close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

код для вставкиСкачать
Лекция директора Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС,
президента FIABCI Russia Елены Иванкиной «Доступное жилье» – в рамках проекта
РАНХиГС «Открытая академия» (Open RANEPA)
Понятие доступного жилья, безусловно, есть, оно никуда не исчезло. Перспективы, я
считаю, одни из наиболее благоприятных. Сначала надо разобраться с тем, что такое
доступное жилье. Согласно мировой методике, которой пользуется и Всемирный банк, и
комитет по жилищному строительству ООН, доступное жилье определяется следующим
образом: стоимость среднего жилья делится на медианную зарплату. (Обращаю ваше
внимание, что именно на медианную заработную плату, не на среднюю, потому что она
смещается в сторону высоких заработных плат). То есть, если всю 100% годовую зарплату
двух супругов тратить на покупку жилья, то в мире жилье считается доступным, если его
можно купить за период в пределах до 3-х лет, при условии, если все 100% доходов
тратятся на приобретение жилья. До 3-х лет жилье считается абсолютно доступным, от 3-х
до 4-х лет осложнённым, от 4-х до 5-и лет достаточно осложнённым, после 5-и лет
недоступным.
Это абсолютно соответствует ипотечным программам, которые рассматривают банки,
потому что 100% зарплаты оба супруга не могут потратить на покупку жилья. Обычно это
в лучшем случае 30%, а то и меньше. Если на жилье тратится в 3 раза меньше (не 100%, а
30%), значит мы уже покупаем, получаем точку отсечения не 5 лет, а 15. Если добавить
сюда проценты, то мы как раз попадаем на 20% по западным процентам ипотеки и на 30
лет ипотеки у нас. Поэтому этот грубый расчёт, когда 5 лет – точка отсечения
невозможности покупки жилья – абсолютно грамотный и правильный.
Мы со студентами и слушателями MBA у нас на программе управления недвижимостью в
РАНХиГС проводим более сложный расчёт, мы рассчитываем по каждой децильной
группе населения. То есть, все население страны делится на десять 10%-х групп по
доходности (Росстат). Естественно, что каждый год заработная плата повышается, на
сегодняшний день первая самая бедная группа получает где-то порядка 6 тыс. в месяц и
примерно с шагом в 2,5 к пятой группе выходит на 19 тыс. рублей. Причем разница между
первой, второй, третьей группами и так далее где-то 2,5 – 3 тыс. рублей, а вот между
девятой и десятой группами разница составляет 35 тыс. рублей. Девятая группа – средняя
заработная плата 40 тыс. рублей, а десятая 75 тыс. рублей. Поэтому и нельзя считать по
средней, потому что она смещается в сторону этих доходов.
А медиана — это метод экономической статистики, который точно разделяет население на
две половины. По данным Росстата, медианное значение заработной платы на 40% ниже,
чем среднее, поэтому по средней считать не грамотно. А еще лучше считать по каждой
децильной группе, потому что мы тогда можем посмотреть, какие возможности есть у
определенных слоев населения. И я всегда стараюсь, чтобы этот расчет выполняли наши
слушатели, студенты, и бакалавры, и магистры, потому в силу возраста магистры вообще
ничего не знают про страну (когда был первый кризис 98 года, им было 4 года, на второй
кризис они учились еще в школе и полностью зависели от родителей и вот только сейчас
кризис впервые их задел). А взрослые, работая на рынке, немного отрываются от общего
уровня развития страны и не знают этих цифр, которые характеризуют 50% населения,
получающих менее 19 тыс. рублей в месяц. Это в целом по нашей стране, то есть зарплата
2-х супругов – 38 тыс. рублей в месяц, годовая, естественно, - умножить на 12.
И, конечно, при таких заработных платах и при той рыночной цене на недвижимость,
которая сложилась у нас в Москве на сегодняшний день, свыше 200 тыс. рублей за кв.
метр (я специально беру в рублях, потому что в долларах это постоянно меняющаяся
1
величина). У нас в Москве доступность жилья только для 10-ой группы с доходами 75
тыс. в среднем. При чем саму эту децильную группу нужно ранжировать еще примерно по
2%, потому что туда попадают и несколько десятков семей олигархов, и люди с очень
высокими доходами из предпринимательской среды, и люди, работающие в западных
компаниях, которые тоже получают высокие бонусы, и сам строительно-инвестиционный
комплекс, в котором высокие заработные платы, а также много других областей заработка
(адвокатура, стоматология и так далее, они всем известны). Никогда в эту группу не
попадают четыре отрасли народного хозяйства, которые являются социально значимыми.
И, несмотря на все попытки повысить им заработную плату, до сих пор находятся
последними: здравоохранение, наука, образование и культура. То есть социально
значимые группы населения, никогда в жизни ничего не смогут купить на коммерческом
рынке в плане жилья.
Другой расчет, который мы делаем. Площадь квартиры мы берем по стандарту Госстроя в
54 метра, то есть 200 тыс. умножить на 54 и разделить на заработную плату. Каждый
может сделать такой расчет для своей семьи и посмотреть, попадают ли они в группу
доступности жилья или нет. Мы делаем еще расчёт по Лондонскому стандарту, где 75
метров – средняя площадь квартир, и мы делаем расчёт с учетом серой заработной платы.
Конечно, никто никогда не сможет сказать точно, каков объем серой заработной платы, но
в стране, где преобладает наличные денежный оборот, серая заработная плата все равно
занимает достаточно серьёзное место. Достаточно много таких сфер деятельности, где
все-таки часть заработной платы получается в конвертах. Хотя мы все время от этого
отходим, и государство абсолютно правильно делает, переводя нас на белую заработную
плату.
Это абсолютно правильно, потому что только тогда можно делать какие-то расчёты в
экономике. И, тем не менее, даже Италия 40% денежного товарооборота имеет в наличке,
если вы приедете снимать виллу вам скажут привезти деньги наличными. Но считается
это серой, а не черной зоной экономики, черная – это, действительно, реальный криминал,
наркотики, проституция. А серая зона – это уклонение от налогов. Вот в нашей стране
достаточно большая зона еще уклонение от налогов, и это было бы абсолютно в любой
стране, в которой существует наличный денежный товарооборот. Поэтому по прикидкам
Всемирного банка от 40% до 70% заработной платы в нашей стране существует в виде
серых выплат.
Опять-таки, даже если мы возьмем минимальную серую, мы считаем еще и с учетом серой
заработной платы, тогда по Москве получается где-то 15-18% населения Москвы доступна
покупка коммерческого жилья (безусловно, эконом-класса, мы не говорим ни о бизнесе,
ни об элите), потому что средний индекс цен по Москве сильно смещен в сторону
вторичного рынка, где между прочим находятся одни из самых дорогих домов. Это
сталинские дома по цене квадратного метра, дороже бизнес-класса, это только в Москве,
потому что они находятся на первой линии всех основных проспектов.
По другим городам более благоприятная ситуация, потому что там средняя цена
квадратного метра – где-то 50 тыс. рублей, но там ниже и заработные платы. Заочники
постоянно привозят мне расчёты по своим регионам. И по отчету союза инженеров,
который мне присылают ежегодно, страна делится примерно так: порядка 40% - это
регионы, где 30% жилья доступно, это Татарстан, это Башкирия, это страны где сильные
социальные программы, где государство много занимается социальными программами.
Есть регионы (на первом месте Москва, на втором – Питер), где жилье абсолютно не
доступно. По анализу американской компании, проведенному 3 года назад, в Москве
жилье не доступно для москвичей вообще, потому что цена в Москве – это не только
2
соотношение заработной платы и цены, это соотношение еще и спроса, и предложения, а
спрос на Москву не московский.
Спрос на московское жилье – общероссийский, и не просто общероссийский, можно
сказать, с элементами всемирного, потому что руководители всех крупнейших западных
компаний, которые работают в Москве, готовы платить абсолютно любые деньги за
жилье. Они привыкли, что на Манхеттене меньше 80 тыс. долларов за квадратный метр
жилья нет, платят не они, а компании, когда они живут здесь, поэтому они тоже искажают
этот рынок. Обеспеченные люди со всей России имеют инвестиционное жилье в Москве,
потому что оно имеет самую высокую цену и самую высокую капитализацию. А кроме
рынка недвижимости, можно вкладывать, работать, можно играть на ММВБ, РСТБ. То
есть, на нашей бирже акционерной экономики у нас практически нет или она закрытая,
малодоступная. То есть остается недвижимость, не так уж много объектов, во что можно
вложить деньги для того, чтобы их сохранить. Есть, конечно, депозиты банков, но чем
надежнее банк, тем там ниже депозит. Чем выше проценты по депозиту, тем осторожней
надо в этот банк вкладывать.
Что такое доступное жилье? Как правило, это жилье эконом-класса. Причем, если в
Москве четкий эконом класс — это панель и в Подмосковье, то во всех других городах
эконом-класс определяется, прежде всего, уровнем цен, и очень много жилья экономкласса, которое является тем, что в Москве считается обязательно бизнесом – это бетон
монолит. По счастью это стало приходить и в новую Москву, и строятся блестящие
микрорайоны с очень красивой архитектурой «Граунд групп». Великолепно это может
быть, это демпинговые цены, но они по достаточно доступным ценам в 50 – 70 тыс.
рублей за кв. метр в стиле старой Праги или старой Варшавы с закругленными улицами с
невысокоэтажным строительством. Не 20-тиэтажными башнями, которые, в общем-то, не
очень привлекательны с точки зрения архитектуры и делают город чем-то особенным и
необычным. А вот изумительная эта малоэтажная архитектура, она очень украшает города
и очень красиво смотрится.
Что является сейчас направлением доступного жилья – это вот строительство малоэтажки,
почему 8 лет существует уже эта программа, и она обеспечена большой нормативноправовой правительственной базой, которая позволяет предоставлять им земельные
участки под строительство малоэтажки в порядке специального предоставления
земельного участка, совсем не обязательно с аукциона. Коммуникации, которые
составляют не менее 1/3 у нас в стране, причем, я считаю это тяжелейшим бременем для
нашей страны, потому что это работа с естественными транспортными монополиями. А
раз они монополии, с ними ничего нельзя сделать, и поэтому электричество стоит безумно
дорого, и подведение газа стоит безумно дорого. Поэтому строительство малоэтажного
жилья на совершенно новых принципах, на индивидуальном снабжении собственными
генераторами и топливом, на индивидуальной канализации, которая на маленький город,
на маленький поселок работает.
Или она вообще индивидуальна как на западе при индивидуальном жилом строительстве.
Все это дает возможность очень здорово экономить, это совершенно другая ситуация. И
через пару лет мы ожидаем, что 60% новостроек будет малоэтажного строительства, в нем
очень много новых технологий применяется. У нас есть поселки, скажем «Экодолье»
первый был построен несколько лет назад под Оренбургом и получил гран-при на
всемирном конкурсе объектов недвижимости малоэтажного строительства за зеленое
строительство. То есть он построен по параметрам зеленого строительства, это новое
направление. Еще три года назад оно было дороже в строительстве, но давало очень много
преимуществ при эксплуатации, потому что намного меньше тратили электроэнергии, мы
3
вообще тратим безумное кол-во электроэнергии (у нас примерно 90 кВат часов на кв. метр
выходит, в Германии – 11 и они борются за 9).
Нигде тепло не уходит в трубу, оно уходит в подвал, чтобы обогревать гараж, который
нигде специально не обогревается, он обогревается этим отходящим теплым воздухом из
дома. Делаются целые специальные госпрограмы замены окон, чтоб не топить улицу,
контроля за теплом, которое подается в дом. Нигде в мире не топится на полную катушку
квартира, откуда уехали на работу на 8 - 10 часов. Существует система дистанционного
управления, когда люди уезжают: во- первых, только индивидуальное отопление в каждой
квартире (они ставят на 12° за час до приезда, ставят нужную им температуру, таким
образом происходит очень значительная экономия).
Солнечные батареи, ветряная энергия, то есть альтернативные источники энергии – они
пользуются огромным спросом в мире. И, скажем, в Великобритании сейчас вообще не
рассматриваются инвестиционные проекты, где не применяются стандарты зеленого
строительства. А технология на сегодняшний день дошла до того, что зеленое
строительство экономнее в строительстве и дает огромную экономию при эксплуатации.
Плюс к этому, конечно же, среди направлений создания доступного жилья – переход от
панельного строительства (как не странно, дороже по себестоимости, чем бизнес-класс,
чем бетон монолит) к металлоконструкциям.
В общем-то это то, как строилось до революции, как строится во всем мире. Если вы
посмотрите любой переход в Пекине, там нет ни грамма бетона, любой воздушный
переход состоит из металлоконструкций. На деньги, которые ушли на любой наш переход,
на бетонные столбы и все прочее, можно построить полгорода. То есть существуют
совершенно новые технологии, скажем, металлосборные конструкции, которые позволяют
строить дома до 20 этажей, обходятся в себестоимость строительно-монтажных работ, и
это тоже новое направление.
Создание арендного жилья. Совершенно не обязательно всю жизнь жить в собственном
жилье. У нас жилье досталось нам в собственность в результате приватизации 86%, это
самый высокий в мире процент жилья, который у нас находится в частной собственности
– но в результате приватизации, не потому что люди купили, а потому что они
приватизировали все это. В результате мы получили класс собственников, которые не
могут между собой договориться. И я сказала бы, что управляющие компании с одной
стороны могут быть неквалифицированными, обманывающими жильцов, с другой
стороны – это безумцы, которым можно спеть только славу, потому что управлять
нашими людьми, не способными договориться ни о чем (первые этажи отказываются
платить за лифт, за уборку первого этажа и так далее, то есть это неумение
консолидироваться, которое воспитывается веками в демократическом обществе) – это
нужна большая работа.
Надо очень много работать, причем с каждой семьей, с каждой квартирой, с каждым
домовладением – это большая работа, которая потребует времени. Также и арендное
жилье — вот здесь могут сыграть огромную роль все наши населенные пункты, включая
города, деревни и хутора, которые занимают всего 1% земельного фонда РФ. То есть мы
живем в невероятно концентрированном мире, это опять-таки уникальная ситуация,
практически нигде в мире неповторимая. 65% нашего земельного фонда занимают леса –
тоже уникальная ситуация, это огромный наш резерв это огромное наше преимущество,
это то, что никогда уже не будет ни во Франции, ни в Великобритании, но то, что надо
осваивать.
4
То есть нужно строить новые города с новым размещением, а это требует создания
инженерной инфраструктуры, создание транспортной инфраструктуры и социальной
инфраструктуры. То есть не просто должны строиться поселки, состоящие из коробок,
они должны быть оснащены в соответствии с нынешними градостроительными
нормативами, хорошими дорогами. Вот так, как в Арабских Эмиратах: еще не построены
дома, а уже проведены все дороги, по которым туда будут приезжать и уезжать люди.
Причем, дороги разнообразные: автомобильные, метро, воздушное метро, огромная
система разнообразного транспорта. Вот на моих глазах за 20 лет Вашингтон изменился из
города, где работают только официальные организации, в город достаточно насыщенный
с жильем для 600 тыс. человек, то есть они потихонечку подбираются к миллионнику. И у
60% населения Вашингтона нет частных машин, потому что блестящая система
публичного транспорта, которая развивалась параллельно со строительством жилья,
позволяет куда угодно добраться. Этого никогда не было в Америке, это совершенно
новые тенденции.
У нас проблема в концентрация на 1% территории, самый низкий в мире уровень
миграции населения. Это совершенно естественно, потому что у нас, когда мы получили в
собственность жилье, от него оторваться – продать переехать нарваться на риелтора. Это
проблема всех, кроме риэлторов. У нас очень низкая обеспеченность жильем, в два раза
ниже, чем в Европе и в 3 раза ниже, чем в США. У нас на человека приходится в среднем
23 кв. метра, а в Москве – 19, то есть в Москве ниже, чем в среднем по России, в Европе
где-то 40, в США 60, в Скандинавских странах доходит до 80.
Очень низкий уровень частной собственности на землю. За 13 лет существования
земельного кодекса после 11-го года у нас в частную собственность было переведено, не
считая того, что является долями в сельском хозяйстве. 7,5% территорий нашей страны
было приватизировано в 1993-1994 гг., Всего-навсего 0,5 % земельного фонда РФ было
переведено в частную собственность. То есть это тоже то, чего не хватает, и это целиком и
полностью политика администрации регионов. Потому что, скажем, в Питере более 25%
земли передано в частную собственность, они спокойно её отдают со всеми
обременениями. Перекладка тротуаров, плитки, контроль за коммуникациями, которые
закопаны и которые мы каждый год раскапываем до середины земли, озеленение,
контроль за фасадом – все это ваше, то есть они перекладывают заботы с города на плечи
частных собственников.
В Москве до прихода нового мера этого не было совершенно, то есть старое управление,
при многочисленных его плюсах, выпустить хотя бы 1 кв. метр территории не могло
совершенно. Поэтому в Москве практически ни одному ТСЖ не передана земля в
собственность, потому что она должна быть передана бесплатно. Одна мысль о том, что
они хотя бы что-то кому-то передадут бесплатно – это было равносильно попытке
самоубийства. Поэтому здесь очень много всего можно сделать, и еще одно – нужно
подключать государственно-частное партнерство, потому что бюджету не нужно такое
бремя как строительство дорог, портов, транспортных развязок.
Нужно создавать такую систему, при которой бизнесу было бы выгодно участвовать в
строительстве. А для этого необходимо создавать для него преференции, причем не
значительные хотя бы в одной области. Эти преференции могут касаться предоставления
земельного участка, компенсации коммуникаций, налоговых льгот, облегчение доступу к
кредиту, кредитных льгот. В Индии, скажем, для участников ГЧП со стороны бизнеса, 5тилетние налоговые каникулы. Этого вполне достаточно, чтобы бизнес пришел в эту
область. В принципе тут очень много можно говорить, но мне кажется, что самые главные
ключевые проблемы и болезненные точки я обозначила.
5
Еще я хотела бы сказать про жилье сегодня. Что происходит на сегодняшний день.
Ажиотажно расхватывается жилье эконом-класса (в основном, однушки и двушки) по
всей стране. Мне это очень напоминает 1998 год, потому что только тогда было такое же
падение рубля, такая же девальвация. Хотя, с моей точки зрения, сейчас она произошла
значительно большая, несмотря на то, что тогда рубль обесценился в четыре раза с 6 до
26, то есть на 20 рублей. Сейчас произошло 2-хкратное обесценение рубля, но это по
абсолютной величине значительно больше. Поэтому в очень тяжелую ситуацию попали
все, у кого была ипотека в валюте, те у кого были кредиты в валюте, в том числе и
корпоративные организации, то есть крупные предприятия которые брали западные
кредиты. Те, кто брал кредиты у нас, попали на повышенную ставку рефинансирования, и
поэтому, при горящих в руках рублях, если можно приобрести какой-то объект
недвижимости, его немедленно надо приобретать. Это может быть земельный участок,
земельный участок без подряда, комната в коммуналке, квартира в новой Москве.
Но сейчас тот, кто это сделает, пока еще не повысили цены, будет абсолютно прав. Хотя
когда ажиотажный спрос кончится, начнется падение цен, и будет ситуация 2008-го года,
когда цены понизились на 30%. А было и на 40%, причем на 30% - официально. Донстрой
объявил о падении цен на 30%, сейчас «ПИК» объявил о падении цен уже на 10% . То есть
это первая ласточка, о том, что останавливаются продажи бизнес-класса и элит-класса, у
нас говорили слушатели на защитах в сентябре-октябре. То есть уже тогда были эти
первые признаки надвигающегося кризиса. Хотя, конечно, надо было учесть, что, если не
было запасов, если вы не предприниматель, то у вас будет снижена заработная плата, вы
будете получать меньше премии, бонусы, будут сокращения, то есть ситуация на рынке
труда тоже будет ухудшаться.
Продлится это года два, задача у нас стоит более серьезная, чем раньше в 1998 год. Нам
удалось поставить на ноги пищевую промышленность. До этого у нас не было ничего, то
есть один импорт, и мы считали, что никогда больше не увидим импортную продукцию.
За годы кризиса 1998 года нам удалось, при отсутствии золотовалютных запасов и
страшно низких ценах на нефть создать хорошую пищевую промышленность. Сейчас
надо создать хорошую серьезную промышленность (среднего и тяжелого
машиностроения) для того, чтоб выпускать свои машины и делать для них свои станки,
машиностроительную базу и строить по метру на человека, а не по 30 - 40 см. в год, как
сейчас. Вот эта задача потребует от 2-х до 5-ти лет. Ну, я думаю, что за два года уже
определенные положительные сдвиги будут сделаны, и можно будет немного вздохнуть в
сравнении с 2015 годом, который будет очень тяжелым.
6
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа