close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

...управления многоквартирными жилыми домами и пути

код для вставкиСкачать
Проблемы эффективности управления многоквартирными жилыми
домами и пути их решения
Максимчук Ольга Викторовна,
доктор экономических наук, профессор
ФГОУ ВПО ВолгГАСУ
Ломова Мария Николаевна,
соискатель ФГОУ ВПО ВолгГАСУ
История многоквартирного жилья насчитывает более двух тысяч лет,
поэтому проблемы эффективного управления им не теряют своей
актуальности на протяжении многих столетий. Первые многоквартирные
дома (МКД), в привычном для нас понимании, появились во времена
Римской империи, когда сенат принял законы, разрешавшие свободным
гражданам Рима владеть отдельными жилыми помещениями в городских
"многосемейных" домах. Тогда и появился употребляемый сегодня во многих
странах термин "кондоминиум", т.е. совладение. В средние века дома со
многими помещениями - отдельно для каждой семьи, которыми совместно
владели собственники этих помещений, - строились в огражденных стенами
городах-крепостях, служивших убежищем от нападений противников по
междоусобным войнам. После средневековья вплоть до начала ХХ в. идея
общей собственности на МКД не возникала, хотя именно за счет быстрого и
многочисленного строительства таких домов разрастались города в эпоху
индустриализации - дома, как правило, полностью принадлежали богатым
владельцам и являлись доходными.
Только в первой половине ХХ в. в Западной Европе (Германия, Австрия,
Франция) квартиры в отдельных домах стали передаваться в собственность
граждан. Бывшие владельцы распродавали свои здания, квартиры
арендаторам и другим желающим получить собственное жилье - так в
Европу вернулись кондоминиумы. Этот подход распространился на страны
Латинской Америки и Пуэрто-Рико, где в 1951 г. были приняты законы,
создавшие правовые рамки для кондоминиумов как части корпоративного и
жилищного права. Из Пуэрто-Рико идея общей собственности на МКД
распространилась на США, а оттуда - на Канаду.
После этого кондоминиумы как тип жилищных комплексов, в которых
одновременно присутствует частная собственность на квартиры и нежилые
помещения и общая долевая собственность на места общего пользования,
получили широкое распространение во многих странах мира. Кроме того,
кондоминиумы стали возникать при строительстве МКД.
В
отечественном
законодательстве
первое
упоминание
о
многоквартирных домах относится к 1949 г. В абз. 3 п. 1.1 постановления
Совета Министров РСФСР от 1 марта 1949 г. № 152 «О порядке применения
Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 2 февраля 1949 года «О
внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с Указом
Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года «О праве
граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов»
2
говорилось, что «земельные участки для строительства многоквартирных
жилых домов по типовым проектам силами индивидуальных застройщиков
на началах трудовой взаимопомощи с сохранением прав личной
собственности одного застройщика на одну квартиру отводятся в размерах,
определяемых исполкомами городских и районных Советов народных
депутатов».
Понятие «многоквартирный дом» использовалось в постановлении
Совмина РСФСР от 9 июля 1959 г. № 1184 «О мерах содействия
коллективному строительству многоквартирных и одноквартирных
индивидуальных жилых домов», в Гражданском кодексе РСФСР.
В настоящее время понятие «многоквартирный дом» употребляется в
различных нормативно-правовых актах: п. 1 ст. 74 Федерального закона от 16
июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; п. 1 ст. 41
Градостроительного кодекса Российской Федерации; ст. 289—291,673,676
Гражданского кодекса Российской Федерации и др.
Понятие «многоквартирный дом» в современном ЖК РФ не раскрывается,
оно приводится в Инструкции «Об особенностях внесения записей в единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при
государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества,
являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления
информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на
такие объекты недвижимого имущества», утвержденной приказом Минюста
России от 14 февраля 2007г. № 29.
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир,
имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок,
прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в
таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего
имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с
жилищным законодательством.
Вновь принятый Жилищный кодекс РФ также не дает понятия
«управление многоквартирным жилым домом». Можно представить
следующее определение управления многоквартирным жилым домом – это
согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном
доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение
благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего
содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов
пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных
услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Существуют различные подходы к тому, что относить к деятельности по
управлению жилой недвижимостью. Международная организация "Институт
управления жилыми комплексами" (Community Associations Institute, США)
определяет следующие направления деятельности и функции управляющего
МКД:
- организация общих собраний собственников и заседаний правления и
участие в них;
3
- составление бюджета, создание резервных фондов, инвестиции и оценка
(платежи);
- управление рисками и страхование;
- содержание общего имущества;
- работа с подрядчиками;
- кадровая политика;
- другие мероприятия.
Из приведенного перечня направлений деятельности управляющего
видно, что управление является отдельным, специальным видом
деятельности, не ограничиваемой только организацией обслуживания и
ремонта, и требует определенной квалификации и навыков. Для управления
необходимы инженерно-строительные, экономические, юридические знания,
а также знания в области финансов, организации труда и психологии, что
обуславливает возникновение ряда проблем управления МКД. Покажем
объем МКД ряда городов Юга России, количество частных управляющих
компаний и ТСЖ, а также объем МКД, находящийся в их управлении, по
состоянию на 2009 и 2010 гг. в таблице 1.
Таблица 1 – Объем МКД, количество частных УК и ТСЖ
городов Юга России в 2009 и 2010 гг.
МКД в
МКД в
управлении
Общи управлении
УК
ТСЖ
й
Количеств
Город
объем % от тыс.
% от тыс Количеств
о частных
МКД, общег кв. м
о ТСЖ
общег . кв.
УК
тыс.
о
о
м
кв. м числа
числа
МКД
МКД
Города с численностью свыше 700 тыс. жителей
Волгоград 17546
57,7
1012
23
14,5
254
964
4
4
Краснодар 11660
85
9911
29
10,4
121
721
3
Ростов-на- 19257
72
1386
72
10,8
208
967
Дону
5
0
Города с численностью от 250 тыс. до 500 тыс. жителей
Ставропол 7933
44
3491
40
24,2
192
310
ь
0
Волжский 5274
85,4
4504
9
10,8
570
207
Сочи
4352
63,2
2750
18
11,1
483
360
Города с численностью до 200 тыс. жителей
Камышин
2074
55,7
1155
4
10
207
172
Азов
980
73,4
719
13
11,5
113
52
Белая
1203
72
866
1
7,9
95
22
Калитва
4
Как показывают данные таблицы 1, наибольший удельный вес МКД
находится в управлении частных УК. Так, среди городов Юга России с
численностью свыше 700 тыс. жителей первое место по количеству кв. м,
находящихся в управлении частных управляющих компаний, занимает город
Краснодар (85% от всего объема МКД), среди городов с численностью от 250
тыс. до 500 тыс. жителей лидирует город Волжский (85,4% от всего объема
МКД), среди городов с численностью до 200 тыс. жителей – город Азов
(73,4% от всего объема МКД). При этом доля жилых многоквартирных
домов, обслуживаемых ТСЖ, значительно ниже. Самый большой удельный
вес среди всех представленных городов Юга России имеет город Ставрополь,
в котором свыше 24% всего объема МКД управляется ТСЖ. Кроме того, как
показывают данные таблицы 1, количество частных управляющих компаний
немного, но они занимают большую долю рынка МКД, в то время как
многочисленные ТСЖ обслуживают меньшую часть рынка, а, значит,
являются более мелкими и могут оказывать незначительное влияние на
сложившуюся рыночную ситуацию.
Таким образом, в настоящее время существует три основных модели
управления МКД, которые закреплены в ЖК РФ:
 непосредственное
управление собственниками помещений в
многоквартирном жилом доме;
 управление товариществом собственников жилья либо жилищным
кооперативом или иным специализированным потребительским
кооперативом;
 управление управляющей организацией.
Для выбора эффективной модели управления МКД, обеспечивающей
наибольшую результативность деятельности, необходимо руководствоваться
такими критериями, как: количество квартир в доме, платѐжеспособность и
дисциплинированность жителей, наличие различных управляющих
организаций на рынке жилищно-коммунальных услуг, сложившиеся
отношения с ресурсоснабжающими организациями и т.д. Однако, как
показала практика, ни одна из представленных моделей управления МКД не
является идеальной. Покажем сущность и основные недостатки
существующих моделей.
В первую очередь необходимо выделить непосредственное управление
жилым домом, предполагающее, что собственники самостоятельно
осуществляют свои права по управлению общим имуществом
многоквартирного жилого дома, инициативным образом формируют все
договорные отношения, участвуют во всех организационно-управленческих
процедурах. Управление многоквартирным домом в этом случае не
поручается никому. Каждый собственник сам напрямую заключает договоры
с ресурсоснабжающими организациями (газ, свет, вода, вывоз мусора).
Собственники могут избрать уполномоченного с правом заключать эти
договоры и контролировать их соблюдение. Однако работать он может лишь
5
на
бесплатной
основе.
Если
уполномоченному
выплачивается
вознаграждение - это уже управляющая организация.
Вопросы, касающиеся ремонта и содержания общего имущества,
решаются сообща. Траты на отопление или освещение подъезда, к примеру,
делятся на всех. Это вариант, который больше подходит для малоквартирных
домов, если между жильцами есть взаимопонимание.
Преимуществами данного способа управления можно считать:
- отсутствие платы за управление, так как нет управляющих;
- собственники не отвечают за обязательства других. Должник несет
ответственность в одиночку;
- есть возможность оплачивать некоторые работы лишь по мере
необходимости. Например, на побелку стен в подъезде, а уборку проводить
по очереди бесплатно.
Однако непосредственное управление МКД влечет за собой массу
недостатков:
- некому представлять интересы всех собственников. Каждый вынужден
сам выяснять отношения с поставщиками коммунальных услуг;
- бывает трудно договориться о расходах на общее имущество. Например,
протекающая кровля жильцам верхних этажей мешает жить, а жильцам
нижних - нет.
Как представляется, такой способ управления многоквартирным жилым
домом наименее эффективен, поскольку для него не создан полноценный
механизм договорного регулирования. Кроме того, процесс управления МКД
является достаточно сложным и требует наличия определенных знаний и
опыта в сфере управления подобными объектами, которыми не обладает
рядовой житель МКД. В связи с этим могут потребоваться дополнительные
затраты на обучение и подготовку персонала.
Вторым способом управления многоквартирным жилым домом выступает
так называемое косвенное управление: организацию осуществления прав и
исполнения обязанностей сособственники реализуют таким образом, что
каждый собственник сохраняет полностью весь объем прав и обязанностей.
Гражданско-правовым способом осуществления этого управления является
создание юридического лица в виде товарищества собственников жилья
(ТСЖ), жилищного или жилищно-строительного кооператива (ЖК, ЖСК). В
данном случае управление многоквартирным домом осуществляется
опосредованно
через
органы
управления
этих
организаций.
Преимуществами данного способа управления МКД являются следующие
обстоятельства:
- собственник вступает в договорные отношения только с одним
юридическим лицом – ТСЖ, правление отвечает за все услуги;
- есть возможность накопить средства на капремонт или на случай
крупной аварии;
- в идеале средства расходуются экономнее: сами собственники руководят
ТСЖ и считают свои деньги;
6
- чтобы пожаловаться, далеко идти не придется: председатель и члены
правления - собственники жилья в доме.
Главными недостатками рассматриваемого метода управления являются
следующие обстоятельства:
- членам ТСЖ придется платить взносы;
- актив ТСЖ, как правило, выступает за дополнительные траты на
благоустройство: на охрану, цветы, видеонаблюдение и т. п.;
- возможны злоупотребления со стороны правления ТСЖ. Они могут быть
намеренными, когда к управлению стремятся мошенники, или
«нечаянными», когда к созданию ТСЖ приступают люди, полные
энтузиазма, но не подготовленные.
Третий способ управления — «стороннее управление» имеет место тогда,
когда организацию осуществления принадлежащих собственникам прав и
обязанностей они делегируют надлежащим образом выбранному ими лицу,
как правило, профессиональному управленцу.
В качестве преимуществ данного способа управления МКД можно назвать
следующее:
- по итогам работы можно проверить, что сделано управляющей
компанией;
- есть возможность привлечения средств для модернизации данного дома;
- жильцы имеют дело с единым центром, который отвечает за весь спектр
услуг.
Однако данный способ управления МКД вызывает много нареканий со
стороны собственников и нанимателей помещений, которые зачастую
недовольны качеством предоставляемых услуг, завышенными тарифами, а
также высокой степенью коррумпированности в данной сфере. Другими
недостатками можно считать:
- расходы непосредственно на управление;
- возможность банкротства управляющей компании;
- затрудненный контроль за деятельностью управляющей компании.
Например, управляющая компания сама определяет подрядные организации,
выполняющие ремонт.
Таким образом, несмотря на то, что существующее жилищное
законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся
отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, оно
не предоставляет собственникам возможности выбора наиболее эффективной
модели управления недвижимостью как инструмента реализации права
распоряжения своей собственностью. Такую точку зрения на обозначенную
проблему имеет и президент РФ А.Д. Медведев, который на заседании совета
по местному самоуправлению 05.10.2010 заявил, что существующие формы
управления многоквартирными домами работают недостаточно эффективно.
Кроме обозначенных недостатков действующих моделей управления МКД,
их эффективной реализации мешают следующие главные проблемы,
сложившиеся в сфере ЖКХ:
7
1. Инертность потребителей коммунальных услуг (в том числе
собственников помещений), «советский» менталитет, выражающийся в
нежелании участвовать в процессе хозяйствования многоквартирных домов.
2. Техническая сложность жилищного фонда (дома с большим
количеством и совокупной площадью помещений, связанные в единую
систему), его высокий износ.
3. Отсутствие дифференциации населения по социальному признаку: в
одном и том же доме живут как обеспеченные, так и социально
незащищѐнные слои граждан, интересы которых существенно разнятся.
Однозначных путей решения вышеозначенных вопросов нет. Однако
даже в современных условиях возможно создание такой модели управления
многоквартирными домами, которая была бы жизнеспособна и довольно
эффективна в условиях рыночной экономики. В связи с этим возникает
объективная необходимость в принятии ряда законодательных инициатив,
способствующих созданию для этого условий, а также разработка модели
эффективного управления многоквартирными жилыми домами.
Созданию эффективной модели управления МКД должны способствовать
следующие направления:
1. Лицензирование деятельности управляющих компаний.
В России деятельность по управлению домами, в отличие от многих
других стран, не требует лицензирования. Таким образом, практически
любой человек, любая группа лиц без проблем регистрируют, когда захотят,
коммерческое предприятие и объявляют себя управляющей организацией.
Существующее положение дел приводит к тому, что рынок жилищнокоммунальных услуг становится очень доступным. Лицензирование
деятельности управляющих организаций позволит резко уменьшить число
недобросовестных и некомпетентных компаний.
2. Профессиональное управление МКД.
Многоквартирный дом - достаточно сложный инженерный объект,
комплекс недвижимого имущества, поэтому его содержание в надлежащем
техническом и санитарном состоянии требует профессионального
управления. Здесь нужны особые качества и навыки, которые невозможно
получить, изучая самые разные дисциплины и предметы в учебных
заведениях.
Профессионализм управляющего выражается в умении содействовать
собственникам в определении целей управления и формулировании
потребностей, которые выражаются через заказ на услуги. В числе
преимуществ привлечения профессиональных управляющих можно назвать
следующие:
1) собственники сохраняют за собой решение всех вопросов внутренних
взаимоотношений;
2) собственники имеют возможность выбрать управляющую организацию
из нескольких предлагающих свои услуги на лучших для собственников
условиях по цене и качеству, заказать необходимые услуги и работы, их
объем и периодичность.
8
3) собственники помещений имеют возможность контролировать не
только объем и качество работ, но и целевое и эффективное расходование
своих средств, вносимых на счет товарищества.
Опыт разных стран показывает, что стоимость услуг управляющей
организации может составлять 6-8% в структуре затрат на содержание дома,
в то время как доля управленческих расходов в товариществе, в котором
управление осуществляется правлением, может достигать 18-20%.
3. Внедрение принципа пообъектности управления МКД.
Основным принципом управления многоквартирными домами в мировой
практике является пообъектность. Принцип пообъектности выражается в
том, что управление осуществляется в отношении каждого отдельного
многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом
его размеров, технического состояния, степени его благоустройства,
состояния земельного участка, на котором расположен многоквартирный
дом, с элементами благоустройства и озеленения на основании целей,
определенных собственниками помещений данного дома.
Однако, для успешного культивирования предложенных направлений
повышения эффективности управления МКД, требуются как минимум два
элемента:
1) длительное время - для того, чтобы инновация проникла на все уровни
институциональной системы, которые развиваются и реагируют с разной
скоростью, и укоренилась в них хотя бы в минимальной степени;
2) специальные усилия - для защиты и поддержки институциональной
инновации, пока она не преодолела барьера большинства. К специальным
усилиям относятся:
а) администрирование новых правил;
б) мониторинг процессов институциональных изменений;
в) информационная поддержка инноваций;
г) обучение новым навыкам.
Только при создании данных условий возможно функционирование
новой модели эффективного управления многоквартирными жилыми домами
в современных рыночных условиях хозяйствования.
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа