей услуг ипотечного
кредитования.
2. Недостаток у банков долгосрочных ресурсов для ипотечного
кредитования и их высокая стоимость (высокая процентная ставка). Это
приводит к тому, что ипотечные кредиты выдаются на относительно
короткий
период.
рекомендуется
Недостаток
покрывать
за
у
банков
счет
долгосрочных
средств
ресурсов
специализированных
международных финансовых структур и государственных бюджетных
средств.
Необходима
также
корректировка
ряда
действующих
на
федеральном и региональном уровне программ предоставления субсидий на
приобретение недвижимости.
3. Отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов. Решением данной
проблемы является повышение ликвидности ипотечных ценных бумаг. С
этой целью рекомендуется их продажа со скидкой от номинальной цены в
момент выпуска, предоставление налоговых льгот для их покупателей.
34
На основании данного исследования
можно сделать вывод, что
ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для
деятельности, увеличения
стабильности и
продуктивности
кредитно-
финансовой отрасли страны и представляет собой особую форму кредита. В
нее входят как общие основы кредитных отношений, так и специфические
черты, характерные только данной форме кредита.
Правовое
достаточным
регулирование
для
стабильной
ипотечного
работы
кредитования
банковской
системы,
является
однако,
необходимо его совершенствование, связанное с существенными рисками,
которые несет банк при выдаче ипотечных кредитов, с постоянным
изменением политической и экономической обстановки в стране, с защитой
прав участников рынка ипотечного кредитования, строительством жилья
экономкласса, уменьшением
роста цен на жилье, развитием банковской
системы, уменьшением первоначального взноса, созданием вторичного
рынка ипотечных ценных бумаг.
В ходе исследования был рассмотрен процесс ипотечного кредитования
в коммерческом банке. Основным при принятии банком решения о выдаче
займа на приобретение жилья остается платежеспособность потенциального
заемщика, уверенность в том, что долг будет вовремя погашен, в связи с тем,
что возможность рассмотрения дела в суде не отвечает интересам банка.
35
2 АНАЛИЗ ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
ПАО «МИНБАНК» НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
2.1 Анализ состояния и тенденций развития ипотечного рынка в России
Рынок ипотеки в любом государстве – это неотъемлемая часть его
финансовой системы. Именно приобретение жилья с помощью заемных
средств, для многих людей является единственным вариантом решения
жилищного
вопроса.
Чтобы
ориентироваться
в
показателях
рынка,
перспективах его развития и, возможно, делать прогнозы, важно разбираться
в ключевых понятиях. Рассмотрим подробнее, что представляет собой
ипотечный рынок в 2018 году, как происходило его становление в
Российской Федерации и каковы результаты его деятельности на текущий
момент.
Итогом 2017 г. стало восстановление ипотеки до докризисного уровня –
за год было выдано более 1 млн. ипотечных кредитов, что на 7,3% больше
чем в 2014 г. (рисунок 4) [37].
Тыс. ед.
1200
1000
692
700
524
600
200
856
825
800
400
1087
1013
350
301
130
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Годы
Рисунок 4 - Количество выданных за год ипотечных жилищных
кредитов (ИЖК) в 2008-2017 гг.
36
Объемы предоставленных кредитов составили 2,3 трлн. руб., на 15%
превысив аналогичные цифры 2014 г. (рисунок 5) [37].
Млрд. руб.
2500
2022
1764
2000
1032
1000
500
1473
1354
1500
1162
717
656
380
153
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Годы
Рисунок 5 - Объем выданных за год ипотечных жилищных кредитов
(ИЖК) в 2008-2017 гг.
На развитие ипотечного кредитования в России в 2018 году оказывают
влияние сразу несколько факторов.
Среди них можно выделить, в первую очередь, инфляцию. По данным
ЦБ РФ, темпы прироста потребительских цен в декабре 2017 года к
соответствующему месяцу 2016 года составили 2.7%.
На развитие ипотечного кредитования также повлияло активное
снижение ставок, начавшегося с февраля 2017 г., рефинансирование
действующих ипотечных кредитов с целью снижения ставки и получения
более выгодных условий кредитования и внедрение процесса электронной
регистрации ипотечных сделок и, как следствие, экономия клиента на
расходах по заключению сделки и ускорение процесса регистрации права».
В I полугодии 2018 г. продолжился активный рост выдачи ипотеки.
37
Было выдано 663,4 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1,31 трлн руб.
Это на 57% больше, чем в I полугодии 2017 г. в количественном выражении,
и на 69% – в денежном (рисунок 6) [37].
Млрд.руб.
1400
1309
1200
383
1000
800
773
665
600
461
400
115
200
346
405
509
2015 г.
2016 г.
2017 г.
264
260
927
0
вторичный рынок
2018 г.
первичный рынок
Рисунок 6 - Выдача ипотечных кредитов в 1 полугодии 2018г.
В июне 2018 г. выдано 120,5 тыс. кредитов на 242,7 млрд руб. (+42% в
количественном и +54% в денежном выражении к июню 2017 г.). что в 1,6
раза выше уровня июля 2017 г.
ДОМ.РФ прогнозирует, что объемы выдачи ипотеки увеличатся до 3
трлн руб. в 2018 г.
По
оценкам
рефинансирования.
ДОМ.РФ
и
FRG,
Возможностью
Около
14%
рефинансировать
составляет
свои
доля
кредиты
воспользовались около 90-95 тыс. заемщиков на общую сумму до 180-185
млрд руб.
За вычетом рефинансирования с начала года выдано новых кредитов на
сумму более 1,1 трлн руб. (+45% к I полугодию 2017 г.), что также является
рекордным показателем за I полугодие за всю историю. Рынок ипотеки
растет, прежде всего, за счет новых заемщиков.
38
Следует отметить, что под рефинансированием понимается досрочное
погашение кредита в банке - первичном кредиторе за счет нового кредита,
оформленного в другом банке. Такие сделки не ведут к изменению общего
ипотечного портфеля банковской системы, но изменяют ипотечный портфель
отдельных кредитных организаций.
По оценке ДОМ.РФ, общая доля рефинансирования в общем объеме
выдачи начнет постепенно снижаться и составит по итогам 2018 г. от 10 до
13%. В краткосрочной перспективе ведущие ипотечные кредиторы будут
стремиться сохранить действующих ипотечных заемщиков и начнут
предлагать им программы по снижению ставок в рамках действующих
договоров.
Многие эксперты отмечают, что рост спроса на ипотеку в первую
очередь связан со снижением ключевой ставки Центрального Банка — и, как
следствие, снижением процентов по ипотеке.
В I полугодии 2018 г. средневзвешенная ставка выдачи снизилась до
9,62% (-1,88 п.п. к I полугодию 2017 г.) достигнув минимального значения
за всю историю наблюдений.
По кредитам на новостройки ставка составила – 9,46% (-1,64 п.п.), а на
приобретение готового жилья на вторичном рынке - 9,69% (-2,2 п.п.)
( Приложение 2).
Для отдельных категорий граждан уже сейчас доступна ипотека со
ставками 6% и ниже. Это – реализуемая по поручению Президента
Российской Федерации с начала 2018 г. программа субсидирования ставок по
ипотеке до уровня 6% при рождении второго или последующего ребенка.
Программа нацелена на покупку жилья на первичном рынке. Министерство
строительства и ЖКХ РФ на основе опросов населения прогнозирует, что
программа дополнительно привлечет в ипотеку 620 тыс. семей, кроме этого
еще около 730 тыс. семей смогут воспользоваться рефинансированием ранее
выданных кредитов в рамках данной программы. Программа рассчитана на
39
срок по 31 декабря 2022 г. и предусматривает возмещение недополученного
кредитными организациями дохода по кредитам в общей сумме до 600 млрд.
рублей [10].
Снижение ставок по ипотеке не только увеличивает объемы выдачи
ипотечных кредитов, но и способствует снижению платежной нагрузки на
заемщиков. Это ведет к повышению качества ипотечного портфеля.
За 6 месяцев 2018 года 15 крупнейших ипотечных кредиторов выдали
ипотеки на 1,3 трлн руб. По оценке ДОМ.РФ это на 73% больше, чем за
аналогичный период 2017 года.
Рыночная доля крупнейшего ипотечного кредитора, Сбербанка, в
январе-июне 2018 года выросла в годовом выражении на 0,5 п.п. до 50%.
Доля ВТБ составила 17,3%.
Доли Газпромбанка и Россельхоз банка составили 5,2% и 5,1%
соответственно. Данные банки продемонстрировали наибольший прирост
ипотечного кредитного портфеля за 6 месяцев 2018 года: 17,4% и 20,9%
соответственно.
5-ое и 6-ое место по объему выданных ипотечных кредитов делят
Райффайзенбанк и ДОМ.РФ. ДОМ.РФ с учетом результатов работы
дочернего банка «Российский капитал» в январе-июне 2018 года поднялся за
год на 1 позицию, его рыночная доля увеличилась на 1,0 п.п. до 2,6% за
январь-июнь 2018 года по отношению к аналогичному периоду 2017 г. По
объему ипотечного портфеля ДОМ.РФ находится на 3 месте.
Близкие к ДОМ.РФ позиции в рейтинговой таблице занимают
иностранные банки – Райффайзенбанк и Дельтакредит. Снижение рыночной
доли этих банков составило 1,2 и 0,5 п.п. и было обусловлено во многом
менее интенсивным снижением процентных ставок по ипотечным кредитам в
отчетный период.
40
Московский индустриальный банк на 1.07.2018 г. с 7 088 146 тыс. руб.
занимает 21 место по объемам ипотечного портфеля. Увеличение рыночной
доли банка составило 8,12 %.
По состоянию на 01.07.2017 г. года ипотечный портфель банковской
системы достиг 5,9 трлн руб. За последние 12 месяцев прирост составил 23%,
из которых 1,2 трлн руб. составляют ипотечные кредиты, выданные под залог
долевого участия (ДДУ) при приобретении жилья на первичном рынке (+24%
к 01.07.2017 г.). Такой рост является сбалансированным в условиях роста
востребованности ипотеки как основного способа улучшения жилищных
условий.
Доля ипотеки в общем портфеле кредитов населению по итогам I
полугодия 2018 г. сохранилась на уровне конца 2017 г. и составила 44%.
Предпосылки формирования «пузыря» на рынке жилья и ипотеки
отсутствуют. Цены на жилье стабильны, просроченная задолженность
составляет 2,02% (всего на 0,02 п.п. выше рекордного уровня сентября 2014
г.) и продолжает снижаться.
По неипотечным кредитам населению этот показатель составляет 10,1%
(Приложение 2).
Выдача валютной ипотеки носит единичный характер. За I полугодие
2018 г. выдано всего 6 ипотечных кредитов в иностранной валюте на 167 млн
руб., средний срок – 1,4 года. Объем валютной задолженности с 01.07.2017
сократился на 24% с 64,6 до 58,9 млрд руб. (1% всей ипотечной
задолженности).
Дальнейшему
улучшению
качества
ипотечного
портфеля
будет
способствовать реализуемая Банком России политика по мониторингу и
оперативному предупреждению накопления рисков на рынке ипотеке.
Для повышения оперативности принятий решений Банк России
планирует устанавливать надбавки к коэффициентам риска по отдельным
видам активов, в т.ч. по ипотечным и потребительским кредитам, на
41
основании решения Совета директоров. Ранее для этого требовалось вносить
изменения в Инструкцию Банка России № 180-И и регистрировать их в
Минюсте России.
Ипотека
становится
все
более
востребованным
механизмом
приобретения жилья и улучшения жилищных условий. В I полугодии 2018 г.
население приобрело 1,3 млн жилых помещений (+4% к I полугодию 2017 г.),
в том числе с ипотекой – 600 тыс. (+41%). С ипотекой заключено 54% сделок
в новостройках и 44% сделок на вторичном рынке (рисунок 7) [37].
%
60
54
48
50
47
40
30
20
44
первичный
рынок
30
24
20
16
вторичный
рынок
10
0
2015 г.
2016 г.
2017 г.
2018 г.
Рисунок 7 - Доля сделок с ипотекой в 1 полугодии
Объемы строительства жилья также увеличиваются. В I полугодии 2018
г. объемы ввода жилья выросли на 3,8% к I полугодию 2017 г.: построено
29,0 млн кв. м, в т.ч. 15,3 млн кв. м в многоквартирных домах.
В 2018 г. цены на рынке жилья перешли к росту в номинальном
выражении: на первичном рынке на конец I полугодия 2018 г. – 60 тыс. руб.
за кв. м (+6,1% к I кварталу 2017 г.), на вторичном рынке – 53,6 тыс. руб. за
кв. м (+1,5%).
Средний размер кредита на приобретение жилья в новостройках
составил 2,4 млн руб., что на 31% выше уровня начала 2016 г.
42
Средний размер кредита на вторичное жилье вырос на 22% по
сравнению с уровнем начала 2016 г. до 1,91 млн руб. (на 19% ниже среднего
размера кредита на новостройки).
Рост среднего размера кредита в условиях стабильности цен на жилье
означает увеличение площади приобретаемого жилья или улучшение его
качественных характеристик.
Согласно результатам опроса населения, проведенного ВЦИОМ по
заказу ДОМ.РФ, именно потребность в расширении площади жилья является
ключевой причиной неудовлетворенности жилищными условиями для 44%
семей (на втором месте – недостаточный уровень комфортности жилья, 26%
семей) [37].
Таким образом, можно сделать вывод, что ипотечное кредитование в
России находится на хорошем уровне, так как ставки понижаются, объем
ипотечного портфеля возрастает, а доля просроченной задолженности
уменьшается.
Нужно
продолжать
развивать
ипотечное
кредитование,
как
на
первичном, так и на вторичном рынке. Также необходимо увеличивать
конкуренцию среди застройщиков, так как цена за квадратные метры
постоянно увеличивается на фоне повышения доступности жилья.
2.2
Общая
характеристика
и
анализ
финансовых
показателей
деятельности ПAO «МИнБанк»
ПАО
«МИнБанк»
—
крупный
универсальный
столичный
банк
федерального уровня с широкой региональной сетью обслуживания и
продаж. Был зарегистрирован в ноябре 1990 года. Основные направления
деятельности — кредитование и обслуживание счетов корпоративных
клиентов, работа на рынке ценных бумаг, в том числе в формате сделок
43
РЕПО. Кроме того, банк стабильно финансирует проекты в сфере
недвижимости (в том числе ряда крупных застройщиков), а также
предоставляет полный спектр услуг частным лицам. Важнейший источник
фондирования — средства населения. Структура владения размытая,
основными бенефициарами являются члены семьи президента банка
Абубакара Арсамакова, а также собственники ряда крупных компанийзастройщиков.
Используя данные годовой финансовой отчетности ПАО «МинБанк»
проанализируем структуру и динамику его активов в 2015-2017 гг.
(Приложение 3).
Таблица 1 – Структура и динамика активов ПАО «МинБанк» в 20152017 гг.
В млн. руб.
Показатель
Денежные средства
Средства в Центральном
банке РФ
Средства в кредитных
организациях
Финансовые активы,
оцениваемые по
справедливой стоимости
Чистая ссудная
задолженность
Чистые вложения в ценные
бумаги на продажу
Чистые вложения в ценные
бумаги, удерживаемые до
погашения
Основные средства,
нематериальные активы и
материальные запасы
Прочие активы
Всего активы
2015 г.
2016 г.
в%к
в%к
Сумма
Сумма
итогу
итогу
7923
3,3
7956
3,0
2017 г.
Темп роста, %
в % к 2016 г. / 2017 г. /
Сумма
итогу 2015 г. 2016 г.
7814
2,7 100,4
98,2
7849
3,2
9992
3,7
12150
4,2
127,3
121,6
3672
1,5
1719
0,6
1399
0,5
46,8
81,4
21
0,0
23
0,0
23
0,0
107,8
98,7
174365
71,8
181033
67,8
204507
70,1
103,8
113,0
8940
3,7
16483
6,2
15833
5,4
184,4
96,1
16249
6,7
14326
5,4
11527
3,9
88,2
80,5
4874
2,0
15759
5,9
11403
3,9
323,3
72,4
19004
242898
7,8
100
19819
267110
7,4
100
27177
291832
9,3
100
104,3
110,0
137,1
109,3
44
Анализируя данные таблицы 1, можно отметить, что общий объем
активов в 2016 году увеличился на 10,0%, в 2017 году – на 9,3%. Наибольший
вклад в прирост активов в 2016 году обеспечил прирост основных средств,
нематериальных активов и материальных запасов, стоимость которых
увеличилась на 223,3%, а удельный вес увеличился с 2,0% до 5,9%. При этом
снижение стоимости данных активов в 2017 году на 27,6% стало основным
фактором снижения общего объема активов и сокращения их удельного веса
до 3,9%. Наибольший вклад в прирост активов в 2017 году внес прирост
чистой ссудной задолженности, объем которой увеличился на 13,0% (в 2016
году прирост составил 3,8%), а удельный вес сократился с 71,8% до 67,8% в
2016 году и до 70,1% в 2017 году.
Отметим
также,
что
в
анализируемом
периоде
наблюдается
отрицательная динамика объема и удельного веса средств в кредитных
организациях: объем в 2016 году сократился на 53,2%, а удельный вес с 1,5%
до 0,6%, в 2017 году объем сократился на 18,6%, а удельный вес сократился
до 0,5%. Объем чистых вложений в ценные бумаги, удерживаемые до
погашения, также имел отрицательную динамику: в 2016 году – на 11,8%, в
2017 году – на 19,5%, а удельный вес сократился с 6,7 до 5,4% в 2016 году и
до 3,9% в 2017 году (Приложение 4).
Объем чистых вложений в ценные бумаги на продажу в 2016 году
резко увеличился на 84,4%, в 2017 году сократился на 3,9%, а удельный вес
увеличился с 3,7 до 6,2% в 2016 году и сократился до 5,4% в 2017 году.
Объем средств в Банке России, как и их удельный вес постепенно
увеличивались: в 2016 году объем увеличился на 27,3%, а удельный вес с
3,2% до 3,7%, в 2017 году объем увеличился на 21,6%, а удельный вес
увеличился до 4,2% (Приложение 5).
Объем денежных средств в 2016 году увеличился на 0,4%, а удельный
вес сократился с 3,3% до 3,0%, в 2017 году объем средств сократился на
1,8%, а удельный вес сократился до 2,7%. Прочие активы в 2016 году
45
увеличились на 4,3%, а удельный вес сократился с 7,8% до 7,4%, в 2017 году
темп прироста составил 37,1% (что стало вторым фактором прироста общего
объема активов), а удельный вес увеличился до 9,3%.
При этом объем финансовых активов, оцениваемых по справедливой
стоимости, в 2015-2017 годах были незначительным (менее 0,01% общего
объема активов).
Проанализируем структуру и динамику пассивов ПАО «МинБанк» в
2015-2017 гг. (таблица 2).
Таблица 2 – Структура и динамика показателей пассива баланса
ПАО «МинБанк» за 2015-2017 гг.
В млн. руб.
2015 г.
Показатель
Кредиты, депозиты и
прочие средства
Центрального банка РФ
Средства кредитных
организаций
Средства клиентов, не
являющихся кредитными
организациями
Финансовые
обязательства
Выпущенные долговые
обязательства
Прочие обязательства
Резервы на возможные
потери
Всего обязательств
Источники собственных
средств
Всего пассивы
2016 г.
2017 г.
Темп роста, %
2016 г. 2017 г.
в%к
сумма
/ 2015 / 2016
итогу
г.
г.
Сумма
в%к
итогу
сумма
в%к
итогу
18709
7,7
-
-
906
0,3
-
-
2286
0,9
17170
6,4
16036
5,5
751,1
93,4
83,0 241051
82,6
197866
81,5 221817
112,1 108,7
51
0,0
-
-
-
-
3516
1,4
5225
2,0
8903
3,1
148,6 170,4
3694
1,5
3090
1,2
3837
1,3
83,6 124,2
389
0,2
237
0,1
203
0,1
60,9
92,7 270936
92,8
109,3 109,5
20896
7,2
119,4 106,8
100 291832
100
110 109,3
226511
16387
242898
93,3 247539
6,7
19572
100 267110
7,3
-
-
86,0
Анализируя данные таблицы 2, можно отметить, что общий объем
пассивов в 2016 году увеличился на 10,0%, в 2017 году – на 9,3%.
Наибольший вклад в прирост пассивов в 2016 году обеспечил прирост
46
средств клиентов, не являющихся кредитными организациями, объем
которых увеличился на 12,1%, а удельный вес увеличился с 81,5% до 83,0%.
Увеличение данных активов в 2017 году на 8,7% стало также основным
фактором прироста общего объема пассивов, при этом их удельный вес
сократился до 82,6%.
Отметим, что в анализируемом периоде наблюдается положительная
динамика объема и удельного веса выпущенных долговых обязательств:
объем в 2016 году увеличился на 48,6%, а удельный вес с 1,4% до 2,0%, в
2017 году объем увеличился на 70,4%, а удельный вес вырос до 3,1%. Также
наблюдается положительная динамика объема источников собственных
средств: объем в 2016 году увеличился на 19,4%, а удельный вес с 6,7% до
7,3%, в 2017 году объем увеличился на 6,8%, а удельный вес сократился до
7,2% (Приложение 6).
Объем средств кредитных организаций увеличился в 2016 году более
чем в 7,5 раза, в 2017 году – на 19,5%, а удельный вес увеличился с 0,9 до
6,4% в 2016 году и сократился до 5,5% в 2017 году (Приложение 7).
Прочие обязательства в 2016 году сократились на 16,4%, а удельный
вес снизился с 1,5 до 1,2%, в 2017 году увеличились на 24,2%, а удельный вес
увеличился до 1,3%. Резервы на возможные потери сократились на 39,1%, в
2017 году – на 14,0%, а удельный вес сократился с 0,2% в 2015 году до 0,1%
в 2016-2017 годах.
Проанализируем структуру и динамику источников собственных
средств ПАО «МинБанк» в 2015-2017 годах (таблица 3).
Анализируя данные таблицы 3, можно отметить, что наибольший вклад
в прирост источников собственных средств в 2016 году обеспечил прирост
переоценки основных средств более чем в 14 раз, а удельный вес увеличился
с 1,0% до 13,0%. Увеличение данного источника в 2017 году на 245,1% стало
также основным фактором прироста общего объема источников, при этом их
удельный вес увеличился до 41,9%.
47
Таблица 3 – Структура и динамика источников собственных средств
ПАО «МинБанк» за 2015-2017 гг.
В млн. руб.
Показатель
2015 г.
в%к
сумма
итогу
Средства
акционеров
2014
(участников)
Эмиссионный
6731
доход
Резервный фонд
439
Переоценка по
справедливой
124
стоимости
ценных бумаг
Нераспределенная
прибыль
6906
(непокрытые
убытки):
прошлых лет
13672
за отчетный
-6766
период
Всего источников
собственных
16387
средств
2016 г.
в%к
Сумма
итогу
2017 г.
в%к
сумма
итогу
Темп роста, %
2016 г. / 2017 г. /
2015 г. 2016 г.
12,3
2195
11,2
2195
10,5
109,0
100,0
41,1
8250
42,1
8250
39,5
122,6
100,0
2,7
439
2,2
439
2,1
100,0
100,0
0,8
256
1,3
315
1,5
206,3
123,1
42,1
5893
30,1
933
4,5
85,3
15,8
83,4
6354
32,5
5893
28,2
46,5
92,8
-41,3
-461
-2,4
-4960
-23,7
6,8
1076,3
100 20896
100
119,4
106,8
100 19572
Нераспределенная прибыль имела отрицательную динамику: в 2016
году ее объем сократился на 14,7%, а удельный вес с 42,1% до 30,1%, в 2017
году объем сократился на 84,2%, а удельный вес сократился до 4,5%. Данные
изменения произошли в результате убытков полученных в 2015-2017 годах.
Резервный фонд не изменялся, а его удельный вес постепенно сокращался: в
2016 году с 2,7% до 2,2%, в 2017 году – до 2,1% (рисунок 8).
Эмиссионный доход в 2016 году увеличился на 22,6%, в 2017 году
остался неизменным, а его удельный вес увеличился с 41,1% до 42,1%, в
20117 году сократился до 39,5%. Средства акционеров в 2016 году
увеличились на 9%, в 2017 году остались без изменений, а их удельный вес
сократился с 12,3% до 11,2%, в 20117 году – до 10,5%.
48
%
100
Нераспределенная
прибыль (непокрытые
убытки):
80
Эмиссионный доход
60
40
Средства акционеров
(участников)
20
0
2015 г.
Рисунок
8
2016 г.
–
Структура
2017 г.
источников
собственных
средств
ПАО «МинБанк» за 2015-2017 гг.
Переоценка ценных бумаг по справедливой стоимости принесла банку
прибыль, которая в 2016 году увеличилась на 106,3%, в 2017 году – на 23,1%,
а удельный вес увеличился в 2016 году с 0,8 до 1,3% и до 1,5% в 2017 году.
Для оценки финансового состояния необходимо определить, как
выполнялись обязательные нормативы ПАО «МинБанк», установленные
Банком России (таблицы 4).
Анализируя данные таблицы 4, можно отметить, что в 2015-2017 годах
нормативы достаточности капитала выполнялись, однако их динамика была
отрицательной. Так норматив достаточности основного капитала (Н1.2),
предельное значение которого составляет минимум 8%, в 2016 году
сократился с 11,8% до 10,3%, в 2017 году – до 9,2%. Также можно
наблюдать, что выполнялись нормативы ликвидности (Н2, Н3 и Н4), но их
динамика
была
также
отрицательной.
Так
норматив
долгосрочной
ликвидности (Н4), предельное значение которого должно составлять
максимум 120%, в 2016 году увеличился с 43,9% до 47,8%, в 2017 году – до
52,0%.
49
Таблица 4 – Выполнение ПАО «МинБанк» обязательных нормативов за
2015-2017 гг.
В процентах
Показатель
Норматив достаточности базового
капитала (Н1.1)
Норматив достаточности основного
капитала (Н1.2)
Норматив достаточности собственных
средств (капитала) банка (Н1)
Норматив мгновенной ликвидности
банка (Н2)
Норматив текущей ликвидности банка
(Н3)
Норматив долгосрочной ликвидности
(Н4)
Норматив максимального размера риска
на одного заемщика или группу
связанных заемщиков банка (Н6):
максимальное
Норматив максимального размера риска
на одного заемщика или группу
связанных заемщиков банка (Н6):
максимальное: минимальное
Норматив максимального размера
крупных кредитных рисков (Н7)
Норматив максимального размера
кредитов, банковских гарантий и
поручительств (Н9.1)
Норматив совокупной величины риска
по инсайдерам банка (Н10.1)
Норматив использования собственных
средств (капитала) банка для
приобретения акций (долей) других
юридических лиц (Н12)
Нормати
вное
2015 г. 2016 г.
значение
Отклонение
2016 г. 2017 г.
2017 г.
/ 2015 / 2016
г.
г.
4,5
6,8
6,5
6,0
-0,3
-0,5
6
6,8
6,7
6,1
-0,1
-0,6
8
11,8
10,3
9,2
-1,5
-1,1
15
108,5
104,8
108,4
-3,7
3,6
50
168,7
111,0
90,3
-57,7
-20,7
120
43,9
47,8
52,0
3,9
4,2
25
20,4
22,5
24,9
2,1
2,4
25
0
0,1
0,1
0,1
0,0
800
376,4
423,3
504,1
46,9
80,8
50
26,6
22,6
24,0
-4,0
1,4
3
0,6
0,3
0,4
-0,3
0,1
25
2,3
21,9
21,7
19,6
-0,2
Нормативы максимального размера риска на одного заемщика или
группу связанных заемщиков банка (Н6), максимального размера крупных
кредитных рисков (Н7), максимального размера кредитов, банковских
гарантий и поручительств (Н9.1) выполнялись, однако их динамика была
отрицательной. Норматив совокупной величины риска по инсайдерам банка
50
(Н10.1) и его динамика была положительной. Норматив использования
собственных средств (капитала) банка для приобретения акций (долей)
других юридических лиц (Н12), предельное значение которого составляет
максимум 25%, в 2016 году резко увеличился с 2,3% до 21,9% и сократился
до 21,7%.
Используя данные годовой финансовой отчетности ПАО «МинБанк»
проанализируем динамику основных показателей Отчета о финансовых
результатах в 2015-2017 гг.
Таблица 5 – Основные показатели доходов, расходов и прибыли
ПАО «МинБанк» за 2015-2017 гг.
В млн. руб.
Показатель
Процентные доходы
Процентные расходы
Чистые процентные
доходы
Чистые доходы
(расходы)
Операционные
расходы
Прибыль (убыток) до
налогообложения
Начисленные
(уплаченные) налоги
Прибыль (убыток)
после
налогообложения
2015 г.
2016 г.
2017 г.
Отклонение
2016 г. / 2015 г. 2017 г. / 2016 г.
Абс.
в%
Абс.
в%
766
103,3
607
102,5
-66
99,7
-732
96,1
23259
19011
24025
18945
24632
18213
4248
5080
6420
832
119,6
1339
126,4
2736
11432
5024
8696
417,9
-6408
43,9
10604
11109
9810
505
104,8
-1299
88,3
-7868
323
-4787
8191
-4,1
-5109
-1483,1
-1102
784
173
1885
-71,1
-610
22,1
-6766
-461
-4960
6306
6,8
-4499
1076,3
Анализируя данные таблицы 5, можно отметить, что причиной убытка
до налогообложения, полученного как в 2015 году (7868 млн.руб.), так и в
2017 году (4787 млн.руб.), было превышение операционных расходов над
чистыми доходами (рисунок 9).
51
Млн. руб.
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
10604
11432 11109
9810
5024
2736
2015 г.
Чистые доходы
2016 г.
2017 г.
Операционные расходы
Рисунок 9 – Динамика чистых доходов и операционных расходов
ПАО «МинБанк» за 2015-2017 гг.
В 2016 году банк получил прибыль до налогообложения в размере 323
млн.руб., однако объем уплаченных налогов в размере 784 млн.руб. привел к
убытку после налогообложения в размере 461 млн.руб., что практически в 15
раз меньше, чем в 2015 году. В 2017 году полученный убыток после
налогообложения увеличился практически в 11 раз и составил 4960 млн.руб.
(рисунок 10).
млн. руб.
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
Рисунок
6766
4960
461
2015 г.
10
–
Динамика
ПАО «МинБанк» за 2015-2017 гг.
2017 г.
2016 г.
убытка
после
налогообложения
52
Таким образом, убытки после налогообложения, полученные в 20152017 годах, не дают возможность говорить о рентабельности деятельности
банка.
Анализ финансового состояния ПАО «МИнБанк» за 2015-2017 годы,
позволяет сделать ряд выводов.
Валюта баланса имела положительную динамику, что говорит о
повышении экономической активности банка в 2016-2017 годах, об этом
также говорит положительная динамика чистой ссудной задолженности,
удельный вес которой был основной в активах банка (более 67%), а также
положительная динамика средств клиентов, не являющихся кредитными
организациями, удельный вес которых был основной (более 80%) в пассивах
банка.
С одной стороны положительная динамика источников собственных
средств является фактором повышения финансовой устойчивости, с другой
стороны
увеличение
источников
не
было
обеспечено
накопленной
прибылью, поскольку в анализируемом периоде банк нес убытки, в
результате динамика нераспределенной прибыли была отрицательной, что
негативно отражается на финансовой устойчивости и надежности банка.
Анализ показал, что в анализируемом периоде выполнялись все
обязательные нормативы, однако динамика большинства из них была
отрицательной и это также отрицательно отражается на финансовой
устойчивости и эффективности деятельности банка в целом.
2.3 Анализ операций по ипотечному кредитованию в ПАО «МИнБанк»
Активная позиция ПАО «МИнБанк» в секторе ипотечного кредитования
и сотрудничество с крупнейшими строительными компаниями страны
позволяют
клиентам
приобретать
жилье,
соответствующее
всем
современным требованиям по качеству, на выгодных условиях, включающих
53
сниженную процентную ставку по ипотечному кредиту и возможность
приобрести жилье на более ранней стадии строительства.
Для начала рассмотрим программы ипотечного кредитования в
ПAO «МИнБанк», а также требования к заемщикам при выдачи ипотечного
кредита (Приложение 8) [35].
К плюсам ипотечных программ в ПАО «МИнБанке» можно отнести:
достаточно низкие процентные ставки за счёт участия банка в программе
государственной поддержки ипотечных кредитов; снижение ставок за счёт
увеличения первоначального взноса; заёмщик имеет право привлекать до 3ёх созаёмщиков; гарантия того, что строящийся дом не уйдёт «в долгострой»
за счёт партнёрских отношений со строительными компаниями.
К минусам можно отнести: взимание процента за оформление кредита;
отсутствие программы для военнослужащих, участников НИС.
В таблице 6 представим состав и структуру кредитного портфеля банка
за 2015-2017 гг. и отдельной строкой выделим суммы ипотечного
кредитования [31; 32; 33].
Таблица 6 - Состав и структура кредитного портфеля ПАО «МИнБанк»
за 2015-2017 гг.
Наименование
2015г.
млрд.руб.
Кредитный
портфель
корпоративных
клиентов
Кредитный
портфель
розничных
клиентов, в т.ч
Ипотечные
кредиты
Весь кредитный
портфель
2016г.
уд. вес, %
2017г.
млрд.руб
уд. вес %
млрд.руб
уд. вес %
Темп роста
(снижения),
2017/2015 гг.,%
163,36
93,69
169,23
93,48
191,71
93,74
117,35
11,00
6,31
11,8
6,52
12,8
6,26
116,36
4,00
2,29
5,6
3,09
5,5
2,70
137,50
174,36
100
181,03
100
204,51
100
113,87
54
Более 93% кредитного портфеля банка традиционно составляют
кредиты, предоставленные корпоративным заемщикам. По состоянию на
01.01.2018 доля корпоративного кредитного портфеля составила 93,74% от
общего кредитного портфеля банка. Объем корпоративного кредитного
портфеля банка составил на конец 2017 года 180,83 млрд рублей, что на
26,53% выше уровня 01.01.2016г.
Ипотечные кредиты занимают не много места в общем кредитном
портфеле банка и составляют 2,29% в 2015г., и чуть растут в 2017г. составляя
2,70 %.
Более наглядно доля ипотечных кредитных продуктов в общем
кредитном портфеле банка представлена на рисунке 11.
%
4
3
3,09
2,7
2,29
2
1
0
2015г.
2016г.
2015г.
2016г.
2017г.
2017г.
Рисунок 11 – Доля ипотечных кредитных продуктов в кредитном
портфеле ПАО «МИнБанк»
Структура
и
динамика
ипотечного
кредитного
портфеля
«МИнБанк» представлена в таблице 7.
Совокупный ипотечный кредитный портфель ПАО «МИнБанк»
увеличился за последние три года на 37,5% в 2017г. по отношению к 2015г.
до 5,5 млрд. рублей, что во многом связано с участием банка в программах
ипотечного кредитования с государственным субсидированием процентной
ставки и достаточно широкой линейкой ипотечных продуктов.
55
Анализ структуры ипотечных кредитов ПАО «МИнБанк» показал, что
наибольшей популярностью у населения пользуются такие ипотечные
программы, как приобретение нового жилья и приобретение жилья на
вторичном рынке.
Следует отметить, что удельный вес данных видов кредитов за
последние
три
года
в
структуре
ипотечного
кредитного
портфеля
ПАО «МИнБанк» увеличился, в отличие от остальных программ ипотечного
кредитования. Не смотря на наличие разнонаправленных тенденций в
структуре ипотечного кредитного портфеля, объемы кредитования по всем
программам, за исключением иных видов ипотечного кредитования
увеличились.
Таблица 7 – Структура и динамика ипотечного кредитного портфеля
ПАО «МИнБанк» за 2015-2017гг.
Показатели
2015 г.
млрд.
руб.
Новостройка
Вторичное жильё
Рефинансирование ипотеки
Иные виды
ипотечных
продуктов
Итого ипотечных
кредитов до
вычета резерва
Далее
2016 г.
уд.
вес
%
млрд.
руб.
уд. вес
%
2017 г.
млрд.
руб.
уд.
вес
%
Изменения
2017 г. к 2015 г.
млрд. уд. вес
руб.
%
1,5
1,0
2,1
1,9
2,2
2,0
0,7
1,0
146,7
200,0
0,7
0,9
1,0
0,3
142,9
0,8
0,8
0,3
-0,5
37,5
1,5
137,5
4,0
рассмотрим
100,0
5,6
портфель
100,0
ипотечных
5,5
100,0
кредитов
банковской
организации в распределении по категориям качества (таблица 8).
По состоянию на 1.01.2018г. объем ссуд 4 категории качества снизился
на 66,7%, по ссудам V категории качества снижение на 50%, по ссудам III
категории качества снижение на 20%. Общая сумма кредитов 3-5 категории
56
снизилась на 40%, что положительно скажется на доходности банка, так как
не будет сформирован огромный резерв, что отразится на итоговой
деятельности банка и повысит его ликвидность [33].
Таблица 8 – Кредитный портфель ипотечных кредитов ПАО «МИнБанк»
в распределении по категориям качества за 2015-2017гг.
В млрд. руб.
Ссудная и приравненная к
ней задолженность
2015г.
2016г
2017г
4,0
1,9
1,1
0,5
0,3
0,2
1,0
0,5
5,6
2,7
2,0
0,4
0,4
0,1
0,9
0,3
5,5
2,8
2,1
0,4
0,1
0,1
0,6
0,3
Всего: в т.ч.
1 кат.
2 кат.
3 кат.
4 кат.
5 кат.
Итого 3-5 кат. риска,
в т.ч. просроченные
Темп роста,
2017/
2015гг. в %
137,5
147,4
190,9
80,0
33,3
50,0
60,0
66,0
В таблице 9 кратко представим состав и структура кредитного
портфеля в ОО «Орловское региональное управление» ПАО «МИнБанк» за
2015-2017гг.
Таблиц 9 - Состав и структура кредитного портфеля в ОО «Орловское
региональное управление» ПАО «МИнБанк» за 2015-2017гг.
Наименование
Кредитный портфель
корпоративных
клиентов
Кредитный портфель
розничных клиентов,
в т.ч
Ипотечные кредиты
Весь кредитный
портфель
2015г.
2016г.
2017г.
Темп роста ,
2017/2015гг.,%
млрд.
руб.
уд. вес,
%
млрд.
руб.
уд.
вес,%
млрд.
руб
уд.вес, %
0,68
93,15
0,70
93,33
0,79
92,94
116,18
0,05
6,85
0,05
6,67
0,06
7,06
120,00
0,02
2,74
0,02
2,67
0,03
3,53
150,00
0,73
100,00
0,75
100,00
0,85
100,00
116,44
57
Более наглядно доля ипотечных кредитных продуктов в общем
кредитном
портфеле
в
ОО
«Орловское
региональное
управление»
ПАО «МИнБанк» представлена на рисунке 12.
%
3,53
4
2,74
2,67
2015г.
2016г.
3
2
1
0
2015г.
2016г.
2017г.
2017г.
Рисунок 12 – Доля ипотечных кредитных продуктов в кредитном
портфеле ОО «Орловское региональное управление» ПАО «МИнБанк»
Как можно видеть около 93% кредитного портфеля филиала банка
традиционно
составляют
кредиты,
предоставленные
корпоративным
заемщикам. По состоянию на 01.01.2018 доля корпоративного кредитного
портфеля филиала банка составила 92,94% от общего кредитного портфеля
филиала банка. Объем корпоративного кредитного портфеля филиала банка
составил на конец 2017 года 0,85 млрд рублей, что на 16,44% выше уровня
01.01.2016г.
Ипотечные кредиты занимают не много места в общем кредитном
портфеле филиала банка и составляют 2,74% в 2015г., и чуть растут в 2017г.
составляя 3,53%.
Более полную информации по ипотечных кредитных продуктов в
кредитном
портфеле
ОО
«Орловское
региональное
управление»
ПАО «МИнБанк» получить не подразделении не удалось, поэтому далее мы
рассчитаем качество ипотечного кредитного портфеля только лишь по всему
ПАО «МИнБанк».
58
В целях снижения рисков банковских операций отделам кредитования
головного банка и филиалов необходимо продолжить работу по улучшению
качества кредитных вложений:
- не допускать нарушения установленных лимитов по ограничению
основных банковских рисков;
- стремиться к нулю по пролонгированным ссудам.
В целях сохранения значения показателя качества активов (отношение
активов 3- 5 категории за минусом резерва к капиталу банка), не допускать
увеличения объемов ссуд 3- 5 категории качества, при возможности размер
РВПС увеличивать постепенно до максимальных границы по группе.
Анализ обеспеченности кредитов выражает необходимость обеспечить
защиту интересов имущественного характера кредитора при возможном
нарушении заемщиком обязательств, принятых на себя, и на практике
выражается в формах кредитования - ссуд под залог либо под финансовые
гарантии. Особо актуальным является во время общей экономической
нестабильности.
При выдаче кредита всегда существует вероятность его неуплаты, то
есть банк не может однозначно определить в момент заключения сделки и в
ходе сопровождения кредита факт возврата долга своевременно и в полном
объёме. Поэтому при помощи формирования резерва банком закладывается
риск невозврата (так называемый «кредитный риск»).
Проведем
анализ
качества
ипотечного
кредитного
портфеля
ПАО «МИнБанк». Результаты анализа оформлены в виде следующей
таблицы 10.
Анализ качества портфеля ипотечных кредитов ПАО «МИнБанк» за
период с 2015 года по 2017 год показал: удельный вес кредитов с
отсутствующей просроченной задолженностью, выданных ПАО «МИнБанк»
своим клиентам, в общем объеме кредитного портфеля за год увеличился на
47,4%. За анализируемый период произошло увеличение удельного веса и
59
кредитов с просроченной задолженностью до 30 дней
на 61,5%, что
отрицательно может отразится на качестве ипотечного кредитного портфеля
ПАО «МИнБанк».
Таблица
10
-
Качество
ипотечного
кредитного
портфеля
ПАО «МИнБанк» за 2015-2017 гг.
В млрд. руб.
Статус долга
Отсутствует просроченная
задолженность
Задолженность до 30 дней
Задолженность от 31 до 60 дней
Задолженность от 61 до 180 дней
Задолженность от 181 дня
Всего ипотечные кредиты клиентам банка
2015г.
2016г.
2017г.
Темп
роста/
снижения
2017/2015,
%
1,9
2,7
2,8
147,4
1,3
0,3
0,2
0,3
4,0
1,9
0,2
0,4
0,4
5,6
2,1
0,3
0,1
0,2
5,5
161,5
0,0
50,0
66,7
116,0
Рост «безнадежной» (от 181 дня) задолженности особенно вырос в
2016г., анализ отчетности банка показал, что в данный период, в связи с
ростом курса доллара выросла задолженность по ипотечным валютным
кредитам, так как с 2015г. курс иностранных валют растет и клиенты,
взявшие ипотечные кредиты в иностранной валюте не справляются с
платежами.
Данная тенденция отрицательно сказалась на качестве портфеля
ипотечных кредитов ПАО «МИнБанк» и может привести к необратимым
последствиям если не принимать необходимые меры.
Банк принимает в качестве обеспечения по ипотечным кредитам
недвижимость имеющую ликвидность не ниже «средней». Для того чтобы
более
детально
проанализировать
систему
управления
кредитным портфелем обратимся к финансовым коэффициентам.
ипотечным
60
Анализ начнем с динамики объема и структуры просроченной
задолженности заемщиков ипотечных кредиов.
Показатель просроченной задолженности является одним из важных
индикаторов качества кредитного портфеля, поэтому рассмотрим структуру
просроченной
задолженности
по
ипотечному
кредитному
портфелю
ПАО «МИнБанк» в целом (таблица 11).
Таблица 11 - Структура просроченной задолженности в общем объеме
ипотечной ссудной задолженности ПАО «МИнБанк» за 2015-2017г.
Показатель
2015 г.
млрд.
% от
руб.
СЗ
Просроченная задолженность по
ипотечным кредитам
Общая ссудная задолженность
ипотечного портфеля кредитов
(СЗ)
2016 г.
млрд.
% от
руб.
СЗ
2017 г.
млрд.
% от
руб.
СЗ
0,50
12,50
0,31
5,54
0,33
6,00
4,00
100
5,60
100
5,50
100
Анализируя данные таблицы 11, мы видим, что величина просроченной
задолженности по ипотечным кредитам снижается из периода в период и к
2017 году она снизилась на 34% (0,33/0,50), по сравнению с 2017г., что
является серьезным показателем улучшения качества кредитного портфеля, и
оценивая долю просроченной ипотечной задолженности в общей сумме
ипотечного кредитного портфеля, можно видеть, что в 2017г. она составила
6,00%, а вот в 2015г. была 12,50%.
Таким образом, можно сделать вывод, что снижение просроченной
ипотечной задолженности частично так же связано с ростом ипотечного
кредитного портфеля, а не ухудшающимся качеством выданных ипотечных
кредитов.
Коэффициент
опережения
составляет
0,48
((2015/2017гг)
=
6,00%/12,50%). Полученные результат меньше единицы, что все же
свидетельствует о снижении платежеспособности клиентов.
61
Согласно определению, принятому для целей внутренней оценки
кредитного риска заемщика, кредит попадает в категорию неработающих,
если платеж по основной сумме долга и/или процентам просрочен более чем
на 90 дней. Руководство ПАО «МИнБанк» считает, что справедливая
стоимость обеспечения превышающая остаток ссудной задолженности
заемщика позволит снизить риски банка по управлению ипотечным
крединым портфелем, так как при данном виде кредтования кредит всегда
обеспечен залогом недвижимости.
Далее рассчитаем коэффициенты кредитной ипотечной активности
банка. Сведем расчеты в таблицу 12.
Таблица 12 - Анализ коэффициентов ипотечной кредитной активности
банка
В процентах
Наименование показателя
Коэффициент концентрации
Формула
2015
Кк= (Кредитный
ипотечный
2,06
портфель/Активы)*100%
Коэффициент
Као == (Кредитный
агрессивности/осторожности ипотечный портфель
2,02
/Привлеченные
средства)*100%
Как
можно
видеть
из
представленных
2016
данных
2017
2,10
1,88
2,52
2,28
коэффициент
концентрации находится ниже 70%, что свидетельствует о том, что
кредитная ипотечная активность банка не высока, так как рекомендуемое
значение данного коэффициента составляет от 39 до 40%
Коэффициент «агрессивности-осторожности» за анализируемый период
вырос и составил 2,28% на конец 2017г., что соответствует очень не
высокому соотношению между ипотечными ссудами и привлеченными
средствами, можно сделать вывод, что банк проводит не агрессивную
ипотечную кредитную политику.
62
Анализ
коэффициентов
рискованности
ипотечной
кредитной
деятельности банка будет представлен в таблице 13 РВПС по ипотечным
кредитам составляет: 2015 г.- 0,11 млрд. руб., 2016 г.- 0,15 млрд. руб., 2017 г.0,09 млрд. руб.
Таблица 13 - Анализ коэффициентов рискованности ипотечной
кредитной деятельности банка
В процентах
Наименование
показателя
Коэффициент риска
ипотечного кредитного
портфеля банка
Формула
Р = (Кредитный
ипотечный портфель –
РВПС по ипотечным
кредитам) / Кредитный
ипотечный портфель
)*100%
Кд = (РВПС по
ипотечным кредитам/
Кредитный ипотечный
портфель)*100%
Коэффициент
достаточности РВПС
Коэффициент
риска
ипотечного
2015
97,25
2016
97,32
2017
98,36
2,75
2,68
1,64
кредитного
портфеля
позволяет
наиболее четко определить качество кредитного портфеля с позиции
кредитного риска, однако интерпретация его двояка.
Чем ближе значение коэффициента риска кредитного портфеля к 1, тем
лучше
качество
кредитного
портфеля
с
точки
зрения
возвратности
(восстановления) выданных ссуд; это также позволяет говорить о том, что
кредитный портфель сформирован за счет кредитов «повышенного качества»
(стандартных и нестандартных).
При
коэффициенте
риска
ипотечного
кредитного
портфеля
стремящимся к 1, его приемлемое значение для банка – не менее 0,6 – 0,7 (60
– 70 %). Рассчитанные показатели отражает высокую качественность
кредитного портфеля
выданных ссуд.
ПАО «МИнБанк» с точки зрения возвратности
63
Далее
рассчитаем
коэффициенты
«проблемности»
ипотечного
кредитного портфеля банка (таблица 14).
Таблица 14 - Анализ коэффициентов «проблемности» ипотечного
кредитного портфеля банка
В процентах
Наименование
показателя
Доля просроченной
ипотечной
задолженности в
активах
Коэффициент
проблемности кредитов
Коэффициент
покрытия убытков по
ссудам
Формула
2015
2016
2017
Д = (Спрз/
Актив)*100%
0,21
0,12
0,11
Укв(пр) = (Спрз /
Кредитный
ипотечный
портфель)*100%
Кпс= (РВПС по
ипотечным кредитам/
Кредитный
ипотечный
портфель)*100%
12,50
5,53
6,00
2,75
2,68
1,64
Считается, что чем меньше соотношение данных коэффициентов, тем
выше качество ипотечного кредитного портфеля банка, а, следовательно, и
качество активов банка.
Выполнен анализ динамики и объема ипотечного кредитования можно
сделать вывод активная позиция ПАО «МИнБанк» в секторе ипотечного
кредитования позволяют клиентам приобретать жилье, соответствующее всем
современным требованиям по качеству, на выгодных условиях, включающих
сниженную процентную ставку по ипотечному кредиту и возможность
приобрести жилье на более ранней стадии строительства.
Анализ показал, что ипотечные кредиты занимают не много места в
общем
кредитном портфеле банка и составляют 2,29% в 2015г., и чуть
растут в 2017г. составляя 2,70%. Было выявлено, что совокупный ипотечный
кредитный портфель ПАО «МИнБанк» увеличился за последние три года на
37,50% в 2017г. по отношению к 2015г. до 5,5 млрд. рублей., что во многом
64
связано с участием банка в программах ипотечного кредитования с
государственным
субсидированием
процентной
ставки
и
достаточно
широкой линейкой ипотечных продуктов.
Оценка показала, что по состоянию на 1.01.2018г. объем ссуд 4
категории качества снизился на 66,67%, по ссудам V категории качества
снижение на 50%, по ссудам III категории качества снижение на 20%. Общая
сумма кредитов 3-5 категории снизилась на 40%, что положительно скажется
на доходности банка, так как не будет сформирован огромный резерв, что
отразится на итоговой деятельности банка и повысит его ликвидность.
Анализ ипотечного портфеля филиала банка позволила выявить, что
около 93% кредитного портфеля филиала банка традиционно составляют
кредиты, предоставленные корпоративным заемщикам. По состоянию на
01.01.2018 доля корпоративного кредитного портфеля филиала банка
составила 92,94% от общего кредитного портфеля филиала банка. Объем
корпоративного кредитного портфеля филиала банка составил на конец 2017
года 0,85 млрд рублей, что на 16,44% выше уровня 01.01.2016г.
Анализ качества портфеля ипотечных кредитов ПАО «МИнБанк» за
период с 2015 года по 2017 год показал: удельный вес кредитов с
отсутствующей просроченной задолженностью, выданных ПАО «МИнБанк»
своим клиентам, в общем объеме кредитного портфеля за год увеличился на
47,37%. За анализируемый период произошло увеличение удельного веса и
кредитов с просроченной задолженностью до 30 дней
на 61,54%, что
отрицательно может отразится на качестве ипотечного кредитного портфеля
ПАО «МИнБанк».
Анализ показал, что величина просроченной задолженности по
ипотечным кредитам снижается из периода в период и к 2017 году она
снизилась на 34% (0,33/0,50), по сравнению с 2017г., что является серьезным
показателем улучшения качества кредитного портфеля, и оценивая долю
просроченной ипотечной задолженности в общей сумме ипотечного
65
кредитного портфеля, можно видеть, что в 2017г. она составила 6,00%, а вот
в 2015г. была 12,50%.
Коэффициент «агрессивности-осторожности» за анализируемый период
вырос и составил 2,28 % наконец 2017 г., что соответствует очень не
высокому соотношению между ипотечными ссудами и привлеченными
средствами, можно сделать вывод, что банк проводит не агрессивную
ипотечную кредитную политику.
По итогам 2017 г. доля просроченной ипотечной задолженности в
активах банка составила 0,11 %, и в течение 2015-2017 гг. этот показатель
снизилась на 0,10, что свидетельствуе об эффективности кредитной политики
банка в области работы с просроченной ипотечной задолженностью.
66
3 НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ В ПАО «МИНБАНК»
3.1 Проблемы и направления развития ипотечного кредитования в
ПАО «МИнБанк»
Одной из актуальных проблем современного общества является наличие
собственного жилья. Разрыв, который существует между ценами на жильё и
доходами населения, делает практически не реальным покупку собственной
недвижимости
без
применения
займа.
В
таком
случае
возникает
необходимость в ипотечном кредитовании. С его помощью недвижимость
приобретается сейчас, а стоимость выплачивается кредитору постепенно. В
настоящий момент в Российской Федерации ипотечное кредитование
находится в стадии развития, поэтому пока не оказывает доступную помощь
населению в разрешении жилищных проблем.
В ходе исследования были проанализированы внутренние и внешние
проблемы
ипотечного
кредитования,
с
которыми
столкнулся
ПАО «МИнБанк» в данной области (рисунок 13).
1. Общеэкономические проблемы ипотечного кредитования.
По своей сути ипотека - это длительный кредитный продукт. Срок, на
который кредитные организации вкладывают свои средства, должен
измеряться десятилетиями. Для того чтобы предлагать такие программы,
требуется гарантия экономической стабильности. В то же время экономика
России в очень большой степени зависит от мировых цен на сырьевые
ресурсы.
В условиях, когда доходы страны в целом и каждого гражданина в
частности подвержены резким изменениям в связи с волнами мировых
кризисов, заключение длительных договоров представляет значительные
риски,
которые
кредитные
организации
высокими процентными ставками.
вынуждены
компенсировать
67
Проблемы в области
ипотечного кредитования,
в ПАО «МИнБанк»
Со стороны заемщика
Со стороны банка
Высокая стоимость
недвижимости
Общеэкономические
проблемы
Инфляционные проблемы
Высокий первоначальный
взнос и высокие проценты
Проблема привлечения
кредитных ресурсов
Проблемы, связанные
со сроком рассмотрения
заявки.
Связанные со сроками
вложений
Проблема «критического
возраста»
Проблемы не выплаты
ипотечных кредитов
Низкий уровень реальных
доходов населения
Отказы в выдаче кредитов
скоринговыми системами
Рисунок 13 – Проблемы ипотечного кредитования
68
Не последнюю роль в этой ситуации играют и вопросы политической
стабильности, а также гарантии неизменности юридической базы, что также
не всегда может быть обеспечено в Российской Федерации [24, с. 122].
2. Инфляционные проблемы ипотечного кредитования.
Банковские и другие кредитно-финансовые организации сталкиваются с
двумя основными для себя инфляционными проблемами. Из-за инфляции
граждане не желают держать свои накопленные денежные средства на
депозитах, поэтому второй проблемой является снижение уровня услуг по
кредитованию для заемщиков, нуждающихся в жилье.
В итоге ипотечное кредитование развивается, но не как массовый
продукт, а в форме предложения для избранных и наиболее успешных [24, с.
123].
3. Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечно
жилищного кредитования можно считать наиболее важной для развития системы
ипотечного жилищного кредитования в России. Ни один коммерческий банк не в
состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов,
опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских
активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере
краткосрочной платежеспособности, т.е. ликвидности, и банкротству банка.
Одним из первоочередных источников привлечения долгосрочных ресурсов в
систему ипотечного кредитования можно считать выпуск и размещение
эмиссионных ипотечных ценных бумаг [20, с. 344].
4. Высокая стоимость недвижимости, несоответствующая реальному
уровню дохода большинства граждан. Жилье, строившееся в СССР,
морально и технически устарело, следовательно, масштабы выделенной
проблемы будут расти. В таких условиях можно прогнозировать, что рост
стоимости 1 м 2 будет опережать рост доходов населения, а отсутствие
какого-либо
решения
будет
препятствовать
нормальному
развитию
государства. По мнению экспертов, решение этой проблемы надо искать в
69
области индивидуального и малоэтажного строительства, затраты на
строительство должна не превышать 10 000 рублей за 1 м2, а стоимость
готового жилья не должна быть более 25 000 рублей за 1 м2. Данная цифра –
это цена реализации жилья, введенного в эксплуатацию и готового к
заселению, то есть должна состоять из стоимости земли, внутренних и
наружных коммуникаций, набора и отделки технического оборудования [28,
с. 38] .
5. Ипотечные проблемы, связанные со сроками вложений.
Как правило, в сегодняшних условиях банки имеют короткие деньги это или вклады на период до года, или счета юридических и физических лиц
до востребования. Другими вариантами финансирования могут быть
государственные программы поддержки. Однако бюджет не всесилен, на все
в нем денег не хватит. Альтернативой может быть использование
инструментов фондового рынка.
В будущем возможно станут развиваться схемы секьюритизации1
ипотечных кредитных портфелей. В этом случае кредитные организации
смогут получить источники финансирования на длительный срок, а
покупатели таких ценных бумаг сумеют продать их в любой момент, чтобы
вернуть свои деньги [24, с. 123].
6. Высокий первоначальный взнос и высокие проценты.
Необходимость внесения первого взноса, чаще всего, и является
преградой к тому, чтобы оформить кредитование, ведь для многих семей
накопить 300-500 тысяч не представляется возможным.
Выдавая ипотечный займ, ПАО «МИнБанк» рискует связаться с
недобросовестным плательщиком, который в дальнейшем будет неспособен
выплачивать ежемесячный
платеж. Согласно
банковской
статистике,
большинство злостных ипотечников приходится на число тех, кто оформил
1
Это одна из форм привлечения финансирования путём выпуска ценных бумаг,
обеспеченных активами, генерирующими стабильные денежные потоки (например,
портфель ипотечных кредитов).
70
кредитование по программе без первоначального взноса.
Наличие достаточной суммы на уплату первого взноса является первым
показателем для Банка, что клиент является платежеспособным и в
дальнейшем сможет справиться с регулярным внесением достаточно крупной
денежной суммы. Банком на основании оценки кредитоспособности
заемщика, стоимости недвижимости, наличия у клиента зарплатной карты
банка должно быть предусмотрено получение ипотечного кредита без
первоначального взноса, или с минимальным взносом до 5% от стоимости
квартиры. Такие дополнения должны быть внесены в условиях всех видов
ипотечных кредитов, что позволит привлечь определенную категорию
заемщиков, которые могут платить, но на данном этапе не имеют
первоначального взноса для получения ипотечного кредита.
Хотя на сегодняшний день банк снижаются процентные ставки по
кредиту, но н все равно остаются высокими, что тормозит развитие
ипотечного кредитования.
7. Низкий уровень реальных доходов населения, и как следствие, низкая
платежеспособность. В большинстве регионов средний размер заработка
составляет не более 20000 рублей. При учете, что средний ежемесячный
платеж по кредиту составляет порядка 15 тысяч, становится ясным, что
заемщику придется привлекать дополнительных поручителей, а также
оформлять договор на долгий срок до 20-30 лет, из-за чего его переплата
может в 3 и более раз превышать первоначально полученную сумму.
Невозврат заемщиком полученных денежных средств является одной
из самых главных проблем в области ипотечного жилищного кредитования.
Проблемная задолженность – это главная причина возникновения кредитного
риска. Из-за увеличивающегося объема проблемных кредитов возникает
множество негативных последствий, к которым можно отнести следующие:
- банк теряет свою репутацию;
- снижается рентабельность и ликвидность банка;
71
- образуются дополнительные расходы, которые связаны с взысканием
проблемной задолженности и т.д;
- происходит отток клиентов и увольняются квалифицированные
работники.
Именно поэтому в ПAO «МИнБанк» значительное внимание нужно
уделять непрерывному контролю за выполнением условий кредитного договора
ипотечным заемщиком, погашением кредита и процентов за его пользование в
четко оговоренные сроки, изменением физического состояния заемщика,
наличием и изменением стоимости и качестве обеспечения по кредиту, а также
своевременно реагировать на другие изменения, которые в перспективе могут
привести к возникновения проблемной задолженности [21, с. 216].
Несмотря на сложную экономическую ситуацию в государстве, а также
на циклические кризисные явления в банковском секторе, ПAO «МИнБанк»
усилил контроль за просроченной задолженностью. Поэтому просрочка
платежа по кредиту даже на несколько дней делает кредит проблемным.
Нужно выделить, что на первых стадиях просрочки платежа по кредиту
работа
с
заемщиком
напоминаниями,
носит
звонками
и
либеральный
просьбами
характер
оплатить
и
долг.
проявляется
Временные
промежутки раннего этапа сбора просроченной задолженности банк
определяет самостоятельно, они могут составлять 30-90 дней [30, с. 18].
Ещё одной составляющей проблемной задолженности считаются
кредиты, которые являются сомнительными к возвращению, они могут быть
определены как кредиты, по которым срок оплаты еще не наступил, но в
ПАО «Московский Индустриальный банк» имеются серьезные опасения,
касающиеся полного и своевременного погашения по причине неустойчивого
финансового положения должника, недостаточной обеспеченности или
необеспеченности кредита, а также имеющейся негативной информации,
касающейся возможности должника выполнять свои обязательства и т.д.
72
Также составляющей проблемной задолженности является безнадежная
задолженность, которая до момента списания находится в разработке
подразделения безопасности банка. Чтобы выполнять разные цели и
исполнять важные приоритеты ПAO «МИнБанк» применяет некоторые
процедуру и финансовые операции, нуждающиеся в постоянном улучшении
в соответствии с состоянием среды экономики и уровнем развития
технологий,
а
также,
в
соответствии
с
потребностями
клиентов
ПAO «МИнБанк» и соблюдением курса модернизации и т. д.
Снизить задолженность по выплате ежемесячных платежей можно
путём усовершенствования программы реструктуризации ипотеки, еще
одним из путей решения данной проблемы является выдача ипотечного
кредита такой группе населения с дополнительным обеспечение в виде
залога уже имеющейся недвижимости, автомобиля, но данный путь не всегда
реален к выполнению. Снижение процентных ставок по ипотечным
кредитам, также снизит вероятность задолженности.
8. Проблемы, связанные со сроком рассмотрения заявки.
Для многих клиентов, оформляющих ипотеку, немалое значение имеет
длительность принятия решения банком,
из-за затягивания сделка может
сорваться, так в ПАО «МИнБанке» заявка рассматривается в течении 14 дней, в
то время как ПАО «Сбербанк» решение по ипотечным заявкам принимает в
течение 2 - 5 рабочих дней, АО «Россельхозбанк» рассматривает заявку по
любому ипотечному кредиту в срок от 2 - 5 дней [36].
ПAO «МИнБанку» стоит упростить процедуру выдачи и обслуживания
по ипотечному кредиту. Создать отдел по сбору, формированию, и подаче
пакета документов, разработать автоматизированную систему анализа и
рассмотрения заявки на выдачу ипотечного кредита, которая существенно
снизит время одобрения или отказа, а, следовательно, уменьшит риск ухода
клиента в другой банк. Это потребует дополнительных расходов на ее
73
создание, внедрение, обучение персонала работе с данной системой, но все
это оправдается спустя несколько лет работы [20, с. 37].
9. Отказы в выдаче кредитов скоринговыми системами.
Постепенный переход на полуавтоматизированную систему скоринга, в
которых конечное решение на начальном этапе принимает сотрудник банка.
Применение
обновленой
скоринговой
модели
должно
происходить
оперативно и отражать все социально-экономические изменения в регионе и
в стране в целом, текущую кредитную политику банка, стратегию развития,
уровень просроченной задолженности в портфеле банка.
Формирование упрощенных условий получения кредита для клиентов с
положительной
кредитной
историей,
возможность
установления
для
отдельных категорий заемщиков плавающей границы отсечения [22, с. 175].
10. Проблемы не выплаты ипотечных кредитов, не ликвидная
недвижимость.
Индивидуальные
условия
работы
с
такими
клиентами,
более
эффективная работа с АИЖК в рамках Программы помощи ипотечным
заемщикам,
разработка
новых
программ
реструктуризации
и
рефинансирования, что позволит снизить кредитные выплаты заемщикам и
войти вновь в график платежей, это повлияет так же на снижение
просроченной задолженности и банк не будет вынужден забирать квартиру
заемщика через суд или банкротство и в дальнейшем ее реализовывать, что в
условиях снижения стоимости объектов недвижимости по всему рынку, не
всегда возможно.
Хотя на сегодняшний день в банке и существуют различные программы
реструктуризации, но используются они не всегда, часть заемщиков о них не
знает.
11. Проблема «критического возраста». «Возрастные» проблемы у
кредитуемых граждан начинаются уже с 45 лет. ПАО «МИнБанк» ставит
обязательное условие, чтобы на момент погашения кредита максимум
74
возраста заемщика составлял не более 65 лет. Женщинам еще сложнее взять
ипотеку, так как их пенсионный возраст еще на пять лет меньше.
Точнее говоря, банк отказывает в займе, если заемщик, ежемесячно
выплачивая 45-50% от подтвержденных доходов, не успевает погасить
кредит до пенсии. На практике же, ПАО «МИнБанк», как и многие
Российские Банки, с большой неохотой предоставляют любые жилищные
кредиты гражданам России в возрасте старше 55 лет.
Проблемы с одобрением ипотечных заявок возникают уже после
преодоления заемщиком «планки» в 45 лет. Кроме непосредственно отказа,
немолодых заемщиков могут ожидать и другие «дискриминационные» меры.
Например, в ПАО «МИнБанке» предусмотрены более жесткие требования к
справкам о доходах. Такого заемщика также может ждать повышенный
тариф по обязательному страхованию сделки. При этом не каждая страховая
компания будет готова работать с немолодым клиентом.
Дополнительным поводом для
Банков
в целом не развивать
ориентированные на пожилых заемщиков программы служит следующее.
Немолодому человеку в случае потери работы – пусть и не по его вине –
достаточно сложно найти другое место с достойной зарплатой. У российских
работодателей укоренилось мнение, что работник в солидном возрасте хуже
адаптируется в новых условиях и заведомо менее лоялен к компании. Да и
получить в подчинение граждан старше себя многие начальники совершенно
не стремятся. Конечно, в перспективе у банкиров появятся веские причины
пересмотреть свое отношение к немолодым заемщикам.
Ведь в ближайшие несколько лет Россия будет находиться в
«демографической яме», и число активных заемщиков резко сократится.
Одновременно с сокращением населения среднего возраста будут быстро
увеличиваться число и доля пожилых людей, а быстрое сокращение
численности трудоспособного населения будет сопровождаться ростом
75
экономической нагрузки на каждого работающего. Иначе говоря, многим
гражданам даже в трудоспособном возрасте будет не до ипотеки [36].
Введение нового ипотечного продукта «Обратная ипотека» поможет
решить данную проблему. Основными принципами института обратной
ипотеки являются следующие положения: заемщик не обязан (но имеет
право) выплачивать кредит до дня своей смерти или добровольного переезда;
заемщик получает оговоренные выплаты независимо от своего возраста и
текущих цен на недвижимость («обратные» платежи); заемщик является
владельцем жилья до дня своей смерти или добровольной продажи жилья;
заемщик вправе в любое время продать собственность за сумму ипотечного
долга или за оценочную стоимость (в зависимости от того какая сумма
меньше)
Таким
образом,
банковском
секторе
макроэкономику
решение
–
страны,
это
проблем
ипотечного
комплексная
социальную
и
задача,
кредитования
в
затрагивающая
миграционную
политику,
строительный сектор, развитие банковских продуктов и многое другое. Такие
цели не могут быть достигнуты сразу, для этого требуется длительное время.
Однако рано или поздно экономика страны обязательно дойдет до того
уровня, когда ипотечное кредитование в равной степени будет выгодно и
банкам, и самому широкому кругу их клиентов.
3.2 Разработка мероприятий по совершенствованию ипотечного
кредитования в ПAO «МИнБанк»
В данной работе можно предложить мероприятия по решению двух
проблем:
- выдача ипотечного кредита пенсионерам;
76
- усиление работы с просроченной задолженностью заемщиков через
изменение программ реструктуризации;
Рассмотрим подробно первое мероприятие: сокращение возрастных
ограничений и
выход
на конкурирующие
позиции по
ипотечному
кредитованию – «обратная ипотека».
В настоящее время в экономической литературе обратная ипотека
(«Reverse Mortgage») определена в качестве формы банковского кредита для
граждан в пенсионном возрасте под залог имеющегося недвижимого
имущества (ипотека) с единовременным погашением в конце срока
потребительского кредита.
Таким образом, обратную ипотеку как форму кредита характеризуют
следующие классификационные признаки:
- как кредитор предстает организация кредитного типа, то есть это
банковская форма кредита;
- обратная ипотека предоставляется в форме денег, то есть это является
денежным кредитом;
- обратная ипотека ориентируется на граждан в пенсионном возрасте, то
есть она представляет собой кредит для населения;
- в соответствии с договором обратной ипотеки предусматривается
объект залога - недвижимость жилого типа, то есть кредит можно назвать
ипотечным;
- при этом в соответствии с целью кредит можно отнести к
потребительским кредитам с дополнительным обеспечением, поскольку
предоставляется для покупки товаров и услуг;
- в соответствии с формой выплат обратная ипотека является кредитом с
периодическими аннуитетными выплатами;
-
обратная
ипотека
является
необслуживаемым
кредитом
с
единовременным погашением процентов и суммы кредита в конце срока
(шаровый кредит);
77
- точный срок обратной ипотек может быть изменён, так как для банка,
срок кредитной линии играет большую роль на срок окупаемости и точку
безубыточности.
Для программы «Обратная ипотека» характерны определенные
функции социально-экономического характера (рисунок 14).
Для экономики
страны
Для лиц
пенсионного
возраста
Рисунок
14
•увеличение спроса на потребительских рынках за счет роста
текущих доходов граждан;
• снижение нагрузки на бюджет через создание альтернативы
социальной патронажной службы для престарелых за счет
появления финансовых возможностей для оплаты услуг по уходу на
дому;
•формирование дополнительных накоплений (в случае обратной
ипотеки накопления представлены в виде недвижимости).
•вовлечение лиц пенсионного возраста в экономический оборот, что
способствует повышению качества жизни граждан пенсионного
возраста;
•повышение уровня доходов у наименее обеспеченной категории
граждан - пенсионеров;
•увеличение продолжительности жизни за счет повышения качества
оказываемых медицинских услуг;
• повышение социальной ответственности младших членов семей.
−
Социально-экономические
функции
программы
«Обратная ипотека» 2
Основные принципы института обратной ипотеки заключаются в
следующих положениях: заемщик не обязан (однако обладает правом)
осуществлять выплату кредита до дня своей смерти или добровольного
переезда; оговоренные выплаты заемщик получает вне зависимости от его
возраста и текущих цен на недвижимое имущество («обратные» платежи);
заемщик представляет собой владельца жилья до дня своей кончины или
продажи жилья в добровольном порядке; заемщик имеет право в любое
2
Составлено автором работы
78
время реализовать собственность за сумму ипотечного долга или за
оценочную стоимость (в соответствии с тем, какая сумма меньше).
Специфика взаимоотношений между кредитором и заемщиком по
программе «Обратная ипотека» определяется, как и по всякому иному
кредиту, договором кредитного характера, понятие которого есть в п. 1 ст.
819 ГК РФ. Так, согласно ему, банковская или другая кредитная организация
(кредитор) обязаны предоставить деньги (кредит) заемщику в объеме и на
условиях,
предусмотренных
договором,
а
заемщик
обязан
вернуть
полученные деньги и выплатить проценты на них.
Обратную ипотеку нельзя использовать относительно части участка
земли, не способного соответствовать определению самостоятельного
участка соответствующей категории, относительно жилых комнат, которые
составляют часть квартиры или дома.
Выплата кредита «обратная ипотека» заемщику может выполняться в
таком виде: единовременная выплата всей величины кредита; равные по
суммам ежемесячные выплаты в ходе фиксированного временного периода;
равные по величине ежемесячные выплаты в ходе всей жизни заемщика;
произвольная выборка средств заемщиком с постоянным выполнением
пересчета остатка лимита выдачи (кредитная линия).
Начисление процентов по кредиту выполняется каждый месяц, однако
обслуживание кредита не выполняется, поскольку погашение кредита и
выплат осуществляется в конце срока обратной ипотеки. Ставка процента по
обратной ипотеке может быть и фиксированной, и плавающей.
Главные отличия обратного ипотечного кредита от ипотечного и
потребительского кредитов состоят следующем: по источнику погашения
кредита:
- реализация имущества, которое было заложено (по иным кредитам доходы домохозяйств или заемщика);
79
- по уровню андеррайтинга платежеспособности заемщика - нет (по
иным кредитам – есть в различной степени);
- по оценке залога - прогнозируемая будущая стоимость (по иным
кредитам - текущая стоимость);
- по типу платежа - шаровый платеж без выплат процентного характера
до истечения срока кредита [19, с. 539].
Получить
обратную
ипотеку
может
только
пожилой
человек,
находящийся на пенсии. Пенсионер получает под залог своей недвижимости
значительную денежную сумму сразу или в виде выплат от банка каждый
месяц, что достаточно выгодно заемщику на пенсии.
После смерти заемщика банк продает квартиру и из разницы
выплаченного и реализованного складывается его доход, но после продажи
банк сможет забрать себе только сумму, которую задолжал престарелый
заемщик, а также проценты. Если выручка от продажи окажется большей, в
таком случае оставшиеся средства банк обязан будет передать наследникам.
В случае с одинокими гражданами – излишек банки обязаны переводить в
государственный бюджет. Если человек выплатит весь долг банку по
обратной ипотеке, то жилье останется у него в собственности, и он сможет ее
передать наследникам.
Как видно банк при таком варианте кредитования ничем не рискует –
он в любом случае возвращает себе потраченные средств плюс проценты, а
потому достаточно большое количество финансовых организаций идет на
выдачу подобных займов.
Пенсионер в любой момент может произвести разрыв договора – для
этого достаточно будет полностью расплатиться со своим кредитором. За
использование средств заемщику необходимо будет платить, но немного.
Для успешного развития и сохранения лидирующей позиции на рынке
ипотечного жилищного кредитования ПАО «МИнБанк» так же необходимо
развивать следующие направления деятельности: усиление работы с
80
просроченной задолженностью заемщиков через изменение программ
реструктуризации и усилению работы по возврату просроченных ипотечных
кредитов (не привлекая на данном этапе коллекторские агентства и суды).
На сегодняшний день в ПАО «МИнБанк» существуют программы
реструктуризации выданных ипотечных кредитов, но все они основаны
только на предложение клиентам индивидуальных условий, что с одной
стороны хорошо, но с другой стороны клиент идя в банк с просьбой о
реструктуризации не знает что ожидать и будет ли это предложение
соответствовать его финансовому положению. Так же часто банк, используя
автоматизированную
положения
программу
заемщика
просто
оценки
существующего
отказывает
в
финансового
реструктуризации,
не
рассматривая далее никакие варианты.
Необходимы
четко
регламентированные
предложения
о
реструктуризации, которые будут понятны каждому заемщику и исходя из
них уже возможны и индивидуальные условия. Так же программы
реструктуризации не должны быть привязаны только к уже просрочившим
выплату клиентам, а могут быть предоставлены любому заемщику банка,
который прогнозирует у себя снижение заработной платы и проблемы с
выплатами.
Таким
образом,
предлагаемая
более
эффективная
работа
с
программами реструктуризации кредита в ПАО «МИнБанк» позволит
снизить кредитную нагрузку при уменьшении доходов заемщика, что
приведет к недопущению просроченной задолженности у банка. Это
проводится путем увеличения сроков, перерасчета процентов или введения
кредитных каникул. Если ввиду сложившихся обстоятельств выплачивать
кредит физическое
лицо
ПАО
позволяет
«МИнБанк»
выплат.
не
может,
реструктуризация
скорректировать условия
кредита
в
осуществления
81
К таковым могут изменение объема заработной платы, потеря работы
или серьезная болезнь. Данная процедура дает возможность избежать
просрочки.
Кредитополучатель возвращает займы меньшими объемами,
срок обязательств продлевается (рисунок 15).
Соглашение
между банком и
заемщиком
Изменение
условий
Срок договора
Рисунок 15
Объем
ежемесячных
платежей
Дата внесения
платежа
– Возможные варианты реструктуризации ипотечного
кредита в ПAO «МИнБанк»
Реструктуризация ипотечного кредита должна проводится после
согласования условий между банком и кредитополучателем и подавать
заявление заемщику необходимо до того момента, когда начнутся просрочки
по платежам. Однако и при наличии не выполненных в срок платежей можно
договориться с банком.
При изменении условий договора кредитополучатель: продолжает
выплачивать кредит, но меньшими суммами; избегает начисления штрафов;
переплачивает большую сумму; не портит свою кредитную историю. Банк в
свою очередь имеет определенную выгоду, а именно: дополнительная
прибыль; возможные потери при смягчении условий компенсируются
продлением договора.
82
Но все же необходимо будет документально подтвердить причину
реструктуризации. При потере работы можно предоставить трудовую книжку
(можно восстановить при утере) с пометкой об увольнении или справку из
фонда занятости, подтверждающую статус безработного. При снижении
дохода понадобится выписка с карты, на которую перечисляют заработную
плату. Если же причина кроется в болезни, приложить нужно медицинскую
справку или выписку из стационара.
3.3
Обоснование
экономической
эффективности
предложенных
мероприятий
Эффективность для программы «Обратная ипотека» рассчитаем
следующим образом: представим экономические показатели эффективности
программы, определим условия займа (таблица 15).
Таблица 15 − Предлагаемые условия займа по программе «Обратная
ипотека»
Условия
Стоимость недвижимости на момент
расчета «обратной ипотеки», руб.
Период, мес.
Ежемесячный платеж, руб.
Индексация ежегодно, %
Рост стоимости недвижимости за год, %
Ставка банка, %
Инфляция, %
Показатель
2 500 000
120
15 000
5
3
10
5
Представим расчеты на выше обозначенных условиях как для клиента,
так и для банка (таблица 16).
Разберем подробнее содержание таблицы 16. Рассмотрим вариант для
аннуитетных платежей. Данный вид платежа предполагает, что банк
83
производит равные ежемесячные выплаты клиенту в течение всего срока
программы «Обратная ипотека».
Таблица 16 - Платежи по программе «Обратная ипотека»
Год
1
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
PV
Ежегодно к
выплате
без ИНД
Ежегодно
с ИНД 5%
an
аn-1*1,05
2
3
180000
180000
180000
180000
180000
180000
180000
180000
180000
180000
189000
198450
208373
218791
229731
241217
253278
265942
279239
293201
Нарастающая
сумма
выплат
клиенту
Ежегодный
доход
банка
(ставка
10%)
Нарастающий
доход
банка
ст.3 *
0,10
4
189000
387450
595823
814614
1044345
1285562
1538840
1804782
2084021
2377222
5
18900
19845
20837
21879
22973
24122
25328
26594
27924
29320
6
18900
38745
59582
81461
104434
128556
153884
180478
208402
237722
Долг
клиента
перед
банком в
случае
отказа
от
програм
-мы
ст.3 +
ст.5
7
207900
218295
229210
240670
252704
265339
278606
292536
307163
322521
Нарастающий
долг
клиента
Стоимость
недвижимости
(рост
3%)
Остаточная
стоимость
недвижимости
bn-1 *
1,03
ст.9 ст.8
8
9
10
207900
426195
655405
896075
1148779
1414118
1692724
1985260
2292423
2614944
2500000
2575000
2652250
2731818
2813773
2898186
2985131
3074685
3166926
3261934
3359792
3054356
2500000
2367100
2226055
2076413
1917698
1749407
1571013
1381961
1181666
969511
744848
439412
Сумма выплаты без индексации 180 000 руб. определена из условия,
что ежемесячный платеж 15 000 руб. умножен на 12 месяцев в году.
Определим ежегодную сумму займа с учетом индексации 5%. Для этого
нужно умножить 180 000 руб. на 1,05 (189 000 руб.). Аналогичным образом
рассчитываем суммы за период действия программы (10 лет). Так как
процентная ставка составляет 10%, то сумма начислений составляет 18 900
руб. (189000*0,10).
С учетом процентной ставки (интереса банка) задолженность клиента
перед банком за первый год составит 207 900 руб. За 10 лет – 2 614 944руб.
Согласно условиям программы, общая задолженность клиента перед
банком покрывается за счет реализации (продажи) недвижимости или
досрочного погашения. Доход при реализации недвижимости стоимостью 2,5
84
млн руб. при среднем росте цен на недвижимость 3% через 10 лет составит
3 359 792 руб.
Рассчитаем приведенную стоимость квартиры по формуле: [14, с 158].
PV =
(1)
где PV - будущая стоимость в конце n-го периода,
R – ставка процента, выраженная в долях.
руб
Таким образом, приведенная стоимость квартиры составляет 3 054 356
руб.
Остаточную
стоимость
недвижимости
рассчитаем
как
разницу
стоимости недвижимости через 10 лет и общей суммы долга клиента перед
банком:
3 054 356 – 2 614 944 = 439 412 руб.
Остаточная стоимость равна 439 412 руб.
Рассчитаем доход банка, он равен 10% от суммы выплат клиенту:
Доход банка через 10 лет = 2 377 222 * 0,10 = 237 722 руб.
Останется 261 690 (439 412 – 237 722) Данную сумму после продажи
недвижимости банк обязан будет вернуть клиенту (наследникам).
В свою очередь, выгода клиента от программы «Обратная ипотека» в
том, что заемщик на протяжении 10 лет каждый месяц будет получать от
банка 15 000 руб., при этом проживая в своей квартире, но находящейся в
залоге у банка и по окончанию срока такой ипотеки может или выкупить
квартиру, заплатив долг банку, или квартира переходит к банку, но банк
удерживает только ту сумму от продажи квартиры, которая погасит долг
заемщика, остальное вернут или самому заемщику, или его наследникам.
Возможности проекта можно расширить на все регионы России, затем
рассмотреть различные категории граждан по возрасту, сделать плавающую
процентную ставку с учетом роста цен и ставки по кредитам.
85
Рассмотрим риски и ограничения данной ипотечной программы:
1. Исходя из того, что может изменяться рынок цен, растёт на 3%
ежегодно (значения среднестатистические согласно предыдущим периоду),
индексация может составлять приблизительно 5% ежегодно, что будет
влиять на срок окупаемости проекта и его точку безубыточности. Например,
при индексации 5% и подорожании недвижимости на 3% в год, ограничение
составит 13 лет, так как рост инфляции опережает рост цен на недвижимость.
2. Проект будет приносить банку доход только до 13,5 лет, а на 15 году
он станет убыточен.
Теперь
рассмотрим
варианты
реструктуризации
ипотеки
в
ПAO «МИнБанке» на следующем примере.
Допустим, долг клиента по ипотеке 1 850 000 руб., просроченной
задолженности нет, срок до конца выплат 180 мес., ежемесячный платеж
аннуитетный и составляет
где C – величина аннуитетного платежа;
PV – сумма кредита;
r – процентная ставка по кредиту, доли;
n – количество платежных периодов.
руб.
Сумма процентов внутри данного аннуитетного платежа в первый
платежный период составляет:
Величина платежа в счет погашения основного долга составит:
21 027,04 – 16 958,33 = 4 068,71
86
По
истечении
первого
платежного
периода
остаток
основной
задолженности составит:
1 850 000 – 4 068,71 = 1 845 931,29
Таким образом, график платежей по годам представлен в таблице 17.
Таблица 17 - Расчет годовых аннуитетных платежей по кредиту
В рублях
№
Дата
платежа платежа
1
2019
2
2020
3
2021
4
2022
5
2023
6
2024
7
2025
8
2026
9
2027
10
2028
11
2029
12
2030
13
2031
14
2032
15
2033
Итог по кредиту
Сумма
платежа
Основной
долг
252324,48
252324,48
252324,48
252324,48
252324,48
252324,48
252324,48
252324,48
252324,48
252324,48
252324,48
252324,48
252324,48
252324,48
252324,48
3784867,20
51362,87
57306,53
63937,99
71336,8
79590,27
88802,07
99078,15
110543,56
123335,32
137607,54
153531,32
171296,65
191119,6
213236,39
237911,83
1850000,00
Начисленные
проценты
200961,61
195017,95
188386,49
180987,68
172734,21
163522,41
153246,33
141780,92
128989,16
114716,94
98793,16
81027,83
61204,88
39088,09
14412,65
1934867,2
Остаток
задолженности
1850000,00
1798637,13
1741330,60
1677392,61
1606055,81
1526465,54
1437663,47
1338585,32
1228041,76
1104706,44
967098,90
813567,58
642270,93
451151,33
237914,94
0,00
1.Отсрочка части платежа.
При отсрочке платежа, у клиента появляется дополнительное время для
поиска средств на выплату задолженности. Ограничение по срокам должно
составлять не более 24 месяца для ипотеки.
Рассмотрим реструктуризацию в виде кредитных каникул
Заемщик обратился в банк с просьбой о снижении суммы ежемесячного
платежа, сроком на 2 года.
Банк предлагает в течении 2 лет выплачивать только проценты, а сумма
основного долга переносится на конец срока кредитных каникул. График
платежей с учетом представлен в таблице 18.
87
Таблица 18 - Расчет годовых аннуитетных платежей по кредиту
(Отсрочка части платежа)
В рублях
№
платежа
Дата
платежа
1
2019
2
2020
3
2021
4
2022
5
2023
6
2024
7
2025
8
2026
9
2027
10
2028
11
2029
12
2030
13
2031
14
2032
15
2033
Итог по кредиту
Сумма
платежа
252324,48
252324,48
252324,48
252324,48
252324,48
252324,48
252324,48
252324,48
188719,06
188719,06
316273,80
316273,80
316273,80
316273,80
316273,80
3 993 246,22
Основной
долг
51362,87
57306,53
63937,99
71336,8
79590,27
88802,07
99078,15
110543,56
0
0
192442,45
214711,64
239557,83
267279,18
298207,40
1850000,00
Начисленные
Остаток
проценты
задолженности
200961,61
195017,95
188386,49
180987,68
172734,21
163522,41
153246,33
141780,92
188719,06
188719,06
123831,35
101562,16
76715,97
48994,62
18066,40
2143246,22
1850000,00
1798637,13
1734699,14
1670761,15
1599424,35
1510622,28
1421820,21
1322742,06
1212198,50
1212198,50
1212198,50
1019756,05
805044,41
565486,58
298207,40
0,00
Такой вариант реструктуризации временно снизит нагрузку на клиента
по ипотечным выплатам, т.к. сумма ежемесячного платежа в течении 2 лет
составит 15 726,59.
По истечению 2 лет ежемесячный платеж составит 26 356,15 рублей.
При этом банк получит дополнительный доход в размере 208 397,02
(3 993 246,22– 3784867,20).
Таким образом, мы видим, что после кредитных каникул заемщик будет
платить по ипотеке чуть больше, но для банка это выгодно, так как не будет
просроченных кредитов, которые могли бы быть, если бы клиент не получил
кредитные каникулы и не смог бы платить вообще.
Для клиента выгода относительна: да, он не испортил свою кредитную
историю, но выплатить банку больше, чем предполагал по графику платежей,
оформленному в день выдачи кредита.
88
2. Продление срока действия договора.
Продление должно иметь временное ограничение. Для ипотеки
предельный срок договора 35 лет, продление не более 10 лет.
Рассмотрим данное направление реструктуризации на предыдущем
примере.
Долг клиента по ипотеке 1 850 000 руб., просроченной задолженности
нет, срок до конца выплат 180 мес., ежемесячный платеж аннуитетный и
составляет
руб. График платежей представлен в (таблице 19).
Таблица 19 - Расчет годовых аннуитетных платежей по кредиту
(продление срока действия договора)
В рублях
№
платежа
Дата
платежа
Сумма
платежа
1
2019 252324,48
2
2020 252324,48
3
2021 252324,48
4
2022 252324,48
5
2023 252324,48
6
2024 252324,48
7
2025 252324,48
8
2026 252324,48
9
2027 200376,48
10
2028 200376,48
11
2029 200376,48
12
2030 200376,48
13
2031 200376,48
14
2032 200376,48
15
2033 200376,48
16
2034 200376,48
17
2035 200376,48
18
2036 200376,48
Итог по кредиту
4038203,90
Основной Начисленные
Остаток
долг
проценты
задолженности
51362,87
57306,53
63937,99
71336,80
79590,27
88802,07
99078,15
110543,56
70519,68
78680,14
87784,92
97943,29
109277,18
121922,60
136031,33
151772,70
169335,68
188930,98
1850000
200961,61
195017,95
188386,49
180987,68
172734,21
163522,41
153246,33
141780,92
129856,80
121696,34
112591,56
102433,19
91099,30
78453,88
64345,15
48603,78
31040,80
11445,50
2188203,90
1850000,00
1798637,13
1734699,14
1670761,15
1599424,35
1510622,28
1421820,21
1322742,06
1212198,50
1141678,82
1062998,68
975213,76
877270,47
767993,29
646070,69
510039,36
358266,66
188930,98
0,00
Банк, для снижения финансовой нагрузки на клиента продляет срок
ипотечного кредита на 3 года, таким образом до конца выплат у клиента
остается не 180 мес., а 216 (180 + (3*12).
89
Ежемесячный платеж аннуитетный и составит 16 698,04 руб.
Дополнительный доход банка от данной программы реструктуризации
составит: 4 038 203,90 – 3 784 867,20 = 253 336,70
Таким
образом,
можно
сделать
вывод,
что
такая
программа
реструктуризации выгодна для банка и как получение дополнительного
процентного дохода и как неполучения просроченной задолженности (рисунок
16).
Тыс.руб.
2143
2188
2200
1935
2000
1800
Первоначальный
график платежей
Отсрочка части
платежа
Продление срока
действия по
договору
Рисунок 16 – Сумма начисленных процентов в зависимости от программы
реструктуризации
Для клиента такой вариант удобен тем, что платя чуть меньше, он имеет
возможность частично досрочного погашать основной долг, но если у заемщика
нет такой возможности, то он переплатит банку еще чуть больше.
3. Разработка индивидуального плана погашения долга.
Предложенные мероприятия позволят клиентам банка не совершать
неплатежей и пережить личный финансовый кризис, а банк не получит
дополнительные суммы просроченной задолженности, что произошло бы в том,
случае, если бы банк не пошел на встречу клиенту в вопросе реструктуризации
ипотечного кредита, а клиент не имел бы возможности этот кредит выплачивать.
90
Подводя итог и делая вывод, следует отметить, что в области ипотечного
жилищного кредитования ПAO «МИнБанк» существует достаточно большое
количество проблем, в частности невозврат заемщиком полученных денежных
средств, рост процентных ставок, что снижает количество заемщиков, отсутствие
программ ипотечного кредитования для пожилых людей, которые составляют
достаточно большое количество потенциальных клиентов банка.
В данной работе предложены мероприятия по решению двух проблем:
выдача ипотечного кредита пенсионерам; усиление работы с просроченной
задолженностью заемщиков через изменение программ реструктуризации.
Для
устранения первой проблемы
рекомендация:
сокращение
возрастных
была разработана следующая
ограничений
по
ипотечному
кредитованию – ипотечная программа «Обратная ипотека».
Проведен анализ эффективности программы «Обратная ипотека» и сделан
вывод: внедрение проекта не отразится негативно на доходной части бюджета
банка. Все обозначенные расходы банк способен профинансировать из
собственных доходов. Особенностью данной программы является то, что
недвижимость находится в залоге банка, а это означает, что клиент является
полностью платежеспособным.
Для уменьшения числа «проблемных» кредитов и совершенствования
системы оценки рисков при оценке суммарных активов заемщика предлагается
усиление работы с просроченной задолженностью заемщиков через изменение
программ реструктуризации. Более эффективная работа с программами
реструктуризации кредита в ПAO «МИнБанк» позволит снизить кредитную
нагрузку при уменьшении доходов заемщика, что приведет к недопущению
просроченной задолженности у банка.
Таким образом, на основании проведенного анализа, можно сделать вывод,
что экономический эффект от предложенных мероприятий положителен, а также
принесет
ПAO
«МИнБанк»
дополнительную
прибыль
конкурентоспособность от реализации разработанных проектов.
и
повысит
91
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В ходе выполнения выпускной квалификационной работы по теме
«Совершенствование ипотечного кредитования в коммерческом банке»,
целью которой было исследование особенностей функционирования рынка
ипотечных кредитов и разработка мероприятий по совершенствованию
ипотечного
кредитования
в
Российской
Федерации
на
примере
ПАО «МИнБанк», было установлено, что в настоящее время ипотечное
кредитование
является
наиболее активно
развивающейся
банковской
операцией и, одновременно, важным условием повышения качества жизни
российских граждан.
В первой главе исследования были рассмотрены понятие, экономическая
сущность,
виды,
особенности,
инструменты,
нормативно
правовое
регулирование ипотечного кредитования в России, а также рассмотрен
процесс организации ипотечного кредитования в коммерческом банке.
На основании данного исследования
можно сделать вывод, что
ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для
деятельности, увеличения
стабильности и
продуктивности
кредитно-
финансовой отрасли страны и представляет собой особую форму кредита. В
нее входят как общие основы кредитных отношений, так и специфические
черты, характерные только данной форме кредита.
Правовое
достаточным
регулирование
для
стабильной
ипотечного
работы
кредитования
банковской
системы,
является
однако,
необходимо его совершенствование, связанное с существенными рисками,
которые несет банк при выдаче ипотечных кредитов, с постоянным
изменением политической и экономической обстановки в стране, с защитой
прав участников рынка ипотечного кредитования, строительством жилья
экономкласса, уменьшением
роста цен на жилье, развитием банковской
92
системы, уменьшением первоначального взноса, созданием вторичного
рынка ипотечных ценных бумаг.
В ходе исследования был рассмотрен процесс ипотечного кредитования
в коммерческом банке. Основным при принятии банком решения о выдаче
займа на приобретение жилья остается платежеспособность потенциального
заемщика, уверенность в том, что долг будет вовремя погашен, в связи с тем,
что возможность рассмотрения дела в суде не отвечает интересам банка.
Во втором разделе был выполнен анализ современного состояния рынка
ипотечного кредитования, в связи с этим можно сделать вывод, что
ипотечное кредитование в России находится на хорошем уровне, так как
ставки понижаются, объем ипотечного портфеля возрастает, а доля
просроченной задолженности уменьшается.
Анализ финансовых показателей деятельности
2015-2017 г.г. свидетельствуют
прошедший
год,
которые
ПAO «МИнБанк» за
о наличии негативных тенденций, за
способны
воздействовать
на
финансовую
устойчивость банка в дальнейшем.
В ходе проведённого анализа операций по ипотечному кредитованию в
ПАО «МИнБанке» можно сделать вывод о динамичном развитии ипотечного
кредитования, ипотечные операции банка доходны и низкорисковы.
Подводя итог третьего раздела можно отметить, что одной из самых
главных проблем в области ипотечного жилищного кредитования для
ПAO «МИнБанк»
является невозврат заемщиком полученных денежных
средств. Из-за увеличивающегося объема проблемных кредитов возникает
множество негативных последствий.
Как было выявлено, в ПAO «МИнБанк» происходит сокращение доли
заемщиков в возрасте от 46-65 лет. Для российской ипотеки характерна
возрастная дискриминация. Чем ближе гражданин к пенсии, тем труднее ему
получить жилищный кредит.
93
Для устранения данных проблем были разработаны следующие
рекомендации:
- сокращение возрастных ограничений по ипотечному кредитованию –
ипотечная программа «Обратная ипотека»;
- усиление работы с просроченной задолженностью заемщиков через
изменение программ реструктуризации;
Проведен анализ эффективности программы «Обратная ипотека» и
сделан вывод: внедрение проекта не отразится негативно на доходной части
бюджета банка. Все обозначенные расходы банк способен профинансировать
из собственных доходов.
Более эффективная работа с программами реструктуризации кредита в
ПAO «МИнБанк» путем: отсрочки платежа; продлении срока действия
договора; разработки индивидуального плана погашения долга, также
позволит снизить кредитную нагрузку при уменьшении доходов заемщика,
что приведет к недопущению просроченной задолженности, увеличению
прибыли
банка, повышению конкурентоспособности от реализации
разработанного проекта.
94
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Конституция
Российской
Федерации
[Электронный
ресурс]:
Федеральный конституционный закон от 12.12.1993 г. № 11-ФКЗ (с изм. и
доп. от 21.07.14) // Доступ из справ.-правовой системы «Консультант плюс».
2. Гражданский
кодекс
Российской
Федерации
(часть
первая)
[Электронный ресурс]: Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изм. и
доп. от 07.02.2017 // Доступ из справ.-правовой системы «Консультант
плюс».
3. Гражданский
кодекс
Российской
Федерации
(часть
вторая)
[Электронный ресурс]: Федеральный Закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ (с изм. и
доп. от 29.07.2018) // Доступ из справ.-правовой системы «Консультант
плюс».
4. Об
ипотеке
(залоге
недвижимости)
[Электронный
ресурс]:
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (с изм. и доп. от 31.12. 2017 г.) //
Доступ из справ.-правовой системы «Консультант плюс».
5. Об ипотечных ценных бумагах [Электронный ресурс]: Федеральный
закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ
(с изм. и доп. от 27.12.2018) // Доступ из
справ.-правовой системы «Консультант плюс».
6. О кредитных историях [Электронный ресурс]: Федеральный закон от
30.12.2004 № 218-ФЗ (с изм. и доп. от 03.08.2018) // Доступ из справ.правовой системы «Консультант плюс».
7.
О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации
доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищнокоммунальных услуг [Электронный ресурс]: Указ Президента РФ от 7 мая
2012 г. № 600 (с изм. и доп. от 26.01.2016) // Доступ из справ.-правовой
системы «Консультант плюс».
8.
О федеральной целевой программе «Жилище» на 2015 - 2020
годы [Электронный ресурс]: Постановление Правительства Российской
95
Федерации от 17 декабря 2010 г. № 1050 (с изм. и доп. от 20.05.2017) //
Доступ из справ.-правовой системы «Консультант плюс».
9.
Об
Агентстве
по
ипотечному
жилищному
кредитованию
[Электронный ресурс]: Постановление Правительства РФ от 26.08.1996
№ 1010 (с изм. и доп. от 21.07.2018) // Доступ из справ.-правовой системы
«Консультант плюс».
10.
Об
федерального
утверждении
бюджета
Правил
российским
предоставления
кредитным
субсидий
из
организациям
и
акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования»
на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным)
жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам
Российской
Федерации,
имеющим
детей
[Электронный
ресурс]:
Постановление Правительства РФ от 30 декабря 2017 г. № 1711 (с изм. и доп.
от 21.07.2018) // Доступ из справ.-правовой системы «Консультант плюс».
11.
Об
обязательных
нормативах
кредитных
организаций,
осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием [Электронный
ресурс]: Инструкция Банка России от 31.03.2004 № 112-И
(с изм. и доп. от
14.11.2012) // Доступ из справ.-правовой системы «Консультант плюс».
12.
О Плане счетов бухгалтерского учета для кредитных организаций
и порядке его применения [Электронный ресурс]: Положение Банка России
от 27 февраля 2017 г. № 579-П (с изм. и доп. от 01.01.2019) // Доступ из
справ.-правовой системы «Консультант плюс».
13.
О порядке формирования кредитными организациями резервов
на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней
задолженности» [Электронный ресурс]: Положение Банка России от 28 июня
2017 г. № 590-П (с изм. и доп. от 12.07. 2017 г. ) // Доступ из справ.-правовой
системы «Консультант плюс».
96
14.
Гиляровская Л.Т., Ендовицкая А.В. Анализ и оценка финансовой
устойчивости коммерческяих организаций: Учебник.- М.: ЮНИТИ-ДАНА,
2015. - 155-166 с.
15.
Горелая Н.В. Органиизация кредитования в коммерческом банке :
учебное пособие – М.: ИД «ФОРУМ» : ИНФРА-М, 2015. –72-76 с.
16.
Косарева Н.Б. Основы ипотечного кредитования: учебник ― М.:
Фонд «Институт экономики города», 2014. – 575 с.
17.
Кроливецкая Л.П., Тихомирова Е.В. Банковское дело: кредитная
деятельность коммерческих банков : учебник 3-е изд., пер. и доп. – М. :
Издательство Юрайт, 2014. – 665 с.
18.
Лаврушин О.И. Банковское дело. Экспресс-курс: учебник / кол.
Авторов – 3-е изд., переработано и доп. – М. : КНОРУС, 2009. –352 с.
19.
Мартыненко, Н.Н. Банковские операции: учебник - 2-е изд.,
перераб. и доп. - М.: Юрайт, 2015 – 537-542 с.
20.
Тавасиева А.М. Банковское кредитование: учебник
– М.:
ИНФРА-М, - 2015 – 656 с.
21.
Полищук, О. Ипотечное кредитование Российский опыт: учебник
- М.: Финансы и кредит, 2015 – 216 с.
22.
Боброва Л. Ю., Алиева А. И., Бороденко А. А. Развитие
ипотечного кредитования в России: проблемы и перспективы // Перспективы
развития строительного комплекса – 2014 г. - №1 (Том 1) – 397-400 с.
23.
Боровский
В.Н.,
Боева
А.С.
//
Особенности
ипотечного
кредитования в современных условиях - 2016 г. - № 12 - 92 с.
24.
Всяких Ю. В. Основные проблемы и перспективы развития
ипотечного кредитования // Вестник БГТУ им. В.Г. Шухова – 2013. - №4. –
120-124 с.
25.
Казакова
Е.Б.
Возможности
и
перспективы
российского
ипотечного кредитования // Российская юстиция. – 2015. – № 2. - 57-59
97
Караваева Ю.С Современный рынок ипотечного кредитования и
26.
проблем его развития // Финансы, денежное обращение и кредит - 2018. - №2.
- 133-147 с.
27.
Лебедев Ю.А., Ширяева Ю.С., Козлова Ю.С. Государственное
регулирование развития рынка ипотечного жилищного кредитования //
Государственная власть и местное самоуправление. – 2015. – № 10 - 15-18 с.
28.
Сурикова Е.Р. Актуальные проблемы ипотечного кредитования и
пути их решения в России // Проблемы экономики, финансов и управления
производством – 2017. - № 41 – С 36-38 с.
29.
Хуснетдинова
Л.М.
Проблема
доступности
ипотечного
жилищного кредитования для основной массы населения Российской
Федерации со средними доходами // Семейное и жилищное право. – 2012. –
№ 1 – 36-39 с.
Юманова, Н.Н. Кузнецов С.А. Анализ современного состояния
30.
банковского
кредитования
населения
//
Международный
научно-
исследовательский журнал. - 2016. - №1.- 16-21 с.
31.
Пояснительная информация к годовой бухгалтерской отчетности
ПAO «МИнБанк» за 2015 год/ [Электронный ресурс] Режим доступа:
https://minbank.ru/upload/medialibrary/761/poyasn-otchet-27052016.pdf
(дата
обращения 10.09.2018).
32.
ПAO
Пояснительная информация к годовой бухгалтерской отчетности
«МИнБанк»
за
2016
год/
[Электронный
https://minbank.ru/upload/medialibrary/9eb/poyasn-2016-09062017.pdf
ресурс]:
(дата
обращения 10.09.2018).
33.
ПAO
Пояснительная информация к годовой бухгалтерской отчетности
«МИнБанк»
за
2017
год/
[Электронный
ресурс]
https://minbank.ru/upload/medialibrary/692/пояснительная%20за%202017%20го
д.pdf (дата обращения 11.09.2018).
98
34. Автоматизированные информационно-справочные системы бизнес
коммерческого
банка
за
2018
год
[Электронный
ресурс]
file:///C:/Users/USER/Desktop/инф%20из%20библиотеки/все%20об%20ипотек
е/ип%20кр%20%20%20развитие%20и%20перспективы.pdf
(дата обращения
11.11.2018).
35.
Официальный сайт ПAO «МИнБанк» / [Электронный ресурс]
Режим доступа: https://minbank.ru (дата обращения 05.10.2018).
36.
Сайт банковской информации Банки.ру / [Электронный ресурс]
Режим доступа: www.banki.ru (дата обращения 29.10.2018).
37.
Сайт единый институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ
https://дом.рф (дата обращения 22.08.2018).
99
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
(обязательное)
Схема ипотечного кредитования
Покупатель
Оценочная
компания
Банк
Агентство по
ипотечному
жилищному
кредитованию
Страховая
компания
Риэлтерская
компания
Продавец
Инвесторы
Примечание:
заключение договора купли-продажи между продавцом и покупателем через риэлтерскую компанию;
оценка рыночной стоимости жилья оценочной компанией;
заключение со страховой компанией договора страхования квартиры и жизни заёмщика;
передача жилья в залог банку;
получение ипотечного кредита заемщиком;
оплата квартиры продавцу с использованием средств по ипотечному кредиту;
продажа закладной банком Агентству по ипотечному жилищному кредитованию;
рефинансирование банка Агентством по ипотечному жилищному кредитованию;
размещение ипотечных ценных бумаг;
привлечение инвестиций;
регулярное погашение кредита заемщиком;
передача сумм, полученных от заёмщика, за вычетом комиссионных банк; Агентству по ипотечному
жилищному кредитованию;
13) предъявление инвесторами ценных бумаг к оплате;
14) оплата ценных бумаг Агентством по ипотечному жилищному кредитованию;
ПРИЛОЖЕНИЕ
15) выплата страховой суммы при наступлении
страхового случая 2
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
9)
10)
11)
12)
Рисунок 1.1
100
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
(обязательное)
Показатели рынка ипотечного кредитования в России
В % годовых
В среднем
15,00
Новостройки
13,13%
Вторичный рынок жилья
13,00
12,06 %
11,00
11,21%
10,77%
9,56%
9,26%
9,00
2018 г.
2017 г.
2016 г.
Рисунок 2.1 - Средневзвешенные ставки по выданным ипотечным
кредитам [37]
Ипотечные кредиты
Неипотечные кредиты
%
14,0
11,0
1,9
г.
г.
г.
г.
г.
Рисунок 2.2 - Доля кредитов, платежи по которым просрочены на 90 и
более дней. [37]
101
ПРИЛОЖЕНИЕ 3
(обязательное)
Бухгалтерская отчетность ПАО «МИнБанк» за 2015 - 2017 годы
102
103
104
105
106
107
108
109
ПРИЛОЖЕНИЕ 4
(Обязательное)
Динамика активов ПAO «МИнБанк» в 2015-2017 гг.
Млн. руб.
30000
27177
25000
19819
19004
20000
16483
15833
15000
10000
7923 8940 7849
7956
12150
9992
7814
5000
0
2015 г.
2016 г.
Денежные средства
Чистые вложения в ценные бумаги на продажу
Средства в Центральном банке РФ
Прочие активы
Рисунок 4.1
2017 г.
110
ПРИЛОЖЕНИЕ 5
(Обязательное)
Структура активов ПAO «МИнБанк» в 2015-2017 гг.
В процентах
2016 г.
2015 г.
7,4
3,3 3,2
7,8
3,0
3,7
6,2
3,7
71,8
67,8
9,3
2,7
4,2
2017 г.
5,4
Денежные средства
Средства в Центральном
банке РФ
Чистая ссудная
задолженность
Чистые вложения в ценные
бумаги на продажу
Прочие активы
70,1
Рисунок 5.1
111
ПРИЛОЖЕНИЕ 6
(Обязательное)
Динамика пассивов ПAO «МИнБанк» в 2015-2017 гг.
Млн.руб
40000
35000
30000
25000
20896
20000
16387
15000
19572
3837
10000
5000
0
3694
3516
3090
5225
8903
2015 г.
2016 г.
2017 г.
Источники собственных средств
Прочие обязательства
Выпущенные долговые обязательства
Рисунок 6.1
112
ПРИЛОЖЕНИЕ 7
(Обязательное)
Структура пассивов ПAO «МИнБанк» в 2015-2017 гг.
В процентах
2015 г.
2016 г.
0,9
6,7
7,3
1,4
6,4
2
83
81,5
2017 г.
7,2
5,5
3,1
Средства кредитных организаций
Средства клиентов, не являющихся
кредитными организациями
Выпущенные долговые
обязательства
Источники собственных средств
82,6
Рисунок 7.1
113
ПРИЛОЖЕНИЕ 8
(Обязательное)
Условия ипотечного кредитования
Таблица 8.1 - Программы ипотечного кредитования в ПAO «МИнБанк»
Название программы
Сумма, руб.
Срок, мес.
Ставка для
Для населения,
участников
%
з/п проектов,
%
«Под ключ»
Ипотека «Под ключ» с
минимальной ставкой
Новостройка
Новостройка с
минимальной ставкой
Новостройка
(апартаменты и
таунхаусы)
Семейная ипотека с
господдержкой
Готовая квартира
Приобретение готового
жилья (государственная
программа «ДОМ.РФ»)
Целевой кредит под залог
имеющейся квартиры или
апартаментов
(государственная
программа «ДОМ.РФ»)
От 100 000 до 10
млн.
От 100 000 до 10
млн.
От 100 000 до 10
млн.
От 100 000 до 10
млн.
От 12 до 360
От 9,2
От 9,2
От 12 до 360
От 7,2
От 9,2
От 12 до 360
От 9,25
От 9,55
От 12 до 60
От 7,25
От 7,55
От 100 000 до 10
млн.
От 12 до 360
От 10,00
От 10,5
До 3 млн.
От 12 до 360
От 6,00
От 6,00
От 600 000 руб.
До 10 млн.
От 60 до 300
От 8.25
От 8.25
От 500 000
До 10 млн.
От 60 до 300
От 10
От 10
От 500 000
До 10 млн.
От 60 до 300
От 11
От 11
114
Таблица 8.2 - Требования к заемщику в ПАО «МИнБанк»
Заемщиками могут быть граждане Российской Федерации, не имеющие судимости,
потенциальный заемщик должен иметь постоянную регистрацию в одном из субъектов
нашей страны.
Минимальный возраст заемщика на момент обращения — 22 года, максимальный
возраст заемщика момент погашения кредита — 65 лет, при этом, обратиться в банк за
кредитом нужно до наступления возраста 64 года.
Общий трудовой стаж заемщика должен быть более чем 1 год, а трудовой стаж на
последнем месте работы — более 6 месяцев. Доходы заемщика должны подтверждаться
справкой 2НДФЛ и/или справкой по форме банка.
Заемщик может быть наемным работником или являться владельцем бизнеса, а
существовать данный бизнес должен не менее 1 года.
Если у заемщика недостаточно собственных средств, для выплаты ипотечного
кредита, разрешено привлекать до 3 созаемщиков. По степени родства они могут быть
родителями, супругами, совершеннолетними детьми, братьями или сестрами.
Если Заемщик состоит в зарегистрированном браке, то его супруг (супруга) также
должен выступать по ипотечной сделке Созаемщиком и Залогодателем независимо от
того имеет ли супруг (супруга) источник дохода и независимо от размера такого дохода.
Исключением может являться наличие брачного договора, в соответствии с которым
приобретаемая недвижимость будет оформляться в единоличную собственность
Заемщика;
Владельцев бизнеса банк рассматривает как наемных работников: то есть, если есть
заработная плата - ее владелец бизнеса и показывает. При этом, оборот фирмы не должен
быть нулевым и должен быть как минимум, больше доходов заемщика-владельца бизнеса.
Подразделение банка готово рассматривать заемщиков, имевших просрочки по
ранее выданным кредитам. Главное, чтобы не было текущих просрочек.
При этом за 7 лет, предшествующих обращению в банк, не должно быть более одной
просрочки сроком до 45 дней или более 2 просрочек сроком более 30 дней каждая.
Наилучшие условия по ипотечному кредитованию получают участники зарплатного
проекта банка, именно для них действует минимальная годовая процентная ставка.
Возможно получение кредитных средств по двум документам с первоначальным
взносом от 50%
Обязательным условием при ипотечном кредитовании является страхование
недвижимости в пользу банка на срок кредитования
Если отсутствует личное страхование заемщика, то ставка увеличивается сразу на
4%.
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа